Habitao Social, Habitao de Mercado

a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro

T E S E D E D O U T O R A D O

L c i a Z a n i n S h i m b o
Orientadora: Profa. Dra. Cibele Saliba Rizek
Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo
Escola de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo

Junho/2010
 LCIA ZANIN SHIMBO

Habitao Social,
Social, Habitao de Mercado
a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital
financeiro

Tese apresentada ao Programa de Ps-

Graduao em Arquitetura e Urbanismo
da Escola de Engenharia de So Carlos,
da Universidade de So Paulo, como
parte dos requisitos para a obteno do
ttulo de Doutor em Arquitetura e
Urbanismo.

Orientadora: Profa. Dra. Cibele Saliba

Rizek.

So Carlos/SP
2010
AUTORIZO A REPRODUO E DIVULGAO TOTAL OU PARCIAL DESTE
TRABALHO, POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRNICO,
PARA FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.

Ficha catalogrfica preparada pela Seo de Tratamento

da Informao do Servio de Biblioteca EESC/ USP

Shimbo, Lcia Zanin

S556h Habitao social, habitao de mercado: a confluncia
entre estado, empresas construtoras e capital financeiro
; orientador Cibele Saliba Rizek. - So Carlos, 2010.

Tese (Doutorado-Programa de Ps-Graduao em

Arquitetura e Urbanismo e rea de Concentrao em Teoria
e Histria da Arquitetura e do Urbanismo) - Escola de
Engenharia de So Carlos da Universidade de So Paulo,
2010.

1. Arquitetura. 2. Poltica habitacional. 3. Empresa

construtora. 4. Mercado imobilirio. 5. Capital
financeiro. 6. Canteiro de obra. I. Ttulo.
Para Iara e Lo
 AGRADECIMENTOS

Foram muitas mudanas nestes quatro anos de desenvolvimento do doutorado.

Em todas elas, sejam de ordem pessoal, emprica ou analtica, a Profa. Cibele
Saliba Rizek sempre me orientou e apoiou. Sua trajetria me motivava a seguir em
frente. Eu a agradeo profundamente, sobretudo, pela sua pacincia frente s
minhas inquietaes e ansiedades.
Agradeo ao Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes que me incentivou desde a
ideia preliminar do projeto de pesquisa. E ao Prof. Paulo Csar Xavier Pereira,
meu orientador de iniciao cientfica, que revisou a primeira verso do projeto.
Ambos participaram do Exame de Qualificao e da Comisso Julgadora e
contriburam bastante para esta verso final da tese.
Profa. Ana Fani Alessandri Carlos por lanar uma importante questo ao meu
trabalho j na primeira vez que nos vimos e por participar da banca final, trazendo
as pertinentes crticas da geografia.
Profa. Raquel Rolnik pelo seu testemunho, prprio de quem vivencia a poltica
habitacional h muito tempo, feito durante a argio da banca, contribuindo para
os argumentos desta tese.
Profa. Akemi Ino, minha orientadora de mestrado, pelo apoio e carinho de
sempre.
Fapesp que concedeu o apoio financeiro, fundamental para o desenvolvimento
da pesquisa. Graas a esse apoio, pude realizar o estgio de doutorado no exterior.
Na Frana, trs professores me concederam ateno especial e deixo aqui meus
agradecimentos. Ao meu supervisor de estgio na Universit Paris 8 Saint Denis,
Prof. Christophe Brochier, que me mostrou outros modos de fazer pesquisa e que
comentou atentamente a primeira verso do memorial de qualificao. Ao Prof.
Daniel Cefa pelo apoio necessrio estadia na Frana e participao nos
seminrios da cole de Hautes tudes en Sciences Sociales. Profa. Elisabeth
Campagnac pelo dilogo sobre as questes intrnsecas ao estudo da construo
civil.
Ao apoio institucional dado pelo Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e
Urbanismo da Escola de Engenharia de So Carlos (EESC-USP), em particular,
ao seu secretrio, Marcelo Celestini. Aos professores responsveis pelas disciplinas
que realizei durante o doutorado: Prof. Renato Anelli; Profa. Cibele Rizek; Prof.
Miguel Buzzar; Profa. Sarah Feldman, Prof. Carlos Martins e Prof. Adrin
Gorelik; Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes.

Ao dilogo com a Profa. Carolina Pozzi de Castro que me deu segurana para
continuar com minhas questes. Ao encontro com a Profa. Fernanda Furtado em
Recife e que possamos prosseguir a interlocuo. explicao sobre os dados
econmicos dada pelo Prof. Carlos Alberto Bello. Aos dados enviados pelo Prof.
Eduardo Marques e Julia Andrade. Aos contatos fornecidos pelo Prof. Jos Carlos
Paliari, fundamentais para me aproximar dos engenheiros de obras.
s reflexes do grupo de estudos dos orientandos da Profa. Cibele Rizek. Junto
com Olvia, Roberta e Sandro pudemos discutir nossos projetos. interlocuo
acadmica promovida pelo Laboratrio de Estudos do Ambiente Urbano
Contemporneo (LEAUC EESC/USP), sobretudo no momento da realizao
da sua primeira Jornada Cientfica, quando as Profas. Ana Fani e Vera Pallamin
comentaram meu trabalho e colocaram novas perguntas a ele. Bia Tone, Bia
Rufino, Letcia e Luciana, colegas da FAU, pelas conversas sobre nossas pesquisas
sobre o tal do mercado imobilirio.
Aos engenheiros, arquitetos, mestre-de-obras e almoxarife que me abriram as
portas fechadas da ECP; sem eles, eu no poderia entrar no canteiro, tampouco
num escritrio de arquitetura para desenvolver minha pesquisa.
amizade e parceria no trabalho: Du, Dani, Thas, Lu, Mag, Renata, Lis,
Fernando e Tati. s amigas de infncia, Maju e Lud. Aos momentos de
descontrao propiciados por Paulo Henrique e aos de introspeco nas aulas da
Lila. Aos amigos brasileiros na Frana, Ronaldo, Artionka, Vnia e Helena. Aos
amigos franceses, Max, Sarah, Alex, Laurent e David. Aos amigos mexicanos,
Gloria, Ernesto e Constanza. Aos meus professores brasileiros de francs, Cristina
e Cholo, e ao meu professor de francs-francs, Ms. Yves, funcionrio aposentado
do BTP parisiense. Ao amigo Marcel, pela reviso do abstract.
O meu caminho acadmico e profissional no seria possvel sem o apoio de meus
pais, Maria e Shimbo. Eles me ensinaram a gostar de escola desde criana.
minha irm, Jlia, que sempre esteve por perto por mais que morasse longe, e ao
seu companheiro, Jonas. Regina, Toninho, Renata, Luciana e Paulo, pela
acolhida familiar.
Ao Gabriel, por nossa histria ao longo de doze anos. Sem ele, meus projetos no
poderiam ser melhorados, sequer delineados. Aos nossos filhos, Iara e Lo, a
quem dedico esta tese. Aos trs, simplesmente por estarmos no mundo, juntos.
Dada a reduo de liquidez verificada a partir no ltimo trimestre de
2008, mostrou-se ser correta a estratgia de basear nosso crescimento em
funo de nossas disponibilidades de caixa. Embora o atual cenrio
mostre crescimento na oferta de crdito por meio do Programa Minha
Casa, Minha Vida e da reduo das taxas de juros, pretendemos reduzir,
ainda mais, o emprego de capital prprio em nossas atividades de
incorporao, repassando aos bancos e ao pblico o papel de financiador
de nossas necessidades de capital de giro e dos nossos clientes.
(Prospecto de divulgao da segunda oferta de aes da Empresa Construtora
Pesquisada na Bovespa, 2009)
 RESUMO

SHIMBO, Lcia Zanin. Habitao Social, Habitao de Mercado: a confluncia entre

Estado, empresas construtoras e capital financeiro. Tese (Doutorado em
Arquitetura e Urbanismo) Escola de Engenharia de So Carlos,
Universidade de So Paulo, So Carlos, 2010.

Esta tese se insere no debate sobre as dinmicas da produo e da poltica de

habitao social no Brasil. Mais especificamente, trata da confluncia recente entre
Estado, mercado imobilirio e capital financeiro, que acabou por ampliar a
demanda por moradia atendida por grandes empresas construtoras e
incorporadoras e, ao mesmo tempo, por contemplar uma determinada fatia do
pblico-alvo da poltica habitacional. Essa poltica aqui compreendida no
apenas pelo desenho institucional dos programas habitacionais, mas numa
perspectiva analtica que pe em relevo o olhar e a atuao do mercado
imobilirio sobre a prpria poltica. Seu objetivo duplo e requisitou abordagens
metodolgicas especficas para cada um deles. De um lado, busco compreender os
processos que levaram ao crescimento exponencial de um tipo especfico de
produo habitacional, promovida por grandes empresas construtoras e
incorporadoras que abriram seu capital, voltada para imveis residenciais com
valores at duzentos mil reais e para uma faixa da populao com renda familiar
de at dez salrios mnimos. Trata-se do segmento econmico, assim
considerado pelo mercado, ou da habitao social de mercado, como denomino
nesta tese. Recorri a uma pesquisa documental e quantitativa a fim de analisar
tanto os mecanismos regulatrios e institucionais promovidos pelo Estado, desde
meados da dcada de 1990, quanto a aproximao de empresas do setor
imobilirio e da construo civil ao mercado de capitais, a partir dos anos 2000.
De outro lado, procuro compreender como se operacionaliza e se configura esse
tipo de produo a partir de uma pesquisa de carter etnogrfico numa empresa,
que chamei de Empresa Construtora Pesquisada (ECP), tomada como objeto
heurstico da confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital financeiro.
Entre 2006 e 2008, essa empresa foi capaz de octuplicar a produo de unidades
habitacionais padronizadas, multiplicando por treze o valor de seu lucro lquido.
Para tanto, sua produo apresenta um diferencial que busquei apreender desde o
trabalho no canteiro de obras at suas relaes com o Estado e capital financeiro,
passando pelo papel da arquitetura e da tecnologia.

Palavras chave: poltica habitacional, empresa construtora, mercado imobilirio,

capital financeiro, arquitetura, canteiro de obras.
ABSTRACT

SHIMBO, Lcia Zanin. Social Housing, Market Housing: the confluence of State,
construction companies and financial capital. Tese (Doutorado) Escola
de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo, So Carlos,
2010.

This thesis contributes to the debate on the dynamics of production and of social
housing policy in Brazil. More specifically, it analyses the recent confluence of
State, real estate and finance capital that ultimately increased the demand for
housing covered by large construction companies and developers and that, at the
same time, met a particular fraction of the target public of housing policy. This
policy is here understood not only by the institutional structure of housing
programs, but within an analytical perspective that emphasizes the point of view
and performance of the property market on the policy itself. Its goal is twofold
and required specific methodological approaches to each one. On the first hand, I
try to understand the processes that led to the exponential growth of a specific
type of housing production, promoted by major construction companies and
developers that have opened their capital, focused on residential properties with
values up to two hundred thousand reais and for a population range with monthly
income of up to ten minimum wages. This is the low-income segment, as
considered by the market, or the social market housing as I call in this thesis. I
used a quantitative research to examine the regulatory and institutional
mechanisms promoted by the State since the mid-1990s, and also the attempts to
close the gap between the construction companies and developers and capital
market from the 2000s. On the other hand, I try to understand how this type of
production operates from an ethnographic study of a company, that I have called
Empresa Construtora Pesquisada (ECP), taken as a heuristic object of the
confluence between the State, real estate and financial capital. Between 2006 and
2008, this company was able to increase eight times the standardized production
of housing units and thirteen times the value of its profits. Therefore, its
production has a differential that I sought to apprehend from the working on the
construction site to its relations with the State and finance capital, including the
role of architecture and technology.

Keywords: housing policy, construction company, real estate, financial capital,

architecture.
 LISTAS

Lista de Quadros

Quadro 1:
1 Programas habitacionais geridos pelo Ministrio das Cidades (2008). 79

Quadro 2:
2 Caractersticas dos programas habitacionais que contemplam as modalidades
produo e aquisio de unidades habitacionais novas. 80

Quadro 3:
3 Nmero total de empresas e pessoal ocupado na construo civil (1980-2006). 111

Quadro 4:
4 Empresas listadas no segmento construo civil da Bovespa (set/2009). 123

Quadro 5:
5 Vinte maiores incorporadoras e construtoras atuantes na RMSP (2008). 129

Quadro 6:
6 Lanamentos residenciais e de escritrios na RMSP pelas incorporadoras de capital
aberto e subsidirias (2008) 130

Quadro 7:
7 Lanamentos residenciais e de escritrios na RMSP pelas construtoras de capital aberto
e subsidirias (2008) 130

Quadro 8:
8 Origem e caractersticas das incorporadoras e construtoras de capital aberto que atuam
no segmento econmico. 141

Quadro 9:
9 Produo das empresas construtoras de capital aberto que atuam no segmento
econmico. 148

Quadro 10:
10 Valores de VGV, de Vendas Contratadas e lucro lquido da ECP (2004-2009). 161

Quadro 11:
11 Receitas, despesas, custos e lucro da ECP antes das alteraes da Lei no 11.638/07
(2004-2007). 168

Quadro 12:
12 Receitas, despesas, custos e lucro da ECP depois das alteraes da Lei no 11.638/07
(2007-2008) 169

Quadro 13:
13 Nmero de empregados da ECP (2004 e 2008). 178

Quadro 14:
14 Caractersticas do estoque de terrenos da ECP (2006 a 2009). 184

Quadro 15:
15 Opes de financiamento para um empreendimento da ECP (2008). 191

Quadro 16:
16 Endividamento da ECP - em R$ mil (2006-2009). 198

Quadro 17:
17 Descrio das trs linhas de produtos da ECP (fotos, implantao e plantas). 221

Quadro 18:
18 Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (2004 a 2008). 226

Quadro 19:
19 Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (2004 a 2008). 226

Quadro 20:
20 Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (1 sem/2008 e 1
sem/2009). 227

Quadro 21:
21 Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (1 sem/2008 e 1
sem/2009). 227

Quadro 22:
22 ndices de produo e procedimentos de planejamento e controle adotados no
canteiro da ECP. 244
Lista de Figuras

Figura 1:
1 Perspectivas ilustrativas e fotos de empreendimentos do segmento econmico. 146

Figura 2:
2 Organograma da ECP elaborado pela autora. 182

Figura 3:
3 Ilustraes das reas externas de empreendimentos da ECP. 220

Figura 4:
4 Modalidades de contratao de trabalhadores no canteiro da ECP. 310

Figura 5:
5 Foto de empreendimento localizado em Belo Horizonte (MG) e concepo artstica de
empreendimento em So Jos do Rio Preto (SP). 347

Lista de Grficos

Grfico 1:
1 Valores contratados FGTS (2000-2008), por programas. 84

Grfico 2:
2 Modalidades de financiamento das vendas contratadas pela ECP. 86

Grfico 3:
3 Valores contratados pelo SBPE-FGTS (2002-2008), em R$ bilhes. 90

Grfico 4:
4 Percentual de empresas de construo, de acordo com faixa de pessoal ocupado. 112

Grfico 5:
5 Percentual de pessoal ocupado nas empresas de construo. 112

Grfico 6:
6 Nmero de unidades residenciais lanadas na RMSP (1985-2008). 115

Grfico 7:
7 Valor lanado e tamanho mdio dos lanamentos na RMSP (1985-2008). 116

Grfico 8:
8 Lucro lquido de 14 empresas de capital aberto no 1 semestre/2007. (em R$ milhes)
127

Grfico 9:
9 Lucro lquido de 16 empresas de capital aberto no 1 semestre/2008. (em R$ milhes)
127

Grfico 10:
10 Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto
no segmento econmico (em nmero de unidades). 148

Grfico 11:
11 Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto
no segmento econmico (em R$ mil). 149

Grfico 12:
12 Nmero de unidades lanadas e tamanho mdio dos empreendimentos da ECP (2004-
2008). 162

Grfico 13:
13 VGV da ECP - em R$ Mil (2004-2009). 163

Grfico 14:
14 Vendas Contratadas da ECP - em R$ Mil (2004-2009). 164

15 VGV versus Vendas Contratadas da ECP (2004-2009).

Grfico 15: 165

Grfico 16:
16 Lucro lquido da ECP - em R$ mil (2004-2008). 165

Grfico 17:
17 Demonstraes financeiras da ECP (2004-2008). 171

Grfico 18:
18 Custo dos imveis em relao ao total de sadas financeiras da ECP (2005). 241

Lista de siglas e abreviaes

BNH: Banco Nacional de Habitao

BOVESPA: Bolsa de Valores de So Paulo
CBIC: Cmara Brasileira da Indstria da Construo
CEF: Caixa Econmica Federal
CNPJ: Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica
COFINS: Contribuio para Financiamento da Seguridade Social
COHAB: Companhia Habitacional
CPMF: Contribuio Provisria sobre Movimentao ou Transmisso de Valores e de Crditos e
Direitos de Natureza Financeira
CRI: Certificados de Recebveis Imobilirios
CUB: Custo da Construo Residencial
CVM: Comisso de Valores Mobilirios
DIEESE: Departamento Intersindical de Estatstica e Estudos Socioeconmicos
EBITDA: Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization
ECP: Empresa Construtora Pesquisada
EMBRAESP: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio
FAF: Fundos de Aplicao Financeira
FAR: Fundo de Arrendamento Residencial
FAS: Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social
FCP: Fundao da Casa Popular
FDS: Fundo de Desenvolvimento Social
FGTS: Fundo de Garantia do Tempo de Servio
FGV: Fundao Getlio Vargas
FHC: Fernando Henrique Cardoso
FII: Fundo de Investimentos Imobilirios
FJP: Fundao Joo Pinheiro
FNHIS: Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social
IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IGP-M: ndice Geral de Preos do Mercado
INCC: ndice Nacional de Custos da Construo
IPI: Imposto sobre Produtos Industrializados
IPO: Initial Public Offering
MCMV: Pacote Habitacional Minha Casa, Minha Vida
OGU: Oramento Geral da Unio
ONG: organizao no-governamental
OPA: Oferta Pblica de Aes
OTPF: Organizao do Trabalho pela Prescrio Fluida
PAC: Programa de Acelerao do Crescimento
PAIC: Pesquisa Anual da Indstria da Construo
PAR: Programa de Arrendamento Residencial
PBQP-H: Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat
PIS: Programa de Integrao Social
PNAD: Pesquisa Nacional por Amostras de Domiclio
PNDU: Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano
PNH: Poltica Nacional de Habitao
PSH: Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social
PT: Partido dos Trabalhadores
RAIS: Relao Anual de Informaes Sociais
RMSP: Regio Metropolitana de So Paulo
SBPE: Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo
SFH: Sistema Financeiro da Habitao
SFI: Sistema Financeiro Imobilirio
SINAPI: Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil
SM: Salrios Mnimos
SNHIS: Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social
SPE: Sociedade de Propsito Especfico
TR: Taxa Referencial
UH: Unidade Habitacional
VGV: Valor Geral de Vendas
 SUMRIO

PARTE I Introduo 21

Apresentao 23
Organizao do texto 29
Construo de uma perspectiva de pesquisa 33
As dinmicas da pesquisa 38
As dimenses da produo da habitao no Brasil
46
contemporneo
Fronteira de indistino entre as formas pblica e privada de
47
produo
Um nico agente para todo o ciclo de produo 52

Estado, empresas construtoras e capital financeiro na

PARTE II 59
poltica habitacional

Estado, mercado e capital financeiro: histria recente de

CAPTULO 1 61
uma confluncia

Estado e mercado na poltica habitacional brasileira: 1985 a 2002 63

Da dissoluo do BNH ao governo de Itamar Franco (1985 a
64
1994)
Os governos de FHC (1995-2002) 66
Entre a proposta e a concretizao da poltica habitacional nos
73
governos Lula: 2003 a 2010
A proposta da Poltica Nacional de Habitao (PNH) 75
Pacote habitacional Minha Casa, Minha Vida 92
As etapas de aproximao entre capital financeiro e mercado
97
imobilirio
A aproximao truncada entre capital financeiro e setor
99
imobilirio no Brasil: primeira etapa (1993 a 2004)
A aproximao efetiva entre capital financeiro e setor
102
imobilirio no Brasil: segunda etapa (2005 a 2010)

Empresas construtoras e capital financeiro: constituio da

CAPTULO 2 105
habitao social de mercado

O crescimento das grandes empresas e as dinmicas imobilirias 107

O crescimento da grande empresa do setor da construo civil 108
A dinmica imobiliria na RMSP: ciclos de produo entre 1985 112
 e 2008
Concentrao de capital nas empresas financeirizadas 117
Pico de abertura de capital e composio acionria 120
Crescimento e distribuio do lucro lquido 123
O quanto representou a dinmica imobiliria capitalizada na
125
RMSP
As empresas de capital aberto que atuam na habitao social de
133
mercado
Configurao e caractersticas da produo 136
Nmeros da produo e banco de terrenos 145

A Empresa Construtora Pesquisada (ECP): a confluncia

CAPTULO 3 149
em operao

O processo de abertura de capital 155

Os nmeros do crescimento agressivo 158

Aumento dos lanamentos e das vendas de unidades
158
residenciais
De onde vem o lucro? 164
A estrutura de produo e de gesto 176
Instncias de deciso e de gesto da empresa 177
Etapas de produo 181
Ampliao do financiamento aos clientes via bancos comerciais e
190
CEF
Vnculo direto com a CEF 191
Simbiose com o Pacote Minha Casa, Minha Vida 192
Captao de capital na Bolsa de Valores: financiamento
194
produo
Um banco mltiplo ligado empresa 197

O lugar da arquitetura, da tecnologia e do canteiro na

PARTE III 199
produo da ECP

CAPTULO 4 O lugar do arquiteto: padronizao de produtos 201

Precedentes: a relao entre arquitetura e indstria 204

O trabalho do arquiteto na ECP 208

O arquiteto autnomo contratado: dcada de 1990 209
O arquiteto de escritrios terceirizados: padronizao
211
consolidada nos anos 2000
O arquiteto subcontratado pelo escritrio terceirizado 214
O arquiteto funcionrio da empresa 215
Padronizao de produtos 217
 Consumo dos produtos 223

O lugar da tecnologia: padronizao do processo produtivo

CAPTULO 5 227
e sistema de controle

Padronizao do processo de produo 232

Instrumentos de prescrio 233
Custo e controle 237

Sistema online de controle 240

ndices de produo: cronograma, custos, consumo de materiais
243
e moeda ECP
Procedimentos Internos de Planejamento e de Controle: ranking
246
das obras e estoque online
Procedimentos Externos de Controle: auditorias, supervises e
248
divulgao de solues construtivas
Incentivos: prmios e Banco de Ideias 250
Alvenaria estrutural e re-trabalho: o (no) lugar das inovaes
253
tecnolgicas

CAPTULO 6 O lugar do canteiro: trabalho controlado 259

Perspectivas sobre o canteiro brasileiro: manufatura e atraso 263

Os trabalhadores do canteiro nos anos 2000 269

O processo de trabalho 278

A hierarquia a partir da entrada do sistema online 281
A prescrio do trabalho 296
Propriedade dos instrumentos e ferramentas 304
Regulamentao do trabalho 307
Subempreitada e terceirizao 309
Registro em carteira 317
Liminaridades na regulamentao 320
Sntese: o (no) lugar do arquiteto 323

PARTE IV Notas finais 327

Do servente ao investidor, do arquiteto ao gestor 329

Habitao social de mercado servindo ao Estado e ao capital

339
financeiro?
Padronizao de enclaves para a classe C 343

Referncias bibliogrficas 347

 PARTE I
Introduo
Introduo
 Apresentao

Esta tese trata da poltica habitacional brasileira recente, descrevendo e

analisando a confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital
financeiro. Desde os anos 1990 vm se constituindo, no Brasil, mecanismos
jurdicos e institucionais que prepararam o terreno para a ampliao e a
consolidao da produo privada de moradias, inclusive para uma faixa de
renda familiar que anteriormente no era atendida pelo mercado formal
promovido por grandes empresas. Sem grande alarde, o mercado imobilirio
passou a ocupar a posio de ator central na poltica brasileira recente de
habitao.1

A relao entre poltica pblica habitacional e produo privada de moradias

jamais deixou de existir no Brasil.2 No entanto, ela se redesenhou com a
entrada do capital financeiro nas grandes empresas construtoras e
incorporadoras e com o aumento de recursos dos principais fundos pblicos e
semipblicos o Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) e o
Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) , do Sistema
Financeiro da Habitao (SFH), a partir de meados dos anos 2000.

1 Refiro-me aqui noo de poltica habitacional como resultado de uma articulao de

interesses polticos e econmicos e de um jogo de poder, no qual o Estado desempenha papel

fundamental como legitimador dos interesses do capital. Portanto, no me refiro noo de
poltica em seus contedos emancipatrios, como a formula Rancire (1996) noo que tem
sido frequentemente citada na crtica ao neoliberalismo, como um contraponto ideia de
gesto promovida por atores institucionais (que o autor chama de polcia). Poltica, para o
autor, supe o dissenso quanto entrada e quanto reivindicao da fala e da parcela
daqueles que no tm parcela, na comunidade poltica, no entendida apenas como um
terreno institucional. Nesse sentido, a noo de poltica habitacional, que utilizo, estaria mais
prxima da ideia de polcia (ou gesto), no num sentido pejorativo (como ressalta
Rancire), mas que delimita a cena poltica dos atores j constitudos que determinam,
inclusive, o local e o modo como aqueles sem parcela podem entrar no terreno
institucional, e esse espao claro, no meu caso: como pblico-alvo dos programas
habitacionais.
2 Como destaca Arretche (1990), desde a poca do Banco Nacional de Habitao (BNH,

1964-1985), que se constituiu a partir do padro de interveno e de centralizao estatal no

setor habitacional, prprio dos regimes militares do perodo, havia a segmentao da proviso
da casa prpria em dois mercados distintos: um voltado para os setores de renda mdia e alta,
com financiamento e promoo privados; e outro, para os setores de baixa renda, a partir da
promoo pblica. Sobre a atuao do BNH, ver tambm: Azevedo (1982), Bolaffi (1982),
Bonduki (1998), Sachs (1999) e Souza (1999).

23
Com essa juno de recursos pblicos e privados, nos ltimos anos, vem
ocorrendo um rpido crescimento da produo de moradias dessas grandes
empresas, voltada para um pblico que pode acessar o crdito habitacional,
operacionalizado pelo SFH. Trata-se do segmento econmico, assim denominado
pelo mercado imobilirio, que se voltou para a produo de imveis
residenciais com valores de at R$ 200.000,00, destinados s famlias com
renda mensal entre trs e dez salrios mnimos. Esse segmento lanou, em
2006, aproximadamente oito mil e quinhentas unidades habitacionais (em
diversas cidades brasileiras), ao passo que, em 2008, foram mais de setenta e
oito mil ou seja, o nmero de unidades produzidas aumentou
aproximadamente nove vezes em apenas dois anos.3

Devido articulao recente entre Estado e mercado na poltica habitacional,

eu denominarei nesta tese o segmento econmico como a habitao social de
mercado, juntando dois nomes que anteriormente poderiam corresponder a
sistemas de financiamento diferentes, o social e o de mercado. No Brasil,
a partir da interveno estatal na habitao da era Vargas que se formula o
conceito de habitao social que, segundo Bonduki (1998)4, a habitao
produzida e financiada pelo Estado destinada populao de baixa renda.
Interessante notar que houve, historicamente, diferentes nomes atribudos a
esse tipo de produo (popular, econmica e social) e que hoje so
apropriados pelo mercado imobilirio (o segmento econmico, o segmento
popular, o segmento para baixa renda etc.) para designar esse seu novo
nicho lucrativo de atuao.5

A fim de compreender a natureza e as razes que levaram confluncia entre

Estado, mercado imobilirio e capital financeiro e ao crescimento agressivo
desse tipo de produo habitacional, busco responder nesta tese uma questo

3 Dados obtidos nos relatrios de desempenho operacional e financeiro das empresas,

organizados pela autora (2009). Segundo dados da Embraesp (2010), publicados em matria
do jornal O Estado de So Paulo, entre 2005 e 2009, os lanamentos de imveis para a baixa
renda mais do que triplicaram na Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP), ocorrendo um
aumento de 350%. Cf. PACHECO, 2010.
4 BONDUKI, Nabil Georges. Origens da habitao social no Brasil. So Paulo: Estao Liberdade,

FAPESP, 1998.
5 A minha denominao, contudo, difere do nome tcnico habitao de interesse social, que

continua atendendo, preferencialmente, as faixas de renda que precisam de subsdio

governamental e que tem o Estado como seu agente promotor principal.

24
geral e bastante simples: como as empresas construtoras e incorporadoras
expandiram sua produo nos ltimos anos no Brasil? Como se beneficiaram
dos incentivos pblicos e, paralelamente, da tendncia mundial de
financeirizao da economia, aumentando vertiginosamente o seu capital e
ampliando geograficamente sua atuao?

Para responder a essa questo, precisei abandonar a perspectiva analtica mais

tradicionalmente utilizada no debate, que compreende a poltica habitacional
apenas como o desenho dos programas ou polticas de governo. Procurei, ao
contrrio, compreender a poltica habitacional tal como ela se mostrava em
minha pesquisa de campo, ou seja, a partir do protagonismo do mercado
privado. Mais precisamente, tratei de investigar os modos como uma grande
empresa construtora atua tanto em relao ao capital financeiro quanto s
medidas governamentais; no apenas utilizando-se dos interditos e brechas
deixadas pela regulao pblica, como tambm participando ativamente da
elaborao de novos programas habitacionais.

A nova poltica nacional de habitao, elaborada em 2004 pelo primeiro

governo de Luiz Incio Lula da Silva (2003-2006), especificava dois
subsistemas de habitao: o Subsistema de Habitao de Interesse Social e o
Subsistema de Habitao de Mercado, separados de acordo com o perfil da
demanda, cada um com suas fontes de recursos especficas. Alm disso, visava
ampliar maciamente os recursos do FGTS e do SBPE para os financiamentos
habitacionais e arregimentar outros fundos para esse fim, na perspectiva de se
aumentar a produo subsidiada de habitao (para as faixas at trs salrios
mnimos) e de se fomentar o mercado privado de habitao.

Uma das intencionalidades dessa poltica era justamente ampliar o mercado

para atingir os setores populares, permitindo a otimizao econmica dos
recursos pblicos e privados investidos no setor habitacional.6 Para tanto, era
prevista a criao de mecanismos tanto de proteo aos financiamentos
habitacionais como de captao de recursos, entre os quais, aqueles disponveis
no mercado de capitais.

6 BRASIL. Ministrio das Cidades. Poltica Nacional de Habitao. Braslia: Ministrio das

Cidades, 2004.

25
Tais mecanismos previstos na nova poltica foram implementados
paulatinamente, embora no tenham sido a princpio operacionalizados dentro
de programas habitacionais especficos, o que aconteceria mais adiante.7 Desde
aquele momento, entretanto, os agentes privados souberam atuar na
liminaridade entre o que a poltica especificava como habitao de interesse
social e como habitao de mercado, tirando proveito disso.

Por um lado, houve um aumento exponencial nos valores de financiamento

habitacional contratados pelo sistema FGTS-SBPE: em 2003, quando se
iniciou o primeiro governo Lula, o valor total contratado era de
aproximadamente cinco bilhes de reais; em 2008, na metade do segundo
governo, esse valor excedeu quarenta bilhes de reais.8 Por outro, um conjunto
de grandes empresas construtoras e incorporadoras se aproximou do mercado
de capitais pela captao direta de recursos via oferta pblica de aes
(OPA) ou, em ingls, IPO (Initial Public Offering), na Bolsa de Valores de So
Paulo (Bovespa). At 2008, as vinte e cinco empresas listadas no segmento
construo civil da Bovespa haviam captado mais de vinte bilhes de
dlares.9

Nesse contexto, surgiu um novo agente privado na produo de habitao, que

desempenha mltiplos papis, outrora delegados a agentes diferentes. A
incorporadora e a empresa construtora, fundidas numa mesma figura jurdica,
agora compra terrenos (e os reserva, num land bank), executa a construo,
comercializa as unidades habitacionais, articula o financiamento habitacional

7 O favorecimento atuao do mercado privado torna-se claro e desenhado enquanto

programa habitacional a partir de 2009, com o lanamento do Pacote Minha Casa, Minha
Vida (MCMV).
8 Conforme dados da CBIC (2008). Disponveis em: <http//www.cbicdados.com.br>.

Acesso em: 13 jul. 2009.

9 Antes dessas empresas abrirem seu capital, j estava em curso, no Brasil, uma tendncia de

crescimento e de concentrao de capital nas grandes empresas atuantes no mercado

imobilirio residencial, sobretudo, as incorporadoras e as construtoras. Aps a abertura de
capital, a produo dessas empresas foi potencializada e abrangeu grande parte dos imveis
comercializados recentemente na RMSP, em especial. Para se ter uma ideia, segundo dados
apresentados por Volochko (2007), em 2000, as dez empresas com maior participao no
valor geral dos negcios na RMSP abrangiam 20% do total do mercado imobilirio residencial
local. Em 2005, essa porcentagem aumentou para 28%, como aponta o autor. Em 2008, de
acordo com dados da Embraesp (2008), ela subiu para 36,5%, sendo que, dessas dez maiores
empresas, apenas uma no havia aberto seu capital na Bovespa. Cf. IBGE (2006), Volochko
(2007), Embraesp (2008) e Sigolo (2009).

26
do cliente (fase de pr-aprovao na concesso do crdito) e captura recursos
no mercado de capitais alm daqueles do SFH.

Ou seja, o mercado imobilirio se beneficiou duplamente ao conseguir acessar

os recursos de ambos os subsistemas de financiamento inicialmente previstos
na poltica de habitao. Royer (2009)10 aponta que houve recentemente no
Brasil a financeirizao da poltica habitacional. Segundo a autora, a proviso
habitacional migrou do discurso universalista dos direitos fundamentais para
a lgica seletiva dos mercados, articulando-se de maneira inovadora com a
arquitetura financeira dos novos padres de acumulao do capital.11

Para caracterizar o modo como se operacionaliza essa financeirizao da

poltica habitacional, recorri a uma abordagem metodolgica que conciliou
pesquisa documental e quantitativa (documentos das empresas e dados
estatsticos) a uma pesquisa de carter etnogrfico em uma grande empresa
construtora e incorporadora de capital aberto, entre 2007 e 2010.

A Empresa Construtora Pesquisada (ECP), como a denominarei daqui por

diante, um exemplo emblemtico daquele novo agente privado na produo
de habitao. Por um lado, ela operacionaliza o vnculo com o Estado e com o
capital financeiro, na medida em que obtm recursos pblicos ou sob gesto
pblica advindos tanto dos crditos habitacionais, concedidos diretamente aos
seus clientes, como ao financiamento produo em si; alm de captar
recursos na Bolsa de Valores. Por outro, ela rene todas aquelas atribuies,
citadas anteriormente (incorporadora, construtora, vendedora e financiadora);
capaz de produzir mais de vinte mil unidades anuais em diversas cidades do

10 ROYER, Luciana de Oliveira. Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas.

Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo,
Universidade de So Paulo, So Paulo, 2009.
11 ROYER, 2009, p. 14. Em sua tese de doutorado, recm defendida (no campo da arquitetura

e urbanismo), Luciana Royer procurou compreender alguns resultados da poltica de crdito

habitacional, analisando os principais fundings da poltica (o SBPE e o FGTS), o Sistema
Financeiro da Habitao (SFH) e o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI). Ao buscar analisar o
funcionamento do SFI na lgica de uma poltica pblica de habitao, a autora se aproxima
bastante de um dos argumentos aqui tratados. Para tanto, vale destacar que Royer utilizou
dados primrios oriundos do Banco Central do Brasil e da Caixa Econmica Federal (CEF).

27
pas, a partir de uma padronizao e de um sistema de controle do processo
produtivo; e mantm uma alta taxa de solvabilidade.12

A ECP apresenta, portanto, um valor heurstico em relao s dinmicas

recentes da confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital financeiro,
na medida em que norteou a pesquisa e contribuiu para a explicao das
relaes que eu buscava compreender. Por isso, a minha escolha foi estud-la
em profundidade, nas trs principais dimenses de sua produo: i)
organizao do trabalho no canteiro de obras; ii) o papel da arquitetura e
da tecnologia; iii) relaes com o Estado e o capital financeiro. Persigo,
para tanto, as seguintes questes empricas: qual o diferencial da ECP na
produo de moradias, que interessa tanto ao Estado como aos investidores
financeiros? Quais so as causas da elevada taxa de lucros dessa empresa?
Como a arquitetura e a tecnologia contribuem para esse tipo de produo?

Atravs da pesquisa de campo, procuro compreender como se

operacionalizam os processos de gesto e de produo no interior da empresa,
que garantem tal solvabilidade e estabelecem uma vinculao possvel de
reconstruir analiticamente desde o papel do servente, no canteiro de obras,
at o investidor no mercado financeiro. Mesmo no interagindo na realidade,
esses dois personagens so representativos dos extremos da coetaneidade entre
uma base de produo tradicional (a reproduo da explorao do trabalho no
canteiro de obras e a presena da margem incompressvel do saber fazer do
trabalhador)13 e a expresso mais atual do neoliberalismo, a autonomizao da
acumulao financeira.14 Entre esses extremos, encontram-se o arquiteto e o
engenheiro, outros personagens que fazem a mediao entre o canteiro e a
esfera de deciso do investidor.

12 Nos ltimos quatro anos, a faixa de lucro lquido da ECP girou em torno de 15 e 20% do
total da sua receita bruta, o que considerado como uma alta taxa de solvabilidade entre as
empresas construtoras e incorporadoras. Entre 2007 e 2008, o valor do lucro lquido da
empresa aumentou 440%.
13 Expresso de Farah (1996).

FARAH, Marta Ferreira Santos. Processo de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana.
So Paulo: Annablume, Fapesp,1996.
14 Para Leda Paulani (2008), o Brasil se encontra, desde a dcada de 1990, numa condio de

servido financeira, em relao cabine de comando do capitalismo contemporneo.

28
Fortalecendo essa perspectiva analtica, busco apreender como se opera
empiricamente o vnculo entre mercado imobilirio e Estado, a partir das
estratgias de produo que a ECP define de acordo com a poltica de crdito
do governo federal.15 Os seus produtos so, em grande medida, encaixados
nos limites dos valores dos imveis financiados pela Caixa Econmica Federal
(CEF), que operacionaliza os recursos do FGTS e do SBPE. Esse vnculo, j
presente h bastante tempo, torna-se evidente a partir do Programa Minha
Casa, Minha Vida, lanado pelo governo federal em maro de 2009, ao ponto
do presidente da ECP declarar que sua empresa participou ativamente da
concepo do pacote e que ele vai ser feito a quatro mos: Caixa Econmica
Federal mais construtoras.16

Organizao do texto

O texto da presente tese se organiza a partir das duas grandes questes

esboadas anteriormente, relacionadas, no nvel analtico, ao modo como os
agentes privados se beneficiaram dos incentivos pblicos e da presena do
capital financeiro na produo de habitao; e, no nvel emprico, ao modo
como determinada empresa, a ECP, garante sua lucratividade e d retorno,
simultaneamente, poltica habitacional e ao mercado financeiro. Assim sendo,
inicio pelo carter mais geral do vnculo entre Estado e mercado, analisando o
histrico da poltica habitacional entre 1990 e 2010 e a aproximao do capital
financeiro ao setor imobilirio; e finalizo com a operacionalizao especfica
desse vnculo na ECP.

Antes, porm, de entrar na discusso e na anlise dos dados propriamente

ditos, coletados durante a pesquisa de doutorado, a Parte I desta tese traz: i)
uma introduo s questes que procuro aqui analisar j esboadas

15 Para a ECP, inclusive, o setor imobilirio altamente dependente da disponibilidade de

crdito no mercado e a poltica de crdito do Governo Federal afeta significativamente a
disponibilidade de recursos para o financiamento imobilirio, influenciando o fornecimento e
a demanda por propriedades (Texto extrado do prospecto pblico emitido pela Empresa
Construtora Pesquisada, no momento da sua segunda oferta de aes na Bolsa de Valores, em
2009).
16 Declarao feita na teleconferncia dos resultados operacionais e financeiros de 2008 da

ECP, ocorrida um dia aps o anncio do pacote. Segundo reportagem do jornal O Estado de
So Paulo, as construtoras sero o principal agente do programa (OTTA, 2009).

29
anteriormente; ii) o processo de construo de uma perspectiva de pesquisa; e
iii) o dilogo das questes desta tese com o debate acadmico sobre os agentes
e as formas de produo da habitao.

Na Parte II, procuro compreender as razes que levaram ao crescimento

recente das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto, seguindo
trs caminhos analticos distintos, cujos processos foram praticamente
concomitantes e que levaram confluncia entre mercado, Estado e capital
financeiro. O primeiro caminho recupera o histrico da poltica habitacional,
gestada no mbito federal, e do conjunto de medidas regulatrias que
favoreceram a atuao privada na produo de moradias, desde o final da
dcada de 1990. No segundo caminho, analiso a trajetria da aproximao do
capital financeiro ao setor imobilirio e esses dois caminhos encontram-se
delineados no Captulo 1.

No Captulo 2, percorro o terceiro caminho, analisando a tendncia de

crescimento e de concentrao de capital nas grandes empresas do setor da
construo civil, que culminou no processo de abertura de capital dessas
empresas, a partir de 2005, sobretudo; e na atuao no segmento da habitao
social de mercado. Ao final desse captulo, portanto, analiso a configurao e
as caractersticas dessas empresas financeirizadas, ou o real estate brasileira, e
que destinaram uma parte, ou a totalidade, da sua produo para faixas de
renda entre trs e dez salrios mnimos, que no eram anteriormente atendidas
por essa vertente do mercado imobilirio.

O Captulo 3 abre o estudo sobre a ECP e finaliza a Parte II ao apresentar a

operacionalizao da confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital
financeiro. Descrevo, primeiramente, a sua estrutura de gesto e discuto,
posteriormente, o modo como se efetiva a simbiose entre os financiamentos
habitacionais e as estratgias de produo da empresa. Tambm analiso o
processo de aproximao ao mercado de capitais e qual foi o impacto do
capital financeiro na sua produo. Nesse sentido, procuro identificar qual o
critrio diferencial da ECP e por que ela cresceu de forma to acelerada
recentemente.

30
Na Parte III, enfoco o lugar da arquitetura, da tecnologia e do canteiro de
obras, que considero como elementos fundamentais para a compreenso da
expertise da ECP. Em primeiro lugar, no Captulo 4, destaco o papel do
arquiteto na elaborao da padronizao dos produtos da empresa. A partir da
consolidao dessa padronizao, procuro analisar como a atividade desse
profissional se reduziu ao agenciamento de tipologias padronizadas nos
terrenos onde so implantados os empreendimentos, segundo cada legislao
local ao mesmo tempo em que a forma de contratao dos arquitetos foi se
tornando cada vez mais precarizada. Alm disso, apresento os resultados dessa
padronizao em termos da configurao arquitetnica e espacial de cada linha
de produtos, bem como a proporo de vendas de unidades habitacionais, em
cada uma dessas linhas.

Acoplada padronizao de produtos, est presente na empresa outro tipo de

padronizao, muito mais profunda, relacionada ao processo de produo.
Essa padronizao do processo produtivo analisada no Captulo 5, a partir
da descrio de seus mecanismos de prescrio e de controle sobre o trabalho
no canteiro de obras. H uma memria de j-saberes na empresa que
possibilita a padronizao dos gestos no canteiro e, consequentemente, uma
maior facilidade no controle sobre os trabalhadores. H um saber tecnolgico,
baseado nessa memria, na informatizao e na onipresena do controle, que
se alia ao saber fazer presente h tempos na organizao do trabalho no canteiro
de obras e ambos os saberes respondem velocidade e linguagem da esfera
financeira.

A organizao do trabalho no canteiro tratada no Captulo 6. Procuro, num

primeiro momento, caracterizar o processo de trabalho, a partir da hierarquia
ali estabelecida, da prescrio das tarefas e da regulamentao dos
trabalhadores, para ento identificar as relaes desse processo com o sistema
online de controle. Ou seja, tornando a leitura do campo de foras presente no
canteiro ainda mais complexa, o sistema online passa a ser mais um personagem
que interage diretamente com o trip da obra (engenheiro, mestre-de-obras e
almoxarife) que, por sua vez, lida e controla os demais trabalhadores. Alm
dessa anlise do cotidiano da produo, procuro apreender como as estratgias

31
definidas no topo da empresa, seguindo as tendncias do mercado financeiro e
da poltica habitacional, so traduzidas e implementadas no canteiro.

Por fim, a Parte IV procura alinhavar o conjunto de argumentos tratados em

cada um dos captulos anteriores, apontando para possveis concluses desta
tese e para questes suscitadas pela sua reflexo. A ideia deste captulo final
procurar encontrar uma coerncia interna entre a conformao do trabalho no
canteiro; o lugar da arquitetura e da tecnologia nessa produo; as relaes da
empresa com o Estado e com o capital financeiro; e, finalmente, a confluncia
entre mercado, Estado e capital financeiro que se materializa na poltica
habitacional brasileira recente.

32
 Construo de uma perspectiva de pesquisa

As questes desta tese no se apresentavam dessa maneira no meu projeto de

pesquisa de doutorado. Em 2006, o objetivo principal do projeto era analisar a
produo da arquitetura a partir das relaes entre os trabalhadores da
construo civil, e entre eles e os arquitetos no canteiro de obras. A pesquisa
de carter etnogrfico se colocava para mim, naquele momento, como o
caminho metodolgico que desvelaria as particularidades do fazer
arquitetnico e das contradies imanentes da relao entre canteiro e
desenho, como discutia Srgio Ferro, desde a dcada de 1970.

Eu me propunha a observar e a interagir com o cotidiano da produo no

canteiro de obras, mesmo no sabendo precisamente como isso se
operacionalizaria. J havia participado de canteiros de obras exercendo minha
profisso de arquiteta, em projetos de residncias, de escritrio e de habitao
de interesse social nesse ltimo caso, atuei como pesquisadora e arquiteta,
pois se tratava de uma pesquisa-ao, empreendida no meu mestrado.17 No
sabia, portanto, como poderia frequentar um canteiro de obras sem a
necessidade do meu ofcio, na figura exclusiva de pesquisadora.

Por isso mesmo, a fim de conhecer as implicaes tericas e prticas da

etnografia, mais utilizada no campo da sociologia e da antropologia do que na
arquitetura, realizei um estgio de doutorado na Frana, logo na passagem do
primeiro para o segundo ano de desenvolvimento do doutorado.18 L pude
conhecer socilogos que enfatizavam o carter etnogrfico da pesquisa de
campo19, assim como pude ler autores clssicos vindos dessa tradio.20

17 SHIMBO, Lcia Zanin. A casa o piv: mediaes entre o arquiteto, o morador e a

habitao rural. Dissertao (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) Escola de Engenharia

de So Carlos, Universidade de So Paulo, So Carlos, 2004.
18 Estgio realizado sob orientao do Prof. Christophe Brochier (Groupe de Recherche

Ecole, Travail, Institutions - GETI, do Departamento de Sociologia, da Universidade Paris

8/Saint-Denis), entre dezembro de 2006 e junho de 2007. Esse estgio possibilitou o
acompanhamento de um semestre acadmico tanto da Universidade Paris 8/Saint-Denis,
como da cole des Hautes Etudes en Sciences Sociales (EHESS), onde me inscrevi como
doctorant libre a fim de cursar os seminrios oferecidos por esta instituio.
19 Apesar de ser um termo cuja definio precisa no consenso nas cincias sociais, a

pesquisa de campo se refere a um mtodo de investigao emprica que se desenvolveu na

33
Essa imerso metodolgica me propiciou a problematizao de alguns
preceitos de mtodos qualitativos de pesquisa que no tm a pretenso
etnogrfica (mas que de modo algum os invalida) como, por exemplo, levar
questes objetivas e bem delimitadas ao campo, segundo as categorias
analticas previamente elaboradas; considerar um apanhado de entrevistas
como nica fonte de informao etc. Segui, a princpio, a postura do etngrafo
de se deixar levar pelas questes que o prprio campo suscita ao pesquisador
e, num primeiro momento, elaborar a descrio densa21 da situao observada e
vivida, para ento se retirar as categorias de anlise dos fatos e fenmenos que
se procura compreender.

Foi, portanto, a partir dessa postura que pude construir minha perspectiva de
pesquisa. Eu no escolhi a ECP por saber a priori que ela representava a
materializao da confluncia entre poltica habitacional e capital financeiro.
Na fase de prospeco da minha pesquisa de campo, conversei com
professores universitrios que j haviam realizado pesquisas em canteiros de
obras, procurando obter contatos com as empresas construtoras. Um deles me

perspectiva de se consolidar as pesquisas sociolgicas e antropolgicas como uma rea de

conhecimento to cientfica quanto aquelas das cincias da natureza. De forma geral, esse tipo
de pesquisa, dentro de uma abordagem qualitativa, procura compreender uma situao social,
a partir da observao dos fatos que se desenrolam nessa situao, de entrevistas com as
pessoas ali envolvidas e de acesso a documentos. Tomo aqui como referncia o trabalho de
compilao acerca das definies e histrico da pesquisa de campo realizado por Cefa (2003).
Para esse autor, em sua essncia, a pesquisa de campo se move entre as mltiplas questes e
enigmas que carecem de compreenso e de explicao por parte do pesquisador e que o levam
a buscar na observao e na descrio de uma dada situao social, suas respostas. Trata-se
desse vai-e-vem entre as diversas operaes de interao, de observao e de registro e os
momentos de codificao e de anlise que subsidia o processo de interpretao, de
compreenso e de explicao da realidade em que o pesquisador mergulha e, ao mesmo
tempo, sobrevoa estabelecendo pontes com outras realidades e outros nveis analticos.
20 Iniciei pela leitura de autores da Escola de Chicago (como, por exemplo, Donald Roy,

Howard Becker, Everett Hughes, William Foote Whyte etc.), com suas pesquisas etnogrficas
que se tornaram clssicos desse tipo de abordagem metodolgica, realizadas nos Estados
Unidos entre as dcadas de 1930 e 1950. Ver: Roy (2006); Becker et al. (2007); Hughes (1996);
Whyte (2005).
21 Geertz (1989) ressalta que no se pode compreender a prtica da etnografia somente como

uma questo de mtodos. Segundo a opinio dos livros-textos, praticar a etnografia

estabelecer relaes, selecionar informantes, transcrever textos, levantar genealogias, mapear
campos, manter um dirio, e assim por diante. Mas no so essas coisas, as tcnicas e os
processos determinados, que definem o empreendimento. O que o define o tipo de esforo
intelectual que ele representa: um risco elaborado para uma descrio densa (GEERTZ,
1989, p. 23).

34
indicou o Daniel22, que havia sido seu aluno na graduao, e que trabalhava
como engenheiro de obras da ECP esse mesmo professor j me adiantara
que se tratava de uma construtora de atuao nacional. Por intermdio desse
professor, Daniel me autorizou a frequentar o canteiro sob sua
responsabilidade, o empreendimento residencial Monte Alto, localizado no
municpio de So Carlos (SP).23 Passar os tapumes e pela placa proibida a
entrada de pessoas sem autorizao uma das primeiras dificuldades quando
se quer entrar num canteiro de obras, com autorizao.24 Meu critrio inicial de
escolha foi, portanto, a obteno da autorizao.

Obtive autorizao para entrar em outros canteiros localizados nessa cidade:

um promovido por uma empresa de atuao local e outro promovido pelo
rgo responsvel pela produo de habitao de interesse social na Prefeitura
Municipal de So Carlos, sob regime de construo em mutiro.25 E resolvi
realizar uma incurso exploratria no campo de pesquisa, recm-aberto, com
essas duas possibilidades, alm daquela da ECP. Frequentei simultaneamente
os trs canteiros durante um ms. Abandonei em seguida o canteiro da

22 Nome fictcio. Todos os nomes reais que poderiam revelar a identidade da empresa ou da
pessoa mencionada foram trocados por nomes fictcios neste texto. Apenas os nomes citados
em reportagens e artigos de jornais e revistas de circulao pblica, portanto , no foram
trocados.
23 O Monte Alto um edifcio residencial com quarenta apartamentos, divididos em cinco

pavimentos (incluindo a cobertura), num terreno com rea de 1500 m2. Localizado na cidade
de So Carlos (SP), o empreendimento se encontra num dos vetores de ocupao e de
adensamento da cidade, voltado para a populao de renda mdia. So quatro tipos de
unidades: apartamentos de dois e trs dormitrios (respectivamente, 61,7 m2 e 66,3 m2) e
coberturas de dois e trs dormitrios (123,4 m2 e 132,6 m2). No h rea de lazer, apenas
estacionamento no trreo e no subsolo. O sistema construtivo alvenaria estrutural em
blocos de concreto. O apartamento mais barato do empreendimento custava R$ 96.080,00 (66
m2), em abril de 2008, e o mais caro, a cobertura, no valor de R$ 137.518,00 (132,58 m2).
Nessa mesma poca, havia ainda nove unidades venda, ou seja, o empreendimento j
apresentava 77,5% das unidades vendidas. Na ficha tcnica do empreendimento, que consta
no site da empresa, o projeto especificado como arquitetura neoclssica, e no h meno
sobre o seu autor.
24 Cockell (2008), que analisou trajetrias ocupacionais de trabalhadores da construo civil,

com foco na vulnerabilidade social, realizou suas entrevistas nas caladas, nos intervalos de
almoo, diante da dificuldade de se obter uma entrada oficial em canteiros de obras.
25 O primeiro era um edifcio horizontal, contendo 36 apartamentos, incorporado e

construdo por uma construtora com atuao exclusiva em So Carlos. O canteiro do mutiro
havia iniciado em 2004 e fazia parte de um programa habitacional do governo federal, no qual
dois teros do financiamento a ser pago pelas famlias beneficiadas era subsidiado a outra
parte vinha do prprio rgo municipal, agente executor do programa. O mutiro
contemplava 224 famlias, com renda familiar mensal de at trs salrios mnimos, que
elegiam um de seus membros para ser o mutirante-titular, a fim de cumprir suas horas de
trabalho na obra, durante os finais de semana.

35
construtora local, frente ao fato de que sua organizao se reproduzia, em
menor escala, na ECP e de que essa ltima trazia tanto especificidades da
organizao do trabalho quanto novidades de interesse analtico. Continuei,
depois, com a pesquisa de campo nos canteiros do mutiro e da ECP durante
mais cinco meses, perfazendo um total de seis meses de acompanhamento,
durante o ano de 2008.

Durante essa fase da pesquisa, eu ainda tinha como questo a anlise da

organizao do trabalho no canteiro de obras em diferentes regimes de
construo, ou seja, utilizando mo-de-obra contratada ou mutirante. No
entanto, muitas das questes suscitadas no canteiro da ECP eram novas para
mim e escapavam da minha compreenso, naquele momento isso no quer
dizer que o mutiro no tivesse um interesse analtico especfico.26

A primeira das questes estava relacionada regulamentao e forma de

contratao dos trabalhadores na ECP. No segundo ms de acompanhamento
do canteiro do Monte Alto, o contrato com a subempreiteira27, responsvel
pela alvenaria, no foi renovado e sua equipe, que aportava quase dois teros
dos trabalhadores presentes na obra, fora substituda por trabalhadores
contratados diretamente pela construtora. Daniel, engenheiro de obras, me

26 Pelo contrrio, esse mutiro ocorrido em So Carlos apresentava questes importantes de

serem analisadas luz das experincias de autogesto que ocorreram durante as dcadas de
1980 e 1990. No caso, os mutirantes eram organizados em grupos de trabalho, cada qual com
seu lder, que, por sua vez, eram coordenados pela equipe tcnica do agente executor,
formada por um engenheiro (ou arquiteto), um assistente social (ou socilogo) e estagirios.
Para alguns servios ou para determinadas fases da obra, eram contratadas subempreiteiras,
que trabalhavam durante a semana. Havia uma organizao do trabalho que misturava,
portanto, mo-de-obra mutirante e contratada - em certas ocasies, trabalhavam juntas, em
outras, os prprios mutirantes eram contratados pelas subempreiteiras, tornando mais
complexas as relaes ali estabelecidas. Nesse contexto, a precariedade e a morosidade para a
execuo do trabalho, bem como a recusa organizao coletiva por parte dos moradores e a
dificuldade de legitimao dos arquitetos e engenheiros, logo me espantaram. Eu tinha em
mente outras experincias de mutiro, analisadas pelo debate acadmico, pautando-me em um
contedo normativo de como deveria ocorrer esse tipo de produo. Tambm precisava
compreender as relaes e os conflitos que permeavam o cotidiano de trabalho (uma vez,
uma assistente social fora ameaada com uma arma por um mutirante) e por que no se tinha
uma planilha real de custos realizados.
27 Utilizo aqui a denominao encontrada no debate acadmico (cf. SERRA, 2001) que

diferencia a empreiteira, que pode ser considerada a construtora principal e a subempreiteira,

que a empresa subcontratada pela empreiteira. Portanto, as atividades subcontratadas pela
empreiteira podem ser denominadas como as subempreitadas. Interessante notar que o
vocabulrio nativo, adotado pelos engenheiros, mestres-de-obras e trabalhadores do canteiro,
no utiliza o termo subempreiteira, apenas empreiteira, para qualquer empresa
subcontratada.

36
dissera que essa estratgia fazia parte de uma nova tendncia na empresa de
contratao de equipe prpria de execuo da obra. Estranhei, a princpio,
essa estratgia, pois no correspondia tendncia de terceirizao e
subcontratao de servios no setor da construo civil. As explicaes dadas
pelo engenheiro a respeito dessa mudana no foram suficientes para mim.28

A segunda questo que me despertou interesse foi o fato da ECP ter vendido
suas aes na Bolsa de Valores e ter captado, segundo o depoimento de
Daniel, mais de um bilho de reais em apenas um dia. Tratava-se de uma
empresa, cujo nmero de funcionrios o engenheiro no sabia me dizer
precisamente (para ele, eram mais de cinco mil), que promovia
simultaneamente duzentas obras em diversas cidades, localizadas nas regies
Sul, Sudeste e Nordeste. Intrigava-me conhecer a fundo como se estruturava
esse tipo de produo de habitao em escala e pulverizada geograficamente.

A terceira questo estava relacionada ao projeto arquitetnico do

empreendimento, que seguia as tipologias padronizadas pela ECP. Para o
engenheiro, elaborar o projeto era como montar um Lego, dispondo os
mdulos no terreno.29 Incomodou-me a comparao do trabalho do arquiteto
ao jogo de Lego. Perguntei se ele j havia falado pessoalmente com o arquiteto
que havia projetado o empreendimento, e a resposta foi: olha, arquiteto...
Tanto que a gente no fala que eu no sei nem o nome da pessoa....30 O
projeto havia sido feito por um escritrio terceirizado pela ECP que se
localizava a aproximadamente oitocentos quilmetros de So Carlos e nenhum
de seus arquitetos havia visitado o terreno, tampouco a obra.

28 Como discutirei no Captulo 6, o engenheiro considerava que o fato do subempreiteiro no

assumir integralmente as garantias trabalhistas aos seus trabalhadores acabava fomentando os
processos jurdicos contra a prpria ECP. As vantagens da equipe prpria estavam
centradas, sobretudo, nas possibilidades de maior controle sobre os trabalhadores e de
reduo de custos.
29 Se voc pegar tem um Monte Alto igualzinho l em Belo Horizonte ou l em Curitiba.

Eles so meio padro. Eles s pegam o terreno e adaptam o prdio ao terreno. Eles falam
assim: aqui d para a gente fazer um vagozo de dez apartamentos por laje, aqui d s
quatro, mais quatro de lado. [...] Hoje eles to fazendo um de seis. Um bloco com quatro e
um bloco com seis, da eles articulam. [...] igual voc fazer o lego l, um mdulo que eles
vo mexendo com ele dentro do terreno. (Depoimento do engenheiro de obras autora
fevereiro/2008).
30 Depoimento do engenheiro de obras autora fevereiro/2008.

37
As dinmicas da pesquisa

Essas trs questes iniciais que a pesquisa de campo me colocara extravasavam

a esfera do canteiro de obras da ECP. Eu precisava recorrer a outros
caminhos, inclusive, de carter metodolgico, para compreender essas
questes. Por isso, paralelamente ao acompanhamento do canteiro, procurei
dados sobre a empresa, disponibilizados em seu site e divulgados na mdia31, e
profissionais que se encontravam em posio acima daquela do engenheiro de
obras na hierarquia da ECP precisava conversar, sobretudo, com algum
arquiteto. Na medida em que eu ampliava minhas fontes de informao e
diversificava minhas estratgias de pesquisa, estendia-se tambm a esfera de
anlise, como explicarei neste item.

A partir desse momento, a pesquisa ocorreu a partir de cinco dinmicas

diferentes e se desenrolou ao longo de dois anos, entre 2008 e 2010. A
primeira delas dava continuidade ao acompanhamento do canteiro de obras
do empreendimento Monte Alto, procurando ali responder s seguintes
questes gerais que constavam no projeto de doutorado: como ocorre o
trabalho no canteiro de obras? Como ele se organiza? Quem so seus
trabalhadores? Como se estabelecem as relaes entre eles? Como o arquiteto
se relaciona com esses trabalhadores? Como ocorre a relao entre a
organizao do canteiro e as outras esferas da ECP? Como so utilizados e
apropriados os projetos tcnicos (incluindo o arquitetnico)?

Para tanto, seguindo as estratgias da pesquisa de campo de carter

etnogrfico, durante as minhas caminhadas pelo canteiro de obras, eu
observava as dinmicas ali presentes e as atividades que os trabalhadores
realizavam e era, ao mesmo tempo, observada. O fato de ser mulher num
canteiro de obras, com capacete branco (que utilizado por tcnicos, mestre-
de-obras, estagirios e visitantes), que passou a frequentar e a se interessar por
aquelas atividades cotidianas, j era presena estranha num ambiente
preponderantemente masculino. Como no fui oficialmente apresentada a

31 Como, por exemplo, jornais de grande veiculao, revistas de publicao semanal, jornais

locais.

38
todos os trabalhadores, eram poucos, a princpio, que sabiam o motivo da
minha presena. Essa situao causava certo incmodo em mim: s vezes me
sentia atrapalhando o trabalho (e talvez de fato estivesse, no mnimo,
incomodando) e, por isso, evitava fazer perguntas durante a realizao de
alguma atividade. Mas, aos poucos, conforme ia conversando individualmente
com os trabalhadores, essa situao melhorou e a minha presena no era to
estranha como no incio. Sempre enfatizei que eu era uma pesquisadora da
Universidade.

Procurei tambm presenciar algumas atividades importantes no cronograma de

obras como, por exemplo, a concretagem da laje e procurei caminhar na
obra em diferentes situaes: sozinha ou acompanhada pelo mestre-de-obras,
ou pelo engenheiro, ou pelo estagirio. Finalmente, realizei entrevistas em
profundidade, registradas em udio, com o engenheiro, mestre-de-obras e
almoxarife, armador e pedreiro de acabamento com outros trabalhadores
(serventes e pedreiros, na maioria) fiz entrevistas mais curtas.32

A segunda dinmica se referiu pesquisa documental que realizei nos

relatrios trimestrais e anuais da ECP (contendo informaes sobre o seu
desempenho operacional e financeiro), disponibilizados na seo
Relacionamento com investidores do site da empresa - que serve como uma
espcie de prestao de contas aos acionistas da empresa.33 Esse
procedimento de publicizao dos resultados financeiros e operacionais um
requisito exigido nas prticas de boa governana do Novo Mercado da

32 As duas primeiras entrevistas, dirigidas ao engenheiro de obras e ao mestre-de-obras foram

semiestruturadas. A partir delas, refinei as minhas perguntas e elaborei um roteiro-padro para
entrevistar os demais trabalhadores. Esse roteiro foi dividido em cinco partes, quais sejam: 1)
perfil (famlia e trabalho); 2) condies de moradia; 3) insero da famlia em programas
pblicos; 4) trajetria e formao profissional; 5) organizao do trabalho e remunerao.
33 Desde 2006, os relatrios anuais apresentam o seguinte contedo: mensagem aos acionistas;

anlise do setor imobilirio naquele ano; fatos novos (aquisies de outras empresas, parcerias
etc.); dados sobre desempenho operacional (lanamentos, vendas contratadas, banco de
terrenos); dados sobre o desempenho financeiro (receitas, dedues, custo dos imveis,
impostos, despesas operacionais, lucro etc.); anlise do mercado de aes; alteraes na
estrutura societria; recursos humanos; parecer de auditores financeiros independentes (como
anexo). J os relatrios trimestrais apresentam os comentrios da administrao sobre o
perodo, a demonstrao financeira e operacional e projees futuras.

39
Bovespa, desde os anos 2000.34 A ECP iniciou essa divulgao quando abriu
seu capital, em 2007, e integrou o Novo Mercado. Tambm consultei os
artigos e as reportagens publicadas na mdia impressa e virtual sobre a ECP.

Esse material coletado me possibilitava a compreenso sobre a estrutura da

empresa como um todo, tanto em termos de nmeros e caractersticas de sua
produo (unidades lanadas e vendidas; localizao e faixa de valor dos
empreendimentos lanados e vendidos etc.), como em relao gesto
(nmero de trabalhadores contratados; composio dos Conselhos e
Departamentos; etapas da produo em geral etc.). Alm disso, esses relatrios
apresentavam dados sobre o faturamento (receitas provenientes da
incorporao imobiliria), as despesas (administrativas e operacionais), os
custos dos imveis e os lucros.

Alm do acesso a esses documentos, presenciei as teleconferncias sobre os

resultados trimestrais, apresentadas pelo Vice-Presidente de Relacionamento
com Investidores e pelo Diretor-Presidente (fundador e acionista majoritrio
da ECP). Aps a apresentao, os investidores que estavam online realizavam
perguntas aos apresentadores, sendo um importante momento para se ouvir a
posio e a opinio do mais alto nvel hierrquico da empresa. Nessa esfera,
frequentemente, o cenrio poltico e econmico brasileiro era analisado pelos
participantes, sobretudo, a relao da empresa com a poltica federal de crdito
habitacional e, obviamente, com o mercado financeiro que se encontrava de
corpo presente.

Nessas ltimas fontes, no constavam informaes precisas sobre o processo

de elaborao do projeto arquitetnico e dos projetos tcnicos, tampouco
sobre os profissionais envolvidos nessa atividade. Dessa forma, recorri a uma
terceira dinmica de pesquisa a fim de perscrutar os caminhos do projeto de
arquitetura e da elaborao da padronizao do processo de produo que
ocorriam na empresa. Por isso, precisava ampliar a minha rede de informantes

34 De acordo com informaes do site da empresa, em 2000, a Bovespa introduziu o Novo

Mercado com o objetivo de criar um mercado secundrio para valores mobilirios emitidos
por companhias abertas brasileiras que sigam melhores prticas de governana corporativa.
Dentro dessas prticas, so colocadas algumas regras, alm das obrigaes impostas pela
legislao brasileira em vigor, entre as quais uma poltica rgida de divulgao de negociaes e
de resultados financeiros.

40
dentro da empresa, para alm do corpo tcnico e dos trabalhadores da obra.
Coincidentemente, um amigo meu morava na cidade-sede da ECP. Ele tinha
um primo que era engenheiro-supervisor da empresa, e um cunhado, que era
arquiteto e que havia sido terceirizado pela ECP, entre o final da dcada de
1990 e o incio dos anos 2000. Com esses contatos, pude realizar entrevistas,
em profundidade, com esse engenheiro-supervisor e com arquitetos
terceirizados.

Paralelamente, procurei outros arquitetos que trabalhavam como funcionrios

da ECP. Obtive o contato de uma arquiteta que trabalhava como
coordenadora de projetos de uma regional da ECP que, por sua vez, indicou-
me o processo-padro de atendimento s demandas externas: via
Departamento de Marketing da empresa. No era exatamente esse caminho
que eu procurava, queria apenas conversar com a arquiteta a respeito de seu
trabalho na ECP.

Mesmo assim, entrei em contato com esse Departamento e enviei um roteiro

de perguntas e, aps trs meses, recebi a seguinte resposta: j haviam coletado
todas as informaes solicitadas, no entanto, um responsvel por uma das
respostas ficou em dvida se elas seriam de domnio pblico ou se poderiam
revelar a estratgia mercadolgica da ECP. Somente o vice-presidente da
empresa poderia autorizar a divulgao, e ele negou. No recebi as respostas,
tampouco esclarecimentos a respeito das razes que levaram negao. Eu
havia elaborado questes relacionadas ao organograma da empresa e
estrutura de elaborao e de gesto dos projetos de arquitetura e dos projetos
tcnicos.

Considero que, mesmo sem obter as respostas oficiais da ECP ao meu

questionrio, os dados disponibilizados na internet so aqueles que poderiam
ser acessados publicamente, de domnio pblico, contendo a opinio e a
imagem que a empresa quer divulgar e que legitimam a ideia da
transparncia das prticas de boa governana corporativa no Novo Mercado
da Bovespa. Por detrs, h os dados sigilosos ou as estratgias
mercadolgicas que no so divulgados o que me levou a problematizar o
prprio contedo de tal transparncia. Por isso, foi necessrio cruzar os dados

41
coletados em seus relatrios com as anotaes de meu caderno de campo,
elaborado durante o acompanhamento do canteiro de obras, e com o
contedo das entrevistas realizadas com seus funcionrios ou ex-funcionrios
ou, ainda, com os trabalhadores subcontratados.

Concomitantemente ao acompanhamento da ECP, empreendi a quarta

dinmica de pesquisa, suscitada a partir da constatao do seu rpido
crescimento, de sua produo, bem como de seu lucro lquido como
mostrarei em detalhes no Captulo 3. Senti a necessidade de saber se esse
mesmo processo estava ocorrendo em outras empresas construtoras e
incorporadoras de capital aberto, com atuao semelhante ECP. Iniciei outra
pesquisa documental, agora nos relatrios anuais e trimestrais de outras
construtoras e incorporadoras, que apresentavam um contedo bastante
semelhante ao da ECP seguindo as recomendaes sobre a padronizao das
informaes e da divulgao pblica impostas pela Bolsa.

Encontrei dezesseis empresas (contendo aqui subsidirias de grandes

empresas) que destinavam a totalidade ou parte de sua produo ao segmento
econmico. Para analisar esses dados, a dificuldade metodolgica foi identificar
categorias comuns que os atravessassem. Explicando melhor, no mbito dos
relatrios das empresas, por mais que se pressuponha uma padronizao das
informaes como prerrogativa de transparncia empresarial, h diferenas
quanto classificao de faixas de preos das unidades produzidas, quanto
localizao dos empreendimentos, quanto fatia de lucro lquido
correspondente atuao no segmento econmico etc.

Apesar desses dados serem, preferencialmente, definidos e escolhidos pelas

empresas, os relatrios se apresentam como uma fonte preciosa de
informaes, na medida em que detalham o desempenho operacional e
financeiro, bem como transparecem o discurso que justifica as atuaes de
cada uma delas.

Mesmo assim, consegui extrair alguns dados que foram suficientes para indicar
que no era apenas a ECP que crescia vertiginosamente, outras empresas
seguiam o mesmo ritmo. O crescimento desse tipo de produo foi divulgado
na mdia, que o nomeava como um novo boom imobilirio. A partir da,

42
procurando saber a representatividade da produo dessas grandes empresas
construtoras e incorporadoras de capital aberto no conjunto do mercado
imobilirio e conhecer o impacto econmico da atuao do setor residencial da
construo civil, recorri a quinta, e ltima, dinmica da pesquisa, relacionada
leitura dos dados quantitativos fornecidos pelo Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatstica (IBGE) e pela Empresa Brasileira de Estudos do
Patrimnio (Embraesp).35

Em relao aos dados econmicos produzidos pelo IBGE, numa mesma

pesquisa setorial, a Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC)36, h
diferenas quanto ao universo da amostra estatstica como, por exemplo,
quanto classificao do tamanho das empresas de acordo com pessoal
ocupado , que impossibilitam uma anlise transversal ao longo dos anos. Ou
seja, assim como os relatrios das empresas, os dados quantitativos das
grandes pesquisas econmicas tambm so construdos por categorias que se
fecham, se abrem e se transmutam no tempo, apresentando-se como caixas-
pretas, utilizando-me de uma expresso de Rizek (2005).37

Apesar dessa dificuldade, foi possvel identificar a tendncia de crescimento e

de concentrao de capital nas grandes empresas do setor da construo civil e
do aumento da produo privada de edificaes residenciais, no Brasil, na
passagem dos anos 1990 at meados dos anos 2000.

35 Segundo Marques (2005), a Embraesp uma empresa que atua desde 1977, fazendo
acompanhamento regular da dinmica imobiliria, cadastrando informaes de todos os
empreendimentos verticais e horizontais que tenham sido objeto de propaganda em jornais,
revistas, panfletos, assim como os aprovados pela Secretaria de Habitao do municpio de
So Paulo (MARQUES, 2005, p. 218).
36 A Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC) identifica as caractersticas estruturais

bsicas do segmento empresarial da atividade de construo no pas, atravs de levantamentos

anuais, tendo como base uma amostra de empresas de construo. Iniciou-se em 1990, tendo
como cadastro inicial, os Censos Econmicos de 1985 (IBGE, 2006).
37 RIZEK, Cibele Saliba. Os dados e seu sentido: algumas interrogaes metodolgicas em

sociologia do trabalho. In: GITAHY, L.; LEITE, M. P. de. (orgs.). Novas tramas produtivas: uma
discusso terico-metodolgica. So Paulo: Editora Senac So Paulo, 2005.
Rizek problematiza o confronto entre dados quantitativos e qualitativos referentes aos
estudos da sociologia do trabalho: as grandes bases de dados quantitativos so construdas
por categorias que se apresentam como caixas-pretas, abertas pontualmente por
investigaes qualitativas que acabam por esclarecer algumas das questes relativas
visibilidade e nomeao desses contingentes de trabalhadores (RIZEK, 2005, p. 61).

43
J os dados da Embraesp me possibilitaram analisar a atuao das empresas
construtoras e incorporadoras de capital aberto (no somente aquelas que
atuam no segmento econmico) no mercado imobilirio residencial da Regio
Metropolitana de So Paulo (RMSP). E, nesse caso, pude confirmar o aumento
considervel dessa atuao, nos ltimos cinco anos. Esses dados tambm
indicavam o destaque que o SFH ganhava entre os financiamentos
habitacionais concedidos na RMSP em 2008, correspondia a
aproximadamente 70%.

Esse ltimo aspecto tambm podia ser observado nos relatrios das empresas,
medida que a grande maioria delas dependia dessa fonte de recursos para o
financiamento de seus clientes e, de certa forma, tambm de sua produo. A
partir da, foi se tornando mais claro o vnculo dessas empresas, incluindo a
ECP, com a poltica federal de crdito habitacional. Por isso, dando
continuidade pesquisa em dados estatsticos, recorri s fontes de informao
sobre a poltica habitacional como um todo, divulgadas pelo governo federal,
tais como os dados veiculados pelo Ministrio das Cidades e pela Caixa
Econmica Federal (CEF). Utilizei tambm uma fonte secundria, que
sistematiza os dados da CEF e do Banco Central, proveniente do Banco de
Dados da Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC). Da anlise
desses dados, pude montar o mapeamento dos programas habitacionais
recentes e do destino dos recursos do FGTS-SBPE para os financiamentos
habitacionais.

Essas cinco dinmicas descritas anteriormente compuseram a trajetria da

minha pesquisa, na qual a perspectiva analtica est intrinsecamente ligada
dimenso emprica, e vice-versa. Dessa forma, pude consolidar uma
perspectiva de pesquisa que, para analisar a poltica e a produo de habitao,
conciliou a atuao de cada agente aqui envolvido (Estado, mercado
imobilirio e mercado financeiro, no caso do contexto contemporneo) com as
caractersticas da operacionalizao da prpria poltica e da produo em si das
unidades habitacionais (desde sua dimenso produtiva, projetual e tecnolgica).

Desse modo, houve uma reconfigurao das questes do meu projeto de

pesquisa ao longo dos quatro anos de desenvolvimento do doutorado.

44
Anteriormente, minha preocupao analtica estava centrada na organizao do
trabalho no canteiro de obras e suas relaes com as dimenses da arquitetura.
Como eu procurei mostrar at aqui, na medida em que eu me deparava com
meus achados de pesquisa, novas questes se somaram quelas perguntas
iniciais e, por vezes, alteraram-nas.

45
As dimenses da produo
produo da habitao no Brasil contemporneo

A perspectiva de anlise que enfoca a estrutura de proviso de habitao a

partir das relaes entre os agentes que dela participam est presente no
trabalho de Michael Ball (1986 e 2006).38 Desde a dcada de 1980, Ball (1986)39
critica as tendncias de anlise que se voltam apenas dimenso do consumo
da habitao (consuptiom-orientated approach), ou seja, que enfatizam apenas o
desenho institucional da poltica pblica, a questo da propriedade da
habitao e dos custos. O autor refora as dimenses da proviso e da
produo da habitao.

importante estabelecer a distino entre essas dimenses. Proviso est

relacionada ao arcabouo institucional dos agentes que possibilitam a produo
da habitao. Nesta tese, apesar de analisar as relaes entre esses agentes,
sobretudo, mercado e Estado, eu enfatizo a dimenso da produo. Alm
disso, relaciono essas duas noes noo de poltica habitacional, como um
conjunto de mecanismos regulatrios e institucionais que viabilizam essa
proviso e favorecem a produo desses agentes. Em um texto recente, Ball
(2006)40 considera que necessrio conciliar mercado imobilirio e setor da
construo civil para analisar a cadeia de proviso e de transao de
edificaes construdas, a partir do estudo sobre as empresas e organizaes
que participam de ambos.41

Esse enfoque de Ball vai ao encontro com as questes suscitadas pela minha
pesquisa, realizada no contexto contemporneo da produo de habitao no

38 Dentro da rea da economia urbana, Michael Ball analisa a estrutura de proviso e de

produo privada da habitao do contexto europeu, sobretudo o ingls, e estabelece relaes

com outros contextos como, por exemplo, o dos pases em desenvolvimento. Cf. BALL, 1986
e 2006.
39 BALL, Michael. Housing analysis: time for a theoretical refocus? Housing Studies, v. 1, n. 3,

p. 147-165, 1986.
40 BALL, Michael. Markets & Institutions in Real Estate & Construction. Oxford: Blackwell

Publishing, 2006.
41 O autor utiliza o termo em ingls real estate, que no tem correlato em portugus. Nesse

momento do texto, traduzi-o como mercado imobilirio, apesar de real estate extrapolar essa
noo. Discutirei melhor essa questo no Captulo 2.

46
Brasil.42 A configurao atual das empresas construtoras e incorporadoras
atravessa necessariamente a mediao entre mercado imobilirio43 e setor da
construo civil44 muitas delas, inclusive, perfazem o ciclo completo da
mercadoria habitao. No caso brasileiro, essa mediao se realiza
necessariamente a partir da atuao do Estado e, mais recentemente,
reforada pela aproximao com o mercado financeiro.

Fronteira de indistino entre as formas pblica e privada de produo

Se no contexto europeu analisado por Ball (1986), o Estado pode at ser parte
da estrutura de proviso ou uma influncia externa-chave ao, por exemplo,
determinar a legislao urbanstica e fundiria, os impostos e a legislao
trabalhista, no Brasil, ele extrapola essa posio. Aqui, a dinmica de proviso e
de produo da habitao permeia a estreita, por vezes, promscua, relao
entre Estado e agentes promotores imobilirios. Por isso, as anlises sobre a
produo da cidade brasileira passam necessariamente pelas diferentes
modulaes do binmio Estado-mercado, desde os grandes projetos urbanos,

42 Nesse sentido, minha pesquisa se aproxima, em alguns aspectos, ao trabalho de Farah

(1996). Focando-se nas empresas construtoras, a autora analisou o papel do trabalhador e as
mudanas ocorridas no processo de trabalho nas atividades da construo civil, identificando-
se algumas contradies histricas que permeiam o setor, desde a dcada de 1930 at os anos
80, no Brasil.
43 A definio sobre o setor imobilirio ampla. De acordo com Wissenbach (2008), de um

modo geral, o setor imobilirio se forma a partir do conjunto de atividades relacionadas s

diversas etapas de trabalho necessrias para a produo dos imveis, sejam elas antes, durante
e depois da construo em si. Essas etapas compreendem: o segmento de materiais de
construo (fabricao e comercializao); a aquisio de terrenos; o processo de construo;
a promoo dos lanamentos imobilirios; a venda das unidades e os servios de corretagem;
a participao do setor bancrio e financeiro; e por fim, aps a concluso do
empreendimento, a administrao de edifcios, segurana e limpeza, manuteno, aluguis,
revendas e reformas. Na sua dissertao de mestrado, defendida na geografia, Wissenbach
(2008) enfatiza, especificamente, a atuao da incorporao residencial na cidade de So
Paulo, entre 1992 e 2007.
44 A construo civil lida desde a base de produo do setor, a construo em si ocorrida no

canteiro de obras, e depende fundamentalmente de agentes de outros subsetores, como as

indstrias de materiais de construo, as indstrias de bens de capital para construo
(maquinrio) e os servios tcnicos, por exemplo. H, portanto, uma combinao de
elementos diferentes, que comportam patamares tecnolgicos tambm diversificados, nessa
cadeia. As dissertaes e teses produzidas no campo da engenharia civil tendem a abordar
construo civil como uma cadeia produtiva, nomeada por Serra (2001) como construbusiness.
Segundo a autora, essa cadeia engloba cinco subsetores: materiais de construo; bens de
capital para construo; edificaes; construo pesada; e servios diversos (servios tcnicos,
atividades imobilirias e de manuteno de imveis). Pela descrio das atividades do setor
imobilirio e da construo civil, j possvel notar a interdependncia entre ambos.

47
as obras de infraestrutura, os investimentos em determinados bairros, at a
produo da habitao de interesse social.

Essa ltima modalidade poderia se enquadrar analiticamente na produo

pblica da habitao. Entretanto, empiricamente, pode estar to imbricada
com a dinmica privada que se torna difcil fazer a distino entre o que seria
essencialmente uma habitao de interesse social e uma habitao de
mercado. Por mais que se procure distinguir as formas de produo privada e
pblica e quais prticas so formais e quais so informais, essas modalidades de
produo se imiscuem e interagem no Brasil.45 H uma fronteira indistinta
entre as diferentes formas de produo da habitao no Brasil, que torna difcil
a sua tentativa de classificao e nomeao.

