MANUAL PRÁTICO PARA

MANUTENÇÃO E
RECUPERAÇÃO DE
IMÓVEIS

JOSÉ DAFICO ALVES

Goiânia, Go.
2018
 © 2006 by José Dafico Alves
Série compêndios 4
1ª edição - 2002
1ª reimpressão – 2006
____________________________________________________________________________________
A474m Alves, José Dafico Alves
Manual prático para manutenção e recuperação de imóveis/José Dafico Alves – Goiânia: 2019
1. Construção civil – imóveis – manutenção. 2. Imóveis residenciais – degradação. 3. Materiais de
construção. 4. Revestimento e pintura – reparos. Título. II. Série.
CDU 332.812
624/625
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728
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 O autor manifesta seu reconhecimento a todos que contribuíram para o preparo deste
trabalho e, em especial, ao prezado colega Emanuel Fontenele que sugeriu a escrita e a
publicação.

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6
 Sumário
APRESENTAÇÃO ................................................................................................... 5
1 O IMÓVEL E SUA CONSERVAÇÃO ................................................................... 6
2 MANUTENÇÃO DOS IMÓVEIS ........................................................................... 8
2.1 Desempenho .................................................................................................. 8
2.2 Reparos Emergenciais ................................................................................. 10
2.3 Manutenção Programada ............................................................................. 10
3 PROGRAMA DE MANUTENÇÃO ...................................................................... 12
3.1 Banco de Dados........................................................................................... 12
3.2 Implantação ................................................................................................. 13
3.3 Método do Índice de Degradação (ID) ......................................................... 14
3.4 Método de Estimação Rápida (MER) ........................................................... 14
3.5 Método GUT................................................................................................. 15
3.6 Planejamento a Longo e Curto Prazo .......................................................... 16
3.7 Manutenção Programada e Não-Programada ............................................. 16
4. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS ........................................................................ 17
4.2 Instalação da Rede de Água Quente ....................................................... 17
4.3 Esgotos ........................................................................................................ 18
4.4 Águas Pluviais.............................................................................................. 19
4.5 Instalação Contra Incêndio .......................................................................... 20
5 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS ............................................................................. 21
5.1 Condutores Elétricos .................................................................................... 21
5.12 Eletrodutos ................................................................................................. 22
5.13 Ocorrência de falhas numa instalação ....................................................... 22
5.2 Aterramento ................................................................................................. 24
5.3 Vida Útil de uma Instalação Elétrica............................................................. 24
5.4 Instalações Especiais e Telefônicas ............................................................ 25
6 OUTROS SETORES DOS EDIFÍCIOS .............................................................. 27
6.1 Fundações ................................................................................................... 27
6.2 Superestrutura ............................................................................................. 27
6.3 Paredes ........................................................................................................ 27
6.4 Cobertura ..................................................................................................... 28
6.5 Revestimentos ............................................................................................. 28
6.6 Pintura.......................................................................................................... 29
6.7 Pisos ............................................................................................................ 29
7. OCORRÊNCIA DE „PATOLOGIAS‟ NOS EDIFÍCIOS ....................................... 30
7.1 „Patologia‟ das Fundações ........................................................................... 30
 7.2 „Patologia‟ das Alvenarias ............................................................................ 30
7.3 „Patologia‟ dos Blocos Cerâmicos e de Concreto ........................................ 31
7.4 „Patologia‟ das Alvenarias de Pedras ........................................................... 31
7.5 Deslocamento do Revestimento .................................................................. 31
7.6 Patologia‟ dos Revestimentos Cerâmicos .................................................... 31
7.7 „Patologia‟ das Peças de Madeira ................................................................ 32
7.8 „Patologia‟ das Pinturas ................................................................................ 32
7.9 Desagregação .............................................................................................. 33
7.10 Pintura sobre Metais .................................................................................. 33
7.11 A Umidade no Imóvel ................................................................................. 33
7.12 Desagregação do Concreto ....................................................................... 34
7.13 Ações de Impacto ...................................................................................... 35
7.14 Resistência à Abrasão ............................................................................... 35
7.15 Resistência à Erosão ................................................................................. 35
7.16 Resistência à Cavitação ............................................................................. 35
7.17 Altas Temperaturas .................................................................................... 35
7.18 Congelamento e Degelo ............................................................................ 35
7.19 Penetração de Íons no Concreto................................................................ 36
7.20 Soluções para Recuperação ...................................................................... 37
8 SUGESTÕES PARA O TRABALHO DE INSPEÇÃO ......................................... 43
8.1 Vistoria Periódica ......................................................................................... 43
9 DE REVESTIMENTOS E PINTURAS ................................................................ 45
9.1 Revestimento de Argamassa ....................................................................... 45
9.2 Pisos e Azulejos ........................................................................................... 45
9.3 Reforma da Pintura ...................................................................................... 45
CONCLUSÃO........................................................................................................ 47
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................... 48
APRESENTAÇÃO

A história registra que o homem “primitivo” já se preocupava com sua proteção

e conforto. Para tal, durante milênios, contava apenas com produtos que a natureza
lhe oferecia. Suas habitações (abrigos) eram construídas com pedras e madeiras.
Posteriormente, passaram a usar o tijolo cru e o tijolo cozido. Nesta fase, já surgiram
grandes obras que sobrevivem até nossos dias. Para exemplificar citamos as
Pirâmides e as grandes catedrais góticas.
Esses materiais, além de possuírem propriedades limitadas, não possibilitavam
uma evolução maior nas construções, porque eram muito pesados. Eles se
sustentavam pela resistência à compressão das pedras ou dos tijolos e pela
resistência à compressão e à flexão da madeira.
Somente no século XIX a humanidade conseguiu desenvolver o material que
permitiu modificar as novas habitações, tais como o aço e, mais tarde, em 1924, o
cimento Portland. Começou, assim, um novo capítulo na história da construção civil,
usando-se estruturas metálicas e de concreto armado, abandonando-se os antigos
materiais.
Este livro tem como objetivo divulgar técnicas para manutenção e recuperação
de imóveis residenciais. Não é um livro de teoria profunda, tampouco uma coleção
de procedimentos prontos para aplicação. É um manual prático que fornece as
ferramentas para iniciação nestas técnicas de muitíssima importância no contexto
atual.
A abordagem é feita de forma acessível aos estudantes de edificações,
engenharia civil, arquitetura e aos profissionais que lidam neste campo de atividade.
A preocupação com a vida útil das obras de engenharia civil tem levado os
especialistas a divulgarem os cuidados especiais no sentido de evitar grandes
prejuízos nos investimentos. Estudos para definir melhor as propriedades dos
materiais de construção têm sido a meta principal dos institutos especializados.
O agravamento dos problemas que afetam a durabilidade das obras nos
centros urbanos, motivado pela poluição atmosférica, despertou a atenção da
comunidade numa tentativa de solucionar os casos de degradação para manter a
vida útil dos empreendimentos.
Diante desse quadro de agressividade às obras urbanas, é necessário
estabelecer parâmetros de avaliação do desempenho ao longo do tempo, planos de
manutenção e ações corretivas, visando garantir as condições de suas funções.
Todos os dados ou atributos levantados nas manutenções periódicas vão
sendo analisados por programas específicos, por isso cada parte do edifício deverá
ter um código para identificação e para facilitar o acesso às informações que se
fizerem necessário. É um processo de retroalimentação para manter as informações
sempre atualizadas.

O Autor

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1 O IMÓVEL E SUA CONSERVAÇÃO

A concepção e construção de um imóvel estão direcionadas para atender a

uma função social, a de abrigar e conservar residências individuais, coletivas,
edifícios públicos etc.
De acordo com a finalidade de uso ou ocupação de um imóvel será elaborado
o projeto, constando as especificações e a forma adequada de construí-lo, dotando-
os de todos os itens indispensáveis para oferecer melhores condições de uso sem
muitas despesas com sua conservação.
A redução do desempenho social de um imóvel ocorrerá se apresentar falhas
no abastecimento de água, na impermeabilização da cobertura, vazamentos nas
instalações hidro sanitárias e se aparecer umidade nas bases das paredes em
contato com o solo, falhas no sistema elétrico, deterioração precoce da estrutura e
tantos outros problemas que iremos tratar oportunamente.
Cabe ao usuário do imóvel tomar conhecimento dos problemas que possam
trazer danos, pois, muitas vezes, fica dispendiosa a reparação do imóvel. Nas
edificações de uso coletivo devem-se divulgar informações e instruções de uso, a
fim de garantir as condições necessárias para seu funcionamento. Além do serviço
de limpeza das áreas comuns, deve-se ter um programa de inspeção periódica para
prevenir problemas ou saná-los quando forem constatados.
O custo de manutenção de imóveis, principalmente dos edifícios de grande
porte, não deve ser considerado como um gasto supérfluo ou de pouca importância,
tendo em vista que é um bem de alto valor e que deve ser preservado. Não temos o
hábito de preservar os edifícios de uso coletivo, ou até mesmo os particulares, por
esta razão a deterioração poderá atingir um estágio tal de comprometimento que
obrigará sua interdição por falta de segurança.
A interdição e desocupação de um prédio, além de provocar grandes
transtornos na vida dos usuários, acarretam grandes custos com as obras de
reparos para deixá-lo em condição de uso com segurança.
Quando se pensa num projeto de edifício, espera-se que sua vida útil seja pelo
menos para uma geração de 50 a 60 anos. Essa expectativa de vida para um
empreendimento será tremendamente sacrificada se não tiver um plano de
conservação que proporcione maior proteção contra os agentes agressivos à obra.
Existem vários fatores que contribuem para a deterioração dos imóveis quanto ao
uso:

 Sobrecargas não previstas na sua concepção;

 Uso de produtos de limpeza „agressivos‟ em pisos, revestimentos e na
própria estrutura;
 Depredação;
 Falta de manutenção preventiva e corretiva;
 Erros de projeto;
 Falhas de execução.

