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06 DE FEVEREIRO DE 2017

Fundos de Fundos o que saber?

por Alexandre Mastrocinque, CFA


Analista CNPI*

Temos recebido vrios e-mails pedindo comentrios sobre fundos de


fundos (FOFs). Como j temos nossa carteira recomendada e somos
contra pagar taxa de administrao em duplicidade (o fundo de fundos
cobra taxa de administrao e os fundos dentro de sua carteira
tambm), no acreditamos que faz muito sentido recomendar algum
fundo em nossos relatrios.
Mas nada impede que faamos um tutorial sobre o que olhar em cada
fundo e, depois, apresentar um comparativo entre os maiores e mais
lquidos fundos de fundos imobilirios do mercado brasileiro para que
voc decida se vale a pena, ou no, investir nesse tipo de fundo.
Assim, vamos apresentar os prs e contras de se investir em fundos de fundos, o que olhar
quando for pesquisar em qual fundo investir e, finalmente, um comparativo entre os fundos
selecionados.

1
Por que investir em Fundos de Fundos?

Gesto Profissional
Certamente, o fato mais atraente de um fundo de fundos a gesto profissional o fundo de
fundos acompanhando tempo todo por um gestor responsvel pela seleo e acompanhamento
dos ativos.
Ao investir em um FOF, se tiver confiana no gestor, no precisa se preocupar tanto com o
acompanhamento do mercado. possvel deixar o dinheiro com ele na confiana de que far um
bom trabalho e alocar adequadamente seu capital.

Diversificao
As cotas de FIIs tm preo unitrio baixo e so negociadas sem lote padro (pode-se comprar 1
cota, por exemplo), mas, como a corretagem para pessoas fsicas costuma ser fixa por ordem,
no muito eficiente emitir ordens com valores inferiores a R$ 1 mil.
Assim, para comprar uma carteira diversificada, necessrio um valor inicial significativo: pelo
menos uns R$ 5 mil.
Ao investir em FOFs esse problema contornado a carteira do fundo j diversificada e voc
pode comear com muito menos, os R$ 1 mil recomendados.

Liquidez
Quem nos acompanha por aqui sabe de nossa preocupao com a falta de liquidez do mercado
de FIIs brasileiro. difcil fazer uma recomendao sem movimentar o mercado significativamente
e, muitas vezes, uma parcela relevante de assinantes acaba no aproveitando nossos calls.
Um FOF de tamanho e liquidez significativo resolve, em parte, esse problema. possvel comprar
e vender cotas dos fundos sem movimentar tanto o mercado, uma vez que o gestor no precisa
mexer em sua carteira quando voc opera as cotas do fundo.

Por que NO investir em Fundos de Fundos?

Taxa de Administrao Dobrada"


O pior aspecto dos fundos de fundos a taxa de administrao dobrada. Isso , voc paga a
taxa de administrao do FOF e, indiretamente, paga a taxa de administrao de todos os fundos
presentes na carteira. Oras, a gesto profissional no viria de graa. Infelizmente, um custo a se
pagar e, a depender do apetite do gestor do FOF, pode ultrapassar 1% ao ano.

Perda do Controle
Ao entregar a gesto para um profissional, voc, obviamente, abre mo de escolher como seu
dinheiro ser investido. O gestor vai colocar, literalmente, o que ele quiser na carteira do fundo.
Por isso, fundamental escolher o gestor mais capacitado e com melhor histrico.
Ao escolher o gestor, voc d carta branca para que ele invista em quaisquer fundos e isso no
pouca coisa. bom que tenha total confiana em quem vai gerir o seu dinheiro.

Alinhamento
Esse um sub-problema do item anterior. Se voc entrega o controle da sua gaita para um
gestor, como garantir que ele tomar todas as decises pensando nos seus interesses?
O que o impede de comprar cotas de outros fundos geridos por ele ou de gesto da mesma
instituio?

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A taxa de performance pode ser uma tentativa de contornar esse problema, mas, de fato, ela
sempre estar l, a no ser que a instituio gestora seja dedicada apenas a gerir fundos de
fundos.
Com base nesses pontos, entendemos que, se voc tiver tempo, disciplina e recursos suficientes,
vale muito mais a pena fazer sua prpria seleo de fundos e aplicar seu valioso dinheiro da
forma que lhe convir.
Porm, enquanto no sentir convico para tomar suas prprias decises, ou se no tiver
condies de acompanhar o mercado mais de perto, faz sentido escolher um bom fundo de
fundos.
Independentemente de sua posio, recomendamos que sempre fiquem de olho em nossos
relatrios e seguir, mesmo que no integralmente, nossa carteira.
No fim das contas, o que importa ficar confortvel com sua deciso e estar ciente de quais
riscos ela te trar.
Se voc optar por investir em um FOF, destacamos os quatro maiores fundos listados, em
patrimnio e liquidez, para auxiliar em sua escolha.

