NDICE

Pg.
NDICE I

LISTA DE FIGURAS II

LISTA DE TABELAS III

GLOSSRIO IV

1. AUDITORIAS DE MANUTENO 6
1.1. INTRODUO 6
1.1.1. Fase Preliminar 11
1.1.2. Fase Analtica 12
1.2. AUDITORIA DE MANUTENO UM EXEMPLO 13
1.3. CONDUO DA FASE PRELIMINAR DA AUDITORIA UM EXEMPLO 16
1.3.1. Caracterizao Funcional dos Equipamentos Fixos 18
1.3.2. Auditoria Deambulatria (Exemplo) 18
1.3.2.1. Sector Funcional de Iluminao 18
1.4. CONDUO DA FASE ANALTICA DA AUDITORIA 19
1.5. EQUIPAMENTOS DE APOIO RECOLHA DE DADOS 20
REFERNCIAS 24

i
 LISTA DE FIGURAS
Pg.
Figura 1 Processo de melhoria do sistema de manuteno [48]. 8
Figura 2 Processo de reviso da gesto da manuteno [39] [41]. 9
Figura 3 reas funcionais da gesto da manuteno [9] [39] [40]. 14
Figura 4 Vista do 2 piso para os pisos 3, 4 e clarabias. 19
Figura 5 Clarabias na cobertura do 6 piso. 19
Figura 6 Projectores ao nvel do 4 piso. 19
Figura 6 Equipamentos de diagnstico em Instalaes Domsticas. 21
Figura 6 Equipamentos de diagnstico em Instalaes Industriais. 21

ii
 LISTA DE TABELAS
Pg.
Tabela 1 Processo genrico de uma auditoria de gesto [11] [12] [39] [41] [49] [50]. 10
Tabela 2 Componentes e Elementos de uma auditoria de gesto da manuteno [39] [41]. 14
Tabela 3 Sectores funcionais definidos para o DEEC. 17
Tabela 4 Exemplos de tipos de equipamentos por sectores funcionais. 18

iii
 GLOSSRIO

AC Arquivo Contabilstico
ANSI American National Standards Institute
AT Arquivo Tcnico
AVAC Aquecimento, Ventilao e Ar Condicionado
BDB/7 Basic Data and Performance Criteria for Civil Engineering and Building Structures Standards
Committee
BI Bilhete de Identidade
BSI British Standards Institution
CAD Computer Aided Design Desenho assistido por computador
CEN Comit Europen de Normalisation
CEN/TC 319 Technical Committee Maintenance Comisso tcnica para a manuteno
CMMS Computerized Maintenance Management Systems Sistemas Computadorizados de
Gesto da Manuteno
CSG Cmara Separadora de Gorduras
DC Deteco e Combate
DEE Departamento de Engenharia Electrotcnica
DEEC Departamento de Engenharia Electrotcnica e de Computadores
FCTUC Faculdade de Cincias e Tecnologia da Universidade de Coimbra
FE Ficha de Equipamento
GECoRPA Grmio das Empresas de Conservao e Restauro do Patrimnio Arquitectnico
GTRUC Gabinete Tcnico da Reitoria da Universidade de Coimbra
2
(GT) &M Grupo de Trabalho para a Gesto Tcnica e a Manuteno
HAM Histrico das Actividades de Manuteno
HE Histrico do Equipamento
ID Investigao e Desenvolvimento
IEEE Institute of Electrical and Electronics Engineers
ISO International Organization for Standardization
ISR Instituto de Sistemas e Robtica
IT Instituto de Telecomunicaes
LD Lista de Documentao
MCES Ministrio da Cincia e do Ensino Superior
ME Ministrio da Educao
OCDE Organizao para a Cooperao e Desenvolvimento Econmicos
OT Ordem de Trabalho
PIB Produto Interno Bruto
PT Pedido de Trabalho

iv
 Organizao e Gesto da Manuteno Apontamentos 2005/06

RH Recursos Humanos
UC Universidade de Coimbra
UK United Kingdom Reino Unido
EUA Estados Unidos da Amrica
UTA Unidade de Tratamento de Ar

v
 Captulo

3
AUDITORIAS DE MANUTENO
.3

Tal como foi referido no captulo anterior, as auditorias permitem melhorar o desempenho de
estruturas organizadas, na medida em que permitem sistematizar uma anlise crtica das mesmas.
Como resultado desta sistematizao, a recomendao de alteraes estrutura deve apresentar-se
sob a forma de um plano de trabalho que especifique tanto as reas que necessitam de melhorias
como as aces correctivas a aplicar, bem como os procedimentos para monitorizar os resultados
dessas aces correctivas.

No presente captulo faz-se uma breve introduo aos conceitos sobre auditorias de gesto da
manuteno e respectivo processo de conduo.

