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ESCOLA DE ENGENHARIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
Porto Alegre
dezembro 2010
YVES PEREIRA MLLER
Porto Alegre
dezembro 2010
YVES PEREIRA MLLER
Este Trabalho de Diplomao foi julgado adequado como pr-requisito para a obteno do
ttulo de ENGENHEIRO CIVIL e aprovado em sua forma final pelo Professor Orientador e
pela Coordenadora da disciplina Trabalho de Diplomao Engenharia Civil II (ENG01040) da
Universidade Federal do Rio Grande do Sul.
Alberto Tamagna
Dr. Eng. PPGEC/UFRGS
A Deus pelo dom da vida, pela sade e pelas foras para alcanar meus objetivos.
Aos meus pais pelo amor, pela dedicao na minha educao e pelo entusiasmo com que
acompanham minhas realizaes pessoais. Obrigado por tudo!
Aos meus irmos pela nossa amizade e pelo suporte na minha formao.
Lisiane, minha namorada, pelo amor, carinho, amizade e, principalmente, pacincia durante
a realizao deste sonho.
A famlia Silveira dos Santos por me receber de braos abertos em sua casa.
Aos colegas do Grupo CEEE pelo apoio e motivao durante a realizao deste trabalho.
Agradeo ao Prof. Luis Carlos Bonin, orientador desta pesquisa pelos ensinamentos e pelo
auxlio no decorrer deste trabalho.
Agradeo a Prof. Carin Maria Schmitt pelas sugestes e conselhos durante toda a elaborao
da pesquisa.
O que voc faria se no tivesse medo?
Spencer Johnson
RESUMO
MLLER, Y. P. Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a
Companhia Estadual de Distribuio de Energia Eltrica. 2010. 78 f. Trabalho de Diplomao
(Graduao em Engenharia Civil) Departamento de Engenharia Civil, Universidade Federal
do Rio Grande do Sul, Porto Alegre.
A manuteno das edificaes deve ser entendida como algo essencial, cuja implantao de
um sistema fundamentado em procedimentos organizados, levar ao controle das intervenes
necessrias, reduo dos custos e satisfao dos usurios. Assim, para o gerenciamento dessas
atividades, prope-se a organizao de um Sistema de Manuteno, o qual capaz de
responder ao grande e diversificado nmero de atividades. Visando a orientao dos gestores
para a tomada de deciso e o bom andamento dos servios de manuteno, o presente trabalho
busca gerar indicadores de desempenho, a fim de auxiliar na gesto dessas atividades. As
informaes relevantes foram buscadas na Companhia Estadual de Distribuio de Energia
Eltrica, onde os relatrios gerenciais foram gerados pelos dados retirados das ordens de
servio executadas mensalmente. Essas ordens continham muitas informaes importantes,
mas por no terem a devida considerao, no revelavam certas distores percebidas pelos
setores solicitantes como, por exemplo, a demora na execuo, a falta de material e, at
mesmo, a m conduo dos trabalhos por parte dos gestores. Esses aspectos eram tratados
como mera implicncia dos usurios ou como algo relacionado empresa terceirizada. Assim,
a gerao desses indicadores buscar mostrar quais so os profissionais e servios mais
solicitados e os tempos de atendimento. Esses indicadores serviro de base para a melhoria da
gesto dos servios de manuteno e a otimizao dos tempos e materiais utilizados na
execuo de cada ordem de servio. Para isso, o trabalho est baseado em extensa pesquisa
bibliogrfica, com abordagem sobre Sistemas de Manuteno e Gesto da Manuteno
Predial. Aps o embasamento terico, foi situada a manuteno da CEEE-D dentro do
contexto da Empresa e realizada a descrio dos procedimentos referentes s ordens de
servio. Com isso, foram analisados os dados retirados dos relatrios mensais: profissionais
solicitados, locais de atendimento, servios mais pedidos e tempo de execuo. Assim, foram
criados grficos com as respectivas demandas, gerando resultados pertinentes a conduo dos
servios prediais, visando otimizar a gesto da manuteno.
1 INTRODUO ........................................................................................................... 13
1.1 CONTEXTUALIZAO .......................................................................................... 14
1.2 HISTRICO DA MANUTENO .......................................................................... 15
1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO ............................................................................... 17
2 MTODO DE PESQUISA ......................................................................................... 18
2.1 QUESTO DE PESQUISA ....................................................................................... 18
2.2 OBJETIVO DO TRABALHO ................................................................................... 18
2.2.1 Objetivo principal ................................................................................................. 18
2.2.2 Objetivo secundrio .............................................................................................. 18
2.3 PRESSUPOSTO ......................................................................................................... 19
2.4 PREMISSA ................................................................................................................ 19
2.5 DELIMITAES ...................................................................................................... 19
2.6 DELINEAMENTO .................................................................................................... 19
3 CONCEITOS SOBRE MANUTENO PREDIAL ............................................... 22
3.1 INDICADORES DE MANUTENO ..................................................................... 22
3.2 CLASSIFICAO DA MANUTENO ................................................................ 24
3.2.1 Sobre os tipos de manuteno .............................................................................. 24
3.2.1.1 Manuteno de conservao ................................................................................. 24
3.2.1.2 Manuteno de reparo .......................................................................................... 25
3.2.1.3 Manuteno de restaurao .................................................................................. 25
3.2.1.4 Manuteno de modernizao .............................................................................. 25
3.2.2 Sobre a gnese dos problemas nas edificaes .................................................... 25
3.2.2.1 Evitveis ............................................................................................................... 26
3.2.2.2 Inevitveis ............................................................................................................ 26
3.2.3 Sobre a estratgia de manuteno ....................................................................... 26
3.2.3.1 Preventiva ............................................................................................................. 26
3.2.3.2 Corretiva ............................................................................................................... 27
3.2.3.3 Preditiva ............................................................................................................... 27
3.2.3.4 Detectiva ............................................................................................................... 27
3.2.4 Sobre o perodo de realizao das atividades ..................................................... 27
3.2.4.1 Atividades rotineiras ............................................................................................ 28
3.2.4.2 Atividades peridicas ........................................................................................... 28
3.2.4.3 Atividades emergenciais ...................................................................................... 28
3.2.5 Sobre as origens das necessidades de manuteno ............................................. 28
3.2.5.1 Perda de durabilidade ........................................................................................... 29
3.2.5.2 Presena de patologias ......................................................................................... 29
3.2.5.3 Mudana nas necessidades dos usurios .............................................................. 29
3.2.6 Sobre as anomalias construtivas .......................................................................... 29
3.2.6.1 Fatores endgenos ................................................................................................ 29
3.2.6.2 Fatores exgenos .................................................................................................. 30
3.2.6.3 Fatores naturais .................................................................................................... 30
3.2.6.4 Fatores funcionais ................................................................................................ 30
3.2.7 Sobre as falhas ....................................................................................................... 31
3.2.7.1 Falhas de planejamento ........................................................................................ 31
3.2.7.2 Falhas de execuo ............................................................................................... 31
3.2.7.3 Falhas operacionais .............................................................................................. 31
3.2.7.4 Falhas gerenciais .................................................................................................. 32
3.3 GESTO DA MANUTENO PREDIAL .............................................................. 32
3.4 SISTEMAS DE MANUTENO PREDIAL ........................................................... 33
3.5 DESPERDCIOS NA MANUTENO PREDIAL .................................................. 35
3.6 SISTEMA DE GESTO DA QUALIDADE - ISO 9001 .......................................... 36
4 GESTO DA MANUTENO PREDIAL DA CEEE-D ....................................... 37
4.1 GRUPO CEEE ........................................................................................................... 37
4.2 CEEE-D ...................................................................................................................... 38
4.3 DIVISO DE LOGSTICA ....................................................................................... 39
4.4 DEPARTAMENTO DE ADMINISTRAO E MANUTENO DE IMVEIS 41
DAMI ........................................................................................................................
