PEU - Aula 230218

17ª PGGI
Princípios de Economia Urbana

Mercado Imobiliário
2023
O mercado imobiliário
Fonte: Costa, José da Silva, 2020, Princípios
de Economia Urbana, Mercado Imobiliário.
O mercado imobiliário
1. Características do mercado imobiliário
2. Subordinação do mercado fundiário
3. Modelos explicativos do funcionamento do mercado imobiliário.
4. Determinantes dos preços no mercado imobiliário.
5. A procura de habitação
6. A oferta de habitação
7. Modelo de filtramento no mercado de habitação.
8. A opção propriedade/arrendamento.
9. Políticas públicas
Objetivos:
Evidenciar como se compara o mercado imobiliário com outros mercados.
Realçar as especificidades deste mercado.
Perceber as relações entre os modelos de uso do solo urbano e o funcionamento do mercado imobiliário
Pós-Graduação em Gestão Imobiliária – Princípios de Economia Urbana |3

Bibliografia principal
• Costa, José da Silva (2009) – “Mercado fundiário e habitação” in Costa, José Silva e Peter Nijkamp (coordenação),
Compêndio de Economia Regional, vol.1, Princípia Editora, Cascais, ISBN 9789898131553, capítulo 17, pp. 607-638. (4)

1. Características do mercado
imobiliário
1. Características do mercado imobiliário – as características específicas do bem transacionado
Heterogeneidade: Bem não é homogéneo.

Uma aproximação tradicional tende a olhar para o bem como produzindo unidades de serviço homogéneas
(veja-se por exemplo o caso da habitação em que se usa a despesa em habitação como uma variável proxy dos
serviços produzidos pela habitação).
Esta aproximação é, contudo, objeto de fortes críticas. O bem difere (lotes ou as habitações, escritórios,…)
podendo dizer-se que se caracteriza pelos seus atributos.
Neste caso faz sentido pensar-se na existência de um preço de equilíbrio para cada atributo. O preço do bem
dependeria da combinação de atributos (funções hedónicas de preços).

Imobilidade: o bem é imóvel, localizado

Uma primeira implicação tem a ver com o surgimento de mercados localizados.
O facto do bem ser imóvel determina que a procura e a oferta relevantes respeitam a uma determina área.
Devemos falar de mercados e não de mercado.
Uma outra implicação tem a ver com a relação existente entre disponibilidade para pagar por parte dos
compradores e localização.
Como decorre dos modelos de equilíbrio espacial urbano, há uma relação direta entre renda fundiária e
poupança em custos de transporte no acesso ao emprego, equipamentos sociais e outras infraestruturas. A
propriedade fundiária capta as externalidades positivas ou negativas decorrentes da localização em causa.

Durabilidade:
A durabilidade tem várias implicações:
A primeira tem a ver com a relevância do stock acumulado de lotes ou habitações existentes
versus fluxo de novos lotes ou habitações.
O facto do fluxo de novos lotes e novas habitações ser reduzido relativamente à oferta proveniente
do stock existente determina que se entenda que o preço seja fortemente influenciado pela
procura e pouco pela oferta.
Considera-se, em regra, que a oferta é fixa, no curto prazo.

Aqui há que considerar a situação da terra “limpa” cuja oferta é fixa. Contudo no que refere à terra
loteada, infraestruturada, …, a oferta já não é fixa, pelo menos no médio longo/prazo, sendo contudo
preço inelástica.

Alojamentos familiares clássicos
Quantas casas existem, como apartamentos ou moradias?

Alojamento
Anos Número
A título de exemplo, em 2011 existiam, em
1991 4 216 541
1992 4 277 916
Portugal 5 879 333 alojamentos familiares
1993 4 351 645 clássicos; em 2021, 6 002 874, ou seja um
1994 4 423 414
1995 4 503 329 aumento de cerca de 123 541 alojamentos em
1996
1997
4 583 503
4 668 220
10 anos, 2,1% do stock existente em 2011.
1998 4 770 778 (Fonte: Pordata, acedido em 20230216)
1999 4 893 773
2000 5 007 100
2001 5 357 900
2002 5 509 863
2003 5 572 247
2004 5 620 296
2005 5 671 596
2006 5 705 534
2007 5 743 708
2008 5 792 957
2009 5 826 152
2010 5 852 186
2011 Pre 5 879 333
Ano Total AFC Variação total AFC % Stock decénio anterior Média anual de AFC
2012 Pre 5 899 059 1991 4216541
2013 Pre 5 911 865 2001 5357900 1141359 27,06860908 114135,9
2014 Pre 5 920 160 2011 5879333 521433 9,732040538 52143,3
2015 Pre 5 927 219 2021 6002874 123541 2,101275774 12354,1
2016 Pre 5 935 021
2017 Pre 5 943 225
2018 Pre 5 953 833
2019 Pre 5 966 545
2020 Pre 5 983 606 Pós-Graduação em Gestão Imobiliária – Princípios de Economia Urbana |9
2021 Pre 6 002 874
Durabilidade:
Uma segunda implicação da durabilidade diz respeito ao comportamento cíclico da procura. Nos
bens duráveis a procura mais facilmente é adiada, o que determina uma maior variação cíclica
conforme as expectativas económicas dos consumidores.
Em fases de contração os consumidores tendem a adiar as decisões de consumo; em fases de