Existem casos de uma obra ser projetada para uma determinada ocupação, por
exemplo, a residencial, e passa a ser escola ou à outra atividade diferente. Assim,
sofrendo alguma alteração e adaptação, poderá surgir algum problema devido à
mudança da forma de uso.
As sobrecargas não previstas no projeto ocorrem, muitas vezes, pela forma
incorreta de ocupação, por falta de consulta a um especialista que oriente o

6
procedimento correto de se utilizar o imóvel.
Os produtos de limpeza são outros grandes vilões para provocar a deterioração
dos imóveis. Existe no mercado uma grande oferta de materiais de limpeza, tais
como: sabões, água sanitária (hipoclorito de sódio), ácido muriático, produtos à base
de amoníaco, solventes etc. Dentre os materiais citados, existem os mais
concentrados, denominados “super”. Estes são os mais danosos para os pisos
cerâmicos, para as pedras naturais e artificiais e para os azulejos ou pastilhas. Em
alguns casos podem atingir até a estrutura do imóvel.
A manutenção preventiva, mesmo para os imóveis pequenos, deve fazer parte
da programação de seus donos, evitando, assim, surpresas desagradáveis e custos
maiores com a recuperação.
Consequentemente, haverá maior tranquilidade para seus usuários.
Nosso imóvel é como se fosse um outro equipamento de nosso dia-a-dia, por
exemplo, nosso carro. Se tivermos o cuidado de fazer as revisões periódicas, além
de prolongar sua vida útil, teremos tranquilidade e dificilmente problemas
inesperados. Um planejamento melhor para manutenção de imóveis depende do
quanto foi investido na sua aquisição, porque é um patrimônio a ser preservado.
Além da determinação devida ao uso da obra e ao seu envelhecimento natural,
somam-se fatores novos ligados ao crescimento populacional, tais como perturbação
por obras vizinhas, poluição etc.
Considerando-se todos os fatores (aqui citados) que contribuem para a
deterioração dos edifícios, a solução mais uma vez sugerida é que se faça um
planejamento de manutenção adequado e racional para proporcionar maior
durabilidade aos empreendimentos. Caberá aos donos dos imóveis individuais,
coletivos, e também dos públicos, prever recursos para atenderem suas
manutenções, estudando-se os valores por meio de coeficientes próprios que serão
multiplicados pela área total ou pelo custo total do empreendimento. Dentro de um
estudo minucioso pode-se estabelecer a relação manutenção/preço do edifício,
mesmo que seja antigo.
Atualmente já se desenvolve uma conscientização no sentido de manter e recuperar
edifícios, permitindo a formação de profissionais especializados em avaliar e propor
soluções para todas as obras de engenharia civil. Tais profissionais procuram
construir de forma racional, reduzindo ao máximo os custos de manutenção.

7
2 MANUTENÇÃO DOS IMÓVEIS

A palavra manutenção significa manipular alguma coisa para conservá-la em

bom estado. A manutenção sempre requer cuidados e despesas. Assim, definem-se
os objetivos das atividades para que os edifícios construídos conservem suas
condições semelhantes àquelas de seu estado inicial.
É normal que, ao longo do tempo de utilização dos imóveis, ocorram mudanças
para atender às necessidades dos usuários. O processo é dinâmico desde o início
da ocupação devido às variadas opiniões, às mudanças da moda e às exigências
cada vez maiores das pessoas, incluindo aí também os aspectos novos da
modernização e do próprio desenvolvimento das edificações.
A arquitetura está constantemente a desafiar a tecnologia da construção com
linhas modernas na concepção de modelos novos para os edifícios.
A partir desta arte atual da arquitetura, surge a imposição de uma nova
linguagem técnica descritiva dos edifícios, bem como de suas partes componentes e
dos materiais aplicados em todos os setores da obra. Hoje, além dos ensaios para
avaliações das características técnicas dos materiais, está se incorporando o
conceito de desempenho, que é um novo procedimento bastante válido para um
mercado cada vez mais exigente e consciente de seus direitos.

2.1 Desempenho

A avaliação do desempenho global dos edifícios é feita por critérios

quantitativos e qualitativos. Surgem novas metodologias e se aprimoram os
especialistas de forma a se adequarem às exigências das construções do futuro.
Aliada a este grande aparato, a informática permite uma análise mais profunda do
comportamento da estrutura ante as variáveis propostas para utilização do edifício.
Estabelecem-se procedimentos que podem ser aplicados a vários tipos de
imóveis residenciais ou de outras ocupações, conforme as seguintes considerações:

 Novos conceitos de projetos de arquitetura;

 Projeto estrutural em cima de modelos reais;
 Treinamento e aperfeiçoamento de pessoal dentro deste novo contexto
tecnológico;
 Processos construtivos concebidos de forma a utilizar os equipamentos
disponíveis para execução da obra.

2.1.1 Desempenho dos dados

Os dados ou tributos levantados nas avaliações da obra devem ter um

desempenho condizente com a proposta do projeto. Devem ainda traduzir a
linguagem em forma de parâmetros que traduzam tanto a segurança estrutural do
prédio e o nível de satisfação dos usuários ou donos do empreendimento. Todos
estes elementos devem ser quantificados numericamente para se fazer um
julgamento estatístico.
Pode-se estabelecer um gráfico (desempenho/idade do imóvel) em que se
especifica o nível inicial e o nível mínimo aceitável, a partir do qual o edifício ou
parte dele deixa de desempenhar sua função ou tem sua segurança comprometida.
Este nível estabelece a vida útil do imóvel conforme o gráfico 1.

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 GRÁFICO 1: Desempenho/Idade do Imóvel

Conhecendo-se a curva característica de perda de desempenho do imóvel,

pode-se estabelecer um período para manutenção, de forma que o desempenho
nunca vá atingir o nível mínimo, quando poderá sofrer danos irreparáveis ou se
tornar muito alto o custo para recuperação. Com esta programação dos reparos
periódicos, teremos o gráfico 2.

GRÁFICO 2: Desempenho/Idade do Imóvel

Com uma programação periódica para manutenção do imóvel, será mantido o

desempenho sempre acima do nível aceitável, garantindo a segurança e o conforto
para os usuários, além de prolongar a vida útil do empreendimento.
Para quantificar os valores da perda de desempenho de um empreendimento
podem-se adotar valores, como por exemplo paredes, pisos, instalações elétricas,
hidro-sanitárias, estruturas etc. Adotando-se um gráfico único, cada item será
considerado como uma fração do total da obra em termos de segurança e conforto.
A deterioração tem origens diferentes para cada item do edifício. São várias
formas de patologias que aparecem ao longo do tempo, sendo algumas já previstas
em decorrência do envelhecimento e da própria forma de ocupação e outras que
surgem como um fato novo que poderá acontecer e não estava previsto na
programação inicial de manutenção do imóvel.
Sobre o valor adotado para a manutenção de um edifício, aplica-se um
coeficiente próprio, estabelecido em função da finalidade do imóvel. Esse
coeficiente será multiplicado pelo valor total do empreendimento, chegando-se ao
custo previsto para manutenção. Estes valores vão sendo ajustados, ao longo do
tempo e servirão de subsídios para novas previsões.
Para exemplificar melhor, vamos adotar um custo médio de manutenção para

9
 um prédio público da ordem de 2%, ao ano, do custo total da obra. Este valor
poderá variar de acordo com a região, com a área total e com a finalidade do
imóvel.
Nas obras antigas, o problema é mais complicado, porque antes de mais
nada, deve ser feita uma avaliação de quanto custa o imóvel, quanto custa sua
recuperação e, posteriormente, estabelecer o custo de sua manutenção.
A história registra os antigos mestres restauradores de obras e monumentos.
A ciência hoje já tem sistematizados os procedimentos e os programas de
manutenção para todos os tipos de obras de engenharia. Com a conscientização
das grandes somas investidas em obras, desenvolve-se uma metodologia própria
para recuperá-las e mantê-las em condições satisfatórias de uso. O trabalho que
antes ficava apenas no setor da arte, atualmente navega nos dois setores: o da
ciência e o da arte.

2.2 Reparos Emergenciais

Os reparos emergenciais são serviços que ocorrem por solicitações dos

usuários, muitas vezes em situações de risco. São ocorrências aleatórias e
imprevisíveis em relação às manutenções normais. Nestes casos, os interessados
buscam os serviços especializados, responsáveis pelo atendimento às
emergências. Nesta classe de atividades estão alguns dos principais problemas
imprevistos:

– Problemas na estrutura com ameaças de ruína;

– Ruptura nos encanamentos das instalações;
– Curto-circuitos na rede principal;
– Inundações provenientes da cobertura.

Uma vez diagnosticado o problema ocorrido, parte-se para os trabalhos de

recuperação. Esta consiste em estabelecer as condições iniciais do imóvel. Dos
elementos estruturais, após os estudos preliminares, passa-se para os trabalhos
de projetos e execução dos reparos que se fizerem necessários.

2.2.1 Reforço

Nos projetos de recuperação, dependendo da extensão dos danos causados

à estrutura, recorrem-se aos reforços que consistem em adicionar armadura e até
aumentar a seção da peça.

2.2.2 Reposição

Quando não for possível reforçar a peça recorre-se à substituição. Esta

atividade geralmente só poderá ser feita com a desocupação do imóvel. Nos
demais elementos do edifício, a reposição não traz muitos transtornos para os
usuários, a não ser a poeira e o lixo: vidros quebrados, pisos, azulejos, pinturas
etc.

2.3 Manutenção Programada

Para se programar a manutenção de um edifício adotam- se intervalos de

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tempo relacionados com a queda do desempenho. Este programa poderá ser
precedido de inspeções e relatórios que vão recomendar uma avaliação mais
detalhada e uma possível manutenção. Estas inspeções poderão ser feitas num
menor espaço de tempo, porque podem ser realizadas por um funcionário não
especializado, apenas treinado nesta tarefa. O trabalho de inspeção será realizado
diariamente ou uma vez por semana, verificando-se os seguintes itens num edifício:

 Limpeza das áreas de utilização coletiva;

 Inspeção nas caixas das instalações;
 Limpeza das calhas;
 Desobstrução das tubulações de esgoto e pluviais;
 Verificação dos quadros de distribuição de energia;
 Verificação das mangueiras de incêndio;
 Verificação das cargas dos extintores de incêndio.

2.3.1 Substituição

Na substituição ou reposição de alguns itens, prevalece o tempo de garantia

recomendada pelo fabricante para não trazer maiores transtornos, como, por
exemplo, pintura e mantas asfálticas. Existe também a reposição por elementos de
qualidade superior para tornar o imóvel mais valorizado e modernizado.
Nesta condição temos os pisos, as tomadas, os espelhos das tomadas e
interruptores, sistemas inteligentes para os edifícios etc.