4.5 GESTO DA MANUTENO PREDIAL DA CEEE-D ........................................ 42
4.6 ANLISE DOS PROCEDIMENTOS DAS ORDENS DE SERVIO PELA ISO 43
9001 .............................................................................................................................
4.6.1 Acesso a ordem de servio .................................................................................... 45
4.6.2 Solicitao dos servios ......................................................................................... 46
4.6.3 Acompanhamento dos servios ............................................................................ 46
4.6.4 Avaliao da ordem de servio ............................................................................. 48
4.6.5 Extrao de dados ................................................................................................. 49
4.6.6 Relatrios mensais ................................................................................................. 50
5 GERAO DE INDICADORES DE DESEMPENHO PARA A 52
MANUTENO PREDIAL DA CEEE-D ..............................................................
5.1 DEMANDA DAS ORDENS DE SERVIO ............................................................. 52
5.1.1 Demanda por servios de manuteno predial mensal ...................................... 54
5.1.2 Demanda por tipos de servio .............................................................................. 55
5.1.3 Tempo de atendimento global .............................................................................. 55
5.2 SOLICITAES MAIS INCIDENTES ELETRICISTAS .................................... 56
5.3 SOLICITAES MAIS INCIDENTES HIDRULICOS ..................................... 58
5.4 SOLICITAES MAIS INCIDENTES MARCENEIROS ................................... 61
5.5 SOLICITAES MAIS INCIDENTES PEDREIROS .......................................... 64
5.6 SOLICITAES MAIS INCIDENTES OUTROS ................................................ 67
5.7 SOLICITAES MAIS INCIDENTES PINTORES ............................................. 69
5.8 SOLICITAES MAIS INCIDENTES PERSIANISTAS .................................... 72
6 CONSIDERAES FINAIS ..................................................................................... 75
REFERNCIAS ............................................................................................................... 78
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1 INTRODUO
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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1.1 CONTEXTUALIZAO
Bonin (1988, p. 2) verifica que o problema ganha propores maiores medida que as
necessidades dos usurios das edificaes no so satisfeitas, pois os recursos disponveis
para investimento nas atividades de manuteno so escassos. J John (1988, p. 32) verifica
que as despesas com a manuteno predial podem ser at mesmo maiores do que as
envolvidas com a construo de edifcios novos.
Cremonini (1988, p. 140) explica que as edificaes precisam sofrer intervenes peridicas
de manuteno. Isso ocorre, pois os diversos materiais e componentes das construes sofrem
processos de degradao de forma diferenciada, devendo ser restaurados a fim de manter as
condies de uso e funcionamento.
Lopes (1993, p. 3) j salientava que a baixa idade mdia dos imveis, as altas taxas de
crescimento populacional, a falta de moradias e recursos, fazem com que as construtoras no
levem em considerao os aspectos relativos a durabilidade, dando maior ateno a produo
de edifcios novos. Assim, os imveis precisam sofrer processos de restaurao em pouco
tempo, gerando desperdcios para o setor produtivo.
Execuo de servios 38 10
Manuteno 2 1
Com relao ao histrico, Seeley1 (1982, p. 8 apud LOPES, 1993, p. 6) afirma que as
atividades de manuteno de edifcios comearam, embora de forma modesta, a serem
estudadas em fins da dcada de 50 na Europa, principalmente na Inglaterra e pases
escandinavos. Em 1965, o Comit de Manuteno Predial foi criado pelo Ministrio de
Prdios e Servios Pblicos do Governo Britnico que, conforme Mills2 (1980, p. 1-14 apud
LOPES, 1993, p. 6), ocorreu, pois o estoque que a Gr-Bretanha dispunha era
consideravelmente mais velho do que os Estados Unidos, Japo e Alemanha.
Segundo Lopes (1993, p. 6-7), em 1979, o assunto ganha importncia e destaque mundial com
a criao do Grupo de Trabalho W70 do CIB (International Council for Researsh and
Innovation in Building and Construction), sendo a partir de ento, referncia nos estudos da
rea. Este mesmo grupo voltou a reunir-se em Edinburgo nos anos de 1983, com o tema
Sistemas de Manuteno Predial, e em 1988 com Manuteno de Estoques Prediais durante
toda sua Vida til. J em 1992, em Roterdam, os estudos foram voltados s Inovaes em
Manuteno, Gerenciamento e Modernizao das Edificaes.
1
SEELEY, I. H. Building maintenance. London: McMillan, 1982.
2
MILLS, E. D. Design and building maintenance. In: MILLS, E. D. Building maintenance and preservation:
a guide for design and management. London: Butterworths, 1980. p. 1-14.
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
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No Brasil, o tema comeou a ser discutido com a criao da NBR 5674 em 1980. Lopes
(1993, p. 7) verifica que a Norma limitava-se a fornecer informaes no muito precisas,
incapazes de orientar a implantao de um sistema de manuteno predial. J em 1988,
ocorreu, em Porto Alegre, o Seminrio de Manuteno de Edifcios, organizado pela
Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS) e pela Secretaria do Interior e Obras
Pblicas do Estado do Rio Grande do Sul (SDO). Aps este evento, em 1989, atravs de um
convnio entre a Universidade de So Paulo (USP) e o Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do
Estado de So Paulo (IPT), ocorreu um Simpsio Nacional, desenvolvendo o interesse pelo
tema.
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1.3ESTRUTURA DO TRABALHO
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2 MTODO DE PESQUISA
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2.3 PRESSUPOSTO
2.4 PREMISSA
O trabalho tem por premissa que as ordens de servio fazem parte da gesto da manuteno
predial, seja para otimizar os recursos humanos, financeiros ou equipamentos.
2.5 DELIMITAES
2.6 DELINEAMENTO
O trabalho ser realizado atravs das etapas apresentadas a seguir que esto representadas na
figura 1 e sero descritas nos prximos itens:
a) pesquisa bibliogrfica;
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
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f) consideraes finais.
Pesquisa bibliogrfica
Consideraes finais
A fase seguinte foi denominada organizao do banco de dados. Esse estgio do trabalho foi
destinado ao agrupamento das informaes e insero em planilhas eletrnicas dos dados
contidos e retirados das ordens de servio emitidas e encerradas durante os meses de maio de
2009 a maio de 2010 no Centro Administrativo da Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica. As informaes constituem-se dos relatrios mensais, dos prdios estudados,
gerados pelo responsvel pela manuteno predial da empresa.
