Anuario Mercado Imobiliario 2016 PDF

ANUÁ R I O
DO
M E R C A DO
I MO B I L I Á R I O
2
O
I
6
AGRADECIMENTO
A
gradecemos todos àqueles que, ao longo
do ano, contribuíram com sugestões para
a elaboração e o aperfeiçoamento das
informações geradas pelo Secovi-SP, e que tornaram
possível a elaboração do Anuário do Mercado
Imobiliário - 2016.
Nosso agradecimento especial a cada uma das
empresas que respondem às pesquisas mensais e
àquelas que se reúnem habitualmente para debater
questões relevantes relacionadas ao setor.
2
Anuário do Mercado imobiliário | 2016
Í N D
06 84
PALAVRA DO MERCADO IMOBILIÁRIO
PRESIDENTE NAS OUTRAS
CIDADES DA REGIÃO
METROPOLITANA
DE SÃO PAULO
08
PALAVRA DO
ECONOMISTA-CHEFE 114
ESTUDOS DO MERCADO
IMOBILIÁRIO DO
10 INTERIOR DO ESTADO
DE SÃO PAULO
ECONOMIA E DEMANDA
141
35 GRAPROHAB
MERCADO IMOBILIÁRIO
NA CIDADE DE SÃO
PAULO
3
I C E
151 168
IMÓVEIS DE TERCEIROS DADOS DO MERCADO
NA CIDADE DE SÃO IMOBILIÁRIO NACIONAL
PAULO
158 175
FINANCIAMENTO
LOCAÇÃO RESIDENCIAL IMOBILIÁRIO NO BRASIL
NA CIDADE DE SÃO
PAULO
188
165 GLOSSÁRIO
CONDOMÍNIOS
4
FLAVIO AMARY
A
economia de um país como o Brasil, que Temer, a quem externamos nossa preocupação.
vem ladeira abaixo há mais de dois anos,
não se recupera com rapidez, apesar de Os distratos são danosos para todos os atores.
eu manter a minha opinião otimista de que o pior já Os incorporadores têm o fluxo financeiro da
passou e que teremos uma reversão desse quadro empresa e do empreendimento comprometidos, os
negativo no primeiro semestre de 2017. compradores que respeitam os contratos podem ter
a entrega das suas unidades atrasadas e os bancos
O mercado imobiliário de São Paulo, que é não recebem em tempo os recursos que financiaram
termômetro para o restante do País, fechou o ano de a produção, gerando, assim, uma crise sistêmica.
2016 com comportamento aquém da sua capacidade
de produção e comercialização. Os resultados, Esperamos que o reaquecimento econômico resgate
que constam desta publicação, mostram o quanto o imprescindível equilíbrio entre compra e venda.
deixamos de produzir e vender. Porém, antes disso, aguardamos a adoção de medida
governamental que possa dar fim a esse injusto e
É certo que muita coisa vai acontecer, porque ainda inaceitável problema.
estamos no início do ano. Mas, para o empreendedor
imobiliário, o problema maior é a insegurança jurídica, As taxas de juros exorbitantes, por sua vez, estão
principalmente a que resulta da rescisão unilateral dos retraindo, resultado da proposta acertada da equipe
contratos, os chamados distratos. Estamos debatendo econômica do governo de reconduzir a Nação para os
o assunto com apoio de outras entidades do mercado, trilhos do crescimento econômico e social sustentável.
diretamente junto a representantes do governo
federal e de instituições de defesa do consumidor, a É importante lembrarmos neste contexto de
fim de regulamentar esse enorme gargalo, que tem esfriamento da crise, que o passado recente da
dificultado ainda mais a retomada do setor. Levamos a construção civil e do mercado imobiliário foi de
questão até mesmo ao presidente da República, Michel euforia. Muitas empresas tomaram decisões ancoradas
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em uma falsa expectativa de crescimento alimentada Nós, do setor imobiliário, continuaremos envidando
pelo governo anterior. E boa parte do comportamento todos os esforços para que o atual quadro ganhe
do mercado imobiliário em 2016 deve-se a isso. contornos mais promissores, apostando na retomada
da atividade econômica, por meio da desaceleração
Sabemos que o remédio tem sido amargo, e aplicado da inflação, da manutenção da tendência de redução
em doses homeopáticas. Faz-se necessária a da taxa de juros, do incentivo à produção e aos
aprovação de pacote com medidas duras que, com o investimentos e da consequente diminuição dos
tempo, surtirão efeitos benéficos, como as reformas níveis de desemprego.
Previdenciária e Trabalhista. Teremos paciência,
porque a boa vontade é permanente. Agora, independente de erros e acertos, temos
de mostrar a incontestável importância do setor
O ano que acabou não deixará saudades, a não produtivo imobiliário para o País. É um segmento de
ser pelos acontecimentos que marcaram a história forte capacidade de geração de emprego, renda e
do Brasil e que precisam ser encarados como realização de sonhos. E essa capacidade confere à
aprendizado. Até para que, no futuro, os mesmos indústria imobiliária a força motriz necessária para
erros não sejam cometidos novamente. tirar o Brasil da crise.
Flavio Amary é presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi
6
CELSO PETRUCCI
L
ogo no início de 2016, sabíamos que aquele Temer, desde o início e ainda como interino, reuniu
não seria um ano comum. A instabilidade à sua volta profissionais experientes, competentes
política atingia seu ápice e, em 2015, e respeitados nos principais cargos de comando da
o mercado imobiliário havia retraído 32,4% nos economia. Henrique Meirelles assumiu o Ministério da
lançamentos e 6,6% nas vendas em relação ao ano Fazenda, Ilan Goldfajn, a presidência do Banco Central,
anterior. Assim, nossa perspectiva para 2016 era que o Ana Paula Vescovi, a Secretaria do Tesouro Nacional.
mercado na cidade de São Paulo deveria acompanhar Pedro Parente foi escalado para a presidência da
o comportamento de 2015. Porém, alertávamos que Petrobrás, Wilson Ferreira Júnior, foi para a Eletrobrás,
essa previsão poderia ser revisada para baixo. e Maria Silvia Marques passou a comandar o BNDES
(Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e
Infelizmente, acertamos! A economia continuou a Social). Esta foi a escalação do ‘timaço’ responsável
registrar indicadores negativos, como aumento da taxa por criar ambiente favorável e tirar a economia do País
de desemprego; inflação acima dos 10%; aumento dessa profunda, indesejada e duradoura recessão.
das taxas de juros, inclusive as dos financiamentos
imobiliários; queda dos índices de confiança O teste fundamental para a política e a economia
mensurados pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), foi a difícil aprovação da PEC (Proposta de Emenda
dentre outros. Constitucional) do Teto dos Gastos, que limita os
gastos públicos pelos próximos 20 anos. Por si só, ela
Paralelamente, a instabilidade política levou o não resolve os problemas estruturais, mas revelou-se
Congresso Nacional, em abril, a autorizar o processo oportuna e fundamental para pavimentar o futuro do
de impeachment, com ascensão de vice-presidente, País. Agora, assistimos com certa apreensão o trâmite,
Michel Temer, que assumiu interinamente a no Congresso Nacional, das propostas de reformas
presidência do País e, após um processo desgastante Previdenciária e Trabalhista, ambas de extrema
que se estendeu até setembro, deputados federais e importância para a melhoria do ambiente econômico
senadores aprovaram o impeachment. e do retorno dos investimentos. Esperamos que elas
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sejam aprovadas ainda no primeiro semestre de 2017. lançamentos e vendas de imóveis novos na cidade
de São Paulo, que será positivamente potencializado
O cenário econômico alterou-se no decorrer de com a retomada gradual da economia e, também,
2016 e, no fim do ano, a inflação havia recuado para primordialmente pelas mudanças na legislação
6,29%, os índices de confiança voltaram a crescer, a edilícia do Plano Diretor Estratégico, de 2014, e da
taxa Selic iniciou sua trajetória de queda, encerrando Lei de Zoneamento, de 2016. Estamos esperançosos
em 13,75%. Bastaram esses sinais para incorporadores que o novo governo municipal de São Paulo irá se
e consumidores recuperarem a crença em um sensibilizar com os possíveis efeitos negativos dessas
mercado mais estável, e os reflexos práticos foram legislações, na forma como foram concebidas,
percebidos no aumento dos lançamentos e das atenuando sua implicações e corrigindo seus erros.
vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo no
quarto trimestre do ano. De toda forma, acreditamos que o mercado imobiliário,
em função da queda da inflação, da redução das taxas
Mesmo assim, amargamos o pior ano da série de juros (inclusive dos financiamentos imobiliários),
histórica da Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI) da retomada dos investimentos, com geração de
desde 2004, ano em que o Secovi-SP alterou a sua emprego e renda, poderá crescer a índices tímidos
metodologia. Foram 17,6 mil unidades lançadas e 16,2 de 5% a 10% em 2017.
mil unidades vendidas durante o ano e, pior, com VGV
(Valor Global de Vendas), atualizado pelo INCC de Afinal, como será possível acompanhar neste anuário
dezembro, de apenas R$ 8,6 bilhões. Só para entender 2016, e no estudo desenvolvido em parceria com a
o recuo do mercado imobiliário nos últimos anos, de FGV (Fundação Getúlio Vargas), a demanda por novos
2004 a 2015, o VGV médio atualizado contabilizou a domicílios permanentes na Região Metropolitana de
venda de R$ 17,9 bilhões/ano, referentes às 343,8 mil São Paulo, de 2015 a 2025, será de mais de 130 mil
unidades comercializadas nesses 12 anos. domicílios por ano, e a construção civil imobiliária
tem, dentre suas funções, capacidade para suprir
Não temos como prever um novo patamar para parte desta necessidade futura.
Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi–SP
8
ECONOMIA E DEMANDA
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PIB – Brasil
O PIB (Produto Interno Bruto), que representa o to- O último relatório divulgado pelo IBGE (Instituto Bra-
tal de bens e serviços produzidos no País, pode ser sileiro de Geografia e Estatística), referente ao quarto
analisado sob três óticas: produção, despesa e renda. trimestre de 2016, registrou queda de 0,9% compa-
Sob a ótica da produção, o PIB equivale à soma dos rado ao trimestre anterior, com ajuste sazonal. É a
valores adicionados no produto pelas diversas ativida- oitava queda consecutiva nessa base de compara-
des econômicas da cadeia produtiva com os impos- ção, demonstrando a gravidade da situação econô-
tos, subtraindo-se os subsídios. mica do País.
PIB do Brasil
PIB do Brasil
Variação trimestre
Variaçãocontra trimestre
trimestre imediatamente
atual contra anterior anterior
trimestre imediatamente
0,6%
0,2%
0,0%
-0,3%
-0,6%
-0,7%
-0,9%
-1,0%
-1,2% -1,2%
-1,5%
-2,2%
2014.I 2014.II 2014.III2014.IV 2015.I 2015.II 2015.III2015.IV 2016.I 2016.II 2016.III2016.IV
Fonte: IBGE
Fonte: IBGE
O PIB de 2016 encerrou com queda de -3,6%, com reúne eletricidade, gás, água, esgoto e limpeza urbana
ajuste sazonal, reflexo da retração nos seguintes se- foi constatado um crescimento de 4,8%.
tores da economia: Agropecuária (-6,4%), Indústria Nos Serviços, as Atividades Imobiliárias foram a única a
(-4,0%) e Serviços (-2,7%). apresentar crescimento (0,1%) no ano de 2016. A ativi-
A análise das atividades industriais de 2016 mostra dade com maior queda foi a de Transporte, Armazena-
que a maior queda foi da Indústria da Transformação gem e Correio com 7,1%, seguida pelo encolhimento do
(-5,5%), seguida da Construção que teve redução de Comércio, que registrou forte retração de 6,3%, Serviços
5,3% da Extrativa Mineral (-2,9%), e na atividade que de Informação registraram variação negativa de 3,0%,
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Intermediação Financeira e Seguros apresentaram redu- Despesa de Consumo do Governo, a queda foi de 0,6%.
ção de 2,8% e Administração, Educação e Saúde Pública No setor externo, as exportações de Bens e Serviços
tiveram queda de 0,1%. cresceram 1,6%, enquanto as Importações de Bens e
Sob a ótica da despesa, a Formação Bruta de Capital Serviços registraram queda de 10,4%.
Fixo (investimento), que indica o acréscimo ao estoque Com esses resultados, 2016 foi o segundo ano conse-
de ativos fixos destinados ao aumento da capacidade cutivo de recessão, com uma das piores crises econô-
produtiva do País, houve queda de 10,3% em 2016. A micas do País. Para 2017, a expectativa é de que a eco-
despesa de Consumo das Famílias caiu 4,3%, influencia- nomia se recupere, ainda que de forma gradual, com
da pela deterioração do emprego e renda. Em relação à variação de 0,5% do PIB em relação ao ano de 2016.
PIB- taxa
PIB do Brasil do Brasil
de crescimento no ano
Taxa de crescimento no ano
*Previsão relatório Focus (30/12/16)

7,5%
5,8% 6,1%
5,1%
4,4%
4,0% 3,9%
3,1% 3,2% 3,0%
1,9%
1,4% 1,1%
0,5% 0,5%
0,1%
-0,1%
-3,8% -3,6%
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17*
Fonte: IBGE
Fonte: IBGE
Inflação
No Brasil, devido ao período de hiperinflação de um além de prejudicar, principalmente, a população de
passado ainda recente, foram criados vários indicado- baixa renda.
res para medir a inflação, cada um com as suas pecu- Para assegurar a estabilidade do poder de compra da
liaridades. moeda e a solidez do sistema financeiro, foi adotado
Uma taxa de inflação alta e instável gera distorções, no País o regime de metas para a inflação. O IPCA (Ín-
aumenta riscos, dificulta o planejamento de longo dice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) foi
prazo, prejudica os investimentos e o crescimento selecionado pelo CMN (Conselho Monetário Nacional)
econômico, afetando a geração de emprego e renda, como referência para o acompanhamento da inflação.
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O IPCA em 2016 apresentou variação acumulada de de desinflação, principalmente nos últimos meses do
6,29% no ano, portanto, dentro da meta máxima esti- ano, contribuiu para o recuo da previsão para 2017.
pulada pelo Banco Central do Brasil, de 6,5%. Conforme o Boletim Focus, do Banco Central do
Em 2016, a inflação caiu em relação ao acumulado Brasil, a projeção da inflação medida pelo IPCA é de
de 10,67% de 2015. A desinflação, ou seja, a redução 4,87%.
da pressão inflacionária do ano foi motivada pela de- A meta de inflação para 2017 e 2018, estipulada pelo
manda mais fraca por produtos como alimentos, pas- Conselho Monetário Nacional para o IPCA, é de 4,5%,
sagens aéreas, automóvel usado, entre outros. com tolerância de 1,5 pontos percentuais para cima
Os grupos que mais pressionaram a inflação foram ou para baixo. Ou seja, o intervalo estipulado para a
Saúde e Cuidados Pessoais, e Educação, O processo inflação é de 3,0% a 6,0% para os próximos dois anos.
Taxa de inflação - IPCA

 

*Previsão relatório Focus (30/12/16)


  

    

 

             

Fonte: IBGE
Taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia)
O Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia) Central do Brasil e operado em parceria com a Anbi-
é o depositário central dos títulos que compõem a ma (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados
dívida pública federal interna, de emissão do Tesouro Financeiros e de Capitais).
Nacional. O sistema processa o registro e a liquidação A taxa Selic é utilizada como referência para outras
financeira das operações realizadas com esses títulos taxas de juros do mercado, configurando-se como
pelo seu valor bruto. O sistema é gerido pelo Banco um dos principais instrumentos do Banco Central
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para o controle da inflação. O Copom (Comitê de vel de ociosidade dos fatores de produção, refletido
Política Monetária), vinculado ao Banco Central, es- nos baixos índices de utilização da capacidade da
tabelece as diretrizes da política monetária e define a indústria e, principalmente, na taxa de desemprego.
meta para a taxa Selic. A inflação recente mostrou-se mais favorável que o
O ano de 2016 iniciou com meta de 14,25% a.a. e per- esperado, com sinais de um processo de desinflação
maneceu nesse patamar durante nove meses. Até que, mais difundido.
nas duas últimas reuniões do ano, a meta foi reduzida Para o final de 2017, os principais analistas de mer-
para 14,00% a.a. em outubro e 13,75% a.a em dezembro. cado, por meio da pesquisa Focus do Banco Central
Em janeiro de 2017, em sua 204ª reunião, o Copom de 30/12/2016, projetaram a meta da taxa Selic em
decidiu, por unanimidade, pela redução da taxa bá- 10,25% a.a e a inflação medida pelo IPCA em 4,87%,
sica de juros para 13% a.a. De acordo com a ata pu- o que resulta em uma taxa de juros real de aproxi-
blicada, considerou-se na tomada de decisão o fraco madamente 5% a.a – ainda elevada para um País que
desempenho da atividade econômica, com alto ní- precisa crescer e gerar empregos.

Evolução da meta Selic (% a.a)








 Fonte: Bacen
Taxa de desocupação – PNAD contínua
Em março de 2016, foi descontinuada pelo IBGE a da taxa de desocupação da população das seguintes
Pesquisa Mensal de Emprego (PME), que, ao longo regiões metropolitanas de Recife, Salvador, Belo Hori-
de 36 anos, contribuiu na avaliação da situação con- zonte, Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre.
juntural do mercado de trabalho, com informações Os indicadores da PME foram substituídos pela PNAD
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Contínua (Pesquisa Nacional por Amostra de Domi- terminado em dezembro de 2016, a estimativa da
cílios Contínua). A pesquisa é realizada por meio de população brasileira é de aproximadamente 206 mi-
uma amostra de domicílios representativa para os di- lhões de pessoas. Para gerar as informações sobre o
versos níveis geográficos do País e segue novos con- mercado de trabalho, divide-se a população por idade
ceitos, definições e nomenclaturas, de acordo com (maiores ou menores de 14 anos). Pessoas com mais
recomendações da OIT (Organização Internacional de 14 anos são classificadas nos grupos como “parte
do Trabalho). da força de trabalho” (ocupadas ou desocupadas) ou
Conforme a PNAD Contínua, referente ao trimestre “fora da força de trabalho”.
População total
População em idade População abaixo da

de trabalhar idade de trabalhar
(14 anos ou mais) (menores de 14 anos)
Pessoas na força Pessoas fora da

de trabalho força de trabalho
Ocupadas
Desocupadas
Fonte: IBGE
No trimestre de outubro a dezembro de 2016, foram soas – ou seja, aumento de 36%.
contabilizados 102,6 milhões de brasileiros no gru- O rendimento médio real habitual recebido, mensal-
po “Pessoas na força de trabalho”. Desse total, 12,3 mente, pelas pessoas ocupadas em todos os tipos de
milhões estão desocupados, correspondendo à taxa trabalhos, durante o trimestre móvel de outubro a de-
de desocupação de 12%, a maior da série histórica da zembro de 2016, foi de R$ 2.043, registrando relativa
pesquisa iniciada em 2012. Em um ano, o contingente estabilidade frente ao trimestre anterior e em compa-
de desocupados foi acrescido de 3,3 milhões de pes- ração a igual trimestre de 2015.
14
Taxa de desocupação
Em (%) 











Fonte: IBGE
Saldo de empregos formais – Brasil
O Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desem- estudos, pesquisas e programas ligados ao mercado
pregados) foi criado como registro permanente de de trabalho, além de fornecerem informações para
admissões e dispensas de empregados, dentro do retomada de decisões governamentais.
gime da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho). No acumulado de janeiro a dezembro de 2016, foram
Todo estabelecimento deve informar ao Ministério admitidas 14.738.646 de pessoas e demitidas 16.060.640,
do Trabalho as movimentações do quadro de funcio- gerando o saldo de 1.321.994 desempregados. Foi o
nários (admissão ou demissão) com contrato regido segundo ano consecutivo em que as demissões supe-
pela CLT. Estabelecimentos com 20 ou mais funcio- raram as contratações - em 2015, o saldo negativo foi
nários devem fazer a declaração ao Caged. de 1.534.989. A soma dos dois anos significa 2.856.983
Os dados do Caged são utilizados para elaboração de postos a menos no estoque de empregos no Brasil.
15
Saldo de empregos formais - Brasil
 
Em milhares de trabalhadores Total


 
 
 
 




            

Fonte: M.T.E.
Saldo de empregos formais – Brasil – Construção Civil
O saldo de empregos registrados pelo Caged de- de água, coleta de esgoto e construções correla-
monstra que 2016 foi o terceiro ano consecutivo em tas; 7) Construção de redes de transportes por du-
que o saldo de empregos formais na Construção Ci- tos, exceto para água e esgoto; 8) Obras portuárias,
vil ficou negativo, ou seja, houve mais demissões do marítimas e fluviais; 9) Montagem de instalações
que contratações no setor. industriais e de estruturas metálicas; 10) Obras de
Em 2016, a redução no estoque totalizou 358.678 engenharia civil não especificadas anteriormente;
empregados na construção civil. Comparado ao sal- 11) Demolição e preparação de canteiros de obras;
do negativo de 416.689 mil do ano anterior, a redu- 12) Perfurações e sondagens; 13) Obras de terra-
ção de postos de trabalho no setor foi menor. plenagem; 14) Serviços de preparação do terreno
Segundo dados do Caged, a Construção Civil é divi- não especificados anteriormente; 15) Instalações
dida em 20 subsetores: 1) Construção de edifícios; elétricas; 16) Instalações hidráulicas, de sistema de
2) Construção de rodovias e ferrovias; 3) Construção ventilação e refrigeração; 17) Obras de instalações
de obras-de-arte especiais; 4) Obras de urbanização em construção não especificadas anteriormente;
- ruas, praças e calçadas; 5) Obras para geração e 18) Obras de acabamento; 19) Obras de fundações;
distribuição de energia elétrica e para telecomuni- e 20) Serviços especializados para construções não
cações; 6) Construção de redes de abastecimento especificados anteriormente.
16
No ano, as atividades que apresentaram maior re- setor); e Montagem de instalações industriais e de
dução no estoque foram Construção de edifícios, estruturas metálicas, cujo saldo negativo de 33.731
com perda de 156.884 empregos (44% do total do empregos significa 9% do total da construção civil.
Saldo de empregos formais - Brasil
 
Em milhares de trabalhadores da Construção Civil


  


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 

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

            

Fonte: M.T.E.
Índice de Confiança do Consumidor
O ICC (Índice de Confiança do Consumidor) da Fun- e político que o País atravessava e pelo pessimismo
dação Getúlio Vargas procura aferir a intenção de gas- referente à situação financeira das famílias.
tos e poupanças, com questionários sobre tendências Em maio, com o início do processo de impeachment,
(exemplo: as compras aumentarão, ficarão estáveis concluído em agosto, houve melhora nas expectativas
ou diminuirão). Com isso, são construídos indicado- motivadas, principalmente, pela redução das incerte-
res que expressam em números o sentimento de con- zas. Essa tendência persistiu até o mês de outubro, que
sumidores ou empresários em relação à economia, à registrou o maior nível do ano, com 84,4 pontos.
condição financeira, às decisões de poupança e ao Os meses de novembro e dezembro foram assinalados
consumo, entre outros. pela ausência de notícias positivas no cenário político-
O ICC variou no ano com altas e baixas, e em abril de -econômico, pela insatisfação na avaliação do merca-
2016 atingiu seu menor nível histórico, influenciado do de trabalho e pelo endividamento das famílias.
pela extrema insatisfação com o cenário econômico Em janeiro de 2017, o ICC subiu 6,3 pontos, compen-
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sando parte das perdas acumuladas nos dois últimos biente econômico, a queda da inflação e a aceleração
meses de 2016. A alta da confiança em janeiro está do movimento de redução da taxa de juros.
relacionada com as expectativas de melhora do am-
Índice de Confiança do Consumidor (ICC)

Incluindo análise com ajustes sazonal (em pontos)










  

Fonte: FGV
Índice de Confiança da Construção
O ICST (Índice de Confiança da Construção) da Fun- Com a troca de governo federal, as indicações de reto-
dação Getúlio Vargas destina-se ao monitoramento e à mada das obras paradas e de novas contratações nos
antecipação de tendências econômicas, com base em programas governamentais, assim como as perspectivas
informações prestadas por empresas do setor. mais positivas na economia, reduziram o pessimismo se-
O índice começou o ano de 2016 com 68,5 pontos e torial, fazendo com que o indicador subisse até o mês de
caiu em abril para 67,2 pontos, o menor nível da série setembro e atingisse 73,3 pontos, o melhor índice do ano.
histórica iniciada em 2010. As incertezas nos campos Os meses de outubro, novembro e dezembro foram
macroeconômico e político foram os principais fato- marcados pela piora na percepção do empresário em
res que contribuíram com este cenário e podem ser realizar novos investimentos, na persistência do fraco
traduzidas nos índices de emprego, que registraram nível de atividades imobiliárias e na volta de um cená-
queda sistemática, sinalizando a continuidade do mo- rio político de incertezas.
vimento de encolhimento do setor. Em janeiro de 2017, o ICST subiu para 75,6 pontos, in-
18
fluenciado pelo otimismo com as medidas de incenti- que se confirmou na reunião do Copom de 10/1). Po-
vo ao setor anunciadas pela equipe de governo no final rém, não é possível apontar o fim do ciclo recessivo no
de 2016 e pelas perspectivas de queda da Selic (fato setor, sem que haja melhora real dos negócios.
Índice de Confiança do Construção (ICST)
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Fonte: FGV
Índice de Confiança do Comércio
A Sondagem Conjuntural do Setor de Comércio da Oscilou com altas e baixas, atingindo seu menor índice
Fundação Getúlio Vargas tem o objetivo de monitorar em abril, com 68,9 pontos. Alguns motivos conduzi-
e antecipar tendências econômicas. ram a esse resultado, como instabilidade no ambiente
A sondagem abrange temas como situação dos ne- político, demanda enfraquecida pela piora do mercado
gócios, volume de demanda, faturamento, compras, de trabalho, situação financeira das famílias, baixo nível
acesso ao crédito e contingente de mão de obra, de confiança do consumidor e escassez de crédito.
abrangendo 17 segmentos do comércio – nove do A partir de maio, teve início um movimento de alta
varejo, quatro do atacado, três de veículos e um de do índice de confiança, que atingiu em outubro de
material de construção. 2016 o maior nível do ano, com 84,2 pontos, influen-
O índice de confiança do comércio iniciou o ano com ciado pela redução do pessimismo, a percepção de
70,7 pontos, o menor patamar para o mês de janeiro melhora no ambiente de negócios e o otimismo em
desde o início da série histórica em março de 2010. relação ao futuro.
19
Após a alta do mês de outubro, o índice apresentou Em janeiro de 2017, o índice voltou a subir, chegan-
duas quedas consecutivas, embora em ritmo menor, do a 80,2 pontos. Como o setor parece se preocu-
causadas pela redução das vendas em relação aos par com o custo e a disponibilidade de crédito para o
meses anteriores e pelas dúvidas quanto à velocidade consumo, é possível que a manutenção da tendência
de recuperação do consumo das famílias, encerrando de queda dos juros anunciada pelo Banco Central co-
o ano com 78,8 pontos em dezembro. labore com a melhora da confiança.
Índice de Confiança do Comércio (ICOM)
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Fonte: FGV
Índice de Confiança da Indústria da Transformação
A Sondagem Conjuntural da Indústria de Transforma- 100, significa que o índice superou a média histórica
ção da Fundação Getúlio Vargas fornece indicações do período de 1996-2005, refletindo, portanto, a sa-
sobre a situação corrente e as tendências de curto tisfação do setor industrial com a situação atual dos
prazo do setor. negócios e/ou otimismo com o futuro.
Na sondagem da indústria, as empresas são classifi- O Índice de Confiança da Indústria em 2016 apresen-
cadas em quatro setores: bens de consumo, bens de tou comportamento semelhante ao de outros seto-
capital, materiais de construção e bens intermediários. res (Consumidor, Construção, Comércio). Iniciou o
O valor do ICI (Índice de Confiança da Indústria) per- ano com quedas até o mês de março, quando pas-
mite avaliar o nível de atividade industrial. Acima de sou a apresentar sinais de crescimento, motivado por
20
melhores perspectivas do setor. Depois de seis me- encerrando o ano com 84,8 pontos, devido ao nível
ses de crescimento, o índice alcançou 88,2 pontos recorde de ociosidade do setor e a apatia da deman-
em setembro, e passou a oscilar com altas e baixas, da interna.
Índice de Confiança da Indústria (ICI)
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Fonte: FGV
Demanda por imóveis residenciais e indicadores sociais do IBGE
As estatísticas do IBGE demonstram a evolução dos para cada casamento, na maioria dos casos, existirá a
indicadores sociais como demografia, famílias, educa- necessidade de se criar um novo imóvel para abrigar
ção, distribuição de renda e domicílios da população o casal.
brasileira. Uma das principais fontes de dados, a PNAD Os indicadores do IBGE demonstram que, desde
(Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios), com- 2010, a quantidade de casamentos no Brasil vem au-
binada com outras, como as estatísticas do Registro mentando: foram 977 mil casamento/ano em 2010 e
Civil, trouxe informações importantes acerca do com- mais de 1,1 milhão em 2015, um crescimento de 16%.
portamento da população. Consequentemente, por Mesmo com a crise econômica dos últimos anos, a
meio desse comportamento, é possível fazer ilações alta na quantidade de casamentos permaneceu cons-
quanto à demanda por imóveis. tante, com média de 3% por ano.
Dentre os fatores para a formação da demanda por A idade média das pessoas que casaram em 2015 fi-
imóveis no Brasil, estão os casamentos. Isso porque, cou entre 27 e 34 anos. As mulheres se casaram em
21
média aos 27 anos e os homens aos 30 anos. Nas primeira instância ou por escrituras extrajudiciais, re-
uniões de pessoas do mesmo sexo, a idade média dução de 3,5% em relação a 2014, que registrou 341
para mulheres e homens foi a mesma: 34 anos. mil divórcios.
Outro fator importante para a formação da demanda A idade média dos homens que se divorciaram em
por imóveis que consta nos indicadores sociais do 2015 era de 43 anos e da mulher, 40 anos. O tempo
IBGE são os registros de divórcios no País. Porém, médio entre a data do casamento e da sentença ou
este número tem comportamento menos linear, de- escritura do divórcio foi de 15 anos. O IBGE destacou
vido às alterações na legislação. O período de 2010 a predominância das mulheres na responsabilidade
a 2015 apresentou a média de 275 mil divórcios/ano. da guarda dos filhos menores na ocasião do divórcio,
Em 2015, foram 329 mil divórcios concedidos em atingindo a proporção de 78,8% dos casos.
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Casamentos e divórcios - Brasil
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
*Tabela 2993 - Processos de divórcios encerrados e concedidos, em 1ª instância
*2014 alteração metodologia
Fonte: IBGE
Para entender a demanda por imóveis residenciais, é Segundo a PNAD, em 2015, dos 68,2 milhões de domi-
necessário analisar, também, o comportamento do cílios particulares no País, 95,8% tinham apenas um ar-
consumidor. Os dados do IBGE demonstram que a ranjo residente, ou seja, 4,2% dos domicílios particulares
população brasileira está envelhecendo e as famílias tinham mais de uma família ou arranjo convivente.
e os arranjos familiares (uma pessoa ou grupo de pes- No Brasil, ao todo, são 71,2 milhões de arranjos re-
soas ligadas ou não por laços de parentesco, que mo- sidentes em domicílios particulares. Desse total, os
ram em um domicílio particular) têm se modificado arranjos são segmentados em: “com parentesco” e
em razão da dinâmica social. “sem parentesco”. Os arranjos “sem parentesco” divi-
22
dem-se entre unipessoais e multipessoais sem paren- 50,1% em 2005 para 42,3% em 2015.
tesco, e não foram denominados como família, pois o O aumento dos arranjos unipessoais, segundo o IBGE,
IBGE seguiu critérios estabelecidos pela ONU (Organi- pode estar relacionado ao envelhecimento populacio-
zações das Nações Unidas). nal. Os dados apontam que a proporção de arranjos
Dados comparativos entre 2005 e 2015 demonstram unipessoais com pessoas de 50 anos ou mais passou
que o formato dos arranjos brasileiros está mudando de 57,3% para 63,7% no período de 2005 a 2015.
significativamente. Os unipessoais, que correspondiam O crescimento da proporção de casais sem filhos está
a 10,4% em 2005, passaram a representar 14,6% do total relacionado a fatores como queda de fecundidade,
de 2015, um crescimento de 40% no período. Os casais aumento da escolaridade e da inserção das mulhe-
sem filhos também apresentaram um crescimento na res no mercado de trabalho, comportamento que
participação percentual no período, passando de 15,2% influencia o papel da mulher na família. Houve eleva-
em 2005 para 20,0% em 2015, alta de 32%. Já o tipo de ção na proporção de mulheres no lugar de pessoa de
arranjo mais tradicional, que é o casal com filhos, regis- referência na família, com tendência de crescimento,
trou redução de 16% no mesmo período, saltando de principalmente nos arranjos de casais sem filho.
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Arranjos familiares residentes em domicílios particulares
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 