Comparativo Principais Itens


Brasil Plural Caixa Rio Bravo
BTG Pactual Fundo
Fundo Absoluto Fundo De Fundo De Fundos Maxi Renda FII
De Fundos FII
Fundos FII FII

Ticker BCFF11B BPFF11 CXRI11 MXRF11

CNPJ 11.026.627/0001-38 17.324.357/0001-28 17.098.794/0001-70 97.521.225/0001-25

Administrador BTG Pactual Gerao Futuro CAIXA XP Investimentos

Gestor BTG PactuaL Brasil Plural CAIXA XP Investimentos

Auditor EY EY Deloitte PwC

Consultor Imobilirio Brazilian Capital Rio Bravo

Incio dez/2009 abr/2013 nov/2013 abr/2012

Cotas 4.215.895 2.000.000 157.576 2.299.705

Valor Inicial da Cota (R$) 100 100 1.000 100

Valor Patrimonial (R$) 369.343.104 172.241.231 168.037.440 249.525.804

VP da Cota (R$) 88 88 1.066 109

Valor de Mercado (R$) 295.955.829 172.200.000 163.091.160 208.859.208,1

VM da Cota (R$) 70 89 1.027 91

Desconto -19,9% 2,8% -3,7% -16,4%

Taxa de Administrao 0,15% 0,40% 1,20% 0,45%

Liquidez 20 dias (R$) 261.500 255.270 42.540 368.320

Fontes: Empiricus research e Quantum Axis.

Em um primeiro momento, nos chama a ateno a taxa de administrao elevada do CXRI11


a maior taxa por muito! Ser que a qualidade do trabalho da equipe da Rio Bravo e da Caixa
realmente vale esse prmio todo?

3
Os trs fundos so relativamente lquidos (dentro do que se considera lquido para o universo de
FIIs) e possuem uma posio patrimonial relevante.
Nos chama a ateno o desconto para o valor patrimonial do BCFF11B e do MXRF11. Um fundo
de fundos no deveria, a princpio, operar com desconto para seu valor patrimonial - entraremos
em mais detalhes ao analisar as carteiras de cada fundo.

Gestor (histrico)

BCFF11B x Benchmarks (base 100) BPFF11 x Benchmarks (base 100)

210 160

176 138

143 115

109 93

jan/11 mar/12 mai/13 ago/14 out/15 dez/16 abr/13 jun/14 ago/15 nov/16

BCFF11B IFIX 85% CDI BPFF11 IFIX 85% CDI

CXR11 x Benchmarks (base 100) MXRF11 x Benchmarks (base 100)

180 180

153 154

125 128

98 101

abr/14 fev/15 nov/15 set/16 mai/12 jul/13 out/14 dez/15

CXRI11 IFIX 85% CDI MXRF11 IFIX 85% CDI

Fontes: Empiricus Research e Quantum Axis.

A avaliao do gestor envolve uma srie de TIR anual desde o incio


caractersticas subjetivas, como capacitao (nominal)
da equipe e reputao das instituies. No fim
19,3%
das contas, fica mais uma questo de opinio 20,0%
do que algo puramente tcnico. 15,0% 12,3%
Como os quatro fundos tm um histrico
relativamente longo, optamos por comparar o 10,0% 7,0% 7,4%
desempenho de suas cotas contra o CDI e o 5,0%
IFIX desde sua criao. Claro que

4 BCFF11B BPFF11
CXRI11 MXRF11
desempenho passado no garante, de forma alguma, desempenho futuro. Mas mais
razovel esperar um bom desempenho de quem foi bem no passado, no?
Comparando os quatro fundos contra o IFIX e 85% do CDI (CDI lquido de impostos),
temos que, dos 4 fundos, 3 tiveram desempenho superior ao IFIX desde sua criao. O
nico fundo que ficou para trs foi o BCFF11B. O CXR11 e o MXRF11 bateram tambm o
CDI.
Levantamos, tambm, a TIR anual de cada fundo e o CXR11 e o MXRF11, de novo,
foram, de longe os dois melhores.
No que diz respeito ao histrico, os fundos da Caixa e da XP largaram na frente e com
grande vantagem.

Rendimentos
Colocamos os proventos distribudos pelos 4 fundos para avaliar como se comportaram
como fonte de rendimentos. Quando o assunto FIIs, sempre bom ter uma ideia se
podemos contar com os rendimentos dos fundos analisados.