Conclui-se o captulo sugerindo reas de potencial interveno que conduzam a melhorias na

eficincia da estrutura de manuteno do edifcio.

3.1. INTRODUO

As auditorias so inspeces sistemticas, estruturadas de acordo com um formato lgico, que se

baseiam em medies e verificaes fsicas dos objectos alvo da auditoria, com o intuito de
determinar a sua conformidade com os requisitos especficos e/ou gerais pr-determinados. No caso
de uma auditoria a um processo, o resultado final da inspeco sistemtica aos recursos, instalaes,
tecnologias e mtodos, para alm de constituir um suporte para processos de certificao, permite
seleccionar diferentes reas funcionais para anlise e melhoria [39] [41] [47].

Mais do que um instrumento quantificador, as auditorias baseiam-se nos dados recolhidos para
identificar desvios entre o desempenho real e o esperado, identificando reas com problemas e/ou
necessidades especiais [11] [12] [18] [30] [39] [41] [48].

As auditorias de manuteno podem executar-se com o objectivo de analisar domnios especficos,

como sejam a organizao, os mtodos, a documentao ou os sistemas de gesto da informao,
entre outros, mas tambm podem ser estruturadas para permitir uma anlise geral da manuteno

6
 Organizao e Gesto da Manuteno Apontamentos 2005/06

[11].

No seu sentido mais lato, executar uma auditoria, quer esta seja interna ou externa, pressupe a
avaliao das prticas em uso, atravs de uma comparao com aquelas que se consideram ser as
prticas ptimas. Espera-se que, para alm de identificar os pontos de concordncia, os problemas e
as oportunidades de melhoria, a auditoria de manuteno providencie dados cuja subsequente
anlise permita definir as linhas gerais do programa de gesto mais adequado a cada caso, num
processo de aprendizagem constante [12] [39].

Mais particularmente, uma auditoria de gesto da manuteno ter como objectivo especfico
fornecer uma avaliao independente, objectiva e construtiva, acerca dos esforos aplicados na
gesto da manuteno das instalaes [39]. Desta forma, a auditoria permite quantificar a eficincia
da organizao da manuteno e estabelece, simultaneamente, uma referncia para futuras
comparaes. Deve proporcionar a possibilidade de sistematicamente analisar, rever e recomendar
melhorias no desempenho dos servios de manuteno e, acima de tudo, deve conduzir a um
encorajamento dos gestores em enveredar por auto-avaliaes [39] [41].

Dependendo da dimenso das instalaes, da calendarizao e dos recursos disponveis para a

execuo da auditoria, alguns ou todos os processos de reviso podem requerer a interveno de
consultores. Estes, para alm de experientes na gesto organizacional e/ou fsica generalizadas,
devem estar bastante familiarizados com operaes de manuteno de organizaes similares [11]
[39] [41] [49].

Sempre que vrios elementos estejam envolvidos no processo, deve ser designado um responsvel
para supervisionar a auditoria, e as tarefas especficas de cada elemento devero ser delegadas e
discutidas de forma a garantir a compreenso do papel de cada um. Ao longo de todo o processo,
primordial a cooperao entre a equipa responsvel pela auditoria e todos os elementos das equipas
de manuteno. No caso de realizao de auditorias internas, dever ser considerada a necessidade
de formao da equipa [32].

Mesmo quando se encontra disponvel pessoal para completar todo o processo de auditoria, o
recurso aos consultores tambm preferido nos casos em que a objectividade uma preocupao da
gesto. Mesmo quando o processo de auditoria concebido para ser utilizado por pessoal interno,
logo familiarizado com a organizao da manuteno, a experincia de alguns autores na conduo
de auditorias confirma que, nestes casos, pode ser difcil manter a objectividade [11] [39]. Quando tal
conseguido e a auditoria realizada de forma objectiva, o resultado independente do tipo de
equipa utilizada [11].

Acima de tudo, a auditoria aos servios de manuteno deve ser encarada como um processo

7
 Auditoria de Manuteno s Instalaes

construtivo e nunca como uma simples avaliao dos funcionrios [39]. Deve, pois, ser encarada
como um processo que permite garantir que a gesto cumpre a sua misso, atinge metas e objectivos
definidos, segue os procedimentos adequados e consegue gerir de forma eficiente e eficaz os
recursos sua disposio [39] [41]. Sendo aplicada como tal, quer seja desenvolvida/dirigida por
consultores externos, por pessoal interno ou por equipas mistas, encoraja os gestores a enveredarem
por auto-avaliaes das suas estruturas organizativas.

Uma auditoria minuciosa gesto da manuteno de uma instituio identifica oportunidades de

melhoria da eficincia, tais como:
Melhoria do desempenho e qualidade dos servios prestados;
Orientaes para reestruturaes organizacionais;
Introduo de Sistemas de Gesto da Manuteno como ferramentas auxiliares no
cumprimento de objectivos de produtividade e eficincia;
Melhor utilizao dos recursos devido ao aperfeioamento do programa.

