Fundiria Urbana

Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009

REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA

COMO APLICAR A LEI FEDERAL N 11.977/2009
Regularizao Fundiria
Urbana
REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA
COMO APLICAR A LEI FEDERAL N 11.977/2009
REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA Diretora do Departamento de Urbanizao de Assentamentos
Precrios (DUAP/SNH)
COMO APLICAR A LEI FEDERAL N 11.977/2009 Mirna Quinder Belmino Chaves

Gerente de Regularizao Fundiria Urbana (DAFUPR/SAPU)

Ana Paula Bruno
Presidenta da Repblica
Dilma Rousseff Corpo Tcnico da Gerncia de Regularizao Fundiria Urbana
Antonio Menezes Jnior
Caio Manoel de Oliveira Fabiano
Ministro de Estado das Cidades Francisco Filomeno de Abreu Neto
Aguinaldo Velloso Borges Ribeiro Jos Cristiano Rilling da Nova Cruz
Paulo Coelho vila
Secretrio-Executivo Rafael Cassilha Andrigueto
Alexandre Cordeiro Macedo Kelly Vivian estagiria

Chefe de Gabinete do Ministro do Estado das Cidades Coordenao Geral e Edio de Texto (3 edio)
Joaquim Alfredo da Cruz Filho Ana Paula Bruno
Marcia Maria Fartos Terlizzi
Secretrio Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos Natasha Maria Bautto
(SNAPU)
Leodegar Tiscoski Projeto Grfico (3 edio)
Janaina de Oliveira Costa
Diretor do Departamento de Assuntos Fundirios e Preveno
ao Risco (DAFUPR/SNAPU) Texto Original (1 edio)
Celso Santos Carvalho Ana Maria Furbino Bretas Barros
Ana Paula Bruno
Secretria Nacional de Habitao (SNH) Roberta Pereira da Silva
Ins Magalhes
Universidade Federal do Par Colaboradores
Dphne Castro Secretria Executiva
Reitor Cludia Macedo Assessora Jurdica
Prof. Dr. Carlos Edilson de Almeida Maneschy Elaine Angelim Assessora de Engenharia
Karina Costa Assessora Jurdica
Pr-Reitor de Administrao Maria do Carmo Campos Assessora Tcnica Social
Prof. Dr. Edson Ortiz de Matos Mrcia Antunes Assessora de Informtica
Silvia Souza Assessora Administrativa
Coordenao e Execuo Tcnica Telma Mafra Assistente Social
Gustavo Maus Assessor de Informtica
Presidente da Comisso de Regularizao Fundiria/UFPA Kleber Alvino Suporte de Informtica
Maria Marlene A. Teixeira

Professores Coordenadores
Andr Montenegro Duarte
Manoel Diniz Peres
Myrian Silvana da Silva Cardoso

Professores Pesquisadores
Maria Cristina Cesar de Oliveira Consultora Jurdica
Durbens Martins Nascimento Consultor de Poltica Social
Jos Jlio Ferreira Lima Consultor de Urbanismo

Bolsistas de ps-graduao Brasil. Ministrio das Cidades

Fabola Alvino Analista de Projeto
Regularizao Fundiria Urbana: como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009 - Ministrio das Cidades
Las Loureno Bacharel em Direito Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos e Secretaria Nacional de Habitao.
Braslia, 2013.
Mayara Moura Auxiliar Administrativo 56p.
Melquiades Jos dos Reis Assessor de Comunicao
Solange Pamplona Assistente Social ISBN.

Rosicleide Cardoso Engenheira Civil

1. Regularizao Fundiria. 2. Direito Moradia. 3. Lei Federal n 11.977/2009. 4. Parcelamento do solo
10 Apresentao
12 Regularizao Fundiria de Assentamentos
Urbanos na Lei Federal n 11.977/2009
1 PARTE
A 2A PARTE
16 O que regularizao fundiria?
17 Princpios da regularizao fundiria
18 Regularizao fundiria de interesse social
e de interesse especfico
20 Quem pode regularizar?
22 Projeto de Regularizao Fundiria
24 Especificidades do projeto de
regularizao fundiria de interesse social
25 Especificidades do projeto de
regularizao fundiria de interesse especfico
26 Regularizao fundiria em reas de
preservao permanente
28 Demarcao urbanstica
30 Legitimao de posse
32 Como se d o procedimento da legitimao
de posse?
33 Como converter a legitimao de posse
em propriedade?
34 Regularizao de parcelamentos
anteriores Lei Federal n 6.766/1979
SUMRIO
38 Registro da regularizao fundiria de
assentamentos urbanos
40 Especificidades do registro do
procedimento de demarcao
urbanstica
41 Abertura e unificao de matrculas
43 Gratuidade no registro da regularizao
fundiria de interesse social
44 O Papel dos Atores
44 Prefeituras municipais, exclusivamente
45 Poder pblico: municpios, estados, Distrito
Federal, Unio ou rgos delegados da
administrao indireta
46 Cartrios de registro de imveis
47 Concessionrias e permissionrias de
servios pblicos
47 Beneficirios dos processos de
regularizao fundiria de interesse social
48 Outros instrumentos de regularizao
fundiria de assentamentos urbanos
52 Tira Dvidas
 APRESENTAO
com grande satisfao que o Ministrio das Cidades, em seu
esforo contnuo para disseminar e implementar a Poltica Nacional
de Regularizao Fundiria Urbana, apresenta a terceira edio da
publicao REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA: Como aplicar a
Lei n 11.977/2009?.
Elaborado conjuntamente pela Secretaria Nacional de Habitao e
pela Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos, este
documento tem por objetivo divulgar as possibilidades do marco jurdico
da regularizao fundiria: a Lei n 11.977 de 07 de julho de 2009.
A Lei n 11.977/2009 abre um novo e promissor momento para
a regularizao fundiria urbana no Brasil. Pela primeira vez, a
regularizao fundiria definida numa lei federal, que estabelece,
ainda, procedimentos, competncias e cria importantes instrumentos
para a sua efetivao.
Esta edio incorpora as alteraes introduzidas na Lei n 11.977/2009
pela Lei n 12.424, de 16 de junho de 2011, que tambm altera a
Lei n 6.015/1973, a Lei dos Registros Pblicos. Aponta tambm
instrumentos tratados por outras leis federais, que devem ser utilizados
de forma complementar no processo de regularizao fundiria de
assentamentos urbanos.
10
O texto se destina queles que fazem a regularizao fundiria dos bairros
populares no nosso pas associaes de moradores em assentamentos
informais, defensorias pblicas, organizaes no governamentais,
governos estaduais, CAIXA e, em especial, s prefeituras municipais
que, com a lei, passam a ter mais autonomia e novos mecanismos para
enfrentar o quadro da irregularidade em seus territrios.
Promover aes de regularizao fundiria, entendida de forma ampla, e
assim transformar gradativamente a realidade desigual de nossas cidades,
depende de um esforo articulado de todos os entes da federao. Mais
do que isso, depende da compreenso do conjunto da sociedade de que
todos ganham com a construo de cidades mais justas.
Leodegar Tiscoski
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
Secretrio Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos
Ins Magalhes
Secretria Nacional de Habitao
11
 REGULARIZAO FUNDIRIA DE
ASSENTAMENTOS URBANOS NA LEI
FEDERAL N 11.977/ 2009
O captulo III da Lei n 11.977/2009 o primeiro marco jurdico de carter
nacional a dispor sobre a regularizao fundiria em reas urbanas de
maneira abrangente.
A lei estabelece conceitos, cria instrumentos e define procedimentos,
competncias e responsabilidades com o objetivo de agilizar e tornar
efetivos os processos de regularizao fundiria de assentamentos urbanos,
especialmente nos casos em que esteja configurado o interesse social.
Como uma resposta a reivindicaes formuladas ao longo das ltimas dcadas
no campo da Reforma Urbana, consolida-se enfim no ordenamento jurdico
brasileiro, um tratamento adequado para o problema dos assentamentos
irregulares, presente na maioria das cidades brasileiras.
Morar irregularmente significa estar em condio de insegurana permanente;
por esse motivo, alm de um direito social, podemos dizer que a moradia
regular condio para a realizao integral de outros direitos constitucionais,
como o trabalho, o lazer, a educao e a sade.
Alm de transformar a perspectiva de vida das comunidades e das famlias
beneficiadas, a regularizao fundiria tambm interfere positivamente na
gesto dos territrios urbanos, j que os assentamentos regularizados passam
a integrar as rotinas administrativas dos municpios.
Os principais avanos da Lei n 11.977/2009 no que se refere regularizao
fundiria so:
Definio de competncias e responsabilidades dos atores envolvidos,
em especial, a atribuio expressa de competncia aos municpios para
disciplinar os procedimentos de regularizao fundiria nos seus territrios;
Definio da regularizao fundiria e das suas modalidades de interesse
social e de interesse especfico;
12
Obrigatoriedade da elaborao de projeto de regularizao fundiria,
instrumento que integra as dimenses social, jurdica, urbanstica e
ambiental componentes do processo;
Possibilidade de adoo de parmetros especiais de parcelamento, uso e
ocupao do solo, inclusive rea mnima dos lotes, nas duas modalidades
de regularizao fundiria;
Possibilidade de compatibilizao do direito moradia e do direito a um
meio ambiente equilibrado, estabelecendo regras para a regularizao
fundiria em reas de Preservao Permanente;
Criao dos instrumentos de demarcao urbanstica e legitimao de
posse, com o objetivo principal de possibilitar a regularizao fundiria de
interesse social em reas particulares ocupadas pacificamente, constituindo
a chamada usucapio administrativa;
Simplificao do processo de regularizao jurdica de parcelamentos
irregulares implantados anteriormente a 19 de dezembro de 1979, data da
edio da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei n 6.766/1979).
Na 1 parte, so apresentados os principais conceitos e instrumentos
de regularizao fundiria de assentamentos urbanos dispostos na
Lei n 11.977/2009
O que regularizao fundiria?
Quem pode regularizar?
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
Projeto de regularizao fundiria
Regularizao fundiria em reas de preservao permanente
Demarcao urbanstica
Legitimao de posse
Regularizao de parcelamentos anteriores Lei Federal n 6.766/1979
Na 2 parte, so apresentados os mecanismos de registro presentes na
Lei n 6.015/1973 Lei de Registros Pblicos, o papel dos atores no processo
de regularizao fundiria e um tira-dvidas.
13
1 PARTE
A
 O QUE REGULARIZAO FUNDIRIA?

