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PRINCPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO

LVARO MELO FILHO

Professor da Faculdade de Direito da UFC.
Advogado do Banco Central do Brasil.

SUMRIO: Introduo Desenvolvimento: a) Princpio da Publicidade; b) Princpio da

F Pblica c) Princpio da Prioridade; d) Princpio da Especialidade; e) Princpio da
Disponibilidade; f) Princpio da Continuidade; g) Princpio da Legalidade; h) Outros Princpios
Concluso.

Los principios registrales nos sirven de gua, economizan preceptos, y sobre todo
facilitan la comprensin de la materia y convierten la investigacin jurdica en cientfica
LUIS CARRAL

Introduo

O Registro de Imveis, quer na sua estrutura, quer no seu funcionamento,

obedece a um sistema, que no eleito exclusivamente por uma questo de poltica
legislativa mas tambm por motivos de ordem tcnica e cientfica.
Nessa perspectiva o domnio dos princpios gerais do registro de imveis
permite ao legislador a criao de novos institutos e ao intrprete dar a inteligncia dos
que no sistema se estruturam, o sentido e a aplicao das normas legais que os
disciplinam, propiciando, assim, a colaborao da cincia jurdica na obra incessante de
aprimoramento do Direito Registral Imobilirio visando sua adaptao s
circunstncias ocorrentes e s transformaes dos fenmenos scio-econmicos.
H, pois, indisfarvel utilidade no conhecimento dos princpios gerais que
orientam o registro de imveis brasileiro, especialmente tendo-se presente a advertncia
de Picard o homem no feito para os princpios; os princpios que so feitos para
o homem.
Princpio, na linguagem comum, tem o significado de comeo, origem.
Na linguagem cientfica o termo adotado para expressar o elemento predominante na
constituio de um corpo orgnico, ou a essncia (razo de ser do prprio ser) de uma
coisa sobre a qual assentam e da qual decorrem todas as demais.
Do ponto de vista da cincia do Direito, Clvis Bevilqua preleciona que
princpio o elemento fundamental da cultura jurdica humana em nossos dias (in
Comentrios ao Cdigo Civil, I, 108). G. Ripert define princpio como a noo primeira
que comanda um conjunto de regras. Vale dizer, os princpios jurdicos so as grandes
regras que presidem manuteno da ordem geral. Larnaude acentua que, no plano do
Direito, os princpios representam as idias gerais, admitidas no apenas em funo de
textos propriamente ditos, constituies, leis, regulamentos administrativos, mas
tambm em face das decises judiciais e da experincia ou da prtica. Alis, no dizer de
Gmur, a segurana jurdica, objetivo superior da legislao, depende mais dos
princpios cristalizados em normas escritas do que a roupagem mais ou menos
apropriada em que se apresentam (in Hermenutica e Aplicao do Direito, de Carlos
Maximiliano, Forense, Rio de Janeiro, 1980, p. 124).
Por outro lado, a arte de ensinar Direito consiste, sobretudo, em discriminar e
ordenar idias, de maneira a transmitir princpios essenciais relacionados matria. No
ensino jurdico, mais do que em outro qualquer, fundamental compreender os
princpios porque o nmero de aplicaes e de pormenores infinito.
Roca Sastre (Derecho Hipotecario, 6. ed., t. 1/205, Barcelona, 1968)
reconhece o valor terico e a eficcia prtica dos princpios que, alm de orientar o
julgador e economizar preceitos, facilitan el estudio de la materia y elevan las
investigaciones a la categoria de cientficas.
Como ressalta Portalis, no seu Discurso preliminar anexo ao projeto do Cdigo
Civil francs, h uma frmula vlida como guia para os intrpretes do Direito: Estenda
os princpios dos textos s hipteses particulares, por uma aplicao prudente e
racionada; apodere-se dos interesses que a lei no satisfaz, proteja-os e, por meio de
tentativas contnuas, faa-os predominar.
No h outro motivo que, na anlise de qualquer problema jurdico por mais
trivial que ele seja (ou parea ser) o aplicador de Direito deve antes de mais nada
alar-se ao altiplano dos princpios, a fim de verificar em que sentido eles apontam.
Nenhuma interpretao ser havida por jurdica e, portanto, por boa, se ela direta ou
indiretamente desconsiderar um princpio.
O princpio possui uma funo especificadora dentro do ordenamento jurdico:
ele de grande valia para a exegese e perfeita aplicao, assim dos simples atos
normativos que dos prprios mandamentos constitucionais. O menoscabo por um
princpio importa na quebra de todo o sistema jurdico. que o Direito forma um
sistema, um axioma que nem sequer precisa ser demonstrado, j porque axioma (de
universal acatamento, diga-se de passagem), j pela proibio lgica do regressum ad
infinitum (da infinita reciclagem das premissas eleitas).
Foi advertindo contra a insuficincia de viso fragmentria, parcelada, dos
diferentes segmentos da ordem jurdica que o Conselheiro Ribas, na prefao de seu
Direito Administrativo Brasileiro, 1866, p. IX, pontificou: No h sciencia sem as
synteses fundamentaes; tiradas estas s resta informe acervo de ideas em cujo labirinto a
intelegencia no pode deixar de tranviar-se. Pelo contrrio desque se possuem estas
synteses, dissipa-se o chaos, faz-se a luz e a ordem no pensamento; aparece constituda
a sciencia.
As snteses, de que falava o vetusto Ribas, se constituem precisamente na
compreenso sistemtica do todo, o que depende da identificao dos princpios. S
aquecida ao lume deles pode a interpretao conduzir inteligncia do sistema
constitucional (Criao de secretarias municipais, in RDP 15/287).
Efetivamente, deixou claro que o princpio vetor e critrio de inteligncia das
normas, as quais devem ser sistematicamente compreendidas.
Convm recordar as lies sempre oportunas de Celso Antnio Bandeira de
Mello: Princpio j averbamos alhures , por definio, mandamento nuclear de um
sistema, verdadeiro alicerce dele, disposio fundamental que se irradia sobre diferentes
normas compondo-lhes o esprito e servindo de critrio para sua exata compreenso e
inteligncia, exatamente por definir a lgica e a racionalidade do sistema normativo, no
que lhe confere a tnica e lhe d sentido harmnico. o conhecimento dos princpios
que preside a inteleco das diferentes partes componentes do todo unitrio que h por
nome sistema jurdico positivo.
Violar um princpio muito mais grave que transgredir uma norma. A
desateno ao princpio implica ofensa no apenas a um especfico mandamento
obrigatrio, mas a todo o sistema de comandos. a mais grave forma de ilegalidade ou
inconstitucionalidade, conforme o escalo do princpio atingido, porque representa
insurgncia contra todo o sistema, subverso de seus valores fundamentais, contumlia
irremissvel a seu arcabouo lgico e corroso de sua estrutura mestra.
Isto porque, com ofend-lo, abatem-se as vigas que o sustm e alui-se toda a
estrutura neles esforada.
Agustin Gordillo, o eminente administrativista argentino, doutor da maior
suposio apostila a respeito: La norma es lmite, el princpio es lmite y contenido. La
norma d a la ley facultad de interpretarla o aplicarla en ms un sentido, y el acto
administrativo la facultad de interpretar la ley en ms de un sentido; pero el principio
establece una direccin estimativa, un sentido axiolgico, de valoracin, de espritu
(Introducin al Derecho Administrativo, 2. ed., Buenos Aires: Abeledo-Perrot, 1966, p.
176-177) (Celso Antnio Bandeira de Mello, Elementos de Direito Administrativo, 1.
ed., 1981, p. 230).
Compreende-se, ento, o que Cretella Jnior denomina de "principiologia", ou
seja, o conjunto de cnones e os postulados que garantem a autonomia de um sistema
dentro do mundo jurdico, constituindo-se no alicerce fundamental de cada disciplina
jurdica, que se mantm firme e slida, malgrado a variao, fugacidade e profuso de
normas.
Impende ressaltar, outrossim, que um princpio algo mais geral do que uma
norma porque serve para inspir-la, para entend-la, para supri-la, cumprindo essa
misso relativamente a um nmero indeterminado de normas. Vale dizer, os princpios
jurdicos so critrios formais aplicveis, em geral, em qualquer circunstncia de lugar e
tempo. No aludem a nenhuma hiptese em concreto, razo pela qual tm um sentido
bastante geral e amplo, extensivo a toda disciplina. Em frase bastante expressiva Gelsi
Bidart afirma que os princpios esto na base de toda disciplina porque a inspiram
(penetram no mago), fundamentam (estabelecem a base) e explicam (indicam a ratio
legis) das diversas normas concretas que constituem a estrutura normativa de cada ramo
jurdico.
Por sua vez Camellutti (in Sistema di Diritto Processuale Civile. I. Funzione e
Composizione del Processo, Pdua, 1936, p. 120) salienta que Os princpios gerais do
direito no so algo que exista fora, seno dentro do prprio direito escrito, j que
derivam das normas estabelecidas. Encontram-se dentro do direito escrito como o lcool
no vinho: so o esprito ou a essncia da lei.
Em termos sintticos, princpio uma regra bsica, implcita ou explcita que,
pela sua generalidade, ocupa posio de preeminncia nos vastos quadrantes do Direito
e, por isso mesmo, vincula, de modo inexorvel, o entendimento e a aplicao das
normas jurdicas com que ele se conectam.
Sem olvidar a citao de Marin Prez para quem lo que para una ciencia son
princpios, para la filosofia son problemas, Garcia Coni in El Contencioso Registral,
Buenos Aires, Depalma, 1978, p. 38, evidencia que os princpios do Direito Registral
lmobilirio constituyen el presupuesto bsico para el desarrollo organizativo de los
registros de la propiedad.
Isto posto, passa-se anlise dos princpios registrais que so as orientaes
capitais, as linhas diretivas do sistema, a srie sistemtica de bases fundamentais e o
resultado da sintetizao ou condensao do ordenamento jurdico registral. Princpios
so, pois, verdades ou juzos fundamentais, que servem de alicerce ou de garantia de
certeza a um conjunto de juzos ordenados em um sistema de conceitos relativos a dada
poro da realidade. s vezes tambm se denominam princpios certas proposies que,
apesar de no serem evidentes ou resultantes de evidncias, so assumidas como
fundantes da validez de um sistema particular de conhecimentos, como seus
pressupostos necessrios (Miguel Reale, Filosofia do Direito, 1. v., Saraiva, 1969, p.
54).

