Análise de Uma Promoção Imobiliária

ANÁLISE DE UMA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA
ENTRECAMPOS GARDEN
Trabalho elaborado no âmbito da disciplina de Análise de Investimentos Imobiliários, da 6.ª Edição do

Curso de Pós-Graduação em Gestão e Avaliação Imobiliária, do Instituto Superior de Economia e Gestão.
L i s b o a , J u l h o d e 2 0 0 7
ANÁLISE DE UMA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA
ENTRECAMPOS GARDEN
Um trabalho de:
Ana Miguéns Gomes | José Filipe Chung
José Rosado Marques | Nuno Ferreira Valente
Ricardo Santos Pires | g r u p o I I
Docente
Amaro Naves Laia
Trabalho elaborado no âmbito da disciplina de Análise de Investimentos Imobiliários, da 6.ª Edição do

Curso de Pós-Graduação em Gestão e Avaliação Imobiliária, do Instituto Superior de Economia e Gestão.
L i s b o a , J u l h o d e 2 0 0 7
1
Índice
1 Introdução............................................................................................................................ 2
2 Breve descrição do empreendimento ............................................................................. 3
3 Caracterização económica do empreendimento .......................................................... 5
3.1 custos de construção ...................................................................................................... 5
3.2 custos totais do empreendimento .................................................................................... 5
3.3 valores de comercialização ............................................................................................. 6
3.4 planeamento .................................................................................................................. 6
3.5 pós-venda ...................................................................................................................... 7
3.6 financiamento ................................................................................................................ 7
4 Análise económica e financeira do projecto ................................................................. 8

4.1 método residual estático ................................................................................................. 8
4.2 método do resultado residual dinâmico [EVA].................................................................... 9
4.3 método dos fluxos de caixa actualizados .......................................................................... 9
5 Conclusões........................................................................................................................ 12
6 Análise de sensibilidade ................................................................................................. 12
Índice de anexos ................................................................................................................. 16
Bibliografia........................................................................................................................... 17
6.ª Edição Curso Pós-Graduação Gestão e Avaliação Imobiliária | INSTITUTO SUPERIOR DE ECONOMIA E GESTÃO|
| ANÁLISE DE UMA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA – ENTRECAMPOS GARDEN | Julho . 2007 | grupo II
2
1 Introdução
No âmbito da disciplina de Análise de Investimentos Imobiliários do curso de pós-graduação em

Gestão e Avaliação Imobiliária, do Instituto Superior de Economia e Gestão [ISEG/ CEGE], foi-nos
solicitado que aplicássemos as técnicas de análise aí desenvolvidas a uma operação imobiliária.
Pretende-se com o presente trabalho, abordar de uma forma mais detalhada as vertentes
económica e financeira do empreendimento imobiliário, objecto do trabalho desenvolvido no
âmbito das cadeiras de Análise Imobiliária e Economia Urbana, Estratégia e Marketing Imobiliário
e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários, do primeiro ciclo de aprendizagem deste
curso.
O projecto que se delineou visou a montagem de uma operação imobiliária que partiu dos
seguintes pressupostos:
- Localização: Avenida das Forças Armadas, Lisboa

- Área do terreno = 12.300,00m2
- Índice de Utilização Bruto [IUB] = 1,20m2/ m2
- Áreas de construção por tipo de utilização [PDM]:
- Área de Habitação > ou = a 90% da área bruta de construção acima do solo;
- Área de Comércio < ou = 10% da área bruta de construção acima do solo.
- Exigências mínimas para estacionamento:
- Até 140,00m2 de área bruta do fogo = 1 estacionamento;
- > 140,00m2 de área bruta do fogo = 2 estacionamentos;
- Comércio = 1,5 estacionamentos por 100,00m2 de área comercial.
- Custo de aquisição do terreno à data actual = 11.000.000€.
De acordo com estes dados “constituímos” uma empresa imobiliária, a 5@Lx |Sociedade de
Investimentos Imobiliários, S.A.|, que tem uma estrutura accionista composta por 5 investidores,
que adquiriram recentemente a totalidade do capital da empresa que irá desenvolver o projecto.
Dos activos relevantes da 5@Lx constava o terreno com 12.300 m2, na Avenida das Forças
Armadas em Lisboa, no qual a sociedade pretende desenvolver um projecto de promoção
imobiliária de cariz residencial, destinado totalmente a venda.
3
2 Breve descrição do empreendimento
Trata-se de um projecto imobiliário de cariz residencial, a desenvolver no terreno referido, com a

área de 12.300 m2.
O lote, a destacar da totalidade da área da antiga Feira Popular, apresenta frente para as
Avenidas das Forças Armadas e Cinco de Outubro, tal como adiante se esquematiza.
Planta de localização [sem escala]. Enquadramento do lote a intervir, assinalado a vermelho.

Fonte: Cartografia de Lisboa
O edifício, com características diferenciadoras quer pela arquitectura moderna, quer pelo amplo
jardim, cuja área ascende aos 10.624 m2, será constituído por 11 pisos [2 abaixo da cota de
soleira e 9 acima], num total de 23 T1, 33 T2, 48 T3, um Health Club com 1.000 m2, e 5 lojas no
total de 476 m2. Os fogos ficarão nos 8 pisos superiores enquanto a área comercial ficará no rés-
do-chão que terá um pé direito duplo.
O produto imobiliário idealizado destina-se a um mercado médio alto, sendo os custos de

construção e valores de comercialização adequados ao segmento alvo.
O empreendimento caracteriza-se pelos índices de construção e tipologias indicadas nos quadros

1, 2 e 3:
4
INDICES DE CONSTRUÇÃO
Lote 12.300 m2
2 2
IUB (m /m ) 1,2 m2/m2
Área bruta de Habitação (90%) 13.284 m2

14.760 m2
construção Comércio (10%) 1.476 m2
Circulações (15%) 1.993 m2
Sala Condomínio 50 m2
Zonas Comuns 2.113 m2
Casa da porteira 50 m2
Casa dos lixos 20 m2
Área bruta privativa dos fogos 11.171 m2
2
Implantação (ABC Comércio + 200 m zonas comu 1.676 m2
Logradouro 10.624 m2
Comércio (duplo) 1 pisos
N.º de pisos Habitação 8 pisos
Abaixo do solo 2 pisos
Área de construção abaixo do solo 11.107 m2
QUADRO 1
Índices de construção
FOGOS T1 T2 T3 TOTAL
2
ABP / Tipologia (m ) 1.725 3.465 6.000 11.190
2
Área / fogo (m ) 75 105 125
% fogos por tipologia 22% 32% 46% 100,0%
N.º de fogos 23 33 48 104
Estacionamento / fogo 1 2 2
N.º estacionamentos 23 66 96 185
Arrumos / fogo 1 1 1
N.º arrumos 23 33 48 104
QUADRO 2
Tipologias dos fogos
FUNÇÃO Unidades m2/unid. Área (m2)

Estacionamento dos fogos 185 25 4.625
Arrumos 104 8 832
Piso -1
Zonas técnicas 100
Sub-total 5.557
Estacionamento do Health Club (mínimo) 15 25 375
Estacionamentos Health Club (adicionais) 85 25 2.125
Piso -2 Estacionamento outras fracções comércio 8 25 200
Estacionamentos (fracções autónomas) 114 25 2.850
Sub-total 5.550
Total 11.107
QUADRO 3
Áreas acessórias
5
3 Caracterização económica do empreendimento
3.1 custos de construção

CUSTO DE CONSTRUÇÃO
ID UTILIZAÇÃO ABC (m2)
2
Unitário (€/m ) Total (€)
1 Estacionamento em cave 10.175 350,00 € 3.561.250,00 €
2 Arrumos 832 350,00 € 291.200,00 €
3 Zonas técnicas 100 350,00 € 35.000,00 €
4 Habitação e zonas comuns 13.284 800,00 € 10.627.200,00 €
5 Zona comercial 1.476 350,00 € 516.600,00 €
6 Sub-total 25.867 14.514.650,00 €
7 Arranjos exteriores 10.624 75,00 € 796.800,00 €
8 TOTAL 15.311.450,00 €
QUADRO 4
Custos de construção
3.2 custos totais do empreendimento
CUSTO
ID TIPO % % OBSERVAÇÕES
VALOR (€)
Custos Vendas
1 Terreno 11.000.000,00 € 28,5% 22,2%
2 Projectos 612.458,00 € 1,6% 1,2% 4% do custo de construção
3 IVA Projectos 128.616,18 € 0,3% 0,3% 21%
4 Taxas e Licenças 918.687,00 € 2,4% 1,9% 6% do custo da construção
5 Construção 15.311.450,00 € 39,7% 30,8%
6 IVA Construção 3.215.404,50 € 8,3% 6,5% 21%
7 Encargos pós-venda 765.572,50 € 2,0% 1,5% 5% do custo da construção
8 IVA enc. pós-venda 160.770,23 € 0,4% 0,3%
9 Concessionárias 153.114,50 € 0,4% 0,3% 1% do custo da construção
10 Fiscalização 306.229,00 € 0,8% 0,6% 2% do custo da construção
11 IVA Fiscalização 64.308,09 € 0,2% 0,1% 21%
12 Publicidade 496.437,50 € 1,3% 1,0% 1% do valor de vendas
13 IVA Publicidade 104.251,88 € 0,3% 0,2% 21%
14 Encargos Gerais 765.572,50 € 2,0% 1,5% 5% do custo da construção
15 Sub-total Custos 34.002.871,87 € 88,1% 68,5%
16 Encargos Financeiros 2.805.236,93 € 7,3% 5,7% 5,5% dos custos pelo prazo da construção
17 Mediação 1.489.312,50 € 3,9% 3,0% 3% do valor das vendas
18 IVA Mediação 312.755,63 € 0,8% 0,6% 21%
19 Total Custos 38.610.176,92 € 100,0% 77,8%
QUADRO 5
Perfil de custos do empreendimento
6
3.3 valores de comercialização
PREÇO DE VENDA
ABP
ID TIPOLOGIA UNID. 2 UNITÁRIO UNITÁRIO % da
(m ) VALOR (€)
2
(€/m ) (€/fracção) Venda
1 T1+1 estacionamento 23 75 3.700,00 € 277.500,00 € 6.382.500,00 € 12,4%
2 T2 + 2 estacionamento 33 105 3.700,00 € 388.500,00 € 12.820.500,00 € 24,8%
3 T3 + 2 estacionamentos 48 125 4.000,00 € 500.000,00 € 24.000.000,00 € 46,5%
4 Sub-total habitação 104 43.203.000,00 € 83,6%
5 Comercial + 9 estacionamentos 476 4.000,00 € 1.904.000,00 € 1.904.000,00 € 3,7%
6 Health Club + 15 estacionamentos 1 1.000 3.000,00 € 3.000.000,00 € 3.000.000,00 € 5,8%
7 Estacionamento adicionais Health Club 85 15.000,00 € 1.275.000,00 € 2,5%
8 Estacionamentos livres 114 20.000,00 € 2.280.000,00 € 4,4%
8 Sub-total comercial e estacionamentos 8.459.000,00 € 16,4%
9 Total 51.662.000,00 € 100,0%
QUADRO 6
Valores de comercialização
Os preços de venda definidos têm em consideração os custos a incorrer e incorridos, bem como
as margens de lucro pretendidas pela 5@Lx e estão ainda de acordo com os preços praticados
pela concorrência em produtos semelhantes [vendas concretizadas].
3.4 planeamento
Tendo em atenção os condicionalismos associados à actividade de promoção imobiliária, o

projecto terá um horizonte temporal de 5 anos para a sua concretização, prolongado por mais 5
anos, correspondentes ao período de garantia da construção.
As actividades foram assim planeadas de acordo com a seguinte cronologia, considerando-se

períodos correspondentes a semestres.
Duração ANOS
ID Fase
(Meses) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 Aquisição do Terreno 0 ♦
2 Projectos, Taxas e Licenças 27

