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Resumo
Toda avaliação imobiliária se baseia em quatro pilares fundamentais: o objetivo da avaliação, os
informes sobre o imóvel avaliando, os informes do mercado e o tratamento científico aplicado a
esses informes. A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. O objetivo deste artigo consiste em
abordar as metodologias avaliatórias, normalizadas, de bens imóveis, caracterizar o método
comparativo direto de dados de mercado, a partir do tratamento científico, que utiliza-se da
inferência estatística, para encontrar um modelo matemático que explique o mercado imobiliário e
quais são as análises para validar o modelo obtido. Optou-se pelo método qualitativo de pesquisa,
ou seja, exploratória e interpretativa, através de uma extensa pesquisa bibliográfica
contemporânea sobre o assunto.Para validar o modelo, verifica-se se há outliers, pontos
influenciantes, qual é o valor do coeficiente de correlação, do coeficiente de determinação
múltipla, do coeficiente de determinação ajustado, da significância global do modelo, da
significância individual de cada parâmetro do modelo; se há coerência dos sinais dos regressores
do modelo com o mercado imobiliário, se o modelo apresenta homocedasticidade,
multicolinearidade, micronumerosidade, linearidade e se linha obtida é aderente ao modelo.
Palavras Chave: Avaliações de imóveis; Método comparativo de dados do mercado; Tratamento
científico.
1. Introdução
ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 5ª Edição nº 005 Vol.01/2013 – julho/2013
Avaliação Imobiliária: método comparativo de dados do mercado – tratamento científico julho de 2013
A palavra valor, quando aplicada à propriedade, traz consigo um sentido de desejo de posse,
domínio ou troca de propriedade, medida em real ou em outra unidade monetária (MOREIRA,
2001).
O valor que se pretende determinar numa avaliação é o Valor de Mercado, o qual é definido pela
Norma Brasileira para Avaliação de Bens NBR 14653-1: Quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente.
Valor de mercado é o preço justo pago por um imóvel por um comprador desejoso de comprar para
um vendedor desejoso de vender, ambos com pleno conhecimento do seu aproveitamento eficiente
(THOFEHRN apud TRIVELLONI E HOCHHEIM, 1998, 2010, p. 26).
Aproveitamento eficiente é aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de
referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os
diversos usos permitidos pela legislação pertinente (NBR 14653-2, 2011, item 3.1)
O mercado é formado por três componentes: os bens levados a mercado, as partes desejosas em
vendê-los e as partes interessadas em adquiri-los. Quando se tratam de bens imóveis, esses três
componentes formam o mercado imobiliário (DANTAS, 2005).
O segundo pilar, os informes sobre o imóvel, é a inspeção imobiliária visando determinar as
particularidades e condições físicas do bem avaliando verificando os aspectos de desempenho, vida
útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e, também, seus arredores, ou seja, a
região onde o avaliando encontra-se inserido, pois é necessário o conhecimento de tudo aquilo que
possa interferir no valor do imóvel, tanto interna como externamente.
Os informes do mercado, terceiro pilar, conforme Dantas (2005) é a fase em que se investiga o
mercado imobiliário, obtendo-se dados e informações que servirão de base para o tratamento
estatístico a ser utilizado. Constitui-se na parte mais importante do processo avaliatório.
O tratamento científico aplicado aos informes, enquanto quarto pilar da avaliação imobiliária, se
traduz pela escolha da metodologia avaliatória normalizada, adequada ao objetivo pretendido.
Avaliação é uma aferição de um ou mais fatores econômicos especificamente definidos em relação
a propriedades descritas com data determinada, tendo como suporte a análise de dados relevantes
(ABUNAHMAN, 2000).
Esta pesquisa bibliográfica consiste em abordar as metodologias avaliatórias, normalizadas, de bens
imóveis, caracterizar o método comparativo direto de dados de mercado, sucintamente. Dentre as
etapas do método, focar o tratamento de dados e, mais precisamente, o tratamento científico, no
qual devem ser utilizadas ferramentas da inferência estatística, para encontrar um modelo
matemático que explique o mercado imobiliário. A partir do modelo matemático, elaborar as
devidas análises para compreender os resultados obtidos e validar o modelo.
