COMOCALCULAROIPTUII

RobertoA.TauilFevereirode2017.
Na primeira parte j publicada deste artigo tratamos da forma utilizada para calcular o IPTU no que se
referreaoterrenovazio.Emtermosobjetivos,explicamososcritriosquesoadotadosparadefinirabase
de clculo do imposto, ou seja, o valor do imvel em condies normais de mercado, o tal valor venal.
Apuradooditovalorvenal,aplicaseaalquotaquealeidoMunicpiodeterminar.Exemplo:Valorvenaldo
terrenoequivalenteaR$66.880,00alquotadeterrenovazio(semconstruo):2,5%.IPTU=R$1.672,00.
Ocorre, porm, que alm do terreno podemos ter tambm uma construo ali edificada, a influenciar no
valor venal do imvel, a lembrar de que o IPTU o imposto incidente sobre a
propriedade predial e territorial urbana. A dizer, portanto, que tanto o terreno em si, quanto a edificao
existentenesteterreno,vodefiniremconjuntoovalorvenaldoimvel.
Todavia, h de convir que uma singela construo, uma estrutura rstica, um barraco de madeira, por
exemplo,emnadavaiinfluenciarnovalordoimvel.Porisso,asleismunicipais,emgeral,desconsideram
essetipodeconstruonaapuraodovalorvenal.Quandoexistenoterrenoumaconstruorudimentar,
ou de tamanho mnimo em relao ao tamanho do terreno, ou uma construo j deteriorada, caindo aos
pedaos, tais construes so desconsideradas no clculo do valor venal, pela ausncia de
representatividadenavalorizaodoimvel.
H,contudo,outromotivoparadeixardeforataisconstrues:queaalquotadeterrenovaziosempre
bemmaiordoqueaalquotadeterrenoedificado.Assim,seaquelebarracodemadeirafosseconsiderado
construo,apesardenotervaloralgumrepresentativo,aalquotadoIPTUpoderiacairde2,5%(terreno)
para1%(imvelresidencial).lgicoqueasalquotasdependemdaleidecadaMunicpio,masonormal
terrenovazioestarentre2%e3%,eterrenocomconstruoresidencialentre0,80%e1,5%.
Vamos agora tratar da apurao do valor venal especfico da construo, isto , exclusivamente da parte
edificada.
Afrmuladeclculodovalorvenaldaconstruogiraemtornodaseguinte:
VVc=AcxPmxF1xF2onde:
VVc=ValorVenaldaconstruo
Ac=readaconstruoexpressaemm
Pm=Preomdiodomdaconstruotipoporlogradouro
F1=FatordeConservaodaConstruo
F2=FatordeDepreciaodaConstruo.

As leis municipais podem instituir outros fatores, como, por exemplo, revestimento externo, estrutura da
construo,equivalnciaetc.Noentanto,entendemosqueamaioriadessesfatoresjfazpartedosclculos
dopreomdiodomdaconstruo(Pm),poistodoselessoconsideradosnadefiniodotipoepadro
de acabamento da obra. Retornar os seus pesos na frmula de avaliao como fatores individuais,
significaria repercutir duas vezes na mensurao do valor venal. Esse mais um erro comum de se
encontrarnasleismunicipais.

OPreomdiodomdaconstruoobtidoportipodeconstruoepodemserutilizadosospublicadospor
organismos governamentais ou privados. O mais utilizado pelos Municpios o Custo Unitrio Bsico
calculado pelo Sindicato da Construo Civil SINDUSCON, do Estado ou da regio onde se situa o
Municpio. Alguns Municpios usam os custos divulgados pela Caixa Econmica e outros usam critrios
prpriosdecustodeconstruo.

EisumexemplotiradodoSINDUSCONRJ,msdejaneirode2017:
 Padro de Projeto
ProjetoResidencial R$/m
Acabamento Padro

ResidnciaunifamiliarR1 Baixo R1B 1.424,78

ResidnciaunifamiliarR1 Normal R1N 1.691,51

ResidnciaunifamiliarR1 Alto R1A 2.059,11

PrdioPopularPP Baixo PP4B 1.292,56

PrdioPopularPP Normal PP4N 1.592,91

Residncia Multifamiliar
Baixo R8B 1.228,11
R8

Residncia Multifamiliar
Normal R8N 1.380,62
R8

Residncia Multifamiliar
Alto R8A 1.643,36
R8

Residncia Multifamiliar
Normal R16N 1.335,72
R16

Residncia Multifamiliar
Alto R16A 1.748,64
R16

Projeto de Interesse Social

PIS 954,57
PIS

ResidnciaPopularRP1Q RP1Q 1.473,81

Observao:osvaloresdessatabelasereferemaoEstadodoRiodeJaneiro.