Por um lado, dentro da produo privada de moradias, h um esforo de se

distinguir conceitualmente a vertente formal daquela considerada
informal, o que no se opera empiricamente de forma to clara. Por
exemplo, a construo da habitao pelo prprio morador46, apesar de ser
considerada como parte de um circuito informal de produo, ela pode
integrar o mercado capitalista, por mais contraditrio que possa parecer.
Inicialmente, na fase de ocupao do solo e de construo da edificao em si,
ela pode se encontrar numa situao irregular de propriedade, vindo da a
classificao como informal, por vezes, irregular. No entanto, aps a
habitao ser edificada, ela pode integrar tanto um mercado informal de

45 Essa transitividade entre formal e informal no se restringe produo de habitao.

Como, por exemplo, Vera da Silva Telles (2009) reflete sobre o modo como as dinmicas
urbanas so redefinidas a partir das novas formas de produo e de circulao de riquezas,
prprias da experincia contempornea.
46 H diversos termos no debate acadmico que definem essa modalidade de produo, como,

por exemplo, autoconstruo ou autopromoo. Por no se encaixar ao esquema terico

da produo capitalista, Pereira (1988) prefere denomin-la como produo domstica. O
autor adota tal denominao para compreender, no incio do sculo XX, os trs tipos
principais de produo de edificaes: a produo capitalista, com vistas ao mercado imobilirio
nascente, fomentado pelas obras pblicas, na qual os construtores assumiam cada vez mais o
trabalho empresarial; a produo por encomenda aos mestres-de-obras e empreiteiros, na qual j se
somava ao preo da construo o lucro dos construtores (forma mais comum de se construir
na virada do sculo XIX para o XX); e a produo domstica, na qual o prprio trabalhador
constri sua casa. Para dar uma ideia de grandeza sobre essa forma de produo, Bonduki
(1998) destaca que, na segunda metade do sculo XX, os trabalhadores autoempreenderam a
construo de aproximadamente um milho de casas na Regio Metropolitana de So Paulo.
Pode-se calcular, portanto, a enorme quantidade de recursos (financeiros ou sob a forma de
trabalho) injetados na economia formal, inclusive, e na produo da cidade.

48
aluguel e de venda Abramo (2009)47 o caracteriza como mercado informal
de solo, presente nas favelas e em ocupaes irregulares48 como no prprio
mercado formal, quando passa a ser regularizada pelo poder pblico, nos
diversos programas de regularizao de loteamentos e de favelas. Alm disso,
essa modalidade pode se aproximar da produo pblica de habitao quando
h o apoio financeiro para assistncia tcnica ao autoconstrutor, presente em
alguns programas habitacionais.49

Um outro exemplo dessa indistino entre o formal e o informal est presente

no mercado baseado na encomenda, por meio da contratao de pequenos
construtores e, em algumas situaes, de arquitetos e engenheiros, para a
concepo e construo da habitao. Mesmo operando sob o registro da
lgica do mercado capitalista, pois h contratantes e contratados e se faz
necessrio um capital adiantado ou um financiamento para a construo,
podem estar presentes acordos verbais na contratao de profissionais (ao
invs de contratos formalizados) e, ao mesmo tempo, podem estar ausentes
recolhimentos fiscais. H, portanto, uma liminaridade com o circuito informal,
mesmo se tratando de edificaes construdas na cidade formal e que passam,
na maioria dos casos, pela aprovao de rgos municipais.

Por outro lado, h a tentativa de se separar tanto conceitual como

operacionalmente (por exemplo, nas classificaes da poltica habitacional), as
formas de produo pblica e privada. Sob a chave da produo pblica de
habitao, o Estado assume diferentes papis e, dependendo deles, pode
realar ora a lgica universalizante da poltica habitacional e, portanto, seu
carter essencialmente pblico a partir da premissa da habitao como direito

47 ABRAMO, Pedro. A cidade com-fusa: mercado e a produo da estrutura urbana nas

grandes cidades latino-americanas. In: ENCONTRO DA ASSOCIAO NACIONAL DE
PS-GRADUAO E PESQUISA EM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL,
13, 2009, Florianpolis SC. Anais... Florianpolis: ANPUR, 2009. (CD-ROM).
48 Nesse artigo, Abramo (2009) trabalha com a hiptese de que o mercado o principal

mecanismo de hegemonia da coordenao das decises de uso do solo e responsvel pela

produo de uma estrutura hbrida de cidade, sob o vis da morfologia de usos do solo, na
Amrica Latina. Tal hibridismo advm da coexistncia do funcionamento do mercado
imobilirio formal e daquilo que o autor denomina como mercado informal de solo.
49 Recentemente, a aprovao da Lei das Assistncias Tcnicas (Lei no 11.888/2008)

assegura assistncia tcnica pblica e gratuita para o projeto e a construo de habitaes de

interesse social s famlias com renda mensal de at trs salrios mnimos, organizadas em
cooperativas e associaes ou individualmente.

49
 ora a lgica privada da produo de mercado, que procura a solvabilidade do
sistema de financiamento, sobretudo.

Quando o Estado (nas suas variantes municipais, estaduais e federais) o

principal agente de determinado tipo de produo, na maioria das vezes,
voltada para uma demanda que no solvvel, ele cumpre o papel do
incorporador, pois promove e articula as aes necessrias produo da
habitao. Nesse tipo de produo, tecnicamente chamada de habitao de
interesse social, ele agencia a aquisio de terras (em geral, pblicas), a seleo
da demanda, a origem dos recursos e a construo das unidades habitacionais
(contratando empresas construtoras).50 Numa derivao desse papel, o Estado
pode agenciar os recursos e a aquisio de terras, mas pode delegar a seleo
da demanda e a construo da habitao para setores organizados da
populao, respondendo s demandas dos movimentos sociais de moradia,
particularmente, e pode fomentar, dependendo do caso, as experincias de
mutiro, autogesto e cooperativismo.51

Alm de sua atuao na definio das legislaes urbansticas e edlicas, que so

delimitaes fundamentais na produo formal de habitao, o Estado pode
cumprir o papel de regulador do financiamento habitacional, por meio do
controle dos fundos pblicos e semipblicos e da criao de mecanismos
regulatrios, dentro de uma poltica de crdito habitacional.52 Nesse papel, o
Estado pode fomentar significativamente a produo privada de habitao.

50 Vale lembrar que mesmo nesse tipo de produo, podem existir traos de informalidade,
sobretudo, quando se chega na etapa do canteiro de obras. Durante pesquisa de campo
realizada no mutiro em So Carlos (SP), promovido diretamente pelo Estado, uma
subempreiteira foi contratada, a partir de licitao, para executar parte dos servios de
elevao da alvenaria. Ao conversar com os trabalhadores dessa empresa, verifiquei que no
havia contrato de trabalho e que a maioria no tinha registro em carteira.
51 Sobre as experincias de mutiro, autogesto e cooperativismo na produo habitacional h

diversas referncias, sobretudo, elaboradas entre os anos de 1990 e 2000. Ver, por exemplo:
Bonduki (1996), Gordilho-Souza (1997), Amaral (2001), Arantes (2002), Rizek, Barros e
Bergamin (2003). Em particular, os mutires tensionaram o debate acadmico brasileiro, na
medida em que alguns autores enfatizam os aspectos positivos e as promessas emancipatrias
dessas experincias e outros, suas incompletudes.
52 De acordo com Wissenbach (2008), a ao do Estado se d, basicamente, em trs planos:

instituindo os marcos legais e institucionais atravs dos quais se realiza a produo privada, as
leis de zoneamento, a legislao edlica e a normatizao relativa ao crdito imobilirio, e as
formas de tributao do setor; agindo diretamente como um incorporador urbano, por meio
de grandes obras pblicas ou ainda pela produo de moradias; e atuando, sobretudo atravs
dos bancos estatais, no financiamento habitacional (WISSENBACH, 2008, p. 34).

50
Nessa ltima forma de produo, que se refere ao mercado capitalista de
habitao, ou o mercado formal privado de habitao, ou, ainda, o
mercado imobilirio residencial, portanto, podem estar presentes tanto o
incentivo do Estado como os recursos pblicos, mesmo que a apropriao do
lucro da produo seja privada, regida sob uma lgica essencialmente
capitalista. Ainda nessa forma, pode haver apenas recursos privados com uma
apropriao privada embora nunca esteja presente exclusivamente recurso
privado para uma apropriao pblica. Nela esto contidos os agentes da
produo, assim considerada, formal da habitao que participam tanto do
setor imobilirio como do setor produtivo, ligado cadeia da construo
civil.53

Esse breve dilogo entre o debate terico e as dimenses empricas pe em

xeque as tentativas de classificao e de nomeao das formas de produo de
habitao. Apesar de serem fundamentais para o aparato de sua prpria
regulao, essas classificaes podem enrijecer o olhar analtico e podem no
dar conta da complexidade contempornea presente nas relaes entre Estado
e mercado, fundamentalmente. H, portanto, uma lacuna no debate quanto
interface entre a atuao do Estado e aquela do mercado na produo de
habitao. Uma questo central emerge aqui: no se trata apenas do binmio
Estado-mercado, mas, sobretudo, de uma articulao especfica entre ambos,
que existe quando se opera a partir da lgica privada de produo da habitao
e quando se encara a moradia como mercadoria.

No caso desta tese, trabalharei a partir dessa fronteira de indistino, que se

estabelece empiricamente, entre a forma de produo destinada habitao de
interesse social e aquela voltada para a habitao de mercado. Ou seja,
considero que numa eventual gradao que procure classificar, num extremo, a
produo pblica e, no outro, a produo privada, h uma zona intermediria
hbrida a habitao social de mercado. Procurarei explicitar esse
argumento ao longo dos captulos que se seguem.

53 Mesmo sendo considerada uma produo formal, no canteiro de obras podem estar
presentes traos de informalidade, sobretudo, na contratao dos trabalhadores como
discutirei no Captulo 6.

51
Um nico agente para todo o ciclo de produo

Alm do favorecimento promovido pelo Estado produo privada de

habitao, a prpria atuao do mercado refora essa fronteira de indistino.
A partir do momento em que uma determinada empresa que produz habitao
passa a ser, ao mesmo tempo, proprietria de terras, incorporadora,
construtora, financiadora e correspondente do governo na intermediao do
financiamento ao consumidor (como o caso da ECP), a prpria lgica de
estruturao do mercado se altera profundamente. O fato de um nico agente
perfazer o ciclo completo da produo da mercadoria habitao no se
encaixa perfeitamente no esquema analtico, bastante presente no debate, que
separa as funes de cada agente da produo do espao urbano, como um
todo.

Na discusso sobre a cidade nas cincias sociais, desde a dcada de 1970, h

uma intencionalidade terica de se explicar a dinmica da produo do espao
urbano a partir do estudo dos promotores imobilirios e de sua atuao na
estruturao das cidades. Por exemplo, em sua anlise, Harvey (1982)54
procura caracterizar as faces do capital que interferem na produo e no uso
do ambiente construdo. O autor distingue, analiticamente, a faco do capital
que procura a apropriao da renda (proprietrios de terra, empresas
imobilirias, intermedirios financeiros e investidores); a faco que procura
juros e lucro advindos da construo de novos elementos na construo (os
interesses da construo); o capital em geral que encara o ambiente
construdo como uma possibilidade de canalizar a riqueza excedente e como
pacote de valores de uso; e a fora de trabalho, que se utiliza do ambiente
como meio de consumo e de sua prpria reproduo.

Esse esquema, que procura agrupar os agentes segundo o tipo de atividade e a

origem do lucro, tem um valor explicativo bastante importante a respeito das
dinmicas da produo capitalista da moradia. De acordo com Marques

54 HARVEY, David. O trabalho, o capital e o conflito de classes em torno do ambiente

construdo nas sociedades capitalistas avanadas. Espao e Debates, n. 6, jun/set. 1982.

52
(2005)55, no extremo final dessa produo, encontram-se indivduos e
empresas envolvidos com a circulao de imveis e de edificaes. Em termos
econmicos, so atividades associadas aos lucros de comercializao. No
extremo oposto do ciclo, h o detentor da terra urbana, ou o proprietrio
fundirio. Embora no participe diretamente do ciclo de produo de
edificaes, o detentor monopolista de um dos mais importantes insumos, a
terra, que se caracteriza como um bem escasso e muito pouco uniforme. A
remunerao, nesse caso, diferenciada das demais atividades do processo, na
medida em que advm da renda fundiria.

Na fase intermediria, esto os construtores de edificaes urbanas, cujas

atividades so de natureza industrial, ao transformarem insumos, bens de
produo e fora de trabalho em uma mercadoria final. Aqui, o lucro tambm
de natureza industrial, embora a dependncia em relao terra urbana
acrescente algumas importantes especificidades atividade construtiva urbana.

Ainda nessa fase, apresentando papel fundamental na articulao com os

demais agentes, surge o incorporador. A sua atividade est centrada na
elaborao do projeto do empreendimento, definindo o produto imobilirio. O
seu lucro no apenas de comercializao, mais sutil, pois se baseia no
sobrelucro fundirio - ou na renda diferencial da terra, de acordo com
uma leitura marxista - obtido com a produo da localizao urbana do
empreendimento.56

55 MARQUES, Eduardo Csar Leo. A dinmica imobiliria de incorporao em perodo

recente. In: MARQUES, Eduardo Csar Leo; TORRES, Haroldo (Orgs.). So Paulo:
segregao, pobreza urbana e desigualdade social. So Paulo: Ed. Senac, 2005. Esse artigo de
Eduardo Marques (2005) se concentra no mercado capitalista de habitao, a partir do estudo
sobre a incorporao imobiliria na RMSP, entre 1985 e 2003.
56 De acordo com Wissenbach (2008), os lucros de incorporao esto associados a

oportunidades fundirias relacionadas a trs possibilidades: a) uma negociao vantajosa para

os proprietrios; b) um estoque de terras que j era propriedade da empresa (da a importncia
do chamado banco de terras); c) a substituio do padro de uso do solo de uma determinada
localidade, ou seja, onde havia indstrias ou residncias de um determinado padro surgem
apartamentos de um padro socioeconmico maior. [...] importante notar que, com essa,
[ltima] possibilidade, a terra deixa de ser um insumo dedutvel do lucro operacional dos
empreendimentos, para se converter em um fator de lucratividade. Na combinao entre as
caractersticas da construo e o processo de incorporao, a produtividade coloca-se tambm
como uma questo espacial (WISSENBACH, 2008, p. 16).

53
Marques (2005) identifica diferentes tipos de incorporador, entre os quais, os
agentes pblicos, as cooperativas57 e as empresas privadas. A incorporao
privada refere-se, legalmente, atividade que visa promover e realizar a
construo, para a venda total ou parcial, de edificaes, ou de conjuntos de
edificaes compostas de unidades autnomas.58 Como destaca Marques
(2005), sob o ponto de vista legal, tanto o proprietrio fundirio como o
construtor ou, ainda, o corretor de imveis podem assumir o papel de
incorporador, desde que promovam a articulao das aes necessrias para a
construo e para a venda antecipada das fraes do terreno onde se
implantar a edificao.

A questo agora seria pensar como todo esse esquema pode se concentrar
apenas em uma empresa e quais seriam os reflexos de sua atuao na
produo, no s de habitao, mas do espao urbano como um todo. Por um
lado, essa concentrao de funes pode significar um avano no processo de
estruturao e de gesto dessas empresas. Por outro, as disputas que antes
poderiam ocorrer entre diferentes agentes do ciclo de produo esto
circunscritas esfera interna da prpria empresa o que pode representar uma
perda de ordem poltica no debate sobre a produo da cidade.

Nesse sentido, as decises quanto localizao dos terrenos e s caractersticas

dos futuros empreendimentos (que impactam sobremaneira no espao
intraurbano), bem como s estratgias de contratao de mo-de-obra e
composio final do preo de venda das unidades residenciais so pautadas
por um conjunto de diretores e executivos de uma mesma organizao, cujo
objetivo ltimo a extrao do maior lucro possvel advindo dessa produo.
Recentemente, os investidores do mercado de capitais somam-se a esse
conjunto. Como pensar, ento, os processos de deciso dos agentes
imobilirios que interferem na produo do espao urbano que agora podem
se restringir apenas esfera interna de determinada empresa?

57 Sobre a atuao das cooperativas habitacionais na RMSP, durante os anos 1990, ver a tese

de Carolina Maria Pozzi de Castro (CASTRO, 1999).

58 Definida pela Lei n 4.591 de 1964.

54
A centralidade do papel dos promotores imobilirios bastante analisada no
debate acadmico, nos diversos campos de conhecimento, sob diferentes
enfoques - dentre os quais, destaco aqueles que apresentam maior interesse
para esta discusso. Sob a tica da economia urbana, no Brasil, o trabalho de
Pedro Abramo (2007)59, a partir de uma reviso crtica das abordagens
econmicas neoclssicas internacionais, procura destacar a importncia da
lgica do mercado imobilirio para vrias dinmicas urbanas recentes, tais
como, o padro de crescimento e de densificao das cidades e a ocupao de
favelas. Em artigo recente, Abramo (2009) destaca o retorno da mo
inoxidvel do mercado na cidade neoliberal, na qual, o mecanismo de
coordenao das decises de uso do solo est nas mos do prprio mercado
que difere do perodo fordista, quando, pelo menos, havia mediao do Estado
nessas decises. Ele coordena a produo das materialidades urbanas tanto pelo
processo de privatizaes de empresas pblicas urbanas como pela hegemonia
do capital privado na produo das materialidades residenciais e comerciais.

Dentro da geografia urbana, ganha nfase a anlise do papel da incorporao

imobiliria na configurao e reconfigurao do espao urbano, sobretudo nas
metrpoles brasileiras. H uma tentativa, em alguns autores, de compreender
como a atuao do setor imobilirio acaba por constituir uma maior
fragmentao e hierarquizao do espao e um aprofundamento da segregao
socioespacial.60

Uma parte considervel do debate na geografia urbana encontra em Lefebvre

seu estatuto terico, assim como no campo da arquitetura e planejamento
urbano.61 Nesse ltimo campo, esse autor foi referncia para o trabalho de

59 ABRAMO, Pedro. A cidade caleidoscpica: coordenao espacial e conveno urbana. Uma

perspectiva heterodoxa para a economia urbana. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2007.
60 De especial interesse aqui, o estudo de Botelho (2007), pois analisa a crescente integrao

entre setor imobilirio e capital financeiro. Neste livro, resultante da sua tese de doutorado,
realizada na geografia, Botelho (2007) analisa a crescente integrao do capital financeiro com
o capital imobilirio, operada sob duas formas distintas: na primeira delas, o capital financeiro
entra como capital autnomo para financiar a produo imobiliria; e na segunda, h a
transformao de imveis em ativos financeiros, num processo que o autor denomina como
financeirizao do imobilirio.
61 Isso se deve, em grande medida, compreenso de Lefebvre sobre a concepo do espao como

produto social, que colocava uma problemtica em parte nova e imprevista tradio marxista.
Lefebvre (1986) introduziu a concepo de espao nessa tradio, procurando caracteriza-la

55
Oseki (1992)62 ao enfatizar a produo da cidade sob o olhar da fora de
trabalho, ou seja, por meio da relao entre tcnica e trabalho, que ocorre no
cotidiano da produo do espao urbano, que inclui os cotidianos dos
trabalhadores, seu dia-a-dia nos canteiros e suas tcnicas de trabalho.

Por ltimo, no campo da engenharia civil, o mercado imobilirio encontra-se

dividido de acordo com a natureza econmica de sua atividade. A produo
imobiliria residencial est circunscrita, nessa perspectiva, dentro de um
subsetor da cadeia produtiva da construo, denominado como edificaes.
Ganha-se, aqui, relevncia o estudo sobre a empresa construtora: seu processo
produtivo, a questo da gesto da mo-de-obra e as dimenses tecnolgicas.63

Para fundamentar a questo analtica desta tese, que se filia ao campo da

arquitetura e urbanismo, procuro conciliar alguns aspectos de tais abordagens.
Partindo da ideia da mo inoxidvel do mercado de Abramo (2009), busco
compreender como ocorre atualmente a concentrao e a hegemonia do
capital privado na produo de habitao, cuja atuao traz consequncias
diretas na configurao do espao urbano.

Em primeiro lugar, persigo a tica do prprio mercado, a partir da anlise do

processo produtivo e do cotidiano da produo que ocorre no seio das empresas
construtoras e incorporadoras, que abarcam todas as atividades do ciclo de
produo da habitao e que problematizam o esquema analtico que separa
as funes de cada um dos agentes promotores imobilirios.

Em segundo, na medida em que se acentuam os processos de padronizao

urbanstica e arquitetnica nessas empresas, que reproduzem a mesma
tipologia habitacional nas diferentes regies brasileiras e o mesmo padro de
ocupao do solo a despeito das suas diferenas climticas e culturais, busco
primeiramente caracteriz-los de uma forma geral e com maiores detalhes na

como um conjunto de relaes, que exigia, portanto um aprofundamento das noes de

produo, de produto, de suas relaes.
62 OSEKI, Jorge Hajime. Pensar e viver a construo da cidade: canteiros e desenhos de

pavimentao, drenagem de guas pluviais e rede de esgotos em So Paulo. Tese (Doutorado

em Estruturas Ambientais Urbanas) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade
de So Paulo, So Paulo, 1992.
63 Entre esses trabalhos, destaco: Fabrcio (2002), Serra (2001), Pereira (2003) e Ohnuma

(2003).

56
ECP. Ampliando a escala de anlise, esses processos podem significar a
produo de nichos urbanos homogneos, espalhados no territrio nacional.
Nesse sentido, como pensar o papel da arquitetura e do urbanismo na
produo do espao urbano regida pela lgica de um mercado cada vez mais
hegemnico e financeirizado?

57
 PARTE
PARTE II
II
Estado, empresas construtoras e capital financeiro
na poltica habitacional

59
 CAPTULO 1
Estado, mercado e capital financeiro:
financeiro:
histria recente de uma confluncia

61
Estado e mercado na poltica habitacional
habitacional brasileira:
brasileira: 1985 a 2002

Para alm dos programas habitacionais formalmente institucionalizados, o

histrico da poltica habitacional brasileira marcado por diversos mecanismos
regulatrios que favorecem determinados atores que fazem parte da estrutura
de proviso de habitao e que, em ltima instncia, conformam a poltica
como um todo. No caso do Brasil, esses mecanismos acabam por favorecer,
majoritariamente, a atuao do mercado privado, resultando num longo
processo de canalizao de recursos pblicos e semipblicos para esse setor.

No primeiro item deste captulo, procuro traar um histrico da poltica

nacional de habitao, enfatizando as passagens que demonstram as origens da
confluncia entre mercado imobilirio e Estado. Recupero brevemente a
configurao original montada pelo BNH, passando sobre o vcuo deixado
aps seu desmanche, para ento me deter, mais detalhadamente, nos governos
de Fernando Henrique Cardoso (FHC, 1995 a 2002) quando se assume
definitivamente a lgica privada na proviso e na produo de habitao. Essa
lgica se mantm nos governos de Luiz Incio Lula da Silva, a despeito dos
programas estritamente voltados para as faixas de renda de at trs salrios
mnimos, regidos pelo carter universal do direito habitao.

Em especial, no segundo item procuro compreender a configurao da poltica

no primeiro governo de Lula (2003 a 2006) e na quase totalidade do segundo,
at o incio de 2010, enfocando-se os seus desenhos institucionais, suas
medidas regulatrias e jurdicas, e os destinos e os volumes de recursos
canalizados para a produo de unidades habitacionais.

Nesse histrico recente, houve um deslocamento entre o que foi proposto

inicialmente e aquilo operacionalizado na prtica, a partir do momento em que
o mercado foi se aproveitando das liminaridades deixadas pela prpria poltica
at alcanar a posio de seu ator central no Programa Minha Casa, Minha
Vida, lanado em 2009.

63
Da dissoluo do BNH ao governo de Itamar Franco (1985 a 1994)

Uma das caractersticas da primeira poltica habitacional brasileira de grande

peso64, formal e institucionalmente explicitada enquanto tal, centralizada pelo
BNH (1964-1985), era a segmentao do mercado segundo os nveis de renda
familiar, cada qual sob a responsabilidade de um agente promotor especfico e
regulado por legislao prpria.65

A chamada faixa de mercado, destinada s camadas da populao que

poderiam se constituir em sujeitos de crdito bancrio (que ganhavam,
portanto, acima de seis salrios mnimos), estava inteiramente a cargo da
atuao privada, sem participao direta das agncias estatais, e era financiada
pelo Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) como destaca
Arretche (1990).66 Para as faixas de renda inferiores a essa, a promoo era
essencialmente pblica, centralizada no BNH e nas Companhias Habitacionais
(COHABs), financiada com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo
de Servio). Nessa fatia de mercado, o setor privado entrava apenas na
produo das unidades habitacionais, ou seja, a construo em si, e todas as
demais fases, notadamente, a promoo imobiliria, eram centralizadas nas
agncias estatais.67

A desmontagem do BNH deixou um vcuo nos rumos da poltica habitacional

brasileira. Nesse momento, em meados da dcada de 1980, no foi proposta
uma reestruturao profunda no modelo implementado pelo BNH, mesmo

64 Antes, porm do BNH, houve a criao da Fundao da Casa Popular (FCP), em 1946, que

propunha uma viso de poltica nacional de habitao, mas que, devido falta de recursos e s
regras de financiamento ento estabelecidas, teve uma pequena produo de unidades. Sobre
a atuao da FCP, ver a dissertao de mestrado de Slua Kairuz Manoel (2004).
65 Segundo Souza (1999), o segmento mdio era destinado para as faixas de renda

superiores a seis salrios mnimos, originalmente, e era operado por agentes privados
(Sociedades de Crdito Imobilirio, Associaes de Poupana e Emprstimos, Caixas
Econmicas), com recursos do SBPE. O segmento econmico se voltava para a populao
com ganhos mensais at cinco salrios mnimos, seu agente promotor eram as cooperativas
habitacionais constitudas junto aos sindicatos, e recebia recursos do FGTS. Por fim, o
segmento popular, originalmente destinado para a faixa entre um e trs salrios mnimos,
ampliada posteriormente para cinco salrios mnimos, tinha como agente promotor as
Companhias Habitacionais (COHABs), sociedades de economia mista controladas por Estado
ou Municpios, com recursos do FGTS.
66 ARRETCHE, Marta. Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de

poltica habitacional. Espao e Debates, ano X, n. 31, pp. 21-36, 1990.

67 Ibidem.

64
com todas as crticas a ele destinadas.68 Ao contrrio, foram tomadas medidas
pontuais e de carter reformista Castro (1999)69 chega a classific-las como
clientelistas e assistencialistas. A produo habitacional promovida diretamente
pelo Estado se retraiu atingindo, sobretudo, as COHABs e se iniciou o
processo de canalizao direta dos recursos pblicos para promotores e
agentes financeiros privados como esses ltimos j ansiavam.70

A incorporao das atividades do BNH Caixa Econmica Federal (CEF)

evidenciou a ausncia de uma proposta clara para o setor habitacional.
Segundo Azevedo (2007)71, a transferncia do problema da habitao a uma
agncia financeira de vocao social, mas que no deixa de lado os paradigmas
institucionais de um banco comercial (como, por exemplo, a busca de
equilbrio financeiro, necessidade de retorno do capital aplicado etc.) reforou
o tratamento setorial do problema e dificultou a implementao dos programas
habitacionais destinados aos setores de menor renda. Ou seja, o modelo de
poltica habitacional, inaugurado pelo BNH, que priorizava o atendimento
quela demanda solvvel, manteve-se.

68 Nos seus vinte e dois anos de existncia, o BNH financiou a produo de 4,45 milhes de
unidades habitacionais, correspondendo a 25% do total de novas unidades construdas no pas
e dessas 4,45 milhes de unidades, somente 33,1% foi destinada para faixas de renda de 1 a
3 salrios mnimos. (ROYER, 2009). Como apontam as principais crticas ao sistema, sua
prtica de cunho clientelista e tecnocrtica acabou por atender aos interesses do setor
imobilirio e de proprietrios fundirios, favorecendo, sobretudo, as camadas de renda mdia
e alta. Alm disso, com a falncia financeira do sistema, deixou um rombo nos cofres
pblicos (MARICATO, 1998).
69 CASTRO, Carolina Maria Pozzi de. A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em

So Paulo nos anos 90. Tese (Doutorado em Estruturas Ambientais Urbanas) Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo, So Paulo, 1999.
70 Sob a alegao da necessidade de controle das dvidas dos estados e municpios, essa

resoluo [Resoluo 1464, de 26/02/1988, do Conselho Monetrio Nacional] criou medidas

restritivas ao acesso a crditos por parte das Cohab. Do mesmo modo, ao criar novas normas
para se adaptar citada resoluo e a outras que lhe sucederam, a Caixa Econmica Federal
terminou, na prtica, no s por transferir iniciativa privada os crditos para habitao
popular, como tambm diminuiu a capacidade dos estados e municpios em disciplinar a
questo habitacional (AZEVEDO, 2007, p. 17).
71 AZEVEDO, Sergio de. Desafios da habitao popular no Brasil: polticas recentes e

tendncias. In: CARDOSO, Adauto Lcio. (org). Habitao social nas metrpoles brasileiras: uma
avaliao das polticas habitacionais em Belm, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Rio de
Janeiro e So Paulo no final do sculo XX. Porto Alegre: ANTAC, 2007.

65
Tanto Valena (2001)72 como Arretche (2002)73 partem da tica de uma
poltica federal de habitao que, de fato, no se estruturou nesse perodo.
Porm, havia a intencionalidade de se efetivar o processo de descentralizao
da gesto dos programas sociais, nos quais se enquadra a habitao, para
Estados e municpios, prprio do momento da aprovao da Constituinte
(1988) e de reforma do Estado. Alm disso, a iniciativa dos novos governos
municipais eleitos e a prpria fragilidade das polticas federais e da retrao de
recursos, reforaram o processo de municipalizao dos programas
habitacionais, a partir de meados da dcada de 1980, sem que houvesse uma
articulao dessas aes.74

Os governos de FHC (1995-

(1995-2002)

Para Arretche (2002), somente no governo de Fernando Henrique Cardoso

(FHC), iniciado em 1995, aps quase dez anos do fim do BNH, que se alterou
o paradigma da poltica habitacional brasileira, quando se introduziu,
claramente, princpios de mercado na proviso de habitao. Alm de procurar
ampliar a participao do setor privado, o novo paradigma previa a
descentralizao da alocao dos recursos federais e a introduo de uma
poltica de crdito para o muturio final.

Essa guinada foi fundamental para a construo do argumento analtico desta

tese, ao abrir as portas para a centralidade da dinmica privada na proviso
habitacional brasileira. Sucintamente, as crticas ao BNH diziam respeito, por
um lado, corrupo e ineficincia de um sistema centralizado no governo
federal e nas prestadoras estaduais e municipais. Por outro, em relao
poltica de financiamento da habitao, as crticas apontavam para o fato de
que no havia financiamento canalizado diretamente ao muturio, apenas aos
imveis contemplados dentro do sistema, reduzindo as possibilidades de

72 VALENA, Marcio Moraes. Globabitao: sistemas habitacionais no Brasil, Gr-Bretanha e

Portugal. So Paulo: Terceira Margem, 2001.
73 ARRETCHE, Marta. Federalismo e Relaes Intergovernamentais no Brasil: A Reforma de

Programas Sociais. Dados, Revista de Cincias Sociais, Rio de Janeiro, vol. 45, n. 3, pp. 431 a
458, 2002.
74 Cf. BRASIL, 2004.

66
compra no mercado imobilirio e prejudicando o mercado de imveis
usados.75 Segundo Arretche (2002), essas crticas justificavam tal guinada e
levavam concluso de que o rumo a ser seguido deveria se pautar pela
separao entre regulao (que ainda se manteria estatal) e proviso (privada
ou pblica com padres privados de eficincia).

Apesar de avanar na elaborao de um novo sistema de financiamento e de

produo de habitao, para Castro (1999), o primeiro governo de FHC no
realizou uma reforma profunda do SFH. Dentre os avanos anunciados na
poltica habitacional de FHC, Castro (1999) destaca o princpio da funo
social da cidade76, que convergia para o desenvolvimento de uma nova
poltica fundiria urbana. Apesar de sua forte crtica poltica habitacional
de FHC, Maricato (1998)77 destaca outras virtudes da proposta, tais como:
reconhecimento da cidade ilegal; novo conceito de dficit habitacional,
incorporando as precariedades habitacionais; descentralizao operacional e
diversidade de programas; reconhecimento da importncia da produo
privada no-lucrativa (Carta de Crdito Associativo); entre outras.

A concepo e a implementao dos programas habitacionais parecem ter

seguido aquele paradigma fundador da poltica de FHC e uma breve
descrio desses programas evidencia esse aspecto. Barbosa (2007)78 divide os
programas habitacionais criados no primeiro governo de FHC (1995-1998) em
trs grupos. No primeiro grupo, esto os programas que visavam melhoria
do funcionamento do mercado privado de habitaes, voltado s faixas de

75 ARRETCHE, 2002.
76 Vale destacar que a questo da funo social da cidade estava imbricada, desde os anos
1960, no tema da Reforma Urbana, que foi retomado pelo Movimento Nacional pela
Reforma Urbana, durante o perodo da Assembleia Constituinte, na dcada de 1980. De
acordo com Carla Almeida Silva (2002), esse movimento foi responsvel pela apresentao de
uma proposta de emenda Constituio, denominada como Emenda Popular de Reforma
Urbana, subscrita por 150 mil pessoas em todo o Brasil. Cf. SILVA, 2002.
77 MARICATO, Ermnia. Poltica urbana e de habitao social: um assunto pouco importante

para o governo FHC. Revista Praga. So Paulo: Hucitec, vol. 1, n. 6, 1998.

78 BARBOSA, Itaqu Santana. O Estado e a produo habitacional pblica. Dissertao (Mestrado

em Cincia Poltica) Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de

So Paulo, So Paulo, 2007.
Em sua dissertao de mestrado, defendida na cincia poltica, Itaqu Barbosa (2007) procura
analisar as dinmicas estatais de desenvolvimento das polticas de habitao, em trs esferas
de governo (federal, Estado de So Paulo e Prefeitura Municipal de So Paulo), entre a dcada
de 1930 e o ano de 2002. O autor se baseia em referncias bibliogrficas anteriores para
elaborar tal agrupamento, entre eles, Cardoso e Jaccoud (2005) e Bonduki (2005).

67
renda superiores a doze salrios mnimos. Os mecanismos adotados, nesse
sentido, foram a reformulao da legislao e o apoio ao desenvolvimento
institucional e tecnolgico do setor imobilirio e da construo civil. Para
tanto, foram criados o Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do
Habitat (PBQP-H)79, no qual se destaca o Sistema Nacional de Certificao,
voltado para empresas de servios e obras da construo, e o Sistema
Financeiro Imobilirio (SFI), destinado a superar os impasses que
imobilizaram o SFH.

O SFI foi criado em 1997, repleto de novos mecanismos que podem, em tese,
aproximar o mercado imobilirio do modo de funcionamento do mercado de
capitais como aponta Fix (2007).80 Numa rpida tramitao no Congresso
Nacional, como destaca Castro (1999), a lei que instituiu o SFI que, para
Azevedo (2007) foi a maior novidade na rea habitacional nos anos 1990 se
inspirava na experincia norte-americana e se diferenciava profundamente dos
moldes do SFH brasileiro.81

O segundo grupo se refere aos programas destinados ao financiamento, em

alguns casos, a fundo perdido, para recuperao de reas habitacionais
degradadas, ocupadas principalmente por populao com renda at trs
salrios mnimos, por meio de melhoria ou de construo de unidade
habitacional e de infraestrutura. Trata-se dos programas Pr-Moradia e Habitar
Brasil que, apesar de apresentarem semelhanas quanto ao seu desenho
institucional, tinham fontes de recursos diferenciadas: o primeiro mantinha o
FGTS e o segundo inaugurava outra fonte para a habitao, o Oramento
Geral da Unio (OGU). Funcionalmente, esses programas concediam
financiamento aos estados e municpios e, diante da Lei de Responsabilidade
Fiscal que requisitava a adimplncia dos mesmos, no ganharam ampla
extenso, devido ao alto grau de inadimplncia dos municpios brasileiros.

79 O PBQP-H foi lanado em 1997, originalmente como Programa Brasileiro da Qualidade e

Produtividade da Construo Habitacional (PBQP-CH). Sobre esse momento inicial de

implementao do programa, ver Cardoso (1998).
80 FIX, Mariana. So Paulo Cidade Global: fundamentos financeiros de uma miragem. So

Paulo: Boitempo, 2007.

81 Detalharei os mecanismos do SFI ao final deste captulo.

68
O terceiro grupo engloba os financiamentos habitacionais destinados
diretamente para o muturio final (famlias com renda entre trs e doze salrios
mnimos), que se concretizaram nas diversas modalidades do Programa Carta
de Crdito, viabilizado com os recursos do FGTS e do SBPE. Vale destacar
que nesse momento tambm foi criado o programa Apoio Produo que
se voltava ao financiamento direto ao produtor privado, tambm contando
com recursos do FGTS.

Para Arretche (2002), os programas de habitao social voltados para os

setores de renda mais baixa, propostos a partir de meados da dcada de 1990,
seguiram duas vertentes. A primeira vertente desses programas dava
continuidade ao modelo anterior, baseado na promoo pblica (via Estados e
municpios) e, comparando-a com o agrupamento anterior feito por Barbosa
(2007) corresponderiam aos programas inseridos no segundo grupo. O
desenho institucional da segunda vertente, ou o terceiro grupo descrito por
Barbosa (2007), entretanto, rompia com o modelo anterior: instaurava-se a
linha de financiamento direto ao muturio final como retomarei adiante.

Outro programa, que ficaria entre o primeiro e o segundo grupos organizados

por Barbosa (2007), de acordo com a faixa de renda atendida, foi o Programa
de Arrendamento Residencial (PAR), criado em 1999, que previa o
atendimento s famlias entre trs e seis salrios mnimos. O PAR trazia uma
nova forma jurdica ao financiamento habitacional, baseada no arrendamento
(ou em ingls leasing) da moradia - e no na aquisio, apesar de existir a
possibilidade de compra do imvel pelo arrendatrio que garantia uma gil
retomada do imvel em caso de inadimplncia. No final do governo de FHC,
foi proposto o Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social (PSH)
que, finalmente, abrangia a concesso de subsdio para famlias de at trs
salrios mnimos que foi reformulado pelo governo Lula, posteriormente.82

Apesar da proposio desses dois ltimos formatos institucionais, que

fomentavam a produo de novas unidades habitacionais, o balano da poltica

82 A minha dissertao de mestrado analisou o projeto e a construo de unidades

habitacionais, em um assentamento rural, financiadas pelo PSH. Para maiores detalhes desse
programa, ver Shimbo (2004).

69
habitacional nos dois governos de FHC, feito por Valena (2001),
demonstrava que a nfase na produo da habitao cedia lugar para o consumo da
habitao. Isso quer dizer que foram enfatizadas linhas de financiamento
diretamente ao consumidor para adquirir a casa prpria, sobressaindo, por
exemplo, o financiamento para aquisio do imvel usado.

Para Valena (2001), o governo Collor plantou as sementes de um mercado

aberto, que FHC fez florescer.83 E se implementou, portanto, uma
abordagem de mercado na poltica habitacional, segundo a qual os recursos
utilizados na concesso de financiamentos (sejam oriundos do FGTS ou da
caderneta de poupana) necessitavam retornar ao sistema, cobrindo todos os
custos financeiros e administrativos envolvidos. De acordo com um discurso
de Nabil Bonduki, citado por Barbosa (2007), o governo FHC legitimou a
viso bancria do financiamento habitacional que, nesse aspecto, no se
diferenciava do modelo do BNH.

E esse foi o mesmo governo, como coloca Valena (2001), que assumiu que
85% do problema habitacional estava concentrado na faixa de renda que no
tinha condies de resolver seus problemas atravs do mercado, havendo,
portanto, a necessidade de concesso de subsdio alis, uma novidade na
poltica habitacional, como destaca Maricato (1998). Mesmo assim, de acordo
com Valena (2001), muito pouco foi realizado seguindo essa constatao ao
contrrio disso, foi o momento quando se aprovou o aumento do limite de
renda da populao-alvo dos programas que utilizam recursos do FGTS, de
doze para vinte salrios mnimos.

A introduo do financiamento direto ao muturio final

Nessa abordagem de mercado da poltica habitacional de FHC, a introduo

do financiamento direto ao muturio final foi importante para a dinamizao
tanto do setor imobilirio como da construo civil e, como veremos depois,
ser uma das fontes principais do segmento econmico, a partir de 2005. O
programa Carta de Crdito, criado em 1995, se dirigia s famlias com
ganhos mensais de at doze salrios mnimos, utilizava recursos do FGTS e do

83 VALENA, 2001. p. 41.

70
SBPE e possibilitava financiamentos para a produo, ampliao e aquisio de
unidades habitacionais (novas ou usadas), alm da produo de lotes
urbanizados. O programa se dividia nas modalidades individual e associativa.
Na primeira, financiava diretamente a pessoa fsica e permitia a aquisio de
um imvel, novo ou usado, diretamente no mercado imobilirio, dentro das
condies impostas pelo programa. A modalidade associativa se destinava aos
grupos de muturios, organizados por instituies (empresas de construo,
incorporadoras, Companhias de Habitao, sindicatos, cooperativas) que, por
sua vez, eram responsveis pela solicitao de crdito aos agentes financeiros.84

O Programa Carta de Crdito, apesar de procurar atender, originalmente,

faixas de renda mais baixas, acabou sendo o principal instrumento de
financiamento para os setores de renda mdia, entre os anos 1990 at o
presente momento. Mais do que isso, para Barbosa (2007), a modalidade
associativa do programa foi, na prtica, o mecanismo pelo qual a incorporao
imobiliria privada pde captar recursos do FGTS para a produo de
unidades habitacionais novas. Se no SFH, o mercado imobilirio acessava
diretamente apenas os recursos do SBPE, no governo FHC ele passa a acessar
tambm o FGTS, com juros menores que aqueles praticados pelo mercado,
tornando-se uma fonte de recursos mais barata para esses agentes.

Castro (1999) destaca que, inicialmente, o desempenho do Programa Carta de

Crdito foi fraco diante das exigncias de documentao, da complexa
tramitao burocrtica de custos elevados e da oferta insuficiente de moradias
e de lotes regularizados, oferecidas pelo mercado formal. Em 1997, foram
introduzidas algumas medidas visando a otimizao desse processo.85

A proporcionalidade do destino dos recursos do FGTS refora a tendncia

elitista da poltica habitacional, h bastante tempo em curso, que continuava
favorecendo os setores mdios da populao brasileira. O conjunto das
modalidades do Programa Carta de Crdito, entre 1995 e 2003, absorveu

84Cf. AZEVEDO, 2007; ARRETCHE, 2002; CASTRO, 1999.

85Dentre essas medidas, Castro (1999) destaca: reduo de 70% da documentao exigida
pelos agentes operador e financeiro; simplificao dos procedimentos operacionais;
descentralizao e maior autonomia das unidades dos agentes financeiros; estmulo s
prefeituras para flexibilizao das exigncias para regularizao de imveis populares.

71
aproximadamente 85% dos recursos administrados pela Unio destinados
habitao, dentre as quais se destacaram o financiamento de material de
construo e a aquisio de imveis usados.86

86 Cf. VIA PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007.

72
Entre a proposta e a concretizao da poltica habitacional nos governos Lula:
Lula:
2003 a 2010

Paralelamente implementao da poltica habitacional de FHC, foi elaborado

o Projeto Moradia a partir de uma iniciativa do Instituto Cidadania, uma
organizao no-governamental coordenada por Luiz Incio Lula da Silva,
ento candidato Presidncia da Repblica pelo Partido dos Trabalhadores
(PT). Tendo como coordenadores temticos representantes de movimentos de
moradia, gestores pblicos, deputados e acadmicos, esse projeto passou a
integrar a proposta de poltica de governo do PT. Lanado em 2000, o Projeto
Moradia tinha como um de seus pressupostos a ampliao do mercado formal
para os setores de renda mdia e mdia baixa, a serem atendidos com recursos
do SBPE e do SFI, na perspectiva de se liberarem os recursos do FGTS para
as classes de renda mais baixas, procurando inverter a situao gerada pelo
governo FHC, como visto anteriormente.87

Na apresentao do Projeto, assinada por Lula, alm de destacar a necessidade

de se facilitar o acesso ao crdito habitacional para as camadas mdias e baixas
da populao, indicava a necessidade de se implementar mecanismos para
baratear a produo e para viabilizar subsdios moradia para os mais pobres.
Sublinhava, ainda, que no se tratava apenas de mais uma fonte de despesas
para o Estado, mas sim de um investimento que contribuiria de modo
crucial para a retomada do crescimento econmico e a gerao de emprego,
tendo em vista a reconhecida capacidade do setor da construo civil em gerar,
rapidamente, uma grande quantidade de empregos sem exigncias imediatas
de qualificao educacional.88

A intencionalidade de se ampliar o mercado privado para atingir os setores

populares j vinha sendo discutida no mbito acadmico em 1997, por

87 Cf. INSTITUTO CIDADANIA, 2002. Um dos dezenove princpios do Projeto Moradia

enfatizava o estmulo produo privada para os setores de renda mdia (mais de cinco
salrios mnimos), buscando dinamizar o mercado imobilirio e reduzir a presso sobre os
recursos pblicos, a serem prioritariamente destinados baixa renda (abaixo de 5 SM)
(Instituto Cidadania, 2002, p. 30).
88 INSTITUTO CIDADANIA, 2002. p. 3.

73
exemplo, ocorreu na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, da Universidade
de So Paulo (FAU/USP), o Workshop Habitao: como ampliar o
mercado?.89 O cenrio composto pela restrita participao do mercado
residencial privado legal, como coloca Maricato (1999)90, que em algumas
cidades brasileiras no atingia mais que 50% da populao, e pela presena
majoritria do mercado informal, sobretudo, nas metrpoles brasileiras,
justificava a necessidade de se repensar o mercado para repensar as polticas
sociais.91

A vitria de Lula Presidncia da Repblica possibilitou a concretizao dessa

intencionalidade. A criao do Ministrio das Cidades, em 2003, preencheu
uma lacuna institucional ao procurar integrar as polticas nacionais relacionadas
ao territrio e s aglomeraes urbanas, quais sejam: a habitao, o saneamento
e o transporte urbano. Assim sendo, o Ministrio das Cidades teria um carter
de rgo coordenador, gestor e formulador da Poltica Nacional de
Desenvolvimento Urbano (PNDU). Sendo responsvel pela gesto da poltica
habitacional, ele perdia fora operacional diante da manuteno da Caixa
Econmica Federal, que subordinada ao Ministrio da Fazenda, e que
continuou a exercer enorme poder na execuo da poltica habitacional, como
agente operador dos programas e principal agente financeiro dos recursos do
FGTS.

Mesmo com essa limitao operacional, a estruturao do Ministrio das

Cidades logo repercutiu numa articulao em torno da proposta de uma
poltica nacional de habitao, discutida em conferncias municipais, estaduais
e nacionais ao longo de 2004, junto com a PNDU.

89 Esse workshop foi promovido pelo Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos

(LABHAB FAU/USP), que tem como uma de suas coordenadoras, a Profa. Ermnia
Maricato que, no primeiro governo de Lula, foi secretria executiva do Ministrio das Cidades
e coordenou a Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano, entre 2003 e 2005.
90 MARICATO, Ermnia. Habitao e desenvolvimento urbano: o desafio da prxima dcada.

1999. Disponvel em: <http://www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/biblioteca/

index.html#textos>. Acesso em: 7 mar. 2010.
91 Ibidem.

74
A proposta da Poltica Nacional de Habitao (PNH)

Essa nova proposta, aguardada desde a falncia do BNH, foi definida segundo
seus princpios, objetivos gerais, diretrizes, componentes, instrumentos e
estratgias. Dentre o conjunto de instrumentos a serem criados, o principal era
o Sistema Nacional de Habitao, que estabelecia as bases do desenho
institucional da Poltica; previa a integrao entre os trs nveis de governo e os
agentes pblicos e privados envolvidos na questo, e definia as regras de
destinao e articulao dos recursos onerosos e no-onerosos necessrios
sua implementao.92 Procurarei explicitar tanto o contedo proposto como os
resultados subsequentes da operacionalizao dessa poltica, a fim de ressaltar
alguns deslocamentos ocorridos neste processo.

No que diz respeito produo de habitao, buscando ampliar o estoque de

moradias e reduzir o dficit habitacional, a nova Poltica destacava a
necessidade da participao do setor privado no atendimento da populao
com renda superior a cinco salrios mnimos. Isso porque, a atuao do setor
privado, de forma compartilhada com o setor pblico, permitiria a
otimizao econmica dos recursos pblicos e privados investidos no setor
habitacional. Destacava ainda a necessidade de se estimular a produo
empresarial para setores de renda mdia. 93

Alm de apresentar uma instncia de gesto e controle, centralizada no

Ministrio das Cidades, o Sistema Nacional de Habitao possua dois
subsistemas, justamente para segregar as fontes de recursos de acordo com as
diferentes demandas populacionais: i) o Subsistema de Habitao de Interesse
Social; ii) o Subsistema de Habitao de Mercado.

O primeiro subsistema visava garantir que os recursos pblicos fossem

destinados exclusivamente ao subsdio populao de mais baixa renda. J o
segundo procurava reorganizar o mercado privado de habitao a fim de se
ampliar as formas de captao de recursos e de se incluir novos agentes,
facilitando a promoo imobiliria.

92 Cf. BRASIL, 2004.

93 Ibidem.

75
A segmentao dos dois subsistemas quanto s fontes e destinao de
recursos era fortemente ressaltada. Para o Subsistema de Mercado estava
destinada a captao via cadernetas de poupana e demais instrumentos de
atrao de investidores institucionais e pessoas fsicas, tais como os
relacionados ao fortalecimento e ampliao da presena no mercado de
capitais. Enquanto que o Subsistema de Habitao de Interesse Social seria
movimentado por recursos advindos do FGTS e do Fundo Nacional de
Habitao de Interesse Social (FNHIS) e de outros fundos.94

Subsistema de Habitao de Interesse Social

Para o Subsistema de Habitao de Interesse Social, foi criado um novo

arcabouo institucional: o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social
(SNHIS) e o Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS),
aprovados na Lei Federal 11.124/2005. O SNHIS previa a centralizao de
todos os programas e projetos destinados urbanizao de assentamentos
subnormais e de habitao de interesse social, apoiados com os recursos
oramentrios do FNHIS.95

Como destacam Maricato (2005)96 e Azevedo (2007), esse foi o primeiro

projeto de lei de iniciativa popular, que esperou quase treze anos para ser
aprovado no Congresso Nacional. Esse novo Sistema previa a ampliao de
recursos federais (sobretudo do Oramento Geral da Unio, OGU), estaduais
e municipais a fim de se somar subsdios para dar uma resposta integrada ao
problema habitacional, concentrado nas faixas de menor poder aquisitivo
como previa, alis, o Projeto Moradia.

Ao aderirem ao SNHIS, os estados e municpios se comprometeriam a

cumprir os requisitos previstos na Lei, dentre os quais, de constituir um Fundo

94 Cf. BRASIL, 2004.

95 De acordo com o Ministrio das Cidades, esse fundo composto por recursos do
Oramento Geral da Unio e do Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social (FAS);
contribuies e doaes de pessoas fsicas ou jurdicas, entidades e organismos de cooperao
nacionais ou internacionais; e receitas de operaes realizadas com recursos do FNHIS. Vale
destacar que o modelo do FNHIS se inspirou no Fundo Nacional de Moradia Popular, ento
previsto no projeto de lei de iniciativa popular.
96 MARICATO, Ermnia. A nova Poltica Nacional de Habitao. O Valor, So Paulo, 24 nov.

2005.

76
Local de Habitao de Interesse Social e seu Conselho Gestor e elaborar o
Plano Local de Habitao de Interesse Social.

Nesse sistema, o Ministrio das Cidades passou a gerir um panorama de

programas habitacionais, com fontes de recursos diferenciadas, no apenas o
FGTS, mas tambm, o Oramento Geral da Unio (OGU), do Fundo de
Arrendamento Residencial (FAR, vinculado ao FGTS) e do Fundo de
Desenvolvimento Social (FDS).97 E a Caixa Econmica Federal continuou a
desempenhar o papel de principal agente operador do sistema.

Como previa a Poltica Nacional de Habitao, cada tipo de recurso, oneroso e

no-oneroso, teria um destino especfico no Subsistema de Habitao de
Interesse Social. Nesse sentido, os recursos do FGTS seriam destinados tanto
para financiamentos onerosos, aos menores juros possveis que assegurassem o
equilbrio do Fundo, como para financiamentos subsidiados (com recursos
combinados com outros fundos). Os recursos no-onerosos fornecidos pelo
FNHIS seriam repassados para os agentes promotores pblicos (Estados,
Distrito Federal, Municpios e/ou empresas pblicas locais). E, por fim, os
outros fundos (como por exemplo, FDS, FAR, FAT) seriam destinados
cobertura de programas j existentes (caso do PAR) ou de programas recm-
criados (Programa Crdito Solidrio).

Num primeiro momento, o Ministrio das Cidades manteve e reformulou

alguns programas existentes, elaborados nos governos de FHC, tais como o
PAR, o Carta de Crdito Associativo, o Habitar Brasil/BID, o Pr-Moradia, o
PSH e o Apoio Produo e criou um novo programa, o Programa
Crdito Solidrio. Num segundo momento, entre 2005 e 2008, foram criados
novos programas, sobretudo aqueles que movimentavam o FNHIS e eram
destinados populao de at trs salrios mnimos de renda mensal:

97 O Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) foi criado exclusivamente para aplicao no

PAR, composto com recursos onerosos provenientes de emprstimo junto ao FGTS e
recursos no-onerosos, provenientes de outros fundos pblicos e da rentabilidade das
disponibilidades do FAR. O Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), criado em 1991, tem
como fontes de recursos: a) Aquisio compulsria de 3% das quotas de sua emisso pelos
Fundos de Aplicao Financeira (FAF); b) Aquisio voluntria de quotas do FDS por
pessoas fsicas e pessoas jurdicas; c) Outras Cf. BRASIL, 2009. Disponvel em:
<http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/secretaria-de-habitacao/programas-e-
acoes>. Acesso em: 28 set. 2009.

77
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse Social; Programa
Urbanizao, Regularizao e Integrao de Assentamentos Precrios; e Apoio
Produo Social da Moradia. Procurei organizar no quadro a seguir, os
programas habitacionais geridos pelo Ministrio das Cidades, at 2008, de
acordo com os seus produtos (ou modalidades) e suas respectivas fontes de
recursos:

78
 Quadro 1: Programas habitacionais geridos pelo Ministrio das Cidades (2008).

Produtos Programas/aes Fontes

Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
FNHIS/OGU
Social
Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de
FNHIS/OGU
Assentamentos Precrios
Apoio Produo Social da Moradia FNHIS/OGU
Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social
Construo de unidades OGU
- PSH
habitacionais novas
Carta de Crdito Individual FGTS
Carta de Crdito Associativo FGTS
Apoio Produo FGTS
Pr-Moradia FGTS
Programa de Arrendamento Residencial (PAR) FAR
Programa Crdito Solidrio FDS
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
FNHIS/OGU
Social
Apoio Produo Social da Moradia FNHIS/OGU
Aquisio de unidades
Carta de Crdito Individual FGTS
habitacionais novas
Carta de Crdito Associativo FGTS
Programa Crdito Solidrio FDS
Programa de Arrendamento Residencial (PAR) FAR
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
Aquisio de unidades FNHIS/OGU
Social
habitacionais usadas
Carta de Crdito Individual FGTS
Concluso, Ampliao, Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de
FNHIS/OGU
Reforma ou Melhoria Assentamentos Precrios
de Unidade Carta de Crdito Individual FGTS
Habitacional Programa Crdito Solidrio FDS
Aquisio de materiais Carta de Crdito Individual FGTS
de construo Programa Crdito Solidrio FDS
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
FNHIS/OGU
Social
Aquisio de lotes
Apoio Produo Social da Moradia FNHIS/OGU
urbanizados
Programa Crdito Solidrio FDS
Carta de Crdito Individual FGTS
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
Produo de lotes FNHIS/OGU
Social
urbanizados
Carta de Crdito Associativo FGTS
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
FNHIS/OGU
Social
Requalificao de
Apoio Produo Social da Moradia FNHIS/OGU
Imveis e Reabilitao
Carta de Crdito Associativo FGTS
Urbana
Programa Crdito Solidrio FDS
Programa de Arrendamento Residencial (PAR) FAR
Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de
FNHIS/OGU
Assentamentos Precrios
Urbanizao de
Programa de Atendimento Habitacional atravs do
Assentamentos FGTS
Poder Pblico Pr-Moradia
Precrios
Habitar Brasil /BID OGU
Pr-Moradia FGTS
Desenvolvimento Habitar Brasil /BID OGU
Institucional Pr-Moradia FGTS
Apoio Prestao de
Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse
Servios de Assistncia FNHIS/OGU
Social
Tcnica
Fonte: Elaborao da autora a partir de Morais (2007) e de informaes do Ministrio das Cidades (2008),
disponveis em: <http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/secretaria-de-habitacao/programas-e-
acoes>. Acesso em: 26 mai. 2008.

79
A permeabilidade entrada do setor privado

O detalhamento sobre as caractersticas dos programas que apresentam as

modalidades produo de unidades habitacionais novas e aquisio de
unidades habitacionais novas indica em quais deles o setor privado atua como
proponente ou como beneficirio indireto, via concesso de financiamento
pessoa fsica ou aos grupos de pessoas. O quadro abaixo apresenta essas
principais caractersticas (ano de regulamentao, breve descrio, proponente
e renda familiar mensal bruta dos beneficirios) dos dez programas que
contemplam essas modalidades:

Quadro 2: Caractersticas dos programas habitacionais que contemplam as modalidades

produo e aquisio de unidades habitacionais novas.

Programas Ano Breve descrio do Proponente Renda dos

programa beneficirios
Pr-Moradia 1994 Concesso de financiamentos Estados, DF At R$
ao poder pblico para e municpios 1.050,00.
promover o acesso moradia
adequada populao em
situao de vulnerabilidade
social.
Carta de Crdito 1995 Concesso de financiamentos Pessoas At R$
Individual a pessoas fsicas para as fsicas 3.900,00 para
modalidades contidas no aquisio de
Programa. Os interessados UH nova.
devem procurar diretamente
os Agentes Financeiros
habilitados a operar os
programas do FGTS.
Carta de Crdito 1995 Concesso de financiamentos Grupos de At R$
Associativo a pessoas fsicas, associadas pessoas 3.900,00 para
em grupos formados por fsicas ou aquisio de
condomnios, sindicatos, empresas do UH nova.
cooperativas, associaes, setor da Para as
COHABs ou empresas do construo Operaes
setor da construo civil, para civil Especiais: at
as modalidades contidas no R$ 4.900,00.
Programa.
Apoio produo 1998 Concesso de financiamento Empresas At R$
direto ao setor privado para a do setor da 4.900,00.
produo de habitaes, cujos construo
valores no ultrapassem civil
R$130.000,00, nas regies
metropolitanas e R$
100.000,00, nas demais
regies.
Programa de 1999 Acesso moradia para Empresas At
Arrendamento populao de baixa renda, sob do setor da R$1.800,00
Residencial - PAR a forma de arrendamento construo
residencial com opo de civil
compra.
Continua...

80
Concluso.
Programas Ano Breve descrio do Proponente Renda dos
programa beneficirios
Programa de 2002 Financiamento por Entidades At R$
Subsdio intermdio da concesso de privadas sem 1.140,00.
Habitao de subsdios aos cidados fins
Interesse Social - organizados em grupos, pelos lucrativos
PSH governos dos estados, DF ou
municpios, e
excepcionalmente, em reas
rurais.
Programa 2004 Concesso de financiamento Cooperativas At R$
Crdito Solidrio habitacional a famlias de habitacionais 1.125,00. Entre
baixa renda organizadas em ou mistas, R$ 1.125,01 e
associaes, cooperativas, Associaes e R$ 1.900,00,
sindicatos ou entidades da demais limitadas a: a)
sociedade civil organizada entidades 10% do grupo
para a construo de moradia, privadas sem associativo ou;
sob os regimes de fins b) 35%, em
autoconstruo, mutiro e lucrativos. regies
autogesto. metropolitanas.
Programa da 2007 Apoio ao poder pblico no Estados, DF At R$
Ao Proviso acesso da populao de baixa e municpios 1.050,00.
Habitacional de renda habitao digna,
Interesse Social regular e dotada de servios
(Habitao de pblicos, em localidades
Interesse Social urbanas ou rurais.
HIS)
Programa 2007 Apoio ao poder pblico nas Estados, DF At R$
Urbanizao, intervenes necessrias e municpios 1.050,00.
Regularizao e regularizao fundiria,
Integrao de segurana, salubridade e
Assentamentos habitabilidade de populao
Precrios localizada em rea inadequada
moradia ou em situaes de
risco.
Apoio Produo 2008 Apoio s entidades no Entidades At R$
Social da desenvolvimento de aes privadas sem 1.125,00.
Moradia integradas e articuladas que fins
resultem em acesso lucrativos
moradia, situada em vinculadas ao
localidades urbanas ou rurais, setor
com envolvimento das habitacional
comunidades nas aes de
autoconstruo e mutiro.
Fonte: Elaborao da autora a partir de informaes do Ministrio das Cidades (2008), disponveis em:
<http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/secretaria-de-habitacao/programas-e-acoes>. Acesso em:
26 mai. 2008.

Gostaria de ressaltar dois aspectos fundamentais na anlise desses programas e

que se relacionam diretamente a um dos argumentos desta tese. O primeiro a
relao existente entre fonte de recursos, comparando as informaes com o
Quadro 1, e a renda familiar dos beneficirios dos programas. Dos dez
programas listados, quatro tem como fonte de recursos, o Oramento Geral da
Unio (OGU, levando em considerao que o FNHIS aporta recursos do

81
OGU), e se destinam aos beneficirios com renda at trs salrios mnimos.98
Ainda nessa faixa de renda, h dois programas, o Pr-Moradia e o Crdito
Solidrio, cuja fonte de recursos so, respectivamente, o FGTS e o FDS.

Para aquelas famlias que recebem acima de trs salrios mnimos, h trs
programas (Carta de Crdito Individual, Carta de Crdito Associativo e Apoio
Produo), cuja fonte de recursos o FGTS, e tambm o PAR (cujo fundo
ligado ao FGTS). Ou seja, os recursos de quatro programas (se considerarmos
o vnculo do FAR) so provenientes do FGTS e podem ser acessados por
famlias com renda acima de trs salrios mnimos abrangendo, num
extremo, at a faixa de aproximadamente doze salrios mnimos, no caso do
Apoio Produo e Carta de Crdito Associativo - Operaes Especiais.

O segundo aspecto o vnculo entre faixa de renda dos beneficirios e os

proponentes. Mantendo a prerrogativa da Poltica Nacional de Habitao, para
as faixas de renda inferiores a trs salrios mnimos, os proponentes
necessariamente so agentes pblicos ou entidades sem fins lucrativos sendo
atendidas por sete programas no total. Para as faixas acima dessa referncia, os
proponentes podem ser empresas do setor da construo civil ou pessoas
fsicas totalizando quatro programas.

Esse ltimo aspecto indica a contradio existente na prpria concepo do

Subsistema de Habitao de Interesse Social, pois abre o caminho para a
entrada de agentes privados (com fins lucrativos) nas linhas de financiamento,
alimentadas por recursos onerosos vindos do FGTS. Dessa forma, a
segmentao das fontes de recursos, anunciada na proposta da Poltica
Nacional de Habitao, se dilui, obscurecendo os limites entre os dois
subsistemas idealizados.

A anlise desses dados somada s observaes da minha pesquisa de campo

indicam que, mesmo sendo voltado para a habitao de interesse social, nas
brechas e nos limites mximos de financiamento, esse subsistema pde ser

98 Os programas habitacionais no utilizam a referncia de renda familiar em termos de

salrios mnimos (SM). Considerando que em maio de 2008, quando foram considerados
esses valores, o salrio mnimo era de R$415,00, pode-se afirmar que, basicamente, os
programas se dividem entre aqueles que atendem famlias com renda mensal at 3 SM e
aqueles at 10 SM.

82
acessado pelo mercado imobilirio na produo de unidades residenciais para
camadas populacionais com renda superior a trs salrios mnimos.

Recursos destinados construo ou aquisio de habitao

Esse argumento foi reforado a partir da anlise dos dados sobre o destino dos
recursos controlados pelo poder pblico, no mbito dos programas
habitacionais. Nesse aspecto, percebi que no h uma homogeneidade nos
dados disponibilizados pelo Ministrio das Cidades e pela CEF: h algumas
discordncias quanto aos valores totais, s modalidades e s faixas de renda
atendidas. Inclusive, Royer (2009) atenta para o fato de que esses dados
agregados no permitem uma leitura fidedigna sobre o nmero exato de
financiamentos e a quantidade de recursos para cada modalidade dos
programas (por exemplo: aquisio ou construo de imveis ou material de
construo).99

Os dados apresentados por Royer (2009) sugerem que houve aumento de

recursos aos atendimentos habitacionais destinados s faixas de renda at
trs salrios mnimos, desde 2003, somando-se todas as fontes de recursos
disponveis habitao (FGTS, FAR, FDS, OGU, FAT, CAIXA, SBPE). No
entanto, vale ressaltar que grande parte desses atendimentos se destinou
aquisio de materiais de construo, disponibilizados diretamente pelos
consumidores. Segundo Rolnik e Nakano (2009)100, em 2007, o total de
contratos de financiamento imobilirio (incluindo SBPE e FGTS) foi de 500
mil unidades habitacionais, das quais apenas 10% se destinaram a construes
novas produzidas no mercado formal para famlias at trs salrios mnimos; e
50%, para famlias com renda superior a 5 salrios mnimos.

Essa ambiguidade em relao faixa de renda atendida pelos recursos do

FGTS reforada quando se olha os dados fornecidos pela Caixa Econmica
Federal e elaborados pelo Banco de Dados da Cmara Brasileira da Indstria
da Construo (CBIC)101, em que h a discriminao dos valores contratados e

99 ROYER, 2009, p. 89.

100 ROLNIK, Raquel; NAKANO, Kazuo. As armadilhas do pacote habitacional. Le Monde
Diplomatique Brasil, ano 2, n. 20, maro/2009.
101 Disponveis em: <http://www.cbicdados.com.br/>. Acesso em: 14 jul. 2009.

83
nmero de unidades financiadas para cada modalidade de cada um dos
programas. Isso porque, a partir desses dados, possvel verificar um aumento
no volume de recursos destinados aos programas que permitem a entrada de
faixas de renda superiores a trs salrios mnimos.

Por exemplo, destaquei, para anlise, os valores contratados em cada um dos

programas que apresentam as modalidades de aquisio e de construo de
imveis novos, no perodo entre 2000 e 2008, e os agrupei no Grfico 1
ressalto, porm, que no inseri aqui os dados referentes aos programas
voltados apenas para a aquisio de materiais de construo (as cestas de
materiais).

Grfico 1: Valores contratados FGTS (2000-2008), por programas.

1.400.000.000

1.200.000.000

1.000.000.000

800.000.000
R$

600.000.000

400.000.000

200.000.000

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

PAR - Progr. de Arrendamento Residencial Carta de Crdito - Associativa COHAB Apoio Produo
Carta de Crdito - Associativa Entidades Carta de Crdito - Individual Pr-Moradia

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados da CBIC (2009).

De acordo com esse grfico, o volume de recursos destinados ao PAR variou

significativamente entre 2000 e 2008, mas possvel perceber uma
concentrao maior entre 2003 e 2006, quando seus valores contratados foram
bastante superiores aos demais programas.

84
O Carta de Crdito Associativo, na modalidade entidades102, foi outro
programa com bastante expressividade nesses anos e apresentou, entre 2000 e
2004, uma curva descendente em relao aos valores contratados e,
posteriormente, uma curva ascendente, at se tornar o segundo programa com
maior volume de recursos, entre 2007 e 2008.

J o Carta de Crdito, na modalidade COHAB103, teve pouca expressividade

no conjunto desses programas, apresentando maior quantidade de recursos
entre 2006 e 2007 vale ressaltar que, nessa modalidade, que se concentra a
produo, assim considerada, pblica de habitao para a populao de mais
baixa renda e que no consegue acessar o mercado privado formal de
moradias.

O Carta de Crdito Individual foi o nico programa que apresentou uma curva
ascendente, passando a ser, em 2008, o programa que mais canalizou recursos.
O Pr-Moradia teve participao insignificante, em termos de quantidade de
recursos destinados, nesses anos. J o Apoio Produo, que at 2006 no
tinha expressividade, passou a ganhar flego a partir de ento, superando o
PAR, em 2008.

De forma mais geral, portanto, a anlise desse grfico indica um momento de

inflexo em 2006. At ento, o PAR era o programa que mais canalizava
recursos do FGTS, dentro dessas modalidades analisadas. A partir de 2007,
assumem a liderana, os programas Carta de Crdito Individual, Carta de
Crdito Associativa Entidades e o Apoio Produo. Coincidentemente ou
no, esses ltimos programas so aqueles acessados pelo segmento econmico
do mercado imobilirio.

No caso da empresa construtora estudada, ECP, que integra o segmento

econmico, essa inflexo se evidencia nas porcentagens das trs modalidades

102 Nessa modalidade, o proponente ou agente executor podem ser pessoas fsicas agrupadas
em condomnios, sindicatos, cooperativas e associaes; ou ainda, pessoas jurdicas voltadas
produo habitacional (cabendo aqui, empresas construtoras). A vantagem desse programa,
para essas entidades, que os contratos de financiamento so efetuados diretamente com o
beneficirio final. Dessa forma, mesmo sendo promotoras, elas no se responsabilizam pelo
retorno dos valores dos emprstimo, no se endividando junto ao agente financeiro. Cf. VIA
PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007.
103 Essa modalidade corresponde atuao das companhias habitacionais ou rgos similares

da administrao pblica (estadual ou municipal) como proponente ou agente executor.

85
de financiamento oferecidas para a compra do imvel (direto com a
construtora, bancos comerciais ou CEF), entre 2004 e 2008, como mostra o
grfico a seguir:

Grfico 2: Modalidades de financiamento das vendas contratadas pela ECP.

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%
2004 2005 2006 2007 2008

Financiamento direto Financiamento Bancos Comerciais Financiamento CEF Pagamento vista*

*Financiado at entrega das chaves.

Fonte: Elaborao da autora, a partir dos relatrios anuais da empresa (2006 e 2008).

No caso da CEF, o programa preponderante foi o Carta de Crdito

Associativo. Em relao aos lanamentos, a opo por esse programa foi ainda
mais clara. Se em 2007, 71,5% dos lanamentos da empresa eram previstos
para serem contratados por financiamentos de bancos comerciais e o restante,
28,5%, pelo Carta de Crdito Associativo, em 2008, essas porcentagens se
inverteram passando a ser, respectivamente, 21,6% e 78,4%.

Esses nmeros, alm de mostrarem a opo da empresa pelo programa Carta

de Crdito Associativo em 2008, indicam o aumento da participao dos
bancos comerciais no financiamento imobilirio: em 2004, nada participavam
das vendas contratadas; em 2006, assumiam 29%; chegando a 60% em 2007
para alcanar, em 2008, metade das vendas.

O exemplo da ECP pode no ser generalizvel ao conjunto do segmento

econmico, mas pelo fato de ser uma das maiores do setor, ela aponta os
caminhos de crescimento desse segmento do mercado imobilirio recente,
ilustrando de forma singular os novos vnculos entre Estado e mercado na
poltica habitacional. Na medida em que esse tipo de produo imobiliria

86
seguiu e se aproveitou da tendncia de ampliao dos recursos do FGTS para
as faixas de renda mdia e mdia baixa, preponderantemente atendidas pelas
modalidades do Carta de Crdito, ela soube atuar inclusive no Subsistema de
Habitao de Interesse Social alm daquele Subsistema de Habitao de
Mercado, beneficiando-se duplamente.

Subsistema de Habitao de Mercado

A Poltica Nacional de Habitao previa para o Subsistema de Habitao de

Mercado um complexo sistema de captao de recursos, com a inteno de se
diversificar e de se otimizar as formas de captao ento presentes. A premissa
bsica era viabilizar a complementaridade entre o Sistema de Financiamento
Imobilirio (SFI) e o Sistema Financeiro da Habitao (SFH). Para tanto, eram
previstas estratgias de captao tanto por meio dos bancos mltiplos, contando
com recursos da caderneta de poupana atual e de novas modalidades de
poupana a serem criadas, como junto ao mercado de capitais, via emisso de
Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) cujo mecanismo de
funcionamento ser detalhado posteriormente.

Para Royer (2009), a montagem do SFI, criado no primeiro governo de FHC

(1995-98), justificava-se pela necessidade de implementao de padres
alternativos para o financiamento das polticas pblicas, dentro de um
contexto internacional de redefinio dos fluxos de riqueza e das reformas
institucionais pautadas pelo discurso das restries da poltica fiscal e pelos
limites do endividamento externo. O SFI, para a autora, proposto como uma
arquitetura de financiamento do crdito imobilirio, precisa ser analisado
sob um duplo enfoque. Por um lado, possvel analis-lo como um novo
ambiente de negcios imobilirios, fundado na captao de recursos no
mercado e na afirmao do protagonismo dos agentes privados na conduo
dos financiamentos, e avaliar se ele cumpre essa funo. Por outro, preciso
verificar qual a sua capacidade real de atacar o problema do dficit
habitacional brasileiro. Royer (2009) procura exatamente demonstrar a

87
ineficincia do SFI como modelo de financiamento apto a estruturar polticas
habitacionais universalizantes.104

Por trs da concepo do Subsistema de Habitao de Mercado, a estabilidade

macroeconmica, alcanada no final dos anos de 1990, proporcionou taxas de
juros um pouco mais baixas e alterou os interesses de investidores e de agentes
financeiros em relao construo civil e ao mercado imobilirio. A
concesso de crdito imobilirio passou a ser encarada como uma atividade
lucrativa e promissora vale dizer que na dcada de 1990, os recursos do
SBPE eram destinados para aplicaes financeiras mais rentveis que o setor
habitacional.105

Para dar garantia a esse cenrio promissor do crdito imobilirio, tambm

estava presente na proposta da PNH o pressuposto de que a segurana jurdica
era elemento indispensvel para a expanso do mercado. Seguindo esse
pressuposto e visando suprir algumas lacunas para o pleno funcionamento do
SFI, o governo Lula tomou duas medidas iniciais. A primeira delas, aprovadas
como lei em 2004, visava dar segurana jurdica e econmica ao mercado
privado que, segundo Maricato (2005), se encontrava fragilizado perante aos
altos ndices de inadimplncia. Essa medida foi uma iniciativa do Ministrio
das Cidades, do Ministrio da Fazenda e de empresrios ligados ao
financiamento, construo e comercializao da moradia de mercado.106

Essa lei (Lei no 10.931), conhecida como a Lei do Patrimnio de Afetao,

contm, alm desse propsito, o instituto do Valor do Incontroverso (por isso
tambm conhecida como lei do incontroverso), bem como novos ttulos
de crdito, tais como as Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI), Letras de
Crdito Imobilirio (LCI) e Cdulas de Crdito Bancrio (CCB).107 Ela

104 ROYER, 2009, p. 16.

105 Ibidem, p. 62.
106 Cf. MARICATO, 2005.
107 ROYER, 2009, p. 118. A Lei no 10.931, de 2004, regulamenta o regime especial tributrio,

que estabelece que as construtoras tenham contabilidade especfica para cada

empreendimento imobilirio, inviabilizando a transferncia de capital entre empreendimentos
prtica ento corrente entre as construtoras, para salvar aqueles com maior dificuldade.
Com isso, em caso de falncia da construtora, o terreno e as construes do empreendimento
imobilirio no podero ser utilizados para quitar dvidas da construtora. Em relao ao
instituto do valor do incontroverso, ela determina que o valor principal da prestao do

88
estabeleceu um mecanismo de proteo aos financiamentos concedidos pelo
capital financeiro, ao impedirem a prtica, ento corrente, de livre ao dos
capitais de origem imobiliria e minimizarem os impactos de inadimplncia dos
muturios.108

A segunda medida, correspondendo ao objetivo de se buscar segurana

jurdica e de se ampliar recursos financeiros ao mercado privado, tomada pelo
Ministrio da Fazenda e aprovada pelo Conselho Monetrio Nacional,
permitiu a liberao de recursos da Caderneta de Poupana (SBPE), que
estavam retidos no Banco Central, ao tornar a sua reteno uma opo
desvantajosa para os bancos privados.109

Ambas as medidas, explcitas na nova poltica nacional de habitao,

possibilitaram de fato um aumento considervel na utilizao de recursos
privados e pblicos, ou sob gesto pblica, na produo de unidades
habitacionais. O grfico abaixo ilustra esse crescimento: se em 2003, quando
se iniciou o primeiro governo de Lula, o valor total contratado pelo sistema
SBPE-FGTS foi por volta de cinco bilhes de reais, em 2008, na metade do
segundo governo, esse valor excedeu quarenta bilhes ou seja, foi
multiplicado por oito.

muturio (a parte que no corresponde a juros ou correo) seja pago, mesmo quando o
muturio entra na justia questionando os valores do financiamento. (IBGE, 2006). Discutirei
a repercusso dessas legislaes para os agentes financeiros e imobilirios a seguir.
108 Cf. VOLOCHKO, 2007.
109 Resoluo no 3259, do Conselho Monetrio Nacional. Cf. MARICATO, 2005; VIA

PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007.

89
 Grfico 3: Valores contratados pelo SBPE-FGTS (2002-2008), em R$ bilhes.

45,00

40,00

35,00

30,00
25,00 30,03

20,00
18,41
15,00
9,34
10,00
4,85
5,00 3,00 10,54
1,77 2,22 6,77 6,92
3,86 5,48
3,06 2,70
0,00
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

FGTS SBPE

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados da CBIC (2008). Disponvel em:

<http://www.cbicdados.com.br>. Acesso em: 13 jul. 2009.

Em relao ao SBPE, Royer (2009) aponta que, entre 2003 e 2008, houve um
aumento no nmero de unidades financiadas de aproximadamente dez vezes,
para aquisio tanto do imvel novo quanto do imvel usado. Alm dessas
modalidades de aquisio de imvel novo ou usado, o Plano Empresrio110,
tambm vinculado ao SBPE, ganhou fora. Em 2008, mais de treze bilhes de
reais foram destinados para o financiamento da construo de imveis novos
nesse Plano, ou seja, mais de um tero do volume total concedido pelo SBPE
(de aproximadamente 30 bilhes). Como destaca Royer (2009), essa produo
recente financiada pelo Plano Empresrio teve seu foco em imveis entre
R$100.000,00 e R$110.000,00, destinados a faixa de renda entre sete e oito
salrios mnimos aproximadamente ou seja, a faixa atendida pelo segmento
econmico do mercado imobilirio.

Entre 2007 e 2008111, as contrataes com recursos do SBPE atingiram seu

pice e colaboraram para o recente boom imobilirio. Os nmeros expressivos

110 O Plano Empresrio est presente desde a poca do BNH e se destina ao financiamento
da produo de habitao, promovida por incorporadores e empresas construtoras (ROYER,
2009, p. 52).
111 Em 2008, foram R$29.008.520.223,00 em financiamentos residenciais concedidos, com

294.817 unidades habitacionais e uma mdia de R$98.395,00/unidade. Isso significa que, em

90
dessa intensificao da atividade imobiliria se devem, em grande medida, a
atuao do governo federal em dois mbitos, segundo Royer (2009). O
primeiro se refere melhoria do ambiente regulatrio, que significou maior
segurana jurdica para incorporadores, construtores e investidores como j
ressaltei.

O segundo est circunscrito melhoria do crdito para pessoa fsica a partir da

reduo das taxas de juros, do aumento dos prazos de pagamento (at trinta
anos) e da diminuio nos valores de entrada (necessidade de menor poupana
prvia) alm da ampliao da quota de financiamento de imveis (para
imveis usados, por exemplo, de 70% do valor total do imvel passvel de ser
financiado passou-se para 90%). Alm dessas medidas especficas, Royer
(2009) destaca que essas melhorias no crdito tambm se devem queda da
taxa referencial de juros da economia, reforando a repercusso do contexto
macroeconmico do pas na situao do financiamento habitacional.

Uma outra questo importante apontada na Poltica Nacional de Habitao era

a reviso da carga tributria incidente na cadeia produtiva da construo civil.
Atendendo, portanto, s diretrizes de ampliao e de diversificao de recursos
ao mercado, de segurana jurdica e de desonerao de impostos, em 2006, foi
anunciado um pacote de medidas para estimular o setor da construo civil.

A principal delas foi a flexibilizao do uso da TR (Taxa Referencial) que

permitiu, com a Lei n 11.734, do mesmo ano, a utilizao de taxas de juros
prefixadas no SFH nos financiamentos imobilirios que, praticamente,
corresponde determinao de parcelas com valores fixos ou decrescentes.
Alm disso, ampliou-se o volume de crdito ofertado s incorporadoras pela
Caixa Econmica Federal e aumentou-se a porcentagem do financiamento do
custo total da obra (anteriormente, em geral, os bancos financiavam at 50%,
passando agora, para at 85%). Esse mesmo pacote incluiu novos insumos da
construo civil na lista de desonerao de impostos.

Resumidamente, ao longo do perodo entre 2004 e 2006, as medidas

regulatrias que estimularam diretamente a produo de habitao via mercado

apenas um nico ano, alcanou-se toda a produo de 1995 a 2002, sendo o maior nmero
anual de financiamentos do SBPE na histria do SFH (ROYER, 2009, p. 73).

91
foram: a) estmulo ao financiamento imobilirio, reduzindo os juros pagos aos
bancos sobre depsitos no utilizados para financiamento dentro do SFH e
exigindo que, no mnimo, 65% dos depsitos em contas de poupana sejam
utilizados para esse fim; b) simplificao e intensificao da aplicao das leis
de reintegrao de posse de propriedade residencial no caso de inadimplncia
(alienao fiduciria); c) diminuio do IPI (Imposto sobre Produtos
Industrializados) sobre certos insumos e materiais de construo; d) fomento
para a securitizao de recebveis imobilirios atravs da iseno de imposto de
renda sobre ganhos financeiros advindos dessa transao; e) aumento da
segurana de empreendedores atravs da disponibilizao de garantias sobre
propriedade e de compradores atravs do regime tributrio especial.

Em 2007, a habitao surgiu como uma das prioridades do ento lanado

Programa de Acelerao do Crescimento (PAC), com a previso de
investimento no setor de 106,3 bilhes de reais, no perodo entre 2007 e
2010.112 Apesar de priorizar famlias com renda mensal at cinco salrios
mnimos, R$ 50,4 bilhes (metade do total) beneficiariam a classe mdia,
conforme declarou o Ministro das Cidades, na ocasio do lanamento.113 No
entanto, a lentido na execuo do PAC como um todo, em todas as reas de
atuao previstas, influenciou diretamente a idealizao de um programa
especfico para a rea habitacional: o Pacote Habitacional Minha Casa, Minha
Vida (MCMV), lanado no incio de 2009.

Pacote habitacional Minha Casa, Minha Vida

Vida

Esse pacote formalizou o esprito j corrente, desde meados dos anos 1990,
de incentivo proviso privada de habitao, por meio das medidas
regulatrias e do aumento de recursos destinados ao financiamento
habitacional empreendidas recentemente como apontei no item anterior.
Portanto, se levarmos em considerao esse contexto recente, o MCMV no

112Cf. MORAIS, 2007.

113Cf. REBELO, 2007. Segundo essa reportagem do jornal Folha de So Paulo, do total de
verbas destinadas classe mdia, R$ 42 bilhes vm do Sistema Brasileiro de Poupana e
Emprstimos (SBPE), que usa 65% dos recursos da caderneta de poupana para emprstimos
habitacionais. Os outros R$ 8,4 bilhes so de contrapartida de pessoas fsicas.

92
pode ser encarado como uma surpresa, formulado no gabinete da ministra
da Casa Civil, Dilma Roussef, revelia de uma poltica nacional de habitao.