REGULARIZAO FUNDIRIA o processo que inclui medidas jurdicas,
urbansticas, ambientais e sociais com a finalidade de integrar assentamentos
irregulares ao contexto legal das cidades e garantir o direito social moradia
de seus ocupantes.
A dimenso jurdica da regularizao fundiria visa enfrentar o problema da
irregularidade dominial, referente s situaes em que o possuidor ocupa
uma terra pblica ou privada sem um ttulo que lhe d segurana jurdica
sobre essa posse. As dimenses urbanstica e ambiental objetivam superar
o problema dos assentamentos implantados sem o devido licenciamento e
em desacordo com a legislao urbana e de proteo ao meio ambiente. A
dimenso social, por sua vez, especialmente importante nas ocupaes de
baixa renda, de forma a ampliar o direito cidade, o exerccio da cidadania e
assegurar sustentabilidade a todo o processo de regularizao fundiria.
PRINCPIOS DA REGULARIZAO FUNDIRIA
I ampliao do acesso a terra urbanizada pela populao de baixa renda,
com prioridade para sua permanncia na rea ocupada, assegurados o nvel
adequado de habitabilidade e a melhoria das condies de sustentabilidade
urbanstica, social e ambiental;
II articulao com as polticas setoriais de habitao, de meio ambiente,
de saneamento bsico e de mobilidade urbana, nos diferentes nveis de
governo e com as iniciativas pblicas e privadas, voltadas integrao social
e gerao de emprego e renda;
III participao dos interessados em todas as etapas do processo
de regularizao;

Na regularizao fundiria plena, a regularizao jurdica, cujo produto um IV estimulo resoluo extrajudicial de conflitos; e
ttulo apto para o registro imobilirio, deve ser articulada regularizao
urbanstica e ambiental, com participao da populao interessada e controle V concesso do ttulo preferencialmente para a mulher.
social. O processo de regularizao deve buscar solues para a proviso

Regularizao Fundiria Urbana

Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
de infraestrutura, a produo habitacional, a implantao de servios e
equipamentos pblicos, bem como propiciar a compatibilizao do direito
moradia com a recuperao de reas ambientalmente degradadas, conforme
as caractersticas do assentamento irregular.

16 17
 REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL E DE
INTERESSE ESPECFICO
A irregularidade fundiria no se restringe aos assentamentos populares, constitudos
em decorrncia da falta de alternativa de moradia regular acessvel populao de
baixa renda. Existem tambm bairros e loteamentos formados por famlias de mdia
e alta renda que se encontram fora das leis.
Para promover o ordenamento territorial de toda a cidade, necessrio regularizar
ambas as situaes.
No caso dos assentamentos populares, o interesse social justifica a aplicao de
instrumentos, procedimentos e requisitos tcnicos especiais.
Assim, a Lei n 11.977/2009 define dois tipos bsicos de regularizao fundiria:
a Regularizao Fundiria de Interesse Social e a Regularizao Fundiria de
Interesse Especfico.
A CARACTERIZAO DO TIPO INTERESSE SOCIAL OU INTERESSE
ESPECFICO O PRIMEIRO PASSO PARA INICIAR O PROCESSO DE
REGULARIZAO FUNDIRIA. ISSO PORQUE H INSTRUMENTOS,
COMO A DEMARCAO URBANSTICA E A LEGITIMAO DE POSSE,
QUE S PODEM SER APLICADOS NA REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE SOCIAL, BEM COMO H ESPECIFICIDADES NA APROVAO
DO PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA.
18
REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL: aplicvel a assentamentos
irregulares ocupados predominantemente por populao de baixa renda e que
atendam pelo menos um dos seguintes requisitos:
Estejam ocupados de forma mansa e pacfica h pelo menos 5 anos;
Estejam localizados em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) ; ou
No caso de reas pblicas, sejam declarados de interesse social para
implantao de projetos de regularizao fundiria de interesse social.
REGULARIZAO FUNDIRIA DE INTERESSE ESPECFICO: aplicvel a
assentamentos irregulares no enquadrados como de interesse social.
ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL (ZEIS) A PARCELA DE REA
URBANA INSTITUDA PELO PLANO DIRETOR OU DEFINIDA POR
OUTRA LEI MUNICIPAL, DESTINADA PREDOMINANTEMENTE
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
MORADIA DE POPULAO DE BAIXA RENDA E SUJEITA A REGRAS
ESPECFICAS DE PARCELAMENTO, USO E OCUPAO DO SOLO.
REA URBANA CORRESPONDE PARCELA DO TERRITRIO,
CONTNUA OU NO, INCLUDA NO PERMETRO URBANO PELO
PLANO DIRETOR OU POR LEI MUNICIPAL ESPECFICA.
19