Os resultados da auditoria devero permitir a elaborao de um plano que especifique quais as reas
que necessitam de melhorias, quais as aces correctivas mais adequadas e quais os procedimentos
de monitorizao a adoptar para acompanhar os resultados dessas aces correctivas, de acordo com
o processo esquematizado na Figura 1 e na Figura 2 [39] [41].

Avaliao de Eficincia

Dados de Normas e
Anlise dos Resultados
Referncia Procedimentos

Informao de Retroaco

Plano de Aco

Educao Formao

Desenvolvimento de Sistemas

Figura 1 Processo de melhoria do sistema de manuteno [48].

8
 Organizao e Gesto da Manuteno Apontamentos 2005/06

Passo 1 Passo 2 Passo 3 Passo 4

Plano para
Anlise de Melhoria da Implementao do
Avaliao
Eficincia Produtividade Plano de Melhoria

Figura 2 Processo de reviso da gesto da manuteno [39] [41].

A anlise da eficincia deve fornecer os fundamentos para a auditoria, desenvolvendo a informao

bsica sobre a qual todas as decises subsequentes devero ser realizadas. A sua execuo pressupe
a recolha prvia, sistemtica e exaustiva de toda informao relevante, desde informaes gerais a
informaes especficas da rea financeira ou da organizao interna da instituio. Apresenta-se
como um processo que permite desenvolver um maior conhecimento acerca de como est
organizada, como funciona e de como opera a gesto da organizao.

A anlise da eficincia global de um programa de gesto da manuteno deve realizar-se dando

importncia Produtividade1, ao Desempenho2, Qualidade do trabalho3 e Prioridade4, factores
estes que se sobrepem em muitas reas da manuteno.

As consideraes respeitantes a cada aco potencial devem incluir:

a identificao de benefcios potenciais;
o esforo, o tempo e o custo envolvidos;
os pr-requisitos necessrios;
os possveis impactos noutras actividades;
a disponibilidade necessria de recursos humanos e tcnicos.

Para que se possa extrair o mximo de benefcios do processo de auditoria, convm que exista
informao de retroaco do plano de melhoria da eficincia implementado. Deve avaliar-se o
processo de auditoria em si, mas tambm a evoluo da implementao do plano de aces e os
benefcios para o desempenho das funes normalmente desempenhadas.

Nunca esquecer, contudo, que o sucesso da auditoria, para alm da estrutura seguida, depende de

1
A Produtividade uma medida da forma como o tempo das pessoas utilizado. Define-se como a percentagem do
nmero total de horas de trabalho do funcionrio directamente utilizada em actividades que geram os resultados
pretendidos (os quais contribuem directamente para a produo pretendida) [39] [42].
2
O Desempenho um indicador da eficincia de utilizao do tempo de trabalho. definido como a percentagem do
nmero real de horas utilizadas para executar uma tarefa em comparao com o nmero de horas planeadas para a
realizao do trabalho.
3
A Qualidade do trabalho o factor que identifica com que grau de perfeio o trabalho foi executado. uma medida
subjectiva e por isso no quantificvel. Pode, contudo, recorrer-se a indicadores da Qualidade do trabalho executado,
como sejam a quantidade de trabalho repetido, o nmero de reclamaes ou a percepo geral.
4
A identificao/definio de um critrio de atribuio de Prioridades e a sua aplicao consistente assegura que as
tarefas mais importantes so desempenhadas.

9
 Auditoria de Manuteno s Instalaes

premissas bsicas a seguir durante todo o processo. Assim, deve-se [39] [41]:
avaliar o desempenho da instituio em funo de slidos princpios de gesto;
definir claramente os objectivos e o mbito da auditoria, como forma de garantir uma
avaliao construtiva da eficincia da instituio;
incentivar a participao activa da instituio/departamento/rea na avaliao;
desenvolver todos os esforos no sentido de assegurar que todos os participantes do
processo de avaliao mantm uma perspectiva independente, objectiva e construtiva;
apresentar uma avaliao dos resultados de forma compreensvel para que possa ser aceite
pelos recursos humanos afectos rea em avaliao.

Para a execuo de uma auditoria, decisiva a definio e o estabelecimento da sequncia das aces
que possibilitem obter um conhecimento profundo acerca da estrutura em avaliao, de modo a
detectar e a quantificar os desvios existentes. Tal sequncia apresentada na Tabela 1.

Tabela 1 Processo genrico de uma auditoria de gesto [11] [12] [39] [41] [49] [50].