2.3.2 Pequenos reparos

Os pequenos reparos são realizados com supervisão do próprio zelador do

imóvel ou do próprio dono, em se tratando de residência unifamiliar. São serviços
que devem ser feitos para evitar o agravamento do problema tendo como
conseqüência maiores gastos.

11
3 PROGRAMA DE MANUTENÇÃO

Os programas de manutenção visam manter a integridade do imóvel e as

condições estabelecidas para o conforto de seus usuários. Os itens mais
vulneráveis merecem um tratamento específico para evitar perda de certas
características (brilho, cor, desgastes superficiais etc.).
Estão se desenvolvendo programas específicos para manutenção de todas
as obras civis, a fim de ampliar a vida útil delas, uma vez que os investimentos
iniciais são muito altos. Ao mesmo tempo cria-se uma cultura de manutenção
porque é fator de progresso para o país: menos prejuízos e menos riscos em suas
obras.
Ainda não estamos no mesmo patamar dos países ricos. Não sabemos ainda
quanto gastamos com a manutenção e muito menos com recuperação. São
atividades isoladas e delas temos pouca informação.
Os programas de manutenção devem ser feitos atendendo às prioridades e
urgências dos serviços mais frequentes de um edifício. Tais atividades, muitas
vezes, são cíclicas e repetitivas em alguns setores: os tubos de águas pluviais, os
esgotos sanitários, de registros e interruptores etc. Elaboram-se os programas
visando otimizar as despesas que também serão programadas para os
condomínios, o órgão ou a empresa dona do imóvel.
Sugerimos a elaboração de curvas de desempenho por setores do edifício e,
por meio destas curvas, estabelecer os custos a mais de manutenção, evitando que
os defeitos se propaguem causando transtornos para os usuários. Esse trabalho
está exigindo um tipo de especialização técnica para dar suporte à quem vai
elaborar a programação.
São várias causas de degradação dos imóveis, sendo algumas naturais
(degradação natural), causas externas (agentes externos) e por mau uso
(vandalismo, falta de manutenção e falhas na execução das obras).
Estabelecendo-se os programas de manutenção setoriais, monta-se um
programa global, a fim de se obter um cronograma de execução para todos os
setores num determinado período e prever os gastos totais. Recomenda-se ainda a
viabilização econômica do sistema da relação custo benefício.
Para se preparar um programa de manutenção sugerem- se as seguintes
etapas:

 Banco de dados;
 Elaboração de prioridades;
 Elaboração dos planos de manutenção;
 Alocação de recursos;
 Implantação.

3.1 Banco de Dados

A implantação de um banco de dados é uma etapa muito importante para dar

acesso a todas as informações do imóvel, tais como área de uso coletivo, de uso
particular ou privativo, área total e todos os demais itens do prédio que forem
importantes para o banco de dados.

12
3.1.1 Elaboração de prioridades

Após os estudos de desempenho de todos os setores do edifício e do traçado

dos gráficos correspondentes, passa-se à análise das prioridades, e à programação
das despesas periódicas, atendendo, assim, às necessidades por etapas e sem
ocorrer muitos gastos com o imóvel, objeto do programa.
Na elaboração dos planos se definem os períodos para execução das
manutenções em toda extensão do prédio.

3.1.2 Alocação de recursos

Após a realização das etapas anteriores, têm-se todos os subsídios para

proceder à alocação dos recursos necessários para manter o programa. Esses
recursos serão obtidos por meio de fundos de reserva do condomínio ou alocador
fixado para prédios públicos.

3.2 Implantação

Somente um sistema informatizado permitirá a implantação do programa de

manutenção para edifícios de médio a grande porte, porque o acúmulo de dados
torna quase impossível a execução do programa. Cada setor terá código específico
de identificação para acesso e entrada de dados. A implantação do programa tem
como finalidade:

 A redução dos custos de manutenção;

 A redução do desconforto e riscos para os usuários;
 A previsão de gastos no futuro;
 A melhoria da qualidade dos imóveis a serem construídos.

Deve s incluido no programa os seguintes itens:

 Cadastro do imóvel;
 Avaliação constante das condições do imóvel;

 Treinamento de profissionais;
 Controle;
 Procedimento de manutenção.

Dentre os itens citados inclui-se um sistema de informações, planejamento,

custos e controle. Recomenda-se uma revisão permanente do programa de
avaliação, a fim de se manterem atualizados todos os itens planejados com as
devidas correções.

3.2.1 Planilhas de avaliação

Já existem sugestões de planilhas para avaliações dos edifícios conforme

metodologias adotadas por alguns países e que podem nos dar subsídios para uma
planilha que atenda aos nossos objetivos.

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3.3 Método do Índice de Degradação (ID)

O Método do Índice de Degradação é uma planilha, adotada pelo Ministério

da Construção do Japão, que estabelece uma “nota” indicativa do método do Índice
de Degradação (ID) de cada item do imóvel, conforme a tabela 1.

TABELA 1: Índice de Degradação

ID DESCRIÇÃO
10-9 Não ou pouco degradado
9-7 Partes degradadas podem ser observadas sem problemas para o
desempenho (menores reparos podem ser necessários)
7-5 Algumas partes degradadas e necessitando de reparos parciais
5-3 Muitas partes degradadas e a discriminação do desempenho é significativa.
Pode ser prolongada a vida útil se forem realizados os reparos.
3-1 Reposição necessária

A planilha de inspeção é dividida por setor do edifício e a cada uma é

atribuída uma nota.

Os dados assim obtidos podem ser armazenados em computadores, facilitando

o tratamento para grandes universos de edifícios. Os chamados índices de
degradação, correlacionados com a idade, permitem a estimação das vidas úteis de
cada setor do imóvel.

3.4 Método de Estimação Rápida (MER)

O Método de Estimação Rápida (MER) foi apresentado por Gosselin Hendrickx

(apud Bonin, 1988), da Bélgica, é bastante similar ao ID. A escala de degradação
(ou de conservação) é reduzida e a ela se atribui uma escala de urgência (tabela 2).

TABELA 2: Escala de Conservação de Urgência de MER (Grosselin e

Hendrickz,1987).

CÓDIGO ESTADO DE CONSERVAÇÃO

4 Bom estado sem reparos necessários
3 Degradação necessitando de intervenção “leve” (limpeza – proteção)
2 Degradação necessitando de intervenção “média” (reparação)
1 Degradação exigindo uma intervenção “pesada” (reposição parcial ou total)
CÓDIGO GRAU DE URGÊNCIA DOS TRABALHOS A REALIZAR
A Urgência técnica e de segurança (muito urgente)
B Urgência técnica e de segurança (urgente)
C Uso normal (normal)

Essa é uma metodologia com as mesmas possibilidades do método do ID.

Sendo um pouco mais sofisticada, inclui uma escala de urgência para auxiliar no
planejamento das atividades.
Entre o período de duas inspeções podem ocorrer muitos problemas no
edifício. O sistema de manutenção deve prever um permanente canal de

14
reclamações apresentadas pelos usuários. Estas serão anotadas e receberão
tratamento específico numa planilha separada.
As atividades de manutenção devem ser realizadas sem trazer muitos
transtornos para os usuários. Serão realizadas a partir do banco de dados e de um
carnê de manutenção com as informações colhidas em campo.

3.5 Método GUT

O Método de Avaliação de Ocorrências (GUT) foi desenvolvido por Kepner-

Tregol para analisar críticas. As ocorrências são classificadas em três aspectos:

G = gravidade
U = urgência
T = tendência

Com as iniciais das ocorrências formou-se a sigla GUT. Trata-se de uma

metodologia que se adapta muito bem para avaliar estruturas de concreto. Foram
estabelecidos valores a cada um dos parâmetros para se obter uma grandeza da
ocorrência e de todo o conjunto avaliado.

3.5.1 Valores atribuídos à G

G < 1 – quando a durabilidade, a função estrutural e a estabilidade da

estrutura estão em risco;
G = 1 – quando a durabilidade e a função da estrutura estão em risco;
G = 2 quando apenas a durabilidade da estrutura está em risco.

3.5.2 Valores do parâmetro U

U = 0 – necessidade imediata para proceder as intervenções corretivas;

U = 1 – pode-se aguardar um certo tempo para efetuar as intervenções;
U = 2 – não há necessidade de intervenções urgentes, podendo aguardar um
prazo maior.

3.5.3 Valores do parâmetro T

T = 0 – tendência de evolução rápida da ocorrência;

T = 1 – evolução da ocorrência de forma progressiva, porém mais lenta;
T = 2 – a ocorrência tende a ser estável.
Uma vez obtidos os valores de cada parâmetro, a soma é o valor do GUT da
seguinte forma:
GUT = G + U + T
A partir do valor GUT podem-se estabelecer faixas indicativas para tomadas
de decisões e também prioridades nas ações corretivas. Pode-se calcular o valor
GUT da peça estrutural, como a soma dos valores de cada ocorrência, dividido pelo
número de ocorrências do elemento, da seguinte forma:

GUT (elemento) GUT (soma)

= nº de ocorrências

15
 O GUT (elemento) será, portanto, um valor médio das ocorrências de uma
peça ou elemento estrutural.
Pode-se considerar o elemento como uma peça isolada ou todas as peças com
características semelhantes, tais como vigas e pilares com semelhanças entre si.
A partir dos valores dos GUTs de cada elemento, formam- se tabelas
específicas para facilitar a análise global e particular da estrutura e estabelecer os
critérios das decisões a serem tomadas.
A implantação de planos de manutenção passa pela conscientização das
vantagens oferecidas e pela necessidade de melhoria da funcionalidade do imóvel
ou de qualquer outro empreendimento da engenharia civil.

3.6 Planejamento a Longo e Curto Prazo

O planejamento a longo prazo estabelece os procedimentos gerais. No carnê,

por exemplo, normalmente é estabelecido o período entre as inspeções e se
apresentam dados médios de durabilidade para cada tipo de componente. Com
estes dados é possível prever os custos por períodos longos.
Seu principal objetivo é definir uma linha de manutenção, um nível de gastos,
evitando grandes despesas e dimensionando a equipe necessária para gerir o
sistema.
Os dados provenientes das inspeções de campo nos permitem realizar um
planejamento a curto prazo e mais os dados apresentados no carnê. As atividades
que envolvem o planejamento a curto prazo são:

 Pevisão de custos;
 Definição da ordem de execução das atividades necessárias;
 Definição de formas e prazos de contratação das atividades.