3 Construção 16
4 Comercialização 24
5 Vendas / Escrituras 13
6 Pós-Venda 60
QUADRO 7
Calendarização
7
A comercialização será iniciada, tal como se indica, com a construção [semestre 6], sendo os
pagamentos faseados e distribuídos ao longo dos semestres subsequentes, admitindo-se a
conclusão das vendas e realização de escrituras no semestre 10.
As condições de pagamento para as fracções do “Entrecampos Garden” são as seguintes:
- 25% no acto do contrato-promessa de compra e venda a título de sinal;
- 25% do preço 6 meses após a data do contrato-promessa de compra e venda;
- Liquidação total do remanescente, ou seja, 50% do preço na data de escritura de compra e

venda, a qual se prevê ser efectuada com a obtenção da licença de utilização.
Ao valor das vendas serão deduzidas as comissões de 3,06% devidas pela mediação imobliária.
3.5 pós-venda
O promotor imobiliário fica obrigado a dar um prazo de garantia de 5 anos. Acresce que a
previsível legislação sobre a actividade imobiliária se traduzirá em encargos directos sobre os
projectos nomeadamente, a nível da prestação de cauções e da contratação de seguros da
actividade e da construção. Daí se ter optado, neste trabalho, por considerar um período de pós-
venda de 5 anos.
3.6 financiamento
Os novos accionistas adquiriram as acções da sociedade com capitais próprios, liquidando o

passivo da sociedade, dando-lhe uma autonomia financeira de quase 100%.
A 5@Lx vai recorrer a um financiamento bancário para o desenvolvimento do empreendimento, já

aprovado por uma Instituição Bancária Portuguesa com tradição no crédito à construção.
O rácio Loan To Value [LTV] do investimento imobiliário é de aproximadamente 45%. Considerou-

se uma taxa de financiamento Euribor 6M + 1,5% [5,5% anual].
8
4 Análise económica e financeira do projecto
Para procedermos à análise do investimento imobiliário consubstanciado no projecto acima

descrito, vamos utilizar os seguintes métodos:
- Método Residual Estático;

- Método de Valor Económico Acrescentado [EVA];
- Método dos Fluxos de Caixa.
4.1 método residual estático
Este método baseia-se no valor potencial do empreendimento perspectivando-o na óptica dos

diversos custos necessários à sua obtenção, acrescidos de uma margem de lucro para o promotor
imobiliário.
Se ao presumível valor de transacção do empreendimento [PVT], estimado a partir de valores de

mercado observados e comparáveis, se deduzir o custo do terreno e os custos de construção,
determinar-se-á, por via residual, o valor do lucro, como medida de análise da atractividade do
investimento.
Da leitura do Anexo 1, verifica-se que o projecto Entrecampos Garden gera um lucro de

15.759.377 €, representando cerca de 46,3% dos custos e 31,7% do PVT. À partida, a
rendibilidade do investimento é atractiva [46,3%]; contudo trata-se de uma taxa de rendibilidade
global, porque não tem em consideração o tempo da construção e venda e é obtida antes de
custos financeiros e de impostos.
Outra formulação do método inclui explicitamente uma determinada remuneração para todo o
capital investido [próprio e alheio], considerando-se por esta via, o factor tempo, relativamente aos
custos financeiros.
Da leitura do Anexo 2, e para uma remuneração mínima do capital total investido, [km] de 6,0%,
verifica-se que o projecto gera um lucro de 11.209.764 €, com uma rendibilidade do investimento
de 32,9% e a margem das vendas cifra-se em 22,5%.
Embora muito utilizado por ser expedito, este método não respeita uma série de procedimentos da
teoria financeira, por não atender ao valor temporal do dinheiro, como sejam:
9
- O valor acrescentado do projecto;

- O risco específico do projecto;
- O risco e custo do capital alheio.
Embora atentos a estas limitações, considerámos interessante a sua utilização para compará-lo
com os restantes métodos.
4.2 método do resultado residual dinâmico [EVA]
Este método do resultado residual dinâmico, ou Economic Value Added [EVA] persegue os
pressupostos do anterior mas introduz o valor temporal do dinheiro, obtendo-se assim o
denominado Market Value Added [MVA].
Para o efeito vamos determinar o Resultado Residual [ou EVA], que representa uma medida do
sobrelucro anual [se positivo], calculada, período a período, pela diferença entre os resultados
operacionais depois de impostos e o custo do capital, aplicado sobre todo o capital investido.
Da leitura do Anexo 3, constata-se que o MVA [corresponde ao somatório dos resultados residuais
actualizados à taxa de 6,0%] cifra-se em 1.585.123 € [conclui-se que após a remuneração dos
capitais investidos a 6,0% ao ano, e considerando ainda o pagamento dos impostos, o
investimento gerou um lucro de 1.585.123 €].
Importa sublinhar que na elaboração deste método, foi utilizado o pressuposto de ausência de
financiamento por capital alheio.
4.3 método dos fluxos de caixa actualizados
Neste método foram utilizados os fluxos de caixa previsionais do investimento antes e depois de
impostos, bem como os fluxos de caixa dos capitais próprios antes e depois dos impostos. Ou
seja, foram apurados 4 tipos de fluxos de caixa:
- No primeiro tipo, Fluxos de Caixa Total do Imóvel antes de impostos [FCTI ai], não foi
considerado o financiamento bancário nem os impostos;
- No segundo tipo, Fluxos de Caixa Total do Imóvel depois de impostos [FCTI di], não foi
considerado o financiamento bancário, mas foi considerado o efeito dos impostos;
10
- No terceiro tipo, Fluxos de Caixa do Capital Próprio antes de impostos [FCCP ai], foi
considerado o financiamento bancário e não os impostos
- Por último, Fluxos de Caixa do Capital Próprio depois de impostos [FCCP di] foram
considerados o financiamento bancário e os impostos.
Valor Actualizado Liquido
O método dos fluxos de caixa permite determinar o Valor Actualizado Líquido [VAL], uma medida
da criação de valor do empreendimento.
O VAL é determinado descontando os fluxos de caixa a uma taxa de actualização [custo de

oportunidade do capital], que penaliza fluxos de caixa de longo prazo [mais incertos].
A taxa de actualização é uma taxa que deve ser específica ao projecto [e não à empresa] e,
conceptualmente, pode considerar-se como sendo a taxa sem risco de remuneração do projecto,
acrescida de um prémio de risco da variação dos fluxos de caixa em relação aos previstos.
A escolha da taxa de actualização deve ter em conta factores como;

- A incerteza do projecto;
- O horizonte do projecto;
- O nível de inflação;
- A taxa sem risco.
Adequada a um projecto de promoção imobiliária, e atendendo às especificidades do projecto em

análise, considerou-se uma taxa de actualização, r de 15%.
A análise dos fluxos de caixa foi efectuada a preços correntes, considerando uma taxa de inflação
de 2,5%. Devido ao horizonte do projecto, admitiu-se uma taxa de crescimento imobiliário anual, g
de 2,0%.
Nota: na determinação dos fluxos de caixa respeitantes aos recebimentos, aplicou-se a taxa de
crescimento imobiliário até à assinatura dos contratos promessa de compra e venda [conforme
Anexo 4].
A decisão de investimento depende do valor determinado para o VAL:

- Um VAL positivo, significa que o projecto gera valor para o investidor, traduzindo-se na
recuperação integral do investimento, remunerado à taxa de actualização definida.
- Um VAL nulo, não cria valor para o investidor remunerando apenas o investimento à taxa de
actualização definida;
11
- Um VAL negativo, significa que o projecto não cria valor para o investidor. Os fundos gerados
não remuneram o capital investido à taxa de actualização definida, devendo, em princípio, ser
abandonado o projecto.
Taxa Interna de Rendibilidade
A determinação da TIR, enquanto taxa de actualização que anula o VAL, conduz ao limite superior
da taxa de custo de capital que maximiza a rendibilidade do projecto.
A decisão de investimento depende do valor determinado para a TIR:

- Uma TIR superior ao custo de oportunidade do capital, traduz-se num critério favorável à
decisão de investimento;
Índice de Rendibilidade
O índice de rendibilidade será determinado pelo quociente dos fluxos de caixa actualizados
positivos, pelos fluxos de caixa actualizados negativos [considerados valores de investimento].
O índice de rendibilidade, deverá ser superior à unidade para a decisão de avançar com o
projecto.
No entanto, é importante referir que o critério do VAL será preponderante para a análise financeira
e decisão final de investimento.
Valor Actualizado Liquido Ajustado
O Valor Actualizado Liquido Ajustado [VALA], é o critério de decisão de investimento mais

adequado aos projectos de investimento imobiliário.
O método do VALA separa a decisão de investimento da decisão de financiamento.
Após o cálculo do VAL, determinam-se as economias fiscais do financiamento, actualizadas à taxa

do financiamento bancário. [Estas economias resultam dos sistemas fiscais privilegiarem o
financiamento por capitais alheios. Por absurdo, poder-se-ia considerar a maximização do
endividamento dos projectos, mas isso conduziria ao aumento dos níveis de risco de
incumprimento, potencialmente inviabilizadores do projecto, e à volatilidade da rentabilidade.]
O valor final é a soma dos dois resultados [VAL do investimento sem financiamento depois de
impostos e VAL das economias fiscais], obtendo-se o Valor Actualizado Líquido Ajustado.
12
5 Conclusões
No Anexo 5, verifica-se que os fluxos de caixa obtidos, descontados a 15% ao ano, com um nível
de inflação de 2,5% e uma taxa de crescimento imobiliário de 2,0%, deram origem a VAL´s
positivos.
Método dos Fluxos de Caixa:

− VAL ai .....................................................................................................2.879.040€
− VAL di ........................................................................................................186.746€
− VAL CP ai ...............................................................................................4.671.139€
− VAL CP di ...............................................................................................2.377.094€
− VALA .........................................................................................................739.345€
− TIR CP di ........................................................................................................21,6%
Os fluxos de caixa dos capitais próprios antes e depois de impostos são sempre superiores aos
fluxos de caixa do investimento comparáveis [antes e depois de impostos], o que nos leva a
concluir que é vantajoso recorrer ao endividamento [leverage financeiro positivo]. A TIR di
(15,34%) é inferior à TIR CP di (21,60%) pelo que o leverage é integrado (acréscimo de 40,8% na
rendibilidade do capital próprio, quer devido ao efeito positivo das economias fiscais, quer ao
acréscimo de risco do endividamento), havendo portanto criação de valor com a opção do
financiamento por capital alheio.
Para efeitos de mera comparação das análises que cada método permite, listam-se os resultados
obtidos com os métodos de apuramento do valor residual:
Método Residual Estático:

− Margem ................................................................................................15.759.477€
− Rendibilidade do investimento .......................................................................46,3%
− Rendibilidade das vendas ..............................................................................31,7%
Método Residual Estático com remuneração do capital:

− Margem ................................................................................................11.209.764€
− Rendibilidade do investimento .......................................................................32,9%
− Rendibilidade das vendas ..............................................................................22,5%
Método Residual Dinâmico EVA/MVA

− MVA........................................................................................................1.585.123€
13
6 Análise de sensibilidade
Partindo do princípio da relatividade, pode-se afirmar que todos os projectos são analisados com
base em hipóteses simplificadoras. Daí a importância da análise de sensibilidade dos projectos à
alteração das variáveis consideradas relevantes.
Elegemos como variáveis relevantes:

- a taxa de crescimento imobiliário [Quadro 8; vide Anexos 5, 9 e 13];
- a variação do custo de construção [Quadro 9; vide Anexo 18];
- a variação do momento de concretização das vendas [Quadro 9; vide Anexo 16 e Anexo 17].
Taxa Desconto a 15%

g = 2% g = 1% g = 0%
Inflacção a 2,5%
VAL ai 2.879.040,19 € 1.790.929,83 € 734.535,65 €
VAL di 186.746,40 € - 615.927,29 € - 1.405.309,90 €
VAL CP ai 4.671.138,35 € 3.583.027,99 € 2.526.633,81 €
VAL CP di 2.377.093,65 € 1.564.141,19 € 774.758,58 €
VALA 739.344,72 € - 63.328,97 € - 852.711,58 €
TIR ai 19,79% 18,04% 16,27%

TIR di 15,34% 13,87% 12,39%
TIR CP ai 26,57% 24,22% 21,77%
TIR CP di 21,60% 19,49% 17,30%
IR ai 1,147 1,090 1,037

IR di 1,010 0,969 0,930
IR CP ai 1,425 0,242 1,230
IR CP di 1,208 1,137 1,068
QUADRO 8
Análise de sensibilidade à variação da taxa de crescimento imobiliário
No quadro acima a taxa de inflação considerada é sempre superior à taxa de crescimento

imobiliário. Foram criadas três hipóteses de variação da taxa de crescimento imobiliário entre os
0% e os 2%.
14
Como se pode verificar, o VAL do projecto apresenta valores negativos quando a taxa de
crescimento imobiliário é de 0% ou 1% [depois de impostos e utilizando uma taxa de actualização
de 15%], facto que sugere a grande sensibilidade do projecto à variação dos preços de venda.
Sublinha-se o facto de o VAL dos capitais próprios depois de impostos variar entre os 0,8 milhões
e os 2,4 milhões de Euros, para taxas de crescimento imobiliário de 0% e 2%, respectivamente.
A taxa interna de rendibilidade dos capitais próprios depois de impostos, ascende a 21,6%.
Taxa Desconto a 15% Início das vendas Acréscimo de custo

Início das vendas
Inflacção a 2,5% após obtenção da de construção em
com a construção
Taxa Crescimento 2,0% licença utilização 5%
VAL ai 2.879.040,19 € 2.229.341,69 € 2.101.240,86 €

VAL di 186.746,40 € - 508.641,85 € - 422.613,76 €
VAL CP ai 4.671.138,35 € 4.092.031,83 € 3.963.907,57 €
VAL CP di 2.377.093,65 € 1.753.913,54 € 1.845.506,79 €
VALA 739.344,72 € 60.898,82 € 154.886,90 €
TIR ai 19,79% 18,43% 18,50%

TIR di 15,34% 14,16% 14,24%
TIR CP di 26,57% 24,28% 25,07%
TIR CP di 21,60% 19,41% 20,24%
IR ai 1,147 1,094 1,103

IR di 1,010 0,979 0,979
IR CP ai 1,425 1,355 1,358
IR CP di 1,208 1,152 1,160
QUADRO 9
Análise de sensibilidade do custo de construção e momento de concretização das vendas
Os resultados da análise a preços correntes, considerando uma taxa de crescimento do imobiliário

inferior à inflação e com uma taxa de desconto de 15%, indicam que o projecto apresenta um VAL
negativo nos cenários de comercialização alternativos.
15
O recurso a financiamento tem um efeito amplificador dos resultados obtidos pelo que deverá ser
utilizado [o VAL dos capitais próprios é sempre bastante superior ao VAL do projecto sem
endividamento, quer antes ou depois de impostos].
Construíram-se cenários da variação da taxa de desconto face à taxa de crescimento do

imobiliário, verificando-se que o VALA apenas é negativo para taxas de desconto de 20% e no
cenário de taxa de desconto de 15% e crescimento do imobiliário de 0% [vide Anexo 5 a Anexo
15].
Crescimento Imobiliário
VALA
0% 1% 2%
10% 2.024.300,83 € 2.974.270,62 € 3.940.247,68 €
Taxa de desconto 15% - 852.711,58 € - 63.328,97 € 739.344,72 €
20% - 3.067.926,04 € - 2.406.403,51 € - 1.733.748,31 €
QUADRO 10
Análise de sensibilidade à variação da taxa de crescimento imobiliário
Os resultados obtidos reflectem o potencial do projecto, pelo que a 5@Lx, decidiu avançar com a
sua promoção.
16
ÍNDICE DE ANEXOS
ANEXO 1 ...................................................................................................... Método Residual Estático

ANEXO 2 ..................................................... Método Residual Estático [com remuneração de capital]
ANEXO 3 .............................................................................................................. Market Value Added
ANEXO 4 ............................................................... Vendas com taxa de crescimento imobiliário a 2%
ANEXO 5 ....................................................................................................VAL com g a 2% e r a 15%
ANEXO 8 ............................................................... Vendas com taxa de crescimento imobiliário a 1%
ANEXO 9 ...................................................................................................VAL com g a 1% e r a 15%
ANEXO 10 .................................................................................................VAL com g a 1% e r a 10%
ANEXO 11 ..................................................................................................VAL com g a 1% e r a 20%
ANEXO 12 ............................................................. Vendas com taxa de crescimento imobiliário a 0%
ANEXO 16 ...............................................................Vendas após a obtenção da licença de utilização
ANEXO 17 ............................................... VAL com vendas após a obtenção da licença de utilização
ANEXO 18 .............................................. VAL com 5% de acréscimo dos custos do empreendimento
17
bibliografia
Estatística diversa – INE;
Laia, Amaro [2007], Documentação de apoio à cadeira de Análise de Investimentos Imobiliários,

ISEG CEGE;
Ling, D. e. Archer, W. [2007], “Real Estate Principles: A Value Approach”, New York: McGraw –Hill;
Neves, João Carvalho das [2002], “Avaliação de Empresas e Negócios”. Lisboa: McGraw -Hill de
Portugal;
Neves, João Carvalho das [2006], “Análise Financeira – Técnicas Fundamentais”. Lisboa: Textos
de Gestão, Texto Editora;
Sítios da Internet consultados:
http://www.ine.pt/
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
ENTRECAMPOS GARDEN
MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
VALOR PREVISIONAL
ID RÚBRICA % OBSERVAÇÕES
€ % PVT
Custos
1 Custo do Terreno 11.000.000,00 € 32,3% 22,1%
2 Projectos 741.074,18 € 2,2% 1,5% 4% do custo de construção; IVA incluído
4 Custos de Construção 21.367.531,52 € 62,8% 42,9%
4.1 Empreitada de Construção 18.526.854,50 € 54,4% 37,2% IVA incluído
4.2 Encargos pós-venda 926.342,73 € 2,7% 1,9% 5% do custo da construção; IVA incluído
4.3 Concessionárias 153.114,50 € 0,4% 0,3% 1% do custo da construção
4.4 Fiscalização 370.537,09 € 1,1% 0,7% 2% do custo da construção; IVA incluído
4.5 Publicidade 625.110,20 € 1,8% 1,3% 1% do valor de vendas; IVA incluído
4.6 Encargos Gerais 765.572,50 € 2,2% 1,5% 5% do custo da construção
5 Total de Custos 34.027.292,80 € 100,0% 68,3%
6 Volume de Vendas 51.662.000,00 €

7 Comissões de Marketing e Comercialização 1.875.330,60 € 3% do valor das vendas; IVA incluído
8 Presumivel Valor de Transacção 49.786.669,40 € 100,0%
9 Lucro, L1 15.759.376,61 € 46,3% 31,7%
AII 5LX Quadros_2 / MRE 1 de 1 ANEXO 1