Aps a organizao do banco de dados, foi realizada a seleo dos dados necessrios, que
visou retirar das planilhas geradas anteriormente, as informaes pertinentes ao
desenvolvimento do trabalho, ou seja: dos tipos de servio (hidrossanitrio, marceneiro,
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eletricista, pedreiro, persianista, pintor), das descries dos servios, dos tempos de
atendimento e dos locais dos servios.
Posteriormente iniciou-se a fase intitulada anlise dos dados. Nessa etapa da pesquisa, foram
analisados os dados selecionados na fase anterior, isto , foram realizados o levantamento
numrico e as freqncias das atividades de interesse para o prosseguimento do trabalho.
A etapa seguinte, denominada gerao dos indicadores de desempenho, teve como objetivo
a construo de grficos referentes a filtragem dos dados necessrios. Essas informaes sero
relevantes para o melhoramento da gesto da manuteno predial da empresa.
Por fim, o fechamento do trabalho foi realizado com o estabelecimento das consideraes
finais.
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
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Para Almeida e Vidal (2008, p. 117) a primeira etapa a ser desenvolvida o cadastro dos
grupos disponveis, como: equipamentos, instalaes e dependncias do complexo predial.
Eles devem ser caracterizados quanto a sua localizao, alm da referncia quanto a aspectos
tcnicos. Tambm, devem ser observados quanto a sua importncia dentro do processo
produtivo, verificando o desempenho e a interferncia de acordo com as necessidades da
empresa.
De acordo com os mesmos autores, um dos relatrios mais simples e fceis de verificao o
de no conformidade, obtidos das ordens de servio emitidas. Para eles, a emisso poder ser
em perodos mensais, trimestrais, semestrais ou em funo da necessidade de informaes
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Os dados gerados pelos relatrios mostraro aos gerentes como est o desenvolvimento das
atividades de manuteno, se h divergncias entre a programao e a execuo dos servios.
Para verificao da no conformidade dos servios, seja por cancelamento, seja por
reprogramao, sero analisadas as deficincias internas empresa: falta de mo de obra,
ferramentas ou instrumentos. J as deficincias externas gerncia sero: erros de projeto,
condies atmosfricas adversas, indisponibilidade da mo de obra qualificada e/ou
equipamentos. Todas as providncias relativas a correo dessas distores sero tomadas a
partir da anlise desses ndices (ALMEIDA; VIDAL, 2008, p. 118).
Outro indicador utilizado pelos mesmos autores o denominado backlog que representa o
tempo necessrio para que a equipe de manuteno trabalhe, a fim de executar os servios
pendentes, supondo que novos pedidos no cheguem. Essas informaes so calculadas pela
relao entre a taxa de chegada e a de atendimento, fixada a unidade padro em dia.
Almeida e Vidal (2008, p. 121) concluem que da anlise dos dados retirados dos relatrios
no so obtidas concluses definitivas, j que devero ser discutidas, a fim de indicar
melhorias entre os rgos de controle e o de execuo. Tambm, relatam que as falhas
apresentadas, sejam pela execuo, sejam pela administrao, podero gerar insatisfao dos
membros das equipes, apresentando erros no preenchimento das informaes, gerando dados
errneos para os relatrios. Assim, a sugestes de que as todas as observaes (positivas ou
negativas) sejam discutidas antes do registro.
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a) o tipo de manuteno;
Segundo Bonin (1988, p. 14), a atividade de conservao trata de aes rotineiras, realizadas
com periodicidade varivel, podendo ser dirias, semanais, anuais, bianuais. So
procedimentos correlatos com a higienizao do prdio, mantendo as boas condies de
habitabilidade. Por estarem vinculadas ao usurio, nem sempre so respeitados os
procedimentos mais eficientes, resultando em problemas para os outros tipos de manuteno.
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As origens dos problemas nas edificaes esto diretamente ligados aos fatores de degradao
dos edifcios e dos seus elementos constituintes, principalmente os relacionados concepo e
so detalhados a seguir.
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3.2.2.1 Evitveis
3.2.2.2 Inevitveis
3.2.3.1 Preventiva
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3.2.3.2 Corretiva
A manuteno corretiva aquela [...] efetuada aps a ocorrncia de uma pane destinada a
recolocar um item em condies de executar uma funo requerida. (ASSOCIAO
BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1994, p. 7). J Bonin (1988, p. 18) identifica que
[...] exigem um esforo tcnico e administrativo bem mais intenso, sendo que mesmo assim
este fato torna-as normalmente de baixa produtividade..
3.2.3.3 Preditiva
[...] manuteno que permite garantir uma qualidade de servio desejada, com base
na aplicao sistemtica de tcnicas de anlise, utilizando-se de meios de superviso
centralizados ou de amostragem, para reduzir ao mnimo a manuteno preventiva e
diminuir a manuteno corretiva.
J Antunes (2004, p. 27) define que [...] a manuteno preditiva usa monitoramento direto
das condies mecnicas, rendimento do sistema, e outros indicadores para determinar o
tempo mdio para falha real ou perda de rendimento [...].
3.2.3.4 Detectiva
A manuteno detectiva, para Fagundes Neto et al. (2006, p. 74), a estratgia que visa
identificar as causas de falha e anomalias, auxiliando a manuteno em seus planos, com o
objetivo de atacar a origem do problema e no apenas o sintoma.
As atividades rotineiras, segundo a NBR 5674, so aquelas caracterizadas [...] por um fluxo
constante de servios simples e padronizados, para as quais somente so necessrios
equipamentos e pessoal permanentemente disponveis nas edificaes. (ASSOCIAO
BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999, p. 4). Bonin (1988, p. 19) justifica que [...]
por estarem vinculadas operao diria normalmente esto sob administrao dos usurios
da edificao e frequentemente no so consideradas como atividades de manuteno..
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Segundo Cremonini (1988, p. 140), as edificaes, por estarem em contato com o meio,
sofrem processo de degradao em seus diversos componentes, devendo sofrer manuteno
para manter sua condio de funcionamento em nveis aceitveis. Tambm, Bonin (1988, p.
12) lembra que a questo de perda de durabilidade est diretamente ligada vida til dos
materiais constituintes da edificao, sendo esperado seu desgaste.
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imediatamente. Os reparos, caso o imvel esteja dentro do prazo de garantia estabelecido pelo
Cdigo de Defesa do Consumidor 5 anos so de responsabilidade do construtor. So
exemplos: infiltraes, trincas, portas empenadas (INSTITUTO BRASILEIRO DE
AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA DE SO PAULO, 2009, p. 20).
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Para Lopes (1993, p. 43), as atividades de manuteno, por divergirem em vrios aspectos das
de construo de novas edificaes, tornam-se muitas vezes opostas. As principais
divergncias entre esses modos de gerenciamento so as seguintes:
Para gerenciar e manter um estoque de edifcios Ross3 (1981, p. 49-59 apud LOPES, 1993, p.
43) evidencia que devem ser lembrados alguns princpios bsicos:
b) para a boa gesto da manuteno, os dados devem ser guardados desde a fase
de projeto, construo e, posteriormente, manuteno;
3
ROSS, E. Information collected and stored by a housing authority. In: SEMINAR OF CIB-W70 ON
METHODS FOR SURVEYING AND DESCRIBING THE BUILDING STOCK, 1981, Stockholm.