Desenvolvimento
 Ainda que todos os especialistas sejam unnimes em afirmar a existncia de
princpios do Direito Registral lmobilirio, so poucos os que se preocupam em exp-
los e estud-los com profundidade, dando-lhes ordenao e sistematicidade.
A enumerao dos princpios registrais envolve toda uma vasta e diversificada
gama, quanto importncia, extenso ou ao alcance do tema. Por isso h uma
variedade enorme de opinies dos autores, sendo possvel arrolar-se 12 princpios
diferentes. Alis, a diversidade de princpios no advm do fato de que uns sejam mais
cientficos do que outros, mas das circunstncias de que seus arautos conduzem o
raciocnio por vias diferentes, e no consideram as mesmas questes da mesma forma.
interessante notar que nenhum autor aceita mais de seis ou sete princpios, havendo
alguns que s reconhecem dois ou trs. Isto demonstra que, s vezes, vrios princpios
esto condensados em um s, assim como, outras vezes, um princpio desdobra-se em
muitos.
Reputando til fazer-se este estudo, conquanto se trata de tema ainda no
abordado de maneira didtica e prtica, e, falta de uma maior sedimentao ou
consolidao desse assunto, elaborou-se uma lista incorporando, refundindo e
eliminando alguns princpios propostos pelos diversos tratadistas, decorrendo da o
seguinte elenco:
a) Princpio da Publicidade;
b) Princpio da F Pblica;
c) Princpio da Prioridade;
d) Princpio da Especialidade;
e) Princpio da Disponibilidade;
f) Princpio da Continuidade;
g) Princpio da Legalidade;
h) Outros Princpios.
Um exame superficial destes princpios relacionados suficiente para
demonstrar que em alguns casos trata-se de normas gerais que se desenvolvem atravs
de preceitos positivos concretos, outros correspondem a verdadeiras instituies
jurdicas, sendo que uns se referem a meros aspectos formais da instituio registral,
enquanto outros tm um autntico valor e alcance substantivo.
 a) Princpio da Publicidade

Esse princpio geral a todos os registros pblicos, e, atravs dele, considera-

se que o registro torna pblico a todos o conhecimento dos atos e fatos registrados.
Para Garcia Coni la publicidad contempornea, como las encclicas papales,
debe ser urbi et orbi, o sea, para la ciudad y el mundo, porque con respecto al derecho
de propiedad hay un retorno a la poca del hombre nmade, que no se afinca en un solo
lugar (in El Contencioso Registral, Buenos Aires, Depalma, 1978, p. 42).
Pelo registro possvel indicar-se aos interessados o lugar certo onde encontrar
as informaes necessrias sobre o estado da propriedade imvel, e qualquer pessoa,
invocando a publicidade de registro pode pedir as certides que entender, sem importar
ao oficial o motivo ou interesse que possa ter.
Os registros so, dessa forma, como um sinal exterior, ou meio legal de
publicidade, em garantia dos direitos com relao aos seus titulares e validade de seus
efeitos, relativamente a terceiros. Os registros so feitos para ficar disposio do
pblico e visam a amparar o crdito em geral e prevenir fraudes, alm da garantia
natural que outorgam aos negcios.
Muito embora a lei imponha ao oficial a obrigao de mostrar s partes os
livros de registros, o princpio da publicidade no deve dar margem a abusos resultantes
de injustificadas curiosidades, com perigo de dilacerao ou mesmo de alteraes nos
registros, por fora de manuseios freqentes e indeterminados, da por que esse
princpio da publicidade h de ser compreendido, em termos. Assim, a obrigao de
exibio dos livros, por parte dos serventurios, se cinge a apresentar ao interessado,
no todos os livros ou fichas para pesquisa, o que transformaria o direito da parte numa
verdadeira correio, mas o livro ou ficha onde deve figurar o imvel por ele indicado,
quer sob a base da meno pessoa do proprietrio, quer por meio da especificao do
imvel.
O interesse da publicidade no registro imobilirio resulta, no dizer de Serpa
Lopes, da necessidade de se lhe dar uma feio equivalente a uma espcie de estado
civil do imvel, assinalando todas as suas mutaes e recebendo o contato de todas as
circunstncias modificativas, quer inerente coisa, quer ao direito de seus titulares...
(in Tratado dos Registros Pblicos, 2. ed., A Noite, n. 598, p. 49-50).
 A exibio dos assentamentos constitui a publicidade material do registro, e a
publicidade formal a que emana de certificao, informes ou cpias autnticas.
Para Tabosa de Almeida (in Revista de Direito Imobilirio, n. 11, p. 56), a
publicidade formal tem o objetivo de criar a cognoscibilidade geral, possibilitando a
verificao dos atos jurdicos que, atravs dos livros, se realizam no Registro
Imobilirio. A publicidade material a fides publica, a f pblica que, no dizer de um
jurista europeu, est em ntima relao com o princpio da legitimao. Alguns autores
renem esses dois num s princpio, denominando-o de princpio de exatido
registral.
Acresa-se, por oportuno, que a instituio do sistema de matrcula dos
imveis (Lei 6.015) significou uma mudana radical na sistemtica registral brasileira,
substituindo-se a publicidade pessoal ou ecltica pela publicidade real ou de flio real.
Vale dizer, apesar da j existncia do Indicador Pessoal e do Indicador Real, efetiva-se o
registro dos ttulos, que, no raro, condensam vrios imveis, diversamente do que
acontece agora com o sistema de matrcula atravs do qual cada imvel objeto de um
cadastramento autnomo e individualizado a matrcula a partir da qual se
acompanha a histria das mutaes e a exata situao jurdico-real de cada imvel.
Cumpre lembrar ainda que, em decorrncia do princpio da publicidade, as
pessoas tm obrigao de conhecer o estado jurdico do imvel, e, dessa maneira,
quando algum comprar um imvel que est onerado com uma hipoteca, no poder
alegar nada contra o credor hipotecrio, em funo da publicidade dada hipoteca com
o seu registro.
Na lio de Afrnio de Carvalho (in Registro de Imveis, Forense, Rio, 1982,
p. 19), o Direito Brasileiro, desde a Lei Imperial de 1864, outorga publicidade
registral o duplo efeito de constituir o direito real e de anunci-lo a terceiros. Antes da
publicidade, o ato cria obrigaes entre as partes, mas, uma vez efetuada, perfaz a
mutao jurdico-real, investindo a propriedade ou o direto real na pessoa do adquirente
e, ao mesmo tempo, tornando o direito oponvel a terceiros.
Assim, o princpio da publicidade justifica-se facilmente pela necessidade de
dar a conhecer coletividade a existncia dos direitos reais sobre imveis, uma vez que
ela tem de respeit-los. Quando duas pessoas ajustam uma relao real imobiliria, esta
transpe o limite dual e atinge a coletividade por exigir a observncia geral (erga
omnes).
Em face do princpio da publicidade todos podem e, em alguns casos, devem
saber da situao jurdica do imvel registrado.

b) Princpio da F Pblica

Ensina Alfonso de Cossio (in Institucioines de Derecho Hipotecario, 2. ed.,

Barcelona, Bosch, p. 201) que se conoce por fe pblica registral aquel principio en
virtud del cual se substituye en el trfico jurdico inmobiliario de buena fe la faculdad
material de disposicin, por el contenido del Registro, aunque ste no corresponda a la
verdadera realidad jurdica.
Argentino Neri (in Tratado Terico e Prctico de Derecho Notarial, Buenos
Aires, Depalma, 1969, v. 2, p. 423) fere, com propriedade, esta temtica destacando que
el fundamento de la fe pblica se halla en necessidad que tiene la sociedad, para su
estabilidad y armona, de dotar a las relaciones jurdicas de fijeza, certeza y autoridad, a
fin de que las manifestaciones externas de estas relaciones sean garantia para la vida
social y jurdica de los ciudadanos y hagan prueba plena ante todos y contra todos,
cuando aquellas relaciones jurdicas entran en la vida del derecho en su estado normal.
Tal es, en fin de cuentas, la imponente razn que h existido para reconocer a la fe
pblica como el atributo de garanta erga omnes y la necessidad de fijarla en todo
instrumento aseverado por funcionario pblico competente.
O contedo da f pblica registral estende-se a todas as solues jurdicas
levadas a registro, e, por isso, abrange, positivamente, a existncia dos direitos reais
registrados, e, negativamente, a inexistncia dos direitos reais e proibies no
registrados.
Pelo sistema brasileiro, o ttulo, per se, no prova o domnio porque a
propriedade se adquire pelo registro, donde a parmia: Quem no registra no dono.
Mas este registro tambm, por si no faz prova bastante do domnio, por que no ele
ato originrio, como o ttulo, mas derivado desse ttulo, que poder portar um vcio
insansvel. A prova do domnio, pois, segundo o sistema brasileiro, feita com o ttulo
registrado, do qual decorre, quer entre as partes contratantes, quer perante terceiros de
boa ou de m f, uma presuno relativa de domnio, que assim prevalecer at prova
em contrrio.
Em matria de aquisio da propriedade imvel pelo registro, adota-se no
Brasil, entre outros, do sistema francs o princpio de registro vista de um ttulo, e do
sistema germnico o princpio do registro como prova de domnio que, entretanto, induz
uma presuno relativa (juris tantum), jamais absoluta (juris et de jure) de propriedade,
ficando sempre ressalvada ao verdadeiro dono a prova em contrrio. Presume-se
pertencente o direito a quem registrou. O registro produz todos os efeitos legais,
enquanto no for cancelado.
A jurisprudncia ptria tem-se assim manifestado sobre o assunto:
A presuno decorrente da transcrio de ser a propriedade de quem a fez
juris tantum, e no jure et jure, admitindo, assim, prova em contrrio (RE 9.563, So
Paulo, in RT 169/383).
Ningum se torna proprietrio por fora exclusiva de transcrio,
independentemente de ttulo vlido.
A presuno do art. 859 do CC relativa e admite prova em contrrio.
Havendo conflito de transcries, prevalece a que se funda em ttulo vlido
(Ac. do TJSP, na Ap. 88.040, in Revista Forense, v. 185/218).
Dessa forma, atravs da fora probante, fundada no princpio da f pblica do
registro, h presuno juris tantum de que o direito real pertence pessoa em cujo nome
est registrado o imvel.
O alcance deste princpio dado por Afrnio de Carvalho (in Registro de
Imveis), Forense, Rio, 1982, p. 211-212), ao prelecionar que a f pblica tem a sua
influncia limitada aos negcios jurdicos, vale dizer, aos acordos de vontades ajustados
entre partes, os quais constituem a tessitura do trfico imobilirio. Fora desse crculo
negocial, a f pblica no opera, o que equivale a dizer que no protege as aquisies de
direitos advindos de atos judiciais, que ficam assim a descoberto. Noutras palavras,
mais segura a aquisio, onerosa por escritura pblica outorgada pelo proprietrio do
imvel do que por arrematao judicial em execuo que lhe for movida.
Alm de s cobrir os negcios jurdicos, a f pblica cinge-se a amparar os
direitos que eles conduzem inscrio, no os fatos carregados simultaneamente com
eles, como a situao geogrfica do imvel, sua extenso, sua explorao econmica,
suas construes, seu preo. A f pblica protege a inscrio dos direitos, no dos fatos
a eles ligados, de sorte que a eventual inexatido destes no se convalida em favor do
titular inscrito por ficar fora do abrigo do princpio.
Obedecendo ao disposto no art. 252 da Lei 6.015, c/c o art. 859 do CC, o ato
registral tem plena eficcia enquanto no for cancelado, ainda que se prove que o ttulo
foi desfeito, anulado, extinto ou rescindido. A esse respeito assinala Tabosa de Almeida
(opus. cit., p. 57): convm enfatizar que, nos termos do art. 252 da Lei Registral
brasileira, o cancelamento do registro conditio sine qua non para que ele deixe de
produzir seus efeitos legais, no obstante inexato, e ainda que o ttulo causal j no
subsista, em virtude do seu desfazimento, da sua anulao, da sua extino ou da sua
resciso. E atente-se para um fato de extraordinria importncia jurdica e histrica: o
preceito secular entre ns, pois vigora, ininterruptamente, desde 1865. O Cdigo Civil,
vigente a partir de 1917, contm vrios dispositivos que justificam aquele preceito, o
qual, em face de sua extenso e profundidade, levou o nosso sistema a poucos passos do
sistema germnico, resguardando a f pblica registral inclusive diante da coisa julgada,
enquanto no houver o cancelamento.
F pblica Distino entre a meno feita a documento exibido ao tabelio e
a declaraes das partes.
Atos formalizados antes da Lei 6.766/79, para excluir sua incidncia,
consideram-se apenas os instrumentos que tenham sido registrados em Cartrio de
Registro de Ttulos e Documentos, ou em que a firma de pelo menos um dos
contratantes tenha sido reconhecida, ou em que tenha havido o recolhimento antecipado
do imposto de transmisso, ou, enfim, em outros casos em que, por forma segura, esteja
comprovada a anterioridade dos contratos.
A f pblica da escritura est em que as partes pactuaram o negcio perante o
tabelio. A circunstncia ftica da exibio de documento ao instante da lavratura do ato
notarial, em cujo teor aquele no mais do que referido no contedo das declaraes
dos outorgantes, no se situa sob o manto da f pblica. ApCiv 2.024-0 So Paulo
Apelante: Luiz Kanashiro Apelado: Oficial do 9. Cartrio de Registro de Imveis
(CSMSP) (in Revista de Direito Imobilirio, n. 14, p. 132).