Na questão de custos deve-se salientar que a não realização de reparos não

constitui alternativa de economia, pois apenas estará adiando o desembolso que
será fatalmente majorado, por desencadear uma degradação mais acelerada e,
conseqüentemente, bem mais onerosa.

3.7 Manutenção Programada e Não-Programada

Ainda que se tenha experiência na elaboração de programas de manutenção,

sempre vão ocorrer pequenas falhas, acidentes naturais com graves consequências
que vão interferir nas atividades normais de manutenção. Nesse caso, haverá uma
reprogramação e uma ajustagem no cronograma pré-existente. Dentro do programa
de manutenção será feito um cronograma de gastos justamente para se
providenciarem os recursos necessários dentro do orçamento feito. Podem-se prever
os valores médios por estimativas com base na experiência ou nos modelos
matemáticos.
O sistema de controle estabelece metodologias e procedimentos para se
executarem as atividades de manutenção.

16
4. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

A água é considerada como solvente universal porque tem o poder de

dissolver substâncias sólidas com grande facilidade.

4.1Pressões da Rede de Distribuição Predial de Água Fria

Toda rede de distribuição predial de água fria deve ser projetada de modo
que as pressões estáticas ou dinâmicas em qualquer ponto se situem no seguinte
campo de variação:

 Pressão estática máxima ≤ 40 m.c.a.

 Pressão dinâmica mínima de 0,5 m.c.a., visando impedir que o ponto
crítico da rede de distribuição, geralmente ponto de encontro entre o
barrilete e a coluna, possa operar com pressão negativa.
 m.c.a. = metro, coluna d‟água (1 mca = 10 kgf/cm2)

As pressões dinâmicas e estáticas nos pontos de utilização devem atender

aos valores recomendados nas tabelas específicas. Tendo em vista o limite de 40
m.c.a. (pressão estática máxima admissível) nos prédios muito altos será
necessário:
– dividir o gabarito crítico em partes, de forma que cada uma atinja no
máximo um número de pavimentos nunca superior ao recomendado pelas normas;
– prever caixas intermediárias ou válvulas redutoras de pressão nas
derivações das colunas ou nas próprias colunas.

Quanto à velocidade nos prédios que não possam ter ruído, a velocidade das
canalizações não deve ultrapassar a 14 √ (sendo D o diâmetro em metro) e nem a
2,50 m/s.
Os reservatórios devem ser impermeabilizados ou protegidos contra corrosão.
Devem ser construídos em local de fácil acesso para que sejam inspecionados
periodicamente e limpos sem dificuldades.
No reservatório superior devem-se ter as seguintes tubulações:

 De alimentação;
 De saída para o barrilete de água para o consumo;
 De saída para o barrilete de incêndio;
 De extravasor;
 De limpeza;
 De aviso.

4.2 Instalação da Rede de Água Quente

O abastecimento de água quente é feito por tubulações independentes dos

sistemas de água fria. Devem ser isoladas termicamente para não afetar as outras
instalações, evitando consequências danosas para o edifício.
Os materiais da tubulação são próprios para tal finalidade, por isso os registros,
as válvulas e as torneiras devem ser feitos de bronze, latão ou outro material
pertinente. Os materiais para as juntas devem ser adequados aos tubos
empregados. É proibido o uso de materiais nocivos à saúde.

17
4.3 Esgotos

As instalações prediais de esgoto sanitário deverão ser projetadas e

executadas para
 Permitir fácil escoamento e fácil desobstrução;
 Impedir a passagem de gases das tubulações para o interior dos
edifícios;
 Não permitir vazamentos, escapamentos de gases e formação de
depósitos no interior das tubulações;
 Impedir a contaminação da água potável.

4.3.1 Tubulações de esgotos

 Barrilete de ventilação: tubo horizontal com saída para a atmosfera em

um ponto e que recebe dois ou mais tubos ventiladores.
 Coletor predial: trecho compreendido entre a última inserção do
subcoletor até o coletor público.
 Coluna de ventilação: tubo que coleta os gases de um ou mais
pavimentos e passa para a atmosfera por meio de um barrilete de
ventilação.

4.3.2 Caixas

 Caixa coletora: própria para reunir os refugos líquidos que exigem

elevação mecânica.
 Caixa de distribuição: para receber o esgoto e distribuí-lo uniformemente.
 Caixa neutralizadora: para corrigir o pH dos esgotos por adição química.
 Caixa de passagem: dotada de grelha ou tampa cega destinada a receber
água de lavagem de pisos e efluentes da tubulação secundária de uma
mesma unidade autônoma.
 Caixa de resfriamento: destina-se a receber e a provocar resfriamento dos
esgotos a uma temperatura fria que não provoque danos à rede pública.
 Caixa sifonada: dotada de fecho hídrico para receber efluentes do esgoto
secundário.
 Ralo: caixa dotada de grelha para receber águas servidas.
 Ralo sifonado: caixa sifonada com grelha destinada a receber água de
lavagem de piso, do chuveiro, e efluentes do esgoto.

O coletor predial e os subcoletores devem ser construídos sempre que

possível na parte não edificada do terreno. Assim sendo, devem-se tomar todos os
cuidados para a proteção e inspeção.
Quando as tubulações dos esgotos forem enterradas, as interligações de
ramais de descarga, ramais de esgoto e subcoletores devem ser feitas por meio de
caixas de inspeção ou poços de visita. Quando as ligações não forem enterradas,
devem ser usadas junções de 45º com peças de inspeção nos trechos adjacentes,
não sendo permitidas as peças em “T” ou duplo “T”.
Os tubos de queda devem ter diâmetro uniforme e sempre que possível
estarem num alinhamento reto. Assim a mudança de direção deve ser feita com
peças de ângulo não superior a 90º, de raio longo. Em todas essas mudanças
devem ser instaladas peças de inspeção.

18
4.3.3 Desconectores

Em todas as instalações de esgotos sanitários devem ser colocados

desconectores ventilados. Todos os aparelhos da instalação predial de esgotos
sanitários também devem ser ligados a tubulações primárias com interposição dos
desconectores, colocados o mais próximo possível desses aparelhos, com exceção
dos vasos sanitários e daqueles que são protegidos em grupos por um só sifão,
caixa ou ralo sifonado.
As pias de copa e de cozinha devem ser dotadas de sifões, mesmo sendo
ligadas a caixas retentoras de gordura. As caixas sifonadas devem ser instaladas
em locais que permitam fácil inspeção.

 Caixas de inspeção – devem possuir profundidade máxima de 1,00 m,

forma prismática de base quadrada com dimensões internas mínimas
de 60 cm ou cilíndrica, com diâmetro mínimo de 60 cm. Sua tampa
deve ser facilmente removível, permitindo perfeita vedação. O fundo
deve ser construído de modo a assegurar o rápido escoamento e a
evitar a formação de depósitos.
 Caixas de passagem – devem possuir as seguintes características:

 cilíndricas com seu diâmetro interno mínimo de 15 cm; e prismáticas de

base poligonal, permitindo na base a inscrição de círculo de diâmetro
mínimo de 15 cm;
 Providas de grelha com tampa cega;
 Terem altura mínima de 10 cm;
 Possuírem tubulação de saída dimensionada adequadamente.

As caixas de passagens não devem receber despejos fecais. As que recebem

efluentes de pias e de mictórios devem ser providas de tampas herméticas.
Os melhores aparelhos sanitários são aqueles que permitem fácil limpeza e
impossibilitem a contaminação da água potável.

4.4 Águas Pluviais

As instalações de águas pluviais visam coletar as águas da chuva e canalizá-

las para o coletor público de forma a evitar o desconforto do usuário do edifício.
Fazem parte do coletor público:

 Calhas, canais horizontais que recebem a água do telhado;

 Ralos e grelhas, acessórios utilizados nos terraços e nas áreas
descobertas para evitar a penetração de folhas ou de outros detritos
nas tubulações;
 Condutores, tubos verticais que recebem a água das calhas ou dos
terraços e as conduzem para os coletores;
 Funis, alargamentos feitos no topo dos condutores junto às calhas para
dar maior escoamento às águas da chuva;
 Coletores, tubos que recebem a água dos condutores e a transportam
para o coletor público;
 Caixas de areia, feitas de alvenaria ou concreto, construídas a 25
metros de distância máxima entre si, destinadas a permitir

19
 desobstruções.

4.5 Instalação Contra Incêndio

A instalação de combate a incêndio deve ser executada por profissionais

habilitados e com materiais tecnicamente indicadores. Deve-se prever mais de uma
fonte de alimentação contínua do sistema. Recomenda-se separar as instalações de
combate a incêndios das de consumo geral.
No caso de edifícios com mais de um pavimento, admite- se a simultaneidade
de jatos, partindo de hidrantes situados em pavimentos diferentes, sem prejuízos
das distâncias máximas estabelecidas.
As canalizações de incêndio começam no reservatório superior, abastecem
os hidrantes dos respectivos pavimentos e terminam no hidrante do passeio ou de
recalque, situado geralmente no passeio público.
Existe, ainda, o sistema automático, constituído por reservatórios, colunas,
ramais e sub-ramais e Sprinkers (aparelhos automáticos de extinção de incêndios
posicionados junto ao teto).

20
5 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

A instalação elétrica é uma das partes importantes de um edifício. Os itens

componentes de uma instalação elétrica são:

 Terminais de saída do dispositivo de comando e proteção, geralmente

um disjuntor situado na caixa de entrada logo após o medidor;
 Terminais de saída do transformador quando a instalação é alimentada
por um transformador exclusivo ou por uma subestação.

A partir da origem, desenvolvem-se os circuitos da instalação, que podem ser

de dois tipos: de distribuição e terminais.

 Circuitos de distribuição são os que alimentam um ou mais quadros de

distribuição.
 Circuitos terminais são os que alimentam diretamente os
equipamentos.

O quadro de distribuição é um conjunto que compreende um ou mais

dispositivos de proteção e manobra, destinado a distribuir a energia aos circuitos
terminais ou a outros quadros de distribuição.
O quadro de distribuição terminal é o que alimenta os circuitos terminais. Os
circuitos terminais são os que alimentam os aparelhos de iluminação e as tomadas.
Os circuitos especiais são os que alimentam os equipamentos industriais.