ENTRECAMPOS GARDEN
MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO (com remuneração de capital)
VALOR PREVISIONAL
ID RÚBRICA OBSERVAÇÕES
€ % Custos % PVT
1 Custo do Terreno 11.000.000,00 € 32,3% 22,1%
2 Projectos 741.074,18 € 2,2% 1,5% 4% do custo de construção; IVA incluído
4 Custos de Construção 21.367.531,52 € 62,8% 42,9%
4.1 Empreitada de Construção 18.526.854,50 € 54,4% 37,2% IVA incluído
4.2 Encargos pós-venda 926.342,73 € 2,7% 1,9% 5% do custo da construção; IVA incluído
4.3 Concessionárias 153.114,50 € 0,4% 0,3% 1% do custo da construção
4.4 Fiscalização 370.537,09 € 1,1% 0,7% 2% do custo da construção; IVA incluído
4.5 Publicidade 625.110,20 € 1,8% 1,3% 1% do valor de vendas; IVA incluído
4.6 Encargos Gerais 765.572,50 € 2,2% 1,5% 5% do custo da construção
5 Total de Custos antes de Remuneração do Capital 34.027.292,80 € 100,0% 68,3%
6 Remuneração do Capital 4.549.612,62 € Km a 6,0%
7 Total de Custos 38.576.905,41 €

8 Volume de Vendas 51.662.000,00 €
9 Comissões de Marketing e Comercialização 1.875.330,60 € 3% do valor das vendas; IVA incluído
10 Presumivel Valor de Transacção 49.786.669,40 € 100,0%
11 Lucro, L2 11.209.763,99 € 32,9% 22,5%
AII 5LX Quadros_2 / MRE km 1 de 1 ANEXO 2

ENTRECAMPOS GARDEN
MARKET VALUE ADDED [1/2]
Soma de Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

ID RÚBRICA 0
Controlo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 Presumível Valor Transacção 49.786.669,40 € 4.526.060,85 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
2 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 € 11.000.000,00 €
3 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 € 368.835,82 € 368.835,82 € 368.835,82 € 368.835,82 € 184.417,91 €
4 Construção 20.441.188,79 € 3.832.722,90 € 7.665.445,80 € 7.665.445,80 € 1.277.574,30 €
5 Custos Pós-venda 926.342,73 €
6 ROi = PVT-T-C-Pv 15.759.376,71 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € 508.920,05 € 1.386.675,91 € 1.386.675,91 € 7.774.547,41 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
7 Base Tributável - 70.769.006,48 € - 11.000.000,00 € - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 11.966.423,22 € - 10.579.747,31 € - 9.193.071,40 € - 1.418.523,99 € 7.633.597,72 € 16.685.719,43 €
8 Imposto (27,5%) 27,5% 4.588.572,84 € 2.099.239,37 € 2.489.333,47 €
9 ROi * (1-t) 11.170.803,86 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € 508.920,05 € 1.386.675,91 € 1.386.675,91 € 7.774.547,41 € 6.952.882,34 € 6.562.788,24 €
10 CI 34.027.292,70 € 11.000.000,00 € 368.835,82 € 368.835,82 € 368.835,82 € 368.835,82 € 4.017.140,81 € 7.665.445,80 € 7.665.445,80 € 1.277.574,30 € - € - €
11 Capital Desinvstido 24.572.489,86 € 508.920,05 € 1.386.675,91 € 1.386.675,91 € 7.774.547,41 € 6.952.882,34 €
12 CI acumulado 198.953.888,47 € 11.000.000,00 € 11.368.835,82 € 11.737.671,64 € 12.106.507,45 € 12.475.343,27 € 16.492.484,08 € 23.649.009,83 € 29.927.779,71 € 29.818.678,10 € 22.044.130,69 € 15.091.248,35 €
13 Kmsemestral * CI acumulado 2,956% 5.556.483,45 € 336.097,05 € 347.000,95 € 357.904,85 € 368.808,75 € 487.567,54 € 699.136,01 € 884.755,37 € 881.530,00 € 651.690,95 € 446.142,79 €
14 EVA 5.614.320,41 € - 11.000.000,00 € - 704.932,87 € - 715.836,77 € - 726.740,67 € - 737.644,57 € 21.352,51 € 687.539,90 € 501.920,54 € 6.893.017,41 € 6.301.191,39 € 6.116.645,45 €
15 Factor de actualização 2,956% 1 0,971285862 0,943396226 0,916307417 0,88999644 0,86444096 0,839619283 0,815510339 0,792093663 0,769349377 0,747258173
16 EVA actualizado - 11.000.000,00 € - 684.691,33 € - 675.317,71 € - 665.917,86 € - 656.501,04 € 18.457,98 € 577.271,76 € 409.321,39 € 5.459.915,41 € 4.847.817,67 € 4.570.713,30 €
17 MVA 1.585.122,73 €
18 km = ku 6,000%
AII 5LX Quadros_2 / EVA MVA 1 de 2

ANEXO 3
ENTRECAMPOS GARDEN
MARKET VALUE ADDED [2/2]
Soma de Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10

ID RÚBRICA
Controlo 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1 Presumível Valor Transacção 49.786.669,40 €
2 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €
3 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €
4 Construção 20.441.188,79 €
5 Custos Pós-venda 926.342,73 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 277.902,82 € 277.902,82 €
6 ROi = PVT-T-C-Pv 15.759.376,71 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 277.902,82 € - 277.902,82 €
7 Base Tributável - 70.769.006,48 € - 46.317,14 € - 92.634,27 € - 138.951,41 € - 185.268,55 € - 231.585,68 € - 277.902,82 € - 324.219,95 € - 370.537,09 € - 648.439,91 € - 926.342,73 €
8 Imposto (27,5%) 27,5% 4.588.572,84 €
9 ROi * (1-t) 11.170.803,86 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 46.317,14 € - 277.902,82 € - 277.902,82 €
10 CI 34.027.292,70 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 277.902,82 € 277.902,82 €
11 Capital Desinvstido 24.572.489,86 € 6.562.788,24 €
12 CI acumulado 198.953.888,47 € 46.317,14 € 92.634,27 € 138.951,41 € 185.268,55 € 231.585,68 € 277.902,82 € 324.219,95 € 370.537,09 € 648.439,91 € 926.342,73 €
13 Kmsemestral * CI acumulado 2,956% 5.556.483,45 € 1.369,27 € 2.738,55 € 4.107,82 € 5.477,10 € 6.846,37 € 8.215,64 € 9.584,92 € 10.954,19 € 19.169,84 € 27.385,48 €
14 EVA 5.614.320,41 € - 47.686,41 € - 49.055,68 € - 50.424,96 € - 51.794,23 € - 53.163,51 € - 54.532,78 € - 55.902,06 € - 57.271,33 € - 297.072,66 € - 305.288,30 €
15 Factor de actualização 2,956% 0,725801299 0,70496054 0,684718206 0,665057114 0,645960572 0,627412371 0,609396766 0,591898464 0,57490261 0,558394777
16 EVA actualizado - 34.610,86 € - 34.582,32 € - 34.526,89 € - 34.446,12 € - 34.341,53 € - 34.214,54 € - 34.066,53 € - 33.898,81 € - 170.787,84 € - 170.471,39 €
17 MVA
18 km = ku 6,000%
AII 5LX Quadros_2 / EVA MVA 2 de 2

ANEXO 3
ENTRECAMPOS GARDEN
VENDAS COM TAXA CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO A 2%
Ano 3 Ano 4 Ano 5

MAPA PREVISIONAL DE VENDAS
5 6 7 8 9 10
100,00% 9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
VENDAS
49.786.669,40 € 4.526.060,85 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
Tx. Crescimento Imobiliário anual 2,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Factor Crescimento Imobiliário 1,00% 105,08% 106,12% 107,18% 108,24% 109,32% 110,41%
VENDAS actualizadas 53.752.111,07 € 4.755.769,73 € 9.606.183,97 € 9.701.770,25 € 9.798.307,65 € 9.895.805,65 € 9.994.273,81 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
CPCV 25%
1.188.942,43 € 2.401.545,99 € 2.425.442,56 € 2.449.576,91 € 2.473.951,41 € 2.498.568,45 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 36,36%
1º REFORÇO 25%
1.188.942,43 € 2.401.545,99 € 2.425.442,56 € 2.449.576,91 € 4.972.519,87 €
63,64% 36,36%
ESCRITURA 50%
21.878.918,63 € 4.997.136,90 €
RECEBIMENTOS 100% 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
AII 5LX Quadros_2 / Crono Vendas 1 de 1

ANEXO 4
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
ID RÚBRICA % Valor Total 0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS

1 Recebimentos 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
2 Receitas (Escrituras) 53.752.113,07 € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,932504808 0,869565217 0,810873746 0,756143667 0,705107605 0,657516232 0,613137048 0,571753246 0,533162651 0,497176735
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO

14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno - 11.000.000,00 € - 11.000.000,00 €
18 Projectos, taxas e licenças - 1.659.761,18 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 184.417,91 €
19 Custos da Construção - 21.476.023,97 € - 4.026.754,49 € - 8.053.508,99 € - 8.053.508,99 € - 1.342.251,50 €
20 Custos de Pós-venda - 1.150.470,04 €
21 FCTI ai 18.465.857,88 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
2 FCTI ai Descontados - 11.000.000,00 € - 343.941,17 € - 320.726,80 € - 299.079,28 € - 278.892,87 € - 2.130.997,34 € - 2.934.508,41 € - 1.978.299,10 € 2.019.871,66 € 14.290.064,10 € 6.198.911,87 €
23 VAL ai 2.879.040,19 €
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 1,147
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos

26 FCTI ai 18.465.857,88 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
27 Custos do período - 35.286.255,19 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 4.211.172,40 € - 8.053.508,99 € - 8.053.508,99 € - 1.342.251,50 € - € - €
28 Receitas do período 53.752.113,07 € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
29 Base Tributável - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 16.686.515,67 € - 24.740.024,66 € - 32.793.533,65 € - 34.135.785,15 € 70.104,98 € 19.616.327,92 €
30 Impostos - 5.413.769,05 € - 19.278,87 € - 5.394.490,18 €
31 FCTI di 13.052.088,83 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.783.168,91 € 7.073.735,77 €
32 FCTI di Descontados - 11.000.000,00 € - 343.941,17 € - 320.726,80 € - 299.079,28 € - 278.892,87 € - 2.130.997,34 € - 2.934.508,41 € - 1.978.299,10 € 2.019.871,66 € 14.279.785,33 € 3.516.896,86 €
33 VAL di 186.746,40 €
34 TIR di 15,34%
35 IR di 1,010
AII 5LX Quadros_2 / FCA 1 de 4