BCFF11B BPFF11
1,6 1,0
R$ por cota por ms

R$ por cota por ms

1,2 0,8

0,8 0,5

0,4 0,3

jul/10 mai/11mar/12jan/13nov/13set/14 jul/15 mai/16 abr/13 fev/14 dez/14 out/15 ago/16

CXRI11 MXRF11
16,0 1,6
R$ por cota por ms

R$ por cota por ms

12,0 1,2

8,0 0,8

4,0 0,4

dez/13 out/14 ago/15 jun/16 mai/12 mar/13 mar/14 jan/15 nov/15 set/16
Fontes: Empiricus Research e Quantum Axis.

Em termos de rendimentos, o BCFF11B o fundo que menos nos agrada. Seus


rendimentos so pouco estveis e decrescentes, mesmo quando passamos por alta
de juros e inflao, indcio de problemas em sua carteira. O melhor desempenho,
mais uma vez, fica com o CXRI11, que apresentou rendimentos crescentes, de uma
forma geral. O BPFF11 e o MXRF11 foram bem, tambm, com boa estabilidade de
rendimentos, apesar no apresentarem muito crescimento.

5
Carteira

BCFF11B BPFF11

9% 3% 3%6%

88% 91%

FIIs CRIs Renda Fixa FIIs CRIs Renda Fixa

CXRI11 MXRF11

15% 10%
30%
7%
24%

78%
36%

FIIs LCI Renda Fixa FIIs CRIs Renda Fixa


Imveis

A carteira do MXRF11 no condiz, de forma alguma, com o que esperamos encontrar em


um fundo de fundos o fundo tem mais CRIs do que cotas de FIIs, o que no faz muito
sentido e explica o desconto patrimonial de suas cotas.
Os demais fundos apresentam uma composio bem mais adequada, com a maioria dos
recursos aplicados em FIIs.
A carteira do BCFF11B nos incomoda pela alta concentrao de fundos do prprio BTG:
fica difcil mensurar at que ponto a deciso pela compra dos ativos puramente tcnica
ou se h alguma predileo pelos fundos da casa por outros motivos que no seriam to
favorveis aos cotistas a queda significativa dos rendimentos um bom sinal de que o
desempenho da carteira tem ficado abaixo do desejvel.
6
Nos restam, ento, o fundo da Brasil Plural (BPFF11) e o da Caixa/Rio Bravo (CXRI11)
ambos possuem boas carteiras e tm apresentado resultados consistentes.

Concluso
O MXRF11 est longe de ser um Fundo de Fundos. Com uma carteira composta em sua
maioria por instrumentos de renda fixa e CRIs, acreditamos que o fundo diverge de seu
objetivo e, portanto, no recomendamos para quem busca uma carteira diversificada de
FIIs.
O BCFF11B possui uma carteira bastante conflitada, com muitos ativos do prprio BTG e
um desempenho bem abaixo do IFIX desde sua criao.
Os dois fundos restantes (BPFF11 e CXRI11) so bons fundos com carteiras
balanceadas.
O BPFF11, apesar de ter ficado significativamente abaixo do CDI, um bom tracker do
IFIX acompanhou o ndice desde sua criao. Com distribuio de rendimentos
relativamente estveis e uma carteira bem diversificada, uma boa opo.
O CXRI11 teve desempenho muito bom desde seu incio em 2013, entregando
rendimentos crescentes e um retorno bem acima do CDI e do IFIX. Nos incomoda um
pouco a taxa de administrao bastante alta e a baixa liquidez, que impede a montagem e
desmontagem de grandes posies sem influenciar sua cotao.
Frisamos mais uma vez que para aqueles que j tm conhecimento e condies de
monitorar uma carteira de fundos, no faz sentido pagar mais taxa de administrao e
investir em um fundo de fundos.
Para quem tem interesse em "terceirizar" a deciso de investimentos,
recomendamos ficar fora do MXRF11 e do BCFF11B por caractersticas em suas
carteiras que nos desagradam. Nossa recomendao, portanto, montar uma
posio balanceada (50% em cada fundo) no BPFF11 e no CXRI11 apenas nos
preos atuais no faz sentido nenhum pagar prmio para investir em um fundo de
fundos!

7
Nosso canal de discusso
Convidamos nossos assinantes a participar enviando crticas, sugestes e dvidas por meio
do e-mail que criamos especialmente para isso: is@empiricus.com.br. No responderemos
aos comentrios diretamente, mas seguramente abordaremos os tpicos mais relevantes nos
relatrios seguintes. A sua opinio muito valiosa para ns.

Um forte abrao!