expansão tendem a repor o consumo desejado, com forte acréscimo da procura.
O mercado alterna entre fases de procura e preços elevados e fases de preços em queda e procura
diminuta (o ciclo só não é mais pronunciado porque a oferta acomoda as flutuações com lotes /
instalações vagas).
Pós-Graduação em Gestão Imobiliária – Princípios de Economia Urbana | 10

Terra/Propriedade Imobiliária é um bem de consumo e de investimento:

A procura deste tipo de bens tanto pode fazer-se por razões de usufruto como pode ser uma modalidade de
aplicação de capitais.
A sua procura é então fortemente influenciada pela rendibilidade esperada noutras formas de aplicação de
capitais e aquela que se espera vir obter pela posse de propriedade fundiária.
Sendo de esperar que os investidores procurem diversificar as suas carteiras de investimentos, é de antecipar
que a procura de propriedade fundiária/imobiliária aumente significativamente em fases de expansão.
Em fases de retração os investidores poderão, pelo contrário, transferir recursos de investimentos imobiliários
para outras formas de aplicação.
A natureza de bem de investimento tenderá, portanto, a reforçar a volatilidade da procura em consequência de
ser um bem durável.

O bem transacionado (terra / Instalações) é um bem caro:

Os consumidores na maioria das vezes adquirem propriedade fundiária sobre a forma de terra com
edificações.
Em termos relativos (face ao rendimento ou à riqueza do consumidor) os valores envolvidos são elevados
tendo muitos dos consumidores de recorrer a financiamento.
A disponibilidade de crédito e taxa de juro são muito importantes para permitir que a procura potencial se
transforme em efetiva.

A sua posse confere Status:

A imagem de status empresta a esta forma de posse de riqueza uma especificidade elevada.
A posse de terra limpa (terra agrícola) ou de terra edificada constitui uma forma exterior de afirmação de
status social bem como de património familiar que se transfere de geração em geração.
Este facto contribui para que do stock existente uma pequena parte seja colocado no mercado e que não
responda muito a flutuações nos preços, contribuindo assim para a referida inelasticidade da oferta.

Capta externalidades:
A propriedade fundiária constitui um caso especial no que respeita à captação de externalidades positivas ou
negativas.
Os detentores do bem internalizam facilmente o efeito da externalidade nos seus cálculos.
A frequente disputa sobre a localização de aterros sanitários é em muitos casos motivada pelos proprietários
fundiários porque verão irremediavelmente o valor da sua propriedade desvalorizado. Na defesa de
benfeitorias por parte dos municípios estão envolvidos, em muitas circunstâncias, os proprietários fundiários
que verão a sua propriedade valorizar-se.
Necessidade de perequação que assegure a redistribuição entre os agentes económicos e a equidade entre
proprietários.

Requisitos Legais:
Compete aos poderes públicos uma ação de planificação que compatibilize as iniciativas dos intervenientes no
mercado fundiário e que salvaguarde o interesse da comunidade.
Essa limitação, sobre o direito de posse constitui uma diferença fundamental quando comparado com outros
bens.
A intensidade na utilização da terra tem fortes implicações sobre o preço da terra. Significa isto que há fortes
contradições no que respeita aos interesses em jogo. Compete aos poderes públicos uma autorização com
fortes implicações no ganho dos promotores imobiliários.

Requisitos Legais:
A intervenção pública é uma limitação do direito privado de posse que diferencia o mercado fundiário / hab.
dos mercados da maior parte dos bens.
A intervenção no mercado fundiário e/ou de instalações é uma das primeiras formas de políticas públicas de
ordenamento do território.
A intervenção pública pode justificar-se quer por fins de

Equidade – correcção de externalidades;
Equilíbrio inter-geracional;
Saúde pública, segurança e desenvolvimento humano.;

1. Características do mercado imobiliário – aspetos associados ao funcionamento do mercado
Assimetria de informação:
Muitos dos intervenientes no mercado fundiário intervêm esporadicamente neste mercado possuindo uma
informação relativamente reduzida sobre a procura e oferta disponível.
Esse nível de informação é diferente conforme o tipo de intervenientes.
Esta assimetria de informação cria as condições para o surgimento de intermediação através de agentes
imobiliários que estabelecem a ponte entre a procura e a oferta imobiliária.