 
 Fonte: IBGE
23
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
Arranjos familiares com parentesco residentes em domicílios particulares
Em (%)
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
 
 Fonte: IBGE
Cenários para demanda habitacional no Brasil
Estudo desenvolvido pela Fundação Getúlio Vargas, locar no mercado algo em torno de 1,5 milhão de mo-
em conjunto com o Secovi-SP, buscou mensurar a de- radias somente para atender a demanda anual. Vale
manda potencial por domicílios residenciais de 2015 ressaltar que este total é para atender apenas as novas
a 2025. O estudo foi baseado no histórico dos dados demandas, sem contar o déficit habitacional existente
sociodemográficos do IBGE, permitindo a construção no País, ainda próximo a 6 milhões de unidades.
de cenários que demonstraram incremento de 14,98 Estudos desse tipo contribuem para orientar as políti-
milhões de domicílios no período de 2004 a 2014 no cas públicas no sentido de atender a demanda futura
País. Para o período de 2015 a 2025, haverá a neces- por residências e, também, para sinalizar ao setor pri-
sidade adicional de 14,55 milhões de domicílios, ou vado onde e quando devem surgir as melhores opor-
seja, o Brasil tem de resolver a equação capaz de co- tunidades de negócio.
Conceituação da demanda habitacional
Conceitualmente, a demanda habitacional corres- fossem continuamente atendidas.
ponderia ao fluxo de novas habitações disponíveis à Em países como o Brasil, as desigualdades sociais,
população ano a ano em um país onde não houvesse somadas ao descompasso entre a evolução do nú-
déficit habitacional. Ou seja, em um mercado onde mero de famílias e o número de domicílios, resul-
emprego, renda e crédito imobiliário, entre outras taram em uma demanda não atendida por novas
variáveis, permitissem que as famílias interessadas na moradias, cujas famílias compõem o déficit habita-
compra ou em demais soluções de acesso à moradia cional brasileiro.
24
Dessa forma, a demanda habitacional atual possui déficit habitacional é composto por famílias que vivem
dois grandes componentes: em coabitação com intenção de mudar, em domi-
• Demanda atendida: caracterizada pelo crescimento cílios rústicos, em domicílios com adensamento ex-
efetivo do número de domicílios adequados; cessivo (cômodos alugados ou cedidos), ou ainda por
• Demanda não atendida (déficit habitacional): repre- famílias com comprometimento excessivo de renda
sentada pelas deficiências habitacionais existentes. O com aluguel (acima de 30% da renda familiar).
Prospecção da demanda habitacional
No trabalho desenvolvido, foi adotado o método de lias escolham coabitar no mesmo domicílio de forma
cenarização para estimar a demanda habitacional, se- voluntária. Por outro lado, nas faixas de rendas mais
guindo a lógica temporal (demográfica e socioeconô- altas, pode-se admitir que uma família possua mais
mica) detalhada adiante. de um domicílio como, por exemplo, uma casa de
A dinâmica do crescimento populacional e os fatores veraneio.
econômicos, como renda das famílias e acesso ao É importante frisar que qualquer descompasso entre
crédito, determinam a taxa de formação das famílias demanda corrente total e oferta de novas habitações
que possuem certa propensão para demandar novos (demanda atendida) tem impacto para mais ou para
domicílios. Pode-se admitir que duas ou mais famí- menos no déficit.
O déficit habitacional e seu mapeamento
No trabalho da FGV, foi estimado o déficit habitacional que coabitam representam o segundo principal com-
de 2014, com os dados da PNAD (Pesquisa Nacional ponente (31%).
por Amostra de Domicílios), tendo como base a me- É importante notar que a falta de moradia está concen-
todologia desenvolvida pela Fundação João Pinheiro. trada nos centros urbanos (88%), e 31% localizava-se
O déficit alcançou 6,1 milhões de domicílios em 2014, nas grandes metrópoles brasileiras. Em termos de ren-
tendo como principal componente as famílias com da, a maior parte (62%) do déficit está concentrada na
ônus excessivo de aluguel (49% do total). As famílias faixa de renda mensal de até R$ 1.600,00.
25

Déficit habitacional por componente no Brasil em 2014
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 
 
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 
Fonte: FGV
A demanda dos próximos anos - metodologia do estudo
Para calcular a demanda por domicílios até o ano de • Condição do domicílio;


2025, a FGV elaborou cenários futuros possíveis para • Comprometimento excessivo da renda com paga-
a projeção e, em seguida, identificou as forças momento de aluguéis residenciais pelas famílias.
trizes, isto é, os elementos com maior impacto so- Outro fator importante no modelo é a estimativa do
bre a demanda habitacional para os próximos anos. PIB (Produto Interno Bruto) no Brasil para os próximos
As variáveis selecionadas foram sociais, econômicas períodos, considerando que:
e demográficas. • A estimativa para 2016 refere-se à expectativa do
Para estimar a demanda habitacional em seus diversos mercado, divulgado pelo Boletim Focus, do Banco
componentes, são necessárias informações sobre: Central, no dia 26 de fevereiro de 2016;
• Dinâmica populacional; • Para os anos de 2017, 2018 e entre os anos de 2021
• Evolução do estoque de domicílios; e 2025, foram utilizadas estimativas da FGV;
• Evolução do número de famílias, cujo crescimento • Para o período entre 2019 e 2025, a fonte original das
percentual ao ano é chamado de “taxa de formação projeções é o FMI (Fundo Monetário Internacional).
de famílias”; Especificamente em relação à construção de cenários,
• Evolução do número de pessoas por família; foram utilizadas as projeções demográficas até 2025
• Evolução do número de famílias por domicílios. calculadas pelo IBGE para as unidades da federação.
Adicionalmente, dada a metodologia adotada para a O número de famílias foi projetado por meio de uma
estimativa do déficit habitacional, são necessárias ain- regressão linear para cada região geográfica. Assim,
da informações sobre: utilizaram-se dados do passado para definir a trajetória
26
futura, obtendo uma função do número de famílias ao mesmo tempo, a coabitação involuntária diminua.
para cada região. As tendências do crescimento populacional são
A elaboração desse modelo matemático permite tes- bastante conhecidas e têm grande inércia. O de-
tar os efeitos de alterações em um ou mais desses safio do exercício residiu nas hipóteses da taxa de
cenários possíveis acerca do comportamento da de- formação de famílias e na tendência da relação fa-
manda habitacional. mílias/domicílios.
Em contextos econômicos mais favoráveis, isto é, nas Os dados históricos do IBGE demonstram que as ta-
fases de crescimento mais rápido do PIB e da renda xas de crescimento da população têm decrescido ao
familiar, espera-se que a taxa de formação de famílias longo do tempo, aspecto incorporado às projeções
acelere (maior número de casamentos ou de pessoas para 2025. O modelo considerou e incorporou o
que deixam o núcleo familiar para viverem sozinhas) e, comportamento regional na construção dos cenários.

Taxas de crescimento médias anuais da população
   

  
  
  
  
  
  
   

  
  
  
  
  
Fonte: FGV

A dinâmica de formação de famílias difere da dinâmi- Adicionalmente, a disposição das pessoas de consti-
ca populacional por diversas razões. Em parte, é in- tuir família ou viverem sozinhas é afetada pelo ciclo
fluenciada pelas taxas de crescimento da população econômico. Momentos de maior prosperidade viabili-
de anos anteriores, quer dizer, as pessoas que atual- zam, do ponto de vista econômico, a constituição de
mente estão casando, presume-se, nasceram há duas novas famílias.
décadas ou mais.
27

Taxas de crescimento médias anuais da família
   

  
  
  
  
  
  
   

  
  
  
  
  
Fonte: FGV

A demanda dos próximos anos - evolução das variáveis-chaves
O método desenvolvido permitiu construir cenários rando-se que a média do período de 2004 a 2014 foi
para a demanda habitacional a partir de uma sucessão de 3,08 pessoas por família.
lógica de hipóteses. A primeira refere-se ao número A tendência de redução do número de pessoas por
de pessoas por família, resultado da dinâmica social e família decorre tanto da redução da taxa de fecundi-
populacional estimada estatisticamente. dade quanto da constituição cada vez mais frequente
A previsão do estudo indica que, em 2025, o número de famílias formadas por casais sem filhos ou por uma
médio de pessoas por família no Brasil será de 2,59, única pessoa.
correspondendo a uma queda expressiva, conside-
28
Número médio de pessoas por família

Observado (2004-2014) e projetado (2025)
 
     
    
    
    
    
    
    
     

    
    
    
    
    
Fonte: FGV
 
Outra variável do estudo é o número de famílias por involuntária é um dos principais componentes do dé-
domicílios. Os dados históricos de 2004 a 2014 indi- ficit habitacional.
cam que a relação média de famílias por domicílio era A média de 1,03 famílias por domicílios projetada para
de 1,06, número muito próximo de um. A projeção 2025 ainda revela a preservação de um excedente
é que esse número seja de 1,03 em 2025, indicando aproximado de 3% do número de famílias em relação
que o número de famílias vivendo em coabitação, ao número de domicílios.
voluntária ou involuntária, irá diminuir. A coabitação
29
Relação média de famílias por domicílio

 
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    
Fonte: FGV
 
A demanda dos próximos anos - projeções para 2025
A partir da dinâmica das variáveis-chaves, foi possível taxa de crescimento anual de 1,8%.
construir o cenário para o estoque de domicílios para Comparativamente com o período anterior, de 2004
o ano de 2025. Os números demonstram que, em um a 2014, quando foram acrescidas 15 milhões de uni-
cenário mais consistente, a projeção é de incremento dades, a projeção para o próximo período de 14,5 mi-
de 14,5 milhões de unidades no estoque de domicílios lhões de unidades é pouco abaixo ao observado.
entre o período de 2015 e 2025, equivalente a uma
30
Cenário para demanda habitacional

Evolução do estoque de domicílios por região
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Fonte: FGV
A taxa média de crescimento da demanda por domicí- média de 2,55% observada nos anos de 2004 a 2014,
lios também sofrerá uma desaceleração, passando da para uma taxa média projetada de 1,8%.
31
Taxas de crescimento médias anuais de estoque de domicílios
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Fonte: FGV
 
O estudo segmenta a demanda por domicílios em seis centrada, principalmente, na faixa de renda familiar
faixas de renda familiar. Na faixa de renda mais baixa, compreendida entre R$ 1.600,00 e R$ 3.275,00, que
composta por famílias com renda de até R$ 1.600,00, corresponde à necessidade de 6.866.869 domicílios,
verifica-se que, de 2004 a 2014, houve um decréscimo ou seja, 47,2% do total estimado. A faixa de renda sub-
de 2,6 milhões de famílias, ocasionado pelo período sequente, de R$ 3.275,00 a R$ 5.000,00, tem deman-
de crescimento econômico e de redução das desi- da estimada de 3.316.008 domicílios (22,8% do total).
gualdades no País. Da demanda para os próximos anos, 70% estará
Para os próximos anos (2015 a 2025), a previsão da concentrada nas famílias com renda de R$ 1.600,00
demanda de 14,55 milhões de moradias estará con- a R$ 5.000,00.
32
Cenário para demanda habitacional

Evolução do estoque de domicílios por região
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    
Fonte: FGV
O cenário traçado pelo estudo possui, ao mesmo tem- habitacional para os próximos anos, serão necessários
po, aspecto positivo e desafiador para o setor imobili- avanços para estruturar um ambiente atrativo para as
ário, principalmente se considerarmos o cenário eco- empresas voltarem a produzir soluções capazes, em

nômico e político brasileiro. Apesar dessa demanda parte, de atender a demanda futura.
33
NA CIDADE DE SÃO PAULO
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS
34
Lançamentos residenciais por ano – cidade de São Paulo
Segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de condições tributárias diferenciadas para as incorpora-
Estudos de Patrimônio), em 2016 foram lançadas na doras atenderem famílias com renda de zero a dez
cidade de São Paulo 17,6 mil unidades residenciais, vo- salários mínimos. Além de impulsionar a produção, o
lume correspondente à redução de 23,3% em compa- programa contribuiu para a redução do déficit habita-
ração com as 23 mil unidades lançadas em 2015. Este é cional. Nesse triênio, a média de unidades lançadas foi
o segundo ano consecutivo que o mercado imobiliário de 35 mil por ano.
apresenta retração nos lançamentos, já que os resulta- Em 2010, o MCMV possibilitou a retomada dos lança-
dos de 2015 foram 32,4% inferiores aos de 2014. mentos, que totalizaram 38,2 mil unidades. De 2010
Comparando a quantidade de lançamentos de 2016 a 2012, a cidade de São Paulo registrou novamente a
com a média do período de 2004 a 2015 – série his- média de 35 mil unidades lançadas por ano. Entretanto,
tórica da Pesquisa do Mercado Imobiliário –, de 31,2 em 2012, o mercado ajustou a sua capacidade de pro-
mil unidades por ano na cidade de São Paulo, a queda dução e lançou 28,5 mil unidades na capital paulista.
foi de 43,5%. Nos três anos seguintes, de 2013 a 2015, a cidade re-
Segmentando a análise por triênios, observa-se gistrou queda nos lançamentos. Esse movimento de
que, de 2004 a 2006, o mercado ofertava na cidade retração no volume lançado foi observado com mais
de São Paulo a média de 24,4 mil unidades por ano. intensidade em 2015, devido aos efeitos da forte crise
Já em 2007, com a abertura de capital das incorpo- política e econômica no País e da publicação, em São
radoras na Bolsa de Valores, fato que injetou recur- Paulo, do novo e restritivo Plano Diretor Estratégico. A
sos novos para o setor, o mercado ofertou 39 mil somatória dos acontecimentos em âmbito nacional e
unidades na cidade. municipal derrubaram a média de lançamentos para
Em 2008, o mercado mantinha forte ritmo de cres- 30,4 mil unidades/ano no triênio.
cimento. Porém, com a crise financeira internacional Este movimento de retração permaneceu, fazendo
nos Estados Unidos, houve queda no total de lança- com que 2016 despontasse como o pior ano em ter-
mentos. A fim de recuperar o setor imobiliário, em mos de lançamentos residenciais desde 2004, quan-
2009, o governo federal lançou o programa Minha do houve a mudança de metodologia da Pesquisa do
Casa, Minha Vida (MCMV) como medida anticíclica Mercado Imobiliário realizada pelo Secovi-SP.
e com dois grandes objetivos: contratar um milhão A falta de confiança de compradores e de empresá-
de unidades novas e financiar a aquisição com des- rios, motivada pela conjuntura político-econômica do
contos (subsídios escalonados) por meio de recursos País, por altos índices de desemprego e perda de po-
oriundos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de der aquisitivo, contribuíram, ainda mais, para o baixo
Serviço) e do Tesouro Nacional. O programa ofereceu desempenho do mercado no ano.
35
Lançamentos de imóveis residenciais na cidade de São Paulo

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Em mil unidades
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
Fonte: Embraesp
Em 2016, não houve incentivo à produção imobiliária, ram mais entraves ao desenvolvimento da cidade.
o Plano Diretor Estratégico de São Paulo e a Lei de Para 2017, a expectativa é de um cenário político-
Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei de Zo- -econômico menos turbulento, que permita ao em-
neamento) – que poderiam colaborar com a retoma- presário retomar a confiança, levando o mercado a
da econômica e a geração de empregos, bem como um crescimento de 5% a 10%.
propiciar o acesso das famílias à moradia digna –, cria-
Lançamentos residenciais por mês – cidade de São Paulo
A análise dos lançamentos imobiliários mensais de- março, foram lançadas 565 unidades, uma redução
monstra que a maior queda ocorreu no início de de 75,7% em relação às 2.324 unidades da média his-
2016, período que, além de sazonalmente fraco, tórica para o mês. Em abril, os lançamentos totaliza-
apresentou redução acentuada. Fevereiro de 2016 re- ram 695 unidades, redução de 66,0% em comparação
gistrou o menor volume mensal de lançamentos da às 2.046 unidades da média histórica do mês.
série histórica (2004 a 2016), com apenas 171 unida- Novembro de 2016 foi o mês com a maior quanti-
des ofertadas. O mês de fevereiro chegou a registrar dade de lançamentos, com 3.214 unidades lança-
2.902 unidades lançadas no ano de 2011. das. O resultado colaborou para revigorar o quarto
Março e abril também apresentaram resultados abaixo trimestre, período que representou 42,3% do total
da média histórica para os meses de referência. Em lançado no ano.
36


Comparativos dos lançamentos de 2016 com a média histórica

Em mil unidades

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  

 
  



  

  

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 

Fonte: Embraesp
Unidades lançadas por tipologia – cidade de São Paulo
Diversas características são analisadas no momento 4 ou mais dormitórios.
da compra de um imóvel, como preço, localização, No início da série histórica, em 2004, os imóveis de 1
número de dormitórios, área útil, dentre outras. A dormitório correspondiam a 5,1% do total de unidades
quantidade de quartos é uma informação fundamen- lançadas. Essa participação caiu para 1,4% no ano de
tal, pois vai permitir ao comprador verificar se o imó- 2007 e atingiu o pico de 32,2% no total lançado do
vel pode acomodar a família e atender às necessida- ano de 2014. Em 2016, os imóveis de 1 dormitório res-
des de todos. Por isso, a quantidade de dormitórios ponderam por 16,5% do total de unidades lançadas.
pode impactar no sucesso de um empreendimento. Por outro lado, os imóveis de 4 ou mais dormitórios re-
Nos 13 anos que o Secovi-SP realiza a pesquisa com presentavam fatia de 22,3% no ano de 2004, atingindo
nova metodologia (2004 a 2016), foram contabiliza- participação de 37,1% do total lançado em 2006. Em
das 391.791 unidades lançadas na cidade, das quais 2015, essa tipologia caiu para 2,9% do total lançado no
163.740 unidades de 2 dormitórios (41,8%), 113.651 ano. Em 2016, os imóveis de 4 ou mais dormitórios ti-
unidades de 3 dormitórios (29,0%), 61.636 unidades veram participação de 4,4% do total lançado.
de 4 ou mais dormitórios (15,7% do total) e 52.764 uni- A predominância dos imóveis de 2 dormitórios sobre
dades de 1 dormitório (13,5%). as outras tipologias deu-se a partir de 2009. A menor
A série anual dos imóveis por tipologia expõe algumas participação percentual desta tipologia foi no ano de
mudanças na participação percentual dos imóveis ao 2006, com apenas 28,6% do total de unidades lança-
longo do tempo. As maiores variações, por exemplo, das. No entanto, em 2016, registrou a maior participa-
são observadas nas unidades de 1 dormitório e nas de ção da série histórica, com 57,1%.
37
Os imóveis de 3 dormitórios, a exemplo dos de 4 ou com 22% das unidades lançadas, o melhor ano para
mais dormitórios, tiveram a participação percentual unidades de 3 quartos foi 2008, quando registrou par-
reduzida em comparação ao histórico. Atualmente ticipação de 38,4% dos lançamentos.


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              
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Fonte: Embraesp

38
Lançamentos residenciais de 1 dormitório - 2016
Cidade de São Paulo
Fonte: Embraesp
Lançamentos residenciais de 2 dormitórios - 2016
Fonte: Embraesp
39
Lançamentos residenciais de 3 dormitórios - 2016
Fonte: Embraesp
Lançamentos residenciais de 4 ou mais dormitórios - 2016
Fonte: Embraesp
40
Concentração de lançamentos residenciais - 2016
Fonte: Embraesp
Unidades lançadas por área útil – cidade de São Paulo
Para analisar o desempenho do mercado imobiliário mos 13 anos (2004 a 2016), em termos de tamanho,
sob outra ótica, a Pesquisa do Mercado Imobiliário do a faixa de área útil que registrou mais lançamentos foi
Secovi-SP segmentou os imóveis residenciais novos “entre 45 m² e 65 m²”, com 152.174 unidades lança-
em seis faixas de área útil: das, o correspondente a 38,8% do total de 391.791
unidades do período. A segunda faixa com mais lan-
1) Menos de 45 m²; çamentos foi a de imóveis com área útil “entre 65 m²
2) Entre 45 m² e 65 m²; e 85 m²”, com 69.764 unidades lançadas, correspon-
3) Entre 65 m² e 85 m²; dendo a 17,8% do total.
4) Entre 85 m² e 130 m²; A faixa que apresentou a menor quantidade de unida-
5) Entre 130 m² e 180 m²; des lançadas na série histórica (2004 a 2016) foi a dos
6) Mais de 180 m². imóveis com área útil acima de 180 m², acumulando
no período 20.444 unidades, o que correspondeu a
Os dados de lançamentos demonstram que, nos últi- 5,2% do total.
41
Lançamentos por faixa de área útil (2004-2016) - cidade de São Paulo
Área Útil M²
a) Menos de 45 59.799 15,3%
b) Entre 45 e 65 152.174 38,8%
c) Entre 65 e 85 69.764 17,8%
d) Entre 85 e 130 60.147 15,4%
e) Entre 130 e 180 29.463 7,5%
f) Mais de 180 20.444 5,2%
0K 20K 40K 60K 80K 100K 120K 140K 160K 0K 20K 40K 60K 80K 100K 120K 140K 160K
Unidades Participação Percentual
Fonte: Embraesp
Os dados históricos apontam que, na faixa de área útil médio das unidades foi de 37,8 m², com 1 banheiro e 0,7
“entre 45 m² e 65 m²”, o tamanho médio dos imóveis fi- vagas de garagem por unidade. Já na faixa dos imóveis
cou em 54,6 m², com a média de 1,4 banheiros e 1,1 vagas com “mais de 180 m²”, o tamanho médio estabelecido é
de garagem. Na faixa de “menos de 45 m²”, o tamanho de 255,5 m², com 3,6 banheiros e 3,9 vagas de garagem.
Lançamentos por faixa de área útil (2004-2016) - cidade de São Paulo
Área Útil M²
a) Menos de 45 59.799 37,8 1,0 0,7
b) Entre 45 e 65 152.174 54,6 1,4 1,1
c) Entre 65 e 85 69.764 74,0 1,9 1,5
d) Entre 85 e 130 60.147 105,8 2,2 2,1
e) Entre 130 e 180 29.463 151,9 2,9 2,6
f) Mais de 180 20.444 255,5 3,6 3,9
0K 50K 100K 150K 200K 0 100 200 300 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 0 1 2 3 4
Unidades Área útil média Média de banheiros Média de vagas de garagem
Fonte: Embraesp
Na série anual dos imóveis por faixa de área útil, os 3,6% no ano de 2004, para 38,0% em 2015, compro-
imóveis enquadrados “entre 45 m² e 65 m²” predomi- vando a mudança de paradigma ao longo dos anos.
naram em todos os anos, com média de 39%. A maior Em 2016, os imóveis com a maior participação nos
participação desta faixa foi em 2011, com 44,3%, e a lançamentos foram aqueles com área útil “entre 45
menor foi no ano de 2007, com 30,2%. m² e 65 m²”, que representaram de 43,8% do total. O
A faixa de área útil com maior variação foi a dos imóveis segundo lugar ficou para imóveis com menos de 45
com “menos de 45 m²”, cuja participação flutuou de m², com participação de 26,7% do total lançado.
42

              
              
              
              
              
              
              
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Fonte: Embraesp
Unidades lançadas por faixa de preço – cidade de São Paulo
Os dados de lançamentos também foram divididos mentos foi a de imóveis com preço entre “R$ 500
em seis faixas de valores: mil e R$ 750 mil” (3.353 unidades ou 19,0% do total).
As unidades com preço “menor que R$ 225 mil” fi-


1) Até R$ 225 mil; caram com a fatia de 17,2% do total lançado (3.026
2) R$ 225 mil a R$ 500 mil; unidades). Somadas, as três faixas de preço repre-
3) R$ 500 mil a R$ 750 mil; sentaram 84% do total de lançamentos da cidade de
4) R$ 750 mil a R$ 1 milhão; São Paulo em 2016.
5) R$ 1 milhão a R$ 1,5 milhão; No comparativo anual, os imóveis com preços en-
6) Acima de R$ 1,5 milhão. tre “R$ 225 mil e R$ 500 mil” registraram queda de
28,1%, ou seja, 8.432 unidades foram lançadas em
Os preços dos imóveis residenciais lançados no ano de 2016 nessa faixa contra 11.730 unidades lançadas
referência são baseados nos dados da Embraesp (Em- em 2015.
presa Brasileira de Estudos de Patrimônio) e para efeito A faixa de preço que apresentou a maior queda per-
de análises foram considerados os valores nominais. centual no comparativo com 2015 foi a de imóveis
A maioria dos lançamentos realizados em 2016 foi com preços abaixo de R$ 225 mil, com redução
de imóveis com preço de até R$ 750 mil na cidade de 44,5%. Em volume de unidades, foram lançados
de São Paulo. A faixa com maior quantidade lança- 5.456 imóveis em 2015 e 3.026 imóveis em 2016.
da foi a dos imóveis com preço entre “R$ 225 mil e O maior aumento percentual no comparativo de 2016
R$ 500 mil”, com 8.432 unidades, ou 47,9% do total foi detectado na faixa de preço “entre R$ 1 milhão e
lançado no ano. A segunda faixa com mais lança- R$ 1,5 milhão”, com alta de 35,9%. Ou seja, em 2015
43
foram lançadas 736 unidades nessa faixa de valor e de preço a variação percentual foi mais sensível, pois
1.000 unidades em 2016. Ressalta-se que nessa faixa a base de comparação é pequena.
Lançamentos por faixa de preço por ano - cidade de São Paulo
Faixa De Preço 2014 2015 2016
a) menor que $225 mil 3.719 5.456 3.026
b)Entre $225 e $500 mil 16.283 11.730 8.432
c)Entre $500 e $750 mil 8.657 3.347 3.353
d) Entre $750 e $ 1 milhão 2.268 1.129 1.266
e) Entre $ 1 e $1,5 milhão 1.907 736 1.000
f) Acima de $ 1,5 milhão 1.121 562 543
0K 5K 10K 15K 20K 0K 5K 10K 15K 20K 0K 5K 10K 15K 20K
Fonte: Embraesp
Participação porcentual dos lançamentos por ano - cidade de São Paulo
a) menor que $225 mil 11,0% 23,8% 17,2%
b)Entre $225 e $500 mil 48,0% 51,1% 47,9%
c)Entre $500 e $750 mil 25,5% 14,6% 19,0%
d) Entre $750 e $ 1 milhão 6,7% 4,9% 7,2%
e) Entre $ 1 e $1,5 milhão 5,6% 3,2% 5,7%
f) Acima de $ 1,5 milhão 3,3% 2,4% 3,1%

porcentagem porcentagem porcentagem
Fonte: Embraesp
Lançamentos por região geográfica – cidade de São Paulo
A cidade de São Paulo é dividida em cinco regiões Em seguida, vêm as zonas Leste, com 331,5 km²
geográficas: Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro. Não (21,7%); Norte, com 229,8 km² (19,6%); Oeste, com
simétricas, a maior região da cidade é a zona Sul, 128,9 km² (8,4%); e Centro, com 26,7 km² (1,7%). A
com 740,6 km² de área territorial (48,5% do total). população está distribuída em 4,1 milhões de mo-
44
radores na zona Leste, 3,8 milhões de pessoas na mais lançamentos foi a zona Sul, com 120.547 unida-
zona Sul, 1,1 milhão na Oeste, 2,2 milhões na Norte des (30,8% do total lançado), seguida das zonas Leste,
e 0,4 milhão no Centro. com 102.850 unidades (26,3% do total), Oeste, com
Analisando a série histórica de lançamentos na cida- 82.451 unidades (21% do total), Norte, com 51.178 uni-
de de São Paulo por região geográfica, das 391.791 dades (13,1% do total) e Centro, com 34.765 unidades
unidades lançadas nos últimos 13 anos, a região com (8,9% do total).
Lançamentos por região geográfica (2004 - 2016) - cidade de São Paulo
Zona
SUL 120.547 30,8%
LESTE 102.850 26,3%
OESTE 82.451 21,0%
NORTE 51.178 13,1%
CENTRO 34.765 8,9%
0K 20K 40K 60K 80K 100K 120K 140K 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
Unidades % do total de Unidades
Fonte: Embraesp
Lançamentos por região geográfica por ano - cidade de São Paulo
Data
Zona 2015 2016
LESTE 7.618 4.944
SUL 5.963 3.411
NORTE 3.340 3.082
OESTE 2.713 3.513
CENTRO 3.326 2.670
Unidades Unidades
Fonte: Embraesp
45
Do total de lançamentos no ano de 2016, a zona Les- No comparativo com o ano anterior, a região que apre-
te participou com 4.944 unidades, o correspondente sentou a maior redução relativa, de -42,8%, foi a Sul,
a 28,1% do total. A zona Oeste recebeu 3.513 unidades referente à comparação das 5.963 unidades lançadas
(19,9% do total), a zona Sul 3.411 unidades (19,4% do em 2015 com as 3.411 unidades de 2016. A zona Oeste
total), a zona Norte 3.082 unidades (17,5% do total) e foi a única que apresentou crescimento durante o ano,
o Centro registrou o menor número de lançamentos, com variação de 29,5%, equivalente à diferença entre
com 2.670 unidades (15,2% do total). as 2.713 unidades de 2015 e as 3.513 unidades de 2016.
Ranking de lançamentos por distritos da cidade de São Paulo
A Prefeitura de São Paulo divide a cidade em 32 Na série histórica da pesquisa (2004 a 2016), o distrito
subprefeituras, que são responsáveis por 96 distri- que liderou em termos de lançamentos foi a Vila An-
tos. Apesar de oficial (Lei 13.399/2002) e utilizada drade, na zona Sul da cidade, com um total de 19.240
na administração da cidade, essa divisão pode con- unidades, que representam 5% do total lançado no
flitar com outras denominações criadas ao longo período (391.791 unidades).
do tempo pela falta de definição oficial de bairros. No ranking dos dez distritos com mais lançamen-
Como o assunto é controverso, para um exame re- tos nesses 13 anos, seis estão na zona Sul, três na
gional mais específico por zonas, foi adotada a divi- zona Oeste e um na zona Leste, totalizando 116.090
são por distritos para efeito de análise da dinâmica unidades lançadas e 29,6% do volume lançado no
dos lançamentos. período histórico.
Lançamentos por distrito (2004 - 2016) - cidade de São Paulo
Distrito Zona Classificação ..

