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A LEGISLAÇÃO DO
DESENVOLVIMENTO
MUNICIPAL
Plano Diretor e alguns de seus instrumentos reguladores:
Zoneamento e Operações Urbanas Consorciadas
C
om tantas discussões sobre as
Operações Urbanas e projetos de
restauração de áreas degradadas,
como é o bairro da Luz, achamos que se-
ria de grande interesse escrever uma maté-
ria simples, que elucidasse o emaranhado
de leis e intervenções das quais a cidade
de São Paulo tem sido palco nos últimos
meses. Dando um passo além, podemos
mostrar como questões tão longe do nos-
so dia-a-dia na verdade estão mais perto
do que pensamos. O trem que pegamos,
o prédio onde trabalhamos, o restaurante
onde comemos; todos esses itens da nos-
sa vida diária são regidos por leis: onde e
como devem ser construídos, quais os fa-
tores importantes para seu funcionamento
e como a integração de tudo isso melhora
a qualidade de vida dos cidadãos. Quem
sabe, conhecendo melhor tudo isso, você
se sinta motivado a participar de maneira
mais ativa na melhoria da sua cidade.
O que é Plano Diretor?
A história do Brasil está recheada
de acontecimentos complicados e de gran-
des confrontamentos políticos e sociais.
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Isso não é diferente no que diz respeito ao
planejamento do espaço físico e desenvol-
vimento das cidades.
Na década de 60, vários movi-
mentos sociais se organizavam para criar
um instrumento que conduzisse o início do
crescimento das cidades, com a preocupa-
ção de que isso fosse feito de maneira orde-
nada. Se eles tivessem tido sucesso, talvez
hoje o perfil das nossas grandes cidades
poderia ser diferente e melhor. O fato é
que, em linhas gerais, essa luta foi deixada
de lado durante os governos militares. A
retomada do assunto se deu timidamente
no final da década de 80 com a promulga-
ção da nova Constituição Brasileira, mas
só veio a ser alvo de sérias discussões nos
anos 90. O fruto tardio de todas essas dé-
cadas de discussões resultou, em 10 de ju-
lho 2001, na Lei 10.257, conhecida como
o “Estatuto das Cidades”, que regulamenta
os Artigos 182 e 183 da Constituição Fe-
deral, estabelecendo diretrizes gerais da
política urbana e outras providências. O
Capítulo II, Artigo 4º, item 3 trata especifi-
camente do Plano Diretor, dando-lhe uma
grande responsabilidade, a de reger todos
os processos de crescimento, desenvolvi-
08
mento das cidades, bem como a harmonia
entre eles.
Seguindo o estabelecido na nova
legislação, a câmara municipal de São Pau-
lo institui, em 13 de Setembro de 2002, seu
Plano diretor, a Lei Municipal 13.430. Pre-
visto, também, nessa legislação municipal
estava a determinação de que alguns itens
importantes, como o zoneamento da cida-
de, por exemplo, fosse revisado, o que está
sendo feito agora em 2009.
De maneira geral, a melhor com-
preensão que se tem de um Plano Diretor é
que ele seja o instrumento básico da políti-
ca de desenvolvimento do Município. Sua
principal finalidade é orientar a atuação do
poder público, e da iniciativa privada, na
construção dos espaços urbanos e rurais e
na oferta dos serviços públicos essenciais,
visando assegurar melhores condições de
vida para a população.
Mas, em uma cidade como São
Paulo, cuja extensão territorial, diversida-
de geográfica e histórica é imensa, o Plano
Diretor ficaria inviável se abordasse todos
os itens reguladores necessários. Assim,
foi necessária sua desmembração em pla-
nos menores, delimitados geograficamen-
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te. Esses planos são chamados de Planos
Regionais Estratégicos e, segundo rege o
Plano Diretor de São Paulo, constituem
suas partes complementares, sendo, por
isso, instrumentos determinantes das ações
dos agentes públicos e privados no territó-
rio em cada Subprefeitura. Foi instituído,
então, que seria responsabilidade de cada
subprefeitura estabelecer seu Plano Regio-
nal Estratégico, atendendo aos dispositivos
já estabelecidos pelo Plano Diretor do Mu-
nicípio.