QUEM PODE REGULARIZAR?
De acordo com a Lei, os seguintes agentes tm legitimidade para promover
regularizao fundiria:
A Unio, os Estados, o Distrito Federal e os Municpios;
A populao moradora dos assentamentos informais, de maneira individual
ou em grupo;
Cooperativas habitacionais, associaes de moradores, organizaes
sociais, organizaes da sociedade civil de interesse pblico; e
Entidades civis constitudas com a finalidade de promover atividades ligadas
ao desenvolvimento urbano ou regularizao fundiria.
O PROCESSO DE REGULARIZAO FUNDIRIA COM A TITULAO
E O REGISTRO IMOBILIRIO DESENVOLVIDO EM VRIAS
ETAPAS QUE, EM GERAL, ENGLOBAM AS SEGUINTES ATIVIDADES:
LEVANTAMENTO TOPOGRFICO, LEVANTAMENTO FSICO-
CADASTRAL, LEVANTAMENTO SOCIOECONMICO E CADASTRO
SOCIAL DOS MORADORES, ELABORAO E APROVAO DO
PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA, REGISTRO DO
PARCELAMENTO, ABERTURA DAS MATRCULAS DOS LOTES,
TITULAO E REGISTRO IMOBILIRIO. TODO O PROCESSO DEVE
SER ACOMPANHADO POR TRABALHO SOCIAL E PARTICIPAO
20 DOS INTERESSADOS
Alm desses legitimados, outros atores tambm participam do processo de
regularizao, como as concessionrias de servios pblicos, os cartrios de
registro de imveis e os ministrios pblicos, conforme o caso.
OS MORADORES, AS COOPERATIVAS HABITACIONAIS E AS
ENTIDADES CIVIS PODEM PROMOVER A REGULARIZAO
FUNDIRIA, MAS ALGUNS ATOS ENVOLVIDOS NO PROCEDIMENTO
SO EXCLUSIVOS DO PODER PBLICO, COMO A DEMARCAO
URBANSTICA, A LEGITIMAO DE POSSE E A APROVAO DO
PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA.
O PROCESSO DE REGULARIZAO FUNDIRIA ENVOLVE DIVERSAS
ATIVIDADES AT CHEGAR AO REGISTRO DO TTULO DA MORADIA:
LEVANTAMENTO PLANIALTIMTRICO CADASTRAL,CADASTRO
FSICO DOS IMVEIS, CADASTRO SOCIAL DAS FAMLIAS
MORADORAS EM CADA IMVEL, ELABORAO E APROVAO
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
DO PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA, REGISTRO DO
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DOS CONDOMNIOS
EDILCIOS COM ABERTURA DAS MATRCULAS DAS UNIDADES
IMOBILIRIAS, ENTRE OUTRAS.
ATENO: NO PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO O LOTEADOR
DEVE RESPONDER PELOS ATOS PRATICADOS, CONFORME DISPE
A LEI N 6.766/1979, AINDA QUE A REGULARIZAO FUNDIRIA
SEJA ASSUMIDA POR OUTRO AGENTE. 21

PROJETO DE REGULARIZAO
FUNDIRIA
O PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA o instrumento criado pela Lei
n 11.977/2009 para o planejamento das solues jurdicas, urbansticas e
ambientais, de forma pactuada com a populao moradora do assentamento
irregular, conforme as necessidades do caso concreto.
No projeto de regularizao fundiria devem ser identificadas e definidas,
no mnimo:
As reas ou lotes a serem regularizados e, quando for o caso, as edificaes
a serem relocadas;
As vias de circulao existentes ou projetadas e, quando possvel, outras
reas destinadas a uso pblico;
As medidas necessrias para a promoo da sustentabilidade urbanstica,
social e ambiental da rea ocupada, incluindo as compensaes urbansticas
e ambientais previstas em lei;
As condies para promover a segurana da populao em situaes de
risco; e
As medidas previstas para adequao da infraestrutura bsica.
Alm desses elementos, importante associar ao projeto a etapa do cadastro
fsico, que compreende o levantamento e a identificao das edificaes
e dos lotes existentes na rea. O cadastro fsico constitui a base para o
cadastro social dos moradores, atividade central para todo o processo de
regularizao fundiria.
22
O projeto obrigatrio para as modalidades de regularizao fundiria de
interesse social e de interesse especfico, sendo indispensvel para o registro
do parcelamento dele decorrente. No projeto de regularizao fundiria,
independente da modalidade, podem ser adotados parmetros especiais
de parcelamento, uso e ocupao do solo, inclusive rea dos lotes inferior
definida na Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei n 6.766/1979).
A LEI EXCEPCIONA OS CASOS DE DECLARAO DE
DIREITOS POR SENTENA DE USUCAPIO, DE SENTENA
DECLARATRIA OU DA PLANTA, ELABORADA PARA OUTORGA
ADMINISTRATIVA, DE CONCESSO DE USO ESPECIAL PARA
FINS DE MORADIA. ESTA EXCEO OBJETIVA EVITAR QUE
A AUSNCIA DO PROJETO IMPEA A CONCRETIZAO DE
DIREITOS ADQUIRIDOS PELA POSSE E ASSEGURADOS PELA
LEGISLAO BRASILEIRA.
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
OS PARMETROS DEFINIDOS NA LEI N 6.766/1979 DEVEM SER
SEGUIDOS NA IMPLANTAO DE NOVOS PARCELAMENTOS
DO SOLO URBANO, MAS NO SO APLICADOS NA
REGULARIZAO FUNDIRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS,
QUE REGIDA PELA LEI N 11.977/2009.
23
 ESPECIFICIDADES DO PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE SOCIAL
Apenas no caso de interesse social a aprovao do projeto pode corresponder
ao licenciamento urbanstico e ambiental, se o Municpio possuir conselho
de meio ambiente e rgo ambiental capacitado, enquanto nos casos
de interesse especfico no h regra diferenciada para a emisso do
licenciamento ambiental.
H distino tambm quanto s obrigaes e responsabilidades no processo de
regularizao fundiria. Nos casos de interesse social, a infraestrutura bsica
aquela prevista no 6 do art. 2 da Lei n 6.766/1979: vias de circulao,
escoamento das guas pluviais, rede para o abastecimento de gua potvel
e solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar.
A implantao e a manuteno do sistema virio e da infraestrutura bsica
e dos equipamentos comunitrios podem ser realizadas antes de concluda
a regularizao jurdica dos imveis, e cabem ao poder pblico, diretamente
ou por meio de seus concessionrios ou permissionrios de servios pblicos,
ainda que a regularizao seja promovida por outros legitimados.
A Lei dispe ainda sobre a possibilidade de implantao da regularizao
fundiria em etapas. Isto , permite-se que as intervenes sejam
implementadas ao longo do tempo, devendo, no entanto, obedecer a um
planejamento geral definido no projeto. As etapas podem se referir a trechos
da rea ocupada, aos momentos de elaborao de projetos e de execuo
de obras, ou at mesmo s dimenses jurdica, urbanstica e ambiental da
regularizao fundiria. O planejamento das etapas permite ao promotor da
ao executar todas as dimenses do processo de regularizao fundiria
plena de acordo com as suas possibilidades e com as caractersticas do
caso concreto.
24
ESPECIFICIDADES DO PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE ESPECFICO
Nos casos de interesse especfico, a responsabilidade pela implantao
dessas benfeitorias definida pelas autoridades competentes para a emisso
das licenas urbanstica e ambiental, e pode ser compartilhada entre os
beneficirios, a depender dos investimentos j realizados e do poder aquisitivo
da populao moradora.
Alm disso, as autoridades licenciadoras podero exigir contrapartidas e
compensaes, que devero ser previstas em norma municipal e integrar,
no caso concreto, termo de compromisso firmado perante as autoridades
responsveis pelo licenciamento, com forma de ttulo executivo extrajudicial.
A LEI COMPLEMENTAR N 140/2011 DEFINE AS NORMAS
PARA COOPERAO ENTRE OS ENTES FEDERATIVOS NA
IMPLEMENTAO DE AES ADMINISTRATIVAS DECORRENTES
DO EXERCCIO DA COMPETNCIA COMUM RELATIVAS AO
LICENCIAMENTO AMBIENTAL. A COMPETNCIA DOS MUNICPIOS
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
PARA LICENCIAMENTO AMBIENTAL, SEGUINDO O DISPOSTO NO
ART. 9, XIV a, DEPENDE DE UMA DEFINIO DE TIPOLOGIAS
PELOS CONSELHOS ESTADUAIS DE MEIO AMBIENTE. ENQUANTO
NO H DECISO DOS CONSELHOS ESTABELECENDO ESSAS
TIPOLOGIAS, O LICENCIAMENTO DEVE SER CONDUZIDO
CONFORME A LEGISLAO EM VIGOR, DE ACORDO COM O
ESTABELECIDO PELO ART. 18, 2 E 3 DA LCP N 140/2011.
25

