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Contratos
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Contratos - Mitos da construção por administração

O advogado Fernando Marcondes fala da responsabilidade do construtor no regime
de administração

Mitos da construção por administração

Artigo - Contratos
Diferente da crença de parte do mercado, responsabilidade do construtor
Edição 68
no regime de administração não é menor do que na empreitada
Fevereiro/2007

Faz alguns anos que o mercado brasileiro tem à disposição a execução

Fernando Marcondes
de obras mediante o regime da administração com preço máximo
garantido, que substitui com vantagens o tradicional contrato de
empreitada. O benefício mais propalado dessa modalidade diz respeito, primordialmente, à
questão fiscal, já que, diferentemente do que ocorre na empreitada, o PIS (Programa de
Integração Social) e o Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social) são
recolhidos somente uma vez, e não duas vezes. Isto porque, como o dono da obra contrata
diretamente os subempreiteiros e fornecedores sob a intervenção, gerenciamento e fiscalização
da construtora/administradora, o faturamento se dá diretamente dos contratados para o cliente
final. No caso da empreitada, o dono da obra contrata a construtora, e esta contrata os
subempreiteiros e fornecedores. Dessa forma, há dois faturamentos e, conseqüentemente, dois
recolhimentos.

Muito embora já existam muitos contratos de construção por administração em execução no

+ notícias
mercado, há um mito arraigado na cultura dos donos de obra segundo o qual, nessa modalidade
de contratação, a responsabilidade do construtor é menor do que aquela assumida no contrato de
21/06/2012
empreitada. A conseqüência mais nefasta desse entendimento - que é equivocado, conforme se ABNT publica norma para segurança de
demonstrará adiante - é que o mercado acabou criando um "monstro", qual seja, o contrato de equipamentos de playgrounds

empreitada com faturamento direto. 20/06/2012

Projeto de lei que simplifica autorização de obras
em São Paulo é aprovado pela Câmara Municipal

20/06/2012
Antes de esclarecer a questão da responsabilidade no contrato por administração, é importante CBIC divulga resultado do Prêmio de
Responsabilidade Social de 2012
abrir um parêntese para dizer que a modalidade de empreitada não admite, por sua natureza, o
faturamento direto e, conseqüentemente, a "economia" proporcionada pelo recolhimento de 20/06/2012
Lopes lança marca específica para mercado
PIS/Cofins apenas uma vez é irregular aos olhos da fiscalização. Explica-se. imobiliário mineiro

Todo faturamento necessita, em sua origem, de um fato gerador. Ora, o que gera a possibilidade
do faturamento é a contratação do serviço ou a aquisição do material. Como na empreitada a
contratação do serviço dos subempreiteiros se dá pelo construtor, o faturamento deve ser feito,
necessariamente, contra este, pois não há nenhuma relação jurídica entre o subempreiteiro e o
cliente final que justifique esse faturamento. O mesmo se dá no que diz respeito à compra de
insumos, locação de equipamentos etc. O resultado dessa distorção é a exposição ao risco de
autuação pela fiscalização, o que levaria ao recolhimento de todos os tributos, acrescidos dos
encargos de mora e, o que é pior, eventual acusação de sonegação ou evasão. Isso sem falar no
impasse que surgirá entre o dono da obra e o construtor, já que o valor do orçamento aprovado
inicialmente considerou o "faturamento direto", que não mais será praticado. Quem assume a
diferença? Quem paga as multas? São dúvidas que levam, freqüentemente, ao litígio.

Verdades e equívocos

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Terminado o parêntese, que demonstra a ilegitimidade do faturamento direto no contrato de

empreitada, resta desmistificar a questão da responsabilidade do construtor no contrato de
construção por administração.
Primeiramente, deve-se esclarecer que essa modalidade de contrato não encontra menção ou
disciplina específica na legislação brasileira. Há, sim, o contrato de construção a preço de custo,
que é um contrato de construção por administração, mas ele é específico para empreendimentos
regulados pela Lei 4.591/64. Esse tipo de contrato tem características próprias que não têm
relação alguma com a modalidade que aqui pretendemos discutir.