c) Princpio de Prioridade
 Os romanos j alardeavam a importncia da precedncia cronolgica da
apresentao dos ttulos no Registro de Imveis atravs do aforisma: Prior tempore,
portior jure. Esse axioma constitui-se no fundamento basilar do princpio da
prioridade que, na prtica, corresponde ao princpio emanado da fsica segundo o qual
dois corpos no podem ocupar o mesmo lugar no espao.
Alis, pode conceber-se a validade deste princpio pela possibilidade da
existncia de dois ou mais ttulos contraditrios. E esta contradio pode ser de dois
tipos:
a) Porque se trata de dois (2) direitos cuja coexistncia seja impossvel: por
exemplo, duas vendas de um mesmo imvel por um s titular afigura-se como hiptese
de impenetrabilidade ou de precluso registral;
b) Mesmo que se trate de direitos que podem coexistir, como duas (2)
hipotecas onerando um (1) mesmo imvel, tal coexistncia juridicamente possvel, s
que em ordem diferente denominada de grau.
Em face destes aspectos ressaltados, no se deja para maana el derecho real
que se puede constituir hoy.
Assim, em decorrncia da dificuldade para coexistir, no mesmo plano, os
direitos reais, quando coincidem sobre um mesmo imvel, necessrio um critrio que
sirva, por um lado, para determinar, dentre vrios direitos incompatveis (por exemplo,
vrias pessoas pretendem ser o proprietrio nico de um mesmo imvel), qual deve
prevalecer, e, por outro lado, entre vrios que sejam conciliveis, como ho de coexistir
e que preferncia ter cada um em relao aos restantes.
Este critrio fixado no Direito Registral lmobilirio brasileiro atravs do
princpio da prioridade, segundo o qual, tratando-se de direitos de igual contedo, o
protegido sempre o primeiro adquirente, e, na ordenao hierrquica dos direitos
diversos em coisa alheia, significa a possibilidade de se desconhecer o titular de cada
um desses direitos que se tenham constitudo posteriormente ao primeiro. Em termos
mais simples, quem primeiro chega ao Registro obtm a proteo registral (desde que
rena as condies exigidas) em relao aos que surgem depois, de modo que ningum
que chega posteriormente pode prejudicar os direitos daqueles que j chegaram.
 A prioridade determinada pelo momento da apresentao do ttulo para
registro. Em outras palavras, a propriedade, no Direito Registral lmobilirio, garantida
pela ordem cronolgica na apresentao dos ttulos; e, para assegur-la, o oficial, logo
aps a entrega de qualquer documento, dar ao apresentante um recibo extrado de um
livro-talo, indicando expressamente a data da apresentao e o nmero de ordem que
lhe foi conferido. O ttulo, assim entregue, ser examinado quanto a sua legalidade e a
sua validade, fazendo-se o registro se o mesmo estiver em conformidade com a lei.
No magistrio de Afrnio de Carvalho (op. cit., p. 217): O princpio ampara
tanto o direito de propriedade, como os direitos reais limitados ou nus assemelhados
que tenham ingresso no registro, como o da locao com clusula de vigncia contra o
adquirente. A propriedade tem eficcia, quer entre direitos da mesma categoria, como
direitos de propriedade, quer entre direitos de categoria diversa, como direitos de
propriedade de um lado e direito de hipoteca de outro.
A prioridade desempenha o seu papel de maneira diferente, conforme os
direitos que se confrontam sejam, ou no sejam, incompatveis entre si. Quando os
direitos que acorrem para disputar o registro so reciprocamente excludentes, a
prioridade assegura o primeiro, determinando a excluso do outro. Quando, ao contrrio
no so reciprocamente excludentes, a prioridade assegura o primeiro, concedendo
graduao inferior ao outro.
O que importa para determinar a prioridade no a preeminncia do direito,
mas a precedncia da apresentao, assim exemplificada pelo autor citado:
Se o mesmo imvel vendido pelo dono A, sucessivamente, a dois adquirentes
diferentes B e C, e o C apressa-se em registrar sua escritura de compra e venda antes de
B, ele que ter a prioridade, ele que se tornar proprietrio, mesmo que sua escritura
tenha sido lavrada posteriormente de B. Por outro lado, se depois da venda do imvel
a B e C, e antes que estes efetivem o registro, o proprietrio A ainda consegue hipotecar
esse imvel para garantir um emprstimo tomado ao Banco D, que, mais rpido do que
os compradores B e C registra tal hipoteca antes do registro de qualquer dos adquirentes
B e C, o imvel transferir-se- a C (o primeiro dos compradores a registrar) onerado
com o crdito hipotecrio de D. Nesse exemplo, o adquirente C ultrapassou a B, sendo,
por sua vez, ultrapassado por D, conquanto o imvel passar para C j gravado com a
hipoteca constituda em favor de D. Em sntese, a prioridade o prmio ou galardo
atribudo rapidez em concretizar o registro, dando-se estabilidade e segurana dos
direitos e elidindo o risco da contradio.
No campo doutrinrio Pontes de Miranda (in Tratado de Direito Privado, v.
11/330) afirma que desde a data em que a promove e obtm a protocolizao, o bem
imvel seu. O negcio jurdico do acordo investe-o de tal poder. Assevera mais
adiante o insigne autor que a eficcia mesma da transcrio desde a data da
protocolizao, mas depende do bom xito do pedido-exigncia. Se houver
protocolizao e no se procedeu transcrio, ou porque se retirou a provocao
(pedido-exigncia), ou porque foi denegada, a eficcia nenhuma: se foi feita a
transcrio, a eficcia desde a data em que se protocolizou o pedido.
Como ministra Serpa Lopes (Tratado, v. IV/316), a importncia do protocolo
se afere pela magnitude dos efeitos que produz, a partir do momento que inaugura o ato
no Registro de Imveis.
Essa importncia vem at dos dizeres da lei, que o chama de chave do registro
geral.
Se a inscrio ou a transcrio representa o fato principal, a sua eficcia ser
at certo ponto dependente da prenotao no protocolo, pois a prioridade do registro
depende da indicao trazida pelo protocolo.
Exerce funo precpua quanto a uma das finalidades do registro, que ,
inegavelmente ao lado da constituio de direitos o de requisitos de disponibilidade e de
publicidade, a de um modo de estabelecer a prioridade dos direitos que lhes so afetos.
Tabosa de Almeida (op. cit., p. 50-51) assinala que: No Direito brasileiro a
adoo do princpio da prioridade foi explicitada formalmente pelos arts. 190, 191 e 192
da Lei 6.105. No primeiro deles se declara que no sero registrados no mesmo dia os
ttulos que assegurem direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel. No segundo o
legislador faz referncia direta ao princpio de prioridade, estabelecendo que
prevalecero, para tal efeito, e quando apresentados no mesmo dia, os ttulos prenotados
sob nmero de ordem mais baixo, adiando-se, pelo prazo nunca inferior a um dia til, o
registro dos ttulos apresentados posteriormente. E no art. 192 ficou claro que o disposto
nos artigos anteriores (arts. 190 e 191) no ser aplicvel s escrituras pblicas da
mesma data apresentadas no mesmo dia quando determinarem, taxativamente, a hora da
sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro
lugar.
Atravs desses ditames legais o Direito brasileiro acolheu expressamente o
princpio de prioridade, no cabendo entre ns, por esse motivo, aquelas dvidas que
tm sido suscitadas na doutrina jurdica espanhola em virtude da lacuna legislativa, que
vem sendo preenchida pela jurisprudncia dos tribunais.
Numa sntese bem elaborada, Alfonso de Coscio (op. cit., p. 170) salienta que o
princpio da prioridade o nico tenido en cuenta por los sistemas de transcripcin,
que, sin garantizar la validez de los ttulos inscriptos, tan slo concedin a guien
primeiro se acogia a sus benefcios, un puesto o rango preferente al de sus adversrios.
Todas estas lies doutrinrias esto corporificadas no art. 186 da Lei 6.015,
verbis:
Art. 186. O nmero de ordem determinar a prioridade do ttulo, e esta a
preferncia dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um
ttulo simultaneamente.
O princpio da prioridade sofre restries impostas por regras de Direito
Tributrio que do ao Estado uma posio privilegiada e assecuratria dos crditos
fiscais e parafiscais, estabelecendo, desse modo, excees prioridade dos direitos reais
de garantia. Nesse tocante, o cdigo Tributrio Nacional, ao tratar das garantias e
privilgios do crdito tributrio, assim dispe no seu art. 186: O crdito tributrio
prefere a qualquer outro, seja qual for a natureza e o tempo de constituio deste,
ressalvados os crditos decorrentes da legislao do trabalho.
A jurisprudncia brasileira tambm j consagrou a aplicao do princpio da
prioridade, como se verifica das ementas a seguir arroladas:
A entrada do ttulo no cartrio assegura-lhe a prioridade em relao a outro,
entrado posteriormente (Ac. 273.618, do TJSP, in Registro de Imveis, Saraiva, 1982,
p. 60).
Registro de Imveis Ttulos contraditrios Apresentao no mesmo dia
prioridade. O critrio da Lei 6.015/73, tirado do art. 833 do CC, o primeiro e nico
que o oficial e o Magistrado devem considerar. Repete-se para que no paire dvida: o
nico elemento que permite, entre dois ttulos contraditrios, estabelecer o que tem
prioridade o nmero que ambos tomaram no protocolo. Se dois ttulos de contedo
contraditrio foram apresentados no mesmo dia, prioridade tem aquele que recebeu
nmero menor no protocolo. No se pode comparar o contedo de ambos para tirar,
desse exame comparativo, critrio no previsto na lei que rege os Registros Pblicos
(CSMSP Ac. unn. publ. no DO de 12.07.1983 ApCv. 1970-0 Fernandpolis
rel. Des. Bruno Affonso de Andr Orlando Luca de Ceni vs. Jos Jacob de Menezes)
(in Adcoas, Boletim de Jurisprudncia, verbete 94.128).
Somente a prenotao do ttulo, isto , a documentao de sua apresentao
no Livro Protocolo (Livro 1), assegura a prioridade prevista no art. 186 da Lei de
Registros Pblicos. No tem esse efeito o lanamento feito no livro auxiliar de
protocolo permitido pelo par. nico do art. 12 da mesma Lei (Ac. 280.482, So Paulo,
29.06.1979, Des. Andrade Junqueira) (in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 293).
Ao Oficial cumpre indagar do interessado, desde logo, se se trata de exibio
para prenotao (art. 12, caput, 182 e 183) ou para simples exame e clculo de
emolumentos, independente desse lanamento (art. 12, pargrafo nico), esclarecendo e
advertindo que a segunda hiptese, conquanto formalizada a apresentao num livro
auxiliar da Serventia, no importa concesso de prioridade alguma (Ac. 280.482, So
Paulo, 29.06.1979, Des. Andrade Junqueira) in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p.
294).
desprovida de eficcia para fins de prioridade a apresentao de ttulo ao
Registro lmobilirio sem que fique esta documentada no Livro Protocolo, na forma de
prenotao (Ac. 280.482, So Paulo, 29.06.1979, Des. Andrade Junqueira, in Registro
de Imveis, Saraiva, 1982, p. 294).
Posto se verse de dispositivo incondizente com o regime de prioridades, o
certo que o art. 12, par. nico, da Lei 6.015/73, enxertado pela Lei 6.216/75, autoriza,
para o s fim de exame e clculo de emolumentos, apresentao que no se segue
lanamento do ttulo, no Protocolo, que, em caso de procedncia, asseguraria a
prioridade de direitos (Ac. 280.482, So Paulo, 29.06.1979, Des. Andrade Junqueira,
in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 294).
Prioridade Conflito de ttulos com a mesma origem Composio pela
prioridade do registro imobilirio.
Feita a promessa de cesso relativa aquisio de cotas de um mesmo terreno a
duas pessoas, prevalece o ttulo da que o registrou em primeiro lugar no Registro de
Imveis (Ap Cv 3.429 Rio de Janeiro Apelantes: Sebastio de Mendona Barreto e
Delphim Salum de Oliveira e s/m. Apelados: os mesmos TJRJ) (in Revista de
Direito Imobilirio, n. 3, p. 92).
Prioridade Antecedncia na apresentao e prenotao de ttulos
objetivando o mesmo imvel negociado duas vezes Critrio subsidirio Prevalncia
do contedo intrnseco de ambos os ttulos Registro do segundo, se o anterior no
rene os requisitos necessrios.
A impossibilidade do registro simultneo de ttulos objetivando o mesmo
imvel se resolve com o exame dos mesmos, para verificar se algum deles se impe
prioridade, pelo seu contedo intrnseco, dado que o critrio de antecedncia na
apresentao subsidirio (Ap Cv 257.341 So Paulo Apelante: Laurentina dos
Anjos Apelados: Augusto Csar Salles Vanni e Oficial do 2. Cartrio de Registro de
Imveis) (in Revista de Direito Imobilirio, n. 2, p. 97).
Prioridade Ttulo apresentado para simples exame e clculo de emolumentos
Inocorrncia de prenotao no Protocolo Conseqncias Inteligncia do art. 12,
caput, e seu par. nico, da Lei 6.015/73.
O art. 12, par. nico, da Lei 6.015/73 autoriza, para o s fim de exame e
clculo de emolumentos, apresentao a que no se segue lanamento do ttulo no
Protocolo, que, em caso de precedncia, asseguraria prioridade de direitos. Aquela
forma de apresentao, embora deva ser lanada em livro auxiliar, de nenhum modo
equivale prenotao para os efeitos previstos no art. 186 da mesma lei (ApCv
280.482 So Paulo Apelantes: Miguel Roberto Cicgitosi e s/m. Apelado: Oficial
do 3. Cartrio de Registro de Imveis (CSMSP) (in Revista de Direito Imobilirio, n.
5, p. 67).
Prenotao Efeitos Ttulo devolvido com exigncias Reapresentao
Data que deve ser considerada para aquele fim Inteligncia do art. 534 do CC.
O art. 186 da Lei 6.015/73 gera maiores conseqncias que a mera prioridade
para efeitos de cotejo com outro ttulo na batalha da precedncia em busca do direito
real. O registro, superado o crivo cartorrio, faz retroagir todos os efeitos, para todos os
fins, at a data da prenotao, como se o ato tivesse sido lavrado nessa oportunidade. A
a importncia do Protocolo, chave de todo o sistema, e que tantos cuidados est a
merecer do legislador.
 Devolvido o ttulo com exigncia e conformando-se o apresentante, a data de
sua reapresentao deve ser o marco para efeito de anlise de perfectibilizao do ato,
inclusive de sua publicidade (ApCv 26.249 Porto Alegre Apelante: Joo Carlos
Menda Poyastro Apelado: Banco Mercantil de So Paulo S/A TARS) (in Revista de
Direito Imobilirio, vol., 10, p. 71).
Princpio da prioridade do registro Distino inexistente entre a transmisso
inter vivos e a mortis causa Prevalelncia do registro anterior at que venha a ser
desfeito ou cancelado.
Embora pelo instituto da saisina ocorra a investidura legal e instantnea dos
herdeiros e legatrios nos direitos do de cujus, sendo o domnio adquirido pela sucesso,
e no pela partilha, que mero ato declarativo da propriedade, esta s vale entre os
herdeiros e s prevalece perante terceiros depois de registrada. Havendo ttulo
anteriormente registrado, com outra origem, prevalece por fora do princpio da
prioridade, at que venha a ser desfeito ou cancelado (ApCv 17.298 Rio de Janeiro
Apelantes: Esplios de Justina de Souza Liberalli e/o. Apelados: Walter Lopes e s/m.
e/o. TJRJ) (in Revista de Direito Imobilirio, n. 14, p. 116).