REGULARIZAO FUNDIRIA EM REAS DE
PRESERVAO PERMANENTE
A Lei n 11.977/2009 inaugurou a possibilidade de regularizar, por deciso
fundamentada, ocupaes em reas de preservao permanente (APPs), nos
casos de interesse social. Com a aprovao do Novo Cdigo Florestal (Lei n
12.651/2012), a possibilidade de regularizao fundiria em APPs alcanou tambm
a regularizao fundiria de interesse especfico.
Nos casos de INTERESSE SOCIAL, a regularizao fundiria em APP pode ser admitida
quando:
a ocupao da APP for anterior a 31 de dezembro de 2007;
o assentamento estiver inserido em REA URBANA CONSOLIDADA; e
ESTUDO TCNICO comprovar que a interveno programada implicar
melhoria das condies ambientais relativamente situao de ocupao
irregular anterior.
REAS DE PRESERVAO PERMANENTE (APPS) SO REAS
PROTEGIDAS COM A FUNO DE PRESERVAR O MEIO AMBIENTE
NATURAL E ASSEGURAR O BEM-ESTAR DAS POPULAES
HUMANAS. AS APPS ENCONTRAM-SE DEFINIDAS NA LEI
N 12.651/2012, O NOVO CDIGO FLORESTAL. SO EXEMPLOS
DE APPS AS REAS SITUADAS AO LONGO DOS RIOS OU DE
QUALQUER CURSO DGUA, EM FAIXAS COM DIMENSES
QUE VARIAM DE 30 (TRINTA) METROS AT 500 (QUINHENTOS)
METROS, A DEPENDER DA LARGURA DOS CURSOS DGUA E
NO ENTORNO DAS NASCENTES E DOS OLHOS DGUA PERENES,
QUALQUER QUE SEJA SUA SITUAO TOPOGRFICA, NO RAIO
MNIMO DE 50 (CINQUENTA) METROS.
26
Nos casos de INTERESSE ESPECFICO, a regularizao fundiria em APP pode
ser admitida quando o assentamento estiver inserido em REA URBANA
CONSOLIDADA e no se caracterizar como rea de risco. Tambm, obrigatria
a manuteno de uma faixa no edificvel de 15 metros ao longo dos rios ou
de qualquer curso dgua, dimenso que pode ser redefinida em caso de reas
urbanas tombadas como patrimnio histrico e cultural, com a finalidade de
atender aos parmetros do ato do tombamento.
O instrumento utilizado para aprovao da regularizao ambiental nas duas
modalidades (interesse social e interesse especfico) o projeto de regularizao
fundiria, mas nos casos de interesse especfico exige-se a prvia autorizao do
rgo ambiental competente. Para tanto, o agente promotor da regularizao
fundiria de interesse especfico deve instruir processo com os elementos exigidos
no Art. 65 da Lei n 12.651/2012.
REA URBANA CONSOLIDADA PARCELA DA REA URBANA
COM DENSIDADE DEMOGRFICA SUPERIOR A 50 (CINQUENTA)
HABITANTES POR HECTARE E MALHA VIRIA IMPLANTADA E QUE
TENHA, NO MNIMO, 2 (DOIS) DOS SEGUINTES EQUIPAMENTOS DE
INFRAESTRUTURA URBANA IMPLANTADOS: DRENAGEM DE GUAS
PLUVIAIS URBANAS; ESGOTAMENTO SANITRIO; ABASTECIMENTO
DE GUA POTVEL; DISTRIBUIO DE ENERGIA ELTRICA; LIMPEZA
URBANA, COLETA E MANEJO DE RESDUOS SLIDOS.
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
ESTUDO TCNICO O INSTRUMENTO ESTABELECIDO PELA LEI
N 11.977/2009 PARA FUNDAMENTAR A DECISO DO RGO
COMPETENTE PELO LICENCIAMENTO AMBIENTAL, QUE DEVE
SER REALIZADO POR PROFISSIONAL LEGALMENTE HABILITADO E
ACOMPANHAR O PROJETO, QUANDO A REGULARIZAO FUNDIRIA
ENVOLVER OCUPAES EM REAS DE PRESERVAO PERMANENTE.
27
 O auto de demarcao urbanstica deve ser instrudo com os
DEMARCAO URBANSTICA seguintes documentos:
planta e memorial descritivo da rea a ser regularizada, nos quais constem suas
DEMARCAO URBANSTICA o procedimento administrativo pelo qual o poder medidas perimetrais, rea total, confrontantes, coordenadas preferencialmente
pblico demarca imvel de domnio pblico ou privado, definindo seus limites, georreferenciadas dos vrtices definidores de seus limites, nmero das
rea, localizao e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e matrculas ou transcries atingidas, indicao dos proprietrios identificados
qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses. e no identificados em razo de descries imprecisas dos registros anteriores;

O instrumento aplicado exclusivamente na regularizao fundiria de INTERESSE planta de sobreposio do imvel demarcado com a situao da rea constante
SOCIAL e voltado para interveno em reas consolidadas, ocupadas por populao do registro de imveis e, quando possvel, com a identificao das situaes
de baixa renda, onde no haja oposio do proprietrio do imvel. mencionadas no item anterior; e

A demarcao urbanstica somente pode ser feita pelo poder pblico, ou seja, pela certido da matrcula ou transcrio da rea a ser regularizada, emitida
Unio, estados, municpios e Distrito Federal, incluindo seus rgos delegados da pelo registro de imveis, ou, diante de sua inexistncia, das circunscries
administrao indireta. Nos casos de terras particulares, qualquer um desses entes imobilirias anteriormente competentes.
pode fazer a demarcao urbanstica. Nos casos de reas pblicas, qualquer ente Aps receber o auto de demarcao urbanstica, o oficial de registro de imveis
pode fazer a demarcao de terras de seu prprio domnio. deve providenciar a notificao pessoal dos proprietrios e dos confrontantes
A demarcao em terras federais, em razo da Seo III-A do Decreto-Lei n 9.760/46, da rea demarcada, para, querendo, apresentarem impugnao no prazo de
somente poder ser feita pela prpria Unio. J a demarcao em terras municipais 15 (quinze) dias.
e estaduais poder ser feita por outro ente pblico. Quando a demarcao urbanstica abranger ou confrontar com imveis de
Os entes pblicos devem lavrar auto de demarcao urbanstica, com base no domnio pblico, cabe ao ente promotor a notificao dos rgos responsveis
levantamento da situao da rea a ser regularizada e na caracterizao da ocupao pela administrao patrimonial dos entes federados envolvidos. Tambm cabe
e encaminhar ao Registro de Imveis. ao ente promotor notificar por edital os proprietrios e confrontantes da rea,
caso esses no sejam localizados para notificao pessoal, bem como dos
demais interessados.
No havendo impugnao, o oficial de registro de imveis deve averbar a
demarcao urbanstica nas matrculas atingidas. Se o imvel demarcado
Municpio Estado Unio pode no possuir matrcula, esta deve ser aberta com fundamento no art. 288-A da
pode demarcar pode demarcar demarcar Lei n 6.015/1973 - Lei de Registros Pblicos.