ANEXO 5

ID RÚBRICA % Valor Total
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

1 Recebimentos 53.752.113,07 €
2 Receitas (Escrituras) 53.752.113,07 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
12 Factor de Desconto Semestral 0,463619696 0,432327596 0,403147562 0,37593704 0,350563097 0,326901774 0,304837476 0,284262412 0,265076066 0,247184706

14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 53.752.113,07 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno - 11.000.000,00 €
18 Projectos, taxas e licenças - 1.659.761,18 €
19 Custos da Construção - 21.476.023,97 €
20 Custos de Pós-venda - 1.150.470,04 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
21 FCTI ai 18.465.857,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
2 FCTI ai Descontados - 24.597,15 € - 23.221,91 € - 21.923,55 € - 20.697,79 € - 19.540,55 € - 18.448,03 € - 17.416,58 € - 16.442,81 € - 93.140,85 € - 87.933,27 €
23 VAL ai 2.879.040,19 €
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 1,147

26 FCTI ai 18.465.857,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
27 Custos do período - 35.286.255,19 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
28 Receitas do período 53.752.113,07 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
29 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
30 Impostos - 5.413.769,05 €
31 FCTI di 13.052.088,83 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
32 FCTI di Descontados - 24.597,15 € - 23.221,91 € - 21.923,55 € - 20.697,79 € - 19.540,55 € - 18.448,03 € - 17.416,58 € - 16.442,81 € - 93.140,85 € - 87.933,27 €
33 VAL di 186.746,40 €
34 TIR di 15,34%
35 IR di 1,010

ANEXO 5

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS

36 FCTI ai 18.465.857,88 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
37 LTV 43,16%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 8.436.363,64 €
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
41 Reembolsos / Distrates - 23.200.000,00 € - 14.763.636,36 € - 8.436.363,64 €
42 FCCP ai 15.628.232,88 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
43 FCCP ai descontados - 9.250.000,00 € - 388.817,97 € - 362.574,62 € - 338.102,58 € - 315.282,28 € 577.937,94 € 2.076.998,13 € 2.619.692,26 € 2.426.959,97 € 6.078.486,83 € 1.889.203,14 €
44 VAL CP ai 4.671.138,35 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,425
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos

47 FCCP ai 15.628.232,88 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
51 Base Tributável - 11.416.960,82 € - 11.833.921,64 € - 12.250.882,45 € - 12.667.843,27 € - 17.037.140,67 € - 25.468.774,66 € - 34.123.158,65 € - 36.103.410,15 € - 2.535.520,02 € 16.778.702,92 €
52 Impostos - 4.614.143,30 € - 4.614.143,30 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € - 814.280,99 €
54 FCCP di descontados - 9.250.000,00 € - 388.817,97 € - 362.574,62 € - 338.102,58 € - 315.282,28 € 577.937,94 € 2.076.998,13 € 2.619.692,26 € 2.426.959,97 € 6.078.486,83 € - 404.841,56 €
55 VAL CP di 2.377.093,65 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,208
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO

58 VAL di 186.746,40 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.837.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 780.346,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 552.598,32 €
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 739.344,72 €

ANEXO 5

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 18.465.857,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
37 LTV 43,16%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 €
41 Reembolsos / Distrates - 23.200.000,00 €
42 FCCP ai 15.628.232,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
43 FCCP ai descontados - 24.597,15 € - 23.221,91 € - 21.923,55 € - 20.697,79 € - 19.540,55 € - 18.448,03 € - 17.416,58 € - 16.442,81 € - 93.140,85 € - 87.933,27 €
44 VAL CP ai 4.671.138,35 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,425

47 FCCP ai 15.628.232,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
49 Receitas do período 53.752.113,07 €
50 Juros
51 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
52 Impostos - 4.614.143,30 €
53 FCCP di - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
54 FCCP di descontados - 24.597,15 € - 23.221,91 € - 21.923,55 € - 20.697,79 € - 19.540,55 € - 18.448,03 € - 17.416,58 € - 16.442,81 € - 93.140,85 € - 87.933,27 €
55 VAL CP di 2.377.093,65 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,208

58 VAL di 186.746,40 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
65 VALA 739.344,72 €

ANEXO 5

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Recebimentos 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 18.465.857,88 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
23 VAL ai 6.749.758,28 €
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 1,324

26 FCTI ai 18.465.857,88 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
29 Base Tributável - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 16.686.515,67 € - 24.740.024,66 € - 32.793.533,65 € - 34.135.785,15 € 70.104,98 € 19.616.327,92 €
30 Impostos - 5.413.769,05 € - 19.278,87 € - 5.394.490,18 €
31 FCTI di 13.052.088,83 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.783.168,91 € 7.073.735,77 €
33 VAL di 3.387.649,37 €
34 TIR di 15,34%
35 IR di 1,162
AII 5LX Quadros_2 / FCA r10 1 de 4

ANEXO 6

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 18.465.857,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
23 VAL ai 6.749.758,28 €
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 1,324

26 FCTI ai 18.465.857,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
29 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
30 Impostos - 5.413.769,05 €
31 FCTI di 13.052.088,83 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
33 VAL di 3.387.649,37 €
34 TIR di 15,34%
35 IR di 1,162

ANEXO 6

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36 FCTI ai 18.465.857,88 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
37 LTV 43,16%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
42 FCCP ai 15.628.232,88 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
44 VAL CP ai 7.528.368,59 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,670

47 FCCP ai 15.628.232,88 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
51 Base Tributável - 11.416.960,82 € - 11.833.921,64 € - 12.250.882,45 € - 12.667.843,27 € - 17.037.140,67 € - 25.468.774,66 € - 34.123.158,65 € - 36.103.410,15 € - 2.535.520,02 € 16.778.702,92 €
52 Impostos - 4.614.143,30 € - 4.614.143,30 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € - 814.280,99 €
55 VAL CP di 4.663.348,63 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,397

58 VAL di 3.387.649,37 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
65 VALA 3.940.247,68 €

ANEXO 6

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 18.465.857,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
37 LTV 43,16%
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 €
42 FCCP ai 15.628.232,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
44 VAL CP ai 7.528.368,59 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,670

47 FCCP ai 15.628.232,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
50 Juros
51 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
52 Impostos - 4.614.143,30 €
53 FCCP di - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
55 VAL CP di 4.663.348,63 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,397

58 VAL di 3.387.649,37 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
65 VALA 3.940.247,68 €

ANEXO 6

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Recebimentos 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 18.465.857,88 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
23 VAL ai - 109.934,78 €
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 0,994

26 FCTI ai 18.465.857,88 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
29 Base Tributável - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 16.686.515,67 € - 24.740.024,66 € - 32.793.533,65 € - 34.135.785,15 € 70.104,98 € 19.616.327,92 €
30 Impostos - 5.413.769,05 € - 19.278,87 € - 5.394.490,18 €
31 FCTI di 13.052.088,83 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.783.168,91 € 7.073.735,77 €
33 VAL di - 2.286.346,63 €
34 TIR di 15,34%
35 IR di 0,877

ANEXO 7

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 18.465.857,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
23 VAL ai - 109.934,78 €
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 0,994

26 FCTI ai 18.465.857,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
29 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
30 Impostos - 5.413.769,05 €
31 FCTI di 13.052.088,83 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
33 VAL di - 2.286.346,63 €
34 TIR di 15,34%
35 IR di 0,877

ANEXO 7

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36 FCTI ai 18.465.857,88 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.022.229,97 € - 4.463.020,47 € - 3.226.520,25 € 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
37 LTV 43,16%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
41 Reembolsos / Distrates - 23.200.000,00 € - € - 14.763.636,36 € - 8.436.363,64 €
42 FCCP ai 15.628.232,88 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
44 VAL CP ai 2.373.375,24 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,219

47 FCCP ai 15.628.232,88 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
51 Base Tributável - 11.416.960,82 € - 11.833.921,64 € - 12.250.882,45 € - 12.667.843,27 € - 17.037.140,67 € - 25.468.774,66 € - 34.123.158,65 € - 36.103.410,15 € - 2.535.520,02 € 16.778.702,92 €
52 Impostos - 4.614.143,30 € - 4.614.143,30 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € - 814.280,99 €
55 VAL CP di 519.054,53 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,047

58 VAL di - 2.286.346,63 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
65 VALA - 1.733.748,31 €

ANEXO 7

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 18.465.857,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
37 LTV 43,16%
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 €
42 FCCP ai 15.628.232,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
44 VAL CP ai 2.373.375,24 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,219

47 FCCP ai 15.628.232,88 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
50 Juros
51 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
52 Impostos - 4.614.143,30 €
53 FCCP di - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
55 VAL CP di 519.054,53 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,047

58 VAL di - 2.286.346,63 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
65 VALA - 1.733.748,31 €

ANEXO 7
ENTRECAMPOS GARDEN
Ano 3 Ano 4 Ano 5

5 6 7 8 9 10
100,00% 9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
VENDAS
49.786.669,40 € 4.526.060,85 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
Tx Crescimento Imobiliário anual 1,00% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50%
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
CPCV 25%
1.160.015,61 € 2.331.602,51 € 2.343.231,52 € 2.354.918,54 € 2.366.663,84 € 2.378.467,72 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 36,36%
1º REFORÇO 25%
1.160.015,61 € 2.331.602,51 € 2.343.231,52 € 2.354.918,54 € 4.745.131,56 €
63,64% 36,36%
ESCRITURA 50%
21.112.864,04 € 4.756.935,45 €
RECEBIMENTOS 100% 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
AII 5LX Quadros_2 / Crono Vendas g1 1 de 1

ANEXO 8

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Recebimentos 51.739.600,97 € 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 16.453.345,78 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
23 VAL ai 1.790.929,83 €
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 1,090

26 FCTI ai 16.453.345,78 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
29 Base Tributável - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 16.686.515,67 € - 24.740.024,66 € - 32.793.533,65 € - 34.135.785,15 € - 1.210.584,53 € 17.603.815,82 €
30 Impostos - 4.841.049,35 € - 4.841.049,35 €
31 FCTI di 11.612.296,43 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 7.039.486,11 €
33 VAL di - 615.927,29 €
34 TIR di 13,87%
35 IR di 0,969
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 1 de 4

ANEXO 9

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36 FCTI ai 16.453.345,78 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
37 LTV 44,84%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
42 FCCP ai 13.615.720,78 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
44 VAL CP ai 3.583.027,99 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,326

