VIII Seminrio Internacional da LARES

Mercados emergentes de Real Estate:

novos desafios e oportunidades

03, 04 e 05 de Setembro de 2008

So Paulo - SP - Brasil

TRANSPOSE FACTOR OF ASSESSMENT OF RURAL PROPERTY

FATOR DE TRANSPOSIO EM AVALIAO DE IMVEL RURAL

ARANTES, Carlos Augusto.

Eng Agrnomo.
CREA-SP 060.183.494-0
IBAPE SP n 745
Rua Oscar Rodrigues Alves, 55 - sala 9.1, Araatuba SP;
Cep 16010-330
Fone/fax:18 3623.9178
arantes@pericia.eng.br

Palavras-chave: Imvel, Rural, Fator, Transposio.

ABSTRACT

Assessment of rural property differs from evaluation of urban property, especially on one point:
difficulty of finding evidence sample in sufficient quantity to achieve the required degree of grounds
in the scope of some work. This study aims to bring to discussing a proposed methodology to facilitate
the work of engineer evaluator, with respect, especially, to extend its horizon targeting sample, this
time, more acute in the final outcome of the evaluation.

RESUMO

Avaliao de imvel rural difere de avaliao de imvel urbano, principalmente em um ponto:

dificuldade de encontrar elementos amostrais em quantidade suficiente para atingir o Grau de
Fundamentao exigido no escopo de alguns trabalhos. Este estudo pretende trazer discusso uma

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metodologia proposta visando facilitar o trabalho do engenheiro avaliador, no tocante, especialmente,

a ampliar seu horizonte amostral visando, desta feita, maior acuidade no resultado final da avaliao.

1. INTRODUO:

Posteriormente edio da Norma Tcnica ABNT NBR 14.653:2002-3, para avaliao de

imveis rurais, em se utilizando tratamento por fatores para avaliao de terra nua, mais em
especial no tocante exigncia de classificao dos laudos de avaliao quanto
fundamentao (inciso 9.4 - Quanto fundamentao da norma tcnica), onde normalmente
no se tem a quantidade suficiente de elementos amostrais para o grau de fundamentao
exigido em escopo do trabalho (inciso. 7.7.2.2. alnea c nmero de dados de mercado
efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentao) raro o trabalho
avaliatrio onde se encontram elementos amostrais em nmero suficiente para se atingir um
Grau de Fundamentao superior a II. Muitas vezes, no se tem para comparao nem os
elementos mnimos exigidos na norma, como determinado nos inciso a seguir:
9.4.3.5 obrigatrio nos graus II e III:
a) ....;
b) no mnimo 5 dados de mercado efetivamente utilizados;
9.4.3.6 condio para o enquadramento no grau III:
a) ....;
b) ....;
c) a utilizao efetiva de, no mnimo, 3 (k+1) dados de mercado;

Tab1.
Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau de fundamentao

Para determinao da pontuao, os valores na

Especificaes das
Item

horizontal no so cumulativos
Avaliaes de Imveis Rurais
Condio pt Condio pt Condio pt
Nmero de dados de
3(+1) e no
1 mercado, efetivamente 18 5 9
mnimo 5
utilizados

Sendo:
k = nmero de variveis independentes.
Com o fito de buscar uma forma de ampliar a disponibilidade de elementos amostrais, criou-
se, com base em publicao da SRF Secretaria de Receita Federal, um Fator de Transposio
para reas Rurais.

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2. OBSERVAES INICIAIS

Esse trabalho tem como origem, trabalho apresentado por ARANTES (1998)1, onde utilizou-
se o fator de transposio de glebas em uma regio para o mesmo fim.
Qualquer fator de saneamento ser utilizado deve exigir, do engenheiro avaliador,
conhecimentos especficos, com o risco de macular o resultado do trabalho com excesso de
subjetividade.

3. OBJETO DO ESTUDO:

A viabilidade, da utilizao de Fator de Transposio, com vistas a aumentar a

disponibilidade de elementos amostrais, para, aps saneamentos previstos em Norma Tcnica
ABNT NBR 14.653:2002, se obter maior grau de confiabilidade no conjunto.
Para demonstrao da tese proposta, ser apresentado um estudo sobre rea real, um imvel
situado no municpio de Salto do Cu Estado de Mato Grosso, havendo como composio
de suas reas: Matas Nativas, Pastagens Plantadas e como Benfeitorias no reprodutivas,
Estradas Internas, destinado, principalmente, ao uso com pecuria no sistema extensivo. As
reas impedidas (preservao permanente, reserva legal e interesse ecolgico) observam as
restries previstas em Cdigo Florestal Lei 4.771/65 e suas alteraes e Resolues
CONAMA.
O imvel estudado possui 509,7546 hectares e encontra-se em fase de homologao do laudo
pericial. Como escopo da percia, a avaliao do imvel rural pelo seu valor de mercado.
Como distribuio de suas reas internas (Tab.2.):