5.1 Condutores Elétricos

Os condutores elétricos são os fios e cabos destinados a transportar a corrente

elétrica.
O dimensionamento de um circuito consiste na determinação da seção dos
condutores e na escolha dos dispositivos e proteção contra as correntes excessivas.
Para dimensionar um circuito deve-se obedecer às seguintes etapas: corrente
do projeto; seção dos condutores para as condições de aquecimento normal;
determinação da seção dos condutores para as condições de queda de tensão;
escolha da proteção contra as sobrecargas; proteção contra curtos-circuitos e
verificações das condições de proteção contra os contatos indiretos.

5.1.1 Tomadas de corrente

A maior parte dos equipamentos de utilização é alimentada por tomadas de

corrente (os eletrodomésticos e os de escritórios).
As tomadas são de uso específico (TUE) e de uso geral (TUG). As TUE são
para aparelhos de maior potência, geralmente estacionários: chuveiro, máquina de
lavar roupa, aparelho de ar condicionado, fotocopiadora (xerox) etc.
O material de isolamento dos cabos deve apresentar as seguintes
características:

 Bastante flexibilidade a temperaturas inferiores à 0º C;

 Resistência excepcional às descargas e radiações ionizantes, mesmo

21
 a quente;
 Resistência à deformação térmica que permite temperatura de curto-
circuito muito alta;
 Reduzida absorção de água;
 Resistência ao envelhecimento térmico quando o cabo funciona com
temperatura elevada;
 Ausência de chama.

5.12 Eletrodutos

Os eletrodutos devem possuir um diâmetro compatível com o número de fios.

Só podem ser embutidos eletrodutos rígidos (aço ou PVC) e semi-rígidos de
polietileno; nesse caso, devem ser usados condutores com capas isolantes. Os
eletrodutos flexíveis não podem ser embutidos.
A soma das áreas totais dos condutores dentro do eletroduto não pode ser
superior a 40% de sua área interna.
Num mesmo eletroduto ou calha só podem ser instalados condutores de
circuitos diferentes quando eles se originarem do mesmo quadro de distribuição,
quando tiverem a mesma tensão de isolamento e as seções dos condutores das
fases estiverem num intervalo de três valores normalizados (por exemplo: 1,5; 2,5
e 4,0 mm2).
No cálculo da ocupação de eletroduto devem ser computados todos os
condutores, isto é, os vivos e os de proteção. Quando o eletroduto for ocupado por
condutores de seções diferentes, devem ser computadas todas as áreas dos
condutores.

5.13 Ocorrência de falhas numa instalação

 Choques elétricos – decorrentes de contatos diretos nas partes vivas sob

tensão ou contatos indiretos em massas que ficaram sob tensão devido a
uma falha de isolamento.
 Corrente de falta – aquela que flui de um condutor para outro e/ou para o
solo. No primeiro caso há um curto-circuito.
 Corrente de fuga – aquela que flui para a terra ou para elementos
estranhos à instalação, devido a falhas no isolamento.
 Curto-circuito – devido à falta de isolamento entre condutores vivos. Este
ocorre pelo contato entre fase e neutro. As conseqüências de um curto-
circuito são os danos causados, a perda total dos equipamentos e
incêndios.
 Correntes de sobrecarga – ocorrem sobre as correntes não produzidas por
falhas nos condutores.
 Sobrecarga – excesso de carga provocado pelos seguintes fatores:
subdimensionamento dos circuitos durante o projeto; substituição de
equipamentos previstos no projeto por outros de maior potência; motores
elétricos que estejam acionando cargas excessivas para sua potência
normal.

22
FIGURA 1: Ocorrências de falhas numa instalação

FIGURA 1A: Choque elétrico por contato direto

FIGURA 1B: Choque elétrico por contato indireto

23
FIGURA 1C: Corrente de fuga

FIGURA 1D: Condutores com falha no isolamento (curto-circuito)

5.2 Aterramento

O aterramento dá maior segurança para os equipamentos e evita os choques

provocados por contatos indiretos. O eletrodo de aterramento deverá estar em
contato direto com a terra.
O choque elétrico é o acidente mais comum numa residência. O perigo do
choque não está simplesmente em tocar num objeto sob tensão, mas sim em tocar
noutro objeto com potencial diferente em relação ao primeiro. Normalmente as
pessoas encontram-se em contato com o solo ou com outro objeto, e se não
estiverem com sapato de solado isolante, o choque poderá ser fatal.

5.3 Vida Útil de uma Instalação Elétrica

A vida útil de uma instalação elétrica – feita corretamente e com condutores

de boa qualidade – ultrapassa os trinta anos em perfeitas condições de uso. A
utilização de condutores de má qualidade fatalmente resultará numa pequena vida
útil e em maiores chances de provocar curtos-circuitos, choques elétricos e até
incêndios.
Além da instalação elétrica temos as instalações especiais e telefônicas.

24
5.4 Instalações Especiais e Telefônicas

As instalações especiais são aquelas que dependem de conhecimento

técnico muito específico: compactadores de lixo; exaustão mecânica; proteção
contra incêndio; caldeiras; ar condicionado central; circuito interno de televisão.
As instalações telefônicas são regidas por normas específicas, inclusive,
exigindo-se projetos para todos os prédios com um ou dois pavimentos que tenham
mais de seis pontos telefônicos. As figuras a seguir apresentam esquemas e
componentes das instalações elétricas:

FIGURA 2: Instalação elétrica de baixa tensão

FIGURA 2A: Componentes

25
FIGURA 2B: Equipamentos

Disponíveis em: www.google search, acessado em 2002.

26
6 OUTROS SETORES DOS EDIFÍCIOS

6.1 Fundações

As fundações servem para transmitir as cargas do edifício para o solo. De

acordo com suas características podem ser divididas em dois grandes grupos:
fundação de superfície ou rasa; fundação profunda ou indireta.
A fundação de superfície transmite a carga ao solo pela distribuição de
pressões sob a base da fundação. Os tipos mais comuns são: baldrames, sapatas,
blocos, radiers e vigas de fundação.
Os principais pontos negativos das fundações superficiais são: problemas nas
escavações junto às divisas; limitações para cargas muito altas; solução artesanal
com maior consumo de mão-de-obra.
A fundação profunda transmite as cargas ao solo pelo atrito lateral, pela
resistência de ponta ou pela combinação das duas modalidades.
Os pontos negativos das fundações profundas são o custo, a utilização de
equipamentos especiais e um maior contato com a agressividade do solo.

6.2 Superestrutura

A superestrutura é toda parte de sustentação do edifício que transmite sua

carga para a fundação. Os elementos são compostos de vigas, lajes e pilares.
As peças estruturais são projetadas em função dos materiais a serem
utilizados, processos de execução e das condições ambientais. As estruturas podem
ser executadas com os seguintes materiais: concreto armado; concreto protendido;
aço; madeira; alvenaria portante.

6.2.1 Medidas especiais para proteger as estruturas de concreto

Nos ambientes agressivos recomendam-se as seguintes medidas de proteção

que podem ser adotadas de forma isolada ao associada:

 Aumento do cobrimento;
 Aplicação de camadas protetoras na superfície da peça;
 Pinturas impermeabilizantes à base de acrílico, epóxi, asfalto, silicone,
poliuretano ou por combinação de produtos, formando sistemas duplos;
 Rotinas intensas de inspeção e manutenção para acompanhar o
desempenho da estrutura.

O aumento da resistência do concreto tem permitido á utilização de peças

mais esbeltas, consequentemente mais vulneráveis a agressão externa.
No projeto e na execução das estruturas devem ser levados em consideração
os efeitos de agentes externos no seu comportamento e durabilidade.

6.3 Paredes

As paredes têm a função de dividir, vedar e fechar os ambientes. Existem,

ainda, as paredes com função estruturais denominadas portantes.
Quanto aos processos e materiais de execução, as paredes são denominadas
alvenaria de tijolo cerâmico; alvenaria de pedra; alvenaria de blocos de concreto;
27
painéis de solo-cimento; painéis pré-fabricados de concreto; painéis pré-fabricados
de madeira etc.
As paredes devem ter as funções características condizentes com o
desempenho de todos os demais setores do edifício. Existem outros elementos
componentes das paredes que são portas e janelas. Parte das instalações elétricas,
hidro- sanitárias também estão embutidas nas paredes.

6.4 Cobertura

A cobertura tem a finalidade de abrigar o edifício contra as intempéries e de

compor a estética arquitetônica. Pode-se considerar a cobertura em duas partes
principais: estrutura e telhado.
A cobertura de um edifício deverá ser projetada de acordo com o clima ou
com o tipo do imóvel. Todos os locais da cobertura deverão ser de fácil acesso para
permitir a manutenção periódica com o mínimo de custo.
A estrutura do telhado deve ser simples, de fácil execução e durável. Temos
vários tipos de estrutura de telhados, desde as tesouras de madeira, as metálicas e
as de concreto armado.
As estruturas de madeira devem ser de espécies próprias e receberem
tratamento de modo a impedir ataques de fungos, bactérias e insetos. A manutenção
destas estruturas deverá ser bem cuidadosa para evitar problemas de maior
gravidade. Da mesma forma que a madeira, as estruturas de cobertura metálica
devem ser facilmente montadas e desmontadas para facilitar futuras trocas de
peças. Cada elemento será entregue na obra com pintura de base, ou seja, um
primer anticorrosivo.
Só após a montagem é que irá receber a pintura final.
Existem no mercado de materiais para cobertura uma grande oferta de vários
tipos de telhas: telha cerâmica tipo francesa; telha de canal, tipo colonial e plan;
telhas pré- moldadas de fibrocimento; chapas onduladas metálicas etc.
Todos os tipos de peças para cobertura devem ser impermeáveis, resistentes
às cargas de serviço, resistentes às intempéries e que tenham uma vida útil
compatível com a do edifício. Estas peças deverão ter sistemas de fixação de fácil
remoção para facilitar futuras reposições.

6.5 Revestimentos

Os revestimentos são camadas protetoras das paredes. Além da proteção

contra as intempéries, aumentam a resistência ao choque, melhora o isolamento
termo-acústico e confere beleza plástica ao imóvel.
São vários tipos de revestimentos, desde os tradicionais, executados com
argamassas, até os mais novos à venda no comércio.

6.5.1 Revestimento com argamassas – nesta modalidade, tem-se: argamassa

de aderência (chapisco); argamassa de regularização (emboço); argamassa de
acabamento (reboco); argamassas especiais (com aditivos especiais).

