Dissertacao - Etapas de Reabilitação PDF

Estrutura Geral de Custos em Obras de Reabilitação de
Edifícios
Francisco Vieira da Fonseca de Lima Mayer
Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em
Engenharia Civil
Júri
Presidente: Prof. Francisco Loforte Teixeira Ribeiro
Orientador: Eng.º José Manuel Gaspar Nero
Vogais: Eng.º Manuel dos Santos Fonseca
Outubro de 2008
PALAVRAS-CHAVE
Reabilitação, Edifícios, Estimação, Custos
RESUMO
O trabalho que se segue tem como objectivo principal, o desenvolvimento de um modelo de

estimação de custos associável a um processo de reabilitação de um edifício antigo, aplicável a
uma fase primária do desenvolvimento do projecto. O modelo de custos tem por base
orçamentos de obras semelhantes já realizadas, e conta ainda com uma comparação destes
custos, com os custos resultantes da aplicação do preçário utilizado pela Câmara Municipal de
Lisboa para este tipo de intervenções. O valor estimado varia em função do tipo de edificado,
que pode ser Pré-Pombalino, Pombalino ou Gaioleiro, e do nível de intervenção, Ligeiro, Médio
ou Profundo.
Os orçamentos de obras de reabilitação já realizadas foram obtidos após uma selecção de um

conjunto de edifícios enquadráveis nos tipos de edificado e níveis de intervenção atrás
enunciados, aos quais foi feita uma análise de custo por unidade de medida associada aos
diversos elementos construtivos (p.e. cobertura, tectos, cozinhas) tidos como relevantes. Estes
orçamentos foram ainda utilizados para a obtenção de quantidades de trabalhos, referentes às
intervenções que os respectivos edifícios sofreram, de modo a poder ser-lhes aplicado os
preços da CML.
Após a análise chegou-se à conclusão da aplicabilidade do modelo, com uma margem de erro
não superior a 25%. Verificou-se ainda da análise, que os custos são os mais elevados em
edifícios Pré-Pombalinos e os mais reduzidos nos edifícios Pombalinos. Em geral os custos
obtidos através do preçário da CML são inferiores aos custos praticados no mercado.
Ponderou-se também à reflexão e ao enquadramento das actividades que precedem a fase de

construção propriamente dita, designadamente a que integra os procedimentos legais que
deverão ser seguidos neste tipo de obras ou as hipóteses de seguros existentes, as quais se
revelam actualmente ainda algo contraproducentes no desenvolvimento desta actividade,
apesar dos esforços que têm sido produzidos.
I
KEYWORDS
Rehabilitation, Buildings, Estimation, Costs
ABSTRACT
The following dissertation has as its primary goal, the development of a model of costs
estimation from a rehabilitation process of an ancient building in its beginning stage, that is
based on budgets of similar construction works already concluded, and it’s posterior
comparison with the costs obtained by the price list used by the Câmara Municipal de Lisboa.
The estimated value of costs from the developed model will depend, in first place by the type of
building, that can be Pré-Pombalino, Pombalino or Gaioleiro, and in second by the level of
intervention, that varies between, Light, Medium or Heavy.
In the model development, the first step was the selection of a group of budgets from building
rehabilitation works, that can be suited to the type of building and level of intervention already
referred, which suffered a cost analysis by unit of measure linked to particular constructive
elements (e.g. roof, ceilings, kitchens). From those same budgets, it was taken the amounts of
work of certain activities to perform the application of the CML price list.
It was verified, by the analysis of the costs obtained, that the highest costs were the ones
correspondent to the Pré-Pombalinos buildings and lowest correspondent to the Pombalinos. In
general matters the cost obtained by the CML price list are lower than the real world costs.
It was also made the framing from the activities related to this primary phase, that precede the
construction works themselves, like the legal framing existent or the different insurance
solutions, and that were found very counterproductive in the development of this activity, in spite
of all the efforts that have been done.
II
ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAÇÃO DE
EDIFICIOS
ÍNDICE
1 - Introdução ........................................................................................................................... 1
1.1 - A reabilitação de edifícios em Portugal ..................................................................... 1
1.2 - Objectivos da Dissertação ......................................................................................... 3
1.3 - Metodologia seguida na Dissertação ........................................................................ 4
2 - Ponderação dos factores de base do modelo .................................................................... 6
2.1 - Considerações gerais ................................................................................................ 6
2.2 - Tipologia dos Edificios ............................................................................................... 6
2.2.1 Edifícios Pré-Pombalinos ........................................................................................ 6
2.2.2 Edifícios Pombalinos ............................................................................................... 9
2.2.3 Edifícios “Gaioleiros”.............................................................................................. 11
2.3 - Caracterização dos Elementos Construtivos ........................................................... 13
2.4 - Níveis de Intervenção .............................................................................................. 24
2.4.1 - Intervenções Ligeiras .......................................................................................... 24
2.4.2 - Intervenções Médias ........................................................................................... 24
2.4.3 - Intervenções Profundas ...................................................................................... 25
3 - Enquadramento das actuações de conservação e reabilitação de edifícios .................... 27
3.1 - Introdução ................................................................................................................ 27
3.2 - Bases Legais Associadas a Obras de Reabilitação ................................................ 27
3.2.1 - Considerações gerais .......................................................................................... 27
3.2.2 - Procedimentos Legais em Obras de Reabilitação .............................................. 27
3.2.3 - Necessidades de Projecto ................................................................................... 34
3.3 - Seguros para obras de Reabilitação ....................................................................... 35
3.4 - Trabalhos preparatórios ........................................................................................... 37
3.4.1 - Estaleiro ............................................................................................................... 38
3.4.2 - Cobertura Provisória............................................................................................ 38
3.4.3 - Andaimes e Oleados de Protecção ..................................................................... 39
4 - Definição das actividades construtivas associadas ao modelo ........................................ 40
4.1 - Considerações Gerais ............................................................................................. 40
4.2 – Trabalhos de construção ........................................................................................ 40
4.2.1 - Estrutura .............................................................................................................. 40
4.2.2 - Envolvente exterior .............................................................................................. 42
4.2.3 - Interiores .............................................................................................................. 43
4.2.4 - Instalações especiais .......................................................................................... 47
I
4.3 - Quadro Síntese ........................................................................................................ 49
4.4 - Critérios para a medição de quantidades ................................................................ 51
5 - Alimentação do Modelo ..................................................................................................... 53
5.1 – Considerações gerais ............................................................................................. 53
5.2 - Construção do modelo e procedimento de cálculo ................................................. 53
6 - Cálculo dos custos de reabilitação ................................................................................... 58
7 - Apresentação de Resultados ............................................................................................ 59
8 - Análise de Resultados ...................................................................................................... 68
8.1 - Valores Médios ........................................................................................................ 68
8.1.1 - Comparação de Valores ...................................................................................... 68
8.1.2 - Determinação dos factores de correlacionamento.............................................. 73
8.2 - Dispersão ................................................................................................................. 74
9 - Validação do modelo por aplicação a três casos de estudo ............................................. 79
9.1 - Enquadramento dos edificios em estudo no modelo............................................... 79
9.2 - Determinação dos Custos de Reabilitação ............................................................. 80
9.3 - Discussão de resultados .......................................................................................... 83
10 - Conclusões........................................................................................................................ 85
10.1 - Conclusões Finais ................................................................................................... 85
10.2 - Perspectivas para o Futuro...................................................................................... 87
Bibliografia ................................................................................................................................... 89
Anexo 1 – Cálculo de actividades construtivas do Modelo
Anexo 2 – Guia de aplicação do modelo de custos para obtenção de estimativa
ÍNDICE DE TABELAS
Tabela 1 – O sector da construção em alguns países europeus .................................................. 2

Tabela 2 – Elementos construtivos analisados ........................................................................... 23
Tabela 3 – Procedimentos legais de acordo com o nível de intervenção .................................. 33
Tabela 4 – Resumo dos seguros associados à construção e respectiva finalidade .................. 37
Tabela 5 – Quadro Síntese ......................................................................................................... 50
Tabela 6 – Validação dos custos por análise da dispersão ........................................................ 57
Tabela 7 – Intervenção Ligeira em edifícios Pré-Pombalinos ..................................................... 60
Tabela 8 – Intervenção Média em edifícios Pré-Pombalinos ...................................................... 61
Tabela 9 – Intervenção Ligeira em edifícios Pombalinos ........................................................... 62
Tabela 10 – Intervenção Média em edifícios Pombalinos .......................................................... 63
Tabela 11 – Intervenção Profunda em edifícios Pombalinos com técnicas tradicionais ............ 64
Tabela 12 – Intervenção Profunda em edifícios Pombalinos com técnicas não tradicionais ..... 65
Tabela 13 – Intervenção Ligeira em edifícios Gaioleiros ............................................................ 66
Tabela 14 – Intervenção Média em edifícios Gaioleiros ............................................................. 67
Tabela 15 – Factores de correlacionamento de preços por tipologia construtiva ...................... 73
II
Tabela 16 – Factores de correlacionamento de preços por nível de intervenção ...................... 74
Tabela 17 - Custos de uma intervenção ligeira num edifício Pré-Pombalino ............................. 80
Tabela 18 - Custos de uma intervenção profunda num edifício Pombalino ............................... 81
Tabela 19 – Custos de uma intervenção média num edifício Gaioleiro...................................... 82
Tabela 20 – Custo Unitário por área de construção ................................................................... 82
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1 – Zona antiga da cidade de Lisboa ................................................................................. 1

Figura 2 – Edifício em reabilitação ................................................................................................ 3
Figura 3 – Exemplo de um edifício reabilitado .............................................................................. 4
Figura 4 – Andar de ressalto ......................................................................................................... 7
Figura 5 – Edifício Pré-Pombalino com ferrolhos metálicos na fachada ...................................... 8
Figura 6 – Baixa Pombalina ........................................................................................................ 10
Figura 7 – Pombalino actual........................................................................................................ 11
Figura 8 – Edifício gaioleiro ......................................................................................................... 12
Figura 9 – Fachada de um edifício Pré-Pombalino ..................................................................... 16
Figura 10 – Fachada de um edifício Gaioleiro ............................................................................ 16
Figura 11 – Estrutura de uma cobertura em madeira ................................................................. 17
Figura 12 – Tecto trabalhado ...................................................................................................... 19
Figura 13 – Paredes de compartimentação ................................................................................ 20
Figura 14 – Escadas de um edifício gaioleiro ............................................................................. 21
Figura 15 - Cozinha após acção de reabilitação ......................................................................... 22
Figura 16 – Intervenção profunda em edifício no Bairro Alto ...................................................... 25
Figura 17 - Câmara Municipal de Lisboa, entidade licenciadora ............................................... 29
Figura 18 – Cobertura provisória................................................................................................. 38
Figura 19 – Escadas de um edifício pré pombalino com intervenção em curso ........................ 46
Figura 20 – Exemplo de uma cozinha de um gaioleiro reabilitada ............................................. 47
Figura 21 – Preçário DMCRU ..................................................................................................... 54
Figura 22 – Exemplo do cálculo da reabilitação do pavimento no Edifício X ............................. 56
Figura 23 – Edifício em vias de reabilitação ............................................................................... 83
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1 - Análise qualitativa do Factor de actualização ........................................................... 55

Gráfico 2 – Custos médios obtidos pelo preçário DMCRU para a Cobertura ............................ 68
Gráfico 3 – Custos Médios DMCRU para as Paredes de Fachada ............................................ 69
Gráfico 4 – Custos Médios DMCRU para Fachadas de Tardoz ................................................. 69
Gráfico 5 – Custos Médios DMCRU para Revestimentos em Caixas de Escadas .................... 70
III
Gráfico 6 – Total dos Custos Médios DMCRU para as actividades em espaços não comuns
interiores ...................................................................................................................................... 70
Gráfico 7 – Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifícios Pré-Pombalinos ............... 71
Gráfico 8 – Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifícios Pombalinos ...................... 72
Gráfico 9 – Desvio de custos DMCRU e custos de mercado para edifícios Gaioleiros ............. 72
Gráfico 10 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Pré-Pombalinos ............................... 74
Gráfico 11 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Pombalinos ...................................... 75
Gráfico 12 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Gaioleiros ........................................ 76
Gráfico 13 – Concentração dos valores da dispersão dos Custos DMCRU .............................. 76
Gráfico 14 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pré-Pombalinos .......................... 77
Gráfico 15 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pombalinos ................................. 77
Gráfico 16 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pombalinos ................................. 78
Gráfico 17 – Concentração dos valores da dispersão dos Custos praticados no mercado ....... 78
IV
ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAÇÃO DE EDIFICIOS
__________________________________________________________________________________________
1 - INTRODUÇÃO
1.1 - A REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS EM PORTUGAL
A construção de edifícios em Portugal constituiu-se desde sempre uma actividade de grande

importância para a sociedade, sobretudo em períodos de crescimento económico, envolvendo
investimentos muito elevados para a sua realização. Contudo, a reabilitação e manutenção do
parque edificado, revelou ao longo dos tempos possuir uma importância muito mais reduzida
quando comparada com os outros tipos de actividades construtivas.
Figura 1 – Zona antiga da cidade de Lisboa
Uma das razões frequentemente apontadas para esta diminuta relevância, é a ineficácia dos
programas públicos de apoio à reabilitação. Estes programas sempre se apresentaram
demasiado complexos e limitados para poderem funcionar como um verdadeiro factor de
fomento do sector. No entanto o enquadramento legal da reabilitação, que vigorou durante
muitos anos, é muitas vezes indicado como a principal razão para a estagnação desta
actividade. A partir de 1976, com origem no período pós-revolucionário caracterizado por uma
enorme instabilidade política, foi criada uma legislação que obrigava a um congelamento das
rendas inviabilizando a rentabilidade da exploração dos imóveis arrendados. Por outro lado os
procedimentos legais para a aprovação deste tipo de obras, habitualmente ligados ao poder
autárquico, revelaram-se também complexos e demasiado burocráticos.
Esta estagnação geral das acções de reabilitação levou a um fenómeno lento mas contínuo
processo de degradação do edificado, que se manteve até muito recentemente.
A isto, veio aliar-se um outro fenómeno de construção massiva que se deu essencialmente
entre os anos 70 a 80. Esta construção, que tinha como objectivo permitir dar alojamento ao
fluxo migratório do interior para os grandes centros urbanos, foi executada com fraquíssima
1
__________________________________________________________________________________________
qualidade, resultado de uma filosofia corrente entre os promotores da época de construir em

grande quantidade e a baixos preços.
A junção destes dois fenómenos reflectiu-se de forma desastrosa no parque edificado

português, sobretudo em zonas urbanas e suburbanas, onde é perceptível um avançado
estado de degradação e uma baixa qualidade construtiva para a generalidade dos edifícios,
Actualmente os proprietários de edifícios em vias de reabilitação optam muitas vezes pela sua
demolição, utilizando os terrenos deixados a limpo para construção de novos edifícios.
As estatísticas em relação às acções de reabilitação são conclusivas quanto a esta diminuta

importância, colocam Portugal na cauda da Europa, como um país onde as obras de
reabilitação correspondem a uma fatia mais reduzida no sector da construção face à da
construção de novo edificado.
No quadro seguinte apresenta-se a relevância do sector da reabilitação na construção em

Portugal, face à construção de novo edificado:
Construção Nova
Manutenção
Países Totais
Não Obras Reabilitação
Habitação
Residenciais Engenharia
Itália 18,7% 15,6% 19,9% 45,9% 100%
Portugal 30,3% 26,7% 38,9% 4,0% 100%
Espanha 32,2% 14,9% 29,8% 23,1% 100%
Suécia 5,2% 23,7% 30,3% 40,6% 100%
Reino Unido 13,5% 25,0% 18,5% 43,0% 100%
Tabela 1 – O sector da construção em alguns países europeus
Invertendo a tendência que se manteve durante muitos anos, a reabilitação de edifícios tem
vindo a beneficiar de um novo fôlego no mercado da construção, resultante de um esforço que
tem sido feito de modo a preservar o património edificado. Recentemente foi aprovada uma
nova legislação de actualização de rendas bem como um conjunto de programas de apoio à
reabilitação. Este novo enquadramento permitiu que a atenção de projectistas e construtores
tenha sido captada, ainda que, a experiência existente neste campo permaneça deficitária.
2
__________________________________________________________________________________________
Figura 2 – Edifício em reabilitação
É pois neste enquadramento, e na perspectiva do subsector da construção associado à

conservação/reabilitação, que esta actividade venha a registar evolução e afirmação
sustentada, que assim sendo torna necessário um esforço no sentido de suprir as
variadíssimas lacunas resultantes da falta de experiência no sector, que se revelam desde as
técnicas, passando pela estimação dos custos tudo isto até a um desajuste do enquadramento
legal vigente.
Um dos factores que têm sido apontados como deficitários nesta actividade é a
imprevisibilidade dos custos finais de um empreendimento. Esta imprevisibilidade tem criado
dificuldades para efeitos de análises custo-benefício no desenvolvimento de projectos
imobiliários, aumentando consideravelmente o risco dos mesmos e desencorajando potenciais
interessados. É por isso que uma estimação dos custos numa fase primária do
desenvolvimento do projecto é fundamental.
Inserida na licenciatura de engenharia civil do Instituto Superior Técnico, a cadeira de

Conservação e Reabilitação de Edifícios considera o estudo das diferentes épocas construtivas
que ocorreram em Portugal, em especial na cidade de Lisboa, influenciadas pelos diversos
acontecimentos políticos, sociais, económicos para além das condições geomorfólogicas onde
se implantam. A presente dissertação, é apoiada pelos conhecimentos teóricos adquiridos na
referida cadeira, aos quais pretende acrescentar algum valor.
1.2 - OBJECTIVOS DA DISSERTAÇÃO
A dissertação que se desenvolve, na óptica dos pontos de vista enumerados no subcapítulo

anterior do qual se destaca a necessidade de enquadrar em bases sólidas as acções de
reabilitação do nosso edificado, tem por objectivo primário a criação de um modelo para uma
primeira estimação dos custos das intervenções em função do tipo de edificado (para os quais
se considerou os edifícios do tipo Pré-Pombalinos, Pombalinos e Gaioleiros) e dos níveis de
3
__________________________________________________________________________________________
intervenções adoptar (Ligeiro, Médio e Profundo). Este modelo, pretende ser de fácil aplicação
para benefício das pessoas que o pretendam utilizar.
Pretende-se também fazer uma comparação dos custos resultantes da aplicação do preçário
DMCRU (Direcção Municipal de Conservação e Reabilitação Urbana) com os custos praticados
no mercado, de modo a verificar a sua aproximação à realidade.
Figura 3 – Exemplo de um edifício reabilitado
Adicionalmente, apresenta-se o enquadramento legal associado às acções de reabilitação de

edifícios, avaliando-se o modo como funcionam e de que forma contribuem ou obstruem o
desenvolvimento desta actividade.
1.3 - METODOLOGIA SEGUIDA NA DISSERTAÇÃO
Para a concretização desta dissertação, “Estrutura de custos nas obras de reabilitação de

edifícios”, visando o acesso a uma ferramenta de custos para acções de reabilitação no
edificado degradado, optou-se pela seguinte metodologia:
a) Ponderar diante das tipologias construtivas da cidade de Lisboa, a escolha dos tipos de
edifícios que se revelem de maior importância para a reabilitação, e respectiva distinção por
diferentes épocas e métodos construtivos. Assim, foram escolhidos os edifícios do tipo Pré-
Pombalino, Pombalino e Gaioleiro, representativos de um período de construção que
acompanhou a história do nosso país até à introdução do betão armado, a partir de 1930.
b) Estabelecimento de critérios definidores dos níveis de intervenção. Foram adoptados os

níveis ligeiro, médio e profundo, em conformidade com os procedimentos habituais observáveis
4
__________________________________________________________________________________________
nos serviços de reabilitação da Câmara Municipal de acordo com as actividades que as

respectivas intervenções incorporam. O nível ligeiro prende-se com actividades essencialmente
de revestimentos, o nível médio quando implica a deslocalização temporária dos ocupantes, e
o nível profundo quando são efectuados trabalhos estruturais complexos.
d) Estabelecimento com base nas características do edificado e nível de intervenção propostos,

um modelo que enquadre as principais tarefas associadas.
c) Selecção de um conjunto de edifícios que tenham recebido obras de reabilitação

enquadráveis nos critérios atrás indicados e representativos das tipologias construtivas
contempladas no âmbito deste estudo e verificação para esse tipo de edificado e nível de
intervenção quais as tarefas típicas que lhe estão associadas.
e) Aplicação e ajuste do modelo aos casos de estudo obtidos.
f) Comparação dos custos decorrentes da aplicação dos preços unitários estabelecidos pela
DMCRU pertencente á CML (Câmara Municipal de Lisboa) com os valores praticados no
mercado, associando aos diferentes níveis de intervenção, e tipo de edificado.
g) Ponderação dos resultados e apresentação de proposta para a previsão dos custos para as
acções de reabilitação do edificado enquadrado no âmbito deste estudo.
5
__________________________________________________________________________________________
2 - PONDERAÇÃO DOS FACTORES DE BASE DO MODELO
2.1 - CONSIDERAÇÕES GERAIS
Para o desenvolvimento do modelo de estimação de custos de acções de recuperação a

desenvolver no edificado essencialmente urbano português, há que ponderar nos factores que
de modo simples lhe que lhe possam dar sustentação mas também lhe confiram potencialidade
na sua aplicação.
Numa actividade de cariz técnico, como é o caso da reabilitação de edifícios, a definição e

compreensão do objecto da intervenção, bem como dos elementos construtivos tidos como
relevantes, é essencial, constituindo-se assim os dois primeiros factores de sustentação do
modelo. Não menos relevante, é a definição dos níveis de intervenção, apresentando-se aqui
como o terceiro factor, e que é pautado por vertentes múltiplas, das quais se destacam a física
do edifício, a procura do ajustamento às conveniências modernas, e as perspectivas
económico-financeiras por parte dos promotores, criando um conjunto de três subfactores
inerente aos níveis de intervenção.
Assim, com este capítulo pretende-se reflectir sobre cada um dos três factores considerados no
modelo, explicando de que forma se aplicam de modo a poderem ser considerados para o
modelo proposto.
2.2 - TIPOLOGIA DOS EDIFICIOS
Para a escolha do edificado a ter em conta no estudo da presente dissertação, procedeu-se a

uma análise do edificado que em Portugal, e em especial na cidade de Lisboa, se apresenta
com maior importância para a actividade da conservação e reabilitação de edifícios. Assim
foram seleccionados os edifícios Pré-Pombalinos, Pombalinos e Gaioleiros correspondentes a
um período de construção em Lisboa que se estende desde antes do Terramoto de 1755 até à
introdução do betão armado em meados dos anos 30.
Pretende-se com este sub-capítulo proceder-se à caracterização do edificado em causa, bem

como dos elementos construtivos tidos como relevantes para o desenvolvimento da
dissertação.
2.2.1 Edifícios Pré-Pombalinos
No sistema construtivo pré-pombalino, incluem-se todos os edifícios que sobreviveram total ou

parcialmente ao terramoto que assolou o país em 1755. Estes edifícios são de interesse
histórico mas encontram-se usualmente em condições de conservação e de utilização muito
deficitárias.
6
__________________________________________________________________________________________
A sua variedade em termos de soluções construtivas é muito vasta devido ao facto de