d) Princpio da Especialidade

Denominado tambm princpio de determinacin ele apresenta um duplo

aspecto nas palavras de Alfonso de Cossio (op. cit., p. 47): en primer trmino, el de
que cada derecho real puede recaer sobre una determinada finca, y junca sobre todo el
patrimonio, ni sobre un nmero indefinido de inmuebles, y en segundo lugar, que ha de
indicarse numricamente y en moneda nacional la cuanta del gravamen que se
impone.
Como preleciona Garcia Coni (op. cit., p. 79): el princpio de determinacin o
especialidad, como tambin se le llama, se relaciona con el contenido de la registracin
en cuanto a la descripcin de la cosa, la especie del derecho, la identificacin del sujeto
y el monto y plazo del negocio jurdico.
Del mayor o menor grado de determinacin depender el grado de precisin a
que llegue el Registro, que debe verificar cuidadosamente la integridad y exactitud de
sus asientos em relacin a la realidad jurdica extrarregistral.
 Para Afrnio de Carvalho (op. cit., p. 247) : o requisito registral da
especializao do imvel, vertido no fraseado clssico do direito, significa a sua
descrio como corpo certo, a sua representao escrita como individualidade
autnoma, com o seu modo de ser fsico, que o torna inconfundvel e, portanto,
heterogneo em relao a qualquer outro. O corpo certo imobilirio ocupa um lugar
determinado no espao, que o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode
encontrar maior ou menor rea, contanto que no sejam ultrapassadas as raias
definidoras da entidade territorial.
Aduza-se, a propsito, que a venda de imveis ad corpus e ad mensuram,
prevista no art. 1.136 do CC, colide com o princpio da especialidade e com a
sistemtica registral, ao admitir que o imvel seja alienado sem ser como coisa certa e
discriminada, alm de possibilitar que tenha sido apenas enunciativa a referncia s
suas dimenses.
Convm no olvidar a lembrana de Tabosa de Almeida (op. cit., p. 53) que,
embasado na legislao vigente, destaca que: O princpio de especialidade aquele que
exige a identificao do imvel rural mediante a especificao de suas caractersticas,
confrontaes, localizao, rea e denominao. Tratando-se de imvel urbano, a
identificao consistir na declarao do logradouro em que fica situado, do nmero de
imvel e de sua designao cadastral, assim como seja rural ou urbano do nmero
da matrcula, se houver, e do nmero do registro anterior. Estes conceitos decorrem do
art. 176, 1., II, n. 3, da Lei 6.015, que deve ser aplicado em consonncia com o art.
225, mencionando-se os nomes dos confrontantes, sempre que se trate de imvel rural,
ou apenas designando os imveis confinantes, se se tratar de imvel urbano. Se se
cogitar de lote ou de terreno urbano necessrio esclarecer, alm do mais, se fica
situado do lado par ou mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da
edificao ou da esquina mais prxima.
Nossa lei registral preencheu os espaos por acaso existentes no nosso CC no
tocante ao princpio da especialidade, a que se reportou genericamente nos n. IV do art.
761 e III do art. 846, embora esses dispositivos se refiram s especificaes, situao,
denominao e caractersticas do imvel.
Infere-se, ento, do magistrio dos doutrinadores que o princpio da
especialidade visa a resguardar o Registro lmobilirio de equvocos que possam
confundir as propriedades, causando embarao rpida consulta dos ttulos. Desse
modo, no havendo possibilidade de confundir-se um imvel com outro, est atendido o
princpio da especialidade.
preciso distinguir o princpio da especialidade, aqui estudado, da
especializao das hipotecas legais a que se refere o art. 828 do CC. A especializao
dessas hipotecas, necessrias ao registro no Cartrio competente, ser requerida pelo
prprio responsvel, que declarar o valor da sua responsabilidade e indicar os imveis
sobre que incidir o nus, mediante petio autoridade judiciria, instruda com a
prova do domnio, livre de nus, dos imveis oferecidos em garantia (CPC, art. 1.205).
Iniciado por essa forma o processo de especializao, seguir o rito processual
estabelecido nos arts. 1.206 e seguintes, do CPC, at a expedio do mandado para o
registro, no Cartrio de Imveis, da hipoteca especializada, com todas as indicaes e
requisitos que decorrem do princpio da especialidade para a matrcula e o registro.
Em face das mutaes jurdico-reais concernentes ao imvel, a necessidade de
especializao surge sempre que h uma diviso ou fuso. Na diviso substitui-se a
especializao nica do imvel pela especializao plural dos imveis que dela
resultam, dando-se individualidade a quantos forem os imveis. Essa diviso ocorre no
s quando os co-herdeiros ou os co-proprietrios concretizam, fisicamente, suas partes
ideais, como tambm quando se verificam as operaes resultantes de loteamentos e
desmembramentos, que importam em desdobramento e abertura de novas matrculas,
uma para cada imvel, quando ocorrer a transferncia a terceiros das respectivas
unidades imobilirias autnomas e individualizadas.
A fuso, a que se referem os arts. 233, III, e 234 da Lei 6.015/73, de
matrculas; enquanto a unificao (art. 235) apenas de registro, embora possa implicar
o cancelamento da matrcula anterior (art. 235, II). A fuso pressupe no s o mesmo
proprietrio, mas tambm a contigidade fsica de dois ou mais imveis, cuja reunio
possa dar margem formao de uma s unidade imobiliria, com autonomia para
justificar a existncia de uma s matrcula.
A unificao ocorre na hiptese de pluralidade de registros anteriores relativos
a atos de aquisio de domnio imobilirio, sendo injustificvel tal providncia
relativamente aos atos constitutivos de direitos reais de garantia. E tanto na fuso (de
matrculas), quanto na unificao (de registros), faz-se presente o princpio da
especialidade, porquanto a rea se torna maior e o permetro diferente, concretizando-se,
assim, a unio fsica de dois ou mais imveis, que, alm de confinantes, pertencem ao
mesmo proprietrio.
Com essas consideraes, veja-se o que a jurisprudncia ptria tem decidido
com amparo no princpio da especialidade:
No merece registro o formal de partilha que no apresenta as caractersticas e
confrontaes dos prdios atribudos. A identificao deve ser precisa e minudente
porque pressuposto o elemento necessrio das matrculas (Ac. 274.627, Brotas,
09.11.1978, Des. Andrade Junqueira) (in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 93).
Princpio da especializao Imvel indevidamente caracterizado e descrito
no ttulo Documentos que o integrariam, no autenticados por uma das partes
Inadmissibilidade.
Qualquer retificao de inexatido ou erro em documento particular ou pblico
s pelas mesmas partes, no por uma delas isoladamente, poder ser feita.
A natureza jurdica do ttulo prevalece sobre o nome que lhe tenham dado as
partes contratantes.
Como decorrncia do princpio da especializao, o imvel deve ser
perfeitamente caracterizado e individualizado no ttulo. A descrio do bem, ou est
contida no ato, ou depende da anuncia de todos, para, produzida posteriormente, vir a
integr-lo (ApCv 259. 251 Itapecerica da Serra Apelantes: Fariz F. Elias e/o.
Apelado: Oficial do Registro de Imveis (CSMSP) (in Revista de Direito Imobilirio,
n. 1, p. 83).
Princpio da especialidade Descrio do terreno Incorporao registrada
Desnecessidade daquela.
O registro da incorporao requisito prvio do registro das transmisses das
unidade autnomas e das fraes do terreno vinculadas s futuras unidades (arts. 29 e
par. nico, e 32 da Lei 4.591/64).
Desde que haja o registro da incorporao, dispensvel a descrio do
terreno, bastando a aluso sua situao para satisfazer ao princpio da especialidade
(ApCv 1.919-0 Campinas Apelante: Comisso de Representantes do Edifcio
Vanessa Apelado: Oficial do 1.o Cartrio de Registro de Imveis (CSMSP) (in
Revista de Direito Imobilirio, n. 12, p. 87).
 No h obstculo para o registro de formal de partilha se dele constam a
identificao do imvel rural, com rea, benfeitorias e confrontaes, a transcrio
existente e o cadastramento no Incra, ainda mais que no se argi qualquer divergncia
na descrio do bem, presumindo-se ajustar-se quela transcrio. (Ac. 516-0,
Guaratinguet, 25.11.1981, Des. Affonso de Andr) (in Registro de Imveis, Saraiva,
1984, p. 59).
O ttulo que no identifica adequadamente o imvel, com suas caractersticas
e confrontaes, no pode ser registrado. Pouco importa que se trate de ttulo judicial,
(Ac. 1.558-0, Palmital, 03.11.1982, Des. Affonso de Andr) (in Registro de Imveis,
Saraiva, 1984, p. 251).
Se o ttulo no descreve o imvel tal como se acha descrito na transcrio
antiga, feita na vigncia da legislao anterior, mas lhe d identificao nova,
desconhecida do registro, ainda que resultante de levantamento topogrfico e planta,
no merece registro (Ac. 643-0 - Itapecirica da Serra, 11.11.1981, Des. Affonso de
Andr) (in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 44).
Princpio da especialidade Obriga a identificao do objeto do contrato
Referncia s transcries aquisitivas anteriores no supre a falta.
Transcries aquisitivas anteriores Referncia - Visa apenas resguardar o
princpio da continuidade.
O princpio da especialidade obriga identificao do objeto do contrato. A
simples referencia s transcries aquisitivas anteriores no supre a falta, porque sua
meno objetiva, to-s, resguardar o princpio da continuidade.
da tradio de nosso direito a exigncia da identificao do imvel objeto do
negcio, mediante referencia circunscrio em que est situado, sua denominao, se
for rural, ou rua e nmero se for urbano, alm da expressa meno aos seus
caractersticos e confrontaes (Agravo de Petio 252.288, de Itanham, j. em
27.08.1976 rel. Des. Accio Rebouas DJ de 02.09.1976).
O princpio da especialidade exige que cada unidade imobiliria seja completa
e corretamente caracterizada no Registro de Imveis. A alterao na descrio das
divisas s pode ser feita aps procedimento adequado, com a citao dos confinantes e
alienantes (ApCv 2.363-0 Lenis Paulista Apelante: Omi-Zillo Lorenzetti S/A
Indstria Txtil Apelado: Oficial do Cartrio de Registro de Imveis (CSMSP) (in