Proceedings Stockholm: Swedish Council for Building Research, 1982. p. 49-59.
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John e Bonin (1988, p. 126) definem um sistema de manuteno como uma estrutura que
pode ser capaz de permitir [...] a realizao e o controle dos trabalhos necessrios para
manter a capacidade dos edifcios em atender as necessidades dos usurios, de maneira a obter
o menor custo global.. Essas atividades so voltadas a auxiliar na tomada de deciso sobre as
futuras intervenes em conjuntos de edificaes, visando a continuidade das condies
ambientais projetadas. Lopes (1993, p. 40) complementa que as edificaes esto se tornando
cada vez mais complexas, no permitindo que a abordagem seja realizada de forma emprica,
exigindo o auxlio de especialistas, uso de mtodos e tcnicas mais apuradas.
Lopes (1993, p. 40) menciona que esses sistemas devem basear-se em planejamento segundo
os seguintes princpios bsicos:
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
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Lopes (1993, p. 41-42) conclui que, para que sejam alcanados resultados satisfatrios, so
necessrios alguns elementos fundamentais, como:
b) um plano de vistoria;
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Para Almeida e Vidal (2008, p. 43), a construo civil gera desperdcio de insumos da ordem
de 30% nas obras novas, sem mencionar o percentual gasto com mo de obra, reservios,
projetos defeituosos, especificaes errneas e materiais de m qualidade. Para os autores,
ainda existe resistncia dos gestores da manuteno predial em apurar esses dados. Porm,
indicam que a quantia despendida representa considervel valor final na prestao dos
servios.
Almeida e Vidal (2008, p. 44) seguem discutindo que os problemas com o desperdcio de
materiais na manuteno predial ocorrem em razo de diversos fatores, entre eles:
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E tambm orienta que [...] deve determinar e orientar as condies do ambiente de trabalho
necessrias para alcanar a conformidade com os requisitos do produto. (ASSOCIAO
BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 2008, p. 7).
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Este novo modelo foi requerido com o objetivo de atender a regulao setorial definida pela
Lei Federal n. 10.848 de 15 de maro de 2004, a qual versa sobre a desverticalizao do
sistema eltrico Nacional (BRASIL, 2004).
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4.2 CEEE-D
Com a nova organizao surgiu a CEEE-D, que uma empresa de economia mista,
concessionria dos servios de distribuio de energia eltrica nas regies sul-sudeste do
estado do Rio Grande do Sul. A empresa atende a 72 municpios, o que corresponde,
aproximadamente, a 32% do mercado consumidor do Estado. Dentre os principais acionistas,
destacam-se a CEEE-Participaes (65,92%) como holding controladora e a Eletrobrs
(32,59%) (GRUPO CEEE, 2010b).
4
O Relatrio de Gesto elaborado bi-anualmente, com a finalidade de demonstrar as realizaes da Diviso de
Logstica, junto Diretoria Administrativa (trabalho no publicado).
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necessidades dos usurios, seja para manter os edifcios em operao. Tambm, as Agncias
distribudas nas cidades de Porto Alegre, Viamo e Alvorada so pertencentes a CEEE-D,
sendo contabilizadas neste estudo.
A Diviso de Logstica do Grupo CEEE tem como papel principal dotar todas as reas da
Empresa da infra-estrutura necessria para o bom andamento do trabalho dos demais setores
no que diz respeito a imveis, veculos, servios e aquisio de materiais de uso comum da
Companhia. A figura 3 representa a Diviso de Logstica, de acordo com a estrutura existente.
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Assim, nesse contexto que a Diviso de Logstica est inserida dentro da estrutura do Grupo
CEEE, onde as necessidades dos usurios tornam-se cada vez mais urgentes e a eficcia no
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O Relatrio de Gesto elaborado bi-anualmente, com a finalidade de demonstrar as realizaes da Diviso de
Logstica, junto Diretoria Administrativa (trabalho no publicado).
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O Relatrio de Gesto elaborado bi-anualmente, com a finalidade de demonstrar as realizaes da Diviso de
Logstica, junto Diretoria Administrativa (trabalho no publicado).
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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O Grupo CEEE conta, dentro do DAMI, com vrios profissionais, dentre as seguintes
especialidades: edificao, mecnica e eletrotcnica. Assim, todas as solicitaes das ordens
de servio esto englobadas por essas categorias profissionais, as quais do suporte tcnico e
fiscalizam sua concluso.
A gesto propriamente dita do sistema est concentrada em apenas uma pessoa, Tcnico em
Edificaes, a qual responsvel pelo gerenciamento e fiscalizao dos servios da empresa
terceirizada. Isso est de acordo com as recomendaes da NBR 5674 (Manuteno de
Edificaes Procedimentos), a qual orienta a gesto dessas atividades por meio de
profissionais e/ou empresas qualificadas e habilitadas para tal. As tarefas, dentro do Grupo
CEEE, esto divididas conforme a descrio dos servios, ou seja, somente os profissionais
capacitados so designados para acompanhamento das atividades.
Tambm, a Companhia tem preocupao constante com a gesto das informaes geradas
pelas atividades de manuteno. Desta forma, existem memoriais descritivos, plantas,
especificaes e demais documentos necessrios boa gesto desse sistema que so
armazenados de forma adequada, para que possam ser acessados de forma rpida e precisa.
Com a proliferao de sistemas de arquivos eletrnicos, a Companhia contratou empresa
7
ROSS, E. Information collected and stored by a housing authority. In: SEMINAR OF CIB-W70 ON
METHODS FOR SURVEYING AND DESCRIBING THE BUILDING STOCK, 1981, Stockholm.
Proceedings Stockholm: Swedish Council for Building Research, 1982. p. 49-59.
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especializada na transferncia das informaes contidas nas plantas grficas (meio fsico) para
o meio digital, podendo as manutenes, modificaes, reformas e obras novas serem
acessadas de forma mais confivel.
Em 2009, aps orientao da ANEEL (Agncia Nacional de Energia Eltrica), o Grupo CEEE
iniciou a busca pela certificao ISO 9001 com relao ao fornecimento de energia. O
Departamento de Administrao e Manuteno de Imveis (DAMI), por estar inserido como
rea meio, teve de adequar-se s exigncias solicitadas, pois oferece suporte na conservao
predial, requisito bsico para alcanar a normalizao.
Com relao aos procedimentos, a realizao dos servios de manuteno predial na CEEE-D
padronizada pela Norma da Diviso de Logstica, NDL 05-007, a qual abrange todas as
reas da Companhia e estabelece as responsabilidades e descries dos procedimentos para a
solicitao, emisso e armazenamento das ordens de servios.
Aps a execuo dos servios, o setor requisitante dever realizar o atesto para finalizar a
ordem de servio. Para encerrar o processo, esses registros devero ser encaminhados aos
responsveis pela manuteno, que vistoriaro a concluso das ordens, encerraro com a
incluso dos dados necessrios nos relatrios gerenciais e arquivaro o documento, quando
necessrio. A figura 5 resume os procedimentos da CEEE-D.