VILA ANDRADE SUL 1 19.240
ITAIM BIBI OESTE 2 15.727
TATUAPÉ LESTE 3 11.703
SANTO AMARO SUL 4 11.393
VILA MARIANA SUL 5 10.722
BARRA FUNDA OESTE 6 10.251
SACOMÃ SUL 7 9.970
CAMPO GRANDE SUL 8 9.270
SAÚDE SUL 9 9.058
VILA SÔNIA OESTE 10 8.756
0K 2K 4K 6K 8K 10K 12K 14K 16K 18K 20K 22K
Unidades
Fonte: Embraesp
46
No comparativo entre o ranking dos dez distritos Entraram no ranking de lançamentos de 2016 os dis-
que lideraram os lançamentos em 2016 com o ano tritos de Vila Prudente, Ipiranga, Pinheiros, Pirituba e
anterior, cinco regiões permaneceram em desta- Santo Amaro.
que: Penha, Campo Limpo, Tatuapé, Santa Cecília A soma dos lançamentos nos dez distritos líderes do
e República. O distrito da Penha ficou em primeiro ranking de 2016 atingiu 6.231 unidades, 35,4% do total
lugar, com 710 unidades lançadas durante o ano, lançado no ano, de 17.620 unidades. O restante dos
assumindo a liderança ocupada em 2015 pela Re- lançamentos foi dividido em 50 distritos da cidade.
pública, que caiu para a nona colocação em 2016, Portanto, dos 96 distritos existentes na cidade de São
com 556 unidades lançadas. Paulo, somente 60 distritos registraram lançamentos.
Lançamentos por distrito (2015) - cidade de São Paulo
Data
Classiﬁcação.. Distrito Zona % do tota.. 2015
1 REPÚBLICA CENTRO 5,5% 1.254
2 SAÚDE SUL 5,0% 1.146
3 JOSÉ BONIFÁCIO LESTE 4,2% 961
4 BELÉM LESTE 4,0% 923
5 SANTA CECÍLIA CENTRO 3,8% 879
6 VILA ANDRADE SUL 3,8% 872
7 TATUAPÉ LESTE 3,4% 783
8 PENHA LESTE 3,3% 754
9 SÉ CENTRO 2,7% 622
10 CAMPO LIMPO SUL 2,5% 582
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 1300 1400
Unidades
Fonte: Embraesp
Lançamentos por distrito (2016) - cidade de São Paulo
Data
Classificação .. Distrito Zona % do total .. 2016
1 PENHA LESTE 4,0% 710
2 VILA PRUDENTE LESTE 4,0% 708
3 CAMPO LIMPO SUL 3,9% 680
4 TATUAPÉ LESTE 3,6% 641
5 IPIRANGA SUL 3,5% 624
6 PINHEIROS OESTE 3,4% 602
7 PIRITUBA NORTE 3,3% 583
8 SANTA CECÍLIA CENTRO 3,3% 578
9 REPÚBLICA CENTRO 3,2% 556
10 SANTO AMARO SUL 3,1% 549
0 100 200 300 400 500 600 700

Unidades
Fonte: Embraesp
47
Unidades residenciais lançadas por distrito - 2016
Fonte: Embraesp
Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo - zoneamento
Em 22 de março de 2016, foi aprovada para a cidade diretrizes amplas, a Lei de Zoneamento ordena a
de São Paulo uma nova Lei de Parcelamento, Uso e cidade em uma escala menor, em quadras e lotes
Ocupação do Solo - Lei 16.402/2016. agrupados em zonas, nas quais incidem parâmetros
Conhecida como a Lei de Zoneamento, ela tem por próprios de parcelamento, uso e ocupação do solo.
objetivo garantir que o processo de desenvolvimen- Na Lei de Zoneamento, essas zonas foram organiza-
to urbano da cidade ocorra dentro das regras e es- das em três grupos:
tratégias estabelecidas no Plano Diretor Estratégico • Zonas de Transformação (ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP) –
(PDE), Lei 16.050/2014. objetivam promover o adensamento construtivo, po-
Diferentemente do PDE, que orienta o crescimento pulacional, as atividades econômicas e os serviços pú-
e o desenvolvimento de todo o município por meio blicos, a diversificação de atividades e a qualificação
48
paisagística dos espaços públicos, de forma a ajustar Centralidade) tem gabarito de 48 metros e as demais
o uso do solo à oferta de transporte público coletivo. zonas possuem gabaritos que variam entre 10 e 28
• Zonas de Qualificação (ZOE, ZPI, ZDE, ZEIS, ZM, metros. As ZEIS também não apresentam gabarito de
ZCOR e ZC) – buscam a manutenção de usos não altura, porém, têm restrições mencionadas acima.
residenciais existentes, o fomento às atividades pro- Vale lembrar que, apesar de ser a área mais propícia
dutivas, à diversificação de usos ou ao adensamen- para o desenvolvimento do mercado imobiliário, a
to populacional moderado, dependendo das dife- ZEU representa aproximadamente 3% do território da
rentes localidades. cidade.
• Zonas de Preservação (ZEPEC, ZEP, ZEPAM, ZPDS, Além dos coeficientes de aproveitamento bem restri-
ZER e ZPR) - têm o objetivo de preservar bairros con- tivos, outros parâmetros específicos trouxeram gran-
solidados de baixa e média densidades, de conjuntos de impacto para o mercado imobiliário. Dentre eles,
urbanos específicos e territórios destinados à promo- o tamanho máximo de lotes, que exige abertura de
ção de atividades econômicas sustentáveis conjuga- vias e doação de áreas verdes quando o limite for
das à preservação ambiental e cultural. ultrapassado, número máximo de vagas, ampliação
Destas zonas, apenas na ZEU (Zona Eixo de Estrutura- de calçadas e dispositivos como fachadas ativas e
ção da Transformação Urbana) o coeficiente de apro- fruição pública.
veitamento máximo pode chegar a 4. O coeficiente Questões ambientais também foram incorporadas:
de aproveitamento máximo é a relação máxima per- criação da quota ambiental, que obriga lotes com
mitida entre a área edificada, excluída a área não com- tamanho acima de 500 m² a atingirem pontuação
putável, e a área do lote. Em todas as outras zonas, mínima por meio da combinação de soluções pai-
os coeficientes máximos de aproveitamento variam sagísticas, como o plantio de árvores e a criação de
entre 1 e 2,5. As ZEIS (Zonas Especiais de Interesse reservatórios para armazenamento de água de chu-
Social) 2, 3 e 5, apesar de terem o mesmo coeficiente va, jardins verticais e tetos verdes. O conceito ainda
4, possuem limites mínimos para tamanhos de lotes e provoca inúmeras dúvidas às empresas do mercado.
exigências de usos a serem implantados (HIS 1, HIS 2, Não se pode esquecer dos valores elevados de ou-
HMP, R e NR). torga onerosa que cercam o empreendedor desde a
A ZEU é a única zona que não possui limite de ga- aprovação do novo PDE, que trouxe um novo cálculo
barito de altura máxima estabelecido. A ZC (Zona de com uma nova variável, o cadastro de valor de terreno.
49
GeoSecovi
Diante do desafio de auxiliar os usuários a compre- ções e tabelas das leis.
ender e aplicar a nova legislação, no final de 2016, a Dados sobre infraestrutura de serviços e transpor-
equipe técnica do GeoSecovi disponibilizou em seu tes, bens tombados, áreas contaminadas e projetos
site dados importantes da nova Lei de Zoneamento aprovados também podem ser acessados por meio
(Lei 16.402/2016) da cidade de São Paulo. O usuário da ferramenta.
pode consultar informações como o nome da zona, A próxima etapa de atualização do GeoSecovi vai incluir
os coeficientes mínimos, básico e máximos, a taxa de informações do Comar (Comando da Aeronáutica). O
ocupação máxima, o gabarito de altura máximo (m), o usuário poderá acessar normas e definições das zonas
recuo frontal mínimo (m), os recuos de fundo e lateral, de proteção que podem influenciar a análise do terreno
a cota parte máxima de terreno por unidade (m²) e as ou dos empreendimentos analisados, como Zonas de
ZEPECs (Zonas Especiais de Preservação Cultural). Proteção de Aeroportos, Helipontos, Rotas Especiais de
Criado em 2005, e desde então objeto de constantes Aviões e Helicópteros e de Auxílios à Navegação Aérea.
aperfeiçoamentos, o GeoSecovi é uma ferramenta No interior do Estado, estão disponíveis dados sobre
com tecnologia de mapeamento capaz de realizar lançamentos de empreendimentos, localização de es-
diagnósticos ágeis e precisos do setor imobiliário. colas, supermercados, áreas contaminadas, dentre ou-
Além das inúmeras informações disponíveis, os tras, dos municípios de Bauru, Campinas, Jundiaí, São
usuários do site podem calcular automaticamente José do Rio Preto, Sorocaba, Santos, São Vicente, Gua-
o valor de outorga onerosa alinhada às informa- rujá e Praia Grande. O GeoSecovi disponibiliza, ainda,
ções da nova legislação, incluindo os parâmetros informações do zoneamento de Sorocaba e Jundiaí.
para HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Ha- Com informações alinhadas às necessidades dos em-
bitação de Mercado Popular) definidos no Decreto preendedores imobiliários e à demanda do mercado,
57.377/2016. O serviço permite ao usuário realizar o o GeoSecovi é um produto feito pelo mercado imo-
cálculo adequado ao seu empreendimento, sem a biliário e para o mercado imobiliário. Conheça a ferra-
necessidade de recorrer a diversas fontes de informa- menta. Acesse: www.geosecovi.com.br.
Lançamentos por região do zoneamento da cidade de São Paulo
Para analisar o impacto do novo PDE na cidade de de baixa renda;
São Paulo, o Secovi-SP georreferenciou os lança- 2. Operação Urbana – Áreas de Operações Urbanas;
mentos residenciais de 2014 a 2016 e dividiu em 3. ZEU – Zona Eixo de Estruturação da Transformação
cinco principais zonas de atuação do mercado: Urbana existente;
4. ZEUP – Zona Eixo de Estruturação da Transforma-
1. ZEIS 5 - Zona de Interesse Social tipo 5 – destinada ção Urbana Previsto;
à produção de moradia diversificada para a população 5. Outras Zonas – demais áreas das cidades.
50
No ano de 2016, como a maioria das unidades lança- de lançamentos dessas zonas caiu para 57,6%, com
das estava em “Outras Zonas”, ou seja, fora das ZEU, 10.142 unidades lançadas.
é provável que se tratem de lançamentos frutos de A participação percentual de lançamentos nas ZEU
projetos aprovados no período anterior à atual lei do cresceu em 2016 comparativamente ao ano de 2015,
PDE. A participação dos lançamentos nessas áreas di- passando de 15,5% para 18,7%. Apesar de as ZEU se-
minuiu na comparação anual. Em 2015, estavam nas rem as regiões de incentivo à produção imobiliária,
“Outras Zonas” 60,8% dos lançamentos, o equivalente elas representam somente 3% do território da cida-
a 13.965 unidades. Em 2016, a participação no total de, dificultando a atuação do mercado.
Lançamentos por zoneamento por ano - cidade de São Paulo
Ano
Zoneamento 2014 2015 2016
OUTRAS ZONAS 19.692 13.965 10.142
OPERAÇÃO URBANA 7.094 3.297 1.945
ZEU 3.458 3.566 3.287
ZEUP 2.572 1.245 695
ZEIS 5 1.139 887 1.551
Unidades Unidades Unidades
Fonte: Embraesp
Porcentagem lançamentos por zoneamento por ano - cidade de São Paulo
Ano
Zoneamento 2014 2015 2016
OUTRAS ZONAS 58,0% 60,8% 57,6%
OPERAÇÃO URBANA 20,9% 14,4% 11,0%
ZEU 10,2% 15,5% 18,7%
ZEUP 7,6% 5,4% 3,9%
ZEIS 5 3,4% 3,9% 8,8%
Fonte: Embraesp
51
Lançamentos residenciais no ano de 2016 por zoneamento
Fonte: Embraesp
VGL (Valor Global de Lançamento) da cidade de São Paulo
O VGL (Valor Global de Lançamento) representa a o equivalente à redução de 21,6% comparado ao volu-
somatória dos valores das unidades lançadas. Anali- me apurado em 2015, ano em que foram lançados na
sando a série histórica (2004 a 2016), na cidade de cidade R$ 12,3 bilhões – ambos os valores atualizados
São Paulo o volume de lançamentos atingiu R$ 250 pelo INCC-DI/FGV de dezembro de 2016.
bilhões em imóveis residenciais, uma média de pou- Além da redução na quantidade de unidades resi-
co menos de R$ 19,2 bilhões por ano, corrigidos pelo denciais lançadas, a queda do VGL de 2016 também
INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção), sofreu influência da diminuição dos lançamentos
medido pela Fundação Getúlio Vargas. de imóveis de 3 e 4 dormitórios, cujos valores uni-
Os lançamentos totalizaram, em 2016, R$ 9,6 bilhões, tários são maiores.
52
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Valor global lançado na cidade de São Paulo
Em bilhões (R$) atualizados pelo INCC-DI de dez/16

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Fonte: Embraesp
Variação do preço médio de lançamento na cidade de São Paulo
O preço médio do metro quadrado de área útil re- imóveis prontos anunciados, registrou variação de
sidencial de imóveis verticais lançados na cidade de 0,41% no mesmo período.
São Paulo encerrou 2016 com variação nominal de Mesmo com metodologias diferentes, os dois indi-
0,06% no ano, de acordo com dados da Embraesp. cadores registraram variação dos preços abaixo da
O índice Fipe/Zap residencial, que mede o preço de inflação do período.
Comparativo das variações de 12 meses da Embraesp e Fipe/ZAP

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Fonte: Embraesp e Fipe
53
Preço médio anual dos lançamentos verticais na cidade de São Paulo
O preço médio do metro quadrado dos imóveis resi- O preço médio do metro quadrado lançado é calcula-
denciais verticais lançados na cidade de São Paulo em do pela divisão do VGL (Valor Global de Lançamento)
2016 foi de R$ 8,8 mil, variação nominal de 0,1% em pelo total de metros quadrados de área útil lançados
relação ao preço médio dos lançamentos de 2015. Se no período. A estabilidade no preço também foi in-
considerarmos a inflação do período calculada pelo fluenciada pela mudança de tipologia e das regiões
INCC-DI/FGV, houve queda real de 5,7% no preço mé- dos lançamentos.
dio do metro quadrado lançado.
Preço dos lançamentos verticais na cidade de São Paulo

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Preço por metro quadrado de área útil (R$/m2)
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Fonte: Embraesp
54
COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS
55
Comercialização de imóveis residenciais por ano
cidade de São Paulo
Em 2016, a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP auge, com a média de 35 mil unidades por ano. À épo-
registrou 16 mil unidades residenciais novas comer- ca, o bom resultado de comercialização foi impulsio-
cializadas na cidade de São Paulo. Esse montante é nado pela abertura de capital, na Bolsa de Valores, de
19,7% inferior às 20 mil unidades vendidas em 2015. diversas incorporadoras e pelo programa Minha Casa,
Foi o terceiro ano consecutivo de retração nas vendas Minha Vida (MCMV).
registrado pelo setor. Comparativamente com os re- No período seguinte, a partir de 2011, houve arrefe-
sultados de 2013, ano em que foram comercializadas cimento do mercado, que passou a registrar quedas
33,3 mil unidades, a redução foi de 51,5%. graduais, exceto em 2013, ano em que foram vendi-
Com esse resultado, 2016 foi o pior ano em volume das 33 mil unidades, puxadas principalmente pelos
de comercialização de unidades residenciais novas. imóveis de 1 dormitório.
As 16 mil unidades vendidas ficaram 43,6% abaixo da A forte redução nas vendas de imóveis em 2016 foi
média calculada no período de 2004 a 2015, que foi agravada pela crise econômica e política interna, que
de 28,7 mil unidades por ano. afetou a confiança dos empresários e atingiu também
A série histórica de vendas de imóveis residenciais no- os consumidores. Além da crise e da falta de confiança,
vos na cidade de São Paulo demonstra que, no período as altas taxas de juros influenciaram negativamente o

de 2007 a 2010, o mercado imobiliário atingiu o seu mercado imobiliário durante todo o ano de 2016.

Vendas de imóveis residenciais na cidade de São Paulo
Em mil unidades
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Fonte: Secovi-SP
56
A expectativa é que o ano de 2016 seja o ponto mais e recuperação dos empregos –, os consumidores de-
baixo da série histórica das vendas e que, a partir de verão voltar a comprar imóveis. Como demonstrado
2017, o mercado imobiliário volte a crescer em tor- neste anuário, há demanda e oferta de imóveis, além
no de 5% a 10%. Com a perspectiva de reversão do de os preços dos residenciais novos estarem atrativos,
quadro negativo por outro mais otimista – que inclua porque, na média, eles não acompanharam a inflação
manutenção da inflação dentro da meta do governo, dos últimos três anos.
queda da taxa de juros, ajustes nas contas do governo
Comercialização de imóveis residenciais novos por mês

A análise mensal das vendas de imóveis residenciais do de 2,1 unidades vendidas. Apesar de o número
novos na cidade de São Paulo mostra que o com- não superar o registrado no mesmo mês de 2015,
portamento nos dois primeiros meses de 2016 foi foi o segundo melhor do ano. O sucesso pode ser
superior ao mesmo período de 2015, ano com as atribuído aos lançamentos de empreendimentos de
menores quantidades de vendas mensais da série grande porte e com preços atrativos, com alto índi-
histórica. Os três meses seguintes (março, abril e ce de absorção.
maio) registraram a média de mil unidades vendidas Setembro e outubro de 2016 apresentaram resul-

por mês, volume abaixo da média para o período, tados superiores aos meses correspondentes de
 2,5 mil unidades.
que é de aproximadamente 2015. Porém, em novembro e dezembro, voltaram
Junho de 2016 veio com o surpreendente resulta- a cair em relação ao ano anterior.
Em mil unidades
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Fonte: Secovi-SP
57
Comercialização de imóveis residenciais novos por tipologia
A Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP mo- tório participaram com 21% do total das vendas e os
nitora a comercialização de imóveis novos desde imóveis com 4 ou mais dormitórios tiveram uma par-
2004 com a mesma metodologia e, nesse período, ticipação de 4%. A busca por imóveis de 1 dormitório
foram contabilizadas as vendas de 359.967 unidades. está relacionada com a localização, pois esse tipo de
Do total comercializado, 149.615 unidades (41,6%) empreendimento foi lançado em regiões próximas de
foram de 2 dormitórios, 107.410 unidades (29,8%) de onde as pessoas trabalham, com tíquete médio baixo
3 dormitórios, 60.562 unidades (16,8% do total) de 4 e atendendo às mudanças dos arranjos das famílias.
ou mais dormitórios e 42.380 unidades (11,8%) de 1 Em termos de participação nas vendas do mercado,
dormitório. A distribuição percentual das vendas por imóveis de 2 dormitórios predominaram a partir de
tipologia foi semelhante à dos lançamentos, apontan- 2009, assim como nos lançamentos. A quantidade de
do que o mercado busca equilibrar oferta e demanda. imóveis de 2 dormitórios nos últimos dois anos (2015
Corroborando esse comportamento, os dados de e 2016) foi superior a 50%, comprovando que a de-
vendas foram parecidos com os de lançamentos. manda ainda está situada nos segmentos imobiliários
Houve algumas alterações na participação percen- considerados mais tradicionais, e que atendem as fa-
tual das tipologias ao longo do tempo, e a maior va- mílias que buscam o primeiro imóvel para aquisição.
riação também foi entre os imóveis de 1 e de 4 ou Em razão do crescimento da participação de imó-
mais dormitórios. veis de 1 e 2 dormitórios, a fatia das unidades de
A participação percentual das vendas de imóveis de 3 dormitórios reduziu em relação à série histórica
1 dormitório em 2004 era de 8% em relação ao total registrada pela Pesquisa do Mercado Imobiliário do
comercializado no ano. Em compensação, os imó- Secovi-SP. Atualmente, essa tipologia representa
veis de 4 ou mais dormitórios representavam a fatia 20% do mercado. Em seu melhor ano, 2008, a par-
de 24%. Passados 12 anos, essa proporção pratica- ticipação de imóveis de 3 quartos chegou a 39% do
mente foi invertida. Em 2016, os imóveis de 1 dormi- total comercializado.
58
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Fonte: Secovi-SP
Comercialização de imóveis residenciais novos por área útil


No ano de 2009, a Pesquisa do Mercado Imobiliário Portanto, não é totalmente comparável, em termos
do Secovi-SP passou a segmentar os dados em seis absolutos, com a série de vendas.
faixas de área útil: Segundo a PMI, no período de 2009 a 2016, foram co-
mercializadas 218.188 unidades. Desse total, a faixa de
a) Menos de 45 m²; área útil com maior quantidade de vendas foi a compre-
b) Entre 45 m² e 65 m²; endida entre 45 m² e 65 m², com 91.308 unidades comer-
c) Entre 65 m² e 85 m²; cializadas no período (41,8% do total). A segunda faixa com
d) Entre 85 m² e 130 m²; maior volume de vendas foi aquela com área entre 65 m²
e) Entre 130 m² e 180 m²; e 85 m², com 41.903 unidades no período (19,2% do total).
f) Mais de 180 m². Por área útil, os imóveis com a menor fatia no merca-
do foram aqueles com mais de 180 m², que, no acu-
Importante notar que, no capítulo referente aos lan- mulado do período, somaram 6.684 unidades comer-
çamentos, a série histórica é contada a partir de 2004. cializadas, ou 3,1% do total vendido de 2009 a 2016.
59
Vendas de imóveis residenciais por faixa de área útil (2009 - 2016)
Em unidades e (%) - cidade de São Paulo
Área Ùtil
a) Menos de 45 38.823 17,8%
b) Entre 45 e 65 91.308 41,8%
c) Entre 65 e 85 41.903 19,2%
d) Entre 85 e 130 28.143 12,9%
e) Entre 130 e 180 11.327 5,2%
f) Mais de 180 6.684 3,1%
0K 20K 40K 60K 80K 100K 0K 20K 40K 60K 80K 100K
Fonte: Secovi-SP
Apesar de o período da série histórica da pesquisa de 44% na comercialização de imóveis.
vendas por faixa de área útil (2009 a 2016) ser dife- No período, a faixa de área útil que registrou maior
rente do período de pesquisa dos lançamentos (2004 variação percentual nas vendas foi a dos imóveis
a 2016), fato que impede a comparação em valores com menos de 45 m², que, em 2009, representa-
absolutos, em termos relativos (percentual) existem ram 8% do mercado e, em 2015, ficaram com 34%
semelhanças entre comportamentos. do total comercializado.
Assim como nos lançamentos, os imóveis com maior Em 2016, os imóveis com área útil de até 85 m², ou
participação percentual nas vendas em todos os anos seja, as três primeiras faixas segmentadas na pesqui-
pesquisados foram aqueles com área útil entre 45 m² sa, representaram 89% do total comercializado e 88%
e 65 m². A participação no total variou entre 39% a dos lançamentos no ano.
60
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Fonte: Secovi-SP
Comercialização de imóveis residenciais novos por faixa de preço

O Departamento de Economia e Estatística do Se- 1) Até R$ 225 mil;
covi-SP aprimora constantemente a Pesquisa do 2) R$ 225 mil a R$ 500 mil;
Mercado Imobiliário. Desde seu início, a pesquisa foi 3) R$ 500 mil a R$ 750 mil;
segmentada por tipologia e área útil, mas, em 2015, 4) R$ 750 mil a R$ 1 milhão;
passou a ser analisada também por faixa de preço, 5) R$ 1 milhão a R$ 1,5 milhão;
região geográfica, fase da obra e regiões do PDE 6) Acima de R$ 1,5 milhão.
(Plano Diretor Estratégico).
Foram destaque de vendas em 2016 os imóveis com
A pesquisa é segmentada nas seguintes faixas de pre- valores entre R$ 225 mil a R$ 500 mil, com 6.900
ços de imóveis residenciais: unidades comercializadas (42,7% do total). A segun-
61
da faixa com mais unidades vendidas foi aquela com que se situa o melhor VSO (Vendas Sobre Oferta) –
valores de até R$ 225 mil, com 3.388 unidades (21%). indicador que calcula o percentual das vendas em
A participação foi praticamente a mesma dos imóveis relação ao total ofertado. No ano, a média do indi-
na faixa de R$ 500 mil a R$ 750 mil, com 3.370 vendas cador para essa faixa de preço foi de 16%, enquanto
(20,8%). Somadas, as três faixas representaram 84,5% a média geral ficou em 5,1%. Esse VSO, em parte,
do total comercializado no ano. é explicado pela dificuldade de viabilizar produtos
Apesar de os imóveis na faixa de preço de até R$ 225 nessa faixa de preço, e pelos altos custos de produ-
mil ocuparem a segunda posição nas vendas, é nela ção e de terreno.
Vendas de imóveis residenciais por faixa de preço - 2016
Segmentação
a) Até R$ 225 mil 3.388 21,0%
b) R$ 225 mil a R$ 500 mil 6.900 42,7%
c) R$ 500 mil a R$ 750 mil 3.370 20,8%
d) R$ 750 mil a R$ 1 milhão 1.136 7,0%
e) R$ 1 milhão a R$ 1,5 milhão 883 5,5%
f) Acima de R$ 1,5 milhão 493 3,0%
Fonte: Secovi-SP
A faixa de preço com a maior redução de vendas foi 883 imóveis em 2016 em relação às 800 unidades de
justamente a que teve maior participação de mercado: 2015. Esse crescimento foi potencializado pelas ven-
a dos imóveis com preços entre R$ 225 mil a R$ 500 mil. das de novembro e dezembro, que corresponderam a
A comparação entre os volumes de vendas de 2015 31% do total. Essa faixa de valor foi a principal benefi-
com 2016 nessa faixa resulta em 27,3% de queda, pois, ciada pela autorização do CMN (Conselho Monetário
no primeiro ano, foram comercializadas 9.492 unida- Nacional), que permitiu aos bancos financiarem imó-
des e, no ano passado, 6.900 unidades. veis com preços de até R$ 1,5 milhão com taxas de
A faixa de imóveis com preços de R$ 1 milhão a R$ 1,5 juros praticadas dentro do SFH (Sistema Financeiro de
milhão cresceu 10,4%, em decorrência das vendas de Habitação), medida válida até o final de 2017.
62
Vendas de imóveis residenciais por faixa de preço por ano
Em unidades - cidade de São Paulo
b) R$ 225 mil a R$ 500 c) R$ 500 mil a R$ 750 d) R$ 750 mil a R$ 1 e) R$ 1 milhão a R$ f) Acima de R$ 1,5
a) Até R$ 225 mil mil mil milhão 1,5 milhão milhão
10K 9.492
6.900
Unidades
5K 4.425
3.388 3.539 3.370
1.317 1.136 800 883 575 493
0K
2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016
Fonte: Secovi-SP
Comercialização de imóveis residenciais novos por região geográfica

