1.

EMPREENDEDOR IMOBILIRIO
Um empreendedor um agente que procura tornar uma oportunidade de negcio em um
empreendimento concreto, atraindo para si os riscos inerentes assuno das vrias
responsabilidades que assume. Verifica-se que no setor imobilirio esse papel desempenhado
pelo promotor imobilirio, tambm chamado incorporador, por conta da Lei a que se subordinam
suas atividades.

Kotler (1996), ao descrever o estgio de surgimento do ciclo de vida de um produto, afirma que
antes que um mercado se materialize ele j existe como mercado latente e compreende pessoas
que compartilham uma necessidade ou desejo similar por algo que ainda no existe. Para o autor
o problema do empreendedor identificar esse desejo latente e desenvolver um produto timo
para esse mercado.
No caso dos empreendimentos imobilirios residenciais brasileiros, o empreendedor, no papel de
incorporador, acumula s vezes o papel de construtor, vendedor ou gerenciador de
empreendimentos.
A figura do incorporador no Pas s veio a tomar forma na dcada de 1960, com a promulgao
da Lei 4.591/ 1964.i Antes disso, desde a dcada de 1930, quando a demanda por imveis nos
grandes centros urbanos se intensificou, as pessoas que se dedicavam construo e venda de
edificaes realizavam seus negcios sem controles, haja vista a inexistncia de regras legais a
respeito da venda de unidades em construo. No havia garantias para o adquirente, que era
quem acabava herdando as conseqncias das aes nem sempre bem intencionadas dos
promotores daqueles tempos. Segundo CHALOUB (2005), os dispositivos vigentes na poca
regulavam apenas a venda das unidades de edificaes j construdas.
A atividade de incorporao possui uma caracterstica que a destaca no processo de produo de
habitaes, qual seja a de permitir a comercializao, antes do incio efetivo da obra, das
unidades autnomas que comporo a edificao. Ou seja, o nico elemento tangvel com que o
adquirente da unidade habitacional faz contato com o terreno onde se construir o
empreendimento. Isso torna o incorporador o agente detentor da responsabilidade pela gesto do
empreendimento, conferindo-lhe a prerrogativa de escolher o construtor, de planejar a
comercializao e amealhar os recursos necessrios para a realizao do projeto e da obra. Essa
nica caracterstica o coloca no centro do processo de produo e estabelece relaes que so
importantes e precisam ser consideradas principalmente para a compreenso do processo de
incepo.
Em resumo, a atividade de incorporao, portanto, uma atividade empresarial, cuja gesto deve
estar subordinada a um indivduo com capacidade empreendedora e administrativa. Ao mesmo
tempo, como est atrelada construo fsica do empreendimento, a incorporao necessita
cercar-se de competncia tcnica para concepo e concretizao do projeto e da obra do
empreendimento. Essa dualidade entre os aspectos gerenciais e tcnicos pode constituir-se num
conflito srio de comunicao e comprometer o resultado final do empreendimento.
Observou-se que, na Frana, por exemplo, a realidade no muito distinta. Segundo Melhado
(1994), as principais responsabilidades pela realizao dos empreendimentos imobilirios na
Frana so atribudas aos empreendedores, e o instituto que eles representam a Matrise
dOuvrage, que semelhante incorporao brasileira. Essas responsabilidades so definidas
por uma lei de 1985, modificada em 1988 e regulamentada por decreto em 1993, chamada a Lei
MOP (Matrise DOuvrage Publiqueii).

As misses do empreendedor francs concentram-se na garantia do aporte de recursos

financeiros necessrios, no estabelecimento do programa de necessidades a ser atendido pelo
projeto, na contratao do projeto e da obra e na administrao geral do empreendimento. Em
alguns casos, ele assume tambm a gesto na fase de uso, operao e manuteno, como nos
conjuntos habitacionais de interesse social. E para algumas dessas misses cerca-se em geral de
assessores especializados, como para a elaborao do programa de necessidades, por exemplo.
A coordenao e controle do desenvolvimento do projeto, assim como o acompanhamento da
execuo da obra at a sua entrega, so confiados ao matre doeuvre, que pode ser pessoa
fsica ou jurdica. A matrise doeuvre refere-se ao conjunto de todos os projetistas, incluindo-se
aqui os engenheiros, sendo a coordenao normalmente assumida por arquitetos (matres
doeuvre).

