A aludida questo selecionada para ser objeto de avaliao,

possui como resposta o fato de que a promessa de pagar recompensa prevista

no artigo 1234 do Cdigo Civil no se trata de obrigao decorrente de nus
real, mas sim de uma obrigao propter rem. Sendo alegado que: a obrigao
propter rem aquela que recai sobre o titular de um direito real em virtude
desta sua condio. Ele fica responsvel, portanto, pelos dbitos atuais,
todavia no tem qualquer responsabilidade por dbitos pretritos. Pporm
essa resposta se apresenta de maneira equivocada pelos motivos e razes
expressos a seguir:
A obrigao a qual se refere questo, trata-se de uma obrigao
de entregar com condio suspensiva, com indeterminao originria na sua
constituio, mas determinvel no cumprimento.

De acordo com Flvio Tartuce1:

As obrigaes reais ou propter rem em razo da coisa tambm se

situam em uma zona intermediria entre os direitos reais e os direitos
obrigacionais de cunho patrimonial, sendo tambm denominadas
obrigaes hbridas ou ambulatrias. Surgem como obrigaes
pessoais de um devedor, por ser ele titular de um direito real, mas
acabam aderindo mais coisa do que ao seu
eventual titular.

Ainda de acordo com o referido doutrinador a obrigao propter rem consiste

em uma obrigao propter rem ou prpria da coisa, que acompanha o bem
onde quer que ele esteja (obrigao ambulatria).

Carlos Roberto Gonalves2 por sua vez define obrigao propter rem como
obrigao a que recai sobre uma pessoa, por fora de determinado direito real.
S existe em razo da situao jurdica do obrigado, de titular do domnio ou de
detentor de determinada coisa.

1 222

2
De maneira que no possvel constar o fato de que a obrigao propter rem exime o
atual dono dos dbitos anteriores, muito pelo contrrio, como previsto na
jurisprudncia ptria:

DESPESAS DE CONDOMNIO - COBRANA - DIVIDAS

ANTERIORES AQUISIO - OBRIGAO "PROPTER REM"
DO ADQUIRENTE - RECURSO PROVIDO. O fato de o ru tomar
posse em momento posterior s dvidas pr existentes na
unidade condominial, no o exime de concor rer para pagamento
das mesmas em virtude do carter "propter rem". A dvida
decorrente de despesas condomi- niais, por sua natureza, vincula-se
ao imvel, de modo que o seu pagamento compete quele que tem a
propriedade ou posse do bem no momento em que se ajuiza a
demanda, sendo assegurado ao ru o direito de voltar-se em ao
prpria contra o antigo proprietrio. CONDOMNIO - COBRANA DE
DESPESAS CONDOMINIAIS. Alegao de falta de documentos
indispensveis propositura da ao - Inocorrncia - A cobrana das
despesas ordinrias encontra amparo no art. 12 e seus pargrafos da
Lei de Condomnios e Incorporaes - Obrigao de rateio e
contribuio do condmino para as despesas realizadas decorrente
de norma cogentes- Cdigo Civil , art. 1.336 , I , pelo que se dispensa
prvia aprovao assemblear.

TJ-SP - Apelao Com Reviso CR 908187002 SP (TJ-SP)

 CONDOMNIO. DESPESAS. OBRIGAO PROPTER REM. -
O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos
existentes junto ao condomnio, mesmo que anteriores
aquisio. Incidncia da Smula n 83-STJ. Recurso especial no
conhecido.

STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 536005 RS 2003/0083715-3 (STJ)

De forma que possvel constatar que at mesmo as

jurisprudncias dos tribunais superiores consideram o fato de que a obrigao
propter rem, transfere as obrigaes anteriores, atinentes a coisa, ao novo
proprietrio, no se enquadrando a resposta a esse entendimento no que tange
aos dbitos anteriores a aquisio do bem.