Com o objetivo de aprofundar as análises, em 2015 intervalo da pesquisa.
a PMI foi aprimorada com a inserção de informa- Pela série histórica, foram comercializadas 218.188
ções por região geográfica da cidade de São Paulo. unidades na cidade de São Paulo em oito anos. A
O município foi segmentado em cinco regiões geo- região com maior registro de vendas foi a zona Sul,
gráficas: Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro, conforme com 64.368 unidades (29,5% do total), seguida da
critérios da prefeitura. zona Leste, com 63.157 unidades (28,9%). Comple-
Mais recentemente, o Departamento de Economia e tam o ranking, a zona Oeste, com 42.687 unidades
Estatística do Secovi-SP retroagiu até 2009 para apli- (19,6%), a zona Norte, com 28.652 unidades (13,1%) e
car os dados dos indicadores criados em 2015 nesse Centro, com 19.324 unidades (8,9%).
Vendas de imóveis residenciais por região geográfica (2009 - 2016)
Segmentação
Sul 64.368 29,5%
Leste 63.157 28,9%

Oeste 42.687 19,6%
Norte 28.652 13,1%

Centro 19.324 8,9%
0K 10K 20K 30K 40K 50K 60K 70K 0K 10K 20K 30K 40K 50K 60K 70K
Fonte: Secovi-SP
63
Em 2016, a zona Leste liderou as vendas com 4.632 maior redução no comparativo com os dados de
unidades comercializadas, correspondente a 28,6% 2015. A retração foi de 32,6%, resultado da diferen-
do total. A zona Sul ficou em segundo lugar, com ça entre as 4.632 unidades comercializadas em 2016
3.800 unidades (23,5%), seguida pelas zonas Oeste, com as 6.869 em 2015. O destaque no comparativo
com 3.013 unidades (18,6%), Norte, com 2.808 uni- foi a zona Oeste que, apesar das dificuldades eco-
dades (17,4%) e Centro, com 1.917 unidades (11,9%). nômicas do mercado, apresentou crescimento de
Mesmo tendo apresentado o melhor resultado de 14,4%, considerando-se a diferença entre as 3.013
vendas em 2016, a zona Leste também registrou a unidades de 2016 com as 2.634 unidades de 2015.
Vendas de imóveis residenciais por região geográfica por ano
Leste Sul Oeste Norte Centro

8K 6.869
6K 4.916
Unidades
4.632
3.800
4K 3.013 3.314
2.634 2.808 2.415
1.917
2K
0K
2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016
Fonte: Secovi-SP
Comercialização de imóveis residenciais novos por fase de obra

No processo de aprimoramento de seus indicado- saem da fase da planta até a data de previsão de en-
res, a PMI incluiu em suas análises a segmentação trega da obra. Por fim, os empreendimentos prontos
por fase da obra, pois, com o encolhimento do são os que estão na fase posterior à construção.
mercado, aumentou a preocupação com o cresci- A metodologia da Pesquisa do Mercado Imobiliário
mento do estoque de unidades prontas de empre- visa monitorar o desempenho de comercialização
endimentos entregues. de imóveis novos. Por isso, limitou em até 36 me-
A fase de obra foi classificada conforme o cronograma ses a tabulação dos empreendimentos. Ou seja,
dos empreendimentos – na planta, em construção ou da data de lançamento até a data da realização da
prontos (estoque). São considerados empreendimen- pesquisa, contabilizam-se os meses e aplica-se um
tos na planta aqueles com até seis meses contados da filtro na tabulação.
data de lançamento até o fechamento da pesquisa. Os dados da pesquisa retroagiram até 2009, a fim de
Empreendimentos em construção são aqueles que consolidar a série histórica recuperada. No período,
64
a maior parte dos imóveis residenciais comercializa- de pagamento.
dos estava na planta, com representação de 73,8% No ano de 2016, as vendas dos imóveis na planta cor-
(160.918) do total, de 218.188 unidades vendidas; responderam a 65,2% do total, com 10.546 unidades.
43.852 imóveis (20,1%) estavam na fase de cons- Os imóveis em construção participaram com 4.353
trução e apenas 13.418 (6,1%) eram imóveis prontos unidades vendidas (26,9%) e os imóveis prontos (esto-
(em estoque). que) com 1.271 unidades (7,9%).
Os imóveis na planta apresentam a maior quantidade Desde 2015, a participação dos imóveis na fase de
de vendas, pois é nesta fase que há maior esforço na construção aumentou consideravelmente, devido ao
oferta, nos investimentos em marketing e na dispo- esforço de comercialização das unidades de empre-
nibilização aos compradores de condições facilitadas endimentos lançados em anos anteriores.

        
        
        
        
        
        
        
        
        
        
Fonte: Secovi-SP
VSO (Vendas Sobre Oferta) – cidade de São Paulo
O indicador VSO (Vendas Sobre Oferta) aponta o per- meses anteriores somados aos lançamentos).
centual de vendas
 em relação à oferta disponível. O A média de VSO de 2016 foi a mais baixa da série
indicador é calculado por meio da divisão das vendas histórica. No ano, ficou em 5,1% e sua queda reflete
mensais (líquidas dos distratos) pela quantidade de o fraco desempenho das vendas em relação à quan-
imóveis ofertados (imóveis não comercializados nos tidade ofertada.
65


VSO de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo
Em (%) 


 




 
 
            

Fonte: Secovi-SP
O indicador VSO por segmentos permite analisar o ção vendas versus oferta. Por exemplo, a zona Norte
desempenho de vendas, em termos relativos, ante a apresentou um VSO superior ao da zona Leste, apesar
quantidade ofertada. É importante notar que, para al- de as vendas terem sido menores. O que favoreceu o
guns segmentos, como região geográfica e faixa de indicador foi a pequena quantidade de imóveis oferta-
preço, os melhores desempenhos não correspondem dos. Situação semelhante ocorreu com a segmenta-
somente a quantidade das vendas, mas, sim, à rela- ção por faixa de preço.
VSO (Vendas Sobre Oferta) médio de 2016
Em (%) - cidade de São Paulo
VSO médio por Dormitório - Cidade de São Paulo VSO médio por Região Geográfica - Cidade de São Paulo
8
7,2 6,8
6,3
6
6
Porcentagem
Porcentagem
4,7
4,4 4,2
3,9
4 4
3,4
3,0
2 2
0 0
2 Dorm 3 Dorm 1 Dorm 4 Dorm Norte Leste Oeste Sul Centro
VSO médio por Faixa de Preço - Cidade de São Paulo VSO médio por Fase de Obra - Cidade de São Paulo
16,0 17,1
15
15
Porcentagem
Porcentagem
10
10
4,6 4,5 4,4

5 3,6
2,7 5
3,2
2,0
0
a) Até R$ 225 b) R$ 225 mil a e) R$ 1 milhão c) R$ 500 mil a d) R$ 750 mil f) Acima de R$
0
mil R$ 500 mil a R$ 1,5 milh.. R$ 750 mil a R$ 1 milhão 1,5 milhão Planta Pronto Construção
Fonte: Secovi-SP
66
VSO (Vendas Sobre Oferta) 12 meses – cidade de São Paulo
O indicador VSO de 12 meses usa a mesma meto- trado na série histórica desde 2004. O VSO de 75,7%
dologia de cálculo do indicador mensal. A diferença foi o maior registrado pela Pesquisa do Mercado Imo-
está na somatória das vendas e dos lançamentos de biliário e se refere aos 12 meses de 2010, ano em que
um período mais longo. o mercado imobiliário e a economia do País estavam
A vantagem de calcular VSO de 12 meses é que as significativamente aquecidos.
variações tendem a apresentar um comportamen- A expectativa para 2017 é de recuperação da econo-
to mais linear, minimizando os efeitos sazonais, mia e do mercado imobiliário. Porém, a retomada do
mas preservando a sensibilidade da movimentação setor tende a ser moderada, e os reflexos serão per-
do mercado. cebidos no indicador do desempenho de vendas, que
Em 2016, o indicador VSO foi de 39,1%, o menor regis- deverá seguir o mesmo ritmo.


VSO de 12 meses imóveis residenciais novos cidade de São Paulo
Em (%) 

   


 



            

Fonte: Secovi-SP
Comparativo de lançamentos e vendas acumulados em 12 meses

No capítulo Comercialização de Imóveis Residen- entre os lançamentos e as vendas, os dados foram
ciais Novos por Fase da Obra, verificou-se que grande acumulados em 12 meses para, dessa forma, minimi-
parte das unidades vendidas é de imóveis na planta, zar o efeito da sazonalidade existente no mercado.
demonstrando a existência da correlação entre lança- No histórico da pesquisa, verifica-se que, no acumu-
mentos e vendas. lado de 12 meses, o pico do mercado aconteceu no
Para uma análise do comportamento e do equilíbrio mês de agosto de 2008, quando foram lançadas 45,6
67
mil unidades e comercializadas 43,1 mil unidades. Po- imóveis compactos de 1 dormitório, ofertados com
rém, no segundo semestre daquele ano, o mercado baixos valores e em locais privilegiados, que atende-
imobiliário foi afetado pela crise financeira internacio- ram grande parcela da demanda.
nal e reagiu com uma expressiva queda, nos lança- Em 2014, a pesquisa detectou que o mercado pas-
mentos e nas vendas. sou por um segundo desequilíbrio entre lançamen-
O programa Minha Casa, Minha Vida, lançado em tos e vendas, ocasionado pela aprovação de um
2009 como medida anticíclica capaz de minimizar os novo Plano Diretor Estratégico (PDE), legislação
efeitos da crise financeira internacional e reaquecer o que estabeleceu parâmetros de construção restri-
mercado imobiliário, provocou reações positivas em tivos e que forçou os empreendedores a lançarem
todos os segmentos. Nesse período, as vendas supe- imóveis, mesmo diante de um cenário de queda
raram o volume de lançamentos, provocando a redu- nas vendas ocasionado pelo início da crise política
ção na quantidade de imóveis ofertados na cidade e o e econômica no País.
aumento dos preços. Finalmente, em 2016, o mercado equilibrou a quan-
O aquecimento do mercado e a falta de oferta de tidade de lançamentos e vendas, mas em níveis bem
imóveis resultaram na escassez de insumos básicos e abaixo da média histórica. Como a queda foi ocasio-
no aumento na matriz de custos, levando a uma nova nada por razões adversas, acredita-se que, com a re-
queda nas vendas e a um desequilíbrio entre a quanti- cuperação da economia, as vendas e os lançamentos
dade de lançamentos e o volume de vendas em 2011. voltarão a crescer, gradativamente, pois existe deman-
No ano de 2013, o mercado recuperou sua capaci- da por imóveis novos, principalmente aqueles volta-
dade de operação, por conta dos lançamentos de dos à primeira aquisição.
Vendas de imóveis residenciais na cidade de São Paulo - acumulado em 12 meses

Em mil unidades

 



 



 

 

 
 
   

Fonte: Secovi-SP
68
Valor Global de Vendas – cidade de São Paulo
O VGV (Valor Global de Vendas) representa o total queda no número de unidades (19,7%). Em 2015, essa
monetário comercializado no período analisado. Em relação foi de -23% em termos monetários e -7% em
2016, foram comercializados R$ 8,6 bilhões em imó- números de unidades.
veis novos, volume 18,0% inferior ao VGV de 2015, Os valores demonstram que, em 2015, o valor
calculado em R$ 10,5 bilhões – valores atualizados médio das unidades comercializadas reduziu, em
pelo INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Constru- parte, pela variação das tipologias ofertadas e a
ção) de dezembro de 2016. concentração de empreendimentos em regiões de
Diferentemente do ocorrido em 2015, a retração mo- menor preço. No ano de 2016, o mercado manteve
netária de 18,0% no ano de 2016 foi menor do que a essa tendência.

 






 

 
 


       

 

Fonte: Secovi-SP
69
OFERTA FINAL DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS
70
Oferta final de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo
A Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP De 2004 a 2016 – período que representa a série
acompanha a quantidade de imóveis novos oferta- histórica da Pesquisa –, a média da oferta mensal de
dos na cidade de São Paulo. A oferta final é calcula- imóveis na cidade de São Paulo foi de 18,4 mil unida-
da considerando-se a soma da oferta de imóveis do des. Os maiores desvios dessa média foram registra-
mês anterior com as unidades lançadas e a subtra- dos em setembro de 2010, quando a oferta atingiu o
ção das vendas líquidas (vendas menos distratos). A ponto mais baixo, com 7,8 mil unidades, e em maio
oferta final da PMI é composta por empreendimen- de 2015, mês com o maior nível de oferta, com 28,1
tos em todas as fases: na planta, em construção e mil unidades.
prontos (estoque). O recente aumento da quantidade de imóveis oferta-
No final de 2016, a PMI registrou a oferta de 24.130 dos foi influenciado, principalmente, pela redução das
unidades residenciais novas na Capital. Esse resultado vendas e a elaboração do novo Plano Diretor Estraté-
é 10,8% inferior ao apurado em dezembro de 2015. gico, em 2014. Os fatores levaram as empresas a reor-
São considerados imóveis novos os empreendi- ganizar seus lançamentos, mesmo em um período de
mentos com até 36 meses, contados da data do queda nas vendas, a fim de assegurar os parâmetros
lançamento até a data da pesquisa. dos projetos já aprovados.
Oferta de imóveis residenciais novos - cidade de São Paulo

 
Em unidades 





 






Fonte: Secovi-SP
71
Quantidade de meses para zerar a oferta de imóveis
O comparativo das médias anuais de oferta e vendas o ponto mais alto do levantamento, considerando a
de imóveis residenciais indica a quantidade de meses oferta média no ano de 25 mil unidades em relação às
que, teoricamente, demora para vender todos os imó- 1,3 mil unidades/mês de média de vendas.
veis em oferta. No início da série histórica, em 2004, Zerar a oferta de imóveis na cidade de São Paulo em
eram necessários 12 meses para zerar a oferta – cálcu- 19 meses não é preocupante, pois a atividade imobili-
lo referente às médias de 20,4 mil unidades em oferta ária é de longo prazo e a maioria dos empreendimen-
e 1,7 mil unidades/mês de vendas. O ponto mais baixo tos tem duração em torno de 36 meses, consideran-
foi em 2010, quando a quantidade passou para três do a data do lançamento até a entrega das chaves.
meses, equivalentes às médias de 10 mil imóveis em Reforça ainda a percepção de que a oferta de 25 mil
oferta e 3,0 mil unidades/mês de vendas. unidades não é alarmante, o fato de a cidade ter mais
Em 2016, essa relação atingiu a casa dos 19 meses de 12 milhões de habitantes e o mercado imobiliário
para zerar a oferta de imóveis – atualmente, esse é ter vendido, em 12 meses, mais de 43 mil unidades.



Em mil unidades
 
  
   
  

            
            
 


 

 
  
 

            


Fonte: Secovi-SP
72
Oferta de imóveis residenciais por tipologia – cidade de São Paulo
O mês de dezembro de 2016 serviu de referência para dos anos, em detrimento dos imóveis de 4 ou mais
desenvolver o comparativo da oferta de imóveis resi- dormitórios e predominância da participação per-
denciais novos. centual dos imóveis de 2 dormitórios em relação
O comportamento da oferta de imóveis segmenta- ao total.
do por dormitórios seguiu movimento semelhante Apesar da semelhança, os imóveis de 2 dormitórios
ao dos lançamentos e das vendas: crescimento da prevaleceram na oferta a partir de 2011 e nas vendas e
participação dos imóveis de 1 dormitório ao longo nos lançamentos a partir de 2009.
Oferta final de imóveis residenciais por tipologia - referência dezembro

Dorms
Ano de Data 1 dorm 2 dorm 3 dorm 4 dorm
2004 1.759 8.247 6.882 4.685
2005 2.368 7.323 7.661 4.534
2006 1.075 4.588 5.795 5.784
2007 684 2.898 6.656 7.847
2008 1.096 3.466 7.494 7.970
2009 673 2.271 4.712 5.088
2010 754 4.218 4.331 2.708
2011 3.138 7.831 6.476 2.286
2012 3.700 8.625 5.472 2.691
2013 4.355 7.619 5.650 2.068
2014 7.766 9.830 7.143 2.516
2015 8.590 10.194 6.414 1.857
2016 7.095 9.918 5.633 1.484
0K 5K 10K 0K 5K 10K 0K 5K 10K 0K 5K 10K

Unidades Unidades Unidades Unidades
Fonte: Secovi-SP
73
Oferta final de imóveis residenciais por tipologia - referência dezembro
Dorms
Ano de Data 1 dorm 2 dorm 3 dorm 4 dorm
2004 8,2% 38,2% 31,9% 21,7%
2005 10,8% 33,5% 35,0% 20,7%
2006 6,2% 26,6% 33,6% 33,5%
2007 3,8% 16,0% 36,8% 43,4%
2008 5,5% 17,3% 37,4% 39,8%
2009 5,3% 17,8% 37,0% 39,9%
2010 6,3% 35,1% 36,1% 22,5%
2011 15,9% 39,7% 32,8% 11,6%
2012 18,1% 42,1% 26,7% 13,1%
2013 22,1% 38,7% 28,7% 10,5%
2014 28,5% 36,1% 26,2% 9,2%
2015 31,8% 37,7% 23,7% 6,9%
2016 29,4% 41,1% 23,3% 6,2%
0K 5K 10K 0K 5K 10K 0K 5K 10K 0K 5K 10K

Porcentagem Porcentagem Porcentagem Porcentagem
Fonte: Secovi-SP
Oferta de imóveis residenciais por área útil – cidade de São Paulo
Analisando a oferta de imóveis residenciais novos da Em 2016, a oferta diminuiu na maioria das faixas es-
cidade de São Paulo de 2009 a 2016, verifica-se que tudadas, exceto para os imóveis com área útil entre
as unidades com área útil entre 45 m² e 65 m² predo- 65 m² e 85 m², que tiveram pequeno acréscimo de
minaram a partir de 2010. 4,2% em dezembro, com 3.860 unidades contra as
Outra faixa que ganhou relevância foi a dos imóveis 3.705 de dezembro de 2015. É necessário esclarecer
compactos, com área útil menor que 45 m². Essa ti- que a metodologia da Pesquisa de Mercado Imobiliá-
pologia atingiu participação de 25% a 30% no período rio do Secovi-SP filtra a oferta de imóveis com até 36
de 2014 a 2016. meses da data do lançamento.
74
Oferta final de imóveis residenciais por faixa de área útil - referência dezembro

Segmentação
Ano de Data a) Menos de 45 b) Entre 45 e 65 c) Entre 65 e 85 d) Entre 85 e 130 e) Entre 130 e 180 f) Mais de 180
2009 359 2.815 2.396 3.435 2.219 1.520
2010 456 3.958 2.910 2.572 1.375 740
2011 2.432 7.678 5.000 2.670 1.286 665
2012 3.269 7.905 4.433 2.549 1.236 1.096
2013 3.286 7.868 3.776 2.852 1.054 856
2014 6.849 9.719 4.341 3.908 1.369 1.069
2015 8.227 9.965 3.705 3.185 1.157 816
2016 7.185 9.080 3.860 2.376 1.031 598

Unidades Unidades Unidades Unidades Unidades Unidades
Fonte: Secovi-SP
Oferta final de imóveis residenciais por faixa de área útil - referência dezembro

Segmentação
2009 2,8% 22,1% 18,8% 27,0% 17,4% 11,9%
2010 3,8% 33,0% 24,2% 21,4% 11,4% 6,2%
2011 12,3% 38,9% 25,3% 13,5% 6,5% 3,4%
2012 16,0% 38,6% 21,6% 12,4% 6,0% 5,3%
2013 16,7% 40,0% 19,2% 14,5% 5,4% 4,3%
2014 25,1% 35,7% 15,9% 14,3% 5,0% 3,9%
2015 30,4% 36,8% 13,7% 11,8% 4,3% 3,0%
2016 29,8% 37,6% 16,0% 9,8% 4,3% 2,5%
0K 5K 10K 15K 0K 5K 10K 15K 0K 5K 10K 15K 0K 5K 10K 15K 0K 5K 10K 15K 0K 5K 10K 15K
Participação % Participação % Participação % Participação % Participação % Participação %
Fonte: Secovi-SP
75
Oferta de imóveis residenciais por faixa de preço
A oferta de imóveis segmentada por faixa de preço Porém, a faixa que apresentou maior queda percentual
concentrou-se na faixa entre R$ 225 mil a R$ 500 mil. no ano foi a de unidades com preços abaixo de R$ 225
No ano de 2016, imóveis com preços nessa faixa res- mil. Nela, foi registrado o maior indicador VSO (Ven-
ponderam por 48,8% do total ofertado, com 11.770 das Sobre Oferta), confirmando a dificuldade de ofer-
unidades. tar imóveis nessa faixa de preço na cidade, em virtude,
A segunda faixa com mais ofertas foi aquela situada principalmente, dos custos de produção e do terreno.
entre R$ 500 mil a R$ 750 mil, com 5.774 unidades A menor queda percentual em 2016, comparativa-
(23,9% do total). A soma das duas faixas mais repre- mente a 2015, foi na faixa de imóveis entre R$ 225 mil
sentativas correspondeu a 72,7% do total da oferta de a R$ 500 mil, na qual o mercado tem maior atuação,
imóveis residenciais novos não vendidos da cidade tanto nos lançamentos como nas vendas. A redução
de São Paulo. nessa faixa foi de 4,1%, referente à variação de 12.272
Na comparação ano a ano, houve queda na quantida- unidades em dezembro de 2015 para as 11.770 unida-
de de imóveis em oferta em todas as faixas de preço. des de dezembro de 2016.
Oferta final de imóveis residenciais por faixa de preço - referência dezembro
Segmentação / Data
b) R$ 225 mil a R$ c) R$ 500 mil a R$ d) R$ 750 mil a R$ e) R$ 1 milhão a R$ f) Acima de R$ 1,5
a) Até R$ 225 mil 500 mil 750 mil 1 milhão 1,5 milhão milhão
12.272 11.770
10K
Unidades
6.515
5.774
5K
2.106 2.679 2.359
1.385 1.904 1.468 1.579 1.374
0K
2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016
Fonte: Secovi-SP
76
Oferta final de imóveis residenciais por faixa de preço - referência dezembro
Segmentação
b) R$ 225 mil a R$ c) R$ 500 mil a R$ d) R$ 750 mil a R$ e) R$ 1 milhão a R$ f) Acima de R$ 1,5
Ano de Data a) Até R$ 225 mil 500 mil 750 mil 1 milhão 1,5 milhão milhão
2015 7,8% 45,4% 24,1% 9,9% 7,0% 5,8%
2016 5,7% 48,8% 23,9% 9,8% 6,1% 5,7%
Porcentagem Porcentagem Porcentagem Porcentagem Porcentagem Porcentagem
Fonte: Secovi-SP
O GeoSecovi georreferenciou os empreendimentos sidenciais novos na cidade de São Paulo. No mês
da Pesquisa do Mercado Imobiliário e segmentou a de dezembro de 2009, a região tinha apenas 432
quantidade de imóveis ofertados na Capital por regiões unidades não vendidas (3,4% do total ofertado). Em
geográficas, que são definidas conforme os critérios da 2016, a oferta subiu para 4.060 unidades (16,8% do
prefeitura e divididas em cinco zonas: Centro, Leste, total em oferta).
Norte, Oeste e Sul. Em compensação, a zona Sul, que participava com
Os dados de oferta de imóveis para vendas retroa- 35,9% do total da oferta em dezembro de 2009 (4.574
giram até 2009 e demonstraram a importância do unidades), registrou, no mesmo mês de 2016, índice
Centro na composição do mercado de imóveis re- de 26,2% (6.321 unidades).
Oferta final de imóveis residenciais por região geográfica - referência dezembro
Ano de Data Centro Leste Norte Oeste Sul

2009 432 2.969 1.380 3.389 4.574
2010 852 3.517 1.296 2.684 3.662
2011 1.903 5.769 2.096 4.252 5.711
2012 1.773 6.096 2.971 3.674 5.974
2013 1.239 5.775 2.169 3.277 7.232
2014 3.090 6.159 3.316 6.247 8.443
2015 3.645 6.382 3.096 5.524 8.408
2016 4.060 5.513 3.118 5.118 6.321

Unidades Unidades Unidades Unidades Unidades
Fonte: Secovi-SP
77
Oferta final de imóveis residenciais por região geográfica - referência dezembro
Ano de Data Centro Leste Norte Oeste Sul

2009 3,4% 23,3% 10,8% 26,6% 35,9%
2010 7,1% 29,3% 10,8% 22,3% 30,5%
2011 9,6% 29,2% 10,6% 21,5% 28,9%
2012 8,7% 29,8% 14,5% 17,9% 29,2%
2013 6,3% 29,3% 11,0% 16,6% 36,7%
2014 11,3% 22,6% 12,2% 22,9% 31,0%
2015 13,5% 23,6% 11,4% 20,4% 31,1%
2016 16,8% 22,8% 12,9% 21,2% 26,2%

Participação % Participação % Participação % Participação % Participação %
Fonte: Secovi-SP
Ranking de distritos da cidade de São Paulo com mais unidades

em oferta
Os dez distritos com mais unidades disponíveis posição no ranking.
para venda na cidade de São Paulo, em dezembro Na comparação ano a ano, dos dez distritos de 2016,
de 2016, somaram 9.030 unidades, representan- sete estavam no ranking de 2015, comprovando que
do 37,4% do total ofertado (24.130 unidades). No não houve mudanças significativas na distribuição
ranking de 2015, os dez distritos tinham 10.429 uni- por região. Os outros três distritos que passaram a
dades em oferta, correspondente a 38,5% do total compor o ranking em 2016 e não estavam em 2015
(27.055 unidades). são: Santa Cecília (739 unidades), Lapa (653 unida-
Em 2016, a República registrava 1.505 unidades, lide- des) e Ipiranga (614 unidades). Por outro lado, saíram
rando como o distrito com mais ofertas residenciais do ranking de 2016 os distritos da Barra Funda, Vila
novas. No ano anterior, a região ocupava a segunda Mariana e do Campo Belo.
78
Concentração de unidades em oferta por distrito - 2016
Fonte: Secovi-SP
Oferta final de imóveis residenciais ranking por distrito - referência dezembro
Top 2015 Top 2016

2015 VILA ANDRADE 1 1.644 2016 REPÚBLICA 1 1.505
REPÚBLICA 2 1.552 VILA ANDRADE 2 1.201
ITAIM BIBI 3 1.272 PINHEIROS 3 934
SANTO AMARO 4 1.084 ITAIM BIBI 4 924
TATUAPÉ 5 871 TATUAPÉ 5 903
PINHEIROS 6 837 SANTO AMARO 6 900
BARRA FUNDA 7 801 SANTA CECÍLIA 7 739
VILA MARIANA 8 797 SAÚDE 8 657
CAMPO BELO 9 787 LAPA 9 653
SAÚDE 10 784 IPIRANGA 10 614
0K 1K 2K 0K 1K 2K
Unidades Unidades
Fonte: Secovi-SP
79
Oferta de imóveis residenciais por fase de obra - cidade de São Paulo
A Pesquisa do Mercado Imobiliário aprofundou suas está na fase de construção e responde por 62,5% do to-
análises e passou a monitorar os indicadores de mer- tal ofertado, conforme apurado em dezembro de 2016
cado considerando a fase de obra dos empreendi- (15.086 unidades). Esse número caiu em comparação
mentos residenciais novos da cidade de São Paulo, com o resultado do mesmo mês de 2015, quando fo-
retroagindo a série histórica até 2009. ram registradas 18.968 unidades em fase de construção.
As fases das obras foram classificadas conforme o cro- A série evidencia dois grandes momentos dos imóveis na
nograma dos empreendimentos: na planta, em cons- planta: 2011 e 2014. Conforme apresentado nos capítu-
trução ou prontos (estoque). Empreendimentos na los anteriores, esses dois anos representaram condições
planta têm até seis meses da data do lançamento até diferentes para a produção. Em 2011, o mercado estava
a data da pesquisa. Em construção, são aqueles que aquecido, e em 2014, o aumento deveu-se à mudança
passaram da fase da planta até a data de previsão da do Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo.
entrega da obra. Já os empreendimentos prontos são O que ocorre em seguida, nos anos de 2015 e 2016,
os que estão na fase posterior à da construção. é o aumento da oferta de imóveis na fase de cons-
A metodologia da Pesquisa foi desenvolvida para mo- trução, que reflete a quantidade de lançamentos de
nitorar o desempenho de comercialização dos imó- 2014. Os empreendimentos na fase de obra reverbe-
veis residenciais novos. Por isso, filtra os empreendi- ram na geração de empregos. Já a redução de lan-
mentos com até 36 meses. çamentos trará consequências graves nos próximos
Os dados da oferta de imóveis por fase de obra demons- anos, pois os empreendimentos serão concluídos e
tram que a maioria das unidades não comercializadas os postos de trabalhos não serão repostos.
Oferta final de imóveis residenciais por fase de obra - referência dezembro
Ano de Data Planta Construção Pronto

2009 5.973 5.901 870
2010 8.007 3.412 592
2011 11.822 7.095 814
2012 8.524 10.742 1.222
2013 7.930 9.910 1.852
2014 11.319 13.957 1.979
2015 5.721 18.968 2.366
2016 5.613 15.086 3.431

Fonte: Secovi-SP
80
Oferta final de imóveis residenciais por fase de obra - referência dezembro

2009 46,9% 46,3% 6,8%
2010 66,7% 28,4% 4,9%
2011 59,9% 36,0% 4,1%
2012 41,6% 52,4% 6,0%
2013 40,3% 50,3% 9,4%
2014 41,5% 51,2% 7,3%
2015 21,1% 70,1% 8,7%
2016 23,3% 62,5% 14,2%

Participação % Participação % Participação %
Fonte: Secovi-SP
Oferta de imóveis residenciais da cidade de São Paulo

comparação entre 36 meses e 48 meses por fase de obra
A PMI engloba os empreendimentos residenciais no- veis com até 36 meses passou de 24.130 unidades, para
vos com até 36 meses de atividade, período normal 28.989 unidades disponíveis à venda com até 48 meses,
para encerramento da incorporação, com entrega da um aumento de 20,1%. Em 2015, a diferença estava em
maioria das unidades comercializadas. 9%, referente à oferta imobiliária de até 36 meses em
Com o arrefecimento do mercado, cresceu a preo- 27.055 unidades, em relação à oferta de 29.495 unida-
cupação dos empreendedores com o volume de uni- des, quando analisados os imóveis com até 48 meses.
dades prontas (em estoque) com mais de 36 meses. Apesar de a diferença entre a oferta de 36 meses e
Para aprimorar a Pesquisa e proporcionar uma visão 48 meses ter aumentado no ano, passando de 9%
mais abrangente da distribuição de imóveis oferta- para 20,1%, em valores absolutos houve redução na
dos por fase da obra, o Secovi-SP ampliou o prazo da quantidade de imóveis com até 48 meses, de 29.495
análise para até 48 meses. Esse processo foi possível unidades, em 2015, para 28.989, em 2016.
porque, apesar de filtrar os imóveis com 36 meses, a O número que chamou a atenção foi o aumento da
PMI acompanha os empreendimentos até a comer- quantidade de imóveis prontos (em estoque) com
cialização de todas as unidades. mais de 48 meses, que passou de 4.297 unidades, em
No ano de 2016, considerando a totalidade de empre- 2015, para 7.804 unidades, em 2016. Portanto, um au-
endimentos da cidade de São Paulo, a oferta de imó- mento de 81,6%.
81
Oferta final de imóveis residenciais
 
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Em mil unidades
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   

Fonte: Secovi-SP
82
MERCADO IMOBILIÁRIO NAS

OUTRAS CIDADES DA RMSP
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS
83
Lançamentos por ano – Região Metropolitana de São Paulo (RMSP)
A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), tam- com base nos dados da Embraesp (Empresa Bra-
bém conhecida como Grande São Paulo, é compos- sileira de Estudos de Patrimônio), de 2004 a 2016
ta por 39 municípios, incluindo a cidade de São Pau- foram lançadas 650,5 mil unidades residenciais nos
lo. Ela foi criada com a finalidade de planejar e gerir 39 municípios da Grande São Paulo, dos quais 258,7
as questões relacionadas aos municípios e que não mil (40% do total) apenas nas 38 cidades do entor-
podem ser tratadas unilateralmente. Segundo dados no da Capital.
da Fundação Seade (Sistema Estadual de Análise de O aumento da participação dessas cidades que cercam
Dados), a RMSP ocupa área de 7.946,96 km², corres- o município de São Paulo no volume de lançamentos –
pondendo a apenas 3,2% do Estado de São Paulo, de 20%, em 2004, para 46%, em 2010 –, principalmente
com população de 20.579.717 habitantes (47,5% da pelo sucesso do programa Minha Casa, Minha Vida,
população total) e 55% de participação no PIB (Pro- fez com que o Departamento de Economia e Esta-
duto Interno Bruto) do Estado. tística do Secovi-SP incluísse na Pesquisa do Merca-
A importância da RMSP não passou despercebida do Imobiliário, a partir de 2010, as outras cidades da
pelo mercado 

imobiliário. Segundo o Secovi-SP, e RMSP com mercado imobiliário ativo.