Como procurei mostrar at aqui, as premissas e as motivaes iniciais da

nova poltica de habitao, formulada em 2004 pelo mesmo governo Lula, j
vinham sendo deslocadas e ganhava relevo a atuao privada tanto no
Subsistema de Habitao de Interesse Social, como naquele de Habitao de
Mercado.

Ao mobilizar um conjunto de medidas de estmulo produo habitacional,

mantendo o desenvolvimento dos setores imobilirio e da construo civil, o
pacote foi apresentado como uma das principais aes do governo em reao
crise econmica internacional e tambm como uma poltica social de grande
escala. Justificado por atender esses dois imperativos econmicos e sociais
por um lado, a criao de empregos no setor da construo, e, por outro, a
proviso de moradias o MCMV vem corroborar a ampliao do mercado
para o atendimento da demanda habitacional de baixa renda.114 Segundo Fix e
Arantes (2009)115, se as classes C e D j haviam sido descobertas por quase
todas as empresas nos ltimos anos, ainda havia limites para a efetivao desse
mercado, os quais o pacote pretende, a princpio, superar por meio do apoio
decisivo dos fundos pblicos e semipblicos.

De modo bastante sucinto, o MCMV apresenta quatro modalidades de

financiamento, de acordo com uma publicao da CEF, veiculada logo aps o
lanamento do pacote:116

a) Habitao para famlias com renda de at 3 salrios mnimos: contempla a aquisio

de empreendimentos na planta, pelo fundo especialmente criado pelo pacote;

114 Sobre o MCMV, Pedro Arantes publicou uma srie de artigos no jornal online do Correio da
Cidadania, sendo um deles, em parceria com Mariana Fix aqui citado. Raquel Rolnik e Kazuo
Nakano tambm publicaram um artigo a respeito no Le Monde Diplomatique Brasil. Cf.
ARANTES; FIX, 2009; ROLNIK; NAKANO, 2009.
115 FIX, Mariana; ARANTES, Pedro Fiori. Como o governo Lula pretende resolver o

problema da habitao Alguns comentrios sobre o pacote habitacional Minha Casa, Minha
Vida. Correio da Cidadania. Disponvel em: <http://www.correiocidadania.com.br>. Acesso em:
8 out. 2009.
116 CAIXA ECONMICA FEDERAL Minha Casa, Minha Vida: cartilha. Disponvel em:

<http://www.caixa.gov.br/>. Acesso em: 30 mar. 2009.

93
b) Habitao para famlias com renda acima de 3 e at 10 salrios mnimos:
financiamento s empresas do mercado imobilirio para produo de
habitao popular, priorizando a faixa acima de 3 e at 6 salrios mnimos;

c) Operaes coletivas urbanas e rurais em parceria com associaes e cooperativas sem fins
lucrativos (cooperativas, associaes etc.): para o caso urbano, se refere ao
financiamento s famlias de baixa renda (at 3 salrios mnimos), organizadas
de forma associativa por entidades; no caso rural, financiamento s famlias de
agricultores (com renda bruta anual familiar de at R$ 7.000,00.), organizadas
de forma associativa por entidades sem fins lucrativos;

d) Crdito corporativo para infraestrutura: linha de crdito para financiamento de

infraestrutura, interna e/ou externa aos empreendimentos habitacionais, com
recursos do Tesouro Nacional, para a produo de habitao financiada pela
CEF.

Em relao s duas primeiras modalidades, que interessam aqui, elas se

diferenciam basicamente quanto ao modo de sua operacionalizao e s
caractersticas do financiamento e do empreendimento. Na modalidade que
atende as faixas at 3 salrios mnimos, esto previstas a construo de 400 mil
unidades e um aporte exclusivo de recursos da Unio de at 16 bilhes de reais
de um total de recursos da Unio, destinados ao pacote, calculado em 34
bilhes.117 Nesse caso, aps a alocao de recursos por rea do territrio
nacional feita pela Unio, estados e prefeituras realizam cadastro e seleo da
demanda. Paralelamente, construtoras apresentam projetos CEF, podendo
estabelecer ou no parcerias com estados, municpios, cooperativas e
movimentos sociais. Portanto, o beneficirio precisa se dirigir prefeitura,
estado ou movimento social, para se cadastrar. Posteriormente, a CEF procede
anlise dos projetos, contrata a operao, acompanha a execuo da obra
pela construtora, libera recursos conforme cronograma e, concludo o
empreendimento, realiza a sua comercializao. A assinatura do contrato
ocorre somente na entrega do empreendimento e somente a partir da se inicia

117 Segundo Arantes e Fix (2009), o volume de subsdios que mobiliza, 34 bilhes de reais (o
equivalente a trs anos de Bolsa-Famlia), para atender a populao de 0 a 10 salrios mnimos
de rendimento familiar, , de fato, indito na histria do pas nem mesmo o antigo BNH
dirigiu tantos recursos baixa renda em uma nica operao.

94
o processo de pagamento das prestaes. Em relao ao financiamento,
nessa modalidade que se concentram os subsdios, que podem ser entre 60% a
90% do valor do imvel (com valores entre 41 e 52 mil reais por unidade,
dependendo do tipo de municpio), e a prestao a ser paga pelo beneficirio
se restringe a 10% da renda durante um prazo de dez anos, sendo o valor
mnimo da prestao, R$50,00/ms. Os empreendimentos precisam seguir as
duas tipologias pr-definidas pela CEF, quais sejam: casa trrea (com 35 m2)
ou apartamento (42 m2). Para Arantes e Fix (2009) essa modalidade se d por
oferta privada ao poder pblico, o que significa que a construtora define o
terreno e o projeto, aprova junto aos rgos competentes e vende
integralmente o que produzir para a Caixa Econmica Federal.

Na modalidade at 10 salrios mnimos, na qual esto previstas a construo

de 600 mil unidades, os recursos so provenientes da Unio e do FGTS e
alocados por rea do territrio nacional. As construtoras apresentam projetos
de empreendimentos s superintendncias regionais da CEF que, por sua vez,
realiza pr-anlise, autoriza o lanamento e comercializao e, aps concluso
da anlise e comprovao da comercializao mnima exigida, assina o contrato
de financiamento produo. Durante a obra, a CEF financia o muturio
pessoa fsica e o montante abatido da dvida da construtora num modelo
bastante semelhante ao programa Carta de Crdito Associativo. O beneficirio,
portanto, aps o lanamento do empreendimento, procura diretamente a
construtora para aquisio do imvel ou as agncias da CEF para obter um
financiamento dentro do Carta de Crdito Individual, sob as novas instrues
do MCMV h ainda a possibilidade de oferta nos Feires de Imveis da
CAIXA, j implementados anteriormente.

Por isso mesmo, o pacote utiliza da estrutura de financiamento j delineada no

programa Carta de Crdito, em ambas as modalidades, Individual e
Associativo, com diminuio dos juros nominais, alargamento do montante de
financiamento (at 100% do valor total do imvel) e extenso at 30 anos para
o prazo de pagamento. Alm disso, para a faixa entre 3 e 6 salrios mnimos,
h uma inovao quanto concesso de subsdio, que varia entre R$2.000,00 e
23.000,00, dependendo da faixa de renda e da localizao do imvel. Nessa

95
faixa, pode haver comprometimento de at 20% da renda para pagamento da
prestao, sendo que os juros nominais so de 5% a.a. (+TR) para a faixa at 5
SM e de 6% a.a. (+TR) entre 5 e 6 SM. Entre 6 e 10 SM, os juros so de 8,16%
a.a. (+TR). O valor mximo do imvel a ser financiado de R$ 80.000,00 a
130.000,00, dependendo da sua localizao.

O Fundo Garantidor tambm foi outra novidade do modelo MCMV, que d

cobertura em caso de perda de capacidade de pagamento, proporcional renda
familiar para Arantes e Fix (2009), ele serve como uma espcie de colcho
pblico no caso de inadimplncia dos nossos muturios subprime.118 Em
relao ao empreendimento, no h uma especificao padro das tipologias,
apenas recomendaes construtivas e arquitetnicas a serem seguidas.

A prioridade s empresas construtoras se revela tanto na operacionalizao do

pacote, como no volume de recursos destinados. Segundo Arantes e Fix
(2009), 97% do subsdio pblico disponibilizado, com recursos da Unio e do
FGTS, so destinados oferta e produo direta por construtoras privadas, e
apenas 3% a entidades sem fins lucrativos (como cooperativas e movimentos
sociais). Para esses autores, a morosidade na atuao do poder pblico (nas
suas variantes municipais, estaduais e federais) e a baixa capacidade de
produo das entidades sem fins lucrativos seriam as justificativas para a
aposta na iniciativa privada como agente motora do processo.

Rolnik e Nakano (2009) chegam a afirmar de que a inteno no

implementar uma poltica habitacional de fato. Antes porm, preciso
perguntar qual o pressuposto da prpria poltica, porque ele pode ser contrrio
ao contedo universalizante de uma concepo normativa de poltica pblica e
corresponder lgica seletiva dos mercados119, seguindo o contexto mais
amplo, nacional e internacional, que privilegia a tica privada e financeira tanto
na economia como na poltica. Chego aqui, ao fim, pelo menos at o presente
momento, do percurso da poltica habitacional brasileira para discorrer sobre
um processo que ocorria em paralelo, a financeirizao do setor imobilirio, e

118 Os autores fazem uma aluso faixa de renda que sucumbiu recentemente no esquema do

mercado imobilirio norte-americano.

119 Expresso de Royer (2009).

96
que tambm potencializou recentemente a atuao das empresas construtoras
e incorporadoras na produo de moradias.

97
As etapas de aproximao entre capital financeiro e mercado imobilirio

O vnculo entre o processo imobilirio e o capital financeiro apresentado por

alguns autores como Paiva (2007)120, por exemplo como condutor
endgeno de instabilidade econmica, tendo em vista a crescente interao
entre as estruturas de financiamento, processos especulativos e as flutuaes
nos nveis de investimento. A relao entre essas duas fraes do capital, que
no nova na histria do capitalismo, assume contemporaneamente uma
dimenso fundamental para compreender a lgica dos processos imobilirios,
seus movimentos de expanso e, consequentemente, da produo da cidade.
Para Paiva (2007), nesse sentido, a cidade torna-se cada vez mais um produto
eminente da necessidade especulativa do capital imobilirio no seu processo de
valorizao.

Nessa tendncia, a reproduo do espao urbano da metrpole revela o

momento em que o capital financeiro se realiza tambm por meio da produo
de um novo espao, sob a forma de produto imobilirio, de acordo com a
hiptese de Ana Fani Carlos (2009)121, elaborada a partir do estudo sobre a
produo de edifcios comerciais e de servios na cidade de So Paulo. Para a
autora, h a preponderncia do capital financeiro, em relao ao capital
industrial, que produz o espao como mercadoria e como condio de sua
realizao, tornando esse mesmo espao como um espao produtivo. 122

120 PAIVA, Cludio Csar de. A dispora do capital imobilirio, sua dinmica de valorizao e a cidade

no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo. Tese (Doutorado em

Desenvolvimento Econmico) Instituto de Economia, Universidade Estadual de Campinas,
Campinas, 2007.
Em sua tese de doutorado, defendida na economia, Paiva (2007) analisa a estreita imbricao
entre o capital financeiro e o capital imobilirio. O autor ressalta que no se trata de uma
relao recente entre essas duas fraes do capital, mas de uma relao que adquire
contornos diferenciados no capitalismo contemporneo, onde o padro de acumulao est
baseado predominantemente na financeirizao. Em especial, analisa a relao entre ciclos
imobilirios e bolhas especulativas e destaca a experincia japonesa no incio da dcada de
1990 (PAIVA, 2007, p. xi).
121 CARLOS, Ana Fani Alessandri. A metrpole de So Paulo no contexto da urbanizao

contempornea. Estudos Avanados, v. 23, n. 66, pp. 303-314, 2009.

122 Nas palavras da autora: Isso quer dizer que essa centralizao financeira vai apontar um

fenmeno importante: o capital financeiro se realiza hoje por meio da produo do espao
como exigncia da acumulao continuada do capital, sob novas modalidades articuladas ao
plano do mundial, constituindo em So Paulo um eixo financeiro empresarial que se estende

98
No contexto dos pases centrais do neoliberalismo, a proliferao de novos
instrumentos financeiros e o processo de desregulamentao dos mercados,
desde a crise da dcada de 1970, resultou na transformao das estruturas
produtivas do setor financeiro e imobilirio. Ainda segundo Paiva (2007), foi
transposta uma das ltimas barreiras que tornavam o setor imobilirio pouco
atrativo para os investidores financeiros, tendo em vista o longo prazo de
maturao e a baixa liquidez dos negcios imobilirios.

Dentre os novos instrumentos, o autor destaca o processo de securitizao123

dos empreendimentos imobilirios que, ao proporcionar o aumento da liquidez
por meio da divisibilidade do investimento em ttulos, possibilitou a entrada
tanto de pequenos investidores individuais como de grandes conglomerados
financeiros. De acordo com Botelho (2007), a securitizao amplia as
possibilidades de captao de recursos e de acesso ao financiamento aos
originadores desses crditos (as empresas que produzem os ativos a serem
securitizados, como as incorporadoras, os construtores etc.), dando acesso
direto ao mercado de capitais. Por isso, a securitizao tem assumido
importante papel de recapitalizao do setor imobilirio em diversos pases.124

Alm da securitizao, que substituiu o emprstimo convencional (via sistema

bancrio) pela emisso de ttulos pblicos comercializveis, Botelho (2007)125
destaca o surgimento de novos agentes financeiros (como, por exemplo, os
fundos de penso, os fundos de investimento, as seguradoras e os fundos
ligados s grandes corporaes), que possibilitaram uma desintermediao
bancria nas operaes de financiamento.

desde o centro da metrpole em direo ao sudoeste, ocupando reas antigas de

industrializao (CARLOS, 2009, p. 305).
123 Conceitualmente, o processo de securitizao proporcionou que um ativo imobilizado e

de baixa liquidez se tornasse mais lquido e negocivel para os investidores ao se transacionar

os direitos de propriedade e de apropriao dos rendimentos do ativo (PAIVA, 2007, p. 81).
124 PAIVA, 2007, p. 81.
125 BOTELHO, Adriano. O urbano em fragmentos: a produo do espao e da moradia pelas

prticas do setor imobilirio. So Paulo: Annablume; Fapesp, 2007.

Assim como Fix (2007), Botelho (2007) flagra um momento anterior quele da abertura de
capital das empresas construtoras e de incorporadoras. J nesse momento, Botelho (2007)
aponta a transferncia para o mercado de grande parte da responsabilidade da proviso e do
financiamento habitacional o que, de certa maneira, refora um dos argumentos aqui
tratados.

99
A repercusso desse processo nos pases ditos emergentes, como o caso
do Brasil, ocorreu sob a lgica da industrializao da periferia e sob a
cabine de comando do capitalismo contemporneo (ou seja, a esfera
financeira), como denomina Leda Paulani (2008).126 O vnculo entre produo
e capital fictcio se faz necessrio, inclusive para a manuteno e ampliao da
esfera financeira. Segundo Paulani (2008):

ainda que parcela considervel e crescente das transaes financeiras

no tenha nenhuma contrapartida no nvel real da economia, a esfera
financeira alimenta-se da riqueza criada pelo investimento na produo e
pela mobilizao de nova fora de trabalho.127

No entanto, esse processo ocorreu aqui sem os lastros produtivos e financeiros

que, h certo tempo, davam base para a legitimao dessa cabine de comando
nos pases ricos. No caso do setor imobilirio e da construo civil, a
aproximao do capital financeiro enfrentou dificuldades num primeiro
momento, para ento se efetivar quase doze anos depois de iniciado o
processo.

A aproximao truncada entre capital financeiro e setor imobilirio no

Brasil:
Brasil: primeira etapa (1993 a 2004)

Como j citado no histrico da poltica habitacional, em 1997, no Brasil,

criado o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI). Para Castro (1999), as bases do
SFI so a extenso da alienao fiduciria128 aos imveis urbanos e a
flexibilizao de contratos acertados entre as partes, oferecendo maior garantia
ao investidor e sustentabilidade financeira s operaes contratadas.129 Nesse
sistema, toda a regulao (prazos de financiamento, taxa de juros etc.) ocorre
nos contratos estabelecidos entre os agentes fiducirio e fiduciante, sem a
interferncia do Estado.

126 PAULANI, Leda. Brasil delivery: servido financeira e estado de emergncia econmico. So
Paulo: Boitempo, 2008.
127 PAULANI, 2008. p. 87.
128 De acordo com Azevedo (2007), na alienao fiduciria (disposta na Lei no 9.514, de 1997),

o muturio somente se torna proprietrio do imvel quando quita seu financiamento, o que
possibilita a retomada do imvel pelo financiador, em caso de inadimplncia. Dessa forma,
essa lei trouxe mais segurana aos bancos na concesso de financiamentos. Cf. IBGE, 2006.
129 CASTRO, 1999. p. 125.

100
O SFI abre novas possibilidades de captao de recursos no mercado
imobilirio brasileiro. Um novo veculo legal se refere Companhia
Securitizadora de Crditos Imobilirios, uma sociedade com propsito de fazer
a securitizao dos recebveis imobilirios atravs da emisso de Certificados
de Recebveis Imobilirios (CRIs), que funcionam como uma espcie de ttulos
imobilirios.130

Para os empresrios do setor, os CRIs vm cumprir um importante papel para

atenuar a condio desigual existente nas atividades imobilirias, em que o
comprador paga a mercadoria em um longo perodo, enquanto a
incorporadora/construtora depende de grande volume de capital em apenas
trs anos de construo. Dessa forma, na medida em que transfere o
comprador (leia-se a dvida) para outro agente financeiro, encurta-se o
perodo de retorno de capital empresa.131

Junto com os CRIs, um outro mecanismo, os Fundos de Investimentos

Imobilirios (FIIs) - que j havia sido criado antes mesmo do SFI -, tambm
possibilitou a transformao de bens imveis em ttulos mobilirios, passveis
de serem comercializados na Bolsa de Valores. Os FIIs132 foram criados em
1993 e constituram uma nova forma de reunir recursos para investimentos

130 Os CRIs se referem a um ttulo de crdito nominativo, de livre negociao, lastreado em

crditos imobilirios equivalente a debnture, que pode ser colocado no mercado por meio
de uma emisso pblica ou privada. So diversos agentes que participam da emisso de um
CRI: inicia-se com o originador do imvel que recebe os crditos daquele que adquiriu o
imvel (adquirente), via um gestor da carteira, adquirindo uma dvida com este ltimo. O
originador transfere esses crditos para uma Sociedade de Propsito Especfico (SPE) que
transforma esses crditos em ttulos (criadas exclusivamente para tal fim) e os vendem para
um colocador que, por sua vez, distribui esses ttulos entre os investidores. A cada venda de
crdito ou de ttulos, h o retorno de recursos financeiros para aqueles que os geraram. O
gestor da carteira repassa para os investidores os recursos pagos pelos adquirentes, fechando
o ciclo. Nesse sistema, os riscos so minimizados para os investidores atravs da criao de
elementos de controle independentes, como o agente fiducirio (que verifica o fluxo de
recursos do gestor da carteira para os investidores) e agncias de rating, que analisam os riscos
da carteira de recebveis. At 2005, 50% dos CRIs se referiam a imveis residenciais
(BOTELHO, 2007).
131 De acordo com diretor de uma grande incorporadora brasileira, em Volochko (2007).
132 Ainda de acordo com Botelho (2007), os FIIs funcionam da seguinte forma: ao vender

unidades de um edifcio, a incorporadora ou construtora securitiza as dvidas dos adquirentes,

por meio de uma SPE. Essas dvidas so transformadas em crditos ou ttulos, que passam a
ser vendidos no mercado. Os investidores compram esses ttulos e recebem os juros e
amortizaes das dvidas diretamente dos adquirentes. O capital gerado com a venda desses
ttulos no mercado repassado para a incorporadora que, por sua vez, utiliza esse capital para
financiar os adquirentes fechando-se o ciclo. Para Fix (2007), os CRIs e debntures so
papis considerados mais complexos que os FIIs.

101
imobilirios sem fragmentar a propriedade do imvel, segundo Fix (2007).
Mais do que isso, para Botelho (2007), tratava-se de uma espcie de
desabsolutizao da propriedade imobiliria, pois a propriedade imobiliria
absoluta substituda por uma propriedade parcelar de um bem imobilirio,
que d direito extrao de uma renda e de juros sobre a propriedade, mas no
sobre o ativo em si. Ou melhor, trata-se da propriedade do direito de extrair, a
partir de um emprstimo, os juros do capital adiantado, alm da renda do
imvel.

Na sua primeira fase, de acordo com a periodizao feita por Botelho (2007),
os FIIs foram encarados como uma forma de reduo de encargos e no como
recursos para a produo imobiliria, na medida em que a legislao previa a
liberao no pagamento de Imposto de Renda sobre o patrimnio
securitizado. Por isso, algumas empresas transformaram seus patrimnios em
fundos imobilirios. Na segunda fase, os fundos de penso transformam seus
imveis em FIIs, na perspectiva de se diminuir a participao dos ativos
imobilirios no seu patrimnio total, tendo em vista as restries legais quanto
deteno de imveis em seus ativos. Na terceira e ltima fase, aps o Banco
Central determinar a equiparao dos FIIs aquisio de imveis, em 1999, os
fundos de penso saem e entram os investidores de varejo no mercado de
capitais (pequenos investidores). At 2005, os projetos de FIIs se referiram a
empreendimentos de alto-padro sejam eles comerciais (shoppings, escritrios
etc.) ou residenciais.

Tanto para Botelho (2007) como para Fix (2007), os FIIs encontraram
obstculos, peculiarmente brasileiros, que impediram seu avano. Entre esses
obstculos, os autores destacam: a alta taxa de juros (que atrairiam os
investidores para outros setores); a baixa valorizao dos FIIs (diante do
desinteresse dos grandes bancos e da desconfiana do investidor de varejo
nesse mercado); a poltica restritiva do governo em relao aos fundos de
penso; e o fato de que, no Brasil, o FII corresponde a um nico
empreendimento e no a um conjunto deles (como ocorre nos Estados
Unidos), aumentando o risco da operao.

102
Como pano de fundo, esse baixo crescimento dos instrumentos de
securitizao (como os FIIs e os CRIs) estaria relacionado a um fator estrutural
da economia brasileira, ou seja, a sua baixa capacidade de poupana. Haveria,
assim, uma disputa intracapitalista pela poupana interna entre, de um lado, o
Estado e o sistema financeiro; e, de outro, o setor imobilirio.133 At o incio
dos anos 2000, o setor imobilirio perdera essa disputa, com a sada dos
fundos de penso fato que, para Fix (2007), evidenciou a financeirizao
truncada ocorrida no setor, fazendo com que a ligao entre o mercado
financeiro e o imobilirio fosse limitada.

De qualquer modo, como destaca Castro (1999), o governo de Fernando

Henrique Cardoso (1995-2002) criou condies para um novo desenho do
sistema de financiamento imobilirio, por meio da criao de um mercado
secundrio baseado em garantias hipotecrias. Tambm colaboraram para esse
quadro de mudanas no setor imobilirio o declnio dos juros, o aumento da
disponibilidade de financiamento para produtor e comprador o que gerou o
aumento substancial nas ofertas ou o boom imobilirio, como citado
anteriormente.134

A aproximao efetiva entre capital financeiro e setor imobilirio no

Brasil: segunda etapa (2005 a 2010)

Dentro desse novo sistema de financiamento imobilirio, outras legislaes

vieram colaborar para o processo de financeirizao. Como apresentado
anteriormente, as chamadas leis do Incontroverso ou do Patrimnio de
Afetao e das Sociedades de propsito especfico135 significavam uma
estratgia financeira (dos bancos e agentes financiadores) tanto para garantir a

133 Cf. BOTELHO, 2007.

134 Cf. VOLOCHKO, 2007.
135 Vale a pena repetir aqui que essas legislaes exigem uma contabilidade separada de cada

empreendimento, ou mesmo a abertura de uma empresa especfica para gerir a contabilidade

de cada um, inviabilizando a transferncia de capital entre empreendimentos. Expressam,
portanto, um mecanismo de proteo aos financiamentos concedidos pelo capital financeiro,
diante da livre ao dos capitais de origem imobiliria, anteriormente praticada no mercado
brasileiro. O caso da falncia da empresa ENCOL, no final da dcada de 1990, foi
emblemtico nesse sentido, expressando a debilidade e o alto risco desse tipo de operao. Cf.
VOLOCHKO, 2007.

103
realizao da rentabilidade do capital emprestado (e a diminuio dos riscos),
como para pressionar o setor financeirizao, atravs da necessidade
crescente de adoo de instrumentos de captao externa de recursos para a
incorporao e construo imobiliria.

Isso porque, de acordo com Volochko (2007)136, antes dessas legislaes, as

empresas estabeleciam dinmicas de transferncias de recursos entre
empreendimentos diversificados, no sentido de transferir os aportes de um
empreendimento, que apresentava dificuldades financeiras, para outro. A sada
encontrada pelos grandes grupos imobilirios, a partir de 2005, diante das
restries impostas por essas leis, foi aumentar sua base financeira, no s por
meio dos instrumentos de securitizao (sobretudo debntures e FIIs), mas
tambm pela distribuio primria de aes representativas de seu patrimnio
a serem negociadas pelo mercado secundrio (balco) na Bovespa conhecida
como oferta pblica de aes (OPA) ou pela sua sigla em ingls IPO (Initial
Public Offering), ou seja, abertura de capital na bolsa de valores.

Segundo Volochko (2007), o fato de o FII deixar de ser um instrumento

atrativo depois da intensificao dos IPOs, ocorrida a partir de 2006 (como
mostra o Quadro 4, no Captulo 2), indicam a rpida obsolescncia dos
mecanismos anteriores. Vale destacar que ambos os instrumentos suprem a
mesma finalidade de captao de recursos pela empresa, embora o FII tenha
um custo maior e apresente um engessamento na operao.

A abertura de capital proporciona uma rpida alavancagem financeira das

empresas. Na construo civil brasileira, era tradicional a presena majoritria
das empresas de dono, que muitas vezes fechavam com a morte do seu
fundador ou com a interrupo da atuao dos seus herdeiros. Nesse novo
contexto, tendo em vista a necessidade crescente de aumento da estrutura de
capital das empresas, o IPO foi uma sada encontrada tanto pelos empresrios
tradicionais, como pelos novos (se assim posso dizer para aqueles estreantes
no ramo imobilirio), que alterou suas composies acionrias. A fala de um
deles explicita essa vantagem do IPO diante dos crditos bancrios: melhor

136VOLOCHKO, Danilo. A produo do espao urbano e as estratgias reprodutivas do capital:

negcios imobilirios e financeiros em So Paulo. So Paulo: Labur Edies, 2007.

104
ter scio do que adquirir dvida nos bancos.137 Em todo caso, importante
destacar que, em muitas das empresas do setor imobilirio que abriram seu
capital, o dono original se mantm com um pouco mais da metade do
conjunto das aes disponibilizadas no mercado, permanecendo assim o
controle dele sobre a empresa como detalharei no captulo seguinte.

J os investidores nacionais e estrangeiros no s compram as aes dessas

empresas, mas, sobretudo, compram a perspectiva de crescimento imobilirio
e de valorizao das aes de base imobiliria. Segundo o depoimento de um
empresrio, os investidores financeiros tm em vista o crescimento explosivo
do mercado imobilirio, o aumento da demanda e, consequentemente, o
aumento dos preos: eles esto comprando uma histria de crescimento tanto
de mercado quanto de preo.138

A Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC), realizada pelo IBGE em

2006, um dos fatores que pode estar relacionado ao crescimento mais
acelerado das grandes empresas de construo nos ltimos anos foi justamente
a oferta pblica de aes. Ela proporcionou recursos para investimento em
novos empreendimentos e tambm para aquisio de outras empresas
menores, localizadas em outros estados ou especializadas em nichos de
mercado.139

A aproximao entre mercado financeiro e setor imobilirio, portanto, se

potencializou com a abertura de capital de empresas construtoras e
incorporadoras na Bolsa de Valores. Com isso, cristalizou-se o processo de
financeirizao do imobilirio, como denomina Botelho (2007), ou de
incorporao da financeirizao, segundo o trocadilho de Volochko (2007),
que vinha sendo esboado nas dcadas anteriores. Isso significa que se
superaram os entraves ou o truncamento (como se refere Fix, 2007) impostos
financeirizao desse setor?

137 De acordo com diretor de uma grande incorporadora brasileira, em Volochko (2007).
138 De acordo com diretor de uma grande incorporadora brasileira, em Volochko (2007).
139 Cf. IBGE, 2006.

105
 CAPTULO 2
Empresas construtoras e capital financeiro:
financeiro:
constituio da habitao social de mercado

107
O crescimento das grandes empresas e as dinmicas imobilirias
imobilirias

O conjunto de mecanismos regulatrios, financeiros e institucionais,

apresentado no captulo anterior, preparou o terreno para o crescimento
exponencial e a consolidao do mercado imobilirio residencial, a partir de
2006, no Brasil. Embora j se anunciasse um processo de crescimento e de
concentrao de capital nas grandes empresas do setor da construo civil, a
injeo bilionria de recursos financeiros, advinda dos IPOs, e o aparato
institucional criado pelo Estado foram fundamentais para que a atuao dessas
empresas se potencializasse e repercutisse num aumento considervel da oferta
de imveis residenciais.

Procurarei, no presente captulo, apresentar as etapas e as caractersticas desse

processo, bem como seus resultados nas dinmicas imobilirias
(principalmente da Regio Metropolitana de So Paulo, RMSP) e na
configurao da produo dessas empresas construtoras e incorporadoras
financeirizadas. Para tanto, inicialmente, recorri a duas fontes de dados sobre a
atuao das empresas incorporadoras e construtoras hoje no Brasil, que, apesar
de apresentarem enfoques absolutamente diferentes, fornecem importantes
pistas para um mapeamento das dinmicas da construo civil e do setor
imobilirio.

A primeira delas a Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC),

realizada pelo IBGE, que cobre todo o territrio nacional. A outra se refere
aos dados coletados pela Embraesp apenas para a RMSP e ambas j foram
citadas na Introduo desta tese. Apesar dessa limitao na abrangncia
geogrfica dessa ltima fonte, que impede a comparao com as demais
cidades brasileiras, o mercado imobilirio na RMSP ganha centralidade no
Brasil, diante do volume de sua produo e de suas tendncias mercadolgicas,
que acabam por influenciar as demais regies.140 Ademais, de So Paulo que

140Segundo depoimento de um diretor de uma grande empresa incorporadora e construtora,

coletado por Volochko (2007), o mercado de So Paulo equivale ao mercado do Rio de
Janeiro somado ao da regio nordeste inteira. Alm de concentrar grande parte da produo
imobiliria brasileira, So Paulo se constitui como o centro da rede do capital financeiro no

109
sai a maioria das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto que
vo atuar em outros estados como tratarei neste captulo.

Em ambas as fontes, trata-se da produo formal de moradias e, dentro do

contexto brasileiro, h que se considerar o alto ndice de informalidade
presente na dinmica econmica, sobretudo na construo civil.141 No entanto,
no me aprofundarei nesse aspecto, diante do recorte analtico e emprico da
minha pesquisa.

O crescimento da grande empresa

empresa do setor da construo civil

A importante anlise que Farah (1996) fez sobre a construo civil, em

especial, o subsetor de edificaes da construo habitacional, para a dcada de
1980, se baseou nos dados dos Censos Econmicos, dos quais derivaram a
PAIC. No intuito de se traar um histrico do crescimento do setor a partir
desses dados quantitativos, encontrei nmeros que precisaram ser ponderados,
na medida em que no foram evidenciados os critrios que definiram os
universos estatsticos das amostras analisadas reforando-se a dificuldade de
se trabalhar com dados quantitativos, e que tambm so socialmente
construdos, j destacada na descrio do mtodo desta pesquisa.

Como, por exemplo, nos dados referentes ao nmero total de empresas no

setor da construo civil e quantidade de pessoal ocupado, h uma diferena
bastante significativa entre os dados apresentados por Farah (1996), referentes
ao perodo entre 1980-85, e aqueles da PAIC, de 2002 a 2006. Isso porque os
dados da dcada de 1980 no especificam o critrio de definio da amostra
das empresas, o que prejudica a comparao com os anos subsequentes. A

pas. Sobre o vnculo entre mercado imobilirio e capital financeiro em So Paulo, h os livros
de Mariana Fix e de Joo Sette Whitaker Ferreira. Cf. FIX, 2007; FERREIRA, 2007.
141 Segundo dados da Pesquisa Economia Informal Urbana do IBGE (2003), citados no Plano

Nacional de Habitao (VIA PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA,

2007), a informalidade maioria no setor, apresentando um total estimado de 170 mil
empresas de porte inferior s formais e com um rendimento mdio anual de R$ 28,3 mil,
totalizando um faturamento anual de R$ 4,8 bilhes contra 119 mil construtoras registradas
pela PAIC (2003), responsveis por um faturamento anual de R$ 83 bilhes. Essas empresas
informais, em geral, no tm CNPJ e no contribuem para a seguridade social, mas foram
responsveis por 37% do total de postos de trabalho sem carteira assinada. Cf. VIA
PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007.

110
partir de 2002, a PAIC abrangeu todo o universo das empresas de construo,
inclusive aquelas com menos de cinco pessoas ocupadas entre 1996 e 2001, a
pesquisa investigava apenas as empresas no setor com 40 ou mais pessoas
ocupadas. O quadro abaixo sistematiza esses nmeros.

Quadro 3: Nmero total de empresas e pessoal ocupado na construo civil (1980-2006).

1980 1985 2002 2003 2004 2005 2006

Nmero
total de 13.385 13.388 122.982 119.001 109.499 106.504 109.144
empresas
Pessoal
1.121.368 865.915 1.476.141 1.484.693 1.614.510 1.584.386 1.555.625
ocupado
Fonte: Elaborao da autora a partir de dados de Farah (1996) e do IBGE (2006).

Com mais preciso, tendo em vista o mesmo universo estatstico adotado,

podem ser analisados os dados da PAIC referente ao perodo entre 2002 e
2006, perodo de especial interesse para a anlise aqui apresentada. Nesse
perodo, como mostrou o Quadro 3, o nmero de empresas diminuiu
aproximadamente 11%, ao passo que o nmero de pessoal ocupado aumentou
cerca de 5,4% nmeros que indicam a tendncia de crescimento no setor da
construo civil e, ao mesmo tempo, a tendncia de concentrao num
nmero mais reduzido de empresas.

Para completar, segundo dados da pesquisa mensal realizada pelo Sindicato da

Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo (SindusCon) e pela
Fundao Getlio Vargas (FGV), em fevereiro de 2010, eram 2,558 milhes de
trabalhadores com carteira assinada no setor da construo civil quase um
milho de trabalhadores a mais do que em 2006. Apesar de no se tratarem da
mesma fonte, esses nmeros revelam o forte crescimento do setor nos ltimos
cinco anos.142

Observando-se tambm o percentual de empresas de acordo com a faixa de

pessoal ocupado (ver Grfico 4), possvel notar uma pequena diminuio do
nmero de empresas entre 0 e 4 de pessoal ocupado (de 75,5 para 72,5%) e um
ligeiro aumento de empresas entre 5 e 29 (de 18,5 a 20%) e daquelas com 30

142 Cf. SINDUSCON, 2010.

111
ou mais de pessoal ocupado (de 5,5 a 7%). Ao mesmo tempo, esse grfico se
inverte quando se observa a quantidade de pessoal ocupado por faixas de
empresas (ver Grfico 5): as empresas com 30 ou mais de pessoal ocupado
empregam aproximadamente 67% do pessoal do setor; enquanto que as
empresas com at 4 pessoas ocupadas, empregam 16%.

Grfico 4: Percentual de empresas de construo, de acordo com faixa de pessoal ocupado.

Percentual de empresas de acordo com faixa de pessoal ocupado

80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15 Empresas entre 0 e 4 de PO

10 Empresas entre 5 e 29 de PO
5 Empresas com 30 ou mais de PO
0
2002 2003 2004 2005 2006

Grfico 5: Percentual de pessoal ocupado nas empresas de construo.

70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
Empresas entre 0 e 4 de PO
15
Empresas entre 5 e 29 de PO
10
Empresas com 30 ou m ais de PO
5
0
2002 2003 2004 2005 2006

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do IBGE (2006).

Esses nmeros apontam para outra tendncia recente na construo civil, que
ocorre paralelamente ao processo de terceirizao e de subcontratao, que o

112
aumento da importncia das grandes empresas143 no segmento da
construo nos ltimos dez anos como demonstrou a PAIC de 2006.

Nos anos de 1996, 2000 e 2006, mesmo representando uma mdia de

participao de 18,3% no nmero total de empresas do setor, as grandes foram
responsveis por mais da metade do valor total das construes executadas
(mdia anual de 66%) e por mais da metade do total de pessoal ocupado
(61,5%). No entanto, apesar da mdia se manter alta, a participao das
grandes empresas no valor total das construes executadas diminuiu 7%
nesse intervalo de dez anos: em 1996 eram responsveis por 71,1%, passando
a responder por 64,0%, em 2006. Segundo anlise da PAIC, mais uma vez,
esse movimento poderia estar relacionado ao processo de terceirizao por que
passou o setor da construo civil. Alm disso, outro fator importante foi a
queda do investimento pblico nesse setor entre 1996 e 2006, cuja demanda s
empresas de construo era atendida primordialmente pela grande empresa.144

A tendncia de crescimento das grandes empresas de construo pode ser

percebida mais claramente se olharmos para o perodo entre 2005 e 2006,
quando o valor nominal das obras e/ou servios executados pelas empresas
com cinco ou mais pessoas ocupadas aumentou 18,5% descontados os
efeitos inflacionrios, houve crescimento real de 12,3%. Desse conjunto, as
grandes empresas apresentaram aumento de 24,7%, sendo que o subgrupo
com 250 a 999 pessoas ocupadas avanou 20,2%, e aquele de 1.000 ou mais
pessoas ocupadas cresceu 30,1%.

Somente na modalidade Edificaes Residenciais, entre 2005 e 2006, dentre

o total das obras e/ou servios executados, houve o incremento de 12,1%
aspecto que contribuiu sobremaneira para o crescimento do setor da
construo, como um todo, ocorrido em 2006, como destaca a PAIC (2006).

A partir dos dados apresentados acima, possvel identificar duas tendncias

complementares. A primeira se refere ao aumento no nmero de empresas

143 A grande empresa de construo corresponde unidade de produo cujo total de

pessoal ocupado igual ou maior a 250 pessoas, como classifica o IBGE de acordo com as
recomendaes da Comisso das Comunidades Europias (IBGE, 2006).
144 Cf. IBGE, 2006.

113
criadas nos ltimos trinta anos, advindo do processo de terceirizao e de
subcontratao presente na construo civil. A segunda est relacionada ao
processo de crescimento da participao das grandes empresas, tanto em
termos de gerao de emprego como em representatividade no conjunto das
obras produzidas no perodo. Esse ltimo processo j se mostrava bastante
acentuado a partir de 2005 e desde ento, a partir dos dados empricos da
minha pesquisa, suponho que ele deva ter aumentado ainda mais.

A dinmica imobiliria na RMSP: ciclos

ciclos de produo entre 1985 e 2008

Esse incremento na produo de edificaes residenciais ocorrido em 2006 se

potencializou em 2007 ano que se notabilizou pelo aumento considervel no
nmero de unidades residenciais lanadas pelo mercado imobilirio. Apesar de
no haver dados mais atualizados da PAIC145, os dados da Embraesp (2008)
confirmam aquilo que se espalhou na mdia como um novo boom imobilirio.

Na RMSP, desde 1987, a Embraesp sistematiza dados sobre a dinmica de

incorporao residencial (empreendimentos verticais e horizontais),
abrangendo a atuao dos agentes pblicos, cooperativas e empresas privadas.
Mesmo correspondendo a atores sociais distintos na produo cidade, como
destaca Marques (2005), que operam lgicas bastante diferentes entre si, esses
dados revelam a tendncia da dinmica como um todo. Esse autor analisa tais
dados para o perodo entre 1985 e 2003, e a partir de seu artigo que discutirei
a dinmica imobiliria na RMSP, atualizando-a para o perodo posterior, entre
2004 e 2008, tendo como fonte os dados publicados no Relatrio Anual 2008,
lanado pela Embraesp.

Entre 1985 e 2003146, foram lanados 8.564 empreendimentos residenciais

(incluindo a modalidade de apart-hotis), num total de 534 mil unidades.147
Comparando-se com os dados do perodo entre 2004 e 2008, quando foram

145 A PAIC de 2008 encontra-se em fase de coleta de dados e no foi finalizada at o

momento final desta tese.

146 Vale ressaltar que, at 1987, os dados coletados se restringiam ao municpio de So Paulo.

Por essa razo, esses dois primeiros anos do perodo analisado no foram considerados nas
mdias anuais, apresentadas a seguir.
147 Cf. MARQUES, 2005.

114
lanados 2.474 empreendimentos e, respectivamente, 227 mil unidades148
possvel notar o incremento considervel na dinmica de incorporao
residencial: em apenas quatro anos foi lanado um pouco menos da metade do
que fora produzido nos dezoito anos precedentes. Alm disso, outro aspecto
revelado por esses nmeros o maior adensamento nos lanamentos: se no
primeiro perodo, a mdia era de 62 unidades por empreendimento, esse
nmero passou para 92, no segundo. O grfico a seguir ilustra esse
crescimento, em termos de nmero de unidades lanadas anualmente, durante
todo o perodo, ou seja, entre 1985 e 2008:

Grfico 6: Nmero de unidades residenciais lanadas na RMSP (1985-2008).

70000

60000

50000
Nmero de unidades

40000

30000

20000

10000

0
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados apresentados em Marques (2005) e Embraesp (2008).

Marques (2005) observa, para o perodo entre 1985 e 2003, dois ciclos de
elevao intensa dos valores lanados no perodo: o primeiro ciclo, entre 1985
e 1992, quando houve o pico acentuado em 1988 e envolveu altos preos e
reas teis maiores, em termos mdios; e o segundo, cujo conjunto envolveu
valores totais mais elevados, porm incluiu empreendimentos mais baratos e
de menor rea til, contendo maior quantidade de unidades. O Grfico 7

148 Cf. Embraesp, 2008.

115
ilustra, alm desses dois ciclos citados pelo autor, um terceiro ciclo149, como
eu poderia chamar aqui, ocorrido entre 2004 e 2008.

Esse grfico apresenta a produo imobiliria anual, em termos do valor total

lanado, representado a seguir pelas colunas, e do tamanho mdio dos
lanamentos (obtido a partir da diviso entre o nmero total de unidades
lanadas e o nmero total de empreendimentos), representado pela linha. O
Grfico 7 tambm revela a tendncia, que j ocorria no segundo ciclo, de
elevao do tamanho dos empreendimentos, sobretudo a partir de 2003
como dito anteriormente. Em 2008, alcana-se o maior nmero de unidades
por empreendimento durante todo o perodo de anlise, numa mdia de 124
unidades por lanamento.

Grfico
Grfico 7: Valor lanado e tamanho mdio dos lanamentos na RMSP (1985-2008).

25,00 140
Valor lanado (em bilhes de reais)

120
20,00

Unidade/lanamento
100

15,00
80

60
10,00

40
5,00
20

0,00 0
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008

Valor lanado (em reais de dez.2008) unidade/lanamento

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados apresentados em Marques (2005) e Embraesp (2008).

As hipteses de Marques (2005) sobre possveis explicaes para a ocorrncia

desses ciclos residem, fundamentalmente, em dois processos. O primeiro
indica a forte relao entre os momentos de maior intensidade de produo

149 Esses ciclos correspondem aos perodos em que h elevao intensa da atividade
imobiliria, de acordo com os dados da Embraesp, e no pretendo, aqui, trat-los como ciclos
de crescimento econmico o que significaria entrar num debate sobre a economia brasileira
em geral.

116
imobiliria e os perodos de instabilidade macroeconmica na economia
brasileira, confirmando a crena corrente sobre o papel do setor imobilirio
como reserva de valor. Isso porque os dois picos da produo imobiliria
coincidem respectivamente com o contexto da hiperinflao, ocorrida no
governo de Sarney (no fim dos anos 1980), e a instabilidade causada por
choques econmicos externos como, por exemplo, as crises no Mxico e na
Rssia, na segunda metade dos anos 1990.

O segundo processo se refere importncia dos fatores locais na dinmica

imobiliria, associados produo da cidade, pois os dois picos coincidem
com dois grandes momentos de investimento pblico em infraestrutura, nas
administraes municipais de Jnio Quadros e Paulo Maluf. Essa constatao
de Marques (2005) ressalta, portanto, o papel fundamental do Estado na
composio do valor da renda diferencial da terra.

No entanto, se essas hipteses podem explicar esses dois primeiros ciclos, o

perodo recente, entre 2004 e 2008, traz outros elementos para anlise. Trata-se
de um perodo em que houve estabilizao e crescimento da economia
brasileira e aumento do poder de consumo da populao.150 A hiptese que
levanto para o terceiro ciclo, portanto, e que ser discutida ao longo deste
captulo, no s para o caso da RMSP, que, por um lado, esse aumento do
poder de consumo possibilitou, consequentemente, o aumento do nmero de
sujeitos passveis de obterem crditos, dentre eles, o habitacional. Por outro,
essa nova faixa de consumo foi descoberta pelas grandes empresas. Por
isso, a dinmica imobiliria abrangeu uma faixa da populao que at ento
no era absorvida pelo mercado formal de moradias, em especial, pelas grandes
empresas construtoras e incorporadoras.

Como apontei no Captulo 1, esse consumo foi incentivado pelo poder

pblico, via crdito habitacional, e potencializado pela entrada de capital

150 Uma pesquisa promovida pela Fundao Getlio Vargas (FGV) evidencia o aumento da

assim considerada nova classe mdia no Brasil, desde 2004, destacando como uma de seus
principais fatores, a contribuio da gerao privada de trabalho e, com menor impacto, os
programas de transferncia de renda (como o caso do Bolsa Famlia). De acordo com o
estudo, entre 2005 e 2006, a renda da PNAD (Pesquisa Nacional por Amostras de Domiclio)
cresceu ao ritmo chins de 16,4% ao ano, com a gerao de 2,5 milhes de empregos
formais. Cf. NERI, 2008.

117
financeiro nessas grandes empresas. Devido ao vnculo desses agentes com o
capital internacional, esses elementos recentes no contrariam o primeiro
processo apontado por Marques (2005), pois ainda pode estar presente a
tendncia das bolhas especulativas nos mercados imobilirios, existentes
internacionalmente. Entretanto, se houve recentemente um crescimento
vertiginoso da dinmica imobiliria, ou o boom imobilirio, torna-se difcil
prever se o seu carter ser momentneo, na medida em que se trata de uma
dinmica bastante especfica, que concatenou Estado e capital financeiro no
Brasil, e que pode ser duradoura ou no.

118
 Concentrao de capital nas empresas financeirizadas

O terceiro ciclo de elevao intensa do ritmo da dinmica imobiliria na

RMSP, ocorrido entre 2004 e 2008, traz algumas novidades analticas. Uma
delas reside no tipo de capitalizao que tais empresas recorreram para
possibilitar esse incremento. No caso do setor imobilirio residencial, no qual
se concentram a atuao das empresas construtoras e incorporadoras, segundo
Castro (1999), o capital financeiro condio para reproduo ampliada do
capital investido na produo de moradia por permitir um fluxo na obteno
de terrenos, um aumento da escala de produo, uma antecipao do capital ao
produtor e, finalmente, um pagamento parcelado do consumidor.151

De fato, diante da pulverizao de instrumentos financeiros, as empresas

puderam combinar diferentes formas de acesso ao capital financeiro, de
acordo com os diversos momentos de sua atividade. Por exemplo, a abertura
de capital pode propiciar tanto um aumento da estrutura de capital voltada
para incorporao de novos terrenos, como um aumento da base de capital, da
capacidade de endividamento e do capital de giro; e ambos os aspectos
garantem a continuidade das obras. Nessa ltima etapa, as empresas podem
recorrer tambm a financiamentos mais baratos, segundo elas prprias
afirmam, junto ao SFH, destinados tanto produo como aos
consumidores152 cujos incentivos foram explicitados no Captulo 1.

As empresas brasileiras recorreram a esses diversos instrumentos, a partir de

2005, e buscaram se aproximar do modelo norte-americano de negcios
imobilirios disseminado internacionalmente: a utilizao do termo real estate
vem de encontro a essa tendncia. Como destaca Royer (2009), a expresso,
que no tem uma traduo exata para o portugus, referia-se originalmente
propriedade e aos bens incorporados. Posteriormente, passou a englobar

151 Para Melo (1990), o vnculo entre produo de moradias e financiamento fundante: a

produo quer pblica, quer privada do espao residencial pressupe a constituio

concomitante de uma estrutura de financiamento. Na ausncia dessa estrutura, a produo
ora rentista (sem o consumo pleno da moradia), ora contratista de habitao por
encomenda. Nesse artigo, o autor faz uma comparao entre os sistemas financeiros de
habitao do Brasil, Inglaterra e Estados Unidos, presentes at a dcada de 1980.
152 Cf. VOLOCHKO, 2007.

119
uma atividade negocial e hoje o termo real estate significa tanto o bem imvel
como a atividade imobiliria.

Ainda segundo a autora, aps a desregulamentao dos mercados financeiros

iniciada na dcada de 1970, nos Estados Unidos, o real estate traduz um
negcio financeiro, completamente imerso no mercado de capitais e se dedica
promoo de ganhos especficos, desde a fase da incorporao e
administrao de imveis at o agenciamento de crdito e administrao de
garantias.153 Nesse sentido, o real estate passou a representar muito mais do
que simplesmente a transao de bens imveis, configurando um novo
modo de ser da reproduo do capital imobilirio, que demandou, por sua
vez, a estruturao de um sistema de crdito a servio da valorizao
imobiliria e da acumulao financeira do capital.154

Nesse sistema, considerada como uma frao do negcio imobilirio, a

habitao passou a ser compreendida como toda edificao destinada ao uso
residencial e que possa ser transacionada no mercado, na qual o prprio bem
financiado serve como garantia nas operaes de financiamento as
conhecidas hipotecas.155

No entanto, no Brasil, apesar de estar pautado como um horizonte a ser

seguido, o modelo do real estate no se implantou por completo e desenvolveu
satisfatoriamente apenas um de seus mecanismos: a imerso no mercado de
capitais. E prevaleceu aqui um modo especfico de entrada: a captao direta
dos recursos pelas empresas incorporadoras no mercado de aes, por meio da
abertura de seus capitais na Bolsa de Valores.

153 Na atividade especfica da incorporao em real estate (ou real estate development), de acordo
com Miles, Berens e Weiss (2000), podem existir os seguintes personagens: incorporador
privado; incorporador pblico; arquiteto; engenheiro; planejador urbano (land planner);
construtores (contractors); consultores ambientais; consultores de transporte; avaliador de
imveis (appraiser), contadores e procuradores (attorneys e accountants); corretores imobilirios
(brokers); agentes financeiros; administrao do empreendimento ps-ocupao (property
manager); consultores em marketing e relaes pblicas; agentes governamentais (government
regulators); e usurios finais. Royer (2009) destaca, ainda, os players especializados que se
vinculam aos agentes financeiros: corretores hipotecrios (mortgage brokers); credores
hipotecrios (mortgage lenders); prospectadores (surveyors); securitizadoras (title companies).
154 ROYER, 2009, p. 41.
155 Ibidem, p. 42.

120
No caso das empresas construtoras e incorporadoras com atuao no setor
residencial, diferentemente do caso norte-americano, a unidade habitacional
no passou a ser transacionada, ela mesma, no mercado financeiro, mas sim as
aes de determinada empresa que atua na produo e incorporao de
empreendimentos residenciais. Ou seja, configurou-se aqui um real estate
moda brasileira.156

A capacidade de alavancagem de recursos, entre 2005 e 2007, das

empreendedoras imobilirias residenciais157 foi impressionante, como
destacou Wissenbach (2008).158 Segundo Lima Jr. (2007):

de setembro de 2005 at abril de 2007, treze empresas do setor, focadas

em empreendimentos residenciais, essencialmente na cidade de So
Paulo, fizeram quinze diferentes ofertas de aes, dez em IPOs,
levantando R$ 8,3 bilhes para seu caixa operacional e R$ 2,9 bilhes
para aumentar a riqueza de seus controladores, em ofertas secundrias,
casadas com as primrias.159

Isso significa que em apenas vinte meses, foram injetados R$ 11,2 bilhes de
reais em apenas treze empresas. Obviamente, tal injeo de recursos impactou
sobremaneira a capacidade de investimento dessas empresas, que pde ser
ampliada entre quatro e oito vezes, num intervalo muito curto de tempo
como salienta Wissenbach (2008).

Para se ter uma ideia desse forte impacto, Lima Jr. (2007) chega a dizer que,
aps a sua OPA, a empresa no mais a mesma. Trata-se de outra empresa
que s guarda a razo social e o currculo da original. O autor toma como

156 As razes para o insucesso do sistema de crdito baseado em hipotecas na incorporao

residencial no Brasil fogem do escopo desta tese. Interessa-me aqui aquilo que de fato se
implementou como concretizao do vnculo entre mercado imobilirio e capital financeiro.
Vale lembrar que h uma linha de estudos que se volta compreenso do real estate brasileiro,
como o Ncleo de Real Estate da Escola Politcnica da Universidade de So Paulo fato que
indica que a perspectiva de transposio do modelo norte-americano encarada como uma
real possibilidade.
157 Termo de Joo da Rocha Lima Jr., membro do Ncleo de Real Estate da Escola

Politcnica, para designar as empresas construtoras e incorporadoras ligadas promoo e

produo de empreendimentos residenciais. Ver: Lima Jr, 2007.
158 WISSENBACH, Tomas Cortez. A cidade e o mercado imobilirio: uma anlise da incorporao

residencial paulistana entre 1992 e 2007. Dissertao (Mestrado em Geografia Humana)

Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de So Paulo, So Paulo,
2008.
159 LIMA JR., Joo da Rocha. IPOs das empresas brasileiras de real estate: a questo da

valuation. In: SEMINRIO INTERNACIONAL DA LATIN AMERICAN REAL

ESTATE SOCIETY, 8, 2007, So Paulo SP. Anais...So Paulo: LARES, 2007. p. 2.

121
exemplo, o caso de uma empresa que aumentou em oito vezes o seu
patrimnio lquido, aps a OPA. Vale a pena reproduzir o trecho no qual Lima
Jr. (2007) compila os impactos em toda a dinmica operacional e produtiva
dessa empresa:

Isso faz crescer a capacidade de produo numa razo ainda maior do

que 8 x 1 e exige uma estrutura de gesto completamente diferenciada:
os sistemas, processos e rotinas da administrao tm relao com a
escala e no se expandem inercialmente. Pensemos na escala dos
suprimentos, nas rotinas de controle de custos de obras, no conjunto de
novos profissionais necessrios para as tarefas de administrao
multiplicadas por mais de oito vezes. Pensemos, especialmente, nos
processos de anlise e deciso de novos negcios e na gerao de
informaes para controle. Pensemos nas decises estratgicas para fugir
da competio predatria, no eventual alargamento da base geogrfica de
atuao, que exige a implementao de rotinas de gesto e de
desconcentrao de deciso totalmente novas para a empresa.160

Apresentarei a seguir as caractersticas dessa nova dinmica operacional e

produtiva, impulsionada pelas OPAs, ocorrida no real estate brasileira, a partir
da anlise da composio acionria dessas empresas (isto , quem so seus
investidores); dos resultados colhidos em termos de lucro lquido; e da
representatividade desse tipo de produo no conjunto do mercado imobilirio
(em particular da RMSP).

Pico de abertura de capital e composio acionria

Atualmente, h vinte e cinco empresas construtoras e incorporadoras listadas

no segmento construo civil161, dentro do subsetor construo e
engenharia, que, por sua vez, se encontra no setor construo e transporte
da Bovespa. Os nomes da razo social e a posio acionria dessas empresas
esto organizados no quadro abaixo, de acordo com o ano de abertura de
capital.

160 LIMA JR., 2007, p. 12. Retornarei a esses impactos no Captulo 3, quando os analisarei
luz da minha pesquisa emprica realizada numa dessas empresas.
161 Sigolo (2009) menciona que, at o primeiro semestre de 2008, essas vinte e cinco empresas

do setor imobilirio captaram mais de US$ 20 bilhes.

122
 Quadro 4: Empresas listadas no segmento construo civil da Bovespa (set/2009).

Cotao unitria
Razo Social Posio acionria*
na Bolsa desde
25% Raul Leite Luna
Cimob Participaes S.A. Julho/1995 17% Claudio Abel Ribeiro
30% Outros**
Cyrela Brazil Realty S.A. 29% Elie Horn
Outubro/1996
Empreendimentos e Participaes 55% Outros
25% Oficinalis Adm. e Particip.
Rossi Residencial S.A. Julho/1997 25% ER Adm. e Particip. Ltda
32% Outros
36% Sergio G. de Vasconcellos
Sergen Servios Gerais de 26% Antonio de P. C. Tavares Pais
Dezembro/1999
Engenharia S.A. 23% Anfa-empreend. e Eng.
12% Outros
44% Lindencorp Des. Imob.S.A.
Construtora Adolpho Lindenberg
Junho/2005 28% Marcos Ribeiro Simon
S.A.
25% Outros
14% Eip Brazil Holdings Llc
Gafisa S.A. Janeiro/2006 10% Marsico Capital Manage. Llc
54% Outros
Brookfield So Paulo
Empreendimentos Imobilirios S.A. Maro/2006 100% Brookfield Incorporaes
(Company - Brascan)
51% IPU Participaes
Abyara Planejamento Imobilirio S.A. Julho/2006
38% Outros
51% Brookfield Brasil
Brookfield Incorporaes S.A.
Outubro/2006 15% Exec. Signatrios
(Brascan)
32% Outros
58% Boeta Participaes S.A.
Klabin Segall S.A. Outubro/2006
42% Outros
Camargo Correa Desenvolvimento 66% Camargo Correa
Janeiro/2007
Imobilirio S.A. 30% Outros
PDG Realty S.A. Empreendimentos 41% Ubs Pactual Des. e Gesto I
Janeiro/2007
e Participaes 58% Outros
25% GV Holding S.A.
Rodobens Negcios Imobilirios S.A. Janeiro/2007 11% Waldemar Verdi Jnior
16% Outros
55% Jar Participaes Ltda.
Tecnisa S.A. Fevereiro/2007 13% Credit Suisse Hedging Griffo
21% Outros
Agra Empreendimentos Imobilirios 23% Cyrela Brazil Realty
Abril/2007
S.A. 47% Outros
22% The Bank of New York
16% Carlos A. Guedes Valente
CR2 Empreendimentos Imobilirios
Abril/2007 14% Cludio Coutinho Mendes
S.A.
21% Unibanco S/A
14% Outros
40% Genoa Fund. Inv. em Part.
Even Construtora e Incorporadora
Abril/2007 12% Carlos Luis Terepins
S.A.
24% Outros
64% JHS F Participaes S.A.
JHS F Participaes S.A. Abril/2007
19% Outros
EZ TEC Empreendimentos e 32% Ez Participaes Ltda.
Junho/2007
Participaes S.A. 27% Outros
19% Isa Incorp. e Construo
Inpar S.A. Junho/2007 49% Paladin P. R. Inv. (Brazil)
15% Outros
Continua...

123
Concluso.
Cotao unitria
Razo Social Posio acionria*
na Bolsa desde
37% Rubens Menin Teixeira de
MRV Engenharia e Participaes S.A. Julho/2007 Souza
57% Outros
60% Sobrapar Soc. Bras. de Org e
Part.
Joo Fortes Engenharia S.A. Agosto/2007
22% Maxima Asset / Bny Mellon
18% Outros
60% Gafisa S.A.
Construtora Tenda S.A. Outubro/2007
23% Outros
44% Hlio Borenstein S.A. Adm,
Part.
Helbor Empreendimentos S.A. Outubro/2007 10% Dynamo Adm. de Recursos
Ltda
26% Outros
58% Trisul Participaes S/A
Trisul S.A. Outubro/2007
25% Outros
* Posio dos acionistas com mais de 10% do total das aes.
** Em geral, a categoria outros agrega os acionistas com menos de 5% das aes de cada espcie. No
entanto, em algumas poucas empresas encontram-se discriminados acionistas com menos de 5% fora dessa
categoria.
Fonte: Elaborao da autora a partir de dados da Bovespa. Disponvel em:
<http://www.bovespa.com.br/Principal.asp>. Acesso em: 24 set. 2009.

Da anlise do quadro acima, em primeiro lugar, tomando-se a data de sua

inaugurao na Bovespa, possvel notar um processo de intensificao de
abertura de capitais ocorrido entre 2006 e 2007, quando ocorreram 80% das
OPAs do segmento construo civil (ou seja, vinte empresas). Houve,
portanto, uma forte concentrao, que se difere do ritmo menos intenso do
perodo anterior, entre 1995 e 2005 (quando apenas cinco empresas abriram
seu capital), e que no se perpetuou depois de 2007.

Em segundo lugar, esses dados apresentam, de forma geral, uma diversidade

na composio acionria: dez empresas tm um investidor (podendo ser uma
empresa ou pessoa fsica) com mais de 50% das aes; oito empresas
apresentam um investidor abrangendo entre 30 e 49%; e sete empresas
apresentam investidores com no mximo 30% das aes. Em geral, entre
aquelas que a maioria das aes est concentrada em apenas um investidor,
permanece a estrutura de controle majoritrio dos donos originais, figurados
em empresas (de mesmo nome ou novas empresas criadas para esse fim) ou
em pessoa fsica. Vale destacar ainda que duas empresas so controladas por
outras empresas de capital aberto do mesmo ramo: o caso da Construtora
Tenda, adquirida pela Gafisa (que detm 60% das suas aes e que em 2010

124
adquire a sua totalidade) e da Agra, adquirida pela Cyrela Brasil Realty (23%
das aes).

Alm disso, procurando caracterizar quem so os demais acionistas dessas

empresas, h a presena de diversos agentes financeiros, desde bancos
nacionais e estrangeiros (por exemplo: Unibanco, Ita, Credit Suisse, Morgan
Stanley & Co.)162, passando por fundos de investimento e por outras figuras
jurdicas cujo discernimento necessitaria pesquisa mais acurada e um
conhecimento maior sobre economia e finanas da minha parte ; at
investidores individuais (pessoas fsicas), inclusive, com nomes da mesma
famlia em uma s empresa.

H, portanto, no conjunto das incorporadoras e construtoras de capital aberto,

uma permanncia da estrutura administrativa tradicional da construo civil,
baseada no modelo da empresa com dono fundador, e a entrada de novos
agentes financeiros, como investidores dessas empresas. Alm disso, o curto
momento em que se deu as ofertas de aes indica a possibilidade de um
esgotamento dessa configurao do real estate brasileira, que pode ficar
restrito apenas a essas empresas que promoveram suas OPAs entre 2006 e
2007, principalmente.

Crescimento e distribuio do lucro lquido

Um dos resultados da entrada do capital financeiro na estrutura dessas

empresas pode ser mensurado no valor do lucro lquido de cada uma delas.
Organizei esses dados em grficos (Grficos 8 e 9) contendo barras
horizontais, correspondentes ao valor do lucro lquido, cujo conjunto
conforma o desenho de uma pirmide, que ilustra, por sua vez, a distribuio
do lucro entre essas empresas.

Observando-se tais grficos, possvel notar um aumento substancial no lucro

de quase todas as empresas, entre 2007 e 2008, o que fez com que a

162 Ita, Credit Suisse, Morgan Stanley & Co. participam com at 10% das aes de algumas

empresas e, por isso, no se encontram no quadro anterior.

125
distribuio do lucro, em ordem decrescente, ficasse mais uniforme,
obedecendo mais propriamente um desenho de pirmide.

No primeiro semestre de 2007, quando se encerrou o perodo de maior

concentrao das OPAs, a empresa primeira colocada (Cyrela), apresentava um
valor de lucro lquido aproximadamente quatro vezes maior que a segunda
colocada (Rossi) - o que significava um desenho de pirmide com uma base
mais larga e desproporcional em relao distribuio das barras que a
compem. Um ano depois, esse valor era apenas 50% maior e a segunda
colocada era outra empresa, a JHSF. Ou seja, grosso modo, a pirmide
engordou e a ordem das empresas se alterou, havendo, inclusive, a insero
de novas empresas entre as doze primeiras colocadas.

Esses nmeros tambm indicam que, aps o trmino do ciclo de abertura de

capitais, praticamente todas as empresas se beneficiaram da intensificao de
suas atividades imobilirias e que elas foram correspondidas em termos de
vendas haja vista que a fonte primordial de lucros advm da venda de
unidades residenciais. Outra razo para a diferena entre esses anos reside no
fato de que, quando a empresa abre seu capital, h necessidade de muitas
despesas que incidem diretamente na diminuio do lucro por exemplo, os
gastos referentes reestruturao administrativa e organizacional para se
adequar aos padres colocados pela Comisso de Valores Mobilirios
(CVM).163

De todo modo, at o primeiro semestre de 2008, a atividade imobiliria

residencial se mostrou bastante rentvel e, num primeiro momento, respondeu
positivamente aos investimentos financeiros no setor.

163A Comisso de Valores Mobilirios (CVM), criada em 1976, um colegiado ligado ao

Ministrio da Fazenda, que tem por atribuio disciplinar, normatizar e fiscalizar o
funcionamento do mercado de valores mobilirios e a atuao de seus protagonistas (as
companhias abertas, os intermedirios financeiros e os investidores).

126
Grfico 8: Lucro lquido de 14 empresas de capital aberto no 1 semestre/2007. (em R$ milhes)

CYRELA 240,77
ROSSI 64,00
GAFISA 55,82
PDG REALTY 49,01
TECNISA 42,51
COMPANY 34,99
EZTEC 26,16
MRV 24,40
JHSF 22,80
AGRA 18,63
EVEN 17,13
KLABIN SEGALL 16,72
INPAR 4,43
CCDI -10,10

Fonte: Elaborao da autora (2009) a partir de Arago e Canado (2008).

Grfico 9: Lucro lquido de 16 empresas de capital aberto no 1 semestre/2008. (em R$ milhes)

CYRELA 205,05
JHSF 134,87
MRV 117,49
PDG REALTY 114,64
GAFISA 100,40
BRASCAN 85,90
CCDI 76,30
ROSSI 71,00
TECNISA 56,70
EZTEC 50,57
TENDA 42,29
EVEN 34,70
AGRA 27,00
COMPANY 25,66
INPAR 12,53
KLABIN SEGALL 12,09

Fonte: Elaborao da autora (2009) a partir dos dados disponibilizados nos relatrios trimestrais das
empresas.

O quanto representou a dinmica imobiliria capitalizada na RMSP

O impacto da concentrao de capital nas empresas construtoras e

incorporadoras financeirizadas no foi sentido apenas em termos de suas

127
estruturas organizacionais e operacionais e de sua rentabilidade, mas tambm
na dinmica imobiliria como um todo. Apesar de grande parte dessas
empresas ter como local de sua sede, a cidade de So Paulo, elas extrapolaram
seu territrio de origem e avanaram sua produo sobre o interior do prprio
estado e sobre as demais regies brasileiras (atuando nas capitais, bem como
nas cidades mdias).

Mensurar o impacto nacional dessa produo seria uma misso quase

impossvel, diante da ausncia de fontes de dados voltadas especificamente
para esse fim. No entanto, na Regio Metropolitana de So Paulo, os dados da
Embraesp, mais uma vez, podem ser emblemticos na caracterizao do
impacto da produo das empresas financeirizadas na dinmica imobiliria
local. Por isso, tendo em vista essa dimenso emblemtica e que no deve ser
extrapolada para outras localidades brasileiras, utilizo tais dados a fim de me
aproximar da representatividade dessa produo no conjunto dos lanamentos
imobilirios da RMSP. Apesar de no procurar aqui uma dimenso que possa
ser generalizvel estatisticamente, o papel central dessa regio na definio de
tendncias do mercado imobilirio nacional como j comentei anteriormente
refora a utilidade dos dados da Embraesp.

De acordo com eles, as empresas construtoras e incorporadoras

financeirizadas foram responsveis por grande parte dos lanamentos
imobilirios na RMSP em 2008. Buscando quantificar esse impacto, organizei
os dados apresentados no Ranking 2008 da Embraesp, que incluem todos
os lanamentos residenciais (verticais e horizontais) e todas as unidades (tipo e
cobertura), bem como todos os lanamentos de prdios de escritrios,
localizados na RMSP.164

O Ranking listou os lanamentos das 329 incorporadoras e das 276

construtoras que atuaram no mercado imobilirio formal da RMSP. Entre as
dez maiores incorporadoras, cuja soma dos valores do produto total lanado
correspondeu a 36,6% do total do mercado, apenas uma no era de capital
aberto. Ampliando para as vinte maiores incorporadoras, que abraaram 51%

164 Disponvel em: <http://www.embraesp.com.br/principal.asp?escolha=pesquisas/top>.

Acesso em: 18 set. 2009.

128
do mercado, seis no eram listadas na Bovespa. Essas porcentagens so muito
prximas quelas das construtoras, embora, nessa modalidade, a participao
das empresas de capital aberto se reduza ligeiramente, pois das vinte maiores,
oito no so listadas. O quadro abaixo apresenta a porcentagem de
participao no mercado das vinte primeiras empresas listadas no Ranking:

Quadro 5: Vinte maiores incorporadoras e construtoras atuantes na RMSP (2008).

INCORPORADORAS CONSTRUTORAS
Produto Total Lanado Produto Total Lanado
Posio

Posio
Capital % do Capital % do
Empresa Empresa
aberto mercado aberto mercado
1 Even Sim 7,53 1 Even Sim 9,02
2 Cyrela Brasil Realty Sim 5,23 2 Gafisa Sim 5,00
3 Gafisa Sim 4,25 3 Cyrela Brasil Realty Sim 3,78
4 Goldfarb No 3,38 4 Goldfarb No 3,51
5 Tecnisa Sim 3,23 5 Company Sim 3,29
6 Rossi Sim 2,93 6 Tecnisa Sim 3,07
7 Klabin Segall Sim 2,88 7 Trisul Sim 2,88
8 Camargo Correa Sim 2,65 8 Klabin Segall Sim 2,18
9 Trisul Sim 2,28 9 Ez Tec Sim 1,89
10 Company Sim 2,25 10 Rossi Sim 1,79
11 Agra Sim 1,99 11 Odebrecht No 1,67
12 Ez Tec Sim 1,89 12 Eco Esfera No 1,52
13 JHS F Sim 1,84 13 Plano & Plano No 1,49
14 Odebrecht No 1,67 14 Lucio No 1,47
15 Eco Esfera No 1,52 15 So Jos No 1,29
16 So Jos No 1,29 16 MRV Sim 1,29
17 MRV Sim 1,29 17 Setin No 1,24
18 Abyara Sim 1,09 18 Rodobens Sim 1,12
19 Porte No 0,94 19 Camargo Correa Sim 1,11
20 Yuny No 0,90 20 Exto No 1,11
TOTAL 51,03 TOTAL 49,72
Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do Ranking 2008 da Embraesp. Disponvel em:
<http://www.embraesp.com.br/principal.asp?escolha=pesquisas/top>. Acesso em: 18 set. 2009.

Se eu considerar apenas os dados da produo das empresas de capital aberto,

listadas no Ranking, os lanamentos das incorporadoras correspondem a 45%
do valor do produto total e 41% do nmero de unidades lanadas em toda a
RMSP; e as construtoras correspondem a 39% e 35%. Ou, em outras palavras,
das 329 incorporadoras que lanaram empreendimentos residenciais e de
escritrios em 2008 na RMSP, 22 delas eram de capital aberto. E a respectiva
produo dessas 22 empresas correspondeu a 45% do conjunto da produo

129
das 329, em termos do valor do produto lanado, e 41%, em relao ao
nmero de unidades. Em relao s construtoras, das 276 empresas, 18 eram
de capital aberto, cuja produo abrangeu 39% do valor do produto total
lanado, e 35% das unidades lanadas. Os quadros a seguir detalham esses
nmeros:

Quadro 6: Lanamentos residenciais e de escritrios na RMSP pelas incorporadoras de capital

aberto e subsidirias (2008)

Produto Total Lanado Unidades Lanadas

Posio

Posio
Nmero
% do % do
Empresa Valor (em U$) Empresa de
mercado mercado
unidades
1 Even 849.382.852,28 7,53 1 Cyrela Brasil Realty 3.137 4,51
2 Cyrela Brasil Realty 590.224.909,52 5,23 2 Even 2.777 3,99
3 Gafisa 479.553.647,80 4,25 3 MRV 2.274 3,27
4 Tecnisa 364.010.708,85 3,23 4 Trisul 2.208 3,17
5 Rossi 330.250.590,20 2,93 5 Klabin Segall 2.198 3,16
6 Klabin Segall 325.538.477,12 2,88 6 Camargo Correa 2.198 3,16
7 Camargo Correa 299.066.259,80 2,65 7 Gafisa 2.064 2,97
8 Trisul 257.110.140,22 2,28 8 Rossi 1.916 2,75
9 Company 254.506.108,48 2,25 9 Tecnisa 1.660 2,39
10 Agra 224.931.902,24 1,99 10 Company 1.460 2,10
11 Ez Tec 213.536.274,26 1,89 11 Fit (Gafisa) 1.245 1,79
12 JHS F 208.064.492,86 1,84 12 Tenda 960 1,38
13 MRV 145.116.408,62 1,29 13 Ez Tec 954 1,37
14 Abyara 123.156.807,26 1,09 14 Rodobens 927 1,33
15 Helbor 90.433.532,10 0,80 15 CR2 862 1,24
16 Rodobens 82.354.392,14 0,73 16 Agra 485 0,70
17 Fit (Gafisa) 72.816.725,45 0,65 17 Helbor 386 0,56
18 Inpar 66.219.687,60 0,59 18 Abyara 333 0,48
19 CR2 52.816.692,75 0,47 19 Cytec+ (Cyrela) 305 0,44
20 Tenda 48.975.595,46 0,43 20 Inpar 228 0,33
21 Cytec+ (Cyrela) 22.254.213,45 0,20 21 JHS F 150 0,22
22 PDG Realty 11.335.732,76 0,10 22 PDG Realty 84 0,12
Total de 22 empresas 5.111.656.151,22 45,3 Total de 22 empresas 28.811 41,43
Total de 329 empresas 11.287.042.732,22 100 Total de 329 empresas 69.535 100

Quadro 7: Lanamentos residenciais e de escritrios na RMSP pelas construtoras de capital aberto

e subsidirias (2008)

Produto Total Lanado Unidades Lanadas

Posio

Posio

Nmero
% do % do
Empresa Valor (em U$) Empresa de
mercado mercado
unidades
1 Even 1.018.536.958,33 9,02 1 Even 3.512 5,05
2 Gafisa 563.981.044,20 5,00 2 Trisul 2.707 3,89
3 Cyrela Brasil Realty 426.759.090,36 3,78 3 Gafisa 2.312 3,32
Continua...

130
Concluso.
Produto Total Lanado Unidades Lanadas

Posio

Posio
Nmero
% do % do
Empresa Valor (em U$) Empresa de
mercado mercado
unidades
4 Company 371.117.632,35 3,29 4 MRV 2.274 3,27
5 Tecnisa 346.972.053,36 3,07 5 Company 2.136 3,07
6 Trisul 324.520.563,10 2,88 6 Klabin Segall 1.798 2,59
7 Klabin Segall 246.596.009,20 2,18 7 Tecnisa 1.677 2,41
8 Ez Tec 213.536.274,26 1,89 8 Rodobens 1.434 2,06
9 Rossi 201.843.484,72 1,79 9 Rossi 1.414 2,03
10 MRV 145.116.408,62 1,29 10 Fit (Gafisa) 1.245 1,79
11 Rodobens 126.728.623,66 1,12 11 Cyrela Brasil Realty 1.064 1,53
12 Camargo Correa 125.251.984,58 1,11 12 Ez Tec 954 1,37
13 JHS F 120.127.083,18 1,06 13 Tenda 800 1,15
14 Fit (Gafisa) 72.816.725,40 0,65 14 Camargo Correa 618 0,89
15 Inpar 57.144.687,60 0,51 15 Cytec+ (Cyrela) 213 0,31
16 Tenda 40.733.171,46 0,36 16 Inpar 168 0,24
17 Adolpho Lind. 29.751.832,78 0,26 17 Adolpho Lind. 73 0,1
18 Cytec+ (Cyrela) 19.841.499,70 0,18 18 JHS F 46 0,07
Total de 18 empresas 4.451.375.126,86 39,44 Total de 18 empresas 24.445 35,14
Total de 276 empresas 11.287.042.732,22 100 Total de 276 empresas 69.535 100
Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do Ranking 2008 da Embraesp. Disponvel em:
<http://www.embraesp.com.br/principal.asp?escolha=pesquisas/top>. Acesso em: 18 set. 2009.

A distino entre incorporadoras e construtoras necessria e, ao mesmo

tempo, precisa ser relativizada. Isso porque uma empresa pode atuar apenas
como incorporadora (como foram os casos da Agra, Abyara, CR2, Helbor e
PDG Realty); ou apenas como construtora (Adolpho Lindenberg, por
exemplo); ou desempenhar ambas as funes para todos os empreendimentos
(MRV, Ez Tec e Fit Residencial); ou, ainda, ser responsvel apenas pela
incorporao em um empreendimento e pela construo, em outro.

A diversidade nos papis dessas empresas em cada empreendimento lanado

se expressa nas diferenas entre os valores da produo de uma mesma
empresa entre as categorias incorporadora e construtora. Ademais, esses
valores indicam a proporcionalidade de cada atividade dentro delas. No
entanto, ressalto que os dados relativos ao valor do produto e ao nmero de
unidades lanadas so duplicados em ambas as categorias, construtora e
incorporadora, quando a empresa exerce os dois papis aspecto que pode
comprometer a anlise, quando se olha o dado isoladamente.

131
Foram includas nessas listas, os caso da Fit Residencial, que uma subsidiria
da Gafisa, e da Cytec+, uma joint venture entre Cyrela e Concima, ambas
atendendo o segmento econmico. Vale ressaltar que as parcerias que as
empresas de capital aberto podem fazer com demais empresas de capital
fechado no foram contabilizadas nessa listagem por isso mesmo, suponho
que a abrangncia desse tipo de produo imobiliria possa ser ainda maior.

Os dois ltimos quadros (Quadros 6 e 7) tambm demonstram os nichos de

atuao das incorporadoras e construtoras, na medida em que uma mesma
empresa pode se encontrar em posies diferentes nas modalidades de valor
de produto total lanado e de nmero de unidades. Ou seja, uma
incorporadora pode estar em primeiro lugar em termos de valor total de
lanamentos e em segundo, em relao ao nmero de unidades como o
caso da Even ou ainda, num extremo, encontrar-se em dcimo e em quarto
lugar, respectivamente o caso da MRV. Isso est diretamente relacionado ao
valor da unidade comercializada e ao seu uso nesse caso, um
empreendimento de escritrios pode ter um valor de lanamento superior,
embora tenha um nmero menor de unidades, se comparado ao residencial ,
evidenciando quais empresas lanam unidades com preos mais altos e quais
lanam com preos mais baixos, de acordo com a faixa de consumo de seu
pblico-alvo.

Mesmo com a ressalva da distino entre as categorias incorporadora e

construtora, o conjunto dos dados apresentados anteriormente serve para
ilustrar a tendncia de concentrao de capital nas grandes empresas
financeirizadas, ocorrida recentemente na RMSP: hoje, as empresas
construtoras e incorporadoras de capital aberto, que representam
aproximadamente 6,6% do nmero total de empresas ali atuantes, detm quase
a metade do mercado imobilirio local (42,5% na mdia).

Crescimento da atuao nas faixas de renda mdia

Outra novidade analtica do real estate brasileira reside na descoberta de um

novo nicho de mercado, as camadas de renda mdia. Em 2004, j se
identificava o excesso de ofertas de imveis de alto padro na RMSP, e o

132
relatrio anual da Embraesp desse mesmo ano j chamava a ateno para que
os principais protagonistas do mercado focassem a oportunidade de
produzir habitaes para suprir a demanda de classe mdia/mdia, que vinha
sendo pouco atendida, nos cinco anos anteriores.165

Parece que tal recomendao foi seguida e, quatro anos depois, a dinmica
imobiliria se alterou, buscando contemplar outras faixas de renda, para alm
do alto padro. O ano de 2008 se destacou em relao produo dos vinte e
quatro anos anteriores, mensurados pela Embraesp, diante da elevada
concentrao de unidades residenciais por empreendimento. Nesse ano a
mdia foi de 121 unidades por empreendimento, contra 110 em 2007 e 75 em
2006 sendo que a mdia anual desde 1984 era de 76. Esse dado reflete,
portanto, a tendncia de crescimento da produo de unidades com menor
rea til e de empreendimentos com maior densidade habitacional.

Alm disso, outros dados evidenciam o incremento considervel na produo

de unidades residenciais mais baratas e com um padro inferior tendncia
predominante anterior, voltada para classe alta, quais sejam: i) a diminuio do
nmero de vagas de garagem por unidade (que em 2008 registrou a menor
mdia histrica de 1,6 vaga/unidade); ii) o aumento considervel de unidades
contendo trs dormitrios (passando da mdia anual de 11.500 unidades entre
2000 e 2006 para quase 27.000 em 2008); iii) a diminuio no nmero de
unidades de quatro dormitrios (que, entre 2007 e 2008, sofreu uma reduo
de 46%); iv) e a manuteno do Valor Geral de Vendas166 (R$ 18,216 bilhes,
em 2008, e R$ 18,358 bilhes, em 2007).

Se olharmos para os dados sobre o consumo, o Sistema Financeiro da

Habitao (SFH) foi o protagonista nos financiamentos imobilirios
concedidos na RMSP em 2008, sendo responsvel por 72% deles, e a Caixa
Econmica Federal se destaca em primeiro lugar entre os bancos operadores
do Sistema. Ou seja, grande parte dessa produo foi consumida pela demanda
que poderia acessar o SFH abaixo, portanto, do alto padro.

165Trecho do relatrio reproduzido por Wissenbach (2008).

166O Valor Geral de Vendas (VGV) equivale ao total de Unidades potenciais de lanamento,
multiplicado pelo preo mdio de venda estimado da Unidade. O VGV um importante
parmetro do desempenho operacional das empresas do setor imobilirio de capital aberto.

133
Por um lado, os dados da Embraesp confirmaram a tendncia de crescimento
da produo destinada faixa de renda mdia na RMSP, em 2008. Por outro,
procurando saber quais empresas endossaram essa tendncia, recorri s
informaes contidas nos relatrios trimestrais e anuais de desempenho
operacional e financeiro das empresas de capital aberto.

Sem a pretenso de se obter uma validade estatstica, interessava-me procurar

as pistas para pensar o mapeamento desse setor do real estate brasileira. Ou
seja, sabendo-se que o atendimento faixa de renda mdia pelo mercado
imobilirio da RMSP cresceu no ltimo ano, eu procurava constatar se aquelas
vinte e cinco empresas integrantes do segmento da construo civil da
Bovespa tambm seguiram tal tendncia. E, como apresentavam seus
relatrios, quatorze delas (ou seja, 56%, sem contar suas subsidirias e joint
ventures entre empresas) passaram a atuar, ou j atuavam antes do processo de
abertura de capital, no segmento econmico, que atinge a classe mdia e que
pretende abarcar, ao menos no plano do discurso, a classe mdia baixa.