corresponder a um período da história muito alargado e de os edifícios assimiláveis a esta
tipologia terem também múltiplas utilizações. Na caracterização deste edificado definem-se
dois grandes grupos, os edifícios tipicamente urbanos, e os edifícios outrora rurais que foram
sendo progressivamente integrados na cidade.
Dos edifícios tipicamente urbanos, faz-se ainda uma distinção entre dois estilos predominantes
de modo a haver uma caracterização rigorosa. Em primeiro lugar temos os edifícios de melhor
qualidade construtiva com alvenaria bem cuidada, com pedra aparelhada pelo menos nos
cunhais e com existência de travamentos. Este tipo de edifícios era destinado às classes
sociais mais abastadas.
O segundo tipo de edifícios urbanos, existe em muito maior quantidade e é detentor de uma
qualidade construtiva bastante mais fraca que o anterior, com alvenarias pobres ou de taipa
mal conservada. Não possui qualquer elemento de travamento, e é bem visível actualmente o
elevado estado de deformação em que hoje em dia estes se encontram. Eram construídos
pelas classes sociais mais pobres, e são muitas vezes identificáveis pelo seu “andar de
ressalto”. Em alguns casos presenciamos a existência da gaiola pombalina (uma vez que estes
edifícios na sua maioria, sofreram algum tipo de intervenção após o terramoto), sendo as
paredes exteriores revestidas por uma alvenaria mista.
Figura 4 – Andar de ressalto
Possuem entre dois a três pisos, apesar de haver casos em que atingem inclusivamente os
quatro. Ocupam actualmente uma parte bastante importante das áreas mais antigas da cidade
de Lisboa, como é exemplo os bairros de Alfama ou do Castelo.
7
__________________________________________________________________________________________
Para os edifícios de áreas rurais que foram posteriormente absorvidos pela cidade, os edifícios
pré-pombalinos apresentam apenas um piso de rés-do-chão, estando estes mesmos edifícios
nos dias de hoje, espalhados um pouco por toda a cidade.
Aparte destes dois tipos de edifícios pré-pombalinos, existem ainda alguns casos particulares,
que apresentam uma fiada de colunas no rés-do-chão, normalmente em madeira, suportando
uma viga em madeira corrida ao longo de toda a fachada. Estas colunas, afastadas de três a
quatro metros permitem uma melhor utilização das arcadas junto ao passeio. São observáveis
em zonas como por exemplo a Rua de Belém
Deste tipo de edificado são muito escassos, ou inexistentes, aqueles que mantiveram até aos
dias de hoje as soluções construtivas originais. Os edifícios a que hoje chamamos de pré-
pombalinos são edifícios que ao longo dos tempos foram sofrendo diversas alterações, tanto
por necessidade de reforço como pela necessidade de obras de beneficiação, para o
melhoramento das condições pré-existentes. O caso particular que afectou a quase totalidade
desta tipologia neste aspecto, foi o terramoto de 1755, que destruiu grande parte da construção
da cidade de Lisboa, e que obrigou a grandes obras de reconstrução a todos aqueles que
sobreviveram.
Pela necessidade de um reforço estrutural neste edificado resultante dos danos provocados
pelo terramoto ou pela sobrecarga criada com o aumento do número de pisos, é ainda
observável nos dias de hoje a existência de “ferrolhos” metálicos de contraventamento, tanto
em fachadas principais como nas empenas acessíveis.
Figura 5 – Edifício Pré-Pombalino com ferrolhos metálicos na fachada
8
__________________________________________________________________________________________
Não havendo na época as mesmas preocupações de higiene que existem nos dias de hoje,
não fazia parte da sua concepção original a existência de instalações sanitárias. Este
compartimento específico só terá sido introduzido anos mais tarde, resultando de adaptações
de divisões comuns que são invariavelmente desadequadas tanto em termos de dimensões
como de materiais de construção.
O acesso à via pública é feito o mais directamente possível sem recorrer a hall de entrada, e as
escadas com uma reduzida dimensão localizam-se habitualmente junto às fachadas. Os
ressaltos no terreno eram normalmente utilizados como auxilio para acesso aos fogos dos
pisos superiores, permitindo nalguns casos a não utilização de escadas, sendo que isto ainda
pode ser observado nos dias de hoje quando as entradas no mesmo prédio se fazem
separadamente a partir da rua da frente e da rua de trás.
Os andares têm um pé direito muito reduzido, uma grande densidade de paredes e escassas
aberturas para o exterior. Apenas nos edifícios com andares de “ressalto” o aspecto amaciçado
da construção se torna bastante mais aligeirado, numa pequena antevisão da tecnologia
posteriormente introduzida por Pombal.
A variedade que esta tipologia construtiva apresenta, tanto ao nível de dimensão como ao nível
dos processos e materiais construtivos, é imensa. Isto resulta, de entre diversos factores, do
amplo período em que foram concebidos, da distância em tempo a esse período que levou a
inúmeras intervenções de reabilitação ao longo dos anos, do propósito que servia, e a quem se
destinava. Também é de referir o facto de as técnicas de construção eram normalmente
intuitivas, embora testadas pelo tempo, não havendo uma linha geral pela qual os construtores
se seguirem ao contrário do que veio a suceder em outros períodos (como o pombalino ou do
Estado Novo). Desse modo a catalogação de um modelo típico de edifício pré-pombalino é
muito difícil.
2.2.2 Edifícios Pombalinos
O início deste tipo de construção em Portugal, deu-se a partir de 1755, após a ocorrência de
um enorme sismo, que permaneceu na história como um dos maiores desastres naturais
jamais ocorrido. Este sismo resultou na destruição quase completa da cidade de Lisboa, e
atingiu ainda grande parte do litoral do Algarve. O sismo foi seguido de um tsunami e de
múltiplos incêndios, tendo feito mais de 10 mil mortos. Os geólogos modernos estimam que o
Sismo de 1755 atingiu 9 graus na escala Richter.
O Terramoto de Lisboa, como ficou conhecido na história, teve um enorme impacto político e
socioeconómico na sociedade portuguesa do Século XVIII, dando origem aos primeiros
estudos científicos do efeito de um terramoto numa área alargada, marcando assim o
nascimento da moderna sismologia. Como resultado directo do sismo procedeu-se à
9
__________________________________________________________________________________________
reconstrução da capital e do restante país assolado pela tragédia, liderada pelo então primeiro
ministro Marquês de Pombal e executada pelo engenheiro-arquitecto Manuel da Maia, levando
a uma reconversão da organização inicial da cidade e introduzindo-se inovações construtivas
totalmente revolucionárias, sendo a mais relevante a estrutura em pórtico tridimensional de
madeira, constituindo aquilo que viria a ser conhecido como a gaiola pombalina.
Figura 6 – Baixa Pombalina
A zona onde este tipo de construção é mais abundante é a Baixa (Baixa Pombalina) mas
também zonas como o Bairro Alto ou o Bairro de São Paulo. Aproveitando-se o facto de ter
sido significativamente danificada tanto pelo sismo como pelo fogo, procedeu-se ao
lançamento de um novo traçado urbano com linhas ortogonais, que foi completamente
revolucionário tanto no nosso país como a nível internacional.
Os edifícios característicos desta época possuem tipicamente três pisos mais mansarda, já que
a sua altura passou a ser limitada como exigência do primeiro regulamento anti-sísmico. As
grandes paredes-mestras de alvenaria de 1 ou 2 folhas são agora presas a um pórtico
tridimensional interior em madeira com a função de solidarizar os diferentes elementos
estruturais. A Cruz de Santo André foi uma das mais importantes inovações da arquitectura
nesta fase, sendo uma componente dos frontais, permite a combinação entre a alvenaria
pesada, rígida e frágil, com a madeira, leve e flexível. Esta combinação dá resistência à
estrutura para cargas verticais e cargas horizontais existentes em caso de um novo sismo.
Outra evolução face ao praticado até então, é o aumento dos vãos que só é possível pela
introdução de tabiqueria aligeirada de madeira que servem de elementos resistentes verticais.
Na maioria dos casos, o andar térreo é feito com arcadas em pedra ou abóbada de tijolo, uma
vez que a “transpiração” do solo torna a madeira um material muito sensível.
Já que os muitos incêndios que deflagraram em Lisboa após o Terramoto foram responsáveis
pela destruição de grande parte da cidade, optou-se em levar as paredes meãs entre edifícios
10
__________________________________________________________________________________________
acima dos telhados, impedindo ou retardando ao máximo o risco de transmissão do incêndio

entre edifícios. Note-se que este aspecto construtivo passou a ser utilizado em toda a Europa.
O rés-do-chão, ao contrário do que era norma até então, passou a ser amplo e largo o que
levou à instalação de estábulos e lojas, o acesso aos andares passou a ocupar um espaço
importante e o pé direito aumentou consideravelmente (cerca de quatro metros). As fachadas
eram agora rasgadas por amplas janelas, e as águas furtadas são aproveitadas posteriormente
com a instalação de mansardas.
As paredes divisórias, designadas por tabiques, foram outra importante introdução desta
época, executadas em madeira com acabamento por fasquiado o que as torna invulgarmente
esbeltas, de dez a doze centímetros, e incrivelmente elásticas. Quando são colocadas em
direcções ortogonais cruzando-se umas com as outras, a resistência dos tabiques torna-se
muito elevada, podendo servir em caso de catástrofe como suporte à cobertura. As paredes de
alvenaria sem funções estruturais também são designadas por tabiques, ao contrário do que
muitas vezes se pensa.
Figura 7 – Pombalino actual
A época de construção pombalina prolonga-se até meados do século XIX, altura a partir da
qual se começa a degenerar. É hoje aceite como sendo um período em que a construção era
feita com qualidade apesar de lhe serem reconhecidos bastantes defeitos. Este período foi
responsável pela introdução da pré-fabricação e o urbanismo moderno em Portugal.
2.2.3 Edifícios “Gaioleiros”
Entre finais do século XIX e as primeiras décadas do século XX, houve uma expansão
urbanística de grande escala, protagonizada por construtores civis de origem tomarense,
naquela que ficou conhecida como a primeira grande vaga de “patos bravos”. Esta época
correspondeu também à abertura da Avenida da Liberdade, que abriu caminho à edificação do
planalto a norte de Lisboa, conhecida desde então como as “Avenidas Novas”.
11
__________________________________________________________________________________________
Figura 8 – Edifício gaioleiro
O sistema construtivo adoptado para essas zonas ficou posteriormente conhecido como
“Gaioleiro”, numa alusão à gaiola de Pombal mas que resulta, no entanto, da degeneração da
mesma, na medida em que constitui uma tentativa de imitação simplificada de qualidade muito
inferior. Existem bastantes diferenças face à construção Pombalina, que são resultantes não só
da decadência das preocupações face aos riscos sísmicos, mas também pela introdução de
novos materiais.
Existe uma muito maior liberdade formal que se manifesta em diversos factores, desde logo, a
utilização de janelas de formas variadas e com cantarias de secção diversa, possuindo também
uma dimensão mais alongada com consequente recurso a maiores vãos (mainéis). Nota-se
ainda que ao nível de cada piso, a variação entre janelas de sacada e de peito, que por vezes
até variam consoante o piso, ainda um maior recurso a motivos decorativos nas fachadas como
frisos, cimalhas e até esculturas nos melhores edifícios. A composição da fachada é
normalmente feita através de três zonas bem marcadas, o soco, uma zona intermédia e
sistema platibanda/telhado, ao estilo das boulevards parisienses.
As paredes exteriores autoportantes, constituem-se em dois tipos de soluções, alvenaria

ordinária de pedra irregular, e argamassa de cal e areia, ou então de tijolo maciço também com
argamassa de cal e areia. As paredes interiores também autoportantes, são habitualmente
designadas por “frontais”, e são constituídas em alvenaria de tijolo furado com argamassa de
cal e areia. As paredes interiores não estruturais, designam-se por “tabiques”, que na sua
constituição mais comum são em tábuas de madeira fasquiadas e rebocadas, mas que podem
ser constituídas em tijolo de forma semelhante aos frontais embora com menos espessura.
Também nesta tipologia estes “tabiques” em alvenaria de tijolo, são de forma errada
regularmente assumidos como “frontais”.
Apesar da generalidade dos edifícios “gaioleiros” serem globalmente de inferior qualidade,

existem no entanto, alguns de qualidade superior que não poderão ser esquecidos. Existem,
por isso, algumas variantes deste tipo de edificado. Para além dos problemas observáveis a
12
__________________________________________________________________________________________
olho nu, podemos com base em estudos científicos, saber quais as consequências que o
desleixo que os processos construtivos poderão ter em caso de sismo. Como a resistência ao
sismo destes edifícios é muito inferior aos Pombalinos, podemos antever consequências muito
graves.
2.3 - CARACTERIZAÇÃO DOS ELEMENTOS CONSTRUTIVOS
Com base nas tipologias do edificado que foram identificadas como relevantes no âmbito da
presente dissertação, neste subcapítulo proceder-se-á à caracterização dos elementos
construtivos mais importantes para acções de reabilitação. Para o modelo de custos que se
pretende desenvolver posteriormente, esta caracterização servirá como uma base para as
actividades construtivas cujos custos se tentarão encontrar. Será ainda feita uma breve
descrição, num capítulo mais adiantado, dessas mesmas actividades construtivas a incidirem
sobre os elementos construtivos aqui referidos.
a) Estrutura
Paredes Estruturais
As paredes com função resistente na estrutura do edifício, apresentam no período Pré-

Pombalino uma constituição de materiais muito heterogénea, de onde resultam elementos
rígidos e pesados, com grande capacidade de resistência a cargas verticais (por compressão)
mas uma resistência a cargas horizontais (tracção) que é sempre muito reduzida. Esta
característica pode explicar o facto de a espessura das paredes ser tão elevada, uma vez que
o aumento do peso próprio das mesmas vai aumentar a sua estabilidade, e ainda diminuir o
risco de instabilidade por encurvadura. Quanto às paredes resistentes, podem-se identificar
três tipos predominantes neste tipo de construção, cantaria, alvenaria ordinária e alvenaria de
taipa ou adobe. A diferenciação estabelecida baseia-se no tipo de material utilizado na sua
construção e processo construtivo correspondente, em que a cantaria corresponde a uma
solução considerada mais nobre, uma vez que tanto o material aplicado, à base de pedra
aparelhada, como a mão de obra especializada levavam na maioria dos casos a custos mais
elevados. As alvenarias ordinárias eram geralmente bastante pobres, constituídas por blocos
de pedra irregular, cuja qualidade varia de acordo com a região do país, e por fragmentos de
tijolos ligados por uma argamassa à base de cal e areia. As alvenarias de taipa ou adobe
consistem em terra húmida, com características argilosas, comprimida entre taipais (amovíveis)
de madeira, retirados depois de se completar a secagem, e por vezes era adicionada palha,
como forma de minimizar os efeitos da retracção provocados pela argila aplicada. Esta técnica
foi sendo progressivamente abandonada face ao mau comportamento deste material em
relação à acção da água.
13
__________________________________________________________________________________________
Na época pombalina as paredes estruturais eram basicamente de alvenaria, com constituição

semelhante à construção pré-pombalina, mas que variam entre 1 a 2 folhas, eram agora presas
a um pórtico tridimensional interior de madeira. O piso térreo é constituído ainda por um
conjunto de arcarias em pedra muito rígidas com uma inércia elevadíssima. Visava colmatar a
impossibilidade da utilização de madeira, que constituíam a gaiola, em zonas junto ao solo. É
de salientar ainda para esta tipologia, o facto de o pé direito ter aumentado, e da utilização de
paredes meeiras que se estendiam acima do telhado para impedir a progressão do fogo em
caso de incêndio.
Para o período que se seguiu, as paredes resistentes pretendiam utilizar a mesma técnica que
foi sendo utilizada ao longo de todo o período Pombalino, no entanto, os cuidados em relação à
gaiola foram progressivamente perdendo importância. A cruz de Santo André foi sendo
esquecida, com o objectivo de poupar madeira que era o elemento mais dispendioso. As
paredes de fachadas principais e de tardoz possuem espessuras que poderão ir até a 1 metro
junto à base, diminuindo-se a espessura à medida que se subia, e aproveitando-se os ressaltos
para se apoiar os vigamentos do vigamento. Já as paredes das empenas são sempre mais
esbeltas, atingindo no máximo 0,50 metros.
Fundações
As fundações de edifícios antigos são normalmente muito rudimentares, e qualquer intervenção

neste elemento é necessariamente uma operação muito delicada que requer tecnologia
especializada.
Na época que antecedeu o Terramoto, a construção existente possuía fundações directas que
habitualmente eram contínuas de alvenaria de pedra. Para uma dada parede resistente, a sua
fundação apresenta uma sobrelargura que se justifica para distribuir as cargas verticais ao
terreno de muito menor capacidade resistente. Também por este factor nota-se por diversas
ocasiões, a menor qualidade dos materiais empregues, uma vez que estando as cargas mas
distribuídas não seria necessário, capacidades de resistência tão elevadas como nas paredes.
Após o Terramoto, com as inovações introduzidas, as fundações modificaram-se ligeiramente.

São tipicamente em alvenaria de pedra rija calcárias, e podem ter muitas variações, consoante
o solo sobre o qual assentam, ligadas com argamassas de areia e cal (traço 1:2). Na zona da
Baixa Lisboeta, considerado o ex-líbris do período pombalino, as fundações assentam em
estacaria de madeira ali colocada para compactar o terreno constituído por entulho ali
depositado e que foi criado no sismo. Os alicerces dos edifícios são de alvenaria de pedra e
com arcos para conduzir melhor as cargas a transmitir ao solo. A transmissão das cargas ao
terreno é feita através de um sistema de grades de madeira constituídas por longarinas e
travessas de secção circular, com cerca de 15 centímetros de diâmetro. Estas são ligadas
entre si com cavilhas de ferro forjado e apoiadas directamente num conjunto de estacas de
14
__________________________________________________________________________________________
madeira de pinho, com cerca 15 centímetros de diâmetro, de 1.5 metros de comprimento e

afastadas 40 centímetros entre si, cravadas em verde no solo. A cravação das estacas é feita
por intermédio de um maço ou com um engenho apropriado denominado macaco ou bugio.
Para outras zonas da cidade com melhores terrenos, as fundações permaneciam como
directas com sapatas a um lado para suporte das paredes de alvenaria.
No caso dos edifícios “gaioleiros”, as soluções possíveis eram muito semelhantes às soluções
de fundações do período Pombalino, embora praticamente se tenham abandonando as
soluções de fundações em estacas (pelo facto dos terrenos onde os edifícios gaioleiros se
implantam não o requererem), permanecendo basicamente fundações directas e contínuas e
fundações sobre pilares e abóbadas de arco.
Caixa de Escadas
A caixa de escadas começou a ter uma função estrutural importante com a chegada do sistema
construtivo pombalino. Nos períodos Pombalinos e nos que a ele se seguiram, as escadas
foram progressivamente passando para o interior do edifício, contribuindo de forma muito
relevante para a resistência face à acção sísmica, sendo a sua concepção bastante compacta,
com três paredes paralelas em gaiola, solidamente travadas pelos degraus. O desenvolvimento
técnico atingido, imposto pela necessidade urgente de reconstrução da época que se seguiu ao
terramoto, tanto em quantidade como até em qualidade, levou à criação de uma produção em
série de elementos construtivos, através da implementação de sistemas de pré-fabricação em
elementos de variadíssima ordem. A esta uniformização de soluções não terá sido alheia a
condição de militares dos responsáveis pelo plano de reconstrução. Nos edifícios Gaioleiros,
embora se aplicasse a mesma filosofia de construção do período Pombalino, a caixa de
escadas foi perdendo importância na contribuição para a resistência relativamente a forças
horizontais, fundamental em caso de sismo.
b) Envolvente Exterior
Fachadas e empenas
As fachadas e empenas dos edifícios, nas tipologias em causa, apresentam habitualmente

revestimentos que visam garantir a protecção das paredes aos ataques mecânicos e químicos
a que esta se encontra sujeita. Habitualmente é constituído por um reboco de cal e areia
posteriormente caiado a branco, mas por vezes e especialmente no período pombalino, é
revestido por um painel de azulejos que ocupa toda a fachada.
Parte integrante das fachadas são as cantarias. A utilização de cantarias tornou-se muito
vulgar em edifícios antigos. Tem duas funções principais, em primeiros lugar a função
estrutural, estando localizada em pontos estratégicos de portas e janelas, e em segundo lugar
15
__________________________________________________________________________________________
a função decorativa, estando cada tipo de cantaria associada a uma região de acordo com a
disponibilidade em termos de pedra. Em relação à evolução destas peças ao longo dos anos, é
possível denotar uma alteração nas dimensões das cantarias uma vez que a escassez de
pedra levou a uma diminuição dos tamanhos das mesmas.
Figura 9 – Fachada de um edifício Pré- Figura 10 – Fachada de um edifício Gaioleiro

Pombalino
É ainda de referir a particularidade das fachadas de tardoz nos edifícios gaioleiros que
apresentam habitualmente uma estrutura em ferro fundido, que os torna muito característicos.
Desse modo e apenas para este tipo de edifícios a fachada de tardoz deverá ser considerada à
parte das restantes fachadas.
Cobertura
A variedade nas soluções construtivas relativamente às coberturas é muitíssimo ampla. As

soluções vão variar, não só com a tipologia, mas também com a dimensão e geometria de
implantação do edificado.
16
__________________________________________________________________________________________
Figura 11 – Estrutura de uma cobertura em madeira
As coberturas do período Pré-Pombalino, poderão genericamente ser definidas como

coberturas muito rudimentares no respeita à sua concepção, especialmente para os edifícios
caracterizados pelo “andar de ressalto”. Para os edifícios maiores, com duas águas, temos
normalmente aquilo que é definido como o pau de fileira, sobre o qual se vão apoiar um
conjunto de vigas (de secção circular) em ambos os sentidos, sendo que no outro extremo
estão apoiadas nas paredes-mestras, já para os edifícios de menor porte e que representam a
maioria do edificado deste tipo, têm apenas uma água em que o conjunto de vigas irá apoiar
directamente nas paredes mestras em cada um dos extremos. Sobre as vigas é aplicado um
tabuado de madeira onde é posteriormente o telhado. Os vãos a vencer são normalmente
curtos, pelo que a secção das vigas é de pequena inércia, nota-se ainda que o tecto na zona
da cobertura é muitas vezes inclinado, podendo ainda haver uma estrutura horizontal com as
mesmas características a cobrir o interior da cobertura que serve de suporte ao forro do tecto.
Pela simplicidade na sua execução original, tendo a maioria sido montados sem nenhum
cálculo de esforços, o seu estado normal de conservação é muito baixo sendo o mais normal
para intervenção neste edificado a intervenção profunda com substituição total ou parcial da
estrutura de suporte.
Os outros edifícios deste período que foram considerados, de melhor qualidade em alvenaria
bem cuidada, já possuem asnas em madeira com pelo menos duas águas. Estas asnas são
obtidas pela triangulação de elementos simplesmente ligados entre si. As ligações das peças
poderão variar muito sendo as soluções mais óbvias as ligações pregadas, coladas ou
recorrendo-se a elementos de ligação metálicos. Verifica-se normalmente que quanto mais
erudito é o edifício, mais complexo e completo é a estrutura da cobertura.
Na época de construção pombalina, o método de construção das coberturas revolucionou-se

por completo em relação àquilo que tinha vindo a ser prática corrente até então. De qualquer
modo as estruturas de cobertura actualmente existentes em edifícios desse período foram
praticamente todas alteradas após a construção dos edifícios. Devido à enorme qualidade
17
__________________________________________________________________________________________
estrutural na base destes edifícios, levantaram-se mais um ou dois pisos consoante o caso,
pelo que o resultado final foi uma cobertura de qualidade muito inferior àquilo que tinha sido
originalmente pensada. Deste modo, a intervenção nestas coberturas significa quase sempre a
substituição integral da estrutura de suporte, que se resume normalmente a asnas simples,
compostas ou mistas. È de referir ainda que os vãos relativamente a outros edifícios como os
gaioleiros são consideravelmente menores, o que vão permitir a utilização de secções de
menor dimensão nas asnas.
A cobertura de edifícios gaioleiros, é semelhante à cobertura que se encontra em edifícios

pombalinos, embora de melhor qualidade e ressalvando-se algumas diferenças. As estruturas
são em pinho (principalmente proveniente do Pinhal de Leiria) e as dimensões face aos
pombalinos são maiores, com as secções dos vigamentos de grande altura e pouca largura.
O revestimento para todas estas coberturas, é normalmente em telha de Marselha ou de

canudo, podendo possuir ou não, revestimento em madeira por baixo da mesma. Os casos em
que existe outro tipo de revestimento por baixo das telhas correspondem normalmente a obras
de reconstrução ou reabilitação sofridas após a data da sua concepção.
c) Interiores
Tectos e Pavimentos
Os interiores dos edifícios compõem-se por três factores, os pavimentos, as paredes e os

tectos. Apesar de todos eles estarem agrupados na mesma categoria tanto os pavimentos
como as paredes interiores terão funções estruturais que deverão ser devidamente
consideradas.
Os pavimentos de edifícios antigos são na sua maioria em madeira, que foi sendo alterada
consoante a disponibilidade da época em relação à espécie de árvore. É característica destes
edifícios especialmente nos períodos Pombalinos e “gaioleiros” de terem o primeiro piso em
arcos de alvenaria (no caso de edifícios Pré-Pombalinos isto só acontece em edifícios de maior
nobreza), podendo receber um pavimento em soalho ou enchimento com protecção de pedra
ou cerâmico.
18
__________________________________________________________________________________________
Figura 12 – Tecto trabalhado
Para os edifícios Pré-Pombalinos relativamente aos pavimentos dos pisos elevados era mais
vulgar tanto na quase totalidade dos edifícios correntes como em palácios a utilização de
pavimentos de madeira, os referidos sobrados. O pavimento consistia para além da madeira
num conjunto de vigas encastradas nas paredes de alvenaria, usualmente nas de fachada,
com afastamento que pode variar entre 20 a 40 centímetros, apoiadas no tabique resistente
paralelo às fachadas, sensivelmente a meio do vão. No caso das casas de fachada em tabique,
o pavimento formava um conjunto homogéneo com estas. É possível ainda observar em
edifícios desta época de menor qualidade (“andar de ressalto”), o uso de perfis redondos, que
resulta do descascamento simples de algumas espécies arborizes sem nenhum tratamento
posterior. O recurso a este tipo de técnica vai limitar a altura dos perfis a um máximo de 20
centímetros por indisponibilidade por parte das espécies, limitando desse modo também os
vãos a 4 metros.
No caso da construção Pombalina, eram utilizados vigas com 15 centímetros de largura

afastadas em 15 centímetros entre si, perfazendo uma distância entre eixos de 30 centímetros.
A altura das secções é normalmente de 20 centímetros e a madeira utilizada poderá ser
carvalho ou azinho. Estas vigas vão estar ligadas à gaiola, assentando sobre os frechais que
fazem parte dos frontais integrados nas paredes de fachada. Os vãos a vencer não são
especialmente longos, explicando assim a não utilização de secções com inércias elevadas.
Nos pisos inferiores, como já foi referido, recorre-se sempre a arcos de alvenaria que são
posteriormente enchidos e recebendo revestimento cerâmico. É de notar que o estado de
conservação dos pisos deste tipo de edifícios é geralmente muito bom, não necessitando de
intervenções de carácter profundo.
Tendo os edifícios “Gaioleiros” resultado da degeneração da construção pombalina, verifica-se