Assim, seguindo o estabelecido
no Plano Diretor, a câmara municipal apro-
vou, em 25 de agosto de 2004, a Nova Lei
de Zoneamento Municipal, a Lei 13.885.
Nesta ficaram estabelecidas as normas
complementares ao Plano Diretor Estra-
tégico, com a regulamentação dos Planos
Regionais Estratégicos das Subprefeituras,
bem como a disposição do parcelamento,
disciplina e ordenação do uso e ocupação
do solo do município de São Paulo.
Outros aspectos contemplados no
Estatuto das Cidades dizem respeito a ou-
tros tipos de problema. Em algumas cida-
des do Brasil, cujo maior exemplo talvez
seja mesmo São Paulo, esse crescimento
em épocas passadas promoveu o desloca-
mento de população e centros comerciais
para outras áreas, resultando em abandono
de propriedades, possibilitando invasões e
degradação. Um dos maiores exemplo dis-
so é o bairro da Luz, na região central de
São Paulo.
Com a abolição dos escravos em
1888, os grandes fazendeiros do interior,
principalmente os cafeicultores, passaram
a ter que contratar mão de obra para as la-
vouras. Com a escassez de força de traba-
lho local, a solução foi trazer imigrantes.
Estes vinham principalmente da Europa e
do Japão. Com o aumento do número de
indivíduos chegando todos os dias no Por-
to de Santos e a necessidade de abrigá-los
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em local adequado até que pudessem ser
despachados para seu destino final, surgem
primeiramente as hospedarias de imigran-
te e, mais tarde, a ferrovia, que passou a
interligar o Porto de Santos à capital e ao
interior. Na cidade de São Paulo, a Estação
da Luz, no bairro de mesmo nome, foi o
destino da maioria dos imigrantes embar-
cados em trens em Santos. No sentido in-
verso fluía o café.
No início do século XX, a prospe-
ridade da área logo foi evidente. A Luz tor-
nou-se um local aprazível; a atual Avenida
Tiradentes era um arborizado boulevard e
os paulistanos freqüentavam o Jardim da
Luz nos finais de semana.
Entretanto, o desenvolvimento do
bairro e de toda a cidade trouxe no bojo os
fatores de sua degradação. O bairro foi per-
dendo importância e a população começou
a se dirigir para as zonas sul e oeste. Até
hoje se ouvem histórias sobre como as epi-
demias típicas da época, como varíola, có-
lera e tifo, também passaram a afugentar a
aristocracia da região. Quem não tinha para
onde ir ia ficando por lá mesmo. Com isso,
houve um aumento do número de cortiços,
prostituição e, mais tarde, o comércio de
drogas. Com isso, a utilização da ferrovia
declinou e perdeu sua antiga função.
Foi pensando em problemas como
este que o Estatuto das Cidades estabele-
ceu as Operações Urbanas Consorciadas,
09
que é um incentivo à interação entre o po-
der público e privado para a promoção de
um crescimento municipal ordenado e que
atenda às prerrogativas de harmonia entre
o aumento das edificações e o bem-estar da
população.
Para o mercado imobiliário cor-
porativo esses dois pontos, o zoneamento e
as operações urbanas consorciadas, talvez
representem os aspectos mais importantes
do Estatuto das Cidades para reger o cres-
cimento e desenvolvimento de um mercado
comercial que contribua não apenas com o
crescimento urbano em si, mas com a pros-
peridade da cidade e de seus habitantes.
Vejamos cada um deles.
1. Zoneamento
O zoneamento é um instrumento
tradicional de planejamento urbano que
abrange todo o território do município e
que procura regular o uso, ocupação da
terra por parte dos agentes de produção do
espaço urbano, tais como as construtoras,
incorporadoras, proprietários de imóveis e
o próprio Estado.
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Ele divide a cidade em zonas te-
oricamente homogêneas dentro das quais
as mesmas diretrizes espaciais, ou seja,
de “uso e ocupação” são aplicadas. Essas
diretrizes limitam-se, normalmente, a esti-
pular índices máximos relativos à taxa de
ocupação, índice de aproveitamento máxi-
mo das propriedades, número máximo de
pavimentos e afastamentos frontais e la-
terais, assim como os usos permitidos em
cada uma das zonas.