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Seleo de FIIs - Os fundos de investimentos imobilirios recomendados na nossa carteira.

Valor Valor de Dvd Dvd Preo


Mercado /
Ticker Gestor Objeto Patrimonial Mercado Yield Yield YTD Mximo Rank
Patrimnio
(R$/cota) (R$/cota) 16R 17E (*)

Agncias
BBRC11 VAM R$96 R$121 26% 8,8% 10,1% 2,8% R$117
Bancrias
!

BTG Lajes
BRCR11 R$109 R$98 -10% 14,7% 9,1% 2,6% R$106
Pactual Corporativas
!

Lajes
CBOP11 CSHG R$735 R$710 -3% 9,9% 8,3% 12,3% R$700
Corporativas
!

BTG
FEXC11B Papis R$103 R$106 2% 12,4% 11,1% 0,7% R$115
Pactual
!

BTG
HTMX11B Hotis R$138 R$119 -13% 7,1% 6,7% 1,8% R$143
Pactual
!

RBBV11 Rio Bravo Crdito R$100 R$71 -29% 12,0% 8,4% -0,9% R$70
!

RBVO11 Rio Bravo Papis R$89 R$90 1% 8,3% 10,0% 1,9% R$80
!

Agncias
SAAG11 Rio Bravo R$92 R$123 34% 8,1% 8,2% 5,3% R$120
Bancrias
!

Fonte: Empiricus Research, Economtica e BM&FBovespa.

(*) O preo mximo, sugerido para cada FII, representa o ponto mximo aceitvel para entrada no papel.

! ! !
Pouco Muito
Moderado
Atraente Atraente

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Os 80 mais lquidos nos ltimos 12 meses ranqueados por desconto e yield esperado (Parte 1 de 2).

Dvd Dvd
VP VM
Ticker Nome Gestora Objeto VM/VP Yield Yield
(R$/cota) (R$/cota) 15R 16E

RBGS11 RB Capital General Shopping Sulacap RB Capital Shopping Centers R$92 R$35 38% 30,2% 6,4%

XTED11 TRX Edifcios Corporativos TRX Lajes Corporativas R$49 R$20 42% 14,5% 0,0%

DOMC11 Domo Caixa Lajes Corporativas R$926 R$500 54% 7,3% 4,5%

EURO11 Europar Coinvalores Galpes Logsticos R$306 R$192 63% 6,6% 6,3%

EDGA11B Edifcio Galeria BTG Pactual Lajes Corporativas R$84 R$55 66% 10,7% 6,8%

BBFI11B BB Progressivo Caixa Lajes Corporativas R$3.646 R$2510 69% 10,3% 11,1%

RDES11 Renda de Escritrios Banco do Brasil Lajes Corporativas R$87 R$60 69% 5,0% 4,2%

RBBV11 JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido Rio Bravo Desenvolvimento R$100 R$71 71% 12,0% 8,4%

FLRP11B Floripa Shopping BTG Pactual Shopping Centers R$1.249 R$885 71% 7,9% 6,8%

MBRF11 Mercantil do Brasil Rio Bravo Lajes Corporativas R$1.284 R$930 72% 10,5% 9,4%

BBVJ11 BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower Votorantim Lajes Corporativas R$76 R$55 72% 7,3% 7,6%

TRXL11 TRX Realty Logstica Renda I TRX Galpes Logsticos R$91 R$69 76% 13,6% 9,1%

PRSV11 Presidente Vargas Latour Capital Lajes Corporativas R$647 R$490 76% 7,6% 4,8%

FIGS11 General Shopping Ativo e Renda Olimpia Partners Shopping Centers R$89 R$70 78% 14,8% 14,4%

BCFF11B BTG Pactual Fundo de Fundos BTG Pactual Papis / FIIs R$88 R$70 80% 10,0% 9,2%

MXRF11 Maxi Renda XP Papis / FIIs R$109 R$91 84% 12,0% 11,2%

JSRE11 JS Real Estate Multigesto Safra Lajes Corporativas / Papis / FIIs R$107 R$91 85% 11,6% 11,7%

GRLV11 CSHG GR Louveira CSHG Galpes Logsticos R$1.105 R$939 85% 0,0% 6,0%

FPAB11 Projeto gua Branca Coinvalores Lajes Corporativas R$363 R$310 85% 8,7% 8,1%

BMLC11B BM Brascan Lajes Corporativas BTG Pactual Lajes Corporativas R$103 R$89 86% 9,5% 8,3%

PQDP11 Parque Dom Pedro Shopping Center BTG Pactual Shopping Centers R$2.533 R$2.190 86% 7,2% 7,8%