Outro erro afervel o fato de que o artigo 130 do CTN esposado

na questo feita pelos colegas no constitui um nus real, mas que na verdade
esse sim se constitui como sendo uma obrigao propter rem, fato que se
encontra amplamente difundido na jurisprudncia de praticamente todos os
tribunais presentes no territrio nacional, sejam eles os TJs, o STJ e inclusive a
corte maior desse pas, o STF:

EXECUO FISCAL - IPTU PEDIDO DE INCLUSO DO NOME DO

NOVO PROPRIETRIO DO IMVEL NO PLO PASSIVO
POSSIBILIDADE Alienao levada a registro depois de ajuizada a
demanda - Imposto de natureza real Obrigao propter rem -
Crditos tributrios que se sub-rogam na pessoa do adquirente, nos
termos do artigo 130 do CTN. Deciso reformada - Recurso provido.
(TJ-SP - AI: 01953677920118260000 SP 0195367-
79.2011.8.26.0000, Relator: Octavio Machado de Barros, Data de
Julgamento: 22/08/2013, 14 Cmara de Direito Pblico, Data de
Publicao: 29/08/2013)

EXECUO FISCAL. IPTU. ARREMATAO DE IMVEL EM

HASTA PBLICA. AQUISIO ORIGINRIA. ADJUDICAO.
VIOLAO DO ART. 130, PARGRAFO NICO, DO CTN.
OCORRNCIA. OBRIGAO TRIBUTRIA PROPTER REM.
EXISTNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTRIA. 1. Discute-se
nos autos se o credor-exequente (adjudicante) est dispensado do
pagamento dos tributos que recaem sobre o imvel anteriores
adjudicao. 2. Arrematao e adjudicao so situaes distintas,
no podendo a analogia ser aplicada na forma pretendida pelo
acrdo recorrido, pois a adjudicao pelo credor com dispensa de
depsito do preo no pode ser comparada a arremate por terceiro.
3. A arrematao em hasta pblica extingue o nus do imvel
arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraado de
tributo ou responsabilidade, sendo, portanto, considerada aquisio
originria, de modo que os dbitos tributrios anteriores
arrematao sub-rogam-se no preo da hasta. Precedentes: REsp
1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 8.6.2010;
AgRg no Ag 1.225.813/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma,
Dje 8.4.2010; REsp 909.254/DF, Rel. Min. Mauro Campbell Marques,
Segunda Turma DJe 21.11.2008. 4. O adquirente s deixa de ter
responsabilidade pelo pagamento do dbitos anteriores que recaiam
sobre o Bem, se ocorreu, efetivamente, depsito do preo, que se
tornar a garantia dos demais credores. De molde que o crdito
fiscal perquirido pelo fisco abatido do pagamento, quando da
praa, por isso que, encerrada a arrematao, no se pode imputar
ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade. 5. Por sua vez,
havendo a adjudicao do imvel, cabe ao adquirente (credor) o
pagamento dos tributos incidentes sobre o Bem adjudicado, eis que,
ao contrrio da arrematao em hasta pblica, no possui o efeito de
expurgar os nus obrigacionais que recaem sobre o Bem. 6. Na
adjudicao, a mutao do sujeito passivo no afasta a
responsabilidade pelo pagamento dos tributos do imvel adjudicado,
uma vez que a obrigao tributria propter rem (no caso dos
autos, IPTU e taxas de servio) acompanha o Bem, mesmo que
os fatos imponveis sejam anteriores alterao da titularidade do
imvel (arts. 130 e 131, I, do CTN). 7. luz do decidido no REsp
1.073.846/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Seo, DJe 18.12.2009,
"os impostos incidentes sobre o patrimnio (Imposto sobre a
Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a Propriedade
Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relao jurdica
tributria instaurada com a ocorrncia de fato imponvel encartado,
exclusivamente, na titularidade de direito real, razo pela qual
 consubstanciam obrigaes propter rem, impondo-se sua assuno
a todos aqueles que sucederem ao titular do imvel." Recurso
especial provido.
(STJ - REsp: 1407840 SP 2013/0325102-3, Relator: Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicao: DJ
17/06/2015)

APELAO CVEL. DIREITO TRIBUTRIO. IMPOSTOS. IPTU.