Didaticamente, as leis de zonea-
mento restringem o tipo de estrutura a ser
construída em um dado local com base
em:
• Função, ou Uso: as diferentes zonas li-
mitam uma dada área da cidade para certo
tipo de estrutura. As zonas normalmente
são divididas em residenciais, comerciais,
industriais ou mistas. As zonas mistas per-
mitem o uso simultâneo para residencial
e comercial, e eventualmente o industrial
desde que de baixa incomodidade para a
região.
• Limites construtivos, tais como Taxa de
ocupação e coeficiente de aproveitamen-
to: diferentes zonas limitam o número de
pavimentos que as estruturas podem ter.
Tal limite surge da divisão entre o coefi-
ciente de aproveitamento máximo estipu-
lado para uma região e a taxa de ocupação
do lote urbano definido para ela, ambas
determinadas pelo instrumento legal.
• Gabarito: corresponde à limitação efeti-
va do tamanho das construções (expressa,
normalmente, em números absolutos), que
limita a altura da construção.
• Número de ocupantes: as várias zonas
limitam a construção das edificações, ba-
seadas no número de habitantes ou tra-
balhadores que ocupariam uma determi-
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nada área. Por exemplo, ruas próximas a
grandes shopping centers e arranha-céus
podem ficar congestionadas por causa do
grande número de pessoas que entram e
saem deles. Para isso, uma comissão téc-
nica da prefeitura determina medidas que
amenizam o impacto desses edifícios na
vizinhança.
Assim, conforme as caracterís-
ticas básicas das regiões, as zonas de uso
são criadas. No caso de São Paulo, a Lei de
Zoneamento classifica as zonas em tipolo-
gias como, por exemplo, Zona Exclusiva-
mente Residencial (ZER) ou Zona Mista
(ZM), enquanto os graus de adensamento
determinam os tipos - Zona Mista de Bai-
xa Densidade (ZM-1) ou Zona Exclusiva-
mente Residencial de Média Densidade
(ZER-2), entre outros. Com isso, existem
15 tipologias subdivididas em 25 tipos de
zonas de uso. Essas tipologias de zonas,
por sua vez, formam três grandes grupos:
I) macrozonas de proteção ambiental, II) de
estruturação e qualificação urbana e III) o
das zonas especiais, que podem ocorrer em
todo o território do município. Veja os deta-
lhes na Tabela “As Novas Zonas de Uso”.
10
A finalidade deste novo zonea-
mento promulgado em 2004 foi quebrar o
“engessamento” das regras em vigor, ade-
quando a disciplina do uso e ocupação do
solo às diferentes situações regionais exis-
tentes numa cidade de 10,5 milhões de ha-
bitantes como é São Paulo. Assim, adequar
edifícios antigos às novas regras ficaria
mais fácil.
Para o setor comercial, 3 aspectos
beneficiam as novas construções:
a) A criação das chamadas Zonas de Cen-
tralidade: A prefeitura identificou áreas na
cidade que já mantinham tradição de uso
misto, residencial e comercial, e oficia-
lizou novas regras que respeitassem esse
uso, mas que garantissem proteção às par-
tes residenciais. Assim, avenidas como a
Brigadeiro Faria Lima podem ter ao longo
de seu eixo grandes edificações comer-
ciais, ao passo que adentrando mais ao
bairro há predominância de residências. O
objetivo é descentralizar pontos centrais de
comércio e serviços básicos, evitando os
grandes deslocamentos da população para
a área central da cidade. Têm prioridade,
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 metrô irá gerar um grande desenvolvimen-
As novas zonas de uso to para a área.

1. Macrozona de Proteção Ambiental b) Cada tipo de zona tem coeficientes de

ZMp zona mista de proteção ambiental aproveitamento próprios, de acordo com as
características da área. Em toda a cidade,
ZPDS zona de proteção e desenvolvimento sustentável
existem três tipos de coeficientes de apro-
ZLT zona de lazer e turismo
veitamento: o básico (1 e 2 vezes a área
ZERp zona exclusivamente residencial de proteção ambiental do lote), o máximo (subdivididos em 4 ta-
ZEP zona especiais de preservação manhos: 1, 2, 2,5 e até 4 vezes a área do
terreno) e o mínimo, para que a proprieda-
ZCPp zona centralidade polar de proteção ambiental
de não deixe de prestar sua função social.