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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Para ter acesso ao sistema que gera as ordens de servio do Grupo CEEE, o funcionrio
dever acessar a intranet pelo site da Diviso de Logstica. O solicitante selecionar o link
<solicitao de manuteno de imveis>, conforme figura 6. O sistema para requisio de
manuteno predial no tem restrio, ou seja, todo e qualquer funcionrio devidamente
empregado na Companhia tem o direito de realizar o pedido, desde que trabalhe dentro das
reas abrangidas pela prestao dos servios da empresa de manuteno (CAENMF e
agncias da Regio Metropolitana).
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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Para que seja efetuada a confirmao da ordem de servio, o usurio dever preencher os
campos contidos na pgina, conforme figura 7. Aps o preenchimento dos dados, o sistema
solicitar ao funcionrio o envio da requisio, para que efetivamente ela torne-se uma ordem
de servio.
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Para o correto acompanhamento, aps usar a opo <enviar>, o solicitante dever anotar o
nmero correspondente ordem emitida, verificada na figura 9.
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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Quando o solicitante da ordem de servio verifica o trmino dos servios solicitados, ele tem
a oportunidade de avaliar a execuo, conforme figura 11. Essa conceituao contm cinco
distintos nveis, os quais so classificados de muito bom (nota 5) at pssimo (nota 1).
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Para que haja a extrao dos dados necessrios gerao dos relatrios mensais, so
utilizadas as ferramentas disponveis aos gestores do sistema. Para isso, necessrio entrar no
sistema com o login e senha individuais. A partir disso, seleciona-se <manuteno predial> e
em relatrios mensais, conforme figura 12.
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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Com a finalizao, por parte dos usurios, das ordens de servio, elas retornam para o DAMI,
a fim de que possam ser emitidos relatrios mensais, conforme figura 13. Os relatrios
contam com todas as informaes das solicitaes, tais como: profissional, descrio do
servio, datas de solicitao e execuo, conceito. Porm, ressalta-se que essas informaes
so alimentadas manualmente, ou seja, ainda que o sistema gere dados como o da figura 12,
relatrios com informaes mais precisas so concebidos em planilha eletrnica.
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
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Neste captulo foi realizada a avaliao dos dados contidos nos documentos mensais originados
pelo gestor da manuteno, a fim de gerar indicadores de desempenho capazes de auxiliar na
conduo dos servios de conservao predial. A anlise foi baseada em planilhas eletrnicas
mensais geradas pelo gestor responsvel, contendo as informaes das solicitaes de servios
lanadas entre maio de 2009 e abril de 2010.
Depois de realizados os filtros nos dados, partiu-se para a anlise estatstica sobre as ordens de
servio realizadas no perodo. Inicialmente foram analisadas as demandas das ordens de servio
de cada prdio, a fim de verificar em quais deles ocorrem a maior necessidade de intervenes.
Aps, realizou-se o levantamento quantitativo mensal das demandas por profissionais, com o
intuito de analisar as possveis distores dentro do sistema. Depois de realizada essa estatstica,
partiu-se para o tempo de atendimento global e, por fim, realizou-se o estudo individual do maior
nmero de solicitaes para as diferentes naturezas de servio, gerando resultados capazes de
oferecer suporte aos gestores nas tomadas de deciso quanto a destinao de recursos,
quantificao de equipes e dimensionamento de estoques.
Para iniciar a gerao dos indicadores necessrios foi realizado o mapeamento das ordens de
servio solicitadas para cada prdio englobado pela manuteno. Com isso, pode-se verificar
onde existe a maior demanda de servios de manuteno predial, influenciando, dessa forma,
no equacionamento das equipes, equipamentos e materiais.
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Primeiramente, foi realizada extensa pesquisa no banco de dados gerados pelo gestor, a fim de
quantificar e identificar as distores dentro dos prdios analisados. No quadro 2, se verifica o
comportamento das ordens de servio dentro da estrutura existente.
Com esses dados, no pode-se chegar a nenhuma concluso, j que se tem apenas a
quantidade das ordens de servio geradas em diferentes reas construdas. Ento, para que
pudessem ser efetuadas comparaes, realizou-se a uniformizao das unidades, ou seja,
relacionou-se as ordens de servio pela rea construda, conforme quadro 3.
Analisando o quadro 3, nota-se que os Prdios A, Zona Industrial e F so os que mais ordens
de servio solicitaram; porm, o Prdio A tem demanda superior aos outros.
Comparando os edifcios, tem-se que no Prdio A existe 1,63 vezes mais solicitaes por m
que na Zona Industrial e aproximadamente 1,95 vezes mais que no F. Esta diferena pode ser
resultado de uma maior preocupao por parte dos gestores no Prdio A, ou, ainda, pode ser
resultado de um pior estado de conservao.
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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Tambm, apesar do Prdio da GRPA Gerncia Regional de Porto Alegre ser a edificao
mais antiga do complexo e receber uma quantidade de visitantes considervel, percebe-se que
a quantidade de ordens de servio emitidas anualmente nfima, inclusive equivalendo-se
com a quantidade de solicitaes referentes rea externa.
Observa-se, conforme figura 14, a sazonalidade das solicitaes de ordens de servio, j que
no perodo de vero, no qual muitos funcionrios tiram frias, dezembro, janeiro e fevereiro
existe a menor procura pelos servios de manuteno. De forma inversa, tambm, percebe-
se que no ms de retorno dos funcionrios maro h um salto na emisso de ordens,
extrapolando a mdia anual de 416 ordens. Isso no acontece com o perodo de frias relativo
ao meio do ano, j que os meses de maior procura para o descanso das frias so os
correspondentes ao vero.
600
500
400
300
200
100
0
mai/09 jun/09 jul/09 ago/09 set/09 out/09 nov/09 dez/09 jan/10 fev/10 mar/10 abr/10
Assim, de acordo apenas com o levantamento quantitativo das ordens de servio, nota-se que
no ms de dezembro, h quase a metade das solicitaes dos meses de agosto e setembro. Este
resultado pode ser til aos gestores, j que se pode montar equipes variveis durante o ano,
trazendo economia Administrao Pblica.
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Conforme figura 15, so apresentados os resultados relativos a demanda por ordens de servio
dentro da estrutura existente.
3,53%
1,24%
23,47%
4,01% ELETRICISTA
8,16% HIDROSSANITRIO
MARCENEIRO
OUTROS
PEDREIRO
35,60% PERSIANISTA
PINTOR
23,99%
Figura 15: distribuio da demanda anual de manuteno predial, por tipo de servio
Nota-se que servios de persianista representam apenas 1,24% do total de solicitaes. Este
resultado ocorre porque, durante a anlise dos relatrios mensais, existe a sobreposio de
servios, ou seja, os marceneiros, no raras vezes, so solicitados a realizar instalaes em
persianas, gerando distores nos resultados. Do mesmo modo, essa duplicao nas
solicitaes atinge os demais profissionais, conforme apresentada na sequncia do estudo.
executada, desde seu lanamento at a concluso do servio. Atravs dos relatrios mensais
foi possvel calcular esses tempos, tendo em vista a preocupao da gesto da manuteno em
realizar um atendimento eficiente. Este indicador foi calculado pela diferena entre a data de
solicitao e a data de concluso. De posse de todos os dados, realizou-se a diviso em 5
intervalos de tempo, que compreendem ordens de servio executadas no dia da solicitao (0
dia), at ordens com execuo de mais de 31 dias. Todas as 4.989 ordens de servio
levantadas estavam encerradas.