134
As empresas de capital aberto que atuam na habitao social de mercado

Esse nicho grande filo da indstria, tendo em vista o

dficit habitacional do Pas...167

Seja pela entrada de recursos provenientes de financiamento habitacional, pela

institucionalizao de novos marcos regulatrios que favoreceram a
incorporao privada, pela injeo de recursos de investidores estrangeiros,
pela tendncia de crescimento e de concentrao de capital no setor
imobilirio, a atuao das empresas construtoras e incorporadoras de capital
aberto foi potencializada vertiginosamente, a partir de 2006 como apresentei
anteriormente. Alm disso, a tendncia de ampliao das faixas de renda
atendidas pelo mercado, incluindo as camadas de renda mdia e mdia baixa, j
vinha sendo esboada antes dessa data.

No entanto, at 2006, faltava um elemento que integrasse esse conjunto de

favorecimentos atuao privada na produo de moradias ou um
fermento que fizesse o bolo crescer. E esse elemento se referia justificativa
do porqu o mercado imobilirio financeirizado precisava e deveria atuar nas
faixas de renda mais baixas. Tornou-se conveniente, portanto, confundir
habitao de interesse social com habitao de mercado, a fim de se
contemplar o imenso dficit de moradias no pas, transformado, agora, em
nicho de mercado, tendo em vista o volume de recursos pblicos e
semipblicos disponibilizados a essas faixas de renda.

O discurso dos empresrios, divulgado na mdia e nos relatrios das empresas,

procurava reforar a sua atuao como agente imobilirio importante nas
polticas habitacionais. Para atender essa faixa de populao que, ao menos
terica e discursivamente, corresponderia ao dficit habitacional, o mercado
imobilirio criou o seu brao econmico ou popular, instituindo aquilo

167 Frase de um diretor de empresa construtora. (BLANCO, 2008a).

135
que se convencionou chamar, genericamente, de segmento econmico 168 e
que, analiticamente, eu chamo de habitao social de mercado.

O dficit habitacional brasileiro estimado em 2007 de 6,273 milhes de

domiclios, dos quais 83% esto localizados nas reas urbanas.169 Desse total,
89,4% se refere faixa da populao com renda mdia familiar mensal de at
trs salrios mnimos (SM), correspondendo a 4,616 milhes de domiclios;
6,5% na faixa entre trs e cinco SM (333 mil); 4,1% na faixa acima de cinco SM
(209 mil). Em 1991, o dficit nessa ltima faixa correspondia a 15,7% e em
2000 a 11,8%.170 Ou seja, h uma tendncia de retrao do dficit para a faixa
acima de cinco salrios mnimos e, consequentemente, de ampliao nas faixas
mais pobres, sobretudo, at dois SM. E justamente na faixa acima de cinco
salrios mnimos que o segmento econmico do mercado consegue atingir
mais efetivamente no que isso signifique que apenas pela via do mercado foi
possvel diminuir o dficit para essa faixa de renda.171

Detenho-me um pouco sobre esta importante questo do dficit habitacional.

Em primeiro lugar, vale destacar que o conceito que baliza o clculo atual do
dficit brasileiro de moradias recente, criado na dcada de 1990. De acordo
com Coelho (2002)172, nesse momento, o dficit passou a ser mais do que uma
questo tcnica ou demogrfica: relacionava-se com aquilo que uma
sociedade considera como moradia adequada e como enfrenta esse problema.
E, dentro do contexto da dcada de 1990, esse conceito se relacionava ao

168 Algumas publicaes a respeito e at mesmo as empresas construtoras e incorporadoras

estabelecem uma diferena entre o segmento econmico (imveis com valores at R$
200.000,00) e o segmento popular, ou supereconmico, ou ainda, de baixa renda, que
se referem aos imveis de at R$ 100.000,00. Comentarei, com mais detalhes, a seguir.
169 A Fundao Joo Pinheiro (2009), responsvel pelo clculo, ressalta que esse nmero no

comparvel aos resultados de 2006, devido s alteraes metodolgicas introduzidas em 2007:

a queda de 1,662 milho de domiclios nas estimativas entre esses dois anos consequncia
basicamente da considerao, na verso atual, de apenas uma parcela das famlias conviventes
como carente de moradias. Cf. BRASIL. Ministrio das Cidades. Secretaria Nacional de
Habitao, 2009.
170 Cf. BRASIL, 2004.
171 Vale ressaltar que, a partir do lanamento do pacote habitacional Minha Casa, Minha

Vida, em 2009, essa situao pode se alterar, tendo em vista a fonte de financiamento para
produo de moradias para a faixa at trs salrios mnimos.
172 COELHO, Will Robson. O dficit das moradias: instrumentos para avaliao e aplicao de

programas habitacionais. Dissertao (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) Escola de

Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo, So Carlos, 2002.
Em sua dissertao, Coelho procura contextualizar e analisar a quantificao do dficit de
moradias como um dos instrumentos de avaliao e de aplicao de polticas pblicas.

136
desenho dos programas habitacionais, que apresentava como um dos seus
princpios, por exemplo, o reconhecimento da cidade real. Portanto, pensava-
se, concomitantemente, em critrios mais flexveis para os programas e para o
clculo do dficit, dentro daquilo que se convencionou chamar de
necessidades habitacionais.

O trabalho da Fundao Joo Pinheiro (FJP) passou a ser a referncia sobre a

questo do dficit habitacional. At ento, como destaca ainda Coelho (2002),
o clculo do dficit era manipulado por diferentes instituies, o que gerava
discrepncia quanto aos resultados. O autor atribui a isso, os interesses
polticos no dimensionamento do dficit, em geral, superestimado: por um
lado, o mercado manipulava para obter maiores incentivos e/ou
financiamentos pblicos; por outro, o governo jogava de acordo com seus
interesses momentneos.

Se hoje h uma instituio reconhecida tcnica e politicamente para o

dimensionamento do dficit, ainda no h um consenso sobre a metodologia
de clculo e sobre a definio das categorias adotadas mostra disso que
houve, em 2009, uma mudana na metodologia, que resultou na diminuio de
aproximadamente 1,6 milho de moradias entre 2006 e 2007, fazendo com que
os nmeros desses anos no possam ser comparados diretamente. Como
aponta o trabalho de Coelho (2002), h pesquisadores que questionam as
categorias da FJP e propem alteraes. Hoje, h trs categorias que so
mensuradas pela FJP: a demanda demogrfica, a inadequao de moradias e o
dficit habitacional (ou a necessidade de construo de unidades novas).

Mesmo havendo essa disputa quanto aos aspectos tcnicos, o dficit calculado
pela FJP reconhecido tanto pelo mercado imobilirio quanto pelo Estado,
diferentemente do perodo anterior. Portanto, atualmente, o nmero est dado
e resta saber quem se apropriar dos recursos pblicos e semipblicos para
sanar o dficit. aqui que entra papel ideolgico do discurso produzido pelo

137
mercado imobilirio e que foi reforado pelos incentivos do governo para
favorecer a produo privada de moradias como j tratei no Captulo 1.173

Aps duas dcadas concentradas nos lanamentos de alto padro, as maiores

incorporadoras brasileiras apostam em imveis mais baratos, assim iniciava
um artigo do jornal Folha de So Paulo174, sobre os investimentos das grandes
incorporadoras no segmento econmico. Os esforos do mercado imobilirio
para a produo de unidades residenciais mais acessveis para faixas de renda
mais baixas surtiram efeito e o segmento econmico contemplou uma
demanda que no era anteriormente absorvida pelos agentes do mercado, mas
que tampouco se referia, em sua maioria, ao dficit habitacional brasileiro.
Dessa forma, uma demanda que no era solvvel passou a s-la diante do
investimento e do discurso pblico e privado.

Configurao e caractersticas da produo

Para atuarem nesse segmento, at ento pouco atrativo para o mercado

imobilirio, as empresas tiveram que promover alteraes na sua estrutura
administrativa e societria, e nas estratgias do modelo de negcios e da sua
produo em si como apresentarei neste item.

Em relao estrutura administrativa e societria, algumas daquelas grandes

empresas do mercado imobilirio criaram subsidirias (ou segundas linhas)
para atuarem exclusivamente no segmento econmico. Outras estabeleceram
processos de joint ventures para atuao especfica nesse nicho e, ainda, houve
um processo de aquisies de construtoras menores, que ou j atuavam no
segmento ou se destacavam no seu local de atuao. Em menor nmero, havia

173 Vale a pena enfatizar a produo do discurso como processo de legitimao daquilo que se

procura instituir. No tenho como fugir da definio de Michel Foucault a respeito: suponho
que em toda a sociedade a produo do discurso simultaneamente controlada, selecionada,
organizada e redistribuda por um certo nmero de procedimentos que tm por papel
exorcizar-lhe os poderes e os perigos, refrear-lhe o acontecimento aleatrio, disfarar a sua
pesada, temvel materialidade. (FOUCAULT, 1971).
174 FANTINI, Dbora. Classe mdia ganha espao. Folha de So Paulo, So Paulo, 11 mar.

2007. Imveis, pp. 1-2.

138
tambm empresas que j atuavam exclusivamente no segmento econmico
antes do boom imobilirio.175

Para as empresas que sempre atuaram no segmento de alto padro, a entrada

no novo segmento mudou o modelo de negcios e de produo, como
anunciara um presidente de uma delas:

Na baixa renda, o maior desafio sempre foi o financiamento. Como no

tinha financiamento, no havia demanda e a construtora no desenvolvia
produtos. Na medida em que o Brasil se estabiliza, comeam a aparecer
financiamentos e j que vai haver a demanda real, temos que desenvolver
produtos adequados, com baixssimo custo, em escala, com centenas de
milhares de unidades, adequando o sistema produtivo. Esse modelo
muda todo o modus operandi. diferente fazer 600 unidades por R$ 600
mil no Campo Belo e 5 mil unidades a R$ 50 mil. Mas o financiamento
veio e veio para ficar.176

Ao mesmo tempo, de acordo com o discurso das empresas que j atuavam

anteriormente no segmento econmico, h um know-how que precisa ser
desenvolvido e que as colocam numa posio privilegiada em relao quelas
que migraram recentemente para o segmento, na medida em que souberam
enxergar h bastante tempo o potencial da classe mdia, sobretudo, a classe
mdia baixa, num momento em que as grandes construtoras se voltavam
apenas ao alto luxo.

Como se configurou institucionalmente a produo das empresas construtoras

e incorporadoras de capital aberto voltada ao segmento econmico? E como
ela se configurou em termos urbansticos e arquitetnicos? H uma
padronizao dos produtos? Quando essas empresas iniciaram esse tipo de
produo? Qual a faixa de preos das unidades comercializadas e onde se
localizam os empreendimentos desse segmento?

175 Numa reportagem publicada na revista Construo Mercado, h a denominao para cada tipo
de modalidade de transao. Assim, a aquisio o instrumento jurdico utilizado por uma
empresa para assumir o controle de outra por meio da compra da maioria de seu capital. A
fuso o instrumento jurdico no qual duas ou mais empresas se unificam, criando uma nova
empresa juridicamente, e as empresas anteriores deixam de existir. A joint venture uma
associao de empresas no definitiva, com prazo determinado e sem unio das
personalidades jurdicas, na qual se compartilham os aspectos operacionais das empresas,
sem, contudo, alterar a estrutura societria (BLANCO, 2008a, p. 31).
176 BLANCO, Mirian. Construo capitalizada. Construo Mercado, So Paulo, ano 61, n. 79,

fev. 2008b. p. 19.

139
As respostas a essas perguntas encontram-se sistematizadas no Quadro 8, que
apresenta um panorama geral sobre a produo do segmento do real estate
brasileira, voltada aos imveis de at, aproximadamente, R$ 200.000,00.

140
 Quadro 8: Origem e caractersticas das incorporadoras e construtoras de capital aberto que atuam no segmento econmico.

Faixa de
Incio Faixa de
Configurao da empresa para atuao no renda Cidades de atuao
Nome de preo das Padronizao de produtos
segmento atendida (at 2008)
atuao unidades
(em SM)
Padronizados: 4 produtos,
Interior de SP, So Paulo (capital)
Especializada no mercado de baixa renda. Em set. 2008, At R$ 120 sendo empreendimentos
Tenda 1970 Sem info. e regio metropolitana. Estados:
a Gafisa adquiriu a Tenda. mil. horizontais e verticais (at 5
RJ, MG, BA, RS,GO.
pav.).
Padronizados: 1 produto para
Interior de SP, So Paulo (capital)
Atuao exclusiva no segmento de Empreendimentos R$ 41,5 mil e empreendimentos
MRV 1979 3 a 17 e regio metropolitana.
Residenciais Populares. R$ 220 mil horizontais; e 2 para verticais
Estados: MG, DF, SC, PR, ES.
(em mdia, 5 pavs.).
Constituio da Viver Empreendimentos Imobilirios Padronizados: 2 produtos
para atuar no segmento econmico, em 2007, mas j econmicos (horizontais e Interior de SP, So Paulo (capital)
At R$ 115
InPar atuava no segmento desde 1999. Em 2008, 27% dos 1999 Sem info. edifcios de mais de 4 pavs.) e e regio metropolitana.
mil.
lanamentos se concentraram nos segmentos 1 modelo supereconmico Estados: ES, RS,GO e PA
econmico e supereconmico da empresa. (edifcios de at 4 pav.).
Em 2007, 18% das unidades produzidas destinavam-se Padronizados: 3 linhas de Interior de SP, So Paulo (capital)
R$ 70 mil e
Rossi no segmento econmico. Em 2008, essa porcentagem 1999 Sem info. produtos, sendo 2 e regio metropolitana.
R$ 160 mil
passou para 26%. horizontais e 1 vertical. Estados: ES, RS, RJ e PR.
Interior de SP, So Paulo (capital)
Terra Nova o carro-chefe da atuao no segmento. Padronizados: 2 produtos,
R$ 60 mil e e regio metropolitana.
Rodobens Em 2008, essa linha representou 57% dos VGV lanado 2002 5 a 10 sendo 1 vertical e 1 para
R$ 150 mil Outros estados: sem
pela empresa. condomnio horizontal.
especificao.
Interior de SP, So Paulo (capital)
No primeiro trimestre de 2009, 2,5% dos lanamentos se At R$ 130 No h padronizao de e regio metropolitana.
Company 2006 Sem info.
concentraram no segmento econmico da empresa. mil. produtos. Outros estados: RJ, GO, MS, MT,
CE, DF, RN.
Klabin Em 2008, 9% das vendas contratadas se concentraram At R$ 120 No h padronizao de Interior de SP, So Paulo (capital).
2006 Sem info.
Segall no segmento econmico e popular da empresa. mil. produtos. Estados: RJ e MG.
Em 2008, 16% do VGV lanado se concentrou no Interior de SP , So Paulo
At R$ 200 No h padronizao de
Tecnisa segmento mdio, cujos valores de unidades no 2006 Sem info. (capital).
mil. produtos.
ultrapassam R$ 200 mil. Outros estados: DF, GO, BA
Continua...

141
Concluso.
Faixa de
Incio Faixa de
Configurao da empresa para atuao no renda Cidades de atuao
Nome de preo das Padronizao de produtos
segmento atendida (at 2008)
atuao unidades
(em SM)
Subsidiria da Cyrela para o segmento econmico, com
Empreendimentos verticais, Interior de SP e So Paulo
empreendimentos localizados na cidade So Paulo. Em R$ 55 mil e
Living 2006 at 12 sem informao sobre (capital).
2008, os segmentos econmico e supereconmico R$ 150 mil
padronizao. Estados: RS, RJ, ES e BA.
totalizaram 29% do VGV lanado, contra 6% em 2007.
Joint venture entre Gafisa e Odebrecht para construir
conjuntos de mil apartamentos, em reas sem infra- Padronizados: condomnios
Bairro estrutura. Em fev. 2009, acordo rompido: a Gafisa At R$ 50 entre 1 e 10 mil unidades, Metrpoles e arredores. Projeto-
2007 3 a 10
Novo retm o empreendimento em Cotia e os demais mil com casas e edifcios (at 4 piloto em Cotia (SP).
empreendimentos sob a marca Bairro Novo ficam pav.).
com a Odebrecht.
Subsidiria da Gafisa para o segmento econmico, para
Padronizados: 5 perfis de So Paulo (capital), Salvador,
atuao exclusiva em regies metropolitanas.
Fit R$ 50 mil e produtos de Belm, Ribeiro Preto, Taboo da
Em 2008, incorporada pela Tenda (que foi adquirida 2007 5 a 20
Residencial R$ 150 mil empreendimentos verticais Serra, Aparecida de Goinia, So
pela Gafisa nesse mesmo ano). Em 2008, 46% do VGV
com at mil unidades Luiz do Maranho e Guarulhos.
da Gafisa referia-se aos lanamentos da Tenda.
Joint ventures entre Cyrela e Concima, Cury e Tecnum, Empreendimentos verticais, Interior de SP e So Paulo
Cytec+ para atuao no segmento econmico, com atuao 2007 Sem info. at 12 sem informao sobre (capital).
geogrfica diversificada. padronizao. Estados: RS, RJ, ES e BA.
CCDI adquiriu HM (especializada no segmento, criada Empreendimentos
CCDI/HM
h 30 anos), investindo 18% do VGV no segmento. Os R$ 40 mil e horizontais e verticais (at 5 Interior de SP, So Paulo (capital)
(Camargo 2007 Sem info.
segmentos de baixa renda e econmico totalizaram R$ 200 mil pav.), sem informao sobre e regio metropolitana.
Crrea)
81% dos lanamentos em 2008. padronizao.
Em 2008, 1,6% das vendas contratadas se destinou ao at No h padronizao de Interior de SP, So Paulo (capital)
EzTec 2007 Sem info.
padro econmico e supereconmico. R$2.500/m2 produtos. e regio metropolitana.
Em 2008, 48% do VGV lanado se concentrou na linha At R$ 200 Padronizado: vertical (at 20
Trisul 2007 6 a 10 Interior de SP.
Trisul Life, o padro econmico da empresa. mil. pavs.)
Notadamente uma empresa voltada para o alto So Paulo (capital), Sorocaba,
At R$ 200 No h padronizao de
Even padro, em 2008, aproximadamente 1% de sua 2008 Sem info. S.B.do Campo, Guarulhos,
mil. produtos.
produo foi destinada ao segmento acessvel. Capitais dos estados: RJ, MG, RS
Fonte: Elaborao da autora a partir de informaes disponveis em Alves (2007); Fantini (2007) e relatrios trimestrais e anuais de desempenho operacional e financeiro, disponibilizados nos sites das
empresas.

142
Dessas quatorze empresas que atuavam no segmento econmico e que
participavam da Bovespa em 2009, apenas duas (MRV e Tenda) iniciaram sua
atuao na dcada de 1970, com foco exclusivo a esse pblico. Outras trs
(Inpar, Rodobens e Rossi) passaram a atender esse segmento entre o final da
dcada de 1990 e incio dos anos 2000. A maior parte (nove empresas do total)
so joint ventures ou subsidirias de grandes construtoras nacionais (Gafisa,
Cyrela, Odebrecht, Camargo Crrea), ou ainda, empresas voltadas para o alto
padro por vezes, aquelas grandes empreiteiras de obras pblicas que
destinaram uma porcentagem de sua produo ao segmento, a partir de 2006.

Alm desse interesse recente pelo segmento econmico, as informaes do

quadro acima indicam tambm a proliferao de denominaes adotadas pelas
empresas sobre o que vem a ser propriamente o segmento. Econmico (e
seu correspondente, Supereconmico), Acessvel, Popular, Baixa
renda e Mdio so os nomes atribudos para esse novo nicho de mercado,
embora no haja a uma padronizao quanto faixa de preos dos imveis
comercializados. Os limites mximos de preo variam conforme a
especificao da empresa e vo desde R$ 50 mil at R$ 220 mil. Para a minha
anlise, considerei todas essas denominaes, que se referem aos imveis com
preos de at R$ 200 mil, sob o nome genrico de segmento econmico. H,
inclusive, empresas que chegam a diferenciar subsegmentos, dentro do limite
mximo de R$ 200 mil.

Padronizao da produo e expanso geogrfica

A novidade que esse segmento trouxe para o mercado imobilirio foi a

ampliao geogrfica das grandes construtoras, extrapolando-se o eixo Rio-So
Paulo e abrangendo terrenos no interior do estado de So Paulo e nas capitais
de outros estados brasileiros como tambm mostrou o Quadro 8.

Intrinsecamente ligada a essa novidade, outra caracterstica marcante a

padronizao de projetos arquitetnicos, que conformam os perfis ou modelos
de produtos oferecidos por essas empresas. Assim um artigo de revista
justificava a padronizao:

Para aproximar-se ao mximo de um processo de industrial de produo,

a primeira preocupao que se deve ter com o desenvolvimento do

143
 prottipo do produto. Mais do que em qualquer outro tipo de
empreendimento, o que definir as tecnologias e as solues de um
conjunto de edifcios econmicos o seu oramento final. Para reduzir
os custos com a elaborao de um novo projeto arquitetnico a cada
novo conjunto construdo, so desenvolvidas tipologias bsicas para
serem utilizadas em todos os casos.177

Metade daquelas dezesseis empresas, listadas anteriormente no Quadro 8,

informam em seus relatrios que apresentam linhas padronizadas de produtos
para o segmento econmico. Em geral, com um portfolio de no mximo trs
produtos, sejam eles, empreendimentos horizontais ou verticais, a ideia a
produo em escala, tendo em vista a solvabilidade dos negcios.

De modo sinttico, o modelo do condomnio horizontal se refere

implantao de casas trreas ou sobrepostas (em muitos casos, geminadas),
com uma vaga de garagem externa e descoberta, com rea de lazer comum e
arruamento interno, dentro de um permetro murado (na maioria das vezes,
com cerca eltrica). O empreendimento vertical corresponde, em sua maioria,
aos edifcios de at cinco pavimentos (apesar de existirem edifcios mais altos),
sem elevador, com rea de lazer reduzida (ou inexistente) e estacionamento no
trreo.

Entre aquelas empresas que no mencionam a padronizao ou que no

seguem essa premissa, notvel a diferena entre os empreendimentos
conformados dentro do segmento econmico e aqueles dos segmentos
mdio e de alto padro. Nesses ltimos, o desenho diferenciado do
edifcio importa e, em geral, h a assinatura de um arquiteto no projeto.

Essa perspectiva de padronizao do produto era uma das intencionalidades

das medidas lanadas pela poltica habitacional dos anos Lula como apontava
Maricato (2005): resta aguardar das entidades do mercado uma estratgia de
simplificao do produto que est sendo oferecido para que ele cumpra um
papel mais eficaz no atendimento s faixas de renda situadas entre 5 e 10
salrios mnimos.178

177 FARIA, Renato. Torres econmicas. Portal PINIweb. 30 jan. 2008a. Disponvel em:
<http://www.piniweb.com.br/>. Acesso em: 3 out. 2008.
178 MARICATO, 2005, p. 2.

144
Em relao concepo arquitetnica, marcante a compacidade da rea
interna da unidade e a presena do estilo neoclssico, como as prprias
empresas enunciam, que define as fachadas das edificaes. Alm disso, em
termos de implantao do empreendimento, possvel identificar a
concentrao de um alto nmero de unidades por empreendimento e a
valorizao das reas de lazer e do paisagismo.179 Em relao ao sistema
construtivo, a alvenaria estrutural ainda hegemnica.

A Figura 1, apresenta algumas perspectivas ilustrativas e fotos dos

empreendimentos do segmento econmico, localizados em diferentes cidades
brasileiras.

179 De acordo com Ana Fani Carlos (2009): O setor de construo dos condomnios
produto de uma lgica imobiliria que vende o espao da periferia para a classe mdia, que,
todavia, precisa ser convencida dessa nova necessidade de habitar. dentro dessa lgica
que se produzem as novas estratgias de marketing assentadas na ideia de qualidade de vida,
que contempla um conjunto de itens todos eles voltados necessidade de ampliar a base
social sob a qual se desenvolve a sociedade de consumo agora como consumo tambm do
espao. Dessa faz parte a necessidade de segurana, da proximidade de pessoas de mesma
renda, da vida junto natureza, onde o verde aparece como elemento importante nesse
processo (CARLOS, 2009, p. 312).

145
 Figura 1: Perspectivas ilustrativas e fotos de empreendimentos do segmento econmico.

Fonte: relatrios anuais das empresas

146
Nmeros da produo e banco de terrenos

Procurei encontrar categorias comuns que sistematizassem os dados

relacionados ao desempenho operacional e financeiro das empresas
construtoras, disponibilizados em seus relatrios anuais, que, por sua vez, so
requisitos para integrar o Novo Mercado da Bovespa como dissera na
Introduo desta tese. Em relao ao volume da produo anual, em termos de
nmero de unidades lanadas e vendidas, de Valor Geral de Vendas (VGV) e
de valor total das vendas contratadas180, foi possvel organizar tais dados e
somar o total da produo, como apresenta o Quadro 9. Mesmo assim, h
empresas que anunciam o nmero de unidades lanadas, mas no apresentam
o nmero de unidades vendidas; ou no anunciam o VGV em termos de
nmero de unidades, apenas em valor total.

Em alguns relatrios, a separao da produo voltada ao segmento

econmico em relao ao conjunto da produo (para outros segmentos, tais
como: mdio e alto padro) no to clara, havendo a necessidade de um
cruzamento de informaes para se obter o dado desejado. Alm dessa
dificuldade, no h uma homogeneizao da informao quanto localizao
dos empreendimentos como, por exemplo, algumas empresas no
distinguem a atuao em reas metropolitanas, apenas indicam o estado,
enquanto outras fazem essa distino.

Os denominadores comuns que pude encontrar, de forma a agrupar as

informaes de todos os relatrios, foram: i) a localizao no estado de So
Paulo; ii) a localizao nos outros Estados. Essas categorias concentraram,
respectivamente, 41% e 59% da produo total. Esse dado refora a origem
das sedes das empresas, localizadas, em sua maioria, na cidade de So Paulo.
Por outro lado, demonstra a iniciativa pela procura de novos mercados,
como as empresas denominam, em outras localidades, sobretudo, no interior
de So Paulo e nas capitais de outros estados.

180 Para no restar dvida, a diferena entre VGV e valor total das vendas contratadas que o

primeiro diz respeito ao valor total lanado, enquanto que o segundo se refere ao valor total
vendido.

147
Para os dados relacionados aos nmeros de unidades lanadas e de unidades
vendidas para os anos de 2006, 2007 e 2008, alm dos valores correspondentes
ao VGV e s vendas contratadas, precisei considerar o nmero de empresas
que apresentaram todos esses ndices. Ou seja, h casos em que a empresa
anuncia num ano todos esses ndices e no outro ano, no. H tambm
empresas que no anunciam o nmero de unidades vendidas e o valor das
vendas contratadas. Por isso, para efeito de sistematizao, considerei apenas
os dados das empresas que contemplaram todos esses ndices e indiquei o
nmero de empresas que correspondem a tais ndices:

Quadro 9: Produo das empresas construtoras de capital aberto que atuam no segmento
econmico.

Nmero de Nmero de Nmero de Vendas

empresas unidades unidades VGV (em R$) contratadas
lanadas vendidas (em R$)
2006 7 8.415 6.934 983.029.000,00 562.279.000,00
2007 11 54.850 26.933 4.971.584.000,00 2.493.834.000,00
2008 12 78.521 52.563 8.659.035.000,00 5.431.385.000,00
Fonte Elaborao da autora a partir de dados dos relatrios anuais das empresas de 2007 e de 2008.

Para uma melhor visualizao, transformei esses nmeros nos seguintes

grficos:

Grfico 10:
10 Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto
no segmento econmico (em nmero de unidades).

2007 x 2006 2008 x 2007 78.521

552% 43%

2007 x 2006 54.850 2008 x 2007

288% 95% 52.563

26.933

8.415 6.934

2006 2007 2008

nmero de unidades lanadas nmero de unidades vendidas

148
Grfico 11:
11 Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto
no segmento econmico (em R$ mil).

2007 x 2006 2008 x 2007 8.659.035

406% 74%

2007 x 2006 2008 x 2007

343% 118%
5.431.385
4.971.584

2.493.834

983.029
562.279

2006 2007 2008

VGV (em R$ mil) vendas contratadas (em R$ mil)

Fonte Elaborao da autora a partir de dados dos relatrios anuais das empresas de 2007 e de 2008.

Esses nmeros indicam o grande salto que houve em 2007, ano em que a
maioria das empresas abriu seu capital: o nmero de unidades lanadas foi
multiplicado por 6,5. Em 2008, mesmo com a crise financeira mundial, ainda
houve aumento, embora, bem menos acentuado do que no ano anterior. Isto
, entre 2006 e 2008, o nmero de unidades foi multiplicado,
aproximadamente, por dez vezes. Alm disso, comparando-se o nmero de
unidades lanadas com aquele de unidades vendidas, possvel notar a
diferena nas projees dos lanamentos. Se em 2006, eram vendidas quase
todas as unidades lanadas, em 2007, essa correspondncia no ocorreu:
metade das unidades no foi vendida. Em 2008, a diferena entre quantidade
de unidades lanadas e vendidas diminuiu, mas ainda pode haver o risco de se
formar um estoque de imveis para o qual no haja demanda.

Para assegurar a continuidade dessa produo, houve tambm uma corrida

pela aquisio de terras, a fim de se formar um banco de terrenos (ou landbank,
como anunciam as empresas) que um importante parmetro para os
investidores estrangeiros, na medida em que d sustentabilidade a esse
crescimento.181 Em 2007, no conjunto daquelas empresas analisadas, foram

181 De acordo com Wissenbach (2008) o land bank se apresenta como uma das principais
estratgias para que se que se potencialize a capacidade de gerar lucros de um determinado

149
adquiridos terrenos (seja por instrumento de compra e venda, seja por
permuta)182, espalhados em todo o territrio brasileiro, que apresentavam uma
capacidade para implantao de 408.123 unidades residenciais, equivalendo a
um VGV de aproximadamente 37 bilhes de reais.

lote urbano. Segundo o autor: trata-se do banco de terra ou land bank, ou seja, o estoque de
terrenos em propriedade das empresas sem que estes tenham sido utilizados. Apesar de nem
todas as principais empresas lanarem mo deste expediente, a sua formao resulta num
elemento extremamente valorizado na conjuntura atual. Isso porque quando, em funo de
diferentes fatores, vive-se um momento de expectativa de valorizao da propriedade
imobiliria, ou seja uma tendncia de valorizao no s dos imveis mas tambm dos
terrenos, a propriedade prvia de um estoque de terra potencializa excepcionalmente a
possibilidade de uma empresa de extrair lucros. Essa possibilidade contabilizada no
momento da valorar uma empresa e evita tambm que a demasiada valorizao fundiria
paralise as operaes de uma incorporadora ou diminua a suas possibilidades de lucro
(WISSENBACH, 2008, p. 18).
182 Ainda segundo Wissenbach (2008), Uma estratgia importante para os incorporadores a

permuta com o proprietrio de terras. Nesse caso, que tem sido predominante no mercado,
h uma troca entre ambos em que o pagamento lanado para o momento de venda das
unidades. Sendo assim, tornam-se parceiros no empreendimento numa relao que tende a ser
vantajosa para os dois. Para o incorporador, resulta em menor imobilizao da capacidade de
investimento permitindo um maior portflio para o mesmo capital de giro, alavancando o
volume de produo e os resultados da empresa. J o proprietrio, por no ter recebido o
montante no ato, obtm um valor maior pelo terreno. Em geral, a sua anlise tem como
referncia a taxa de retorno de aplicaes financeiras (WISSENBACH, 2008, p. 18).

150
 CAPTULO 3
A Empresa
Empresa Construtora Pesquisada (ECP):
(ECP):
a confluncia em operao

151
A empresa construtora e incorporadora estudada em minha pesquisa integra o
grupo de empresas de real estate moda brasileira, analisadas no captulo
anterior. Em especial, trata-se de uma daquelas que destinaram parte ou a
integralidade de sua produo ao segmento econmico, cuja produo de
unidades residenciais aumentou assustadoramente, desde 2006. A Empresa
Construtora Pesquisada, que nomeei como ECP,183 chamou a ateno da mdia
recentemente diante da sua produo padronizada, diversificada
geograficamente por vrios estados do Brasil, e de seu pblico-alvo: as classes
populares, segundo os prospectos divulgados pela empresa.

Por mais que a empresa procure ressaltar sua vocao para o pblico de rendas
mdia e mdia baixa, ela atinge majoritariamente a assim considerada classe
mdia, de acordo com a classificao adotada por um estudo recente realizado
pela Fundao Getlio Vargas (FGV).184 Para alm da faixa de renda, importa
para a empresa a faixa de consumo, ou seja, seus potenciais clientes so aqueles
que apresentam uma renda suficiente para pagar as parcelas do financiamento
habitacional.

A relao entre faixa de renda e faixa de consumo pode ser exemplificada a

partir do lanamento do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Ao
reduzir a taxa de juros e possibilitar a entrada do subsdio, o programa facilitou
consideravelmente o acesso de famlias de faixas de renda mais baixas,
ampliando, portanto, a faixa de consumo dos produtos da empresa.

Alm dos consumidores de seus produtos, que buscam a materializao do

sonho da casa prpria, h os investidores que se apresentam como uma

183 Na anlise desenvolvida no Captulo 2, baseada em pesquisa documental, a maioria dos

dados trabalhados foi proveniente de informaes de domnio pblico. Naquele momento,

tornava-se importante revelar os nomes das empresas para poder proceder a uma comparao
e ter uma referncia real sobre o assunto que est aqui em jogo alis, bem pautado na mdia.
No entanto, essa minha escolha de publicizao dos nomes das empresas implica na limitao
da apresentao das caractersticas da empresa estudada, na qual desenvolvi a pesquisa
emprica. Ou seja, para preservar a confidencialidade dos dados coletados na empresa no
posso apresentar caractersticas especficas que a identifiquem dentre o conjunto apresentado
anteriormente. Essa limitao no prejudica a anlise, como veremos neste Captulo.
184 A classificao dessa pesquisa da FGV, baseada nos dados de renda domiciliar mensal, a

seguinte: a classe E so aquelas famlias que recebem at R$768,00; a classe D, entre R$768,00
e 1.064,00; a classe C (ou classe mdia), entre R$1.064,00 e 4.591,00; e classes A e B, acima
de R$4.591,00. Esse estudo apontou para o aumento, nos ltimos anos no Brasil, da
participao da classe C. Vale destacar ainda que a renda mdia brasileira per capita, em 2008,
era de R$605,00 e a renda domiciliar mdia, R$ 1.957,00. Cf. NERI, 2008.

152
combinao entre clientes e scios e que requisitam a rentabilidade das aes
da empresa na Bolsa de Valores, pautada, entre outros fatores, pela margem de
lucro. Da, o principal objetivo da empresa ser construir com qualidade e
margem, correspondendo a esses dois pblicos que ela precisa atender: ter a
qualidade no produto adquirido para a classe mdia e a necessidade de
margem de lucro. Inclusive, o seu site se divide em dois, como os demais
ambientes virtuais de empresas construtoras e incorporadoras de capital
aberto: um voltado para clientes, com a loja virtual de produtos; e outro de
relacionamento com investidores.

Para o diretor e fundador da ECP, a empresa tem tecnologia e expertise

tanto para atuar no segmento econmico do mercado imobilirio como para
contemplar a demanda do dficit habitacional do Brasil endossando o
discurso dos empresrios que justifica a atuao das empresas construtoras e
incorporadoras na poltica habitacional. O que seria essa tecnologia e essa
expertise? Sabemos que, nos ltimos trs anos, a empresa foi fortemente
capitalizada e reestruturada para o processo de abertura de capital na Bovespa.
O resultado desse movimento foi a captao de 1,2 bilho de reais em apenas
dois dias. Como ocorreu esse processo de reestruturao?

A estrutura de produo e de gesto da ECP compreende todas as etapas de

incorporao, construo e comercializao de unidades residenciais, abrangendo
todas as funes anteriormente atribudas, por diversos autores, aos diferentes
agentes da promoo imobiliria (proprietrio de terras, incorporador,
construtor, vendedor).185 Divergindo da tendncia ocorrida no subsetor
edificaes da construo civil186, durante a dcada de 1990, na qual grande

185Discuti essa questo na Introduo desta tese.

186 Complementando as definies apresentadas na nota 44 (p. 47), Farah (1996) adota a
classificao do setor da construo civil proposta pela Fundao Joo Pinheiro (FJP), na qual
a indstria da construo lato sensu composta pelos seguintes subsetores: construo pesada,
montagem industrial e edificaes. O subsetor construo pesada se refere construo de: infra-
estrutura viria, urbana e industrial; obras estruturais e de arte; de saneamento; de barragens
hidreltricas etc. O subsetor montagem industrial responsvel pela montagem de:
estrutura para instalao de indstrias; de sistemas de gerao, transmisso e distribuio de
energia eltrica; de sistemas de telecomunicaes; de sistemas de explorao de recursos
naturais etc. Por fim, o subsetor edificaes contempla a construo de edifcios
(residenciais, comerciais, institucionais e industriais); a construo de conjuntos habitacionais;
a realizao de partes de obras (por exemplo, fundaes, estruturas e instalaes); e a
execuo de servios complementares, como reforma. Cf. FARAH, 1996.

153
parte das grandes construtoras optaram pela transferncia de um ramo de suas
atividades a micros, pequenas e mdias empresas, a ECP manteve-se como a
empresa que controla e, na maioria das etapas, executa todas as atividades
relacionadas sua produo.

Na dcada de 1990, a reestruturao produtiva das empresas se pautava pela ideia

da estrutura enxuta, ou lean production.187 Na construo civil, ao invs da
grande construtora que abarcava todo o ciclo de produo da edificao,
passou-se a ter uma empresa para cada tipo de atividade: empresas de
incorporao, empresas de construo e empresas fornecedoras de servios
especializados (projetistas, subempreiteiros, gerenciamento e planejamento).
Nessa composio, a empresa construtora ou a empresa principal passava a
ser a responsvel final pela etapa de execuo do processo de produo frente
ao cliente final e os subempreiteiros respondem apenas por parte executada da
obra.188

Em 2008, a tese de doutorado de Nilton Vargas189, autor que na dcada de

1970 foi uma referncia no debate sobre a construo civil, analisou as
estratgias e as formas organizacionais de uma empresa construtora brasileira,
que estava entre as trinta maiores multinacionais, em termos de faturamento
no exterior, atuando majoritariamente no subsetor construo pesada. Tanto
nesse caso estudado por Vargas (2008) como na empresa analisada nesta tese,
houve um retorno composio da grande construtora190 ou, ainda, essa

187 Sobre esses processos de reestruturao produtiva, baseados na ideia da acumulao

flexvel, ver Beynon (1998).

188 Importante notar que, nos anos 2000, uma das grandes questes do debate acadmico

sobre a construo civil se relacionou entrada e organizao dos subempreiteiros, como se

explicita em Serra (2001); Pereira (2003); e Ohnuma (2003).
189 VARGAS, Nilton. Organizaes em ambientes internacionais turbulentos: estudo de uma

construtora multinacional brasileira. Tese (Doutorado em Engenharia de Produo) Escola

Politcnica, Universidade de So Paulo. So Paulo, 2008.
190 Para o IBGE, a grande empresa de construo corresponde unidade de produo cujo

total de pessoal ocupado igual ou maior a 250 pessoas como j comentei no Captulo 2.
Obviamente, dentro dessa categoria cabem empresas com escopos totalmente diversos. Neste
trabalho, considero a grande empresa, dentro do subsetor de construo de edificaes, como
aquela que, alm de possuir esse nmero de trabalhadores, realiza todas as etapas do ciclo de
produo da edificao, mesmo aps o processo de reestruturao produtiva. Essa grande
empresa a que me refiro no corresponde multinacional que Vargas (2008) analisa: no seu
caso, trata-se de uma empresa que no produz somente edificaes, mas tambm,
hidreltricas, infraestrutura urbana etc.

154
composio no deixou de existir, mesmo com a tendncia da reestruturao
produtiva ocorrida na dcada de 1990.

No toa, dirigentes da ECP ressaltam que uma de suas vantagens

competitivas a sua atuao integrada em todas as etapas da incorporao,
construo e comercializao imobiliria residencial. Com essa estrutura de
grande construtora, ela pde, em poucos anos, multiplicar vertiginosamente sua
produo de unidades habitacionais, com alta rentabilidade. Mas ainda
preciso aprofundar mais na sua expertise para responder s perguntas: por que a
empresa cresceu de forma to acelerada recentemente? Qual o seu critrio
diferencial, em relao a outras empresas do real estate brasileira?

Para mim, essa frmula de sucesso econmico baseada em quatro fatores

fundamentais, a saber: i) financiamento a clientes via bancos (comerciais e
CEF); ii) captao de capital financeiro para fomento da produo e para
aquisio de terrenos; iii) produo habitacional padronizada; e iv) o sistema de
controle de custos e prazos nas obras. Esse conjunto de fatores fundamental
para entender sua consolidao como uma das principais empresas
construtoras e incorporadoras do segmento econmico do mercado
imobilirio. Secundariamente, a diversificao geogrfica de sua produo
tambm contribui para seu crescimento. Em 2009, 60% das cidades onde atua
tinham uma populao que variava entre 100 e 500 mil habitantes. Isso
significa, por um lado, procurar mercados nos quais estejam presentes,
majoritariamente, empresas locais que no tm estrutura para concorrer com a
ECP. Por outro, escapar possibilidade de excesso de oferta residencial em
mercados j bastante concorridos por grandes empresas, concentrados,
sobretudo, nas regies metropolitanas. Alm disso, a empresa procura atender
demanda da classe mdia numa escala nacional, aumentando
consideravelmente seus clientes potenciais.

Apresento neste captulo uma compreenso a respeito da atuao da ECP

centrada em trs partes. Primeiramente, analiso como ocorreu o processo de
abertura de capital. Em seguida, como esse processo impactou a produo da
empresa, em relao ao aumento considervel dos nmeros de lanamentos e
de venda de seus produtos, ou seja, em relao ao seu desempenho financeiro

155
e operacional; e, ainda nessa parte, analiso tambm a sua estrutura de
organizao para dar suporte a esse crescimento. Por fim, analiso dois daqueles
fatores fundamentais de sua expertise: o financiamento ao cliente e o
financiamento produo.

156
 O processo de abertura de capital

Desde 2006, a empresa estudada passava por um processo de reestruturao

que procurava, de um lado, excluir os seus negcios que no eram focados em
construo e incorporao imobiliria; e de outro, alterar sua estrutura
administrativa e societria (composio e participao dos scios). Sob a
guarda do mesmo grupo havia uma quantidade de atividades (como, por
exemplo, agropecurias e financeiras) que concorriam com a estratgia de
crescimento agressivo no setor imobilirio. Por isso, foi inicialmente criada outra
companhia, voltada exclusivamente para esse setor, e, como resultado desse
processo, em 2007, a empresa vendeu quase 20% de seu capital social para um
fundo de investimento britnico. Em movimento prprio a esse processo de
aproximao com o mercado de capitais, a empresa manteve a sua agncia
financeira em operao, at se tornar, depois, um banco mltiplo que
analisarei a seguir.

Preparando a abertura de seu capital na Bolsa de Valores, a empresa obedeceu

a um calendrio de eventos que seguia as recomendaes da Comisso de
Valores Mobilirios (CVM). Inicialmente, ela tornou pblico o aviso ao
mercado sobre a sua oferta de aes, lanando um prospecto preliminar que
continha informaes sobre a empresa. Paralelamente, iniciou uma intensa
maratona de roadshows internacionais, perodo de apresentao da empresa
que precede a abertura de capital. Neles, o diretor da ECP vendeu aos
investidores o plano de colocar a sua construtora entre as maiores do mundo
em termos de unidades lanadas. Ele assim comentava esse fato a uma
reportagem de jornal: foi difcil convencer as centenas de investidores que era
possvel ter lucro vendendo para o povo.191

Isso significava a promessa de lanamento de 40 mil unidades por ano, at

2010192, o que significava quadruplicar o seu nmero de lanamentos de 2007

191 CANADO, Patrcia. A frmula do lucro da popular ECP. O Estado de So Paulo, So

Paulo, 23 jun. 2008. Negcios, p. B10. (grifo meu).

192 Em 2009, a empresa alterou o prazo da meta para 2011.

157
e, consequentemente, o tamanho da empresa.193 Quando vamos chegar s 40
mil, eu ainda no sei, mas trabalho todos os dias para atingir esse objetivo o
mais rpido possvel declarou o diretor a uma outra reportagem de jornal,
em 2007194.

Alm disso, iniciou-se o procedimento de bookbuilding, que se refere coleta de

informaes de investimentos conduzida pela empresa junto aos investidores
institucionais no Brasil, cujo resultado foi a fixao do preo por ao.
Quinze dias depois, o roadshow e o bookbuilding foram encerrados e o preo da
ao195 foi aprovado em Reunio do Conselho de Administrao da empresa.
Neste momento, a empresa obteve o registro da oferta da CVM e tornou
pblico o anncio sobre o incio da negociao da oferta das aes, que foi
acompanhado por um Prospecto Definitivo da Oferta Pblica de
Distribuio Primria e Secundria de Aes Ordinrias de Emisso da
empresa um compilado contendo entre 350 e 500 pginas sobre todas as
informaes da companhia. Esse prospecto serviu como uma das fontes de
anlise dos futuros investidores, subsidiando sua deciso pela compra das
aes.

Durante dois dias as aes foram negociadas e, aps vinte dias do primeiro
anncio, foi encerrado o processo. Ainda assim, durante mais um ms, as
aes suplementares foram negociadas.

Nessa primeira oferta, ocorrida em 2007, a empresa vendeu aes

correspondentes a 33,9% do seu capital social e captou aproximadamente R$
1,2 bilho, o que significou um valor 25% maior do que a meta prevista. Cerca
de 70% dos recursos vieram de investidores estrangeiros, provenientes de 170
fundos.196 Alguns jornais noticiaram a entrada da ECP na Bovespa como um
dos maiores lanamentos de aes no setor imobilirio, frente de grandes
construtoras brasileiras que j haviam aberto seu capital.

193 Cf. MOREIRA, 2007b; ATTUCH, 2007.

194 MOREIRA, Ivana. ECP vai destinar R$ 500 mi para reforar expanso. Valor Econmico,
So Paulo, 09 ago. 2007b. Empresas, pp. A1 e B1.
195 Nesse primeiro IPO, o valor unitrio do preo da ao era de R$26,00.
196 MOREIRA, op. cit..

158
Aps a abertura de capital, portanto, 34% das aes passaram a ser free float,
ou seja, aes em circulao passveis de serem adquiridas por investidores
interessados (estrangeiros e nacionais); 44% das aes permaneceram com o
scio-fundador e diretor geral da empresa; 12% seguiram pertencendo a um
fundo de investimentos britnico; e os 10% restantes foram divididos entre
empresas dos outros diretores e executivos da ECP.197

Aps a subscrio do fundo britnico, a capitalizao do lucro lquido de 2006

e, finalmente, a oferta pblica de aes, o capital social da empresa saltou de
aproximadamente R$ 78 milhes, em dezembro de 2006, para R$ 1,3 bilho
em dezembro de 2007. Ou seja, em dois anos, a empresa multiplicou seu
capital social por, aproximadamente, dezessete vezes.

Em 2009, dois anos depois da primeira oferta pblica de aes, a empresa

procedeu a mais uma oferta na Bovespa, procurando captar mais R$ 595
milhes em termos lquidos.198 Nessa segunda oferta foram captados recursos
lquidos totais de R$ 570 milhes, ou seja, 4% a menos do que o esperado.
Aps esse follow on, como denominado o processo de oferta de aes, a
composio acionria passou a ser: 37,5% do scio-fundador e diretor geral da
empresa; 55,1% free float; e 7,4% dos membros e executivos do Conselho da
empresa.

Somando-se os dois IPOs (Initial Public Offering) realizados pela empresa, foram
captados aproximadamente 1,8 bilho de reais. No primeiro, a maioria dos
recursos foram utilizados na aquisio de terrenos e na incorporao de novos
lanamentos; no segundo, sobretudo, na construo dos empreendimentos j
lanados.

197 Nessa ltima modalidade, esto inseridos 123 funcionrios da ECP que tm aes na

companhia. (CANADO, 2008).

198 No segundo IPO, o preo da ao foi de R$ 24,50, ou seja, R$ 1,50 a menos que em 2007.

159
Os nmeros do crescimento agressivo

Procurando responder promessa, feita aos investidores, de lanar 40 mil

unidades residenciais por ano, a empresa imprimiu um ritmo de crescimento
bastante acelerado. Por exemplo, tanto o nmero de unidades lanadas como o
valor de seu lucro lquido aumentaram dezesseis vezes em apenas quatro anos,
entre 2004 e 2008. Em 2008, a ECP implementou aproximadamente 180
canteiros, o que totalizava a produo de 24.225 unidades simultaneamente.
Em relao ao processo de expanso geogrfica, iniciado j em 1995, houve
um salto igualmente expressivo entre 2006 e 2008: nesse perodo, a empresa
praticamente duplicou o nmero de cidades atendidas, passando de 35 para 63
cidades, em 13 estados. No incio de 2010 , j eram 75 cidades, em 14 estados,
alm do distrito federal.

Como uma das exigncias do Novo Mercado da Bovespa199, os nmeros de

sua produo e de sua comercializao passaram a ser publicados nas
apresentaes trimestrais dos resultados financeiros e operacionais, alm dos
relatrios anuais de administrao, ambos disponveis em seu site a partir de
2006.200 Esses relatrios foram a principal fonte de dados para a minha anlise
sobre o crescimento agressivo da empresa. Alguns dados de 2009 foram
publicados logo no incio de 2010 e foram aqui includos , porm, a minha
anlise se concentrou no perodo entre 2004 e 2008.

Aumento dos lanamentos e das vendas de unidades residenciais

Uma vertente do crescimento da ECP pode ser verificada a partir da anlise

dos nmeros relacionados ao VGV e s Vendas Contratadas, bem como das
caractersticas dos empreendimentos lanados, em termos de tamanho e de
preo. A venda das unidades residenciais a principal fonte da receita da
incorporao imobiliria da ECP e, consequentemente, do lucro lquido. O

199 Sobre as prticas recomendadas pela Bovespa para que as empresas integrem seu Novo
Mercado, ver nota 34 (p. 40), da Introduo.
200 Os dados detalhados foram sistematizados a partir de 2006 pela empresa, embora haja

alguns indicadores desde 2004.

160
 quadro abaixo apresenta o conjunto desses dados, para os anos de 2004 a
2008, e colabora na caracterizao do desempenho financeiro e operacional da
empresa. Para 2009, os nicos dados divulgados, at o ms de fevereiro desse
ano, se referiram ao VGV e s Vendas Contratadas (em reais).

Quadro 10:
10 Valores de VGV, de Vendas Contratadas e lucro lquido da ECP (2004-2009).

No de No de No de No de VGV* Vendas** No de Preo Lucro

empreen- unidades unidades cidades (R$ Mil) (R$ Mil) unidades mdio Lquido
dimentos lanadas por onde vendidas por (R$
lanados empreen- esto os unidade Mil)
dimento empreen- (R$
ano dimentos Mil)
2004 28 1.618 58 12 133.078 101.846 1.506 68 14.000
2005 45 1.769 39 19 189.458 112.127 1.361 82 23.600
2006 64 2.987 47 20 346.675 212.951 2.079 102 17.000
2007 138 12.334 89 s/ info. 1.199.948 717.030 6.602 109 42.800
2008 152 25.968 171 42 2.532.985 1.544.224 14.500 106 231.030
2009 2.586.100 2.821.900
* VGV: Valor Geral de Vendas.
** Vendas: Valor dos contratos firmados com os clientes, referentes venda de Unidades prontas ou para
entrega futura.
Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.

Para facilitar a anlise do crescimento da empresa, entre 2004 e 2008,

transformei esses dados em grficos, agrupando-os em termos de:
caractersticas dos lanamentos; VGV e Vendas Contratadas e Lucro Lquido.

Caractersticas dos lanamentos

Em 2004, a ECP lanou 28 empreendimentos, totalizando-se 1.618 unidades,

em 12 cidades brasileiras. Quatro anos depois, em 2008, esses nmeros
aumentaram para 152 empreendimentos, aproximadamente 26 mil unidades e
42 cidades. Isso significa que, nesse intervalo, o nmero de empreendimentos
lanados aumentou em aproximadamente cinco vezes, ao passo que o nmero
de unidades lanadas foi multiplicado por dezesseis. Houve, portanto, uma
tendncia de aumento do tamanho mdio dos empreendimentos lanados,
desde 2007. O grfico a seguir ilustra essa tendncia, combinando o nmero de
unidades lanadas (organizados nas barras verticais) com o nmero de
unidades por lanamento (na linha).

161
 Grfico 12:
12 Nmero de unidades lanadas e tamanho mdio dos empreendimentos da ECP (2004-
2008).

30000 180

nmero de unidades / lanamento

nmero de unidades lanadas

160
25000
140
20000 120
100
15000
80
10000 60
40
5000
20
0 0
2004 2005 2006 2007 2008

nmero de unidades lanadas nmero de unidades/ lanamento

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.

Essa estratgia de aumento do tamanho dos lanamentos, que significa um

aumento do tamanho dos canteiros de obras, foi ressaltada pelo diretor da
empresa na teleconferncia dos resultados do segundo trimestre de 2009.
Segundo ele, a meta alcanar a faixa entre 180 e 250 unidades por
empreendimento, aumentando ainda mais o tamanho dos lanamentos de
2008 sem, contudo, elevar demasiadamente o nmero de canteiros em
andamento. Para ele, um nmero equilibrado de canteiros, correspondendo
equipe disponvel para tanto, manter, no mximo, 200 obras em operao
simultaneamente.

Lembrando-se da promessa aos investidores, se multiplicarmos 200 canteiros

por 250 unidades residenciais (limites mximos apontados pelo diretor),
chegamos produo de 50 mil unidades residenciais por ano. Essa meta no
est longe de ser alcanada: basta ver a curva ascendente do nmero de
unidades lanadas nos ltimos dois anos.

Um outro aspecto sobre a caracterizao dos empreendimentos se refere ao

preo mdio da unidade residencial vendida, que apresentou uma considervel
elevao entre 2004 e 2006, quando o preo aumentou aproximadamente 45%.
Uma das possveis razes que levaram a esse brusco aumento se refere ao
processo de reestruturao produtiva da empresa nesse perodo que teve,

162
como uma de suas consequncias, a ampliao da faixa de consumo dos seus
clientes.201 Nos anos subsequentes, essa tendncia de aumento diminuiu e,
entre 2006 e 2008, o preo das unidades residenciais aumentou apenas 4%.
Essa relativa manuteno do preo pode ser um reflexo da consolidao da sua
faixa de consumo, ocorrida recentemente.

VGV e Vendas Contratadas

O Valor Geral de Vendas (VGV) apresentou crescimento considervel nestes

ltimos quatro anos. A maior diferena ocorreu entre 2006 e 2007, com um
aumento de 246% nos valores apresentados. A tendncia de crescimento
diminuiu entre 2007 e 2008, embora com um aumento de 111%. Em 2009, h
uma inverso nessa tendncia e o VGV aumenta apenas 2% em relao ao ano
anterior, revelando uma estratgia da ECP de estabilizar o crescimento e
manter o patamar de sua produo. O grfico abaixo expressa o VGV, a partir
dos valores em reais, entre 2004 e 2009:

Grfico 13:
13 VGV da ECP - em R$ Mil (2004-2009).
VGV - R$ Mil
2009 x 2008
2%
2008 x 2007 2.586.100
2.532.985
111%

2007 x 2006
1.199.948
246%

2005 x 2004
2005 x 2004 346.675
83%
42% 189.458
133.078

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.

Tomando-se, agora, o valor em reais das Vendas Contratadas, possvel notar

que os valores totais so inferiores queles do VGV. Entretanto, as
porcentagens anuais de aumento tanto das vendas como dos lanamentos so

201 Segundo o arquiteto que trabalhou para a empresa, no momento em que a empresa

expandiu sua atuao geogrfica, ela tambm ampliou seu pblico: Saiu da baixa renda e t
pegando tudo (Depoimento do arquiteto autora maio/2008).

163
muito prximas, sobretudo, a partir de 2006. O ano de exceo foi, mais uma
vez, 2009: quando o valor das Vendas Contratadas excedeu o VGV e a
porcentagem de aumento foi de 82%. O Grfico 14 apresenta os valores das
Vendas Contratadas entre 2004 e 2009.

Grfico 14:
14 Vendas Contratadas da ECP - em R$ Mil (2004-2009).
Vendas Contratadas - R$ Mil
2009 x 2008
82% 2.821.900

2008 x 2007
1.544.224
115%

2007 x 2006
717.030
2005 x 2004 237%
2005 x 2004
90%
10% 112.127 212.951
101.846

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.

O Grfico 15 compara os valores do VGV e das Vendas Contratadas, entre

2004 e 2009. Se em 2004, eram vendidas quase todas as unidades lanadas, a
partir de 2006 essa correspondncia no mais ocorreu. Desde ento, a
diferena entre o VGV e valor total das Vendas Contratadas apresentou uma
tendncia de crescimento, o que indicava a criao de um estoque de imveis,
para os quais no haja demanda como tambm ocorreu com as demais
empresas do segmento econmico.202

No entanto, em 2009, o valor das Vendas Contratadas excedeu o VGV (como

fica claro nas curvas do Grfico 15), o que pode indicar que parte daquele
estoque criado no ano anterior foi parcialmente comercializada, bem como um
ajuste do VGV s vendas, procurando corrigir aquela defasagem anterior.203

202Ver Grficos 10 e 11, do Captulo 2, p. 146-7.

203Analisarei algumas das razes da tendncia de crescimento das vendas, sobretudo em 2009,
entre as quais, as possibilidades abertas pelo pacote habitacional Minha Casa, Minha Vida,
no item sobre o financiamento aos clientes, deste captulo.

164
 15 VGV versus Vendas Contratadas da ECP (2004-2009).
Grfico 15:

3.000.000

2.500.000

2.000.000

R$ milhes
1.500.000

1.000.000

500.000

0
2004 2005 2006 2007 2008 2009

VGV - R$ Mil Vendas Contratadas - R$ Mil

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.

Lucro lquido

Em relao ao lucro lquido, o crescimento no foi linear, pois entre 2005 e

2006 houve uma queda de 28%. Em geral, a porcentagem anual de
crescimento do lucro apresenta valores menores que aqueles do VGV e das
Vendas Contratadas. No entanto, comparando-se os anos de 2007 e 2008,
houve um aumento vertiginoso de 440% no lucro lquido, bastante superior s
porcentagens de crescimento VGV e de vendas para as mesmas datas.

Grfico 16:
16 Lucro lquido da ECP - em R$ mil (2004-2008).

231.030
2008 x 2007
440%

2007 x 2006
2006 x 2005 42.803
2005 x 2004 152%
23.600 28%
14.000 68% 17.000

2004 2005 2006 2007 2008

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.

At o terceiro trimestre de 2009, o lucro lquido acumulado no ano era de R$

225.528.000,00 (quase o mesmo valor para todo o ano de 2008), que
representava um aumento de 42% em relao ao mesmo perodo do ano
anterior.

165
De onde vem o lucro?

Para compreender esse crescimento da ECP, inicialmente, precisei conhecer

todo um universo, novo para mim, relacionado linguagem financeira e
contbil, presente nos relatrios e resultados trimestrais. Em seguida, procurei
entender o processo de clculo a respeito das receitas arrecadadas, dos custos
empreendidos, das dedues efetuadas e do lucro obtido. O texto a seguir
pode parecer bvio demais para os entendedores de economia. Entretanto, ele
exprime exatamente o raciocnio que precisei fazer para entender os quadros
financeiros apresentados nos relatrios, descrevendo o que significava cada um
de seus itens. Trata-se aqui de trocar em midos os dados dos relatrios.
Posteriormente, analisei todos esses nmeros sob o crivo das questes de
interesse desta tese. Procurei identificar as razes que levaram s flutuaes
nos valores das receitas, das despesas, dos custos dos imveis e do lucro, entre
2004 e 2008.

Descrio de suas receitas, custos,

custos, despesas e lucros

As receitas da empresa so provenientes, principalmente, da incorporao e da

venda das unidades residenciais de seus empreendimentos. Dessa Receita
Bruta so deduzidos os impostos sobre vendas (PIS e COFINS) e os
descontos, abatimentos e devolues que se referem aos rompimentos de
contratos de promessa de compra e venda de imveis ainda no entregues.
Aps esse desconto, obtm-se a Receita Operacional Lquida. Da receita
lquida subtrado o Custo dos Imveis Vendidos para se chegar, ento, no
Lucro Bruto.

O Custo dos Imveis Vendidos compreende: os custos de aquisio de

terrenos; de construo (incluindo: projeto, insumos e materiais de construo,
mo-de-obra prpria e terceirizada); e de administrao da obra (mo-de-obra
prpria). Um dos principais custos se refere aquisio de terreno: entre 2004
e 2005, ele representou, aproximadamente, 10,8% do Valor Geral de Vendas
(VGV).

166
Do Lucro Bruto so deduzidas as Despesas Operacionais (tambm chamadas
de receitas operacionais) que incluem: as despesas comerciais (gastos com
montagem dos plantes de vendas, decorao do apartamento modelo,
comisses sobre vendas, propagandas e publicidade); despesas gerais e
administrativas (honorrios da administrao, despesas com servios de
terceiros e com pessoal, despesas societrias, tributos governamentais e taxas
referentes ao desenvolvimento de projetos imobilirios); e outras receitas
operacionais lquidas (prestao de servios comerciais e de administrao de
obras).

A partir dessa subtrao obtido o Lucro Operacional Antes do Resultado

Financeiro. O Resultado Financeiro, por sua vez, refere-se s despesas
financeiras (encargos sobre emprstimos e financiamentos para capital de giro,
quando aplicvel) e s receitas financeiras, que incluem os rendimentos sobre
investimentos financeiros e o resultado financeiro proveniente dos clientes por
incorporao de imveis (juros e atualizao monetria sobre as parcelas das
vendas a prazo de unidades concludas). Depois do Resultado Financeiro so
subtrados o Imposto de Renda e a Contribuio Social para, ento,
finalmente, obter-se o Lucro Lquido.

Uma referncia no mercado financeiro o EBITDA Ajustado (sigla em ingls

para Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) que se refere ao
lucro lquido antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da
contribuio social, das despesas de depreciao e amortizao. No entanto, o
EBITDA no uma medida de desempenho financeiro segundo as prticas
contbeis adotadas no Brasil, e, por isso, no pode ser considerado
isoladamente. Alm disso, o EBITDA pode ser calculado de maneiras
diferentes em cada uma das empresas e apresenta limitaes como um nico
indicador de lucratividade, por no considerar determinados custos dos
negcios imobilirios, tais como: o resultado financeiro, os tributos, a
depreciao e a amortizao, as despesas de capital e outros.

167
Entre 2007 e 2008 houve uma alterao nas prticas contbeis brasileiras, a
partir da publicao da Lei no 11.638/07204, o que prejudica a comparabilidade
dos dados sobre as demonstraes financeiras nesses anos, como veremos a
seguir. Ainda assim, compreendendo os procedimentos de clculo dessas
entradas e sadas de capital, foi possvel analisar as demonstraes financeiras
da ECP, de 2004 a 2008, a fim de se verificar as porcentagens de cada item nas
receitas, despesas e custos da empresa. O Quadro 11 demonstra os valores de
cada um desses itens para os anos de 2004 e 2007, calculados antes das
alteraes daquela lei, e o Quadro 12, para os anos de 2007 e 2008, aps a
introduo das alteraes.

Quadro 11:
11 Receitas, despesas, custos e lucro da ECP antes das alteraes da Lei no 11.638/07
(2004-2007).

R$ Mil 2004 2005 2006 2007*

Receita de Incorporao Imobiliria 85.639 111.331 159.545 441.447
Dedues da Receita Bruta
Impostos incidentes sobre vendas -2.759 -4.008 -5.623 -23.954
Descontos, abatimentos e devolues -13.390 -12.111 -13.616 -33.373
Receita Operacional Lquida 69.490 95.212 140.306 384.120
Custo dos Imveis Vendidos -42.678 -57.817 -90.717 -230.282
Lucro Bruto 26.812 37.395 49.589 153.838
Receitas (Despesas) Operacionais
Despesas comerciais -4.525 -5.803 -11.357 -31.024
Despesas gerais e administrativas -5.691 -6.815 -24.192 -111.976
Honorrios de administrao -2.518
Outras receitas (despesas) operacionais, lquidas -339 384 8.222 22.161
Resultado em participao societria
Continua...

204 Essa lei, promulgada em dezembro de 2007, alterou, revogou e introduziu novos

dispositivos Lei das Sociedades por Aes (Lei no 6.404/76), especificamente, em relao
elaborao e divulgao de demonstraes financeiras das sociedades de grande porte. O
principal objetivo dessa nova lei, que entrou em vigor em 1 de janeiro de 2008, foi a
atualizao das regras contbeis brasileiras, em consonncia com as regras emitidas por
instituies internacionais. Cf. BRASIL, 2007; e MEDEIROS, 2008. Nos clculos da empresa,
os principais efeitos dessa lei foram: o reconhecimento dos custos com remunerao baseada
em aes, a avaliao dos instrumentos financeiros a valor justo e as alteraes na forma de
reconhecimento dos gastos com propaganda e mdia, construo de plantes de vendas,
moblias para decorao do apartamento modelo e gastos com comisso de vendas e
corretagens (despesas antecipadas).

168
Concluso.
R$ Mil 2004 2005 2006 2007*
Lucro Operacional antes do Resultado Financeiro 16.257 25.161 22.262 30.841
Resultado Financeiro
Despesas Financeiras -1.070 -3.258 -5.085 -6.639
Receitas financeiras 1.024 1.946 1.810 35.846
Resultado financeiro dos clientes por incorporao 318 3.772 1.265 7.474
Lucro Operacional 16.529 27.621 20.252 67.162
Receitas no operacionais, lquidas 14 0 18 2.214
Imposto de Renda e Contribuio Social -2.597 -3.961 -3.257 -23.854
Participao dos administradores -1.812
Participao dos acionistas, no-controladores -907
Lucro Lquido 13.946 23.660 17.013 42.803

Quadro 12:
12 Receitas, despesas, custos e lucro da ECP depois das alteraes da Lei no 11.638/07
(2007-2008)

R$ Mil 2007* 2008

Receita de Incorporao Imobiliria 456.583 1.245.733
Dedues da Receita Bruta
Impostos incidentes sobre vendas -33.065 -70.662
Descontos, abatimentos e devolues -23.954 -64.323
Receita Operacional Lquida 399.564 1.110.748
Custo dos Imveis Vendidos -253.398 -690.151
Lucro Bruto 146.166 420.597
Receitas (Despesas) Operacionais
Despesas comerciais -35.514 -93.235
Despesas gerais e administrativas -120.956 -80.999
Honorrios de administrao -2.518 -2.865
Outras receitas (despesas) operacionais, lquidas 24.375 14.715
Resultado em participao societria -482
Lucro Operacional antes do Resultado Financeiro 11.553 257.731
Resultado Financeiro
Despesas Financeiras -6.639 -18.027
Receitas financeiras 35.987 45.869
Receitas financeiras provenientes dos clientes por incorporao de
7.474 13.225
imveis
Lucro Antes do Imposto de Renda, da Contribuio Social e das
Participaes dos Administradores e de Acionistas No- 48.375 298.798
Controladores
Imposto de Renda e Contribuio Social -23.461 -44.734
Participao dos administradores -1.812 -2.387
Participao dos acionistas, no-controladores -830 -20.647
Lucro Lquido 22.272 231.030
Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.

As alteraes introduzidas pela Lei no 11.638/07 se refletiram no clculo final

do valor do lucro lquido. Como os dois quadros anteriores mostraram, houve
uma diferena de aproximadamente R$ 20 milhes no valor do lucro lquido
do ano de 2007, considerando-se os dois clculos. Para efeito da anlise que se

169
segue, considerarei o valor do lucro lquido calculado antes das alteraes, para
o ano de 2007, a fim de se ter maior confiabilidade na comparao com os
anos precedentes.

Porcentagens das sadas da empresa

Interessava-me saber, nesses dados, as porcentagens que cada item

representava no total de sadas da empresa, ou seja, tudo aquilo que foi
retirado da receita bruta (dedues, custo dos imveis, imposto de renda, lucro
lquido, despesas financeiras e operacionais). Dessa forma, eu poderia analisar
o crescimento da empresa em termos proporcionais dos gastos realizados e
no apenas em termos absolutos, como seria o caso se eu apenas considerasse
os valores totais de cada item, em si mesmos. Os grficos abaixo apresentam as
porcentagens de cada item de sada, no total da receita arrecadada, entre 2004 e
2008:

170
 Grfico 17:
17 Demonstraes financeiras da ECP (2004-2008).

2004 2005
Receita total: R$ 85.639.000,00 Vo: 0. Receita total: R$ 111.331.000,00 2005x2004: +30%
Lucro Lquido
Dedues da
16%
Imposto de Renda receita bruta
Dedues da Lucro Lquido
e Contribuio 14%
receita bruta 20%
3% 19%
Imposto de Renda
Despesas e Contribuio
Financeiras 3%
1%
Despesas
Despesas
Financeiras
Operacionais
3%
12%
Despesas
Operacionais
11%
Custo dos imveis
0%
Custo dos imveis 49%
49%

2006 2007
Receita total: R$ 159.545.000,00 2006x2005: +43% Receita total: R$ 441.447.000,00 2007x2006: +177%

Lucro Lquido
Participao de
10%
acionista
Imposto de Renda 1% Lucro Lquido
Dedues da
e Contribuio Imposto de Renda 8% Dedues da
receita bruta
2% e Contribuio receita bruta
11%
5% 11%
Despesas
Financeiras Despesas
3% Financeiras
1%

Despesas
Operacionais
21%
Despesas
Operacionais
29%
Custo dos imveis
45%
Custo dos imveis
53%

2008
Receita total: R$ 1.245.733.000,00 2008x2007: +182%

Participao de Dedues da
acionista e receita bruta
administradores Lucro Lquido
10%
2% 18%

Imposto de Renda
e Contribuio
3%
Despesas
Financeiras
1%
Despesas
Operacionais
13%
Custo dos imveis
53%

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos
anos de 2006, 2007 e 2008.

Destacarei a seguir quais sadas diminuram ou aumentaram sua participao

no conjunto das demonstraes financeiras da empresa, nesses quatro ltimos
anos, procurando compreender os fatores que contriburam para essas
alteraes.

171
Anlise dos nmeros do crescimento

No d [lucro] para quem no sabe fazer.205

Combinando-se todos os dados apresentados anteriormente, ou seja, a

porcentagem de cada sada da receita financeira da empresa, as caractersticas
dos empreendimentos lanados e os valores do VGV, das Vendas Contratadas
e do Lucro Lquido, pude me aproximar de uma anlise mais aprofundada a
respeito do crescimento operacional e financeiro da empresa nos ltimos anos.

Antes do incio da reestruturao da empresa, em 2004 e 2005, as

porcentagens praticamente se mantiveram as mesmas nos itens: Custo dos
imveis (49%), Imposto de Renda e Contribuies (3%), Despesas
Operacionais (11 e 12%, respectivamente). Houve, no entanto, uma diferena
mais significativa na participao do Lucro Lquido, que de 16% passou para
20%, e nas Dedues da Receita Bruta, que de 19% caiu para 14%. Essa maior
porcentagem do lucro, somada ao aumento de 30% no total da receita
(advinda de um crescimento de aproximadamente 40% no VGV e de 10% nas
Vendas Contratadas, de acordo com seus valores em reais), resultou em seu
crescimento de 68,5% do lucro lquido, entre um ano e outro.

Esse aumento na receita se deveu, sobretudo, a uma valorizao da unidade

comercializada, cuja mdia de preo por unidade passou de R$ 68.000,00 para
R$ 82.000,00, entre 2004 e 2005, e ao investimento nas linhas de produtos com
preos mais elevados, pois no houve um aumento significativo no nmero de
unidades lanadas e vendidas. Isso quer dizer que a empresa passou, desde
ento, a focar um pblico com um poder aquisitivo um pouco mais elevado
que aquele anteriormente atendido como j comentei.

Um divisor de guas nesse processo de crescimento foi o ano de 2006, quando

a empresa iniciou seu processo de reestruturao que culminou na abertura de
seu capital no ano seguinte. Em 2006, a receita aumentou 43% proveniente de
um crescimento de 83% no VGV e de 90% nas Vendas Contratadas,
significando tanto o aumento no nmero de obras como o andamento

205 Frase do diretor geral da empresa, em reportagem de uma revista, respondendo quelas

empresas que dizem que o segmento econmico no d lucro (ATTUCH, 2007).

172
daquelas iniciadas em anos anteriores, cujas vendas foram apropriadas nesse
ano. No entanto, houve uma diminuio de 28% no lucro lquido.

Essa diminuio pode ser explicada pelo investimento na construo de um

nmero bastante superior de unidades residenciais, que requisitou um aumento
significativo na estrutura fsica e na contratao de pessoal para a
operacionalizao da produo e das vendas. As despesas operacionais, que
incluem despesas comerciais, gerais e administrativas, subiram de 11 para 21%
e o custo dos imveis, de 49 para 53%, resultando numa menor participao
do lucro lquido, de 20 para 10%.

Os resultados dos investimentos de 2006 foram colhidos em 2007, quando a

empresa abriu seu capital. Todos os indicadores financeiros aumentaram. O
nmero de unidades lanadas foi praticamente quadruplicado e o valor total do
VGV aumentou 246% em relao a 2006. Esse elevado crescimento ocorreu
apesar do aumento das Despesas Operacionais, de 21 para 29%, proveniente
das despesas geradas pela entrada do fundo britnico como acionista e do
incremento substancial nos gastos com publicidade e com a estrutura para
vendas, administrao e produo das unidades.

Ao mesmo tempo, a porcentagem do Custo de Imveis caiu de 53 para 45%, o

que pode indicar um impacto positivo da produo em escala e da
padronizao. Essa diminuio proporcional dos custos dos imveis, somada
com o aumento do VGV e das Vendas Contratadas, possibilitou um aumento
de 151% do lucro lquido, em relao a 2006, mesmo havendo uma pequena
queda na porcentagem do lucro lquido e na maior participao das despesas
operacionais no total de sadas.

Segundo um dos vice-presidentes da empresa, em teleconferncia de

resultados do primeiro trimestre de 2008, o aumento significativo do lucro
lquido em 2007 pode ser explicado pelos seguintes fatores: i) escala maior,
portanto, maior receita; ii) time de construo forte (trabalhadores de
administrao e de execuo da obra); iii) 10% de aumento no preo da
unidade no ltimo ano; iv) reduo de despesas gerais e administrativas (em
nmero absoluto e fim da CPMF). Segundo o engenheiro de obras da ECP,

173
desde que a empresa abriu seu capital, ela dobrou o seu nmero de obras, em
apenas oito meses.

Comparando-se o binio 2006-2007 com o de 2007-2008, houve uma

diminuio no ritmo de crescimento em relao ao VGV e s Vendas
Contratadas. Em 2008, o VGV totalizou R$2,53 bilhes, um aumento de
111% em relao a 2007, ao passo que entre 2006 e 2007, esse aumento foi de
246%. As vendas contratadas totalizaram R$1,54 bilho em 2008, um aumento
de 115% em relao a 2007.

A porcentagem do Custo dos Imveis voltou ao patamar praticado em 2006,

ou seja, 53%. No entanto, houve uma diminuio quanto aos gastos com as
despesas operacionais: em 2006, correspondeu a 21%, contra 13% em 2008. E,
ao mesmo tempo, um aumento da participao do lucro lquido, passando de
10%, em 2006, para 18%, em 2008 o que significou o retorno margem de
lucro obtida entre 2004 e 2005. Esse aumento da porcentagem do lucro lquido
nas sadas da empresa, somada ao crescimento dos lanamentos e vendas,
corresponderam a uma alta significativa do valor do lucro em si: 440% de
aumento entre 2007 e 2008. A expertise da empresa demonstrada a partir
desses nmeros, pois uma faixa de lucro lquido entre 15 e 20 % considerada,
entre empresas construtoras, uma alta margem de solvabilidade.206

Uma das causas dessa alta margem advm da relao entre preo final de
venda do produto e os custos dos imveis. Para me aproximar de tal relao
em termos quantitativos, compilei alguns dados de 2007, quando foram
produzidas 3443 unidades nico ano no qual essa informao foi divulgada e
que no corresponde ao nmero total de unidades lanadas. Sabendo-se que o
Custo dos Imveis foi de R$ 230.282.000,00 nesse ano, possvel calcular uma
mdia no custo de cada unidade produzida que foi igual a aproximadamente
R$ 66.884,00. Embora esse clculo no seja preciso, pois no Custo dos

206 Essa margem foi encontrada tambm no estudo de previso de resultados de um

empreendimento, a ser lanado por outra grande empresa construtora que atua no segmento
econmico. Nessa empresa, em especial, o lucro representava 16% do total da receita, sendo
essa uma margem considerada padro. No caso do empreendimento desse estudo, o preo de
venda da unidade (por m2) era quase o dobro do custo total de construo, somado ao custo
do terreno. (Informaes obtidas na planilha de previso de resultados, fornecida autora por
um engenheiro que trabalhava na empresa).

174
Imveis esto embutidos os gastos com construo de unidades que foram
iniciadas, mas no foram finalizadas no mesmo ano, pode servir como uma
referncia, na medida em que o prazo de construo varia de 12 a 18 meses e,
portanto, constam nesse custo, as unidades que foram iniciadas em anos
anteriores e finalizadas em 2007, podendo ser feita uma equivalncia.

Sabendo-se tambm que nesse ano o preo mdio das unidades vendidas foi
de R$ 116.000,00, possvel calcular o quanto representa o custo dos imveis
no valor final de venda. Dessa forma, considerando os dois valores acima (R$
66.884,00 e 116.000,00), o custo efetivo representa 57% do preo da unidade
comercializada margem semelhante quela encontrada num estudo de
viabilidade de outra empresa construtora.207

Na tentativa de calcular o custo por metro quadrado de rea construda (que

um parmetro importante na construo civil), podemos prosseguir com o
seguinte raciocnio.208 Considerando que o valor do terreno representa uma
mdia de 11% do VGV (como indicam os dados de 2005 da ECP); que o
custo da administrao de obra dificilmente ultrapassa o parmetro adotado
pela CEF, em torno de 7%; resta, para os gastos com a construo, 82%
daquele custo total de R$66.884,00 ou seja, R$54.845,00 por unidade
produzida. Realizando uma ponderao entre as reas construdas de cada
linha de produtos, relacionando-as s porcentagens que cada uma delas
representa no total da produo, chegamos a uma mdia de aproximadamente
65,62m2 de rea construda por unidade produzida. Dividindo-se o valor de
R$54.845,00 por 65,62m2, finalmente nos aproximamos de um custo/m2 das
unidades produzidas pela ECP: R$ 835,80/m2. Se considerarmos ainda que,
em geral, na construo habitacional, 30% desse custo referente aos gastos
com mo-de-obra prpria e terceirizada no canteiro, temos ento:

207 Apesar desse preo mdio geral, h uma grande diferena entre os preos mdios de venda
das unidades de cada empreendimento da ECP. Por exemplo, em 2008, o preo mdio geral
por metro quadrado era de R$ 1.994,00, entre todos os lanamentos da empresa, sendo que o
menor valor correspondia a 1.310,00/m2 (cujo empreendimento se localizava na cidade de
Bauru/SP); e o maior, R$ 3.200,00/m2 (em Goinia/GO). Nesse mesmo ano, o preo mdio
geral por unidade era de R$ 119.578,00, sendo o menor valor, R$ 68.390,00 (em Belford
Roxo/RJ) e o maior, R$ 316.777,00 (em Nova Lima/MG).
208 Agradeo ao Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes que, durante sua argio na banca,

apontou esse clculo.

175
R$250,74/m2 para mo-de-obra e R$585,06 para projeto, insumos e materiais
de construo.

Para efeito de comparao, num mutiro ocorrido recentemente na RMSP209, o

custo para projeto, insumos e materiais de construo foi de R$622,15/m2
contra R$585,06 da ECP. Mesmo podendo existir algumas imprecises nesse
longo clculo, esses valores revelam que a ECP consegue produzir habitao a
um custo mdio de mutiro e vender a um preo mdio de R$103.200,00 por
unidade.210 Talvez aqui resida uma das razes centrais para a lucratividade da
empresa: um custo de construo prprio de programas de habitao de
interesse social aliado a uma comercializao com valores praticados no
segmento econmico do mercado imobilirio.

Outra causa dessa alta solvabilidade da ECP se relaciona diminuio das

despesas gerais e administrativas, que est intrinsecamente relacionada
estratgia da empresa em manter processos operacionais que apresentem
custos gerais e administrativos baixos. Isso pode apontar para uma das facetas
da reestruturao produtiva que ela passou, desde 2006, e que possibilitou essa
reduo a partir de processos de terceirizao e subcontratao de servios
especializados. Esses processos no se voltaram para as atividades de
construo das unidades residenciais, que apresentaram uma tendncia
contrria como analisarei no Captulo 6, mas para as atividades de marketing,
de vendas e de projetos.

Como mostram todos esses nmeros, a crise financeira mundial no impactou

significativamente a produo da ECP, embora tenha abalado a valorizao das
suas aes na Bolsa de Valores, entre o final de 2008 e o incio de 2009.
Tomando-se como base as cotaes histricas da ECP, disponveis em seu
site, entre meados de 2007, quando houve a abertura de capital, e meados de
2008 a valorizao de suas aes foi de 38%.

209 Dados fornecidos pelo Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes, sobre o mutiro Paulo

Freire, desenvolvido pela Usina (Centro de Trabalhos para o Ambiente Habitado).

210 Esse valor foi calculado conforme os dados apresentados no Quadro 10 (p. 159). Se entre

2004 e 2008 foram vendidas 26.048 unidades, que correspondeu a um valor total de vendas
contratadas de R$2.688.178.000,00, temos um valor mdio de vendas de aproximadamente
R$103.200,00/unidade.

176
Detalhadamente, em maro de 2008, o valor do ativo da empresa valia R$
31,20 e, para efeito de clculo, foi considerado como ponto de partida das
variaes subsequentes (0,0%). Em maio, houve a maior valorizao do ativo,
com aumento de 27%, passando para R$39,00. Em novembro, houve o pico
da desvalorizao, quando se acentuou a crise financeira, e o valor da ao
diminuiu quase 80%, passando para R$ 6,50. Em maro de 2009, o valor do
ativo subira um pouco em relao a novembro de 2008 (passando para R$
13,80), mas ainda representava uma desvalorizao de 55% em relao
mesma data do ano anterior.

Desde ento at outubro de 2009, vinha ocorrendo um aumento paulatino no

valor do ativo, chegando a R$ 35,00, recuperando o patamar do incio de 2008.
No entanto, esse valor correspondeu a mais um pico momentneo. A partir
desse ms, o valor do ativo diminuiu bruscamente, caindo para
aproximadamente R$12,00 e se manteve nesse patamar at janeiro de 2010.