a utilização de vãos maiores e afastamento entre vigamentos também maiores. Isto vai
provocar a necessidade de recorrer a vigas de maior secção. É também de referir que nesta
época o tipo de madeira utilizado foi progressivamente passando do carvalho e do azinho para
o pinho nacional, mais vulnerável a ataques de insectos (insectos e térmitas) e fungos (de
19
__________________________________________________________________________________________
podridão seca e húmida). Por variadíssimas vezes é observada a dispensa da utilização de

frechais, assentando o pavimento directamente sobre a alvenaria. Ao contrário do que sucede
nos edifícios Pombalinos, o estado de conservação dos pisos destes edifícios é geralmente
muito fraco necessitando na maioria das vezes de intervenções de carácter profundo.
Em todo o período que sucedeu o Terramoto até à introdução do betão armado, a solução de
revestimento mais utilizada para os tectos, consiste numa solução à base de cal e gesso
aplicada sobre um fasquiado de madeira pregado ao vigamento do tecto. Em tectos mais
eruditos o estuque é trabalhado, moldando-se adquire formas geralmente de florões e figuras
de cor branca. Outra solução possível consiste num tecto em caixotão de madeira com o efeito
de “saia e camisa”. Sobre este tecto é aplicada uma pintura a tinta de óleo.
Paredes de Compartimentação
Figura 13 – Paredes de compartimentação
Em condições normais, as paredes de compartimentação não foram desenvolvidas de modo a

receber cargas, no entanto na construção designada por pré pombalina, estas desempenham
quase sempre essa função. Isto acontece pelas limitações dos materiais disponíveis, a própria
arquitectura e a organização dos espaços, mobilizando assim quase sempre capacidade
resistente, ainda que por vezes não seja vertical, pode servir como travamento geral das
estruturas. Estas paredes apresentam uma enorme diversidade de soluções, havendo padrões
identificáveis por regiões geográficas. Na zona de Lisboa (bem como em praticamente todo o
sul do país), o adobe é a solução mais observada, e resulta da aplicação de blocos de argila
cozida ao sol. Existe ainda soluções de tabiques de madeira, observável em praticamente todo
o país.
20
__________________________________________________________________________________________
Na construção Pombalina como nos edifícios “Gaioleiros”, a solução de paredes de

compartimentação é a de tabiques, com fraca resistência e uma espessura média de 0.15m,
embora ao nível do rés-do-chão as paredes divisórias sejam resistentes. A solidarização das
paredes interiores era conseguida sempre que uma prancha da periferia do pavimento embebia
na parede de alvenaria.
Os revestimentos das paredes interiores são muito vastos. No caso das paredes em alvenaria
o revestimento mais comum é à base de cal e areia. Por vezes eram adicionados outros
aditivos como pó de tijolo moído ou pozolanas para obter o efeito de endurecimento e secagem
em ambientes húmidos, no entanto, a sua utilização não se encontra documentada, bem como
o traço utilizado que era algo intuitivo para obter uma boa trabalhabilidade, mas que se estima
estar entre 1:2 a 1:3. Podia ser ou não aplicado posteriormente estuque sobre o reboco e
consequente caiação. Outra solução de revestimento incidia sobre os tabiques da madeira, em
que era aplicado estuque sobre o fasquiado à base de cal e gesso.
Escadas
As escadas em edifícios pré-pombalinos são normalmente de madeira, podendo ser em pedra

embora este caso não seja tão habitual. Estes edifícios possuem habitualmente escadas muito
inclinadas (por vezes com inclinações superiores a 100%) e muito estreitas (inferiores a 1m de
largura), localizando-se normalmente junto a uma das empenas do edifício, estando desse
modo associadas a um lote especifico. Devido à sua falta de comodidade de acordo com a
regulamentação actual, as escadas deste tipo de edifícios terá quase sempre de sofrer
demolição e posterior reconstrução.
Figura 14 – Escadas de um edifício gaioleiro
21
__________________________________________________________________________________________
A partir do terramoto, tornou-se progressivamente mais comum a existência de escadas com

dois lanços, patamares intermédios entre pisos, e larguras sempre superiores a 1m. Os
primeiros lanços de escadas deste edificado são tipicamente em alvenaria de pedra, sendo os
restantes lanços (mais elevados) em soalho.
Caixilharias
As caixilharias em edifícios antigos são quase sempre em madeira de casquinha, apresentando

formas, configurações e tipologias variadíssimas. É de salientar o facto que as soluções hoje
em dia existentes em edifícios antigos, raramente correspondem à solução original, devido à
adulteração que se verificou das mesmas, e nalguns casos pela substituição por materiais mais
eficazes como o alumínio.
Cozinhas e Instalações Sanitárias
Em relação às cozinhas e instalações sanitárias, estas só passaram a ter uma maior

importância no período após o terramoto. Antes disso as cozinhas eram muito rudimentares e
as instalações sanitárias eram quase sempre inexistentes. Este tipo de compartimentação que
se observa hoje em dia neste tipo de edificado sofreu ao longo dos anos qualquer tipo de
intervenção, e no caso específico das casas de banho, uma adaptação de um compartimento
comum a este espaço.
Figura 15 - Cozinha após acção de reabilitação
Este tipo de edificado considerado, possui normalmente cozinhas e instalações sanitárias

obsoletas, com móveis e loiças a necessitarem de substituição.
22
__________________________________________________________________________________________
d) Instalações Especiais
As instalações em edifícios antigos são normalmente de natureza muito rudimentar, e quando

tal não sucede é natural que tenha sofrido intervenções de modernização no edifício. A rede de
gás é inexistente, a rede de electricidade existe muitas vezes na parte exterior das paredes e
quanto às redes de abastecimento de água, são normalmente constituídas em chumbo, muito
prejudiciais para a saúde humana, e actualmente anti-regulamentares.
Assim, e após caracterização dos diversos elementos construtivos que compõem os edifícios
considerados nesta dissertação, indica-se no quadro seguinte todos aqueles sobre os quais irá
incidir o modelo que se propõe:
Estrutura - Estrutura da Cobertura
- Paredes Resistentes
- Fundações
- Caixa de Escadas
Envolvente Exterior - Fachadas e Empenas
- Fachada de Tardoz
- Cobertura
Interiores - Revestimentos em Caixa de Escadas
- Tectos
- Pavimentos
- Paredes de Compartimentação
- Carpintarias / Serralharias
- Instalações Sanitárias
- Cozinhas
Instalações Especiais - Águas
- Electricidade
- Gás
Tabela 2 – Elementos construtivos analisados
23
__________________________________________________________________________________________
2.4 - NÍVEIS DE INTERVENÇÃO
Os edifícios em relação aos quais serão analisadas as estruturas de custos para obras de
reabilitação, apresentam-se em estados de conservação muito diversificados que obrigam a
trabalhos de construção específicos de acordo com esse mesmo estado. Por outro lado, os
objectivos de cada uma dessas obras podem também variar, havendo para tal a possibilidade
de se alterarem as funções do espaço, ou até mesmo o nível dos acabamentos. Identificam-se
assim um conjunto de factores que fazem variar a complexidade da intervenção, ao que se
torna necessário o agrupamento de trabalhos construtivos em concordância com seu nível de
profundidade. Definem-se três níveis diferentes: Ligeiro, médio e profundo.
2.4.1 - Intervenções Ligeiras
O nível de intervenção ligeiro aplica-se em actuações cujo objectivo seja o de beneficiar ou

reparar determinados elementos construtivos. Não implica a deslocalização ou realojamento
dos seus habitantes, repercutindo-se de forma pouco significativa nas suas actividades diárias.
É aplicado em situações que o edifício se encontra num estado de conservação razoável,

incluindo apenas trabalhos que visam restituir ao edifício uma qualidade semelhante àquela
que se verificava aquando da sua concepção, como substituição ou limpeza de acabamentos
de paredes, tectos e pavimentos.
É ainda de referir que as perspectivas económico-sociais deste nível de intervenção, ligadas à

física do edifício, são atractivas para quem pretenda uma valorização do bem imóvel num curto
espaço de tempo. Este tipo de acção encontra-se habitualmente ligado à pequena iniciativa
privada.
2.4.2 - Intervenções Médias
As intervenções médias abrangem todos os trabalhos envolvidos nas intervenções ligeiras,

acrescidos de alguns mais como a reparação ou substituição de carpintarias, a reparação ou
pequeno reforço de elementos estruturais, ou ainda a reparação de elementos da cobertura ou
das paredes. São ainda classificados dentro das intervenções médias os trabalhos
correspondentes à substituição isolada de elementos de instalações, e melhoria das condições
ambiente, particularmente nas instalações sanitárias e cozinhas.
É facilmente distinguível das intervenções ligeiras pelo facto de requerer a desocupação do

edifício em causa, que se pode manifestar na totalidade ou apenas parcialmente dependente
dos trabalhos em curso.
24
__________________________________________________________________________________________
Em relação às perspectivas económico-sociais, este nível de intervenção é praticado com

muita regularidade por serviços de reabilitação de Câmaras Municipais, com o objectivo de
recuperar os centros urbanos sem ter de recorrer a reforços estruturais significativos, poupando
investimentos avultados.
2.4.3 - Intervenções Profundas
As acções de reabilitação profundas incluem, para além dos trabalhos já referidos nos outros
níveis de intervenção, trabalhos que visam intervir profundamente no sistema construtivo
existente, na distribuição do espaço e ainda na organização tipológica. É prática comum a
alteração do número de fogos ou mesmo da utilização predefinida das diferentes áreas do
edifício.
Figura 16 – Intervenção profunda em edifício no Bairro Alto
Este tipo de obras implica necessariamente uma afectação do sistema estrutural existente, com
técnicas tradicionais ou modernas, dependendo do caso, podendo obrigar a uma coexistência
de diferentes sistemas e materiais construtivos.
Os procedimentos legais para estas acções são complexos, havendo a obrigatoriedade de

apresentação de um projecto para todas as especialidades envolvidas. É ainda necessária a
desocupação temporária de todos os habitantes do edifício.
As intervenções profundas aplicam-se geralmente a edifícios que apresentam um estado de

degradação avançado e cuja adaptabilidade às necessidades modernas se encontra
desajustada. É de esperar que após o término das obras tenhamos um edifício com qualidade
equiparável a qualquer edifício de construção recente.
25
__________________________________________________________________________________________
Tem havido uma procura crescente por este tipo de práticas, especialmente no que respeita à
iniciativa privada, com o objectivo da promoção de habitação de elevada qualidade, também
com procura em acentuado crescimento.
26
__________________________________________________________________________________________
3 - ENQUADRAMENTO DAS ACTUAÇÕES DE CONSERVAÇÃO E

REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
3.1 - INTRODUÇÃO
Para o sucesso de qualquer actividade de reabilitação de edifícios, é de vital importância o

conhecimento das disposições legais existentes. Considera-se desse modo útil passar em
revista os vários tipos de controlos administrativos que acompanham as acções de reabilitação
em Portugal, mais especificamente na cidade de Lisboa.
3.2 - BASES LEGAIS ASSOCIADAS A OBRAS DE REABILITAÇÃO
3.2.1 - Considerações gerais
Tal como já foi referido em capítulos anteriores, o enquadramento legal para as obras de
reabilitação de edifícios sempre foi uma condicionante de fulcral importância para o
desenvolvimento da actividade. Devido a esta importância, foi considerado relevante, para este
estudo a inclusão de elementos que permitissem explicar a situação que se vive actualmente
neste campo.
O subcapítulo que se segue pretende não só explicar a situação legal actual, como também
explicar a transição neste aspecto que estamos a passar, e ainda a situação de excepção em
zonas de Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU).
3.2.2 - Procedimentos Legais em Obras de Reabilitação
a) Procedimentos legais em obras de reabilitação e respectiva análise
O diploma base que rege o licenciamento das obras de edificação particulares é o Decreto-Lei
n.º 555/99, de 16 de Dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação). As obras de
reabilitação integram-se no conceito de obras de edificação e, por essa via, estão sujeitas aos
procedimentos de controlo que a lei estabelece.
Recentemente o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro foi objecto de alteração por via da
Lei 60/2007, de 4 de Setembro, com o objectivo de tornar mais simples os procedimentos
legais para obras de reabilitação.
Segundo a nova legislação temos uma situação de absoluta isenção: “obras de alteração no
interior de edifícios ou suas fracções, à excepção dos imóveis classificados ou em vias de
classificação, que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da
forma das fachadas e da forma dos telhados”.
27
__________________________________________________________________________________________
O regime também continua a prever isenção de licenciamento ou comunicação prévia para o

caso de obras de conservação. Entende-se por obras de conservação, obras que se destinam
a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção.
Temos um leque de muitas situações em que o regime poderá ser o da comunicação prévia. A
diferença essencial entre o regime da licença e o da comunicação prévia é a de enquanto a
licença obriga a três fases diferentes (fase de apreciação do projecto de arquitectura, fase de
apreciação das especialidades e fase de emissão do alvará de construção), a comunicação
prévia requer apenas uma. Este factor apresenta-se como muito relevante já que o desfecho
de cada uma destas fases obriga a uma tomada de posição oficial em que tem que se passar
por todos os graus hierárquicos na Câmara Municipal. Assim, é o técnico que primeiro informa
e assina, depois o processo tem que passar pelo chefe de divisão, depois intervém o chefe de
departamento, em seguida o director municipal e só então o vereador com pelouro na área do
urbanismo. Muitas vezes é a simples subida do dossier entre os graus hierárquicos o que
provoca maiores delongas nos licenciamentos.
Em relação ao anterior regime legal, poder-se-á dizer como crítica que a comunicação prévia,
que era um regime muito mais simplificado que o licenciamento, foi alargada a novas situações
mas tornado muito mais complexo, a ponto de estar mais relacionado com o regime anterior da
autorização, formalmente extinto, do que com o regime da comunicação prévia anterior.
Ora na comunicação prévia há apenas uma fase e, em rigor, não há que haver pronúncia dos
vários escalões hierárquicos, já que na maior parte dos casos o processo acaba com uma
espécie de deferimento tácito, por exemplo, se nada se disser entende-se que não há oposição
da Câmara e o requerente poderá, pagando as taxas correspondentes, dar de imediato início
aos trabalhos. A apresentação dos elementos é feita numa só vez, tendo o requerente de
entregar os projectos de arquitectura, os projectos de engenharia das várias especialidades e
todos os dados referentes ao construtor e os seguros e demais elementos respeitantes à obra.
A Câmara tem que ser rápida a apreciar as propostas de intervenção, dispondo, quando não
há consultas a entidades externas a fazer de 20 dias, ou em caso de necessidade de
consultas, de 60 dias. Após esses prazos, o requerente poderá iniciar as obras.
Este regime das obras de reabilitação sujeitas a comunicação prévia pode colocar-se
essencialmente em quatro situações diferentes, uma delas já existente no regime legal anterior,
que é quando tenhamos um Plano de Pormenor para a zona onde o prédio se localiza e que
defina uma série de parâmetros de intervenção e as outras duas previstas com a recente
alteração da lei:
Prevê-se também no novo regime legal que, sempre que se esteja numa zona urbana
consolidada esteja sujeito a comunicação prévia. De acordo com a definição legal, zona urbana
consolidada é “a zona caracterizada por uma densidade de ocupação que permite identificar
28
__________________________________________________________________________________________
uma malha ou estrutura urbana já definida, onde existem as infra-estruturas essenciais e onde
se encontram definidos os alinhamentos dos planos marginais por edificações em
continuidade”. Parece que se encaixam nesta definição vastas áreas das nossas cidades,
mesmo zonas que, nos PDM’s não são formalmente classificadas como “áreas consolidadas”
(em Lisboa, por exemplo temos Áreas Consolidadas de Moradias Unifamiliares, Áreas
Consolidadas de Edifícios de Utilização Terciária, Áreas Consolidadas de Edifícios, entre
outros) mas que, materialmente cumprem os requisitos da referida definição.
Em obras de reconstrução com preservação de fachadas é também possível a utilização da

figura da comunicação prévia. “As obras de construção subsequentes à demolição de parte de
uma edificação existente, preservando as fachadas principais com todos os seus elementos
não dissonantes e das quais não resulte edificação com cércea superior à das edificações
confinantes mais elevadas”. Esta definição não é muito clara e importa analisar. Assim, a
demolição preserva as “fachadas principais”. Não há demolição total. Em segundo lugar, pode
haver demolição dos elementos dissonantes das fachadas principais, como o caso de
elementos que terão sido acrescentados posteriormente à data de construção da fachada. Por
último, diz-se que não deverá das obras de construção resultar “edificação com cércea superior
à das edificações confinantes mais elevadas”. Assim poderá ampliar-se o prédio que mantenha
essas fachadas principais até uma determinada altura.
Figura 17 - Câmara Municipal de Lisboa, entidade licenciadora
Estas obras de reconstrução com preservação de fachadas, cuja definição não parecia muito
clara, servem com efeito para incremento de situações de reabilitação. Pretendeu-se que se
mantivessem fachadas e que a opção não fosse simplesmente demolir todo o prédio e quem o
fizesse assim, poderia submeter a um procedimento de comunicação prévia (e não de
licenciamento que seria mais moroso) e por outro lado dar um bónus, fazer obras de ampliação
até às cérceas das edificações confinantes mais elevadas.
Com a alteração à lei prevê-se ainda que um pedido de informação prévia, que é um pedido de
viabilidade para determinada intervenção, se este for feito de uma forma bastante completa
29
__________________________________________________________________________________________
(mas incluindo apenas um projecto de arquitectura) que após a sua aprovação se possa
submeter à Câmara o mesmo projecto sob o regime de uma comunicação prévia. Esta nova
faculdade pode servir para encurtar prazos porque já que a comunicação prévia depende
apenas do requerente. Teremos que contar simplesmente com a notificação final da decisão
quanto ao pedido de informação prévia e depois a comunicação prévia correrá por impulso e
responsabilidade exclusivas do requerente.
Quando nenhum outro regime legal se aplica, deverá ser seguido o regime do licenciamento.
Neste estudo dedicado à reabilitação, há que escrutinar todo o sentido e alcance do art.º 4.º n.º
2 al. da lei que temos vindo a tratar:
“Estão sujeitas a licença administrativa: as obras de reconstrução, ampliação, alteração,

conservação ou demolição de imóveis classificados ou em vias de classificação e as obras de
construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição de imóveis
situados em zonas de protecção de imóveis classificados, bem como dos imóveis integrados
em conjuntos ou sítios classificados, ou em áreas sujeitas a servidão administrativa ou
restrição de utilidade pública.”
Em primeiro lugar temos imóveis classificados ou em vias de classificação. Todas as obras,

mesmo as de conservação e as obras de alteração interiores que não alterem a estrutura de
estabilidade e que como se referiu estariam isentas de licença, nestes casos (imóveis
classificados ou em vias de classificação) estão sujeitos a licença.
O mesmo artigo refere depois “zonas de protecção de imóveis classificados”, prevendo uma
zona de protecção de imóveis classificados, ou “imóveis integrados em conjuntos ou sítios
classificados”, como por exemplo a Baixa Pombalina que foi classificada como Património
Nacional. Em zonas históricas é muito frequente termos imóveis classificados e, em
consequência, zonas de protecção de imóveis classificados, como a zona do Bairro da Lapa
em Lisboa, por exemplo, que embora não possua uma classificação de conjunto, temos muitos
imóveis classificados e vastas áreas sujeitas a faixas de protecção. Nestes locais cairemos na
maior parte dos casos em procedimentos de licenciamento.
Finalmente, a lei fala em “áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade

pública”. Como sabemos, há inúmeras servidões administrativas espalhadas pelo território das
cidades: servidões a escolas, a hospitais, a estradas, corredores aéreos, etc. Estas servidões
constituem ónus que recaem sobre os prédios e terrenos em virtude de razões de interesse
público. Por exemplo existem servidões que recaem sobre terrenos que são confinantes com
estradas e onde, por um lado, existe sempre uma área onde é em absoluto proibido construir e,
depois, áreas de protecção à mesma. Ora, em cidades como Lisboa, é muitíssimo frequente
encontrar situações em que os prédios estão sujeitos a servidões de natureza muito diversa, o
30
__________________________________________________________________________________________
que tem como consequência que será, nesses casos, obrigatório ir para um procedimento de
licenciamento.
Quanto ao tempo previsto para a atribuição da licença de construção, temos que a lei deve em
primeiro lugar deliberar em 30 dias sobre o projecto de arquitectura.
O referido tempo de 30 dias suspende-se a partir da data da realização das consultas a

entidades externas, caso seja necessário fazê-las e até, no máximo, ao prazo que a lei
estabelece para que as entidades se pronunciem que é de 20 dias. O IGESPAR, o nome
rebaptizado do IPPAR é muitas vezes chamado a pronunciar-se em obras de reabilitação. O
deferimento do projecto de arquitectura resulta de uma apreciação que incide sobre a sua
conformidade com os planos municipais de ordenamento do território e demais instrumentos de
gestão territorial aplicáveis e outras imposições como servidões e restrições de utilidade
pública, regulamentação de construção como o Regulamento Geral de Edificações Urbanas e
quaisquer outras normas legais e regulamentares relativas ao aspecto exterior e a inserção
urbana e paisagística das edificações, bem como sobre o uso proposto. Todas as
considerações como inserção urbana e outros juízos de natureza mais abstracta terão que ser
devidamente fundamentadas para ter validade.
Uma vez aprovado o projecto de arquitectura o requerente é notificado para em 6 meses

apresentar os projectos de especialidades que, de acordo com a natureza da obra, se
imponham. Apresentados os mesmos projectos de especialidades a Câmara Municipal tem um
prazo de 60 dias para se pronunciar quanto aos mesmos, sendo que a Câmara Municipal não
deverá apreciar a bondade técnica dos diferentes projectos pois a lei diz muito claramente que
os termos de responsabilidade dos engenheiros que assinam estes projectos são garantia
bastante do cumprimento da regulamentação existente. A Câmara deverá, assim, bastar-se a
confirmar que todos os projectos entregues são aqueles que foram pedidos e se aqueles que
deveriam ter sido certificados por entidades certificadoras (gás, comunicações, electricidade
acima de certa potência) o foram efectivamente.
Além do factor que se referiu do licenciamento ter várias fases e isso representar uma grande
morosidade por ser necessário em cada uma delas da intervenção dos diferentes graus
hierárquicos da estrutura urbanística da autarquia, outro factor que por vezes faz dilatar o
tempo de resposta é que para obstar a um indeferimento camarário, o requerente faz junção de
elementos substitutivos aos inicialmente apresentados, obrigando a novas consultas, a novas
informações camarárias e a novas subidas na hierarquia.
Integrando estes procedimentos nos níveis de intervenção considerados no âmbito da

dissertação, rapidamente se chega aos procedimentos que deverão ser seguidos tendo em
conta a natureza dos trabalhos a efectuar.
31
__________________________________________________________________________________________
Para as obras de intervenção ligeiras, não deverá ser necessário qualquer pedido de
licenciamento ou comunicação prévia, estando sujeitas ao regime de isenção absoluta.
No que refere as intervenções médias, dependendo dos trabalhos envolvidos, os

procedimentos legais vão variar. Se os trabalhos da intervenção forem obras de alteração no
interior de edifícios não classificados ou suas fracções que não impliquem modificações da
estrutura de estabilidade dos edifícios, das cérceas, das fachadas e da forma dos telhados, o
regime será o mesmo do das intervenções ligeiras. Caso exista algum trabalho de
reconstrução, então deverá ser feita uma comunicação prévia às entidades camarárias.
Por seu turno, as intervenções profundas estão quase sempre sujeitas ao regime de
licenciamento atrás referido, porque implicam sempre obras de estrutura de estabilidade dos
edifícios.
32
__________________________________________________________________________________________
Tabela 3 – Procedimentos legais de acordo com o nível de intervenção
33
__________________________________________________________________________________________
b) Procedimento legal em zonas de Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU’s)
Com o objectivo de promover e incrementar a reabilitação urbana, no Decreto-Lei nº104/2004