BTG Pactual / Hotel


HTMX11B Hotel Maxinvest Invest Hotis R$138 R$119 87% 7,1% 6,7%

FAMB11B Edifcio Almirante Barroso BTG Pactual Lajes Corporativas R$5.480 R$4800 88% 7,3% 8,5%

SDIL11 SDI Logstica Rio XP Galpes Logsticos R$97 R$86 89% 8,9% 9,7%

SPTW11 SP Downtown Brasil Plural Lajes Corporativas R$73 R$65 90% 15,4% 9,9%

BRCR11 BTG Pactual Corporate Office Fund BTG Pactual Lajes Corporativas R$109 R$98 90% 14,7% 9,1%

XPGA11 XP Gaia Lote I XP Papis R$110 R$100 90% 10,6% 14,3%

PLRI11 Polo Recebveis Imobilirios I Oliveira Trust Papis R$115 R$103 90% 0,0% 6,5%

CEOC11B CEO Cyrela Commercial Properties BTG Pactual Lajes Corporativas R$76 R$69 91% 0,1% 0,0%

ALMI11B Torre Almirante BTG Pactual Lajes Corporativas R$1.942 R$1790 92% 16,9% 16,3%

FLMA11 Continental Square Faria Lima RB Capital Lajes Corporativas / Hotis R$3 R$2 92% 7,3% 6,9%

THRA11B Cyrela Thera Corporate BTG Pactual Lajes Corporativas R$91 R$83 91% 0,0% 0,0%

JRDM11B Shopping Jardim Sul BTG Pactual Shopping Centers R$83 R$77 92% 11,7% 8,7%

VLOL11 Vila Olmpia Corporate RB Capital Lajes Corporativas R$82 R$76 93% 7,9% 9,3%

KNRE11 Kinea II Real Estate Equity Kinea Residencial R$1 R$1 93% 0,4% 1,2%

ONEF11 The One Rio Bravo Lajes Corporativas R$1.052 R$980 93% 5,6% 7,0%

RNGO11 Rio Negro XP Lajes Corporativas R$94 R$88 94% 10,4% 8,9%

FFCI11 Rio Bravo Renda Corporativa Rio Bravo Lajes Corporativas R$2 R$2 94% 8,6% 8,4%

HGRE11 CSHG Real Estate CSHG Lajes Corporativas R$1.476 R$1390 94% 9,8% 9,2%

PORD11 Polo Recebveis Imobilirios II Oliveira Trust Papis R$105 R$100 95% 14,7% 22,2%

Fonte: Empiricus Research, Economtica e BM&FBovespa.

10
Os 80 mais lquidos nos ltimos 12 meses ranqueados por desconto e yield esperado (Parte 2 de 2).

Dvd Dvd
VP VM
Ticker Nome Gestora Objeto VM/VP Yield Yield
(R$/cota) (R$/cota) 15R 16E

WPLZ11B Shopping West Plaza BTG Pactual Shopping Centers R$79 R$76 95% 2,6% 3,0%

FVBI11B VBI FL 4440 BTG Pactual Lajes Corporativas R$96 R$93 96% 7,6% 8,6%

CXRI11 Caixa Rio Bravo Fundo de Fundo Caixa / Rio Bravo Papis / FIIs R$1.066 R$1.027 96% 10,3% 9,8%

CBOP11 Castello Branco Office Park CSHG Lajes Corporativas R$735 R$710 97% 9,9% 8,3%

TRNT11B Torre Norte BTG Pactual Lajes Corporativas R$168 R$163 97% 6,0% 5,7%

HCRI11B Hospital da Criana BTG Pactual Hospitais R$298 R$292 98% 9,1% 9,4%

FIIP11B RB Capital Renda I RB Capital Galpes Logsticos R$171 R$168 98% 10,6% 9,1%

CNES11B Cenesp BTG Pactual Lajes Corporativas R$99 R$98 98% 6,8% 3,2%

HGBS11 CSHG Brasil Shopping CSHG Shopping Centers R$2.116 R$2092 99% 8,2% 7,9%

CPTS11B Capitania Securities II Capitnia Papis R$100 R$100 100% 15,2% 10,2%

Lajes Corporativas / Galpes


RBRD11 RB Capital Renda II RB Capital Logsticos R$72 R$72 100% 12,8% 7,9%

FIIB11 Industrial do Brasil Coinvalores Galpes Logsticos R$349 R$350 100% 7,6% 9,6%