Fases de actuao Pontos a considerar

I. Planeamento e Definio da Auditoria
II. Preparao da Auditoria
Fase Preliminar
Preparar lista preliminar de actividades a avaliar e da calendarizao
Definir prioridades
Definir os objectivos e o alcance da auditoria
Analisar reas funcionais e respectivos procedimentos
Preparar e apresentar questionrios

Definir uma matriz de actuao

Recolher informaes de tecnologias disponveis no mercado
III. Criao das Equipas de Auditoria Seleccionar participantes e lderes
Familiarizar a equipa com o processo de auditoria a seguir
Atribuir tarefas e responsabilidades
IV. Execuo da Auditoria Interveno no Local Recolher e compilar informaes
Examinar as instalaes
Preencher as fichas de avaliao da eficincia
V. Tratamento da Informao Organizar os dados e analisar a situao actual
Fase Analtica

Identificar problemas e avaliar as potenciais melhorias

VI. Preparao dos Relatrios
VII. Definio do Programa de Aco
VIII. Acompanhamento dos Resultados
Apresentar de forma organizada a informao bsica recolhida
Descrever a anlise efectuada
Definir concretamente as aces de melhoria propostas
(Da responsabilidade da entidade avaliada)
Monitorizar a implementao do plano de aco
Avaliar de forma crtica os resultados

Apesar de se poderem definir passos, fases e atribuies funcionais para uma estrutura genrica de
um processo de auditoria, aquela no , contudo, rgida. Pelo contrrio, o esqueleto central da
referida estrutura deve ser adaptado em funo da dimenso, do tipo de gesto seguida ou da
estrutura organizacional da instituio. Por este motivo, antes de se iniciar a auditoria propriamente

10
 Organizao e Gesto da Manuteno Apontamentos 2005/06

dita, deve-se analisar, o mais detalhadamente possvel a instituio, desde a sua organizao ou
dimenses aos processos seguidos e servios prestados [12] [18] [39] [49] [50].

A anlise realizada ao longo da auditoria, por vistoria deambulatria, por avaliao dos documentos
requisitados e por consulta aos rgos responsveis pela entidade alvo da auditoria, permite
identificar tarefas, procedimentos ou subprocessos que apresentam desconformidades com as regras
preestabelecidas ou cuja execuo ou cumprimento apresenta resultados indesejveis. Tais tarefas,
procedimentos ou subprocessos devem constar de um relatrio da auditoria [18] [50] [51].

O relatrio de auditoria composto pela explicitao das desconformidades identificadas e, para

cada uma delas, dever contemplar uma explicitao, possveis consequncias e recomendaes para
melhorias.

3.1.1. Fase Preliminar

Antes de se executar uma auditoria, e no sentido de sistematizar o mais possvel o processo, deve
conceber-se uma lista exaustiva de todos os pontos a considerar. Desta forma pretende minimizar-se
o tempo despendido na execuo da auditoria eliminando a redundncia na informao recolhida.
Neste sentido, necessria a utilizao de um formato lgico que estruture sistematicamente o
processo permitindo aos gestores seleccionar e analisar diferentes reas funcionais, permitindo
igualmente que a equipa responsvel pela execuo da auditoria tenha um desempenho eficaz,
eficiente e econmico [18] [39] [49].

A fase preliminar uma etapa de recolha de informaes e de anlise deambulatria que funciona
como uma fase de preparao para a auditoria analtica e corresponde s fases de actuao I, II, III e
IV descritas na Tabela 1. Nesta etapa devem reunir-se e avaliar-se todos os documentos, dados e
informaes de fundo relevantes, incluindo normas e legislao aplicveis. Deve igualmente
proceder-se planificao das actividades, constituio das equipas, discusso de metas e
objectivos principais a serem examinados e definio do alcance da auditoria [11] [39] [49] [50].

Aps a atribuio inicial de responsabilidades, a implementao do plano de melhoria passa pela

discusso e determinao dos planos, objectivos e resultados pretendidos.

Saliente-se a importncia da planificao inicial de todo o processo de auditoria e do facto de tal

planificao dever resultar da estreita colaborao de todos os intervenientes no processo.

Esta fase preparatria permite uma percepo global da empresa/organizao e das relaes entre
entidades funcionais diferentes e, ainda, a compreenso das especificidades das funes. Favorece a
integrao de todos os intervenientes permitindo o aumento de confiana no auditor, enquanto

11
 Auditoria de Manuteno s Instalaes

permite a este ltimo a recolha de informaes relevantes ao processo de diagnstico.

A recolha de informaes deve realizar-se para a instalao na sua globalidade, para cada um dos
sectores definidos para a instalao e para cada um dos equipamentos em particular.

O recurso a formulrios, sob a forma de checklists (como os do exemplo apresentado no Anexo I),
auxilia a conduo da avaliao preliminar da eficincia. Uma resposta positiva a qualquer um dos
itens traduz uma avaliao positiva do ponto de vista da gesto de manuteno. Por sua vez, uma
resposta negativa traduz deficincias, as quais requerem a adopo de medidas correctivas. Em
qualquer dos casos, o recurso a descries pormenorizadas da situao avaliada facilita a etapa
seguinte de compilao da avaliao da eficincia.