de 7 de Maio foi dada a possibilidade aos Municípios de criarem empresas de reabilitação
urbana nas quais podem deter a totalidade do capital social. As SRU’s, como são designadas
estas empresas, têm como principais competências o licenciamento e autorização de
operações urbanísticas, a expropriação dos bens imóveis e os direitos a eles inerentes
destinados à reabilitação urbana, proceder a operações de realojamento e a fiscalização as
obras. Ao ser constituída uma SRU é definido o limite geográfico para a mesma, designado por
Zona de Intervenção, nas quais exercem competências nas áreas classificadas como
históricas.
Uma das vantagens, pelo menos teóricas, é a maior celeridade de todo o processo. Os
processos de licenciamento deverão ser apreciados num prazo de 20 dias contados, consoante
o caso, da data da recepção do requerimento inicial, quando previamente efectuadas as
consultas, ou do último dos pareceres, autorizações ou aprovações ou ainda do termo do prazo
para a recepção dos mesmos pareceres, autorizações ou aprovações.
Existem outras vantagens oferecidas pelas SRU, nomeadamente para quem quer que esteja
interessado em promover obras num edifício do qual seja proprietário, inquilino, ou até mesmo
apenas interessado, disponibilizando informação sobre o estado de conservação, de ocupação
e de propriedade dos imóveis e sobre os condicionamentos à edificabilidade das operações de
reabilitação concretas. Pode também disponibilizar informações sobre os direitos e deveres dos
proprietários, demais titulares de direitos reais e arrendatários, no processo de reabilitação,
nomeadamente, sobre as eventuais comparticipações financeiras públicas ou bonificações de
crédito a que estes podem aceder. Pode ainda apoiar os proprietários na preparação e
execução das acções de reabilitação.
Embora o enquadramento legal para as áreas inseridas nas SRU seja bastante mais favorável,
os resultados práticos das acções destas entidades poderão não corresponder exactamente
aos objectivos a que se propõem. Apesar de tudo é de salutar o enorme avanço que as
Sociedades de Reabilitação Urbana representam no sentido de promover a reabilitação nos
centros urbanos do país.
3.2.3 - Necessidades de Projecto
As necessidades de projectos para as obras de reabilitação são variáveis de acordo com o

regime legal em que se inserem.
As pequenas obras de conservação/reabilitação (intervenções ligeiras) não requerem nenhum

projecto específico, embora por vezes existam desenhos que permitem explicar as intenções
34
__________________________________________________________________________________________
de quem dirige a intervenção. As obras de alteração do interior dos edifícios embora

legalmente também não obriguem à existência de um projecto, normalmente possuem-no para
explicar as alterações efectuadas.
As intervenções médias requerem habitualmente tanto projecto arquitectura, como até projecto
para todas as outras especialidades. O nível de pormenorização do projecto poderá ser
variável de acordo com o regime legal que se lhe aplica.
No caso das intervenções de carácter profundo será sempre necessário projecto de

arquitectura, estrutura bem como de todos os outros tipos de especialidades.
3.3 - SEGUROS PARA OBRAS DE REABILITAÇÃO
A actividade das seguradoras oferece variados produtos orientados para o sector da

construção, no qual se incluem as obras de reabilitação. No entanto, existem problemas de
varias ordens do qual se destaca, desde logo, a ausência de um quadro legal adequado, que
associada ao desconhecimento que as construtoras e os donos de obra têm quanto às reais
necessidades que um seguro deve preencher para esta actividade, colocam alguns obstáculos
no desenvolvimento deste mercado. De qualquer forma, a lei não é verdadeiramente explícita
na definição de um enquadramento legal para a celebração de contratos de seguros no sector
da construção. Isto tanto se pode reflectir numa errada atribuição de responsabilidades, como
em cláusulas fora do contexto para a obra que se pretende.
Por omissão da legislação, a lei referente ao licenciamento de obras particulares não contém
actualmente qualquer disposição legal que torne obrigatório um seguro, estando assim a
actividade construtiva obrigada aos mesmos tipos de seguros que qualquer outra empresa de
outra área, ou seja, a de acidentes de trabalho e o de responsabilidade civil.
Um dos seguros mais utilizados orientado para o sector é o de construção e montagem, que já
se faz há muitos anos em Portugal, o qual poderá evitar perdas significativas ser for feito de
forma correcta. Para contratar um seguro como este, à semelhança de todos os outros
seguros, têm sempre de ser discutidas previamente as condições de celebração. No entanto,
quando se contrata um seguro, é preciso conhecer muito bem quais são as coberturas e
principalmente quais as exclusões e o seu âmbito, pelo que a negociação é fundamental. Para
que o processo de negociação entre as duas partes envolvidas decorra da forma mais
vantajosa possível para as duas partes, é fundamental que se faça uma avaliação dos riscos,
já que é aqui que se percebe claramente os riscos que devem ser transferidos, como e com
que capitais. Para tal, o procedimento passa pela entrega de uma cópia do projecto por parte
do empreiteiro à seguradora, seguido da escolha de um gabinete de controlo que vai verificar
todo o projecto. O papel dos técnicos deste gabinete é o de certificarem se existem, ou não,
condições para ser aceite o risco, pois caso não estejam reunidas as condições necessárias,
35
__________________________________________________________________________________________
não será aceite o seguro. Poderão haver alterações posteriores que deverão ser negociadas
até à aceitação do seguro.
O processo passa à fase seguinte aquando do arranque dos trabalhos, altura em que o
gabinete de controlo passa a ter uma equipa permanente em obra, a qual, com a regularidade
que for fixada pela seguradora, vai emitindo relatórios quanto à conformidade dos trabalhos.
Também nesta fase, a equipa de fiscalização pode considerar que é necessário realizar
algumas alterações, que caso não sejam acatadas, finda-se o processo de negociação e o
seguro fica sem efeito.
Por fim, o gabinete de controlo emitirá o relatório final para a companhia de seguros,
certificando que está tudo em conformidade e que o seguro decenal pode ser aceite,
processando-se, então, a apólice e o pagamento do remanescente do prémio contratado, uma
vez que, logo no início das negociações, é feita uma estimativa de quanto irá custar o seguro.
Neste tipo de seguros, há uma percentagem do prémio que é paga à cabeça e que, se o
seguro não vier a ser emitido, poderá ser perdida a favor da seguradora, enquanto o
remanescente é pago no fim, sendo que o tomador do seguro tem, ainda, que suportar todos
os custos do gabinete de controlo.
A cobertura de perdas de exploração é outro tipo de acordo que poderá ser celebrado, embora
raramente o seja. Quando acontece um acidente numa obra, existe sempre, para além da
necessidade de refazer trabalhos, um período de paralisação, envolvendo, em regra, a
imobilização de equipamentos e mão-de-obra, cujos custos inerentes, não fazem parte da
cobertura normal do seguro de obra. Efectivamente e embora possa ser integrada no seguro
de construção e montagem, a cobertura das perdas de exploração, tem sempre que ser
negociada à parte, o que evitará surpresas desagradáveis à posteriori.
Outro tipo de cobertura que praticamente não é contratada em Portugal é a de perdas

antecipadas, e pretende minimizar perdas relacionadas com eventuais atrasos que impliquem
perdas provenientes de exploração.
O valor do prémio do seguro é outra questão que, com frequência, coloca dificuldades às
construtoras e não pode ser definido recorrendo a uma tabela, tendo sobretudo a ver com o
risco. As condicionantes são variadíssimas, e poderão variar desde experiência do construtor,
à possibilidade de danos a terceiros. Em obras de reabilitação urbana o risco é habitualmente
elevado uma vez que interfere em estruturas pré-existentes, no centro da cidade, que se
reflecte em prémios elevados.
Outro aspecto que é necessário salvaguardar é o das empreitadas em regime de vários

intervenientes. Este tipo de empreitada tem causado sérios problemas quando sucedem
acidentes que lesam os trabalhos de diversos empreiteiros, saindo também mais caro a todos
36
__________________________________________________________________________________________
os intervenientes na obra. Isto pode ser evitado se o dono de obra fizer o seguro inicialmente e,
à medida que forem entrando em obra, cada um dos intervenientes pagam a sua parte
correspondente do seguro, nomeadamente através de desconto nas respectivas facturas. O
seguro torna-se, assim, mais barato do que se cada um, isoladamente, celebrar um contrato
para os trabalhos que vai desenvolver.
Os tipos de seguros existentes no mercado, para obras de construção, podem e devem ser de
extrema importância e utilidade necessitando, no entanto, de um minucioso processo de
negociação para prever todos os risco e condicionantes de acordo com as especificidades da
obra em causa.
Seguros Finalidade
Acidentes de Reparação para as consequências de um eventual acidente de trabalho

trabalho por parte da entidade empregadora para com o respectivo empregado
Responsabilidade Reparação dos prejuízos resultantes da exploração de determinada

Civil actividade, do exercício de certa profissão.
Reparação das perdas devido a falhas na construção ou montagem por

Construção e
consequência de um factor não previsível na consignação dos trabalhos.
montagem
Sujeito a fiscalização para certificação da conformidade dos trabalhos
Cobertura de
Reparação das perdas por imobilização de equipamento após paralisação
perdas de
por acidentes de trabalho
exploração
Perdas
Reparação das perdas de exploração devido a atrasos na obra
Antecipadas
Tabela 4 – Resumo dos seguros associados à construção e respectiva finalidade
3.4 - TRABALHOS PREPARATÓRIOS
Em qualquer obra de reabilitação, bem como de qualquer obra genérica, é necessário a

realização de algumas actividades de cariz preparatório, de modo a dar suporte às actividades
construtivas que aí possam ter lugar. Este tipo de actividades não foram consideradas para
efeitos do modelo, com a excepção de actividades de demolição, cujo respectivo custo se
encontra incluído na actividade de reabilitação do elemento em causa (com especial
importância em intervenções profundas).
Por trabalhos preparatórios entendem-se todo e qualquer trabalho que faça parte da obra de
forma indirecta, e cujo custo e tempo de execução não deverá ser desprezado.
Habitualmente o alcance destes trabalhos, tem em conta apenas a complexidade da obra,

sendo relativamente independente da tipologia construtiva em causa.
37
__________________________________________________________________________________________
3.4.1 - Estaleiro
A importância do estaleiro vai aumentando à medida que a complexidade dos trabalhos

acresce. Não é identificada nenhuma relação entre as tipologias construtivas e a dimensão do
estaleiro.
Para intervenções ligeiras, o estaleiro, pode ser considerado inexistente ou muito limitado.
Habitualmente são guardados os equipamentos e o material em algum espaço que não esteja
naquele momento a ser alvo de trabalhos. Normalmente não é necessário deslocalizar nenhum
espaço específico para instalar toda a instrumentação e materiais que a obra requer.
No caso das intervenções médias o estaleiro que será necessário vai depender do tipo de obra
em causa. Pode ser um estaleiro confinado a um espaço de um dos compartimentos, ou um
estaleiro que requeira projecto montagem, construção, desmontagem e destruição do mesmo.
Podemos considerar que será necessário um estaleiro com projecto e montagem quando
houver trabalhos sujeitos ao regime legal de licenciamento.
Por fim, para as intervenções profundas, será necessário a realização de um projecto de

estaleiro tal como uma construção nova. Tem ainda o acréscimo de dificuldade relacionado
com a habitual falta de espaço. É necessário contabilizar para os custos, todas as despesas
relacionadas com a montagem, construção, desmontagem e demolição do estaleiro.
O custo global da montagem e desmontagem do estaleiro representa cerca de 2% do custo

total da empreitada.
3.4.2 - Cobertura Provisória
A cobertura provisória só deverá ser considerada para intervenções médias e profundas, em

todas as tipologias construtivas consideradas.
Nesse caso, e após ser verificada a necessidade da colocação da cobertura provisória é

necessário considerar os trabalhos de fornecimento dos materiais, incluindo montagem e
desmontagem de estrutura metálica.
Figura 18 – Cobertura provisória
38
__________________________________________________________________________________________
Os custos deverão no entanto manter-se independentes, tanto do nível de intervenção como da

tipologia construtiva, sendo o seu custo proporcional à área da cobertura que vão substituir
2
durante o tempo da intervenção. Apresentam um custo unitário de 41,85 EUR/m + 0,20
2
EUR/dia.m - Protecção de Coberturas Vizinhas
O âmbito de aplicação das protecções de coberturas vizinhas deverá ser semelhante àquele
que vigora para as coberturas provisórias.
Esta actividade inclui os trabalhos de fornecimento dos materiais, montagem e desmontagem

da protecção, e o custo é independente tanto da tipologia construtiva como do nível de
intervenção.
3.4.3 - Andaimes e Oleados de Protecção
Em todos os níveis de intervenção e tipologias poderá ser aplicada a montagem de andaimes e

oleados de protecção contra a queda de objectos, desde que obra em causa tenha algum tipo
de intervenção nas fachadas, empenas e paredes resistentes.
Esta actividade considera o fornecimento, montagem e desmontagem dos materiais e o custo

correspondente vai estar relacionado com a área de fachada e com o tempo da obra, uma vez
que normalmente este material é alugado e deverá ser devolvido no fim da obra.
2
O custo da montagem e desmontagem dos andaimes cifra-se em 3,85 EUR/m de fachada ao
2
qual acresce 0,70 EUR/m referentes aos oleados de protecção.
39
__________________________________________________________________________________________
4 - DEFINIÇÃO DAS ACTIVIDADES CONSTRUTIVAS ASSOCIADAS AO

MODELO
4.1 - CONSIDERAÇÕES GERAIS
Com base nos factores de base do modelo definidos no capítulo 2, proceder-se-á à definição
das actividades construtivas que estão associadas aos elementos construtivos explicados
nesse mesmo capítulo.
Assim, pretende-se definir as principais tarefas na reabilitação dos vários elementos, referindo
os procedimentos habituais para cada um deles. Este capítulo deverá ter uma importância
preponderante na concepção das actividades do modelo, uma vez que define qual a
abordagem que cada uma terá para efeitos de reabilitação, condicionando assim o seu custo
final.
4.2 – TRABALHOS DE CONSTRUÇÃO
4.2.1 - Estrutura
As intervenções que impliquem trabalhos na estrutura, são quase sempre de carácter profundo.
Exceptuam-se apenas alguns casos de pequenos reforços pontuais enquadráveis em
intervenções do nível médio.
Qualquer intervenção de cariz estrutural em edifícios, especialmente edifícios antigos, reveste-

se sempre de contornos muito delicados. Isto sucede porque a capacidade resistente da
estrutura é questionável a partir de um certo limite, já que não existem certezas em relação aos
materiais, técnicas construtivas e qualidade da sua execução. A solução ideal numa
reabilitação profunda é optar por soluções que não impliquem um acréscimo significativo de
cargas na estrutura do edifício, e isto passa normalmente pela utilização de técnicas e
elementos tradicionais, semelhantes aos utilizados na construção original do edifício. Por outro
lado esta solução nem sempre é possível, já que podem haver condicionantes arquitectónicas
ou de outra ordem que obriguem a um acréscimo de cargas. Nestes casos, a intervenção
torna-se obviamente mais complexa, obrigando usualmente à utilização de técnicas e materiais
recentes, com custos de acordo com essa mesma complexidade.
a) Cobertura
Os trabalhos estruturais na cobertura da cobertura incluem o levantamento da estrutura da

cobertura original, incluindo todos os revestimentos e suporte, e respectivo fornecimento de
materiais com execução de nova estrutura. As soluções actualmente disponíveis prevêem
estruturas de coberturas em diversos materiais, como madeira, aço (leve ou pesado), ou em
40
__________________________________________________________________________________________
betão (não considerado na análise do modelo), bem como de diversas técnicas de acordo com
o objecto de intervenção em causa e as suas perspectivas. A actividade do modelo
considerada em intervenções profundas inclui ainda a colocação de todos os revestimentos
que são considerados necessários para preencher os requisitos de conforto essenciais nos
dias de hoje, à semelhança do que é considerado para os níveis de intervenção mais baixos.
b) Reforço de Paredes Resistentes
Também no reforço de paredes resistentes, as tarefas construtivas associadas estão

directamente ligadas à solução adoptada. Manifestam-se de diversas formas de acordo com a
tipologia construtiva e a política de intervenção adoptada, sendo as soluções mais usuais de
simples de consolidação de alvenarias à base de resinas Epoxy para colmatação de fendas, de
substituição de elementos de madeira na gaiola Pombalina, ou até realizar um reforço da
estrutura numa solução de betão armado ou de perfis metálicos. Esta actividade do modelo
não inclui os trabalhos de reforços estruturais em caixas de escadas, uma vez que estes são
considerados aparte.
c) Reforço de Fundações
Qualquer intervenção em fundações de edifícios antigos é obrigatoriamente de natureza muito

complexa e específica, uma vez que está dependente de uma enorme multiplicidade de
condicionantes. Também nesta actividade a preferência vai sempre para as soluções de
carácter pouco intrusivo, embora nem sempre isso seja possível. Uma solução muito
interessante e em grande crescimento actualmente baseia-se em microestacas, que mobilizam
os estratos mais profundos do solo onde o edifício se encontra implantado e não requerem
muito espaço para a sua cravagem. Outra solução muito utilizada, embora muito complexa
consiste no melhoramento das capacidades resistentes do solo, normalmente com injecções
no terreno. A única solução de reforço de fundações considerada no modelo em estudo
consiste no recalçamento das fundações com betão armado, que pretende aumentar a área de
transferência de cargas da parede para o solo. Implica uma betonagem faseada, já que apoia
paredes muito carregadas que requerem alguma base de apoio para transferirem as cargas
para o solo.
d) Caixa de Escadas
Para este item de caixa de escadas, incluem-se todos os trabalhos que poderão estar
relacionados com a intervenção estrutural em caixa de escadas. Este elemento é
preponderante na estrutura do edifício, nomeadamente para os edifícios pombalinos que se
analisam, mas também para os edifícios gaioleiros. Incluem-se ainda neste item, os trabalhos
estruturais relacionados com a intervenção nas escadas propriamente ditas.
41
__________________________________________________________________________________________
4.2.2 - Envolvente exterior
a) Cobertura
Os trabalhos na cobertura aplicam-se a todos os níveis de intervenção e tipologias de edifícios,

havendo uma enorme abrangência de soluções passíveis de serem utilizadas quando se
intervém na cobertura.
Quando se fala em intervenções ligeiras na cobertura, as actividades são de carácter muito

superficial. Incidem essencialmente sobre os revestimentos da cobertura onde são apenas
efectuadas reparações localizadas. Podemos então identificar os desmontes localizados de
telhas, beirados, algerozes e calhas e a sua respectiva recolocação ou substituição. Fazem
ainda parte os trabalhos relativos ao arranjo das chaminés com a picagem e execução do
reboco (superficial) e pintura. Embora hajam diferenças substanciais nas quantidades de
trabalho, resultantes das dimensões e estados de conservação, as actividades mantém-se
semelhantes nas três tipologias consideradas.
Para as intervenções médias em coberturas, são incluídos todo o tipo de trabalhos normais
para este elemento construtivo, incluindo algumas intervenções estruturais apenas para
substituição localizada de peças mas excluindo os trabalhos de demolição e execução de uma
nova estrutura de suporte. Deste modo são compreendidas todas as actividades que
correspondem ao desmonte ou demolição dos elementos existentes, como telhas, beirados,
telhões, à semelhança do que sucede nas intervenções ligeiras, acrescido de todo o tipo de
revestimentos de isolamento acústico ou térmico bem como de impermeabilização pré-
existentes. A intervenção típica nas coberturas compreende o fornecimento e montagem de
novo telhado incluindo todos os elementos de remate, e colocação de elementos de
impermeabilização e isolamento acústico e térmico. São também incluídos nesta actividade
trabalhos de reparação/manutenção de trapeiras e clarabóias nos casos de edifícios
Pombalinos e Gaioleiros aos quais acrescenta-se ainda a picagem e execução de reboco até
ao “osso” de paredes de chaminé com respectiva pintura, sendo isto válido para todas as
tipologias construtivas.
b) Fachadas e empenas
A actividade das fachadas e empenas que consta no modelo compreende apenas tarefas
relacionadas com os revestimentos exteriores das paredes que delimitam o edifício. Não se
inclui qualquer trabalho de cariz estrutural nas paredes resistentes a que correspondem estas
fachadas ou empenas.
Para as intervenções ligeiras os trabalhos nas fachadas e empenas incluem picagem e

execução de reboco (de forma muito superficial, uma vez que não haverá picagem até ao osso)
42
__________________________________________________________________________________________
com respectiva pintura a tinta plástica. Este tipo de intervenção compreende ainda limpezas
das cantarias com recurso a técnicas como aplicação de escovas de aço ou projecção de água
à pressão.
Para as intervenções médias incluem-se nas tarefas de fachadas e empenas a picagem do

reboco até ao “osso” com respectiva execução de novo reboco e pintura sobre o mesmo.
Incluem-se ainda trabalhos como a limpeza e recuperação de cantarias com produtos
adequados e não abrasivos (normalmente escovas de aço), considerando a eventual
substituição das que se encontrem em mau estado. Fazem ainda parte deste item a reparação
ou substituição de tubos de queda em PVC e o desmonte e posterior fornecimento de caixas
de estores.
c) Fachadas de Tardoz
Esta actividade foi considerada apenas para as todas as intervenções que se dão em edifícios
“Gaioleiros” devido à especificidade das suas fachadas de Tardoz, ao possuírem a típica
estrutura em ferro com escadas de incêndio.
Nas intervenções ligeiras incluem-se todos os trabalhos considerados em intervenções ligeiras

de fachadas e empenas acrescido de todas as actividades correspondentes à conservação
desta estrutura metálica, desde logo a decapagem e nova pintura anti-corrosão.
Acrescem aos trabalhos anteriores, a substituição localizada de peças da estrutura para

intervenções médias.
As intervenções profundas já incluem a substituição integral desta estrutura. Mais uma vez
também aqui se poderá optar pela substituição desta estrutura em materiais mais correntes nos
dias de hoje, como o betão armado, ou então refazer esta de acordo com o projecto original no
mesmo material metálico.
4.2.3 - Interiores
a) Tectos
Em intervenções ligeiras nos tectos de partes não comuns são consideradas actividades
simples como o alegramento e colmatagem de fendas e de lixamento da pintura existente com
execução de uma nova pintura sobre o revestimento pré-existente.
Quando se fala em intervenções médias para os tectos já são consideradas pequenas acções
de reforço estrutural especialmente quando se trata de tectos em madeira (caixotão de “saia e
camisa”) e ainda tectos em estuque sobre fasquiado de madeira. São considerados ainda
43
__________________________________________________________________________________________
actividades de substituição profunda de revestimentos com desmonte e execução de um novo

fasquiado, picagem e execução de novo estuque incluindo a sua pintura a tinta de água.
b) Pavimentos
As soluções existentes em pavimentos de edifícios antigos são muito diferenciadas nas

tipologias apresentadas, levando a soluções construtivas que poderão variar muito, tanto nos
três níveis de intervenção como nos diferentes tipos de edificado considerados. Os aspectos
em que se observa maior variação são os tipos e as dimensões do pavimento e vigamento
quando este é em madeira, já que os pavimentos em laje de pedra ou cerâmicos deverão ser
considerados à parte.
São então considerados para as intervenções ligeiras a substituição de qualquer revestimento

e de peças de madeira em pavimentos, a execução de afagamento e envernizamento desse
mesmo tipo de pavimento em madeira e ainda a decapagem e pintura de rodapés.
Já para o caso das intervenções médias poderão ser incluídos os trabalhos de substituição de
solho normal, solho tosco e mosaicos no pavimento, execução de massame de betão de 5cm,
e fornecimento e assentamento de revestimentos, incluindo afagamento e envernizamento de
madeiras. Existe ainda a possibilidade de pequenos reforços por substituições de peças do
vigamento.
No caso das intervenções profundas os trabalhos que os diferenciam das intervenções

menores são puramente estruturais. Poderá ser feita a demolição dos pavimentos dos pisos
(incluindo estrutura) e execução de um novo que poderá recorrer a pavimentos de madeira de
acordo com o pré-existente, ou então, partir para novas tecnologias como a mais recentemente
utilizada de lajes mistas (laje colaborante). Recorrendo a novas soluções de pavimento poderá
levar à necessidade de reforço da estrutura e fundações, como está explicado mais à frente.
c) Paredes interiores
Nesta categoria consideram-se todos os trabalhos relacionados com revestimentos de paredes

interiores, e alguns trabalhos mais complexos apenas para paredes de compartimentação
Á semelhança do sucedido no caso dos tectos, a reabilitação ligeira de paredes consiste em

trabalhos triviais de reparação e colmatação de fendas, pinturas a tinta plástica sobre estuque
e ainda substituição de revestimentos superficiais como seja o caso de rebocos.
No caso das intervenções médias os trabalhos já poderão implicar a picagem e execução de

reboco e todos os outros revestimentos das paredes incluindo pintura a tinta de água, reforço
de paredes nomeadamente de tabiqueria à base de malhassol, e ainda execução de paredes
de compartimentação em materiais leves como placas de gesso cartonado (Pladur).
44
__________________________________________________________________________________________
As intervenções profundas já compreendem actividades mais complexas como a demolição e

execução de novas paredes interiores (não estruturais), de acordo com as necessidades de
ocupação do espaço interior. Fazem sempre parte a colocação de todos os revestimentos que
já foram considerados em intervenções de menor relevância.
d) Carpintaria/Serralharia
As carpintarias e serralharias são normalmente actividades semelhantes para todas as

tipologias, compreendendo normalmente apenas os dois primeiros níveis de intervenção, já
que os trabalhos em madeira e ferro que envolvem uma componente estrutural são analisados
à parte.
Nas obras de menor dimensão inserem-se nesta categoria o tratamento e reparação de

elementos de madeira com produtos insecticidas e fungicidas (eventualmente em autoclave),
substituição de partes apodrecidas em portas (interiores ou exteriores) e de janelas (incluindo
caixilharia) sem implicar a sua substituição integral.
Para as obras médias são abrangidos não só substituições integrais de vãos (tanto poderão ser
em alumínio como de madeira consoante o caso particular), como também os trabalhos
normais de carpintaria de arranjos de portas e janelas (decapagem e pintura) e ainda a
substituição e arranjo de peças localizadas nestes materiais.
e) Revestimentos em Caixas de Escadas
Embora existam diferenças substanciais na concepção das caixas de escadas em cada uma
das três tipologias relativamente às outras. Os trabalhos de reabilitação vão, apesar de tudo,
manter-se relativamente comuns entre tipologias.
Relativamente a pequenas obras, os trabalhos de recuperação de revestimentos em caixa de

