Mini e-book gratuito

ebook
 á um mito de que investir na bolsa de valores é
arriscado. Essa afirmação é parcialmente verdadeira.
Enquanto uns sentem medo e afirmam não ter o “perfil”
– talvez sem nem saber qual é esse perfil –, outros estão
acumulando patrimônio e gerando renda passiva que irá
contribuir para dias melhores no futuro.

Investir na bolsa não é uma aposta, não é um

caminho para o “dinheiro fácil” e só vai funcionar
para quem estiver disposto a duas coisas: entender
o que está acontecendo e assumir responsabilidade
pelos seus próprios atos. Bons resultados vêm da
busca constante por evoluir em conhecimento e na
postura do investidor.
Há diversos produtos sendo negociados na bolsa; começar
pelos menos voláteis (quando a cotação oscila menos) e
os mais fáceis de serem compreendidos por um investidor
leigo aumentam muito a chance de sucesso.
Que tal buscar um produto que ofereça uma boa relação
Risco x Retorno?
Aí é que entram os Fundos Imobiliários.
A afirmação de que esse é o melhor caminho para ingressar
na bolsa é quase um consenso entre especialistas e o tema
já foi abordado por grandes profissionais.
Aqui nesse mini e-book, após uma breve introdução
conceitual, vou apresentar minha visão sobre o tema.
Ao final da leitura, caso o material tenha sido útil,
compartilhe com quem você achar que deve e contribua
para a disseminação da educação financeira em nosso país.
Por que você deveria pensar em
investir na bolsa?
Se você se dispôs a ler esse e-book, é desnecessário
perdermos tempo com lições de educação financeira básica.
Provavelmente você já tem noções da importância de poupar,
investir da melhor forma e buscar sua independência financeira.
Provavelmente você já é investidor e já tem algum capital
alocado em produtos de renda fixa, imóveis ou previdência.
Talvez você já tenha investido e perdido dinheiro em renda
variável e esteja buscando aqui uma forma de recomeçar.
Ou talvez tenha apenas curiosidade sobre o tema Fundos
Imobiliários. Em qualquer um dos casos, esse mini e-book é
para você.
Acreditando na evolução do país, você deve pensar que no
futuro as taxas de juros serão, em média, menores do que no
passado. Isso trará uma menor remuneração para a parte do
seu patrimônio alocada em renda fixa.
Quanto rende o seu investimento em renda fixa hoje? Subtraia
desse valor a inflação e os impostos e perceba quanto você
realmente está recebendo.
Para obter maiores ganhos, você terá que assumir maiores
riscos. Aí surgem os ativos de renda variável e, dentro desse
universo, os Fundos Imobiliários como uma excelente opção.
Investir na bolsa é um caminho para acumulação de patrimônio
e geração de renda passiva no longo prazo. Dessa forma,
você pode ser sócio de grandes empresas ou de grandes
empreendimentos imobiliários, que é o nosso foco aqui.
Os ativos negociados em bolsa têm, em
geral, uma boa liquidez (capacidade de
transformar o ativo em dinheiro, caso
você precise), podem ser adquiridos com
pouquíssimo capital (estou falando de
menos de R$ 100,00) e com quase nenhuma
burocracia, facilitando o acesso inclusive
para indivíduos com pouca capacidade de
poupança. Na bolsa, esses ativos possuem
muita transparência e fiscalização, o que
melhora o acesso e a credibilidade sobre as
informações disponíveis.
Além disso, quem investe via bolsa de
valores contribui não só para a própria
evolução financeira, mas também para
o financiamento da atividade produtiva
(que recorre ao mercado de capitais para
obtenção de recursos) e para a geração de
empregos e impostos.
O que são Fundos Imobiliários?
Um Fundo Imobiliário é o resultado da união do mercado
imobiliário com o mercado de capitais. É a maneira mais
inteligente, simples e eficaz de acessar o mercado imobiliário e
obter renda passiva mensal. Na maioria das vezes é mais lucrativo
e menos trabalhoso do que adquirir diretamente imóveis para
locação.
Diria ainda que essa é a maneira mais democrática de obter renda
imobiliária. Muitos fundos têm cotas negociadas por preços que
permitem o acesso fácil para qualquer pessoa que tenha alguma
capacidade de poupança.
A principal atividade de um Fundo Imobiliário é adquirir imóveis
para locação e geração renda. Mas eles também podem realizar
outras atividades dentro do mercado imobiliário, como construir
imóveis para venda ou investir em recebíveis imobiliários.
A afirmação de que eles são excelentes geradores de renda vem da
obrigação de distribuição de 95% do lucro. No mercado, é praxe
que essas distribuições ocorram a cada mês.
Aquele que possui recursos investidos em um Fundo Imobiliário é
chamado de cotista. Os cotistas compram e vendem suas cotas em
bolsa de valores. Com a praticidade do home broker é simples ter
acesso a excelentes Fundos Imobiliários.
A gestão dos recursos do fundo, tomadas de decisão de
investimento, negociação de contratos de aluguel, reformas nos
imóveis e toda atividade administrativa e operacional é realizada
por profissionais especializados e não depende da interferência do
investidor.
Por fim, tudo isso é fiscalizado pela CVM (Comissão de Valores
Mobiliários) e deve ser acompanhado pelo investidor através de
informes e relatórios frequentes.
As principais vantagens para o
investidor
Antes de mostrar porque os Fundos Imobiliários são a
melhor maneira para ingressar na renda variável, ou retornar
– caso você já tenha investido na bolsa, perdido dinheiro e
se afastado –, apresento a seguir um pouco mais sobre o
produto e as principais vantagens para o investidor.