2. Metodologias avaliatórias
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Avaliação Imobiliária: método comparativo de dados do mercado – tratamento científico julho de 2013
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-1, no item 8.2
relaciona e define os métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos:
Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do bem
por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da
amostra. Método involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as
condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para
execução e comercialização do produto. Método evolutivo: Identifica o valor do bem pelo
somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor
de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.Método da capitalização da
renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis (grifo do autor).
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-1, no item 8.3
relaciona e define os métodos para identificar o custo de um bem:
Método comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Método da
quantificação de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de
orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos
custos diretos e indiretos (grifo do autor).
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-1, no item 8.4
relaciona e define os métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de
um empreendimento:
Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um
empreendimento: Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar
indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados
no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão
baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre
outros (grifo do autor).
Conforme a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-1, no item
7.5 define a escolha da metodologia:
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor
de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de
mercado.
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Em outras palavras, a amostra deve ser representativa, ou seja, ter dados atuais, perfeitamente
identificados, aleatórios, de fontes diversas, e possuir as características que exerçam influência na
formação dos preços dos imóveis. Portanto, possuir a mesma estrutura ou composição da
população.
O avaliador deverá examinar o imóvel sob dois aspectos: o seu terreno e suas benfeitorias
(MOREIRA, 2001).
Para se avaliar é preciso conhecer. Para conhecer é necessário vistoriar. A vistoria é, portanto, um
exame cuidadoso de tudo aquilo que possa interferir no valor de um bem, tanto interna como
externamente (DANTAS, 2005).
Segundo o mesmo autor, nesta etapa deve-se vistoriar não apenas o bem avaliado, mas
também a região envolvente, com o objetivo de conhecer detalhadamente as suas
características físicas, locacionais, tendências mercadológicas, vocação etc., quando se
formam as primeiras concepções acerca das possíveis variáveis influenciantes na formação
dos preços (DANTAS, 2005, p.16).
De acordo com Dantas (2005), as possíveis variáveis influenciantes são estabelecidas a priori, com
base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos em trabalhos anteriores etc. Contudo, no
decorrer dos trabalhos, outras variáveis podem se revelar como importantes.
Os imóveis possuem um comportamento diferenciado economicamente de outros bens, por
causa dos efeitos de seus atributos especiais, especialmente o custo elevado, a
heterogeneidade, a imobilidade e a durabilidade. Por outro lado, o mercado é atomizado,
contando com a participação simultânea de muitos agentes, não coordenados. A
combinação destes elementos permite explicar grande parcela das variações de preços. São
bens heterogêneos por natureza, pois cada imóvel possui quantidades diferentes de cada um
dos atributos valorizados pelo mercado. Por isso, são chamados de “bens compostos”, e a
comparação entre eles exige a ponderação dos vários atributos de interesse (GONZÁLES
apud Balchin e Kieve, 1986; Robinson, 1979, 2000, p. 65).
Conforme Moreira (2001) nesse momento o avaliador deverá se tornar num verdadeiro detetive que
terá de satisfazer o máximo de informações analógicas para sustentação da sua avaliação.
O avaliador deve perceber que o assunto “pesquisa” encontra-se intimamente ligado à
realidade do mercado imobiliário local. Para tanto, deve percorrer a região geoeconômica
na qual está inserido o imóvel avaliando no intuito de pesquisar e coletar os necessários
elementos comparativos.[...] Premissas básicas: a pesquisa dever ser contemporânea à data
da avaliação e contemplar imóveis semelhantes (D´Amato, 2009, p. 78).
Os dados e informações que interessam, basicamente, ao avaliador: a respeito de preços de
imóveis em oferta à época da pesquisa ou negociações efetivamente realizadas, com suas
principais características físicas, locacionais e econômicas, bem como a perfeita
identificação das fontes consultadas. [...] As fontes utilizadas são principalmente: Cartórios
de Notas e de Registro Geral de Imóveis; empresas imobiliárias; corretores especializados;
anúncios de jornais; banco de dados existentes; visita ao campo;
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construtores/incorporadores; compradores/vendedores; investidores; bancos oficiais;
bancos de crédito imobiliários, prefeituras, companhias de habitação, órgãos de
planejamento urbano, etc (DANTAS, 2005, p.59).
