11/08/2015

CUSTO DE UM BEM

Os métodos para identificar o Custo de um imóvel são

PERÍCIAS E AVALIAÇÕES MÉTODOS recomendados para a identificação do custo de todos os tipos
AVALIATÓRIOS
AULA 04 de imóveis:

 Método de Quantificação do Custo;

 Método Comparativo direto de custos.

IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO PELO CUSTO

CUSTO DE UM BEM
UNITÁRIO BÁSICO

 CUSTO DE REEDIÇÃO / CUSTO DE REPRODUÇÃO /  É empregad o normalmente para resid ênc ias, p réd ios comerc ia is,
h osp ita is e h ot éis.
Q UANTIFICAÇÃO D O CUSTO.
 A avaliaç ão de ben feitoria s é um t raba lh o que exig e c onh ecimento
t éc n ico.
Identificação do Custo pelo Custo Unitário Básico:  O or çamen to pode ser paramétr ico ou deta lhado , con forme o n ível de
rig or da ava liaçã o. As carac teríst ica s da c onstruçã o devem ser
 CUB – Sinduscon;
cu idad osam ente verific adas em uma v istoria a o imóvel. Não se
 SINAPI ;
d isp ond o d o projeto, as d imen sões d evem ser tomada s nesta oca siã o.
 NBR – 12721:2006. A regra princ ipa l é de qu e nã o est á se orça ndo um imóvel "igu al", ma s
um que é "em tudo semelha nte" , adapt ado à s condiç ões atua is do
m ercado, l evan do e m c on ta a s d eprecia ções s o fridas.

IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO PELO CUSTO IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO PELO CUSTO

UNITÁRIO BÁSICO UNITÁRIO BÁSICO
C á l c u l o d a á r e a e q u i v a l e n te d e c o n s tr u ç ã o .  Área da Construção
A á r e a e q u i v a l e nt e d e c o n s t r u ç ã o de v e s e r c a lc u l a d a , em c o n s o n â n c i a c om o p re v i s to
n a N B R 1 27 21 , p a r a o s c a s o s d e p r é d i o s e m c o n d o m í n i o :

S é a área equivalente de construção;

Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
P i é o p e rc e n t u a l c o r re s p o n d e n te à r a z ã o e n t r e o c u s to e s ti m a d o d a á re a d e p a d r ã o
d i f e re n t e e a á r e a p a d r ã o , d e a c o r d o c om o s l im it es e s t a b e l ec i d o s n a A B N T NBR
1 27 21 .

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IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO PELO CUSTO
UNITÁRIO BÁSICO
 Exemplo: Calcular a área real e a área de construção de uma
residência cujo anúncio imobiliário é o seguinte: Área da casa
200,00 m², área da edícula 60,00 m² e 30,00 m² de abrigo
para carro.
 Á rea re al = 200,00 + 60,00 + 30,00 = 2 90,00 m ²
 Área equivalente = 60,00 x 0,80 +30 x 0,35 = 58,50 m²
 Á rea de c onstrução = 200,00 + 58,50 = 2 58,50 m ²
IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO PELO CUSTO
UNITÁRIO BÁSICO
 Quando se faz necessária a reprodução/reedição de etapas
pode se utilizar tabelas de percentuais de etapas: Ex.:
DEPRECIAÇÃO
 MÉTODO DA LINHA RETA: é método mais simples de
ser aplicado. Parcela uniforme de depreciação a cada
ano durante a vida útil do bem:
𝑛−𝑖
𝑣 𝑖 = 𝑣𝑛 × + 𝑣𝑟
𝑛
v i = v alor do i m óv el na i dade i ;
v n = v alor do i m óvel nov o;
N = v ida út i l ;
i = i dade do i m óvel em anos;
v r = v alor resi dual no f i m da v ida út i l .
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IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO PELO CUSTO
UNITÁRIO BÁSICO
 E s t i ma çã o d o c u s t o d e c o n s tr uçã o . A p l i c a - se o mo d e l o a s e g u i r :
 C é o c u s to u n i t á r i o d e c o n s tr u ção p o r me t r o q u a d r a d o d e á r e a e q u i va l e n t e d e c o n s tr uçã o ;
 C UB é o c us t o unit ário bás ic o;
 OE é o orçamento de elevadores (0,10 de CUB);
 O I é o o r ç a m e n t o d e i n s t a l a ç õ e s e s p e c i a i s e o u t r a s , t a i s c o mo g e r a d o r e s , s i s t e m a s d e p r o t e ç ã o
c o n t r a i n c ê n d i o, c e n t r a i s d e g á s , i n t e r fo ne s, a n t e n a s, c o l e t i va s, u r b a n i za ç ã o, p r o j e t o s e t c . ;
 O F e é o o r ç a me n to d e fu n d a ç õ e s e s p e c i ai s;
 OFd é o orçamento de fundações diretas (3% de CUB);
 S é a á r e a e q u i va l e n t e d e c o n s tr u ção ;
 A é a t a xa d e a d m i n i s t r a ç ã o d a o b r a ( 0 , 0 8 a 0 , 1 2 d e C U B ) ;
 F é o p e r c e n t u a l r e l a t i vo a o s c u s t o s f i n a n c e i r o s d u r a n t e o p e r ío d o d a c o n s t r u ç ã o ( 0 , 1 0 a 0 , 2 0 d e
CUB);
 L é o p e r c e n tu al c o r r e s po n de n te a o l u c r o o u r e mu n e r a ç ão d a c o n s t ru to ra ( 0 , 1 5 d e C UB ) .
DEPRECIAÇÃO
Perda de valor sofrida por um bem. Pode
ser de ordem física ou funcional.
DEPRECIAÇÃO
 EXEMPLO:
Sab endo q ue o custo de um a b enf eitoria nov a é de R$ 100.000,00,
calcular o v alor da depreciação sof rida, p elo m étodo da linha reta,
considerando.
Idade ap arente – 20 anos;
Vida útil – 40 anos;
Valor residual 20%.
vi = R$ 70.000,00
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DEPRECIAÇÃO DEPRECIAÇÃO
 Estado Físico da Edificação
 MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE: Combina o estado de
conservação do imóvel com a idade em percentual da vida
útil provável. Resultando na tabela identificadora do
coeficiente k.

