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CENTRO UNIVERSITÁRIO FAG

JESSICA ALINE FINGER
LETÍCIA LUZ LOBO
MARIANA MOSSMANN BATSCHAUER

PARECER DE VISTORIA TÉCNICA EM EDIFÍCIO RESIDENCIAL

CASCAVEL – PR
2019
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SUMÁRIO
1. OBJETIVO GERAL .................................................................................................3
2. INFORMAÇÕES PRELIMINARES .......................................................................3
3. CARACTERIZAÇÃO E DADOS DO IMÓVEL ......................................................3
4. LEGISLAÇÃO ......................................................................................................3
4.1. CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO ..............................................................................3
4.2. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR .............................................................4
4.3. PERÍCIAS DE ENGENHARIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL – NBR 13752/1997 ..........5
5. MÉTODOS DE INVESTIGAÇÃO DAS PATOLOGIAS ........................................6
5.1. INSPEÇÃO VISUAL DA ESTRUTURA ................................................................6
6. ANÁLISE DOS RESULTADOS DAS INVESTIGAÇÕES DAS PATOLOGIAS ....6
6.1. DESPRENDIMENTO DAS PEÇAS CERÂMICAS ................................................ 6
6.2. INFILTRAÇÃO ......................................................................................................8
6.3. FISSURAS .......................................................................................................... 10
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1. OBJETIVO GERAL

O presente Parecer de Vistoria Técnica tem como objetivo examinar e

diagnosticar as condições do imóvel verificando a existência de deficiências
construtivas e suas possíveis causas.
A edificação objeto do presente Parecer Técnico é o edifício residencial Vila
Romana, localizada na Rua anto Campagnolo, 1366, Toledo - PR, e foi edificada
originalmente no ano de 2010.

2. INFORMAÇÕES PRELIMINARES

No dia 19 de agosto de 2019, foi realizada a primeira vistoria quando foram

efetuadas fotos/imagens.

3. CARACTERIZAÇÃO E DADOS DO IMÓVEL

O imóvel do estudado é o Residencial Vila Romana, localizado na rua Santo

Compagnolo, 1366, na cidade de Toledo – PR.
A edificação é um condomínio, com acesso público, pavimentado com
asfalto, servido por melhoramentos como: água e esgoto da concessionária, e ainda
energia elétrica, telefone e iluminação pública.
O imóvel possui característica residencial, situado em zona urbana,
predominantemente de casas residenciais, edificado com 4 pavimentos sendo o
térreo com dois apartamentos e mais 3 pavimentos com 4 unidades residências em
cada.
A edificação, percebida a partir de inspeção visual, possui estrutura em
concreto armado.
A edificação data de aproximadamente 9 anos e foi entregue ao Condomínio
para utilização. Quanto ao aspecto geral da edificação, observando principalmente
os elementos de estrutura, a edificação mostra algumas patologias visíveis.

4. LEGISLAÇÃO

4.1. CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

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CAPÍTULO VIII

Da Empreitada

Art. 611. Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por

sua conta os riscos até o momento da entrega da obra, a
contento de quem a encomendou, se este não estiver em mora de
receber. Mas se estiver, por sua conta correrão os riscos.

Art. 612. Se o empreiteiro só forneceu mão-de-obra, todos os

riscos em que não tiver culpa correrão por conta do dono.

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras

construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez
e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do
solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o

dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos
cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou
defeito.

Art. 619. Salvo estipulação em contrário, o empreiteiro que se

incumbir de executar uma obra, segundo plano aceito por quem a
encomendou, não terá direito a exigir acréscimo no preço, ainda
que sejam introduzidas modificações no projeto, a não ser que
estas resultem de instruções escritas do dono da obra.

Art. 621. Sem anuência de seu autor, não pode o proprietário da

obra introduzir modificações no projeto por ele aprovado, ainda
que a execução seja confiada a terceiros, a não ser que, por
motivos supervenientes ou razões de ordem técnica, fique
comprovada a inconveniência ou a excessiva onerosidade de
execução do projeto em sua forma originária.

Parágrafo único. A proibição deste artigo não abrange alterações

de pouca monta, ressalvada sempre a unidade estética da obra
projetada.