6.5.2 Revestimento com materiais oferecidos pelo comércio – neste item,

temos os seguintes produtos no comércio especializado: azulejos e peças
cerâmicas; placas de vinil; placas de madeira; pedras naturais (bruta); pedras
naturais (polidas) etc.
28
 Todos os materiais e tipos de revestimentos, além da composição plástica do
imóvel, devem proteger as paredes e serem duráveis.

6.6 Pintura

A pintura também é um item final na superfície da parede, do teto e das

esquadrias. Sobre as paredes e tetos, as tintas evitam a desagregação da
argamassa, absorção da água da chuva, da poeira e devem impedir o
desenvolvimento de mofos.
Participam também da decoração dos ambientes, acrescentando cor, textura e
brilho.
Nas superfícies de madeira, a pintura impede absorção de umidade que gera
trinca e apodrecimento. Nas superfícies metálicas, a pintura é a solução mais barata
para proteger contra corrosão.
A vida útil de uma pintura depende da qualidade da tinta e da aplicação.
Espera-se que dure pelo menos 10 anos para que os custos de manutenção sejam
menos pesados para os donos do edifício.

6.7 Pisos

Piso é a superfície destinada à transito dos usuários do imóvel. Os pisos

devem ter características mecânicas, tais como resistência às cargas de utilização
e resistência aos produtos químicos. Não devem provocar ruídos e serem de fácil
manutenção e conservação. Como item de acabamento das obras, os pisos
também devem compor a decoração do ambiente.
Existem vários tipos de pisos: cimentados, cerâmicos, cacos cerâmicos,
pedras naturais rústicas ou polidas, marmorite, tábua corrida, tacos, vinílicos,
pisos de alta resistência.
Como todos os demais setores de um imóvel, os pisos também devem ter
uma longa vida útil e serem facilmente removíveis quando necessário.

29
7. OCORRÊNCIA DE ‘PATOLOGIAS’ NOS EDIFÍCIOS

7.1 ‘Patologia’ das Fundações

Os problemas com origem nas fundações podem ser classificados em:

recalques diferenciais; degradação por ações externas.
Os recalques diferenciais são provenientes de falhas no projeto ou na
execução. Suas ações nos edifícios acarretam fissuras, cuja configuração depende
do tipo de esforço transmitido à superestrutura e aos painéis das paredes. Quando o
esforço for de flexão, haverá zona tracionada com fissuras verticais, e na zona
comprimida haverá empolamento e até queda de reboco. Se ocorrer recalque nas
extremidades das paredes esse recalque provocará esforço de cisalhamento com
fissuras a 45º.

7.1.1 Recuperação

Diante de qualquer problema proveniente da fundação, deve-se realizar uma

avaliação para constatar que tipo de problema está ocorrendo. Uma vez constatada
a causa, será elaborado o projeto de reforço da fundação, para recompor a
sustentação do edifício, seguindo-se os reparos nas vigas, nos pilares e, por último,
nas fissuras das paredes.
O projeto de recuperação das estruturas deve obedecer às recomendações
específicas, visando novamente seu desempenho.
As fissuras das paredes serão reparadas na última etapa dos trabalhos. O
reparo das fissuras consiste, primeiramente, em retirar o revestimento da região em
que elas se encontrem, em colocar grampos e, por último, em revesti-las
novamente.

7.2 ‘Patologia’ das Alvenarias

São de várias origens as patologias das alvenarias: desalinhamento e falta de

prumo; falta de amarração; fiadas fora de nível; deterioração dos blocos (cerâmicos
ou de concreto); deterioração dos revestimentos.
Todas as falhas advindas da execução, por exemplo, o desalinhamento e a
falta de prumo, fatalmente trarão consequências futuras: fissuras nas camadas mais
espessas do revestimento, descolamento provocado pela fissuração, entrada de
umidade e excesso de peso do revestimento.
A penetração de umidade na alvenaria acarreta a deterioração do
revestimento e dos blocos. Com a umidade surge o bolor ou mofo que é um tipo de
microvegetal ou fungo.
Os fungos se desenvolvem em qualquer tipo de material, tais como cerâmica,
concreto, argamassa e até metal e vidro. Eles se desenvolvem mais facilmente em
locais úmidos, por condensação, onde a água está estagnada. Além dos fungos,
existem outros microorganismos como as bactérias e algas microscópicas.
O combate a estes elementos é feito com a seguinte solução a qual se
acrescenta fungicida: 80 g de fosfato trissódico, 30 g de detergente comum, 90 ml de
hipoclorito de sódio, 2.700 ml de água.
O mofo provoca desagregação lenta das argamassas pela pressão de suas
raízes entre os grãos dos agregados. O combate ao mofo será eficiente após a
eliminação da umidade; se isso não for feito, o mofo voltará depois de algum

30
 tempo.
Também as eflorescências salinas (etringita) ocasionam desagregação e
descolamento das argamassas de revestimentos. Outra causa de desagregação
das argamassas é a reação álcali- agregado, formando um gel expansivo e
solúvel.
A fissuração nas argamassas também pode ser oriunda da carbonatação.
Muitas fissuras superficiais são provenientes da retração das argamassas.
A principal causa de retração das argamassas é o excesso de material
pulverulento. Existem neste quadro de fissuração das alvenarias as causadas por
esmagamento dos tijolos, devido às cargas das tesouras da cobertura e ainda à
falta de vergas nas coberturas das portas e janelas.

7.3 ‘Patologia’ dos Blocos Cerâmicos e de Concreto

Nos blocos cerâmicos, temos, além do bolor e do mofo, as eflorescências de

sais provenientes da matéria-prima (sulfato de cálcio) e a eflorescência ferruginosa
devido à presença de pirita.
Os blocos de concreto, por serem mais porosos, absorvem mais umidade. Esta
favorece a agressividade ao concreto pela presença da água e de soluções
agressivas, surgindo o bolor, o mofo etc.

7.4 ‘Patologia’ das Alvenarias de Pedras

As paredes de pedra são muito porosas, facilitando o deslocamento da

argamassa de assentamento, causando fissuração. O revestimento poderá descolar
com facilidade devido à diferença de deformação dos dois materiais com a
temperatura.
Recomenda-se a impermeabilização superficial, para reduzir os efeitos da
umidade nas alvenarias de pedra pelo seu alto grau de permeabilidade.

7.5 Deslocamento do Revestimento

A principal causa de deslocar-se o revestimento é a falta de ancoragem entre o

reboco e o chapisco ou entre o emboço e o reboco fino.
O início desta manifestação será o empolamento. Isto será percebido, no início,
pelas ondulações superficiais e pela diferença do som ao bater na região afetada.
Haverá deslocamento também quando a camada de argamassa for muito espessa,
em caso de argamassas pobres e quando a cal não for completamente hidratada.

7.6 Patologia dos Revestimentos Cerâmicos

Na „patologia‟ dos revestimentos cerâmicos estão inclusos os azulejos, as

pastilhas, os pisos e todos os elementos de revestimentos.
A dilatação térmica é a principal responsável pelos deslocamentos destes
materiais, porque a dilatação é maior que a do substrato, rompendo, assim, a
aderência entre as partes.
Nos pisos, o descolamento é mais freqüente devido à diferença muito
acentuada entre o concreto e a cerâmica.
Nos revestimentos das alvenarias, o fenômeno é mais aterrado pela maior
semelhança com tijolos cerâmicos.
O deslocamento poderá ocorrer por falta de aderência das peças à argamassa:
31
  Quando a argamassa for pouco resistente;
 Quando as peças não forem saturadas pelo menos durante três horas,
e no momento do assentamento a superfície não esteja apenas úmida;
 Quando as peças não forem bem assentadas;
 Quando se usar argamassa colante, não se pode umedecer as peças e
nem usá-la após o tempo máximo de vida útil recomendado pelo
fabricante da argamassa.

7.7 ‘Patologia’ das Peças de Madeira

Nas peças de madeira podem aparecer defeitos devido ao preparo

inadequado, desde o abate até o desdobramento das peças. Podem surgir também
problemas como ataques de insetos e bactérias, e o apodrecimento em razão das
variações de umidade, queima etc.

7.8 ‘Patologia’ das Pinturas

A pintura tem a dupla função de dar beleza e proteção à argamassa ou a

outro material pintado (concreto, tijolo, bloco etc.).
As tintas devem ter boa aderência, cor estável, resistência ao risco, ser
impermeável, ter estabilidade química com relação aos agentes atmosféricos. Os
defeitos mais comuns nas pinturas são:

 Manchas de origem química (eflorescências);

 Manchas devido a infiltrações;
 Manchas de ferrugem vinda da argamassa;
 Manchas provocadas pela reação química de substâncias gordurosas;
 Manchas por aplicações inadequadas;
 Manchas causadas pela aplicação sobre o reboco ainda úmido.

O prazo mínimo para pintura sobre reboco novo deve ser de trinta dias. Os
seladores também não devem ser aplicados em reboco úmido. Quando for usá-los
deve ser apenas numa face facilitando, assim, a secagem pela outra face.
Tintas ácidas não poderão ser aplicadas sobre o reboco alcalino porque
haverá uma reação química formando um sal com coloração diferente da pintura.
Estas manchas podem ser evitadas usando-se seladores adequados.
As madeiras resinosas, principalmente nas partes dos nós, devem ser
seladas e só depois pintadas.
As pinturas podem ser atacadas pelo meio ambiente. Por exemplo, a
atmosfera ácida ataca as tintas alcalinas e vice-versa. A descoloração é
conseqüência das radiações solares. As cores mais afetadas, pela ordem, são:
verde, azul, vermelho e amarelo. Como existem pigmentos mais resistentes da
mesma forma existem resinas mais resistentes. A descoloração também pode
ocorrer por meio de substâncias presentes no ar.
Na repintura, deve-se verificar se a nova tinta é compatível com a velha. Caso
não seja, deve ser isolada com selador.