1,10% 2,16%
1,34%
4,35% 0 a 7 dias
8 a 14 dias
15 a 21 dias
22 a 30 dias
mais de 31 dias
91,04%
A partir desse resultado, verifica-se que a maioria dos servios de manuteno predial 91%
so executados em at 7 dias. Porm, tem-se a preocupao com relao aos servios com
execuo posterior a 31 dias, j que tem um percentual que corresponde a metade do
percentual dos concludos entre 8 e 14 dias e tem valor que corresponde ao dobro dos
percentuais de servios realizados entre 15 a 21 e 22 a 30 dias.
A partir da figura 17, analisa-se a mdia anual das maiores solicitaes por tipo de servio
eltrico. Com relao a essa atividade, nota-se que apenas essas quatro tarefas: trocar
lmpadas, ajustar tomadas, desmontar/deslocar rede eltrica/lgica e confeccionar extenso
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Yves Pereira Mller. Porto Alegre: DECIV/EE/UFRGS, 2010
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so responsveis por mais de 77% das solicitaes mensais. No raras vezes, observou-se que
esses resultados ultrapassaram os 91%, como no ms de abril de 2010.
TROCAR LMPADAS
23%
TOMADAS
1%
ELTRICA/LGICA
6% 59% EXTENSO
De acordo com a figura 17, partiu-se para o levantamento quantitativo mensal da maior
solicitao por parte desses servios: trocar lmpadas. Dessa forma, mapearam-se os meses
com as maiores procuras, a fim de realizar a compra de materiais equacionamento de
estoques e dimensionamento de equipes. Isto est representado na figura 17.
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
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Figura 18: demanda mensal do servio eltrico mais solicitado troca de lmpadas
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Nota-se, conforme a figura 18, uma mdia de 57 solicitaes de troca de lmpada por ms.
Desse resultado, pode-se inferir que os meses mais frios maro a setembro fazem ressaltar
a sensao de escurido nas salas de escritrio, aumentando a necessidade por claridade.
Pode-se avaliar essa informao com a verificao no ms de abril de 2010, j que as
solicitaes ultrapassaram em mais de 42% a mdia anual, a maior para o perodo analisado.
O atendimento dos servios de troca de lmpadas realizado de forma satisfatria, vide figura
19. A ressalva que se deve fazer que, conferidas as solicitaes, nota-se que a parte referente
aos servios executados em mais de 31 dias est relacionada s substituies das lmpadas da
rea externa, mais especificamente, das lmpadas localizadas em postes. Esse fato ocorre,
principalmente, porque a Companhia no dispe de equipamento necessrio realizao do
servio; dessa forma, a ordem de servio lanada no sistema e, somente a partir deste
momento, que se inicia a procura pela contratao do maquinrio, ocasionando a demora na
execuo.
5,69% 0 a 7 dias
8 a 15 dias
16 a 23 dias
24 a 31 dias
mais de 31 dias
89,94%
21%
28% DESENTUPIMENTOS
VAZAMENTOS
SUBSTITUIR
25%
OUTROS SERVIOS
26%
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Energia Eltrica
60
45
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35
30
25
20
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10
5
0
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Com relao aos resultados obtidos pelos tempos de atendimento referentes aos servios de
desentupimentos, verifica-se eficcia de 97% das ordens executadas em at 7 dias, conforme
figura 22. Os servios finalizados em mais de 31 dias no esto centralizados em apenas um
prdio, demonstrando, dessa forma, que no se trata de vandalismo. Porm, em anlise aos
relatrios mensais, nota-se que a execuo dos servios em mais de 31 dias foi referente aos
desentupimentos de vasos sanitrios, mais especificamente, em banheiros pouco utilizados;
assim, as cobranas dos usurios na execuo das solicitaes eram raras, sendo notadas
somente quando no preenchimento dos relatrios mensais ou na necessidade de uso das
respectivas reas.
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0,30%
0,90%
1,81%
0 a 7 dias
8 a 15 dias
24 a 31 dias
mais de 31 dias
96,99%
Atravs dos resultados verificados na figura 23, so apresentados os servios mais solicitados
para os profissionais da marcenaria. Nota-se que a diviso em apenas quatro servios,
denominados: servios diversos, mveis, portas e cadeiras abrangem todo o universo de
servios prestados pela manuteno, totalizando os 100% das ordens.
O que mais chama a ateno que 46% dos servios so destinados a atividades diversas,
como: repor placas de forro, instalar quadros, colagem de carpetes, entre outros; ou seja,
servios que poderiam ser executados por pessoal de menor qualificao, j que no exigem
tanta complexidade, acabam sendo executados por profissional que representa maior custo
para a Companhia.
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62
8%
SERVIOS DIVERSOS
22%
46% MESAS, ARMRIOS
PORTAS
CADEIRAS
24%
Percebendo-se que a maior demanda por servios tipo diversos, partiu-se para a
quantificao e localizao das maiores solicitaes. A anlise dos relatrios mensais,
permitiu que fossem observados alguns fatos curiosos, como por exemplo, no ms de
novembro, foram solicitadas, algumas vezes, a colagem de solas de sapato; no somente isso,
tem-se, no raras vezes, a sobreposio de servios, como: substituio de porta papel
higinico, porta papel toalha e saboneteiras, deslocar antena de TV, deslocar persianas, cortar
cano de ferro. Apuradas as distores no sistema de manuteno predial, percebe-se que a no
uniformidade na solicitao dos servios, acaba por trazer retrabalhos, servios mal
executados, profissionais despreparados e usurios insatisfeitos. Dessa forma, verifica-se que
o treinamento para o preenchimento das ordens de servio e a uniformizao quanto aos
termos empregados e descries dos servios urgente, j que facilita o entendimento e o
andamento dos servios.
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100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
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Nota-se, conforme a figura 24, uma mdia de 68 solicitaes de servios diversos. Desse
resultado, verifica-se que nos meses de vero dezembro a fevereiro houvesse uma reduo
em mais da metade das ordens do ms de dezembro e, respectivamente, 28% e 20% em
janeiro e fevereiro. Tambm, pode-se verificar um acrscimo de mais de 38% no ms de
setembro de 2009. Estas informaes passam a ter importncia, medida que a Companhia
passava por uma reestruturao fsica, ou seja, inmeras reformas foram executadas para a
readequao dos espaos, como: alterao de lay-out, substituio de mesas individuais por
estaes de trabalho.
Na figura 25, percebe-se que 88% dos servios diversos so finalizados em at 7 dias, os
quais no envolvem qualquer tipo de complexidade em sua execuo. Porm, conforme
constatao anterior, e confirmadas em anlise aos relatrios, verificou-se que a medida que
cresce a complexidade do trabalho, a execuo dos servios mais demorada. Tem-se que a
parcela referente aos servios executados em mais de 31 dias refere-se a confeco de mveis
e, no raras vezes, existe a demora na execuo porque as solicitao so esquecidas ou so
direcionadas a apenas um responsvel, causando atrasos.