EMBARGOS EXECUO FISCAL. NULIDADE DA CDA. No
nula a CDA que preenche os requisitos contidos nos 5 e 6 do art.
2 da LEF e 202 do CTN. O ttulo executivo detalha o crdito,
apontando os fundamentos legais dos tributos, da multa, da correo
monetria e dos juros, com expressa remisso legislao municipal
pertinente. ILEGITIMIDADE PASSIVA. O IPTU constitui obrigao
propter rem, possuindo como fato gerador a propriedade, o domnio
til ou a posse de bem imvel por natureza ou por acesso fsica, na
forma do artigo 32 do CTN. Apenas o registro no ofcio imobilirio,
requisito de publicidade, capaz de alterar a titularidade da
propriedade de imvel com eficcia erga omnes. Pactos particulares
firmados com terceiros somente irradiam efeitos entre as partes
envolvidas. IMUNIDADE TRIBUTRIA. Impossibilidade de concesso
sociedade de economia mista com intuito lucrativo, cujo capital
social composto de 49% de aes privadas. APELO
DESPROVIDO.
(STF - ARE: 839024 RS, Relator: Min. ROBERTO BARROSO, Data
de Julgamento: 13/10/2014, Data de Publicao: DJe-207 DIVULG
20/10/2014 PUBLIC 21/10/2014)

O nico autor que se utiliza do exemplo da promessa de recompensa como

obrigao propter rem trata-se de Carlos Roberto Gonalves que apenas cita o
fato de que a promessa de recompensa consiste numa obrigao propter rem,
sem se utilizar de uma palavra para explicar o fato de ser tal obrigao. De
forma que a dezena de outros autores utilizados como fonte de pesquisa
abaixo relacionada no fazem sequer meno promessa de recompensa
como uma obrigao propter rem e a jurisprudncia de todo territrio nacional
tambm desconhece tal fato com exceo do REsp: 1157061 que apenas cita o
exemplo do autor supracitado.
Sendo que ao se pesquisar na rede mundial de computadores por meio dos
principais motores de busca sejam eles o Google, Yahoo e Bing, somos
direcionados para apenas quatro links que correlacionam a obrigao propter
rem com a promessa de recompensa, de forma que trs no apresentam
referncia bibliogrfica e dessa forma carecem de fontes confiveis e so eles:
https://ludheyner.jusbrasil.com.br/artigos/377660476/da-obrigacao-propter-
rem

http://cadorim.blogspot.com.br/2012/02/direito-das-obrigacoes-
introducao.html

http://investidura.com.br/biblioteca-juridica/doutrina/obrigacoes/454-
dtoobrpti

E o nico que possui fundamentao, apresenta-se embasado no livro de

Carlos Roberto Gonalves, e tambm no apresenta nenhuma interpretao
quanto ao fato de a promessa de recompensa supostamente tratar-se de uma
obrigao propter rem:

http://www.direitonet.com.br/dicionario/exibir/1257/Obrigacao-propter-rem

Com relao ao aspecto prtico do referido entendimento claro o fato de que

o indivduo ao comprar um bem mvel de outra pessoa, no obtm com a coisa
o dever de pagar uma promessa de recompensa a qual no fez, de maneira
que no prspera, no caso em tela o fato de que o indivduo que comprou a
coisa de boa-f apresentando uma posse justa pagasse por uma promessa de
recompensa de uma coisa perdida que no foi ele quem perdeu, de forma a
no se tratar portanto de obrigao propter rem.
Carlos Roberto Gonalves diz que a obrigao propter rem aquela que recai
sobre a pessoa e no sobre a coisa, fato do qual discorda a doutrina
majoritria, e pela prpria terminologia do termo possvel extrair
entendimento diverso do autor, j quepropter diz respeito a proprio enquanto
rem se refere a palavra res que por sua vez quer dizer coisa. Dessa forma
trata-se da obrigao decorrente ou inerente a prpria coisa, acompanhando a
coisa, que uma das caractersticas dos direitos reais, o direito de sequela. E
no caso em tela no se trataria de uma obrigao da coisa em s como o
caso do IPTU, mas unicamente do antigo proprietrio da coisa tratando-se
portanto de algo diverso da obrigao propter rem. Pois ao considerarmos a
obrigao propter rem como algo que relaciona duas pessoas com uma relao
intermediada pela coisa, como aprendido em sala, estaramos diante da teoria
clssica dos direitos reais e no diante da teoria realista que a mais difundida
pela doutrina.
Dessa forma, quando a resposta da questo diz que a obrigao no se
transfere ao novo proprietrio do bem por justamente se tratar de obrigao
propter rem, se apresenta de maneira totalmente equivocada pelos motivos e
razes acima apresentados, sendo correta a assertiva que diz que a obrigao
no se transfere ao novo proprietrio por justamente no se tratar de uma
obrigao propter rem.