Regularizao Fundiria Urbana

Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
Havendo impugnao, possvel um acordo entre as parte envolvidas, a ser
reas particulares Sim Sim Sim
conduzido pelo oficial do registro de imveis, ou o encerramento do procedimento
em relao rea impugnada.
reas pblicas municipais Sim Sim* Sim*
Averbada a demarcao urbanstica, o passo seguinte a aprovao do projeto
reas pblicas estaduais Sim* Sim Sim* de regularizao fundiria e o registro do parcelamento dele decorrente, com
abertura de matrcula dos lotes respectivos.
reas pblicas federais No No Sim Com as matrculas dos lotes abertas, passa-se etapa da legitimao de posse
em favor dos ocupantes da rea demarcada, ou, quando for possvel, da titulao
* Recomenda-se que a ao seja pactuada com o ente proprietrio da rea.
por meio de outro instrumento jurdico que assegure direito real sobre o imvel
28 aos ocupantes.
29
 LEGITIMAO DE POSSE
LEGITIMAO DE POSSE um instrumento que reconhece a posse exercida
por moradores de reas objeto de demarcao urbanstica. Trata-se da
identificao pelo poder pblico de situaes de fato, caracterizadas pela
posse mansa e pacfica de pessoas que no possuam ttulo de propriedade ou
de concesso, bem como no sejam foreiras de outro imvel urbano ou rural.
Um dos objetivos da legitimao dar f pblica s posses identificadas e
qualificadas, por meio da expedio de um ttulo pelo poder pblico, em
nome do morador, e de seu registro no cartrio de registro de imveis.
Quando feita em reas privadas, a legitimao de posse possibilita a
aquisio de propriedade por meio da usucapio administrativa. No caso
de reas pblicas, o ttulo de legitimao de posse nunca ser convertido em
propriedade, uma vez que a usucapio dessas reas vedada pela Constituio
Federal, mas poder ser convertido em concesso de uso especial para fins
de moradia desde que atendidos os requisitos estabelecidos pela Medida
Provisria n 2.220/2001.
Assim, se a demarcao urbanstica feita pelo prprio ente pblico detentor
do domnio do imvel, a legitimao de posse um passo desnecessrio, j
que possvel fazer de imediato a transferncia de direito real ao possuidor,
por meio de instrumentos como a Concesso de Uso Especial para fins de
Moradia (CUEM), a Concesso de Direito Real de Uso (CDRU), ou a doao,
por exemplo.
30
Podem ser beneficirios da legitimao de posse os moradores dos lotes
inseridos em reas objeto de demarcao urbanstica, cadastrados pelo poder
pblico, que:
No sejam concessionrios, foreiros ou proprietrios de outro imvel,
urbano ou rural; e
No tenham sido beneficiados anteriormente por outra legitimao
de posse.
A legitimao de posse no pode ser concedida a ocupantes a serem realocados,
conforme definido no projeto de regularizao fundiria de interesse social,
devendo o poder pblico assegurar-lhes o direito moradia.
O titular da legitimao de posse pode transferir seus direitos possessrios
a terceiros, devendo o instrumento de cesso ser registrado na matrcula
do imvel . Entretanto, o adquirente somente poder obter a converso da
legitimao de posse em propriedade se atender aos requisitos da usucapio.
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
TAMBM PODE SER BENEFICIRIO DE LEGITIMAO DE
POSSE O COPROPRIETRIO DA GLEBA, TITULAR DE COTAS OU
FRAES IDEAIS, QUE EXERA SEU DIREITO DE PROPRIEDADE
EM UM LOTE INDIVIDUALIZADO E IDENTIFICADO NO
PARCELAMENTO REGISTRADO.
31
 COMO SE D O PROCEDIMENTO DA LEGITIMAO DE POSSE?
A legitimao de posse um procedimento vinculado demarcao urbanstica
de uma rea para fins de promoo da regularizao fundiria de interesse social.
Assim, para que a legitimao de posse ocorra necessrio que:
O assentamento irregular tenha sido objeto de demarcao urbanstica;
O projeto de regularizao fundiria de interesse social tenha sido elaborado e
aprovado; e
O parcelamento do solo urbano decorrente do projeto de regularizao tenha
sido registrado.
Cada ente promotor dever estabelecer procedimentos prprios para a confeco dos
ttulos, que devem ser concedidos preferencialmente mulher e obrigatoriamente
registrados na matrcula do imvel.
Para a confeco dos ttulos, o poder pblico dever:
Identificar as casas e os lotes inseridos na rea objeto de demarcao urbanstica
e cadastrar seus moradores;
Coletar informaes relativas condio de no proprietrios, no concessionrios Alm disso, tambm deve apresentar certides que demonstrem a inexistncia
e no foreiros de outro imvel urbano ou rural, e relativas ausncia de benefcio
anterior de legitimao de posse, se for o caso. Estas informaes podem ser
apresentadas mediante declarao do beneficirio firmada sob penas da lei;
Verificar o atendimento aos requisitos legais necessrios legitimao de posse
e instruir processo administrativo com todos os documentos comprobatrios
dessa condio.
O ttulo deve conter o nome do morador responsvel pelo lote, preferencialmente
da mulher, ou os nomes do casal. Deve constar, ainda, a referncia ao lote e
informaes que permitam identificar o possuidor, dentre as quais, o nmero de
documento oficial, podendo sua qualificao completa ser efetuada posteriormente,
no momento do registro, mediante simples requerimento do interessado dirigido ao
registro de imveis.
32
COMO CONVERTER A LEGITIMAO DE POSSE EM PROPRIEDADE?
Quando o titulo conferido a moradores de reas privadas, seus beneficirios
podem requerer o reconhecimento de propriedade depois de 5 (cinco) anos do
registro da legitimao de posse. Este prazo vale para lotes menores ou iguais
a 250 m2 utilizados para fins de moradia, situao em que se aplica o art. 183
da Constituio Federal. Quando o lote for maior do que 250 m2, o prazo para
reconhecimento da propriedade aquele determinado pela legislao que rege
as diversas formas de usucapio .
A converso da legitimao de posse dever ser requerida pelo beneficirio
diretamente no Registro de Imveis onde o ttulo est registrado, mediante a
apresentao dos seguintes documentos:
Documento oficial de identidade;
Declarao de que no possui outro imvel urbano ou rural;
Declarao de que o imvel utilizado para sua moradia ou de sua famlia,
Declarao de que no teve reconhecido anteriormente o direito usucapio
de imveis em reas urbanas.
de aes em andamento relativas posse ou propriedade do imvel, a serem
fornecidas pelo poder pblico.
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
H AINDA OUTRAS MODALIDADES DE USUCAPIO, PREVISTAS NOS
ARTIGOS 1.238 A 1.242 DO CDIGO CIVIL (LEI 10.406/2002). PARA
CADA UMA DESSAS MODALIDADES H REQUISITOS DISTINTOS,
VARIANDO TAMBM O TEMPO DE POSSE EXIGIDO PARA AQUISIO
DA PROPRIEDADE.
33
 REGULARIZAO DE PARCELAMENTOS
ANTERIORES LEI FEDERAL
N 6.766/1979
A Lei n 11.977/2009 facilitou a regularizao da situao jurdica de
parcelamentos do solo urbanos anteriores a 19 de dezembro de 1979,
que estejam implantados e integrados cidade (Art. 71), simplificando as
exigncias para o seu registro.