2. INCEPO E INCORPORAO
Lyrio Filho (2006) descreve a incepo, no segmento residencial de padro mdio-alto, como um
conjunto de atividades cuja funo principal transformar oportunidades imobilirias em
empreendimentos residenciais, iniciando-se na prospeco dessas oportunidades e terminando
no momento em que os riscos e incertezas inerentes ao negcio assumem um patamar aceitvel
pelo promotor ou incorporador, como pode ser visualizado na
Figura 1. Articulando-se com o planejamento estratgico do promotor, ela guarda caractersticas
mais ligadas gesto de informaes e de comunicao.
 Figura 1. Incepo: primeira fase do ciclo de vida do empreendimento imobilirio.
Fonte : LYRIO FILHO (2006)

Com o objetivo de alcanar uma maior produtividade, atravs de melhor integrao e

interoperabilidade no setor de Arquitetura, Engenharia e Construo (AEC), alguns estudos tm
sido realizados na busca de padronizao de terminologias e na elaborao de uma ontologia
especfica para o setor (Rabelo, Amorim & Lyrio Filho, 2006; Pacheco e Kern, 2001; Chen, 1994;
entre outros). Entretanto, apesar de se verificar, principalmente nesse estudo de incepo, por
exemplo, que esse conhecimento de fundamental importncia, Rabelo & Amorim (2007) frisam
que o desenvolvimento destas ontologias tem sido uma difcil tarefa no setor de AEC, mas que
vem sendo pesquisada e discutida entre estudiosos do tema.

Traando-se uma ontologia da fase de incepo, baseado em Rabelo, Amorim & Lyrio Filho
(2006), que buscaram fragment-la, decompondo suas partes constituintes, simples e complexas,
seguindo as propostas de Ranganathan, Tristo (2005) e do PMI (PMBOK, 2004), encontram-se
detalhados os elementos que constituem essa primeira fase do ciclo de vida de um
empreendimento (ver Figura 2).

Analisando as duas figuras apresentadas, percebe-se que a fase aqui discutida Incepo tem
uma linha flexvel, que permeia a concepo do projeto e termina quando as anlises prvias
foram satisfatrias no sentido de diminuir os riscos e as incertezas do projeto pretendido.
Percebe-se ainda que muitas so as informaes, os processos e os agentes que esto ligados
diretamente essa fase, gerando como produto o escopo do projeto. Entre as informaes, por
exemplo, encontram-se as caractersticas do terreno, os dados do mercado, capital, estudos de
viabilidade, etc. Como processo, na figura 2, encontra-se a prpria gesto do empreendimento.
Tem-se ainda, destacado, como agentes dessa fase, o cliente, os engenheiros, investidores,
promotor e o arquiteto.

Por ainda estar em processo de desenvolvimento, adaptaes e ajustes so necessrios para que
se chegue a um consenso para a aceitao desta ontologia da Incepo, seus conceitos e
relaes, como em muitas outras da rea da AEC.
 Figura 2: Ontologia da fase de incepo.

Fonte: Rabelo, Amorim & Lyrio Filho, 2006

Na realidade da Construo Civil, observa-se, entretanto, com certa freqncia, uma espcie de
distanciamento do arquiteto no que se refere aos processos que antecedem o momento em que
ele convocado para conceber um empreendimento, por mais crtico que isto seja para a
definio do programa de projeto. As causas desse distanciamento podem ter origem nos conflitos
entre a viso tcnica e a viso gerencial, ou nas diferenas entre os objetivos do projetista e do
promotor com relao ao empreendimento. De uma ou de outra forma, a ausncia de um
compromissamento entre os agentes responsveis pela realizao o empreendimento resultar
sempre em alguma perda de consistncia no desenvolvimento do produto.