Com base nesses princípios estabelece em categorias

de estados de conservação, atribuindo a cada uma delas
coeficientes próprios .

DEPRECIAÇÃO DEPRECIAÇÃO

 Calcula-se pelas equações:

100 − 𝐾
𝐷=
100

𝑣 𝐷 = 𝑣𝑛 × 𝐷

D = Porcentagem remanescente de depreciação

K = fator da tabela de Ross – Heidecke
VD = valor depreciano
Vn = valor do imóvel novo

TABELA ESTADO DE CONSERVAÇÃO TABELA ESTADO DE CONSERVAÇÃO

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DEPRECIAÇÃO MÉTODO EVOLUTIVO

 EXEM PLO: Um ed ifíc io c om prev isão de vid a útil igua l a 60 anos, está
Identifica o valor do bem pelo somatório dos
c om 18 an os de u so e em estad o regular de conservação e
manu tenç ão . Considerand o o va lor unitá rio d e um im óvel id ênt ico novo valores de seus componentes. Caso a finalidade seja
igua l a R$ 600 ,00/m ² , ca lcu lar seu va lor dep rec iad o dev id o a idade e a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o
c on servação.
fator de comercialização.
 Solu ç ão
É uma conjugação de métodos, que combina o método
Id a d e em % d e v id a ú t il = 1 8 a nos /6 0 a nos = 0 ,3 0 ou 3 0 %
comparativo de dados de mercado (ou, alternativamente, o
E st a do c (reg ular) e 3 0 % d e id a d e em % d e v id a ú t il ⇒ K = 21 ,5
método involutivo) para determinar o valor do terreno e o
D = 0 ,7 8 5
método de custo de reprodução de benfeitorias para apropriar
o valor das construções (devidamente depreciadas).
Va lor Un it á rio Depr eciado = R$ 6 0 0 ,00/m² x 0 ,7 8 5 = R $ 471 ,00/m²

MÉTODO EVOLUTIVO MÉTODO EVOLUTIVO

Para aplicar este método é necessário :  Por tanto:

 O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo

de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo
método involutivo .
 As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo VI é o valor do imóvel;
direto de custo ou pelo método da quantif icação de custos.
V T é o valor do terreno;
 O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo -
VB é o valor da benfeitoria;
se que pode ser maior ou menor que a unidade, em f unção da
FC é o fator de comercialização.
conjuntura do mercado, na época da avaliação .

MÉTODO EVOLUTIVO

 Exemplo. Determin ar o va lor de um imóvel c omp osto de uma casa e um

terren o. O terren o tem 450m ² e va le R$ 225,00 /m². A c asa , que tem
237m ² de área equ iva lente, tem um custo de const rução de R$
980 ,00 /m². Na reg iã o em que este imóvel se enc ont ra , pode -se ap lic ar
u m fa tor d e c om ercia lizaçã o d e 1 ,3 0 , c onforme p esquisa d e m erc ado.

 Solu ç ão:

Va lor d o terreno = 2 2 5 x 4 5 0 = 1 01 .250,00

Va lor d a c a sa = 9 8 0 x 2 37 = 2 3 2 .2 60,00
VI = (101.250,00 +232.260,00)*1,3

VI = R$ 433.563