47 FCCP ai 13.615.720,78 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
51 Base Tributável - 11.416.960,82 € - 11.833.921,64 € - 12.250.882,45 € - 12.667.843,27 € - 17.037.140,67 € - 25.468.774,66 € - 34.123.158,65 € - 36.103.410,15 € - 3.816.209,53 € 14.766.190,82 €
52 Impostos - 4.060.702,48 € - 4.060.702,48 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € - 848.530,65 €
55 VAL CP di 1.564.141,19 €
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 1,137

58 VAL di - 615.927,29 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
65 VALA - 63.328,97 €

ANEXO 9

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 16.453.345,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
23 VAL ai 1.790.929,83 €
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 1,090

26 FCTI ai 16.453.345,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
29 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
30 Impostos - 4.841.049,35 €
31 FCTI di 11.612.296,43 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
33 VAL di - 615.927,29 €
34 TIR di 13,87%
35 IR di 0,969

ANEXO 9

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 16.453.345,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
37 LTV 44,84%
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 €
42 FCCP ai 13.615.720,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
44 VAL CP ai 3.583.027,99 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,326

47 FCCP ai 13.615.720,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
50 Juros
51 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
52 Impostos - 4.060.702,48 €
53 FCCP di - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
55 VAL CP di 1.564.141,19 €
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 1,137

58 VAL di - 615.927,29 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
65 VALA - 63.328,97 €

ANEXO 9

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Recebimentos 51.739.600,97 € 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 16.453.345,78 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
23 VAL ai 5.427.583,07 €
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 1,258

26 FCTI ai 16.453.345,78 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
29 Base Tributável - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 16.686.515,67 € - 24.740.024,66 € - 32.793.533,65 € - 34.135.785,15 € - 1.210.584,53 € 17.603.815,82 €
30 Impostos - 4.841.049,35 € - 4.841.049,35 €
31 FCTI di 11.612.296,43 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 7.039.486,11 €
33 VAL di 2.421.672,30 €
34 TIR di 13,87%
35 IR di 1,115
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 r10 1 de 4

ANEXO 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36 FCTI ai 16.453.345,78 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
37 LTV 44,84%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
42 FCCP ai 13.615.720,78 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
44 VAL CP ai 6.206.193,38 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,552

47 FCCP ai 13.615.720,78 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
51 Base Tributável - 11.416.960,82 € - 11.833.921,64 € - 12.250.882,45 € - 12.667.843,27 € - 17.037.140,67 € - 25.468.774,66 € - 34.123.158,65 € - 36.103.410,15 € - 3.816.209,53 € 14.766.190,82 €
52 Impostos - 4.060.702,48 € - 4.060.702,48 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € - 848.530,65 €
55 VAL CP di 3.684.816,63 €
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 1,313

58 VAL di 2.421.672,30 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
65 VALA 2.974.270,62 €

ANEXO 10

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 16.453.345,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
23 VAL ai 5.427.583,07 €
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 1,258

26 FCTI ai 16.453.345,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
29 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
30 Impostos - 4.841.049,35 €
31 FCTI di 11.612.296,43 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
33 VAL di 2.421.672,30 €
34 TIR di 13,87%
35 IR di 1,115

ANEXO 10

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 16.453.345,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
37 LTV 44,84%
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 €
42 FCCP ai 13.615.720,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
44 VAL CP ai 6.206.193,38 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,552

47 FCCP ai 13.615.720,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
50 Juros
51 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
52 Impostos - 4.060.702,48 €
53 FCCP di - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
55 VAL CP di 3.684.816,63 €
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 1,313

58 VAL di 2.421.672,30 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
65 VALA 2.974.270,62 €

ANEXO 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Recebimentos 51.739.600,97 € 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 16.453.345,78 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
23 VAL ai - 1.013.492,67 €
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 0,946

26 FCTI ai 16.453.345,78 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
29 Base Tributável - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 16.686.515,67 € - 24.740.024,66 € - 32.793.533,65 € - 34.135.785,15 € - 1.210.584,53 € 17.603.815,82 €
30 Impostos - 4.841.049,35 € - 4.841.049,35 €
31 FCTI di 11.612.296,43 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 7.039.486,11 €
33 VAL di - 2.959.001,83 €
34 TIR di 13,87%
35 IR di 0,842

ANEXO 11

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36 FCTI ai 16.453.345,78 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.051.156,80 € - 4.561.890,78 € - 3.378.674,77 € 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
37 LTV 44,84%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
42 FCCP ai 13.615.720,78 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
44 VAL CP ai 1.469.817,35 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,136

47 FCCP ai 13.615.720,78 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
51 Base Tributável - 11.416.960,82 € - 11.833.921,64 € - 12.250.882,45 € - 12.667.843,27 € - 17.037.140,67 € - 25.468.774,66 € - 34.123.158,65 € - 36.103.410,15 € - 3.816.209,53 € 14.766.190,82 €
52 Impostos - 4.060.702,48 € - 4.060.702,48 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € - 848.530,65 €
55 VAL CP di - 162.087,90 €
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 0,985

58 VAL di - 2.959.001,83 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
65 VALA - 2.406.403,51 €

ANEXO 11

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 16.453.345,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
23 VAL ai - 1.013.492,67 €
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 0,946

26 FCTI ai 16.453.345,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
29 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
30 Impostos - 4.841.049,35 €
31 FCTI di 11.612.296,43 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
33 VAL di - 2.959.001,83 €
34 TIR di 13,87%
35 IR di 0,842

ANEXO 11

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 16.453.345,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
37 LTV 44,84%
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 €
42 FCCP ai 13.615.720,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
44 VAL CP ai 1.469.817,35 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,136

47 FCCP ai 13.615.720,78 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
50 Juros
51 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
52 Impostos - 4.060.702,48 €
53 FCCP di - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
55 VAL CP di - 162.087,90 €
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 0,985

58 VAL di - 2.959.001,83 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
65 VALA - 2.406.403,51 €

ANEXO 11
ENTRECAMPOS GARDEN
Ano 3 Ano 4 Ano 5

5 6 7 8 9 10
100,00% 9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
VENDAS
49.786.669,40 € 4.526.060,85 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
CPCV 25%
1.131.515,21 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 36,36%
1º REFORÇO 25%
1.131.515,21 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 € 4.526.060,85 €
63,64% 36,36%
ESCRITURA 50%
20.367.273,85 € 4.526.060,85 €
RECEBIMENTOS 100% 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
AII 5LX Quadros_2 / Crono Vendas g0 1 de 1

ANEXO 12

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Recebimentos 49.786.671,40 € 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 14.500.416,21 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
23 VAL ai 734.535,65 €
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 1,037

26 FCTI ai 14.500.416,21 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
29 Base Tributável - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 16.686.515,67 € - 24.740.024,66 € - 32.793.533,65 € - 34.135.785,15 € - 2.453.357,90 € 15.650.886,25 €
30 Impostos - 4.303.993,72 € - 4.303.993,72 €
31 FCTI di 10.196.422,49 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 7.011.159,15 €
33 VAL di - 1.405.309,90 €
34 TIR di 12,39%
35 IR di 0,930

ANEXO 13

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 14.500.416,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
23 VAL ai 734.535,65 €
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 1,037

26 FCTI ai 14.500.416,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
29 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
30 Impostos - 4.303.993,72 €
31 FCTI di 10.196.422,49 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
33 VAL di - 1.405.309,90 €
34 TIR di 12,39%
35 IR di 0,930

ANEXO 13

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36 FCTI ai 14.500.416,21 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
37 LTV 46,60%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
42 FCCP ai 11.662.791,21 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
44 VAL CP ai 2.526.633,81 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,230

47 FCCP ai 11.662.791,21 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
51 Base Tributável - 11.416.960,82 € - 11.833.921,64 € - 12.250.882,45 € - 12.667.843,27 € - 17.037.140,67 € - 25.468.774,66 € - 34.123.158,65 € - 36.103.410,15 € - 5.058.982,90 € 12.813.261,25 €
52 Impostos - 3.523.646,84 € - 3.523.646,84 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € - 876.857,62 €
55 VAL CP di 774.758,58 €
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 1,068

58 VAL di - 1.405.309,90 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
65 VALA - 852.711,58 €

ANEXO 13

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 14.500.416,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
37 LTV 46,60%
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 €
42 FCCP ai 11.662.791,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
44 VAL CP ai 2.526.633,81 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,230

47 FCCP ai 11.662.791,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
50 Juros
51 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
52 Impostos - 3.523.646,84 €
53 FCCP di - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
55 VAL CP di 774.758,58 €
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 1,068

58 VAL di - 1.405.309,90 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
65 VALA - 852.711,58 €

ANEXO 13

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Recebimentos 49.786.671,40 € 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
19 Custos da Construção - 21.476.023,97 € - 4.026.754,49 € - 8.053.508,99 € - 8.053.508,99 € - 1.342.251,50 € - €
21 FCTI ai 14.500.416,21 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
23 VAL ai 4.144.143,98 €
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 1,195

26 FCTI ai 14.500.416,21 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
29 Base Tributável - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 16.686.515,67 € - 24.740.024,66 € - 32.793.533,65 € - 34.135.785,15 € - 2.453.357,90 € 15.650.886,25 €
30 Impostos - 4.303.993,72 € - 4.303.993,72 €
31 FCTI di 10.196.422,49 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 7.011.159,15 €
33 VAL di 1.471.702,51 €
34 TIR di 12,39%
35 IR di 1,069

ANEXO 14

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 14.500.416,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
23 VAL ai 4.144.143,98 €
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 1,195

26 FCTI ai 14.500.416,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
29 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
30 Impostos - 4.303.993,72 €
31 FCTI di 10.196.422,49 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
33 VAL di 1.471.702,51 €
34 TIR di 12,39%
35 IR di 1,069

ANEXO 14

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36 FCTI ai 14.500.416,21 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
37 LTV 46,60%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
42 FCCP ai 11.662.791,21 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
44 VAL CP ai 4.922.754,30 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,438

47 FCCP ai 11.662.791,21 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
51 Base Tributável - 11.416.960,82 € - 11.833.921,64 € - 12.250.882,45 € - 12.667.843,27 € - 17.037.140,67 € - 25.468.774,66 € - 34.123.158,65 € - 36.103.410,15 € - 5.058.982,90 € 12.813.261,25 €
52 Impostos - 3.523.646,84 € - 3.523.646,84 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € - 876.857,62 €
55 VAL CP di 2.734.846,84 €
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 1,232