ACESSO A IMÓVEIS DE ALTO PADRÃO

Um Fundo Imobiliário possui grande volume de recursos, o
que permite a aquisição de imóveis de altíssimo padrão e nas
melhores localizações.

ACESSO A INQUILINOS DE PRIMEIRA LINHA

Por possuir imóveis de alto padrão, os inquilinos acabam
sendo empresas de grande porte.

GRANDE CAPACIDADE DE DIVERSIFICAÇÃO E

FRACIONAMENTO DO INVESTIMENTO
O fato de um Fundo Imobiliário ser negociado em cotas
permite que o investidor diversifique seus recursos em
diversos Fundos Imobiliários e, com isso, dilua riscos.

ELEVADO PAYOUT (ALTA DISTRIBUIÇÃO DE LUCROS

SOB FORMA DE DIVIDENDOS )
Fundos Imobiliários têm a obrigação legal de distribuir 95%
dos lucros. Isso faz com que eles sejam excelentes geradores
de renda, inclusive, melhores que a maioria das ações tidas
como boas pagadoras de dividendos.
POSSIBILIDADE DE FORJAR JUROS COMPOSTOS
Juros compostos têm a capacidade de turbinar a
rentabilidade de um investimento no longo prazo. Fundos
Imobiliários permitem forjar juros compostos através do
reinvestimento mensal dos dividendos.

ISENÇÃO TRIBUTÁRIA SOBRE OS DIVIDENDOS

RECEBIDOS
Os rendimentos distribuídos mensalmente para o investidor
pessoa física são isentos de imposto de renda.
4
Razões para considerar
os Fundos Imobiliários o
ativo ideal para começar
na renda variável

Após essa breve introdução sobre os Fundos de

Investimento Imobiliário (FII), vamos ao principal
objetivo deste mini e-book, que é mostrar
porque os Fundos Imobiliários são o melhor
ativo para um investidor iniciante ingressar na
renda variável.
1. Menor oscilação de preços
Na média, o preço das cotas dos Fundos Imobiliários oscila
menos do que o preço das ações. Essa oscilação de preços é
chamada de volatilidade. Ter menor volatilidade é ter menos
risco.
Observe o comportamento do Índice Bovespa (principal
índice do mercado de ações) e do IFIX (Índice de Fundos
Imobiliários) no fatídico dia 18 de maio de 2017, dia da
delação da JBS.

É normal o investidor iniciante sentir-se desconfortável ao

ver o preço das cotas oscilarem. Afinal, isso gera variações
momentâneas no patrimônio.
Por ter uma volatilidade menor do que as ações, os Fundos
Imobiliários causam um menor desconforto. É comum
cometer erros em investimentos quando decisões são
tomadas sob forte pressão emocional.
Com o tempo, o investidor irá perceber que, desde que mantidos
os fundamentos do ativo (qualidade, capacidade de geração
de renda etc.), variações nas cotações não são motivos de
preocupação, podendo ser, inclusive, excelentes oportunidades
para comprar bons ativos pagando menos.
É claro que ter a maturidade para enxergar oportunidades em
momentos de alta volatilidade no mercado leva tempo. E você
não irá sobreviver como investidor por tempo suficiente se
desistir por desconforto quando se deparar com a primeira queda
de cotações. Todos nós já ouvimos histórias sobre investidores
iniciantes, que se apavoram e vendem com prejuízo nos momentos
de baixa.
Evite esses riscos no seu período inicial de aprendizagem. Comece
com ativos que tenham menor volatilidade, como os Fundos
Imobiliários.