O mercado imobiliário pode ser dividido em segmentos, como o mercado de apartamentos, casas,
lojas, escritórios, andar corrido, terrenos e glebas (urbanas ou rurais), armazéns, vagas de garagem,
etc. Outra divisão é a do mercado para compra e venda ou para locação (Gonzalez, 2003).
Neste momento, o avaliador, conforme definição do próprio método, deve tratar tecnicamente os
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Após a coleta dos elementos que servirão de base para a avaliação, o avaliador geralmente
está diante de uma amostra formada por imóveis com características heterogêneas entre si
e em ralação ao bem avaliando, tornando-se imprescindível o tratamento dos dados
coletados, quando podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da
quantidade de dados e informações disponíveis: tratamento científico ou tratamento por
fatores (DANTAS, 2005, p.17).
No tratamento por fatores, as discrepâncias existentes entre os dados de mercado e o imóvel
avaliando são homogeneizadas por fatores devidamente fundamentados e, a seguir, é feita a análise
estatística dos resultados homogeneizados (THOFEHRN, 2010).
O tratamento por fatores é utilizado em situações em que a quantidade de dados da amostra
(pequena amostra) não permite a utilização de tratamentos dos dados por inferência estatística.
No tratamento científico devem ser utilizadas ferramentas da inferência estatística, na busca de
modelos explicativos de mercado imobiliário (DANTAS, 2005).
O tratamento científico serve para estimar o valor de mercado do imóvel, e fundamenta-se na
metodologia inferencial, que consiste na dedução de expressão algébrica que confirme a formação
de valor de mercado para o imóvel avaliando (ABUNAHMAN, 2008).
4. Inferência Estatística
O objetivo da inferência por meio da análise de regressão é encontrar uma função linear que permita
compreender a relação entre os elementos, além de estimar uma variável em função de uma ou mais
variáveis (RADEGAZ, 2011).
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A regressão é um processo desenvolvido na análise estatística para se conhecer o valor de
uma variável desconhecida a partir dos valores conhecidos de outras variáveis; quando o
valor da variável desconhecida é obtido a partir do valor de somente uma variável
conhecida e entre elas há uma relação linear, chama-se regressão linear simples; quando
essa relação não é linear, chama-se regressão não -linear (parabólica, hiperbólica etc.);
quando o valor da variável desconhecida é dependente dos valores de mais de uma
variável conhecida, chama-se de regressão múltipla (MOREIRA, 2001, p. 175).
Os coeficientes da equação de regressão geralmente são estimados através do Método dos Mínimos
Quadrados, que minimiza a soma dos quadrados dos resíduos (GONZÁLES, 2000).
5. Modelagem
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válida, e possam ser realizadas inferências (previsões) com a equação determinada
(González, 1997; Maddala, 1988, Ramanathan, 1998). Para que os modelos sejam
considerados aptos, deve-se garantir que:1) Há homocedasticidade dos resíduos (a variância
é constante); 2) Existe independência serial dos resíduos (não há autocorrelação); 3) Os
resíduos seguem a distribuição Normal; 4) A relação entre as variáveis independentes e a
variável dependente é linear; 5) Não há colinearidade perfeita entre quaisquer variáveis
independentes; Além destes, o modelo deve ainda atender a outros requisitos, em parte
decorrentes dos próprios pressupostos básicos: 6) As variáveis importantes foram incluídas
(o modelo especificado é similar ao real); 7) Não existem observações espúrias (elementos
claramente não adaptados ao modelo, chamados de outliers); 8) As variáveis independentes
não são aleatórias (somente a variável dependente pode ser estocástica); 9) Os resíduos têm
média nula; 10) O número de observações (tamanho da amostra) é maior que o de
coeficientes a ser estimado (GONZÁLEZ e FORMOSO, 2000, p. 68 e 69).
De acordo com Dantas (2005), escolhido o modelo, parte o avaliador para a interpretação dos
parâmetros quantos aos aspectos de sensibilidade e elasticidade, bem como do comportamento do
mercado em relação a cada variável, qualitativa e quantitativamente.
Segundo o mesmo autor, a interpretação do modelo deve ocorrer quando a variável resposta
encontra-se devidamente explicada na escala original.