escadas incluem o desmonte de estafe no tecto com execução de um novo revestimento (a
solução vai ser muito variável) e respectiva pintura, a picagem e execução de um novo reboco
nas paredes incluindo também a sua pintura, substituição de peças de soalho, afagamento e
envernizamento de todo o pavimento, e ainda substituição de peças de madeira ou metálicas
nas escadas como degraus ou corrimãos.
45
__________________________________________________________________________________________
Figura 19 – Escadas de um edifício pré pombalino com intervenção em curso
No caso das intervenções médias os trabalhos são muito semelhantes, que inclui a demolição
e execução de todo o revestimento do tecto normalmente em estafe incluindo pequenos
reforços localizados, picagem ou desmonte do revestimento de paredes (reboco ou azulejos)
com execução de um novo revestimento à base de materiais semelhantes aos pré-existentes
incluindo pintura, desmonte de elementos das escadas (degraus, corrimão, etc.) e colocação
de elementos que os substituam (exceptuam-se aqui elementos da estrutura das escadas). Faz
parte ainda das intervenções médias a substituição do pavimento em madeira por um
semelhante e posterior afagamento e envernizamento.
f) Cozinhas
As cozinhas são um compartimento muito específico dos interiores, correspondendo a um

espaço não comum. Desse modo deverá ser analisado à parte, de forma igual para todas as
tipologias e apenas para os dois primeiros níveis de intervenção.
Para trabalhos ligeiros, esta actividade inclui toda a reparação e substituição de revestimentos
superficiais de paredes, tectos e pavimentos de cozinha normalmente à base de mosaicos
(chão e paredes) e estuque (tecto e paredes) incluindo a sua pintura a tinta plástica. Inclui
ainda a substituição e reparação de móveis de cozinha (não se consideram quaisquer tipos de
electrodomésticos como fogões ou microondas).
46
__________________________________________________________________________________________
Figura 20 – Exemplo de uma cozinha de um gaioleiro reabilitada
Quando se tratam de obras correspondentes a intervenções médias incluem-se todos os

trabalhos de substituição de revestimentos de cozinhas com picagem de reboco e desmonte de
mosaicos, de substituição integral de móveis da cozinha, execução de betonilha no pavimento
e protecção contra humidade nos tectos.
g) Instalações Sanitárias
A actividade de reabilitação de instalações sanitárias é muito semelhante àquela que pôde ser
definida para as cozinhas.
Para as intervenções ligeiras, as tarefas consideradas são muito semelhantes às cozinhas com
a especificidade dos móveis e loiças próprias do compartimento em causa como banheira ou
lavatório,
Para as intervenções médias sucede o mesmo, salvaguardando-se as diferenças do

compartimento em causa, onde podemos identificar a execução de um muro para instalação de
uma banheira ou duche.
4.2.4 - Instalações especiais
a) Águas
As instalações de água estão presentes em todos os edifícios que vão ser reabilitados. Muitos
dos sistemas de distribuição ou escoamento de águas só foram instalados alguns anos após a
conclusão da construção do edifício, especialmente no caso dos edifícios pré-pombalinos.
47
__________________________________________________________________________________________
Devido ao carácter rudimentar que estas instalações normalmente possuem, é quase sempre
necessário a substituição integral da rede de águas.
São consideradas intervenções ligeiras em instalações de água as substituições ou reparações

de elementos da rede, como por exemplo, o caso das torneiras.
As intervenções médias para redes de água têm uma aplicação muito restrita, sendo normal a
colagem deste nível a níveis mais elevados.
Tomam-se por intervenções profundas, todas as tarefas de desmonte parcial ou total de

tubagem e acessórios da tubagem existente com instalação de novas tubagens e acessórios
de acordo com o projecto de especialidade. É necessário referir ainda que este projecto deverá
estar de acordo com as normas implementadas pelo Instituto das Águas de Portugal e EPAL.
b) Electricidade
As redes eléctricas em edifícios antigos foram quase sempre implantadas após a data da sua
consignação, e apesar de depender de caso para caso, estas encontram-se habitualmente mal
implantadas em obra.
Para intervenções médias e ligeiras são englobados os trabalhos de substituição ou reparação

de elementos da rede de electricidade como tomadas ou interruptores.
As intervenções profundas implicam quase sempre o desmonte de cabos e acessórios da rede

eléctrica pré-existentes e instalação de novos cabos e acessórios de acordo com o projecto de
especialidades (incluindo os trabalhos de construção com a abertura de roços nas paredes). O
projecto de electricidade deverá ter o aval da EDP.
c) Gás
Por regra os edifícios que são objecto de estudo nesta dissertação não possuem rede de gás
própria, sendo as necessidades próprias dos moradores alimentadas por bilhas normais de gás
propano.
As intervenções ligeiras aplicam-se a edifícios que já possuam uma rede de gás,

compreendendo apenas substituição ou arranjos de pequenos acessórios.
Todas as intervenções de carácter profundo, incluem sempre o desmonte de tubagem e

acessórios da tubagem existente e instalação das novas tubagens e acessórios de acordo com
o projecto de especialidade. Também aqui deverá ser dado o aval pelas autoridades
competentes em termos do gás natural.
48
__________________________________________________________________________________________
4.3 - QUADRO SÍNTESE
Como forma de agregar todas as actividades construtivas de acordo com os níveis de

intervenção e tipologias construtivas tomadas, construiu-se um quadro síntese. Este quadro
pretende introduzir o modelo que será desenvolvido em capítulos posteriores.
É, no entanto, necessário serem feitas algumas considerações em relação ao quadro de forma

a serem explicadas as opções tomadas.
Em primeiro lugar deverá ser referido que as actividades apresentadas constituem apenas
aquelas que foram analisadas para efeitos da definição do modelo, não constituindo o universo
de todas as actividades que poderão eventualmente ser realizados na tipologia e nível de
intervenção em causa.
Quando uma actividade construtiva com o mesmo nome e descrição é apresentada em mais
do que uma tipologia, significa que a análise dos custos foi feita separadamente para cada um
dos tipos de edifícios, tendo portanto, custos globais diferenciados. Quando a análise de custos
foi feita congregando actividades construtivas semelhantes, realizadas em diversas tipologias,
temos custos globais que irão ser iguais para todos os tipos de edifícios, apresentando uma
representação gráfica que é transversal (isto sucede no caso das instalações sanitárias,
cozinhas, e especialidades).
Existem algumas actividades construtivas apresentadas no quadro síntese que embora tenham
sido analisadas para efeitos do modelo, não permitiram a que se chegasse a resultados
considerados satisfatórios, tanto pela diversidade de soluções construtivas encontradas como
pela falta de orçamentos reais que os possam sustentar. Nesses casos não constam valores
no modelo correspondentes a essas actividades.
49
__________________________________________________________________________________________
4.4 - CRITÉRIOS PARA A MEDIÇÃO DE QUANTIDADES
De forma a obter-se a estimativa do orçamento final nas obras de reabilitação consideradas, o

utilizador do presente modelo, deverá efectuar uma medição das quantidades de trabalho, às
quais posteriormente aplicará os custos unitários calculados. Serve este subcapítulo para
fornecer os critérios que deverão ser seguidos, de modo aos custos estarem ajustados em
relação à realidade.
a) Estruturas
2
- Cobertura - Deverá ser medida a área da projecção horizontal da cobertura. (Unidade = m )
- Reforço de Paredes Resistentes - As quantidades de trabalho correspondentes às paredes

2
resistentes correspondem à área de construção acima do solo do edifício. (Unidade = m )
- Reforço de Fundações - A quantidade de trabalho correspondente às fundações corresponde

ao volume de betão que irá ser adicionado às fundações. É uma tarefa de complexidade mais
elevada uma vez que requer uma estimativa prévia do esforço que deverá absorver (Unidade =
3
m)
- Caixa de Escadas - Deverá ser medida a área do pavimento da caixa de escadas, incluindo a
2
área dos degraus nas escadas. (Unidade = m )
- Cobertura - Para as actividades relacionadas com a cobertura, incluindo os trabalhos

estruturais que nela possam ser realizados, a medição da área deverá ser efectuada segundo
2
a projecção horizontal da mesma. (Unidade = m )
- Fachadas e Empenas - Tanto nas fachadas como nas empenas, nos edifícios gaioleiros, a
quantidade de trabalho sobre a qual incide os custos é a área da fachada em bruto, sem
2
descontar as áreas dos vãos. (Unidade = m )
2
c) Interiores
2
- Interiores - Para as actividades construtivas consideradas, em tectos, pavimentos, paredes e

carpintarias / serralharias, as quantidades de trabalho sobre as quais incidem os custos,
51
__________________________________________________________________________________________
correspondem à área das fracções em causa, excluindo as área de instalações sanitárias e

2
cozinhas. (Unidade = m )
- Instalações Sanitárias / Cozinhas - Os custos para estes compartimentos específicos incidem

2
sobre as respectivas áreas. (Unidade = m )
- Para todo o tipo de especialidades consideradas os custos incidem sobre a área bruta de
2
construção total do edifício. (Unidade = m )
52
__________________________________________________________________________________________
5 - ALIMENTAÇÃO DO MODELO
5.1 – CONSIDERAÇÕES GERAIS
Neste capítulo procurar-se-á definir o procedimento utilizado no cálculo dos valores vigentes no
modelo. Explicar-se-á assim, passo por passo, cada opção tomada que levaram à sua
configuração final.
5.2 - CONSTRUÇÃO DO MODELO E PROCEDIMENTO DE CÁLCULO
Para a estimação dos custos que se pretende, foi seleccionado um conjunto de edifícios
enquadrados nas três tipologias e nos três níveis de intervenção apresentados, e que
recentemente tenham sido alvo de obras de reabilitação. Desses edifícios obteve-se os
orçamentos das respectivas obras de reabilitação, descriminados por actividades, com preços
unitários e quantidades de trabalho próprias.
A obtenção desses orçamentos de obras de reabilitação veio a revelar-se uma tarefa

extremamente penosa, na medida em que, por motivos de sigilo empresarial, as empresas
responsáveis por obras nesta área dificilmente facultam este tipo de informação. Do ponto de
vista da Câmara Municipal, embora não se tenham levantado tantos obstáculos resultantes do
sigilo, o processo burocrático para a obtenção dos orçamentos foi muito moroso com poucos
resultados práticos. Em ambos os casos, os orçamentos que se pôde adquirir resultaram quase
sempre de mobilização de conhecimentos pessoais.
De modo a obter um conjunto de custos que possam ser coerentes, foi tomado o preçário que
é praticado pela DMCRU (Direcção Municipal de Conservação e Reabilitação Urbana) na
atribuição de um preço para cada uma das tarefas incluídas nas actividades anteriormente
definidas. A aplicação deste preçário nem sempre foi possível, já que em determinadas obras,
os trabalhos são de tal modo específicos que não se encontram disponíveis no preçário, já que
é praticamente impossível prever todos esses trabalhos. Assim, sempre que não é detectado
nenhuma tarefa assimilável àquelas que existem no Preçário DMCRU, aplicou-se o preço
unitário vigente no orçamento das obras do edifício em causa.
53
__________________________________________________________________________________________
Figura 21 – Preçário DMCRU
Pelo facto dos orçamentos que foram fornecidos corresponderem a obras de reabilitação
diversas, com datas de consignação também diversas, não é possível, comparar directamente
os custos. Para tornar esta operação possível, teve de se recorrer a uma actualização dos
preços para a data que se referenciou como Outubro de 2007. Os preços unitários foram
multiplicados pelo factor correspondente ao ano aos quais dizem respeito. A este factor foi
atribuída a designação de “factor de actualização”.
Para determinar o factor de actualização, utilizou-se o índice harmonizado de preços no

consumidor segundo o Banco de Portugal. Neste índice é comparado a evolução dos preços
no consumidor por todos os países zona Euro, incluindo Portugal, e é fornecida uma taxa de
actualização para todos os meses, a contar desde de Outubro de 2007.
Partindo destas taxas de actualização mensais, calculou-se o factor de actualização da

seguinte forma:
f i = (1 + t a ) × (1 + t a −1 ) × ... × (1 + t a − p +1 ) × (1 + t a − p )
Equação 1 - Fórmula da taxa de actualização para o mês i
f i - Factor de actualização do mês i

t x - Taxa de actualização do mês x
α - Índice referente ao mês mais actual
p - Índice referente ao período desde o mês mais actual ao mês do qual se pretende o factor
de actualização
54
__________________________________________________________________________________________
Recorrendo a esta fórmula chegou-se aos seguintes valores:
Gráfico 1 - Análise qualitativa do Factor de actualização
Depois de se ter o factor de actualização, aplicou-se este ao Preçário DMCRU e a todos os

outros preços unitários correspondentes a trabalhos aqui não previstos. Utilizou-se a seguinte
fórmula:
p a = pi × f i
Equação 2 - Aplicação do Factor de Actualização
p a - Preço unitário actualizado

p i - Preço no mês i
f i - Factor de actualização do mês i
Com os preços unitários, já actualizados, procedeu-se então ao cálculo dos custos por cada
actividade, tendo essas actividades já sido definidas anteriormente, de acordo com a tipologia
do edifício e nível de intervenção, e identificadas as principais tarefas que lhe correspondem.
Assim temos a seguinte fórmula:
Cn =
∑ p × qt
i i
Qt n
Equação 3 – Custo de actividade num dado edifício
C n - Custo unitário da actividade n num dado edifício.

pi - Preço unitário do trabalho i
55
__________________________________________________________________________________________
qt i - Quantidade de trabalho i
Qt n - Quantidade total da actividade n
Figura 22 – Exemplo do cálculo da reabilitação do pavimento no Edifício X
Este procedimento é repetido para todos os edifícios onde tenham sido realizadas actividades
construtivas semelhantes, aplicando-se sempre que possível os mesmos trabalhos com os
respectivos preços unitários. A partir de uma quantidade significativa de casos de estudo (no
mínimo 4), é estimado o custo médio da actividade, recorrendo a um cálculo de média
aritmética simples.
Para se poder validar os resultados é feito um cálculo relativo à dispersão dos custos,
utilizando a fórmula do desvio padrão. Este cálculo incide sobre as diferenças que existem
relativamente à média de cada um dos edifícios analisados, segundo a seguinte fórmula:
Dn =
∑ (C n − C i ) 2
ni
Equação 4 – Cálculo da Dispersão
Dn - Dispersão da actividade n
_
C n - Custo médio da actividade n
Ci - Custo da actividade no edifício i
ni - Numero de edifícios em estudo
56
__________________________________________________________________________________________
Para uma análise padronizada dos resultados com vista à validação dos custos foi utilizada a
razão entre a dispersão e a média, para as quais foram tomadas as seguintes acções de
acordo com os resultados:
Dn / C n Validação
Até 25% Os resultados são considerados aceitáveis
Os resultados deverão ser melhorados

25 a 50% embora possam ser considerados
aceitáveis.
Mais de 50% Os resultados não são aceitáveis
Tabela 6 – Validação dos custos por análise da dispersão
É ainda efectuada uma comparação entre os custos segundo o preçário DMCRU e os preços
que são habitualmente praticados no mercado. Para tal, são utilizados os custos finais de cada
um dos orçamentos obtidos, para a estimação dos valores dos custos reais.
É feita a comparação por análise dos desvios entre os custos médios, de acordo com a
seguinte fórmula:
_
Dn =
∑ (Cc i − Cmi )
ni
Equação 5 - Desvio médio entre Custos DMCRU e Custos Reais
_
D n - Desvio médio de custos da actividade n
Cci - Custo segundo o preçário DMCRU no edifício i
Cmi - Custo de mercado no edifício i
ni - Numero de edifícios em estudo
Esta análise foi efectuada para todas as actividades construtivas que foram anteriormente
mencionadas, estando ainda dependentes do numero de casos de estudo que foi possível
obter para cada um dos tipos de edifício e níveis de intervenção.
57
__________________________________________________________________________________________
6 - CÁLCULO DOS CUSTOS DE REABILITAÇÃO
Com base nos procedimentos de cálculo apresentados no capítulo anterior, é explicitado no

presente capitulo o cálculo dos custos de reabilitação propriamente ditos, que se têm como
objectivo nesta dissertação.
Para a aplicação dos custos fornecidos pela DMCRU, obteve-se um conjunto de 40

orçamentos globais de empreitadas enquadráveis nos termos anteriormente definidos. Desses
40 orçamentos, 12 correspondem a edifícios Pré-Pombalinos, 23 são edifícios do período
Pombalino e 5 são Gaioleiros. A distribuição quanto ao nível de intervenção, é equilibrada,
sendo apenas de realçar que no caso das intervenções profundas, praticamente só se teve
acesso a orçamentos correspondentes a edifícios Pombalinos. Por motivos de
confidencialidade empresarial, foi solicitado a não divulgação das moradas das empreitadas,
bem como o das empresas envolvidas, pelo que a única informação disponibilizada em relação
aos edifícios em causa, dirá apenas respeito à sua tipologia e ao nível de intervenção.
No Anexo 1 apresentam-se alguns exemplos do cálculo dos custos de algumas actividades de

reabilitação de edifícios, definidas em capítulos anteriores. Não serão apresentados todos os
cálculos realizados, pois estes apresentam-se demasiado extensos e irrelevantes para os
objectivos a que se propôs.
58
__________________________________________________________________________________________
7 - APRESENTAÇÃO DE RESULTADOS
Para a apresentação de resultados, optou-se por colocar individualmente os resultados

referentes a cada tipologia e nível de intervenção, separados pelos custos dados pelo preçário
da DMCRU, os custos praticados no mercado, e ainda o respectivo desvio médio que se
verificou entre estes dois custos.
Estas tabelas, apresentam-se como o principal produto da dissertação, uma vez que os valores
que nelas constam são a base para aplicações do modelo a edifícios em vias de reabilitação
para os quais se queira uma estimação primária dos custos.
É de referir que os valores do modelo correspondentes a cozinhas, instalações sanitárias e

instalações, são válidos para todas as tipologias embora só constem nas tabelas
correspondentes aos edifícios pombalinos.
59
Custos DMCRU Custos de Mercado Desvio Médio
Dispersão Dispersão
Actividade Un Valor Médio Valor Médio Valor %
Valor % Valor %
Revestimento de Cobertura m2 90,55 €/m2 16,89 € 18,66% 89,59 €/m2 14,90 € 16,63% 6,85 € 7,65%
Envolvente
Exterior Aspecto Geral de Fachadas e
m2 18,36 €/m2 2,32 € 12,62% 17,91 €/m2 1,48 € 8,29% 2,08 € 11,61%
Empenas
Revestimentos de Caixa de Escadas m2 127,79 €/m2 10,37 € 8,11% 132,44 €/m2 10,92 € 8,25% 4,64 € 3,51%
Total Interiores (Tectos, Paredes,

m2 202,81 €/m2 19,30 € 9,51% 208,70 €/m2 23,92 € 11,46% 8,70 € 4,17%
Pavimentos e Carpintaria)
Revestimentos de Tectos m2 14,75 €/m2 3,51 € 23,79% 15,35 €/m2 3,31 € 21,57% 2,55 € 16,59%
Interiores
Revestimentos de Paredes Interiores m2 116,78 €/m2 18,48 € 15,83% 117,36 €/m2 19,36 € 16,49% 4,74 € 4,04%
Revestimentos de Pavimento m2 21,18 €/m2 1,43 € 6,76% 21,72 €/m2 1,59 € 7,31% 1,39 € 6,38%
Carpintaria Serralharia m2 50,11 €/m2 4,04 € 8,07% 54,27 €/m2 13,57 € 25,00% 6,69 € 12,33%
Tabela 7 – Intervenção Ligeira em edifícios Pré-Pombalinos
60
Dispersão Valor Dispersão
Actividade Un Valor Médio Valor %
Valor % Médio Valor %
Cobertura m2 204,33 € 41,61 € 20,36% 195,42 € 48,65 € 24,89% 13,63 € 6,97%

Envolvente
Exterior
Fachadas e Empenas m2 53,45 € 1,15 € 2,16% 47,88 € 9,91 € 20,70% 9,67 € 20,20%
Revestimentos em Caixa de Escadas m2 543,09 € 47,55 € 8,76% 680,30 € 105,73 € 15,54% 137,20 € 20,17%

m2 462,53 € 32,15 € 6,95% 524,94 € 56,02 € 10,67% 26,77 € 5,10%
Tectos m2 66,98 € 5,69 € 8,49% 76,62 € 17,23 € 22,49% 12,36 € 16,14%

Interiores
Paredes Interiores m2 196,46 € 18,77 € 9,56% 189,17 € 19,07 € 10,08% 7,30 € 3,86%
Pavimentos m2 73,66 € 3,20 € 4,35% 93,12 € 24,30 € 26,10% 19,57 € 21,02%
Carpintaria Serralharia m2 125,43 € 25,27 € 20,15% 166,03 € 43,45 € 26,17% 11,28 € 6,79%
Tabela 8 – Intervenção Média em edifícios Pré-Pombalinos
61
Cobertura m2 69,41 € 1,23 € 1,77% 70,78 € 3,63 € 5,13% 4,86 € 6,86%

Envolvente
Exterior Aspecto Geral das Fachadas e
m2 12,92 € 1,28 € 9,95% 13,27 € 1,78 € 13,42% 0,54 € 4,10%
Empenas
Revestimentos em Caixa de
m2 121,04 € 8,05 € 6,65% 121,46 € 14,54 € 11,97% 6,49 € 5,34%
Escadas
m2 102,99 € 5,26 € 5,11% 105,08 € 7,89 € 7,51% 3,49 € 3,32%
Pavimentos e Carpintarias
Revestimentos de Tectos m2 14,19 € 0,82 € 5,77% 16,23 € 1,12 € 6,89% 2,04 € 12,55%
Revestimentos de Paredes
m2 37,91 € 1,19 € 3,14% 36,64 € 1,47 € 4,00% 1,27 € 3,47%
Interiores
Interiores
Revestimentos de Pavimentos m2 24,18 € 4,13 € 17,07% 26,23 € 6,43 € 24,53% 2,31 € 8,80%
Cozinhas m2 95,23 € 5,65 € 5,93% 99,39 € 9,36 € 9,42% 8,46 € 8,51%
Instaçalões Sanitárias m2 200,01 € 33,36 € 16,68% 213,83 € 35,79 € 16,74% 18,12 € 8,47%
Tabela 9 – Intervenção Ligeira em edifícios Pombalinos
62
Cobertura m2 195,29 € 6,74 € 3,45% 195,16 € 11,38 € 5,83% 18,02 € 9,23%

Envolvente
Exterior

m2 306,99 € 11,28 € 3,67% 363,09 € 40,74 € 11,22% 35,08 € 9,66%
Tectos m2 22,13 € 2,84 € 12,84% 34,46 € 2,10 € 6,09% 12,33 € 35,79%
Interiores
Pavimentos m2 33,57 € 5,27 € 15,70% 44,17 € 7,07 € 16,01% 10,60 € 24,00%
Cozinhas m2 685,71 € 45,69 € 6,66% 732,12 € 71,20 € 9,73% 79,22 € 10,82%
Instalações Sanitárias m2 844,65 € 125,89 € 14,90% 935,44 € 419,33 € 44,83% 111,06 € 11,87%
Tabela 10 – Intervenção Média em edifícios Pombalinos
63
Cobertura m2 249,67 € 24,12 € 9,66% 246,00 € 37,53 € 15,25% 39,28 € 15,97%

Estrutura
Caixa de Escadas m2 402,08 € 64,93 € 16,15% 409,98 € 34,27 € 8,36% 30,65 € 7,48%

m2 391,11 € 47,66 € 12,19% 424,44 € 67,18 € 15,83% 34,00 € 8,01%
Pavimentos e Carpintarias)
Tectos m2 22,13 € 2,84 € 12,84% 34,46 € 2,10 € 6,09% 12,33 € 35,79%
Interiores Pavimentos m2 169,84 € 47,53 € 27,99% 200,13 € 67,07 € 33,51% 30,29 € 15,14%
Carpintaria/Serralharia m2 68,97 € 7,64 € 11,08% 74,92 € 18,58 € 24,79% 8,95 € 11,95%
Cozinhas m2 855,55 € 93,22 € 6,66% 932,25 € 138,27 € 9,73% 28,17 € 3,85%
Instalações Sanitárias m2 1.014,49 € 173,42 € 14,90% 1.135,57 € 486,40 € 44,83% 60,01 € 6,41%
Águas e Esgotos m2 24,74 € 9,24 € 37,35% 24,68 € 9,32 € 37,76%
Instalações Electricidade m2 43,86 € 5,28 € 12,04% 45,70 € 4,06 € 8,88%
Gás m2 11,95 € 2,59 € 21,72% 11,25 € 2,84 € 25,26%
Tabela 11 – Intervenção Profunda em edifícios Pombalinos com recurso a técnicas tradicionais
64
Custos de Mercado
Dispersão
Actividade Un Valor Médio
Valor %
Cobertura m2 444,23 € 28,95 € 6,52%
Ref de Paredes Resistentes m2 100,14 € 15,95 € 15,93%