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Energia Eltrica
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2,21% 2,45%
1,72%
0 a 7 dias
5,39%
8 a 15 dias
16 a 23 dias
24 a 31 dias
mais de 31 dias
88,24%
A figura 26 apresenta os resultados referentes aos servios mais solicitados pelos usurios
com relao aos pedreiros. Foram divididos em quatro grupos, sendo o servio OUTROS o
mais solicitado. Porm, como no h uniformidade nos pedidos desse item, a anlise estende-
se ao segundo mais requisitado: alvenaria. Estes servios consistem, basicamente, em
atividades como: abrir vo para instalao de ar-condicionado, fechar vo e recompor
revestimentos (reboco, chapisco, emboo e massa nica). At o ms de fevereiro de 2009, as
solicitaes predominantes eram para execues nos Prdios da Zona Industrial, porm,
mudaram de foco a partir do ms de maro, j que o Prdio A passou a requisitar maior
nmero de ordens. Esta dominncia de solicitaes dos servios em alvenaria nos Prdios da
Zona Industrial ocorre, principalmente, pelo fato de que houve mudana nas caractersticas de
utilizao dos edifcios dessa rea, j que eram usados como oficinas e, atualmente, so salas
de escritrios. Tambm, pode-se citar a reestruturao do Grupo CEEE, j que os aparelhos de
condicionadores de ar tipo janela esto sendo trocados por equipamentos tipo split, ocorrendo
a instalao dos equipamentos substitudos em outras reas: cozinhas, vestirios.
Importante ressaltar, conforme anlise dos documentos mensais, o aumento das solicitaes
para recomposio de contrapiso, especialmente do Prdio A. Esta questo foi verificada aps
recebimento de carta enviada pela Comisso Interna de Preveno de Acidentes CIPA do
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Prdio A, onde requeriam o fechamento das tomadas de piso dos corredores. A manuteno
das reas solicitadas foi programada e verificou-se uma predominncia sobre as solicitaes
mensais de, respectivamente, 29% e 41% nos meses de maro e abril de 2010.
18%
CONTRAPISO
35%
BASALTO
21%
ALVENARIA
OUTROS
26%
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12
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0
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Nota-se uma mdia de 4 solicitaes de servios em alvenaria, conforme figura 27. De acordo
com previses anteriores, os meses mais procurados para o gozo de frias, foram os que
tiveram maiores redues nas requisies de manuteno, sendo que os meses de novembro e
dezembro sofreram reduo em mais da metade das solicitaes.
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3,92%
3,92%
0 a 7 dias
3,92%
8 a 15 dias
16 a 23 dias
24 a 31 dias
88,24%
Na figura 29 so apresentados os resultados obtidos aps anlise dos relatrios dos servios
denominados outros. Estes servios consistem, basicamente, em toda e qualquer atividade que
no possa ser encaixada nas demais: eltrica, hidrulica, marcenaria, pedreiro, persianista e
pintor. So servios executados por serventes ou qualquer outro profissional que, porventura,
esteja ocioso no momento do pedido. So exemplos de servios outros: recolher, deslocar e
retirar materiais diversos. Para fins de comparao dos resultados fornecidos pelos relatrios,
foi fixada uma padronizao, com o intuito de uniformizar e gerar informaes teis. A
diviso das solicitaes foi realizada da seguinte maneira: deslocar os materiais precisariam,
obrigatoriamente, ser movimentados dentro das dependncias do CAENMF; retirar seriam
direcionados para um depsito, a fim de permanecerem no local at serem descartados;
recolher materiais utilizados frequentemente, destinado ao almoxarifado central.
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DESLOCAR
35% 32%
RECOLHER
RETIRAR
DEMAIS
9% 24%
25
20
15
10
0
mai/09 jun/09 jul/09 ago/09 set/09 out/09 nov/09 dez/09 jan/10 fev/10 mar/10 abr/10
Conforme figura 30, percebe-se que a mdia dos servios dados como deslocar de 11 ordens
mensais. Obteve-se a maior demanda por essas atividades no ms de dezembro de 2009, tendo
em vista a aquisio, por registro de preo, de mobilirio. A variao foi de 100%, seguido
pelo ms de abril, com 72% de aumento. No ms de fevereiro, obteve-se uma queda
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considervel nesse quesito, quatro vezes e meia. Este resultado no nada surpreendente, j
que o responsvel pela contratao e fiscalizao do contrato de mobilirio estava em frias.
1,52%
0 a 7 dias
8 a 15 dias
98,48%
A partir da figura 32, observa-se a mdia anual da distribuio dos servios relativos aos
pintores. Percebe-se, nitidamente, uma disparidade entre as solicitaes dos diferentes tipos
de materiais: alvenaria, madeira, metal e gesso. O servio denominado outros, foi constatado
como: pintura de meio-fio, MDF e diferentes materiais que no puderam ser classificados em
nenhuma outra categoria anterior. Tambm, verifica-se grande nmero de ordens de servio
com o seguinte pedido: quantificar tintas e materiais.
Pelo menos, uma ordem de servio expedida para a execuo desta atividade; tem-se um
universo de 176 requisies no perodo analisado. Assim, observa-se que 6% do total de
ordens anuais so gastos com essa requisio. Verifica-se, em anlise aos relatrios
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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gerenciais, que os servios de pintura so os que mais necessitam de tempo; ou seja, so, em
geral, mais demorados que as demais atividades; ento, se chega a concluso de que d-se
prioridade para a execuo de atividades menos nobres (quantificar tintas) do que a atividade
fim pintura.
5%
9%
ALVENARIA
GESSO
49% MADEIRA
28%
METAL
OUTROS
9%
A maior demanda dos servios em alvenaria no Prdio A, por vrios motivos, entre eles: a
Diretoria e a Presidncia do Grupo CEEE localizam-se neste prdio, predominantemente so
exercidas atividades administrativas: funcionrios passam maior parte do tempo no escritrio,
grande fluxo de visitantes e a gerncia da manuteno est alocada neste prdio. Outro fato
chama a ateno: o Prdio da GRPA no requisitou, em nenhum dos meses analisados,
pedidos de pintura. Esse fato curioso, tendo em vista de se tratar do prdio mais antigo da
Companhia e por receber grande contingente de visitantes, j que os servios so
essencialmente voltados ao pblico externo. Isso deve ser levado em conta, tambm, pois o
prdio est localizado na entrada da empresa.
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20
15
10
0
mai/09 jun/09 jul/09 ago/09 set/09 out/09 nov/09 dez/09 jan/10 fev/10 mar/10 abr/10
Os servios referentes ao atendimento da pintura em alvenaria, por parte dos pintores, podem
ser conferidos na figura 34. Verifica-se que mais de 79% dos servios so executados em at
7 dias, porm, pouco mais de 20% das ordens de servio so executadas aps o oitavo dia.