Art. 622. Se a execução da obra for confiada a terceiros, a

responsabilidade do autor do projeto respectivo, desde que não
assuma a direção ou fiscalização daquela, ficará limitada aos
danos resultantes de defeitos previstos no art. 618 e seu
parágrafo único.

4.2. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

4.9 ART e o Código de Defesa do Consumidor

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Com a promulgação da Lei nº 8.078/90, que instituiu o Código de

Defesa do Consumidor, consolidou-se, definitivamente, através de
seu art. 50, a proteção contratual e legal, instituindo-se o respeito
aos direitos básicos do consumidor- contratante. A eficácia da
legislação em vigor, Leis nos 5.194/66 e 8.078/90, e em especial
a Lei que criou a ART, Lei nº 6.496/77, é inquestionável. Permite
uma correta fiscalização e, conseqüentemente, a punição dos
maus profissionais que prejudiquem a sociedade. Profissionais e
empresas registrados no CREA, enquanto fornecedores, estão
obrigados a prestar garantias contratuais e legais ao consumidor.
Com o Código de Defesa do Consumidor, tais garantias ganharam
importância relevante e, deixar de presta-las, caracteriza
infração, com pena de detenção ou multa (art. 50 de 74 da Lei
Federal 8.078/90 – C.D.C.). No que se refere aos serviços e obras
das áreas da Engenharia, Arquitetura, Agronomia, Geologia,
Geografia e Meteorologia, esta garantia contratual e legal, dada ao
consumidor, pode ser a ART.

4.3. PERÍCIAS DE ENGENHARIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL – NBR 13752/1997

Item 3 - Definições:

Item 3.5 – Anomalias – irregularidade, anormalidade, exceção à

regra.

3.22 – Conservação – ato de manter o bem em estado de uso

adequado à sua finalidade, que implica em maiores despesas que
as de uma simples manutenção.

3.26 – Dano – ofensa ou diminuição do patrimônio moral ou

material de alguém, resultado de defeito extracontratual ou
decorrente da instituição de servidão. No Código de Defesa do
Consumidor, são as consequências dos vícios e defeitos do
produto ou serviço.

3.27 – Decadência – perda, perecimento ou extinção de direito

em si, por consequência da inércia ou negligência do uso de prazo
legal ou direito a que ele estava subordinado.

3.28 – Defeitos – anomalias que podem causar danos efetivos

representar ameaça potencial de afetar a saúde ou segurança do
dono ou consumidor, decorrentes de falhas de projeto ou
execução de um produto ou serviço, ou ainda de informação
incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção.

3.30.2 – Depreciação – Deterioração - depreciação de um bem

devido ao desgaste de seus componentes ou falhas de
funcionamento do sistema, em razão de uso ou manutenção
inadequados.
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3.44 – Exame – inspeção, por meio de perito, sobre pessoa,

coisas, móveis e semoventes, para verificação de fatos ou
circunstância que interessem aa causa.

3.50 – Laudo – Peça na qual o perito, profissional habilitado,

relata o que observou e dá sua conclusão ou avalia,
fundamentadamente, o valor de coisas ou direitos.

3.52 – Manutenção – Ato de manter o bem no estado em que foi

recebido, com reformas preventivas ou corretivas de sua
deterioração natural.

3.61 – Perícia - Atividade que envolve apuração das causas que

motivaram determinado evento ou da asserção de direitos.

3.75 – Vícios – anomalias que afetam o desempenho de produtos

ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam,
causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor.
Podem decorrer e falha de projeto o de execução, ou ainda de
informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.

3.76 – Vícios redibitórios – vícios ocultos que diminuem o valor das

coisas ou a tornam impróprias ao uso a que se destina, e que, se
fossem do conhecimento prévio do adquirente, ensejariam pedido
de abatimento do preço pago, ou inviabilizariam a compra.

3.77 – Vistoria – constatação de um fato, mediante exame

circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a
constituem.

5. MÉTODOS DE INVESTIGAÇÃO DAS PATOLOGIAS

5.1. INSPEÇÃO VISUAL DA ESTRUTURA

Investigação das patologias nas estruturas de alvenaria de vedação sendo

as paredes dos patamares de escadas, paredes do salão de festas, piso da
garagem, muros externos, lajes de cobertura. Esse mecanismo de avaliação
constitui-se na apuração visual de: infiltrações, manchas, trincas, eflorescência,
desplacamento, carbonatação, entre outras.