As razes para essas flutuaes do mercado financeiro extrapolam as questes

desta tese. Importante notar que se a crise financeira mundial impactou
negativamente no valor do ativo da ECP, ela no repercutiu no seu
desempenho operacional (lanamentos e vendas). O crescimento dos valores
dos indicadores operacionais est, em grande medida, relacionado questo do
financiamento aos clientes, que foi assegurado pelo Estado, inicialmente, no
Programa Carta de Crdito Associativo e, mais recentemente, no Programa
Minha Casa, Minha Vida como discutirei depois. Os dados sobre o VGV e
das vendas contratadas e de outros dados parciais de 2009 indicam a
manuteno do crescimento da empresa, embora com menor intensidade e
velocidade que o perodo entre 2006 e 2008.

177
A estrutura de produo e de gesto
gesto

Para sustentar esse crescimento na produo, a empresa multiplicou por seis o

seu tamanho em termos de nmero de trabalhadores empregados em apenas
dois anos como mostra o quadro a seguir.

Quadro 13:
13 Nmero de empregados da ECP (2004 e 2008).

Dez./2006 Dez./2007 Dez./2008 Mar./2009

Administrativo e Vendas 539 767 1.419 1.303
Obras 631 2.366 5.694 4.236
Total 1.170 3.133 7.113 5.539
VGV (em R$ mil) 346.675 1.199.948 2.532.985
Relao: Total de empregados e VGV 296,30 383,00 356,10
(em R$ mil) ou VGV per capita
Fonte: Prospecto Definitivo de Distribuio de Aes (2009).

Em maro de 2009, alm de seus empregados diretos, havia aproximadamente

cinco mil temporrios e/ou prestadores de servios, dentro do quadro
administrativo e das obras o que significa que quase dez mil pessoas
trabalhavam direta ou indiretamente na produo da empresa. A diminuio de
aproximadamente 1.500 empregados, entre dezembro/2008 e maro/2009,
bastante significativa e pode ser uma das consequncias da crise financeira
mundial e ou da maior tendncia de terceirizao de servios.

Outro aspecto importante revelado nesses nmeros a diferena no ritmo de

contratao de empregados no setor administrativo e vendas e no de
obras. Enquanto que, entre 2006 e 2008, o nmero de empregados foi
multiplicado aproximadamente por 2,5 no primeiro setor, o nmero do pessoal
de obras foi multiplicado por 9. Isso refora aquele aspecto que eu j havia
identificado a partir da anlise das sadas da empresa, que indicava uma
reduo nas despesas operacionais e administrativas. A contratao de servios
de projeto, de marketing e de vendas est includa nessas despesas, fato que
evidencia a tendncia de tercerizao e de subcontratao do trabalho mais
qualificado e especializado. Ao mesmo tempo, como discutirei no Captulo 6, a
tendncia ocorrida no canteiro de obras foi justamente a contrria: aumentar a
equipe prpria de mo-de-obra.

178
Ainda no Quadro 13, possvel notar que houve um aumento considervel
naquilo que se poderia denominar como um VGV per capita, em relao ao
pessoal contratado, ao dividir o VGV pelo nmero total de empregados. Se em
2006, cada empregado correspondia a R$296.300,00 do VGV; em 2008, esse
valor foi para R$356.100,00. Isso significa a obteno de uma maior
eficincia do modelo de produo da ECP nesses ltimos anos, na medida
em que o empregado de 2008 produz um valor 20% superior quele de 2006,
ou, colocado de outro modo, a empresa conseguiu reduzir em 20% a
necessidade de pessoal contratado.

Esse enxugamento tem a ver com a expertise da ECP em produzir habitao, que
pode ser elucidada a partir da descrio da sua estrutura organizacional e das
etapas de sua produo. Apresentarei, a seguir, a organizao geral da ECP
para ento me debruar sobre o papel da arquitetura, da tecnologia e do
canteiro de obras nos captulos subsequentes.

Instncias de deciso e de gesto da empresa

A estrutura organizacional da ECP se inspira no modelo das grandes empresas,

dividida em Conselhos, Diretorias, Comits e Departamentos. A empresa
administrada pelo Conselho de Administrao e pela Diretoria Executiva. O
Conselho de Administrao composto por acionistas (no mnimo cinco; no
mximo, sete)211, e tem como atribuies principais: definir as polticas
estratgicas gerais da ECP, estabelecer suas polticas comerciais gerais, eleger
seus diretores e fiscalizar a sua gesto. O presidente desse Conselho tambm
o presidente da Diretoria Executiva, sendo chamado como Diretor Presidente,
e se trata do fundador e acionista majoritrio da empresa.

A Diretoria Executiva composta por sete diretores (podendo ser acionistas,

ou no) que so responsveis pela administrao executiva diria das suas
respectivas atribuies. Dessa forma, alm do Diretor-Presidente, h diretores
vice-presidentes para cada setor, quais sejam: Relaes com Investidores;

211 Um dos conselheiros de administrao trabalhou no JP Morgan, entre 1992 e 1994, e no

Lehman Brothers, entre 1993 e 2004, que foram alguns dos bancos norte-americanos que
protagonizaram a crise financeira de 2008.

179
Comercial; Produo212; Financeiro; Desenvolvimento Imobilirio213; e
Administrao e Controladoria.

A administrao da empresa conta tambm com Comits internos, compostos

por conselheiros e diretores da ECP. O Comit de Recursos Humanos
responsvel pelas estratgias para atrair e reter os talentos da empresa. O
Comit de Governana Corporativa tem como objetivo garantir as boas
prticas de governana corporativa.214 O Comit de Desenvolvimento
Imobilirio procura definir a estratgia de expanso geogrfica e aquisies de
terrenos. Tambm h uma rea de Relaes com Investidores, destinada ao
atendimento dos acionistas e analistas de mercado, que responsvel pela
divulgao dos relatrios e os eventos da empresa; e o Conselho Fiscal.

Em relao gesto e operacionalizao, h diversos departamentos que se

concentram na sede da empresa, responsveis cada um por determinado
aspecto da produo, como por exemplo: Departamento de Controle;
Departamento de Projetos; Departamento de Desenvolvimento Imobilirio;
Departamento de Planejamento; Departamento de Custos; Departamento de
Suprimentos; Departamento de Qualidade; Departamento de Marketing etc.
no pude elencar todos os departamentos por falta de acesso s informaes.

212 O Diretor Vice-Presidente de Produo aquele que visita os canteiros de obras a cada

dois ou trs meses, comportando-se como um jogador de truco, porque grita e esbraveja,
segundo o almoxarife do canteiro do Monte Alto.
213 O Diretor Vice-Presidente de Desenvolvimento Imobilirio a referncia na empresa

dentro do setor de projetos arquitetnicos e tcnicos, inclusive, ele quem assina os projetos.
Foi o nico nome que o engenheiro de obras do Monte Alto lembrava, como um responsvel
pelos projetos. A trajetria desse diretor dentro da empresa curiosa: comeou como tcnico
de edificaes em 1980, graduou-se em engenharia civil em 1993, foi nomeado Diretor de
Projetos em 2000 e assumiu a atual atribuio em 2005.
214 Roberto Grn (2003) aponta para os mltiplos sentidos da governana corporativa,

instalada no espao empresarial brasileiro desde o final da dcada de 1990. Segundo o autor, a
ideia de governana corporativa , em princpio, uma nova maneira de se organizar as
relaes entre as empresas e o mercado financeiro, pautada pela necessidade de uma
transparncia contbil das empresas e o respeito dos direitos dos acionistas minoritrios. No
Brasil, a ausncia de um ambiente institucional favorvel ao mercado de capitais justificou, em
grande medida, a implantao das boas prticas em governana corporativa. No entanto,
como Grn destaca, o sentido mais profundo do termo est relacionado com a disputa entre
as recomendaes internacionais, prprias do contexto de globalizao da economia, e as
conjunturas nacionais, cujo desfecho, em alguns dos casos, pode at destruir os sistemas
nacionais de relaes de trabalho e de segurana social. Alm disso, o conceito de
governana corporativa confunde-se com o da financeirizao das empresas, ou seja, a
prevalncia absoluta do ponto de vista financeiro sobre outras consideraes na estratgia da
empresa e a focalizao deste na valorizao do retorno dos investimentos dos acionistas
(GRN, 2003, p. 142).

180
Na maioria deles, h um superintendente e um responsvel para cada regional
da empresa (gerente).

As cinco regionais distribudas pelo Brasil coordenam as atividades

desenvolvidas nas cidades onde atua, quais sejam: Tringulo Mineiro; So
Paulo (capital); Ribeiro Preto (SP); Campinas (SP) e Sul (englobando os
estados de Santa Catarina e Paran). Cada uma delas reproduz
aproximadamente a mesma estrutura da sede, em escala menor. Assim sendo,
h representantes dos departamentos (gerentes) e tambm os engenheiros
supervisores, que controlam determinados aspectos das obras da regional, aos
quais so submetidos os coordenadores de obras que, por sua vez, controlam
os engenheiros responsveis pelos canteiros de obras e esses controlam,
consequentemente, todos os trabalhadores de execuo dos canteiros.

No questionrio que enviei diretamente empresa, havia uma pergunta sobre

como era o seu organograma. No entanto, como ressaltei na Introduo, as
respostas desse questionrio foram barradas pela Vice-Presidncia por conter
informaes de sigilo mercadolgico. Apesar dessa dificuldade, procurei
montar um organograma a partir dos dados coletados na pesquisa de campo e
em artigos de revistas apresentado na pgina seguinte.215

215 Em especial, ver Tateoka (2003).

181
 Figura 2: Organograma da ECP elaborado pela autora.

Diretoria Executiva
Diretor-presidente e
Vice-Presidentes

Conselho de Conselho Fiscal

Administrao

Departamento de Departamento de Departamento de Departamento de Departamento de Departamento de Departamento de Departamento de

Controle Projetos Desenv. Imobilirio Planejamento Marketing Custos Suprimentos Qualidade
Superintendente Superintendente Superintendente Superintendente Superintendente Superintendente Superintendente Superintendente

Gerente Regional Gerente Regional Gerente Regional Gerente Regional Gerente Regional Gerente Regional Gerente Regional Gerente Regional

Gerncia
Regional

Supervisor de Supervisor de Supervisor de

Obras Obras Obras

Coordenador de Coordenador de Coordenador de Coordenador de Coordenador de Coordenador de

Obras Obras Obras Obras Obras Obras

Engenheiro de Engenheiro de
Obra Obra

Fonte: Elaborao da autora (2008).

182
Etapas de produo

De forma geral, a empresa organiza suas etapas de produo da seguinte

forma: aquisio de terrenos; obteno de aprovaes governamentais; vendas
e marketing; construo; compra de insumos; e financiamento a clientes.216 Em
ordem decrescente na hierarquia, essas etapas encontram-se operacionalizadas
na sede da empresa, nas seis regionais localizadas nas regies sul e sudeste do
Brasil e nos canteiros de obras dos empreendimentos, situados nas setenta e
cinco cidades onde atua. Apresentarei a seguir como se caracterizam tais etapas
de produo.

Aquisio de terrenos

As atividades relacionadas avaliao do terreno e ao estudo de viabilidade so

bastante enfatizadas pela empresa. A aquisio do terreno s ocorre aps
realizao de pesquisas de mercado (sobre potenciais compradores,
construtores locais, caractersticas dos empreendimentos da vizinhana, renda
mdia e perfil da populao da regio); elaborao de estudo de viabilidade
(por equipe multidisciplinar, com destaque para a participao dos arquitetos
terceirizados) e aprovao de retorno financeiro. A deciso final a respeito do
terreno envolve desde o diretor, vice-presidentes e tcnicos, organizados em
um comit interno especfico. A aquisio de terrenos em si pode ocorrer
mediante a assinatura de instrumento de compra e venda ou instrumento de
permuta.217 Em 2006, os percentuais aproximados de permuta e de compra e
venda eram de 40% e 60%, respectivamente.

Em dezembro de 2007, 37% dos terrenos adquiridos pela empresa

localizavam-se em capitais e regies metropolitanas; e o restante, 63%, em
cidades do interior. J em junho de 2008, essa proporo se alterara para 48%

216 Essa separao das etapas de produo apresentada pela prpria empresa, em seus
relatrios anuais.
217 Na permuta, o vendedor do terreno recebe um determinado nmero de unidades a serem

construdas ou uma porcentagem da receita obtida com a venda das unidades. Ver explicao
da nota 182 (p. 148).

183
e 52%, respectivamente demonstrando um maior investimento em terrenos
nas capitais e nas regies metropolitanas mais recentemente.

Os investimentos na aquisio de novos terrenos totalizaram: R$ 120,7

milhes em 2006; R$ 615,6 milhes em 2007; e R$ 344,6 milhes em 2008.
Esses investimentos possibilitaram a formao de um estoque de terrenos (land
bank) que, outubro de 2009, era avaliado em R$ 11 bilhes de reais, com
capacidade para construo de aproximadamente 110 mil novas unidades. A
evoluo do estoque de terrenos nos ltimos quatro anos apresentada no
quadro a seguir, identificando-se o nmero total de unidades que esse landbank
pode abarcar e o valor total a ser lanado, calculado a partir de determinado
preo mdio da unidade.

Quadro 14:
14 Caractersticas do estoque de terrenos da ECP (2006 a 2009).

Dez./2006 Dez./2007 Dez./2008 Out./2009

Nmero de unidades 11.735 107.030 90.090 110.400
VGV (em R$ milhes) 1.432,7 10.009,0 8.991,2 11.095,7
Preo mdio da unidade (em R$mil) 122,1 93,5 99,8 100,5
Fonte: Prospecto Definitivo de Distribuio de Aes (2009) e relatrio trimestral do 3T09.

Obteno de aprovaes governamentais

O processo para a obteno de aprovaes municipais, estaduais e federais

necessrias construo dos empreendimentos da empresa leva, em geral, de
trs a vinte e quatro meses, sendo nove meses a mdia. As vrias aprovaes
exigidas incluem autorizaes de construo, de retificao e de planejamento,
alm das licenas ambientais, como destacam os relatrios da empresa. A
empresa precisa obedecer s legislaes municipais e estaduais
correspondentes a cada uma das setenta e cinco cidades onde atua, como, por
exemplo, leis de zoneamento, planos diretores, cdigos de obras e edificaes.

Para operacionalizar esse processo, a ECP pode contratar arquitetos, tcnicos e

despachantes tanto para estudar as legislaes locais pertinentes como para
acompanhar o processo de aprovao dos empreendimentos nas prefeituras.218

218 Segundo um arquiteto subcontratado pela empresa, que trabalha na cidade-sede, ele

responsvel por visitar os terrenos e por pesquisar as legislaes locais das cidades onde ser
desenvolvido o empreendimento. Na maioria das vezes, acompanhado por um tcnico ou

184
Vendas e marketing

Segundo seu diretor, a empresa tem um modelo muito prprio de vendas219,

baseado em trs linhas operacionais. A primeira conta com uma equipe de
empregados diretos que trabalha nas lojas prprias de comercializao de suas
unidades, localizadas nas principais cidades onde a empresa atua em maro
de 2009, essa equipe contava com 400 corretores. Em 2006, 23% das vendas
foram efetivadas pela equipe que trabalha nessas lojas. J em 2008, essa
porcentagem subiu para 34%.

A segunda linha corresponde aos 154 corretores online, que tambm compem
a equipe prpria de vendas. Eles trabalham na loja virtual da empresa por meio
do sistema de venda pela internet, que possibilita a venda, inclusive, para
clientes residentes no exterior. Em 2006, 12% das vendas contratadas foram
realizadas nessa modalidade. O volume de vendas operacionalizadas na loja
virtual cresceu 97% entre 2007 e 2008. Em 2008, foram vendidas 2.540
unidades por essa modalidade, representando 16,5% do total das vendas
contratadas no ano.220 A terceira linha se refere s imobilirias parceiras que, ao
todo, mobilizam 950 corretores terceirizados para a venda dos
empreendimentos da ECP.

Alm disso, para atrair seu pblico do segmento econmico, a empresa adota
estratgias variadas de venda e de marketing, quais sejam:

a) Realizao de pesquisas frequentes na base de dados dos clientes e de

pesquisas de mercado, com informaes sobre demografia, perfil de
renda, idade e outros, que so utilizadas, por sua vez, como subsdios
para a identificao dos terrenos, o desenvolvimento do produto e a
definio de estratgia de venda;

b) Marketing direto: comunicao direta com potenciais clientes

(telemarketing, mala direta, e-marketing e marketing corporativo), compondo

um despachante local sendo que esse ltimo contratado especialmente para acompanhar o
processo de aprovao.
219 Depoimento do diretor na teleconferncia dos resultados do segundo trimestre de 2009.
220 Cf. MOREIRA, 2007b. Segundo essa matria, eram mais de 9 mil acessos nicos por dia

no site da empresa. Os ricos no compram apartamento pela internet, mas a classe mdia
compra, declarou o diretor da empresa.

185
 uma base de informaes que serve tambm como fonte de informao
sobre o perfil socioeconmico e cultural dos clientes em 2009, essa
base contava com aproximadamente 800 mil clientes cadastrados;

c) Vendas por indicao: campanhas de benefcio a clientes que indicam

novos compradores que, em 2006, representaram 19% das unidades
vendidas;

d) Propagandas televisivas semelhantes s grandes lojas populares de

eletrodomsticos e eletrnicos , anncios na internet e realizao de
feiro de imveis, como aqueles realizados para automveis);

e) Patrocnio esportivo: apoio a times de futebol.

Construo

O relatrio anual de 2006 destacava a separao das atividades relacionadas

construo das unidades residenciais em duas frentes: gerenciamento e
controle, e execuo. O gerenciamento e o controle das obras eram realizados
pelo corpo tcnico da empresa, enquanto a execuo se viabilizava por meio
da contratao de empresas prestadoras de servios, estabelecida com base em
um preo fixo. Em 2006, eram 270 empresas prestadoras de servios ECP. O
relatrio destacava ainda que os processos construtivos eram todos
padronizados e que a empresa era certificada no nvel A do Programa
Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H) desde 2001.

O PBQP-H foi criado em 1998, a partir de um programa nacional mais amplo,

o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade (PBQP), de 1990, cujo
objetivo era modernizar a cadeia produtiva nacional dentro do projeto
neoliberal dos anos Collor. Em 2000, o PBQP-H se ampliou para Programa
Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat e se filiou ao Ministrio
das Cidades, na perspectiva de apoiar a modernizao do setor da construo
habitacional.221

221Atualmente, o PBQP-H formado por doze projetos (relacionados s questes de

normatizao, de qualidade dos componentes e sistemas construtivos, formao e qualificao
de profissionais e at assistncia tcnica autoconstruo e ao mutiro, entre outras), dos
quais eu destaco o Sistema de Qualificao de Empresas de Servios e Obras (SiQ-

186
Em agosto de 2008, a mudana no modelo de contratao de mo-de-obra na
ECP, passando da terceirizao para contratao de equipe prpria de
execuo, foi anunciada em seu relatrio trimestral:

Acreditamos que nossa equipe prpria de produo nos d uma

vantagem competitiva. Temos a mquina de produo mais experiente
do mercado para a construo de produtos do segmento econmico.
Atualmente, nossa equipe prpria de produo responsvel pela gesto
e execuo de 202 canteiros de obra.222

O discurso da empresa refora a importncia do saber fazer da atividade de

construo para que se obtenha rentabilidade no segmento econmico do
mercado imobilirio. Segundo o diretor presidente da empresa, no basta ser
incorporadora, voc tem que ter a construo dentro de casa; e a terceirizao
deixa a margem [de lucro] na mesa. Destaca, ainda, que: baixa renda no
significa baixa margem, tem que saber fazer.223 Note que no h meno, no
discurso da empresa, sobre inovaes tecnolgicas relacionadas ao sistema
construtivo e, de fato, elas no foram encontradas na pesquisa de campo.

Como o quadro de pessoal empregado da empresa mostrou (ver Quadro 13), a

tendncia de contratao de equipe prpria para a execuo das obras se
efetivou nesse perodo, entre 2006 e 2008. No entanto, em maro de 2009,
aquele discurso se alterara mais uma vez, voltando a ressaltar a vantagem da
contratao de empresas prestadoras de servios para a execuo das obras.
Nessa ocasio, j totalizavam 800 empresas listadas aproximadamente quatro
vezes mais do que em 2006. Entre 2008 e 2009, a reduo de 1458 empregados
nas obras, contra 116 em relao ao administrativo e vendas, aponta o retorno
da tendncia da empresa de subcontratao e de terceirizao dos servios de
obra.224

Outra estratgia empreendida no ltimo ano foi o estabelecimento de parcerias

com outros construtores. Em maro de 2009, j contabilizavam 23 parceiros.
Nessa modalidade de construo os parceiros tm, em mdia, uma participao

Construtoras), que se assemelha aos outros sistemas e programas de gesto da qualidade

(como a ISO 9001, por exemplo). Sobre o PBQP-H, ver Santos (2003).
222 Relatrio disponvel no site da empresa. Acesso em: 10 jul. 2008.
223 Depoimento do diretor da empresa na teleconferncia dos resultados do quarto trimestre

de 2008.
224 Essa variao na estratgia de contratao de equipe de execuo de obras ser

aprofundada no Captulo 6.

187
de aproximadamente 8% das Vendas Contratadas, tomando-se os valores de
2008 e 2009. ECP cabem as atividades de seleo de terrenos, de
incorporao, de venda e de superviso da construo, alm do aporte,
proporcionalmente, de fundos para o empreendimento.

Compra de insumos

Toda a negociao para a seleo e definio dos fornecedores de insumos

para a construo realizada pela equipe de suprimentos, que trabalha nas
regionais e na sede da empresa. Em mdia, 58% dos custos diretos de todos os
insumos so provenientes de materiais de construo. Os servios de maior
valor agregado (fundaes, demolies, terraplenagens, pavimentaes, redes
eltricas etc.) somam mais 37% nos custos diretos de produo. Ou seja, a
equipe de suprimentos responsvel pela aquisio de 95% dos custos diretos,
somando-se os materiais de construo e os servios de maior valor agregado.
Os 5% dos insumos restantes so adquiridos no varejo, pela equipe tcnica da
obra, dependendo da necessidade cotidiana do canteiro.

A empresa realiza negociaes e acordos com seus os fornecedores e os

classifica segundo sua capacidade de abrangncia geogrfica (ou seja: nacionais,
regionais e locais). Em 2008, contava com aproximadamente de 4,4 mil
fornecedores, com os quais a empresa no estabelece um contrato de
exclusividade.

Nesse mesmo ano, o aumento dos custos de construo acima da inflao fez
com que a construtora adotasse a estratgia de adiantamento de
fornecedores. Para aqueles fornecedores de materiais, sem uma organizao
forte que fosse suficiente para pautar o preo de determinado item (portanto,
fora da tendncia do oligoplio presente no setor de materiais de construo),
a ECP adiantou o pagamento a fim de aumentar a capacidade de oferta e
assegurar os preos de fornecimento de insumos. Dessa forma, por exemplo,
ela emprestava R$ 100 mil para determinado fornecedor de blocos de cimento
que pagava a dvida em materiais, entregando blocos.225

225 Informaes obtidas na teleconferncia dos resultados do primeiro trimestre de 2008.

188
Essa estratgia de adiantamento aos fornecedores indica, de um lado, que o
fluxo de produo da empresa era suficientemente intenso e avalizava o alto
risco envolvido nesse tipo de operao. De outro, pode revelar tambm a
instabilidade existente na cadeia de produo de insumos da construo civil,
cuja oferta est intrinsecamente ligada demanda e, em tempos de boom
imobilirio, pode repercutir ou em baixa de estoque ou em aumento de preos.
Alm disso, revela o poder de compra de uma grande empresa que acaba por
pautar o preo do insumo que ela mesma adquire.

Financiamento ao cliente

Seu pblico-alvo, a classe mdia em geral, requisita um financiamento

habitacional para adquirir o produto da empresa. Como apresentei no Captulo
1, houve no Brasil recentemente, um conjunto de medidas regulatrias que
favoreceram a concesso de crdito imobilirio e um desenho institucional que
possibilitou a canalizao de recursos semipblicos e privados para o fomento
da atividade imobiliria. A anlise sobre as modalidades de financiamento
oferecidas para os clientes da ECP exemplar como um dos resultados dessa
poltica habitacional.

Alm disso, devido ao longo perodo de rotao de capital na atividade de

incorporao e de construo imobiliria, a empresa tambm necessita de um
capital a mais, para garantir e fomentar sua produo. Para isso, ela recorre
captao de recursos na Bolsa de Valores, por meio da venda de seus ativos
como apresentarei a seguir, ao final deste captulo.

Modalidades de financiamento

A empresa oferece trs possibilidades de financiamento para clientes: i) Direto

com a construtora; ii) Caixa Econmica Federal (CEF); iii) Bancos comerciais.
A partir de 2006, a tendncia de maior oferta de crdito imobilirio pelos
bancos comerciais e pela CEF registrava-se no aumento anual dessas
modalidades no total das vendas contratadas.

Procurei detalhar a operacionalizao dessas modalidades de financiamento, a

fim de melhor compreender os vnculos entre construo, vendas e crdito
imobilirio. Para tanto, obtive informaes nos relatrios anuais da empresa,

189
no seu site e realizei uma conversa informal com a corretora do planto de
vendas do Monte Alto, no incio de 2008 que apresento neste item.

No financiamento direto, h o sinal facilitado, como a empresa anuncia em

seu site, que no total equivale a aproximadamente 30% do valor total da
unidade, a ser pago pelo cliente at a entrega das chaves, e um financiamento
do restante num prazo mximo de 60 meses. At a concluso da obra, esse
sinal pode ser dividido em uma entrada e mais algumas parcelas intermedirias.
A renda familiar exigida, nesse caso, equivale a trs vezes o valor da parcela
mensal do financiamento.

No financiamento com bancos comerciais e com a CEF, a empresa recebe o

sinal (entre 12% e 20% do valor total da unidade) diretamente dos clientes at
a entrega das chaves. Aps esse momento, o cliente financia o saldo devedor
com o a agncia financeira que, por sua vez, paga vista aquele valor
empresa. H a necessidade de aprovao de crdito por parte dos bancos em
mdia, 90% das solicitaes de financiamento pelos clientes so contratadas
dentro de um prazo de aproximadamente 90 dias. O financiamento pode ser
divido em parcelas mensais, num prazo de at 240 meses.

Em ambos os casos, at a entrega das chaves, os valores so reajustados pelo

ndice INCC (ndice Nacional de Custos da Construo), acrescidos de uma
taxa de juros, e oficializados por meio de um contrato de compromisso de
compra e venda. Aps o trmino da obra, h o Habite-se registrado em
cartrio e o incio do financiamento, cujas parcelas so reajustadas pelo IGP-M
(ndice Geral de Preos do Mercado), acrescidas de juros. Os clientes tambm
podem utilizar seu FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servio) para
pagamento de parte de seu saldo devedor.

Tomarei como exemplo, o apartamento mais barato do empreendimento

Monte Alto para detalhar a composio do financiamento para cada tipo de
modalidade, apresentada no quadro a seguir. Esse apartamento apresenta um
valor total vista de R$ 96.480,00, localiza-se no 3 andar e tem 66m2 de rea:

190
 Quadro 15:
15 Opes de financiamento para um empreendimento da ECP (2008).

Saldo Valor das Parcelas, Renda

Modalidade Sinal
devedor Reajuste e Prazo familiar
R$1.603,00
R$25.254,00 +
Direto Reajuste INCC/IGP-
intermediria R$ 4.854,00 - R$4.809,00
opo 1 M
(reajuste INCC)
49 meses
R$ 2.096,00
Direto
R$21.545,00 - Parcelas fixas R$6.288,00
opo 2
60 meses
R$ 782,00
Bancos R$ Reajuste INCC/IGP-
R$ 11.902,00 R$3.126,00
Comerciais 84.578,00 M
240 meses
R$3.706,00 +
9 parcelas R$487,00 +
R$ 710,00
24 parcelas R$481,00
Reajuste INCC/IGP-
CAIXA 9 meses: somam-se as R$76.875,00 R$2.841,00
M
duas parcelas (R$968,00).
240 meses
15 meses: R$ 481,00.
(reajuste INCC/IGP-M)
Fonte: Elaborado pela autora, 2008.

Como pode ser observado nesse quadro, as modalidades de financiamento

direto com a construtora so aquelas que apresentam um maior valor das
parcelas e, consequentemente, uma maior renda familiar exigida. Dentro da
modalidade de financiamento bancrio, a CEF aquela que oferece o menor
valor de parcela, a exigncia de uma menor renda e as condies mais
facilitadas de pagamento do sinal embora signifique um valor total do sinal
mais alto.

191
Ampliao do financiamento aos clientes via bancos comerciais e CEF

Se em 2004, aproximadamente 40% dos financiamentos era realizado

diretamente com a construtora, esse percentual baixou para 4% em 2008. Ao
mesmo tempo, os bancos comerciais, que nada representavam em 2004,
quatro anos depois, passaram a participar com quase a metade dos
financiamentos para clientes. Somado ao percentual da CEF, os
financiamentos bancrios passaram a representar aproximadamente 90% das
modalidades das vendas contratadas, em 2008. As porcentagens de cada uma
das modalidades de aquisio do imvel no total das vendas contratadas, entre
2004 e 2008, podem ser vistas no Grfico 2, no Captulo 1.

Esses nmeros confirmam a maior participao dos bancos, tanto a CEF

como os demais, no financiamento para o cliente e, concomitantemente, uma
diminuio do financiamento direto com a ECP significando menores riscos
nas suas operaes financeiras, na medida em que transferiu para os bancos a
possibilidade de inadimplncia dos clientes.226

Em especial, dentro da CEF, o financiamento pelo programa Crdito

Associativo foi ganhando espao at alcanar um tero dos financiamentos
das vendas contratadas (34% do total das vendas), entre 2007 e 2008. A
tendncia na empresa nesses ltimos anos foi de se aproximar cada vez mais
da CEF. Por exemplo, em 2007, 28,5% dos lanamentos eram financiados pelo
Crdito Associativo; em 2008, esse percentual passou para 78,4%.

Para a empresa, como ela mesma destaca, a modalidade Crdito Associativo

a mais interessante do ponto de vista do fluxo de caixa. Ela recebe at 95%
do VGV durante as obras, diminuindo a necessidade de capital de giro. Alm
disso, esse financiamento no entra como dvida no balano da empresa.

226 Apesar de a empresa apontar que, historicamente, h um baixo ndice de inadimplncia

(cerca de 2% dos seus recebveis, referente ao financiamento direto, e 3% referentes aos
financiamentos em geral), o risco de uma quebra geral nos crditos imobilirios, a partir de
um aumento na inadimplncia, foi transferido para os bancos, pblicos ou privados.

192
Vnculo direto com a CEF

A empresa destaca que desde a dcada de 1980 trabalhou em parceria com a

CEF. Em dezembro de 2007, essa parceria foi oficializada, na qual a ECP se
tornou correspondente negocial da CEF. Segundo informaes publicadas
no site do banco, o objetivo do acordo incrementar e facilitar a
comercializao de unidades residenciais para todas as faixas de renda
atendidas pelos programas de financiamento da CEF, sendo que a prioridade
so famlias com faixa de renda de at cinco salrios mnimos. A parceria se
voltava, ainda, para a viabilizao da construo e o financiamento de 12 mil
unidades habitacionais.

Segundo o presidente da ECP, os clientes da construtora podero ser

beneficiados pela Adimplncia Premiada ao adquirirem um financiamento pela
CEF. Esse benefcio a forma mais gil de avaliao da capacidade de
pagamento dos clientes da ECP interessados em obter um emprstimo
habitacional porque atende os clientes da construtora que apresentar
pontualidade nos pagamentos dos ltimos 12 meses, completa. Segundo um
diretor da CEF, a atuao da ECP como correspondente no setor imobilirio
facilitar a viabilizao dos financiamentos e visa a reduo do dficit
habitacional.

A parceria tambm prev atuao da ECP como prestadora de servios de

recepo de propostas de financiamentos habitacionais. Na prtica, isso
significa que a primeira etapa de organizao da documentao para obteno
de financiamento pode ser operacionalizada pela prpria empresa, agilizando o
processo de aprovao dentro do banco.

Segundo o relatrio do segundo trimestre de 2008, quando a empresa iniciou

as suas operaes como correspondente imobilirio da CEF, ela foi uma das
primeiras construtoras do Brasil a trabalhar nesse projeto-piloto que,
futuramente, se estender a todos os correspondentes imobilirios.

Para obter esses financiamentos habitacionais e outros financiamentos

pblicos no setor da construo civil, a empresa precisa integrar o Programa
Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H), do Ministrio

193
das Cidades. A ECP obteve a certificao do nvel A do programa, seu nvel
mais alto, em 2001, como j citado anteriormente.

Simbiose com o Pacote Minha Casa, Minha Vida

Em 2009, a simbiose entre a ECP e o financiamento da CEF se tornou ainda

mais forte, a partir do lanamento do Programa Minha Casa, Minha Vida
(MCMV), pelo governo federal. Em maro desse ano, o percentual financiado
pela CEF passou para 78% do total das vendas contratadas no primeiro
semestre de 2008, esse percentual era de 19%. At outubro, a ECP j havia
assinado contratos para construir quase 13 mil unidades residenciais dentro do
MCMV e esperava a assinatura de mais 43 mil unidades, que ainda se
encontravam em processo de anlise o total de unidades em anlise na CEF
era de 442 mil unidades, ou seja, as unidades da ECP correspondiam a 10%
desse conjunto.

A ECP no s colheu (e ainda colhe) os resultados do MCMV, como interferiu

diretamente na sua formulao, culminando na participao de seu diretor
presidente no processo de elaborao desse Pacote Habitacional.227 Como a
empresa destaca em seu prospecto de divulgao da segunda oferta de suas
aes, essa poltica pblica imobiliria no Brasil voltada especificamente s
Classes Populares inaugura um ciclo de polticas pblicas voltadas para
reduzir o dficit habitacional.228

A utilizao de poltica imobiliria, ao invs de uma poltica habitacional,

intencional assim como intencional a confuso entre financiamento
imobilirio e financiamento habitacional, como apontou Royer (2009). Esse
embaralhamento semntico entre habitao e setor imobilirio evidencia o
processo de aproximao entre mercado imobilirio e a poltica habitacional. O
MCMV, portanto, s veio a corroborar a constituio da habitao social de
mercado, em curso desde 2004.

227 Conforme depoimento do prprio diretor, na teleconferncia dos resultados do quarto

trimestre de 2008, em maro de 2009.

228 Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes, 2009 (grifo meu).

194
Para se alinhar s condicionantes do pacote habitacional, a empresa passou a
focar seus produtos com valores at R$ 130.000,00, que o limite do valor do
imvel a ser financiado para as faixas entre 3 e 10 salrios mnimos, pelo
MCMV. Nos nove primeiros meses de 2009, quase 80% dos lanamentos se
concentraram nesse limite. A empresa passou a ressaltar que 87% do seu
banco de terrenos absorve unidades elegveis pelo programa.

A forte dependncia com o financiamento habitacional, sobretudo aquele

vinculado CEF e ao MCMV, apontada tanto como uma vantagem da
empresa quanto um fator de risco continuidade do crescimento da ECP, na
medida em que est sujeita s determinaes sobre a poltica de crdito.
Recuperei dois trechos do prospecto de divulgao da empresa que ressaltam
essa duplicidade do vnculo com o poder pblico:

Dada a reduo de liquidez verificada a partir no ltimo trimestre de

2008, mostrou-se ser correta a estratgia de basear nosso crescimento em
funo de nossas disponibilidades de caixa. Embora o atual cenrio
mostre crescimento na oferta de crdito por meio do Programa Minha
Casa, Minha Vida e reduo das taxas de juros, pretendemos reduzir,
ainda mais, o emprego de capital prprio em nossas atividades de
incorporao, repassando aos bancos e ao pblico o papel de
financiador de nossas necessidades de capital de giro e dos nossos
clientes.229

Ao mesmo tempo em que o poder pblico e os bancos assumem cada vez

mais a necessidade de capital de giro da empresa e de financiamento aos
clientes sendo essa uma das estratgias adotadas, inclusive, para driblar a
reduo de liquidez advinda da crise financeira do final de 2008 , a no-
implementao, suspenso, interrupo ou mudana significativa do
Programa Minha Casa, Minha Vida; bem como a suspenso, interrupo ou
lentido das atividades da CEF para a aprovao dos projetos, concesso de
financiamentos para os nossos clientes, medio da evoluo das obras, entre
outras230 eram apontadas como um dos fatores de riscos.

229 Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes, 2009 (grifo meu).
230 Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes, 2009 (grifo meu).

195
Captao de capital na Bolsa de Valores: financiamento produo

Se a demanda garantida pelo financiamento habitacional, concedido ora por

bancos comerciais, ora por uma agncia financeira de vocao social (como o
caso da CEF), a antecipao de capital necessria para a atividade de
incorporao e de construo de unidades residenciais , em parte, proveniente
dos recursos captados com as ofertas pblicas das aes da empresa.

Isso no quer dizer que a empresa no contraia dvidas para o financiamento

de sua produo, mas a oferta pblica de aes (OPA) se tornou um dos
mecanismos mais utilizados pela empresa nos momentos em que necessitava
aumentar a sua estrutura de capital, desde 2007.

A entrada da ECP no mercado de capitais no difere do propsito das demais

empresas que ali procuram recursos de longo prazo. De acordo com um
manual sobre o mercado financeiro:

O mercado de capitais supre a lacuna deixada pelo mercado de crdito

com a estruturao de operaes e produtos para intermediao de
recursos de investidores para empresas que precisam de recursos de
longo prazo. Ou seja, a limitao do crdito bancrio para curto e mdio
prazo e a escassez de recursos de bancos de desenvolvimento para o
financiamento do processo produtivo faz do mercado de capitais a
principal forma de financiamento para as empresas no longo prazo.231

Diferentemente dos demais instrumentos financeiros aportados ao setor

imobilirio, como os FIIs e CRIs (discutidos no Captulo 1), por exemplo, a
mobilidade do capital financeiro no ocorre somente pela via da valorizao do
empreendimento construdo.232 No caso da ECP, ele viabiliza a dinamizao e
a garantia da produo em srie de habitao. E a valorizao das unidades
residenciais produzidas est fortemente relacionada garantia de
financiamento para que seu pblico-alvo as compre dada, aqui, pelo Estado.

231 SECURATO, Jos Roberto; SECURATO, Jos Cludio. (coords.) Mercado financeiro:
conceitos, clculo e anlise de investimento. So Paulo: Saint Paul Editora, 2007. p. 144.
232 No caso da incorporao, construo, comercializao e locao de edifcios comerciais e

de escritrios, o capital financeiro espera a valorizao do empreendimento em si, que se

torna um ativo financeiro. Por isso mesmo, h a necessidade crescente em se construir
espaos que propiciem tal valorizao imobiliria, que, por sua vez, vo mudando de
localidades geogrficas em funo do investimento do capital financeiro. Sobre a construo e
valorizao de espaos urbanos pelo capital financeiro, sobretudo, na cidade de So Paulo, ver
os trabalhos de Ana Fani Carlos (2009) e Mariana Fix (2007).

196
A mobilidade do capital financeiro, nesse sentido, atende necessidade de uma
aquisio gil e segura (em termos de endividamento da empresa) de recursos
financeiros, servindo como um catalisador da produo, mas que no pode
estar dissociada dos programas de financiamento habitacional propostos e
implementados pelo poder pblico. Talvez esse seja o diferencial desse tipo de
incorporadora e empresa construtora em relao s demais do setor
imobilirio, voltadas para classes de rendas mais altas.

Como anunciava o prospecto da oferta pblica, do montante de recursos

captados na primeira oferta pblica de aes, a empresa iria aplicar 45% na
aquisio de terrenos e na incorporao de novos empreendimentos, 35% na
construo dos empreendimentos lanados, e 20% em capital de giro.

Para tanto, em relao aquisio de terrenos, executivos da empresa saram

percorrendo sete estados em busca de boas oportunidades de negcio. Como
resultado dessa busca, se seu banco de terrenos, em 2006, estava avaliado em
aproximadamente 1,5 bilho de reais, com capacidade para construo de
11.700 unidades, um ano depois ele aumentou em dez vezes o seu valor e o
seu respectivo nmero de unidades, passando para dez bilhes de reais e mais
de 107 mil unidades, como j comentara na Introduo deste texto. Em 2008,
o banco de terrenos da empresa teria ainda oferta suficiente de terrenos
urbanos por trs anos e meio, segundo o seu relatrio trimestral.

Com os recursos provenientes da segunda oferta pblica, ela previa aplicar

35% dos recursos captados em aquisio de terrenos e incorporao de novos
empreendimentos, e 65% na construo dos empreendimentos lanados e para
capital de giro (nessa ocasio, a empresa no separou esses dois ltimos itens).

Portanto, na primeira oferta era necessrio garantir, primordialmente, a terra

onde seriam implantadas as unidades residenciais prometidas aos investidores.
J na segunda oferta, a maior preocupao se voltava manuteno da
produo j iniciada. A partir desses dados, possvel notar que o capital
financeiro, proveniente dos investidores estrangeiros e nacionais, entra no ciclo
mesmo da incorporao e da construo, substituindo, em grande medida, os
recursos prprios que a empresa precisava aportar, anteriormente, como
capital adiantado s obras.

197
Mesmo com a entrada do capital financeiro, a empresa ainda recorre aos
emprstimos, preferencialmente por meio do SFH, que oferece taxas de juros
mais baixas que as praticadas no mercado privado233; s debntures234 e
emisso de notas promissrias235. Um ano aps o IPO, a empresa procedeu
primeira emisso de debntures para distribuio pblica, no conversveis em
aes, no valor de R$ 300 milhes. Nove meses depois, concluiu a primeira
emisso de notas promissrias para distribuio pblica, no valor total de R$
100 milhes.

Se olharmos para a situao de endividamento da empresa, possvel perceber

que houve um aumento considervel na aquisio de emprstimos (somando-
se os financiamentos do SFH, as debntures e as notas promissrias), ao
mesmo tempo em que houve um decrscimo do percentual da dvida lquida
em relao ao patrimnio lquido como apresenta o quadro abaixo:

Quadro 16:
16 Endividamento da ECP - em R$ mil (2006-2009).

Modalidade 2006 2007 2008 Mar/2009

Emprstimos 64.984 22.439 426.931 598.611
Emprstimos e Financiamentos 64.984 22.439 125.162 286.538
Debntures - - 312.073 312.073
Dvida Lquida* 66.756 -583.724 277.522 378.105
Total Dvida Lquida/Patrimnio Lquido 73,7% -42,7% 17,9% 23,6%
* No clculo da dvida lquida, elaborado pela empresa, so somados os saldos de emprstimos e obrigaes
com empresas ligadas e deduzidos os saldos de caixa e de ttulos e valores mobilirios.
Fonte: Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes (2009).

A limitao do meu conhecimento na rea econmica me impede de

aprofundar a anlise.236 No entanto, para o que interessa aqui, esses dados
mostram que os emprstimos tomados no mercado de capitais debntures e
notas promissrias no impactam no montante da dvida lquida e que
houve, ao mesmo tempo, um aumento considervel no valor do patrimnio
lquido, aps a OPA (o que explica, em alguma medida, o percentual negativo

233 Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes (2009).

234 Debntures so ttulos privados de renda fixa emitidos pelas sociedades por aes,
representativos de parcela de emprstimo contrado pela emissora com o investidor
(chamado debenturista), no mdio e/ou longo prazos, garantido pelo ativo da empresa.
(SECURATO; SECURATO, 2007, p. 152).
235 Assim como as debntures, as notas promissrias so ttulos de emisso de sociedades por

aes abertas, porm, representativos de dvida de curto prazo (mnimo de 30 e mximo de

360 dias). (SECURATO; SECURATO, 2007, p. 154).
236 Pude avanar um pouco na reflexo graas dica do economista Carlos Alberto Bello, a

quem agradeo a ateno dispensada.

198
da dvida). Isso porque um dos mecanismos adotado a aplicao dos recursos
tomados nos emprstimos em ativos financeiros que, por sua vez, so
deduzidos do valor da dvida lquida aspecto que explicaria um valor
negativo de dvida. Por exemplo, ao tomar um financiamento via SFH,
considerado barato pelos agentes do mercado, a empresa pode aplicar o
montante de recursos em ttulos e ativos financeiros, potencializando seus
ganhos financeiros.

Esse processo de captao de recursos financeiros no s as aes, mas

tambm os ttulos de dvidas por que a empresa passou vai de encontro com
o quadro ideal para o financiamento das empresas no mercado brasileiro de
capitais, apontado por Securato e Securato (2007). Segundo os autores, o ciclo
de vida de uma empresa em estgio de crescimento passa por uma primeira
fase de expanso, caracterizada pelo aumento das vendas e pelo
desenvolvimento e melhorias de produtos para, ento, integrar o mercado
acionrio, que inaugura uma nova fase de crescimento, marcada pela
expanso em planta, pelo desenvolvimento de novos produtos e pelas novas
aquisies. Aps a emisso de aes, a empresa entra numa terceira fase,
atuando tambm num mercado de dvidas ou no mercado secundrio
lquido para ttulos de dvida (debntures e notas promissrias), o que
significa um momento de maturidade da empresa e de manuteno da
rentabilidade.

Um banco mltiplo ligado empresa

Essa expertise da empresa no mercado financeiro remonta diversidade das

atividades ligadas ao grupo da ECP, que envolvia, alm do setor imobilirio e
da construo civil, atividades agropecurias e financeiras. Aps o processo de
reestruturao ocorrido em 2006, a agncia financeira fundada pelo grupo em
1994 se manteve e, em 2008, transformou-se em um banco mltiplo237,

237 Segundo o Banco Central: os bancos mltiplos so instituies financeiras privadas ou

pblicas que realizam as operaes ativas, passivas e acessrias das diversas instituies
financeiras, por intermdio das seguintes carteiras: comercial, de investimento e/ou de
desenvolvimento, de crdito imobilirio, de arrendamento mercantil e de crdito,

199
controlado por dois acionistas majoritrios da ECP.238 A ligao do banco com
a empresa vai alm do vnculo institucional, tambm familiar. Atualmente, o
diretor de desenvolvimento do banco filho do diretor fundador da ECP que,
por sua vez, presidente do conselho de administrao do banco.

Esse banco mltiplo apresenta carteiras comerciais e financeiras, oferecendo

crdito consignado, financiamento para pessoa jurdica e, desde 2008, crdito
imobilirio. Segundo o diretor de desenvolvimento do banco: todo mundo
questionava o porqu da ECP no financiar seus prprios compradores.
Observamos que tnhamos know-how e no o estvamos aproveitando.239 A
meta atual, de acordo com o diretor, ter 50% dos negcios focados no
crdito imobilirio.

No prospecto de distribuio da segunda oferta de aes da ECP, o banco

mencionado apenas uma vez, porque uma das aplicaes financeiras da
empresa, em ttulos de renda fixa, ocorria junto a ele. Apesar de no ser
possvel, no mbito dessa pesquisa, mensurar o grau de interseo entre as
atividades da ECP e de seu banco, apenas o fato da existncia de tal relao
j revela a desenvoltura da empresa no mercado financeiro. Agora, a partir da
existncia do crdito imobilirio nesse banco mltiplo, a ECP passou a atuar
em todas, sem exagero, as etapas do ciclo de produo e de comercializao da
habitao: alm de ser incorporadora, construtora e corretora, tambm faz as
vezes de um banco.

financiamento e investimento. Informaes disponveis em:

<http://www.bcb.gov.br/pre/composicao/bm.asp>. Acesso em: 2 dez. 2009.
238 Segundo o arquiteto que trabalhou na empresa como subcontratado: Eles esto no ramo

imobilirio, mas a partir de certo momento eles comearam a acumular um capital enorme,
ento eles montaram uma financeira. [...] Ento, o seguinte: o negcio deles parou de ser
engenharia, s engenharia, pra ser gerenciamento de capital. (Depoimento do arquiteto
autora maio/2008).
239 DIAS, Maria Helena. De financeira a um grande banco. Dirio do Comrcio, Belo Horizonte,

3 set. 2009, DC Sucesso, p. 17..

200
 PARTE III
O lugar da arquitetura, da tecnologia e do canteiro
na produo da ECP

201
 CAPTULO 4
O lugar do arquiteto:
arquiteto: padronizao de produtos

203
Alm da garantia do financiamento ao cliente e produo, como tratei no
Captulo 3, a expertise da empresa se pauta pela padronizao do processo
produtivo, baseado num modelo de construo padronizado, como ela
mesmo denomina, e na padronizao de tipologias arquitetnicas.

Tanto a maior disponibilidade de crdito ofertada nos dois ltimos anos como
a padronizao possibilitam a execuo de ciclos mais rpidos de
construo, com prazo mximo de aproximadamente quatorze meses. Esses
ciclos mais curtos de capital aumentam, por sua vez, a taxa interna de retorno
dos empreendimentos e que fazem com que a empresa se torne atraente e
rentvel aos seus investidores. A ECP acredita que com esse modelo obtm
escala industrial de produo, o que lhe proporciona elevado grau de
especializao de processos, baixo custo de produo e qualidade diferenciada
no segmento em que atua.240

Portanto, ocorreram na empresa dois processos de padronizao da produo

em escala da habitao: a padronizao do produto (enquanto tipologias
habitacionais e estilo arquitetnico) e a padronizao do processo produtivo,
que favorece o sistema de controle da produo e de seus custos. Para o
primeiro processo, o papel da arquitetura foi fundamental. Para o segundo, a
tecnologia.

Qual foi a contribuio da arquitetura para este tipo de produo em escala,

padronizada e financeirizada da habitao que a ECP promove? Como o
arquiteto atuou para consolidar um produto padronizado que , ao mesmo
tempo, vendvel e rentvel para a ECP e que se encaixa nas determinaes
da poltica de crdito habitacional recente no Brasil?

Este captulo descreve e analisa esse processo de elaborao da padronizao

arquitetnica e os seus resultados, quais sejam, as linhas padronizadas de
produtos. Num primeiro momento, enfoco o trabalho do arquiteto nesse
processo e, posteriormente, caracterizo a configurao atual das tipologias
habitacionais, comercializadas pela ECP. A padronizao do processo
produtivo e o lugar da tecnologia sero analisados no Captulo 5.

240 Informaes obtidas no website da empresa. Acesso em: 8 jul. 2008.

205
Precedentes: a relao entre arquitetura e indstria

A ideia fazer apartamento em escala. A Fiat no faz o carro, Uno, o

mesmo tal? A ideia, a grosso modo, a gente fazer do mesmo jeito.
Apartamento de dois quartos como se fosse em srie.241

A grande indstria deve se ocupar da construo e estabelecer em srie

os elementos da casa.
preciso criar o estado de esprito da srie.
O estado de esprito de construir casas em srie.
O estado de esprito de residir em casas em srie.
O estado de esprito de conceber casas em srie.242

A ECP produz habitao em srie, a partir de tipologias padronizadas que se

repetem nas setenta e cinco cidades de quatorze estados brasileiros, onde atua.
Pensar numa produo padronizada e em escala da habitao significa revolver
alguns pontos centrais do debate sobre a arquitetura e o design modernos. Isso
porque aproxima a arquitetura produo industrial.

Tal relao era uma das preocupaes tericas e prticas do debate europeu,
desde o incio do sculo XX, luz da nova situao gerada para a arquitetura e
para o planejamento urbano, a partir da Revoluo Industrial e da consequente
modernizao social. Nesse sentido, vale lembrar rapidamente dos conceitos
sobre o Tipo e sobre a marca (brand) debatidos dentro da Deutsche
Werkbund243 como um dos embries da ideia de padronizao e, ao mesmo
tempo, de identificao do responsvel pela criao e disseminao do produto
padronizado seja um artista, um arquiteto, seja uma empresa.

241 Depoimento de um engenheiro, que trabalha na sede da empresa, autora - junho/2008.

242 CORBUSIER, Le. Precises. So Paulo: Cosac & Naify, 2004. p. 159.
243 A Deutsche Werkbund foi uma associao de artistas, arquitetos e indstrias artesanais,

ocorrida na Alemanha entre os anos de 1907 e 1914, que procurava estabelecer a aproximao
entre arte, artesanato e indstria por meio do debate, da elaborao de corpo terico, de
atuao prtica imediata e da divulgao de seus objetivos na sociedade germnica e europeia.
Essa aproximao se dava mais no mbito das formas e dos padres ideais que os produtos
industriais deveriam seguir, do que na dimenso da produo em si mesma, ou seja, para
utilizar expresses marxistas, os membros da Werkbund se detiveram mais no debate sobre a
forma-mercadoria dos produtos industriais do que no esmiuamento das relaes entre meios
de produo, fora de trabalho e tecnologia. Sobre a atuao da Werkbund, ver Schwartz
(1996).

206
A ideia do Tipo origina-se do projeto terico e prtico para se encontrar uma
soluo econmica, relacionada organizao e ao controle da produo
capitalista industrial, para um problema cultural ligado concepo, difuso e
ao consumo de formas visuais, traduzidas nos produtos industriais.

De um lado, os membros da Werkbund pensaram nas formas mais adequadas

para determinada funo de um objeto e que poderiam constituir os Tipos
produzidos pela indstria, retirando-se qualquer contaminao estilstica que
prejudicasse essa funo utilitria da mercadoria.244 De outro, aprofundaram-se
nos mecanismos visuais (signos) que poderiam operar nesse carter
inapreensvel da mercadoria e que caracterizam a sua fetichizao e o consumo
das prprias mercadorias. Como crtica ao ecletismo, a Werkbund procurou
aproximar a arte ao mundo da vida, restabelecendo sua funo social.

Pouco tempo depois, na dcada de 1930, Le Corbusier torna extremo o

vnculo entre arquitetura e indstria, ao preconizar a experincia fordista como
lio aos arquitetos modernos. Como pano de fundo dessa aproximao, para
a arquitetura do Movimento Moderno, o desenvolvimento de um aparato
tecnolgico245 era um instrumento tanto para sua reprodutibilidade objetiva
como para a efetivar as mudanas cientficas, morais e artsticas no mundo da
vida como ressalta Lopes (2006).246

Le Corbusier (2004) define o domnio das tcnicas como a base do lirismo,

prprio da atividade artstica, que juntos formariam o poema das arquiteturas
da era moderna. Segundo esse autor, o domnio das tcnicas est estruturado
em trs bases: a Tcnica em si (resistncia dos materiais, fsica, qumica etc.); o

244 Mercadoria aqui compreendida a partir da abordagem marxista, caracterizada pela sua

duplicidade, enquanto objetos teis e enquanto veculos de valor (MARX, 2001, p. 69).
245 Lopes (2006) recupera a ideia de racionalidade tecnolgica, presente em Marcuse (1996),

que diz respeito a essa nova racionalidade da era da mquina: um modo de pensamento
dominante, pautado por padres de julgamento que se introjetam nos indivduos como
racionais, como inerentes ao sistema, ou ao aparato.
246 LOPES, Joo Marcos de Almeida. Em memria das mos: o desencantamento da Tcnica na

Arquitetura e no Urbanismo. Tese (Doutorado em Filosofia) Universidade Federal de So

Carlos, So Carlos, 2006.
Em sua tese, Joo Marcos de Almeida Lopes, procura apreender alguma essencialidade na
atividade tcnica em si mesma, atravs da reflexo fenomenolgica sobre o exerccio tcnico
e o modo de existncia dos objetos tcnicos. Em especial, o autor analisa a reintroduo da
ao tcnica no mundo da vida, ressaltando como se d a transformao da tcnica em
tecnologia e como esse processo se reflete no debate arquitetnico, desde o movimento
moderno at os dias atuais (2006, p. 7).

207
Sociolgico, que significa uma nova planta da casa e da cidade, para uma nova
poca, procurando um equilbrio social; e, por fim, o Econmico, que evoca a
necessidade de trazer para a arquitetura a padronizao, industrializao e
taylorizao, presentes na atividade contempornea como um todo e que
conduzem ordem, perfeio, pureza, liberdade.247

Nessa perspectiva, um novo repertrio de formas, uma nova tcnica e uma

nova proposta social eram necessrios. E a arquitetura ganhava centralidade
como meio da materializao de uma nova ordem social, econmica e cultural
nas edificaes e nas cidades.248 Ao aproximar arte, arquitetura e produo
industrial, tanto um movimento pr-modernista, digamos assim, como o foi
a Werkbund, como a prpria Arquitetura Moderna, requisitaram a noo do
Tipo ou do padro, como uma sntese entre forma e funo, cabvel e
compatvel para uma produo em srie da forma-mercadoria do objeto
arquitetnico. Em especial, na habitao, a busca pela unidade mnima do
morar, encabeada pelos arquitetos modernos, pautou grande parte da
produo posterior de habitao social.

O esforo em inserir a arte e a arquitetura no mercado, no com sinal negativo,

mas positivamente - pensando-se a partir da concepo e da execuo de
mercadorias com qualidade (tipos mais adequados para a funo especfica do
objeto) e da interveno do artista (como detentor do saber esttico, do belo e
do funcional) no mundo produtivo suscitou e continua suscitando um

247 Citaes da conferncia de Le Corbusier dada em Buenos Aires, em 1929, presente no

livro Precises, do prprio. Nesse livro, em um outro momento, Le Corbusier detalha sua
concepo sobre a padronizao: (...) a casa, o escritrio, a oficina, a fbrica (eventos
arquitetnicos que se pode reduzir ao simples conceito de pisos iluminados) iro explorar as
novas formas de padronizao, industrializao e taylorizao. No apenas diminuiremos
infinitamente os cubos de construes e economizaremos para cada famlia ou para cada
homem de negcios enormes despesas gerais, como, por meio destes mtodos, reduziremos
pela metade o preo das construes. [...] A construo deixar de ser uma atividade sazonal,
paralisada pelo capricho das intempries. Chegaremos casa a seco, aparelhada na fbrica,
feita com a perfeio do maquinismo, como uma carroceria de automvel, montada no
terreno por montadores e no mais por um bando exasperante de pedreiros, carpinteiros,
marceneiros, mo-de-obra especializada em cobertura de zinco, telhados, revestimentos de
gesso, eletricistas etc. (LE CORBUSIER, 2004, pp. 97-98).
248 A arquitetura, nessa proposta, teria agora que lidar com o o problema tcnico da

construo funcional e do seu equipamento; o problema social da organizao urbana e rural

na sua complexidade utilitria e lrica; o problema plstico da expresso arquitetnica na sua
acepo mais ampla. A integrao desses trs problemas, j defendidos por Le Corbusier, se
apresenta de forma renovada a partir das virtudes libertadoras da produo em massa.
(COSTA, 1952, pp. 227-228).

208
debate e uma tenso permanente, que nem sempre acabam em resultados que
possam ser considerados como positivos. No necessariamente,
padronizao significa qualidade arquitetnica, muito menos urbana, mesmo
havendo esse contedo original, que supunha uma submisso do capital aos
preceitos estticos e funcionais.

E esse contedo foi se alterando na medida em que o capital no se submeteu

a nenhum preceito esttico e funcional que no servisse, primordialmente, a ele
prprio. Como ilustram as epgrafes deste captulo, o significado do que seria
uma produo em srie da casa no o mesmo para Le Corbusier e para o
engenheiro da ECP, apesar do objetivo comum. A arquitetura moderna
pressupunha uma mudana social aliada produo industrial da habitao, a
partir de um projeto de uma nova sociedade, o estado de esprito da srie. J
a empresa construtora procura uma produo em srie a fim de se obter uma
maior apropriao privada de lucros e atender ao perfil socioeconmico do seu
nicho de mercado.

Independente do resultado da padronizao, o processo empreendido

recentemente pela ECP de criao e de desenvolvimento de tipologias
habitacionais muito tem a ver com a ideia do Tipo, da Werkbund. Por um
lado, ela buscou o controle da produo capitalista da habitao, em escala, por
meio da definio de tipologias habitacionais, condizentes com elementos
construtivos padronizados (disponveis comercialmente pela indstria de
materiais de construo), que se combinam de formas diversas nos vrios
terrenos onde so implantadas. Por outro, a empresa buscou uma forma
visual da tipologia habitacional, sobretudo em termos das fachadas, que
atendesse aos anseios de consumo de seu pblico-alvo, a saber, os estratos
inferiores das camadas mdias. Nesse ltimo aspecto, a marca da empresa
em seus empreendimentos serve tambm como distintivo de classe e que
caracteriza a fetichizao da mercadoria habitao.

209
O trabalho do arquiteto na ECP

Como apresentei no Captulo 1, o recente incentivo produo residencial

privada, promovido pelo Estado brasileiro, e a capitalizao das empresas
construtoras e incorporadoras (Captulo 2) promoveram tambm um
deslocamento no papel do arquiteto na produo de habitao social. No
mais lidando com o contedo de se projetar a moradia do homem moderno, o
arquiteto passa a ser mais um trabalhador contratado ou subcontratado, muitas
vezes de forma precarizada, para desenvolver determinadas atividades, nem
sempre relacionadas ao potencial contedo criativo da profisso, na cadeia de
produo privada da habitao.

Na ECP, observei, ao mesmo tempo, uma importncia do trabalho do

arquiteto na obteno da padronizao das tipologias habitacionais e uma
crescente reduo de sua participao na elaborao de projetos arquitetnicos.
Desde o final da dcada de 1990, o trabalho do arquiteto foi cada vez mais se
limitando s atividades de gesto e de agenciamento das tipologias
habitacionais nos diversos terrenos.

Hoje, o trabalho do profissional de arquitetura se insere por meio de trs vias

diferentes: i) como trabalhador registrado na empresa, trabalhando ora na sede
ora nas regionais, que gerencia os arquitetos subcontratados; ii) como
profissional de um escritrio de arquitetura contratado pela empresa, que
organiza espacialmente as tipologias dos empreendimentos; e iii) como
profissional de um escritrio subcontratado pelo escritrio contratado pela
ECP, atendendo mesma funo do anterior.

Os Departamentos de Desenvolvimento Imobilirio, de Planejamento e de

Projeto so responsveis pela gesto dos projetos arquitetnicos e dos projetos
tcnicos. Esses departamentos dialogam entre si a fim de conceberem
determinado empreendimento residencial. A elaborao dos projetos
arquitetnicos confiada a escritrios de arquitetura terceirizados que, muitas
vezes, subcontratam informalmente escritrios menores. Vejamos como se
deu o papel do arquiteto e como seu trabalho foi regulamentado ao longo dos
ltimos quinze anos dentro da ECP.

210
O arquiteto autnomo contratado: dcada de 1990

A forma de contratao de escritrios de arquitetura para realizao de

projetos arquitetnicos no era a nica forma de terceirizao at o incio dos
anos 2000, quando a empresa ainda contratava diretamente arquitetos
autnomos, sem a necessidade de uma figura jurdica (CNPJ). Entrevistei um
arquiteto que trabalhou como autnomo entre 1996 e 2004, cuja remunerao
era calculada de acordo com o nmero de projetos realizados.

Iniciou seu trabalho por indicao do seu tio, que era amigo do dono da
empresa, realizando desenhos de fachadas para projetos que j estavam
prontos e, inclusive, aprovados na prefeitura: eram maquiagens, fachadas de
prdios de baixa renda. Nessa poca, a empresa comeava a investir numa
linguagem prpria, que a identificasse, tendo em vista uma viso negativa que
ela apresentava no mercado por no ter trabalho de arquitetura, no ter qualidade
esttica. procura de uma imagem, a empresa possibilitava liberdade de criao
para o arquiteto no caso do meu entrevistado, ele propunha uma linguagem
ps-moderna em seus desenhos de fachada.

Posteriormente, ele comeou a desenvolver projetos de implantao de

condomnios horizontais residenciais e tambm projetos arquitetnicos de
edifcios de cinco pavimentos em alvenaria estrutural duas das linhas que se
tornariam padro na empresa alguns anos depois. Apesar daquela certa liberdade
formal, o trabalho do arquiteto j se referia a uma combinao de tipologias mnimas
estipuladas pela empresa. Dessa forma, havia nmeros-padro de reas para
cada ambiente do apartamento ou da residncia, baseados no padro mnimo
para construo de baixa renda, estabelecidos, muitas vezes, pelo rgo pblico de
financiamento habitacional, nessa poca, a Caixa Econmica Federal.249

Isso significa que, inicialmente, a ECP aproveitou do acmulo do poder

pblico em relao s configuraes mnimas dos ambientes da habitao

249 Eu tinha uma liberdade formal, mas como eu te falei, acabava que no tinha jeito de voc

sair daquilo. At porque, a tcnica construtiva deles uma, o tamanho mnimo dos ambientes
um. Ento assim, o sistema o mesmo... Por exemplo, voc vai tentar sempre colocar
sempre quatro apartamentos por uma caixa de escada. Se no tiver jeito, voc coloca trs.
Entendeu? Mas assim, a lgica do melhor aproveitamento, ento a gente acaba caindo no
mesmo modelo. (Depoimento do arquiteto autnomo autora - junho/2008).

211
voltada para a baixa renda, embutidas nos programas habitacionais, para da
conformar sua prpria padronizao das tipologias habitacionais, adotando
sempre um nico sistema construtivo.

A diretriz que orientava a elaborao dos projetos da ECP era, sobretudo, de

ordem econmica na medida em que previa o maior aproveitamento de rea
por terreno. Outras questes, relacionadas ao conforto ambiental e insero
urbana eram menos enfatizadas, pois no se solicitava que o arquiteto fosse
visitar o terreno e o local de implantao do projeto. Realizava-se o projeto a
partir do levantamento topogrfico.

A remunerao do trabalho do arquiteto terceirizado era inferior aos valores

praticados no mercado: o valor do projeto unitrio equivalia a um tero do
preo de mercado, na poca em que o entrevistado foi contratado. No entanto,
por causa do grande volume de projetos, era possvel ganhar pela
quantidade.250 Alm disso, pelo fato dele ser recm-formado, o baixo valor era
compensado pela sua insero profissional assim como ele, havia outros
profissionais comeando a carreira trabalhando para a empresa.251 Tanto pela
baixa remunerao como pela crescente burocracia de recebimento, esse arquiteto
desistiu de trabalhar para a empresa. A ECP passou a exigir dos arquitetos a
figura jurdica de uma empresa constituda que os representasse e, segundo o
arquiteto, ficou tudo muito certinho e comeou a ficar complicado pro
meu lado seu escritrio, formado por ele, a esposa e dois estagirios, at
hoje, no tem CNPJ.

250 Alm do baixo valor, quando havia repetio de projeto, a empresa pagava 30% do valor

anteriormente negociado para o anterior. Infelizmente, o entrevistado no mencionou qual

era o valor repassado para os arquitetos.
251 ... tinha uma rotatividade muito grande de pessoas trabalhando l, porque eles queriam

sempre achatar o mximo o profissional. Ento, enquanto o cara era jnior, recm-formado,
valia a pena. Pra mim, por exemplo, aconteceu isso. Porque teve certa altura que eu falei no,
no d mais pra mim. No posso perder meu tempo fazendo isso. (Depoimento do
arquiteto autnomo autora - junho/2008).

212
O arquiteto de escritrios terceirizados:
terceirizados: padronizao consolidada nos
anos 2000

A contratao de arquitetos tornou-se mais rigorosa, tendo em vista o rpido

crescimento da empresa, pois de uma escala quase familiar, em que arquitetos
autnomos conseguiam atender a demanda, passou-se a uma escala
praticamente industrial, que requisitava um nmero de arquitetos bastante
superior e uma estrutura profissional que atendesse a esse aumento no volume
de trabalho.

Ao mesmo tempo, entre os diversos desenhos de fachada propostos pelos

arquitetos autnomos durante o final da dcada de 1990, a ECP escolheu o
estilo neoclssico, que ela mesma indica como aquilo que caracteriza a
arquitetura atual de seus edifcios. Ela alcanou tanto um padro formal no
desenho de fachadas quanto aperfeioou o padro das tipologias mnimas de
cada ambiente da unidade habitacional, a partir de 2003.

Desde ento, a ECP terceiriza a elaborao de projetos arquitetnicos para

grandes escritrios de arquitetura sob a forma de contratao por produtos,
em que cada projeto um produto a ser entregue pelo escritrio. Devido ao
grande volume de projetos, algumas vezes, esses escritrios subcontratam
escritrios menores. O trabalho do arquiteto terceirizado se refere agora aos
estudos preliminares de viabilidade dos empreendimentos, aos projetos de
implantao e aos projetos legais para aprovao em prefeituras.

Ou seja, h duas vias na terceirizao: uma formal, na qual a ECP terceiriza o

elevado volume de projetos ao grande escritrio de arquitetura; e outra
informal, quando esse escritrio repassa para escritrios menores alguns dos
seus produtos contratados. Nessa ltima, o escritrio maior responde
juridicamente para a empresa que, por sua vez, no precisa saber como aquele
escritrio faz para elaborar o produto contratado. Por isso mesmo, o trabalho
do arquiteto o mesmo tanto no escritrio contratado como nos
subcontratados.

Para cada projeto, h uma negociao direta entre a empresa e o escritrio

contratado em relao ao valor do produto, calculada em funo do nmero

213
de unidades e da complexidade do empreendimento. O arquiteto de um
escritrio subcontratado disse-me que a remunerao dos arquitetos j foi pior,
mas que hoje no ruim, tendo em vista o grande volume de projetos. Alm
disso, segundo ele, a empresa chegou a concluso que no vale a pena
espremer demais o projeto e que descobriram que vale a pena pagar
projeto.252 Isso porque o projeto que define o produto e o mais importante
acertar esse produto; inclusive, para alcanar esse objetivo a ECP pode at
rasgar o projeto, pedir para refazer e pagar o novo projeto.

Em relao ordem das etapas de desenvolvimento dos projetos, aps

participar de uma reunio na prpria empresa construtora com engenheiros do
Departamento de Desenvolvimento Imobilirio, em que passado o briefing
contendo os nmeros do empreendimento, a partir do qual o arquiteto
desenvolve o estudo preliminar.

Nesta primeira etapa, o trabalho se refere adaptao do programa legislao

urbanstica e construtiva do local onde o empreendimento se situa. O desenho
da tipologia da unidade (seja apartamento, seja residncia) j est pronto e
fornecido pela ECP. O briefing estipula a quantidade de tipologias a serem
contempladas no empreendimento; por exemplo: no total so X unidades, das
quais, uma porcentagem compreende a tipologia 2 quartos sem sute, outra, 2
quartos com sute e mais uma outra, 3 quartos com sute e assim por diante.

Dependendo do padro de recuos e dos requisitos para loteamentos

residenciais, determinados pela legislao local, o arquiteto faz a adequao do
nmero de tipologias e determina a localizao da garagem, o desenho das vias
de acesso e de rea verde (no caso dos condomnios horizontais).

Esse estudo preliminar ou de viabilidade apresentado, ento, empresa, que

o aprova ou no. Aps a aprovao, o arquiteto refina a implantao das
tipologias do terreno, realizando a etapa de implantao geral do
empreendimento. Ainda nessa etapa, h a elaborao do projeto arquitetnico
das reas coletivas de lazer e das entradas do empreendimento, sendo o
momento em que o arquiteto tem mais liberdade de criao.

252 Depoimento do arquiteto subcontratado autora junho/2008.

214
A ltima etapa se refere ao projeto legal, que vai ser apresentado para a
prefeitura. Ela pode ser elaborada pelo prprio escritrio de arquitetura que
desenvolveu o projeto desde o seu incio, ou pode tambm ser mais uma vez
terceirizada para outro escritrio de arquitetura. Em relao a essa ltima
modalidade de contratao, tive acesso a uma divulgao da empresa, via
correio eletrnico, em busca de arquitetos de todas as regies do Brasil para
desenvolverem projetos de prefeitura. A mensagem da arquiteta coordenadora
do Departamento de Desenvolvimento Imobilirio de uma regional da ECP
mencionava que os projetos j estavam com tipologias e implantao definidas,
em fase de estudo, e que o arquiteto terceirizado, alm de elaborar o projeto
legal, precisava acompanhar o processo na prefeitura, em todos os comunique-
ses.253 A remunerao seria calculada de acordo com uma tabela da empresa,
em funo do nmero de unidades254, e o nico requisito exigido aos
arquitetos era a emisso de nota fiscal de servios.

A ltima etapa de um projeto arquitetnico, o projeto executivo, no

terceirizada, pois todo o processo construtivo padronizado como discutirei
no Captulo 5. Portanto, o detalhamento de cada tipologia j est pronto e, se
for o caso, h uma adaptao posterior realizada dentro da prpria empresa,
pelo seu quadro de funcionrios.

Em suma, o trabalho do arquiteto terceirizado pela ECP se limita elaborao

de: i) combinao das tipologias pr-definidas pela empresa nos diferentes
terrenos, espalhados pelo Brasil, realizando a adaptao necessria legislao
local conformando o estudo preliminar (em planta, corte e fachadas); ii)
desenho de reas livres, vias, reas de lazer e entrada configurando a
implantao geral do empreendimento (que est diretamente relacionado ao
projeto anterior); e iii) ao projeto de prefeitura. Passada a etapa em que a
variabilidade do terreno no mais interfere, todo o restante do processo de

253 O assim chamado comunique-se a resposta dada pelos rgos de administraes

pblicas, responsveis pela aprovao de projetos e obras, quando h correes a serem feitas
no projeto para que ele seja condizente legislao edlica e urbana.
254 A arquiteta citava um exemplo de remunerao, no ano de 2008: para um empreendimento

com 752 unidades, o terceirizado receberia R$4.000,00 o que equivaleria a aproximadamente

R$5,00/unidade , sendo a primeira metade paga na entrega do projeto e a segunda, na
aprovao.

215
elaborao de projetos j est consolidado em manuais de detalhamento
construtivo e em projetos executivos.

O arquiteto subcontratado pelo escritrio terceirizado

Entrevistei um arquiteto de um escritrio pequeno, formado pelos trs scios-

arquitetos, mais duas arquitetas e um estagirio, que trabalhavam h dez meses
para a ECP. Esse escritrio era subcontratado por um escritrio maior,
composto por vinte arquitetos, que j desenvolvia projetos h dois anos para a
empresa.

No momento da entrevista, em junho de 2008, eles estavam desenvolvendo

trs projetos de menor escala e trs grandes empreendimentos o arquiteto
chegou a mencionar que realiza planejamento de bairro, com reas de 250 a
300 mil m2. Um exemplo de um grande projeto era um edifcio de dezoito
pavimentos, com subsolo e rea de lazer. Nesse caso, os prazos de elaborao
de projeto, de acordo com as etapas foram: i) para o estudo preliminar: de uma
semana a dez dias; ii) projeto de implantao: uma semana; iii) projeto legal:
duas semanas.

Seu escritrio colaborou no desenvolvimento dos padres arquitetnicos da

empresa, fato que demonstra que o processo de padronizao muito recente.
Isso quer dizer que esse escritrio participou da depurao das tipologias
habitacionais e da escolha daquelas que melhor se adaptavam ao processo
construtivo como um todo e legislao, que ofereciam uma melhor equao
de custos e que apresentavam uma forma visual que satisfazia o pblico da ECP.

O arquiteto entrevistado disse-me que a alta velocidade de crescimento da

ECP requisitou mudanas de estratgias de organizao da rea tcnica, que
ainda no se encerraram. Uma dessas mudanas foi a centralizao cada vez
maior em alguns escritrios terceirizados, pois antes havia vrios escritrios de
arquitetura desenvolvendo projetos. Outra mudana, mais restrita aos
procedimentos tcnicos, foi o maior prazo proporcionado pela empresa para o
arquiteto pesquisar a legislao do local do empreendimento. Tambm houve
um aumento na remunerao do arquiteto terceirizado nos ltimos tempos,

216
tendo em vista a valorizao dada pela empresa ao desenvolvimento do
produto.

O arquiteto
arquiteto funcionrio da empresa

No final dos anos de 1990, o setor de arquitetura dentro da empresa era

mnimo: contava com trs arquitetas recm-formadas, coordenadas por um
engenheiro, que era a pea principal desse setor. As arquitetas se
responsabilizavam pelos processos de aprovao nas prefeituras, enquanto que
o coordenador dialogava com os arquitetos terceirizados e discutia algumas
dimenses tcnicas dos projetos apresentados, como, por exemplo, as questes
de terraplenagem, de corte e aterro do terreno. Mas, fundamentalmente, esses
profissionais cumpriam o papel de fiscalizao, tanto dos arquitetos
terceirizados, a fim de se verificar a adequao aos padres da empresa, quanto
ao processo de aprovao legal.

No entanto, desde 2006, como j citado anteriormente, o rpido crescimento

em curso exigiu alteraes organizacionais e o setor de arquitetura se expandiu.
As questes de concepo arquitetnica do empreendimento passaram a ser de
responsabilidade dos Departamentos de Planejamento, de Projeto e de
Desenvolvimento Imobilirio.

Nesses departamentos, os arquitetos tm como funo a coordenao dos

escritrios terceirizados, a definio do programa do empreendimento, a
adaptao dos projetos arquitetnicos aos projetos executivos, a fiscalizao
do andamento dos processos de aprovao em prefeitura e o dilogo com os
engenheiros de obra. A maioria desses arquitetos trabalha na sede da empresa,
na qual se centraliza a gesto de projetos. O restante se encontra espalhado nas
regionais e coordenam os projetos desenvolvidos em cada um delas.

Esses arquitetos concentram, portanto, atividades de gesto e de fiscalizao e,

menos, atividades de elaborao e de criao arquitetnica incumbidas aos
arquitetos terceirizados. Tanto a padronizao construtiva como a
padronizao da linguagem arquitetnica (o estilo neoclssico) e das
tipologias habitacionais eliminaram uma grande etapa do processo de projeto

217
relacionada ao detalhamento executivo e, consequentemente, uma restrio na
atuao do arquiteto dentro da empresa.

Alm de criar o Tipo-habitao da ECP, a arquitetura tambm contribuiu

para facilitar o processo de gesto da empresa. Ao se detalhar e padronizar
arquitetnico e construtivamente toda a produo em apenas um manual de
detalhamento das obras como detalharei nos captulos seguintes -, a
arquitetura pde se transformar num conjunto de regras, ou melhor, num
comando a ser seguido no canteiro de obras. Esse deslizamento do papel da
arquitetura correspondeu tambm s transformaes do lugar do arquiteto na
empresa.

O lugar ocupado pelo arquiteto na ECP, como j comentei anteriormente, est

circunscrito elaborao dos estudos de viabilidade (agenciando as tipologias
habitacionais nos terrenos), fiscalizao e compatibilizao das atividades dos
arquitetos terceirizados e ao acompanhamento do processo de aprovao dos
empreendimentos nas prefeituras, servindo quase como um despachante. A
assinatura do arquiteto no aparece na propaganda dos empreendimentos ao
contrrio do que ocorre com os segmentos mdio e de alto padro
tampouco na placa da obra.

218
 Padronizao de produtos

Num artigo de revista sobre a necessidade de padronizao de projetos no

mercado residencial para a populao de renda mdia e baixa, a ECP
considerada um exemplo:

(...) seus processos de produo tm sido detalhadamente estudados

pelas novas empresas concorrentes. Ao longo desses anos, a construtora
contornou o problema da variao de legislaes locais desenvolvendo
um extenso banco de projetos arquitetnicos, que so encaixados
conforme as exigncias especficas de cada uma das 51 cidades onde
atua. Como as caractersticas bsicas dos empreendimentos no mudam,
tambm so necessrios poucos ajustes nos demais projetos, como os
estruturais e de instalaes. Em 30 dias j temos praticamente tudo
pronto, revela o diretor de produo da ECP.255

Como a descrio apresentada no item anterior, o trabalho do arquiteto foi

uma pea-chave na elaborao desse banco de projetos arquitetnicos.
Desde 2003, a empresa apresenta uma padronizao em trs linhas de
produtos: duas para edifcios verticais que se diferenciam entre si, basicamente,
pelo preo da unidade residencial; e uma para condomnios horizontais. Essas
linhas apresentam algumas caractersticas comuns, assim apontadas pela
empresa:

(i) presena marcante de reas verdes, com forte paisagismo; (ii) fachadas
diferenciadas, independentemente da categoria; (iii) a existncia de um
condomnio fechado, com segurana e guarita nica; e (iv) a otimizao
econmico-financeira da rea do condomnio.256

Tais caractersticas indicam as preocupaes gerais da empresa que perpassam

a padronizao e que compem o desenho da sua mercadoria habitao. Em
primeiro lugar, o desenho de reas verdes e a concepo de um condomnio
fechado tm um papel importante no desejo de consumo do seu pblico-alvo
que, por sua vez, olha e procura reproduzir para si o padro da classe
imediatamente superior; ou seja, a referncia o modo de vida da classe alta.
No toa, so nas reas de lazer que o arquiteto tem mais liberdade. As
fachadas diferenciadas, todas no estilo neoclssico, tambm cumprem esse
papel. J a otimizao econmico-financeira do condomnio, que nada mais

255 FARIA, 2008a.

256 Informaes obtidas no site da empresa. Acesso em: 2 fev. 2008.

219
 do que o barateamento da taxa de condomnio, procura contemplar a
capacidade de pagamento da demanda.

Nas reas de lazer, podem existir os mesmos ambientes de empreendimentos

de alto-padro, anunciados amplamente na mdia, tais como: espao gourmet,
espao fitness, salo de festas, lounge, playground, piscina, quadra, praa de
descanso, espao zen, redrio etc. Dependendo da linha de produtos, h
um nmero maior ou menor de ambientes da rea de lazer, sendo que, no
mnimo, h o espao gourmet, o salo de festas e o playground.

Entretanto, a nfase da propaganda de seus produtos no recai na valorizao

do aumento da qualidade de vida que se pode obter morando nesses
empreendimentos como ocorre naqueles voltados para a classe alta. Os
panfletos de venda da ECP valorizam, sobretudo, a aquisio da casa prpria.
Saia do aluguel, adquira seu primeiro ap, so slogans frequentemente
adotados nos panfletos e no site da empresa.

A posio secundria que os ambientes de lazer ocupam nas diretrizes

projetuais dos empreendimentos pode ser visualizada nas ilustraes a seguir,
nas quais so notveis a artificialidade e a pouca criatividade dos equipamentos
que compem as reas externas.

Figura 3: Ilustraes das reas externas de empreendimentos da ECP.

Fonte: imagens disponibilizadas no site da empresa.

Ainda de acordo com as informaes disponveis em seu site, cada linha de

produtos apresenta as seguintes caractersticas:

220
 Quadro 17:
17 Descrio das trs linhas de produtos da ECP (fotos, implantao e plantas).
Fotos e perspectivas Implantao Plantas

Linha 1257

So condomnios verticais, em geral, com cinco andares, sem elevador, e rea til de 40 a 55 m2 por
unidade. O preo mdio por metro quadrado de venda varia entre R$1.040,0 a R$1.400,0, com valor
mximo de venda de R$77,0 mil por unidade. Nesta linha, busca-se utilizar a maior taxa de ocupao
possvel, com pequena rea de lazer, uma garagem descoberta por unidade, dois ou trs quartos,
raramente com sute e varanda.
Continua...

257 Todos os nomes relativos aos produtos das empresas foram substitudos por numeraes.

221
 Continuao.
Fotos e perspectivas Implantao Planta
Linha 2

So condomnios verticais, em geral, mximo cinco andares, com ou sem elevador, e rea til de 42 a
70 m2 por unidade. O preo mdio por metro quadrado de venda varia entre R$1.670,0 a R$2.000, e
preo por unidade entre R$70,0 mil a R$140,0 mil. Nesta linha, busca-se tambm utilizar a maior taxa
de ocupao possvel, com reas de lazer mais elaboradas, mdia de 1,5 garagem coberta por unidade,
dois a quatro quartos, com ou sem sute, geralmente com varanda e coberturas.
Continua...