Lançamentos residenciais na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP)
Em mil unidades 

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 

Fonte: Embraesp
Assim, como observado na capital paulista, as outras Em média, foram lançadas 20,7 mil unidades por ano
cidades da RMSP também apresentaram retração nos nas outras cidades, que chegaram a registrar o lança-
lançamentos em 2016. No ano, foram lançadas 9.131 mento de 32,6 mil unidades no ano de 2010, o maior
unidades residenciais, volume 41% inferior ao registra- nível da série histórica (2004 a 2016).
do no ano anterior (15.357 unidades).
84


Lançamentos residenciais na outras cidades da RMSP
Em mil unidades

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
Fonte: Embraesp
Lançamentos residenciais por mês

outras cidades da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP)
Analisando os lançamentos mensais de 2016 nas ou- lançamentos registrados no ano (40%), ao contrário
tras cidades da RMSP, apenas fevereiro e junho regis- dos últimos anos, de 2011 a 2015, período em que a

traram quantidades superiores aos respectivos meses maior concentração de unidades lançadas aconteceu

do ano de 2015. no quarto trimestre.
O segundo trimestre concentrou a maior parte dos
Lançamentos residenciais na outras cidades da RMSP
Em mil unidades 

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 

Fonte: Embraesp
85
Unidades lançadas por município
As cinco cidades ou regiões do entorno da Capital 4. São Bernardo do Campo – 843 unidades;
que registraram mais lançamentos residenciais em 5. Santo André – 814 unidades.
2016 foram:
Juntas, elas totalizaram 6.683 unidades lançadas no
1. Guarulhos – 2.507 unidades; ano, representando 73% dos lançamentos das outras
2. Osasco – 1.569 unidades; cidades e 25% das 26.271 unidades da Região Metro-
3. Alphaville, Tamboré e Barueri – 950 unidades; politana, incluindo a cidade de São Paulo.
Concentração de unidades residenciais lançadas por cidade - 2016
Fonte: Embraesp
Unidades lançadas por tipologia - outras cidades da RMSP
Os lançamentos residenciais nas outras cidades da caram os imóveis de 3 dormitórios, com participação
RMSP no período de 2004 a 2016 somaram 258,7 mil de 31% do total lançado nos últimos 13 anos, seguidos
unidades, das quais 144,3 mil (56%) com 2 dormitórios, daqueles com 4 ou mais dormitórios (8%) e com 1 dor-
produto que atende, principalmente, os compradores mitório (5%).
do primeiro imóvel e as famílias enquadradas no pro- Em 2016, os imóveis de 2 dormitórios foram respon-
grama Minha Casa, Minha Vida. Em segundo lugar, fi- sáveis por 78% dos lançamentos nas outras cidades da
86
RMSP. Esta foi a maior participação percentual dentro tipologias tiveram participação inferior à média anual
da série histórica da pesquisa – na média, unidades e, inclusive, imóveis com 4 ou mais dormitórios não
desse tipo corresponderam a 56% do total. As demais foram lançados na região.

Lançamentos residenciais nas outras cidades da RMSP
              
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Fonte: Embraesp

Unidades lançadas por faixa de área útil
Para analisar o desempenho do mercado imobiliário Nos últimos 13 anos (2004 a 2016), das 258,7 mil
a partir de uma nova ótica, a PMI segmenta os imó- unidades residenciais lançadas nas outras cidades da
veis residenciais novos lançados nas outras cidades da RMSP, a faixa de área útil com mais lançamentos foi
RMSP em cinco faixas de área útil: aquela compreendida entre 45 m² e 65 m², com 127,9
mil unidades (49%). A segunda faixa com mais lança-
1) Menos de 45 m²; mentos foi a de imóveis com área útil entre 65 m² e
2) Entre 45 m² e 65 m²; 85 m², com 49,3 mil unidades lançadas (19%).
3) Entre 65 m² e 85 m²; Dos lançamentos de 2016, 52% das unidades tinham
4) Entre 85 m² e 130 m²; entre 45 m² e 65 m², participação superior à média
5) Mais de 130 m². histórica (49%).
87
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Lançamentos residenciais nas outras cidades da RMSP
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Fonte: Embraesp

Unidades lançadas por faixa de preço

Os dados de lançamentos foram divididos em cinco (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), consi-
faixas de preços: derando, para análise, os valores nominais.
Em 2016, 47% dos lançamentos (4.254 unidades)
1) Até R$ 225 mil; concentraram-se na faixa de R$ 225 mil a R$ 500 mil.
2) R$ 225 mil a R$ 500 mil; Essa participação ficou 9 pontos percentuais abaixo
3) R$ 500 mil a R$ 750 mil; da registrada em 2015 para a mesma faixa, pois fo-
4) R$ 750 mil a R$ 1 milhão; ram lançadas 8.607 unidades (56% do total). Na faixa
5) Acima de R$ 1 milhão. de até R$ 225 mil representaram 43% dos lançamen-
tos, com 3.888 unidades. Unidades com esse preço
Os preços dos imóveis residenciais lançados no ano têm grande aderência, por atender a demanda en-
de referência baseiam-se nos dados da Embraesp quadrada no programa MCMV.
88
Lançamentos por faixa de preço
Outras cidades da RMSP
a) menor que $225 mil 6.943 4.727 3.888
b)Entre $225 e $500 mil 11.089 8.607 4.254
c)Entre $500 e $750 mil 2.378 1.573 777
d) Entre $750 e $ 1 milhão 880 348 212
e) Entre $ 1 e $1,5 milhão 304 102
0K 5K 10K 0K 5K 10K 0K 5K 10K
Fonte: Embraesp
Participação dos lançamentos por faixa de preço
Outras cidades da RMSP
a) menor que $225 mil 32,2% 30,8% 42,6%
b)Entre $225 e $500 mil 51,4% 56,0% 46,6%
c)Entre $500 e $750 mil 11,0% 10,2% 8,5%
d) Entre $750 e $ 1 milhão 4,1% 2,3% 2,3%
e) Entre $ 1 e $1,5 milhão 1,4% 0,7%
0K 5K 10K 0K 5K 10K 0K 5K 10K

Fonte: Embraesp
89
VGL (Valor Global de Lançamento) atualizado pelo INCC-DI
O VGL (Valor Global de Lançamento) representa a so- aos resultados de 2015 – valores atualizados pelo
matória dos valores das unidades lançadas. Nos últi- INCC-DI (Índice Nacional da Construção Civil), da
mos 13 anos, R$ 94,8 bilhões foram lançados nas ou- Fundação Getúlio Vargas, de dezembro de 2016.
tras cidades da RMSP (média de R$ 7,2 bilhões/ano). A queda de 41% nas unidades lançadas e a maior con-
Em 2016, os imóveis residenciais lançados nas ou- centração de imóveis de 2 dormitórios com preços de
tras cidades da RMSP corresponderam a R$ 2,8 bi- até R$ 225 mil contribuíram para a sensível redução

lhões, representando uma queda de 51% em relação do VGL.

Valor Global Lançado nas outras unidades da RMSP
Em bilhões (R$), atualizado pelo INCC-DI/FGV de dez/16
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
Fonte: Embraesp
90

COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS
91
Comercialização por ano
Região Metropolitana de São Paulo (RMSP)
A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) é com- dades residenciais novas na RMSP, sendo 40% (144,6 mil
posta por 39 municípios, incluindo a cidade de São unidades) nas cidades situadas no entorno da Capital.
Paulo. Devido ao aumento de sua importância no Em 2016, o mercado das outras cidades também foi
mercado imobiliário, a partir de 2010, o Departamen- afetado pela crise econômica brasileira. Das 25,2 mil
to de Economia e Estatística do Secovi-SP passou a unidades comercializadas na RMSP no ano, apenas
pesquisar as demais cidades da RMSP. 36% (9 mil unidades) foram nas outras cidades, com
De 2010 a 2016, foram comercializadas 326,9 mil uni- participação 15% inferior à média histórica (45%).
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Vendas de imóveis residenciais na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP)
Em mil unidades
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
Fonte: Secovi-SP
A exemplo da cidade de São Paulo, as outras cida- em 2015, quando as vendas somaram 13.018 unida-
des da Região Metropolitana também apresentaram des nas cidades pesquisadas.
retração nas vendas durante o ano. Em 2016, foram Comparado à média comercializada na série histórica
comercializadas 9.001 unidades residenciais novas (lí- (2010 a 2015) de 22,6 mil unidades por ano, em 2016
quidas de distratos), volume 31% inferior ao registrado o mercado retraiu 60%.
92
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Vendas de imóveis residenciais nas outras cidades da RMSP

Em mil unidades
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
Fonte: Secovi-SP
Comercialização de imóveis residenciais novos por mês

Em 2016, os meses de janeiro, fevereiro, junho e Das 9 mil unidades comercializadas em 2016 nas
dezembro registraram crescimento nas vendas de outras cidades, 56% (5 mil unidades) foram no pri-
imóveis novos nas outras cidades da RMSP, quando meiro semestre, ao contrário do observado nos qua-
comparados com os respectivos meses de 2015. Se- tro anos anteriores (2012 a 2015), período em que a
tembro foi o mês que apresentou a maior retração maior parte das vendas se concentrou no segundo
(-68%), com apenas 431 unidades comercializadas em semestre do ano.
2016. No ano anterior, foram vendidas 1.343 unidades Parte desse comportamento pode ser reflexo da de-
no mesmo mês. mora do governo federal em ajustar os parâmetros de
Em média, foram comercializadas, por mês, 750 uni- preço, subsídios e renda familiar do programa Minha
dades em 2016, volume 31% inferior ao ano anterior, Casa, Minha Vida (MCMV), produto bastante aderente
quando eram vendidas, em média, 1.085 unidades/mês. ao mercado das cidades situadas no entorno da Capital.
93
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
Em mil unidades
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
Fonte: Secovi-SP
Comercialização de imóveis residenciais novos por tipologia

As vendas de imóveis residenciais novos nas outras dormitório (7%) e das de 4 ou mais dormitórios (6%).
cidades da RMSP, de 2010 a 2016, somaram 144,6 Em 2016, os imóveis de 2 dormitórios responderam
mil unidades, das quais 85,7 mil unidades (59%) de por 72% das unidades comercializadas (líquidas de
2 dormitórios, produto que atende primordialmente distratos) nas outras cidades da RMSP, maior partici-
aos compradores do primeiro imóvel enquadrados no pação percentual na série histórica da pesquisa. Na
MCMV. Em segundo lugar, ficaram os imóveis de 3 média, essa tipologia correspondeu a 59% do total. As
dormitórios, com participação de 28% no total vendi- demais tipologias registraram participação inferior à
do nos últimos sete anos, seguidos das unidades de 1 média anual.
94

        
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        
Fonte: Secovi-SP

Comercialização de imóveis residenciais novos por área útil
A Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP seg- politana, 51% (73.887) eram imóveis com metragem
menta as vendas de imóveis residenciais nas outras média de 45 m² e 65 m² de área útil. A segunda faixa
cidades da RMSP em cinco faixas de área útil: com mais unidades comercializadas foi a que com-
preende imóveis com metragem entre 65 m² e 85 m²,
1) Menos de 45 m²; com 19% do total (27.724 unidades). A faixa com
2) Entre 45 m² e 65 m²; menor participação percentual no total de unidades
3) Entre 65 m² e 85 m²; vendidas foi a de imóveis com mais de 130 m², que
4) Entre 85 m² e 130 m²; registrou apenas 6.020 unidades comercializadas
5) Mais de 130 m². no período (4%).
Em 2016, os imóveis com metragem média de até 65
Nos últimos sete anos, das 144,6 mil unidades co- m² de área útil foram responsáveis por 73% das unida-
mercializadas nas outras cidades da Região Metro- des vendidas nas outras cidades.
95

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        
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
Fonte: Secovi-SP
Comercialização de imóveis residenciais novos por faixas de preços

A Pesquisa do Mercado Imobiliário das outras cidades Em 2016, o maior volume de unidades comercializa-
da RMSP é segmentada para análise em cinco faixas das foi registrado na faixa de R$ 225 mil a R$ 500 mil,
de preços: com 45% do total (4.065 unidades). A segunda faixa
com maior número de vendas foi a dos imóveis com
1) Até R$ 225 mil; preço médio de até R$ 225 mil, que podem ser en-
2) R$ 225 mil a R$ 500 mil; quadrados no programa Minha Casa, Minha Vida, com
3) R$ 500 mil a R$ 750 mil; 40% (3.627 unidades) do total comercializado nas ou-
4) R$ 750 mil a R$ 1 milhão; tras cidades da RMSP. Os imóveis com preço de até
5) Acima de R$ 1 milhão. R$ 500 mil representaram 85% das vendas nos muní-
cipios do entorno da Capital.
96
Vendas de imóveis residenciais por faixa de preço - 2016
Em unidades e (%) - outras cidades da RMSP
Segmentação
a) Até R$ 225 mil 3.627 40,3%
b) R$ 225 mil a R$ 500 mil 4.065 45,2%
c) R$ 500 mil a R$ 750 mil 966 10,7%
d) R$ 750 mil a R$ 1 milhão 283 3,1%
f) Acima de R$ 1 milhão 60 0,7%
0K 1K 2K 3K 4K 0K 1K 2K 3K 4K
Fonte: Secovi-SP
Na comparação anual, a faixa que registrou maior para apenas 60 unidades em 2016. A segunda faixa
queda percentual foi a dos imóveis com preço aci- com maior redução das vendas foi a de imóveis com
ma de R$ 1 milhão, que registrou variação negativa de preços entre R$ 225 mil e R$ 500 mil, com queda de
60%, passando de 151 unidades vendidas, em 2015, 44% em relação ao ano anterior.
Vendas de imóveis residenciais por faixa de preço
Em unidades - outras cidades da RMSP
b) R$ 225 mil a R$ 500 c) R$ 500 mil a R$ 750 d) R$ 750 mil a R$ 1

a) Até R$ 225 mil mil mil milhão f) Acima de R$ 1 milhão
8K 7.261
6K
Unidades
3.917 4.065
4K 3.627
2K 1.368 966
321 283 151 60
0K
2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016
Fonte: Secovi-SP
97
Comercialização de imóveis residenciais novos por fase de obra
Com a finalidade de aumentar as possibilidades de aná- Analisando a série histórica (2010 a 2016), em média,
lise estatística e compreender o aumento do estoque 73% das unidades comercializadas estavam na planta,
de unidades prontas, a Pesquisa do Mercado Imobi- devido ao grande investimento das empresas na divul-
liário do Secovi-SP segmentou os dados por fase de gação dos empreendimentos nessa fase. Os imóveis
obra, classificada conforme o cronograma dos em- em construção corresponderam, em média, a 21% do
preendimentos: na planta, em construção ou prontos total comercializado e as unidades prontas, a 6%.
(estoque). São considerados na planta os empreendi- Em 2016, os imóveis na planta também foram respon-
mentos com seis meses da data de lançamento até sáveis pelo maior volume comercializado, com 6.268
a pesquisa. Empreendimentos na fase de construção unidades, o que representa 70% do total vendido no
são aqueles que ultrapassaram a fase da planta e se- ano (9.001 unidades), porém com participação inferior
guem até a data de previsão de entrega da obra. Já à média histórica. Os imóveis em fase de construção
os empreendimentos prontos são todos que termi- representaram 26% das unidades vendidas (2.303 unida-
naram a construção. des), participação superior à média de 21%. Esse aumen-
Como a metodologia da Pesquisa visa à monitoração do to na participação de imóveis em construção deve-se à
desempenho de vendas de imóveis novos, a tabulação redução nos lançamentos nas outras cidades da RMSP
dos empreendimentos foi limitada em até 36 meses, ou em 2016. Os imóveis prontos registraram praticamente
seja, da data de lançamento até a data da realização. a mesma participação que a média histórica (6%).

        
        
        
        
        
        
        
        
        
        
Fonte: Secovi-SP
98
VSO (Vendas Sobre Oferta)

O indicador VSO (Vendas Sobre Oferta) aponta o per- res somados aos lançamentos no mês de referência).
centual das vendas em relação à oferta disponível. É Em 2016, o VSO médio nas outras cidades da RMSP
calculado por meio da divisão das vendas mensais (lí- foi 5,2%, o mais baixo registrado desde 2010. O VSO
quidas de distratos) pela quantidade de imóveis oferta- médio da série histórica é 10,3%.
dos (imóveis não comercializados nos meses anterio-

VSO mensal
de imóveis residenciais novos

Em (%) - outras cidades da RMSP







      

Fonte: Secovi-SP
Analisando os dados por tipologia, os imóveis de 2 dor- do ano, de 1,7%. Por faixa de preço, o maior VSO foi
mitórios tiveram o melhor desempenho de vendas em dos imóveis com preço até R$ 225 mil, com média de
2016, com VSO mensal médio de 6,4%. Unidades de 1 8,3%. A fase de obra com melhor desempenho no ano
dormitório registraram a menor velocidade de vendas foi dos imóveis na planta, com VSO de 15,7%.
99
VSO mensal (Vendas Sobre Oferta) médio de 2016

VSO por Faixa de Preço - Outras cidades da RMSP
10
8,3
8
Porcentagem
4,4 4,2
4 3,7
3,0
0
a) Até R$ 225 mil b) R$ 225 mil a R$ 500 mil c) R$ 500 mil a R$ 750 mil d) R$ 750 mil a R$ 1 milhão f) Acima de R$ 1 milhão
VSO por Dormitório - Outras Cidades da RMSP VSO por Fase de Obra - Outras cidades da RMSP
7
6,4 15,7
6 15
5
Porcentagem
Porcentagem
4,2 4,2
4 10
2 1,7 5
3,0
1 1,9
0 0
2 Dorm 4 Dorm 3 Dorm 1 Dorm Planta Construção Pronto
Fonte: Secovi-SP
VSO (Vendas Sobre Oferta) 12 meses

O VSO de 12 meses usa a mesma metodologia de nimizando os efeitos sazonais.
cálculo do indicador mensal, porém, considera a so- Em 2016, o VSO médio de 12 meses das outras cida-
matória das vendas líquidas de distrato e lançamentos des da RMSP foi de 39,4%, o menor nível observado
de um período de 12 meses. desde 2011, e 29% inferior ao VSO médio registrado
A vantagem de VSO 12 meses é que as variações tende 2011 a 2015 (55,9%).
dem a apresentar um comportamento mais linear, mi-
100

VSO médio 
de 12 
meses - imóveis residenciais novos
  




     

Fonte: Secovi-SP
Comparativo de lançamentos e vendas acumuladas em 12 meses

Para minimizar os efeitos sazonais, a Pesquisa do Mer- meses, o equivalente a 60% e 56% de queda, res-
cado Imobiliário analisa, também, o desempenho do pectivamente, em relação à média do período de
setor acumulando os dados em 12 meses. 2010 a 2016.
De acordo com o histórico de lançamentos e ven- As outras cidades da RMSP chegaram a lançar 32,6 mil
das acumulados em 12 meses nas outras cidades da unidades e a vender 29,3 mil unidades residenciais no
Região Metropolitana, 2016 registrou o nível mais acumulado de 12 meses em dezembro de 2010 - o
baixo em lançamentos e o segundo mais baixo em melhor desempenho da série histórica, que também
vendas. Dezembro encerrou com 9,1 mil unidades pode ser explicado pela força, naquele ano, do pro-
lançadas e 9,0 mil unidades comercializadas em 12 grama Minha Casa, Minha Vida.
101
acumulado em 12 meses
Mil unidades








 
 
 

   

Fonte: Secovi-SP
Valor Global de Vendas

O VGV (Valor Global de Vendas) representa o total mo- dezembro de 2016.
netário vendido no período. Em 2016, foram comer- Além de ter sido impactada pela diminuição nas
cializados nas outras cidades da Região Metropolitana unidades comercializadas no ano, a queda mais
R$ 3,2 bilhões em imóveis novos, volume 34% inferior acentuada do VGV das outras cidades também foi
ao registrado em 2015, quando as vendas resultaram influenciada pelo predomínio de unidades de 2 dor-
em R$ 4,8 bilhões – ambos os valores atualizados pelo mitórios, com metragem menor e, consequente-
INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção) de mente, preço mais baixo.
102

 




 

 
  

 
       

 

Fonte: Secovi-SP
103
OFERTA FINAL DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS
104
Oferta final de imóveis residenciais novos

A Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP dos na planta, em construção ou prontos (estoque).
acompanha a quantidade de imóveis residenciais no- As outras cidades da RMSP encerraram o ano de 2016
vos nas outras cidades da Região Metropolitana de com oferta final de 11.727 unidades residenciais novas
São Paulo (RMSP) desde 2010. De acordo com a me- disponíveis para venda, volume 22% inferior ao regis-
todologia, são considerados imóveis novos os empre- trado em dezembro de 2015 (15.113 unidades). Essa
endimentos com até 36 meses de atividade, contados redução na oferta foi influenciada, principalmente,
da data do lançamento até a data da pesquisa. A oferta pela queda dos lançamentos de 40,5% em compara-
final refere-se aos imóveis novos e não comercializa- ção ao ano de 2015.
Oferta de imóveis residenciais novos - outras cidades da RMSP

 
Em unidades 


 











Fonte: Secovi-SP

O comparativo das médias anuais de oferta e ven- mente, demora o escoamento das unidades em
das de imóveis residenciais nas outras cidades da oferta. No início da série histórica, em 2010, para
RMSP indica a quantidade de meses que, teorica- zerar a oferta, eram necessários seis meses, refe-
105
rentes às médias de 13,6 mil unidades em oferta e oferta de imóveis. Atualmente, esse é o ponto mais
de 2,4 mil unidades de vendas/mês (o ponto mais alto do levantamento, considerando a oferta média
baixo da série). no ano de 13,4 mil unidades em relação às 750 unida-
Em 2016, essa relação foi de 18 meses para zerar a des vendidas/mês.