3.1.2. Fase Analtica

Aps a concluso da fase preliminar, procede-se a uma avaliao da eficincia que permita concluir
acerca da eficincia global relativa da manuteno. A compilao da avaliao da eficincia
simplificada com o recurso a tabelas que permitam sumariar os dados obtidos durante a fase
preliminar.

Na compilao da avaliao da eficincia, a utilizao de um sistema de classificao numrico

permite identificar e medir cada uma das reas consideradas para a organizao e gesto da
manuteno. Apesar de o subtotal, bem como o total, da escala de eficincia estabelecerem uma
quantificao subjectiva da eficincia do programa total, a experincia tem demonstrado uma relao
estreita entre a eficincia global do programa e a produtividade directa das organizaes [39].

A avaliao da eficincia permite estabelecer correlaes com o nvel actual de produtividade da

instituio e fornece indicadores para comparao com os objectivos de produtividade estabelecidos.
O processo de avaliao da eficincia indica aos gestores quais os esforos que conduzem s
melhorias mais significativas e, simultaneamente, disponibiliza indicadores de referncia iniciais para
que, em futuras avaliaes, possa concluir-se acerca da eficcia das alteraes introduzidas nas
prticas de manuteno da instituio.

Na fase de tratamento da informao, o clculo de indicadores de eficincia permite a identificao

de situaes desvantajosas para as quais dever ser elaborada uma anlise da viabilidade de adopo
de medidas correctivas. Sempre que possvel, devem realizar-se avaliaes tcnico-econmicas das
solues sugeridas para implementao e devem quantificar-se os potenciais ganhos conseguidos
com essas implementaes [50].

Toda a informao referida deve constar do relatrio final, revisto, aprovado e distribudo no final

12
 Organizao e Gesto da Manuteno Apontamentos 2005/06

da fase de actuao VI e apresentado na reunio de sntese da auditoria. Nele devem ser

apresentados, de forma explcita, os pontos de maior sucesso, as deficincias e as fragilidades da
instituio bem como as recomendaes para cada caso. Aps discutido, avaliado e revisto pela
equipa, o relatrio deve ser discutido com os gestores, uma vez que o sucesso da auditoria depende
largamente da forma como o processo conduzido tambm na fase seguinte. O real empenho da
gesto em gerir de forma eficaz os seus recursos testado e medido pela forma como os seus
responsveis adoptam e implementam as aces propostas: os acordos unnimes devem ser
perseguidos de forma sistemtica.

3.2. AUDITORIA DE MANUTENO UM EXEMPLO

Todo o processo de anlise da eficincia da gesto da manuteno deve permitir o desenvolvimento

de um conhecimento profundo acerca da forma como esto organizados os servios de manuteno,
de como funcionam e at que ponto operam de forma eficaz.

Na dcada de noventa do sculo XX, Harvey H. Kaiser props uma estrutura para auditorias de
manuteno, a qual foi testada e utilizada como suporte avaliao da gesto da manuteno de
instalaes variadas [39]. A estrutura em causa foi igualmente tomada como referncia no manual
que regulamenta a elaborao de planos de manuteno preventiva para as escolas secundrias do
estado do Alasca [10]. O Estado do Minnesota baseia-se na mesma estrutura para a elaborao do
relatrio Preventive Maintenance for Local Government Buildings [31].

A referida estrutura adequada a instituies cuja dimenso, variedade de servios e extenso de

operao justifiquem, por si s, a importncia de auditorias regulares aos mtodos e ao desempenho
da gesto. Foi concebida de forma a identificar as reas que podem ser sujeitas a melhoria de
eficincia ou aumento de rendimento e os seus autores tm uma larga experincia na avaliao e na
consultadoria de instituies como a Universidade do Alasca, Universidade da Califrnia,
Universidade da Virgnia e Universidade de Siracusa, nos EUA, Universidades da Repblica Popular
da China e de instituies como os Departamentos da Educao e da Justia ou a Academia da
Fora Area, dos Estados Unidos da Amrica.

Para alm de permitir a conduo faseada da auditoria organizao da manuteno das instalaes,
o processo seguido apresenta a vantagem de poder ser utilizado tambm como uma fase preliminar
de uma auditoria mais detalhada, uma vez que identifica quais as reas que merecem/requerem uma
investigao com maior detalhe.