HGCR11 CSHG Recebveis Imobilirios CSHG Papis R$1.008 R$1018 101% 11,6% 14,1%

RBVO11 Rio Bravo Crdito Imobilirio II Rio Bravo Papis R$89 R$90 101% 8,3% 10,0%

FEXC11B BTG Pactual Fundo de CRI BTG Pactual Papis R$103 R$106 102% 12,4% 11,1%

RNDP11 BB Renda De Papis Imobilirios Votorantim Papis R$1.030 R$1.055 102% 12,6% 12,2%

MFII11 Mrito Desenvolvimento Imobilirio I Mrito Desenvolvimento R$102 R$104 102% 13,4% 13,5%

BPFF11 Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos Brasil Plural FIIs R$86 R$89 103% 10,5% 10,8%

NSLU11B Hospital Nossa Senhora de Lourdes BTG Pactual Hospitais R$192 R$200 104% 10,4% 9,1%

KNCR11 Kinea Rendimentos Imobilirios Kinea Papis R$104 R$108 104% 12,3% 12,8%

Lajes Corporativas / Galpes


KNRI11 Kinea Renda Imobiliria Kinea Logsticos R$145 R$152 105% 7,7% 7,3%

MAXR11B Max Retail BTG Pactual Lajes Corporativas R$1.637 R$1750 107% 7,4% 5,7%

AEFI11 Aesapar XP Educacionais R$132 R$143 109% 9,5% 12,8%

TBOF11 TB Office BTG Pactual Lajes Corporativas R$63 R$69 110% 4,8% 3,8%

FIXX11 Fator IFIX Fator FIIs R$83 R$91 110% 10,0% 11,0%

HGJH11 CSHG JHSF Prime Offices CSHG Lajes Corporativas R$1.036 R$1170 113% 7,8% 7,7%

XPCM11 XP Corporate Maca XP Lajes Corporativas R$78 R$89 114% 11,4% 11,0%

HGLG11 CSHG Logstica CSHG Galpes Logsticos R$1.083 R$1265 117% 9,5% 8,3%

CTXT11 Centro Textil Internacional Rio Bravo Lajes Corporativas R$3 R$4 120% 10,4% 9,9%

AGCX11 Agncias Caixa Rio Bravo Agncias Bancrias R$1.082 R$1300 120% 8,3% 8,0%

FCFL11B Campus Faria Lima BTG Pactual Educacionais R$1.454 R$1760 121% 7,2% 6,9%

VRTA11 Fator Verita Fator Papis R$102 R$123 120% 13,2% 11,5%

FAED11B Anhanguera Educacional BTG Pactual Educacionais R$171 R$208 122% 9,5% 9,5%

BCRI11 Banestes Recebveis Imobilirios Banestes Papis R$96 R$117 122% 9,3% 11,5%

ABCP11 Grand Plaza Shopping Rio Bravo Shopping Centers R$11 R$14 125% 7,5% 6,5%

BBRC11 BB Renda Corporativa Votorantim Agncias Bancrias R$96 R$121 126% 8,8% 10,1%

BNFS11 Banrisul Novas Fronteiras Oliveira Trust Lajes Corporativas R$89 R$119 133% 5,9% 6,4%

SAAG11 Santander Agncias Rio Bravo Agncias Bancrias R$92 R$123 134% 8,1% 8,2%

SHPH11 Shopping Ptio Higienpolis Rio Bravo Shopping Centers R$609 R$830 136% 5,0% 4,8%

BBPO11 BB Progressivo II Votorantim Agncias Bancrias R$93 R$132 142% 8,6% 12,4%

Fonte: Empiricus Research, Economtica e BM&FBovespa.

11
Glossrio
Aprenda o signicado dos termos bsicos

ABL: sigla para rea bruta locvel e indica a rea disponvel para locao de um
empreendimento.

Administrador de FIIs: ao administrador do fundo compete a realizao de uma srie de


atividades gerenciais e operacionais relacionadas com os cotistas e seus investimentos. Ele
deve cuidar da parte burocrtica do dia-a-dia do fundo, defender os direitos dos cotistas e
controlar os prestadores de servio.

Amortizao: consiste na devoluo de parte do capital investido e consequente desconto


no valor de patrimnio do FII.

Basis Point: conveno utilizada sobretudo no mercado de renda xa. Traduzindo, signica
ponto-base e frequentemente designado como bp, bps ou pb, representando uma escala
na qual 100 pontos-base representam 1%.

Benchmark: um ndice de referncia que serve para balizar a performance do investimento.


Pode ser utilizado como benchmark o desempenho do IFIX ou a variao do CDI, por exemplo.

Bolsa: o nome dado BM&FBovespa, onde so negociadas as cotas dos FIIs.

BTL: sigla para buy to lease trata-se basicamente de um sale and lease back (SBL).