Revista de Direito Imobilirio, n. 13 p. 104).
Registro de imveis Pedido de providncias sobre irregularidades praticadas
pelo Cartrio. Constatao de vrias falhas formais. Falta de observncia rigorosa dos
princpios da continuidade e especialidade. Desmembramento de parte de gleba
efetuado com nova descrio de rumos, marcos e caractersticos, anteriormente
existentes nos assentamentos. Referncia, ademais, a ruas e quadras no constantes do
registro. Configurao, porm, de verdadeira regularizao de loteamento clandestino
admitida pelo prprio Oficial. Inviabilidade de apreciao de matria no mbito
administrativo, sobretudo pela produo de efeitos em relao a terceiros interessados.
Adequao da via jurisdicional. Desacolhimento da representao com recomendao
para que seja evitada a repetio do incorreto proceder (in Decises Administrativas da
Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo 1983/84, Proc. 24/84, Ed. RT,
1984, p. 118).
Mandato em causa prpria Condies para o registro Observncia dos
princpios da especializao e da continuidade Aplicao dos arts. 176, 1., III, n. 2,
e 237 da Lei 6.015/73.
No h que distinguir o mandato em causa prpria de negcio de compra e
venda, porquanto aquele implica verdadeira transferncia de direitos. O ttulo alm de
conter os requisitos relativos localizao do imvel, deve conter todos aqueles
necessrios sua perfeita individuao. Ou, ainda, devem esses elementos existir no
registro anterior, se houver, sendo inadmissvel que os caractersticos componentes da
individuao sejam supridos por documento estranho ao ttulo apresentado (ApCv
3.620-0 Araraquara Apelante: Hayde Mannelli da Silva Apelado: Oficial do
Cartrio de Registro de Imveis (CSMSP) (in Revista de Direito Imobilirio, n. 15, p.
95).
Arrematao Registro Imvel que no mais figura em nome do executado
Inadmissibilidade daquele.
Registro de Imveis Formalismo das decises que lhe dizem respeito
Necessidade de proteo da segurana do sistema, principalmente quanto aos princpios
da continuidade e da especialidade.
 Ainda que a fraude execuo se apresente clara e vistosa, h de ser declarada
pela autoridade jurisdicional competente, a quem caber, igualmente, determinar o
cancelamento do registro que impea o cumprimento de sua deciso.
Se o executado j no consta do Registro de Imveis como proprietrio do
imvel no h como registrar o ttulo em que ele, substitudo pelo Poder Pblico,
transfere ao arrematante o direito de propriedade de que j se despojou.
A segurana que o sistema registrrio brasileiro ainda tem apia-se exatamente
na forma. medida que se permitirem arranhes aos princpios da continuidade e da
especialidade, principalmente, estar-se- debilitando aquela segurana (ApCv 3.547-0
- So Jos do Rio Preto Apelante: Flora Bascope Campbell Apelado: Oficial do 1.
Cartrio de Registro de Imveis (CSMSP) (in Revista de Direito Imobilirio, n. 15, p.
70).

e) Princpio da Disponibilidade

Esse princpio da disponibilidade vincula-se ao princpio de que ningum pode

transferir mais direito do que tem ou, no dizer dos latinos. nemo dar quot non habet.
Em decorrncia deste princpio imperioso verificar-se se o imvel est
disponvel, vale dizer, se est em condio de ser alienado ou onerado, tanto do ponto
de vista fsico, como do prisma jurdico.
Do ponto de vista fsico, exemplifica-se tal hiptese: se algum proprietrio
de um terreno urbano com 5.000m2 e j alienou 3.500m2, no tem disponibilidade para
concretizar o registro de uma escritura de venda de uma rea de 2.800m2 do mesmo
imvel. A jurisprudncia j analisou este aspecto consoante se verifica do acrdo
abaixo:
Disponibilidade Imvel de 421 alqueires, segundo a transcrio anterior,
margem da qual est inscrito um compromisso de 210,5 alqueires Impossibilidade do
ingresso de uma outra escritura que expressa a venda de 235,33 alqueires Irrelevncia
do excesso decorrer de retificao acordada com o proprietrio ou de ter sido a venda
realizada ad corpus ou ad mensuram.
Fracionamento rea remanescente Ttulo que descreve minuciosamente o
imvel seu objeto, tornando prescindvel a descrio da parte remanescente A
descrio da rea remanescente no constitui exigncia legal embora constante do
Provimento do Juzo (ApCv 262.486 Itaporanga 15.08.1977 - rel. Accio
Rebouas V.u., in Registros Pblicos, Ed. RT, p. 88).
Sob o prisma jurdico, a disponibilidade ocorre se, por exemplo, algum
adquire um imvel por doao, com a clusula de inalienabilidade, no poder dispor
dele para a venda a qualquer outra pessoa, e, se o fizer, o ttulo no poder ser
registrado.
Valmir Pontes (in Registro de Imveis, Saraiva, So Paulo, 1982, p. 30-31), ao
tratar do registro e disponibilidade, preleciona que no poder ser aceito para registro
ato de alienao ou onerao fundado em diviso ou partilha, sem que estes estejam
registrados. Observa e ressalta neste tocante quatro hipteses que merecem transcrio:
1.) nos casos em que, na diviso ou partilha, um ou mais herdeiros ou
condminos sejam aquinhoados em excesso, ou a mais do que lhes caiba na distribuio
equitativa dos bens, mediante reposio ou compensao ou mesmo a ttulo gratuito, tal
excesso dever ser havido como oneroso ou gratuitamente alienado, perdendo o ato, em
relao a esses pontos, o seu carter declaratrio para assumir a feio de ato atributivo
de propriedade; em tais hipteses, o registro no ser o previsto para efeito de mera
disponibilidade, mas para operar a transferncia do domnio;
2.) mesmo quando ainda indivisa a propriedade desde que no se trate de
sucesso por morte pode qualquer condmino, independentemente de diviso, ou do
registro desta, alienar ou onerar a sua parte ideal no imvel (CC, art. 623, III), salvo, na
hiptese de imvel indivisvel, o direito de preferncia dos demais condminos (CC, art.
1.139); com esse direito de preferncia, porm, nada tem a ver o oficial do registro, que
no poder recusar o registro, no caso a que aqui nos referimos, sob o pretexto de falta
de consentimento dos demais condminos; .
3.) independentemente de diviso, ou do registro desta a no ser no caso de
sucesso hereditria pode o condmino alienar ou gravar individualmente a sua parte
do imvel, ou uma poro dela, se os demais condminos, no prprio ato, ou em
instrumento parte (CC, art. 132), consentirem nessa individuao; o ato assim
praticado, equivaler a uma diviso parcial, seja para excluir do condomnio o
condmino que onerou ou alienou a sua parte, seja para reduzir a sua participao no
condomnio;
 4.) em se tratando de sucesso por morte, admissvel no a onerao dos
direitos do sucessor, ainda que este seja tido como condmino do acervo hereditrio,
dada a impossibilidade da individuao dos quinhes antes da partilha; a herana,
embora seja um condomnio, tem a natureza peculiar de universalidade de direitos e
obrigaes, insuscetvel de diviso, ainda que puramente ideal, entre os herdeiros e
demais interessados nela, s pela partilha podendo individuar-se a participao de cada
um; pode o sucessor, porm, fazer cesso gratuita ou onerosa dos seus direitos, mas esse
ato de alienao de direitos hereditrios no suscetvel de inscrio ou transcrio.
No se pode olvidar, nesta oportunidade, que o Decreto 18.542, de 24.12.1928,
continha a frmula inicial do princpio da disponibilidade no seu art. 232, verbis: Sero
sujeitos transcrio no livro 3 e em qualquer tempo, simplesmente para permitirem a
disponibilidade dos imveis, ou julgados pelos sursis, nas aes de deciso, demarcao
e partilha, se puser termo indiviso (Cd. Civil, arts. 532, 533 e 1.572) (g. n.).
Ainda no que se refere disponibilidade jurdica h um problema prtico que
no pode passar in albis. Trata-se de possibilidade jurdica de um terceiro adquirir um
imvel sobre o qual exista penhora registrada. A esse respeito o Conselho Superior da
Magistratura de So Paulo, apoiado na melhor doutrina e jurisprudncia (Serpa Lopes,
Tratado dos Registros Pblicos, v. 11/417 e seguintes, 5. ed., n. 401; Revista de
Jurisprudncia do TJSP, 15/502, 21/579 e 30/470; RT 430/136, 451/128, 494/ 85),
entende que a existncia da penhora, ainda que registrada, no impede a alienao do
imvel e, conseqentemente, o registro do ttulo respectivo, uma vez que a constrio
processual no tira ao executado a titularidade do domnio, nem a disponibilidade do
bem penhorado.
Por todos os aspectos reportados, infere-se quo importante o controle
imediato da disponibilidade da rea do imvel, cujo conhecimento se impe to
frequentemente ao registro, como se v da jurisprudncia pertinente:
Se, do imvel com testada de 60,50m, foram desmembradas parcelas que
atingem 50,30m de frente, restando uma disponibilidade de 10,20m, no pode ser
registrado ttulo em que o imvel tem 13,00m de frente. O ttulo est em desacordo com
o disponvel no registro (Ac. 748-0, Itapetininga, 11.11.1981, Des. Affonso de Andr)
(in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 44).
 O Oficial do Registro de Imveis no mero registrador de ttulos. Incumbe-
lhe o exame dos ttulos luz dos princpios norteadores do sistema registrrio, inclusive
no que respeita disponibilidade da rea. Mesmo os ttulos judiciais esto sujeitos a
esse exame e podem ser objeto de procedimento de dvida (Ac. 980-0, So Paulo,
28.12.1981, Des. Affonso de Andr (in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 76).
O cartrio no se pode escudar no pretexto de que no dispe de elementos
para verificar se h disponibilidade de rea ou no; para no realizar o registro ele h de
afirmar, com elementos positivos, que a rea primitiva no comporta disponibilidade
para fazer o registro pretendido (Ac. 1.052, So Paulo, 19.05.1982, Des. Andrade
Junqueira, maioria de votos) (in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 181).
No pode ser registrada a venda, por desmembramento, se j no h
disponibilidade em virtude dos desmembramentos registrados anteriormente, pouco
importando que o adquirente tivesse compromisso registrado sobre o mesmo imvel
objeto de escritura definitiva (Ac. 1.412-0, So Carlos, 02.12.1982, Des. Affonso de
Andr) (in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 271).