Estrutura
Ref de Fundações - Recalçamento m3 921,34 € 52,34 € 5,68%
Caixa de Escadas m2 288,87 € 26,19 € 9,07%

m2 548,15 € 63,54 € 11,59%
Tectos m2 34,46 € 2,10 € 6,09%
Interiores Paredes Interiores m2 189,84 € 3,24 € 1,71%
Pavimentos m2 248,93 € 60,64 € 24,36%
Carpintaria/Serralharia m2 74,92 € 18,58 € 24,79%
Tabela 12 – Intervenção Profunda em edifícios Pombalinos com recurso a técnicas não tradicionais
65
Custos DMCRU Custos de Mercado Desvio Padrão
Revestimento de Cobertura m2 74,79 € 4,23 € 5,66% 75,22 € 3,57 € 4,75% 0,75 € 0,99%
Envolvente Aspecto Geral de Fachadas e

m2 33,94 € 6,63 € 19,52% 34,50 € 8,02 € 23,26% 2,05 € 5,93%
Exterior Empenas
Aspecto Geral da Fachada de Tardoz m2 96,93 € 3,34 € 3,44% 115,38 € 10,12 € 8,77% 18,45 € 15,99%
Revestimentos de Caixa de Escadas m2 122,38 € 29,32 € 23,96% 132,12 € 32,90 € 24,90% 12,80 € 9,69%

m2 159,56 € 18,59 € 11,65% 170,05 € 18,73 € 11,01% 6,20 € 3,65%
Revestimentos de Tectos m2 13,86 € 0,78 € 5,60% 14,83 € 2,04 € 13,77% 2,09 € 14,09%
Interiores
Revestimentos de Paredes Interiores m2 101,98 € 17,83 € 17,49% 106,60 € 17,51 € 16,42% 4,62 € 4,34%
Revestimentos de Pavimentos m2 22,76 € 2,67 € 11,71% 24,95 € 3,62 € 14,53% 2,28 € 9,13%
Tabela 13 – Intervenção Ligeira em edifícios Gaioleiros
66
Cobertura m2 91,98 € 15,26 € 16,60% 157,23 € 20,07 € 12,76% 65,25 € 41,50%
Envolvente
Exterior
Fachada de Tardoz m2 239,17 € 1,85 € 0,77% 223,22 € 35,71 € 16,00% 33,86 € 15,17%

m2 385,40 € 35,15 € 9,12% 405,80 € 39,38 € 9,70% 24,89 € 6,13%
Tectos m2 47,30 € 11,85 € 25,05% 49,13 € 12,54 € 25,52% 4,08 € 8,31%

Interiores
Paredes m2 159,65 € 22,25 € 13,94% 161,99 € 23,26 € 14,36% 17,65 € 10,90%
Pavimentos m2 68,86 € 7,51 € 10,91% 84,47 € 8,05 € 9,53% 15,61 € 18,48%
Tabela 14 – Intervenção Média em edifícios Gaioleiros
67
__________________________________________________________________________________________
8 - ANÁLISE DE RESULTADOS
8.1 - VALORES MÉDIOS
8.1.1 - Comparação de Valores
a) Valores Médios
Ao analisar os valores médios dos custos, interessa para além de uma observação isolada dos
custos pelo seu valor intrínseco, efectuar-se uma comparação dos custos de actividades
específicas, enunciando as possíveis razões para a sua evolução num determinado sentido.
Uma das actividades construtivas que causa maior interesse pela particularidade que os seus
resultados revelam relativamente aos custos, é a da cobertura. Nesta actividade identificam-se,
para as intervenções ligeiras, custos médios muito semelhantes entre as três tipologias, de
forma que não existem diferenças que se possam considerar relevantes, já que para este nível
de intervenção as actividades construtivas a ele associadas aplicam-se apenas a pequenas
reparações nos revestimentos, independentes do tipo de edificado. Para as intervenções
médias é de salientar a clara diferença que existe nos custos da cobertura entre os edifícios
Pré-Pombalinos e Pombalinos face aos edifícios Gaioleiros. Este é o único elemento
construtivo em que os edifícios Gaioleiros sobressaem face aos restantes, a excepção que
confirma a regra, no aspecto em que os custos de reabilitação são consideravelmente mais
reduzidos devido à elevada qualidade da construção original. Os edifícios Pombalinos
normalmente não possuem actualmente a cobertura original, sendo observável em grande
parte dos casos um posterior aumento do número de pisos com qualidade construtiva muito
reduzida. Para a construção Pré-pombalino os elevados custos de reabilitação da cobertura,
espelham a necessidade da adaptação desta construção às conveniências modernas.
Gráfico 2 – Custos médios obtidos pelo preçário DMCRU para a Cobertura
68
__________________________________________________________________________________________
Os resultados demonstrados para os custos de reabilitação de paredes de fachada, são já um

exemplo daquilo que é normalmente regra na variação dos custos de acordo com as tipologias.
Os resultados para este elemento construtivo, revelam custos mais reduzidos para os edifícios
Pombalinos, um custo intermédio para edifícios Pré-Pombalinos e custos mais elevados para
Gaioleiros. O crescimento destes custos, é também proporcional entre as intervenções ligeiras
e as intervenções médias.
Gráfico 3 – Custos Médios DMCRU para as Paredes de Fachada
Tal como já foi referido, foi considerado à parte dos outros edifícios a reabilitação das fachadas
de tardoz da tipologia construtiva correspondente aos edifícios Gaioleiros. Não havendo ponto
de referência em relação a outro edificado, podemos apenas constatar a evolução normal de
crescimento que se observa na transição entre intervenções ligeiras e intervenções médias.
Gráfico 4 – Custos Médios DMCRU para Fachadas de Tardoz
A reabilitação de revestimentos em escadas é provavelmente o melhor exemplo que pode ser

observado relativamente às disparidades nos custos praticados. Em intervenções ligeiras o
custo praticado é muito semelhante entre tipologias, reflexo de actividades construtivas
também muito parecidas. Nas intervenções médias a disparidade é mais visível,
nomeadamente nos edifícios pré-pombalinos com os valores mais elevados, reflectindo assim
a necessidade de adaptação destas escadas às conveniências modernas. Para este tipo de
69
__________________________________________________________________________________________
edifícios, estas são habitualmente muito estreitas e com inclinações demasiado elevadas, por
vezes até anti-regulamentares. Os edifícios Pombalinos apresentam custos de reabilitação
para os revestimentos de escadas mais reduzidos em comparação com os outros tipos de
edificado, tal como seria de esperar, já que este elemento construtivo era à época um dos ex-
líbris da sua construção. Veio progressivamente a perder importância à medida que os tempos
iam passando, perdendo muita qualidade, explicando assim os custos mais elevados para a
reabilitação de edifícios Gaioleiros.
Gráfico 5 – Custos Médios DMCRU para Revestimentos em Caixas de Escadas
Para os custos de reabilitação dos espaços não comuns interiores do edifício, optou-se por não
discretizar os resultados pelos quatro tipos de elementos construtivos considerados (Tectos,
Paredes Interiores, Pavimentos e Carpintarias/Serralharias). Os valores obtidos encontram-se
na sequência daquilo que tem vindo a ser observado, em que os edifícios Pré-Pombalinos se
encontram num patamar de custos mais elevado, os Pombalinos num patamar mais reduzido e
os Gaioleiros num patamar intermédio. Esta relação permanece semelhante tanto nas
intervenções ligeiras como também nas intervenções médias.
Gráfico 6 – Total dos Custos Médios DMCRU para as actividades em espaços não comuns
interiores
70
__________________________________________________________________________________________
b) Desvio Médio entre Custos DMCRU e Custos praticados no Mercado
Para a verificação da conformidade dos custos DMCRU relativamente aos custos praticados no
mercado foi feita uma análise recorrendo ao Desvio Médio. Esta análise que é dada em valores
absolutos, pretende essencialmente conferir a adequação, ou não, do preçário DMCRU face
aos preços praticados no mercado actual. Pretende-se também, analisar as tipologias e níveis
de intervenção, onde este preçário é mais adequado.
Em relação às tipologias, verifica-se no caso dos edifícios pré pombalinos, uma conformidade
bastante considerável entre os Custos DMCRU e os custos de Mercado. Isto verifica-se pelos
reduzidos desvios médios que se observam, e que estão na sua maioria próximos dos 5%
(valor percentual do desvio médio sobre os custo médio de mercado), que apenas em
escassos exemplos ultrapassam a barreira dos 20%. A razão lógica para este desempenho,
prende-se com a natureza das obras de reabilitação desta tipologia construtiva, que na sua
grande maioria têm a Câmara Municipal como principal promotor, e por uma questão de rigor
orçamental os preço unitários utilizados coincidem com os preços unitários dados pelo preçário
DMCRU. É de referir ainda, que embora por vezes as actividades consideradas nos
orçamentos analisados possam não coincidir exactamente com as actividades vigentes no
preçário da DMCRU, mas que podem resultar da decomposição ou junção de tarefas dadas
pelo preçário.
Gráfico 7 – Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifícios Pré-Pombalinos
Como já foi anteriormente referido, os edifícios Pombalinos são aqueles que possuem mais
exemplos de obras de reabilitação disponíveis, não pela necessidade acrescida que a isso os
obriga face aos demais tipos de edifícios, mas pela maior atractividade que este negocio
representa nesta tipologia específica. É por isso que estes edifícios possuem desvios médios
relativamente mais elevados em comparação com os outros. Isto pode ser explicado pela maior
importância da actividade privada na contribuição para as obras deste tipo de edificado, não
estando sujeitas ao preçário da Câmara Municipal, e utilizando os seus próprios custos
unitários de acordo com as suas conveniências.
71
__________________________________________________________________________________________
Gráfico 8 – Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifícios Pombalinos
Do ponto de vista do desvio médio, os edifícios gaioleiros encontram-se num ponto intermédio
entre os edifícios Pombalinos e os edifícios Pré-Pombalinos. Existe uma forte actividade por
parte da Câmara Municipal na promoção de obras de reabilitação desta tipologia, e uma
componente privada também importante, especialmente no que respeita aos níveis de
intervenção ligeiros e médios.
Gráfico 9 – Desvio de custos DMCRU e custos de mercado para edifícios Gaioleiros
Surpreendentemente, a evolução do desvio médio (em termos relativos) de acordo com o nível
de intervenção tem o seu ponto mais elevado na intervenção média. A razão para o máximo do
desvio médio não ser na intervenção profunda, tal como seria espectável, pode ser explicada
pela metodologia adoptada, já que esta compreende a utilização dos preços unitários do
orçamento original sempre que qualquer actividade específica não esteja contemplada no
preçário DMCRU. As intervenções profundas analisadas incluem quase sempre actividades
que não estão contempladas no preçário pela sua especificidade própria, ou seja, existem
quase sempre actividades de tal modo específicas para o edifício em causa de modo que não
podem ser “catalogáveis”. Assim ao ser calculada a diferença entre custos DMCRU e custos de
mercado, o desvio médio é sempre reduzido sempre que os preços de mercado (vigentes no
orçamento original) são aplicados no cálculo dos custos DMCRU.
72
__________________________________________________________________________________________
8.1.2 - Determinação dos factores de correlacionamento
Para além de uma análise puramente qualitativa, como aquela que foi feita no subcapítulo
anterior, é conveniente fazer-se uma análise quantitativa da variação dos preços do modelo.
Assim adoptou-se um método que nos apresenta um factor de correlacionamento, com base
em algumas actividades construtivas chave, que nos vai permitir correlacionar os preços
segundo os três níveis de intervenção e as três tipologias construtivas.
Definiu-se então para esta análise as actividades construtivas chave como aquelas que são
transversais a mais do que um nível de construção e/ou tipologia, e também que se
considerem mais representativas dos custos globais, de modo a que seja possível a
comparação de preços.
a) Variação dos custos de acordo com a tipologia
Para a determinação dos factores de correlacionamento tomou-se como referência os edifícios

pombalinos, por serem aqueles que apresentam globalmente os preços mais reduzidos, e
posteriormente determinou-se a razão entre os preços das duas tipologias. Deu-se uma maior
relevância à soma das actividades construtivas das partes comuns interiores por
representarem uma fatia muito elevada dos custos totais.
Intervenção Ligeira Intervenção Média
Pré- Pré-
Pombalinos Gaioleiros Pombalinos Gaioleiros
Pombalinos Pombalinos
Cobertura 1,26 1,06 1,00 0,80

Partes
Comuns Revestimentos em
1,09 REF 1,08 4,22 REF 2,24
Escadas
Partes Não
Interiores 1.98 1,60 1,44 1,11
Comuns
Tabela 15 – Factores de correlacionamento de preços por tipologia construtiva
Após uma análise cuidada verifica-se que, tomando os preços de um edifício pombalino
genérico, podemos obter os preços de um edifício pré-pombalino multiplicando estes por um
factor que se situa habitualmente entre 1,7 a 1,9, e por um factor entre 1,5 a 1,7 caso
queiramos obter os preços para um edifício gaioleiro (ter em conta o facto de nem todas as
actividades construtivas terem exactamente o mesmo factor).
b) Variação dos custos de acordo com o nível de intervenção
Para a determinação dos factores de correlacionamento dos preços de acordo com os níveis
de intervenção, optou-se por uma metodologia semelhante àquela que foi utilizada para as
tipologias construtivas, e tomou-se o nível de intervenção médio como a referência.
73
__________________________________________________________________________________________
Intervenção Intervenção
Profunda - Profunda -
Intervenção Ligeira Intervenção Média
Soluções Soluções Não
Tradicionais Tradicionais
Cobertura 0,43 1,26 5,28
Fachada 0,36
Partes
Comuns Fachada de
0,17 REF
Tardoz
Caixa de Escadas 0,44 2,54 1,38
Partes Não
Interiores 0,37 1,17 4,22
Comuns
Tabela 16 – Factores de correlacionamento de preços por nível de intervenção
Temos então factores de correlação dos preços entre os níveis de intervenção, à razão de
cerca 0,3 a 0,5 entre os preços de uma intervenção média e uma intervenção ligeira. Nas
intervenções profundas é abissal a diferença verificada entre os dois tipos soluções estudadas,
já que as intervenções profundas com base nas técnicas tradicionais são apenas em cerca de
20% a 40% mais caras que nas intervenções médias, mas este valor pode subir para mais de
300% quando se trata de técnicas construtivas não tradicionais.
8.2 - DISPERSÃO
a) Custos DMCRU
Os edifícios pré-pombalinos apresentam, relativamente às outras tipologias, a mais elevada

dispersão, tal como seria de esperar. Apesar de nenhum dos casos estudados ultrapassar
valores acima dos 25%, os valores da dispersão estão muitas vezes acima dos 10%. Isto pode
ser explicado pela variação tanto em termos construtivos como das áreas de construção que
este tipo de edificado habitualmente comporta, levando a soluções e custos de reabilitação
díspares.
Gráfico 10 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Pré-Pombalinos
74
__________________________________________________________________________________________
A tipologia construtiva correspondente aos edificios pombalinos, foi aquela que mais casos de
estudo esta dissertação contemplou, o que só por si é significativo das potencialidades que
este edificado apresenta no mercado de reabilitação.
Analisando a dispersão neste edificado reparamos em valores comparativamente aos outros

edificados, consideravelmente mais reduzidos. A explicação para este facto pode ser
encontrada em por duas vertentes. Em primeiro lugar deve-se ao espirito de pré fabricação
existente na época, que levou à construção de edificios muito parecidos tanto nos métodos
construtivos como nas suas áreas interiores e exteriores. Por outro lado as actividades
construtivas aplicadas à reabilitação deste edificado encontram-se bastante consolidadas face
à experiência adquirida nesta àrea.
A dispersão neste edificado em muito poucos casos ultrapassa os 5%, especialmente para as
intervenções médias e ligeiras. Nas intervenções profundas a dispersão ronda valores
próximos dos 10%.
Gráfico 11 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Pombalinos
Para os edifícios do tipo Gaioleiros a dispersão é intermédia, comparada com as tipologias

anteriormente analisadas. Se por um lado as técnicas construtivas da época estavam bastante
bem definidas, por outro a qualidade da sua execução variava muito, o que provoca nos
tempos de hoje a um estado de conservação muitíssimo variado. É ainda agravado pelo facto
de este estado de deterioração só possa ser detectável quando actividades construtivas já se
encontrem a decorrer.
Para esta tipologia a dispersão ronda valores entre os 10 e os 15%.
75
__________________________________________________________________________________________
Gráfico 12 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Gaioleiros
A variação da dispersão de acordo com o nível de intervenção, apresenta uma tendência

crescente, que apesar de não ser muito denunciada entre as intervenções ligeiras e as
intervenções médias, é claramente observável entre as intervenções médias e as intervenções
profundas. Assim poderá ser deduzido, pela análise destes resultados que a fiabilidade dos
custos vai decrescendo à medida que a complexidade da intervenção vai aumentado.
Do ponto de vista da análise concreta dos números chega-se a resultados que poderão ser
considerados satisfatórios. Analisando a distribuição da dispersão, em termos de percentagem
chegamos à conclusão que apenas em 3 casos é ultrapassada a barreira dos 25%, estando em
28 casos concentrada abaixo dos 10%.
Gráfico 13 – Concentração dos valores da dispersão dos Custos DMCRU
b) Custos praticados no mercado
Os custos resultantes da aplicação de preços praticados no mercado, apresentam globalmente

uma dispersão mais elevada relativamente àquela que foi observada na dispersão dos custos
DMCRU. Isto era espectável uma vez que, apesar de ter sido feita uma actualização segundo a
inflação do ano de construção para efeitos de análise na presente dissertação, os preços
76
__________________________________________________________________________________________
unitários praticados vão sempre depender do construtor que vai executar a obra, com valores
próprios para a execução de cada uma das tarefas construtivas.
Relativamente à diferenciação por tipologia, a distribuição mantêm-se semelhante àquela que

foi observada nos custos do preçário DMCRU, embora os valores tenham crescido
globalmente. A tipologia construtiva referente aos edifícios pré pombalinos permanece aquela
que apresenta dispersão de valores mais elevados. Estes valores são quase sempre
superiores a 10%, estando na maioria das vezes acima dos 15%.
Gráfico 14 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pré-Pombalinos
Mais uma vez, os edifícios pombalinos são aqueles que apresentam uma dispersão mais
reduzida, embora também aqui os valores se tenham agravado. Os valores encontram-se
quase sempre abaixo de 5%, excepção feita a intervenções profundas, com crescimento
acentuado da dispersão pela multiplicidade de soluções existentes no sector privado,
dependentes ainda das condicionantes da obra e do construtor em causa.
Gráfico 15 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pombalinos
77
__________________________________________________________________________________________
Os edifícios gaioleiros também aqui se encontram numa posição intermédia, face às restantes
tipologias com valores que variam entre os 5 e os 20%, que poderão ser considerados
independentes do nível de intervenção.
Gráfico 16 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pombalinos
É observada ainda uma tendência crescente da dispersão à medida que a complexidade da

intervenção se torna maior. No entanto o crescimento é variável, já que a tendência crescente
da dispersão, entre uma intervenção ligeira uma intervenção média, é muito ténue, e bastante
mais marcado entre as intervenções médias e as intervenções profundas, tal como era
observável nos custos DMCRU.
Gráfico 17 – Concentração dos valores da dispersão dos Custos praticados no mercado
Pela análise da concentração dos valores da dispersão chegamos à conclusão óbvia de que os
valores da dispersão agravam-se relativamente aos custos DMCRU anteriormente
apresentados. Passámos a ter 8 casos em que a dispersão se encontra acima dos 25% face
aos 3 casos anteriormente observados, e os valores de dispersão abaixo de 10% passaram a
ser apenas 19 casos. No entanto, e apesar deste agravamento, os resultados que se observam
são bastante satisfatórios face aos objectivos que se pretendiam.
78
__________________________________________________________________________________________
9 - VALIDAÇÃO DO MODELO POR APLICAÇÃO A TRÊS CASOS DE

ESTUDO
9.1 - ENQUADRAMENTO DOS EDIFICIOS EM ESTUDO NO MODELO
Como forma de exemplificar a aplicação do modelo de custos a um caso de estudo,

escolheram-se três edifícios genéricos, não contemplados no cálculo dos custos para o
modelo, com o objectivo de a eles lhes serem aplicados os custos já obtidos.
O primeiro edifício ao qual serão aplicados os preços determinados pelo modelo, trata-se de
um pequeno edifício do período Pré-Pombalino, situado na Rua da Paz em Lisboa. O seu
estado de conservação é muito razoável, pelo que se adopta um nível de intervenção ligeiro
uma vez que essencialmente apenas existem necessidades de ajustamento dos níveis de
conforto às conveniências modernas.
O segundo edifício sobre o qual se irão aplicar os custos provenientes do modelo, é um edifício
tipicamente pombalino na Rua Nova do Carvalho em Lisboa. O edifício possui três pisos
elevados, e tanto pelo seu estado de conservação muito reduzido, tanto como pelas amplas
perspectivas de elevado retorno num investimento imobiliário deste tipo, opta-se por uma
intervenção profunda, que mantém, no entanto, as técnicas tradicionais de construção.
O terceiro e último edifício escolhido caracteriza-se por ser gaioleiro tardio situado na Avenida
Dom Carlos I também na cidade de Lisboa, que possui uma qualidade construtiva muito
elevada e apenas três pisos. Apesar deste edifício não representar exactamente da melhor
forma os custos relativos aos edifícios gaioleiros deverão ser aplicáveis.
Em relação ao nível de intervenção adequável a este edifício, poderá ser discutível aquele que
é mais ajustado, tendo em conta o subfactor já enunciado relativo aos níveis de intervenção, e
que está ligado às perspectivas económico-financeiras por parte do promotor. A dúvida
subsiste entre o nível de intervenção médio e o profundo, já que apesar do nível de
conservação ser bastante aceitável, que sustenta a opção da intervenção média, a boa
localização geográfica abre perspectivas económico-financeiras que poderão ser muito
favoráveis a uma intervenção mais profunda, de modo a maximizar os ganhos provenientes
das vendas das fracções que se incluam no edifício. Optou-se, tendo em conta estas
condicionantes, pelo nível de intervenção médio, partindo do pressuposto que as obras de
reabilitação não iriam modificar a disposição actual do edifício.
Da mesma forma que na determinação dos custos, foi exigido por parte dos proprietários e
gabinetes de projecto fornecedores de plantas dos edifícios, que a morada exacta
permanecesse em sigilo.
79
__________________________________________________________________________________________
9.2 - DETERMINAÇÃO DOS CUSTOS DE REABILITAÇÃO
Para a determinação dos custos de reabilitação dos edifícios em causa procedeu-se em

primeiro lugar à medição das áreas correspondentes aos custos pretendidos, e de acordo com
os critérios de medição enunciados.
Na primeira intervenção, utilizam-se os preços das intervenções ligeiras em edifícios pré-

pombalinos, juntando-se os custos de uma intervenção ligeira das cozinhas e instalações
sanitárias as quais não estão confinadas a nenhuma tipologia em particular.
Custos DMCRU Custos de Mercado

Desvio
Área
Actividade 2 Médio
(m )
Valor Dispersão Valor Dispersão (€)
Médio (€) (€) Médio (€) (€)
Cobertura m2 19.921,2 3.716,8 19.710,7 3.278,5 1.507,8
Partes
Fachada Principal m2 4.407,5 556,0 4.298,4 356,3 499,1
Comuns
Revestimentos em
m2 3.067,0 248,8 3.178,5 262,1 111,5
Caixa de Escadas
Interiores m2 75.446,2 7.178,0 77.637,1 8.898,6 3.235,6
Tectos m2 5.488,2 1.305,4 5.711,3 1.231,9 947,4
Paredes m2 43.441,6 6.875,7 43.658,9 7.200,7 1.762,6

Partes
Não Pavimentos m2 7.877,3 532,1 8.080,3 590,3 515,6
Comuns
Carpintaria
m2 18.639,1 1.504,0 20.186,7 5.046,7 2.489,8
Serralharia
Cozinhas m2 2.970,9 401,1 851,6 248,5 61,8
Instalações
m2 5.753,9 1.034,6 3.253,0 817,0 261,8
Sanitárias
TOTAL 111.566,7 16.174,5 108.929,3 19.032,1 8.157,3
Tabela 17 - Custos de uma intervenção ligeira num edifício Pré-Pombalino
Na segunda intervenção, utilizaram-se os custos determinados para intervenções profundas

em edifícios com recurso a técnicas tradicionais, aos quais se juntou os custos de reabilitação
de fachada principal proveniente das intervenções médias para a mesma tipologia.
80
__________________________________________________________________________________________

Area Desvio
Actividade 2
(m ) Médio (€)
Valor Dispersão Valor Dispersão
Médio (€) (€) Médio (€) (€)
Cobertura m2 147.946,8 14.294,8 145.769,8 22.237,1 23.278,3
Partes
Fachada Principal m2 82.955,3 15.555,4 94.093,6 11.384,7 11.138,3
Comuns
Caixa de Escadas m2 44.582,9 7.199,1 45.458,2 3.800,2 3.398,9
Interiores m2 883.904,5 107.716,2 959.229,2 151.832,8 76.844,1
Tectos m2 50.008,9 6.423,3 77.885,6 4.745,5 27.876,7
Paredes m2 450.057,6 4.628,7 429.047,7 7.319,0 21.009,9
Partes Não
Pavimentos m2 383.838,0 107.424,8 452.295,8 151.582,0 68.457,9
Comuns
Carpintaria
m2 155.876,5 17.275,6 169.318,5 41.981,7 20.225,5
Serralharia
Cozinhas m2 238.698,4 26.009,7 260.098,0 38.578,1 7.859,5
Instalações
m2 188.694,5 32.256,2 211.215,7 90.470,1 11.161,5
Sanitárias
Águas e Esgotos m2 58.496,3 22.089,3 58.496,3 22.089,3 0,0
Instalações Electricidade m2 108.310,8 9.619,1 108.310,8 9.619,1 0,0
Gás m2 26.665,2 6.736,2 26.665,2 6.736,2 0,0
TOTAL 1.742.658,9 231.067,5 1.885.182,9 372.098,5 194.406,5
Tabela 18 - Custos de uma intervenção profunda num edifício Pombalino
Para a última intervenção, tendo em conta a configuração do edifício, optou-se por adoptar os
custos de fachada principal nas fachadas de tardoz, uma vez que os trabalhos de reabilitação
necessários são assimiláveis aos que fazem parte de uma fachada principal e que foram
contemplados na determinação dos custos. Assim a área das fachadas de tardoz foi colocada
com valor nulo, sendo o resultado das medições deste elemento adicionado à fachada
principal. Em relação às instalações sanitárias e cozinhas, os custos foram obtidos a partir do
quadro das intervenções médias em edifícios pombalinos, mas que no entanto são comuns a
todas as tipologias tal como já foi devidamente explicado.
81
__________________________________________________________________________________________

Desvio
Área
Actividade 2 Médio
(m )
Valor Dispersão Valor Dispersão (€)
Médio (€) (€) Médio (€) (€)
Cobertura 442,3 40.683,2 6.751,8 69.544,2 8.876,8 28.861,0
Fachada Principal 947,9 57.311,6 6.458,5 67.547,3 12.421,1 14.593,8

Partes
Comuns
Fachada de Tardoz 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Revestimentos em
71,5 25.748,1 5.227,2 25.802,2 5.595,6 368,3
Caixa de Escadas
Interiores 1202,5 463.430,7 42.265,5 487.964,8 47.355,2 29.931,5
Tectos 1202,5 56.877,8 14.246,0 59.072,2 15.074,1 4.911,6
Paredes 1202,5 191.977,5 26.760,4 194.784,6 27.968,0 21.227,6

Partes
Não Pavimentos 1074,5 73.989,9 8.071,7 90.764,7 8.646,8 16.774,8
Comuns
Carpintaria
1202,5 131.775,7 28.030,7 132.536,0 33.755,6 8.292,4
Serralharia
Cozinhas 92,0 37.950,0 2.712,9 38.033,9 1.382,9 2.593,0
Instalações Sanitárias 35,9 20.506,0 3.936,9 22.132,0 3.604,6 2.154,2
TOTAL 636.819,7 102.196,0 700.217,1 117.325,5 99.776,6
Tabela 19 – Custos de uma intervenção média num edifício Gaioleiro
Para se ter uma ideia do custo unitário em bruto, dividiu-se o custo total do orçamento pela
área total de construção.