Nota-se, em anlise aos relatrios gerenciais, que a demora acontece porque os locais que
necessitam ser pintados no esto desocupados, acarretando distores no tempo de
atendimento; tambm, locais com tons fora dos padres da Companhia e, novamente, servios
conjuntos (fechar vo em parede e pintar) so fatores que distorcem os indicadores de
desempenho.
5,75% 1,15%
13,79% 0 a 7 dias
8 a 15 dias
16 a 23 dias
24 a 31 dias
79,31%
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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Atravs dos resultados verificados na figura 35, so apresentados os servios mais solicitados
para os profissionais relacionados a persianas. A diviso das solicitaes foi realizada da
seguinte maneira:
De acordo com a classificao anterior, nota-se que os usurios, em 21% das requisies,
identificam o problema e os solicitam de forma correta; porm, de forma inversa, 79% das
ordens so lanadas sem a menor preocupao com a correta identificao do servio,
acarretando retrabalhos e demora no atendimento.
Tambm, foi verificada a sobreposio de servios com relao a instalao das persianas.
Anlises dos relatrios mensais, constatou-se que, pelo menos, 1% das ordens denominadas
outros dos servios de marcenaria, so relacionadas a instalao de persianas nas salas; dessa
forma, deve-se orientar a gesto da manuteno, a fim de que haja uniformidade no
preenchimento das ordens de servios, para que os ndices possam ser apurados de forma
correta, sem as distores levantadas por este estudo.
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2% 3%
REVISAR
14%
AJUSTAR
2%
INSTALAR
REPOR
79% DESLOCAR
12
10
8
6
4
2
0
mai/09 jun/09 jul/09 ago/09 set/09 out/09 nov/09 dez/09 jan/10 fev/10 mar/10 abr/10
Percebe-se que a mdia anual das ordens de servio referentes a reviso de persianas de 4
solicitaes, conforme figura 36. Verifica-se que, de acordo com a chegada dos meses com
maior incidncia solar primavera e vero os pedidos referentes a esta solicitao aumenta,
um vez que estes equipamentos so mais utilizados, tendo em vista a necessidade de ajustar a
luminosidade dentro dos ambientes.
Conforme figura 37, verifica-se que mais de 80% dos servios de revisar persiana so
executados num prazo de at 7 dias. Porm, em anlise aos relatrios, verifica-se que se no
houve correo do problema dentro deste prazo, a ordem de servio poder ser encerrada e o
material encaminhado s empresas especializadas, haja vista a falta de mo de obra
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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2,13% 2,13%
2,13%
0 a 7 dias
12,77%
8 a 15 dias
16 a 23 dias
24 a 31 dias
mais de 31 dias
80,85%
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6 CONSIDERAES FINAIS
Inicialmente, para que pudessem ser realizadas comparaes, foi estudada a demanda das
ordens de servio por prdio e por rea construda, onde se verificou a maior (ou menor)
necessidade de manuteno durante o perodo analisado. Com isso, o indicador pode auxiliar
no equacionamento das equipes, equipamentos e materiais, atendimento eficiente aos usurios
e melhoria dos processos.
Durante a anlise relativa a distribuio das ordens de servio pela rea construda, notou-se
que o Prdio A solicitou 1,63 vezes mais solicitaes por m2 que a Zona Industrial e quase 2
vezes mais que o Prdio F. As principais explicaes para essa ocorrncia so que a gerncia
da manuteno est alocada neste edifcio e, tambm, a Presidncia do Grupo CEEE. Foi
descartada a possibilidade de falta de conservao, haja vista ser a segunda edificao mais
nova do Complexo Administrativo.
Com relao a demanda por servios de manuteno predial mensal, foram apresentados
dados quantitativos do perodo analisado. Com ele, se consegue avaliar e localizar possveis
distores dentro do sistema. Assim, observou-se como fator predominante da variabilidade
do nmero de ordens mensais, a sazonalidade com que essa atividade est sujeita, j que nos
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Manuteno predial: gerao de indicadores de desempenho para a Companhia Estadual de Distribuio de
Energia Eltrica
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meses de frias dos funcionrios dezembro a fevereiro existe uma reduo de mais de
20% nos pedidos. Inversamente, no ms de maro, houve um acrscimo 17% nas solicitaes
com a finalizao do perodo de frias. Este indicador toma importncia medida que se pode
empregar os recursos disponveis de acordo com os perodos do ano.
O terceiro indicador foi a demanda por tipos de servio. Nele, foram quantificadas as
maiores necessidade pelos diferentes tipos de servio oferecidos dentro da manuteno predial
da CEEE-D. Notou-se, aps o estudo, que os servios de marcenaria, eltrica e hidrulica so
responsveis por 83% de todas as ordens solicitadas durante o perodo. Tambm, que os
marceneiros tm demanda 150% maiores que os eletricistas e hidrulicos. Os resultados
mostraram que, em mdia, 46% dos pedidos de marcenaria so destinados a atividades de
baixa complexidade, os quais poderiam ser classificados como outros, disponibilizando o
profissional para servios mais nobres.
Por fim, foram estudadas as solicitaes mais incidentes relativas aos diferentes tipos de
profissionais, a demanda mensal com a respectiva mdia e o tempo de atendimento. Estes
indicadores foram escolhidos pois, no raras vezes, uma nica atividade correspondia a mais
de 50% das solicitaes de manuteno. Os resultados dessas anlises podem ser utilizados no
equacionamento dos profissionais, maquinrios e materiais, velocidade de concluso dos
servios e adequao dos recursos destinados a manuteno predial.
Com os resultados tabulados e graficados, pode-se concluir que as consequncias das decises
equivocadas ou tardias relativas aos servios de manuteno, no podem ser encaradas como
acaso, j que os dados deste estudo podem servir para auxiliar no melhor aproveitamento dos
recursos disponveis, facilitando o gerenciamento dessas atividades e criando curiosidade nos
gestores, a fim de realizar novos levantamentos, com o intuito de encontrar os dados
necessrios na busca pela excelncia da prestao dos servios de conservao predial.
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REFERNCIAS
_____ NBR ISO 9001: sistemas de gesto da qualidade requisitos. Rio de Janeiro, 2008.
BRASIL. Ministrio de Minas e Energia. Agncia Nacional de Energia Eltrica. Lei Federal
n. 10.848, de 15 de maro de 2004. Dispe sobre a comercializao de energia eltrica, altera
as Leis n. 5.655, de 20 de maio de 1971, 8.631, de 4 de maro de 1993, 9.047, de 7 de julho
de 1995, 9.427, de 26 de dezembro de 1996, 9.478, de 6 de agosto de 1997, 9.648, de 27 de
maio de 1998, 9.991, de 24 de julho de 2000, 10.438, de 26 de abril de 2002, e d outras
providncias. Braslia, DF. Disponvel em:
<http://www.aneel.gov.br/cedoc/blei200410848.pdf>. Acesso em: 18 dez. 2010.
BRASIL. Lei n. 8.666, de 21 de junho de 1993. Regulamenta o art. 37, inciso XXI, da
Constituio Federal, institui normas para licitaes e contratos da Administrao Pblica e
d outras providncias. Braslia, DF. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8666compilado.htm>. Acesso em: 18 dez. 2010.
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