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2. Análise menos complexa do
que ações
Analisar uma empresa é algo complexo. Empresas diferentes
atuam em setores diferentes e só isso já cria uma barreira
para o investidor individual.
Afinal, nem todos têm conhecimento, tempo ou mesmo
vontade para entender o funcionamento e analisar
demonstrações financeiras de uma refinaria de petróleo,
um banco ou uma indústria de produtos químicos. Ter uma
carteira diversificada de ações significa ser sócio de várias
empresas diferentes e que atuam em setores diferentes; isso
exige muita dedicação.
Fundos Imobiliários, em sua maioria, são proprietários de
imóveis e alugam esses imóveis para um terceiro. Há menos
complexidade nisso. Todos nascemos, moramos, trabalhamos
e nos divertimos em algum tipo de imóvel. De alguma forma,
todos temos algum tipo de familiaridade. Obviamente, o
mercado imobiliário tem suas peculiaridades e entendê-las
é fundamental para o sucesso nos investimentos. Mas, de
imediato, já começamos em um negócio mais fácil de ser
compreendido.
Além da facilidade de entender o negócio, os Fundos
Imobiliários têm uma estrutura administrativa, operacional e
financeira menos complexa do que empresas, e isso facilita
ainda mais o processo de análise, reduzindo as chances
de errar. Não há tributação e, salvo raras exceções, não há
endividamento.
É mais fácil compreender o caminho que o dinheiro faz até
cair como renda periódica no seu bolso. Isso diminui muito
suas chances de errar e, consequentemente, aumenta o
tempo de permanência na bolsa enquanto evolui como
investidor.

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Apenas como exemplo ilustrativo, observe a próxima imagem.
Ela compara o retorno total de uma empresa e um Fundo
Imobiliário. A empresa é a BR Properties – BRPR3, que atua no
setor imobiliário, adquirindo imóveis para geração de renda
e buscando obter ganho de capital, quando oportuno. O
Fundo Imobiliário é o BC Fund – BRCR11, que tem o mesmo
objetivo: aquisição de imóveis para geração de renda e eventual
potencialização dos resultados com ganho de capital.

Fonte: Sistema Comdinheiro / Autor

É notório o melhor desempenho, nesse caso específico, do

Fundo Imobiliário. O mercado de escritórios e lajes corporativas,
seguimento onde os dois atuam, vem sofrendo com uma
alta vacância, o que reduz a receita e aumenta os custos com
propriedades vagas para ambos. Porém, por ter menos despesas,
inclusive financeiras, o Fundo Imobiliário tem uma capacidade
maior de geração de caixa e distribuição de dividendos.

O objetivo desse gráfico não é afirmar que Fundos

Imobiliários têm melhor desempenho do que empresas,
nem fazer uma análise profunda do caso. Utilizei este
exemplo apenas para mostrar que se um investidor iniciante
fizesse uma análise superficial da BR Properties, achando simples

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entender o negócio de exploração de propriedades imobiliárias
e desconsiderando detalhes mais complexos típicos de
uma análise de empresas, teria perdido dinheiro. Já quem
optasse por começar a investir através de um ativo mais simples
de ser compreendido e analisado, teria corrido menos riscos.
E se pensarmos nos detalhes específicos de empresas que
atuam nos mais variados seguimentos da economia? Pode não
ser um caminho simples para o iniciante montar uma carteira
diversificada de ações.
Se você não é da área financeira, até que a sua paixão por
finanças seja despertada (isso irá ocorrer quando estiver
recebendo dividendos periódicos na sua conta), opte por
começar com um produto menos complexo. Considere os
Fundos Imobiliários.

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3. Alta distribuição de dividendos
Os dividendos são uma parte importante na composição do
retorno total de um ativo.
Observe no gráfico a seguir como dois ativos se comportam
ao longo do tempo com e sem o reinvestimento dos
dividendos.
Nesse gráfico, eu usei o Fundo Imobiliário Shopping Pátio
Higienópolis SHPH11 (em azul, com dividendos, e em
vermelho, sem dividendos) e a empresa BR Malls - BRML3 (em
verde, considerando o reinvestimento dos dividendos, e em
roxo, sem considerar os dividendos). Ambos atuam no mesmo
seguimento, a exploração comercial de shopping centers. O
Fundo Imobiliário detém participação societária em apenas
uma propriedade e a empresa tem um portfólio diversificado.

É nítido como o reinvestimento dos dividendos potencializam

o retorno total.

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O objetivo desse gráfico não é mostrar qual
é o melhor investimento, mas apresentar ao
investidor a percepção de que, tanto em um Fundo
Imobiliário como em uma ação, o reinvestimento
dos dividendos é um fator importante na formação
do patrimônio no longo prazo.
Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir 95% do lucro
aos investidores. É praxe que essa distribuição ocorra a cada
mês.
Na prática, você compra cotas de um Fundo Imobiliário em
um mês (observando a data ex), e no mês seguinte você já
recebe sua parte nos lucros.
Poucas são as ações que distribuem uma parte tão elevada
dos lucros e de maneira tão regular aos investidores.
Receber dividendos mensalmente é extremamente
confortável ao iniciante e oferece uma boa sensação de
ganho no curto prazo, mesmo diante da volatilidade
normal do mercado de capitais. Além disso, possibilita que
o investidor tenha sempre liquidez (dinheiro na mão) para
reinvestir ou gastar como quiser.
Aproveite essa característica única dos Fundos Imobiliários!