De acordo com a Lei e o seu regulamento (Decreto n 7.499/2011, Art. 21),

o registro feito independentemente da retificao de registro da gleba e
da aprovao de projeto de regularizao fundiria, mediante requerimento
do interessado dirigido ao cartrio de registro de imveis competente,
instrudo com:

Certido da matrcula ou transcrio referente gleba objeto

de parcelamento;

Planta e memorial descritivo do parcelamento objeto de regularizao;

Documento expedido pelo Poder Executivo municipal que ateste a

conformidade do procedimento de regularizao, observados os requisitos

Regularizao Fundiria Urbana

Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
de implantao e integrao cidade do parcelamento; e

Cpia da Anotao de Responsabilidade Tcnica do profissional legalmente

habilitado responsvel pela regularizao, dispensada sua apresentao
quando o procedimento for realizado pela administrao pblica e o
profissional legalmente habilitado for servidor ou empregado pblico.

O procedimento pode ser aplicado em qualquer modalidade de regularizao

fundiria (interesse social ou interesse especifico) e envolver a totalidade ou
parcelas da gleba.
34 35
2 PARTE
A

REGISTRO DA REGULARIZAO
FUNDIRIA DE ASSENTAMENTOS
URBANOS
O registro da regularizao fundiria de assentamentos urbanos encontra-se
disciplinado na Lei n 11.977/2009 e na Lei n 6.015/1973 Lei de Registros
Pblicos, alterada pela Lei n 12.424/2011, que tambm estabeleceu
mecanismos gerais, teis para a regularizao fundiria, referentes retificao
de registro e abertura de matrcula de reas pblicas.
Qualquer um dos legitimados pode requerer o registro da regularizao
fundiria, que deve ser dirigido ao Oficial do registro de imveis, e em regra
efetivado independentemente de manifestao judicial, envolvendo:
a abertura de matrcula para a rea objeto de regularizao, se no houver;
o registro do parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria
e, independente deste, da sentena de usucapio, da sentena declaratria
ou da planta, elaborada para outorga administrativa, de concesso de
uso especial para fins de moradia, e do parcelamento de glebas para fins
urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979; e
a abertura de matrcula, de ofcio, para cada uma das parcelas resultantes
do parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria,
inclusive das reas destinadas a uso pblico, nas quais devem ser averbadas
as respectivas destinaes, e, se houver, as limitaes administrativas e
restries convencionais ou legais.
Na hiptese da regularizao fundiria implementada por etapas, o registro
feito com base em planta e memorial descritivo referentes totalidade da
rea objeto de regularizao, devendo ser especificadas as pores ainda no
regularizadas.
Quando a regularizao fundiria promovida pela administrao pblica, a
planta e o memorial descritivo devem ser assinados por profissional legalmente
38
habilitado, mas se dispensa a apresentao de anotao de responsabilidade
tcnica ou registro de responsabilidade tcnica no competente conselho
profissional, quando o responsvel tcnico for servidor ou empregado pblico.
Na regularizao fundiria de interesse social, o registro do parcelamento
deve ser feito independente de retificao, mediante a apresentao dos
seguintes documentos:
certido atualizada da matrcula do imvel;
projeto de regularizao fundiria aprovado, se for o caso;
instrumento de instituio e conveno de condomnio, se for o caso; e
certido atualizada dos atos constitutivos que demonstrem legitimidade
para promover a regularizao fundiria, nos casos de solicitao feita
por cooperativas habitacionais, associaes de moradores, fundaes,
organizaes sociais, organizaes da sociedade civil de interesse pblico
ou outras associaes civis que tenham por finalidade atividades nas reas
de desenvolvimento urbano ou regularizao fundiria.
Tambm devem ser feitos independente de retificao:
o registro da regularizao fundiria de interesse social realizada em Zonas
Especiais de Interesse Social, promovida por Municpio ou pelo Distrito
Federal, quando os lotes j estiverem cadastrados individualmente ou com
lanamento fiscal h mais de 10 (dez) anos;
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
a averbao do auto de demarcao urbanstica; e
o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de
dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado cidade, nos termos
do art. 71 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.
J nos casos em que a retificao exigida, a Lei restringiu a necessidade de
notificao apenas aos confrontantes cujas divisas forem alcanadas pela
insero ou alterao de medidas perimetrais.
39
 ESPECIFICIDADES DO REGISTRO DO PROCEDIMENTO DE
DEMARCAO URBANSTICA
Alm da dispensa da retificao para a averbao do auto, a Lei n 6.015/1973 traz
outras excees que devem ser observadas no processo de registro do procedimento
de demarcao urbanstica:
na hiptese da demarcao urbanstica abranger imveis situados em mais de
uma circunscrio imobiliria, a recepo do auto, as buscas, notificaes e
tentativas de acordo, devem ser conduzidas pelo oficial de registro responsvel
pela circunscrio que contiver a maior poro da rea demarcada, cabendo
a esse a comunicao com os demais oficiais envolvidos para a realizao dos
atos necessrios;
a averbao da demarcao urbanstica, assim como o subsequente registro do
parcelamento, devem ser feitos mesmo que a rea abrangida pelo procedimento
supere a rea disponvel nos registros anteriores;
a retificao do memorial descritivo de rea no abrangida pelo auto, no caso
da demarcao atingir parte de imveis, no exigida, ficando a apurao de
remanescente sob a responsabilidade do proprietrio do imvel atingido;
a existncia de reas cuja origem no tenha sido identificada em razo de
imprecises dos registros anteriores no impede a averbao do auto e o registro
do parcelamento, devendo esta situao ser informada por averbao nas
matrculas envolvidas no procedimento.
40
ABERTURA E UNIFICAO DE MATRCULAS
Esto previstos na Lei n 6.015/1973 mecanismos simplificados para a abertura
de matrcula de parte ou totalidade de reas pblicas ou de reas objeto de
imisso na posse em favor de entes pblicos, por deciso proferida em processo
judicial de desapropriao em curso.
Para a abertura de matrcula, o ente pblico titular de domnio ou imitido
judicialmente na posse deve requerer diretamente ao Oficial de registro da
circunscrio imobiliria onde se situe o imvel a abertura de matrcula pretendida.
O imvel pode estar previamente matriculado ou no e, caso o pedido se refira a
parte da rea, a apurao de remanescente pode ser feita em momento posterior.
O pedido deve ser instrudo com:
planta e memorial descritivo do imvel pblico a ser matriculado, dos quais
constem a sua descrio, com medidas perimetrais, rea total, localizao,
Regularizao Fundiria Urbana
confrontantes e coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
vrtices definidores de seus limites;
comprovao de intimao dos confrontantes para que informem se os
limites definidos na planta e no memorial descritivo do imvel pblico a ser
matriculado se sobrepem s suas respectivas reas, se for o caso; e
as respostas intimao prevista no item anterior, quando houver.
41
 Para a abertura de matrcula de reas pblicas municipais originrias de
parcelamento do solo urbano, deve ainda:
ser apresentada planta de parcelamento assinada pelo loteador ou aprovada
pela prefeitura, acompanhada de declarao de que o parcelamento se
encontra implantado, na hiptese deste no ter sido inscrito ou registrado;
e a averbao do auto de demarcao urbanstica;
prevalecer a situao de fato implantada sobre a situao constante
do registro ou da planta de parcelamento, respeitados os limites dos
particulares lindeiros, na hiptese de divergncia nas medidas perimetrais
de que resulte, ou no, alterao de rea.
Por esse mesmo procedimento, a Unio, os Estados e o Distrito Federal podem
obter a abertura de matrcula de parte ou da totalidade de imveis urbanos
sem registro anterior, cujo domnio lhe tenha sido assegurado pela legislao,
competncia que, no caso dos Estados, pode ser transferida mediante acordo
ao Municpio onde se situe a rea.
O procedimento, em todos os casos, pode ser feito independentemente do
regime jurdico do bem pblico: bem de uso comum do povo, bem dominial,
bem de uso especial.
Por fim, a Lei n 6.015/1973 possibilita a unificao das matrculas de dois ou
mais imveis contguos objeto de imisso provisria na posse registrada, ou
um ou mais imveis de domnio pblico que sejam contguos rea objeto
da imisso provisria na posse, na hiptese de imveis inseridos em rea
urbana ou de expanso urbana e com a finalidade de implementar programas
habitacionais ou de regularizao fundiria.
42
GRATUIDADE NO REGISTRO DA REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE SOCIAL
A Lei n 11.977/2009 e a Lei n 6.015/1973 prevem gratuidade de alguns atos
de registro, a saber:
o registro dos parcelamentos oriundos da regularizao fundiria de
interesse social;
o primeiro registro de direito real constitudo em favor de beneficirio de
regularizao fundiria de interesse social em reas urbanas;
a primeira averbao de construo residencial de at 70 m (setenta
metros quadrados) de edificao em reas urbanas objeto de regularizao
fundiria de interesse social;
o registro de ttulo de legitimao de posse, concedido pelo poder pblico e
de sua converso em propriedade; e
outros atos decorrentes de regularizao fundiria de interesse social a
cargo da administrao pblica.
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
O primeiro registro de direito real, o registro de ttulo de legitimao de
posse e a primeira averbao de construo residencial mencionados
acima independem da comprovao do pagamento de quaisquer tributos,
inclusive previdencirios.
Quanto a isso, a Lei n 8.212/1991 permite expressamente a averbao da
construo civil localizada em rea objeto de regularizao fundiria de
interesse social, sem restrio de rea, independentemente da prova de
inexistncia de dbito (CND) previdencirio.
43