Outras cidades
da RMSP, em mil unidades
   

  
      
      

 



  

      



Fonte: Secovi-SP
Oferta de imóveis residenciais por tipologia

O ano de 2016 encerrou com 11,7 mil unidades dis- Analisando a série histórica de 2010 a 2016, assim
poníveis para venda, das quais 62,3% (7,3 mil unida- como ocorreu com os lançamentos e as vendas,
des) de 2 dormitórios. A segunda tipologia com mais houve um aumento na oferta de imóveis de 1 dormi-
unidades em oferta foi a de 3 dormitórios, com 25,6% tório. A tipologia passou de 1,4% da oferta, em 2010,
do total (2.997 unidades), seguida pelos imóveis de 1 para 9,3%, em 2016. A redução aconteceu, também,
dormitório, com 9,3% do total (1.088 unidades), e de na participação dos imóveis de 4 dormitórios, que era
4 dormitórios, com 338 unidades não vendidas em de 14,6%, em 2010, e chegou a apenas 2,9% do total
oferta (2,9%). disponível para venda em dezembro de 2016.
106
Oferta final de imóveis residenciais por tipologia
Ano de Data 1 Dorm 2 Dorm 3 Dorm 4 Dorm
2010 204 6.546 5.714 2.128
2011 258 9.708 4.843 1.106
2012 821 10.741 5.299 1.204
2013 1.762 9.573 5.148 746
2014 2.115 7.859 4.744 482
2015 2.112 8.125 4.288 588
2016 1.088 7.304 2.997 338
0K 5K 10K 15K 0K 5K 10K 15K 0K 5K 10K 15K 0K 5K 10K 15K
Unidades Unidades Unidades Unidades
Fonte: Secovi-SP
Oferta final de imóveis residenciais por tipologia
Ano de Data 1 Dorm 2 Dorm 3 Dorm 4 Dorm
2010 1,4% 44,9% 39,2% 14,6%
2011 1,6% 61,0% 30,4% 6,9%
2012 4,5% 59,5% 29,3% 6,7%
2013 10,2% 55,6% 29,9% 4,3%
2014 13,9% 51,7% 31,2% 3,2%
2015 14,0% 53,8% 28,4% 3,9%
2016 9,3% 62,3% 25,6% 2,9%
0K 5K 10K 0K 5K 10K 0K 5K 10K 0K 5K 10K
Participação % Participação % Participação % Participação %
Fonte: Secovi-SP
Oferta de imóveis residenciais por área útil

Para analisar o desempenho do mercado imobiliário, 1) Menos de 45 m²;
a Pesquisa Secovi-SP segmenta a oferta final das ou- 2) Entre 45 m² e 65 m²;
tras cidades da RMSP em cinco faixas de área útil: 3) Entre 65 m² e 85 m²;
107
4) Entre 85 m² e 130 m²; maior participação percentual na oferta final foi a dos
5) Mais de 130 m². imóveis de até 45 m², com 2.294 unidades disponíveis
(19,6%). O resultado reverte a tendência de anos an-
Analisando a oferta final em 2016, 51% das unidades teriores, quando a segunda maior participação foi da
disponíveis para venda tinham metragem média entre faixa entre 65 m² e 85 m².
45 m² e 65 m². Essa faixa de metragem registrou a Devido à sensível redução no lançamento de empreen-
maior participação na oferta final em todos os anos dimentos com metragens superiores a 85 m², a oferta
da série histórica (2010 a 2016). A segunda faixa com disponível desses imóveis vem caindo gradativamente.
Oferta final de imóveis residenciais por faixa de área útil

Segmentação
2010 356 6.794 3.606 2.543 754 539
2011 1.862 7.672 3.734 1.710 607 330
2012 2.415 8.778 3.687 2.260 561 364
2013 3.180 7.966 3.391 2.167 408 117
2014 2.859 7.003 3.001 1.877 409 51
2015 2.966 7.091 2.975 1.766 269 46
2016 2.294 5.987 2.115 1.104 203 24

Unidades Unidades Unidades Unidades Unidades Unidades
Fonte: Secovi-SP
Oferta final de imóveis residenciais por faixa de área útil

Segmentação
2010 2,4% 46,6% 24,7% 17,4% 5,2% 3,7%
2011 11,7% 48,2% 23,5% 10,7% 3,8% 2,1%
2012 13,4% 48,6% 20,4% 12,5% 3,1% 2,0%
2013 18,5% 46,2% 19,7% 12,6% 2,4% 0,7%
2014 18,8% 46,1% 19,7% 12,3% 2,7% 0,3%
2015 19,6% 46,9% 19,7% 11,7% 1,8% 0,3%
2016 19,6% 51,1% 18,0% 9,4% 1,7% 0,2%

Participação % Participação % Participação % Participação % Participação % Participação %
Fonte: Secovi-SP
108
Oferta de imóveis residenciais por faixa de preço

A PMI das outras cidades é segmentada para análise Analisando a oferta final das outras cidades da RMSP, a
em cinco faixas de preços: maior concentração de unidades disponíveis para venda
em dezembro de 2016 deu-se na faixa de R$ 225 mil a
1) Até R$ 225 mil; R$ 500 mil, com participação de 50,1% do total (5.870
2) R$ 225 mil a R$ 500 mil; unidades). A segunda faixa com maior participação foi
3) R$ 500 mil a R$ 750 mil; a dos imóveis com preço até R$ 225 mil – que podem
4) R$ 750 mil a R$ 1 milhão; ser enquadrados nos parâmetros do programa Minha
5) Acima de R$ 1 milhão. Casa, Minha Vida –, com 29,3%.
Oferta final de imóveis residenciais por faixa de preço
Segmentação / Data
b) R$ 225 mil a R$ c) R$ 500 mil a R$ d) R$ 750 mil a R$ 1 f) Acima de R$ 1

a) Até R$ 225 mil 500 mil 750 mil milhão milhão
10K 8.352
5.870
5K
3.579 3.434
2.412
1.796
542 534 228
0K 93
2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016
Fonte: Secovi-SP
Oferta final de imóveis residenciais por faixa de preço
Segmentação
b) R$ 225 mil a R$ c) R$ 500 mil a R$ d) R$ 750 mil a R$ 1 f) Acima de R$ 1
Ano de Data a) Até R$ 225 mil 500 mil 750 mil milhão milhão
2015 23,7% 55,3% 16,0% 3,6% 1,5%
2016 29,3% 50,1% 15,3% 4,6% 0,8%
Porcentagem Porcentagem Porcentagem Porcentagem Porcentagem
Fonte: Secovi-SP
109
Oferta final por fase de obra
Para analisar a oferta final das outras cidades da RMSP, isso, filtra os empreendimentos com até 36 meses.
a PMI segmenta as unidades por fase de obra, e as Os dados de oferta final por fase de obra apontaram
classifica conforme o cronograma dos empreendi- que, em dezembro de 2016, a maioria das unidades
mentos: na planta, em construção ou prontos (es- não vendidas da RMSP estava na fase de construção
toque). Os empreendimentos na planta são os que nas cidades do entorno da Capital, correspondendo
possuem até seis meses da data de lançamento até a a 73,2% do total ofertado (8.584 unidades). Imóveis
data da pesquisa. A fase de construção refere-se aos prontos (estoque) ofertados vêm diminuindo e, em
empreendimentos que saíram da fase da planta até a 2016, participaram com 7,4% do total disponível (866
data de previsão da entrega da obra. Já os empreen- unidades prontas).
dimentos prontos são os que terminaram o prazo de Por conta da retração dos lançamentos em 2016, a
construção até o mês da pesquisa. oferta disponível de imóveis na planta registrou queda,
A metodologia da PMI monitora o desempenho de saindo de 3.514 unidades em 2015 (23,3%) para 2.277
comercialização dos imóveis residenciais novos. Por unidades em 2016 (19,4%).
Oferta final de imóveis residenciais por fase de obra
2010 8.564 4.408 1.620
2011 8.458 6.062 1.395
2012 10.292 6.113 1.660
2013 8.119 7.563 1.547
2014 4.465 9.316 1.419
2015 3.514 10.412 1.187
2016 2.277 8.584 866
0K 2K 4K 6K 8K 10K 12K 0K 2K 4K 6K 8K 10K 12K 0K 2K 4K 6K 8K 10K 12K

Fonte: Secovi-SP
110
Porcentagem de oferta final de imóveis residenciais por fase de obra
2010 58,7% 30,2% 11,1%
2011 53,1% 38,1% 8,8%
2012 57,0% 33,8% 9,2%
2013 47,1% 43,9% 9,0%
2014 29,4% 61,3% 9,3%
2015 23,3% 68,9% 7,9%
2016 19,4% 73,2% 7,4%
0K 2K 4K 6K 8K 10K 12K 0K 2K 4K 6K 8K 10K 12K 0K 2K 4K 6K 8K 10K 12K

Participação % Participação % Participação %
Fonte: Secovi-SP
Oferta de imóveis residenciais

A Pesquisa do Mercado Imobiliário engloba os empre- Esse processo foi possível porque, apesar de filtrar
endimentos residenciais novos com até 36 meses de os imóveis com 36 meses, a pesquisa acompanha os
lançamento, período estimado para o término de uma empreendimentos até a comercialização de todas as
incorporação, e com a maioria das unidades comer- suas unidades.
cializadas e entregues. Quando se amplia a análise da oferta final de 36 meses
Com o desaquecimento do setor, aumentou a prepara 48 meses, o número de unidades disponíveis para
ocupação dos analistas com relação ao volume de venda nas outras cidades da RMSP, em dezembro de
unidades prontas (em estoque), com mais de 36 me- 2016, aumenta 34%, passando de 11,7 mil unidades para
ses. Para auxiliar o entendimento, e com visão mais 15,7 mil. Ao final de 2015, essa diferença era de 16%.
abrangente da distribuição dos imóveis ofertados e Os imóveis prontos, contados 48 meses desde o lança-
segmentados por fase de obra, o Secovi-SP ampliou mento, somaram 3,9 mil unidades em estoque, volume
o prazo de análise da pesquisa para até 48 meses. 355% superior ao estoque, considerando-se 36 meses.
111
 
 
Oferta final de imóveis 

residenciais - 2015 e 2016 
 
 
Em mil unidades - outras cidades da RMSP
 

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
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  

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
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 
 
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 

 
Fonte: Secovi-SP
     
 
   

112
ESTUDOS DO MERCADO
IMOBILIÁRIO NO INTERIOR
DO ESTADO DE SÃO PAULO
113
Regionais e representantes do Secovi-SP no Estado de São Paulo
A intensa atuação do Secovi-SP nos principais polos Bauru, Campinas, Jundiaí, Piracicaba, São José do
econômicos do Estado de São Paulo, por meio de Rio Preto e Sorocaba.
suas diretorias regionais ou entidades que o represen- Os estudos acompanham a dinâmica do mercado
tam, foram fundamentais para o fortalecimento do imobiliário em termos de lançamentos e vendas de
mercado imobiliário no Interior. imóveis novos residenciais, sempre considerando o
Dentre as principais ações, foram desenvolvidos estu- período de 36 meses.
dos sobre o mercado de imóveis residenciais novos, O cronograma de divulgação é anual e acontece em
elaborados com o auxílio do Departamento de Econo- diferentes datas e em cada uma das cidades ou re-
mia e Estatística do Secovi-SP, na Baixada Santista, em gião estudadas.
Cidades representadas pelas regionais do Secovi-SP
Fonte: Secovi-SP
114
Interior
O mercado imobiliário do interior de São Paulo é con- dade econômica dessas regiões. Considerando todo o
siderado um dos principais propulsores para a reto- interior paulista, cuja participação no PIB é de 67%, o
mada do crescimento do setor. O potencial de desen- volume de riquezas é da ordem de R$ 1,2 trilhão.
volvimento e as oportunidades de investimento nas O aumento no número de moradias ampliou o des-
regiões ganharam destaque nos últimos anos. locamento de moradores para o Interior nos últimos
Dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Es- anos, em busca de qualidade de vida, melhores e
tatística), referentes ao ano de 2013, apontam que as mais adequadas condições de moradia. De 1991 a
cidades abrangidas pelas Regionais do Secovi-SP (Bai- 2015, segundo a Fundação Seade (Sistema Estadual
xada Santista, Bauru, Campinas, Grande ABC, Jundiaí, de Análise de Dados), houve acréscimo de 4,7 mi-
Região Metropolitana do Vale do Paraíba, São José do lhões de domicílios no interior paulista, totalizando
Rio Preto e Sorocaba) correspondem a aproximada- 10,2 milhões de residências. O crescimento foi 3,5
mente 40% do PIB (Produto Interno Bruto) do Estado vezes maior que o registrado na capital paulista no
de São Paulo, índice que demonstra a grande capaci- período analisado.
Evolução dos domicílios permanentes - Estado de São Paulo



Em mil unidades
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
Fonte: Seade
A população do interior de São Paulo cresceu 44% de fácil acesso a rodovias, portos e ferrovias do Estado, e
1991 a 2015, uma média de 1,5% ao ano. Em igual as melhorias da qualidade de vida e segurança, têm se
período, a Capital apresentou crescimento de 20,5%. O constituído em atrativos para as cidades interioranas.
115
Crescimento populacional - Estado de São Paulo


Em milhares de pessoas
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 

Fonte: Seade
Mercado imobiliário do interior
O Secovi-SP, compreendendo a importância do se- tudos, o mercado imobiliário do Interior apresentou
tor no interior paulista, acompanha desde 2010 a crescimento de 4% nos lançamentos de imóveis re-
evolução do mercado de imóveis residenciais novos sidenciais em comparação com o ano de 2014. Em
em quatro cidades que compõem a Baixada Santista igual período, o mercado de imóveis da Região Me-
(Guarujá, Praia Grande, Santos e São Vicente) e nos tropolitana de São Paulo retraiu 31%.
municípios de Bauru, Campinas, Jundiaí, Piracicaba, Em 2015, foram lançadas 24,1 mil novas unidades no
São José do Rio Preto e Sorocaba. Interior, superando a capital paulista, que registrou o
Os estudos de mercado têm o objetivo de analisar lançamento de 23 mil unidades, e os outros 38 muni-
lançamentos e vendas de imóveis residenciais consi- cípios que compõem a Região Metropolitana de São
derando o período de 36 meses encerrados na data Paulo, com 15,4 mil unidades lançadas.
da pesquisa. No Interior, os lançamentos residenciais em 2015 con-
A consolidação da série histórica, por ano, refere-se centraram-se nos imóveis com tíquete de até R$ 500
apenas ao banco de dados dos lançamentos até o mil e área útil média com até 85 m². A tendência tam-
ano de 2015 – último período com dados fechados bém foi observada na Região Metropolitana de São
para comparação. Paulo, onde 90% dos lançamentos foram na faixa de
Consideradas as cidades onde o Secovi-SP realiza es- até R$ 500 mil e 90% com área útil média de até 85 m².
116

Lançamentos de imóveis residenciais por ano

Em mil unidades
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
Fonte: Embraesp e Robert Michel Zarif
Percentual das unidades lançadas por faixa de preço em 2015

Unidades Lançadas por Faixa de Preço no ano de 2015
Em (%)
Menor que Entre $215 Entre $350 Entre $500 Acima de
Cidades Total
$215 mil e $350 mil e $500 mil e $750 mil $750 mil
Baixada Santista 30% 25% 27% 12% 6% 100%
Bauru 80% 0% 0% 15% 5% 100%
Campinas 54% 8% 27% 10% 1% 100%
Jundiaí 34% 50% 10% 0% 6% 100%
Piracicaba 83% 14% 3% 0% 0% 100%
SJRP 78% 13% 9% 0% 0% 100%
Sorocaba 72% 20% 6% 1% 1% 100%
Interior 64% 17% 12% 5% 2% 100%
Outras Cidades 30% 37% 20% 10% 3% 100%
São Paulo 23% 25% 26% 15% 11% 100%
Fonte: Embraesp e Robert Michel Zarif Fonte: Embraesp e Robert Michel Zarif
117
Percentual das unidades lançadas por área útil em 2015
Unidades Lançadas por Área Útil no ano de 2015
Em (%)
Menos de Entre 46 e Entre 66 e Entre 86 e Mais de
Cidades Total
45 m² 65 m² 85 m² 130 m² 131 m²
Baixada Santista 7% 47% 21% 21% 4% 100%
Bauru 36% 44% 0% 15% 5% 100%
Campinas 50% 32% 16% 1% 1% 100%
Jundiaí 0% 69% 19% 9% 3% 100%
Piracicaba 65% 23% 9% 3% 0% 100%
SJRP 67% 27% 3% 3% 0% 100%
Sorocaba 25% 57% 11% 6% 1% 100%
Interior 38% 42% 11% 7% 2% 100%
Outras Cidades 17% 57% 17% 8% 1% 100%
São Paulo 38% 42% 11% 6% 3% 100%
Fonte: Embraesp e Robert Michel Zarif Fonte: Embraesp e Robert Michel Zarif
118
Baixada Santista
O estudo do mercado imobiliário da Baixada Santista, No período, foram lançadas 15,4 mil unidades, volu-
abrangendo os municípios de Guarujá, Praia Grande, me 6% superior ao levantamento anterior (período de
Santos e São Vicente, teve sua última divulgação em julho de 2012 a junho de 2015), que registrou 14,5 mil
junho de 2016. Ele acompanha os dados estatísticos unidades.
de empreendimentos residenciais lançados e o de- A comercialização de 9,4 mil unidades superou em
sempenho de vendas, considerando 36 meses (julho 8% o período anterior, que totalizou 8,7 mil unida-
de 2013 a junho de 2016). des vendidas.
Lançamentos e comercialização de imóveis residenciais



Baixada Santista, no período de julho de 2013 a junho de 2016 (em unidades)
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 
 

Fonte: Robert Michel Zarif
A oferta final em junho de 2016 foi de 6 mil unida- ção e prontos.
des, 3% acima do mês de junho de 2015, que fe- O VGV (Valor Global de Vendas) alcançado no período
chou o período com 5,8 mil unidades. A oferta final foi de R$ 4,1 bilhões, que em valores nominais supe-
está distribuída em imóveis na planta, em constru- rou em 8% o período anterior (R$ 3,8 bilhões).
119


Comparação oferta final de imóveis residenciais
Baixada Santista (em unidades)

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 
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     

 
 

Considerando o preço por metro quadrado de área mitórios e de R$ 7,6 mil para as unidades de 4 ou
útil (R$/m²), todas as tipologias apresentaram queda mais dormitórios.
em relação ao estudo anterior. A média foi de R$ 5,5 Destaque da última pesquisa: imóveis com 2 dormi-
mil para imóveis com 1 dormitório, de R$ 5,3 mil para tórios, que corresponderam a 50% dos lançamentos,
os de 2 quartos, de R$ 6,2 mil para aqueles de 3 dor- 53% das vendas, e tíquete médio de R$ 406 mil.
Evolução nominal do preço médio por área útil (R$/m


2
) - Baixada Santista

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 
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 
  

   
  
         

120
No Censo de 2010, o IBGE (Instituto Brasileiro de Ge- rios estavam concentrados nas faixas com rendimen-
ografia Estatística) apurou, entre outros aspectos, o to entre R$ 1.000 e R$ 3.000 – valores referentes ao
rendimento médio nominal das pessoas responsáveis período de seis anos atrás.
pelos domicílios particulares permanentes. Nos muni- O mapa abaixo apresenta a distribuição dos lança-
cípios de Guarujá, Praia Grande, Santos e São Vicente, mentos no período de julho de 2013 a junho 2016 em
o levantamento apontou que 74% dos setores censitá- relação ao setor censitário de 2010.
Lançamentos residenciais e renda média* - Baixada Santista
*rendimento médio nominal das pessoas responsáveis pelos domicílios particulares permanentes.
Fonte: IBGE e Robert Michel Zarif
121
Bauru
Encerrado em dezembro de 2016, o estudo em Bau- me 14% superior ao estudo realizado anteriormente
ru inclui dados estatísticos de empreendimentos re- (janeiro de 2013 a dezembro de 2015), que registrou
sidenciais lançados e do respectivo desempenho de 5,5 mil unidades.
vendas, considerando 36 meses (janeiro de 2014 a Foram comercializadas 3,7 mil unidades, um acrésci-
dezembro de 2016). mo de 16% comparado às 3,2 mil unidades vendidas
No período, foram lançadas 6,3 mil unidades, volu- no período anterior.



Bauru, no período de janeiro de 2014 a dezembro de 2016 (em unidades)


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
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
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 
 

A oferta final em dezembro de 2016 foi de 2,6 mil uni- O VGV (Valor Global de Vendas) foi de R$ 975 milhões,
dades, 10% acima do mês de dezembro de 2015 (2,3 19% superior, em valores nominais, ao VGV do perío-
mil unidades). A oferta está distribuída entre imóveis do anterior, que alcançou R$ 820 milhões.
na planta, em construção e prontos.
122


Bauru (em unidades)


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  
  
  
     

 
 

Considerando o preço por metro quadrado de área útil mil para residências de 2 dormitórios econômicos e de
(R$/m²), os imóveis de 1 dormitório apresentaram que- R$ 5,4 mil para imóveis de 3 dormitórios.
da de valores em relação ao estudo anterior, enquanto Destaque da última pesquisa: imóveis com 2 dor-
as demais tipologias tiveram acréscimo. A média dos mitórios econômicos, que corresponderam a 48%
valores foi de R$ 4,2 mil para imóveis com até 1 dormi- dos lançamentos, 47% das vendas, e tíquete médio
tório, de R$ 4,8 mil para unidades de 2 quartos, de R$ 3,3 de R$ 146 mil.


2
) - Bauru

  
    

    
         
 
    

    
         

123
No Censo de 2010, o IBGE (Instituto Brasileiro de Ge- com rendimento acima de R$ 4.000 – valores referen-
ografia Estatística) apurou, entre outros aspectos, o tes ao período de seis anos atrás.
rendimento médio nominal das pessoas responsáveis O mapa abaixo apresenta a distribuição dos lança-
pelos domicílios particulares permanentes. No muni- mentos no período de janeiro de 2014 a dezembro de
cípio de Bauru, o levantamento apontou que 41% dos 2016 em relação ao setor censitário de 2010.
setores censitários estavam concentrados nas faixas
Lançamentos residenciais e renda média* - Bauru
124
Campinas
O Estudo de Campinas levantou dados estatísticos 4% superior ao estudo anterior (julho de 2012 a junho
dos lançamentos de empreendimentos residenciais de 2015), que registrou 8,7 mil unidades.
e respectivos desempenhos de vendas considerando As vendas totalizaram 6,4 mil unidades, 13% acima
36 meses (julho de 2013 e junho de 2016). do volume do período anterior de 5,7 mil unida-
No período, foram lançadas 9,1 mil unidades, volume des.



Campinas, no período de julho de 2013 a junho de 2016 (em unidades)
 
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 

A oferta final em junho de 2016 ficou em 2,6 mil uni- O VGV (Valor Global de Vendas) de R$ 2,8 bilhões su-
dades, 12% abaixo do registrado em junho de 2015 perou, em valores nominais, 12% o período anterior
(3 mil unidades). A oferta está distribuída em imó- (R$ 2,5 bilhões).
veis na planta, em construção e prontos.
125


Campinas (em unidades)


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 

 
 
     

 

Tomando como base o preço por metro quadrado de veis de 4 ou mais dormitórios.
área útil (R$/m²), todas as tipologias apresentaram alta Destaque da última pesquisa: imóveis de 2 dormi-
em relação ao estudo anterior. A média dos valores tórios econômicos e de 3 dormitórios, que juntos
foi de R$ 8,9 mil para imóveis com 1 dormitório, de corresponderam a 58% dos lançamentos e 57% das
R$ 6,7 mil para unidades de 2 quartos, de R$ 6,9 mil vendas, com tíquete médio de R$ 178 mil e R$ 587
para aquelas de 3 dormitórios e de R$ 8,3 mil para imó- mil, respectivamente.


2
) - Campinas
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126
No Censo de 2010, o IBGE (Instituto Brasileiro de rendimento entre R$ 1.000 e R$ 3.000 – valores
Geografia Estatística) apurou, entre outros aspec- referentes ao período de seis anos atrás.
tos, o rendimento médio nominal das pessoas res- O mapa abaixo apresenta a distribuição dos lan-
ponsáveis pelos domicílios particulares permanen- çamentos no período de julho de 2013 a junho de
tes. No município de Campinas, 59% dos setores 2016 em relação ao setor censitário de 2010.
censitários estavam concentrados nas faixas com
Lançamentos residenciais e renda média* - Campinas
127
Jundiaí
O estudo de Jundiaí contempla dados estatísticos de 30% inferior ao estudo anterior (novembro de 2012 a
empreendimentos residenciais lançados e do respec- outubro de 2015), que registrou 10,2 mil unidades.
tivo desempenho de vendas considerando 36 meses A comercialização total de 4,3 mil unidades foi 42%
(novembro de 2013 a outubro de 2016). inferior quando comparada às 7,5 mil unidades do pe-
No período, foram lançadas 7,1 mil unidades, volume ríodo anterior.

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Jundiaí, no período de novembro de 2013 a outubro de 2016 (em unidades)
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A oferta final em outubro de 2016 ficou em 2,7 mil uni- O VGV (Valor Global de Vendas) foi de R$ 1,6 bilhão,
dades, 2% acima de igual mês de 2015, que fechou o que em valores nominais recuou 45% em compara-
período com 2,6 mil unidades. A oferta está distribuída ção ao período anterior, de R$ 2,9 bilhões.
em imóveis na planta, em construção e prontos.
128
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Jundiaí (em unidades)

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Em termos de preço por metro quadrado de área dormitórios e de R$ 7,5 mil para imóveis de 4 ou
útil (R$/m²), todas as tipologias tiveram alta em re- mais dormitórios.
lação ao estudo anterior. A média foi de R$ 6,5 mil Destaque da última pesquisa: imóveis com área útil
para os imóveis com 1 dormitório, de R$ 5,3 mil nos entre 46 e 65 m², que corresponderam a 57% dos
imóveis de 2 quartos, de R$ 5,5 mil para os de 3 lançamentos e 62% das vendas.


2
) - Jundiaí
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
129
tos, o rendimento médio nominal das pessoas O mapa abaixo apresenta a distribuição dos lança-
responsáveis pelos domicílios particulares perma- mentos no período de novembro de 2013 a outubro
nentes. No município de Jundiaí, 57% dos setores de 2016 em relação ao setor censitário de 2010.
Lançamentos residenciais e renda média* - Jundiaí
130
Piracicaba
O estudo de Piracicaba considerou dados estatísticos do anterior (abril de 2012 a março de 2015), que regis-
de empreendimentos residenciais lançados e de de- trou 7,9 mil unidades.
sempenho de vendas considerando 36 meses (abril Em relação às vendas, foram escoadas 5,4 mil unida-
de 2013 a março de 2016). des, com recuo de 13% comparado ao período ante-
A cidade registrou, no período, o lançamento de 8,1 rior (6,2 mil unidades).
mil unidades, 3% acima dos dados apurados no estu-

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Piracicaba, no período de abril de 2013 a março de 2016 (em unidades)
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
A oferta final em março de 2016 ficou em 2,7 mil uni- Com VGV (Valor Global de Vendas) de R$ 1,2 bilhão
dades, 61% superior a igual mês de 2015, quando to- em valores nominais no período, houve recuo de
talizou 1,7 mil unidades. A oferta está distribuída em 23% comparado ao período anterior, que atingiu
imóveis na planta, em construção e prontos. R$ 1,5 bilhão.
131
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Piracicaba (em unidades)

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
Considerando o preço por metro quadrado de área Destaque da última pesquisa: imóveis com 2 dormi-
útil (R$/m²), a média foi de R$ 7,6 mil para os imóveis tórios econômicos que corresponderam a 64% dos
com até 1 dormitório, de R$ 4,2 mil para unidades de lançamentos, 69% das vendas e tíquete médio de R$
2 quartos e R$ 5,0 mil para aquelas de 3 dormitórios. 159 mil.

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2
) - Piracicaba
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
132
ponsáveis pelos domicílios particulares permanen- çamentos no período de abril de 2013 a março de
tes. No município de Piracicaba, 67% dos setores 2016 em relação ao setor censitário de 2010.
Lançamentos residenciais e renda média* - Piracicaba
133
São José do Rio Preto
O estudo de São José do Rio Preto contemplou da- acima do total apurado em estudo anterior (maio de
dos estatísticos de empreendimentos residenciais lan- 2012 a abril de 2015), de 8,2 mil unidades.
çados e de desempenho de vendas considerando 36 Foram comercializadas 8,3 mil unidades, superando
meses (maio de 2013 a abril de 2016). em 38% as vendas do período anterior, que somaram
No período, 10,1 mil imóveis foram lançados, 23% 6,0 mil unidades.
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São José do Rio Preto, no período de maio de 2013 a abril de 2016 (em unidades)
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
A oferta final em abril de 2016 ficou em 1,8 mil unida- O VGV (Valor Global de Vendas) do período atingiu
des, 17% abaixo da oferta de igual mês de 2015, de 2,2 R$ 1,7 bilhão em valores nominais, superando em 16%
mil unidades. A oferta está distribuída entre imóveis na o VGV do período anterior de R$ 1,4 bilhão.
planta, em construção e prontos.
134
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
São José do Rio Preto (em unidades)

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
Considerando o preço por metro quadrado de área dormitórios econômicos e de R$ 4,7 mil para imóveis
útil (R$/m²), todas as tipologias registraram aumento de 3 dormitórios.
em comparação ao levantamento anterior. A média foi Destaque da última pesquisa: imóveis com 2 dormitó-
de R$ 6,1 mil para imóveis de 1 dormitório, de R$ 4,8 mil rios econômicos que corresponderam a 55% dos lança-
para unidades de 2 quartos, de R$ 3,1 mil para as de 2 mentos, 56% das vendas e tíquete médio de R$ 153 mil.
Evolução nominal do preço médio por área útil (R$/m

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2
) - São José do Rio Preto
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
135
No Censo de 2010, o IBGE (Instituto Brasileiro de faixas com rendimento entre R$ 1.000 e R$ 3.000
Geografia Estatística) apurou, entre outros aspec- – valores referentes ao período de seis anos atrás.
ponsáveis pelos domicílios particulares permanen- çamentos no período de maio de 2013 a abril de
tes. No município de São José do Rio Preto, 63% 2016 em relação ao setor censitário de 2010.
dos setores censitários estavam concentrados nas
Lançamentos residenciais e renda média* - São José do Rio Preto
136
Sorocaba
O estudo do mercado imobiliário de Sorocaba trou- des, volume 16% inferior ao período anterior (outu-
xe levantamento de dados estatísticos de empreen- bro de 2012 a setembro de 2015), que registrou 17,8
dimentos residenciais lançados e de desempenho de mil unidades.
comercialização, considerando 36 meses (outubro de Com 9,1 mil unidades negociadas, o volume de ven-
2013 a setembro de 2016). das ficou 26% abaixo do total apurado no período an-
O estudo apontou o lançamento de 15 mil unida- terior, cujas vendas chegaram a 12,3 mil unidades.


Sorocaba, no período de outubro de 2013 a setembro de 2016 (em unidades)

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 

A oferta final, em setembro de 2016, ficou em 5,9 mil ção e prontos.
unidades, 6% acima do mesmo mês de 2015, que O VGV (Valor Global de Vendas) do período foi de
encerrou o período com 5,5 mil unidades. A oferta R$ 2,0 bilhões em valores nominais, um recuo de 27%
está distribuída entre imóveis na planta, em constru- se comparado ao período anterior de R$ 2,8 bilhões.
137

Comparação
oferta final de imóveis residenciais
Sorocaba (em unidades)

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 
     

 

Considerando o preço por metro quadrado de área 4,3 mil para unidades de 3 dormitórios e de R$ 5,7 mil
útil (R$/m²), duas tipologias registraram aumento em para aquelas de 4 ou mais dormitórios.
relação ao estudo anterior, as de 1 e 2 dormitórios. No Destaque da última pesquisa: imóveis com 2 dormi-
entanto, as tipologias de 3 e 4 dormitórios apresenta- tórios econômicos, que corresponderam a 70% dos
ram queda. A média foi de R$ 6,0 mil para imóveis de lançamentos, 71% das vendas e tíquete médio de
1 dormitório, de R$ 4,0 mil para os de 2 quartos, de R$ R$ 186 mil.

 
 

Evolução nominal do preço médio por área útil (R$/m
2
) - Sorocaba
  
  
  
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         
  
     
  
 
 
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        
 Fonte: Robert Michel Zarif

138
tos, o rendimento médio nominal das pessoas res- O mapa abaixo apresenta a distribuição dos lança-
ponsáveis pelos domicílios particulares permanen- mentos no período de outubro de 2013 a setembro
tes. No município de Sorocaba, 63% dos setores de 2016 em relação ao setor censitário de 2010.
Lançamentos residenciais e renda média* - Sorocaba
139
GRAPROHAB
140
GRAPROHAB
O Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Proje- • Projetos de loteamentos com fins residenciais;
tos Habitacionais do Estado de São Paulo) foi instituí- • Projetos de conjuntos habitacionais, com abertura
do pelo Decreto Estadual 33.499/1991 e reestruturado ou prolongamento de vias públicas;
pelo Decreto Estadual 52.053/2007, com o objetivo • Projetos de desmembramentos para fins habitacio-
de centralizar, agilizar e organizar os procedimentos nais, que resultem em mais de dez lotes não servidos
administrativos para o licenciamento de projetos ha- por infraestrutura (saneamento, energia elétrica etc.);
bitacionais em âmbito estadual. • Condomínios residenciais horizontais ou mistos
O Graprohab é um colegiado composto por Sehab (Se- (horizontal e vertical) com mais de 200 unidades ou
cretaria da Habitação); Cetesb (Companhia Ambiental com área de terreno superior a 50 mil m²; ou con-
do Estado de São Paulo); Sabesp (Companhia de Sane- domínios verticais que não sejam servidos por redes
amento Básico do Estado de São Paulo); Emplasa (Em- de água, coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e
presa Paulista de Planejamento Metropolitano) e DAEE iluminação pública.
(Departamento de Águas e Energia Elétrica). O Secovi-SP participa das reuniões, acompanha e ta-
Estão sujeitos à aprovação pelo Graprohab os seguin- bula mensalmente os projetos que são protocolados,
tes projetos habitacionais: analisados e aprovados pelo Graprohab.
Projetos protocolados no Graprohab
Em 2016, deram entrada para análise do Graprohab 21% quando comparado ao ano de 2015. Mas, apesar
741 projetos, volume 5% inferior ao total de protoco- da alta, a quantidade de 85 projetos ainda é pequena,
los registrados em 2015 (778), que já havia apresenta- e corresponde a 11,5% do total. A maior participação
do queda de 7% em relação ao ano anterior. continua sendo dos loteamentos, com 87% dos pro-
Os projetos de condomínios tiveram crescimento de tocolos registrados em 2016.