BTS: a sigla para contrato built to suit. o contrato de locao no qual o inquilino
encomenda a construo do imvel para atender especicamente s suas necessidades.

Cap Rate: a sigla utilizada para capitalization rate (taxa de capitalizao), calculada a partir
do aluguel mensal e seu valor de mercado. O resultado representa a porcentagem da renda
anual conseguida atravs de um imvel sobre o seu valor.

CDI: a sigla para Certicados de Depsitos Interbancrios, os quais foram criados para
lastrear o mercado interbancrio e facilitar a troca de reservas entre as instituies
nanceiras. Em outras palavras, uma taxa padro que baliza investimento e serve como
benchmark para muitas aplicaes.

Cdigo de negociao: o cdigo sob o qual os FIIs so negociados em Bolsa. Eles possuem
4 letras e um nmero no nal (ex: BRCR11). Caso haja a letra B aps o cdigo, indica que o
FII negociado no mercado de Balco. Caso contrrio, na Bolsa.

Cotas: so a menor frao do patrimnio de um fundo. por meio da compra de cotas na


Bolsa que se investe em determinado FII.

CRIs: Certicados de Recebveis Imobilirios so um tipo de papel lastreado em ativos


imobilirios.

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Data com: indica a data limite em que as cotas tm direito aos dividendos do perodo (ou
seja, ltimo dia til em que os detentores das cotas tm direito ao dividendo do perodo
anterior).

Data ex: indica a data em que as cotas se tornam ex-dividendos (ou seja, primeiro dia til em
que os detentores das cotas no tm direito ao dividendo do perodo anterior).

Data pagamento: indica a data de pagamento queles cotistas que possuam a cota de
determinado FII na data com.

Deep Value: a situao em que o ativo est com alto desconto em relao aos seus pares
listados ou ativos do mercado real.

DVD Yield: a sigla utilizada em nossos relatrios para indicar o dividend yield de um FII,
sinnimo de yield.

FFO: a sigla para Funds From Operation e representa a real capacidade geradora de caixa de
um FII, descontados os ganhos no operacionais.

FFO Yield: a distribuio ao cotista, descontada da parcela referente a receitas no


operacionais, como por exemplo, venda de ativos.

FII: a sigla para Fundo de Investimento Imobilirio.

Formador de mercado: um agente que pode ser contratado para garantir a liquidez das
cotas do FII. Ele se compromete a manter ofertas de compra e de venda de forma regular e
contnua, fornecendo liquidez mnima e referncia de preo para a cota do FII, respeitando
uma diferena mxima preestabelecida entre as ofertas de compra e de venda.

Fundo fechado: os FIIs so fundos fechados. Em outras palavras, no possvel a entrada de


novos cotistas. Para investir ou desinvestir em uma cota, necessrio negoci-la na Bolsa.

Fundos de FIIs: so um tipo de fundo que investe, principalmente, em cotas de outros FIIs.

Gesto ativa: tal estratgia tem como objetivo superar a rentabilidade de determinado
benchmark. Em outras palavras, o gestor busca as melhores alternativas de investimento com
uma relao risco x retorno superior quelas proporcionadas pelo seu indicador de
desempenho (IFIX).

Gestor de FIIs: ao gestor do fundo recai a responsabilidade de escolher os ativos que


compem a carteira do fundo, tomando decises com o objetivo de conseguir melhor
rentabilidade para os cotistas.

IFIX: o ndice da Bolsa que agrupa de forma ponderada os FIIs mais representativos em
termos de tamanho e de volume de negociao. um bom benchmark para o investimento
em FIIs.

LCIs: Letras de Crdito Imobilirio so um tipo de papel lastreado em ativos imobilirios.

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Leasing Spread: o percentual de variao do valor de aluguel de contratos renegociados ou
de novas locaes dos mesmos espaos em determinado perodo em comparao a um
perodo anterior. O leasing spread pode ser real quando computado apenas o percentual
acima da inao, ou nominal quando no h nenhum tipo de ajuste.

LH: Letras Hipotecrias so um tipo de papel lastreado em ativos imobilirios.

Liquidez: se refere capacidade e rapidez com que um ativo convertido em dinheiro. A


liquidez das cotas do FII depender da existncia de outro investidor no mercado que deseje
adquirir aquela cota, uma vez que, como visto, no possvel solicitar o resgate das cotas
junto ao administrador.

Mercado de Balco: um segmento de negociao de ativos administrado pela


BM&FBovespa, em que h a presena da entidade autorreguladora exercendo a superviso
dos negcios. Entretanto, os parmetros de negociao e as regras de listagem so menos
exigentes do que os do mercado de Bolsa.