6. ANÁLISE DOS RESULTADOS DAS INVESTIGAÇÕES DAS PATOLOGIAS

6.1. DESPRENDIMENTO DAS PEÇAS CERÂMICAS

No transcorrer da vistoria no Edifício Vila Romana, observou-se a ocorrência

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de desprendimento de peças cerâmicas no interior da garagem, localizado no térreo.

No relatório fotográfico a seguir, verifica-se estes danos.

Figura 1 - Desplacamento de peças cerâmicas da garagem.

Fonte: Autor (2019).

Este desplacamento pode ter ocorrido por diversos motivos de patologia,

como:
 Congênitas: aquelas originárias na fase do projeto, em decorrência
desrespeito as tecnologias normatizadas pela ABNT, ou de falha de especificação
de material e no detalhamento e especificação inadequada dos revestimentos;
 Construtivas: Quando os assentadores não dominam a tecnologia e os
responsáveis pela obra não controlam corretamente os procedimentos construtivos;
 Adquiridas: Ocorrem durante a vida útil dos revestimentos, resultam de
agressões do meio ambiente, ou decorrentes de falta de manutenção ou
manutenção inadequada, ou ainda, de agressões ao revestimento, em função de
instalações de outros sistemas nas edificações danificando placas, rejuntamentos e
por via de consequência desencadeando patologias.
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 Acidentais: caracterizadas situações não previstas que causem

impactos que o revestimento não seja capaz de suportar, tais como incêndio e
movimentações estruturais;
Dentre as patologias dos revestimentos cerâmicos as principais são os
destacamentos de placas, as trincas, grateamento e fissuras das placas cerâmicas,
as eflorescências e a deterioração das juntas.
Portanto, observando a parte que ocorreu desplacamento cerâmico,
concluiu-se que ocorreu um destacamento de placas, ou seja, um processo
adquirido ao longo do tempo. No qual, os destacamentos são caracterizados pela
perda de aderência das placas cerâmicas do substrato: emboço da alvenaria ou
peças estruturais ou da argamassa colante. Esta situação ocorre, pois, as tensões
surgidas no revestimento cerâmico ultrapassam a capacidade de aderência das
ligações entre a placa cerâmica e argamassa colante.
Os primeiros sinais desta patologia é a ocorrência de um som cavo (oco)
nas placas cerâmicas submetidas a percussão, em seguida o revestimento passa
apresentar empolamento em partes dos panos de fachada, as placas deslocam-se
do substrato, e ficam retidas apenas pelo rejuntamento, assim, com o tempo ocorre
o desprendimento das placas. Nem todas as vezes irá apresentar inicialmente som
cavo ou empolamento.
As causas deste problema são:
 Instabilidade do suporte, devido a acomodação do edifício como um
todo;
 Deformação lenta da estrutura de concreto armado, variações
hogrotérmicas – expansão por umidade e de temperatura;
 Ausência de detalhes construtivos tais como contravergas e juntas de
dessolidarização;
 Utilização da argamassa colante com um tempo já aberto ou vencido;
 Assentamento sobre superfície contaminada;
 Imperícia ou negligência da mão de obra na execução e/ou controle
dos serviços por parte dos assentadores.

6.2. INFILTRAÇÃO
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Realizando o levantamento geral, observou-se infiltração da água da chuva

em alguns locais da edificação, sendo infiltrações ocorridas através das esquadrias,
localizadas nas escadas (área comum do edifício) e infiltrações na laje do último
pavimento. A seguir nas Figura 2 e Figura 3, pode-se verificar as infiltrações
ocorridas.

Figura 2 - Infiltraçõe na parede.

Infiltrações
decorrentes
das águas que
passam pelas
esquadrias.

Fonte: Autor (2019).

A má instalação e vedação das esquadrias ou falta de manutenção periódica

das vedações, ocasionou infiltração no peitoril, no qual, ao ocorrer chuvas mais
intensas, acaba infiltrando a água em pequenos vãos abertos nas laterais das
esquadrias, tendo como consequência o surgimento de bolha na pintura das
paredes. Uma das formas para corrigir está infiltração, deve-se aplicar selante a
base de poliuretano na base da janela, no qual irá impedir a entrada de água pelos
vãos. Este selante deve ser aplicado com a janela bem seca, sendo utilizado em
todas as frestas, para que ao secar deixe a janela impermeabilizada e livre da
umidade.