Alm do afastamento entre mercado e projetista, o distanciamento entre canteiro de obras e

projeto foi um dos tpicos estudados por Lyrio Filho (2006), no estudo operacional com enfoque
na fase da incepo voltada a empreendimentos imobilirios. A partir da anlise destes dois itens,
pode-se deduzir que o afastamento das prticas do canteiro, do lado tcnico, e dos movimentos
do mercado da construo, do ponto de vista comercial, possibilita o surgimento de uma lacuna,
de um espao cujas caractersticas convocam o profissional de arquitetura a ocup-lo.
Na busca de melhor refletir sobre o papel do arquiteto no Produto Edificao, a presente
discusso pretende colaborar com o entendimento da conceituao e da ontologia, alm de
estimular a reflexo sobre a fase da incepo, considerada essencial e indispensvel em um
empreendimento imobilirio residencial. Espera-se contribuir com a percepo da importncia da
insero deste profissional (e de outros, inclusive) no contexto das discusses, negociaes e
decises relativas ao projeto-produto, que esto prsentes na gesto de processo de projeto de
edifcios e nas experincias desenvolvidas no mercado.

3. CONCLUSES
Na produo de algo to complexo como um empreendimento imobilirio, as atividades
empresariais do incorporador devem se harmonizar com a excelncia no desempenho tcnico
para que o resultado final tenha qualidade. Conforme foi visto, o empreendedor do ramo
imobilirio o grande idealizador do empreendimento e aquele que concebe a idia ou o conceito
que vai se materializar no empreendimento. Para atuar com eficcia necessrio conhecimento
multidisciplinar, alm de experincia no ramo. Mas projetar e construir um empreendimento possui
significados ligados realizao de uma aquisio no mnimo histrica para a vida de muitos. O
produto tangvel a unidade habitacional, e o produto intangvel a moradia, o abrigo, a
segurana. O produto tangvel propicia lucro para o promotor e o produto intangvel propiciar
sensaes para o usurio final. Atender ao mercado de modo eficiente significa entender e
harmonizar os dois lados dessa demanda.

Ao mesmo tempo, a projetao na rea imobiliria no segue a mesma metodologia que o

designer de outros produtos industriais pratica. E isso talvez se explique pela natureza peculiar do
produto habitao, ou talvez pela ausncia, em sua formao profissional, de disciplinas que
contemplem o lado mercadolgico do seu trabalho. Por fim, o incorporador ou promotor quem
desempenha o papel de desenvolvedor do produto imobilirio, mantendo contato estreito com o
mercado consumidor e demandando os servios do arquiteto, que passa a ser, na maior parte das
vezes, o coadjuvante tcnico do processo de produo de edificaes residenciais. A formao
humanista do arquiteto permite que ele perceba ambos os lados desse servio, e o torna apto a
atuar mais prximo da demanda do mercado imobilirio.

Este espao situa-se a montante no ciclo de vida do empreendimento imobilirio. Na verdade o

preenchimento desse espao pelo arquiteto pode ser positivo para o mercado como um todo. Nele
o arquiteto poderia agregar criao de empreendimentos imobilirios a sua capacidade de
pensar na escala humana, de projetar, praticar, debater e influenciar no sistema de produo de
habitaes atual, de modo que a sua competncia contribusse para equilibrar a balana entre a
qualidade tcnica e a eficincia comercial na produo de habitao. A incepo seria, assim,
desempenhada num patamar em que ambos os aspectos, tcnico e comercial, se regulariam em
igualdade de condies, com vantagens para o usurio final. Contudo, para se alcanar esse
desenvolvimento, imprescindvel que a conceituao e as ontologias no setor da AEC sejam
definidas e aceitas para possibilitar melhor integrao e interoperabilidade contribuindo na
excelncia da qualidade da gesto dos processos de projeto de edifcios.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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en f oq ue op er a ci o na l d a f as e d e in c ep o. 2006. Dissertao (Mestrado) Universidade Federal
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MELHADO, S. B. Qualidade do projeto na construo de edifcios: aplicao ao caso das empresas
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RABELO, P.F.R., AMORIM, S. R. L de. Ontoarq Ontologia para Arquitetura, Engenharia e
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TRISTO, A.M.D. Sistema de classificao facetada: instrumento para organizao das informaes.
Disponvel em; http://www.informacaoesociedade.ufpb.br/pdf/ISI420405.pdf, Consultado em: 12/12/2005.

Notas:
i
Dispe sobre o Condomnio em Edificaes e as Incorporaes.

ii
Loi 85-704 du 12 Juillet 1985. Loi relative la matrise d'ouvrage publique et ses rapports avec la matrise d'oeuvre
prive. Disponvel em <http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/cdu/accueil/histoire/loimop.htm> Acesso em
06fev2006