222
 Concluso.
Fotos e perspectivas Implantao Plantas

Linha 3

So condomnios horizontais, com rea til de 70 a 120 m2 por unidade. O preo mdio por metro
quadrado de venda varia entre R$1.430,0 a R$1.830,0 mil, e preo por unidade entre R$100,0 mil a
R$220,0 mil. Nesta linha, h reas de lazer mais elaboradas e completas, duas garagens por unidade,
dois a quatro quartos, com sute.
Fonte: Elaborao da autora (2009) a partir de informaes disponibilizadas no site da empresa.

223
Como pode ser observado no quadro anterior, cada linha apresenta
caractersticas especficas determinadas, sobretudo, pelo preo de
comercializao da unidade residencial. Assim sendo, na Linha 1, que
contempla os produtos mais baratos, a implantao padronizada no
conhecido modelo H de edifcios verticais, no qual a caixa de escadas
articula os blocos de unidades. Na Linha 2, a implantao no segue
necessariamente o modelo H e a rea de lazer maior do que na Linha 1,
alm de apresentar uma rea maior de estacionamento (referente a 1,5 vaga por
unidade, ao passo que na 1, 1,0 vaga). Na Linha 3, contendo os produtos
mais caros, as casas so geminadas, em geral, duas a duas, mas podendo ser
mais, e concentra um nmero maior de ambientes da rea de lazer.

Nas Linhas 1 e 3 encontram-se uma maior padronizao e repetio das

plantas dos pavimentos-tipo. Encontrei, muitas vezes, diferentes
empreendimentos, localizados em cidades diversas, contendo a mesma planta
arquitetnica das unidades de dois ou trs quartos, por exemplo. Na Linha 2,
h maior variedade de plantas, mesmo contendo os mesmos ambientes-tipo
das demais linhas.

A padronizao de produtos repousa, sobretudo, na definio dos parmetros

de ocupao de cada uma das linhas e, mais especificamente, na definio de
ambientes internos padronizados, o que eu chamei de ambientes-tipo, que se
combinam a fim de atender a um maior aproveitamento do terreno. Ou seja,
h uma determinada quantidade de tipologias de banheiro, por exemplo, com
dimenses e disposies especficas de instalaes, que podem ser escolhidas
para cada empreendimento. E essa padronizao de ambientes se pauta pelo
melhor aproveitamento de materiais construtivos por exemplo, no caso do
banheiro, o comprimento da parede definido pelo nmero x de azulejos,
com dimenses pr-determinadas e pelo processo de produo.

Alm disso, em relao ao desenho de fachadas, a padronizao se volta para a

definio dos tipos de esquadrias, padronizadas e comercializadas pela
indstria de insumos para construo, emolduradas pelo requadro, que juntos
com o desenho da massa externa e com a pintura em duas cores, em geral,
branco e bege, definem o estilo neoclssico simplificado.

224
Em todas as linhas, possvel notar a utilizao dos meios mais econmicos
para a implantao de condomnios verticais ou horizontais, como por
exemplo, a rea descoberta de estacionamento no pavimento trreo (sem
necessidade de utilizar o subsolo) e a preponderncia da caixa de escadas como
elemento de circulao vertical alm do mximo aproveitamento da rea do
terreno.

Consumo dos produtos

Desde 2004, a empresa divulga os dados sobre as vendas contratadas em

relao a cada linha de produtos. A partir deles, possvel mapear a tendncia
de consumo dos seus produtos, de acordo com a sua faixa de preos. Em
2004, a Linha 1, que contm os produtos mais baratos, representava a maior
porcentagem no total das vendas contratadas (aproximadamente 70%),
diminuindo a sua participao nos anos seguintes, at ser superada pela Linha
2, em 2006. Desde ento, a tendncia de aumento das vendas de unidades da
Linha 2, que reside numa faixa intermediria de preos.

Em 2008, ambas as linhas perfizeram 95% das vendas contratadas, dos quais
53% foram da Linha 2. Ao mesmo tempo em que se aumentou a porcentagem
da Linha 2, que apresenta os maiores preos de unidades residenciais em
edifcios verticais, diminuram as vendas contratadas das unidades em
condomnios horizontais, pertencentes Linha 3, e que apresentam os maiores
preos unitrios: cujas vendas representavam 12,4%, em 2004, e passaram para
4,6%, em 2008.

Alm disso, possvel observar uma tendncia de aumento nos preos mdios
de cada linha de produto: na Linha 1, o preo mdio por unidade aumentou
aproximadamente 44%, nos ltimos quatro anos; na Linha 2,
aproximadamente 49%; e na Linha 3, 74%. O Quadro 18 sintetiza o nmero
de unidades vendidas por linha de produtos, anualmente, entre 2004 e 2008.

225
 Quadro 18:
18 Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (2004 a 2008).

Produto 2004 2005 2006 2007 2008

Unidades no % no % no % no % no %
Linha 1 1062 70,5 812 59,7 622 29,9 1666 25,2 6099 42,0
Linha 2 258 17,1 316 23,2 969 46,6 4151 62,9 7739 53,4
Linha 3 186 12,4 233 17,1 488 23,5 785 11,9 663 4,6
Total 1506 100,0 1361 100,0 2079 100,0 6602 100,0 14500 100,0
Preo mdio por
R$ Mil R$ Mil R$ Mil R$ Mil R$ Mil
unidade
Linha 1 61 71 70 70 88
Linha 2 78 92 103 115 116
Linha 3 93 109 142 158 162
Fonte: relatrios da administrao da ECP referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

Essa tendncia de aumento dos preos mdios e de maior concentrao de

vendas na faixa intermediria de preos (entre R$ 80.000,01 e R$ 130.000,00),
confirmada quando olhamos o Quadro 19, que organiza as vendas contratadas
por faixa de preo dos produtos, entre 2004 e 2008.

Quadro 19:
19 Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (2004 a 2008).

Produto 2004 2005 2006 2007 2008

Unidades no % no % no % no % no %
At R$ 80.000 1124 74,6 800 58,8 734 35,3 2086 31,6 4139 28,4
De R$ 80.001 at R$ 130.000 345 22,9 439 32,3 870 41,8 2844 43,1 7357 50,6
De R$ 130.001 at R$ 180.000 35 2,3 95 7,0 368 17,7 1106 16,8 2261 15,5
De R$ 180.001 at 260.000 2 0,1 27 2,0 107 5,1 489 7,4 794 5,5
Acima R$ 260.000 - - - 77 1,2 - -
Total 1506 100 1361 100 2079 100 6602 100 14500 100
Preo mdio por unidade R$ Mil R$ Mil R$ Mil R$ Mil R$ Mil
Mdia geral de preo 68 82 102 109 108
Fonte: relatrios da administrao da ECP referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

No entanto, essa tendncia se alterou no primeiro semestre de 2009, quando a

Linha 1 passou a ser aquela com maior porcentagem de vendas, 65%.
Tomando-se os dados referentes ao primeiro semestre de 2008 e de 2009,
possvel notar tambm um decrscimo de 11% na mdia geral de preo, como
mostram os quadros a seguir:258

258 Apesar desse decrscimo na mdia geral, na Linha 3, houve um aumento de

aproximadamente 36%.

226
 Quadro 20:
20 Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (1 sem/2008 e 1
sem/2009).

Produto 1S 2008 1S 2009

Unidades no % no %
Linha 1 2.710 35,6 8.627 65,3
Linha 2 4.485 58,8 4.347 32,9
Linha 3 429 5,6 239 1,8
Total 7.624 100 13.213 100
Preo mdio por unidade R$ Mil R$ Mil
Linha 1 87,8 86,7
Linha 2 115,4 111,4
Linha 3 152,8 208,5
Fonte: relatrios da administrao da ECP referente ao 2 trimestre de 2009.

No primeiro semestre de 2009, aumentou-se a porcentagem de unidades

vendidas na faixa de preos at R$ 80.000,00 e tambm aquelas na faixa entre
R$ 80.000,00 e R$ 130.000,00, que somadas, passaram de 78%, no primeiro
semestre de 2008, para 90%.

Quadro 21:
21 Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (1 sem/2008 e 1
sem/2009).

Produto 1S 2008 1S 2009

Unidades no % no %
At R$ 80.000 2.157 28,3 4.406 33,3
De R$ 80.001 at R$ 130.000 3.799 49,8 7.476 56,6
Acima de R$ 130.000 1.669 21,9 1.331 10,1
Total 7.624 100 13.213 100
Preo mdio por unidade R$ Mil R$ Mil
Mdia geral de preo 107,7 97,0
Fonte: relatrios da administrao da ECP referente ao 2 trimestre de 2009.

Isso significa que 90% das unidades vendidas estavam dentro do limite
mximo do imvel a ser financiado, isto , R$130.000,00, estabelecido pelo
Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), lanado em 2009. Desde
ento, a estratgia da empresa de propiciar maior concentrao de vendas
elegveis a esse programa. No segundo trimestre de 2009, 76% das vendas
contratadas foram financiadas pelo sistema SFH-FGTS e os 24% restantes,
pelo SFH-SBPE. Esses dados reforam a discusso apresentada no Captulo 3,
sobre a interdependncia entre as formas de financiamento disponveis aos
clientes e as tendncias de lanamentos e, consequentemente, de vendas da
empresa. As estratgias da ECP esto fortemente relacionadas aos incentivos
ao financiamento habitacional via bancos privados e aos programas
habitacionais, diretamente elaborados pelo Estado.

227
 CAPTULO 5
O lugar
lugar da tecnologia:
tecnologia:
padronizao do processo produtivo e sistema de controle

229
A alvenaria estrutural ainda o sistema de maior utilizao na produo
habitacional do segmento econmico do mercado imobilirio. No vamos
reinventar a roda, declarou um diretor de uma construtora a uma reportagem,
destacando que o sistema de alvenaria com blocos de concreto estruturais se
mostra mais adequado por aliar baixo custo de construo ao reduzido ciclo de
produo. Pode-se, portanto, pular etapas do processo construtivo, ao se
elevar estrutura e alvenaria concomitantemente, completou o diretor.259

O subttulo de reportagem da revista Construo Mercado tambm reforava

essa percepo: Crescimento inconstante do setor nas ltimas dcadas freou
modernizao dos canteiros brasileiros. E assim iniciava o texto: a
popularidade inabalvel da alvenaria como sistema de fechamento um
indicador claro do tradicionalismo a que a construo brasileira se mantm
fixada, desde momentos histricos remotos. Segundo um professor da Escola
Politcnica da Universidade de So Paulo, entrevistado na reportagem,
necessrio existir produo em escala para sustentar a industrializao da
construo. Ainda segundo ele, os anos 2000 tm sido pouco inovadores no
que diz respeito s novas tecnologias.260

O que seriam essas novas tecnologias na produo habitacional? Se

verdade que a maioria das empresas do real estate brasileira adota um
sistema construtivo considerado como tradicional, ser que podem ser
introduzidos expedientes tecnolgicos que repercutam em inovaes nessa
produo, sem que se altere essa base produtiva?

A ECP adota a alvenaria estrutural como sistema construtivo na maioria das

suas obras, h quase trinta anos. Entretanto, a sua produo necessariamente
sofreu alteraes nesse perodo, para passar de uma produo local e de
pequena escala at 1994, a ECP atuava em apenas duas cidades - para atingir
63 cidades brasileiras e lanar quase 26 mil unidades habitacionais em 2008.
Nesse sentido, foi necessrio introduzir inovaes tecnolgicas para que se

259FARIA, 2008a.
260OLIVEIRA, Thiago. A passos curtos. Construo Mercado, So Paulo, ano 61, n. 82, maio
2008b.

231
pudesse garantir uma produo em escala, lucrativa e pulverizada
nacionalmente.

Na minha anlise, considero que as padronizaes tanto das tipologias

habitacionais (descritas no Captulo 4) como do processo produtivo, bem
como o sistema online de controle sobre o trabalho no canteiro foram
alteraes fundamentais na produo da ECP. Em ltima instncia, essas
mudanas se concentraram nas tcnicas de gesto e de projeto que
possibilitavam um maior controle sobre o trabalho necessrio para a construo
das unidades habitacionais, ou seja, sobre os trabalhadores e tcnicos do
canteiro ao invs de substitu-los por maquinrios.

Alm desses instrumentos de controle, h alguns mecanismos mais sutis na

produo da ECP que tornam mais complexa essa questo sobre as novas
tecnologias na construo civil. Trata-se de mecanismos que seguem o
vocabulrio e a lgica do mercado financeiro. Por exemplo, a utilizao de uma
moeda prpria, utilizada internamente como parmetro de controle de custos
das obras cuja equivalncia em reais derivada de um mix de ndices da
construo civil e do mercado financeiro , implica numa abstrao a qual o
engenheiro de obras precisa lidar cotidianamente.

O lucro da ECP, que repassado aos investidores que compram suas aes,
pode continuar sendo extrado, sem percalos, a partir daquelas alteraes
tecnolgicas acopladas a uma estrutura de produo que mantm a margem
incompressvel do saber fazer do trabalhador261, sujeita aos poros da jornada,
re-trabalhos etc. no empilhamento bloco a bloco da alvenaria estrutural.

Dessa forma, h a proximidade com a cabine de comando do capitalismo

contemporneo262, a despeito dessa base tradicional relacionada ao sistema
construtivo. Essa situao problematiza o contedo de uma almejada
modernizao do canteiro de obras e requisita um diagrama analtico para
alm da bipolaridade entre arcaico e moderno.

261 Expresso de Farah (1996).

262 Expresso de Paulani (2008).

232
Vejamos como a descrio sobre o lugar da tecnologia na produo da ECP
contribui para a elaborao desse outro diagrama, que se completa com a
anlise feita no Captulo 6. Para tanto, no presente captulo, procurarei
descrever e analisar o conjunto de instrumentos e de procedimentos
relacionados prescrio e ao controle do trabalho e que fazem a mediao
necessria entre projeto e canteiro.

233
Padronizao do processo de produo

Mais do que a padronizao das linhas de produtos, que define a forma visual da
mercadoria, a padronizao dos ambientes-tipo e das tipologias habitacionais
est em estreita relao com outra forma de padronizao, muito mais
estrutural, a padronizao do processo de produo.263

Dessa forma, se os projetos arquitetnicos organizam a composio dos

ambientes-tipo nos diversos terrenos onde so implantados os
empreendimentos, o detalhamento construtivo desses ambientes se pauta pela
padronizao de medidas, de materiais e de componentes construtivos
empregados. Por sua vez, essa padronizao define quem vai fornecer esses
materiais e componentes, compondo a lista dos fornecedores, tambm padro.
Alm disso, essa padronizao construtiva possibilita a elaborao de uma
memria de projetos executivos, comum a todos os empreendimentos.

Se os materiais e os componentes so praticamente os mesmos em todos os

canteiros, se sua disposio j est definida previamente no projeto executivo-
padro, as atividades e os gestos dos trabalhadores que realizam as obras
podem ser praticamente os mesmos em todos os canteiros. H, portanto, uma
padronizao dos procedimentos de execuo e das atividades dos canteiros.
Dessa forma, depurando ao mximo o que deve ser o modo ECP de
execuo de atividades, torna-se muito mais fcil a aplicao de um rgido
sistema de controle do trabalho no canteiro de obras.

Para que esses diversos graus de padronizao se realizem e que ocorra a

padronizao final do processo de produo, so necessrios tambm diversos
instrumentos de prescrio das atividades e, ao mesmo tempo, um sistema de
verificao da realizao dessas atividades e do consumo de materiais. Ainda,

263 A arguio do Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes, durante meu Exame de Qualificao,

propiciou-me distinguir essa relao umbilical entre essas modalidades de padronizao.

Reproduzo aqui suas palavras: o que implica a padronizao do produto o processo de
produo, no mais. A questo padronizar os gestos no canteiro de obras, educ-los;
construir uma memria de procedimentos, alm de instituir uma memria de fornecedores,
preos referenciais, j-saberes que facilitam o processo de aquisio, conferncia, estocagem
e distribuio. So elementos que facilitam e articulam processos de controle. Agradeo
enormemente a indicao.

234
so necessrios outros dispositivos de incentivo e de controle sobre o trabalho
do trip fundamental da empresa no canteiro: o engenheiro de obras, o mestre-
de-obras e o almoxarife como analisarei a seguir.

Instrumentos de prescrio

Num dos canteiros de obras da empresa, o empreendimento Monte Alto,

onde realizei minha pesquisa de campo, pude observar a utilizao de diversos
instrumentos que indicavam, por um lado, o qu e onde; e, por outro, o
como deveria ser construdo. Os projetos desenhados especificamente para
o empreendimento (arquitetnico e estrutural, sobretudo), que no podem ser
dissociados das caractersticas do terreno, definem o que e onde vai ser
executado em cada etapa do canteiro de obras. Ou seja, eles precisam ser
acessados, em primeiro lugar, para saber a locao da obra no terreno; depois,
para saber quais sero as dimenses da fundao e as especificaes e
localizaes de seus materiais; posteriormente, para saber onde se localizam os
vos de janelas e portas e assim por diante.

Na fase de elevao da alvenaria, quando acompanhei mais de perto a obra, os

projetos de frmas, de ferragem de vigas e dos grautes, eram constantemente
abertos pelos pedreiros, armadores, carpinteiros e mestre, a fim de saber a
correta posio dos materiais. O armador, junto com o mestre, era quem mais
consultava o projeto de ferragem para ter certeza sobre o posicionamento das
barras de ao e dos estribos contidos em cada uma das vigas. No dia da
concretagem da laje, ele o consultou para verificar se estavam corretas as vigas
j armadas. Durante a elevao da alvenaria, para saber quais seriam as bitolas
e posies das armaduras a serem lanadas na alvenaria armada. O mestre
tambm, frequentemente, ia at o escritrio da obra para tirar suas dvidas
sobre esses projetos, muitas vezes acompanhados de pedreiros, carpinteiros e
do prprio armador.

Tanto o depoimento do mestre como o do engenheiro de obras confirmam

aquilo que observei no cotidiano da obra sobre o papel dos projetos tcnicos
como fonte de respostas sobre as dvidas a respeito das caractersticas e
especificaes do elemento construtivo (viga, altura da parede etc.) que os

235
trabalhadores estavam executando. Segundo o mestre: se no ficar atento
com desenho, passa batido. Para o engenheiro, na fase de elevao da
alvenaria, bastava olhar para o projeto arquitetnico plantas, cortes e
fachadas e para o projeto estrutural que compreende o de frmas e o de
ferragem para sanar esses tipos de dvidas.

Os projetos tcnicos no apresentavam, portanto, a funo de indicar o modo

como o trabalho deveria ser executado, pois essa funo ficava a cargo das
orientaes do mestre-de-obras (que detalharei no prximo captulo) e dos
instrumentos de prescrio e de controle, elaborados pela empresa.

Isso porque muitos dos procedimentos de execuo do trabalho e os detalhes

construtivos j se encontravam padronizados em manuais, comuns a todas as
suas obras: segundo o engenheiro, era a bblia da ECP, um grosso volume
de instrues e de desenhos-padro, a qual ele sempre precisava se reportar.
Um dia, o engenheiro me mostrou a tal bblia. Eu a folheei e pude ver seu
contedo: eram mais de quinhentas folhas de papel tamanho A4 contendo
desenhos sobre o detalhamento de todos os ambientes e etapas construtivas
somente a parte referente ao projeto executivo de arquitetura continha 76
pginas. A escala era grande o suficiente para indicar, por exemplo, o nmero
de azulejos em cada tipo de banheiro, definir a espessura e o tamanho dos
requadros das janelas, que definiam o desenho da fachada, especificar o
desenho da guarita um elemento que se repete invariavelmente em todos os
empreendimentos etc.

Alm da bblia, havia outros instrumentos de prescrio e de controle. Para

as instalaes hidrulicas e eltricas, havia kits prontos de instalao, nos
quais estavam sistematizados os consumos de materiais por tipo de atividade e
por tipo de ambiente: para cada apartamento, j se sabe o nmero de peas
que sero utilizadas e o almoxarife s fornece ao trabalhador essas peas que
esto especificadas no kit. Dessa forma, por exemplo, no caso das instalaes
hidrulicas, o almoxarife fornece o kit de instalao por apartamento. Ao
entregar o kit ao encanador, o almoxarife marca na planilha, colada na parede
do escritrio, em que esto numerados todos os apartamentos, o destino
daquele kit. Segundo o almoxarife: por exemplo: no banheiro, vo dez joelhos

236
de tanto. Da eu tenho que dar esses dez joelhos. Da se o cara, se o encanador
vem me pedir mais um, a eu tenho que l olhar. Tem que obedecer esse kit,
certinho.

Dessa forma, esses kits funcionavam como instrumentos de controle sobre o

consumo de materiais, sobre os procedimentos de execuo e, inclusive, sobre
os prprios trabalhadores. Isso porque, caso o almoxarife verificasse algum
desvio, ele poderia averiguar, junto com o engenheiro ou mestre-de-obras, se
havia ocorrido um erro nos procedimentos ou nos gestos ou, at mesmo, na
conduta do trabalhador levantando-se a hiptese de furto de materiais.

Em relao aos materiais construtivos, havia a Tabela de Inspeo e de

Armazenamento de Materiais, conhecida como TIM, confeccionada pela
prpria ECP, que orientava os procedimentos do almoxarife sobre o
recebimento de materiais.

Numa cena narrada por ele, pude perceber o momento em que tal tabela era
utilizada. Quando chegou um caminho para descarregar duzentos sacos de
cimento na obra, o almoxarife precisava saber se eles estavam em
conformidade com as especificaes do livro TIM, assim chamado por ele:
se houvesse acima de trs sacos rasgados ou se houvesse uma quantidade
maior ou menor que aquela especificada no pedido, ele no poderia receber o
caminho inteiro. Como naquele dia havia apenas um saco rasgado, ele recebeu
o caminho e esse saco foi utilizado na mesma hora, para no estragar o
cimento. O almoxarife escolheu o lugar para armazenar esse lote de sacos de
cimento, ainda seguindo as recomendaes do livro TIM: em local fechado,
coberto e que pudesse ser trancado, a fim de se controlar a retirada do
material. Quando ele voltou para a obra, viu que o cimento havia sido
descarregado em outro lugar, aberto, vista. O mestre havia pedido para que
se colocasse ali. Da o almoxarife mostrou para o mestre a recomendao do
TIM e o mestre concordou em retirar o material daquele local.

Essa situao gerou um pequeno conflito entre almoxarife e mestre-de-obras,

cujo desfecho demonstra a autoridade exercida pelo instrumento de prescrio:
vale mais o que est escrito no manual do que a palavra do mestre. Assim
como o engenheiro recorria bblia para saber como iria orientar os

237
trabalhadores na execuo de determinada etapa construtiva ou de algum
ambiente especfico. Ou seja, a bblia dos detalhes construtivos, os kits de
instalao e o livro TIM eram reconhecidos como instrumentos de
autoridade no canteiro de obras. Como resultado de um processo de
padronizao do processo de produo da empresa, eles no mais eram
reconhecidos por aqueles que os criaram, j eram personagens na prescrio
do trabalho, invisveis. Ningum soube me responder quem havia elaborado
aqueles padres e aquelas programaes acerca do trabalho realizado no
canteiro o que demonstra tal processo de acmulo de j-saberes sobre a
produo da empresa e que a normatizam.

238
 Custo e controle

Alm desses instrumentos de prescrio, h diversos mecanismos que

garantem o controle do sistema da produo como um todo, sejam eles
operacionalizados cotidianamente no canteiro de obras, sejam eles
centralizados nas regionais e na sede da ECP. A gente um nmero dentro
da empresa. Com essa frase, o engenheiro comeou a primeira conversa que
tive com ele, antes mesmo de se iniciar a minha pesquisa de campo.

H trs parmetros fundamentais que pautam a verificao constante do

andamento das obras: prazo, custo e consumo de materiais. Para cada um
deles, h ndices de produo estabelecidos pela empresa (calculados em
funo do histrico, ou memria, de obras acumuladas). Esses ndices
alimentam os procedimentos de planejamento e de controle realizados,
sobretudo, pelo engenheiro, almoxarife e estagirio. Por sua vez, sobre cada
um desses procedimentos, h supervises e auditorias realizadas por
funcionrios da Regional e da Sede da empresa.

Dentre os trs, o custo o principal e um aspecto bastante enfatizado aos

investidores como uma vantagem da empresa em relao s demais que
atendem o segmento econmico do mercado imobilirio e que se encontram
listadas na Bovespa. Nesse sentido, o diretor-fundador a caracteriza como
uma empresa espartana, com uma obsesso por manter custos baixos, que
enfrenta uma luta constante para manter processos operacionais que
apresentem custos gerais e administrativos baixos.264

Por um lado, a empresa atua na perspectiva da reduo do percentual das

despesas operacionais, que incluem despesas comerciais, gerais e
administrativas, cujos instrumentos e processos no puderam ser apreendidos
em detalhes pela pesquisa como relatei na descrio da trajetria da pesquisa.
Mesmo assim pude identificar a tendncia de terceirizao e de subcontratao
nas atividades que envolvem trabalhos mais especializados e qualificados
poderia tambm chamar de trabalho complexo , como so os casos dos

264 Depoimento do diretor fundador na teleconferncia dos resultados de 2008.

239
servios de marketing, enquanto elaborao de uma campanha publicitria, e de
arquitetura. Como discuti anteriormente, esse processo resultou num modelo
mais eficiente da ECP, na medida em que pde enxugar o pessoal
contratado e aumentar a produtividade.265

Por outro lado, a ECP enfatiza a reduo dos custos de incorporao

imobiliria e a operacionalizao dos mecanismos que contribuem para isso
foi observada durante a pesquisa de campo, tais como as questes da
padronizao e do sistema de controle.

Os custos de incorporao imobiliria, assim definidos pela empresa,

compreendem: os custos relativos aos terrenos; os custos de construo, que
incluem as etapas de projeto, fundao, estrutura e acabamento, envolvendo os
custos relativos aquisio de matrias-primas e remunerao de mo-de-obra
prpria e terceirizada; e os custos de administrao da obra, realizada por
equipe prpria.

Em relao aos custos de aquisio de terrenos, desde 2006, eles apresentaram

uma pequena queda em termos de recursos investidos: entre 2004 e 2006, os
preos pagos pelos terrenos representavam uma mdia aproximada de 10,7%
do VGV; em 2007, esse percentual caiu para 7,5%; e, em 2008, aumentou para
9,7%, embora ainda inferior a 2006. Entre 2007 e 2008 tambm aumentou o
percentual de permuta na aquisio de terrenos: de 12% para 26%. Esse
aumento da permuta um aspecto importante, pois indica uma menor
quantidade de recursos aplicada aquisio de terrenos e um menor risco no
investimento.

Procurando conhecer o impacto do canteiro de obras e das atividades de

construo em si nas demonstraes financeiras da empresa, realizei o
cruzamento de alguns dados disponibilizados separadamente no Relatrio de
2006. Ou melhor, justapus dados que no se apresentavam relacionados pela
empresa a fim de gerar outros nmeros que mostrassem tal impacto. Utilizei os

265O depoimento de um arquiteto que trabalhou na empresa, como subcontratado, antes do

processo de reestruturao, ocorrido em 2006, indica essa tendncia: Eles [a empresa]
pararam de concentrar a coisa de ter engenheiro, de ter uma equipe de contratados, para
diminuir a folha de pagamento e ir terceirizando, terceirizando, subempreitando,
subcontratando. (Depoimento do arquiteto autora maio/2008).

240
dados do ano de 2005, nico ano em que todas as informaes necessrias
encontravam-se disponibilizadas.

Conforme o quadro de demonstraes financeiras, daquele relatrio, o custo

dos imveis foi de R$ 57.817.000,00, no ano de 2005, que representava 49%
no total das sadas como apresento no Grfico 18. Esse quadro no
especificava os valores dos itens (custos de aquisio de terrenos; custos de
construo; e custos de administrao da obra) que compem o custo dos
imveis.

No entanto, sabendo que os gastos com aquisio de terrenos representaram

10,8% do VGV daquele mesmo ano, como citado anteriormente, e que o
VGV foi de R$ 189.458.000,00, calculei tal porcentagem, chegando-se ao valor
de R$ 20.461.000,00. Comparado ao total do custo dos imveis (R$
57.817.000,00), posso encontrar a porcentagem daquele valor e deduzir que a
aquisio de terrenos representava 35% do custo de imveis e 17% do total de
sadas. Portanto, subtraindo-se o custo dos terrenos do custo total dos
imveis, restam R$ 37.356.000,00 como custos de construo e custos de
administrao da obra ou seja, 65% do custo de imveis e 32% do total de
sadas. Portanto, aproximadamente um tero do total de sadas da empresa
destinado aos custos de construo e de administrao da obra que se
concentram nas atividades do canteiro de obras. O grfico abaixo ilustra as
porcentagens de cada item do custo de imveis relacionadas ao total de sadas.

Grfico 18:
18 Custo dos imveis em relao ao total de sadas financeiras da ECP (2005).

Dedues da receita
bruta
Lucro Lquido 14%
20%
Imposto de Renda e
Contribuio
3% Custos mo-de-
obra/administrao
Despesas Financeiras obra + custos de
3% materiais de
construo
Despesas
32%
Operacionais
11%

Custos Terreno
17%
Custos dos imveis: 49%

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do relatrio da administrao da ECP referente ao ano de
2006.

241
Sistema online de controle

Como esses nmeros demonstram, os custos de mo-de-obra e de materiais de

construo so bastante representativos e, por isso mesmo, precisam ser
controlados em todos os seus itens. Intimamente relacionados a esses custos,
encontram-se os outros dois parmetros fundamentais, isto , o prazo e o
consumo de materiais, na medida em que, obviamente, quanto mais tempo
durar a obra e quanto maior o gasto de materiais (advindos de eventuais erros
de execuo, de desperdcios etc.), mais recursos tero que ser destinados ao
pagamento da mo-de-obra e aquisio de materiais construtivos.

Por isso mesmo a empresa investe fortemente no sistema informatizado de

gesto e de controle de obras.266 Em 2007, grande parte dos recursos captados
na Bolsa de Valores que se voltaram para os investimentos da empresa em
ativos imobilizados e intangveis267, foram destinados para o incremento da
infra-estrutura de tecnologia da informao em 2008, uma parte desses
recursos foi destinada para licenas de usos e softwares.

Esse sistema informatizado de gesto e de controle de obras se encontra,

como eu procurei sistematizar, organizado em:

a) ndices de Produo, que servem como indicadores do andamento da

obra;
b) Procedimentos Internos de Planejamento e de Controle, que alimentam
aqueles indicadores e servem como instrumento de controle;
c) Procedimentos Externos de Controle, que atestam a veracidade e o
cumprimento daqueles indicadores;

266 Este sistema de controle de custos foi inspirado em uma empresa mexicana, especializada

em construo popular. A turma daqui foi para o Mxico conhecer o centro de tecnologia da
informao do grupo. Eles abriram muita coisa pra gente, declarou o fundador e scio
majoritrio da ECP (CANADO, 2008).
267 Os chamados "ativos intangveis" so aqueles que no tm existncia fsica e so assim

definidos pela Lei n. 11.638/07: direitos que tenham por objeto bens incorpreos destinados
manuteno da companhia ou exercidos com essa finalidade, inclusive o fundo de comrcio
adquirido. So exemplo de ativos intangveis: os direitos de explorao de servios pblicos
mediante concesso ou permisso do poder pblico, marcas e patentes e softwares.
Informaes disponveis em:
<http://www.normaslegais.com.br/legislacao/lei11638_2007.htm>. Acesso em: 16 nov.
2009.

242
 d) Incentivos, que so mecanismos que estimulam a equipe tcnica da
obra (engenheiro, mestre e almoxarife) a cumprirem as metas colocadas
pela empresa.

Todos esses itens so avaliados em termos daqueles trs parmetros

fundamentais, prazo, custos e consumo de materiais alm do aspecto da
qualidade da obra. Procurarei apresentar no quadro a seguir, uma
sistematizao de todos esses procedimentos para, ento, descrev-los
posteriormente com mais detalhes:

243
 Quadro 22:
22 ndices de produo e procedimentos de planejamento e controle adotados no
canteiro da ECP.

Consumo de
Prazo Custos Qualidade
Materiais
Custo real: gasto at
determinado
Cronograma- ndices de consumo
momento Padro ECP:
referncia de para cada material
(calculado em manual de
ndices de execuo das utilizado
ECPs/m2). procedimentos e
Produo obras: % da obra (calculado em
detalhamento
Custo previsto: a ser
executada por material
gasto at o final da construtivo.
ms. consumido/m2).
obra (calculado em
ECPs/m2).
Estoque on-line:
Acompanhamento Acompanhamento alimentado pelo
mensal: realizada mensal: realizada almoxarife.
pelo engenheiro. pelo engenheiro. Livro de Consumo
Procedimentos
de materiais: Dirio de obras:
Internos de
almoxarife anota preenchido pelo
Planejamento e o consumo, o estagirio.
de Controle Medio mensal: Medio mensal:
realizada pelo realizada pelo estagirio verifica.
engenheiro. engenheiro. Kits de instalao:
eltrica e
hidrulica.
Auditoria sobre o Divulgao de
Superviso sobre o Superviso sobre a consumo de solues
acompanhamento medio mensal materiais construtivas bem
mensal (realizada (realizada pelo (realizada por sucedidas entre
pelo engenheiro- engenheiro- engenheiro do as obras
supervisor). supervisor). Dep. de (realizada por
Controle). engenheiro de
Procedimentos manuteno).
Externos de
Controle Auditoria sobre as Auditoria do
Auditoria realizada Auditoria realizada atividades do PBPQ-H
pelo Vice- pelo Vice- almoxarife Auditoria sobre
Presidente de Presidente de (realizada pelo projeto de
Produo. Produo. coordenador de instalaes,
almoxarife). realizada por
encarregado de
instalador.
Para supervisor,
engenheiro, mestre
e almoxarife: prmio
ao final da obra Para supervisor,
(quantia em engenheiro,
dinheiro, mestre e
Para supervisor, proporcional ao almoxarife:
engenheiro, mestre salrio) se alcanar prmio ao final da
e almoxarife: custo previsto. obra (quantia em
prmio mensal (at
Incentivos Banco de Ideias: dinheiro,
40% a mais no
solues proporcional ao
salrio) se cumprir
construtivas que salrio), se a
metas e prazos de
diminuam custos: qualidade da
referncia.
prmio em obra estiver de
dinheiro, acordo com o
proporcional padro.
economia a ser
obtida com a
soluo.
Fonte: Elaborao da autora, 2008.

244
ndices de produo:
produo: cronograma, custos, consumo de materiais e
moeda ECP

Os ndices de Produo se dividem em: i) Cronograma-referncia, que pauta

os prazos da obra; ii) Custo Real e Custo Previsto, que servem como
indicadores do custo, que, por sua vez, so calculados em funo da moeda
ECP; iii) os ndices de Consumo, que so parmetros do consumo de cada
um dos materiais e dos insumos empregados; e iv) o Padro ECP (ou a
bblia da ECP) que contm o detalhamento construtivo e produtivo.

Cronograma-referncia

Uma obra considerada atualmente pela empresa com um bom andamento

realiza 8% da obra por ms no caso de edifcios verticais (o que totalizam doze
meses de obra) e 10% ao ms, nos condomnios horizontais. Esse o
Cronograma-referncia utilizado pelo engenheiro de obra para realizar a
programao mensal da obra e tambm para balizar os prmios que a empresa
fornece aos engenheiros de obra, engenheiros supervisores e mestres-de-obras.

Custo real e custo previsto

O oramento total da obra calculado logo no incio da obra, pelo prprio

engenheiro de obras, que o envia para a sede da empresa. L, h a reviso e a
definio do custo total da obra previsto que, por sua vez, serve como
referncia para o controle dos acompanhamentos mensais das atividades
executadas, realizados pelo engenheiro e enviados ao sistema online. Dessa
forma, h duas planilhas de custos disponveis durante o andamento da obra:
uma relacionada ao custo inicial, que pautar a projeo dos gastos at o final
da obra, inserida no sistema; e outra, com os custos reais, contabilizados pelo
engenheiro de obra.268

268 As palavras do engenheiro podem elucidar o mecanismo de clculo desses ndices: Da eu

mando o acompanhamento mensal, todo dia primeiro, entro no sistema, nesse ms eu fiz: 6
apartamentos de alvenaria, 5 de laje, coloquei 13 apartamentos de janela, de gesso eu fiz 4
apartamentos. Eles vo pegar isso a, alvenaria X%, laje X, ... gesso tantos por cento,
eles vo calcular quanto eu teria feito no ms em apartamento, eu tenho 40, eu fiz 1,3
apartamento por ms. Esse 1,3 eles vo falar assim: voc j fez at hoje 20 apartamentos, voc
gastou 1 milho, 900 mil, voc gastou 900 mil, fez 50% da obra, ento voc vai fechar no 1
milho e 800. Agora, voc j fez 50% da obra, s que voc j gastou 1 milho. Da, voc no

245
Moeda ECP

Os custos reais e os custos previstos so calculados tambm em funo de

uma moeda prpria da empresa, o ECP, cujo valor pautado por cinco
ndices da construo civil269 e do mercado financeiro e varia a cada ms: a
gente s fala em ECPs por metro quadrado, segundo o engenheiro de obra.
Essa moeda serve no s para o controle de custos, mas tambm para dilogo
interno entre diretor, chefes e engenheiros. Ela no vai para o mercado,
tampouco para o cliente: da porta para dentro de fato, no h meno a
respeito nos relatrios trimestrais e anuais divulgados pela empresa, tampouco
nas teleconferncias de resultados.

Dessa forma, a empresa divide o custo total da obra, calculado em reais, pelo
valor do ECP no dia, chegando-se num custo total em ECPs que divido pela
rea construda total, a fim de se obter o parmetro principal que o custo da
obra em ECPs por metro quadrado. A partir desse parmetro, todas as obras
so controladas e os seus valores so reajustados diria e automaticamente,
conforme o andamento da economia e do mercado financeiro.

A moeda prpria uma caracterstica peculiar da empresa e que foi destaque

em reportagem de uma revista:

Na construtora, existem at curiosidades como uma moeda prpria, que

o ECP. Hoje, um ECP vale R$26,90. E, sempre que um
empreendimento lanado, o engenheiro responsvel tem uma
quantidade limitada de ECPs para concluir o trabalho. Se reduzir o
desperdcio e fizer com menos, obviamente sem prejuzo da qualidade,
ganha pontos internamente.270

A criao dessa moeda remete questo da financeirizao, no s como um

procedimento de capitalizao adotado por uma parte das empresas do

vai fechar sua obra em 1 milho e 800, voc vai fechar em 2 milhes. Da, vem essa tabelinha
que o custo real, e o que eles fazem da projeo. Pra eles, o que vale a projeo. Porque
da voc tem que ficar esperto: meu custo real t baixo, mas a minha projeo t alta... ou
ento, ou eu tenho que avanar na minha produo ou eu tenho que diminuir meu custo
(Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008).
269 O engenheiro citou apenas o IGP-M e a Bovespa, como alguns dos ndices considerados.

Em busca em sites especializados, encontrei, provavelmente, os outros trs ndices que

compem o clculo da moeda ECP: o INCC (ndice Nacional de Custo da Construo -
calculado pela FGV), o SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da
Construo Civil - IBGE) e o CUB (Custo da Construo Residencial Sinduscon).
270 ATTUCH, Leonardo. O (futuro) maior construtor do mundo. Isto Dinheiro, So Paulo,

17 ago. 2007.

246
mercado imobilirio brasileiro, mas tambm como uma racionalidade que se
revela no cotidiano da produo. Para alm do resultado direto de captao de
recursos, a financeirizao significa tambm uma linguagem e um modo de
pensar que so pautados por valores abstratos e que servem como
instrumentos de controle.

ndices de consumo de materiais

Baseados em dados de produo da empresa ao longo de sua histria ou seja,

a memria, ou j-saberes acumulados os ndices de consumo so
estabelecidos para cada tipo de material empregado na obra. Conforme o
depoimento de um engenheiro que trabalha na sede, justamente no
departamento responsvel pelo controle de consumo de materiais (o
Departamento de Controle):

Todos os materiais tm os ndices. Ento, uma forma de tentar

economizar. Vamos supor, voc tem gesso l, voc gasta 7 quilos por
metro quadrado de gesso. Se o cara t gastando 10, ento t gastando 3 a
mais. Ele t gastando muito mais gesso que t no oramento. s vezes a
parede t torta, o cara tem que ficar engrossando gesso pra arrumar... n
fatores. Ento a gente tem esse relatrio de consumo de material, se t
dentro do que orado.271

O engenheiro de obra tambm ressalta esse aspecto do controle sobre o

consumo de materiais:

... a gente tem todos os controles: controle de consumo de cimento,

controle de consumo de tudo. Ento, tudo o que a gente faz
controlado, piso, azulejo, massa, reboco, gesso. [...] A ECP pega hoje
nisso da, para evitar desperdcio, tudo isso a.272

Padro ECP de Qualidade

Tudo que a gente faz tem os procedimentos padres, tem os detalhes

padronizados.... Para o engenheiro, o manual que contm os procedimentos e
os detalhes construtivos padronizados, a bblia da ECP, j comentada
anteriormente, precisa ser lido e a obra precisa ser realizada de acordo com
suas recomendaes.

271 Depoimento de um engenheiro, que trabalha na sede da empresa, autora - junho/2008.

272 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.

247
No entanto, esses padres de qualidade no implicam necessariamente em uma
boa qualidade construtiva. Pelo canteiro de obras que presenciei, pela
declarao do mestre que dizia trabalhar numa obra de qualidade baixa , e
por uma informao de um ex-engenheiro da empresa de que h reclamao
de 50% dos proprietrios de apartamentos da ECP273 aps a entrega das
chaves, posso apontar que o padro de qualidade visa mais garantia de custos
e de prazo do que ao aumento da qualidade construtiva.

Controle: ranking das

Procedimentos Internos de Planejamento e de Controle:
obras e estoque online

Programao, acompanhamento e medio mensais

O engenheiro faz a programao da obra a cada quinze dias, especificando as

etapas de atividades a serem executadas na prxima quinzena, de acordo com
os ndices de produo. No dia 30 de cada ms, ele realiza o acompanhamento
mensal da obra, quando verifica se aquela programao foi cumprida,
contendo os ndices de servios executados, e o envia para o sistema da
empresa.

nesse momento que os resultados desse acompanhamento so

transformados em nmeros que compem os ndices de produo acima
mencionados nmeros de apartamentos executados, cronograma de
execuo, custos reais e custos previstos e inseridos numa espcie de ranking
do andamento de todas as obras da empresa. O engenheiro procura consultar
com frequncia a posio que sua obra se encontra nesse ranking, que acaba
servindo tambm como fonte de incentivo e parmetro de avaliao entre os
engenheiros de obra:

Ento, todo ms, a gente avaliado por esses nmeros. , sua produo
melhorou, teu custo t alto... [...] Eles te mandam a tabela...: opa, meu
custo real t bom, mas meu custo previsto t meio alto. Da, voc para
para pensar. Da, geralmente, uns dois dias depois, o coordenador vem

273Informao obtida em palestra desse engenheiro, que j trabalhou em trs empresas

construtoras voltadas ao segmento econmico e ainda trabalha numa delas, realizada no
Grupo de Estudos sobre Mercado Imobilirio do Laboratrio de Habitao e Assentamentos
Humanos (LabHab), da FAU/USP.

248
 pra obra. Da a gente senta pra conversar junto: , o que a gente vai fazer
pra melhorar isso a.274

Esse sistema informatizado permite o acompanhamento da construo das

centenas de canteiros atualmente em andamento, pelos funcionrios e
executivos da empresa, inclusive seu fundador, diretor-geral e principal
acionista. Um artigo publicado no jornal O Estado de So Paulo, em 2008,
relatou que, com a ajuda desse sistema, o diretor

consegue dizer o quanto cada obra gasta diariamente com cimento,

telhas, azulejos, cermica e por a vai. Se o consumo de alguns materiais
fica acima do planejado, o sistema acusa na hora. Quem no mede, no
gerencia, costuma repetir [o diretor] quase como um mantra.275

Outro controle feito pelo engenheiro se refere s medies mensais sobre os

servios executados pelos subempreiteiros. De acordo com a quantidade de
metros quadrados produzidos (paredes, revestimento etc.) pelos
subempreiteiros, calculado seu pagamento.

Para todos os trabalhadores da obra, h o controle de presena cotidiana

procedimento que no apareceu no quadro anterior, por ser estritamente
vinculado obra, no estabelecendo relao externa com a empresa. Alm do
ponto preenchido pelo almoxarife, h uma planilha de controle de atividades
de oficiais e serventes, elaborada pelo engenheiro, na qual so anotados: o
nmero de equipes, nmero de membros (divididos em oficiais e serventes) de
cada equipe e servios previstos e executados.

Estoque online, livro de consumo e kits de instalao

O almoxarife anota cotidianamente as quantidades de materiais presentes no

almoxarifado da obra e aquelas que saem no estoque online: ele d baixa no
estoque todos os dias. A quantidade real presente no almoxarifado precisa ser
igual quela veiculada no estoque online.

Alm dos kits de instalao, j citados anteriormente, o controle de consumo

de materiais anotado pelo almoxarife no Livro de Consumo, de acordo
com os materiais retirados em cada dia. O estagirio, por sua vez, confere as

274 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.

275 CANADO, 2008.

249
quantidades do Livro de Consumo, comparando-as com os servios
executados cotidianamente.

Procedimentos Externos de Controle:

Controle: auditorias, supervises
supervises e
divulgao de solues construtivas

Auditorias e supervises

Praticamente para cada funcionrio que exerce a ligao entre obra e empresa,
ou seja, para mestre, engenheiro e almoxarife, o trip da obra, h um ou mais
coordenadores ou supervisores, tambm trabalhadores da empresa, que
realizam auditorias e supervises peridicas. Para as atividades do engenheiro
h o engenheiro-supervisor, responsvel pelas obras da regional, que fiscaliza o
acompanhamento da obra, pelo sistema online, verificando se no houve erros
ou burla no acompanhamento realizado pelo engenheiro.

Dentro da rotina estipulada pela empresa, o supervisor visita a obra

quinzenalmente, mas, na prtica, essa frequncia pode ser aumentada ou
diminuda, dependendo dos problemas que a obra enfrentar. O engenheiro-
supervisor de obra atua tambm como parceiro do engenheiro de obra. Ambos
se encontram no momento em que a luz vermelha foi acesa, a fim de se
discutir possveis solues para reverter a m colocao da obra no ranking da
empresa.

O controle externo cotidiano o estoque online, que preenchido pelo

almoxarife, mas controlado pela regional. A verificao de que os nmeros
de peas presentes no almoxarifado so idnticos aos discriminados no
estoque online realizada pelo coordenador do almoxarife que, por sua vez, faz
uma auditoria na obra a cada quinze dias. O coordenador de almoxarife, ou o
encarregado de almoxarife, responsvel por todas as obras da regional e
supervisiona cada uma delas com essas auditorias peridicas.

Quando so encontrados problemas no controle de consumo de materiais, o

coordenador de almoxarife aciona um engenheiro do Departamento de
Controle da Regional, para realizar uma auditoria na obra. Alm de todo esse
esquema de superviso, h o controle de compras realizado por telefone:

250
trabalhadores da regional conferem os nmeros relacionados s compras de
materiais.

Todos os resultados das auditorias e dos acompanhamentos mensais vo para

a diretoria da empresa. A cada dois ou trs meses, o Vice-Presidente de
Produo visita as obras. Segundo o engenheiro, o diretor abre seu laptop na
obra e verifica se foi cumprido o que estava escrito no acompanhamento
mensal. O comportamento do Vice-Presidente foi comparado ao de um
jogador de truco, pois, segundo o almoxarife, ele bravo, grita e bate na
mesa quando h algo errado certa vez, pediu uma marreta e quebrou o
revestimento em gesso que estava mal executado de uma parede.

O Diretor-presidente da ECP j esteve duas vezes na obra onde foi realizada a

pesquisa de campo, em visitas rpidas: numa das vezes, apenas olhou a obra de
seu carro, estacionado na rua, conforme me relatou o almoxarife.276

H ainda o coordenador de mestres, considerado o mestre geral de todas as

obras da regional, que tem como funo orientar os mestres mais novos na
empresa e fazer a interlocuo com mestres de outras regionais, trazendo
solues construtivas de outros locais. No caso do mestre, o supervisor tem
mais o papel de colaborador do que o de auditor.

Divulgao de solues construtivas

H um engenheiro que percorre todas as obras em execuo e aquelas j

executadas, denominado como engenheiro de manuteno, que tem por funo
apontar problemas que aparecem na etapa de ps-obra e incentivar a adoo
e divulgao de soluo desses problemas durante a realizao das obras.
Segundo esse engenheiro, os problemas mais frequentes no ps-obra so
infiltraes na laje, ocasionada por fissuras, e deficincias nas instalaes
hidrulicas como, por exemplo, m qualidade da cola dos tubos.

276As visitas s obras da empresa integram o cotidiano do seu diretor-geral. Uma matria
publicada na revista Isto , Dinheiro, descreveu um dia de sua rotina: visita Campinas e So
Bernardo do Campo para vistoriar as obras (ATTUCH, 2007). Outro artigo de jornal relata
que, duas vezes por semana, o engenheiro e fundador da empresa visita alguns dos quase 200
canteiros em andamento (CANADO, 2008).

251
Procurando resolver o primeiro problema, o engenheiro e o mestre-de-obras
do Monte Alto inventaram um tipo de pingadeira para recobrir a manta de
impermeabilizao da laje da cobertura, utilizando fiadas de blocos com
espessuras diferentes entre si. Essa soluo foi divulgada entre as obras da
empresa. No entanto, esse tipo de soluo, que melhora tcnica e
construtivamente a edificao, no premiado, pois no impacta nos custos e,
consequentemente, nos lucros da empresa.

H ainda duas auditorias relacionadas ao controle da qualidade nas obras.

Como a empresa integra o PBPQ-H, h um controle interno, realizado por
engenheiros da sede, que verifica o cumprimento s normas do Programa em
todas as obras, em visitas peridicas. A outra auditoria se refere fiscalizao
sobre as instalaes eltricas e hidrulicas; h um engenheiro, encarregado de
instalador, que verifica se tais instalaes foram executadas conforme
especificado nos projetos.

Incentivos: prmios e Banco de Ideia

Ideias
eias

Prmio mensal e prmio ao final da obra

Anteriormente, a empresa fornecia um prmio em dinheiro para mestre,

engenheiro de obra, engenheiro supervisor e almoxarife ao final da obra,
quando se cumpria o prazo e o custo previstos e a qualidade desejada. A
quantia total do prmio era calculada de acordo com porcentagens atribudas
para cada item, ou seja, 40% para custos; 40% para o prazo e 20% para
qualidade. Portanto, se no fosse cumprido o prazo, por exemplo, ainda seria
possvel ganhar 60% do prmio.

Em abril de 2008, esse sistema de prmio se alterou e foi dividido em dois: um

ao longo da obra, de acordo com o cumprimento do prazo; e outro, ao final,
tendo em vista o custo atingido e a qualidade mas aquela proporcionalidade
nos valores no foi alterada, apenas se alterou a forma de desembolso do
prmio. Dessa forma, com essa alterao, a empresa incentiva o engenheiro a
imprimir velocidade na execuo da obra, na medida em que especifica um
mnimo de porcentagem de etapa que precisa ser executada por ms para se

252
ganhar o prmio. H dois parmetros para se obter o prmio do prazo:
necessrio estar acima de 6% de obra executada por ms e atingir acima de
85% das metas previstas. Acima desses valores, calculado o prmio, de forma
proporcional. O prmio mximo pode chegar a 40% a mais do salrio de todos
os quatro beneficirios, quando se alcana entre 8 e 10% de obra executada e
100% das metas cumpridas.

Para o engenheiro supervisor, que trabalha na regional, somam-se todas as

obras sob sua responsabilidade e obtm-se uma mdia entre elas para o clculo
do prmio. Se ao final da obra, o engenheiro no cumpriu algum item avaliado
pela empresa para se obter o prmio, seja por ter extrapolado o prazo ou o
custo, seja por no ter atingido a qualidade construtiva padro, acende-se um
sinal amarelo diante de seu nome. Se em duas obras consecutivas, o
engenheiro no consegue cumprir, pelo menos, alguns desses itens, ele pode
ser demitido principalmente se no consegue cumprir as metas de prazo e de
custo.

Banco de Ideias

Quando questionei o engenheiro de obras se havia alguma medida da empresa

que visasse racionalizao da obra e melhoria de qualidade, ele me
respondeu que havia o Banco de Ideias:

Tem um negcio que chama o Banco de Ideias, que visa isso a:

racionalizao, melhoria e diminuio de custo. Eu tenho uma ideia que
vai me dar 1 real por apartamento de diminuio de custo, 1 real, eu
multiplico pelo tanto de apartamentos que a ECP t construindo hoje,
vamos falar, 100 mil, ento, vai dar 100 mil reais de (...) que a ECP vai
deixar de gastar. Desses 100 mil reais, se a minha ideia for aprovada, eu
ganho uma porcentagem disso da em dinheiro, em prmio.277

O Banco de Ideias uma maneira da empresa incentivar seus trabalhadores a

pensarem em solues que diminuam custos e que, portanto, aumentam os
lucros da empresa. Propostas estritamente tcnicas que aumentem a qualidade
da obra (como fora o caso da pingadeira inventada pelo engenheiro e o mestre)
no so contempladas nesse Banco. O prmio pago ao funcionrio
proporcional reduo de custos embutida na proposta, como relata o

277 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.

253
engenheiro. No entanto, esse prmio pago apenas uma nica vez e aquela
reduo de custos se reproduz na escala de produo da empresa.

Tanto o Banco de Ideias como o ranking das obras da empresa servem como
parmetros de avaliao dos engenheiros e trabalhadores ligados diretamente
ao canteiro. Ao mesmo tempo, operam como formas de incentivo e de
concorrncia, que pode ser benfica ou no, entre eles.

254
Alvenaria estrutural e re-
re-trabalho
trabalho:
abalho: o (no) lugar das inovaes tecnolgicas

Esse conjunto de instrumentos e procedimentos de prescrio e de controle

acoplado a uma base produtiva cujos modos operatrios e materiais
empregados se repetem h bastante tempo. Uma descrio sobre esses modos
num canteiro da dcada de 1960, feita por Srgio Ferro, no difere
substancialmente daquele da ECP, como ilustram os dois trechos seguintes:

A areia, a pedra so descarregadas. Um servente as amontoa nos locais

previstos do canteiro; um outro leva parte para o ajudante de pedreiro
que ajunta gua e cal ou cimento, trazidos do depsito por um ajudante
diferente; um quarto despeja a argamassa em baldes ou carrinhos e a
conduz ao pedreiro que coloca tijolos, faz um revestimento ou enche
uma frma, seguido por seu ajudante que segura o vibrador ou recolhe o
excesso cado. Em cima, o carpinteiro prepara outras formas com a
madeira empilhada perto dele depois de encaminhamento semelhante ao
da argamassa e percorrido por ajudantes e serventes prprios; o armador
dobra as barras de ferro assistido do mesmo modo, e, por todos os
lados, pintores, marceneiros, eletricistas, encanadores etc., sempre
rodeados por ajudantes e serventes, constituem equipes numerosas,
separadas, especializadas, verticalizadas. Avanada diviso do trabalho e,
em cada parcela, diviso hierarquizada detalhada.278

O mestre abre o cimento e solta a massa. Os dois serventes responsveis

pelo preparo da argamassa na betoneira comeam as suas atividades. Os
outros dois serventes que realizam o transporte da massa ficam ali,
esperando a primeira massada. O servente responsvel pelo guincho, o
guincheiro, tambm se posiciona. Treze trabalhadores, entre pedreiros e
serventes, e o encarregado da empreiteira sobem para o ltimo
pavimento para dar continuidade elevao da alvenaria. Os dois
armadores se dirigem para o gabarito de montagem das ferragens. O
mestre anda pela obra, olhando as posies iniciais do trabalho. A massa
fica pronta e os serventes a transportam em carrinhos de mo ou em
baldes, no caso do transporte vertical pelo guincho, at os pedreiros. Os
blocos de concreto comeam a ser assentados pelos pedreiros, com suas
colheres e prumos.279

Intrinsecamente relacionada permanncia dessa organizao do trabalho (a

ser analisada no Captulo 6), reside a questo do sistema construtivo. Isso
porque dependendo do material e do sistema empregado, h uma sequncia de
atividades necessrias, que conformam, em seu conjunto, a base de produo
do canteiro de obras.

278 FERRO, Srgio. O canteiro e o desenho. (1976). In: ______. Arquitetura e trabalho livre.

So Paulo: Cosac Naify, 2006. p. 112.

279 Anotao do meu caderno de campo, sobre o cotidiano da obra do Monte Alto.

255
Desde a dcada de 1970, a ECP adota a alvenaria estrutural como sistema
construtivo na maioria das suas obras como j comentei na introduo deste
captulo. A nica variao possvel se refere ao tipo de bloco, que pode ser de
concreto ou de cermica, dependendo do preo do bloco na poca de compra.
No empreendimento do Monte Alto, no qual realizei minha pesquisa de
campo, foi utilizado o bloco de concreto; j a obra anterior da ECP, em So
Carlos, foi realizada com bloco cermico.

Segundo o engenheiro da obra, a ECP comeou com a alvenaria estrutural,

criou um know-how e continuou. Tanto ele como o mestre consideram que esse
tipo de sistema construtivo desenvolve melhor, se comparado estrutura em
concreto armado e alvenaria de vedao. Isso porque o edifcio vai subindo
com todas as etapas em conjunto. Na medida em que a alvenaria-estrutural
elevada vo se instalando batentes e janelas, executando o reboco interno e o
gesso.280 No entanto, segundo o mestre, o sucesso desse processo o trabalho
em conjunto das equipes, conseguir uma equipe boa de pedreiro e ter
equipamento suficiente pra voc agir daquela forma.281

Outro aspecto vantajoso da alvenaria estrutural se devia diminuio na

utilizao de madeiras, sobretudo para execuo de frmas. E,
consequentemente, diminua-se a participao do trabalhador que operava esse
material: o carpinteiro, a gente j t excluindo o carpinteiro.

280 Na entrevista com o engenheiro, ele fez uma comparao com a obra de um edifcio
vizinho de outra construtora, que adota a estrutura em concreto armado e vedao em
alvenaria: A gente comeou construir igual, ao mesmo tempo que aquele prdio ali do lado.
[...] S que, que nem, hoje eles esto no quarto andar da estrutura. S que eles no tem uma
janela, um batente, nada pronto. Eu tou no quarto andar de alvenaria, j tenho alvenaria
inteira pronta e j estou comeando a fazer gesso.[...] Eles esto um andar na frente de
estrutura, mas, alvenaria, acho que eles comearam o primeiro andar, negcio assim, mas eles
no colocaram uma janela ainda, no colocaram batente ainda. E janela e batente so itens
que pesam no oramento. E eu j comecei gesso hoje que eles no comearam, reboco
interno... j comecei gesso, reboco interno, parte de esgoto. A gente j comeou e eles ainda
no. E ento eu acho que... l se eles quiserem montar o escritrio dentro de um apartamento,
eles no tem apartamento pronto. Eu j t com apartamento pronto. Voc j vai fazendo o
apartamento. L, vai mais rpido, a estrutura vai muito mais rpido, a cada quinze dias, voc
faz um andar. S que aqui voc... tem a vantagem que a gente j ta com o apartamento quase
pronto j. (Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008). De fato, seja
pelo fator tcnico ou no, a obra da ECP se encerrou antes do canteiro vizinho, de uma
empresa construtora local.
281 Depoimento do mestre-de-obras autora fevereiro/2008.

256
Apesar de o mestre apontar que no existia problema em misturar equipes
diferentes no mesmo local pedreiros, eletricistas, encanadores, porque seria
necessrio o trabalho em conjunto, um puxando o outro, na prtica, os
servios continuavam sendo executados de modo sequencial. Ou seja, primeiro
o pedreiro elevava a alvenaria e o eletricista passava os conduites das
instalaes eltricas, para, depois, o encanador quebrar os blocos e as lajes para
instalar as tubulaes de gua e esgoto. Ento, novamente, vinha o pedreiro
para fazer a boneca para cobrir o encanamento. Do mesmo modo, voltava o
eletricista para quebrar os blocos a fim de se instalar as caixinhas de eltrica
quando se poderiam cortar os blocos previamente elevao da alvenaria.
Finalmente, vinha o gesseiro para fazer o revestimento interno das paredes e
do forro, mesmo sem ter sido realizada a impermeabilizao da laje do
pavimento superior.282

Resultados dessa sequncia, muitas vezes, eram os re-trabalhos ou re-servios

e que apontam para o oposto daquilo que poderia ser considerado como
uma modernizao da produo. No caso do revestimento em gesso, havia
muitas goteiras que estragavam o trabalho j feito. No caso das instalaes
eltricas e hidrulicas, quebravam-se blocos e lajes que j estavam prontos para
depois serem preenchidos com argamassa e concreto.

Numa ocasio, quando acompanhava o engenheiro em sua caminhada pela

obra do Monte Alto, o mestre veio esclarecer uma dvida em relao posio
do encanamento de gs na cozinha. Toda a boneca, salincia na parede para
cobrir a tubulao, j havia sido revestida e o tubo de gs deveria passar ali,
junto com os demais tubos. Por um erro no cronograma de obras, segundo o
engenheiro, o Departamento de Suprimentos no programou o servio
terceirizado para instalar a tubulao de gs na poca certa. E, por isso, este
servio no havia sido realizado. Agora, mestre e engenheiro discutiam a
melhor forma de se instalar o gs, que causasse menos re-servio. Ao final,

282 A diferena entre o contedo da fala do mestre e o contedo do trabalho realizado revela a

diferena entre o trabalho enunciado e a prtica do trabalho, entre o trabalho prescrito e o

trabalho real. Aqui no h os buracos na prescrio, recuperando a ideia da prescrio
imprecisa de Duc (2002); h mesmo oposio entre prescrio (equipe trabalhando de forma
integrada) e realizao (equipe trabalhado de forma separada, sequencialmente) discutirei
essa questo no Captulo 6.

257
decidiram quebrar a parede, a laje e a boneca para passar a tubulao de gs.
Todos esses componentes j haviam sido finalizados na maioria dos
apartamentos, o que significava um reparo que iria se repetir diversas vezes.

A existncia da separao das equipes de trabalho, de uma sequncia de

atividades que precisa ser respeitada e da alta possibilidade de haver re-servios
durante todas as etapas da obra aponta para o que seria uma base produtiva do
tipo manufatura serial, na denominao marxista.283 Srgio Ferro (2003)284
distingue a manufatura serial e a manufatura heterognea para o caso do
canteiro de obras: a primeira corresponde sucesso acumulativa de equipes
de produo que executam as tarefas no canteiro (o autor tem, como exemplo,
o caso brasileiro); enquanto a segunda se refere montagem de peas
produzidas em fbricas, realizada pela equipe de produo, e que no obedece
a uma sucesso acumulativa de trabalho (nesse caso, Ferro destaca o exemplo
francs). Para o autor, a alma do processo produtivo manufatureiro a
sequncia lgica das equipes especializadas que, por sua vez, mantm a
necessria submisso formal do trabalho.285

Presenciei algumas cenas no canteiro da ECP que remontam a obedincia a

essa sequncia lgica de atividades que como destaca Ferro (2003), tem uma
dose de irracionalidade tcnica, mas que necessria para o capital. Durante a
etapa de elevao de alvenaria, havia doze homens trabalhando no quarto
pavimento da edificao: os pedreiros estavam distribudos em vrios pontos
ora em andaimes, ora no cho. Os pedreiros assentavam blocos e conferiam
nveis e prumo e precisavam parar de vez em quando espera da massa ou do

283 Busca-se, na manufatura, fragmentar as operaes a fim de se favorecer o adestramento do

trabalhador e de conferir maior velocidade produo, ocupando-se, assim, as lacunas

existentes no sistema anterior. Ao analisar o processo de produo da manufatura, Marx
(2001) o descreve como a decomposio da atividade do arteso nas diversas operaes que a
compem, sem se descolar do ofcio do trabalhador. Na manufatura, portanto, o ofcio
continua sendo a estreita base tcnica que assegura a reunio do trabalho parcial.
284 FERRO, Srgio. Sobre o canteiro e o desenho. (2003). In: ______. Arquitetura e trabalho

livre. So Paulo: Cosac Naify, 2006.

285 Nas palavras de Srgio Ferro: A submisso formal do trabalho numa produo quase

sempre elementar segue boa dose de irracionalidade tcnica, mas que racionalidade para o
capital. necessrio, principalmente, introduzi-la na prpria alma do processo produtivo
manufatureiro: ela de tal forma banal, evidente, que, a descoberto, tornaria a submisso
arriscada. Ora, essa alma a sequncia lgica das equipes especializadas, ponto final. Quase
todo projeto, portanto, embaralha, retorce, mistura, obscurece essa sequncia o alvo
inconsciente do desenho separado. (FERRO, 2003, p. 345).

258
bloco, que eram trazidos pelos serventes. Esses tempos de espera so os
conhecidos poros da jornada, que permanecem numa base produtiva do tipo
manufatura. Em outra ocasio, durante a concretagem da laje, aps terminar
o concreto de um caminho, todos os trabalhadores envolvidos na obra
pararam, esperando a chegada do caminho seguinte, que chegou meia hora
depois.

Vale destacar que uma suposta modernizao dos processos produtivos

enfatiza a intensificao da jornada de trabalho por meio da eliminao dos
poros. Portanto, uma jornada repleta de poros considerada como fruto de
um processo menos modernizado. Segundo Farah (1996), a ausncia de
coordenao entre etapas de atividades e equipes de trabalho responsvel,
entre outras coisas, pela ocorrncia de paradas e esperas: comum em um
canteiro de obras a presena de trabalhadores parados, sem terem o que fazer,
espera de que uma atividade seja concluda.286

A presena da manufatura na base produtiva da construo civil ainda

reforada pela existncia da margem incompressvel do saber fazer do
trabalhador, recuperando-se as palavras de Farah (1996), e de uma margem
frouxa na preciso na instalao dos componentes construtivos. Como
exemplo desses aspectos, observei no canteiro da ECP o pedreiro de
acabamento colocando as peas de piso cermico. Para executar essa atividade,
um trabalhador bastava: pea a pea, ele espalhava a argamassa colante e as
colocava sobre a regularizao do piso. A distncia entre as peas, ou as
pequenas frestas sobre as quais se aplicaria o rejunte, eram medidas no olho,
pela experincia segundo o trabalhador. Ou seja, a qualidade final do
servio realizado, nesse caso, est intrinsecamente relacionada ao saber fazer
do trabalhador, sobressaindo os resqucios da estrutura artesanal na prpria
manufatura.

Em outra cena que presenciei, um pedreiro chamou o mestre-de-obras para

esclarecer algumas dvidas em relao colocao dos batentes das portas. O
mestre orientou para que se comeasse a tirar o nvel pela escada, pois a

286 FARAH, 1996, p. 94.

259
referncia que no ser alterada at o final da obra. O pedreiro marcou, ento,
um metro acima do nvel da escada (piso). Com o auxlio da mangueira de
nvel e do servente, que ficou segurando uma de suas pontas na escada, o
pedreiro seguiu at a primeira porta para marcar o segundo nvel. Dali por
diante, tiraram os nveis de todas as portas, em relao ao nvel da escada. No
entanto, na porta de um dos banheiros, deu uma diferena de cinco
centmetros entre o nvel e o vo superior da porta: o que demonstrava um
problema anterior quanto ao nivelamento do piso do pavimento inteiro e a
dificuldade, na construo civil, de se obter a preciso milimtrica de processos
plenamente industrializados. Tanto o mestre como o pedreiro ficaram
discutindo a melhor forma de se resolver esse problema, pois no se podia
alterar o nvel da escada, tampouco a altura do batente. Resolveram aumentar a
altura do piso acabado nos ambientes onde se localizava essa porta, entre o
quarto e o banheiro o que requisitaria a realizao de mais um servio sobre
uma atividade que j havia sido finalizada.

260
 CAPTULO 6
O lugar do canteiro:
canteiro: trabalho controlado

261
O carter intrnseco produo imobiliria, na qual o produto consumido
no local onde fabricado287, ou seja, no canteiro de obras, coloca o setor da
construo civil numa condio analtica totalmente diferente de outros setores
industriais. O fato do canteiro no corresponder ao espao de uma fbrica,
fechada com um local prvio e definido, impe uma lgica de produo que
perpassa as etapas clssicas da modernidade industrial o artesanato, a
manufatura e a indstria , mas que a extravasa. No exatamente artesanato,
mas h algumas de suas caractersticas. No exatamente manufatura, mas
apresenta uma racionalidade semelhante. No exatamente uma indstria, mas
utiliza elementos industrializados e se vale de inovaes tecnolgicas.

O canteiro de obras, portanto, um daqueles lugares difceis288 de anlise e

que j foi mote de discusses em diversas reas do conhecimento, desde a
antropologia e a sociologia, passando pelas engenharias, at a arquitetura. H
diversas tendncias de anlise que discutem a base de produo da construo
civil, dentro de uma cadeia produtiva bastante extensa.

Alm dos agentes produtores, que promovem a construo em si ocorrida no

canteiro de obras, h agentes de outros subsetores, como as indstrias de
materiais de construo, as indstrias de bens de capital para construo
(maquinrio) e os servios tcnicos, por exemplo. O canteiro de obras acaba
sendo um ponto de chegada de diversos produtos e servios, que comportam
diferentes patamares tecnolgicos, dessa cadeia. E essa diversidade precisa ser
considerada, seno, h o risco de se generalizar o setor sob a chave do atraso
em relao aos demais setores produtivos.

O meu esforo analtico se concentra, portanto, em apreender esse lugar

especfico do canteiro de obras, a partir de um modo tambm especfico de

287 Frase do Prof. Paulo Csar Xavier Pereira durante sua arguio no meu Exame de
Qualificao. Agradeo bastante a indicao.
288 BOURDIEU, Pierre. O espao dos pontos de vista. In: ______. (coord.). A misria do

mundo. Petrpolis: Vozes, 1997.

Bourdieu (1997) exemplifica como um dos lugares ditos difceis, o conjunto habitacional ou a
escola em sua ampla e profunda pesquisa realizada na Frana. Nesses lugares, preciso
mostrar como so, primeiramente, difceis de descrever e de pensar [grifo do autor] e que preciso
substituir as imagens simplistas e unilaterais (aquelas que a imprensa sobretudo veicula), que
conformam nossa familiaridade com as experincia cotidianas, por uma representao
complexa e mltipla, fundada na expresso das mesmas realidades em discursos diferentes, s
vezes, inconciliveis. (1997, p. 11).

263
produo. Trata-se da construo em escala da habitao, a partir de um
processo que padronizou o produto e tambm a produo como tratei nos
Captulos 4 e 5 , numa empresa construtora financeirizada e que atende aos
anseios de determinada poltica habitacional. luz das anlises anteriores do
debate acadmico sobre canteiros de obras, procuro confrontar a realidade que
encontrei nessa empresa no ano de 2008.

Persigo, neste captulo, na anlise sobre como as estratgias gerais da empresa,

em consonncia com os movimentos do capital financeiro e, ao mesmo
tempo, com as determinaes colocadas pelos financiamentos habitacionais, se
repercutem na esfera do canteiro de obras. Ou, em outras palavras, procuro
responder quais seriam as modulaes da relao clssica entre capital e
trabalho que ocorrem no canteiro de obras desse tipo de produo de
habitao, procurando delinear permanncias e mudanas contemporneas em
relao aos perodos anteriores, no Brasil.

264
 Perspectivas sobre o canteiro brasileiro: manufatura e atraso

No Brasil, desde a dcada de 1970, autores vindos de uma tradio marxista,

inspirados, sobretudo, numa leitura francesa, buscavam responder por que a
construo civil era uma indstria atrasada. O esforo terico era tentar
explicar por que a construo civil no acompanhava os patamares
tecnolgicos e produtivos do desenvolvimento industrial capitalista, cujos
preceitos tayloristas e fordistas de racionalizao do trabalho no eram
passveis de serem aplicados, em sua totalidade, na sua base produtiva.289

Inclusive, alguns dos obstculos citados, para explicar esse descompasso da

construo civil em relao a outros setores produtivos, residiam justamente na
sua relao com os demais agentes do setor imobilirio e a necessidade da base
fundiria para sua produo. Incorporadores e proprietrios de terra, nessa
abordagem, so considerados como agentes improdutivos que se apropriam
do sobrelucro.290 Alm disso, o longo perodo de rotao do capital e a natureza
do processo do processo de trabalho, baseado na explorao da mo-de-obra,
dificultariam o desenvolvimento tecnolgico do setor.291

Ribeiro (1997)292 ao analisar a produo da moradia montou um esquema

explicativo, a partir de uma leitura de Marx e Engels, sobre esses entraves ao
desenvolvimento capitalista no setor. Segundo esse esquema, na produo de
moradias, o capital enfrenta dois problemas externos ao seu prprio
movimento de reproduo: o primeiro se refere ao problema fundirio
(relacionado propriedade privada da terra urbana) e o segundo, ao problema
de demanda solvvel (devido estreiteza do mercado consumidor). Em
ambos os problemas, reside a necessidade de um investimento fundirio e
financeiro suficientemente grande para garantir a reproduo constante do

289 Um compilado das anlises de autores brasileiros a respeito da indstria da construo foi
realizado por Farah (1996).
290 Ou seja, apropriam-se da renda da terra e dos juros, na perspectiva da repartio social da

mais-valia, dentro de uma leitura marxista.

291 Cf. MARICATO, Ermnia. Indstria da construo e poltica habitacional. Tese (Doutorado em

Arquitetura e Urbanismo) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So

Paulo, So Paulo, 1984.
292 RIBEIRO, Luis Csar de Queiroz. Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de

produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Civilizao Brasileira, 1997.

265
capital aspecto que no se concretizaria no setor, mantendo-se os entraves
para uma industrializao completa e perpetuando-se uma produo de base
manufatureira.293

Alguns autores, como Vargas (1983)294, por exemplo, procuram explicar o

porqu da restrita difuso do taylorismo no setor embora, no caso brasileiro,
essa caracterstica no se limite somente construo civil.295 Primeiro, porque
essa estratgia de desenvolvimento produtivo implicaria num estudo de
simplificao e de padronizao e elaborao de um projeto do trabalho (que
corresponde ao primeiro princpio de Taylor); e, em segundo, exigiria uma
no-rotatividade exagerada da mo-de-obra a fim de no se desperdiar os
esforos do treinamento. Na construo habitacional, completa Vargas (1983),
a estrutura manufatureira no possibilita tal padronizao, tampouco h uma
significativa repetitividade do trabalho, alm de haver alta mobilidade operria
a taxa de rotao de pessoal uma das mais altas de todas as atividades
econmicas e o deslocamento geogrfico da obra.

293 Como consequncia do problema fundirio, se no h um investimento fundirio

suficientemente grande que garanta a reproduo constante do capital, a produo da
moradia necessariamente descontnua no tempo e no espao, tornando-se extremamente
difcil a aplicao permanente de capitais na construo e, consequentemente, a adoo de
mtodos industriais. O problema de solvabilidade, por sua vez, est relacionado ao alto
valor da mercadoria habitao, comparativamente ao poder aquisitivo da maioria da
populao. Alm dos entraves industrializao, que poderia baratear a unidade habitacional
comercializada, o longo perodo de circulao dessa mercadoria (produo e distribuio)
requer a entrada de outro capital, o capital de circulao. Portanto, mais uma vez, necessria
outra aplicao vultosa de capital ou a diminuio desse perodo de circulao ou, ainda, o
barateamento do valor da unidade. Mas, tais requisitos demandariam a garantia da reproduo
constante do capital, entrando-se num crculo vicioso intrnseco s caractersticas e aos
entraves do setor. Ambos os problemas, o fundirio e a demanda, e seus desdobramentos
explicariam, nessa argumentao, o porqu da manuteno de uma produo manufatureira
da moradia (RIBEIRO, 1997). Vale a pena ressaltar que a ideia da demanda solvvel j
havia sido apontada por Paul Singer (1978): No Brasil, h uma tendncia crescente de o
Estado subsidiar a reproduo da fora de trabalho atravs de planos de habitao popular,
implementados nos ltimos anos pelo BNH. Na medida em que tais planos aumentam a
demanda solvvel por espao para morar sem que a oferta de servios urbanos cresa na
mesma proporo o preo do solo aumenta, frustrando os objetivos inicialmente propostos.
(SINGER, 1978, p. 28).
294 VARGAS, Nilton. Racionalidade e no-racionalizao: o caso da construo habitacional.

In: FLEURY, Afonso Carlos Correa; VARGAS, Nilton. Organizao do trabalho: uma
abordagem interdisciplinar, sete casos brasileiros para estudo. So Paulo: Atlas, 1983.
295 No Brasil, o taylorismo no se estabeleceu como uma estratgia de desenvolvimento

produtivo em diversos setores de produo. Isso porque, entre outras razes, no se firmou o
pacto necessrio entre trabalhadores e capitalistas para sua plena implementao.

266
Dentro de uma abordagem mais relacionada dinmica interna do canteiro de
obras, Bicalho de Sousa (1994)296 identifica dois mecanismos que reforam o
carter manufatureiro do setor, no qual h o predomnio do processo
descontnuo, heternomo, heterogneo e a figura do trabalhador coletivo
(substituta do arteso). O primeiro desses mecanismos a descentralizao de
atividades, na qual h um deslocamento permanente das unidades produtivas
relacionadas a determinados projetos; o segundo, a descontinuidade do
processo produtivo.

A contraposio entre a forma manufatureira de produo e a indstria, como

plos representantes do atraso e do progresso, respectivamente, no se
restringe ao setor da construo civil e remete tambm a uma grande questo
brasileira sobre o desenvolvimento econmico e social do pas.297 A
construo civil pode ser um dos setores econmicos em que esses plos
sejam ainda mais evidentes, na medida em que, de um lado, absorve uma
grande quantidade de mo-de-obra, considerada desqualificada, e que, de
outro, se sirva de insumos produzidos a partir de alta tecnologia.

296 BICALHO DE SOUSA, Nair. Trabalhadores pobres e cidadania: a experincia da excluso e da

rebeldia na construo civil. Tese (Doutorado em Sociologia) Faculdade de Filosofia, Letras
e Cincias Humanas, Universidade de So Paulo, So Paulo, 1994.
Em sua primeira pesquisa sobre os operrios da construo civil, realizada em Braslia no
incio da dcada de 1980, Bicalho de Sousa (1983) procurava discutir a participao poltica
desses trabalhadores e sua conscincia de classe, dentro de uma abordagem marxista. Nesse
texto, a autora enfoca mais os vnculos entre o seu modo especfico de insero no processo
produtivo e sua maneira de pensar e agir enquanto classe. Na sua tese de doutorado, de 1994,
Bicalho de Sousa se volta mais especificamente ao cotidiano do trabalho no canteiro de obras,
e procura analisar as mediaes entre o mundo privado, o mundo do trabalho e o mundo
pblico. Nesse aspecto, a autora observa que a ausncia da participao na esfera pblica,
enquanto sujeito coletivo, a marca fundamental da categoria dos trabalhadores da
construo civil quando aparece, por causa dos quebras e das greves.
297 Essa questo da reproduo de elementos arcaicos na modernizao do Brasil foi bastante

discutida por Florestan Fernandes (1976) e Francisco de Oliveira (1972). Nesses textos, os
autores partem da concepo de que, ao contrrio do modelo clssico de revoluo burguesa,
a mudana da classe dirigente no Brasil, das classes proprietrias rurais para as novas classes
burguesas empresrio-industriais, no exige uma ruptura total do sistema, no apenas por
razes genticas, mas por razes estruturais, no sendo necessria a destruio completa do
antigo modo de acumulao, pelo contrrio, mantendo-se estruturas socioeconmicas e
polticas arcaicas ou semi-arcaicas. Ou seja, nesse sentido, a reproduo do arcaico serve para
o prprio padro de acumulao.

267
Para Morice (1996)298, a ideia do paternalismo, presente no processo de
trabalho no canteiro de obras, atende a diversas funes na construo civil
brasileira.299 Sobretudo, porque refora o fantasma do arcasmo, utilizado
pelas construtoras como base de um discurso, bastante difundido, que procura
transformar a absoro de mo-de-obra desqualificada numa questo
social.300 Assim, para o autor, o clculo do lucro no passa necessariamente
por critrios estritamente capitalistas, e sim, pela combinao histrica entre
classes poltica e econmica, que mantm vistas grossas aos superfaturamentos
e corrupo e que canaliza dinheiro pblico para o setor.

Ou seja, o paternalismo est presente nas relaes de trabalho e reflexo do

funcionamento patrimonialista da economia brasileira. Na medida em que o
Estado por si s no regula satisfatoriamente aquelas relaes, tampouco o
mercado, torna-se necessria a mediao poltica, sob a lgica do favor, no
nvel imediato das relaes, e da promiscuidade entre funcionamento
econmico e poder poltico, numa tica geral.

Voltando dcada de 1970, no Brasil, outra vertente do debate encarou

aqueles obstculos ao desenvolvimento capitalista como particularidades da
construo civil e que, nessa medida, impossibilitavam a comparao direta
com os demais setores industriais. Por isso, no poderia se denominar a
construo civil como indstria, porque ela no se encaixaria perfeitamente
nessa referncia, tampouco como indstria atrasada mesmo assim, como
contraponto, vale lembrar que um canteiro de uma hidreltrica, por exemplo,

298 MORICE, Alain. Une forme batrde du paternalisme contemporain: le dni du contrat

sous contrle juridique. Lusotopie. Lopression paternaliste au Brsil. Paris, 1996.

299 Primeiro, porque a produtividade mdia do setor baixa, diante da combinao de uma

desordem estrutural (fonte de fatigas e de gestos inteis do trabalhador), e o jogo paternalista

serve menos extrao de sobretrabalho e mais aos objetivos simblicos. Segundo, a
perversidade do sistema jurdico permite o favoritismo e a pequena corrupo: o formalismo
da carteira de trabalho refora o paternalismo arbitrrio do mestre, por meio das
compensaes individualizadas, segundo critrio de submisso. Terceiro, e por ltimo, a
irregularidade do calendrio e do ritmo da construo leva instabilidade operria e
incerteza do estatuto profissional dos trabalhadores. (MORICE, 1996). Alain Morice,
antroplogo francs, procurando analisar a reproduo social na construo civil, realizou
uma pesquisa de campo na cidade de Joo Pessoa (PA), entre 1987 e 1990, nesse setor. Cf.
MORICE, 1992 e 1996.
300 O discurso do presidente Lula de 2008, exaltando a construo civil como um setor

importante na gerao de empregos, refora essa hiptese de Morice (1996), indicando a

permanncia funcional de elementos arcaizantes.

268
bastante complexo e se diferencia substancialmente da estrutura de produo
da construo habitacional.