f) Princpio da Continuidade

Dentre as regras basilares do Direito Imobilirio, h de apontar-se o princpio

da continuidade, em funo do qual nenhum registro pode ser efetuado sem a prvia
meno ao ttulo anterior, constituindo, assim, a eficcia normal do registro.
Cada assento registral deve apoiar-se no anterior, formando um encadeamento
histrico ininterrupto das titularidades jurdicas de cada imvel, numa concatenao
causal sucessiva na transmisso dos direitos imobilirios.
O Decreto 18.542, de 24.12.1928, j consagrava este princpio de forma
insofismvel, determinando que, em qualquer caso, no se poder fazer o registro sem
que seja registrado o ttulo anterior, de modo a assegurar a continuidade do registro de
cada imvel, estabelecendo, de modo expresso, no art. 206, que: Se o imvel estiver
lanado em nome do outorgante, o oficial exigir a transcrio do ttulo anterior,
qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
A Lei 6.015 /73, vigente a partir de 01.01.1976, manteve o mesmo princpio no
seu art. 195, ao dispor que: Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome
do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior,
qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro (g.n.).
comum ocorrer que B compra um imvel que pertencia a A, e, logo em
seguida, o vende a C. Nestas hipteses as partes interessadas, por questo de economia
quanto ao pagamento dos impostos e taxas imobilirias e despesas cartorrias, tendem a
registrar apenas a ltima operao, ou seja, a transmisso da propriedade de B para C,
sem qualquer interveno de A em nome do qual se acha registrado o imvel. Verifica-
se, no entanto, que, pelo princpio da continuidade, nenhum registro pode ser efetuado
sem o prvio registro do ttulo anterior, obrigando-se s partes interessadas, in casu, A,
B e C, a registrarem as respectivas transferncias.
Para o abalizado doutrinador Serpa Lopes (in Tratado de Registros Pblicos, v.
IV, 3. ed., n. 742), a palavra continuidade quer dizer ligao no interrompida das
partes de um todo e, em boa lgica, no admissvel a exigncia de ligao das partes
de um todo, quando este ainda no existe, de vez que nem sequer teve incio.
O interesse da continuidade torna-se patente, intuitivo. No transcrever o
ttulo anterior, implicaria na ilegal quebra de um dos elos da corrente da sucessividade,
imposta pela lei.
Tal situao no surge quando do Registro no consta nenhum lanamento a
respeito do imvel. O domnio do imvel, se no decorre do Registro lmobilirio, pelo
menos com ele no entra em conflito (op. e loc. cits).
Como um dos princpios fundamentais do registro imobilirio, o da
continuidade, determina o imprescindvel encadeamento entre assentos pertinentes a um
dado imvel e s partes nele interessadas (in Lei dos Registros Pblicos comentada,
Walter Ceneviva, Saraiva, 1979, p. 411). Segundo Afrnio de Carvalho (op. cit., p. 304-
305) o princpio de continuidade, que se apia no de especialidade, quer dizer que, em
relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de
titularidades vista da qual s se far a inscrio de um direito se o outorgante dele
aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmisses, que derivam
umas das outras, asseguram sempre a preexistncia do imvel no patrimnio do
transferente.
O encadeamento de titulares, em que se apia a confiana do pblico, recebe o
nome de princpio de continuidade. Esse nome, contudo, tem variantes na linguagem,
conforme a expresso legal usada em cada pas para traduzir o princpio, sendo
intitulado no Direito Alemo de inscrio prvia do prejudicado em seu direito, no
Direito Francs, inspirado tardiamente no antecedente, de efeito relativo da publicidade,
designao manifestante imprpria, ao passo que no Direito Brasileiro foi desde o
comeo conhecido como registro do ttulo anterior.
No magistrio atualizado de Tabosa de Almeida (op. cit., p. 53-54), na Lei
6.015 o princpio foi acolhido enfaticamente em numerosos dispositivos, tais como os
arts. 176, 1., II, n. 5, 195, 222, 223, 225, 2., in fine, 227, 228 e 237, os quais
preencheram todas as lacunas porventura ainda existentes na legislao. E, com a
adoo do flio real, ou seja, do sistema de matrcula do imvel (arts. 176, 195, 196,
197, 225, 2., 227, 228, 231 e 236), j no h lugar para a mnima dvida quanto
plena eficincia do princpio no Direito Registral Imobilirio Brasileiro.
No Direito Espanhol o princpio da continuidade tambm denominado de
tracto sucesivo, ou de previa inscripcin, e tido como conseqncia natural do
princpio de publicidade e da presuno de exatido do registro imobilirio. a historia
do imvel, constituda por uma cadeia sem soluo de continuidade, de tal maneira que
o adquirente num registro ter de ser forosamente o transmitente no seguinte. Eis a
admirvel sntese de Carmelo Diaz Gonzlez (op. e vol. cits., p. 253): El fundamento
de este principio no es otro que el conocido aforismo de Derecho de que nemo dat quod
non habet. Nadie puede transmitir el dominio de uma cosa si no es dueo de ella y,
para conseguir el cumplimiento de esta norma esencial de Direito Privado, en relacin
con los bienes inmuebles, se han estabelecido los Registros de la Propiedad Inmobiliaria
en los pueblos civilizados."
Na lio de Orlando Gomes (in Rev. do Direito Imobilirio, n. 1, 1978, p. 12),
no sistema registral do Pas, o chamado princpio da continuidade do registro, j
inferido, pela doutrina, dos artigos do Cdigo Civil concernentes ao registro imobilirio
que o exigiram para manter a corrente da titularidade.
No dizer de Roca Sastre, o objetivo basilar do princpio da continuidade que
no se interrumpa la cadena de inscripciones y que el registro nos cuente la historia
completa (sin saltos) de la finca.
Ainda no campo doutrinrio, Garcia Coni (op. cit., p. 95) que fornece,
sinteticamente, a relevncia do princpio da continuidade ao prelecionar que: Si entre
uno titular inscrito pudieran intercalarse otros negociales, el Registro no podra
combatir el clandestinismo transmisivo ni tomar conocibles todas las enajenaciones.
Dicho de otra manera, no podra cumplir su cometido cautelar, y casi ya no tendra
razn de ser.
No plano jurisprudencial o princpio da continuidade registral tem sido objeto
de inmeras demandas judicirias como se v dos acrdos abaixo:
Registro de Imveis Anterioridade ao Cdigo Civil Princpio da
continuidade. sabido que nem todo registro constitutivo. H os declaratrios, os
acautelatrios e tambm aqueles destinados exclusivamente observncia do princpio
da continuidade. So desta espcie os registros das transmisses causa mortis, porque a
transcrio modo de aquisio do domnio apenas nos atos vivos art. 531 do CC. O
Registro do ttulo anterior ao Cdigo Civil nada tem, e nem poderia ter, de constitutivo.
Visa exclusivamente ao resguardo da continuidade, que uma das garantias do sistema.
No se trata de inovao trazida pela Lei 6.015/73, que s fez repetir preceitos que
apareceram, pela primeira vez, no Regulamento de 1928 Dec. 18.542/28, art. 206. O
art. 244 do Regulamento de 1939 Dec. 4.857 era explcito: em qualquer caso, no
se poder fazer a transcrio ou inscrio sem prvio registro do ttulo anterior, salvo se
este no estivesse obrigado a registro, segundo o Direito ento vigente... A Lei
6.015/73 repete a norma, mas sem a ressalva, no art. 195: Se o imvel no estiver
matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e
o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a
continuidade do registro. No se controverte a absoluta necessidade, hoje, da abertura
de matrcula e do registro do ttulo anterior, qualquer que seja a natureza e ainda que,
por operar os efeitos jurdicos a que vocacionado, no estivera sujeito a registro
segundo o direito vigente data de sua celebrao (CSMSP Ac. unn. publ. no DJ de
30.03.1983 Ap. 1.778-0 Santos rel. Des. Bruno Affonso de Andr Indalcio de
Aguiar Bueno vs. Oficial do 1. Cartrio do Registro de Imveis Adv. Augusto Parola
Ramos) (in Adcoas, verbete 90.435).
Registro de Imveis Anterioridade ao Cdigo Civil Princpio da
continuidade. No correta a exigncia de registro do ttulo anterior, vigncia do
Cdigo Civil. poca os registros pblicos eram regidos pelo Dec. 390/1890, este,
como sabido, no estabelecia obrigatoriedade da transcrio para a aquisio do
domnio, quer por ato inter vivos, quer causa mortis. O Cdigo Civil no incluiu no art.
532 a obrigatoriedade de transcrio das partilhas em inventrio, embora alguns
entendessem que o inc. I do mesmo artigo abrangesse tais atos. A transcrio das
partilhas em inventrio foi tornada obrigatria, de forma expressa, somente no
Regulamento de 1928 Dec. 18.527/28 no como forma de transmisso do domnio,