6. Análise da regressão
6.1. Outlier
Entende-se por outlier um dado que contém grande resíduo em relação aos demais que compõem a
amostra, podem ser detectados através da análise gráfica dos resíduos padronizados (ei) versus os
valores ajustados correspondentes (Ŷ), conforme Figura 2 (DANTAS, 2005).
Figura 2 – Pontos destacados: podem ser caracterizados como outliers (DANTAS, 2005)
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Entende-se por pontos influenciantes aqueles com pequenos resíduos, em algumas vezes até nulos,
mas que se distanciam da massa de dados, podendo alterar completamente as tendências naturais
indicadas pelo mercado (DANTAS, 2005).
Conforme o mesmo autor há vários critérios estatísticos para detecção destes pontos, mas numa
simples análise do comportamento gráfico da variável dependente ou dos resíduos, em relação a
cada variável independente, pode-se verificar o problema.
Segundo Radegaz (2011), mostra a força das relações entre as variáveis independentes e a variável
dependente, representado pela letra “r”.
De acordo com Dantas (2005), varia de -1 a +1. Quanto mais próximo de um, em módulo, maior
será a dependência linear entre as variáveis e quanto mais próximo de zero, menor será esta
dependência.
A análise das correlações entre cada uma das variáveis independentes e a variável dependente
permite verificar, pelo seu sinal, se ela aumenta ou diminui o valor do imóvel; e, pela magnitude do
coeficiente, o quanto ela contribui no valor do imóvel (THOFEHRN, 2010).
É um parâmetro que nos permite concluir que o ajuste de um modelo é melhor que o outro, mas não
é determinante do estudo, pois não permite conclusões definitivas sobre o modelo utilizado
(MENDONÇA et al., 1998).
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9.2.1 define o grau de fundamentação, no caso de utilização de modelos de regressão linear, em
relação a este teste, são exigidos os seguintes níveis de significância máximos: 10% para Grau III;
20% para Grau II e 30% para o Grau I.
A coerência da equação é verificada por meio dos sinais esperados dos coeficientes
(regressores). Aumenta a área, diminui o valor unitário, etc.Todos o pressupostos devem
ser atendidos. Entretatno, os testes estatísticos geralmente não indcam respostas do tipo
“sim/não” (determinístico), mas do tipo “melhor/pior” (probabilístico), e análise da
gravidade da situação cabe ao avaliador. O importante é avaliar-lhe a extensão. Se alguma
variável Xi (independente) mantém relacionamento não linear com Y (independente),
deve-se linearizar a relação, usando-se transformações nas variáveis, tais como logaritmos,
inversas ou potências, com objetivo de melhorar as previsões de valor (RADEGAZ, 2011,
p.41 e 42).
Através dos sinais dos regressores verifica-se se as relações entre as variáveis independentes com a
variável dependente estão compatíveis com a pesquisa do mercado, ou seja, se eles aumentam ou
diminuem o valor do imóvel.
Conforme Dantas (2005), o importante é que o modelo resultante possa expressar com fidelidade o
fenômeno que se deseja explicar. Se ele está coerente com as crenças a priori que o avaliador detém
sobre o mercado.
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Os gráficos acima, Figura 7 e 8, dispõem os resíduos padronizados em ordem crescente no eixo das
abscissas, e os valores característicos da curva normal (seja o valor esperado ou distribuição
acumulada) no eixo das ordenadas (ABUNAHMAN, 2000).
Conforme o mesmo autor deve o avaliador observar graficamente se a disposição dos pontos tem
conformação assemelhada à da reta ou curva ótima.
Um gráfico dos resíduos (ei) versus os valores ajustados pelo modelo de regressão (Ŷ),
apresentando pontos distribuídos aleatoriamente em torno de uma reta horizontal que passa
pela origem, sem nenhum padrão definido, com o formato da figura 9, é um indicador
favorável à aceitação da hipótese de variância constante para o erro; e, caso contrário, se
os pontos apresentarem alguma tendência, como na figura 10, pode-se concluir que a
variância do erro não é constante. No primeiro caso o modelo é homocedástico e no
segundo heterocedástico (DANTAS, 2005, p. 109).
A aderência pode ser vista por meio do gráfico com os valores estimados pelo modelo em
função dos valores da variável dependente de cada amostragem. Quanto mais os pontos se
aproximam da reta de referência (bissetriz), conforme Figura 11, melhor foi o ajuste do
modelo (equação da regressão escolhida pelo usuário, que dá a variável dependente em
função das independentes) aos dados (RADEGAZ, 2011, p. 38).