Monoativo: remete a um FII que tenha somente um ativo em seu portflio.

MTD: a sigla para month to date, que representa o desempenho de determinado indicador
desde o incio do ms at a presente data.

Multiativo: remete a um FII que tenha vrios ativos em seu portflio.

Objeto: representa o principal tipo de ativo de um FII. Podem ser imveis com perl de laje
corporativa, shopping center, logstica, hospital, agncia bancria, educacional, hotel,
residencial, produto nanceiro, e cota de outros FIIs entre outros.

Papis: nome popular dado a ativos que tm lastros em ativos nanceiros. Podem ser CRIs,
LCIs, LHs.

Poliativo: sinnimo de multiativo.


Prazo determinado: ocorre quando o FII tem prazo determinado para seu m. Em seguida,
h um perodo de desinvestimento e amortizao dos cotistas.

Prazo indeterminado: ocorre na maioria dos casos, indicando que o FII no tem prazo para
acabar.

Preo/VPA: indicador que representa o desconto de negociao de um FII na Bolsa em


relao ao seu VPA.

Ranking Empiricus: um termmetro dos FIIs que pondera dividendos pagos, ganhos de
capital, riscos do negcio e fatores de liquidez, entre outros (graduao de a ).

SLB: a sigla para contrato sale & lease back. o contrato de locao que envolve a venda do
imvel para o fundo, enquanto esse mesmo imvel imediatamente arrendando para
prpria empresa que o vendeu, a qual mantm total controle operacional das instalaes,
mediante ao pagamento de aluguel.

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Taxa de administrao: paga ao administrador do FII. Em alguns casos, essa taxa engloba
tambm a taxa de gesto. Ela descontada do resultado do FII, antes da distribuio aos
cotistas.

Taxa de consultoria imobiliria: paga ao consultor imobilirio do FII. Ela descontada do


resultado do FII, antes da distribuio aos cotistas.

Taxa de gesto: paga ao gestor do FII. Ela descontada do resultado do FII antes da
distribuio aos cotistas.

Taxa de performance: prevista em poucos FIIs e calculada sobre o desempenho do FII ao


superar o desempenho de um benchmark preestabelecido. descontada do resultado do FII
antes da distribuio ao cotista.

Ticker: o mesmo que cdigo de negociao.

Vacncia: o indicador utilizado para representar a parcela vaga de um imvel ou portflio.


Pode ser sica, quando calculada dividindo a rea vaga sobre a rea total. Ou nanceira,
quando calculada dividindo a receita potencial da rea vaga sobre a receita potencial total.

VPA: sigla para valor patrimonial do FII. Normalmente representado o VPA/cota, que pode
ser comparvel ao valor de mercado da cota para calcular o desconto de negociao do FII
em relao ao seu VPA.

Yield: o indicador que mede o rendimento de determinado FII. Ele calculado em base
anual, dividindo a distribuio nesse perodo pelo preo atual da cota do fundo.

YTD: a sigla para year to date, que representa o desempenho de determinado indicador do
incio desde o ano at a presente data.

2015R: a notao utilizada para indicar algo que j foi realizado (da o R) em 2015.

2016E: a notao utilizada para indicar algo que ainda no foi realizado e esperado (da o
E) em 2016.

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Elaborado por analistas independentes da Empiricus, este relatrio de uso exclusivo de seu
destinatrio, no pode ser reproduzido ou distribudo, no todo ou em parte, a qualquer terceiro
sem autorizao expressa. O estudo baseado em informaes disponveis ao pblico,
consideradas confiveis na data de publicao. Posto que as opinies nascem de julgamentos e
estimativas, esto sujeitas a mudanas.

Este relatrio no representa oferta de negociao de valores mobilirios ou outros instrumentos


financeiros.

As anlises, informaes e estratgias de investimento tm como nico propsito fomentar o


debate entre os analistas da Empiricus e os destinatrios. Os destinatrios devem, portanto,
desenvolver suas prprias anlises e estratgias.

Informaes adicionais sobre quaisquer sociedades, valores mobilirios ou outros instrumentos


financeiros aqui abordados podem ser obtidas mediante solicitao.

Os analistas responsveis pela elaborao deste relatrio declaram, nos termos do artigo 17 da
Instruo CVM n 483/10, que as recomendaes do relatrio de anlise refletem nica e
exclusivamente as suas opinies pessoais e foram elaboradas de forma independente.

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analista Alexandre Mastrocinque o responsvel principal pelo contedo do relatrio e pelo
cumprimento do disposto no Art. 16, pargrafo nico da Instruo ICVM 483/10.

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