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4. Excelente ferramenta no
planejamento financeiro pessoal
Falar de planejamento financeiro pessoal é sempre delicado.
Aqui, nem tudo pode ser respondido apenas pela lógica
financeira. O aspecto pessoal sempre deve ser levado em
consideração.
Quem está pensando em acumular patrimônio para a
aposentadoria ou para uma possível independência financeira,
deve dar importância ao fluxo de caixa.
Quando eu digo fluxo de caixa, estou dizendo dinheiro caindo
na sua conta com a maior regularidade possível. É isso que irá
trazer uma boa capacidade e segurança para viver de renda.
Não faz muito sentido acumular patrimônio em ativos com
baixa liquidez. Se você não conseguir vendê-los quando
precisar, você estará financeiramente em apuros.
Fundos Imobiliários são uma boa opção desde os primeiros
passos de um investidor, quando ele ainda está na fase
de acumulação de patrimônio. Nesta etapa, você usa os
dividendos recebidos periodicamente para reinvestir e
fazer o “bolo crescer”, como vimos na imagem anterior. Em
algum momento na vida você irá se aposentar. Se você tem
ativos que geram renda periódica, não precisará consumir
o patrimônio acumulado; o cenário ideal seria poder viver
apenas da renda proveniente do seu patrimônio. Por fim, se
você viveu e preservou seu patrimônio, seus herdeiros terão o
que herdar.
Ao longo da vida, um fluxo de caixa constante pode ser um
excelente auxílio diante de imprevistos financeiros. Usar essa
renda em emergências eventuais sem que seja necessário se
desfazer do patrimônio pode ser uma excelente opção.

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Quando falamos em planejamento
financeiro pessoal é comum ver pais que
se preocupam em poupar para pagar os
estudos dos filhos. A lógica costuma ser
essa: acumular patrimônio em renda fixa,
talvez até uma previdência privada, e,
quando o filho for para a universidade,
usar o dinheiro acumulado ao longo
da vida para pagar a graduação. Meus
parabéns se você se preocupa com o
futuro dos seus filhos.
Mas reflita sobre a alternativa de acumular
ativos geradores de renda e utilizar
essa renda para pagar a formação dos
filhos. Dessa forma, você irá preservar o
patrimônio e, posteriormente, a renda
que continuará a ser gerada poderá ser
um excelente complemento para o salário
de um recém-formado, deixando-o assim
mais perto da independência financeira.

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O primeiro passo
Se você pretende começar na renda variável, o
primeiro passo é estudar para entender o que está
fazendo. Investir nos ativos negociados em bolsa
não tem nenhuma semelhança com as aplicações
tradicionais de banco, onde você pede uma dica para
o gerente, deixa o dinheiro lá e até esquece. Na bolsa
você pode ganhar muito mais, mas sua dedicação
será proporcional.
Mesmo que, em algum momento, você opte por
contratar os serviços de um consultor ou agência
de research, sem entender, concordando com as
recomendações que estão sendo dadas, você tem
poucas chances de ir longe.
Felizmente vivemos na era da informação e existe
muito material, inclusive gratuito, disponível por
aí. Basta arregaçar as mangas e pesquisar. Com o
conhecimento tudo fica mais fácil e suas chances de
errar diminuem muito.
Por fim, o objetivo desse e-book foi apenas
mostrar porque os Fundos Imobiliários são o
melhor ativo para iniciar na renda variável e
plantar a “semente da curiosidade” na cabeça
do leigo. Há um longo caminho pela frente e muita
informação para ser explorada.
Tenho investido desde 2004 em ativos de renda variável, sempre
seguindo a filosofia “ buy and hold ” e foco na geração de renda
passiva (dividendos). Comecei investido em ações e, aos poucos,
acrescentando Fundos Imobiliários na minha carteira de ativos.
Hoje, eles já compõem a maior parte do meu patrimônio.
Além da experiência prática que venho adquirindo como investidor,
também fui buscar educação formal na área. Atualmente sou
graduando em Gestão Financeira e possuo especialização/MBA
em Mercado de Capitais. Continuar aprendendo e ver o mercado
de capitais se desenvolver no Brasil me dá mais segurança para
continuar investindo por aqui.
Se esse e-book foi útil para você, repasse para quem quiser e
contribua para a evolução da educação financeira no Brasil.
Se quiser avançar mais no assunto Fundos Imobiliários, convido
você a Ler o livro Guia Suno Fundos Imobiliários. Sou um dos
autores. Lá, sem dúvidas, você irá evoluir muito. Também
publico informações e conteúdos relevantes nas minhas redes
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