32
7.9 Desagregação

A desagregação da pintura ocorre com pulverização e queda; descolamento e

queda de placas; fissuramento da película, seguida de descolamento (foto 1 e 2).
Uma das principais causas destas manifestações é a umidade da parede. Se
a pintura for realizada com a parede úmida, a película de água vai isolar a tinta se for
insolúvel em água. Se for solúvel provavelmente vão surgir manchas. Se a película
de tinta for impermeável a água pressiona a tinta formando bolha no início e, depois,
fissuramento e descolamento. Este problema é mais grave em pinturas com brilho
porque são mais impermeáveis.
A fissuração pode ocorrer quando a tinta e o substrato tiverem dilatações
diferentes. É um fenômeno mais freqüente quando se usam vernizes, esmaltes e
resinas em exteriores.
As tintas de má qualidade descolam mais facilmente. A pintura a cal, por
exemplo, desagrega se não tiver fixador.
A desagregação da pintura também pode ocorrer no reboco pobre em
aglomerante, porque facilmente vai se pulverizando. O preparo para a repintura deve
garantir que a tinta velha esteja bem firme. Deve-se fazer escovamento e limpeza da
superfície para proceder à nova pintura.
No caso de o revestimento se apresentar fraco, deve-se refazê-lo em toda
região com o defeito e seguir os procedimentos normais até a pintura final.

7.10 Pintura sobre Metais

No caso de grades, esquadrias e portas de aço, deve-se fazer a primeira

pintura protetora (zarcão, grafite etc.) para depois aplicar a pintura final.
Em caso de repintura, deve-se remover a ferrugem por processos mecânicos
(palha de aço, escova, lixa, jato de areia etc.) ou químicos (ácido fosfórico, ferlikon
etc) para depois aplicar a pintura de proteção e a final.

7.11 A Umidade no Imóvel

A forma de umidades de um imóvel tem as seguintes origens: capilaridade,

chuva, vazamento da rede hidro-sanitária, condensação. A umidade oriunda de
capilaridade é a que sobe do solo úmido, quando não for usado bloqueio para
impedir a sua subida. As infiltrações provenientes das chuvas são bastante comuns
nas paredes, dependendo da velocidade e direção do vento e das condições do
revestimento. Os vazamentos das redes hidro-sanitárias se propagam ao longo das
canalizações
Trazendo sérios danos ao imóvel.
A condensação é uma forma de umidade que está no ambiente e se acomoda
nas paredes, podendo nelas penetrar se não forem devidamente preparadas.

7.11.1 Vazamento proveniente da chuva na cobertura

Os vazamentos na cobertura merecem uma investigação mais cuidadosa,

porque são várias as causas que contribuem para o problema: caimento inadequado
do telhado; vazamento por defeitos das telhas; transbordamento das calhas.
Sobre o caimento do telhado, existem as recomendações para cada tipo de
telha. Deve-se observar o ângulo de queda para evitar que a água entre nas
33
ligações entre as peças, principalmente com a ação do vento. As telhas com
defeitos, tais como empenamento, fissuras, furos etc., também permitem a entrada
da água para o forro.
Os vazamentos nas calhas ocorrem por se transbordarem devido a um cálculo
malfeito, a furos, à falta de queda, à falta de prumadas, ou até ao entupimento
causado por folhas e pequenos animais.

FOTO 1: Desagregação da pintura por efeitos da umidade. Arquivo do autor

FOTO 2: Degradação do Concreto. Arquivo do autor

7.12 Desagregação do Concreto

As diversas formas de degradação do concreto se manifestam em

conseqüência de fatores externos e internos. Tais manifestações podem ser de
origem química e física. As de origem química podem ser classificadas da seguinte
forma:

 Agentes externos – através da penetração de íons agressivos como

cloretos, sulfatos, dióxido de carbono e muitos outros elementos, os
quais entram em contato com a estrutura interna do concreto em
conseqüência de sua porosidade permeável;
 Agentes internos, como a reação álcali-sílica, álcali- silicato, álcali-
carbonato e corrosão da armadura.

34
 As causas de degradação de origem física são: ações de impacto, abrasão,
erosão, cavitação, altas temperaturas, congelamento e degelo.

7.13 Ações de Impacto

As ações de impacto no concreto podem provocar fissuras, principalmente se a

obra está em andamento. No caso de barragens onde se executam concretagem e
escavações com detonação de rochas, representam grande perigo para o concreto.
Em geral, a resistência ao impacto do concreto cresce com a resistência à
compressão. A aderência pasta/agregado, o menor diâmetro máximo do agregado e
o menor módulo de elasticidade – baixo coeficiente de Poisson do agregado – são
os fatores que contribuem para aumentar a resistência ao impacto do concreto.

7.14 Resistência à Abrasão

A resistência à abrasão é a capacidade de suportar as ações superficiais por

atrito ou percussão com um mínimo de desgaste.
Os concretos das obras hidráulicas sofrem a ação dos sólidos transportados
pelas águas, podendo chegar à erosão. A maior capacidade de o concreto resistir à
abrasão será aumentar sua resistência à compressão e empregar agregados de alta
resistência.

7.15 Resistência à Erosão

A erosão é outro tipo de deterioração provocada pela água corrente sobre sua
superfície. A erosão é a perfuração no maciço de concreto, submetido a alta
velocidade da água ou de partículas que estão sendo transportadas no líquido. Da
mesma forma que a resistência à abrasão, os concretos com alta resistência à
compressão e ao agregado mais resistentes tem melhor desempenho contra erosão.

7.16 Resistência à Cavitação

A cavitação é o resultado da formação de bolhas de vapor. Essas bolhas

entram no fluxo da água e, passando em área de grande pressão, se desfazem com
grande impacto sobre a superfície do concreto. Estas ações repetidas causam-lhe
grandes danos.

7.17 Altas Temperaturas

O concreto submetido a elevadas temperatura sofre queda do módulo de

deformação com grandes flechas nas lajes e vigas. Apesar de não perder resistência
à compressão até um certo limite de temperatura, a perda do módulo de deformação
compromete as peças estruturais que trabalham a flexão.

7.18 Congelamento e Degelo

O gelo formado dentro dos poros do concreto aumenta o volume de

aproximadamente 9%, de modo que a água em excesso passa a ser expedida. A
pressão de expansão excedendo à resistência de tração do concreto causa
fissuração e deterioração.
35
 Não é somente nos países de clima frio que o concreto sofre com o
congelamento e degelo, mas todo concreto de câmaras frigoríficas e/ou de salas
climatizadas com baixas temperaturas.

7.19 Penetração de Íons no Concreto

7.19.1 Sulfatos

Os sulfatos penetrando no concreto reagem com aluminato, formando a

etringita que é excessivamente expansiva. As medidas preventivas contra o ataque
de sulfatos são os seguintes: limitação do C3A do cimento e uso de concretos com
menor fator A/C.

7.19.2 Carbonatação

A carbonatação se processa pela difusão do CO2 através da superfície do

concreto, em presença de umidade. Os concretos mais porosos são mais favoráveis
à carbonatação.
Mede-se a espessura ou profundidade da carbonatação no concreto abrindo-
se uma cavidade e imediatamente aplica-se uma solução de fenolftaleína que vai
colorir a parte não carbonatada com a cor vermelho-carmina, indicando que o pH é
superior a 9,5. A solução de fenolftaleína é preparada com 1 g dissolvida em 50 g de
álcool etílico e 50 g de água destilada. A foto 3 a seguir mostra a espessura de
carbonatação no concreto.

Foto 3 – medida da espessura de carbonatação do concreto com a solução de fenolftaleina

7.19.3 Íons cloretos. Arquivo do autor.

Os íons cloretos podem estar dentro do concreto nos aditivos aceleradores ou

vir de fora. Sua atividade no concreto é promover a corrosão das armaduras. O
processo de corrosão ocorre quando existe uma diferença de potencial elétrico entre
Os sulfatos penetrando no concreto reagem com aluminato, formando a
etringita que é excessivamente expansiva. As medidas preventivas contra o ataque
de sulfatos são os seguintes: limitação do C A do cimento e uso de concretos fora de
nível; deterioração dos blocos (cerâmicos ou de concreto); deterioração dos
revestimentos.
36
 Todas as falhas advindas da execução, por exemplo, o desalinhamento e a
falta de prumo, fatalmente trarão consequências futuras: fissuras nas camadas mais
espessas nos dois pontos na armadura, formando uma célula eletroquímica. Forma-
se uma região anódica e uma catódica ligada pelo eletrólito que é a água nos poros
do concreto. Os íons Fe2+, com carga elétrica positiva no anodo, passam para a
solução, e os elétrons livres, e_ com carga negativa, passam pelo aço para o catodo,
sendo absorvidos pelos constituintes do eletrólito, combinam com a água e o
oxigênio, formando os íons de OH-. Estes íons combinam com os íons ferro,
formando o hidróxido ferroso e por mais uma oxidação transforma no hidróxido
férrico (ferrugem) Fe (OH).
Uma vez instalada a corrosão, deve-se retirar a camada de concreto, limpar a
armadura, pintar com anticorrosivo e recompor o concreto. A manutenção preventiva
nas estruturas sujeitas à corrosão é importante, porque à medida que detecta uma
corrosão, faz-se a recuperação antes que se agrave.
A proteção superficial do concreto contra umidade é uma medida preventiva
para reduzir os efeitos da corrosão das armaduras.
7.19.4 Degradação por reação álcali-agregado

A reação álcali-agregado é promovida entre os álcali-agregado Na2O e K2O

do cimento e os agregados reativos. Os produtos desta reação são um gel sílico-
alcalino que ao absorver água se expande causando fissurações. Os tipos de reação
álcali-agregado são: álcali-sílica; álcali-silicato; álcali-carbonato.
A reação álcali-sílica é produzida pelo reagente ácido que é a sílica e os
reagentes básicos (Na2O e K2O). A sílica reativa se encontra nos minerais do grupo
da sílica reativa e também na calcedônia.
A reação álcali-silicato ocorre entre os álcalis cimento e os silicatos das
seguintes rochas:

 Metamórficas – ardósias, filitos, xistos, gnaisses, quartzitos, granulitos

etc.
 Sedimentares – grauvacas, argilitos e silitos.

A reação álcali-carbonato ocorre com alguns agregados calcários dolomíticos

e os álcalis do cimento. É uma reação deletérea porque o gel formado em torno do
agregado reativo se expande, resultando numa malha de fissuras e perda de
aderência entre pasta e agregado.