Caso de
Area Desvio Médio
Estudo
Valor Médio Dispersão Valor Médio Dispersão
Caso 1 372,00 m2 299,91 €/m2 43,48 €/m2 292,82 €/m2 51,16 €/m2 21,93 €/m2
Caso 2 2370,00 m2 735,30 €/m2 97,50 €/m2 795,44 €/m2 157,00 €/m2 82,03 €/m2
Caso 3 1505,04 m2 419,46 €/m2 64,40 €/m2 465,04 €/m2 83,57 €/m2 68,20 €/m2
Tabela 20 – Custo Unitário por área de construção
82
__________________________________________________________________________________________
9.3 - DISCUSSÃO DE RESULTADOS
A aplicação do modelo a estes casos de estudo permitiu retirar algumas elações que se
consideram relevantes para o desenvolvimento da dissertação.
A primeira conclusão, e aquela que se apresenta como a mais evidente, é a facilidade da

aplicação dos custos unitários para esta estimação de carácter primário, bem como a sua
flexibilidade. Como foi possível observar para o caso das fachadas de tardoz no edifício
gaioleiro onde se encontrou uma maior aproximação às actividades de reabilitação que são
habitualmente praticadas nas fachadas principais. Poder-se-ia ainda, de modo a demonstrar
melhor esta flexibilidade na aplicação, “jogar” com os três níveis de intervenção e até com as
tipologias de modo a aproximar os custos a actividades que se considerem mais adequadas ao
elemento em causa (Exemplo: Seria possível na determinação dos custos numa intervenção
média de um edifício gaioleiro, a utilização dos valores de uma intervenção profunda para a
cobertura, ou até mesmo, a utilização dos valores de uma intervenção em edifícios pombalinos
para a caixa de escadas, se for considerado que o elemento melhor se adequa à escolha
tomada).
Figura 23 – Edifício em vias de reabilitação
Em relação aos custos propriamente ditos, consideram-se perfeitamente ajustados aos custos
correntes de obras de reabilitação, especialmente quando são utilizados os custos de mercado
vigorantes no modelo. Embora os custos resultantes da aplicação do preçário DMCRU se
encontrem ligeiramente subdimensionados, estes estão na linha dos custos que são
considerados pelos serviços da Câmara Municipal de Lisboa.
Os custos unitários que foram determinados pela aplicação do modelo, estão dentro daquilo
que seria espectável, já que as estimativas dos serviços dedicados a esta actividade apontam
para valores semelhantes. Como forma de fazer uma estimativa orçamental, as diversas
sociedades de reabilitação urbana utilizam custos unitários para a área total de construção
83
__________________________________________________________________________________________
exclusivamente relacionados com o nível de intervenção. Nestas organizações para os níveis

2
ligeiro, médio e profundo os custos por m de área construída são de 150€, 350€ e 700€
respectivamente, e tendo sido esta estimativa calculada com base em custos unitários dos
serviços camarários, que se encontram já algo desactualizados, e são mais adequados para os
tipos de edifícios que são mais frequentemente alvo de obras de reabilitação, ou seja, os
edifícios pombalinos. Assim, sendo os edifícios pré-pombalinos e gaioleiros de pior qualidade
que os edifícios pombalinos, e tendo os custos unitários provenientes do modelo um carácter
mais actual do que os dos serviços camarários, seria de espectar valores mais elevados para a
estimativas orçamentais segundo este modelo. Os custos de reabilitação resultantes da
2
aplicação a estes casos de estudo foram de 262€, 465€ e 795€ também por m de área
construída, correspondentes a cada um dos três níveis de intervenção, o que é perfeitamente
adequado às expectativas, conferindo assim uma maior credibilidade ao presente estudo.
84
__________________________________________________________________________________________
10 - CONCLUSÕES
10.1 - CONCLUSÕES FINAIS
O modelo proposto para a estimação de custos que assenta em três tipologias construtivas
características da cidade de Lisboa (Pré-Pombalino, Pombalino e Gaioleiro) para três níveis de
intervenção (Ligeiro, Médio e Profundo), permite de forma simplificada uma estimação com um
erro não superior a 25%.
Da apresentação e análise de custos gerados pelo modelo resultam ainda algumas conclusões
de grande relevância.
Em relação aos níveis de intervenção, temos que para as intervenções ligeiras os custos
apresentam-se quase independentes das tipologias em causa. As pequenas variações
observadas resultam fundamentalmente das variações de áreas entre as tipologias, uma vez
que as técnicas são quase sempre as mesmas. Assim, para as intervenções ligeiras, os custos
médios são muito semelhantes entre tipologias.
Nas intervenções médias, os edifícios pré-pombalinos são aqueles que apresentam os custos
médios globalmente mais elevados, quando comparados com outros tipos de edificado. Apesar
de ser uma tipologia que é alvo de muitas acções de reabilitação, o que poderia ajudar a
cimentar técnicas baixando os respectivos preços, esta apresenta habitualmente áreas de
compartimentação muito reduzidas e uma forte desadequação às conveniências modernas. No
caso dos edifícios pombalinos, estes apresentam custos médios inferiores a todas as outras
tipologias. Devido à elevada qualidade da construção original, os edifícios encontram-se num
estado de conservação aceitável e as intervenções são menos complexas tornando-as menos
dispendiosas. Os edifícios gaioleiros, no que aos custos diz respeito, encontram-se sempre
numa posição intermédia relativamente aos outros dois tipos de edifícios.
Para as intervenções profundas, apenas em edifícios pombalinos foi possível obter resultados
conclusivos. Isto deve-se ao facto de haverem muitos casos práticos de reabilitações neste tipo
de edifícios, e com técnicas mais ou menos instituídas, sendo possível o agrupamento de
actividades construtivas. No caso dos edifícios Pré-Pombalinos, embora se dêem com relativa
frequência, apresentam uma amplitude de técnicas que é de tal modo diverso, que não permitiu
a que se pudesse chegar a qualquer conclusão em termos de custos, no entanto, crêem-se
consideravelmente mais elevados do que aqueles que foram observados para os edifícios
pombalinos. Os edifícios Gaioleiros têm uma qualidade construtiva que, regra geral, é muito
baixa, pelo que as intervenções profundas neste tipo de edificado são hoje muito raras. Este
facto é ainda agravado pelo facto de começar a ser autorizado por parte das autoridades da
Câmara Municipal para a demolição destas construções. Assim não houve análise de custos
85
__________________________________________________________________________________________
para este nível de intervenção que se prevê sempre mais elevado do que aqueles que foram
calculados na tipologia que corresponde ao período pombalino.
Para efeitos da análise de custos, foi necessário criar ainda uma separação nas intervenções
profundas de acordo com as técnicas utilizadas, havendo então obras com recurso apenas a
técnicas construtivas tradicionais e aquelas com recurso a técnicas e materiais construtivos
modernos. As técnicas tradicionais de construção encontram, obviamente, mais limitações que
as técnicas modernas. Os custos das intervenções profundas em edifícios pombalinos com
recurso a técnicas tradicionais de construção, apresentam valores globalmente inferiores
àqueles que são observados quando são utilizadas técnicas construtivas modernas. Isto deve-
se essencialmente ao facto de as técnicas de construção tradicionais corresponderem a
intervenções profundas de natureza menos complexa.
A dispersão dos valores dos custos apresenta valores semelhantes para as intervenções
ligeiras entre os três tipos de edifícios sendo apenas ligeiramente superior para o edificado pré-
pombalino. Nas intervenções médias a dispersão apresenta uma distribuição que curiosamente
segue uma proporção semelhante à dos custos médios. Devido à semelhança dos edifícios,
técnicas e materiais, as reabilitações no edificado pombalino tornam-se também muito
semelhantes entre si pelo que a os valores médios da dispersão são muito baixos. Os valores
deste parâmetro atingem o seu máximo em edifícios pré-pombalinos, resultado de uma enorme
variação de áreas e técnicas e materiais de construção. Para as intervenções profundas a
dispersão cresce relação aos outros níveis, reflexo do maior leque de opções de construção.
Em relação aos edifícios pombalinos, a dispersão é maior quando são utilizadas técnicas de
construção tradicionais.
Em resumo poderá concluir-se que, tomando um edifício pombalino como referência, o custo
de uma reabilitação média de um edifício Pré-Pombalino é cerca de 80% mais cara, 60% para
o caso de edifícios Gaioleiros. As intervenções ligeiras correspondem a cerca de 40% de uma
reabilitação média, e as profundas 120% se se optar por soluções de características
tradicionais e mais de 300% se as técnicas forem modernas.
O preçário DMCRU revelou-se perfeitamente adequado aos preços praticados no mercado

especialmente no que respeita aos níveis de intervenção mais baixos. Para os níveis de
intervenção mais elevados, nomeadamente nas intervenções profundas, o preçário DMCRU
apresenta algumas lacunas em relação a algumas actividades demasiado específicas para que
os preços de alguns trabalhos de reabilitação possam ser contemplados.
Em relação ao enquadramento legal, podemos apresentá-lo como um dos principais

responsáveis pela degradação do parque habitacional do nosso país até à data corrente. Esta
degradação tem vindo a ser causada não só pelo congelamento das rendas, observado até
muito recentemente, mas também pela falta de apoios à reabilitação que se tem verificado.
86
__________________________________________________________________________________________
Apesar de tudo, têm sido realizados múltiplos esforços no sentido de serem alteradas as leis, o
que proporciona actualmente um enquadramento legal mais favorável. É ainda de referir, que
existem em algumas áreas urbanas do nosso país com regime legal de excepção, como é o
caso de Lisboa, ao possuírem sociedades de reabilitação urbana, com poderes e competências
próprias, que para além de facilitarem muito acções de reabilitação de carácter privado, são
elas próprias responsáveis por promoverem o desenvolvimento da actividade.
10.2 - PERSPECTIVAS PARA O FUTURO
Em relação ao futuro da reabilitação em Portugal, é de esperar nos tempos mais próximos um

crescimento substancial deste sector da construção face aos restantes, resultado de um
enquadramento legal, social e económico mais favorável. Este crescimento, que já se tem
vindo a verificar nos últimos anos, é esperado que estabilize assim que a reabilitação esteja em
paridade com os restantes congéneres europeus.
A lei referente ao arrendamento foi recentemente alterada (28/06/2006), sendo a partir de

agora possível num espaço de 10 anos actualizar-se as rendas em vigor para os valores
praticados no mercado. Esta lei para além de facilitar o senhorio a fazer obras de recuperação,
uma vez que terá maiores rendimentos, poderá mesmo obrigá-lo a tal, já que se o nível de
conservação for determinado abaixo de médio estas terão mesmo de ser realizadas.
Existe ainda a necessidade de reabilitar o edificado de má qualidade que agora começa a

mostrar claros sinais de degradação.
Foram criados pelo estado variados programas de apoio à reabilitação sendo os mais
relevantes, o RECRIA, SOLARH, RECRIPH ou o REHABITA. O RECRIA consiste num apoio
financeiro para custear parte das obras de conservação e beneficiação a realizar nos imóveis
arrendados e traduz-se na concessão de uma comparticipação a fundo perdido concedida pela
administração central e local, a proprietários, desde que se verifiquem determinados requisitos
previstos na Lei, designadamente a existência de fogos ocupados, cuja renda tenha sido
objecto de correcção extraordinária. O REHABITA é semelhante, mas apenas aplicável a
núcleos urbanos históricos com mais benefícios que o anterior. O RECRIPH visa os prédios
urbanos em regime de propriedade horizontal, construídos até à data da aplicação do RGEU
ou após essa data a prédios cuja licença de utilização tenha sido emitida até 1 de Janeiro de
1970, e as fracções deverão ser para residência própria ou arrendamento para fins não
habitacionais. Por fim o SOLARH, destina-se a financiar sob a forma de empréstimo, sem juros,
a conceder pelo Instituto Nacional de Habitação, a realização de obras de conservação
ordinária ou extraordinária.
Estes factores têm vindo a dar um novo fôlego ao mercado das obras de reabilitação em
Portugal, havendo neste momento uma infinidade de obras em curso deste cariz. São muito
87
__________________________________________________________________________________________
visíveis especialmente nos centros históricos urbanos (Baixa. Chiado, Castelo, Alfama, etc…),
com particular incidência em obras com o objectivo de transformar edificado antigo em
habitação de alta qualidade, posteriormente vendidas a preços muito elevados.
A dissertação desenvolvida, crê-se ter contribuído de forma a acrescentar algum valor a este
sector em crescimento. A estimação de custos encontra aqui um modelo de fácil utilização e
com uma margem de erro aceitável para que possa ser aplicado em variadíssimos casos.
88
__________________________________________________________________________________________
BIBLIOGRAFIA
AGUIAR, José; APPLETON, João; CABRITA, António Reis; Guião de Apoio à Reabilitação de
Edifícios Habitacionais – LNEC, Lisboa 2002
[3] APPLETON, João; Reabilitação de Edifícios Antigos – Edições Orion, Lisboa 2003.
[4] APPLETON, João Guilherme; Reabilitação de Edifícios “Gaioleiros” – Edições Orion, Lisboa
2005.
[5] BRAGA, Manuel Botelho Moreira; Reabilitação de edifícios de habitação, contribuição para
a estimação de custos – Instituto Superior Técnico, Lisboa 1990
BRITO, Jorge; Patologia e Reabilitação de Construção em Madeira, Mestrado em Construção -

IST, Lisboa 2004
[6] CÓIAS, Vitor; Reabilitação estrutural de Edifícios Antigos – Argumentum, Lisboa 2007
FLORES, Inês; BRITO, Jorge; Patologia e Reabilitação de Construção em Alvenaria de Pedra,

Licenciatura em Arquitectura - IST, Lisboa 2005
FRANÇA, José Augusto; Lisboa Pombalina e o Iluminismo – Livraria Bertrand. Lisboa 1977
LABORATÓRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL, 1º Encontro sobre Conservação e

Reabilitação de Edifícios de Habitação, Documentos Introdutórios – LNEC, Lisboa 1985
LABORATÓRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL, 1º Encontro sobre Conservação e

Reabilitação de Edifícios de Habitação, Comunicações – LNEC, Lisboa 1985
LABORATÓRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL, Informações Sobre Custos – Fichas de

Rendimento – LNEC, Lisboa, 2002
[7] LOURENÇO, Paulo e Luís Ramos; Análise das Técnicas de Construção Pombalina e
Apreciação do Estado de Conservação Estrutural do Quarteirão do Martinho da Arcada –
Universidade do Minho, Guimarães 2000
[8] MANUAL DE REABILITAÇÃO E MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS, Vários – Verlag Dashöfer
[9] PROJECTO BASE DE DOCUMENTO ESTRATÉGICO, Quarteirão 13007 – Sousa Viterbo,

Porto Vivo Sociedade de Reabilitação, Porto 2006
http://www.aecops.pt/
http://www.baixapombalinasru.pt/
89
__________________________________________________________________________________________
http://www.cm-lisboa.pt/
http://www-ext.lnec.pt/
http://www.lisboaocidentalsru.pt/
http://www.portovivosru.pt/
90
__________________________________________________________________________________________
ANEXO 1 – CÁLCULO DE
ACTIVIDADES CONSTRUTIVAS DO
MODELO
1
Intervenção Ligeira em Edificios Gaioleiros - Revestimento de Coberturas
Preço Edificio
Preço
Unitário Unidade 7 8 9 10 11
Unitário
Actividade Actual Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade Preço
Levantar, e arrumar telhado tipo Marselha. 3,85 € 4,37 € m2 196,00 857,11 € 532,94 2.330,54 € 139,31 609,20 € 86,45 378,05 € 160 699,68 €
Fornecimento e assentamento de telhado tipo
17,60 € 19,99 € m2 196,00 3.918,20 € 532,94 10.653,91 € 139,31 2.784,92 € 86,45 1.728,21 € 160 3.198,53 €
Marselha.
Desmonte, fornecimento e colocação de telhões de
9,60 € 10,90 € ml 14,00 152,66 € 24,20 263,88 € 14,1 153,75 € 7 76,33 € 48 523,40 €
cumeeira.
Desmonte, fornecimento e assentamento de beirado
35,27 € 40,06 € ml 119,21 4.775,69 € 7,05 282,43 € 71 2.844,34 €
à Portuguesa.
Desmonte, fornecimento e colocação de ripa com
0,04x0,25m em madeira de pinho, pregada ao 4,50 € 5,11 € m2 196,00 1.001,81 € 532,94 2.724,01 € 139,31 712,05 € 86,45 441,87 € 160 817,81 €
vigamento.
Desmonte, fornecimento e colocação de varedo em
14,91 € 16,94 € m2 196,00 3.319,34 € 532,94 9.025,56 € 139,31 2.359,27 € 86,45 1.464,07 € 160 2.709,67 €
madeira de pinho, com tratamento de imunização.
Desmonte, fornecimento e colocação de algeroz de

44,02 € 50,00 € ml 28,00 1.399,99 € 14,10 705,00 € 14 700,00 € 8,5 425,00 €
zinco nº12 com desenvolvimento de 1,00m.
Picagem de reboco, encasque, salpisco, reboco
areado fino e pintura a tinta de água em paredes 24,75 € 28,11 € m2 58,89 1.655,52 € 100,88 2.835,95 € 41,55 1.168,06 € 35,05 985,33 € 531,25 €
exteriores.
Baldeação e transporte de entulhos. 29,42 € 33,41 € m3 50,96 1.702,67 € 138,56 4.629,54 € 39,46 1.318,43 € 30 1.002,35 € 40 1.336,47 €
Quantidade m2 196 532,94 139,31 86,45 160
Custo Total 14.007,30 € 37.239,09 € 10.093,12 € 6.776,20 € 13.086,15 € TOTAL

Preço EUR/m2 71,47 69,87 72,45 78,38 81,79 74,79 €
Dispersão EUR/m2 3,33 4,92 2,34 3,59 7,00 4,23 €
Valor de Mercado 12.550,55 € 33.365,98 € 8.940,10 € 5.960,32 € 12.088,87 €

Valor de Mercado Actual 14.255,45 € 37.898,51 € 10.154,55 € 6.769,99 € 12.971,66 €
Preço EUR/m2 72,73 71,11 72,89 78,31 81,07 75,22 €
Dispersão EUR/m2 2,49 4,11 2,33 3,09 5,85 3,57 €
Desvio EUR/m2 1,27 € 1,24 € 0,44 € 0,07 € 0,72 € 0,75 €

Intervenção Média em Edificios Pré-Pombalinos - Cozinhas
Preço Edificio
Preço
Unitário Unidade 14 7 8 10
Unitário
Actividade Actual Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade Preço
EQS8 Desmonte de lava-loiças em cantaria, incluindo
20,69 € 23,50 € Un 1,00 23,50 € 1,00 23,50 € 1,00 23,50 € - €
arrumação e transporte a vazadouro.
EQS9 Desmonte de lava-loiças em inox, incluindo
10,35 € 11,75 € Un - € - € - € - €
arrumação e transporte para estaleiro.
EQS10
Desmonte de armários de bancada de cozinha,
10,35 € 11,75 € Un 1,00 11,75 € 1,00 11,75 € 1,00 11,75 € - €
incluindo arrumação e transporte a vazadouro.
EQS11 Desmonte de armário superior de cozinha,
6,89 € 7,83 € Un - € - € - € - €
EQS24 Fornecimento e assentamento de lava-loiças inox
com 1,20 m, com uma cuba e escorredouro, inclui 181,03 € 205,62 € Un - € - € - € - €
valvula e ligação.
EQS25 Fornecimento e assentamento de lava-loiças inox
com 1,00 m, com uma cuba escorredor, inclui 160,92 € 182,78 € Un - € - € - € - €
valvula e ligação.
EQS26 Fornecimento e assentamento de armários de
cozinha, de bancada em aglomerado de madeira,
termolaminado, com portas, ferragens cromadas, 218,39 € 248,06 € m² 1,00 248,06 € 0,50 124,03 € 0,50 124,03 € 4,00 992,24 €
prateleiras amoviveis, gavetas e tampo de pedra
mármore polida.
EQS27 Fornecimento e assentamento de armários
superiores de cozinha em aglomerado de
195,40 € 221,94 € m² - € - € - € - €
madeira, termolaminado, com portas e prateleira
amoviveis e ferragens cromadas.
EQS28 Fornecimento e assentamento de apanha-fumos,
em cantoneira de ferro, pintada a tinta de esmalte 344,83 € 391,67 € Un - € - € - € - €
e vidro armado.
Picagem de reboco até ao "osso", encasque,
salpisco e reboco com argamassa de cimento, cal
apagada e areia ao traço 1:2:9, esboço, estuque 55,06 € 62,54 € m2 16,40 1.025,65 € 19,87 1.242,66 € - € 24,00 1.500,95 €
liso e pintura a tinta de água com duas demãos,
em paredes interiores.
Picagem de reboco encasque, salpisco, reboco e
fornecimento e assentamento de azulejo branco 62,74 € 71,26 € m2 32,80 2.337,42 € 21,90 1.560,65 € 22,05 1.571,34 € - €
15x15 com cimento cola.
Desmonte de mosaico, picagem de betonilha e
massame, desmonte de vigamento, forn e assent
de vigamento de quina viva com 0,16x0,08m,em
madeira de pinho,afastados de 0,4m, forn e
assent solho tosco e ripas c/ 4x5 cm em madeira
de pinho, massame tipo Leca , com forn e
assentamento de rede de metal do tipo
Nervometal, tela impermeabilizante( butílica c/ 120,00 € 136,30 € m2 16,80 2.289,86 € 7,56 1.030,44 € 18,90 2.576,09 € 8,96 1.221,26 €
1,5 mm de espessura com subida de 10 cm ao
longo das paredes ), betonilha de regularização
de argamassa de cimento e areia ao traço 1:4 c/
2cm de espessura e mosaico cerâmico assente
com cimento cola, incl. fornecimento e colocação
em pavimentos. (todas as madeiras serão
imunizadas com produto colorido antixilófago e
fungicida). (m2)
Quantidade m2 16,80 9,56 9,29 8,96