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6.12. Multicolinearidade
Para verificação desta hipótese deve-se, em primeira mão, analisar a matriz das correlações, que
espelha as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis explicativas consideradas no
modelo (DANTAS, 2005).
Segundo o mesmo autor, na análise da matriz de correlações com resultados superiores a 0,50
merecem atenção do analista.
Conforme Mendonça, et al. (1998), a análise gráfica é outra forma de verificar as correlações
através do comportamento dos resíduos do modelo versus a variável em questão, conforme Figura
12 e 13.
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al., 1998)
É necessária a independência de cada variável no modelo de regressão. Desta forma, seus resíduos
padronizados para cada elemento não poderão ser assemelhados. Nas Figuras 14, 15 e 16, as nuvens
destes pontos deverão ser, portanto, diferentes (ABUNAHMAN, 2000).
6.13. Autocorrelação
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Figura 17 – Histograma dos resíduos versus curva normal – Elaborado pelo autor
O conceito de independência dos resíduos está ligado à independência dos dados do mercado. A
situação ideal é aquela onde cada transação se realiza independentemente da outra. Isto é, o
conhecimento do preço e condições de uma não interfira na outra (DANTAS, 2005).
Utilizamos este teste quando estamos trabalhando com série temporal – elementos
coletados ao longo de um determinado tempo, meses, anos, etc. Lembramos que os dados
têm que estar ordenados de forma crescente ou decrescente. Se os dados estiverem
aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não poder ser considerado
(RADEGAZ, 2011, p. 40 e 41).
A estatística d foi tabelada por Durbin-Watson para níveis de significância de 5%, 2,5% e
1%, considerando ajustamentos de modelos com 15 a 100 observações, com até seis
variáveis independentes, estabelecendo limites críticos d L e du. Para se testar a hipótese
nula de que os resíduos são correlacionados (Ho) contra a hipótese de que os resíduos não
são correlacionados(H1), calcula-se d e depois compara-se com os pontos críticos d L e du
da seguinte forma:
Se du < d < 4-du rejeita Ho ou seja, rejeita-se a hipótese de resíduos são
correlacionados em favor da hipótese de não-autocorrelação ao nível de
significância estabelecido;
Se d < dL aceitase a hipótese de autocorrelação positiva;
Se d > 4 – dL aceita-se a hipótese de autocorrelação negativa;
Nos demais casos o teste é inconclusivo.
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6.14. Micronumerosidade
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-2, no anexo A, item
A.2, letra a), descrevre:
Para evitar a micronumerosidade, o número mínimo de dados efetivamente utilizados (n)
no modelo deve obedecer aos seguintes critérios, com respeito ao número de variáveis
independentes (k):
n ≥ 3 (k+1); para n ≤ 30, ni ≥ 3; para 30 < n ≤ 100, ni ≥ 10% n; para n > 100, ni ≥ 10
onde: ni é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis
dicotômicas e variáveis qualitativas expressas por códigos alocados ou códigos ajustados.
Recomenda-se que as características específicas do imóvel avaliando estejam
contempladas na amostra utilizada em número representativo de dados de mercado.
6.15. Linearidade
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-2, item A.2.1.1,
descreve:
Deve ser analisado, primeiramente, o comportamento gráfico da variável dependente em
relação a cada variável independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na
transformação a adotar. Existem formas estatísticas de se buscar a transformação mais
adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformações
utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possível, refletir o comportamento
do mercado, com preferência pelas transformações mais simples de variáveis, que resultem
em modelo satisfatório. Após as transformações realizadas, se houver, examina-se a
linearidade do modelo, pela construção de gráficos dos valores observados para a variável
dependente versus cada variável independente, com as respectivas transformações,
conforme Figura 18 e 19.
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Figura 18 – Relação Área x Aluguel sem Figura 19 – Relação Área x Aluguel com
transformação – Elaborado pelo autor transformação – Elaborado pelo autor
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-2, item 3.40, define o
intervalo de confiança como o intervalo de valores dentro do qual está contido o parâmetro
populacional com determinada confiança.