mas para tornar efetivamente eficaz o princpio da continuidade (CSMSP Ac. unn.
publ. no DJ de 31.03.1983 Ap 1.762 Jacupiranga rel. Des. Bruno Affonso de
Andr Brulio Madeira Simes vs. Oficial do Cartrio de Registro de Imveis) (in
Adcoas, verbete 90.436).
Ao lado de impor um dever de observncia aos particulares, o princpio da
continuidade assegura-lhes tambm um direito. Se a descrio do imvel constante do
registro observada, no h como recusar os atos a ele relativos, ainda que disso saia
arranhado o princpio da especialidade. As falhas encontradas nas descries antigas so
um peso que o Registro Imobilirio carregar por muito tempo. No h como impor aos
particulares um dever de correo dessas falhas (Sentena em processo de dvida
julgado pelo Juiz Auxiliar da 1. Vara de Registros Pblicos de So Paulo, transitada em
julgado) (in Revista de Direito Imobilirio, n. 10, p. 138).
Sociedade de fato Imvel registrado em seu nome Inadmissibilidade de
atribuio a herdeiro de scio falecido, no inventrio deste, sem prvia dissoluo da
sociedade Observncia do princpio da continuidade.
No cabe ao oficial reconhecer a existncia de sociedade de fato, nem lhe
compete decidir se o scio daquela pode, em nome prprio, dispor do patrimnio social.
Se o imvel est registrado em nome de pessoa jurdica, a aparncia que resulta do
registro suficiente para que o oficial s admita as disposies em seu nome feitas.
(ApCv 2.949-0 So Paulo Apelante: Marilisa V. Tavares da Motta Apelado:
Oficial do 9. Cartrio de Registro de Imveis CSMSP) (in Revista de Direito
Imobilirio, n. 13, p. 73).
Mesmo autorizada por alvar judicial, a viva meeira no pode transmitir, em
nome prprio, imvel registrado em nome de seu falecido marido. Antes da partilha,
quem pode transmitir a propriedade apenas o esplio, pouco importando que a viva
seja, tambm, a nica herdeira, sob pena de ofensa ao princpio da continuidade.
(Sentena em processo de dvida do Juiz de Direito da 1. Vara de Registros Pblicos
de So Paulo, transitada em julgado) (in Revista de Direito Imobilirio, n. II, p. 156).
Se do ttulo apresentado a registro constam nomes que no coincidem com os
constantes do registro anterior, faz-se necessria a prvia retificao deste, para que
violado no seja o princpio da continuidade.
Essa retificao de nomes no registro pode ser feita a requerimento de apenas
um dos proprietrios, com fundamento no art. 246, par. nico, da Lei 6.015/73,
mediante prova, inclusive justificao (Ac. 474-0, Laranjal Paulista, (06.02.1981 - Des.
Adriano Marrey) (in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 384).
Se a vendedora condicionou a venda aceitao e respeito aos compromissos
particulares assumidos com terceiros, com maior razo se reputa condicionado o
respeito ao direito decorrente da coisa julgada e da subseqente arrematao, em praa,
dos lotes vendidos. O registro da carta de arrematao, nessa hiptese, no fere o
princpio da continuidade. Faz-se necessria, entretanto, a prvia averbao da
existncia da ao e da execuo contra a antecessora do atual proprietrio, alm da
existncia da obrigao de outorga de escrituras dos lotes (o que se determinou de
ofcio). (Ac. 116-0, Atibaia, 29.01.1981, Des. Adriano Marrey), (in Registro de
Imveis, Saraiva, 1982, p. 381).
Viola o princpio da continuidade dos registros o registro de alienao feita
como casado por quem adquira como solteiro (Ac. 279.610, So Paulo, 29-6-79, Des.
Andrade Junqueira), (in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p. 328).
Imvel registrado em nome de terceiro Registro inadmissvel Observncia
do princpio da continuidade.
A ao de adjudicao compulsria no cria nem transfere domnio. Atm-se
pretenso de suprir declarao de vontade negocial, cuja eficincia jurdica assume.
Logo, conseqente carta de adjudicao no pode mais do que o poderia o instrumento
do negcio recusado (ApCv 1.371-0 Atibaia Apelantes: Jos Vicente Mendes e/o.
Apelado: Oficial do Cartrio de Registro de Imveis CSMSP) (in Revista de Direito
Imobilirio, n. 12, p. 109).
Se o registro anterior est contaminado de erro, cumpre que se o retifique para
que se mantenha inclume o princpio da continuidade. Tal erro impede o registro de
ttulo em que o imvel est descrito de forma diversa, ainda que correta (Ac. 274.627,
Brotas, 09.11.1978, Des. Andrade Junqueira) (in Registro de Imveis, Saraiva, 1982, p.
94).
A correspondncia literal entre o ttulo e o registro anterior nem sempre
possvel e exigncia despropositada. O que se exige a presena de elementos
minudentes de identificao da coisa. Se, no descrev-la com observncia dos
requisitos legais (arts. 176, 1., II, n. 3, e 225 da Lei 6.015/73), ainda que despontem
discrepncias secundrias, se guardou precisa individuao da coisa, bastante para a
compatibilidade com o registro a que se vincula a certeza do domnio, esto, quantum
sufficit, configurados os pressupostos da continuidade dos registros pblicos (Ac.
268.792 - Santa Cruz do Rio Pardo, 15.05.1978, Des. Andrade Junqueira (in Registro de
Imveis, Saraiva, 1962, p. 200).
Se o imvel, integrante de loteamento, no passou a integrar o domnio
pblico, no pode a Prefeitura, desafetando-o, alien-lo. O registro dessa alienao
violaria o princpio da continuidade dos registros (Ac. 530-0, Viradouro, 17.02.1982,
Des. Affonso de Andr) (in Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 111).
Se a transcrio a que se filia o ttulo no abrange o imvel a que este refere,
no h como registr-lo sem a prvia retificao da transcrio ou do ttulo (Ac. 632-0,
Santo Andr, 17.02.1982, Des. Affonso de Andr) (in Registro de Imveis, Saraiva,
1984, p. 112).
No merece registro o ttulo se o imvel no est registrado em nome dos
transmitentes. Pouco importa que se trate de carta de adjudicao e que o interessado
esteja de boa f (Ac. 1.206-0, So Paulo, 23.08.1982, Des. Affonso de Andr) (in
Registro de Imveis, Saraiva, 1984, p. 221).
Registro de Imveis Matrcula.
Omisso da designao cadastral do imvel. Requisito essencial (art. 176, par.
nico, II, 3, da Lei dos Registros Pblicos). Meno errnea do transmitente, como
sendo os herdeiros do de cujus e no o seu Esplio. Violao do princpio da
continuidade. Recurso parcialmente provido, para determinar correo de tais falhas
atravs de averbao e no do refazimento da matrcula (in Decises da CGJ-SP,
1981/82, Ed. RT, So Paulo, p. 63).
Cancelamento Registro de Imveis. Duplicidade de registros de um mesmo
imvel. Nulidade de pleno direito caracterizada. Segundo registro cancelado. Violao
do princpio da continuidade. Decretao em processo meramente administrativo. Art.
214, da Lei dos Registros Pblicos. Deciso mantida (in Decises Adm. da CGJ-SP,
198/82, Ed. RT, So Paulo, p. 70).
Registro de Imveis Registro de penhora, decorrente de mandado judicial.
Imvel, porm, registrado em nome de terceiro e no do executado. Recusa oposta pelo
Oficial. Conduta irrepreensvel e conforme sedimentada orientao normativa
superior, pautada pelo respeito ao princpio da continuidade. Regular exerccio do dever
de examinar a validade e a legalidade dos ttulos, ainda que judiciais. Inocorrncia de
qualquer falta disciplinar. Hiptese, contudo, de alienao do bem penhorado em fraude
de execuo, assim de plano declarada pelo Juzo Cvel competente. Admissibilidade,
no caso, do registro da penhora. Pronunciamento do E. Conselho Superior da
Magistratura (in Decises Adm. da CGJ-SP, 1983/84, So Paulo, Ed. RT, p. 82).
Registro de Imveis Confisco de bens de sociedade. Ofcio da autoridade
administrativa competente, autorizando o levantamento da medida e o concomitante
registro da transferncia dos imveis liberados diretamente a ex-diretores. Inviabilidade.
Admisso apenas da providncia liberatria, j que a pretendida transmisso de domnio
ofenderia aos princpios da legalidade e continuidade. Deciso de indeferimento
mantida (in Decises Adm. do CGJ-SP, 1983/84, So Paulo, Ed. RT, p. 101).
Registro de Imveis Pretendida retificao de matrcula, para nela enxertar
nova descrio, referente, porm, a outro imvel. Descabimento. Caracterizao de
alterao do prprio objeto da matrcula, sem que, para o imvel alvitrado, existisse
origem conhecida. Violao do princpio da continuidade configurada. Indeferimento do
pedido e conseqente cancelamento, de ofcio, da matrcula. Deciso mantida (in
Decises Adm. da CGJ-SP, 1983/84, So Paulo, Ed. RT, p. 103).
Cancelamento Registro de Imveis. Duplicidade de matrculas e registros de
um mesmo imvel. Nulidade de pleno direito caracterizada. Vulnerao do princpio da
continuidade. Art. 214, da Lei dos Registros Pblicos. Determinao de cancelamento
dos atos praticados em segundo lugar. Observncia da ordem de precedncia. Deciso
mantida (in Decises Adm. da CGJ-SP, 1983/84, So Paulo, Ed. RT, p. 105).