13
 Auditoria de Manuteno s Instalaes

No processo aqui descrito, a avaliao da eficincia de um programa de gesto da manuteno

realizada recorrendo a cinco Componentes Bsicos que so utilizados na anlise da forma como a
manuteno gerida e executada. Estes Componentes Bsicos Organizao, Identificao da
Carga de Trabalho, Planificao do Trabalho, Realizao do Trabalho e Avaliao seguem a
sequncia apresentada na Figura 3 para as inter-relaes entre as principais reas funcionais da
gesto da manuteno [39] [40]:

Identificao
do Planificao Programao Execuo Registo Anlise
Trabalho

Recursos Ordens de Edio de

Oramentao
Humanos Trabalho Relatrios

Recursos Requisio de
Materiais Material

Figura 3 reas funcionais da gesto da manuteno [9] [39] [40].

Os cinco Componentes Bsicos considerados esto subdivididos nos respectivos Elementos-Chave

enumerados na Tabela 2.

Os resultados da avaliao da eficincia, considerando cada um dos Elementos-Chave, devero ser a

base para a identificao de oportunidades de melhoria, para a indicao de potenciais ganhos de
produtividade e para o estabelecimento e implementao de um plano de aces de melhoria da
produtividade [18] [39].

Tabela 2 Componentes e Elementos de uma auditoria de gesto da manuteno [39] [41].

Componentes Bsicos Elementos-Chave

Organizao Estrutura Organizacional
Polticas, Regras e Servios
Controlo do Trabalho (Funes)
Centro de Controlo do Trabalho
Organizao das Oficinas
Superviso e Planeamento das Oficinas

14
 Organizao e Gesto da Manuteno Apontamentos 2005/06

Componentes Bsicos Elementos-Chave

Identificao da Carga de Trabalho
Planificao do Trabalho
Realizao do Trabalho
Avaliao
Inventrio das Instalaes
Inspeco do Estado das Instalaes
Procedimentos para Emisso de Pedidos de Trabalho
Inventrio dos Equipamentos Fixos
Manuteno Preventiva
Trabalhos de Pequena Dimenso
Trabalhos de Rotina
Pedidos de Trabalho
Critrios de Prioridade
Classificao do Trabalho
Trabalhos de Modificao e Aperfeioamento
Preparao das Ordens de Trabalho
Financiamento Anual Necessrio
Histrico dos Trabalhos de Manuteno e Reparao Adiados
Plano de Execuo Oramental
Histrico dos Trabalhos Financiados
Procedimentos de Planificao e Programao das Oficinas
Disponibilidade de Recursos Materiais e Humanos
Programas de Formao
Equipamentos, Ferramentas e reas das Oficinas
Utilizao do Armazm
Transportes
Prticas de Supervisionamento
Recurso a Contratos
Sistema de Gesto da Informao
Medida de Desempenho
Medida de Produtividade
Anlise de Desvios
Registos do Histrico das Instalaes
Registos do Histrico dos Equipamentos
Informao de Tendncia

O Componente Organizao considera as actividades bsicas de gesto que orientam as polticas e

os procedimentos da instituio. Avalia-se a estrutura organizacional da instituio, com o intuito de
identificar linhas de responsabilidade e descries das posies. Simultaneamente, recolhe-se
informao acerca da utilizao formal de manuais ou outros documentos que identifiquem os
responsveis pela planificao e superviso na organizao/ instituio e respectivas funes.

Os pontos referidos no Elemento-Chave Centro de Controlo do Trabalho so principalmente

adequados a instituies de mdia e grande dimenso [39]. As informaes s devero ser
consideradas para o preenchimento de fichas de avaliao de eficincia caso se considere adequado.

No Componente Bsico Identificao da Carga de Trabalho verifica-se a forma como so geridos e

documentados os vrios trabalhos. O Elemento-Chave Manuteno Preventiva, considerado no
Componente Bsico Identificao da Carga de Trabalho, definido como o trabalho programado
periodicamente para um componente especfico, geralmente de forma dinmica, para permitir os
necessrios ajustes, inspeco e lubrificao. A Manuteno Preventiva no inclui tempos para

15
 Auditoria de Manuteno s Instalaes

reparao ou substituio, os quais devero ser processados e autorizados separadamente [39].

O Componente Bsico Planificao do Trabalho pretende avaliar os mtodos utilizados na

planificao, programao, oramentao e atribuio de prioridades, como forma de controlar o
fluxo de trabalho realizado.

Um desempenho eficiente dos servios de manuteno facilitado por vrias actividades de

suporte5, as quais so avaliadas no Componente Realizao do Trabalho.

As caractersticas dos sistemas de informao so abordadas no Componente Avaliao. Avaliam-se

indicadores de desempenho e produtividade e analisa-se a facilidade de acesso a informao
adequada, relevante, actualizada e consistente.

O recurso a formulrios, sob a forma de checklists para cada um dos Elementos-Chave abordados (tal
como os apresentados no Anexo I), auxilia a conduo da avaliao preliminar da eficincia.