ZCLp zona centralidade linear de proteção ambiental
Esses valores foram fixados pelo Plano
2. Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana Diretor Estratégico (PDE) e pelos Planos
Regionais Estratégicos das Subprefeituras
ZER - 1 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica baixa (PREs), que estabeleceram os limites má-
ZER - 2 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica média ximos desses coeficientes, sempre obser-
ZER - 3 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica alta vando as regras gerais definidas pelo PDE,
e não alteraram os limites básicos. Com
ZPI zona predominantemente industrial
isso, o poder público tem como equilibrar
ZM - 1 zona mista de densidades demográfica e construtiva baixas
melhor a ocupação do território e tornar
ZM - 2 zona mista de densidades demográfica e construtiva médias a verticalização (construção de prédios)
ZM - 3a zona mista de densidades demográfica e construtiva altas mais harmônica com as características de
ZM - 3b zona mista de densidades demográfica e construtiva altas
cada bairro, fazendo melhor uso da infra-
estrutura existente em cada região. Áreas
ZCPa zona centralidade polar de densidades demográficas e construtiva médias
compreendidas nas regiões de Operações
ZCPb zona centralidade polar de densidades demográficas e construtiva altas Urbanas Consorciadas ou Áreas de inter-
ZCLa zona centralidade linear de densidades demográficas e construtiva médias venção Urbana, poderão ter um coeficiente
ZCLb zona centralidade linear de densidades demográficas e construtiva médias de aproveitamento de 4.
zona centralidade linear destinada à localização das atividades de comércio e
ZCLz - I c) Incentivo à criação de áreas abertas ao
serviços de baixa densidade
público dentro do condomínio. Em uma ci-
zona centralidade linear destinada à localização das atividades de serviços de
ZCLz - II dade tão cheia de prédios como São Paulo,
baixa densidade
há espaço para que os edifícios sejam mais
ZOE zona de ocupação especial “cidadãos”. Para incentivar a utilização
pública de áreas particulares, o zoneamen-
3. Zonas Especiais
to prevê benefícios aos empreendedores
ZEPAM zona Especial de Preservação Ambiental que adotarem essas medidas. A idéia é que
se espalhem pelo município mais prédios
ZEPEC zona Especial de Preservação Cultural
com acesso livre no piso térreo, para for-
ZEPAG zona Especial de Produção Agrícola e de Extração Mineral
mação de galerias ou praças públicas. Um
ZEIS zona Especial de Interesse Social dos exemplos mais conhecidos do que a
Fonte: Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano
Prefeitura pretende incentivar é o Conjun-
portanto, o comércio e os prestadores de em andamento hoje é o desenvolvimento to Nacional, na Avenida Paulista. Lá, todo
serviços. Um dos grandes exemplos disso da região da Vila Sônia, onde o terminal de o andar térreo é aberto aos pedestres, que

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têm acesso a lojas, restaurantes e cinemas.
Lotes que ocuparem uma ou mais
esquinas e liberarem o térreo para ativida-
des não-residenciais e para circulação de
pedestres precisarão adotar apenas o recuo
de frente obrigatório. Nas faces laterais e
de fundos, o recuo proporcional à altura
só será exigido a partir dos 12 metros. O
atendimento à taxa de ocupação (limite
imposto à projeção do prédio no terreno)
também está liberado, mantendo-se ape-
nas a obrigatoriedade de atendimento da
taxa de permeabilidade do solo. Com isso,
o empreendimento ganha uma espécie de
“bônus” e obtém o direito de aumentar, em
metade da área liberada para circulação de
pedestres no térreo, a área a ser construída
gratuitamente. Assim, se o edifício tiver, por
exemplo, 1.000 m² de livre acesso público,
sua área poderá ser aumentada, sem pagamen-
to de outorga onerosa, em até 500 m² de área
construída, que se somam gratuitamente ao
8
10
2 12
7 11
3
1 9
6 7) VILA LEOPOLDINA
13
4
14
Fonte: Imagem concedida pela Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano
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coeficiente básico estabelecido para aque-
le lote, respeitado o limite do coeficiente
máximo. O zoneamento estabelece, ainda,
que se o empreendimento abrir no mínimo
metade da área do terreno para uso públi-
co, poderá aumentar gratuitamente a área
construída do imóvel em 50% do espaço
liberado. Essa regra, como a do Conjunto
Nacional, só vale para lotes com no míni-
mo duas frentes. O terreno deve ter, no mí-
nimo, 2.500 m² de área, e a parte liberada à
utilização dos munícipes deverá ser regis-
trada em Cartório e não poderá ser fechada
ou ocupada posteriormente.