O SINDUSCON tambm apresenta o Custo Unitrio Bsico de construes para comrcio, salas, lojas e
galpes, mas, neste artigo, trataremos exclusivamente de construes residenciais. Conforme a tabela
acima,podesedizer,ento,queoPm(preomdiodom)deumaedificaoderesidnciaunifamiliar(R1)
depadrodeacabamentoalto(R1A)calculadonabasedeR$2.059,11.

Nestesentido,seafrmulaseencerrasseemVVc=AcxPm,jpoderamosterovalorvenaldeconstruo,
casosoubssemosdeantemoametragemtotaldaconstruo.Porhiptese:

VVc = 280 m (AC rea construda) x R$2.059,11 (Pm custo unitrio bsico do m da construo) =
R$576.550,80. Este seria o valor venal da construo. Bastaria, ento, incluir o valor venal do terreno e
teramosovalorvenaltotal.

Todavia, a frmula contm mais ingredientes que procuram tornar o resultado o mais prximo possvel da
realidade.Taisingredientessoosfatoresqualitativos,especficosdoimvelemanlise.Osdoisseguintes
soosmaiscomuns:

FatordeConservaodaConstruoF1

F1FatordeConservao PesosdoFator

Conservaotima 1,05
Conservaoboa 1,00

Conservaoruim 0,80

SemConservao 0,40

Ningumduvidaqueconservao/manutenodoprdiovalorizaoimvelou,pelomenos,mantmopreo
de mercado. J uma edificao que se deteriora por falta de manuteno perde valor. O difcil, porm,
classificaraconservao:setimaouboaseruimousemconservao.Porisso,diversosMunicpiosno
usam o Fator de Conservao, aplicando apenas o Fator de Depreciao em funo da idade do prdio,
semmaioresconsideraes.

FatordeDepreciaodaEdificaoF2

Paraefeitoscontbeis,umaconstruosofredepreciaolineartotalem25anos.Adizer,ento,queacada
ano a edificao depreciada em 4%. Importante lembrar que o terreno no depreciado a depreciao
atingesomenteaedificao.Mas,paraefeitodeavaliaodovalordoimvel,ocritrioadotadodiferente.

A depreciao a mdia da deteriorao do bem. Pode ser fsica ou funcional. A deteriorao fsica
decorrente do desgaste das partes constitutivas desse bem, causado por avarias bruscas e acidentais, ou
porvelhiceoudecrepitudedosmateriais.Adepreciaofuncionaldecorredeumdosseguintesfatores:

Inadequao:pormotivodefalhanoprojetoounaexecuodaobra
Superao:emvistadoaparecimentodenovastcnicasconstrutivasounovosmateriais
Anulao:porfaltadeadaptaoafinsdiferentesparaosquaisfoiconstrudo.

Entre os mtodos utilizados para calcular a depreciao fsica e funcional das construes, um dos mais
usadosodeRossHeidecke.Tratasedeummtodomisto,acombinaraidaderealdaedificao(Ross)e
o estado de conservao do prdio (Heidecke). Por esse mtodo, o fator de depreciao ou de
obsolescnciaapresentadonumatabelaquemedearelaopercentualentreaidaderealdobemeasua
idadereferencial,ouseja,suavidatil.

Em termos prticos, o Fator Depreciao um blefe na maioria dos Municpios, no sendo efetivamente
aplicado.OmotivoprincipaldecorredofatodequeasPrefeiturascarecemdeumaequipetcnicarealmente
operacional, que faa vistoria peridica nos imveis para avaliar o estado de conservao em relao
idade real da construo. Ou seja, saber a idade da construo no to difcil, basta ter um cadastro
atualizado.Mas,saberoestadodeconservaoexigirseiadilignciasexternasconstantes,isto,agentes
fiscais em servios externos permanentes, veculos disposio, motoristas, equipamentos eletrnicos
manuais.Sorarososrgosmunicipaisfazendriosdotadosdetalestrutura.

Deste modo, o clculo fica naquele j citado: VVc = Ac x Pm. Ao utilizarmos os resultados dos exemplos
criadosnosdoisartigos,teramos:

Valorvenaldoterreno:R$66.880,00(tiradodoprimeiroartigo)
Valorvenaldaconstruo:R$576.550,80(doexemploacima).
Valorvenaltotal:R$643.430,80
Supondoumaalquotade1%,oIPTUseria,ento,deR$6.434,30.

Emresumo,asquestesfundamentaisdoIPTUsoasseguintes:

A)Seotamanhodoterrenoestcorretonocadastroimobilirio
B) A razoabilidade do valor do m de terreno, conforme as regras do Municpio e a realidade do mercado
imobilirio
C)Seosfatoresqualitativosdoterrenosoverdadeiroseexequveisdiantedarealidade
D)Seotamanhodaedificaoestcorretonocadastroimobilirio
E) Se o valor do m de construo aplicado pela Prefeitura representa realmente a realidade do mercado
imobilirio
F)Seosfatoresqualitativosdaconstruosoverdadeiroseexequveisdiantedarealidade.