3.3. CONDUO DA FASE PRELIMINAR DA AUDITORIA UM EXEMPLO

Na caracterizao funcional das instalaes do DEEC, tomou-se em considerao as designaes

adoptadas tanto na sinaltica distribuda pelo edifcio como no quadro situado no trio do piso 2,
onde se identificam os espaos do DEEC. Considerou-se igualmente um trabalho anteriormente
desenvolvido no mbito de uma disciplina de Mestrado, o qual apresentava uma proposta de diviso
das instalaes em nove sectores funcionais [58].

Na generalidade, seguiu-se a proposta, tanto para a diviso funcional como para os cdigos
alfabticos identificativos das reas funcionais. Contudo, foram realizadas algumas alteraes no
sentido de complementar uma e outros e especificar os vrios sistemas do edifcio associados a cada
rea funcional, tal como apresentado na Tabela 3.

Esta classificao pretende facilitar a compreenso das instalaes e a caracterizao funcional de

cada objecto de manuteno e resulta da percepo geral do grau de importncia de cada sector para
a instituio em causa.

Por exemplo, separar o Sector Funcional de Iluminao do Sector Funcional da Rede de Energia
Elctrica resulta do facto de a manuteno da Iluminao estar associada a um conjunto de tarefas

5
A realizao adequada dos trabalhos de manuteno requer a disponibilidade de equipamento, meios de transporte,
recursos materiais e humanos, os ltimos dos quais necessitam de formao. A superviso dos trabalhos e os
procedimentos de contratao devero ser perfeitamente definidos.

16
 Organizao e Gesto da Manuteno Apontamentos 2005/06

prprias, mas tambm ao facto de a quantidade e variedade de luminrias existentes o justificar [58].

Quanto Logstica, indiscutvel a importncia da Documentao Tcnica, de Desenhos e Plantas

ou dos Contratos de prestao de servios de manuteno para que, de forma segura, se possa
organizar toda a manuteno. Este assunto ser de novo abordado no captulo Erro! A origem da
referncia no foi encontrada. Erro! A origem da referncia no foi encontrada..

Tabela 3 Sectores funcionais definidos para o DEEC.

Sectores funcionais Sistemas

ARQ Arquitectura 0- Edifcio
1- Fundaes e Estruturas
2- Parque
3- Drenagem Pluvial
4- Jardins
CLM Climatizao 0- Desumidificao
1- Ar Condicionado
2- Ventilao
3- Aquecimento
EEL Rede de Energia Elctrica 0- Geradores
1- Posto de Transformao
2- Distribuio
3- Alimentao de Emergncia
LOG Logstica 0- Documentao Tcnica
1- Contratos
2- Desenhos e Plantas
3- Armazm
4- Oficina de Manuteno Elctrica
5- Oficina de Manuteno Mecnica
ILM Iluminao 0- Geral
1- Emergncia
SCI Segurana contra incndios 0- Equipamento Fixo de DC de Incndio
1- Equipamento Mvel de Combate de Incndio
2- Equipamento Mdico
SIT Segurana contra intruso 0- Equipamento Fixo de Deteco
1- Controlo de Acessos
COM Comunicaes 0- Rede Telefnica
1- Rede Informtica
ESG Rede de Esgotos 0- Tratamento de Esgotos
AGU Rede de guas 0- guas Residuais
1- Servio Geral
GAS Rede de gs
ELE Elevadores 0- Elevadores

Durante a Fase Preliminar recorreu-se a formulrios, sob a forma de checklists, para cada um dos
cinco Componentes Bsicos e respectivos Elementos-Chave introduzidos na Tabela 2. A lista de
verificao (checklist) utilizada durante a conduo da avaliao preliminar da eficincia do

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 Auditoria de Manuteno s Instalaes

Componente Bsico Organizao apresentada no Anexo I.

3.3.1. Caracterizao Funcional dos Equipamentos Fixos

Para alm dos equipamentos das instalaes tcnicas especiais, e de acordo com o tipo de instalaes
alvo de interesse, os principais equipamentos a considerar vo desde os elevadores aos
equipamentos de segurana e de deteco e combate de incndio [3].

Antes de se comear a implementar qualquer plano de manuteno, torna-se necessrio organizar o

parque de equipamentos e iniciar o registo dos objectos de manuteno de acordo com a estrutura
organizativa definida [33]. Face grande variedade e diversidade de equipamentos e das diferentes
funes que lhes esto associadas, optou-se por se fazer uma diviso dos equipamentos por sector
funcional. Esta diviso ser posteriormente utilizada na codificao dos equipamentos.

Na Tabela 4 apresentam-se alguns tipos de equipamentos fixos pertencentes aos sectores funcionais
que se revelaram mais expressivos.

Tabela 4 Exemplos de tipos de equipamentos por sectores funcionais.