Nem por isso a validade do nosso contrato de administração é contestada, já que a maioria das aU - Arquitetura e Urbanismo :: Vídeo :: ed 219 - Junho 2012
modalidades de contrato existentes em nosso sistema jurídico decorre simplesmente da vontade [Des]dobrar

das partes, não encontrando disciplina específica na legislação. Seguem apenas os princípios aU - Arquitetura e Urbanismo :: Vídeo :: ed 219 - Junho 2012
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gerais e os fundamentos da Teoria Geral dos Contratos.
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Mesa de pingue pongue da Mude
Como advogado de construtoras, freqüentemente encontro donos de obras relutantes em adotar o
contrato de construção por administração, em razão do infundado receio de que uma série de aU - Arquitetura e Urbanismo :: Vídeo :: ed 219 - Junho 2012
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responsabilidades que no contrato de empreitada recaem sobre o construtor passe a recair sobre
ele, dono da obra. Tal temor não se justifica.

Inicialmente, vejamos a responsabilidade técnica: não importa qual seja a modalidade contratual,
ela será sempre do construtor, pois ele é o técnico, ele é quem assina a ART. Logo, qualquer
vício, aparente ou oculto, assim como qualquer defeito que importe em risco à solidez ou
segurança da obra, deve ser corrigido pelo construtor. Claro que, havendo o subempreiteiro que
executou especificamente aquele item defeituoso, o construtor tentará fazer com que ele corrija o
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defeito, ou tentará obter deste o ressarcimento devido. Mas, perante o cliente final, a
responsabilidade será sempre do construtor, não importa qual a modalidade do contrato.

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No que diz respeito à responsabilidade trabalhista, tanto na
empreitada quanto na administração, é tradicional a cláusula
que reza que o construtor assumirá a responsabilidade pelo
pagamento de todas as ações trabalhistas ajuizadas pelos seus
empregados, assim como pelos empregados dos Orçamento e Controle de Preços
subempreiteiros. Por contratar diretamente os subempreiteiros de Obras Públicas

(na administração), o dono da obra tem maior sensação de De: R$110,00

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vulnerabilidade perante o empregado de seus contratados. em 2x R$50,00

Teme que a cláusula contratual pela qual o construtor assume

esses riscos tenha menor valor perante o juiz trabalhista do que a mesma cláusula inserida no
contrato de empreitada. Pura ilusão.
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risco no Brasil
Na verdade, perante a Justiça do Trabalho, não importa qual seja a modalidade contratual, o dono
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da obra sempre é passível de responsabilização. O que lhe garante segurança, portanto, é o Por: R$80,00
compromisso particular existente entre ele e a construtora, pois esta é quem se compromete a
assumir todos os ônus, mesmo que o cliente final seja demandado nas reclamatórias. Em outras
palavras, sua segurança depende totalmente da idoneidade e da capacidade financeira da
construtora contratada, e não da modalidade do contrato. O empregado demitido atirará para
todos os lados, e o juiz do trabalho acolherá suas pretensões contra todos os que se encontram
acima dele. A construtora é que cuidará, em razão do compromisso particularmente assumido com
seu cliente, de protegê-lo e indenizá-lo de modo cabal.

Todas as demais responsabilidades que podem advir de uma obra são relativas a terceiros, tal
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como no caso da responsabilidade trabalhista. Ora, os terceiros não são partes no contrato e,
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portanto, não estão obrigados a respeitar as regras nele contidas, tanto na administração, quanto
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na empreitada. O contrato de construção é um instrumento particular e, por tal razão, só obriga as
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partes que dele participam. Logo, qualquer combinação nele contida no tocante a
responsabilidades perante terceiros, só servirá para disciplinar o sistema de proteções e
compensações fixado pelas partes envolvidas. Os terceiros agirão de qualquer forma,
indistintamente, contra o construtor e contra o dono da obra. É o risco natural do negócio da
construção.

Não há, pois, razão alguma para que o empreendedor tema o contrato de construção pelo regime
da administração. Ele é benéfico para todas as partes, pois propicia a redução da carga tributária
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de forma legítima e permite maior participação do empreendedor nos rumos da obra. É uma Como Especificar

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modalidade mais moderna e com resultados muito mais satisfatórios do que a empreitada, e
merece ser vista com menor carga de preconceito. Vencido o mito, essa modalidade certamente Buscar Produto... Buscar Fornecedor...

trará maior tranqüilidade aos empreendedores e construtores, beneficiando o setor da construção

e, conseqüentemente, a sociedade como um todo.

Fernando Marcondes é advogado especializado em construção civil e sócio-titular do escritório F.

Marcondes Advocacia

Construção mercado 68 - março de 2007

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