2. Operações Urbanas
O Artigo 32 do Estatuto das Ci-
dades prevê a elaboração de lei municipal
específica, baseada no plano diretor, para
delimitar as áreas de aplicação de opera-
ções urbanas consorciadas. O texto define
15
5 5) RIO VERDE / JACÚ
12
operação urbana consorciada como “o con-
junto de intervenções e medidas coordena-
das pelo Poder Público municipal, com a
participação dos proprietários, moradores,
usuários permanentes e investidores priva-
dos, com o objetivo de alcançar, em uma
área, transformações urbanísticas estrutu-
rais, melhorias sociais e a valorização am-
biental”.
Ainda dentro das áreas de Opera-
ções Urbanas Consorciadas, existem locais
com definição diferenciada, chamadas de
Áreas de Intervenção Urbana, que são áreas
ao longo dos eixos das linhas de transporte
público coletivo, cujo objetivo é qualificar
estas áreas e seu entorno a fim de obter
recursos para aplicação na implantação e
melhoria das linhas de transporte público,
delimitadas por:
1. Faixas de até 300 metros de cada lado
dos alinhamentos do sistema de transporte
público coletivo de massa;
2. Círculos com raio de até 600 metros ten-
do como centro as estações do transporte
metroviário ou ferroviário.
OPERAÇÕES URBANAS EXISTENTES
1) FARIA LIMA
2) ÁGUA BRANCA
3) CENTRO
4) ÁGUA ESPRAIADA
OPERAÇÕES URBANAS PROPOSTAS
6) VILA SÔNIA
8) DIAGONAL NORTE
9) DIAGONAL SUL
10) CARANDIRU / VILA MARIA
11) CELSO GARCIA
12) AMADOR BUENO
13) SANTO AMARO
14) PÓLO DESENVOLVIMENTO SUL
15) TERMINAL LOGÍSTICO FERNÃO DIAS
* A Operação Urbana Terminal Logístico Fernão
Dias não foi prevista na Lei n° 13.885/04
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 Segundo o Plano Diretor, ficaram
delimitadas áreas para as novas Operações
Urbanas Consorciadas: Diagonal Sul, Dia-
gonal Norte, Carandiru-Vila Maria, Rio
Verde-Jacú, Vila Leopoldina, Vila Sônia
e Celso Garcia, Santo Amaro e Tiquati-
ra, além das existentes Faria Lima, Água
Branca, Centro e Águas Espraiadas. Veja
os mapas do que já está sendo feito, o que
será feito em breve e as demais localidades
onde existem projetos, mas que ainda não
foram iniciadas obras.
Um grande diferencial dessas áre-
as de Operação Urbana é que o coeficiente
de aproveitamento pode chegar a 4 vezes
a área do terreno, mediante pagamento da
Outorga Onerosa. O objetivo é garantir que
grandes edifícios possam ser edificados em
áreas com infra-estrutura desenvolvida.
Um ponto muito importante a se observar
aqui é que se por um lado a legislação visa
melhorar a ocupação de áreas com boa in-
fra-estrutura, por outro ela também visa a
qualidade de vida da população local. As-
sim, é importante verificar se há estoque
disponível para essa compra. Muitas zonas
em São Paulo já atingiram o máximo de
construções que o Plano Estratégico Re-
gional permitia.
2.1 – A questão da Outorga Onerosa
O Estatuto das Cidades prevê o
que se chama de coeficiente de aproveita-
mento básico, ou seja, a relação entre a área
edificável e a área do terreno, ou a quanti-
dade máxima de m² que podem ser constru-
ídos numa determinada propriedade.