Sector funcional Tipos de equipamentos fixos

CLM Climatizao Caldeira, Controlador de gs, Contador de gua, Queimador de gs, Redutor de
gs, Motor elctrico, Ventiloconvector, Termmetro, Barmetro, Depsito de
expanso, Ventilador, Purgador, Bomba doseadora electrnica, Bomba de gua,
Bomba de calor tipo chiller, Bomba de calor tipo Roof top, Unidade de tratamento
de ar, Filtro de gua, Vlvula.
EEL Rede de Energia Elctrica Bateria de condensadores, Transformador, Seccionador, Clula de condensadores.
SCI Segurana contra Incndios Extintores distribudos, registos corta-fogo, carretis de mangueira, botoneiras
manuais, detectores inicos, detectores termovelocimtricos.
ESG Rede de Esgotos Cmara separadora de gorduras.
ELE Elevadores Ascensor, Caixa redutora, Controlo do elevador, Disjuntor automatizado, Motor
elctrico, Ventilador.

3.3.2. Auditoria Deambulatria (Exemplo)

3.3.2.1. Sector Funcional de Iluminao

A arquitectura do edifcio do DEEC assume um p direito muito alto, tal como se pode observar na
Figura 4, na Figura 5 e na Figura 6. Alguns focos luminosos e projectores esto colocados em locais

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 Organizao e Gesto da Manuteno Apontamentos 2005/06

de notrio difcil acesso, o que justifica a adopo de uma estratgia de manuteno adequada.

Figura 4 Vista do 2 piso para os Figura 5 Clarabias na cobertura Figura 6 Projectores ao nvel do
pisos 3, 4 e clarabias. do 6 piso. 4 piso.

Por outro lado, os mais de 17506 aparelhos de iluminao do edifcio e o facto de as instalaes de
iluminao representarem quase 13% do valor investido nas especialidades de engenharia
corroboram a necessidade de adoptar uma estratgia adequada.

3.4. CONDUO DA FASE ANALTICA DA AUDITORIA

Finda a fase preliminar, aps o preenchimento de todas as listas de verificao e na posse de todas as
informaes relevantes recolhidas, deve proceder-se classificao quantitativa de todos os
Componentes-Chave e respectivos Elementos-Chave avaliados.

As informaes constantes nas cinco listas de verificao previamente preenchidas (Organizao,

Identificao de Carga Laboral, Planificao do Trabalho, Realizao do Trabalho e Avaliao) so a
base para a classificao numrica atribuda a cada Elemento-Chave.

Um elevado nmero de incndios est associado a prticas incorrectas e a alguma falta de cuidado
derivados do reduzido conhecimento dos riscos [60]. A metodologia geral para uma eficaz
preveno de riscos passa pela anlise dos mesmos, ou seja, pela identificao, anlise e avaliao dos
riscos. , pois, importante realizar uma anlise de risco, tomando conhecimento dos factores que

6
Unidades contratuais referentes construo do DEEC.

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 Auditoria de Manuteno s Instalaes

podem desencadear disfunes nas instalaes, bem como nos ocupantes e nas suas actividades,
com base na aplicao dos princpios de Organizao e de Gesto da instituio [61]. Ser
importante o desenvolvimento de uma Poltica de Segurana da instituio.

O desenvolvimento de campanhas de sensibilizao ao civismo dos utilizadores das instalaes so

um passo fundamental para que a organizao da manuteno possa resultar de forma mais
eficiente, uma vez que contribuem para o envolvimento dos utilizadores do edifcio. Neste sentido,
as campanhas de sensibilizao para a utilizao eficiente de elevadores, o controlo de consumos de
energia elctrica ou a instalao de depsitos para a recolha de pilhas so importantes, mas devero
ser encaradas apenas como o incio.

A atribuio do oramento deve considerar a elevada necessidade de manuteno do edifcio,

garantindo que a complexidade das instalaes e respectivos sistemas no resulta numa situao de
desfavorecimento e, mais grave, numa situao de deteriorao a mdio prazo [30]. Para que tal seja
exigvel, necessrio realizar uma avaliao consciente da situao geral actual das instalaes, desde
o edifcio aos equipamentos fixos, recorrendo a consultores especializados para algumas reas
especficas, como seja a proteco contra incndios e a arquitectura. De tal avaliao dever resultar
um plano de manuteno que contemple todas as necessidades de mdio e longo prazo, sem
excepo.

3.5. EQUIPAMENTOS DE APOIO RECOLHA DE DADOS

Fazer a ligao com os Mtodos de anlise e diagnstico de sistemas electromecatrnicos

As reas mais tcnicas J mais desenvolvido nos diapositivos das aulas respectivas !!!!!

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 Organizao e Gesto da Manuteno Apontamentos 2005/06

Figura 7 Equipamentos de diagnstico em Instalaes Domsticas.

Figura 8 Equipamentos de diagnstico em Instalaes Industriais.

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Auditoria de Manuteno s Instalaes

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Organizao e Gesto da Manuteno Apontamentos 2005/06

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28