Custo Total 5.936,24 € 3.993,03 € 4.306,72 € 3.714,44 € TOTAL
Preço EUR/m2 353,35 417,68 463,59 414,56 412,29 €
Dispersão EUR/m2 58,95 5,39 51,29 2,27 29,47 €
Valor de Mercado 5.728,36 € 3.534,41 € 3.345,77 € 3.443,53 €

Valor de Mercado Actual 6.506,51 € 4.014,54 € 3.800,27 € 3.911,31 €
Preço EUR/m2 387,29 419,93 409,07 436,53 413,21 €
Dispersão EUR/m2 25,91 6,72 4,14 23,32 15,02 €
Desvio EUR/m2 33,94 € 2,25 € 54,52 € 21,97 € 28,17 €

Intervenção Profunda em Edificios Pombalinos com recurso a técnicas tradicionais - Pavimentos
Preço Edificio
Preço
Unitário Unidade 16 28 32
Unitário
Actividade Actual Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade Preço
Desmonte de solho no pavimento, incluindo
PAV1 3,56 € 4,05 € m² 0,00 € 0,00 € 327,99 1.326,75 €
arrumação e transporte a vazadouro..
Desmonte de vigamento, em madeira, de apoio
PAV2 do pavimento, incluindo arrumação e transporte 5,34 € 6,07 € m² 0,00 € 0,00 € 327,99 1.990,12 €
a vazadouro.
Desmonte de frechais de encabeçamento no topo
PAV3 das paredes incluindo arrumação e transporte a 2,29 € 2,61 € ml 0,00 € 0,00 € 0,00 €
vazadouro .
Desmonte de rodapé em madeira de pinho,
PAV4 0,81 € 0,92 € ml 120,00 109,93 € 200 183,22 € 125,10 114,60 €
Desmonte de mosaico em pavimentos, incluindo
PAV5 argamassa de assentamento, arrumação e 4,88 € 5,54 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
transporte a vazadouro.
Desmonte de solho tosco em pavimentos,
PAV6 3,56 € 4,05 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Fornecimento e assentamento de vigamento
16x8 cm em madeira de pinho imunizado com
PAV7 22,05 € 25,04 € m² 0,00 € 0,00 € 125,89 3.152,77 €
produto colorido anti-xilófago e fungicida no
pavimento.
Fornecimento e assentamento de vigamento
10x7 cm em madeira de pinho imunizado com
PAV8 10,72 € 12,17 € m² 0,00 € 0,00 € 202,1 2.459,75 €
produto colorido anti-xilófago e fungicida no
pavimento.
Tarugamento de vigamento de 16x8cm em
madeira de pinho imunizado com produto colorido
PAV9 6,10 € 6,92 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
anti-xilófago e fungicida,a 1/2, 1/4 do vão e junto
aos apoios de pavimentos.
Fornecimento e assentamento de solho tosco e
ripas de 4x5cm em madeira de pinho imunizado
PAV10 17,82 € 20,24 € m² 215,63 4.363,78 € 0,00 € 327,99 6.637,65 €
com produto colorido anti-xilófago e fungicida
pregado entre vigas do pavimento.
Fornecimento e assentamento de rede tipo
PAV11 Nervometal galvanizada pregada ao vigamento 3,33 € 3,78 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
do pavimento.
Fornecimento e assentamento de malhassol
PAV12 4,71 € 5,35 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
DQ25 pregada ao solho tosco, em pavimentos.
Abertura de caixa com 0,40 m no pavimento de
PAV13 piso térreo e arrumação de entulhos em estaleiro 22,99 € 26,11 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
e transporte a vazadouro.
Enchimento de caixa de pavimento de piso térreo
PAV14 com 0,30m de espessura com pedra de 20,69 € 23,50 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
enrocamento.
Execução de massame de betão com 0,08 m. de
PAV15 11,49 € 13,05 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
espessura sobre pedra de enrocamento.
Execução de massame de betão com 5 cm de
espessura com argila expandida, tipo Leca, em
PAV16 6,89 € 7,83 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
pavimentos , incluindo todos trabalhos
complementares.
Isolamento de pavimentos com Flintkott em duas
PAV17 7,47 € 8,48 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
demãos cruzadas.
Isolamento de pavimentos com telas butilicas,
com 1,5 mm de espessura com subida de 10 cm
PAV18 12,07 € 13,71 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
ao longo das paredes e todos os trabalhos
preparatorios e complementares.
Execução de betonilha de argamassa de
PAV19 cimento e areia ao traço 1:4com 2 cm de 5,52 € 6,27 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
espessura.
Fornecimento e assentamento de solho
PAV20 29,31 € 33,29 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
aparelhado macho-fêmea no pavimento.
Reparação e imunização com produto colorido
PAV21 anti-xilófago e fungicida geral de pavimentos em 0,00 € 0,00 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
soalho com substituição de peças degradadas.
Desmonte da betonilha em pavimentos, incluindo
PAV22 4,60 € 5,22 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
arrumação e transporte a vazadouro.
Desmonte do massame em pavimentos,
PAV23 8,39 € 9,53 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Fornecimento e assentamento de mosaico
PAV24 cerâmico, com cimento cola, incluindo 27,59 € 31,34 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
acabamentos e limpeza final.
Fornecimento e assentamento de mosaico
PAV25 hidraulico, com argamassa de cimento e areia ao 29,31 € 33,29 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
traço 1:5, incluindo acabamentos e limpeza final.
Fornecimento e assentamento de parquet de
PAV26 eucalipto com cola branca, incluindo todos os 28,17 € 31,99 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
trabalhos complementares.
Fornecimento e assentamento de parquet em
PAV27 madeira de pinho com cola branca, incluindo 27,59 € 31,34 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
todos os trabalhos complementares.
Fornecimento e assentamento de rodapé de
mosaico hidraulico com 20 cm de altura, com
PAV28 10,35 € 11,75 € ml 0,00 € 0,00 € 0,00 €
argamassa de cimento e areia ao traço 1:5,
incluindo acabamentos e limpeza final.
Fornecimento e assentamento de rodapé em
PAV29 mosaico cerâmico, com cimento cola, incluindo 9,20 € 10,45 € ml 0,00 € 0,00 € 0,00 €
acabamentos e limpeza final.
Fornecimento e assentamento de rodapé em
PAV30 madeira de pinho imunizado com produto colorido 9,20 € 10,45 € ml 120,00 1.253,50 € 200 2.089,17 € 125,10 1.306,78 €
anti-xilófago e fungicida com 10 cm de altura.
Reparação e imunização com produto colorido
anti-xilófago e fungicida de rodapés em madeira
PAV31 de pinho, incluindo substituição de peças 2,87 € 3,26 € ml 0,00 € 0,00 € 0,00 €
degradadas com queima e raspagem da tinta
existente.
Pintura a tinta de esmalte, de rodapé de madeira
(10x2 cm), sobre uma demão de tinta de óleo e
PAV32 2,52 € 2,87 € ml 0,00 € 0,00 € 0,00 €
uma de primário incluindo trabalhos
complementares.
Afagar, betumar e encerar com duas demãos o
PAV33 14,95 € 16,98 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €
soalho no pavimento.
Afagar, betumar e envernizar, com duas demãos
PAV34 incluindo uma demãos de tapa-poros, o soalho 18,39 € 20,89 € m² 215,63 4.504,88 € 221,1 4.619,16 € 327,99 6.852,27 €
no pavimento.
Arranque geral do pavimento do apartamento A
(nas traseiras) e no quarto dos fundos do
apartamento G, que se considera não
29,28 € 33,26 € m² 68,1 2.264,83 € 0,00 € 0,00 €
recuperável, incluindo colocação de chapas OSB
para receber novo pavimento, incluindo
transporte de entulhos a vazadouro
Fornecimento e colocação de chumbadouros Ø
16 mm galvanizados com 50cm de comprimento,
roscados numa ponta, em furo préviamente
aberto com recurso a máquina caroteadora com 224,46 € 264,34 € un 0,00 € 20 5.286,80 € 0,00 €
coroa de Ø 20mm, respectiva injecção com calda
cimenticia por forma a proporcionar a selagem do
elemento.
Fornecimento e colocação de perfil cantoneira L
120x120x12, tratada contra corrosão, incluindo
apoios de suporte devidamente chumbados à
129,69 € 152,73 € ml 0,00 € 11 1.680,03 € 0,00 €
cantoneira e furada nos alinhamentos dos
chumbadouros aplicados na parede por forma a
permitir a amarração.
Fornecimento e colocação de varão roscado M10
galvanizados com 25cm de comprimento
99,76 € 117,48 € un 0,00 € 20 2.349,69 € 0,00 €
devidamente electrosoldados ao perfil cantoneira,
respectivas porcas e anilhas.
Aplicação de rede de aço distendido galvanizado
com abertura de 76 x 38 x 1,5 em paredes 22,70 € 26,73 € m2 0,00 € 5 133,64 € 0,00 €
préviamente picadas e saneadas.
Execução de lâmina de betão aditivado com
69,83 € 82,24 € m2 0,00 € 4,5 370,08 € 0,00 €
produto anti-retráctil.
Fornecimento e aplicação elementos metálicos
incluindo chapa metálica quinada de 6mm,
parafusos M10 com porca e anilha soldados à
chapa e chumbadouros Ø16 galvanizados
soldados à chapa incluindo chapas metálicas de
211,99 € 249,65 € un 0,00 € 12 2.995,85 € 0,00 €
6mm com (400mmx120mm) de aperto em furo
préviamente aberto com recurso a máquina
caroteadora com coroa de Ø 20mm, respectiva
injecção com calda cimenticia por forma a
proporcionar a selagem do elemento.
Execução de maciço de assentamento de perfis,
incluindo cofragem, armadura de aço A400NR
Ø10, e betão B30, incluindo todos os trabalhos 99,76 € 117,48 € VG 0,00 € 1 117,48 € 0,00 €
conforme especificações dos desenhos de
pormenor.
Execução de base de assentamento de
elementos metálicos em argamassa de cimento e 174,58 € 205,60 € VG 0,00 € 1 205,60 € 0,00 €
areia ao traço 1:4
Fornecimento e colocação de estrutura de
madeira de Pinho Bravo com traramento em auto
clave, estabilizada nas condições especificadas,
protecção contra fungos e insectos, protecção 102,25 € 120,42 € m2 0,00 € 66,3 7.983,95 € 0,00 €
contra o fogo e ligações de acordo com o
especificado no Caderno de Encargos. Secção
120 x 180
Fornecimento e colocação de estrutura de
madeira de Pinho Bravo com traramento em auto
clave, estabilizada nas condições especificadas,
protecção contra fungos e insectos, protecção 122,21 € 143,92 € m2 0,00 € 154,8 22.278,57 € 0,00 €
contra o fogo e ligações de acordo com o
especificado no Caderno de Encargos. Secção
140 x 280
Fornecimento e assentamento de isolamento
sonoro tipo CORKMENT com 2 mm de
20,45 € 25,85 € m3 0,00 € 0,00 € 327,99 8.479,27 €
espessura, incluindo todos os trabalhos
acessórios e complementares.
Quantidade m2 68,1 221,1 327,99
Custo Total 12.496,93 € 50.293,22 € 32.319,98 € TOTAL

Preço EUR/m2 183,51 227,47 98,54 169,84 €
Dispersão EUR/m2 13,67 57,63 71,30 47,53 €
Valor de Mercado 15.345,01 € 45.983,11 € 25.821,32 €

Valor de Mercado Actual 17.429,52 € 54.153,17 € 32.642,47 €
Preço EUR/m2 255,94 244,93 99,52 200,13 €
Dispersão EUR/m2 55,81 44,80 100,61 67,07 €
Desvio EUR/m2 72,43 € 17,46 € 0,98 € 30,29 €

__________________________________________________________________________________________
ANEXO 2 – GUIA DE APLICAÇÃO

DO MODELO DE CUSTOS PARA
OBTENÇÃO DE ESTIMATIVA
1
CONSIDERAÇÕES GERAIS
Com o objectivo de promover a utilização do modelo de estimação de custos em obras de

reabilitação de edifícios, desenvolvido na dissertação com o tema “Estruturas Geral de Custos
em Obras de Edifícios”, criou-se este anexo com todos os passos a serem tomados por
qualquer potencial utilizador.
A estimativa obtida por este método tem por base os custos vigentes num conjunto de cerca de
50 orçamentos reais de obras de reabilitação de edifícios Pré-Pombalinos, Pombalinos e
Gaioleiros.
Os elementos aqui apresentados surgem apenas como auxiliares de cálculo a uma estimativa
de custo, no entanto, não substituem a consulta da referida dissertação.
APLICAÇÃO DO MODELO
PASSO 1 - DEFINIÇÃO DA TIPOLOGIA CONSTRUTIVA:
Edifício Pré-Pombalino - Código A

Edifício Pombalino - Código B
Edifício Gaioleiro - Código C
PASSO 2 - DEFINIÇÃO DO NÍVEL DE INTERVENÇÃO:
Nível de Intervenção Ligeiro - Código 1

Nível de Intervenção Médio - Código 2
Nível de Intervenção Profundo (Técnicas Tradicionais) - Código 3.1
Nível de Intervenção Profundo (Técnicas não Tradicionais) - Código 3.2
PASSO 3 - DEFINIÇÃO DAS ACTIVIDADES CONSTRUTIVAS PARA O

PROCESSO DE REABILITAÇÃO EM CAUSA:
Verificar no quadro que se apresenta na página seguinte, quais as actividades que deverão
fazer parte da acção de reabilitação a promover.
1
PASSO 4 - OBTENÇÃO DOS CUSTOS UNITÁRIOS DAS ACTIVIDADES
CONSTRUTIVAS:
Consultar os custos unitários e respectivas dispersões das actividades construtivas (definidas

no passo 4) na tabela X.X:
Código Código
Passo 1 Passo 2
Tabela
Nota 1: Se for um edifício Pré-Pombalino para o qual se queira promover uma intervenção
média corresponde-lhe a Tabela A.2
Nota 2: Poderão ser aplicados custos unitários de mais do que apenas uma tabela, se as
actividades assim o justificarem.
A.1 B.1 C.1

Dispersão Dispersão Dispersão
Actividade Un Valor Médio Valor Médio Valor Médio
Valor Valor Valor
Cobertura m2 89,59 € 14,90 € 70,78 € 3,63 € 75,22 € 3,57 €
Envolvente
Exterior
Fachadas e Empenas m2 17,91 € 1,48 € 13,27 € 1,78 € 34,50 € 8,02 €
Fachada de Tardoz m2 115,38 € 10,12 €

Revestimentos em Caixa
m2 132,44 € 10,92 € 121,46 € 14,54 € 132,12 € 32,90 €
de Escadas
Total Interiores m2 208,70 € 23,92 € 105,08 € 7,89 € 170,05 € 18,73 €
Tectos m2 15,35 € 3,31 € 16,23 € 1,12 € 14,83 € 2,04 €

Interiores
Paredes m2 117,36 € 19,36 € 36,64 € 1,47 € 106,60 € 17,51 €
Pavimentos m2 21,72 € 1,59 € 26,23 € 6,43 € 24,95 € 3,62 €
Carpintaria Serralharia m2 54,27 € 13,57 € 25,98 € 4,18 € 23,67 € 5,18 €
Cozinhas m2 99,39 € 9,36 € 99,39 € 9,36 € 99,39 € 9,36 €
Instalações Sanitárias m2 213,83 € 35,79 € 213,83 € 35,79 € 213,83 € 35,79 €
3
A.2 B.2 C.2
Dispersão Dispersão Dispersão
Actividade Un Valor Médio Valor Médio Valor Médio
Valor Valor Valor
Cobertura m2 195,42 € 48,65 € 195,16 € 11,38 € 157,23 € 20,07 €
Envolvente
Exterior
Fachadas e Empenas m2 47,88 € 9,91 € 56,38 € 6,82 € 71,26 € 13,10 €
Fachada de Tardoz m2 223,22 € 35,71 €

m2 680,30 € 105,73 € 161,11 € 25,11 € 360,93 € 78,27 €
de Escadas
Total Interiores m2 524,94 € 56,02 € 363,09 € 40,74 € 405,80 € 39,38 €
Tectos m2 76,62 € 17,23 € 34,46 € 2,10 € 49,13 € 12,54 €

Interiores
Paredes m2 189,17 € 19,07 € 209,53 € 35,50 € 161,99 € 23,26 €
Pavimentos m2 93,12 € 24,30 € 44,17 € 7,07 € 84,47 € 8,05 €
Carpintaria Serralharia m2 166,03 € 43,45 € 74,92 € 18,58 € 110,22 € 28,07 €
Cozinhas m2 732,12 € 71,20 € 732,12 € 71,20 € 732,12 € 71,20 €
Instalações Sanitárias m2 935,44 € 419,33 € 935,44 € 419,33 € 935,44 € 419,33 €
B.3.1 B.3.2
Dispersão Dispersão
Actividade Un Valor Médio Valor Médio
Valor Valor
Cobertura m2 246,00 € 37,53 € 444,23 € 28,95 €
Reforço de Paredes
Estrutura
m2 100,14 € 15,95 €
Resistentes
Reforço de Fundações -
m3 921,34 € 52,34 €
Recalçamento
m2 409,98 € 34,27 € 288,87 € 26,19 €
de Escadas
Total Interiores m2 424,44 € 67,18 € 548,15 € 63,54 €
Tectos m2 34,46 € 2,10 € 34,46 € 2,10 €
Paredes m2 189,84 € 3,24 € 189,84 € 3,24 €

Interiores
Pavimentos m2 200,13 € 67,07 € 248,93 € 60,64 €
Carpintaria Serralharia m2 74,92 € 18,58 € 74,92 € 18,58 €
Cozinhas m2 932,25 € 138,27 € 932,25 € 138,27 €
Instalações Sanitárias m2 1.135,57 € 486,40 € 1.135,57 € 486,40 €
Águas e Esgotos m2 24,68 € 9,32 € 24,68 € 9,32 €

Intalações
Electricidade m2 45,70 € 4,06 € 45,70 € 4,06 €
Gás m2 11,25 € 2,84 € 11,25 € 2,84 €

-
4
PASSO 5 – MEDIÇÃO DAS QUANTIDADES DE TRABALHO
Os custos unitários obtidos no PASSO 4, deverão ser multiplicados pelas quantidades de

trabalho correspondentes a cada uma das actividades construtivas. A medição das
quantidades de trabalho deverá ser efectuada segundo o seguinte critério:
a) Estruturas
2
- Cobertura - Deverá ser medida a área da projecção horizontal da cobertura. (Unidade = m )
- Reforço de Paredes Resistentes - As quantidades de trabalho correspondentes às paredes

2
resistentes correspondem à área de construção acima do solo do edifício. (Unidade = m )
- Reforço de Fundações - A quantidade de trabalho correspondente às fundações corresponde

ao volume de betão que irá ser adicionado às fundações. É uma tarefa de complexidade mais
elevada uma vez que requer uma estimativa prévia do esforço que deverá absorver (Unidade =
3
m)
2
- Cobertura - Para as actividades relacionadas com a cobertura, incluindo os trabalhos

estruturais que nela possam ser realizados, a medição da área deverá ser efectuada segundo
2
a projecção horizontal da mesma. (Unidade = m )
- Fachadas e Empenas - Tanto nas fachadas como nas empenas, nos edifícios gaioleiros, a
quantidade de trabalho sobre a qual incide os custos é a área da fachada em bruto, sem
2
descontar as áreas dos vãos. (Unidade = m )
c) Interiores
- Revestimentos em Caixa de Escadas - Deverá ser medida a área do pavimento da caixa de

2
escadas, incluindo a área dos degraus nas escadas. (Unidade = m )
- Interiores - Para as actividades construtivas consideradas, em tectos, pavimentos, paredes e

carpintarias / serralharias, as quantidades de trabalho sobre as quais incidem os custos,
correspondem à área das fracções em causa, excluindo as área de instalações sanitárias e
2
cozinhas. (Unidade = m )
5
- Instalações Sanitárias / Cozinhas - Os custos para estes compartimentos específicos incidem
2
sobre as respectivas áreas. (Unidade = m )
- Para todo o tipo de especialidades consideradas os custos incidem sobre a área de

2
construção total do edifício. (Unidade = m )
PASSO 6 – CONSTRUÇÃO DO QUADRO DE BASE À ESTIMATIVA DE

CUSTOS
De modo a se obter uma estimativa do custo de uma acção de reabilitação segundo o modelo
desenvolvido, propõe-se neste ultimo passo a construção de um quadro semelhante àquele
que de seguida se apresenta:
Actividade Quantidade de Custo por

Construtiva Trabalho Actividade
Act 1 X Qtdade 1 = Custo 1
+
Act 2 X Qtdade 2 = Custo 2
+
… … …
+
Act X X Qtdade X = Custo X
=
Custo Total

Dissertacao - Etapas de Reabilitação PDF

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Dissertacao - Etapas de Reabilitação PDF

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Estrutura Geral de Custos em Obras de Reabilitação de

Francisco Vieira da Fonseca de Lima Mayer

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em

Reabilitação, Edifícios, Estimação, Custos

O trabalho que se segue tem como objectivo principal, o desenvolvimento de um modelo de

Os orçamentos de obras de reabilitação já realizadas foram obtidos após uma selecção de um

Ponderou-se também à reflexão e ao enquadramento das actividades que precedem a fase de

Rehabilitation, Buildings, Estimation, Costs

Tabela 1 – O sector da construção em alguns países europeus .................................................. 2

Figura 1 – Zona antiga da cidade de Lisboa ................................................................................. 1

Gráfico 1 - Análise qualitativa do Factor de actualização ........................................................... 55

1.1 - A REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS EM PORTUGAL

A construção de edifícios em Portugal constituiu-se desde sempre uma actividade de grande

Figura 1 – Zona antiga da cidade de Lisboa

qualidade, resultado de uma filosofia corrente entre os promotores da época de construir em

A junção destes dois fenómenos reflectiu-se de forma desastrosa no parque edificado

As estatísticas em relação às acções de reabilitação são conclusivas quanto a esta diminuta

No quadro seguinte apresenta-se a relevância do sector da reabilitação na construção em

Itália 18,7% 15,6% 19,9% 45,9% 100%

Portugal 30,3% 26,7% 38,9% 4,0% 100%

Espanha 32,2% 14,9% 29,8% 23,1% 100%

Suécia 5,2% 23,7% 30,3% 40,6% 100%

Reino Unido 13,5% 25,0% 18,5% 43,0% 100%

Tabela 1 – O sector da construção em alguns países europeus

Figura 2 – Edifício em reabilitação

É pois neste enquadramento, e na perspectiva do subsector da construção associado à

Inserida na licenciatura de engenharia civil do Instituto Superior Técnico, a cadeira de

1.2 - OBJECTIVOS DA DISSERTAÇÃO

A dissertação que se desenvolve, na óptica dos pontos de vista enumerados no subcapítulo

Figura 3 – Exemplo de um edifício reabilitado

Adicionalmente, apresenta-se o enquadramento legal associado às acções de reabilitação de

1.3 - METODOLOGIA SEGUIDA NA DISSERTAÇÃO

Para a concretização desta dissertação, “Estrutura de custos nas obras de reabilitação de

b) Estabelecimento de critérios definidores dos níveis de intervenção. Foram adoptados os

nos serviços de reabilitação da Câmara Municipal de acordo com as actividades que as

d) Estabelecimento com base nas características do edificado e nível de intervenção propostos,

c) Selecção de um conjunto de edifícios que tenham recebido obras de reabilitação

e) Aplicação e ajuste do modelo aos casos de estudo obtidos.

2 - PONDERAÇÃO DOS FACTORES DE BASE DO MODELO

2.1 - CONSIDERAÇÕES GERAIS

Para o desenvolvimento do modelo de estimação de custos de acções de recuperação a

Numa actividade de cariz técnico, como é o caso da reabilitação de edifícios, a definição e

2.2 - TIPOLOGIA DOS EDIFICIOS

Para a escolha do edificado a ter em conta no estudo da presente dissertação, procedeu-se a

Pretende-se com este sub-capítulo proceder-se à caracterização do edificado em causa, bem

2.2.1 Edifícios Pré-Pombalinos

No sistema construtivo pré-pombalino, incluem-se todos os edifícios que sobreviveram total ou

A sua variedade em termos de soluções construtivas é muito vasta devido ao facto de

Figura 4 – Andar de ressalto

Figura 5 – Edifício Pré-Pombalino com ferrolhos metálicos na fachada

2.2.2 Edifícios Pombalinos

Figura 6 – Baixa Pombalina

acima dos telhados, impedindo ou retardando ao máximo o risco de transmissão do incêndio

Figura 7 – Pombalino actual

2.2.3 Edifícios “Gaioleiros”

Figura 8 – Edifício gaioleiro

As paredes exteriores autoportantes, constituem-se em dois tipos de soluções, alvenaria

Apesar da generalidade dos edifícios “gaioleiros” serem globalmente de inferior qualidade,

2.3 - CARACTERIZAÇÃO DOS ELEMENTOS CONSTRUTIVOS

As paredes com função resistente na estrutura do edifício, apresentam no período Pré-

Na época pombalina as paredes estruturais eram basicamente de alvenaria, com constituição

As fundações de edifícios antigos são normalmente muito rudimentares, e qualquer intervenção

Após o Terramoto, com as inovações introduzidas, as fundações modificaram-se ligeiramente.