No caso de São Paulo, esse coe-
ficiente de aproveitamento básico é de 1.
Assim, se um terreno tem 3 mil m², a área
máxima que poderá ser construída é, tam-
bém, 3 mil m².
Para compensar essa limitação,
em áreas que podem concentrar mais
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contingente construtivo e populacional, o
plano diretor fixa áreas nas quais o direi-
to de construir poderá ser exercido acima
do coeficiente de aproveitamento básico
adotado, mediante contrapartida a ser pres-
tada pelo beneficiário, aumentando o coe- Coeficiente de aproveitamento = 1
ficiente de aproveitamento de 1 para 2 a 4,
dependendo da região. Esse procedimento
é conhecido como Outorga Onerosa, deter-
minado pelo Estatuto das Cidades.
Veja as ilustrações ao lado.
Essa contrapartida, anteriormente
citada, é normalmente feita em dinheiro. O
modo como esse pagamento é feito tam-
bém deve ser determinado na legislação Coeficiente de aproveitamento = 2 a 4
municipal. No caso de São Paulo, a con- Compra dos CEPACs para uso da
Outorga Onerosa
trapartida deve ser paga ao Poder Público
pelo proprietário do imóvel, em espécie ou zados no Mercado de Balcão Organizado
em Certificados de Potencial Adicional de da BOVESPA; os editais dos leilões são
Construção, conhecidos como CEPACs. publicados no Diário Oficial da Cidade
Cada CEPAC equivale a determinado va- de São Paulo e em jornal de grande circu-
lor de m² para utilização em área adicional lação; 2) ou no mercado secundário, por
de construção ou em modificação de usos e meio de corretoras de valores.
parâmetros de um terreno ou projeto. As áreas passíveis de aplicação
Os CEPAC podem ser adquiri- de outorga onerosa são as Áreas de Inter-
dos de duas maneiras: 1) em leilões reali- venção Urbana, as Áreas de Operações Ur-
13
09 Espaços Corporativos Online
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banas aprovadas por leis específicas e as
zonas de uso cujo coeficiente de aproveita-
mento máximo for maior que o básico.
Atualmente São Paulo tem emi-
tido CEPACs para as áreas de Operação
Urbana das Águas Espraiadas e da Faria
Lima.
PROPOSTA DE REVISÃO DO
PLANO DIRETOR
Como previsto no Plano Diretor,
foi estabelecido um prazo para que ocor-
resse uma revisão do seu conteúdo. O as-
sunto, porém, está sendo alvo de grandes
discussões. Veja os pontos principais da
nova proposta.
1. Proteção ambiental: no plano atual, as
áreas de proteção ambiental da cidade são
divididas em três subtipos: de proteção in-
tegral, de uso sustentável e de conservação
e recuperação. Na revisão, essas três viram
sete, uma delas denominada zona mista.
Isso quer dizer que o novo plano irá prever
vários tipos de ocupação dessas áreas.
2. Zonas mistas: o plano cria subzonas
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mistas e uma nova zona, a de “centralidade
linear” (centros dos bairros) onde o coefi-
ciente de aproveitamento básico - aquele
sobre o qual não é necessário pagar taxas
à Prefeitura para construir mais - é de 2
(duas vezes o tamanho do lote) e o máximo
(quando é preciso pagar), de 4.
3. Megacondomínios: condomínios que
tiveram terrenos muito grandes terão de
ser desmembrados em dois ou três outros
condomínios, subdividindo o terreno com
ruas públicas.
4. Anistia branca: imóveis com área cons-
truída acima do permitido poderão reque-
rer regularização mediante contrapartida
urbanística, com um instrumento chama-
do Termo de Compensação Urbanística
(TCU). Atualmente, isso só é possível por
meio de anistias que são projetos aprova-
dos na Câmara.
5. Escolas: os estabelecimentos de ensino,
a título de incentivo da Prefeitura, poderão
ter prédios que ultrapassem o CA máximo
da cidade, chegando, em alguns casos a
CA 6 (área construída de seis vezes a me-
14
tragem do terreno), mediante pagamento
de taxa (outorga onerosa).