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     
     
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     
     
     
Fonte: GRAPROHAB
141

Loteamentos - projetos protocolados
No ano de 2016 foram protocolados para análise do ante os 186,2 mil de 2015.
Graprohab 644 projetos de loteamentos, quantidade De 2010 a 2016, foram analisados 4.265 projetos de
7% inferior ao volume registrado em 2015. Entretan- loteamentos, que somaram 1,2 milhão de lotes pre-
to, no número previsto de lotes, houve um pequeno vistos. Em média, foram 609 projetos e 172,3 mil lotes
aumento em 2016, com 186,4 mil lotes protocolados protocolados por ano.
 
Loteamentos - projetos protocolados

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Projetos de loteamentos

protocolados e quantidades de lotes previstos

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 

Fonte: GRAPROHAB
Ranking de municípios com maior número de lotes protocolados
Em 2016, o município que registrou o maior número pinas (4.490 lotes em oito projetos), Mogi-Mirim (3.979
de lotes protocolados no Estado de São Paulo foi São lotes em 14 projetos) e Limeira, com 3.529 lotes previs-
José do Rio Preto, com 7.902 lotes previstos em 14 tos em 10 projetos de loteamentos.
projetos de loteamentos. Os dez municípios do ranking concentraram 22% dos
Em segundo lugar no ranking, aparece Cotia, com lotes protocolados no Estado em 2016.
5.358 lotes previstos em 10 projetos, seguido por Cam-
142
Concentração de lotes protocolados em 2016 por município
Fonte: GRAPROHAB
Ranking de municípios com maior número de lotes protocolados

No ano de 2016

    
    
    
    
    
    
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    
    
    
    
   
   
Fonte: GRAPROHAB

143
Loteamentos analisados nas reuniões do Graprohab
Nas reuniões semanais do colegiado, os projetos tos analisados em 2016. O resultado pode ser atribuído
protocolados são analisados e podem ser aprovados, à redução na quantidade de protocolos de novos pro-
indeferidos, receber solicitação de prorrogação de jetos, devido ao momento econômico brasileiro.
prazo para análise ou receber exigências técnicas dos Em 2016, foram emitidas 658 exigências técnicas,
órgãos membros do grupo. volume 11% inferior ao registrado em 2015. A maior
Após o aumento de 25% no total de análises feitas nas redução, em termos percentuais, foi na quantidade
reuniões do Graprohab em 2015, quando comparado de projetos aprovados, com variação de -14% em re-
com 2014, houve queda de 8% na quantidade de proje- lação a 2015.

 
   
 
     
     
     
     
     
     
     
Fonte: GRAPROHAB
Loteamentos - exigências técnicas por órgão emissor


No ano de 2016, foram apontadas 1.286 ocorrências órgão na mesma reunião do colegiado.
em projetos de loteamentos analisados nas reuniões A Secretaria da Habitação e a Cetesb emitiram a maior
do Graprohab, quantidade 6% inferior ao registrado quantidade de exigências técnicas no ano, com 538
em 2015 (1.362), considerando que o projeto pode cada (84 % do total), seguidas pela Sabesp com 104
receber exigências técnicas de mais de um órgão por (8%), DAEE com 56 (4%) e, por fim, a Emplasa com 50
reunião. A diferença deste número para a tabela an- exigências técnicas (4%).
terior (658) é explicada por exigência de mais de um
144
 
 
   
 
     
     
     
     
     
     
Fonte: GRAPROHAB
Loteamentos - projetos aprovados

O Graprohab aprovou 460 projetos de loteamentos, o 131,1 mil lotes aprovados por ano.
que representa uma queda de 14% em relação ao total Cabe ressaltar que a quantidade de lotes é estimada,
aprovado em 2015 (537). uma vez que a estatística considera os dados dos cer-
Dos projetos aprovados em 2016, estima-se que 133,2 tificados de aprovação do Graprohab, e nem todos
mil lotes sejam ofertados, redução de 12% quando com- são enviados para o levantamento. Para que esta lacu-
parado à quantidade de lotes aprovados em 2015. na não afetasse o total e para tornar a série histórica
De 2010 a 2016, o colegiado aprovou 3.258 projetos comparável, foram utilizados os dados da quantidade
de loteamentos, que somaram 917,9 mil lotes previs- de lotes do projeto original para os empreendimentos
tos no Estado de São Paulo – média de 465 projetos e aprovados cujos certificados não foram enviados.
 
Loteamentos - projetos aprovados

 
Projetos de loteamentos aprovados e quantidades de lotes previstos 


 
 

 
 
 
 

 

 
 



      
 

Fonte: GRAPROHAB 

145
Ranking de municípios com maior número de lotes aprovados
Ribeirão Preto liderou o ranking de municípios em em oito projetos), Mogi-Mirim (3.015 lotes em seis
termos de quantidade de lotes aprovados em 2016, projetos) e Votuporanga, com 2.980 lotes previstos
com 9.023 lotes distribuídos em seis projetos. O em cinco projetos.
segundo município com mais aprovações foi São Os dez municípios do ranking concentraram 26% dos
José do Rio Preto, com 5.855 lotes previstos em lotes aprovados no Estado em 2016, com 57 projetos
oito projetos, seguido por Araraquara (3.063 lotes aprovados e um total de 35,2 mil lotes.
Concentração de lotes aprovados em 2016 por município
Fonte: GRAPROHAB
146

No ano de 2016

    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
   
   
Fonte: GRAPROHAB

Considerando os últimos sete anos (2010 a 2016), mil lotes por ano.
São José do Rio Preto foi o município com o maior Os dez municípios com mais lotes aprovados no perío-
número de loteamentos aprovados no Estado de São do somaram 173,3 mil lotes previstos em 407 projetos, o
Paulo. O Graprohab aprovou 74 projetos na cidade, que representa 19% do total de aprovações no Estado de
totalizando 38,8 mil lotes previstos, uma média de 5,5 São Paulo nos sete anos, de 917,9 mil unidades.
147
Concentração de lotes aprovados de 2010 a 2016 por município
Fonte: GRAPROHAB

Acumulado de 2010 a 2016

    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
   
   
Fonte: GRAPROHAB

148
Loteamentos – período de aprovação dos projetos
Os empreendimentos demandam um longo período dendo da complexidade do projeto, o prazo pode ser
para análises de viabilidade legal e econômica, prepa- dilatado a partir de solicitação de prorrogação, de exi-
ração do projeto e da documentação, antes de serem gências técnicas ou de reabertura de processos.
protocolados no colegiado. Dos projetos aprovados em 2016, apenas 11% foram
Nas estatísticas do quadro a seguir, foram considera- analisados em menos de 90 dias, tempo limite para ma-
dos somente os prazos entre a data do protocolo e de nifestação do colegiado. Em 2015, foram 16%. A grande
sua aprovação. maioria, 68%, levou de 91 a 360 dias entre a data do
O Graprohab conta com um cronograma estabele- protocolo até a aprovação. Apenas 96 projetos (21%)
cido para análise dos diversos órgãos, mas, depen- demoraram mais de 360 dias para serem aprovados.
 
 
   
 
     
     
     
     
     
     
     
     
Fonte: GRAPROHAB

149
IMÓVEIS DE TERCEIROS
150
Preço ofertado de imóveis residenciais verticais de terceiros

para venda
Por meio dos sites de ofertas de imóveis, as entida- as duplicidades e os registros inconsistentes, como os
des ligadas à CBCSI (Câmara Brasileira de Comércio e pontos fora da curva, os outliers, capazes de distorcer
Serviços Imobiliários) viram a oportunidade de acom- o resultado final da análise.
panhar os dados do mercado de imóveis de terceiros, Esse trabalho é feito desde 2013, e já concluiu várias
e desenvolveram um projeto para suprir a falta de in- fases de aperfeiçoamento. Na última delas, no final de
formações desse segmento. 2015, foram incluídas outras fontes de informações, adi-
O Secovi-SP participa desse projeto e monitora a ofer- cionando, assim, mais elementos para a amostra. A me-
ta de imóveis dos principais sites. Por meio de trata- todologia atual possibilita acompanhar o preço da oferta
mentos e compilações dos dados, foi possível filtrar de aproximadamente 190 mil apartamentos por mês.
Quantidade de apartamentos de terceiros ofertados
Cidade de São Paulo - média móvel de três meses
201,8
200 197,3 194,7 194,0 195,3 191,1
196,0
187,5 190,3
184,4
179,2
176,0
169,6
150
Em Mil Unidades
100
50
0
Dez/15
Jun/16
Jul/16
Ago/16
Set/16
Out/16
Nov/16
Dez/16
Jan/16
Fev/16
Mar/16
Abr/16
Mai/16
Fonte: Secovi-SP
Os preços dos apartamentos ofertados na cidade de metro quadrado de área privativa de R$ 8.000,00 em
São Paulo apresentaram relativa estabilidade em 2016, dezembro de 2015 comparado aos R$ 8.056,00 de
com variação nominal de 0,7%, referente ao preço por dezembro de 2016.
151
Preço médio de venda de apartamentos de terceiros
Cidade de São Paulo - (R$/m2) - área privativa

8.000 7.997 8.005 8.054 7.962 7.956 7.941 7.979 7.980 8.025 7.986 7.950 8.056
8
6
R$ / m² Área Privativa
0
Dez/15 Jan/16 Fev/16 Mar/16 Abr/16 Mai/16 Jun/16 Jul/16 Ago/16 Set/16 Out/16 Nov/16 Dez/16
Fonte: Secovi-SP
O tamanho médio dos apartamentos ofertados no que a oferta no segmento de terceiros concentra-se
período foi de aproximadamente 100 m² e o preço de em imóveis de grande porte, com 3 dormitórios.
R$ 8.056,00 por m² de área privativa, demonstrando
Área privativa média de apartamentos de terceiros
Cidade de São Paulo - (m2)

103,1 102,2 103,3 101,6 102,6 102,0
100,5 100,1 100,9 101,3 100,3 100,1 100,0
100
80
Em m² - Área Privativa
60
40
20
0
Dez/15
Dez/16
Jan/16
Fev/16
Mar/16
Abr/16
Mai/16
Jun/16
Jul/16
Ago/16
Set/16
Out/16
Nov/16
Fonte: Secovi-SP
152
Preço ofertado de apartamentos de terceiros para venda

1 dormitório
O preço médio dos apartamentos de 1 dormitório na imóveis ofertados com essa tipologia foi de 12,9 mil uni-
cidade de São Paulo, em dezembro de 2016, era de dades por mês. Somente no mês de dezembro do ano
R$ 9.796,00/m². Comparado ao preço de R$ 10.157,00/m² passado, a participação dos imóveis de 1 dormitório foi
de dezembro de 2015, a variação foi de -3,6%, abaixo da de 13.539 unidades, o equivalente a 6,7% do total ofer-
média geral de 0,7% no período. tado na cidade. Os apartamentos possuíam, em média,
De dezembro de 2015 a dezembro de 2016, a média de 46 m² e tíquete médio calculado em R$ 456 mil.
Apartamentos de terceiros - 1 dormitório

Preço para Venda de Apartamentos - Mun. São Paulo
10.157 10.175 10.177 10.231
9.980 9.975 9.865 9.775 9.835 9.817 9.764 9.796
10 9.660
0
Quantidade Ofertada - Média Móvel de Três Meses Área Privativa Média

50
13,9 13,7 13,7 13,9 46,3 46,2 46,5 46,4 46,8 46,8 47,0 46,7 46,7 46,8 46,4 46,4 46,6
14 13,5
13,1 13,1
12,5 12,7
12,2 12,1
12 11,5 40
11,2
10
Em Mil Unidades
30
8
6 20
4
10
2
0 0
Dez/15
Dez/15
Jan/16
Fev/16
Mar/16
Abr/16
Mai/16
Jun/16
Jul/16
Ago/16
Set/16
Out/16
Nov/16
Dez/16
Jan/16
Fev/16
Mar/16
Abr/16
Mai/16
Jun/16
Jul/16
Ago/16
Set/16
Out/16
Nov/16
Dez/16
Fonte: Secovi-SP
153
2 dormitórios
O preço médio dos apartamentos de 2 dormitórios na de imóveis ofertados com essa tipologia foi de 69 mil
cidade de São Paulo, em dezembro de 2016, foi de unidades por mês. No mês de dezembro, os imóveis
R$ 7.250,00/m². Comparativamente com o preço de de 2 dormitórios participaram com 74.352 unidades,
R$ 7.357,00/m² de dezembro de 2015, a variação ne- equivalentes a 36,8% do total ofertado na cidade. Os
gativa de 1,5% ficou abaixo da média geral do período, apartamentos tinham, em média, 65 m² e tíquete mé-
de 0,7%. dio calculado em R$ 472 mil.
De dezembro de 2015 a dezembro de 2016, a média
Apartamentos de terceiros - 2 dormitórios

8
7.357 7.335 7.330 7.361 7.265 7.261 7.270 7.180 7.200 7.251 7.212 7.250
7.104
6
0

80 70
74,4 65,7 65,6 65,7 65,8 65,3 65,3 65,4 65,0 65,1 65,3 65,0 64,5 65,2
71,8 71,0 70,8 71,3 71,5
68,7 69,5 69,8
70 67,8
65,9 65,0 60
63,0
60
50
Em Mil Unidades
50
40
40
30
30
20
20
10 10
0 0
Dez/15
Dez/15
Jan/16
Fev/16
Mar/16
Abr/16
Mai/16
Jun/16
Jul/16
Ago/16
Set/16
Out/16
Nov/16
Dez/16
Jan/16
Fev/16
Mar/16
Abr/16
Mai/16
Jun/16
Jul/16
Ago/16
Set/16
Out/16
Nov/16
Dez/16
Fonte: Secovi-SP
154

3 dormitórios
O preço médio dos apartamentos de 3 dormitórios na de imóveis ofertados com essa tipologia foi de 80 mil
cidade de São Paulo, em dezembro de 2016, foi de unidades por mês. No mês de dezembro, os imóveis
R$ 8.031,00/m². Comparativamente com o preço de de 3 dormitórios participaram com 85.070 unidades,
R$ 7.830,00/m² de dezembro de 2015, a variação foi equivalente a 42,2% do total ofertado na cidade. Os
de 2,6%, acima da média geral de 0,7% no período. apartamentos tinham, em média, 108 m² e tíquete
De dezembro de 2015 a dezembro de 2016, a média médio calculado em R$ 867 mil.

7.887 7.887 7.876 7.849 7.970 7.943 7.985 7.952 7.937 8.031
8 7.830 7.837 7.843
0

120
108,5
108,4
108,4
108,2
85,1
107,6
107,3
84,0 82,8 82,4 82,8

106,3
106,2
105,8
106,0
105,5
82,9
104,9
104,7
79,7 80,9 80,0

80 78,3
76,4 75,1
72,7 100
60 80
Em Mil Unidades
60
40
40
20
20
0 0
Dez/15
Dez/15
Set/16
Out/16
Nov/16
Dez/16
Jan/16
Fev/16
Mar/16
Abr/16
Mai/16
Jun/16
Jul/16
Ago/16
Set/16
Out/16
Nov/16
Dez/16
Jan/16
Fev/16
Mar/16
Abr/16
Mai/16
Jun/16
Jul/16
Ago/16
Fonte: Secovi-SP
155
4 dormitórios
O preço médio dos apartamentos de 4 dormitórios de imóveis ofertados com essa tipologia foi de 27 mil
na cidade de São Paulo, em dezembro de 2016, foi de unidades por mês. No mês de dezembro, os imóveis
R$ 9.422,00/m². Comparado ao preço de R$ 9.100,00/m² de 4 dormitórios participaram com 28.827 unidades,
de dezembro de 2015, a variação foi de 3,5%, acima da equivalente a 14,3% do total ofertado na cidade. Os
média geral de 0,7% no período. apartamentos tinham, em média, 207 m² e tíquete
De dezembro de 2015 a dezembro de 2016, a média médio calculado em R$ 1,9 milhão.

10 9.354 9.422
9.100 9.121 9.168 9.234 9.126 9.134 9.178 9.177 9.205 9.233 9.229
8
0

208,3
30
207,8
207,5
28,8
206,6
206,2
205,0
205,2
205,2
205,5
28,2 28,5 27,8

204,3
204,5
203,1
202,8
27,7
27,1 27,0 27,2
26,0 26,2
200
24,6 24,4
25
22,7
20 150
Em Mil Unidades
15
100
10
50
5
0 0
Dez/15
Dez/15
Nov/16
Dez/16
Jan/16
Fev/16
Mar/16
Abr/16
Mai/16
Jun/16
Jul/16
Ago/16
Set/16
Out/16
Jan/16
Fev/16
Mar/16
Abr/16
Mai/16
Jun/16
Jul/16
Ago/16
Set/16
Out/16
Nov/16
Dez/16
Fonte: Secovi-SP
156
LOCAÇÃO RESIDENCIAL
157
Locação residencial – cidade de São Paulo
O Secovi-SP publica mensalmente a Pesquisa de Va- portamentos nos valores de locação residencial com-
lores de Locação Residencial da cidade de São Pau- parados à inflação medida pelo IGP-M (Índice Geral
lo. Com a mesma metodologia desde dezembro de de Preços - Mercado), da Fundação Getúlio Vargas.
2004, a pesquisa acompanha os valores efetivamente Do início da série, em dezembro de 2004, até junho
negociados para locação dos imóveis residenciais. Os de 2008, houve equilíbrio entre os dois indicadores.
valores são calculados por metro quadrado de área No acumulado, a variação foi de 22,6% na locação e
útil (apartamentos) e de área construída (casas), e seg- de 21% no IGP-M.
mentados por quantidade de dormitórios, estado de Já no período seguinte, de julho de 2008 a junho de
conservação do imóvel e por localização nas regiões 2014, os valores de locação subiram acima do IGP-M.
do município. No acumulado do período, os valores de locação as-
No acumulado da série histórica, de dezembro de cenderam 92% e o IGP-M elevou 38%.
2004 a dezembro de 2016, a pesquisa detectou que No intervalo de julho de 2014 a dezembro de 2016, a
os valores médios dos aluguéis da cidade de São pesquisa passou a registrar variações negativas, com
Paulo aumentaram 126,5%, o equivalente à média de valores de locação abaixo dos registrados pelo IGP-M.
7% ao ano. No acumulado desse período, os valores de locação ti-
Analisando a série histórica, são observados três com- veram queda de 3,7%, enquanto o IGP-M cresceu 20%.
Valor médio de locação residencial e IGP-M

Variação acumulada (Base 100= dez/04)



 
 








 

Fonte: Secovi-SP e FGV
158
A mudança mais recente no comportamento da sé- remuneração esperada pelo locador.
rie pode ser atribuída aos reflexos da crise econômica Em 2016, os valores de locação negociados ficaram
do País, ao aumento do desemprego e à redução da praticamente estabilizados, registrando variação ne-
renda média do trabalhador. O mercado de locação gativa de 0,5% na cidade de São Paulo, enquanto a
residencial tem sido pressionado a renegociar valores, inflação medida pelo IGP-M terminou o ano com
de modo a equilibrar o orçamento dos locatários e a alta de 7,2%.
Histórico de pesquisa de locação residencial

Variação do valor médio comparado ao IGP-M por ano






  
  
 
  
  





           
 

Em março de 2016, a variação acumulada em 12 me- encerrando o ano com retração de 0,5%. Houve me-
ses apresentou queda de 4,1%, a maior da série histó- lhora também quando comparado ao ano de 2015,
rica. Porém, houve recuperação nos meses seguintes, que registrou variação negativa de 2,5%.
159
Variação nominal (%) do valor médio de locação residencial e IGP-M

Acumulada 12 meses


 
   
 

  
 
 
  

  
 
  

 

  
    
  
  
 
 
  
  


 

Valores de locação residencial por zona da cidade de São Paulo
Devido à diversidade dos valores de locação na cida- mar e região.
de de São Paulo, o Secovi-SP segmentou a pesquisa Os dados estão dispostos em faixas de valores por
em oito grandes regiões: metro quadrado, por número de dormitórios e por es-
Centro; Norte; Leste-A, que abrange a área do Ta- tado de conservação do imóvel.
tuapé à Mooca; Leste-B, correspondente a outros No mês de dezembro de 2016, um imóvel de 3 dor-
bairros, como Penha e São Miguel Paulista; Oeste-A, mitórios, na zona Norte da cidade, em bom estado
composta por Perdizes, Pinheiros e vizinhança; Oeste-B, de conservação, atingiu valor médio de aluguel por
referente a bairros como Butantã e imediações; Sul-A, metro quadrado entre R$ 18,64 e R$ 19,12. Ou seja,
que inclui Jardins, Moema, Vila Mariana e outros; Sul-B, um imóvel com 90 m² de área nessa região tem valor
abrangendo bairros como Campo Limpo, Cidade Ade- de aluguel entre R$ 1.678 e R$ 1.721.
160
Aluguéis residenciais valores por metro quadrado

Região da cidade de São Paulo, por número de dormitórios e estado de conservação

    

      
            
            
            
            
            
            
            
             
             
Fonte: Secovi-SP

Tipos de garantias
De acordo com a Lei 8.245/1991, nos contratos de contratos de locação é o fiador, seguida por depósito/
locação, o locador pode exigir do locatário as seguin- caução e seguro-fiança. A média histórica de partici-
tes modalidades de garantia: depósito/caução, segu- pação nas garantias é de 48% para fiador, 33% para
ro-fiança ou fiador. depósito/caução e 19% para seguro-fiança.
Tradicionalmente, a modalidade predominante nos
161
Média anual de participação percentual dos tipos de garantias


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   

     
 
  
    

    

   



        
  
 Fonte: Secovi-SP
O fiador encerrou 2016 com participação de 46% do 18%. A garantia que mais cresceu foi o depósito/cau-
total dos contratos, abaixo da média histórica. O segu- ção, com participação de 36%. A alta pode ser explica-
ro-fiança manteve estabilidade no ano, em torno de da pela dificuldade de o inquilino encontrar um fiador.
Ações locatícias
As ações registradas no Tribunal de Justiça do Estado motivadas pela inadimplência do inquilino. Já as
de São Paulo, procedentes dos 15 fóruns regionais da ações de Despejo (Procedimento Ordinário) refe-
capital paulista, são acompanhadas e analisadas pelo rem-se à retomada de imóvel para uso do proprie-
Secovi-SP mensalmente. As ações são distribuídas em tário, de ascendente ou descendente, reforma ou
quatro tipos: Despejo por Falta de Pagamento, Despe- denúncia vazia.
jo (Procedimento Ordinário), Renovatória de Locação As ações Renovatórias de Locação são compulsórias,
e Consignatória de Aluguéis. para renovação de contratos comerciais com prazo
As ações de Despejo por Falta de Pagamento são de cinco anos. E as ações Consignatórias de Aluguéis
162
são movidas quando há a discordância de valores de ao ano anterior (17,6 mil protocolos).
locação ou encargos, com opção do inquilino pelo Os processos por falta de pagamento em 2016 res-
depósito em Juízo. ponderam por 87% dos casos. Ações ordinárias de
O ano de 2016 encerrou com 17,5 mil processos pro- despejo representaram 7% dos protocolos, enquanto
tocolados no município de São Paulo, o que repre- as renovatórias e consignatórias registraram 5,4% e
senta queda de 0,75% das ações locatícias em relação 0,5%, respectivamente.
Ações locatícias

Evolução por tipo de ação

 
   
 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
163
CONDOMÍNIOS
164
Índice de Custos Condominiais
O Icon (Índice de Custos Condominiais) foi desen- Em 2016, o Icon cresceu 7,9%, uma variação abaixo
volvido pelo Secovi-SP com o objetivo de auxiliar as da registrada no ano anterior. A categoria Tarifas con-
empresas de administração de condomínios e os sín- tribuiu para a queda do indicador, encerrando o ano
dicos no acompanhamento dos custos condominiais com variação de 4,4%.
na Região Metropolitana de São Paulo. Com isso, vem diminuindo a diferença do Icon em
Para compor o Icon foram considerados condomí- comparação com a inflação medida pelo IGP-M (Índice
nios com 48 a 56 apartamentos, de padrão médio e Geral de Preços - Mercado) da Fundação Getúlio Var-
que tenham aproximadamente seis funcionários. gas. No ano de 2016, o IGP-M oscilou 7,2%, diferença
O índice é composto de 24 itens, agrupados em cinco de apenas 0,7 pontos percentuais em relação ao Icon.
categorias: Pessoal e Encargos, Tarifas, Manutenção O Icon serve como parâmetro das variações de cus-
de Equipamentos, Conservação/Limpeza e Diversos. tos, mas não deve ser usado como índice de reajuste
Os itens escolhidos são os que mais comumente fa- da taxa condominial, porque cada edifício mantém es-
zem parte da composição de custos dos condomí- trutura própria de despesas. A recomendação é que o
nios. Não são consideradas as despesas de caráter síndico consulte sempre uma empresa de administra-
extraordinário, como reformas, embelezamento de ção de condomínios para verificar o aumento real dos
fachada, entre outras. custos e, assim, evitar desequilíbrio futuro nas contas.
Índice de custos condominais região metropolitana de São Paulo

Variação (%) comparada com o IGP-M dos últimos 12 anos




  
  
  
 
    
  
  
   

  
 

165
Ações condominiais
Mensalmente, o Secovi-SP acompanha e analisa as O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/155), em
estatísticas referentes a ações por falta de pagamento vigor desde março 2016, passou a considerar o débito
dos condomínios registradas nos 15 fóruns regionais, de condomínio um título extrajudicial, permitindo a sua
por meio de consulta ao Tribunal de Justiça do Estado execução direta, sem necessidade de ação de conhe-
de São Paulo. cimento. A medida trouxe mais agilidade ao processo.
As ações por falta de pagamento das taxas condomi- A recomendação do Secovi-SP é para que síndicos
niais encerraram o ano de 2016 com 5,1 mil proces- e administradoras reforcem as negociações com os
sos, o menor patamar da série histórica acompanha- inadimplentes, buscando conscientizá-los da impor-
da desde 2006, quando o município registrou 17,2 mil tância do pagamento da cota condominial por to-
ações protocoladas. Comparado com o ano de 2015, dos os moradores, a fim de garantir a manutenção e a
a redução foi de 49%. saúde financeira do prédio.
Ações condominais


Cidade de São Paulo - mil unidades




 

  


          

Fonte: Tribunal de justiça do Estado de São Paulo
166
DADOS DO MERCADO
IMOBILIÁRIO NACIONAL
ENTIDADES COM PESQUISAS CII/CBIC
COMISSÃO DA INDÚSTRIA IMOBILIÁRIA

CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO
167
Entidades com pesquisas imobiliárias no Brasil
No Brasil, atualmente, 18 entidades integrantes da CII/ as metodologias utilizadas, com o objetivo de tornar
CBIC (Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Bra- comparáveis as pesquisas.
sileira da Indústria da Construção) realizam pesquisas Desde 2011, o Departamento de Economia e Esta-
sobre o comportamento do mercado de imóveis resi- tística do Secovi-SP acompanha os dados apurados
denciais novos em suas respectivas cidades ou regiões. pelas pesquisas desenvolvidas no País e consolida as
A CII/CBIC vem se esforçando para consolidar as es- informações, a fim de obter análise das tendências do
tatísticas do setor. Como as pesquisas nem sempre mercado imobiliário residencial nacional.
são comparáveis entre si, no final de 2015 foi contra- Nesta edição, para manter a mesma base de com-
tada uma consultoria com a finalidade de padronizar paração, foram consideradas informações de 12 en-
as metodologias e desenvolver um indicador nacional. tidades que já detinham dados pesquisados até ou-
Durante o ano de 2016, a consultoria levantou todas tubro de 2016.
Regiões com pesquisa imobiliário no Brasil
Fonte: Secovi-SP
168
Unidades residenciais lançadas por região
Analisando as pesquisas que possuem dados compará- Apesar da queda no total de unidades residenciais
veis, no acumulado de janeiro a outubro de 2016, apu- lançadas no período, duas regiões apresentaram au-
rou-se o lançamento de 36,7 mil unidades residenciais mento no volume de lançamentos. O Distrito Federal
nas regiões, volume 32% inferior ao registrado no mes- registrou crescimento de 41% no ano, passando de
mo período de 2015, quando foram ofertadas 54,3 mil 546 unidades lançadas em 2015 para 771 unidades em
unidades nesses mercados. A análise aponta a retração 2016. Em Porto Alegre, o aumento foi de 19%, com
de 17,6 mil unidades, das quais 50% (8,8 mil unidades) 1.872 unidades lançadas em 2016 contra as 1.578 uni-
referentes à Região Metropolitana de São Paulo. dades do ano anterior.

Lançamentos de imóveis residenciais
 
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
Fonte: Secovi-SP / CII/CBIC
169
Unidades residenciais comercializadas por região
No acumulado de janeiro a outubro de 2016, foram co- Apesar da queda no total de unidades vendidas, quatro
mercializadas 51,0 mil unidades residenciais novas nas regiões pesquisadas apresentaram crescimento ante
regiões pesquisadas – retração de 15% em relação às 2015: Distrito Federal (17%), Joinville (11%), Rio de Janei-
59,8 mil vendas de 2015. ro (17%) e Região Metropolitana do Recife (12%).