Tab.2. Distribuio de reas Internas

Utilizao ha.
Pastagens Plantadas 446,8311
Estradas Internas 3,9089
Matas Nativas 59,0146
rea Medida Total 509,7546
A localizao do imvel como um todo considerada desfavorvel, com acesso precrio
cidade sede do municpio
Como Fator de Comercializao utilizou-se 10%.
Como Situao Paradigma, utilizou-se do seguinte: Atravs de conhecimentos a campo e
documentais estabeleceu-se o que se segue:
a.) Classe de Capacidade de Uso V pastagens, reas abertas e excedente de Reserva
Legal passvel de explorao

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ARANTES (C.A. - Avaliao de Imveis Rurais - Discusso de Metodologia).

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b.) Classe de Capacidade de Uso VIII Reserva Legal, rea de Preservao Permanente,
e reas inundveis.
c.) Declividade 20-40%
Como Fator de Correo de Valores, utilizou-se para correo dos valores do imvel em tela,
consoante Norma Tcnica ABNT 14.653, sero utilizadas ainda as tabelas de Otavio Mendes
Sobrinho e Jos Carlos Pellegrino, as quais interagem capacidade de uso com situao e
viabilidade de circulao.
Utilizou-se ainda para homogeneizao, o ndice Agronmico, calculado para cada imvel
ofertado.

(Eq. 1),

Ip
q = Vv (1)
I am

Onde,
q = valor unitrio homogeneizado para o imvel paradigma
Ip = ndice Agronmico do imvel paradigma
Vv = valor vista da amostra de mercado
Iam = ndice Agronmico da amostra de mercado
Apesar de todos os saneamentos empregados havia um problema. Como oferta na mesma
regio do imvel, somente dois (02) elementos. Todos os outros elementos oferta pesquisados
encontravam-se em outro municpio que no do imvel avaliando.
Em busca exaustiva frente s imobilirias, no se encontrou oferta de imvel semelhante no
municpio.
Em contra partida, existiam 12 (doze) ofertas em municpios circunvizinhos de imveis com
declividade semelhante, mesmo tipo de explorao, dimenso semelhante.
Ocorre que, os preos de terras nestes municpios eram sabidamente, diferenciadas.
Surge da a questo, como se utilizar destes elementos, homogeneizando-os, tendo como base
o elemento avaliando?

4. METODOLOGIA BSICA APLICADA

Conforme ARANTES (1998), utilizando-se da Instruo Normativa n 43 da SRF Secretaria

da Receita Federal (utilizada somente como base para transposio de valores e no como
valor de terra nua), interagindo o valor tabelado para diferentes municpios, pode-se atravs
da equao (Eq.2) obter o fator de transposio:

Eq.2.

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VTN do municpio avaliando

Fator de Transposio = (2)
VTN do municpio informado

Multiplicando-se este fator pelo valor (por hectare) do imvel oferta, transpondo-se ento, o
valor para a regio do imvel avaliando.

5. APLICAO DA METODOLOGIA PROPOSTA

Com base na metodologia proposta, aps utilizados os saneamentos dos fatores, e excluso
dos valores de benfeitorias de cada elemento oferta, utiliza-se o Fator de Transposio, da
seguinte forma (Tab.3.): Elementos ofertados:

Tab 3. Elementos Ofertados

VTN Fator do
El/o Fator de
Municpio Publicado Elem/o
Oferta n Transposio
SRF Avaliando
1 Salto do Cu 110,17 110,17 1,0000
2 Salto do Cu 110,17 110,17 1,0000
3 Lambari DOeste 110,17 110,17 1,0000
4 Lambari DOeste 110,17 110,17 1,0000
5 Gloria DOeste 115,17 110,17 0,9566
6 Rio Branco 110,17 110,17 1,0000
7 Reserva do Cabaal 110,17 110,17 1,0000
8 Reserva do Cabaal 110,17 110,17 1,0000
9 Reserva do Cabaal 110,17 110,17 1,0000
10 Mirassol DOeste 117,88 110,17 0,9346
11 Mirassol DOeste 117,88 110,17 0,9346
12 So Jos dos 4 Marcos 110,17 110,17 1,0000
13 Tangar da Serra 227,15 110,17 0,4850
14 Tangar da Serra 227,15 110,17 0,4850