6. Teatro e cinema: centros de compras ou
shoppings com área construída superior a
30 mil metros quadrados serão obrigados a
ter pelo menos uma sala de cinema e uma
de teatro com capacidade para no mínimo
250 pessoas cada uma.
7. Postos de gasolina: o plano permite pos-
tos de gasolina acoplados a supermercados e
hipermercados, contanto que as bombas fi-
quem a 20 metros das atividades comerciais.
8. Usucapião: o executivo deverá outor-
gar àquele que, até 30 de junho de 2001,
residia em área urbana de até 250 metros
quadrados, de propriedade pública, por 5
anos, ininterruptamente e sem oposição,
título de Concessão de Uso Especial para
Fins de Moradia.
9. Direito de superfície: a Prefeitura fica
autorizada a conceder o direito de super-
fície dos seus terrenos e imóveis, o que
inclui a terra em si, o subsolo e o espaço
aéreo.
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10. Verticalização: as chamadas Áreas de
Intervenção Urbana (AIU) serão as únicas
onde será possível ultrapassar coeficiente
de aproveitamento máximo estabelecido
pelo zoneamento, mediante pagamento de
taxa, permitindo construções gigantescas.
Em todas as outras, as construtoras podem
evoluir do coeficiente de aproveitamento
básico (geralmente 1) para o máximo (teto
4), mediante pagamento de taxa. Delimita-
das em mapas anexados à revisão do Plano
Diretor, essas áreas são aquelas que passa-
rem por grande intervenção da Prefeitura,
como a construção de parques lineares ou
grandes estruturas de transporte. Geral-
mente, ficam ou no centro ou nas áreas
centrais dos bairros.
Os que estão contra o conteúdo da revisão
estão contestando da seguinte maneira:
1. A Prefeitura da Cidade de São Paulo
não cumpriu o determinado no Art. 293
do Plano Diretor Estratégico vigente, que
estabelece os limites legais de sua própria
revisão, restrita apenas à adequação das
ações estratégicas do Plano Diretor, com
possíveis acréscimos de áreas do território
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da cidade para aplicação dos instrumentos
previstos no Estatuto da Cidade;
2. A Prefeitura da Cidade de São Paulo,
extrapolando os limites legais da revisão
do Plano Diretor Estratégico, simplesmen-
te propôs um novo Plano, o qual suprimiu
importantes elementos do desenvolvimen-
to urbano que já foram conquistados, com
significativos retrocessos nos aspectos so-
ciais e culturais do Plano vigente, como as
alterações das Zonas Especiais de Interesse
Social (ZEIS) ou a retirada da importante
figura dos Planos de Bairro, entre outros;
3. Este novo Plano coloca praticamente
todo o território urbano sujeito à venda de
áreas construídas superiores às atualmen-
te permitidas, liberando sem controle a
verticalização e adensamento ao sabor do
interesse puramente imobiliário, desconsi-
derando seus reflexos na evidente ausência
de sustentabilidade ambiental de nossa ci-
dade;
4. A Prefeitura da Cidade de São Paulo não
apresentou nenhum Plano de Habitação, de
Transportes e Circulação Viária, dispositi-
15
vos estes interdependentes e subordinados
às diretrizes do Plano Diretor Estratégico
vigente, cuja concepção e aplicação inte-
gradas são fundamentais para a sua revisão
e futura elaboração de adequadas Normas
de Uso e Ocupação do Solo, como legal-
mente previsto e não cumprido pelo Execu-
tivo, o que por si só invalida o projeto en-
caminhado à Câmara (esse ponto fica mais
complicado com a questão das Operações
Urbanas, que estão sendo aprovadas. A da
Nova Luz foi em 26/03/2009).
5. A Prefeitura da Cidade de São Paulo
procedeu de forma pouco democrática,
desde a apresentação do Projeto até o en-
caminhamento para a Câmara Municipal,
retrocedendo no processo de discussão e
gestão participativa, através de audiências
públicas absolutamente carentes de infor-
mação, de tempo para qualquer manifesta-
ção pública consistente.
Seja qual for o desfecho que a re-
visão do Plano Diretor terá, o importante é
que toda a sociedade se mobilize e participe
das discussões. O interesse é de todos. n
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