O PAPEL DOS ATORES
Alm dos agentes que possuem legitimidade para promover a regularizao
fundiria urbana estabelecidos na Lei n 11.977/2009, outros atores tambm
participam desse processo, cada qual com papis especficos. Sem prejuzo de
outras, a seguir so relacionadas algumas dessas competncias.
PREFEITURAS MUNICIPAIS, EXCLUSIVAMENTE
Dispor sobre o procedimento de regularizao fundiria em seu territrio,
por meio de norma municipal;
Definir os procedimentos para a elaborao e aprovao do projeto de
regularizao fundiria urbana, no que se refere aos desenhos, memorial
descritivo e ao cronograma fsico de eventuais obras e servios a
serem realizados;
Analisar e aprovar o projeto de regularizao fundiria, de acordo a
Lei n 11.977/2009 e com a legislao municipal, se houver;
Promover o licenciamento ambiental de intervenes caracterizadas como
regularizao fundiria de interesse social, num ato nico correspondente
anlise e aprovao do projeto de regularizao fundiria urbana,
desde que o Municpio possua conselho de meio ambiente e rgo
ambiental capacitado.
A AUSNCIA DE NORMAS ESPECFICAS DE REGULARIZAO
FUNDIRIA URBANA NO IMPEDE A APLICAO DOS
DISPOSITIVOS DA LEI N 11.977/2009.
44
PODER PBLICO: MUNICPIOS, ESTADOS, DISTRITO FEDERAL, UNIO OU
RGOS DELEGADOS DA ADMINISTRAO INDIRETA
Lavrar auto de demarcao urbanstica;
Notificar para eventual impugnao ao procedimento de
demarcao urbanstica;
Propor alteraes ao auto de demarcao urbanstica ou adotar quaisquer
outras medidas para afastar eventuais oposies dos proprietrios ou dos
confrontantes da rea objeto de interveno;
Elaborar projeto de regularizao fundiria urbana e, no caso dos estados,
da Unio e de rgos da administrao indireta, submet-lo aprovao da
prefeitura municipal;
Submeter o parcelamento decorrente do projeto de regularizao fundiria
urbana aprovado pela prefeitura municipal ao registro imobilirio;
Conceder ttulo de legitimao de posse aos ocupantes das reas objeto de
demarcao urbanstica para fins de promoo de regularizao fundiria
de interesse social;
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
Assegurar o direito moradia dos ocupantes que no puderem ser
legitimados na posse em razo da relocao definida no projeto de
regularizao fundiria de interesse social.
45
 CARTRIOS DE REGISTRO DE IMVEIS CONCESSIONRIAS E PERMISSIONRIAS DE SERVIOS PBLICOS

Emitir certido de matrcula ou transcrio da rea a ser regularizada por Implantar, por delegao do poder pblico, sistema virio e infraestrutura
meio de demarcao urbanstica; bsica nos casos de regularizao fundiria de interesse social,
Recepcionar e analisar o auto de demarcao urbanstica elaborado independentemente de quem seja seu agente promotor.
pelo poder pblico para fins de promoo de regularizao fundiria de
interesse social; BENEFICIRIOS DOS PROCESSOS DE REGULARIZAO FUNDIRIA DE
INTERESSE SOCIAL
Proceder s buscas para identificar o proprietrio, bem como as matrculas
e transcries referentes rea objeto de demarcao urbanstica; Participar do processo de regularizao fundiria urbana, acompanhando a
Notificar o proprietrio da rea e seus confrontantes, para eventual realizao de cada etapa;
impugnao ao procedimento de demarcao urbanstica;
Solicitar ao poder pblico responsvel pela regularizao fundiria de
Notificar o poder pblico responsvel pela regularizao fundiria de
interesse social a concesso do ttulo de legitimao de posse, entregando-
interesse social para manifestao nos casos de impugnao, bem como
lhe todos os documentos necessrios;
promover tentativa de acordo entre o ente promotor e o impugnante;
Averbar o auto de demarcao urbanstica nas matrculas correspondentes; Solicitar ao cartrio de registro de imveis a converso do ttulo de legitimao
Se for o caso, abrir matrcula da rea objeto de regularizao fundiria de posse em propriedade, apresentando os documentos necessrios
com fundamento no inciso I do art. 288-A, da Lei de Registros para tanto.
Pblicos n 6.015/1973;
Recepcionar e registrar o parcelamento decorrente de projeto de
regularizao fundiria na respectiva matrcula, quando este for exigvel,

Regularizao Fundiria Urbana

ou do parcelamento de fato, quando a execuo do projeto for dispensvel;

Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009

Abrir as matrculas das parcelas resultantes do parcelamento;
Registrar o ttulo de legitimao de posse concedido pelo poder pblico em
favor dos beneficirios das reas objeto de demarcao urbanstica, bem
como outros ttulos outorgados no mbito de programas de regularizao
fundiria de interesse social;
Registrar a converso da legitimao de posse em propriedade, a
requerimento dos beneficirios, aps anlise dos documentos por
estes apresentados, que comprovem o preenchimento dos requisitos
legais necessrios.
46 47
 OUTROS INSTRUMENTOS DE
REGULARIZAO FUNDIRIA DE
ASSENTAMENTOS URBANOS
A demarcao urbanstica e a legitimao de posse so importantes
instrumentos trazidos pela Lei n 11.977/2009. Esses instrumentos
permitem ao poder pblico atuar em reas privadas caracterizadas como de
interesse social, em que no haja oposio dos proprietrios, perfazendo as
seguintes etapas:
regularizao da base imobiliria, com a averbao do auto de demarcao
urbanstica, precedida de abertura de matrcula, se no houver, para a
rea demarcada;
regularizao do parcelamento, com o registro decorrente do projeto de
regularizao fundiria aprovado; e
regularizao das posses, com a emisso e registro dos ttulos de legitimao
de posse para futura converso em propriedade no cartrio de registro
de imveis.
Contudo, a demarcao urbanstica e a legitimao de posse no so os nicos
meios de se promover a regularizao fundiria. H outros instrumentos
previstos em diferentes leis que podem ser mais adequados, dependendo da
situao do assentamento a ser regularizado.
48
Particularmente no caso de reas pblicas, as alternativas demarcao
urbanstica so variadas. A regularizao da base imobiliria pode ser obtida
com a aplicao dos novos mecanismos de abertura de matrcula e retificao
previstos na Lei n 6.015/1973 Lei dos Registros Pblicos, e a regularizao
das posses, realizada com base em outros instrumentos jurdicos, como
a Concesso de Uso Especial para fins de Moradia (CUEM), a Concesso de
Direito Real de Uso (CDRU), a compra e venda e a doao, por exemplo.
No caso de reas em processo de desapropriao, em que haja imisso da
posse em favor do ente pblico, a regularizao tambm pode ocorrer
normalmente, alcanando o registro do parcelamento e a titulao, pelo
instrumento denominado cesso de posse, que convertida em propriedade
ao final da desapropriao.
Na tabela seguinte, esto dispostos a base legal de cada um desses instrumentos
e os requisitos a serem preenchidos pelos beneficirios.
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
49
 Finalidade Instrumento Aplicao Ttulo Requisitos Base Legal

Transferncia Doao reas pblicas e privadas Escritura pblica ou No caso de bens pblicos, Art. 538 e ss do
ou aquisio (alienao gratuita) termo administrativo prvia avaliao e autorizao Cdigo Civil
de propriedade legislativa. Licitao dispensada
(domnio pleno) Compra e venda reas pblicas e privadas Escritura pblica ou no caso de regularizao de Art. 481 e ss do
(alienao onerosa) termo administrativo interesse social. Cdigo Civil

Transferncia ou CUEM Concesso de reas pblicas Termo administrativo Posse com inteno de dono, Art. 4, V, h do
aquisio de domnio Uso Especial para fins ou sentena judicial ininterrupta e sem oposio, Estatuto da Cidade
til (direito real sobre de Moradia de rea urbana de at 250 m,
Art. 1225, XI do
coisa alheia) anterior a 30 de junho de 1996
Cdigo Civil
MP 2.220/2001

CDRU Concesso de reas pblicas e privadas Escritura pblica ou No caso de bens pblicos, Art. 7 do Dec. Lei
Direito Real de Uso termo administrativo prvia avaliao e autorizao 271/1967
legislativa. Licitao dispensada
no caso de regularizao de
interesse social.

Reconhecimento Legitimao de Posse reas pblicas Termo administrativo Prvio procedimento de de- Art. 47, III e 58 a
ou Transferncia de ou privadas; marcao urbanstica em 60-A da
direitos possessrios procedimento de regularizao Lei 11.977/2009
fundiria de interesse social
Posse mansa e pacfica

Regularizao Fundiria Urbana

Beneficirio no pode ser con-

Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009

cessionrio, foreiro ou propri-
etrio de outro imvel urbano
ou rural.

Cesso de Posse reas em processo de de- Termo administrativo Imisso na posse pelo Poder Art. 26, 3 a 5 da
sapropriao com imisso Pblico em processo de desap- Lei 6.766/1979
na posse em favor do ente ropriao
expropriante

50 51

TIRA DVIDAS
1. NECESSRIO APROVAR UMA NORMA MUNICIPAL DE
REGULARIZAO FUNDIRIA URBANA?
A Lei n 11.977/2009 explicitou a atribuio dos municpios na definio dos precisa ser necessariamente formal, configurando-se por meio de uma ao
procedimentos de regularizao fundiria em seus territrios, que deve ser
feita por meio de norma municipal: uma lei, um decreto, ou ambos. Toda a
matria que depender de autorizao legislativa, como a desafetao ou a
alienao de bens pblicos para promoo de regularizao fundiria, por
exemplo, deve ser prevista em lei. J os temas estritamente relacionados s
rotinas de trabalho da administrao municipal, como a forma de instruo de
processos administrativos, processamento de pedidos de regularizao, entre
outros, podem ser definidos num decreto municipal editado pelo prefeito, ou
por norma inferior. Para definir a melhor forma de disciplinar a regularizao
fundiria em seu territrio, o municpio deve verificar tambm o que a lei do
Plano Diretor e os planos setoriais relacionados ao tema, como o caso do
Plano Local de Habitao de Interesse Social, estabelecem sobre o assunto.
2. EM QUE CASOS O PROJETO DE REGULARIZAO FUNDIRIA
PODE SER DISPENSADO?
A Lei n 11.977/2009 prev alguns casos em que o registro decorrente de
processo de regularizao fundiria no depende da elaborao e aprovao
de projeto. So eles: o registro da sentena de usucapio, o registro da
sentena declaratria ou da planta, elaborada para outorga administrativa, de
concesso de uso especial para fins de moradia, e o registro do parcelamento
de glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro
de 1979.
52
3. QUAIS CUIDADOS DEVEM SER TOMADOS PELO PODER PBLICO
ANTES DE INICIAR UM PROCEDIMENTO DE DEMARCAO
URBANSTICA EM REA PRIVADA?
O instrumento da demarcao urbanstica voltado para a regularizao
fundiria de interesse social de assentamentos irregulares em que no
haja oposio dos proprietrios dos imveis envolvidos. Essa oposio no
possessria. Um exemplo a ocorrncia de tentativas anteriores de negociao
do proprietrio com os moradores da rea.
Assim, antes de iniciar o procedimento para a demarcao urbanstica, o
poder pblico deve se certificar de que no h interesse na rea por parte do
proprietrio. Tambm recomendvel, nas ocupaes sobre reas privadas,
notificar o loteador ou, na ausncia deste, a pessoa em nome de quem se
encontra registrado o imvel, conforme o 2 do artigo 38 da Lei n 6.766/1979.
4. POSSVEL FAZER LEGITIMAO DE POSSE DE FORMA COLETIVA?
Sim, a legitimao de posse de forma coletiva pode ser feita sempre que no for
possvel individualizar as posses dos ocupantes no interior da rea demarcada.
A forma coletiva da legitimao ser utilizada para o reconhecimento de mais
de uma posse em um mesmo lote (situaes de composse), definido no projeto
de regularizao fundiria, etapa obrigatria que antecede a emisso do ttulo
de legitimao de posse pelo poder pblico. o caso de moradias sobrepostas,
Regularizao Fundiria Urbana
Como aplicar a Lei Federal n 11.977/2009
por exemplo.
5. POSSVEL TRANSFERIR O TTULO DE LEGITIMAO DE POSSE?
Sim, o titular da legitimao de posse pode ceder seus direitos possessrios,
devendo o adquirente solicitar o registro da transferncia no cartrio de registro
de imveis, para fins de converso da legitimao de posse em propriedade
ou, eventualmente, no caso de reas pblicas, em concesso de uso especial
para fins de moradia, se atender aos requisitos da usucapio especial urbana,
ou da Medida Provisria n 2.220/2001, respectivamente.
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O contedo principal deste material refere-se ao captulo III da Lei Federal n 11.977/09.

Para ver a Lei na ntegra:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm

ACESSE:
www.cidades.gov.br
snh-ghis@cidades.gov.br (SNH)
regularizacao@cidades.gov.br (SNPU)

Venda proibida.
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