7.20 Soluções para Recuperação

Uma vez analisadas as causas de degradação das estruturas de concreto,

será definido o processo de recuperação. Nesta, podem ocorrer intervenções
localizadas, ou ainda pequenas demolições e posteriores reconstruções.
O reforço, às vezes, é indispensável para restituir a capacidade de trabalho
da estrutura, podendo ter soluções tais como aumento de seções transversais,
aumento da quantidade de armadura ou até reforço com chapas ou perfis de aço e
até uso de novos materiais como certas fibras que estão surgindo no mercado. As
fibras de carbono já são utilizadas em reforços de estrutura de concreto. As
nonofibras (nanotubos) de carbono o grafeno são materiais para futuro.

37
 Figura 2 a esquema da camada de grafeno e 2 b – esquema do grafite e nanotubo de
carbono. www.google.com.br/search?q=resistencia+do+nanotubo+de+carbono&rlz
.Assessado em:31/10/017

As argamassas do tipo polimérico de base mineral, epóxica de poliéster, anti-

retráteis estão disponíveis para recuperação de estruturas pelo seu poder de aderir
bem ao concreto e pela alta resistência mecânica.
Temos também os adesivos, normalmente de base epóxica, que são
utilizados para colagem de elementos de reforços, ou ainda como ponte de ligação
entre substratos de idades diferentes.
Os inibidores de corrosão são produtos desenvolvidos para proteger as
armaduras contra as agressões externas ou da própria argamassa.
Todo o trabalho de avaliação e recuperação tem um objetivo único que é
fortalecer a segurança e garantir a vida útil dentro do que foi previsto no projeto.

38
 FOTO 3: O estado geral deste imóvel é devido
à falta de manutenção, arquivo do autor

FOTO 4: Recuperação de pilares de concreto submetidos à incêndio. Arquivo do autor

39
 FOTO 5: Recuperação de pilares de concreto submetidos à incêndio. Arquivo do autor.

FOTO 6: Ação de um incêndio provocado por curto-circuito num edifício. Arquivo do autor

FOTO 7: Ação de um incêndio provocado por curto-circuito num edifício. Arquivo do autor.

40
FOTO 8: Recuperação de um imóvel em estado crítico de degradação. Arquivo do autor.

FOTO 9: Recuperação de um imóvel em estado crítico de degradação. Arquivo do autor.

FOTO 10: Degradação da estrutura devido à corrosão da armadura. Arquivo do autor

41
FOTO 11: Degradação da estrutura devido à corrosão da armadura. Arqyuivo do autor.

42
8 SUGESTÕES PARA O TRABALHO DE INSPEÇÃO

O método de cadastramento é o mais indicado para mostrar o estado geral do

imóvel. Cria-se uma planilha com todos os dados para posterior análise dos
resultados coletados nas inspeções e para definir os tipos de manutenção que se
fizerem necessários.
A planilha deve ser elaborada de forma que todos os itens do edifício sejam
avaliados separadamente e que sejam anotados os problemas encontrados.
Uma vez preenchidas as planilhas, passa-se à análise dos dados. Esta
análise poderá ser feita por meio de gráficos com forma de pizza e barra para uma
visualização geral do estado em que se encontra o imóvel. Cada gráfico mostra o
estado do item analisado e o problema mais grave.
De posse desses dados analisados, define-se a necessidade de manutenção
para resolver os problemas mais críticos e a urgência pela ordem de prioridades. O
serviço de manutenção deverá adotar a rotina específica a seguir.

8.1 Vistoria Periódica

Faz parte da vistoria periódica: o recebimento de reclamações dos usuários; a

programação de atendimento; a contratação de serviços para reparos; a avaliação
dos serviços; o controle; o relatório de avaliação.
Dentro do programa de manutenção preventiva têm-se os seguintes serviços:
elétricos, hidráulicos, de pedreiro, de carpinteiro.

Serviços elétricos:

 Manutenção da rede de iluminação externa do edifício;

 Substituição de chaves e disjuntores de quadros;
 Reparos ou substituição do tubo de proteção do cabo do pára-raio;
 Substituição de lâmpadas, aparelhos elétricos etc.;
 Verificação do desempenho das instalações elétricas.

Serviços de pedreiro:

 Reparos de pisos e passeios do prédio;

 Reparos de fissuras dos muros de divisa do imóvel;
 Consertos de calhas, canaletas, caixas de passagens etc.;
 Reparos nos revestimentos;
 Reparos nas esquadrias; Serviços de carpinteiro:
 Substituição de telhas danificadas;
 Recolocação das telhas que tenham sido deslocadas;
 Recuperação de portas de madeira;
 Combate ao cupim e outros insetos da madeira;
 Todos os serviços específicos para o profissional de carpintaria.

Serviços de pintor:

 Repintura de áreas onde tenha ocorrido algum tipo de problema com a

argamassa ou com a tinta;

43
  Repintura das esquadrias, dos portões e das portas quando for
necessário.

Serviços especiais:

 Recuperação das estruturas com alguns problemas de deterioração.

Nota: a recuperação da estrutura é um trabalho que deverá ser feito por

profissional especializado. Terá um encaminhamento na seqüência
seguinte: análise visual, estudo dos casos, projeto de recuperação,
recuperação.

44
9 DE REVESTIMENTOS E PINTURAS

9.1 Revestimentos de Argamassa

As formas de reparos das argamassas de revestimentos são indicadas em

função das manifestações observadas, conforme as indicações que se seguem.
Eflorescências - eliminação da infiltração de umidade; secagem do
revestimento; escovamento da superfície; reparo quando se apresentar
pulverulência.

 Eliminação da causa da infiltração; lavagem com solução de

hipoclorito de sódio, indicada no capítulo 7; e reparo do revestimento
quando estiver desagregando.
 Pintura – renovação da camada do revestimento.
 Com empolamento – renovação da camada do reboco.
 Placas – renovação total, desde o chapisco.
 Descolamento com pulverulência – remoção da camada de reboco.
 Fissuras horizontais – renovação após a hidratação completa da cal. A
solução indicada será em função da intensidade expansiva do
revestimento.
 Fissuras mapeadas – reparação das fissuras e renovação da pintura.
Havendo descolamento o revestimento.deve ser subistituido.
 Fissuras geométricas – reparação das fissuras seguida de nova pintura.

9.2 Pisos e Azulejos

Os pisos e azulejos normalmente serão substituídos em toda área contígua

por dificuldades de se encontrar o mesmo produto para se efetuarem pequenos
reparos. Neste trabalho, recomenda-se argamassa colante, porque é aplicada em
camada relativamente fina e não causa maiores transtornos, além de permitir uma
alta produtividade.
A aplicação da argamassa consiste em estendê-la com o lado liso da
desempenadeira formando uma camada uniforme de 3 mm a 4 mm. A seguir, usa-
se o lado dentado formando os cordões e aplicando as peças como no processo
convencional. Deve-se deixar uma junta de 1,0 mm a 1,5 mm entre as peças. Nas
áreas grandes, deve-se prever juntas de dilatação a cada 3 m ou 4 m. As juntas de
dilatação devem ser no mínimo de 5 mm e serem preenchidas com uma massa
plástica que não enrijeça com o tempo. O rejuntamento é executado com
procedimento usual no dia seguinte.

9.3 Reforma da Pintura

 Pintura interna com PVA – se a pintura velha se apresenta em

bom estado, escova-se a superfície e pinta-se novamente. Caso a
pintura não esteja em bom estado, deve ser removida com escova de
aço e lixa sem afetar o reboco. Pinta-se de novo. Quando a pintura for
a cal, deve ser removida completamente porque a cal prejudica a tinta
PVA.. Se a pintura existente for brilhante, deve-se eliminar o brilho com
lixa.
 Pintura interna com óleo se a parede foi pintada com PVA e se

45
 encontra em bom estado, deve ser escovada e limpa com pano úmido.
Em seguida, aplica-se a pintura normal de acabamento.
 Pintura externa com PVA – para pintura existente com PVA em bom
estado, escova-se e depois aplica- se a tinta de acabamento. Quando
a pintura com PVA se apresentar em mau estado ou se for a cal, deve-
se removê-la. A seguir elimina-se o pó com pano úmido e aplica-se
uma demão de líquido selador de parede. Procede-se a pintura final.
Para superfície com pintura anterior brilhante, lixa-se toda a área até
eliminar o brilho, seguindo-se a limpeza com pano úmido e, finalmente,
a pintura.
 Pintura em madeira já pintada – se a pintura existente ainda se
apresenta em bom estado, deve- se lixar com lixa no 150, para
madeira, até eliminar o brilho, removendo o pó com pano umedecido
em aguarrás e aplica-se o verniz quantas vezes forem necessárias.
Caso a pintura antiga se apresente muito mal, deve ser removida com
escova de aço e lixa, retira-se o pó com pano umedecido em aguarrás,
aplicando a primeira demão com verniz diluído em solvente na
proporção 1:1. Se for usada a tinta a óleo, faz-se o preparo como no
item anterior e pinta-se novamente.
 Pintura sobre superfícies metálicas – se a pintura existente se
apresenta em bom estado, deve-se lixar com lixa de ferro no 180 até
eliminar o brilho e aplica- se a seguir a pintura de acabamento. Caso
ela não se apresente em bom estado, deve ser retirada com
removedor, pintada com tinta de base e, depois, aplicada a pintura
final.

46
CONCLUSÃO

Tendo em vista a abrangência do tema aqui tratado, esclarecemos que nosso

objetivo foi dar uma pequena contribuição para essa nova atividade profissional: a
“Manutenção de Imóveis”.
Administrar um sistema de manutenção de imóveis é bastante complexo.
Dentro do contexto atual, a manutenção passou a ser considerada como atividade
indispensável para garantir a funcionalidade e durabilidade dos edifícios. Tem ainda
como objetivo assegurar o funcionamento de todos os equipamentos do imóvel, sem
perdas significativas de suas finalidades específicas.
O reconhecimento desta nova atividade nos trouxe a preocupação em
trabalhar no sentido de oferecer alguns subsídios para programas de manutenção. É
necessário implementar sistemas de gerenciamento para tomar decisões adequadas
dentro das diretrizes de priorização das intervenções que se fizerem necessárias,
visando atenderem ao cliente em níveis aceitáveis de custo e qualidade.
Outra atividade fundamental a ser incorporada no gerenciamento da
manutenção é o treinamento de pessoal para ter sucesso nos serviços executados.
A concepção de um plano de manutenção deverá considerar todas as
características gerais e particulares para o tipo de função do imóvel, objeto da
manutenção a ser proposto.

47
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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armaduras. Tradução de Antônio Carmona e Paulo Helene. São Paulo: PINI, 1992.

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