Vendas de imóveis residenciais
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   

170
Comparativo entre lançamentos e vendas
De janeiro a outubro de 2016, foram lançadas 36,7 çado nas regiões pesquisadas. O comportamento
mil unidades, equivalentes à queda de 32% em com- resulta da crise econômica e política no País, que
paração ao ano anterior. Mesmo com a redução de praticamente obrigou as incorporadoras a focarem
15% na quantidade comercializada no período, foram nas vendas das unidades de empreendimentos em

vendidas 14,3 mil unidades a mais do que o total lan- construção ou prontos.

Lançamentos e vendas de imóveis residenciais
Em mil unidades

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 
 

171
Oferta final de imóveis residenciais novos por região
O mês de outubro encerrou com 105,1 mil unidades Janeiro apresentaram crescimento na oferta disponí-
novas disponíveis para venda nas regiões pesquisadas, vel em outubro de 2016.
volume 4% inferior à oferta disponível em outubro de Curitiba foi a capital que registrou maior redução na
2015 (109,7 mil unidades). Apesar da redução, as Re- oferta disponível em outubro, passando de 10.727 uni-
giões Metropolitanas de Fortaleza, Goiânia e Recife, dades em 2015 para 7.813 unidades em 2016, o que
bem como as capitais Maceió, Porto Alegre e Rio de representa variação negativa de 27%.

 
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   
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   
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
172
Oferta final por fase de obras
Das entidades que têm pesquisas em suas regiões, Nas regiões com oferta final segmentada por fase de
nove segmentam os dados de oferta disponível con- obra, do total registrado em outubro de 2016, 16%
forme a fase de obra do empreendimento (planta, correspondiam a imóveis na planta, 53% em constru-
em construção ou pronto). ção e 30% prontos.


  
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   

173
FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO NO BRASIL
174
SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)
O SBPE é constituído pelas instituições que captam recur- crédito origina-se dos depósitos e rendimentos das
sos da caderneta de poupança, de acordo com diretrizes poupanças. Cada banco tem sua própria fonte de
de direcionamento instituídas pelo CMN (Conselho Mo- recursos oriundos das contas de seus poupadores,
netário Nacional) e acompanhados pelo Banco Central. devendo direcionar o mínimo de 65% do montante
O SBPE é uma das principais fontes de recursos para arrecadado para o crédito imobiliário, conforme de-
o financiamento imobiliário no Brasil. Esta linha de termina a Resolução 3.932/2010 do Banco Central.
SBPE: captação da poupança
O ano de 2016 registrou, pela segunda vez consecu- CMN decidiu antecipar o ciclo de distensão da política
tiva, captação líquida negativa. Os saques totalizaram monetária, estabelecendo um novo ritmo de flexibili-
R$ 1.629,6 bilhão e superaram os R$ 1.598,4 bilhão em zação para a taxa de juros, o que pode devolver à ca-
depósitos da caderneta de poupança, resultando em derneta de poupança atratividade e, com isso, injetar
um saldo negativo de R$ 31,2 bilhões. novos recursos nos financiamentos do SFH (Sistema
Nas reuniões dos dias 10 e 11 de janeiro de 2017, o Financeiro da Habitação).
Poupança SBPE - Brasil

Captação líquida (R$/bilhões)

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
Fonte: Bacen
175
SBPE: saldo da poupança
Mesmo com as perdas acumuladas na captação líquida Em dezembro de 2016, o saldo dos depósitos atingiu
nos dois últimos anos, o saldo da poupança do SBPE, R$ 516,0 bilhões, com crescimento de 1,3% em com-
nominalmente, foi o maior desde fevereiro de 2015. paração com o mesmo mês do ano anterior.

Poupança SBPE

Saldo (R$/bilhões)
  

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
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            

Fonte: Bacen
Financiamento Imobiliário – SBPE (valores)
Pelo segundo ano consecutivo, os valores dos finan- plicada pelos acontecimentos nos cenários político e
ciamentos imobiliários concedidos pelo SBPE registra- econômico durante 2016, dentre os quais, fraca ati-
ram queda. O total financiado em 2016 foi de R$ 46,6 vidade econômica, inflação acima do teto na maior
bilhões e, em comparação com ano anterior (R$ 75,6 parte do ano, taxa de juros elevada, crescimento do
bilhões), registrou redução nominal de 38,3%. desemprego, queda do rendimento médio real das fa-
Boa parte da queda dos financiamentos pode ser ex- mílias e baixos índices de confiança.
176
 
Financiamento imobiliário SBPE - total

Valores financiados (R$/bilhões)
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
Fonte: Bacen
Financiamentos imobiliários: SBPE (valores)

aquisição e construção
Os financiamentos imobiliários são divididos em duas montante pouco maior que o registrado no ano de
modalidades: aquisição e produção (construção). Em 2007 em valores nominais. O financiamento em 2016
2016, o valor total financiado foi de R$ 46,6 bilhões, atingiu R$ 10,6 bilhões, com queda de 49% em relação
dos quais R$ 36 bilhões (77%) foram destinados à aqui- ao ano anterior, quando computou R$ 20,8 bilhões.
sição de imóveis e R$ 10,6 bilhões (23%) direcionados Já os financiamentos para aquisição tiveram a segun-
para construção. da redução consecutiva, com variação negativa de
Os financiamentos em valores destinados à constru- 34,3% em comparação com o ano anterior, que regis-
ção sofreram a terceira queda consecutiva, sendo seu trou R$ 54,8 bilhões.
177
Financiamento imobiliário SBPE - aquisição e construção
 


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 
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  
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 
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   
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            
 

Fonte: Bacen e ABECIP
Financiamento imobiliário: SBPE (valores)

aquisição de imóveis novos e usados
Os financiamentos para aquisição dividem-se entre vez seguida apresentaram redução nos valores finan-
imóveis novos e usados. A participação em valores ciados. Comparada ao ano anterior (R$ 23,1 bilhões),
nominais dos financiamentos para aquisição de imó- a queda foi de 41%.
veis novos em 2016 foi de 62%, com R$ 22,3 bilhões O ambiente político-econômico de incerteza refle-
contratados. As operações para imóveis usados atingi- tiu diretamente no comportamento do consumidor,
ram R$ 13,7 bilhões, equivalentes a 38% dos financia- que preferiu evitar o endividamento de longo prazo
mentos concedidos. ou pela falta de segurança ou pelo desemprego.
Para imóveis novos, os financiamentos, em valores no- Além disso, as instituições financeiras reduziram o
minais, caíram pela segunda vez. Na comparação com ritmo na concessão de empréstimos, aumentaram
o ano anterior (R$31,7 bilhões), a redução foi de 30%. as exigências de aprovação e elevaram as taxas de
Já os financiamentos de imóveis usados, pela terceira juros praticadas.
178
Financiamento imobiliário SBPE - novos e usados


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 

Financiamento imobiliário: SBPE (unidades)
Em unidades, os financiamentos que usaram recursos em relação ao ano anterior, que totalizou 341,5 mil.
do SBPE registraram a segunda queda consecutiva. Fo- Há oito anos não se contabilizava financiamentos em

ram financiadas 199,7 mil unidades, com queda de 41,5% 
unidades em patamares abaixo das 300 mil/ano.

Financiamento Imobiliário SBPE - total
Mil unidades
 
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
 
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            
 
179
Financiamentos imobiliários: SBPE (unidades)
aquisição e construção
Considerando as modalidades de financiamento, fo- registravam financiamentos à produção abaixo de 50
ram adquiridos 150,4 mil imóveis (75% do total) e a mil unidades.
construção registrou 49,2 mil unidades (25% do total). O financiamento à aquisição de imóveis teve queda
O volume de imóveis financiados para construção de 36,2%, a segunda consecutiva e com um dos valo-
caiu 53,5% comparado com o ano anterior, assina- res mais baixos da série que, em 2008, totalizou 137,4
lando a quinta queda seguida. Desde 2006, não se mil unidades financiadas.
 

Financiamento imobiliário SBPE - aquisição e construção
Mil unidades  
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
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 

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
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 
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            
 

Financiamentos imobiliários: SBPE (unidades)

aquisição de imóveis novos e usados
Os financiamentos para aquisição de imóveis novos imóveis novos reduziram 31%, a segunda retração
no Brasil contabilizaram 90,2 mil unidades ou 60% das consecutiva e retorno a patamares semelhantes aos
operações destinadas à modalidade. Já os financia- de 2011. Já os financiamentos dos imóveis usados re-
mentos de imóveis usados atingiram 60,3 mil unida- duziram 42%, a terceira queda seguida e volume pró-
des, que equivalem à participação de 40% do total. ximo ao que era financiado dez anos atrás.
Em relação ao ano anterior, os financiamentos de
180
Financiamento imobiliário SBPE - aquisição: novos e usados

Mil unidades



 


  
 
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 
  

 

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  
 

            
 

LTV (Loan-To-Value) - financiamento imobiliário
O LTV (Loan-To-Value) refere-se ao percentual finan- O LTV reforça a qualidade da carteira de financiamen-
ciado em relação ao valor do imóvel. tos imobiliários no Brasil. Isso porque, para obter um
Pelo segundo ano consecutivo, houve redução do financiamento, todos os tomadores pagaram em mé-
LTV médio dos novos financiamentos, com média de dia 41% do valor do imóvel, aumentando o compro-
59% em 2016. Ou seja, para um imóvel de R$ 100 mil, metimento dos mutuários.
o valor financiado foi de aproximadamente R$ 59 mil.
181
LTV (%) 



   

   
 
 

 







Inadimplência
A inadimplência das pessoas físicas nos financiamen- Mesmo em um ano de crise acentuada, a inadimplên-
tos com recursos da poupança e destinados a cons- cia manteve-se estável, comparada ao mesmo perío-
trução e aquisição de moradia, compra de material de do de 2015. Também figura como a menor taxa em
construção e demais finalidades estabelecidas pela le- relação às demais modalidades, como aquisição de
gislação registrou taxa de 1,8% em dezembro de 2016. veículos, cheque especial e cartão de crédito.
182
Inadimplência: contratos com mais de 3 prestações em atraso



Garantia hipotecária + alienação fiduciária

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


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   
 


Crédito imobiliário e PIB (Produto Interno Bruto)
A participação do saldo das operações de crédito dos No Brasil, a participação do crédito imobiliário con-
financiamentos imobiliários (pessoas físicas e jurídi- tinua seguindo a tendência de crescimento. Porém,
cas) correspondeu a 9,8% do PIB nos últimos quatro comparado aos países mais desenvolvidos, o volume
trimestres consecutivos (4º trimestre de 2015 ao 3º ainda continua baixo.
trimestre de 2016), em valores nominais.
183

Evolução do crédito imobiliário em relação ao PIB (%)
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 Fonte: Bacen e ABECIP
FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)
Outra fonte de recursos dos financiamentos imobili- O FGTS é recolhido mensalmente pelos empregadores,
ários é o FGTS, criado pela Lei nº 5.107, de 13 de se- com base no salário dos trabalhadores contratados pelo
tembro de 1966, e atualmente regido pela Lei 8.036, regime da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho).
de 11 de maio de 1990. O Fundo é gerido e adminis- Para possibilitar a concessão de financiamentos na
trado pelo Conselho Curador, um colegiado tripartite área de habitação, o Conselho Curador do FGTS alo-
composto por entidades representativas dos traba- ca recursos nos seguintes programas: Carta de Crédi-
lhadores, dos empregadores e de representantes do to Individual, Carta de Crédito Associativo, Pró-Cotista
governo federal. e Pró-Moradia.
Financiamentos imobiliários FGTS (valores)
Na contramão do SBPE, os financiamentos com re- ao ano anterior (R$ 54 bilhões).
cursos do FGTS continuam crescendo em valores no- Somadas as duas fontes de recursos dos financiamentos
minais desde 2008. Em 2016, foram R$ 64 bilhões em imobiliários (SBPE e FGTS), o montante em 2016 atingiu
operações de habitação, com alta de 18% em relação R$ 110,6 bilhões, 15% abaixo do total do ano anterior.
184

Financiamento imobiliário SBPE e FGTS - total(R$ bilhões)

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 
 Fonte: Bacen e ABECIP
Financiamentos imobiliários FGTS (unidades)
Em unidades, o FGTS contratou 601 mil operações, tiu financiar 800 mil unidades em 2016 , volume 12%
um crescimento de 6,6% em relação ao ano de 2015. inferior ao do ano anterior.
A soma dos recursos do FGTS com os do SBPE permi-

Financiamento imobiliário SBPE e FGTS - total (mil unidades)


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 Fonte: Bacen e ABECIP
185
186
GLOSSÁRIO
ÁREA ÚTIL: Área do imóvel de uso privativo e exclusivo do regiões pré-determinadas da cidade pelas parcerias entre
proprietário, medida em m². o Poder Público e a iniciativa privada. Cada Operação
Urbana tem lei específica, que estabelece as metas
IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO: Considerados os a serem cumpridas, bem como os mecanismos de
empreendimentos em comercialização entre o 7º mês e a incentivos, benefícios e flexibilidade quanto aos limites
data de previsão da entrega. estabelecidos pela Lei de Zoneamento, mediante o
pagamento de uma contrapartida financeira à Prefeitura,
IMÓVEIS PRONTOS (ESTOQUE): Refere-se aos e que só pode ser usado em melhorias urbanas na própria
empreendimentos após a data de previsão da entrega. região.
IMÓVEIS NA PLANTA: Empreendimentos imobiliários OUTRAS ZONAS: Demais áreas das cidades, excluídas Zeis
verticais e/ou horizontais com até seis meses de 5, Operações Urbanas, ZEU e ZEUP.
comercialização após a colocação do produto no mercado.
PREÇO DOS LANÇAMENTOS POR M² DE ÁREA ÚTIL
INCC-DI: Índice Nacional de Custos da Construção Civil – (12 MESES): Divisão da somatória do VGL com a somatória
Disponibilidade Interna, da Fundação Getúlio Vargas. da área útil, considerando um período de 12 meses.
LANÇAMENTOS: Número de unidades lançadas no mês de PREÇO POR METRO QUADRADO ÚTIL: Divisão do
referência da pesquisa. preço total pelo tamanho da unidade medido em metros
quadrados de área útil, representado pelo símbolo (R$/m²).
OFERTA FINAL (OF): Resultado da soma entre a oferta
inicial com os lançamentos, menos as vendas do período TIPOLOGIA: Divisão por número de dormitórios, separadas
(OI + Lançamentos – Vendas Líquidas). É a oferta em em 4 grupos: 1, 2, 3 e 4 ou mais dormitórios.
unidades que estava disponível para ser comercializada
considerando o intervalo de 36 meses, ou seja, da data do UNIDADE LANÇADA (UL): Total de unidades de um
lançamento até a data da pesquisa. empreendimento no momento do lançamento.
OFERTA INICIAL (OI): Total de unidades que estava VALOR REAL: Valor corrigido para compensar o efeito da
disponível para ser comercializada no período que antecede atualização monetária.
o mês de referência da pesquisa.
VENDAS BRUTAS: Total de vendas em unidades no período
OPERAÇÃO URBANA: Visam a promover melhorias em analisado. Pode ser expresso em VGV também.
187
VENDAS LÍQUIDAS: Vendas brutas menos os distratos. destinadas à manutenção, ao incentivo e à modernização
desses usos, às atividades produtivas de alta intensidade
VENDAS SOBRE A OFERTA (VSO 12 MESES): Mede o em conhecimento e tecnologia e aos centros de pesquisa
percentual (%) vendido acumulado nos últimos 12 meses. aplicada e desenvolvimento tecnológico, entre outras
atividades econômicas.
VGL/INCC-DI: Valor Global Lançado atualizado pelo INCC-
DI - Valor real (R$) das unidades lançadas em cada período, ZEIS – ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL:
a preços do mês de referência da pesquisa. Porções do território destinadas, predominantemente,
à moradia digna para a população de baixa renda por
VGL: Valor Global Lançado: Soma dos valores monetários em intermédio de melhorias urbanísticas, recuperação
moeda corrente (R$) das unidades lançadas em cada período. ambiental e regularização fundiária de assentamento
precários e irregulares, bem como à provisão de novas
VGV/INCC-DI: Valor Global de Vendas atualizado pelo Habitações de Interesse Social (HIS) e Habitações de
INCC-DI - Valor real (R$) das unidades comercializadas em Mercado Popular (HMP), a serem dotadas de equipamentos
cada período, a preços do mês de referência da pesquisa. sociais, infraestrutura, áreas verdes e comércio e serviços
locais, situadas na zona urbana.
VGV: Valor Global de Vendas, soma dos valores
monetários em moeda corrente (R$) das unidades ZEIS 1 – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL – 1: São
comercializadas no período. áreas caracterizadas pela presença de favelas, loteamentos
irregulares, empreendimentos habitacionais de interesse
ZC – ZONAS CENTRALIDADE: Porções do território social e assentamentos habitacionais populares, habitados
voltadas à promoção de atividades típicas de áreas centrais predominantemente por população de baixa renda, onde
ou de subcentros regionais ou de bairros, destinadas haja interesse público em manter a população moradora
principalmente aos usos não residenciais, com densidades e promover a regularização fundiária e urbanística,
construtiva e demográfica médias, à manutenção das recuperação ambiental e produção de HIS. A categoria de
atividades comerciais e de serviços e à promoção da ZEIS 1 estabelece o mínimo de 60% de área construída total
qualificação dos espaços públicos. para HIS1, permite o uso de HIS2 e máximo de 20% para
HMP/Usos R e nR.
ZCOR – ZONAS CORREDORES: Incidem em lotes lindeiros
à ZER ou à ZPR que fazem frente para vias de estruturação ZEIS 2 – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL – 2:
local ou regional, destinadas aos usos não residenciais São áreas caracterizadas por glebas ou lotes não edificados
compatíveis com o uso residencial e com a fluidez do tráfego, ou subutilizados, adequados à urbanização e onde haja
com densidades demográfica e construtiva baixas. interesse público ou privado em produzir empreendimentos
de HIS. A categoria de ZEIS 2 estabelece o mínimo de 60%
ZDE – ZONAS DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO: de área construída total para HIS1, permite o uso de HIS2 e
Porções do território com presença de uso industrial, máximo de 20% para HMP/Usos R e nR.
188
ZEIS 3 – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL – 3: São ZEM – ZONAS EIXO DE ESTRUTURAÇÃO DA
áreas com ocorrência de imóveis ociosos, subutilizados, TRANSFORMAÇÃO METROPOLITANA: Áreas destinadas
não utilizados, encortiçados ou deteriorados localizados em a promover usos residenciais e não residenciais com
regiões dotadas de serviços, equipamentos e infraestruturas densidades demográfica e construtiva altas, bem como a
urbanas, boa oferta de empregos, onde haja interesse qualificação paisagística e dos espaços públicos de modo
público ou privado em promover empreendimentos de HIS. articulado ao sistema de transporte coletivo e com a
A categoria de ZEIS 3 estabelece o mínimo de 60% de área infraestrutura urbana de caráter metropolitano.
construída total para HIS1, permite o uso de HIS2 e máximo
de 20% para HMP/Usos R e nR. ZEMP - ZONA EIXO DE ESTRUTURAÇÃO DA
TRANSFORMAÇÃO METROPOLITANA PREVISTO: Áreas
ZEIS 4 – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL – 4: destinadas a promover usos residenciais e não residenciais
São áreas caracterizadas por glebas ou lotes não edificados com densidades demográfica e construtiva altas, bem
e adequados à urbanização e edificações situadas na Área como a qualificação paisagística e dos espaços públicos,
de Proteção aos Mananciais das bacias hidrográficas dos de modo articulado com a perspectiva de ampliação do
reservatórios de Guarapiranga e Billings, exclusivamente sistema de transporte coletivo e infraestrutura urbana de
nas Macroárea de Redução da Vulnerabilidade e caráter metropolitano.
Recuperação Ambiental e de Controle e Recuperação
Urbana e Ambiental, destinadas à promoção de HIS para ZEP – ZONAS ESPECIAIS DE PRESERVAÇÃO: Porções
o atendimento de famílias residentes em assentamentos do território destinadas a parques estaduais considerados
localizados na referida Áreas de Proteção aos Mananciais, unidades de conservação, parques naturais municipais
preferencialmente em função de reassentamento resultante existentes e outras Unidades de Proteção Integral definidas
de plano de urbanização ou da desocupação de áreas de pela legislação federal (Sistema Nacional de Unidades de
risco e de preservação permanentes, com atendimento Conservação da Natureza) existentes e que vierem a ser
á legislação estadual. A categoria de ZEIS 4 estabelece o criadas no município, tendo por objetivo a preservação dos
mínimo de 60% de área construída total para HIS1, permite ecossistemas e permitindo apenas a pesquisa, o ecoturismo
o uso de HIS2 e máximo de 20% para HMP/Usos R e nR. e a educação ambiental.
ZEIS 5 – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL – 5: ZEPAM – ZONAS ESPECIAIS DE PROTEÇÃO AMBIENTAL:
São lotes ou conjunto de lotes, preferencialmente Porções do território destinadas a preservação e proteção
vazios ou subutilizados, situados em áreas dotadas de do patrimônio ambiental, cujos principais atributos
serviços, equipamentos e infraestruturas urbanas, onde remanescentes de Mata Atlântica e outras formações são
haja interesse privado em produzir empreendimentos de vegetação nativa, arborização de relevância ambiental,
habitacionais de mercado popular e de interesse social. A vegetação significativa, alto índice de permeabilidade e
categoria de ZEIS 5 estabelece o mínimo de 40% de área existência de nascentes, incluindo os parques urbanos
construída total para HIS1/HIS2, permite o uso HMP, e existentes e planejados e os parques naturais planejados,
máximo de 40% para usos R e NR. que prestam relevantes serviços ambientais, entre os quais
189
conservação da biodiversidade, controle de processos ZM – ZONAS MISTAS: Porções do território destinadas
erosivos e de inundação, produção de água e regulação a promover usos residenciais e não residenciais, com
microclimática. predominância do uso residencial, com densidades
construtiva e demográfica baixas e médias.
ZEPEC – ZONAS ESPECIAIS DE PRESERVAÇÃO
CULTURAL: Porções do território destinadas à preservação, ZOE – ZONAS DE OCUPAÇÃO ESPECIAL: Porções
valorização e salvaguarda dos bens de valor histórico, do território que, por suas características específicas,
artístico, arquitetônico, arqueológico e paisagístico, necessitam de disciplina especial de parcelamento, uso e
constituintes do patrimônio cultural do município, podendo ocupação do solo, adequados às suas especificidades e
configurar como elementos construídos, edificações e definidos por Projeto de Intervenção Urbana.
suas respectivas áreas ou lotes, conjuntos arquitetônicos,
sítios urbanos ou rurais, sítios arqueológicos, áreas ZPDS – ZONAS DE PRESERVAÇÃO E
indígenas, espaços públicos, templos religiosos, elementos DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL: Porções do território
paisagísticos, conjuntos urbanos, espaços e estruturas que destinadas à conservação da paisagem e à implantação de
dão suporte ao patrimônio imaterial ou a usos de valor atividades econômicas compatíveis com a manutenção e
socialmente atribuído. recuperação dos serviços ambientais por elas prestados,
em especial os relacionados às cadeias produtivas da
ZER – ZONAS EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAIS: agricultura, da extração mineral e do turismo, de densidades
Porções do território destinadas ao uso exclusivamente demográfica e construtiva baixas.
residencial, com densidade demográfica baixa.
ZPI – ZONAS PREDOMINANTEMENTE INDUSTRIAIS:
ZEU – ZONAS EIXO DE ESTRUTURAÇÃO DA Porções do território destinadas á implantação e
TRANSFORMAÇÃO URBANA: São porções do território manutenção de usos não residenciais diversificados, em
destinadas a promover usos residenciais e não residenciais especial usos industriais.
com densidades demográficas e construtiva altas e
promover a qualificação paisagística e dos espaços ZPR – ZONAS PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAIS:
públicos de modo articulado com o sistema de transporte são porções do território destinadas majoritariamente ao
público coletivo. uso residencial, bem como a atividades não residenciais
compatíveis com o uso residencial, com densidades
ZEUP – ZONA EIXO DE ESTRUTURAÇÃO DA construtiva e demográfica baixas.
TRANSFORMAÇÃO URBANA PREVISTO: São porções do
território destinadas a promover usos residenciais e não
residenciais com densidades demográficas e construtiva
altas e promover a qualificação paisagística e dos espaços
públicos de modo articulado com a perspectiva de
ampliação da infraestrutura de transporte público coletivo.
190
FICHA TÉCNICA
PRESIDENTE
Flavio Amary (2016-2018)
VICE-PRESIDENTE DE INCORPORAÇÃO E TERRENOS
URBANOS
Emílio Kallas
COORDENADOR DO GEOSECOVI E DE PESQUISAS GEOSECOVI
ECONÔMICAS André Rodriguez Lusivo
Mauro Teixeira Pinto Emerson Tadeu de Oliveira Júnior
Silvana Marques Roman
ECONOMISTA-CHEFE Valéria de Souza Pereira
Celso Petrucci geosecovi@secovi.com.br
(11) 5591-1243/1241/1332
DEPARTAMENTO DE ECONOMIA E ESTATÍSTICA
Edson Kitamura ASSESSORIA DE COMUNICAÇÃO
Fabrício Augusto Gomes Pereira Catarina Anderáos
Gustavo Mendes Santos Denise Neri (estagiária)
Jane Rosa de Oliveira Jaime Onofre
Laryssa Basílio Kakuiti Leandro Vieira
economia@secovi.com.br Luciana Ferreira
(11) 5591-1245/1244/1240/1247 Maria do Carmo Gregório
Queli Peixoto
Rosana Pinto
Shirley Valentim
aspress@secovi.com.br
(11)5591-1188/1189/1190/1191/1206/1197/1216/1249/1253/1256/1342
DEPARTAMENTO DE MARKETING
Janaína Jardim
Marcos Vinicius Pellegrini
marketing@secovi.com.br
191
Sede do Secovi - SP
Rua Dr. Bacelar, 1.043 - Vila Mariana
São Paulo - SP - CEP: 04026-002
secovi@secovi.com.br
www.secovi.com.br

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ANUÁ R I O

do ano, contribuíram com sugestões para

a elaboração e o aperfeiçoamento das

informações geradas pelo Secovi-SP, e que tornaram

possível a elaboração do Anuário do Mercado

Nosso agradecimento especial a cada uma das

empresas que respondem às pesquisas mensais e

àquelas que se reúnem habitualmente para debater

questões relevantes relacionadas ao setor.

vem ladeira abaixo há mais de dois anos,

a entrega das suas unidades atrasadas e os bancos

2016 com comportamento aquém da sua capacidade

de produção e comercialização. Os resultados, Esperamos que o reaquecimento econômico resgate

deixamos de produzir e vender. Porém, antes disso, aguardamos a adoção de medida

governamental que possa dar fim a esse injusto e

estamos no início do ano. Mas, para o empreendedor

diretamente junto a representantes do governo

federal e de instituições de defesa do consumidor, a É importante lembrarmos neste contexto de

da atividade econômica, por meio da desaceleração

em doses homeopáticas. Faz-se necessária a da taxa de juros, do incentivo à produção e aos

tempo, surtirão efeitos benéficos, como as reformas níveis de desemprego.

Previdenciária e Trabalhista. Teremos paciência,

porque a boa vontade é permanente. Agora, independente de erros e acertos, temos

de mostrar a incontestável importância do setor

erros não sejam cometidos novamente. tirar o Brasil da crise.

Flavio Amary é presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

(Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e

das taxas de juros, inclusive as dos financiamentos

dentre outros. Constitucional) do Teto dos Gastos, que limita os

gastos públicos pelos próximos 20 anos. Por si só, ela

presidência do País e, após um processo desgastante Previdenciária e Trabalhista, ambas de extrema

senadores aprovaram o impeachment. e do retorno dos investimentos. Esperamos que elas

de São Paulo, que será positivamente potencializado

O cenário econômico alterou-se no decorrer de com a retomada gradual da economia e, também,

e consumidores recuperarem a crença em um sensibilizar com os possíveis efeitos negativos dessas

vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo no

quarto trimestre do ano. De toda forma, acreditamos que o mercado imobiliário,

em função da queda da inflação, da redução das taxas

metodologia. Foram 17,6 mil unidades lançadas e 16,2 de 5% a 10% em 2017.

mil unidades vendidas durante o ano e, pior, com VGV

tem, dentre suas funções, capacidade para suprir

Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi–SP

tos, subtraindo-se os subsídios. mica do País.

2014.I 2014.II 2014.III2014.IV 2015.I 2015.II 2015.III2015.IV 2016.I 2016.II 2016.III2016.IV

(-4,0%) e Serviços (-2,7%). apresentar crescimento (0,1%) no ano de 2016. A ativi-

tiveram queda de 0,1%. cresceram 1,6%, enquanto as Importações de Bens e

*Previsão relatório Focus (30/12/16)

No Brasil, devido ao período de hiperinflação de um além de prejudicar, principalmente, a população de

passado ainda recente, foram criados vários indicado- baixa renda.

liaridades. moeda e a solidez do sistema financeiro, foi adotado

de 10,67% de 2015. A desinflação, ou seja, a redução 4,87%.

Taxa de inflação - IPCA

  

Taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia)

dívida pública federal interna, de emissão do Tesouro Financeiros e de Capitais).

tabelece as diretrizes da política monetária e define a indústria e, principalmente, na taxa de desemprego.

 Fonte: Bacen

Taxa de desocupação – PNAD contínua

do Trabalho). da força de trabalho” (ocupadas ou desocupadas) ou

Conforme a PNAD Contínua, referente ao trimestre “fora da força de trabalho”.

População em idade População abaixo da

Pessoas na força Pessoas fora da

No trimestre de outubro a dezembro de 2016, foram soas – ou seja, aumento de 36%.