Para correção da pintura afetada, no qual a infiltração ocasionou bolhas na

tinta, deve-se preceder da seguinte maneira:
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 Inicialmente realizar a raspagem toda da superfície que apresenta

bolhas ou partes soltas. Caso afete partes profundas, deve-se refazer os retoques
com massa de reboco e aguardar 28 dias para retomar o processo.
 Deixar o local que foi raspado, aberto por certo período, com bastante
ventilação, para realizar a secagem total da superfície.
 Lixar e limpar toda à superfície, removendo o pó.
 Aplicar 1 demão de Fundo Preparador de Paredes e aguardar a
secagem indicada no rótulo do produto.
 Aplicar Massa Acrílica para correção das imperfeições.
 Lixar e limpar toda superfície novamente, em seguida, realizar a
aplicação da cor de tinta desejada.

Figura 3 - Infiltrações na laje do último pavimento.

Infiltrações decorrentes
das água de avarias
do telhado.

Fonte: Autor (2019).

A infiltração que ocorreu na última laje do edifício, foi ocasionada devido a

má instalação das calhas e falta de cuidados periódicos do telhado.

6.3. FISSURAS

A fissuração nas edificações é uma das patologias mais recorrentes. Diante

disso, observou-se vários tipos de fissuras no edifício Vila Romana que serão
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relatados a seguir.

As causas desse tipo de patologia podem ser por:

 Movimentação térmica;
 Movimentação higroscópica;
 Deformação excessiva de estruturas;
 Recalque de fundações;
 Alterações químicas.

A figura 4 é na garagem, onde não há pavimentos superiores, somente

cobertura. Nota-se que há contato da calha com a viga em 90º. Dessa forma, pelo
sinal de corrosão indicado pela cor marrom cobre visível na viga teve umidade na
estrutura. Assim sendo, houve destacamento do pilar em toda sua extensão, o qual
movimentou-se, e consequentemente a alvenaria em contato, gerando a trinca na
mesma.

Figura 4 - Trinca no pavimento térreo da garagem.

Fonte: Autor (2019).

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Na área externa onde encontra-se os portões de entrada ocorreu uma

fissura entre a alvenaria e o pilar. Sendo que na figura 5 há a probabilidade da
variação térmica e higroscópica devido as intempéries. Já na figura 6 além dessas
causas, pode não haver presença contraverga, visto que há fissuras nas duas
extremidades da abertura.

Figura 5 - Fissura área externa pilar-alvenaria.

Fonte: Autor (2019).

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Figura 6 - Fissura área externa pilar-alvenaria.

Fonte: Autor (2019).

O muro da figura 7 está localizado em área externa, com incidência solar na

maior parte do tempo e por estar sujeito às intempéries, as causas das fissuras
podem ter ocorrido devido a variação térmica e retração da argamassa devido a
manifestação do mapeamento das fissuras, ou até mesmo recalque da fundação e
atuação de sobrecargas, pelo fato da trinca no muro, no pilar e no piso da garagem
estarem concentradas em uma pequena área, conforme figura 8.
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Figura 7 - Fissura área externa muro e pilar.

Fonte: Autor (2019).

Figura 8 - Trinca piso garagem.

Fonte: Autor (2019).

De acordo com a figura 9, na janela da garagem, há uma fissura no meio do

vão da janela, onde há a junção das pedras, podendo ser devido a falta da contra
verga. Além disso, há outra fissura no meio do vão da viga inferior, sendo uma
possível causa o recalque da fundação.
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Figura 9 - Fissura meio do vão janela

Fonte: Autor (2019).

Figura 10 - Fissura janela escada.

Fonte: Autor (2019).

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As janelas das figuras 10 e 11 encontram-se nos lances de escada de cada

pavimento, a mesma apresenta fissuras em em 45º e 90º em todos os cantos e no
meio dela, além de toda alvenaria estar fissurada, as causas possíveis são a falta de
verga e contraverga, infiltração por apresentar empolamento na alvenaria, e a
variação térmica, visto que esse lado da edificação tem conato direto com as
intempéries e as demais paredes não apresentam fissuras.

Figura 11 - Fissura janela da escada.

Fonte: Autor (2019).