g) Princpio de Legalidade
 Este princpio impede o ingresso no Cartrio de Registro de Imveis de ttulos
invlidos ou imperfeitos, contribuindo, desse modo, para a concordncia do mundo real
com o mundo registral.
A verificao da legalidade e da validade do ttulo e a efetivao de seu
registro, se o mesmo estiver em conformidade com a lei, uma regra implcita e
subtendida no art. 198 da Lei 6.015.
Vale dizer, o exame prvio da legalidade dos ttulos objetiva estabelecer a
correspondncia constante entre a situao jurdica e a situao registral, de modo que o
pblico possa confiar plenamente no registro. Alis, Hernandez Gil (in Introduccin al
Derecho Hipotecrio, Madri, 1970, p. 149), aps acentuar que esse exame deve ser de
fondo y de forma, estendendo-se a todos os aspectos que possam impedir o registro,
aduz, incisivamente, que los asientos slo servirian para engaar al publico, favorecer
el trfico ilcito y provocar nuevos litgios.
regra jurdica implcita em todo o sistema registral o exame da legalidade
que, do ponto de vista prtico, impe, no magistrio de Valmir Pontes (in Registro de
Imveis, Saraiva, So Paulo, 1982, p. 98), a anlise dos seguintes aspectos: Comear
o oficial, naturalmente, por ter em vista a forma dos papis apresentados, verificando se
se trata de instrumentos ou escrituras pblicas ou particulares e se, na elaborao desses
instrumentos ou escrituras, foi preterida alguma solenidade essencial ou omitida alguma
declarao indispensvel. Examinar, depois, se foram satisfeitas pelos interessados as
imposies da legislao fiscal, como o pagamento do imposto de transmisso de
propriedade nas transmisses de imveis inter vivos ou mortis causa e a transcrio, nos
atos pblicos, das certides de quitao dos imveis para com o fisco. Verificar em
seguida se foram obtidos regularmente os alvars ou autorizaes, judiciais ou
administrativos, necessrios realizao dos atos, como no caso de venda de bens de
menores ou de bens sujeitos s clusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade ou
impenhorabilidade. Ver se, no caso de alienao de bens de interditos ou de menores
sob tutela, o ato se efetivou pela forma prescrita em lei; se as alienaes ou oneraes
de imveis foram devidamente representadas, para o que ter que ver, nos instrumentos
particulares ou no contexto dos instrumentos pblicos, quando as leis de organizao
judiciria exigirem a respectiva transcrio, o teor das procuraes a eles referentes; se
no ocorre, enfim, qualquer nulidade ou irregularidade nos atos, cujo registro lhe seja
requerido, inclusive sob o ponto de vista da sua autenticidade ou da veracidade das
assinaturas nele apostas.
Nesse trabalho preliminar de verificao, entretanto trabalho que requer, da
parte do oficial, um mnimo de conhecimentos jurdicos que s os formados pelas
escolas de direito, presumivelmente, devem possuir o oficial no poder ir ou no
dever ir alm de certos limites, impostos pela natureza da sua funo pblica e pela
necessidade dos interesses comuns e das chamadas normas de ordem pblica. Casos
haver em que ao oficial ser defeso aprofundar o exame a que obrigado, como, por
exemplo, no caso de falta de pagamento de foros e laudmios devidos a senhorios
diretos, e, em geral, nos casos de simples anulabilidade dos ttulos por vcios de
consentimento e outros em que no se apresente interesse pblico ou norma de ordem
pblica a resguardar. No o oficial do Registro de Imveis tutor ou curador de direitos
ou interesses privados, nem lhe cabem funes de julgamento que s ao Poder
Judicirio so conferidos pela ordem jurdica, sobretudo em matrias reservadas por lei
iniciativa dos interessados e nas quais s a requerimento das prprias partes o Poder
Judicirio pode interferir.
De uma outra perspectiva, Tabosa de Almeida (op. cit., p. 52-53) lembra que:
o exame da legalidade em nosso Direito, a primeira coisa a analisar, como j foi dito,
uma espcie de preliminar, relativa competncia do cartrio ao qual o documento
apresentado. Assim que, principalmente quando se tratar de averbao, o cartrio h
de observar, antes de tudo, se se trata de matria da sua competncia. Nos casos de
registro propriamente dito, fcil verificar se o imvel a registrar fica situado na sua
circunstncia territorial. Mas, na hiptese de averbao, quando se pretender faz-la no
cartrio novo, a certido do cartrio antigo dever declarar se o imvel em apreo nele
se acha matriculado; e, em caso contrrio, se ainda dispe de espao margem do
registro para o lanamento da averbao. Se no houver espao, caber ao novo cartrio
fazer a matrcula e logo a seguir a averbao. Entretanto, se houver espao (arts. 292
renumerado pelo art. 2. da Lei 6.941, de 14.09.1981, passando a designar-se art. 295 - e
169, I), ou se o imvel j estiver matriculado, caber ao cartrio antigo proceder
averbao, na conformidade do disposto no art. 169, I, da Lei Registral vigente. Se esses
dispositivos legais forem desatendidos, o ato ser nulo de pleno direito, vista dos arts.
82, 130 e 145, III, do CC, em virtude de o ato registral no se ter revestido da forma
prescrita em lei.
Impende ressaltar aqui o esboo de questionrio-roteiro elaborado por Afrnio
de Carvalho (op. cit., pp. 351-356) para facilitar e operacionalizar o exame da
legalidade pelos serventurios.
Apenas para ter-se uma idia da pluralidade de requisitos formais que devem
ser verificados e policiados pelo Oficial de Registro de Imveis evitando a ofensa ao
princpio da legalidade. Um exemplo bem atual a indisponibilidade de bens de
administradores de instituio financeira. Na forma do disposto no art. 36 da Lei federal
6.024/74, os administradores das instituies financeiras em interveno, em
liquidao extrajudicial ou em falncia, ficaro com todos os seus bens indisponveis,
no podendo, por qualquer forma, direta ou indireta, alien-los ou oner-los, at
apurao e liquidao final de suas responsabilidades. Assim, com a comunicao do
fato ao Registro de Imveis, ficam proibidos os registros, ou averbaes, envolvendo
tais bens (art. 38, par. nico). esta uma vedao ou bice legal que se agrega aos
incontveis preceitos e exigncias contidos no s na legislao dos registros pblicos,
mas tambm na legislao tributria, civil, comercial ou de outra natureza, pertinentes e
aplicveis por fora do princpio da legalidade.
So estes os aspectos mais expressivos deste princpio da legalidade
exaustivamente estudado por Afrnio (op. cit., pp. 269-303).

h) Outros Princpios

Em aditamento aos princpios j analisados que, numa tica puramente pessoal,

constituem os mais importantes em matria de Direito Registral Imobilirio, possvel
mencionar-se outros princpios registrais reconhecidos e estudados por especialistas
deste ramo jurdico:
Princpio da Rogao ou da Instncia (v. Tabosa de Almeida, op. cit., p. 47-
50, e Afrnio de Carvalho, op. cit., p. 326-356);
Princpio da Inscrio (v. Afrnio de Carvalho, op. cit., p. 163-192);
Princpio da Presuno (v. Afrnio de Carvalho, op. cit., p. 193-210);
 Princpio da Legitimao (v. Tabosa de Almeida, op. cit., p. 56-57, e Garcia
Coni, op. cit., p. 103-105).

Concluso

Los princpios de derecho registral son las orientaciones fundamentales que

informan esta disciplina y dan las pautas en la solucin de los problemas jurdicos
planteados en el derecho positivo.
Esta declarao firmada por ocasio do I Congresso Internacional de Direito
Registral realizado em Buenos Aires, em 1972, demonstra, inquestionavelmente, o
valor terico y la utilidad prctica de estos princpios da legislao registral,
formulados diretamente nela ou obtidos por induo ou ainda por abstrao de seus
preceitos que do a conhecer as linhas essenciais do nosso sistema jurdico registral
imobilirio.
Dentro de uma lei que, em si, j geral em cada uma de suas normas, buscam-
se os Princpios como as regras mais gerais que as dominam, da a sua utilidade na lio
de Fernando Lpez de Zavalia (in Curso Introductorio al Derecho Registral, Ed.,
Buenos Aires, 1983, p. 292), verbis:
1. Sirven para comprender al orden jurdico que se examina, como un sistema
que sigue una determinada orientacin.
2. Permiten dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que
facilita la comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que
los rdenes comparados puedan presentar.
Quanto enumerao dos princpios registrais, h que se por em relevo que a
sua determinao no responde a um critrio rigorosamente cientfico, mas a uma mera
valorao mais quantitativa que qualitativa de importncia dos preceitos de direito
positivo.
Sanz Fernndez (in Instituciones de Derecho Hipotecario, tomo I, p. 230-231)
faz uma enumerao no definitiva de princpios registrais com base nos seguintes
critrios :
 a) Princpios que regulan la esfera de actuacin del derecho inmobiliario:
principio de la inscripcin, dentro del cual, y como precedente necesario, debe
recogerse la teoria del titulo y del modo.
b) Principios que gobiernan los requisitos previos o presupuestos de la
inscripcin: titulacin autntica, princpio de rogacin, princpio de tracto sucesivo y
principio de legalidad.
c) Principios que gobiernan los efectos de la inscripcin: principio de prioridad,
principio de ligitimacin y principio de la fe pblica.
d) Principios que gobiernan la organizacin del registro y fijacin de los
derechos reales: principio de especialidad.
Em adendo s dimenses legais, doutrinrias e jurisprudenciais j evidenciadas
saciedade no tocante a cada um dos princpios registrais imobilirios analisados,
elaborou-se, nesta concluso, uma sntese com objetivos estritamente didticos:
a) Princpio da Publicidade Segundo Zavalia (op. cit., p. 56-57), publicidad
registral es la cognoscibilidad permanente y general de hechos jurdicos en base a la
declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin del pblico por
los medios previstos por la ley.
b) Princpio da F Pblica A proteo que decorre do princpio da f pblica
consiste em proporcionar ao proprietrio do imvel uma posio inatacvel, firme e
segura sempre que haja obtido a titularidade com satisfao de todos os requisitos
legais.
c) Princpio da Prioridade - aquele em virtude do qual os direitos reais
concorrentes sobre um mesmo imvel guardam entre si uma ordem de preferncia em
funo da antigidade de suas datas de registro.
d) Princpio da Especialidade Chamado por alguns juristas de princpio da
individualizao, corresponde necessidade de determinar o imvel como unidade
registral do sistema em suas circunstncias fsicas e com os dados exigveis para
distingui-lo de qualquer outro.
e) Princpio da Disponibilidade No sistema registrrio brasileiro incumbe ao
Oficial examinar a disponibilidade de rea, ou seja, se o imvel alienado comporta-se
fsica e corporeamente na rea disponvel e suficiente a permitir o registro do ttulo
apresentado.
 f) Princpio da continuidade Tem a finalidade de manter um rigoroso enlace
ou conexo entre os diferentes negcios de modificao jurdica da titularidade atravs
de uma ordem registral que no permite a interrupo ou salto, de modo que o Registro
reflita um histrico completo do imvel, relativamente cadeia de titulares.
g) Princpio da Legalidade Para Rocha Sastre (in Derecho Hipotecario, tomo
II, p. 255), el principio de la legalidad impone que los ttulos que pretendan su
inscripcin en el registro de la propiedad sean sometidos a un previo examen,
verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan
acceso los ttulos vlidos o perfectos.
Aduz-se, ainda, que, em face da inexauribilidade imanente a toda pesquisa, este
trabalho ponto de partida e no de chegada. inconcluso, ou melhor, uma obra
aberta ou textura aberta na medida em que nem cerra nem encerra o tema, pois os
princpios registrais analisados no esto enquadrados dentro de uma moldura hermtica
e exaustiva.
evidente que outros princpios podem surgir e ser incorporados ao elenco
explicitado, seja em razo do prprio dinamismo do Direito Registral Imobilirio, seja
como decorrncia de observaes, crticas e sugestes de quem se aprofunde no seu
estudo ou discorde de suas assertivas.
Em sntese, este trabalho aqui se detm no porque chegou ao fim do
caminho mas porque as perspectivas que se abrem so muitas e interminveis. E este
fim como todos os fins humanos decorre da relatividade das circunstncias e das
limitaes de quem sucumbiu tentao de concluir. Espera-se apenas que esta seja
uma pausa para retomar o flego e para prosseguir pelas veredas que se abrem no
horizonte.
Os princpios aqui analisados no representam um repertrio acabado de
solues nem tambm um conjunto determinado de diretivas. So postulados fecundos,
de grande riqueza potencial pelo variado nmero de aplicaes possveis, da porque
este ensaio servir de bssola para uma segura orientao no cipoal de normas jurdicas
do Direito Registral Imobilirio. E os princpios registrais, como idias matrizes que
cimentam e iluminam a compreenso dessa matria, so apresentados mais como
hipteses de trabalho do que como solues definitivas, ou seja, dentro de uma postura
metodolgica que os coloca como substncia e no rtulo, que aspira a ser semente e
no fruto.