Consideremos uma população com uma média , desconhecida, e uma amostra dessa
população com a média , conhecida; embora, geralmente, a média esteja muito
próxima de , quase que certamente estará um pouco acima ou um pouco abaixo de .
Daí decorre que se desejarmos ter uma dose razoável de confiança na correção de nossa
inferência, não poderemos afirmar que seja precisamente igual a e deveremos
estabelecer um intervalo de confiança expresso por: = ± um erro de amostragem. O
importante aqui é saber qual deve ser a amplitude da tolerância para esse erro amostral e a
resposta obviamente depende de quanto flutuar um relação a , de forma que esse
intervalo de confiança efetivamente englobe (MOREIRA, 2001, p. 195 e 196).
Conforme Dantas (2005), as estimativas mais precisas ocorrem para avaliações mais próximas às
caraterísticas médias dos dados de referência e as mais imprecisas, nas extremidades.
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 14653-2, item 9.2.3,
considera a amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa,
para medir a precisão das estimativas, de acordo com o seguinte critério: Grau III, se a amplitude
for menor ou igual a 30%; Grau II, se a amplitude estiver entre 30% e 40% e Grau I, se a amplitude
estiver entre 40% e 50%.
7. Conclusão
O objetivo geral deste trabalho foi, através de uma pesquisa bibliográfica, abordar as metodologias
avaliatórias normalizadas, buscar os conhecimentos sistematizados para avaliações de imóveis
através do método comparativo de dados do mercado utilizando-se do tratamento científico, no
qual é criado um modelo matemático, através da inferência estatística, que explique o
comportamento da variabilidade de preços de imóveis similares ao imóvel avaliando no mercado
imobiliário e, quais as análises necessárias para validar esse determinado modelo.
As metodologias, normalizadas, avaliatórias de bens imóveis estão fundamentadas em três métodos
básicos: métodos para identificarem o valor de um bem, de seus frutos e direitos; métodos para
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Avaliação Imobiliária: método comparativo de dados do mercado – tratamento científico julho de 2013
identificarem o custo de um bem e, métodos para identificarem indicadores de viabilidade da
utilização econômica de um empreendimento.
Conforme Thofehrn (2010), a metodologia aplicável é função da natureza do bem avaliando, da
finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no
mercado.
As normas brasileiras de avaliações de imóveis preceituam que: Para a identificação do valor de mercado,
sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado (grifo do autor).
O método comparativo direto de dados de mercado consiste em coletar uma amostra (conjunto de
dados) de imóveis no mercado, cujas características sejam o mais semelhantes possíveis as do
imóvel avaliando e através dessa amostra obter o valor do imóvel avaliando.
Em função dos imóveis possuirem características heterogêneas as do avaliando faz-se necessário
um tratamento das mesmas, optando-se por uma das duas metodologias: tratamento por fatores ou
tratamento científico.
No tratamento científico, busca-se um modelo matemático explicativo do mercado imobiliário,
utilizando-se da inferência estatística, a qual tem como objetivo de estimar os parâmetros de uma
população através das estatísticas da amostra, com um determinado grau de confiança, sendo que a
amostra deve ser representativa da população, ou seja, os imóveis que fazem parte da amostra,
devem ser similares ao avaliando.
Conforme Dantas (2005), o importante é que o modelo resultante possa expressar com fidelidade o
fenômeno que se deseja explicar. Se ele está coerente com as crenças a priori que o avaliador detém
sobre o mercado.
Segundo o mesmo autor, escolhido o modelo, parte o avaliador para a interpretação dos parâmetros
quantos aos aspectos de sensibilidade e elasticidade, bem como do comportamento do mercado em
relação a cada variável, qualitativa e quantitativamente.
A partir do modelo, verifica-se se há outliers, pontos influenciantes, qual é o valor do coeficiente de
correlação, do coeficiente de determinação múltipla, do coeficiente de determinação ajustado, da
significância global do modelo, da significância individual de cada parâmetro do modelo; se há
coerência dos sinais dos regressores do modelo com o mercado imobiliário, se o modelo apresenta
homocedasticidade, multicolinearidade, micronumerosidade, linearidade e se a reta obtida é
aderente ao modelo.
Para um trabalho bem feito é necessário muita experiência em avaliações de imóveis, aliada a uma
especialização bastante aprofundada em inferência estatística (FIKER, 2008).
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