Custos de Transação:
A existência de custos de transação induz dispersão de preços para lotes ou habitações com os mesmos
atributos. (ver o ponto 3.)

Desfasamentos:
Os desfasamentos da oferta em relação à procura induzem flutuações de preços (ver ponto 3).
Lotes / frações desocupados:

Mercados operam com lotes /frações desocupados. O mercado fundiário e imobiliário não induz um
ajustamento nos preços até que se atinja um preço de equilíbrio porque neste mercado há sempre lotes
(habitações) vagos (as). (ver ponto 3)

A morosidade do processo e a carga fiscal que recai sobre a terra e as edificações até ao uso final, são vistas como
fatores de encarecimento do produto final – habitação e outras instalações.
Deve contudo notar-se que o mercado fundiário é um mercado subordinado ao mercado das edificações: o preço da terra
depende do preço das instalações.
Por outro lado o preço das edificações (habitação) depende mais da procura do que da oferta (a procura de habitação é
mais preço elástica do que a oferta)
Em consequência a descida dos custos de loteamento e de infraestruturação e da carga fiscal pode favorecer mais os
detentores da terra do que os utilizadores finais. fi

1. Características do mercado imobiliário. Elasticidade e efeitos de benefícios ou custos fiscais
Efeito de um benefício fiscal aos A curva da procura é mais

compradores (por unidade) S elástica do que a curva de
oferta, a maior parte do
benefício é captada pelo lado
Ps da oferta.
Ps – preço recebido Se ocorrer um aumento da
pelos vendedores; P* procura, o preço de equilíbrio
Pd sobe (de P* para Ps); a
Pd – preço pago pelos D2
compradores quantidade transacionada
aumenta; a repartição do
D1 benefício depende da
elasticidade das curvas da
procura e da oferta.
Q* Q**
Situação de equilíbrio inicial: P*; Q*
Benefício: Ps-Pd – a curva da procura desloca-se para cima, paralelamente, pelo valor do benefício
Repartição do benefício: Lado da oferta (Ps-P*)xQ** ; Lado da procura (P*-Pd)xQ**

1. Características do mercado imobiliário. Elasticidade e efeitos de benefícios ou custos fiscais
A curva da procura é mais

Efeito de um benefício fiscal aos elástica do que a curva de
vendedores (por unidade) S1 oferta, a maior parte do
benefício é captada pelo lado
S2 da oferta.
Ps A quantidade transacionada
Ps – preço recebido aumenta; o preço pago pelos
pelos vendedores; P* consumidores diminui; o
Pd preço recebido pelos
Pd – preço pago pelos
compradores vendedores aumenta
D1
Q* Q**
Situação inicial: P*; Q*
Benefício: Ps-Pd – a curva da oferta desloca-se para baixo, paralelamente, pelo valor do benefício
Repartição do benefício: Lado da oferta (Ps-P*)xQ** ; Lado da procura (P*-Pd)xQ**

Outros aspectos:
Processo de filtramento (para baixo e para cima):
Habitação está sujeita a processo de filtramento – tem importantes implicações para a definição da política
habitacional. Os processos de filtramento implicam que, face a um excesso de procura ou de oferta, o
processo ajustamento entre a oferta e a procura transmite o desequilíbrio para as famílias de menor
rendimento (excesso de procura) ou para as habitações de menor qualidade (excesso de oferta).
(ver ponto 7)
Custo da mudança:
O custo da mudança implica que consumidores suportam algum nível de desajustamento entre preferências e
consumo efetivo de habitação.
Opção propriedade/arrendamento:
Rigidez num dos mercados pode ter implicações sobre esse mercado mas também sobre o outro mercado.
(ver ponto 8)

2. Subordinação do mercado fundiário
2. O mercado fundiário é um mercado subordinado
Mercado fundiário é um mercado subordinado:

• Conceitos de preço do solo:
• solo agrícola ou inativo
• solo loteado
• solo loteado e infraestruturado
• solo loteado, infraestruturado e com projetos de construção aprovados
• solo com edificações novas
• solo com edificações usadas
• Processo de oferta de novos lotes ou reutilização de solo edificado longo e caro

2. O mercado fundiário é um mercado subordinado
Que variáveis afetam a oferta de

lotes, no médio e longo prazo?
- Preço dos lotes aprovados e
infraestruturados;
- Relação entre o começo de
construção e stock total de
lotes;
- Taxa de juro;
- Custos e salários associados à
infraestruturação;
- Encargos (taxas, licenças);
- Preço da “terra limpa”.