58 VAL di 1.471.702,51 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
65 VALA 2.024.300,83 €

ANEXO 14

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 14.500.416,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
37 LTV 46,60%
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 €
42 FCCP ai 11.662.791,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
44 VAL CP ai 4.922.754,30 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,438

47 FCCP ai 11.662.791,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
50 Juros
51 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
52 Impostos - 3.523.646,84 €
53 FCCP di - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
55 VAL CP di 2.734.846,84 €
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 1,232

58 VAL di 1.471.702,51 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
65 VALA 2.024.300,83 €

ANEXO 14

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Recebimentos 49.786.671,40 € 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 14.500.416,21 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
23 VAL ai - 1.890.845,81 €
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 0,900

26 FCTI ai 14.500.416,21 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
29 Base Tributável - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 16.686.515,67 € - 24.740.024,66 € - 32.793.533,65 € - 34.135.785,15 € - 2.453.357,90 € 15.650.886,25 €
30 Impostos - 4.303.993,72 € - 4.303.993,72 €
31 FCTI di 10.196.422,49 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 7.011.159,15 €
33 VAL di - 3.620.524,35 €
34 TIR di 12,39%
35 IR di 0,809

ANEXO 15

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 14.500.416,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
23 VAL ai - 1.890.845,81 €
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 0,900

26 FCTI ai 14.500.416,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
29 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
30 Impostos - 4.303.993,72 €
31 FCTI di 10.196.422,49 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
33 VAL di - 3.620.524,35 €
34 TIR di 12,39%
35 IR di 0,809

ANEXO 15

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36 FCTI ai 14.500.416,21 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 3.079.657,19 € - 4.658.963,26 € - 3.527.447,95 € 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
37 LTV 46,60%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
42 FCCP ai 11.662.791,21 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
44 VAL CP ai 592.464,22 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,055

47 FCCP ai 11.662.791,21 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 232.000,00 €
51 Base Tributável - 11.416.960,82 € - 11.833.921,64 € - 12.250.882,45 € - 12.667.843,27 € - 17.037.140,67 € - 25.468.774,66 € - 34.123.158,65 € - 36.103.410,15 € - 5.058.982,90 € 12.813.261,25 €
52 Impostos - 3.523.646,84 € - 3.523.646,84 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € - 876.857,62 €
55 VAL CP di - 823.610,42 €
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 0,926

58 VAL di - 3.620.524,35 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
65 VALA - 3.067.926,04 €

ANEXO 15

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 14.500.416,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
37 LTV 46,60%
40 Juros 5,50% - 2.837.625,00 €
42 FCCP ai 11.662.791,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
44 VAL CP ai 592.464,22 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,055

47 FCCP ai 11.662.791,21 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
50 Juros
51 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
52 Impostos - 3.523.646,84 €
53 FCCP di - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
55 VAL CP di - 823.610,42 €
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 0,926

58 VAL di - 3.620.524,35 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
65 VALA - 3.067.926,04 €

ANEXO 15
ENTRECAMPOS GARDEN
INÍCIO DAS VENDAS APÓS OBTENÇÃO DA LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
Ano 3 Ano 4 Ano 5

5 6 7 8 9 10
100,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00%
VENDAS
49.786.669,40 € - € - € 12.446.667,35 € 12.446.667,35 € 12.446.667,35 € 12.446.667,35 €
VENDAS actualizadas 54.161.466,38 € - € - € 13.339.934,09 € 13.472.673,02 € 13.606.732,77 € 13.742.126,48 €
0,00% 0,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00%
CPCV 25%
- € - € 3.334.983,52 € 3.368.168,26 € 3.401.683,19 € 3.435.531,62 €
0,00% 0,00% 25,00% 25,00% 50,00%
1º REFORÇO 25%
- € - € 3.334.983,52 € 3.368.168,26 € 6.837.214,81 €
50,00% 50,00%
ESCRITURA 50%
20.209.669,95 € 6.871.063,24 €
RECEBIMENTOS 100% - € - € 3.334.983,52 € 6.703.152,03 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
AII 5LX Quadros_2 / Crono Vendas (2) 1 de 1

ANEXO 16
ÍNICIO DAS VENDAS COM A OBTENÇÃO DA LICENÇA DE UTILIZAÇÃO

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Recebimentos 54.161.468,38 € - € - € 3.334.983,52 € 6.703.152,03 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 54.161.468,38 € - € - € 3.334.983,52 € 6.703.152,03 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 18.875.213,18 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 4.211.172,40 € - 8.053.508,99 € - 4.718.525,47 € 5.360.900,53 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
23 VAL ai 2.229.341,69 €
24 TIR ai 18,43%
25 IR ai 1,094

26 FCTI ai 18.875.213,18 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 4.211.172,40 € - 8.053.508,99 € - 4.718.525,47 € 5.360.900,53 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
29 Base Tributável - 11.368.835,82 € - 11.737.671,64 € - 12.106.507,45 € - 12.475.343,27 € - 16.686.515,67 € - 24.740.024,66 € - 32.793.533,65 € - 34.135.785,15 € - 7.055.050,96 € 20.025.683,22 €
30 Impostos - 5.507.062,89 € - 5.507.062,89 €
31 FCTI di 13.368.150,30 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 4.211.172,40 € - 8.053.508,99 € - 4.718.525,47 € 5.360.900,53 € 26.979.522,15 € 11.636.747,79 €
33 VAL di - 508.641,85 €
34 TIR di 14,16%
35 IR di 0,979
AII 5LX Quadros_2 / FCA (2) 1 de 4

ANEXO 17

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 18.875.213,18 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
23 VAL ai 2.229.341,69 €
24 TIR ai 18,43%
25 IR ai 1,094

26 FCTI ai 18.875.213,18 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
29 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
30 Impostos - 5.507.062,89 €
31 FCTI di 13.368.150,30 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
33 VAL di - 508.641,85 €
34 TIR di 14,16%
35 IR di 0,979

ANEXO 17

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36 FCTI ai 18.875.213,18 € - 11.000.000,00 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 368.835,82 € - 4.211.172,40 € - 8.053.508,99 € - 4.718.525,47 € 5.360.900,53 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
37 LTV 42,83%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
40 Juros 5,50% - 2.924.625,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 319.000,00 €
42 FCCP ai 15.950.588,18 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 369.297,40 € - 431.633,99 € 2.780.599,53 € 6.072.900,53 € 14.741.522,15 € 5.224.810,68 €
43 FCCP ai descontados - 9.250.000,00 € - 388.817,97 € - 362.574,62 € - 338.102,58 € - 315.282,28 € - 260.394,41 € - 283.806,35 € 1.704.888,59 € 3.472.200,59 € 7.859.629,02 € 2.597.654,32 €
44 VAL CP ai 4.092.031,83 €
45 TIR CP ai 24,28%
46 IR CP ai 1,355

47 FCCP ai 15.950.588,18 € - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 369.297,40 € - 431.633,99 € 2.780.599,53 € 6.072.900,53 € 14.741.522,15 € 5.224.810,68 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 158.125,00 € - 378.125,00 € - 600.875,00 € - 638.000,00 € - 638.000,00 € - 319.000,00 €
51 Base Tributável - 11.416.960,82 € - 11.833.921,64 € - 12.250.882,45 € - 12.667.843,27 € - 17.037.140,67 € - 25.468.774,66 € - 34.123.158,65 € - 36.103.410,15 € - 9.660.675,96 € 17.101.058,22 €
52 Impostos - 4.702.791,01 € - 4.702.791,01 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 416.960,82 € - 369.297,40 € - 431.633,99 € 2.780.599,53 € 6.072.900,53 € 14.741.522,15 € 522.019,67 €
54 FCCP di descontados - 9.250.000,00 € - 388.817,97 € - 362.574,62 € - 338.102,58 € - 315.282,28 € - 260.394,41 € - 283.806,35 € 1.704.888,59 € 3.472.200,59 € 7.859.629,02 € 259.536,03 €
55 VAL CP di 1.753.913,54 €
56 TIR CP di 19,41%
57 IR CP di 1,152

58 VAL di - 508.641,85 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 319.000,00 €
65 VALA 60.898,82 €

ANEXO 17

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 18.875.213,18 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
37 LTV 42,83%
40 Juros 5,50% - 2.924.625,00 €
42 FCCP ai 15.950.588,18 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
44 VAL CP ai 4.092.031,83 €
45 TIR CP ai 24,28%
46 IR CP ai 1,355

47 FCCP ai 15.950.588,18 € - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
50 Juros
51 Base Tributável - 53.054,59 € - 106.768,27 € - 161.149,22 € - 216.205,74 € - 271.946,22 € - 328.379,15 € - 385.513,14 € - 443.356,90 € - 794.730,94 € - 1.150.470,04 €
52 Impostos - 4.702.791,01 €
53 FCCP di - 53.054,59 € - 53.713,68 € - 54.380,95 € - 55.056,52 € - 55.740,48 € - 56.432,93 € - 57.133,99 € - 57.843,76 € - 351.374,04 € - 355.739,10 €
55 VAL CP di 1.753.913,54 €
56 TIR CP di 19,41%
57 IR CP di 1,152

58 VAL di - 508.641,85 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
65 VALA 60.898,82 €

ANEXO 17
ACRÉSCIMO DE 5% DE CUSTOS
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Recebimentos 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 17.251.545,12 € - 11.000.000,00 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 3.232.788,59 € - 4.865.695,92 € - 3.629.195,70 € 3.465.655,58 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
23 VAL ai 2.101.240,86 €
24 TIR ai 18,50%
25 IR ai 1,103

26 FCTI ai 17.251.545,12 € - 11.000.000,00 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 3.232.788,59 € - 4.865.695,92 € - 3.629.195,70 € 3.465.655,58 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
29 Base Tributável - 11.387.277,61 € - 11.774.555,22 € - 12.161.832,83 € - 12.549.110,43 € - 16.970.841,46 € - 25.427.025,90 € - 33.883.210,34 € - 35.292.574,41 € - 1.086.684,28 € 18.459.538,66 €
30 Impostos - 5.076.373,13 € - 5.076.373,13 €
31 FCTI di 12.175.171,99 € - 11.000.000,00 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 3.232.788,59 € - 4.865.695,92 € - 3.629.195,70 € 3.465.655,58 € 26.802.447,78 € 7.391.852,82 €
33 VAL di - 422.613,76 €
34 TIR di 14,24%
35 IR di 0,979