Sendo o imvel avaliando situado em Salto do Cu, portanto, com VTN publicado de 110,17,
utilizando-se da frmula proposta, temos os seguintes fatores de transposio: (Tab.4)

Exemplo de clculo com o elemento n 14 utilizando a Eq. 2:

110,17
Fator de Transposio = = 0,4850
227,15

Multiplicando-se este Fator de Transposio pelo VTN (Valor de Terra Nua) do imvel
(R$/ha), teremos o VTNtransposto, ou seja:

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Tab. 4. Fatores de Transposio

El/o VTN Fator do VTN
VTN Fator de
Oferta Municpio Publicado Elem/o R$/ha
R$/ha Transposio
n SRF Avaliando Transposto
1 Salto do Cu 1.200,00 110,17 110,17 1,0000 1.200,00
2 Salto do Cu 1.180,00 110,17 110,17 1,0000 1.180,00
3 Lambari DOeste 1.320,00 110,17 110,17 1,0000 1.320,00
4 Lambari DOeste 1.280,00 110,17 110,17 1,0000 1.280,00
5 Gloria DOeste 1.450,00 115,17 110,17 0,9566 1.387,05
6 Rio Branco 1.250,00 110,17 110,17 1,0000 1.250,00
7 Reserva do Cabaal 1.230,00 110,17 110,17 1,0000 1.230,00
8 Reserva do Cabaal 1.230,00 110,17 110,17 1,0000 1.230,00
9 Reserva do Cabaal 1.300,00 110,17 110,17 1,0000 1.300,00
10 Mirassol DOeste 1.550,00 117,88 110,17 0,9346 1.448,62
11 Mirassol DOeste 1.670,00 117,88 110,17 0,9346 1.560,77
12 So Jos dos 4 Marcos 118,00 110,17 110,17 1,0000 118,00
13 Tangar da Serra 2.560,00 227,15 110,17 0,4850 1.241,63
14 Tangar da Serra 2.670,00 227,15 110,17 0,4850 1.294,98
Mdia 1.429,14 1.217,22

Com o valor transposto h que se somente, aplicar a mdia (ponderada ou aritmtica), sanear
os elementos discrepantes, e aferir-se o VTN mdio final do imvel. Acrescer da as
benfeitorias, previamente valoradas, e calculando-se o VTI Valor Total do Imvel.

6. DO AMPARO LEGAL

Essa metodologia j vem sendo utilizada pelo autor h mais de nove (9) anos, inclusive em
vrios processos judiciais onde atuou como perito.
Em nenhum processo houve negativa por parte do Juzo na aceitao do laudo utilizado com
essa metodologia.
A Norma Tcnica ABNT NBR 14.653:2002 em seu inciso 7.7.2 Tratamento por fatores
recomenda:
7.7.2 Tratamento por fatores
7.7.2.1. Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente
pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, revisados periodicamente e devem
especificar claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser
adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado
especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao.
Anexando-se a tabela publicada pela SRF Secretaria da Receita Federal, ou citando-a e
reproduzindo trecho pertinentes, pode-se entender o cumprimento deste inciso da Norma
Tcnica.

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7. CONCLUSO:

A metodologia demonstrada vem facilitar o trabalho do engenheiro avaliador, partir do

momento em que ela procura disponibilizar um maior nmero de elementos amostrais.
O fato da mesma j vir sendo utilizada por vrios anos em processos judiciais, corrobora com
sua credibilidade.

8. BIBLIOGRAFIA

Norma Tcnica ABNT 14.653.

Instruo Normativa n 43 da SRF Secretaria da Receita Federal.

LIMA, Marcelo Rossi de Camargo, Avaliao de Imveis Rurais, Ed. Leud, 2005.

MELLO, Luiz Fernando de, Avaliaes e Percias, Ed.Leud, 1997.

CARVALHO, Eliezer Furtado de, Percia Agronmica Elementos Bsicos. Ed. Vieira,
2001.

ARANTES, Carlos Augusto, Avaliao de Imveis Rurais - Discusso de Metodologia, 1998.

ARANTES, Carlos Augusto, Avaliao de Indenizao por Instituio de Servido de

Passagens em Glebas Rurais, 2003.

ARANTES, Carlos Augusto, Depreciao de rea Remanescente por Apossamento

Administrativo, 2003.