Desde o clebre texto O canteiro e o desenho de 1976, at textos

recentes301, Srgio Ferro analisa as singularidades do setor, sob a chave da
manufatura, e critica a indiferenciao feita pela vertente anterior do debate, ao
tratar como indstria da construo. O autor uma das principais
referncias na discusso a respeito da base manufatureira da construo,
sobretudo, no campo da arquitetura. Mesmo justificando o recurso aos
conceitos marxistas de interpretao que ele prprio utiliza, Ferro (2003)
reconhece que eles eram amplos demais ou estreitos demais para aplicao
direta particularidade que ele tinha diante de si: o canteiro de Braslia.302
Seria, necessrio, portanto, uma anlise mais pormenorizada sobre as
engrenagens do capital que compem a construo, como um todo, e o canteiro,
particularmente.

Nessa tendncia de se caracterizar as particularidades da construo, no

contexto francs, Duc (2002)303 aponta que justamente as especificidades da
organizao da sua produo seriam a causa do insucesso das tentativas de
industrializao, segundo princpios tayloristas, ocorridas no setor e tambm
revelariam a originalidade do processo de trabalho do tipo canteiro ele
poderia ser qualificado como original e no como arcaico.304

301 Como Sobre o canteiro e o desenho de 2003. Cf. FERRO, 2003.

302 FERRO, 2003, p. 263.
303 DUC, Marcelle. Le travail en chantier. Toulose: Octars ditions, 2002.

Nos anos 2000, na Frana, Marcelle Duc realizou pesquisa em canteiros de obras, procurando
analisar as prticas mais ou menos visveis e informais ali presentes, a partir da observao de
situaes de trabalho, enfocando-se a questo da cooperao. O conceito de cooperao,
nessa abordagem especfica, remonta ao questionamento dos pressupostos tayloristas e do
determinismo tecnolgico e ao surgimento do interesse nos processos internos s atividades e
nos saberes/competncias que so mobilizados para o funcionamento da produo. H, neste
momento, na dcada de 1970, a redescoberta da cooperao que se dividiu em duas
tendncias: i) a cooperao vista como transgresso de regras e como criatividade operria; ii)
vista como uma dinmica de diferentes atores e diferentes regras que fazem o objeto de
negociaes necessrias materializao do trabalho. Duc (2002) se situa neste movimento de
redescoberta e procura situ-lo em relao ao canteiro de obras.
304 Na Frana dos anos de 1950, de acordo com Duc (2002) sob o efeito da industrializao

parcial da construo civil e da forte demanda para o setor, houve tentativas de padronizao
e de simplificaes de atividades e, ao mesmo tempo, uma desestruturao dos coletivos no
canteiro, que remontavam a uma organizao da produo bastante consolidada no pas. A
partir da dcada de 1970, diante das mudanas econmicas e polticas, as empresas

269
Tendo em vista esses caminhos percorridos pelo debate acadmico, a questo
que ainda se encontra em aberto justamente procurar analisar essa
originalidade do canteiro de obras frente aos demais processos de trabalho
em outros setores produtivos, indo alm dos enquadramentos que o
classificam ora como artesanato, ora como manufatura, ora como indstria,
ora pelos seus avessos ou seja, por aquilo que o canteiro no .305

Alm disso, o contexto econmico e poltico atual se alteraram profundamente

em relao ao momento analisado at meados dos anos 1990. De um lado, a
necessidade de grande investimento financeiro, tanto para aquisio de terras
como para dar conta do longo perodo de rotao do capital na construo
habitacional, foi parcialmente suprida a partir da injeo de capital financeiro
nas empresas construtoras e incorporadoras e do financiamento pblico sua
produo. De outro, a baixa capacidade de pagamento dos consumidores do
produto habitao foi aumentada consideravelmente com os incentivos
pblicos sobre o crdito habitacional.

Portanto, sendo o tipo canteiro um lugar analtico original, ele se apresenta

de modo ainda mais especfico, se comparado com as abordagens anteriores,
diante dessas alteraes recentes. Procurarei apresentar uma descrio a
respeito do canteiro da ECP neste captulo, na perspectiva de apreender essas
especificidades contemporneas e que problematizam os atributos
anteriormente conferidos base produtiva da construo civil tanto pelas
permanncias quanto pelas alteraes.

construtoras redescobrem as especificidades do canteiro de obras, que elas tinham tentado

neutralizar no perodo precedente, e recuperam os modos de organizao que privilegiavam
os coletivos.
305 Essa especificidade no se restringe ao canteiro de obras da construo civil. Outros

setores produtivos, como a indstria petroqumica, por exemplo, tambm podem ser
considerados especficos, a partir do momento em que a referncia principal de modelo de
industrializao na sociologia do trabalho, sobretudo passou a ser a indstria metal-
mecnica e demais processos de montagem, nos quais o taylorismo e o fordismo puderam ser
aplicados plenamente. Sobre a dimenso do controle do trabalho em indstria petroqumica,
ver o trabalho de Rizek (1994).

270
 Os trabalhadores do canteiro nos anos 2000

Homem, migrante, com baixa escolaridade, exposto ao maior ndice de

acidentes do trabalho dentre os setores econmicos e com salrios
abaixo do mercado. Essa a cara e a condio do operrio da construo
civil. A ltima pesquisa realizada sobre o perfil do trabalhador do setor,
feita pelo Dieese (Departamento Intersindical de Estatstica e Estudos
Socioeconmicos) em 2003, mostrou que 72,4% dos empregados pela
construo no contribuem para a Previdncia Social, em sua maioria
tm jornada de trabalho que excede o limite de 44 horas semanais e
ganham menos de cinco salrios mnimos.306

O operrio de hoje o mesmo da dcada de 80; com a diferena de que,

poca, fazia-se uma laje por ms, e atualmente se erguem cinco no
mesmo intervalo avanos tecnolgicos que no compreenderam
evolues no aprimoramento da mo-de-obra.307

Quem o trabalhador da construo civil e que est presente hoje nos

canteiros de obras? As pesquisas estatsticas e as publicaes da mdia
reforam a figura do trabalhador pobre, migrante, sem qualificao profissional
e explorado que sempre esteve presente no senso comum.

Uma parte da pesquisa empreendida por Alain Morice durante a dcada de

1980308 no Brasil problematizou essa concepo a respeito do peo de obras,
marcada por diversos atributos negativos: como aquele trabalhador de origem
rural, bruto, ignorante, refratrio a uma formao profissional e imerso numa
situao instvel o autor chega a mencionar que essa viso miserabilista
acerca do peo alcana at mesmo os meios acadmicos. Para ele, essa ideia
perversa na medida em que, de um lado, supe um perfil-tipo, homogneo e
imutvel do trabalhador, que a prtica do canteiro desmente, e omite, por
outro lado, que o emprego na construo civil permite grande parte dos
imigrantes se instalar nas cidades.

Nesse sentido, dissemina-se a ideia de que o universo da construo civil

brasileira est diretamente relacionado quele do peo que, de antemo, ao

306 BLANCO, Mirian. O preo da desqualificao. Construo Mercado, So Paulo, n. 73, ago.

2007.
307 OLIVEIRA, Thiago. Operrios margem. Construo Mercado, So Paulo, ano 61, n. 84, jul.

2008a.
308 MORICE, Alain. Les pions du batiment au Brsil : quand le capital se fait rebelle au

salariat. Genses, n. 7, pp. 5-32, mars 1992.

271
se aplicar indistintamente, j traduz a desvalorizao social do operrio. Uma
observao um pouco mais atenta j percebe uma primeira diferenciao, no
conjunto da categoria, entre duas classes: o autor distingue os manoeuvres
(ajudantes ou serventes) e os profissionais (oficiais ou titulares de um ofcio).

A oposio entre essas duas classes marcante na estrutura de relaes

presentes no cotidiano do canteiro e na prpria regulamentao do trabalho
Morice (1992) exemplifica que o profissional recebe 50% a mais do que o
servente. A organizao tcnica do trabalho respeita estritamente essa diviso
social e uma boa parte dos esforos dos tcnicos procuram refor-la. Mas,
no completamente, pois so nas brechas abertas por uma organizao muito
improvisada, intrnseca ao canteiro de obras, que boa parte dos serventes tem
acesso ao saber do profissional e certa mobilidade profissional.

Tambm dentro do universo do peo, Nair Bicalho de Sousa (1994) procura

analisar a auto-imagem de pobre desses trabalhadores, a partir da experincia
da construo emblemtica de Braslia. Para a autora, seguindo uma leitura de
Thompson309, ela se forma a partir de um elenco de experincias que
introjetam um sentimento de inferioridade e um isolamento social e poltico,
levando-os a uma experincia privatizada de proletarizao.

Para a autora, h uma subjetividade especfica que se forma a partir desse

sentimento de impotncia, somada dilapidao da fora de trabalho,
resultante das condies espoliativas dos canteiros de obras. Entre essas
condies, ela destaca: as longas jornadas, a alta rotatividade, as relaes de
trabalho opressivas, a disciplina rgida no processo de trabalho, as
irregularidades com a legislao trabalhista, o trabalho clandestino, a falta de
higiene e segurana nos canteiros, a alimentao precria etc. Tais
irregularidades no cotidiano de trabalho levam, por vezes, s respostas dos
trabalhadores pela ao direta, com violncia no caso do quebra-quebra, por
exemplo.

309 Cf. THOMPSON, Edward Palmer. A formao da classe operria inglesa. So Paulo: Paz e

Terra, 1987.

272
Na dcada de 1990, a pesquisa de Nilton Vargas310 realizada em canteiros de
obras, localizados em diversas cidades brasileiras, apontou para algumas
novidades sobre essa figura do peo e traou um novo perfil da mo-de-
obra da construo civil. Segundo essa pesquisa, havia um grande percentual
de trabalhadores com mais de dez anos de experincia no setor e um
percentual insignificante de trabalhadores com vnculos com atividades rurais
ambos os resultados indicavam que no se tratava de migrantes recentes.

Em 2008, Fernanda Cockell realizou uma pesquisa com trabalhadores da

construo civil, na cidade de So Carlos.311 Ela entrevistou vinte
trabalhadores, de diferentes obras espalhadas pela cidade, com diversas
funes nos canteiros. Desse conjunto, dezesseis eram migrantes interestaduais
ou intermunicipais, sendo todos de origem interiorana, com um tempo mdio
de migrao para So Carlos de vinte e trs anos. O tempo mdio na
construo civil era de treze anos e meio, sendo que mais da metade est na
construo civil h mais de dez anos e quatro deles esto h mais de vinte
anos. Esses dados apresentados por Cockell (2008) reforam a tendncia de
diminuio do nmero de migrantes recentes na construo, apontada por
Vargas na dcada de 1990.

Outra tendncia citada por Cockell (2008), a partir de dados da RAIS (Relao
Anual de Informaes Sociais), entre 1997 e 2006, estava relacionada
elevao gradual do nvel de escolaridade dos trabalhadores formais da
construo civil, com um aumento no percentual de trabalhadores com 8 srie
completa e com 2 grau completo ao mesmo tempo em que houve reduo
do percentual de analfabetos.312 Essa tendncia parcialmente percebida na

310 Cf. VARGAS, Nilton. Tendncias de mudana na indstria da construo. Espao e Debates,
ano XII, n. 36, pp. 47-53, 1992.
311 COCKELL, Fernanda Flvia. Da enxada colher de pedreiro: trajetrias de vulnerabilidade

social na construo civil. Tese (Doutorado em Engenharia de Produo) Universidade

Federal de So Carlos, So Carlos, 2008.
Em sua tese, Cockell buscou analisar as trajetrias ocupacionais de trabalhadores da
construo de edificaes frente vulnerabilidade social, enfocando as estratgias adotadas
por eles diante das precariedades dos contratos de trabalho e da dificuldade em acessar a
proteo social estatal.
312 Em termos percentuais, em 1997, os analfabetos representavam 3,7% do conjunto dos

trabalhadores formais na indstria da construo civil; em 2006, esse percentual baixou para
1,2%. Em relao oitava srie completa e ao segundo grau completo, os percentuais eram
de, respectivamente, 13,4% e 7,4% em 1997, aumentando para 21% e 19,9%, em 2006. Dois

273
escolaridade dos entrevistados por Cockell (2008): doze no completaram o 1
grau e quatro completaram o 2 grau, sendo que no havia nenhum analfabeto.

Em termos da regulamentao do trabalho, dos vinte entrevistados, apenas

quatro tinham registro em carteira e os demais no apresentavam nenhum tipo
de contrato de trabalho por escrito entre aqueles que se declaravam como
autnomos, nenhum emitia nota fiscal ou recibo pelos servios prestados.
Cockell (2008) conclui, portanto, que a maioria dos trabalhadores se
encontrava numa condio precria de trabalho.

Dois dos entrevistados de Cockell (2008) trabalhavam na empresa construtora

pesquisada (ECP), sendo que um fazia parte do quadro de trabalhadores da
empresa e o outro era subcontratado por uma subempreiteira, mas ambos
trabalhavam para a ECP h oito anos. Essa situao reflete a estratgia de
contratao de trabalhadores adotada pela empresa: os operrios com certo
grau de especializao (entre eles, mestre, carpinteiro, armador e pedreiro
especializado) so contratados diretamente pela empresa; os demais so
subcontratados temporariamente, por meio de subempreiteiras de mo-de-
obra, ou como prestadores de servios.313

Durante minha pesquisa de campo essa estratgia se alterou e a ECP passou a

contratar diretamente um nmero maior de trabalhadores, inclusive pedreiros e
serventes como discutirei com maior profundidade a seguir. Quando
comecei minha pesquisa, em janeiro de 2008, aproximadamente um tero da
mo-de-obra do canteiro estudado eram trabalhadores da ECP, formalmente
registrados, e os outros dois teros eram trabalhadores provenientes de trs
subempreiteiras. A principal delas, a ABC, subcontratada para o servio de
alvenaria, aportava quase metade da populao da obra. A subempreiteira
Martins & Martins apresentava apenas um servente na obra. E a terceira, a
Joo Catani, contava com dois serventes, dois carpinteiros, um encanador e

autores citados por Cockell (2008), Franco (1995) e Cattani (2001), atribuem esse aumento da
escolarizao graas aos programas de alfabetizao e de educao bsica promovidos por
empresas em seus canteiros de obras, durante a dcada de 1990. Sobre esses programas, ver o
trabalho de Barone (1999).
313 Sobre a utilizao do termo subempreiteiras, ver nota 27 (p. 36).

274
dois pedreiros de esquadrias, cujas presenas variavam de acordo com a etapa
da obra.314

Os trabalhadores da ECP compreendiam tanto o trip da obra o

engenheiro, o mestre, o almoxarife e o estagirio , como aqueles que estavam
h mais tempo na empresa e que desempenhavam servios mais especializados
caso dos armadores e do eletricista e cinco serventes, que desempenhavam
alguma atividade alm do servio de servente. Por exemplo, um desses
serventes tambm era o vigia da obra nos finais de semana; o outro, era o
guincheiro, que tambm controlava o estoque de alguns materiais, a pedido do
almoxarife.

Trs meses depois de iniciada a pesquisa, a populao da obra se alterou

profundamente: a partir da sada da ABC e da Martins & Martins, a ECP
comeou a contratar cada vez mais trabalhadores, at passar a ter
aproximadamente 60% de trabalhadores presentes na obra a equipe
prpria, como falam no canteiro.

A subempreiteira Joo Catani continuou com seus trabalhadores na obra,

variando a presena do carpinteiro e do encanador. Entrou mais uma
subempreiteira, a Gesso, contando com trs gesseiros para executarem todo
o revestimento das paredes e dos forros. Ao final do perodo, para executar o
reboco externo, vieram trs pedreiros (contando com o encarregado) e trs
serventes de uma subempreiteira que atua exclusivamente nas obras da ECP.
Por isso mesmo, o engenheiro a considera como equipe prpria da ECP, na
medida em que ela fica rodando as obras da regio.

Entre essas diferentes modalidades de contratao e de subcontratao, h

diversas trajetrias ocupacionais de trabalhadores. Entre aqueles formalmente
contratados pela empresa, entrevistei o mestre-de-obras, o almoxarife, o
armador e o pedreiro de acabamento.

314No pude ter acesso ao contedo dos contratos com essas subempreiteiras. Mas pude
perceber que para a subempreiteira ABC tratava-se de um contrato para execuo de
determinado servio, enquanto que para as demais, era para cesso de mo-de-obra, ao longo
da obra, sem servio especfico.

275
O mestre-de-obras natural do interior do estado de Minas Gerais, de uma
famlia de imigrantes italianos. J morou em diversas cidades brasileiras,
acompanhando os locais das obras das empresas que o contratavam. Comeou
seu trabalho na construo civil como servente: quando eu entrei na
construo civil, eu no sabia nem empurrar carrinho, nem fazer massa, no
sabia nada... depois a gente foi no dia a dia, a gente foi conhecendo,
aprendendo, fazendo curso.... mestre-de-obras h vinte e cinco anos, mora
h dois anos em So Carlos e trabalha ECP h um ano, com carteira assinada.

O almoxarife nasceu no interior do Cear e aos doze anos comeou a

trabalhar, digitando provas e trabalhos em uma escola particular da sua
cidade natal. Tem segundo grau completo e aos dezesseis anos veio para So
Bernardo do Campo, para conhecer sua me biolgica, e iniciou seu trabalho
como ajudante de produo da Volkswagen. Depois, mudou para outras
cidades do interior paulista, trabalhando como vendedor ambulante e na linha
de produo de uma fbrica de estofados. Est em So Carlos h
aproximadamente dois anos e comeou seu primeiro trabalho como
almoxarife h sete meses na ECP, aos vinte e dois anos antes de ser
contratado, havia trabalhado como cobrador em uma empresa de transporte
rodoviria.

O armador nasceu no interior de Minas Gerais, estudou at a quarta srie e

comeou a trabalhar aos oito anos na lavoura. Aos vinte anos, ingressou na
construo civil como ajudante e depois de trs anos j comeou sua atividade
como armador de ferragem, quando se mudou para So Carlos. Chegou a
trabalhar treze anos para uma mesma empresa construtora e nunca trabalhou
como autnomo. Est h dez meses na ECP, aos cinquenta e cinco anos de
idade. Aos finais de semana, um auto-empreendedor, pois constri casas para
aluguel; na cidade de So Carlos, uma demanda do mercado para atender o
pblico estudantil. Ele tambm o diretor do Sindicato dos Trabalhadores da
Construo Civil, de So Carlos, que ele chama de Sindicato dos
Madeireiros.

O pedreiro de acabamentos nasceu no interior da Bahia e comeou a trabalhar

aos seis anos de idade, junto com seu pai, numa borracharia. Terminou a 3

276
srie do 1 grau e aos quatorze anos comeou a trabalhar na construo civil
como ajudante. Aos vinte anos, veio para So Jos do Rio Preto, junto com
vinte colegas, na sua maioria pedreiros, dentro de um esquema arranjado por
um gato, tambm seu colega. Desde ento, trabalhou como pedreiro
autnomo, na maior parte do tempo. Em sua carteira, no se totaliza um ano e
meio de trabalho registrado, somando-se todos os perodos em que trabalhou
em quatro empresas diferentes. Na ECP, est h apenas um ms e, antes,
trabalhava para a subempreiteira ABC, tambm registrado. Portanto, est na
obra do Monte Alto, h sete meses aos quarenta anos de idade.

Em relao aos demais trabalhadores, contratados e subcontratados, realizei

conversas informais, das quais pude obter informaes sobre as formas de
contratao do trabalho, os valores da remunerao e um pouco sobre as
trajetrias profissionais. A situao dissonante que encontrei se referiu
equipe de revestimento externo. Trata-se de uma subempreiteira que realiza
servios apenas para a ECP, percorrendo suas obras no estado de So Paulo e
de Minas Gerais por isso mesmo, o engenheiro de obras a considera como
equipe prpria da empresa. Para fazer o reboco externo, havia o gato, que
era um pedreiro mais qualificado, um pedreiro e dois serventes. Conversei com
os serventes, sob o olhar ressabiado do gato que estava em cima do
andaime: um sergipano e um baiano que, pelo que pude entender, no
apresentavam local fixo de moradia, pois acompanham as obras naquele
momento moravam em Araraquara e So Carlos, respectivamente.

Relacionei essa informao a outras fontes e pude encontrar indcios que

delineavam uma estratgia da empresa, no divulgada em seus relatrios de
desempenho operacional, relacionada moradia de parte de sua mo-de-obra.
Ela aluga uma residncia para abrigar os trabalhadores que rodavam as suas
obras, nas diferentes cidades onde atua, ao invs de possuir alojamentos nos
prprios canteiros como ocorria nos grandes canteiros da dcada de 1980 e
1990.

Pude tomar conhecimento a respeito, por meio da declarao do pedreiro

contratado pela ECP Fernanda Cockell, durante sua pesquisa e, em So
Carlos, a casa alugada se localizava em frente a um dos empreendimentos em

277
construo. E tambm por meio do depoimento do engenheiro de obras, por
mim entrevistado: segundo ele, a empresa freta um nibus que segue para o
Nordeste, chefiado por um mestre bom de selecionar mo-de-obra. O
pessoal selecionado vem, sobretudo, para o estado de So Paulo e a empresa
aluga uma casa para eles residirem, temporariamente, nas cidades onde vo
trabalhar.

A partir da pesquisa de Vargas (1992) e Cockell (2008), das trajetrias

ocupacionais que recuperei em entrevistas e das observaes que realizei
durante minhas permanncias no canteiro de obras, no d para classificar,
hoje, o trabalhador da construo civil dentro de uma categoria homognea,
que pudesse reforar a figura do peo de obras, presente no senso comum.

H desde migrantes recentes, que tiveram na construo civil sua porta de

entrada, numa situao bastante duvidosa a respeito sobre as condies de
moradia e de regulamentao do trabalho como o pessoal do Nordeste
trazido pela ECP e que remonta situao do peo que roda de obra em obra.

Assim como h os migrantes consolidados, h mais de vinte anos na cidade

atual, e que nem sempre tiveram seu primeiro trabalho na construo civil
como o caso do armador e do perfil mdio dos entrevistados por Cockell
(2008). Tambm h aqueles que migraram por causa da oportunidade obtida
no setor no caso do pedreiro de acabamentos. Ainda, trabalhadores que
migraram h bastante tempo de seu local de origem, mas que j moraram em
diversas localidades o caso do mestre-de-obras. E, por fim, o caso
interessante do almoxarife que, apesar de ter migrado h apenas oito anos para
o estado de So Paulo no por motivos profissionais , j passou por
diversas ocupaes na fbrica de automveis, como vendedor etc. e,
portanto, a construo civil no foi a nica possibilidade encontrada.

Se os trabalhadores da construo civil no so apenas os migrantes recentes,

tampouco se enquadram majoritariamente na autoimagem de pobre como
analisado por Bicalho de Sousa (1994), nas dcadas anteriores. Na minha
pesquisa, tanto o mestre como o armador, alm de trabalharem na construo
civil, eram pequenos proprietrios (da casa prpria e de casas de aluguel). O

278
almoxarife tinha segundo grau completo, tinha boa desenvoltura em
informtica e pretendia subir na carreira dentro da empresa.

De certo modo, trata-se de trabalhadores considerados qualificados na

construo civil e que correspondem a uma trajetria de ascenso social que,
por sua vez, pode no se repetir para os demais trabalhadores, sobretudo
ajudantes e serventes recm-chegados salvo pelas brechas abertas pelo
canteiro de obras.

279
O processo de trabalho

Nosso grande problema esse. a cabea do servente, do pedreiro, do

carpinteiro, do armador... [...] Que nem o cara pega, trabalha trs dias
aqui, recebe dez reais para fazer l, ele vai embora. Ele no pensa que a
ECP t fazendo dez mil apartamentos e que daqui a pouco ele pode virar
supervisor de cara de alvenaria. Ele no pensa em ganhar no longo
prazo. Ele pensa em ganhar o dele hoje e gastar o dele hoje, s. O grande
problema da construo civil o pedreiro, servente, carpinteiro... [...] [
essa] mentalidade do imediatismo: eu tenho que ganhar pra chegar no
sbado e fazer o churrasco, tomar pinga, e na segunda no sei se eu
tenho dinheiro.315

Se ainda se mantm uma ciso social no universo dos trabalhadores dos

canteiros de obras, isso significa que ela se mantm tambm em relao
organizao do trabalho? Se a resposta for positiva, consequentemente h uma
hierarquia nas relaes entre esses trabalhadores dada de antemo: os
profissionais se encontram em posio superior aos serventes e ajudantes.
Pode parecer bvia essa constatao, mas, durante a minha pesquisa de campo,
a relao entre esses trabalhadores no era to simples, e outros fatores
intervinham para que se efetivasse a hierarquia necessria para o
desenvolvimento do trabalho.

O trabalho no canteiro de obras encarado frequentemente no debate

acadmico como parcelizado, desqualificado e precarizado. No entanto, assim
como a figura do peo de obras desmistificada empiricamente, talvez seja
tambm necessrio desconstruir esses atributos, mesmo que, ao final, eles
sejam reconstrudos e restabelecidos, por meio da realizao de pesquisa
emprica em canteiros de obras contemporneos.

Brochier (1998)316 critica fortemente as anlises brasileiras sobre a organizao

do trabalho no canteiro de obras, realizadas at a dcada de 1990, por serem

315 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.

316 BROCHIER, Christophe. Les travailleurs du Btiment au Brsil : tude dentreprises Rio de
Janeiro. Tese (Doutorado em Sociologia) Departamento de Sociologia, Universit Paris 8
Saint Denis, 1998.
Brochier, socilogo, atualmente matre de confernces na Universidade de Paris 8 (Saint-Denis) foi
meu supervisor durante o estgio de doutorado, realizado no exterior, entre 2006 e 2007. A
leitura da descrio minuciosa da tese de doutorado de Brochier (1998) a respeito das
condies dos alojamentos, da rotina dos trabalhadores e dos seus costumes, das relaes
entre eles e os tcnicos, dos seus momentos de folga, da organizao da produo no

280
muito globalizantes, elaboradas a partir de um ponto de vista tecnicista, e
que no revelam exatamente como trabalham os homens.

A pergunta que Brochier (1998) procura responder em sua pesquisa ,

aparentemente, muito simples: quem faz o qu e de que modo faz no
canteiro?. Simples apenas na aparncia, pois, segundo o autor, a organizao
da produo mais complexa e sutil do que parece, na medida em que a forma
pela qual o trabalho se efetiva menos estritamente regrada por dispositivos
tcnicos, em relao fbrica, por exemplo, e mais dependente da ao do
quadro tcnico (encadrement)317 e das relaes entre os operrios.

A observao de Brochier (1998) demonstra que o modo pelo qual o canteiro

funciona, a natureza e a dinmica das relaes entre os atores presentes no
trabalho, as posies hierrquicas e produtivas, a separao e desenvolvimento
das tarefas, apesar de dependerem de um quadro organizacional e tcnico da
empresa so, principalmente, determinados no curso das interaes entre
indivduos e entre grupos, marcado pelo jogo de interesses, de relaes de
foras e das adaptaes e interpretaes que dali emergem. Para ele, o trabalho
ocorre numa relao dialtica entre um processo de trabalho racional e pr-
fixado e as relaes e contatos diretos e indiretos entre grupos e indivduos.

Para Brochier (1998), a organizao tcnica do trabalho no ocupa lugar

central nesse tipo canteiro de produo, como pode ocorrer em outros
setores produtivos. Ela cede lugar negociao entre os participantes do

canteiro, da estrutura hierrquica e os contedos do trabalho, alm de uma anlise das

trajetrias profissionais dos assim chamados pees de obra, foi um ponto de partida para a
minha pesquisa. Durante sua pesquisa de campo, realizada num perodo total de quinze
meses, entre 1995 e 1996, o autor morou nos canteiros de obras localizados na cidade do
Rio de Janeiro, junto ao grupo de trabalhadores, empreendendo sua observao
participante. Era ainda uma poca em que, mesmo para edificaes de mdio porte, havia
alojamentos de trabalhadores no prprio canteiro aspecto raro hoje em dia.
317 A palavra em francs encadrement, utilizada para explicar a hierarquia no canteiro de obras,

no tem seu correlato exato em portugus. A anlise de Brochier (1998) se utiliza das
categorias profissionais e hierrquicas utilizadas pelos prprios homens do canteiro: i)
operrios (ajudantes/serventes e profissionais); e ii) quadro tcnico (encadrement), que se refere
ao ncleo tcnico da empresa no canteiro. No Brasil, o encadrement compreende, basicamente,
o mestre-de-obras, o engenheiro-residente e todos os outros profissionais que no executam
atividades do canteiro em si (auxiliares administrativos, almoxarifes, encarregados). Na
Frana, ele compreende diversos atores tcnicos e superiores hierarquicamente no canteiro:
diretor de trabalhos (directeur de travaux), condutor de trabalhos (conducteur de travaux) e chefe do
canteiro (chef de chantier).

281
cotidiano do canteiro de obras. Morice (1992) segue esse mesmo tipo de
abordagem e aponta que, no canteiro, por mais que a organizao tcnica do
trabalho procure reforar estritamente aquela diviso social entre manoeuvres e
profissionais, ela no consegue completamente.

Isso porque, segundo Morice (1996), prevalece uma organizao muito

improvisada que, inclusive, abre brechas para que boa parte dos serventes
tenha acesso ao saber do profissional e tenha certa mobilidade profissional.
Para esse autor, h aqui a presena de um taylorismo mal compreendido no
canteiro de obras brasileiro, que tem como origem, a diviso acentuada entre
projeto e execuo e que no reconhece, portanto, as especificidades e
irregularidades do trabalho no canteiro.

Ao mesmo tempo em que h essa diviso entre projeto e execuo, para Farah
(1996), reside aqui uma das contradies presentes no setor, que se refere ao
solapamento do saber e do saber fazer dos trabalhadores. Ao mesmo tempo
em que o setor depende desse saber fazer do trabalhador, residindo a uma
margem incompressvel de variabilidade que persiste no setor, procura-se
desqualificar esse saber por meio da parcelizao das tarefas produtivas
seguindo um dos princpios tayloristas , da precarizao das condies de
trabalho e da promoo de alta rotatividade de mo-de-obra, fazendo com que
no haja uma identidade do trabalhador com seu ofcio.318

Essas irregularidades e essa organizao improvisada citadas por Morice

(1996) supem que haja uma regularidade e uma permanncia em processos de
trabalho de outros setores produtivos que servem de referncia para que o
canteiro sirva como seu negativo. No entanto, como colocam Duc (2002) e
Ferro (2003), h uma especificidade no canteiro de obras, na qual um suposto
improviso seja parte constitutiva do processo de trabalho e no seja uma
exceo a ele.

318Vale ressaltar que a anlise de Farah (1996) se refere ao perodo at a dcada de 1980.
Como j apontei anteriormente, essa afirmao precisa ser relativizada para o momento
contemporneo, tendo em vista a permanncia de grande parcela de trabalhadores da
construo civil no setor, possibilitando uma identidade com seus respectivos ofcios. Cf:
Vargas (1992) e Cockell (2008).

282
Considero, portanto, que preciso problematizar tanto essa especificidade
ou originalidade do canteiro como aquela concepo que o encara como
aquilo que o canteiro no : como um processo de trabalho no-regular e no-
planejado, por exemplo. Alm disso, persigo nessa problematizao no
contexto da primeira dcada dos anos 2000, a partir de uma produo em
escala da habitao, fomentada pelo Estado e pelo capital financeiro como
o caso da produo da ECP. Nenhum dos autores citados anteriormente
analisou o momento quando um dispositivo entrou na mediao entre
canteiro de obras e gerncia da empresa (ou a organizao tcnica): o sistema
online de controle do trabalho. Prprio de uma produo em escala e
pulverizada territorialmente, esse sistema pode ter tornado ainda mais
complexa a organizao do trabalho no canteiro, como procurarei analisar a
seguir, luz dos meus dados empricos.

A hierarquia a partir da entrada do sistema online

Uma diferena importante que encontrei no canteiro de obras da ECP em

relao s anlises anteriores que, apesar de o mestre ocupar uma posio
central, ele divide a intermediao entre obra e organizao tcnica da empresa
com outro personagem bastante importante aqui: o almoxarife. Junto com o
engenheiro, os trs formam o trip da obra, interagindo com todos os
personagens que participam direta ou indiretamente do canteiro, embora
apresentando atribuies e responsabilidades diferentes entre si.

Esse trip responde ao maior nvel hierrquico internamente ao canteiro e

responsvel, perante a empresa construtora, pelo andamento da obra. So os
controladores do canteiro e realizam a intermediao necessria entre
empresa e obra. No entanto, esses controladores so controlados, no apenas
pela hierarquia imediatamente superior a eles engenheiro-supervisor,
coordenador de almoxarifes, coordenador de mestre-de-obras, superintendente
de produo, diretor da empresa -, mas tambm pelo sistema online de controle.
Talvez aqui esteja uma das novidades principais trazidas pela organizao do
canteiro de obras da ECP.

283
 a partir desse trip e de suas relaes, por um lado, com personagens reais
superiores e inferiores hierarquicamente a eles, e, por outro, com esse sistema
informatizado de controle (cujas caractersticas foram descritas no Captulo 5)
que procurarei analisar a hierarquia presente neste tipo de canteiro.

A relao entre almoxarife, engenheiro e mestre: o trip da obra

Embora o engenheiro seja a autoridade mxima no canteiro de obras, sua

atuao depende, em primeira instncia, do mestre e do almoxarife e, em
segunda, dos trabalhadores de execuo das atividades do canteiro
propriamente ditas. O engenheiro o elo mais forte entre a empresa e a obra,
portanto, entre o nvel institucional e o de prescrio na obra. Segundo ele,
durante uma conversa comigo na obra, disse-me que grande parte de seu
tempo de trabalho gasto com a burocracia da empresa notas fiscais,
contratos etc. , incluindo aqui o sistema de controle.

A interlocuo do mestre com o engenheiro ocorre quando necessrio tomar

decises a respeito da programao dos servios da obra, da subcontratao de
subempreiteiros, da contratao de trabalhadores, da situao dos
trabalhadores (seleo e demisso) e das questes tcnico-construtivas. O
dilogo entre mestre e engenheiro cotidiano e no permeada por grandes
conflitos, pois cada um fala em nome de um saber especfico. Em outras
palavras, o engenheiro traz o saber tcnico e seu estatuto social
reconhecidamente superior, que considerado pelo mestre, cujo saber fazer
completa o saber do engenheiro.

Assim como com o engenheiro, a relao do mestre com o almoxarife tambm

forte e, nesse caso especfico, tambm familiar, pois so sogro e genro,
respectivamente. Na medida em que o mestre precisa ficar atento com o
material, nas suas prprias palavras, ele aciona o almoxarife quando um
determinado material est acabando e precisa ser comprado novamente. No
entanto, na relao entre mestre e almoxarife fica latente um ponto de conflito,
devido s liminaridades nas suas atribuies, sobretudo, em relao ao controle
de entrada e de sada de trabalhadores e o armazenamento de materiais.

284
Quando o almoxarife comea a entrar na rea que do mestre, a comea a
dar problema 319, segundo o mestre.

Nesse aspecto, o almoxarife pode decidir um local para armazenar materiais,

por exemplo, que interfere nas atividades da obra, entrando na rea do
mestre-de-obras e podendo gerar conflitos como aquele j descrito, no
Captulo 5, sobre o descarregamento de cimento. Tanto o almoxarife como o
mestre me disseram que essas duas profisses tm conflitos entre si. Segundo
o almoxarife, o conflito no pessoal: na ECP, o que mais tem,
principalmente comigo, conflito com o mestre. No eu com o mestre. o
almoxarife com o mestre. Essas duas profisses no batem muito bem.320

Essa relao conflituosa entre mestre e almoxarife tem uma razo estrutural,
pois cada um representa uma autoridade totalmente diferente uma da outra.
Ou melhor, o mestre traz uma autoridade reconhecida pelo seu saber fazer,
to caro construo civil; enquanto que o almoxarife se impe pelo
conhecimento novo, por assim dizer, a respeito dos instrumentos de
prescrio, de padronizao e de controle do trabalho, elaborados pela
empresa.

De certo modo, o mestre traz consigo aquela organizao do trabalho

tradicional do canteiro de obras, na qual a margem incompressvel do saber
fazer, na expresso de Farah (1996), presente secularmente na construo
civil, prepondera. J o almoxarife, sem ter nenhum conhecimento prvio sobre
esse saber fazer, fala em nome de um saber institucionalizado, j saberes da
empresa, e que interferem diretamente no modo como se organiza o canteiro
de obras, por exemplo, as recomendaes padronizadas no Livro TIM e nos
kits de instalaes.

A relao entre almoxarife-

almoxarife-engenheiro-
engenheiro-mestre e o sistema de controle

O engenheiro alimenta, controla e controlado cotidianamente pelo sistema

online. Ele consulta com frequncia a posio da sua obra no ranking de obras

319 O almoxarife relatou um conflito que houve com o mestre e eu descreverei a seguir, no

item especfico sobre o almoxarife.

320 Depoimento do almoxarife autora - maro/2008.

285
da empresa est em jogo sua remunerao, seu prestgio e sua possibilidade
de ascenso na carreira profissional. Sua rotina de trabalho pautada pelas
metas que precisa cumprir no dia, na semana ou no ms que, por sua vez,
encontram-se estipuladas no cronograma-referncia, que acessado pelos
engenheiros supervisores e gerentes, e que so monitoradas pelo prprio
engenheiro nas medies mensais. Como seu trabalho medido por essas
metas, sua rotina de trabalho no tem horrio de entrada e sada: ele pode ficar
trabalhando at s nove da noite, sem receber hora-extra, para cumprir sua
atividade. Segundo ele, a presso maior sobre o seu trabalho vem do nvel
institucional, pois muita gente em cima dele, muita burrocracia da
empresa.

Essas atividades burocrticas se referem aos pedidos de compra realizados por

ele, s autorizaes dos pedidos realizados pelo almoxarife ou estagirio, s
programaes da obra, s revises de cronograma e de oramento. Alm disso,
o engenheiro responsvel pelo relacionamento com os clientes, quando eles
solicitam pequenas alteraes no projeto arquitetnico ou nos acabamentos, e
nas visitas que os futuros moradores realizam na obra.

O almoxarife, apesar de ser um trabalhador que no se equipara em termos

hierrquicos ao mestre e ao engenheiro, exerce uma ligao fundamental entre
a empresa e a obra justamente por ser o responsvel pelo controle de
materiais (aquisio, armazenamento e distribuio), de ferramentas e de
equipamentos, e pelo ponto dos trabalhadores. ele, portanto, que alimenta
o estoque online de materiais, o livro de consumo e que controla a entrega dos
kits de instalao.

As suas atividades esto inseridas numa rotina bem marcada, talvez seja aquela
que menos varia no canteiro de obras. O almoxarife chega obra logo cedo,
anota o consumo do relgio de gua e de luz; comea a marcar o ponto dos
trabalhadores, conforme vo chegando; confere as peas do estoque; olha os e-
mails que a empresa envia para a obra e para o engenheiro; quando chega
mercadoria, confere o material e a nota fiscal; faz o pedido de compra de
materiais; e, da sua janela do escritrio, os trabalhadores pedem material,

286
ferramentas e equipamentos. No final do dia, ele confere novamente o estoque
e d baixa no estoque online.

O almoxarife, muitas vezes, o interlocutor entre o departamento de

suprimentos de materiais e o engenheiro, quando h problemas entre os dados
contabilizados no sistema e os dados reais da obra. O mestre no manipula
nenhuma ferramenta do sistema online.

O quadro tcnico da empresa, que trabalha nas regionais e na sede, sabe

exatamente como est o andamento da obra pelo sistema online de controle
ranking, cronograma, medies, livro de consumo e estoque de materiais. H
um conjunto de procedimentos de verificao e de fiscalizao, baseados em
auditorias e supervises, j explicado no Captulo 5.

O engenheiro quem dialoga com toda a estrutura hierrquica da empresa,

desde os serventes do canteiro de obras at o diretor fundador. Quando h
visitas de auditores, supervisores e diretores na obra, ele quem precisa
acompanhar e responder a todas as questes. Essas visitas tm uma frequncia
mensal ou at bimestral. O contato mais cotidiano do engenheiro de obra, para
alm do corpo de trabalhadores do canteiro, com o engenheiro supervisor,
considerado seu chefe, que, por sua vez, responsvel pelas obras da regional
onde So Carlos se insere.321

O almoxarife se relaciona diretamente com o seu coordenador, o encarregado

de almoxarifes, no momento das auditorias, e tambm com os funcionrios
dos Departamentos de Suprimentos e de Recursos Humanos da Regional, nas
atividades de compra de materiais e de contratao de trabalhadores.

A interlocuo do mestre com os trabalhadores da empresa que no trabalham

na obra pequena e ocorre quando h o controle especfico de seu trabalho,
feito pelo coordenador de mestres-de-obras, mestre geral da regional.
Durante as visitas dos diretores, ele acompanha o engenheiro, mas no

321Procurei obter o contato do engenheiro-supervisor desta obra, mas o engenheiro de obra

no se mostrou disposto a fornec-lo. Disse-me que ele poderia responder pelo seu
supervisor. No insisti, tendo em vista a sua generosidade em me abrir a obra, sem
autorizao prvia de seus superiores.

287
responde diretamente s questes colocadas pelos auditores. A
responsabilidade recai sobre o engenheiro de obras, na maioria dos casos.

Para o engenheiro e o almoxarife, h cursos de formao e de

aperfeioamento, que servem como momentos em que esses profissionais
interagem com os demais dentro de seu estatuto. Para o engenheiro, h
reunies mensais com os todos os engenheiros de obras e supervisores da
regional, que podem ser consideradas como momentos de interlocuo e de
aperfeioamento. A pauta elaborada pelos supervisores, mas os engenheiros
de obras podem sugerir acrscimos. Durante um dia inteiro, so tratadas
questes sobre o andamento das obras da regional, tendncias da empresa em
relao contratao da mo-de-obra no canteiro, intercmbio de solues
tcnicas e de gesto de obras. Em 2005, estavam presentes seis engenheiros na
reunio realizada na regional de Ribeiro Preto e, em 2008, j eram dezessete
(quinze engenheiros das cidades de Ribeiro, Marilia, Bauru, So Carlos,
Araraquara, So Jos do Rio Preto e Franca, mais dois supervisores)
nmeros que demonstram o rpido crescimento da empresa nos ltimos trs
anos.

Para o almoxarife, no momento de admisso na empresa, h um treinamento

com o coordenador de almoxarifes (ou encarregado), realizado na regional de
Ribeiro, com durao de quatro dias. Aps esse curso, h um
acompanhamento das atividades do almoxarife por meio do sistema online da
empresa. O almoxarife chamou esse sistema de UMC, que, depois fui
procurar o seu provvel significado: Utility Monitoring Central, uma espcie de
central de monitoramento dos computadores da empresa. Nas suas palavras:

Almoxarife: ... eu comecei, a qualquer dvida que tinha... a como aqui

tem no meu computador, como ele pode acessar meu computador na
internet aqui, a qualquer dvida que tinha, eles ensinavam aqui mesmo,
pelo computador, sabe?
Pesquisadora: ah, por conversa?
Almoxarife: no, tipo... UMC, sabe? eles controlam o computador. D
algum problema, aqui no computador, eles mesmos consertam o
computador, com esse programa. E mesma coisa, quando tem que
ensinar alguma coisa, eles fazem isso tambm.322

322 Depoimento do almoxarife autora - abril/2008.

288
A relao entre almoxarife-engenheiro-mestre e os demais trabalhadores

O trip exerce outro tipo de controle, diferente daquele exercido pelo sistema
online, em relao aos demais trabalhadores.323 Dessa forma, completa-se o
sistema de controle como um todo da obra, por meio das relaes cotidianas
de trabalho.

O mestre aquele que mais interage com os demais participantes da obra.

Segundo o prprio, a funo do mestre, ele tem ficar com o olho na obra
inteira. A afirmao do mestre de que tudo gira em torno dele tem
ressonncia na prtica. A partir do momento em que o engenheiro passou
determinada orientao para ele ou a partir de uma deciso que tomaram
juntos, ele olha todas as partes da obra.

Com o subempreiteiro, o mestre dialoga quando se inicia um novo contrato,

no qual se especificam os servios a serem realizados, e quando h problemas
em relao aos trabalhadores subempreitados. Em relao a esses ltimos, o
mestre evita conversar diretamente. Eu procuro falar mais com o empreiteiro,
agora, quando ele no age eu falo direto. Porque a responsabilidade minha.

No entanto, quando o mestre no gosta de um trabalhador, ele pede para

que o subempreiteiro tire essa pessoa da obra: eu chego e falo pra ele
[subempreiteiro]: eu no quero mais essa pessoa na obra. Porque ele pode pr
quem ele quiser, a responsabilidade dele. S que precisa ver que se vai
adequar com as normas nossas. Essas normas estabelecidas pelo mestre esto
relacionadas ao comportamento do trabalhador: tem que ser honesto, no
bagucento, silencioso e no pode mexer com as pessoas que passam na
rua.324

Ele precisa dessas normas para manter a organizao e ter a obra na sua
mo. O controle do pessoal fundamental:

323 Cabem aqui os trabalhadores que executam as atividades de obra propriamente ditas: os
pedreiros, carpinteiros, armadores, eletricistas, encanadores e serventes.
324 Porque s vezes, a minha esposa falava. Ela preferia passar num lugar mais perigoso, mais

difcil, mais feio, do que passar onde tinha pedreiro trabalhando, t vendo? Por qu? Porque
os pedreiros ficavam mexendo. Ento eu acho que isso da um troo muito feio.
(Depoimento do mestre-de-obras autora - fevereiro/2008).

289
 Porque se o pessoal no passa a respeitar voc, voc perde o controle.
Que nem hoje, hoje, talvez eu no precise chegar, no precise chegar e
falar com a pessoa, ele j sabe. Ele j tem aquele receio... entendeu? E eu
sou amigo de todos eles. O que eles tem que falar, eles falam comigo.
Ento, voc tem que procurar fazer isso a. Manter esse nvel.325

Esse controle se opera entre o bom humor e a amizade, de um lado, e de

outro, na observao silenciosa dos atos e dos comportamentos do
trabalhador. Durante as caminhadas que acompanhei, no senti um clima tenso
ou opressivo, mas at mesmo um clima amigvel e bem-humorado entre os
funcionrios e o mestre. Disse-me que na construo civil assim: se voc
no leva a coisa de uma maneira leve, brincando com os funcionrios, tratando
com respeito, no possvel. Enquanto estive com ele, muitos trabalhadores
o procuravam para esclarecer dvidas em relao ao projeto e aos
procedimentos de execuo como no citado caso do nvel da escada.

Atrs do bom-humor no dia-a-dia, h o controle explcito do mestre sobre os

trabalhadores. Ele procura estratgias para tornar esse controle menos visvel e
mais eficiente: escolhe alguns dos trabalhadores para supervisionar os
outros, como, por exemplo, ele pediu para o eletricista, que est h mais tempo
na obra, verificasse se o eletricista recm-contratado estava executando o
servio de maneira satisfatria, ou se seria preciso demiti-lo o mestre j
observara que o mais novo estava instalando as caixinhas de eltrica fora do
esquadro. Alm desse caso, o mestre me relatou na entrevista que h um tipo
de espio na obra, um servente que indica os problemas que ocorrem e a
situao de cada trabalhador: ... o mestre que tem experincia, sempre tem um
tipo de espio dentro da obra. Isso uma coisa secreta que ningum fica
sabendo, s entre dois. que nem marido e mulher, segredo de marido e
mulher.326

Alm dos trabalhadores-informantes, o mestre olha atentamente a quantidade

de material utilizado pelos trabalhadores, principalmente, em relao ao trao
do concreto, que, por sua, vez est intrinsecamente ligado garantia estrutural:

Vamos supor, a gente tem um trao, trao de material que limitado,

que passado pelos engenheiros. Depois, voc passa pra quem t

325 Depoimento do mestre-de-obras autora - fevereiro/2008.

326 Depoimento do mestre-de-obras autora - fevereiro/2008.

290
 fazendo. Depois que voc passa, voc fica de fora, olhando... eu, no meu
caso, eu fao isso: olho para ver se ele t fazendo a medida exata. Ou ele
t dando pouco, ou t pondo bastante, entendeu? Porque, geralmente, o
engenheiro passa para voc que uma medida X e a gente fica s
analisando para ver se ele faz ou no. Porque pra eles, no tem
responsabilidade nenhuma, n? Se gasta menos ou se gasta mais. Ou se
vai ter perigo de cair isso ou no.327

Essa declarao do mestre indica, portanto, que a posio acima ou abaixo na

hierarquia do canteiro est relacionada ao grau de responsabilidade do
trabalhador, tanto na empresa como fora dela no limite, o engenheiro de
obras um dos responsveis tcnicos por quaisquer problemas futuros que
possam ocorrer com a edificao, em termos estruturais e construtivos.

Passada a prescrio do trabalho, durante sua caminhada cotidiana na obra, o

mestre est atento qualidade do servio executado e ao desperdcio de
material. Quando percebe que algum funcionrio est desperdiando material
alis, esse aspecto do consumo de materiais bastante enfatizado pela
empresa o mestre procura conversar com o trabalhador.

Nesta obra, o mestre no chegou a demitir funcionrios por conta de

desperdcio, porque, segundo ele, aps a conversa, eles voltam, n,
regenerado. Mas, em relao qualidade do servio, ele precisou mandar
embora alguns trabalhadores que no executavam de maneira satisfatria o
seu trabalho neste caso, talvez, a conversa no resolva, porque h aqui uma
questo relacionada habilidade do trabalhador em realizar o seu ofcio e sua
experincia profissional.

Essa centralidade que o mestre-de-obras ocupa na diviso e na organizao do

trabalho no canteiro j foi diagnosticada por diversos autores e se remete
estrutura do saber fazer da construo civil. Mesmo quando se trata de uma
produo em escala da habitao, como no meu caso, essa estrutura se
mantm.

Brochier (1998) considera que a separao entre categorias profissionais feita

pela empresa construtora baseada em grandes eixos da diviso do trabalho.
Porm, as caracterizaes mais finas a respeito das atividades dependem dos
jogos cotidianos da produo ou das relaes de foras entre as pessoas. Essas

327 Depoimento do mestre-de-obras autora - fevereiro/2008.

291
formas de diferenciaes prticas entre profissionais so informais e dependem
da sano do mestre-de-obras, que o decisor central em relao atribuio
de tarefas, ao reconhecimento do estatuto profissional e diviso do trabalho
em si.328

Para Morice (1996), a figura do mestre-de-obras revela e perpetua a presena

daquele taylorismo mal compreendido no canteiro de obras. Ele uma
engrenagem intermediria entre trabalhador e empresa e sua autoridade vem
de uma caracterstica dupla: por um lado, ele tem uma origem, uma linguagem,
s vezes, um modo de vida, idnticos daqueles que so seus subordinados; por
outro, apresenta uma superioridade tcnica imediatamente visvel. Essa
qualidade tcnica dos mestres um aspecto fundamental na anlise, porque
ele quem atenua os efeitos daquele suposto taylorismo e que sabe lidar com
as vicissitudes cotidianas de uma organizao do trabalho desregrada.329

O mestre, na anlise de Morice (1996), tambm se comporta como uma

engrenagem intermediria na reflexo sobre os mecanismos do paternalismo330
presentes no canteiro de obras. Para o autor, h um procedimento original de
reintroduo do paternalismo, no caso da construo civil brasileira, via
composio do salrio. A partir do momento em que se institui legal e
socialmente que uma parte do salrio corresponda a uma parte fixa e
contratual (reduzida ao mnimo) e a outra, a uma parte incerta e negociada,
entram aqui os mecanismos de dependncia e de favor pessoal, ou seja, o
paternalismo.331

328 Brochier (1998) prope um esquema de anlise da produo no canteiro baseado na

natureza do trabalho, nos atos de coordenao e na importncia da negociao presente no

cotidiano do canteiro de obras.
329 Para Morice (1996), o modelo dominante de gesto da fora de trabalho na construo

civil no Brasil pode ser resumido em uma palavra: irregularidade na situao de trabalho, na
formao profissional e no estatuto social.
330 Morice (1996) define o conceito de paternalismo como aquela doutrina ou prtica de

submisso personalizada e no-contratual, mantida pela fico do livre consentimento e

associada a uma dosagem dialtica entre proteo e disciplina; s vezes, at de violncia.
331 Mais detalhadamente, o autor menciona que h trs elementos do salrio: i) a base fixa, que

seria um elemento chave para o dispositivo de dominao; ii) os complementos (tarefas,

horas-extras, remunerao por produtividade, enfim, tudo que seja por fora), que so
necessrios para o equilbrio do cronograma e para a flexibilizao da mo-de-obra,
garantindo a submisso; iii) o conjunto de direitos trabalhistas no momento de demisso do
trabalhador, mais um elemento que consolida de maneira paradoxal a relao paternalista.
(MORICE, 1996).

292
Brochier (1998) questiona essa anlise de Morice (1996), pois, para ele, apenas
o paternalismo no explicaria a complexidade das relaes presentes no
canteiro de obras. Elas dependem de uma negociao cotidiana, permeada pelo
interesse daquilo que Brochier (1998) chama de donnant-donnnant332, ou seja,
os operrios efetuam um servio pensando na troca de algo ou na promessa de
algo, existindo respostas em cadeia de cada postura assumida e nas relaes
entre os participantes do canteiro. Assim, o mestre seria menos uma metfora
paternal e mais uma metfora de cmplice, marcada por uma relao de
respeito. A legitimidade do mestre viria de sua competncia tcnica e de sua
autoridade obtida a partir de uma atitude justa.

As minhas observaes empricas reforam esse argumento de Brochier (1998)

na medida em que o mestre negocia cotidianamente a organizao do
trabalho perante os demais trabalhadores. Porm, e talvez aqui resida um
diferencial, no apenas o mestre que estabelece diretamente a relao entre
empresa e trabalhadores, como sugerem Morice (1996) e Brochier (1998). A
engrenagem intermediria, no meu caso, se situa no trip formado pelo
engenheiro, pelo mestre e pelo almoxarife.

Na anlise de Bicalho de Sousa (1994), h uma conflitividade e uma tenso

permanente no cotidiano de trabalho no canteiro, cujo foco justamente a
oposio entre gestores da produo (engenheiros, mestres, encarregados e
apontadores) e os operrios. Para suportar tal hierarquia de poder presente no
canteiro de obras, segundo a autora, os operrios buscam reafirmar laos de
cooperao e de solidariedade durante o processo produtivo. Entre eles, ela
destaca o trabalho de parceria entre os profissionais e entre os profissionais
e serventes alm da presena de brincadeiras e de xingamentos que, ao
mesmo tempo em que tornam o ambiente de trabalho descontrado e
amigvel, se contrapem agressividade latente das relaes sociais ali
presentes.

332A expresso francesa donnant-donnant utilizada quando algum quer fazer algo em troca
de alguma contrapartida. Em portugus, a expresso uma mo lava a outra, poderia ser a
sua correlata.

293
Pude perceber esse ambiente amigvel no canteiro de obras da ECP quando
o percorria em minhas caminhadas. A tenso que permeia a relao entre o
trip da obra e os demais trabalhadores era acobertada tanto no cotidiano de
trabalho e na composio das equipes pois, afora o trabalho conjunto de
pedreiros e serventes, os demais eram realizados praticamente de forma
solitria ; como nos depoimentos dos trabalhadores.

Essa tenso descoberta literalmente quando se trata do pagamento da

mo-de-obra. Apesar de o salrio ser depositado na conta corrente dos
trabalhadores, isso depende do repasse da empresa. Como o engenheiro o
representante da empresa na obra, essa questo aparece como um conflito
latente entre ele e os demais trabalhadores. Uma vez, de acordo com o
depoimento do engenheiro, um trabalhador, que trabalhou apenas trs dias na
obra, foi reclamar para o almoxarife seu pagamento, dizendo que iria torcer o
pescoo do engenheiro, caso no houvesse.

Segundo o engenheiro, foi a primeira vez que foi ameaado por um

trabalhador, mesmo que indiretamente. O engenheiro, assim como o mestre,
procura estabelecer uma relao de respeito com os demais trabalhadores:

... porque eu procuro me relacionar o melhor possvel, porque se voc

no se relacionar desse jeito com eles, voc vai ter muito problema. J
conheci engenheiro que chegava com nariz empinado na obra, no
conversava com ningum, cara quis quebrar carro e tudo o mais,
entendeu? Eu acho que eles so seres humanos, acima de tudo, eles so
seres humanos. Ento, eu trato todo mundo aqui como se fosse meu
chefe: bom dia, boa tarde, tchau, at amanh, vamos tomar uma cerveja...
Nunca, nunca eu deixei de falar um oi, porque eu sei que nesse ponto,
voc pega os caras. Se voc tratar eles de uma maneira indiferente, a
primeira vez, eles no tem nada a perder, eles vo te ameaar, falar que
vo pegar teu carro e arranhar inteiro. Que eu j vi acontecer, entendeu?
Eu procuro tratar eles... tentar manter o respeito, fazer eles manterem o
respeito por voc... voc s vai conseguir isso dando respeito pra eles,
mantm o respeito deles. Seno, eles vo te falar que voc vai morrer,
vo querer te pegar l na rua... [...] Os caras, muitos a, no tem nada a
perder no. Tem muita gente que de famlia, tem filho, tudo, mas tem
uns a que vem fugido da Bahia, pra fugir pra outro lugar ... dois
minutos333.

333 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008. Ele narrou, durante a

entrevista, um episdio ocorrido com o outro engenheiro de obras de So Carlos em que, por
um erro da Regional de Ribeiro Preto, no foi liberado o pagamento do pessoal e ele foi
ameaado pelos serventes: Eles pararam ele na rua e falaram: , agora voc vai morrer, ou
voc paga agora ou voc vai morrer. Mas o engenheiro conversou com eles e conseguiu
demov-los da ameaa.

294
Essa frase do engenheiro de obras exemplar. O respeito necessrio, assim
como o ambiente amigvel que o mestre procura criar, no apenas por uma
questo profissional, mas porque se trata de seres humanos que no tm
nada a perder. Ou melhor, o trabalhador no encarado a partir de seu
estatuto profissional, mas pela sua classe social considerada perigosa at ,
e est em jogo tambm a violncia fsica. A ideia de classes perigosas faz
parte do imaginrio, entre outras, sobre a pobreza no Brasil e j foi objeto de
discusso de vrios estudos histricos.334

Se a autoridade do engenheiro reconhecida pelos demais trabalhadores de

acordo com seu estatuto social, tcnico e profissional, ela se encontra
ameaada, mesmo que de uma forma velada, por uma suposta ao violenta
que o corpo, ou as propriedades do engenheiro, possam sofrer isso no
significa que o engenheiro no possa exercer outras formas de violncia em
relao aos trabalhadores.335

Se j houve momento, como narrado por Bicalho de Sousa (1994), em que os

trabalhadores recorriam aos quebras e s greves, numa articulao poltica
dos trabalhadores enquanto classe, a negociao que se estabelece com o
quadro tcnico (o trip) no canteiro da ECP individual ou de um pequeno
grupo. Mas isso no novidade no canteiro de obras: Morice (1996) j havia

334 A expresso classes perigosas remonta a um debate do sculo XIX no Brasil. De acordo

com Chalhoub (1996), para os parlamentares brasileiros, logo aps a lei de abolio da
escravatura, em 1888, tornou-se conveniente associar o conceito de classes perigosas ao de
classes pobres no momento de elaborao de um projeto de lei de represso ociosidade
dos trabalhadores. Segundo o autor: para os nobres deputados, a principal virtude do bom
cidado o gosto pelo trabalho, e este leva necessariamente ao hbito da poupana, que, por
sua vez, se reverte em conforto para o cidado. Dessa forma, o indivduo que no consegue
acumular, que vive na pobreza, torna-se imediatamente suspeito de no ser um bom
trabalhador. Finalmente, e como o maior vcio de um ser humano o no-trabalho, a
ociosidade, segue-se que aos pobres falta a virtude social mais essencial; em cidados que no
abunda a virtude, grassam os vcios, e logo, dada a expresso classes pobres e viciosas,
vemos que as palavras pobres e viciosas significam a mesma coisa para os parlamentares.
Uma vez cometida essa abstrao, ou essa impreciso, na origem do raciocnio [...], o resto se
segue como que naturalmente: os pobres carregam vcios, os vcios produzem malfeitores, os
malfeitores so perigosos sociedade; juntando os extremos da cadeia, temos a noo de que
os pobres so, por definio, perigosos. (CHALHOUB, 1996, p. 22).
335 No canteiro de obras de um mutiro, que acompanhei de perto durante a pesquisa de

campo, a assistente social foi ameaada por um mutirante-trabalhador com um revlver,

escondido, mas no completamente, em sua camisa. Ele solicitava que ela retirasse suas faltas,
que, no caso do mutiro, representavam o principal parmetro de participao na obra. A
partir de determinado nmero de faltas, o mutirante poderia ser excludo do mutiro.

295
reconhecido o paternalismo como uma prtica recorrente de submisso
personalizada, consentida na aparncia, mas que se mantm pela imbricao
dialtica entre disciplina, proteo e violncia.

No meu caso, fugindo desse conflito latente, a interlocuo do engenheiro

com os trabalhadores da obra bastante restrita. Diferentemente do mestre, a
caminhada do engenheiro na obra no cotidiana e frequente. Ele caminha
pela obra quando solicitado pelo mestre, para esclarecer alguma dvida a
respeito do processo ou da tcnica construtiva, quando acompanha algum
cliente, ou quando procura o subempreiteiro.

J o almoxarife, apesar de compor o trip e ter o contato direto com o

engenheiro e com a empresa , ele acaba sendo o canal mais fcil de
comunicao dos trabalhadores, numa relao menos tensa do que aquela
entre mestre, engenheiro e demais trabalhadores. Justificativas de atraso ou de
faltas, reclamaes sobre outros trabalhadores e at a ameaa ao engenheiro
chegam ao seu balco uma janela do escritrio de obra que se abre para o
canteiro. Em alguns casos, o almoxarife pode favorecer os trabalhadores,
concedendo presena para quem precisa sair mais cedo ou faltar com alguma
justificativa. Ele se orienta pelo bom senso no momento em que avalia os
pedidos dos funcionrios:

Em relao ao ponto, eles sabem que tem que ser rgido, n? Ento, que
nem o seo Maciel [servente] veio aqui pedir pra mim. Ento, tudo bem.
Alis no sou eu que libero, quem libera o seo Pedro [mestre], que o
mestre-de-obras. Mas assim, se o seo Pedro vier pra mim falar assim:
marca presena. Mas se tiver que marcar falta, tem que marcar. Porque
o certo, n? Mas s que a gente vai pelo bom senso. O funcionrio ele
bom, tal, faz tempo que t na ECP, a gente conhece j o problema dele,
a gente acaba marcando presena mesmo.336

Em outros casos, o almoxarife solicita ajuda a alguns serventes, para conferir o

material e as peas do estoque. No caso, ele solicitava a um servente que
contasse o nmero de sacos de cimento estocados na obra e a um pedreiro que
contabilizasse a quantidade de piso. No entanto, para as peas que ficavam
guardadas dentro do almoxarifado, localizado ao lado da obra, era ele mesmo
que conferia as quantidades.

336 Depoimento do almoxarife autora - maro/2008.

296
O almoxarife tambm cumpre a funo de comunicar a empresa quando h
faltas de trabalhadores, a fim de que sejam aplicadas as penalidades
correspondentes. Quando h faltas sem justificativa, o almoxarife envia um e-
mail regional, comunicando a ausncia de determinado trabalhador. A
regional, ento, envia uma carta ao trabalhador, solicitando que ele comparea
obra para prestar esclarecimentos. Se ele no comparecer em trs dias, o
almoxarife comunica novamente a regional que, por sua vez, envia uma
advertncia para o trabalhador assinar. Se ele no responder, h a segunda
advertncia e, na terceira, ele despedido automaticamente.337

Controle e diagrama de poder

A entrada da padronizao do processo produtivo e de tipos habitacionais,

fruto de uma memria de j-saberes e de projetos, como tratei nos captulos
anteriores, permitiu a incluso de uma autoridade na hierarquia do canteiro que
no personificada: o sistema online de controle. No canteiro, os porta-vozes
desse sistema so o almoxarife e o engenheiro. O que est escrito ou
desenhado nos instrumentos de prescrio e de controle desse sistema se
tornou mais um ente que decide como as coisas se operam no canteiro e,
consequentemente, como trabalham os homens.

Nesse contexto, comparando-se com as realidades analisadas por outros

autores, o mestre-de-obras perde um pouco sua centralidade na organizao
tcnica e o almoxarife ganha espao na hierarquia e no domnio do controle
das atividades. Contudo, a dinmica cotidiana das atividades, no planejada
pormenorizadamente, ainda controlada pelo mestre, na qual cada trabalhador
sabe a atividade que ir exercer e o seu local a cada dia, ou com apenas alguns
dias de antecedncia, por vezes, algumas horas.

337 Digamos que o funcionrio ele comeou a faltar a semana toda. Que nem aconteceu
semana passada: o cara foi contratado dia 18, trabalhou 18, 19, 20, teve o feriado dia 21. Na
segunda at sexta feira passada, ele no veio. A eu pego encaminho um e-mail l para Ribeiro
Preto. Ribeiro Preto manda uma carta pra ele, o Departamento Pessoal, falando porque que
ele t faltando do servio, sabe? Pedindo pra ele vir aqui na obra dar um esclarecimento. A se
ele no responder isso a, no outro dia, n? Eles j pedem pra vir no outro dia. A no terceiro
dia, eu j ligo pra Ribeiro de novo, eles mandam uma advertncia, via correio, pra ele assinar.
[...] Esse funcionrio aqui que recebeu a carta, ele veio aqui, infelizmente tava com problema
familiar e teve que... ele acabou pedindo a conta, do contrato de experincia, acabou
pedindo. (Depoimento do almoxarife autora - abril/2008)

297
Assim sendo, mesmo tendo o sistema online beirando uma figura onipresente e
aterrorizante, que pressiona virtual e presencialmente o trip da obra, o
agenciamento do controle s se completa a partir do diagrama de poder que se
estabelece no cotidiano do canteiro. Isso porque a mediao necessria entre
homens e sistema virtual se efetua pela transmisso das informaes contidas
no sistema online por aqueles que o acessam (engenheiro e almoxarife, no caso)
e que so diretamente controlados por ele. No entanto, essa transmisso entre
gerncia e trabalhadores de execuo de atividades no direta. Ela requisita
ainda a figura intermediria do mestre que, esse sim, completa o sistema e
apresenta uma posio superior hierarquicamente em relao queles que so
presencialmente controlados no canteiro (os trabalhadores em geral).

A prescrio do trabalho

Intimamente relacionada hierarquia entre os trabalhadores do canteiro e

questo do controle, outra dimenso importante para se compreender a
natureza do trabalho no canteiro de obras se refere prescrio. Do ponto de
vista dos estudos ergonmicos, o trabalho prescrito diferente do trabalho
real, na medida em que no primeiro est embutida a tarefa ou o que
prescrito pela empresa ao operador, que prev o resultado antecipado do
trabalho, em condies pr-estabelecidas; e o segundo a atividade de
trabalho em si, que aparece como a realizao da tarefa, sob condies e
resultados reais.338

No paradigma tayloriano, presente ainda em alguns setores produtivos,

persegue-se a ideia do controle total sobre todas as variveis do trabalho e que
tem como um de seus instrumentos, a prescrio das atividades - como
destacam Berthet e Cru (2003).339 No entanto, como sublinha Christophe
Dejours (2008), as situaes de trabalho comuns, contemporneas, so
submetidas a eventos inesperados, incidentes, anomalias de funcionamento etc.

338 Cf. GURIN, Franois et al. Compreender o trabalho para transform-lo: a prtica da
ergonomia. So Paulo: Blcher, Fundao Vanzolini, 2001..
339 BERTHET, Michel; CRU, Damien. Travail prescrit, travail rel et sant au travail : des

nouveaux modes dintervention ergonomique? Travail et Emploi, n. 96, p. 85-96, oct. 2003.

298
que fazem com que sempre ocorra uma discrepncia entre o prescrito e a
realidade da situao, que se encontra em todos os nveis de anlise entre
tarefa e atividade. Para o autor, trabalhar preencher o espao entre o
prescrito e o efetivo.340

As mudanas ocorridas no cenrio internacional dos setores produtivos, nos

ltimos vinte anos, afetaram diretamente o trabalho das pessoas.341 Sznelwar e
Mascia, no prefcio do livro de Dejours (2008), apontam que a disseminao
de novas tcnicas de organizao da produo e do trabalho baseadas no
modelo japons e na produo enxuta criaram novos referenciais para as
empresas e para o debate acadmico que, contudo, no controlam menos
que os modelos anteriores. Os autores indagam se esses modelos
representariam uma ruptura com o modelo taylorista-fordista, at ento
hegemnico.

No caso do canteiro brasileiro, como conclui Morice (1992), o taylorismo

tampouco foi bem compreendido para ser implementado na sua totalidade. A
distncia entre o trabalho prescrito e o real bastante conhecida, havendo
intercorrncias que no so passveis de controle prvio - como j mostraram
Berthet e Cru (2003), Duc (2002) e Vargas (1983), por exemplo.

No caso francs, Duc (2002), dentro de uma abordagem ergonmica, tem a

hiptese de que, atualmente, os modos de organizao dos canteiros
resultariam de uma confrontao dialtica entre uma lgica de Organization du
Travail Prescription Floue (OTPF - Organizao do Trabalho pela Prescrio

340 DEJOURS, Christophe. A avaliao do trabalho submetida prova do real: crticas aos
fundamentos da avaliao. In: SZNELWAR, Laerte Idal; MASCIA, Fausto Leopoldo. (orgs.)
Cadernos de TTO, no 2. So Paulo: Blucher, 2008. p. 38.
O autor continua: Ora, o que preciso ser feito para preencher esse espao no pode ser
previsto de antemo. O caminho a percorrer entre o prescrito e o real deve ser inventado ou
descoberto a cada vez que o sujeito trabalha. Christophe Dejours uma grande referncia
nos estudos sobre psicologia do trabalho e autor do livro clssico A loucura do trabalho.
Cf. DEJOURS, 2003.
341 Entre esses fenmenos que afetaram profundamente o campo do trabalho, Sznelwar e

Mascia (DEJOURS, 2008) destacam: o expressivo aumento das transaes comerciais

internacionais, das transaes financeiras e da mobilidade e liquidez do capital; o crescimento
das atividades de servios; o surgimento de atividades e cargos de maior contedo
intelectual, mas no necessariamente gerenciais; entre outros.

299
Fluida)342, operacionalizada pelo quadro tcnico (encadrement), e uma lgica de
atividades na qual se exercem competncias e saberes fundamentais para que
ocorra a cooperao entre os homens do canteiro.

Nessa definio, a OTPF uma lgica geral de organizao elaborada pelo

encadrement antes da execuo no canteiro, cujo objetivo conceber e preparar
os aspectos comerciais, financeiros, tcnicos, organizacionais e humanos do
projeto. Trata-se de uma srie de normas que antecipam ou prefiguram, em
parte, as atividades do canteiro. Prefigura apenas em parte porque se trata de
uma prescrio fluida do trabalho, na medida em que o encadrement tem
conscincia sobre as condies variveis do canteiro, que so compostas por
interdependncias, imprevisibilidades (alas) organizacionais etc. H, portanto,
buracos (trous) deixados no planejamento, com os quais a cooperao entre
os homens do canteiro precisa lidar e gerir. A autora questiona se a OTPF
seria uma resposta ao declnio da prescrio, ou seja, da perda de sua
necessidade, ou uma nova etapa de racionalizao do trabalho, que precisa ser
compreendida para alm da herana taylorista.

Berthet e Cru (2003), tambm compondo uma abordagem ergonmica,

criticam a noo da prescrio fluda (floue) e propem outra denominao para
a organizao do trabalho no canteiro de obras: ela se apresenta como um
filtro (tamis). Nessa concepo, a prescrio ocorre por declinao de acordo
com os grupos de trabalho (ou gneros, genres, de trabalho), como se em cada
passagem entre grupos as suas interfaces houvesse um filtro que retivesse
apenas aqueles elementos da prescrio necessrios quele determinado grupo.
Em outras palavras, cada instncia retm apenas os elementos da prescrio
que lhe concernem e transmite os objetivos e instrues que as instncias
seguintes precisaro. Nesse esquema terico da prescrio em declinao
(declinaison), portanto, a organizao do trabalho opera como uma sucesso de
filtros.

Para esses autores, a prescrio fluida de Duc (2002) no apreende esse

modo de declinao da prescrio segundo as responsabilidades de cada grupo,

342Segundo o dicionrio de francs Micro Robert, floue significa: i) aquilo que apresenta
contornos poucos definidos; ii) que no tem forma precisa; iii) incerto, indeciso, vago.

300
ao longo do tempo, e se restringe a um modo de prescrio que possibilita ao
chef de chantier343 margens de manobra para gerir a variabilidade presente nas
situaes de canteiro, no qual os momentos de preparao da ao so muito
prximos dos momentos de realizao da ao.

A prescrio definida por Berthet e Cru (2003) declinada medida que

avana o projeto e o canteiro de obras e corresponde ao conjunto de instncias
de regulao presentes na construo civil. Essa concepo parte do antigo
pressuposto de que a construo se distingue do paradigma tayloriano na
medida em que seus idealizadores renunciaram, h certo tempo, ao controle
prvio de todas as variveis e aceitaram o no-confinamento do trabalho.

Para o caso francs, os autores exemplificam a estrutura da prescrio na

construo, em seus diversos filtros: no primeiro, matre douvrage e matre
doeuvre344 afinam o projeto, por meio de um processo interativo; no segundo,
matre doeuvre e empresas construtoras contratadas discutem o detalhamento do
sistema construtivo; no terceiro, o conducteur de travaux345 define a organizao
do canteiro, seus modos operatrios, materiais e logstica; no quarto, o chef de
chantier delimita a diviso de tarefas entre as equipes e a composio das

343 Traduzindo literalmente, seria o chefe de canteiro, embora, na prtica, no haja agente
correspondente no canteiro brasileiro e a figura mais prxima seria um mestre-de-obras, mais
qualificado.
344 Na Frana, h alguns atores na construo civil para os quais no h correspondentes

diretos no caso brasileiro. Assim, h o matre douvrage que responsvel pela montagem da
operao: decide a oportunidade do empreendimento, assegura o arranjo financeiro, procede
s aquisies fundirias, define o programa da operao e escolhe o matre doeuvre; tambm
pode ser o gestor da obra, mas no necessariamente, e responsvel pela entrega da obra aos
clientes poderia ser considerado como o agente promotor (privado ou pblico). O matre
doeuvre responsvel pela concepo do projeto e pela organizao do conjunto das
empresas: concebe a obra, organiza a consulta s empresas que sero escolhidas pelo matre
douvrage para realizar os trabalhos. Esse agente, portanto, tem uma atuao mais ampliada do
que a elaborao de projetos em si. Em geral, uma atividade muito dispersa, existindo uma
grande concentrao da atividade liberal (no-assalariada), promovida por pequenos
escritrios e agncias de arquitetura e de engenharia. As entreprises de batment (empresas de
construo) so responsveis pela organizao e realizao dos trabalhos nos canteiros de
obras e tambm pela aquisio de materiais e de equipamentos. Uma especificidade da
produo da construo civil que somente o matre douvrage e o matre doeuvre e a empresa
geral (entreprise gnrale) possuem uma viso do conjunto da obra. De fato, a produo
frequentemente fracionada entre muitas empresas que realizam determinados servios na
obra. (CARASSUS, 1987).
345 Literalmente, o condutor dos trabalhos. Corresponderia ao engenheiro-residente na obra,

no caso brasileiro.

301
mesmas, dentro de um acompanhamento semanal; por fim, as equipes de
trabalho definem os modos operatrios cotidianos de cada trabalhador.

Como bem destacaram Berthet e Cru (2003), as decises so tomadas em

diversas instncias, podendo ser, inclusive, em diferentes instituies e agentes,
at se chegar ao trabalho do canteiro de obras. Resta pensar quais seriam as
instncias de prescrio na construo civil para o caso brasileiro
contemporneo, na tentativa de compreender as razes e determinaes que
conformam o trabalho no canteiro, mas que so tributrias de outras esferas de
deciso.

Tal como a concepo de Berthet e Cru (2003), para o contexto brasileiro da

dcada de 1980, Vargas (1983) procura explicar a estrutura da prescrio do
trabalho, a partir do processo atual de decodificao do projeto que ocorre no
canteiro de obras. Como os executores do projeto concebido no sabem ler a
prescrio do trabalho ali contida, a traduo do projeto feita na sequncia
engenheiro-mestre-encarregado, e a cada elo dessa transmisso de ordens, o
conhecimento se restringe s partes cada vez menores da atividade construtiva.

A prescrio segmentada

No caso da ECP, as instncias de prescrio so restritas empresa, no

havendo, como no caso francs, outros agentes envolvidos que influenciam a
tomada de decises a respeito desse tema.

Aps a aprovao do estudo de viabilidade sobre determinado

empreendimento, localizado num terreno previamente adquirido pela empresa,
numa primeira instncia (ou o primeiro filtro, para relacionar concepo de
Berthet e Cru, 2003), o Departamento de Desenvolvimento Imobilirio e os
arquitetos terceirizados (e alguns deles, subcontratados) afinam o projeto do
empreendimento, em termos de implantao (reas de lazer, estacionamento,
guarita etc.) e organizao das tipologias-padro e fachadas.

302
Num segundo filtro, os Departamentos de Projeto, de Planejamento e de
Custos e, provavelmente, os engenheiros terceirizados346, fazem a
compatibilizao dos projetos tcnicos (fundao, estrutura, instalaes etc.)
ressalto que no se trata de elaborao de detalhamento construtivo, pois isso
j est contido no manual da empresa, mas apenas de adaptao desse
detalhamento prvio ao terreno e ao projeto especfico do empreendimento.

Num terceiro, logo antes de se iniciar as obras, h uma reunio de

planejamento, na qual participam o engenheiro de obra, o engenheiro-
supervisor, o mestre-de-obras e o estagirio, que procuram compatibilizar
todos os projetos tcnicos e entre esses e o projeto de arquitetura. Nesse
momento, o engenheiro de obras se debrua sobre o clculo dos custos e o
cronograma de obras, seguindo os padres definidos pela empresa.

Num quarto filtro, o engenheiro de obras detalha a organizao geral do

canteiro de obras, definindo a ordem das etapas de servio que, por sua vez,
define quem e quando entra no canteiro para realizar determinado trabalho, e a
logstica de aquisio e de recebimento de materiais, sempre em consonncia
com as determinaes da regional por exemplo, os fornecedores de insumos
e de servios encontram-se listados na empresa.

At aqui, nos filtros anteriores, foram definidos os instrumentos de prescrio,

sejam eles os projetos, os cronogramas, os manuais de detalhamento etc. que
definem como devem ser os resultados antecipados do trabalho e as condies
necessrias para que ele se realize. Somente no quinto filtro, h a definio da
tarefa em sua plenitude, ou seja, quando se define quem, como, quando,
por quanto e com que materiais e ferramentas se realiza determinada
atividade do trabalho. Para cada uma dessas variveis, h um ou mais
responsveis para definir a tarefa.

O engenheiro de obras define quem, quando e por quanto faz

determinada atividade, em termos gerais; por exemplo, se so trabalhadores
subempreitados (e qual empresa fornecer o servio) ou a equipe prpria da

346 Digo provavelmente porque tenho como hiptese de que ocorram com os projetos

tcnicos, os mesmos procedimentos de terceirizao que ocorrem com o projeto

arquitetnico.

303
empresa aps o aval da regional. O mestre refina essa prescrio e define
qual trabalhador realizar determinada tarefa, no caso da equipe prpria,
pois quem define isso entre os trabalhadores subempreitados o
subempreiteiro responsvel.347

Em geral, sexta-feira o dia em que mestre e engenheiro sentam para planejar

a prxima semana e discutir quais sero as etapas que sero iniciadas, ou
melhor, utilizando-me de um verbo corriqueiro no canteiro de obras, decidem,
nesse momento, soltar determinado tipo de servio. Por exemplo, na fase de
elevao de alvenaria, o mestre e o engenheiro decidiram soltar reboco interno
e contrapiso simultaneamente, porque sabiam que era possvel conciliar as
atividades. Se for o caso de contratar uma subempreiteira para esse novo
servio, eles chamam o subempreiteiro e programam a sua entrada na obra.348
Em alguns casos, o subempreiteiro avisado na sexta-feira e logo na segunda
j precisa estar com seu pessoal na obra.

Por isso, aps a deciso conjunta entre mestre e engenheiro, os

subempreiteiros tambm so chamados para participar dessa reunio. nesse
espao que ocorre a negociao entre esses trs personagens sobre o tipo de
servio a ser realizado, o nmero de trabalhadores necessrios, o prazo de
execuo e o preo da subempreitada. Em geral, segundo o engenheiro, essas
reunies s do conflito, por causa da postura do subempreiteiro: ele no
t muito disposto.349

347 Assim o mestre prescreve o trabalho para o subempreiteiro: tem alguma coisa que eu

quero que faa diferente, eu j vou e j falo pro empreiteiro: quero que faa isso, quero que
faa aquilo. O subempreiteiro, por sua vez, repassa a prescrio do mestre para os seus
trabalhadores. (Depoimento do mestre autora fevereiro/2008).
348 Geralmente assim: hoje eu tava conversando com Seo Pedro [mestre] pra soltar reboco

interno, contrapiso. Porque a gente sabe que d pra fazer. Ento, a gente chama, toda sexta-
feira a gente faz reunio com o empreiteiro. , semana que vem a gente vai precisar fazer tal
tal coisa. Ento, , aumentar o pessoal na alvenaria e precisamos soltar reboco interno e laje.
Que nem o pessoal do gesso a, semana passada eu chamei o empreiteiro deles que l de
Ribeiro: voc faz isso pra ns? T, fao. Ento, que dia voc vai colocar que a gente j
liberou aqui. Ento, ele veio e comeou a fazer. Ento, uma reuniozinha que eu fao... na
maioria das vezes eu prefiro fazer eu e o Seo Pedro... (Depoimento do engenheiro de obras
autora - fevereiro/2008).
349 Eu e o Seo Pedro a gente fala assim: precisamos trocar, precisamos colocar gente nova a.

Ns dois que mandamos na obra... as reunies so mais assim pra informar do que pra pedir
alguma opinio... (Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008).

304
O como se realiza a atividade definido fundamentalmente pelo mestre.
Apesar de o subempreiteiro tambm participar dessa determinao, ele sempre
obedece s normas e s recomendaes do mestre. Recuperando o meu
exemplo, se na sexta foram decididos os novos servios, na segunda-feira o
trabalho retomado, continuando-se os servios em andamento e comeando-
se os novos. O perodo da manh o mais complicado para o mestre,
sobretudo na segunda, pois o momento em que de fato solta o servio.
Para os trabalhadores, sejam eles subempreitados ou no, que vo continuar
um servio j iniciado, eles se dirigem diretamente ao trabalho, sem a
necessidade da prescrio do mestre. O soltar o servio envolve a
determinao de quem vai realizar o trabalho, quando, como e com quais
materiais e ferramentas.

Para prescrever uma nova atividade ou para reparar algum procedimento, o

mestre age diferentemente com o trabalhador da empresa e o subempreitado.
No caso da subempreitada, o subempreiteiro j sabe previamente o tipo de
servio que ir executar, negociado na reunio com o engenheiro e o mestre, e
essa informao j foi passada para o trabalhador no momento em que foi
contratado350 pelo subempreiteiro.