ANEXO 18
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

6 Custos Pós-venda 100,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%

14 RECEBIMENTOS
16 PAGAMENTOS
21 FCTI ai 17.251.545,12 € - 55.707,32 € - 56.399,36 € - 57.100,00 € - 57.809,35 € - 58.527,50 € - 59.254,58 € - 59.990,69 € - 60.735,94 € - 368.942,74 € - 373.526,06 €
23 VAL ai 2.101.240,86 €
24 TIR ai 18,50%
25 IR ai 1,103

26 FCTI ai 17.251.545,12 € - 55.707,32 € - 56.399,36 € - 57.100,00 € - 57.809,35 € - 58.527,50 € - 59.254,58 € - 59.990,69 € - 60.735,94 € - 368.942,74 € - 373.526,06 €
29 Base Tributável - 55.707,32 € - 112.106,68 € - 169.206,68 € - 227.016,03 € - 285.543,53 € - 344.798,11 € - 404.788,80 € - 465.524,74 € - 834.467,49 € - 1.207.993,54 €
30 Impostos - 5.076.373,13 €
31 FCTI di 12.175.171,99 € - 55.707,32 € - 56.399,36 € - 57.100,00 € - 57.809,35 € - 58.527,50 € - 59.254,58 € - 59.990,69 € - 60.735,94 € - 368.942,74 € - 373.526,06 €
33 VAL di - 422.613,76 €
34 TIR di 14,24%
35 IR di 0,979

ANEXO 18
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

36 FCTI ai 17.251.545,12 € - 11.000.000,00 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 387.277,61 € - 3.232.788,59 € - 4.865.695,92 € - 3.629.195,70 € 3.465.655,58 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
37 LTV 45,21%
38 Financiamento 24.300.000,00 € 1.750.000,00 € 4.300.000,00 € 8.400.000,00 € 8.450.000,00 € 1.400.000,00 €
40 Juros 5,50% - 2.965.500,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 166.375,00 € - 397.375,00 € - 629.750,00 € - 668.250,00 € - 668.250,00 € - 243.000,00 €
42 FCCP ai 14.286.045,12 € - 9.250.000,00 € - 435.402,61 € - 435.402,61 € - 435.402,61 € - 435.402,61 € 900.836,41 € 3.136.929,08 € 4.191.054,30 € 4.197.405,58 € 10.670.561,41 € 3.388.862,31 €
44 VAL CP ai 3.963.907,57 €
45 TIR CP ai 25,07%
46 IR CP ai 1,358

47 FCCP ai 14.286.045,12 € - 9.250.000,00 € - 435.402,61 € - 435.402,61 € - 435.402,61 € - 435.402,61 € 900.836,41 € 3.136.929,08 € 4.191.054,30 € 4.197.405,58 € 10.670.561,41 € 3.388.862,31 €
50 Juros - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 48.125,00 € - 166.375,00 € - 397.375,00 € - 629.750,00 € - 668.250,00 € - 668.250,00 € - 243.000,00 €
51 Base Tributável - 11.435.402,61 € - 11.870.805,22 € - 12.306.207,83 € - 12.741.610,43 € - 17.329.716,46 € - 26.183.275,90 € - 35.269.210,34 € - 37.346.824,41 € - 3.809.184,28 € 15.494.038,66 €
52 Impostos - 4.260.860,63 € - 4.260.860,63 €
53 FCCP di - 9.250.000,00 € - 435.402,61 € - 435.402,61 € - 435.402,61 € - 435.402,61 € 900.836,41 € 3.136.929,08 € 4.191.054,30 € 4.197.405,58 € 10.670.561,41 € - 871.998,32 €
55 VAL CP di 1.845.506,79 €
56 TIR CP di 20,24%
57 IR CP di 1,160

58 VAL di - 422.613,76 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 166.375,00 € 397.375,00 € 629.750,00 € 668.250,00 € 668.250,00 € 243.000,00 €
65 VALA 154.886,90 €

ANEXO 18
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

36 FCTI ai 17.251.545,12 € - 55.707,32 € - 56.399,36 € - 57.100,00 € - 57.809,35 € - 58.527,50 € - 59.254,58 € - 59.990,69 € - 60.735,94 € - 368.942,74 € - 373.526,06 €
37 LTV 45,21%
40 Juros 5,50% - 2.965.500,00 €
42 FCCP ai 14.286.045,12 € - 55.707,32 € - 56.399,36 € - 57.100,00 € - 57.809,35 € - 58.527,50 € - 59.254,58 € - 59.990,69 € - 60.735,94 € - 368.942,74 € - 373.526,06 €
44 VAL CP ai 3.963.907,57 €
45 TIR CP ai 25,07%
46 IR CP ai 1,358

47 FCCP ai 14.286.045,12 € - 55.707,32 € - 56.399,36 € - 57.100,00 € - 57.809,35 € - 58.527,50 € - 59.254,58 € - 59.990,69 € - 60.735,94 € - 368.942,74 € - 373.526,06 €
50 Juros
51 Base Tributável - 55.707,32 € - 112.106,68 € - 169.206,68 € - 227.016,03 € - 285.543,53 € - 344.798,11 € - 404.788,80 € - 465.524,74 € - 834.467,49 € - 1.207.993,54 €
52 Impostos - 4.260.860,63 €
53 FCCP di - 55.707,32 € - 56.399,36 € - 57.100,00 € - 57.809,35 € - 58.527,50 € - 59.254,58 € - 59.990,69 € - 60.735,94 € - 368.942,74 € - 373.526,06 €
55 VAL CP di 1.845.506,79 €
56 TIR CP di 20,24%
57 IR CP di 1,160

58 VAL di - 422.613,76 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
65 VALA 154.886,90 €

ANEXO 18

Análise de Uma Promoção Imobiliária

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ANÁLISE DE UMA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA

Trabalho elaborado no âmbito da disciplina de Análise de Investimentos Imobiliários, da 6.ª Edição do

Trabalho elaborado no âmbito da disciplina de Análise de Investimentos Imobiliários, da 6.ª Edição do

4 Análise económica e financeira do projecto ................................................................. 8

No âmbito da disciplina de Análise de Investimentos Imobiliários do curso de pós-graduação em

- Localização: Avenida das Forças Armadas, Lisboa

2 Breve descrição do empreendimento

Trata-se de um projecto imobiliário de cariz residencial, a desenvolver no terreno referido, com a

Planta de localização [sem escala]. Enquadramento do lote a intervir, assinalado a vermelho.

O produto imobiliário idealizado destina-se a um mercado médio alto, sendo os custos de

O empreendimento caracteriza-se pelos índices de construção e tipologias indicadas nos quadros

Área bruta de Habitação (90%) 13.284 m2

FUNÇÃO Unidades m2/unid. Área (m2)

3 Caracterização económica do empreendimento

3.1 custos de construção

2 Projectos 612.458,00 € 1,6% 1,2% 4% do custo de construção

3 IVA Projectos 128.616,18 € 0,3% 0,3% 21%

4 Taxas e Licenças 918.687,00 € 2,4% 1,9% 6% do custo da construção

5 Construção 15.311.450,00 € 39,7% 30,8%

6 IVA Construção 3.215.404,50 € 8,3% 6,5% 21%

7 Encargos pós-venda 765.572,50 € 2,0% 1,5% 5% do custo da construção

8 IVA enc. pós-venda 160.770,23 € 0,4% 0,3%

9 Concessionárias 153.114,50 € 0,4% 0,3% 1% do custo da construção

10 Fiscalização 306.229,00 € 0,8% 0,6% 2% do custo da construção

11 IVA Fiscalização 64.308,09 € 0,2% 0,1% 21%

12 Publicidade 496.437,50 € 1,3% 1,0% 1% do valor de vendas

13 IVA Publicidade 104.251,88 € 0,3% 0,2% 21%

14 Encargos Gerais 765.572,50 € 2,0% 1,5% 5% do custo da construção

15 Sub-total Custos 34.002.871,87 € 88,1% 68,5%

17 Mediação 1.489.312,50 € 3,9% 3,0% 3% do valor das vendas

18 IVA Mediação 312.755,63 € 0,8% 0,6% 21%

19 Total Custos 38.610.176,92 € 100,0% 77,8%

3.3 valores de comercialização

Tendo em atenção os condicionalismos associados à actividade de promoção imobiliária, o

As actividades foram assim planeadas de acordo com a seguinte cronologia, considerando-se

2 Projectos, Taxas e Licenças 27

As condições de pagamento para as fracções do “Entrecampos Garden” são as seguintes:

- 25% no acto do contrato-promessa de compra e venda a título de sinal;

- 25% do preço 6 meses após a data do contrato-promessa de compra e venda;

- Liquidação total do remanescente, ou seja, 50% do preço na data de escritura de compra e

Os novos accionistas adquiriram as acções da sociedade com capitais próprios, liquidando o

A 5@Lx vai recorrer a um financiamento bancário para o desenvolvimento do empreendimento, já

O rácio Loan To Value [LTV] do investimento imobiliário é de aproximadamente 45%. Considerou-

4 Análise económica e financeira do projecto

Para procedermos à análise do investimento imobiliário consubstanciado no projecto acima

- Método Residual Estático;

4.1 método residual estático

Este método baseia-se no valor potencial do empreendimento perspectivando-o na óptica dos

Se ao presumível valor de transacção do empreendimento [PVT], estimado a partir de valores de

Da leitura do Anexo 1, verifica-se que o projecto Entrecampos Garden gera um lucro de

- O valor acrescentado do projecto;

4.2 método do resultado residual dinâmico [EVA]

4.3 método dos fluxos de caixa actualizados

Valor Actualizado Liquido

O VAL é determinado descontando os fluxos de caixa a uma taxa de actualização [custo de

A escolha da taxa de actualização deve ter em conta factores como;

Adequada a um projecto de promoção imobiliária, e atendendo às especificidades do projecto em

A decisão de investimento depende do valor determinado para o VAL:

Taxa Interna de Rendibilidade

A decisão de investimento depende do valor determinado para a TIR:

Valor Actualizado Liquido Ajustado

O Valor Actualizado Liquido Ajustado [VALA], é o critério de decisão de investimento mais

O método do VALA separa a decisão de investimento da decisão de financiamento.

Após o cálculo do VAL, determinam-se as economias fiscais do financiamento, actualizadas à taxa