Em relao aos trabalhadores da empresa, a prescrio feita cotidianamente

pelo mestre: o dia-a-dia, n?. Vamos supor, s vezes o pedreiro t fazendo
uma coisa, precisa fazer uma outra prioridade, voc para ali, voc faz aqui. E
aqui a ideia de Duc (2002) sobre a prescrio fluda faz bastante sentido, na
medida em que o mestre lida com os buracos deixados no planejamento e
que fazem parte de seu cotidiano.

Apesar do engenheiro, do mestre, do subempreiteiro e dos trabalhadores j

saberem de antemo quais materiais e ferramentas sero necessrias para
realizar determinada atividade, prprio dos seus ofcios e da tcnica em
questo, o almoxarife define o quanto sai de cada material, em algumas
etapas de servios. Tratam-se dos kits de instalao, que j comentei no
Captulo 5, que o almoxarife fornece para cada um dos trabalhadores

350 Coloco entre aspas, porque no necessariamente h um contrato formal entre trabalhador

e subempreiteira aspecto a ser discutido posteriormente neste captulo.

305
responsveis pelas instalaes eltricas e hidrulicas, por exemplo. O
almoxarife tambm fornece para o pedreiro de acabamentos a quantidade
exata, por exemplo, de azulejos por tipo de banheiro definida no manual da
empresa.

Portanto, como procurei ressaltar, a prescrio do trabalho nesse quinto e

ltimo filtro, por assim dizer, requer a participao do trip da empresa no
canteiro de obras (engenheiro, mestre e almoxarife), que definem cada qual
uma ou mais variveis que compem determinada tarefa. Assim sendo, a
prescrio encontra-se segmentada e, ao mesmo tempo, dependente das
determinaes desses trs personagens.

Nesse sentido, a partir do momento em que a prpria definio da tarefa est

segmentada na esfera de deciso do trip o que, em um contexto anterior,
sem a entrada do sistema online de controle, poderia se conter apenas na esfera
do mestre-de-obras , a prpria atividade do trabalho encontra-se mais
parcelizada e, tambm, mais prxima de ser desqualificada. Para Farah (1996),
como j mencionei, tradicionalmente, o setor da construo civil conhecido
por parcelizar as tarefas produtivas a fim de se desqualificar o saber fazer do
trabalhador que, junto com a alta rotatividade de mo-de-obra presente no
setor, retiram a identidade do trabalhador em relao ao seu ofcio.

Esse aguamento da parcelizao das tarefas e, consequentemente, das

atividades facilita o controle sobre a realizao do trabalho. Por um lado,
quanto mais segmentado o trabalho, mais fcil de ser inserido num sistema
online de controle. Por outro, h uma maior complexidade no conjunto da
operacionalizao tanto da prescrio quanto do controle que, por sua vez,
requer formas diferenciadas de regulamentao do prprio trabalho.

Propriedade dos instrumentos e ferramentas

A propriedade dos instrumentos e das ferramentas de trabalho fundamental

para a compreenso a respeito da dinmica cotidiana da obra e das estratgias
gerais da empresa. Em geral, naquele momento em que realizei a pesquisa de

306
campo, os equipamentos grandes e mais caros (por exemplo, o guincho), eram
alugados com exceo da betoneira, que era da empresa.

A serra de mesa (para cortar tbuas de madeira), instalada logo na entrada do

canteiro, era do subempreiteiro que a disponibilizava aos carpinteiros. As
ferramentas eltricas (lixadeira, furadeira etc.) eram alugadas e ficavam sob o
controle do almoxarife: toda vez que um cara, um funcionrio, pegar aqui, eu
tenho que anotar o nome dele. As ferramentas no-eltricas, como por
exemplo, p e enxada, eram da ECP ou do subempreiteiro e no apresentavam
controle de retirada: podiam ser utilizadas e deixadas no canteiro mesmo,
com o pessoal da betoneira (em geral, serventes). As ferramentas de uso
pessoal, como por exemplo, martelo, turquesa, serrote e nvel de mo, eram
dos prprios trabalhadores, sejam subempreitados ou trabalhadores da ECP.

Todo esse controle na retirada de materiais e de ferramentas no garantia a sua

adequada utilizao e devoluo. Segundo o almoxarife, havia peas que no
eram encontradas no final do dia. Eu tenho que dar baixa como se fosse
roubo. Praticamente, todo dia eu dou baixa em mais de dez itens que
somem.... Em sua opinio, esse fato se deve ao desleixo dos trabalhadores:
Ontem mesmo eu rodei procurando uma furadeira, quando foi ver, tava l
dentro do banheiro da sute, no quarto. Como que eu ia saber?.

Segundo o almoxarife, a ECP no queria mais que se alugassem

equipamentos e ferramentas, porque com trs mensalidades do aluguel dava
para comprar o prprio equipamento. No entanto, aps cinco meses, essa
alterao no havia sido implementada: os equipamentos continuavam sendo
alugados. Esse fato demonstra, por um lado, a rapidez nas alteraes das
estratgias da empresa. Por outro, indica que, mesmo sendo caro o aluguel, o
custo de aquisio e de manuteno de determinado equipamento justifica essa
estratgia de locao. A necessidade de utilizao simultnea de vrios
equipamentos de grande porte nas diversas obras (guinchos, betoneiras, serras
de mesa), espalhadas em aproximadamente setenta cidades do pas, requisitaria
uma grande quantidade e, consequentemente, de um grande volume de
investimento financeiro.

307
Em relao dinmica interna da obra, a propriedade de ferramentas manuais
um distintivo no ofcio dos trabalhadores da construo civil. Aspecto que,
inclusive, atesta a experincia e a qualificao do trabalhador: a ferramenta de
boa qualidade e bastante gasta indica o seu tempo de utilizao e o saber fazer
do trabalhador.

Compilando-se as caractersticas da dinmica do canteiro, analisadas

anteriormente, cada estratgia da empresa, que interfere diretamente na
produo, est intimamente relacionada outra. O controle do estoque e os
instrumentos de prescrio pautam a distribuio dos materiais e das
ferramentas, que realizada essencialmente pelo almoxarife. No momento da
realizao da atividade, o controle do trabalho verifica a adequada utilizao
dos mesmos: o mestre procura evitar desperdcios de material, enquanto o
almoxarife fiscaliza o bom uso das ferramentas.

308
 Regulamentao do trabalho

Uma das sadas adotadas pelo setor da construo civil, no Brasil, para
aumentar o excedente econmico sem, contudo, aumentar a produtividade por
meio da utilizao de maquinaria e de uma racionalizao dos mtodos de
produo, segundo Vargas (1983), encontra-se na apropriao de mtodos
de organizao do trabalho que beiram um uso predatrio da fora de
trabalho. Esse setor reconhecido, tanto no debate acadmico como nos
veculos da mdia, por se beneficiar dos meandros da legislao trabalhista e
adotar as prticas dilapidadoras da fora de trabalho como denomina
Bicalho de Sousa (1994) , tais como: o estabelecimento de salrios no
condizentes com a subsistncia operria; aumento da jornada de trabalho (os
conhecidos seres, ou o trabalho noturno, e as viradas, que significa a emenda de
uma jornada a outra); e uso extenuante da fora de trabalho sob condies
laborais bastante precrias.351

Contemporaneamente, essas prticas podem ser ainda reconhecidas, de forma

explcita ou no, nos canteiros de obras. Porm, no contexto de uma grande
empresa de construo, a fiscalizao, sobretudo, do Ministrio do Trabalho,
em relao s condies laborais e regulamentao trabalhista, existe e
requisita outra postura da empresa. Essa postura tem a ver com um
cumprimento legislao trabalhista, em relao s formas de contratao de
trabalhadores e aos padres de condies adequadas de trabalho, mas que
permeada por estratgias de regulamentao que escapam prpria legalidade
como procurarei mostrar a seguir, a partir do caso da ECP.

Apesar de existir a tendncia dentro da empresa de se diminuir a mo-de-obra

subempreitada nos canteiros de obras, como j comentei na Introduo desta
tese, a extensa variabilidade de servios impede que se elimine totalmente a
subcontratao. Nessa obra, para a elevao da alvenaria, conseguiu-se eliminar
o subempreiteiro na metade do processo e contratar mo-de-obra prpria para

351 Cf. VARGAS, 1983.

309
prosseguir o servio. Outros servios se mantiveram subempreitados, como o
revestimento em gesso e o revestimento externo.

Pude reconhecer trs modalidades de contratao de trabalhadores na obra,

quais sejam: a subcontratao de subempreiteiras por preos unitrios352; a
terceirizao de servios especializados; e a contratao de trabalhadores com
registro em carteira (equipe prpria). H variantes nessas modalidades,
dependendo do tipo de servio realizado pelo trabalhador ou pela
subempreiteira, como tentarei ilustrar na figura abaixo:

Figura 4: Modalidades de contratao de trabalhadores no canteiro da ECP.

SUBEMPREITADA E TERCEIRIZAO EQUIPE PRPRIA: registro em carteira

alvenaria servente
SERVIOS BSICOS
fundao pedreiro
SALRIO FIXO
gs carpinteiro

SERVIOS eletricista
imperm.
ESPECIALIZADOS laje
armador
gesso SALRIO+
PRODUO pedreiro
pintura acabamento

SERVIOS reboco SALRIO+ engenheiro

FIDELIZADOS externo PRMIO+
GRATIFICAO almoxarife

mestre

almoxarife
SALRIO+ vigia
SERVIOS
EXTRAS servente
vigia

guincheiro

Fonte: elaborado pela autora, 2008.

352 Segundo Choma (2007), nessa modalidade de contratao de servios de mo-de-obra

para construo, o subempreiteiro remunerado pelo servio executado, medido segundo

preos unitrios predefinidos. Esse costume muitas vezes responsvel por vrios
problemas, porque no compromete o empreiteiro no cumprimento dos servios dentro do
que necessita a construtora (CHOMA, 2007, p. 23). Ver as distines entre terceirizao e
subempreitada na nota 353 (p. 309).

310
Subempreitada
Subempreitada e terceirizao

Apesar da distino jurdica entre subempreitada e terceirizao, como destaca

Serra (2001)353, na prtica do canteiro de obras essa diferenciao ocorre
segundo a forma de seleo e de negociao do subcontratado. Aqueles
servios cujos contratos so negociados pessoalmente entre subempreiteiros e
engenheiro de obra so considerados empreita. Aqueles que passam por
processo de tomada de preos, realizado pela Regional, entre empresas
especializadas para realizarem o servio, so considerados terceirizados. No
conjunto da subempreitada e terceirizao, identifiquei trs modalidades de
subcontratao, analisadas a seguir.

Subempreitada de servios bsicos

por empreita, a gente faz um contratinho com eles. , meu preo de

alvenaria tanto... por m2. [...] Da, alvenaria tanto, laje tanto, reboco
interno tanto, janela por unidade tanto. A gente fecha um preo por
servio e vai fazendo, vai pagando. Tem um contratinho.354

No caso da subempreiteira de alvenaria, o contrato foi feito por etapa de

servio, no qual se estabeleceu o preo unitrio do m2 de alvenaria e o prazo
de execuo (nesta obra, era de quinze a vinte dias para finalizar o pavimento).
Uma vez por ms, o engenheiro realizava a medio do servio executado e
pagava o subempreiteiro, segundo o clculo da quantidade de metros
quadrados de alvenaria elevada naquele perodo, multiplicada pelo valor
unitrio, estipulado no contrato. O subempreiteiro, por sua vez, repassava os

353 SERRA, Sheyla Mara Baptista. Diretrizes para gesto de subempreiteiros. Tese (Doutorado em

Engenharia) Escola Politcnica, Universidade de So Paulo, So Paulo, 2001.

Serra procura diferenciar conceitualmente a subempreitada. Segundo a autora, amparada na
legislao trabalhista brasileira, h a subempreitada mais simples ou a subcontratao, destinada a
servios no especializados ou no inovadores, em que h a contratao de pessoas fsicas ou
jurdicas para execuo de determinadas atividades ligadas produo, sob a responsabilidade
tcnica da empresa principal e subordinada a ela; e a subempreitada mais complexa ou a terceirizao,
voltada a servios especializados, na qual h maior cobrana de responsabilidade do
contratado, na medida em que realiza as atividades com total autonomia, arcando com riscos e
garantias, e substitui a empresa principal na realizao de determinados servios. Com a
entrada de empresas subcontratadas no canteiro de obras, os nveis hierrquicos no canteiro
de obras se configuram de outra maneira: alm dos trabalhadores da empresa principal, h
operrios dessas outras empresas que no so subordinados ao mestre ou engenheiro de
obras.
354 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.

311
valores para os seus trabalhadores. Eram quatorze funcionrios da ABC
presentes na obra: sete pedreiros, seis serventes e um encarregado355.

O engenheiro considerava que a remunerao dos trabalhadores

subempreitados por meio de salrio fixo prejudicava a velocidade da obra. Ele
preferia remunerar os trabalhadores a partir da produo por eles realizada no
perodo. A frase do engenheiro indica a possibilidade dos trabalhadores
fazerem o sero, para aumentar a produtividade da obra e, tambm, sua
remunerao:

... Porque eu prefiro trabalhar por produo, o cara trabalha mais, o cara
fica a at sete horas [da noite], se precisar. [...] Esses da [com salrio
fixo], cinco horas, ele ganhou o salrio dele j mesmo, ento, vai embora.
Esse o problema.356

No entanto, a subempreiteira preferiu remunerar por valor fixo. No

especifico como salrio, pois os depoimentos do engenheiro e de um
pedreiro da subempreiteira indicaram a possibilidade de existir burlas
trabalhistas por parte do subempreiteiro. Portanto, apesar do contrato com o
subempreiteiro ser por produo, fato que poderia estimul-lo a realizar a obra
mais rapidamente, esse mesmo estmulo no era repassado para os
trabalhadores. Alm disso, o subempreiteiro tinha medo, segundo o mestre,
de colocar muitos trabalhadores na obra, porque ficava caro, tendo em vista
que o valor repassado no iria aumentar caso ele fizesse isso, apenas, poderia
se abreviar o tempo da subempreiteira na obra sem contar a possibilidade de
dias de chuva que impediam a realizao do trabalho e, portanto, significava
trabalhadores parados.

A sada da empreiteira de alvenaria: empreitada versus equipe prpria

Nessa obra, a subempreiteira de alvenaria (a ABC) no estava cumprindo o

prazo do contrato, tampouco executando um servio com qualidade, segundo
o mestre-de-obras: a gente no podia ficar na mo deles. Engenheiro e
mestre decidiram, ento, no renovar o contrato para a prxima etapa.

355 Segundo o irmo do gato, que coordenava a equipe quando os empreiteiros se

ausentavam, os trabalhadores eram registrados em carteira. O pedreiro recebia um salrio
bruto de R$780,00 e o servente, R$670,00, mais a cesta bsica que eram os pisos salariais da
categoria.
356 Depoimento do engenheiro de obras autora (fevereiro/2008).

312
Inclusive, na semana seguinte da sada da subempreiteira, eu estava na obra e o
canteiro se encontrava muito sujo, com muitos materiais espalhados: o
canteiro est sujo assim por causa do empreiteiro. Mas a sada da ABC no se
deveu apenas a problemas internos da obra. Havia uma tendncia na ECP em
eliminar as subempreiteiras e constituir equipe prpria.

Na entrevista que fiz com o engenheiro, em fevereiro de 2008, ele j se

mostrava insatisfeito com a subempreiteira de alvenaria e queria, pelo menos,
trocar o subempreiteiro assim que o contrato finalizasse. Apontou tambm
que a ECP ainda no havia conseguido eliminar os subempreiteiros por causa
da dificuldade de se constituir equipe prpria, com bons trabalhadores, mas
que era um objetivo da empresa. Indaguei se isso no era contra a tendncia
histrica na construo civil de terceirizar e de empreitar, e ele me respondeu o
seguinte: mas a tendncia histrica acabou caindo nuns negcios, do tipo,
empreiteiro deixa cara sem registro, da o cara vai na justia, a ECP acaba
pagando por isso. Ento, nas ltimas reunies de engenheiro, o que a gente t
procurando equipe prpria. Era uma meta da regional de Ribeiro Preto, ter
300 funcionrios da ECP at maio de 2008. Ressaltou que todas as obras que
eliminaram os subempreiteiros, haviam dado certo.

O que a gente t procurando fazer uma equipe prpria de piso, uma

equipe prpria de gesso. Eu at tinha contratado dois gesseiros, mas eles
ficaram dois dias na obra e foram embora. Tem uns caras que... a equipe
prpria vai depender pegar uns caras bons. Um cara entender que
trabalhar pra ECP muito melhor que trabalhar prum empreiteiro. S
que o que acontece: ele gosta de fazer biquinho de final de semana. s
vezes, o biquinho, na segunda, no acabou. Da ele acaba no vindo
trabalhar. Isso eu acho... eu no tolero cara que... que nem, eu contratei
um gesseiro l, ele ficou fazendo um servio pra mim, a hora que chegou
no final do ano, deu uma cada, uma queda na produo de gesso, ele ia
ganhar s o salrio dele. Porque equipe prpria, tambm ganha por
produo, eles ganham, no mnimo o salrio, s que se ele produzir mais
que o salrio dele, ele vai ganhar mais que o salrio. Ele vai ganhar essa
porcentagem a mais. O que aconteceu? Ele ganhou s o salrio dele,
arrumou um biquinho num outro lugar. Chegou segunda, tera-feira, o
cara no aparecia. Liguei pra ele: , eu to terminando um servicinho, eu
j vou pra a. Eu disse pra ele: no, no precisa vim, eu t te mandando
seus documentos. Porque no d. Se o cara fica pulando... por qu?
Porque ele t acostumado com o empreiteiro e com o empreiteiro ele
pode fazer isso. Com o empreiteiro, muitas vezes, ele t livre com o
empreiteiro. O empreiteiro a hora que quer, traz ele, a hora que no
quer, no traz. Ento, o que precisa mudar a cabea dele. A nossa
cabea j t mudando. A gente quer equipe prpria. O que t difcil

313
 conseguir equipe prpria. Porque a cabea dele no bate com a nossa.
Eles no entendem que se eles trabalharem bem, eles vo ganhar bem. O
que eles querem o dinheiro deles no final do ms.357

Segundo o engenheiro, em geral, dois em trs funcionrios de empreiteiros que

foram mandados embora, entravam na Justia: h um advogado aqui
especialista em ECP. Ele oferecia servios aos trabalhadores recm-demitidos
para entrarem na justia. Como fazia um pedido igual para todos, era fcil
reconhecer tal advogado na cidade.358

Alm dessa instabilidade trabalhista, o subempreiteiro retia um lucro que

no era interessante para a ECP. Por exemplo: o engenheiro pagava
R$12,00/m2 de alvenaria para o empreiteiro, que repassava R$5,00 para o
pedreiro, sem a garantia dos direitos ao trabalhador. Depois da sada da ABC,
o engenheiro da ECP pagava R$5,00 direto para o pedreiro havendo uma
significativa reduo de gastos da empresa.

Outra vantagem de ter equipe prpria no canteiro de obras, apontada pelo

mestre, se referia ao controle sobre o trabalhador e seu respectivo trabalho:
ter o cara na mo, saber certinho o que ele fez, por exemplo, se deixou
tubulao entupida ou no. O que significava tambm, para o mestre e o
engenheiro, ter um controle maior sobre a qualidade do servio executado e
o subempreiteiro da ABC no estava cumprindo esse quesito, segundo o
mestre.

Dois meses aps a sada da ABC, na obra do Monte Alto, havia-se conseguido
constituir equipe prpria da ECP para os seguintes servios: alvenaria,
assentamento de piso e azulejo, reboco interno, carpintaria, instalaes
eltricas e hidrulicas seguindo, portanto, a tendncia nacional da empresa.

357Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.

358 De acordo com o Relatrio anual da ECP de 2006, publicado em maro de 2007, a
empresa fazia parte de 231 processos trabalhistas, referentes s reclamaes de funcionrios
de empreiteiros, perfazendo um valor total reclamado de R$0,5 milho. Nesses processos, de
acordo com as leis trabalhistas brasileiras, a empresa considerada subsidiariamente
responsvel pelo cumprimento das obrigaes trabalhistas dos empregados das sociedades
prestadoras de servios contratadas por ela. Em So Carlos, houve duas blitz do Ministrio do
Trabalho em obras da ECP, a partir de uma denncia de ex-trabalhador do empreiteiro. No
empreendimento de um condomnio horizontal, quatro carros do Ministrio cercaram os dois
portes da obra.

314
Grande parte dos trabalhadores da ABC permaneceram na obra e acabaram
sendo registrados como trabalhadores da ECP. Como foi o caso de um
pedreiro de acabamento que me relatou que quando trabalhava pro gato,
no sabia se ia sair o pagamento ou no. Por isso, veio para a ECP porque era
mais garantido.

Um dos problemas de se constituir a equipe prpria, segundo o engenheiro,

alm da questo da mentalidade do trabalhador, era a diferena entre o tempo
necessrio para a sua consolidao (seleo e formao dos trabalhadores) e a
velocidade das obras, pois caso se comeasse outra obra na mesma cidade, a
equipe constituda precisaria permanecer na obra anterior at finaliz-la.

Em reportagem publicada na revista Tchne, em junho de 2008, a ECP

aparece como uma das cinco grandes construtoras que usam mo-de-obra
prpria. O superintendente de Planejamento da ECP declarou que a
empresa sempre trabalhou com mo-de-obra empreitada. Porm, no primeiro
semestre de 2008, pressionada pelos valores praticados pelas subempreiteiras,
passou a contratar diretamente trabalhadores para execuo de alvenaria,
frmas, instalaes eltricas, hidrulicas e pintura.359 Segundo construtores
consultados pela revista, houve um aumento de mais de 40% no servio de
alvenaria estrutural cobrado pelos empreiteiros, entre 2007 e 2008, diante do
aumento da demanda por mo-de-obra, causado pelo boom imobilirio, no
Brasil, ocorrido nesse perodo.360

359 FARIA, Renato. Produo interna. Tchne, So Paulo, ano 16, n. 135, jun. 2008b.

Um dos problemas da contratao de equipe prpria a formao e capacitao dos

trabalhadores. Essa mesma reportagem menciona que a ECP firmou convnio com
universidades para treinamento de seus operrios. [...] Os cursos acontecem aos sbados, o
dia todo, e duram de dez a 12 semanas. O investimento inicial alto, tanto em razo da
necessidade de capacitao dos novos funcionrios quanto da menor produtividade
apresentada em suas primeiras semanas de trabalho, reconhece o superintendente. Mas, com
o passar do tempo, ele garante que so obtidos ndices semelhantes ao das empreiteiras, o que
garante a viabilidade da alternativa (Faria, 2008b.). Ao apresentar os resultados do primeiro
trimestre de 2008, um dos vice-presidentes destacou o time de construo como ponto
importante no sucesso da empresa, sobretudo, a contratao de mestres-de-obras e de
engenheiros. Segundo ele, desde 2006, houve um incremento de trainees e estagirios, que vm
sendo incorporados como engenheiros da empresa. A preparao da mo-de-obra tambm
foi outro ponto destacado por ele, tendo em vista a especificidade da construo civil: tem
que ter mestre-de-obras, carpinteiro, servente. Tem que ter o time inteiro preparado.
360 Ibidem.

315
Essa mudana de estratgia da empresa, que at ento subempreitava e
terceirizava toda a mo-de-obra do canteiro, com exceo da equipe de
gerenciamento e controle (que eu chamei aqui como o trip), reflete uma
alterao tanto do contexto econmico brasileiro como das tendncias de
produo influenciadas pelo capital financeiro. Alm do boom imobilirio, a
prpria empresa se encontrava numa situao em que precisava cumprir sua
meta aos investidores: aumentar sua produo e manter a lucratividade da
operao. E, para isso, ela contava com capital suficiente para adquirir terrenos
e garantir mo-de-obra para construo das quarenta mil unidades prometidas.
Ou seja, seria muito mais arriscado depender da subempreitada que, em
tempos de muita demanda, pode aumentar seu preo consideravelmente, do
que contratar a sua equipe prpria de produo. Anteriormente, o cenrio de
instabilidade e de interrupo no fluxo das obras justificava a subempreitada,
na medida em que no era interessante reter um trabalhador para o qual no
poderia haver um trabalho constante.

Essa alterao de estratgia um dos exemplos que torna mais claro o vnculo
analtico entre o servente e o investidor, que so os dois extremos dessa cadeia
de produo que envolve, por um lado, a ponta do capitalismo contemporneo
e, por outro, a base de produo do tipo canteiro. Alm disso, evidencia a
rpida alterao nas estratgias de produo adotadas pela empresa, pois,
menos de um ano depois, ela voltou a subcontratar parte da mo-de-obra dos
canteiros como comentei no Captulo 3 , seguindo a volatilidade do prprio
mercado em que est inserida, a produo habitacional financeirizada.

Servio fidelizado
fidelizado

Outra modalidade presente na grande chave subempreitada e tercerizao

refere-se ao que eu denominei como servio fidelizado. O servio de reboco
externo o exemplo desse estatuto especial em relao aos demais servios
subempreitados, na medida em que o engenheiro o considera como equipe
prpria, apesar de se tratar de uma equipe de pedreiros e serventes,
intermediada por um gato, que trabalha exclusivamente nas obras da ECP.

316
Portanto, trata-se de uma subempreiteira que presta servios ECP, indicando
uma liminaridade entre subempreitada e equipe prpria, que pode abrir espao
para uma contratao fraudulenta, a partir do momento em que h
exclusividade de atendimento empresa.361 Essa equipe roda as obras dos
Estados de So Paulo e de Minas Gerais, morando em casas alugadas pela
empresa nas cidades onde atua remontando figura do peo de obras, que
discuti anteriormente neste captulo.

Alm dessa situao precria de moradia, essa equipe do reboco externo

tambm tem uma forma duvidosa na regulamentao de seus trabalhadores
subempreitados. Eles so remunerados por produo: tem dia que d oito
horas, se ainda tiver sol, ele t l em cima do andaime, fazendo a dele,
segundo o engenheiro. Mais uma vez, no est fora a situao do sero. No
limite, essa mo-de-obra pode se encontrar to subordinada empresa, que
beira a condio de uma fora de trabalho praticamente cativa.362

Para a empresa, importante ter uma equipe prpria de reboco externo.

medida que o estilo neoclssico est aplicado, sobretudo, nas molduras do
revestimento externo, definindo as fachadas-padro da empresa, ter uma
equipe que j se especializou nesse tipo de desenho e de servio ,
obviamente, muito mais fcil, rpido e barato. E justificaria a adoo de uma
equipe prpria que roda de obra em obra, cuja forma de pagamento no
ocorre pela formalizao do salrio e da assinatura da carteira de trabalho
(como ocorre com demais trabalhadores da empresa), mas por intermdio do

361 Segundo Serra (2001), a contratao de empresas de mo-de-obra ligadas exclusivamente

s empresas construtoras pode configurar relao de emprego dos operrios do

subempreiteiro com o contratante. A criao de um vnculo permanente e exclusivo entre
diferentes empresas no admitida pela legislao trabalhista brasileira. Por isso, pode haver
nesse caso uma contratao fraudulenta e ilegal.
362 No Brasil do incio do sculo XX, a construo das vilas operrias correspondia

necessidade de se garantir a reproduo da fora de trabalho, sobretudo a estrangeira, e de

aumentar a fora de trabalho de reserva, como condio para manter baixos salrios, como
analisou Eva Blay (1985). Tratava-se da forma peculiar como a industrializao brasileira
arregimentava o exrcito industrial de reserva trazido do campo e do exterior para as cidades e
de se fortalecer a relao patronal, como discutiu Francisco de Oliveira (1982) em seu texto
clssico O Estado e o urbano no Brasil. Mais de cem anos depois, o acolhimento da fora
de trabalho, recm-trazida do Nordeste pela empresa, no ocorre mais nas vilas operrias,
tampouco nos alojamentos situados nos prprios canteiros (prtica comum at meados dos
anos 1990), mas em casas alugadas nas diversas cidades onde a ECP atua. A diversidade
geogrfica das obras refora, portanto, essa estratgia.

317
subempreiteiro. No entanto, sabendo-se da fiscalizao, a empresa no correria
o risco de se expor a uma terceirizao fraudulenta e devem ter meios legais
que embaralham e escondem essa situao mas que no pude apreender por
meio da pesquisa emprica e documental.

Servios especializados
especializados

Como j citado, os demais servios que so terceirizados ou subempreitados

dependem da forma de negociao dos contratos. No caso dos servios
relacionados execuo da fundao e aplicao de gesso e de pintura, o
engenheiro de obra subcontratou diretamente uma subempreiteira, por
intermdio de um gato. J os servios de instalao de gs e de
impermeabilizao de laje, por serem considerados mais especializados e
envolverem preos maiores, foram terceirizados para empresas cadastradas na
ECP e a negociao de contratos passa, necessariamente, pela regional.

Juridicamente, como destaca Serra (2001), a subempreitada diferente da

terceirizao na construo civil, pois envolvem servios de naturezas
diferentes, contendo graus diferenciados de responsabilidade quanto ao servio
executado. O caso da ECP confirma essa diferenciao: para os servios mais
especializados, recorre-se terceirizao, e para os menos, subempreita. No
cotidiano do canteiro de obras, a diferena entre os trabalhadores
subempreitados, os trabalhadores da equipe prpria e os terceirizados
bastante marcada. A atuao do servio terceirizado mais pontual, com um
prazo menor de execuo, quase inexistindo um contato entre os trabalhadores
terceirizados e a equipe prpria com exceo do engenheiro e do mestre. Os
trabalhadores subempreitados que no realizam os servios bsicos, no caso, a
pintura e o gesso, permanecem um tempo maior na obra e esto sujeitos
maior interferncia do engenheiro e do mestre, na prescrio e no controle de
suas atividades. Apesar disso, h constantemente a diferenciao, feita pelo
engenheiro, mestre e pelo prprio subempreiteiro, entre o nosso, da
empresa, e o dele, do subempreiteiro.363

363 Mesmo porque a gente costuma separar: os do empreiteiro tm que ter os serventes

deles. Os nossos serventes vo ajudar um outro servio. Se precisar, a gente coloca um nosso

318
Registro em carteira

Paga pouco, mas paga bem.364

Os trabalhadores da ECP presentes na obra so todos registrados em carteira,

com salrios equivalentes aos pisos de cada categoria (inclusive, para o
engenheiro), acrescidos de cesta bsica e vale-transporte.365 Por isso, mencionei
na epgrafe deste item, a frase de um servente que queria me dizer que, apesar
do salrio ser baixo, h esses benefcios e a garantia do pagamento em dia.

No entanto, nessa segunda grande chave de regulamentao dos trabalhadores

no canteiro de obras da ECP, o registro em carteira, h quatro modalidades
de contratao e de remunerao: i) o salrio fixo; ii) o salrio + produo; iii)
o salrio + produo + gratificao; iv) e o salrio + servios extras. H uma
variao nas remuneraes que ocorre na quantia paga alm do salrio, de
acordo com o tipo de trabalhador e com o tipo de servio executado como
detalharei neste item.

Essa composio do salrio adotada pela ECP remete a uma prtica bastante
adotada na construo civil e que j havia sido analisada por Morice (1996)
como j citado neste captulo.366

Salrio fixo

Os funcionrios que ganham apenas o seu salrio especificado na carteira so

os pedreiros (sem especialidades), os serventes (sem atribuies de servios
extras), os eletricistas, os encanadores e os carpinteiros. No entanto, h a

l pra ajudar, porque aqui em prol de uma coisa s. Que nem, s vezes, precisa de um
servente para colocar numa concretagem. A a gente coloca os nossos l. Da tem uma
diminuio nos custos, que nem, se eu fosse pagar 7,20 para ele concretar uma laje, s que eu
coloquei 100% de servente meu, eu vou pagar 6. E ele [subempreiteiro] t sabendo de tudo
isso. Ento, tudo uma conversa, entendeu? Voc no t ajudando a gente, ento, a gente vai
diminuir um pouco o custo. A gente faz desse jeito. S que as nossas conversas geralmente
so ele defendendo o dele e a gente querendo defender o nosso. (Depoimento do
engenheiro de obras autora fevereiro/2008).
364 Depoimento de um servente de obras autora - abril/2008.
365 Em maio de 2008, um acordo entre os rgos representativos do setor da construo civil

permitiu um aumento mdio de 8,51% nos salrios dos trabalhadores do interior do estado de
So Paulo aumento equivalente quele que ocorreu um ms antes na capital. O salrio
mensal dos trabalhadores no-qualificados passou para R$628,10, para uma jornada de 220
horas mensais, j na capital esse piso aumentou para R$712,80. (FRANK, 2008a).
366 Cf. nota 331 (p. 290).

319
tendncia em atribuir incentivos a esses trabalhadores, acrescentando-se o
trabalho por produo, e diminuir a parcela de trabalhadores que recebem
apenas o salrio fixo. De acordo com o mestre:

Agora o que a gente t pensando com o pedreiro da ECP, que a gente

for ajustar daqui pra frente, [] ter um salrio na carteira, fixo, e depois
dar mais um incentivo. Se ele produzir mais do que aquilo, ele vai ganhar
mais, se ele no produzir mais, ele vai ganhar o fixo. [...] Se ele trabalhar
mais, ele vai ganhar mais, se ele tiver uma produo...367

Salrio + produo

Tanto o armador como o pedreiro de acabamento recebem o salrio e uma

quantia a mais calculada em funo da produo. No caso do armador, ele
recebe um salrio bruto de R$748,00 (segundo ele, o piso dos qualificados),
do qual, ele tira livre um seiscentos reais e pouco e ainda recebe um
adicional calculado em funo do peso da ferragem que ele armou na obra o
que lhe confere mais R$150 a 300,00 por ms.

O pedreiro de acabamento recebe esse acrscimo em funo da quantidade de

piso e de azulejo assentado no ms. Ele recebe um salrio bruto equivalente ao
armador, mas com o acrscimo do clculo da produo ele pode receber at
aproximadamente R$1.000,00.

Salrio + prmio + gratificaes

gratificaes

Para o ncleo central da obra, ou seja, engenheiro, mestre e almoxarife, alm

do salrio, h a possibilidade de se ganhar o prmio (como analisei no Captulo
5), que pode ser dividido mensalmente, e tambm h gratificaes pelo tempo
de trabalho na empresa. Quando perguntei ao engenheiro quanto era o seu
salrio, ele me respondeu368:

Engenheiro: ... do engenheiro baixo, hein... [risos] a faixa t no piso

salarial, no piso da categoria. [...] a chega no final duma obra, ganha um
prmio, tem o dissdio todo ano. , chegou a diretoria a, viu que a gente
t trabalhando legal, deu um aumentinho. O negcio meio assim: no
aquela coisa, ah, s vou ganhar isso pro resto da vida.
Pesquisadora: voc tem uma perspectiva de aumento?

367Depoimento do mestre-de-obras autora - fevereiro/2008.

368 A pergunta sobre a remunerao de tcnicos (engenheiros e arquitetos) sempre causava
desconforto em mim e no entrevistado. Diferentemente dos trabalhadores, que respondiam
os centavos de seu salrio, a remunerao dos tcnicos no era revelada de modo preciso.

320
 Engenheiro: tem uma perspectiva de aumento, tem sim. Teve trs obras,
voc vai ganhar um pouquinho a mais do que quem comeou agora e
que tem uma obra s. meio de acordo com o nmero de obras.
Quando eu tinha uma obra s, eu ganhava menos do que eu t
ganhando agora369.

Salrio + servios ou horas extras

Segundo o almoxarife, para aqueles funcionrios que merecem, a empresa

adiciona vinte horas-extras a mais no seu hollerit, mesmo que no as tenham
cumprido, a fim de se incentivar o trabalho e o trabalhador de confiana.
o caso do guincheiro, que recebe um salrio de servente, acrescido dessas vinte
horas apesar de nenhum funcionrio ter me revelado, eu desconfio que ele
seja o espio do mestre dentro da obra.370

H outro servente, responsvel pela betoneira, que trabalha como vigia da obra
do Monte Alto, revezando com o almoxarife, e de outra obra da ECP em So
Carlos nos finais de semana. Nesse caso, alm do salrio de servente, ele
recebe um adicional, por fora, pelo servio prestado como vigia, que chega a
ter um valor superior ao seu salrio. Segundo o prprio servente, ele
registrado com um salrio de R$650,00, tira livre R$550,00 e recebe mais
R$750,00 como vigia das duas obras.

O caso do almoxarife muito particular e exemplar, na medida em que ele

recebe o salrio, o prmio, as horas-extras e o acrscimo por fora pelo
servio prestado como vigia na obra. A cada quinze dias, ele passa o final de
semana na obra: dorme durante o dia e fica acordado noite. Ele me mostrou
seu hollerit: est registrado com um salrio de R$625,00, como almoxarife; tira
livre R$429,00 e mais R$220,00 equivalente s vinte horas-extras acrescidas.
Por fora, recebe mais R$300,00 como vigia. Alm disso, quando so

369 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.

370 O almoxarife assim me explicou esse incentivo: No s eu n? Tem alguns funcionrios a
que merecem tambm. Que nem t escrito ali [no cartaz fixado na parede]: seja o mais rpido
possvel e ganhe o prmio. Isso a em relao hora extra. Tem funcionrio a, por
exemplo, o Daniel servente, t trabalhando de guincheiro. Da o engenheiro estipulou vinte
horas-extra pra ele, por ms, mesmo que ele no faa, pra poder dar um incentivo pra ele.
Mesma coisa pra mim. Tem muitas coisas que eu fao, alm do servio de almoxarife, eu
tambm recebo as vinte horas. E tem mais funcionrio tambm. Por exemplo, pedreiro que
fica a at mais tarde, ou ento, pedreiro que t fazendo servio de servente. Aqueles caras que
a empresa v que merecem, n? Recebem hora-extra. (Depoimento do almoxarife autora -
abril/2008).

321
alcanadas as metas de prazo, de custo e de qualidade, ele pode ter ainda outro
valor adicionado, equivalente sua parte do prmio que pode chegar at
40% a mais do seu salrio.

Liminaridades
Liminaridades na regulamentao

A substituio da subempreitada pela contratao de equipe prpria, realizada

pela ECP em meados de 2008, para grande parte dos servios de execuo no
canteiro de obras contrariou a tendncia majoritria de subcontratao e
terceirizao na construo civil, presente nas ltimas dcadas. Um dos
argumentos que justificavam a subcontratao no setor era a inconstncia no
volume da produo: com um mercado oscilante, as empresas no correm o
risco de manter muitos funcionrios sem a garantia de uma continuidade nos
trabalhos, pois os custos da resciso contratual so elevados, explicou o
engenheiro civil Andr Choma371 a uma reportagem da Revista Construo
Mercado.372

A partir do momento em que se aumentou o volume de produo, diante do

boom imobilirio recente e da injeo de capital na empresa e seu vnculo
com a financeirizao do setor imobilirio passou a ser vivel para a ECP a
contratao de trabalhadores de execuo (pedreiros e serventes,
principalmente), para alm do ncleo da obra (engenheiro, mestre e
almoxarife).

No s a ECP, mas um conjunto de grandes empresas passou a contratar um

nmero maior de trabalhadores. A partir de 2004, no Brasil, h uma tendncia
de aumento do nmero de trabalhadores registrados na construo civil, como
aponta Cockell (2008), a partir de dados da RAIS (Relao Anual de
Informaes Sociais). Segundo a autora, entre 1997 e 2003, o nmero de
trabalhadores registrados na construo civil retraiu 9,8%, passando de um
total de 1.161.931 para 1.048.251, respectivamente reforando a tendncia,

371 Choma autor do livro Como gerenciar contratos com empreiteiros: manual de gesto de
empreiteiros na construo civil. Cf. CHOMA, 2007.
372 Cf. ROSSO, Silvana. Terceirizao: soluo ou problema. Construo Mercado, So Paulo,

ano 60, n. 73, ago. 2007.

322
presente no setor de reestruturao produtiva, de enxugamento de pessoal,
terceirizao e subcontratao, utilizao de profissionais autnomos etc.373
Entre 2004 e 2006, como j notava Cockell (2008), porm, a tendncia se
inverteu e houve um aumento gradativo no nmero de trabalhadores
registrados, de 1.118.590 subiu para 1.393.446, ou seja, um aumento de 24,6%.

Essa tendncia se consolidou e se acentuou nos anos seguintes, em 2008,

foram 1.914.596 trabalhadores registrados, representando um aumento de
37,4% em relao a 2006. Entre 2007 e 2008, o melhor desempenho em
relao ao estoque de empregos formais no Brasil, em termos relativos, entre
todos os setores de atividades, foi o setor da construo civil, com crescimento
de 18,33%, com a criao de mais de 296 mil postos de trabalho.374

Em primeiro lugar, no contexto geral do setor, essa tendncia de aumento

significa uma maior parcela de trabalhadores formalizados, garantindo seus
direitos trabalhistas, dentro de um setor que apresenta, tradicionalmente, um
elevado grau de informalidade as burlas trabalhistas dos gatos, ou
subempreiteiros, so bastante conhecidas e foram narradas diversas vezes
pelos trabalhadores, durante a minha pesquisa de campo. Em segundo, no
mbito da empresa, apesar da constituio de uma equipe prpria de execuo
no alterar significativamente o cotidiano do canteiro de obras, h uma
alterao na regulamentao do trabalho e na estrutura de organizao da
empresa, que praticamente quadruplicou o seu nmero de trabalhadores em
apenas dois anos.

No entanto, apesar de existir a tendncia da formalizao no registro em

carteira, permaneceram os mecanismos de gratificao, de remunerao de
servios por fora e de contratao fidelizada. Permanecem, por um lado,
vestgios informais no assalariamento, oficializado na carteira de trabalho; e,

373TAIGY (2000) apud COCKELL, 2008.

374 Informaes disponveis em:
<http://www.mte.gov.br/rais/2008/arquivos/Sintese_Brasil.pdf>. Acesso em: 07 dez. 2009.
Uma matria publicada no jornal O Estado de So Paulo anunciava alguns nmeros do
crescimento do emprego formal na construo civil: entre janeiro e julho de 2008, o setor
contratou 103% mais pessoas do que no mesmo perodo em 2007; 19,54% foi a alta no nvel
de emprego acumulada entre julho de 2007 e julho de 2008; 2,106 milhes de trabalhadores
empregados (estoque de mo-de-obra no setor) no pas (GAMA, 2008).

323
por outro, como no caso da fidelizao de subempreiteiras, rastros de
ilegalidade jurdica. Por mais que os nmeros da RAIS e da empresa indiquem
esse aumento na formalizao do trabalho no setor da construo civil, as
sutilezas dos mecanismos de remunerao e de subcontratao, percebidas
durante a pesquisa de campo, pem em xeque o contedo mesmo dessa
formalizao. Isso quer dizer que esse ganho para o trabalhador, a carteira
assinada, no significa, necessariamente, melhores condies de trabalho.

Ao parcelar a remunerao do trabalho, numa parte fixa registrada e

tributada e em outra parte varivel, a depender da produtividade e do
empenho do trabalhador no tributada , a empresa ganha duplamente. O
primeiro ganho diz respeito parte repassada ao trabalhador que no
contabilizada como salrio, no incidindo impostos sobre ela. O segundo,
muito mais complexo, tem a ver com a questo do controle e da prpria
explorao do trabalhador: sob a alegao de uma remunerao melhor, a ser
calculada tanto pela quantidade de trabalho produzido, o trabalho por
produo, ou pelo cumprimento das metas de prazo e custo, tanto o trip da
empresa no canteiro, como os demais trabalhadores, so motivados a
trabalharem mais em um tempo menor ou estendendo a jornada de trabalho;
nesse ltimo caso, repondo o tradicional sero. Alm disso, a concesso de
horas extras para aqueles trabalhadores que merecem repe a relao de
favor que se estabelece entre engenheiro e mestre e os demais trabalhadores,
remontando situao do paternalismo, analisada por Morice (1996).

A adoo de estratgias de regulamentao e de remunerao do trabalho se

relaciona diretamente com a base produtiva e com a opo tecnolgica
utilizada nesse tipo-canteiro de produo. Isso porque possvel, no setor
da construo civil, aumentar o excedente econmico sem alterar a base
produtiva por meio da introduo de inovaes tecnolgicas, de maquinrios
etc. , adotando-se mecanismos de regulamentao, de prescrio e de
controle do trabalho mais complexos que, no caso da ECP, constituem-se
como uma inovao tecnolgica.375

375 Retomo aqui a afirmao de Vargas (1983), j citada anteriormente.

324
 Sntese: o (no) lugar do arquiteto

O arquiteto no foi mencionado neste captulo sobre o canteiro de obras. No

toa: ele no aparece, literalmente, no canteiro, tampouco lembrado pelos
seus trabalhadores. O engenheiro de obras no sabia me responder qual era o
nome do arquiteto que havia projetado o empreendimento do Monte Alto. O
engenheiro nunca precisou sanar alguma dvida a respeito do projeto
arquitetnico diretamente com o arquiteto, apenas com o Superintendente de
Desenvolvimento Imobilirio que no era arquiteto.

Essa ausncia do arquiteto no canteiro de obras da ECP corresponde ao lugar

da arquitetura nesse tipo de produo, padronizada e financeirizada da
habitao. Em determinado momento na histria da ECP, aproximadamente
entre 2004 e 2008, as padronizaes das tipologias habitacionais e do processo
produtivo foram finalizadas, contando com a participao de arquitetos.

Ou seja, o arquiteto participou da elaborao do desenho de tipologias (os

ambientes-tipo, como eu denominei no Captulo 4, e as fachadas ao estilo
neoclssico ou a forma visual da mercadoria) que respondiam, ao mesmo
tempo, economia de custos e ao desejo de consumo do pblico-alvo da ECP.
Notemos que as questes sobre qualidade arquitetnica, construtiva e urbana
no foram priorizadas.

A partir da, o papel do arquiteto se restringiu implantao das tipologias

padronizadas, em planta e fachadas, nos terrenos, sem ser necessrio uma
visita de reconhecimento do local; adaptao da implantao legislao
local, quando necessrio; ao desenho de reas livres, vias, reas de lazer e de
entrada; e, por fim, ao projeto de prefeitura. A padronizao do processo de
produo, vinculada ao desenho das tipologias habitacionais, incube-se do
dilogo necessrio entre projeto e canteiro de obras e no o arquiteto.

O desenho separado, descolado de seu par, o canteiro cuja origem remete ao

Renascimento, como analisa Srgio Ferro (2003) , no caso da ECP,
autonomiza-se a tal ponto que o personagem que o elabora no mais interfere
no desenho em si, mas na combinao de desenhos j elaborados, de j-

325
saberes acumulados pela empresa. Essa simplificao do trabalho do arquiteto
fruto de um processo que aproximou desenho arquitetnico e desenho
construtivo, inerente padronizao da produo e que, em princpio, poderia
apontar para uma superao da dicotomia entre canteiro e desenho. No
entanto, essa aproximao entre aquilo que pode ser programvel e controlvel
projeto, instrumentos de prescrio, padronizao produtiva e o canteiro
se d numa soluo considerada tima para o capital, e no necessariamente
para a arquitetura e, muito menos, para o arquiteto.

A arquitetura, nessa perspectiva, a servio do capital financeiro

simultaneamente a uma poltica habitacional, opera com sinal contrrio aos
preceitos modernos. A tipologia habitacional padronizada pela ECP pode at
ter objetivos comuns mquina de morar e a busca do estado de esprito
da srie, presentes em Le Corbusier, mas se difere substancialmente em
termos de seus fins e resultados.

Isso porque os empreendimentos da ECP no apresentam necessariamente

uma qualidade arquitetnica e urbanstica que pudesse representar um avano
no desenho da cidade contempornea, como pensava Le Corbusier para a
cidade moderna. Nesse sentido, poderamos pensar num rebaixamento da
prpria arquitetura, a partir dessa perda de qualidade em diversos aspectos dos
projetos e das construes desse tipo de produo.

Em relao s crticas de Ferro (2003) a respeito da sobrevalorizao e o

distanciamento do desenho moderno perante o canteiro, podemos at
imaginar que o processo de padronizao elaborado pela ECP possa ter
aproximado o desenho produo em si.

Entretanto, essa aproximao no desatou o canteiro da explorao do

trabalho, pelo contrrio: ela reforada pela exacerbao do controle. A
perspectiva emancipatria da aproximao entre desenho e canteiro como
apontava Srgio Ferro em sua proposta acerca do trabalho livre376 est longe
de ser alcanada nessa condio da arquitetura a servio do capital.

376 A anlise sobre as particularidades da construo j se encontrava, de certa forma, no livro

O canteiro e o desenho. A novidade deste texto de Srgio Ferro de 2003 o anncio de

326
alguma sada para esse ser monstruoso, que a manufatura da construo, a partir justamente da
renovao da ideia de trabalho, recuperando sua perspectiva otimista, existente
conceitualmente em Hegel. Dotar de positividade o trabalho significa, nesta nova prtica
proposta por Srgio Ferro, trazer tona a identificao do sujeito com o objeto que ele
produz, manifestando-se socialmente o esprito. A nova sequncia lgica do processo
produtivo, proposta por Ferro (2003), baseia-se em trs ideias centrais. A primeira a
autonomia em relao ao capital, estando, portanto, fora de seu controle. A segunda a
liberdade, no sentido teleolgico de Hegel, contendo todas as razes da determinao dos fins
em si mesmo portanto, finalidade social interiorizada. A ltima ideia a de razo como
necessidade, no do capital, mas aquelas razes necessrias de ser o que se em si mesmo,
que unificam a srie da construo, quais sejam, saber, saber fazer, tcnica, material...
(FERRO, 2003, p. 412).

327
PARTE IV
Notas finais

329
 Do servente ao investidor, do arquiteto ao gestor

Inicialmente, no meu projeto de doutorado, procurei tratar sobre a produo

da arquitetura desde o canteiro de obras a partir das relaes entre os
trabalhadores ali presentes e os arquitetos. Ao entrar no canteiro, que foi o
ponto de partida da minha pesquisa de campo, percebi que no havia ali
arquitetos, tampouco a arquitetura strictu sensu. No havia, naquela edificao
em construo, alguns dos pressupostos bsicos do ofcio como, por exemplo,
a busca pela orientao solar mais adequada; pela implantao em
conformidade com o perfil do terreno; pela otimizao da circulao interna;
pela relao equilibrada entre forma, funo e materialidade; e pela anlise da
insero urbana do edifcio.

Os objetivos que pautavam esse desenho arquitetnico eram outros e os

processos que levaram sua elaborao necessitaram do trabalho do arquiteto,
por mais contraditrio que isso possa aparecer. Tratava-se de procurar um
padro de uma tipologia habitacional que mais bem articulasse a questo dos
custos com um processo produtivo j consolidado, com o desejo de consumo
dos futuros compradores e com os materiais e componentes construtivos
disponveis no mercado. Ou seja, procurava-se um desenho que juntasse os
meios atuais mais baratos para se produzir habitao, a fim de garantir a
rentabilidade do negcio. A partir da combinao e repetio dessa tipologia, o
lucro era multiplicado exponencialmente.

Isso no quer dizer que a busca por esse padro no pudesse conciliar aqueles
pressupostos da arquitetura: eles apenas no eram essenciais nesse tipo de
produo em escala da habitao, voltada para um pblico especfico e
promovida por uma empresa construtora de capital aberto, a ECP. Entretanto,
o desenho arquitetnico foi absolutamente necessrio para a constituio da
forma visual da mercadoria habitao, presente nas fachadas ao estilo
neoclssico, e que imprime identidade, ou a marca, da empresa nas edificaes.

Tanto a arquitetura como a tecnologia ocupavam lugares claramente definidos:

servio da economia dos custos. Mais do que um tero do total das sadas
financeiras da ECP era representado pelos custos de mo-de-obra e de

331
administrao do canteiro e pelos custos dos materiais e insumos da
construo. Portanto, qualquer reduo de custos nas atividades do canteiro de
obras poderia impactar significativamente na equao financeira da produo.
No Brasil, a mo-de-obra pouco especializada, como o caso de grande parte
dos trabalhadores do setor da construo civil, barata, ainda mais quando se
pode pagar os pisos salariais de cada categoria e barganhar adicionais na
remunerao diretamente com o trabalhador.

Dessa forma, aquele desenho padronizado da tipologia habitacional tinha a ver

com um sistema construtivo bastante consolidado no contexto brasileiro, a
alvenaria estrutural, cuja sequncia lgica de produo passava necessariamente
pelo emprego abundante de mo-de-obra, sobretudo pedreiros e serventes, e
pela pouca mecanizao. Como procurei mostrar no Captulo 6, o cotidiano
de trabalho do canteiro era marcado pela estrutura de ofcios inerente
alvenaria estrutural, centrada no saber fazer do trabalhador e nos reveses
advindos dessa prpria lgica, isto , a necessidade do re-trabalho e a presena
dos poros na jornada.

Porm, se no foi mais conveniente e barato aumentar os insumos tcnicos e

alterar essa sequncia lgica quase artesanal, foi absolutamente necessrio
controlar o processo de trabalho no canteiro de obras. O parmetro
fundamental se referia, portanto, ao controle dos custos a partir da
exacerbao do controle sobre os trabalhadores e no pela introduo de
mquinas e pela implementao de um processo enxuto de produo. E, para
isso, o controle precisava ser externo ao canteiro, centralizado na sede da
empresa.

Aqui entravam as inovaes tecnolgicas provenientes, de um lado, pelas

tcnicas de projeto e de gesto que propiciavam uma padronizao tanto do
processo produtivo como das tipologias habitacionais; e, de outro, pelos
avanos trazidos pela tecnologia de informao. Como resultado dessas
imbricaes tecnolgicas, o sistema online de controle foi implementado e
abarcava um conjunto complexo de instrumentos de planejamento, de
prescrio, de verificao, de controle e de incentivos sobre o trabalho
realizado no canteiro de obras como descrevi no Captulo 5.

332
A entrada do sistema online no canteiro de obras, por sua vez, trouxe novas
relaes entre seus trabalhadores e a organizao tcnica do trabalho
propriamente dita, centrada anteriormente na figura do engenheiro de obras.
Os operadores desse sistema, o engenheiro e tambm o almoxarife, ganharam
centralidade em detrimento do papel do mestre-de-obras. Nos cenrios
analisados por autores at a dcada de 1990, o mestre era a engrenagem central
na articulao entre tcnicos e operrios. Agora, mestre, almoxarife e
engenheiro formavam o trip da empresa no canteiro e compartilhavam, cada
qual com suas atribuies especficas, a prescrio e o controle das atividades.
E eles precisavam se relacionar cotidianamente com o sistema online, que
tambm passou a interferir no diagrama de poder do canteiro, ao comprimir o
tempo de comunicao e de controle entre trabalhadores e empresa.

Garantida a conformidade e a obedincia desse trip padronizao e s

normas da empresa, restava o controle tambm sobre esses trabalhadores, no
s virtual, mas presencialmente. Todo o sistema de supervises e auditorias de
tcnicos e executivos, situados hierarquicamente acima do trip do canteiro,
atendia primeiramente a essa necessidade. Secundariamente, mas no menos
importante, esse dilogo entre o trip e supervisores ou auditores servia como
canal de comunicao sobre as tendncias e as estratgias gerais da empresa.

Como, por exemplo, foi o caso da contratao de equipe prpria para a

execuo dos servios de alvenaria, outrora subcontratados, como apresentado
no Captulo 6. Tendo em vista o rpido crescimento da ECP, que se
potencializou aps a abertura de seu capital, era necessrio garantir a produo
das unidades habitacionais, ento prometidas aos investidores. Dentro de um
contexto de boom imobilirio, que discutirei a seguir, tanto os valores praticados
pelos subempreiteiros foram elevados, como o anncio de uma provvel falta
de mo-de-obra reforaram a tendncia, j anunciada anteriormente, de se
contratar equipe prpria para as atividades de construo no canteiro de
obras. No s esses fatores conjunturais colaboraram para reforar essa
estratgia, mas tambm a busca por um maior controle do trip a respeito da
subcontratao e das vicissitudes cotidianas provenientes da relao com os
subempreiteiros.

333
Apesar de a ECP aumentar a contratao formal de trabalhadores, aspecto que
no totalmente garantido pelos subempreiteiros, ainda se mantiveram
mecanismos informais de gratificao (remunerao por produo, servios
extras, prmios etc.). No caso da equipe de revestimento externo, a ECP tem
prestadores de servios fiis empresa, que rodam as suas obras nas cidades
onde atua. O alojamento desses trabalhadores fornecido pela ECP, em casas
alugadas pela prpria empresa. Essa situao de trabalho e esse tipo de vnculo
trabalhista margeiam a ilegalidade, embora possam existir subterfgios
jurdicos que mascaram e que tornam legal essa condio. Em todo caso, trata-
se de uma situao que apresenta alguns traos arcaicos ou pr-modernos e,
no limite, poderamos pensar numa fora de trabalho praticamente cativa.

Essa folga entre o que legal ou ilegal e entre o que formal ou informal
interessante para que a negociao cotidiana lembrando o argumento de
Christophe Brochier (1998) entre o trip e os demais trabalhadores do
canteiro seja efetiva, operando-se na lgica do favor e de uma suposta
fidelidade do trabalhador quele que concede determinado benefcio. Isso
significa que todo aquele sistema avanado de controle desenvolvido pela ECP
requer, na sua base da produo, mecanismos que remontam ao regime de
trabalho clssico presente no canteiro brasileiro, j identificado por outros
autores desde a dcada de 1960, permeado por prticas de cunho paternalista.

Essa combinao entre elementos pr-modernos (ou arcaicos) e modernos

sempre esteve presente nas questes sobre o desenvolvimento do pas e, no
caso do canteiro de obras, elas ganhavam certas particularidades. A grande
questo atual reside no fato de que, no canteiro da ECP, alm dessa
combinao, esteja acoplada cabine de comando do capitalismo contemporneo,
ou seja, a lgica financeira.

De um lado, est presente uma lgica industrial, baseada na produo

padronizada e em srie da habitao e que por meio da exacerbao do
controle busca diminuir as imprevisibilidades do canteiro e aumentar a
produtividade do trabalhador, como pautavam os princpios tayloristas.
Remontando o debate moderno sobre o vnculo entre arquitetura e indstria, o

334
papel do arquiteto foi fundamental no processo de elaborao da padronizao
da forma visual dos produtos da ECP como tratei no Captulo 4.

De outro, h uma lgica financeira que perpassa as dimenses da produo,

como o caso da implementao da moeda ECP, do ranking das obras e da
onipresena do sistema online de controle. A consolidao dessas estratgias e
desses instrumentos corresponde ao contexto mais amplo de financeirizao das
empresas, no qual h a prevalncia absoluta do ponto de vista financeiro
sobre outras consideraes na estratgia da empresa, como destaca Roberto
Grn (2003).377

No processo de elaborao e de consolidao desses ltimos instrumentos, o

arquiteto no esteve to presente quanto o engenheiro. Isso porque,
ultrapassando as questes do canteiro, o trabalho do arquiteto se concentra
hoje na combinao e na adaptao de tipologias padronizadas aos terrenos e
s legislaes locais. A forma e a regulamentao do seu trabalho passam pela
terceirizao de servios, assim como ocorre para a rea de publicidade e
propaganda. Esses aspectos indicam que a ECP passou por um processo de
reestruturao produtiva, prprio da ordem contempornea, pela via da
terceirizao do trabalho intelectual, especializado (ou o trabalho complexo), e
no necessariamente do trabalho manual, pouco especializado (o trabalho
simples), concentrado nas atividades do canteiro de obras.

Paralelamente terceirizao desses servios especializados, todos os servios

de gesto, de administrao e de fiscalizao so atribudos aos funcionrios
diretamente contratados pela ECP, que trabalham nas regionais e na sua sede
principal. Ademais, a sua hierarquia de deciso d continuidade estrutura da
empresa de dono, que marcou sua origem e ainda marca, apesar da
diminuio da participao do diretor-fundador no conjunto das aes da
ECP. O diretor-fundador foi diminuindo o seu percentual de aes nas duas
ofertas pblicas de aes que a empresa passou, embora ainda seja o acionista
majoritrio. Apesar dessa concentrao de poder e de status na figura do diretor
que, inclusive, visita pessoalmente os canteiros em andamento , esto

377 GRN, Roberto. Atores e aes na construo da governana corporativa brasileira.

Revista Brasileira de Cincias Sociais, vol. 18, n 52, p. 140-218, junho/2003. p. 142.

335
presentes os Comits de Relacionamento com Investidores e de Governana
Corporativa, em consonncia com as recomendaes do mercado financeiro,
como apontei no Captulo 3.

Portanto, a ECP precisou tanto implementar uma estrutura de gesto e de

administrao como adotar um conjunto de prticas, como o caso dos
relatrios trimestrais e anuais para evidenciar a transparncia nos resultados
obtidos, para poder se estabelecer como uma empresa de capital aberto. Alis,
considero que essa uma diferena fundamental em relao aos mecanismos
anteriores que procuravam aproximar o setor imobilirio ao mercado de
capitais: so as aes da empresa que passam a ser transacionadas nesse
mercado e ela precisa estar gerencialmente apta para isso e no os seus
empreendimentos.

Na etapa anterior desse histrico de aproximao, assim como ainda ocorre

hoje nos empreendimentos de alto padro, sobretudo comerciais, os
empreendimentos se transformam em ativos financeiros e grande parte de sua
rentabilidade vem da valorizao da edificao decorrente da prpria
valorizao do espao urbano, ou seja, o sobrelucro que a prpria atividade de
incorporao imobiliria promoveu. Nesse sentido, a promoo cada vez
maior de novos espaos de valorizao justifica o apetite e a rapidez com
que o capital financeiro atua nesse setor. Ou seja, nesse caso, o capital
financeiro precisa se realizar por meio da produo do espao, como uma
exigncia da acumulao continuada do capital como aponta Ana Fani
Carlos (2009).

Na ECP, a valorizao do espao urbano importa na medida em que qualifica

determinadas reas das cidades como aquelas destinadas ao seu pblico alvo, a
classe mdia ou a classe C. Inclusive, a identificao dessas reas j
consolidadas ou que se consolidaro enquanto tais, pauta a aquisio de
terrenos pela empresa e define a faixa de preos das unidades residenciais que
sero ali comercializadas. Entretanto, a valorizao a posteriori do espao
urbano advindo da atividade de incorporao em determinada rea como se
deseja em empreendimentos que se tornam ativos financeiros no um
requisito primordial para a rentabilidade da empresa. Em primeiro lugar est a

336
questo da produo em escala e do controle absoluto sobre os custos das
obras. A rentabilidade advm, sobretudo, do lucro obtido diretamente na
produo, e no do sobrelucro, e por isso, as dimenses do canteiro e da
padronizao produtiva importam tanto.

Mesmo assim, a ECP no est imune s volatilidades e flutuaes intrnsecas

ao mercado financeiro, como apontou a reduo significativa do valor das suas
aes transacionadas na Bovespa, logo aps a crise financeira mundial de 2008.
Porm, esse impacto negativo no teve a mesma magnitude nos nmeros da
produo da ECP nesse mesmo perodo. Houve apenas uma pequena reduo
na meta de lanamentos para 2009, deixando de seguir a curva exponencial do
VGV entre 2006 e 2008, e uma ligeira queda das vendas contratadas. Isso se
deve, em grande medida, pelo fato de que o capital financeiro entra para
desentravar a produo, injetando rpidos recursos para a compra de terras e
para o capital de giro, que garante a continuidade das obras da empresa. Aps
essa entrada, a produo no mais depende do valor do ativo financeiro da
empresa. E ao final, fechando-se o ciclo, o capital inicialmente investido
retorna aos acionistas sob a diviso do lucro lquido e esse retorno o que
garante a credibilidade da empresa no mercado de capitais, possibilitando
novas captaes de recursos, no s pela oferta pblica de aes, mas tambm
por debntures e notas promissrias.

Essa explicao anterior pode parecer banal aos economistas. Entretanto, o

que gostaria de salientar o fato de que esse lucro obtido a partir das vendas
das unidades habitacionais produzidas que, por sua vez, foram facilitadas
enormemente pela ampliao e flexibilizao dos financiamentos habitacionais
provenientes do SFH. Isso significa, como apontei nos Captulos 1 e 3, que a
demanda para o consumo da produo da ECP garantida, em grande parte,
pelo Estado que tambm alimenta o capital de giro da empresa, graas aos
financiamentos sua produo, tambm obtidos via SFH. O discurso que
justifica essa canalizao de recursos pblicos e semipblicos que esse tipo de
produo privada absolutamente eficaz em relao ao atendimento do dficit
habitacional brasileiro.

337
Esse discurso no se restringe ao caso da ECP, mas a um conjunto de grandes
empresas construtoras e incorporadoras que apresentam atuao bastante
semelhante a ela. Como apresentei no Captulo 2, essas empresas aumentaram
sua produo aproveitando-se do contexto econmico favorvel estabilidade
na economia, queda na taxa de juros, ampliao do consumo da classe C ;
da tendncia anterior de concentrao de capital nas grandes empresas da
construo civil; e dos incentivos pblicos tanto aos financiamentos
habitacionais como consolidao do aparato institucional para a atuao do
mercado imobilirio em geral, como discuti no Captulo 1.

Esse contexto favorvel produo privada de habitao tambm

proporcionou a aproximao dessas empresas ao mercado financeiro a partir
da captao de recursos via abertura de capitais, consolidando aquilo que
denominei como um real estate brasileira. O aumento vertiginoso da produo
dessas empresas construtoras e incorporadoras, em menos de dois anos, foi
um dos resultados desse processo, ocasionando aquilo que se convencionou
chamar na mdia como o novo boom imobilirio.

No caso da RMSP, entre 1985 e 2008, houve um terceiro ciclo de elevao

intensa dos valores das unidades residenciais lanadas pelo mercado
imobilirio, entre 2007 e 2008 Eduardo Marques (2005) j havia identificado
outros dois ciclos cujos picos ocorreram, respectivamente, em 1988 e 2000.
Nesse terceiro ciclo, as empresas de capital aberto responderam a
aproximadamente 40% dos lanamentos imobilirios em 2008. Grande parte
dessas empresas passou a destinar, ou j destinava, sua produo s faixas de
renda mais baixas do que o padro anterior do mercado imobilirio.

Nesse sentido, o mercado fez a sua parte para dinamizar sua produo, a fim
de contemplar uma faixa de renda que at ento no era atendida pelos
grandes atores do mercado imobilirio e de pulverizar geograficamente sua
atuao. Assim como a ECP, vrias empresas adotaram a padronizao de
produtos ofertados no segmento econmico, para garantir a produo em
escala. Nessa modalidade do mercado imobilirio, as fontes principais do lucro
so a larga escala de produo e, consequentemente, de vendas, e a busca pela
reduo de custos que, por sua vez, so diludos na prpria escala.

338
Alm disso, outra caracterstica de grande parte dessas empresas sua atuao
simultnea no mercado imobilirio e na construo civil evidenciando a
indissociabilidade entre esses setores, como defende Michael Ball (2006) , que
abrange todas as etapas necessrias para a idealizao, construo e venda de
imveis residenciais urbanos. Isso significa que apenas uma empresa pode
concentrar as funes que anteriormente se dividiam entre os diversos agentes
da produo do espao urbano.

O Estado, por sua vez, tambm cumpriu sua parte na consolidao desse real
estate brasileira ao arranjar e legalizar diversos mecanismos jurdicos e
regulatrios, que j vinham se implementando desde os governos de FHC. O
conjunto desses mecanismos formatou um aparato institucional que deu
segurana e credibilidade atuao dessa fatia do mercado imobilirio na
produo de habitao social como apresentei no Captulo 1.

Entretanto, a implementao desse aparato no ocorreu dentro de uma poltica

claramente definida enquanto tal, voltada para a expanso da atuao privada
de moradias. Desde o Projeto Moradia, que comps o programa de governo
da campanha presidencial de Lula, e a formulao da Poltica Nacional de
Habitao (PNH), j na sua primeira gesto, havia a segmentao de dois
subsistemas: o Subsistema de Habitao de Interesse Social e o Subsistema de
Habitao de Mercado. Embora houvesse, como uma das prerrogativas dessa
poltica, a distino das fontes de recursos e das faixas de renda que cada
subsistema iria atingir, a implementao paulatina de alguns programas e
incentivos embaralhou aquela pretendida segmentao.

Como procurei elucidar a partir das dimenses empricas da ECP e da

operacionalizao do real estate brasileira, o segmento econmico do mercado
imobilirio se beneficiou duplamente ao conseguir acessar tanto as fontes de
recursos destinadas habitao de interesse social (principalmente o FGTS)
quanto aquelas destinadas habitao de mercado, sobretudo via mercado de
capitais.

A implementao dispersa desses incentivos, a cabo do poder pblico, no

ocorreu de forma aleatria, mas parece ter seguido as orientaes do prprio
mercado. Em outubro de 2007, a proposta do Sindicato da Indstria da

339
Construo Civil do Estado de So Paulo (SindusCon-SP), apresentada
diretamente para o ministro da Fazenda, apontava as seguintes solues para
eliminar o problema do dficit habitacional: i) aprimoramento dos fundos de
financiamento; ii) desburocratizao das transaes no setor (nas aprovao de
projetos, na concesso de crdito etc.); e iii) facilitao dos financiamentos,
com reduo dos juros e subsdios moderados s famlias de baixa renda.378

Um pouco mais de um ano depois, no incio de 2009, o Pacote Habitacional

Minha Casa, Minha Vida (MCMV) foi lanado contendo justamente essas
solues dadas pelo mercado. Mais do que isso, diretores de algumas
grandes empresas construtoras e incorporadoras colaboraram na formulao
desse pacote. Em 2010, grande parte das unidades habitacionais aprovadas, ou
que se encontram em fase de anlise no MCMV, foi proposta por agentes
privados. O MCMV, portanto, potencializou aquele favorecimento do
mercado na poltica habitacional, tornando ainda mais tnue a distino entre
aquilo que historicamente se configurou como habitao social e o que hoje
se considera como habitao de mercado. significativo que, das 442 mil
unidades aprovadas ou pr-aprovadas pelo MCMV at outubro de 2009, 10%
delas digam respeito a apenas uma empresa, como o caso da ECP.

378Informaes obtidas na reportagem da revista Retrato do Brasil (2008). Os recursos

dessa proposta do SindusCon-SP viriam da criao de novas modalidades de financiamento
como o FGTS para a populao de baixa renda. Os empresrios tambm apontaram a
necessidade de criao de novos mecanismos de garantia de emprstimos, com a criao de
um fundo federal garantidor, e estmulos ao mercado secundrio de hipotecas e recebveis. A
reportagem destacou que a considerada baixa renda pelos empresrios se referia s famlias
com renda mensal entre 5 e 10 SM e j ressaltava que essa proposta no atingiria os mais
pobres. (UMA SADA PELO MERCADO, 2008, p. 26).

340
Habitao social de mercado servindo ao Estado e ao capital financeiro

Nesse sentido, Luciana Royer (2009) apontou para a direo da financeirizao

da poltica habitacional. Isto , quando a lgica universal dos direitos que pautam
o contedo normativo da poltica pblica ou a verdadeira poltica pblica,
como lembra Evelina Dagnino (2002)379 no vale mais e o que est em jogo
so os parmetros financeiros e a solvabilidade do sistema, a poltica
habitacional passa a funcionar estritamente sob a lgica do mercado. Dessa
feita, a confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital financeiro se
viabiliza.

A habitao de interesse social, que significava o atendimento exclusivo a uma

parcela da populao que no poderia arcar sozinha com os altos custos desse
bem durvel de consumo, representava uma onerao necessria aos cofres
pblicos. Para tanto, os fundos pblicos eram utilizados. Ao ultrapassar esse
limite no muito bem definido entre aquela parcela que de fato precisa de
subsdios pblicos e outra que, digamos, no precisa tanto assim, a poltica
habitacional passa a atender uma faixa que tem condies de adquirir a casa
prpria por meio do mercado privado. Porm, desde a poca do BNH, como
demonstraram diversos autores, as camadas de rendimento mdio foram
atendidas pelos fundos pblicos e, por isso, no a partir desse vis que
podemos pensar as novidades trazidas pela habitao social de mercado de
hoje.

O importante aqui destacar que a habitao social transformou-se, de fato,

num mercado. Ou, em outras palavras, o mercado imobilirio descobriu e
constituiu um nicho bastante lucrativo: a incorporao e a construo de
unidades habitacionais com valores at duzentos mil reais, destinadas para
famlias que podem acessar os subsdios pblicos ou no mas que

379 Evelina Dagnino (2002) problematiza as crticas em torno dos encontros entre sociedade

civil e Estado que ressaltam, como um dos resultados desse encontro, a criao de polticas
fragmentadas, setorializadas, compensatrias etc. em contraponto ao que seria a verdadeira
poltica pblica. Para a autora, necessrio que se explicitem os pressupostos dessas crticas
e se aprofunde na questo que est implcita nelas modelos alternativos de formulao de
polticas pblicas e que se remete ao mbito mais amplo dos modelos de gesto do Estado.

341
necessariamente acessam o crdito imobilirio. A constituio desse mercado
se viabiliza e se justifica a partir de diversos elementos, prprios das condies
contemporneas de reproduo do capital, dos quais destaco apenas trs, que
mais se aproximam da problemtica tratada nesta tese.

O primeiro de ordem estrutural. Como apontou Francisco de Oliveira

(1998)380, para se construir o pretenso mercado auto-regulado, que
dispensaria tudo o mais a no ser os prprios critrios da lucratividade,
necessrio muito Estado, muitos recursos pblicos.381 Nesse sentido, houve
uma mudana recente das relaes do fundo pblico com os capitais
particulares e com a reproduo da fora de trabalho: o fundo pblico
funciona como prerrogativa (ex-ante) das condies de reproduo e no
mais como ex-post, tpico do capitalismo concorrencial. Isso significa, ainda
de acordo com Oliveira (1998), que a per-equao da formao da taxa de
lucro passa pelo fundo pblico, o que o torna um componente estrutural
insubstituvel.382 No caso da ECP, alm dessa per-equao, a deciso sobre as
formas de regulamentao do fundo pblico passa pela empresa, como ocorreu
no MCMV.

O segundo elemento se refere ao papel do discurso, tanto dos empresrios

como do poder pblico, que legitima a atuao do setor privado no
atendimento do dficit habitacional brasileiro. Vale lembrar que esse dficit
est concentrado majoritariamente, quase 90%, na faixa da populao com
renda mdia familiar mensal de at 3 SM e o segmento econmico do mercado
imobilirio atende, fundamentalmente, acima dessa faixa. Entretanto, a fora
discursiva dos padres privados de eficincia que desde o governo de FHC j
pautavam a proviso habitacional , e da funo econmica da construo
civil, reconhecidamente grande absorvedor de mo-de-obra, justificam esse
descolamento entre o que anunciado e o que realizado. Se o mercado
imobilirio de fato atinge a populao com renda inferior a 3 SM no interfere
no argumento em questo.

380 OLIVEIRA, Francisco de. Os direitos do antivalor: a economia poltica da hegemonia

imperfeita. Petrpolis: Vozes, 1998.
381 Ibidem, p. 13.
382 Ibidem, p. 21.

342
O terceiro, que no tem a pretenso de pr um ponto final na discusso,
refora os dois outros elementos e est relacionado s dimenses da
operacionalizao da poltica e da produo em si da habitao.
Consequentemente relaciona-se questo de fundo desta tese: por que a
produo da habitao social de mercado como estou denominando aqui,
apesar da aparente contradio nos termos, o reflexo das configuraes
recentes da poltica habitacional, como j expliquei anteriormente ou do
segmento econmico interessa tanto ao capital financeiro quanto poltica
habitacional?

Em primeiro lugar, esse tipo de produo tem se mostrado bastante lucrativo,

como procurei evidenciar a partir do caso emblemtico da ECP o que atrai
os acionistas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto, que
procuram garantir a rentabilidade de seus investimentos financeiros. Em
segundo, essa lucratividade garantida tanto pela produo em escala e
padronizada da habitao, como pela reduo e diluio de custos. Essa
produo, por sua vez, regulada por indicadores de performance (por
exemplo, o ranking das obras que alimenta, consequentemente, a
competitividade entre os tcnicos) e controlada a partir de um sistema online,
referenciado no mercado financeiro (lembrando da moeda ECP). Essas
caractersticas da produo garantem a eficincia no controle dos custos e dos
prazos, tpica dos modelos de gesto empresarial em geral.

A partir do momento em que o paradigma da poltica habitacional passa a ser

regido pela lgica privada como Marta Arretche (2002) j anunciava desde a
dcada de 1990 , esse modelo de gesto cabe perfeitamente na
operacionalizao da prpria poltica. Ambos, Estado e empresa, procuram
rpidos resultados e a solvabilidade do sistema (ou dos negcios). Por
exemplo, para o MCMV, que prometeu a construo de um milho de
unidades habitacionais, interessante que esse nmero seja atingido em curto
prazo, o que s poderia ser viabilizado pela eficincia da iniciativa privada,
segundo essa viso de mercado sobre a poltica aqui ainda est em jogo o
ganho poltico, pela proximidade da eleio presidencial de 2010.

343
O vocabulrio empresarial est presente tambm nas polticas urbanas
neoliberais, como destacou Patrick Le Gals (informao verbal, 2009).383
frequente a utilizao de diversos indicadores de performance para medir o
desempenho social e econmico mais recentemente, o ambiental ganhou
destaque das cidades que, por sua vez, alimentam a competitividade entre
elas na disputa pelos recursos pblicos, assim como ganha espao o princpio
da autonomia dos agentes que executam tais polticas, em relao ao Estado.

Na poltica habitacional atual, as empresas construtoras e incorporadoras tm

grande autonomia em relao ao Estado no que diz respeito concepo e
execuo das unidades habitacionais, cuja quantidade produzida funciona
como um indicador de peformance da prpria poltica, embora dependam
institucional e financeiramente do agente pblico.

De um lado, as empresas decidem o qu (em termos da concepo e da forma

visual dos empreendimentos), quanto (em nmero de unidades), como
(processo de produo), onde (localizao dos empreendimentos) e para quem
(seus clientes, que passam a ser aqueles que se encaixam nos limites do
financiamento habitacional) vo produzir. De outro, a manuteno e o
crescimento da lucratividade advinda da produo da habitao social de
mercado depende da canalizao do fundo pblico, tanto para o financiamento
da demanda como da produo j bastante discutido nos captulos
anteriores.

383 Informao fornecida por Le Gals na conferncia 2009 ISA-RC21 - So Paulo

Conference: Inequality, Inclusion and the Sense of Belonging, da International Sociological

Association Research (ISA), Committee 21: Sociology of Urban and Regional Development.

344
 Padronizao de enclaves para a classe C

Essa autonomia dos agentes privados representa um dos principais riscos

desse tipo de poltica habitacional, medida que h a ausncia do controle
pblico sobre algo que necessariamente impacta na configurao das cidades.
Se apenas uma empresa capaz de produzir vinte e cinco mil unidades em um
ano, seguindo apenas trs tipologias habitacionais, em mais de setenta cidades
brasileiras, imaginemos o potencial impacto urbano se somarmos com a
produo das outras quinze empresas, que atuam de forma semelhante ECP,
salvo algumas excees.

Agora, pensemos nas dimenses qualitativas desse impacto, alm daquelas

quantitativas. O padro arquitetnico e urbanstico da habitao social de
mercado que vem sendo implementado pode ser resumido em trs
modalidades bsicas: conjuntos de edifcios verticais; empreendimentos
horizontais; e uma combinao das duas modalidades anteriores no mesmo
terreno. Em todas elas, esto presentes os muros que circundam o
empreendimento e a guarita na entrada.

Esse padro em muito se assemelha ideia dos enclaves fortificados,

formulada por Teresa Caldeira (2000): trata-se de espaos privatizados,
fechados e monitorados para residncia, consumo, lazer e trabalho.384
Entretanto, a autora tinha em mente os empreendimentos residenciais de alto
padro.

No caso dos enclaves para a classe C, se assim poderia cham-los, houve a

cpia reduzida da classe A, ou um rebaixamento dos empreendimentos de

384 CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros: crime, segregao e cidadania em So
Paulo. So Paulo: Editora 34, Edusp, 2000.
Reproduzo o trecho que contextualiza essa formulao: Sobrepostos ao padro centro-
periferia [que dominou o desenvolvimento da cidade de SP entre os anos 40 e 80], as
transformaes recentes [entre 80 e 90] esto gerando espaos nos quais os diferentes grupos
sociais esto muitas vezes prximos, mas esto separados por muros e tecnologias de
segurana, e tendem a no circular ou interagir em reas comuns. O principal instrumento
desse novo padro de segregao espacial o que eu chamo de enclaves fortificados. Trata-
se de espaos privatizados, fechados e monitorados para residncia, consumo, lazer e
trabalho. A sua principal justificao o medo do crime violento (CALDEIRA, 2000, p.
211).

345
alto padro. Na maioria dos casos, no so reproduzidos espaos de consumo
e de trabalho nos empreendimentos do segmento econmico, simplesmente
porque eles no cabem, literalmente, na rea do terreno. Os espaos de lazer,
por sua vez, so reduzidos quilo que sobra entre as edificaes. Isso porque o
princpio que rege a implantao das edificaes de ordem econmica, o que
significa uma taxa de ocupao mxima, em detrimento dos espaos livres, de
lazer e at de circulao. Porm, vale notar que h empreendimentos
suficientemente grandes para comportar e reproduzir uma estrutura de um
bairro, contemplando tambm os espaos de consumo, lazer e trabalho
como, por exemplo, os empreendimentos da marca Bairro Novo e aquele
ilustrado na Figura 5 (a seguir).

Quanto localizao, assim como os enclaves fortificados, esses

empreendimentos podem estar situados prximos tanto das camadas de renda
mais altas quanto mais baixas, e se encontram, em geral, nos vetores de
expanso ou de adensamento das cidades. Mas, a situao do enclave altera
seu contedo semntico dependendo se ele est inserido nos contextos
metropolitanos ou, por oposio, naqueles no-metropolitanos, sobretudo as
cidades do interior do estado de So Paulo. Por exemplo, a relao urbana do
enclave situado na franja de uma cidade de 250 mil habitantes muito
diferente daquele localizado na periferia de uma capital com 11 milhes de
habitantes. Tendo em vista que o mesmo padro arquitetnico e urbanstico
repetido nos dois contextos, torna-se claro que a anlise da insero urbana
no levada em considerao no momento da concepo desses
empreendimentos.

A insero desses empreendimentos fechados padronizados, em grande escala,

traz questes fundamentais para a arquitetura e para o planejamento urbano:
quais sero os impactos urbanos desse tipo de produo? Quais cidades esto
sendo produzidas por este tipo de agente imobilirio, que faz as vezes do
proprietrio de terras, do incorporador, do construtor e do vendedor, ao
mesmo tempo?

Nesse sentido, um mapeamento mais aprofundado sobre esses

empreendimentos espalhados em diversas regies brasileiras, enfatizando suas

346
configuraes urbansticas e arquitetnicas, poderia se constituir como uma
das fontes de resposta a essas questes. Entretanto, pelo enfoque desta tese,
no consegui faz-lo e restam aqui pistas para o desenvolvimento de outras
pesquisas.

As duas imagens a seguir sintetizam essa discusso - a ltima foi a imagem da

capa:

Figura 5: Foto de empreendimento localizado em Belo Horizonte (MG) e concepo artstica de

empreendimento em So Jos do Rio Preto (SP).

Fonte: relatrios anuais das empresas construtoras e incorporadoras responsveis pelos empreendimentos.

347
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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