O mercado fundiário é um mercado subordinado ao mercado de habitação
Oferta de
habitações já
existentes
Procura
de
habitação Oferta de
novas
habitações
Preço habitações determina a quantidade de novas habitações a

construir
Aumenta a procura de lotes ⃗ aumenta o preço da terra loteada ⃗ aumenta a procura

de terra p/lotear ⃗ aumenta o preço da terra limpa
Pós-Graduação em Gestão Imobiliária – Princípios de Economia Urbana 27

3. Modelos explicativos do
funcionamento do mercado fundiário
3. Modelos explicativos ….
3.1. Loteamento
Ver o slide 26

Ver slide 20
3.2. Benefícios e custos fiscais
Benefício atribuído aos

compradores.
Como vimos atrás, o efeito sobre
o preço e a quantidade
transacionada depende da
elasticidades das curvas: sendo
D2 mais elástica que D1, o
crescimento do preço e da
quantidade transaccionada é
maior no caso de D2 do que D1.
Quanto mais elástica a curva
da procura maior a parte do
benefício que é captada pela
oferta.

Ver slide 21
3.2. Benefícios e custos fiscais
Subsídio aos vendedores: S1

é menos preço elástica que
S2.
Quanto mais preço inelástica é a
curva da oferta, menos desce o
preço, o que significa que a
proporção do subsídio captada
pelos produtores é maior.

3.3. O efeito dos custos de transação
Preço €
S’ e D’ representam,
Neste exemplo o novo preço de respectivamente, as curvas de
equilíbrio é inferior ao inicial. S’ oferta e de procura, na hipótese de
S
Note que o efeito preço é custos de transacção para o
indeterminado vendedor e para o comprador.
P= 20000+2000 u.m. Admita que os custos de

transacção correspondem a 2000
P= 20000 u.m. u.m. para qualquer um dos agentes
intervenientes
Os custos de transacção conduzem
P= 20000-2000 u.m.
à diminuição da quantidade
transaccionada. O efeito preço é
indeterminado, dependendo das
D elasticidades preço das curvas.
D’
Qe Quant
Quantidade transaccionada Solo
considerando os custos de
transacção

Preço €
S’ e D’ representam,
Neste exemplo o novo preço de respectivamente, as curvas de
equilíbrio é inferior ao inicial. S’ oferta e de procura, na hipótese de
S
Note que o efeito preço é custos de transacção para o
indeterminado vendedor e para o comprador.
P= 20000+2000 u.m. Admita que os custos de

transacção correspondem a 2000
P= 20000 u.m. u.m. para qualquer um dos agentes
intervenientes
Os custos de transacção conduzem
P= 20000-2000 u.m.
à diminuição da quantidade
transaccionada. O efeito preço é
indeterminado, dependendo das
D elasticidades preço das curvas.
D’
Qe Quant
transacção

Preço €
De facto a existência de custos de
Neste exemplo o novo preço de transacção conduz à dispersão de
equilíbrio é inferior ao inicial. S’ preços: o preço pode variar no
S
Note que o efeito preço é intervalo 20000 ± 2000 u.m.
indeterminado
P= 20000+2000 u.m.
P= 20000 u.m.
P= 20000-2000 u.m.
D
D’
Qe Quant
transacção

3.4. Desfasamentos temporais
A oferta responde à procura com desfasamento temporal:

Vamos admitir que as decisões do lado da oferta são tomadas tendo em conta a quantidade procurada
de lotes num período anterior t-1 e preço de equilíbrio no período anterior Pt-1.
A quantidade procurada no período t depende, entre outras variáveis, do preço no período Pt.
Vamos admitir que ocorre por qualquer razão uma deslocação da curva da procura que faz com que se
passe a uma situação de desequilíbrio.
Gera-se um ajustamento que tanto pode conduzir a uma nova situação de equilíbrio (situação em que
a oferta é menos preço elástica que a procura) ou o modelo diverge (situação em que a oferta é mais
preço elástica que a procura)

Admitindo agora que o oferta depende do preço do
período anterior S (pt-1) e a procura do preço do
período corrente D(pt), pelo que, em equilíbrio:
Preço €
S (pt-1)= D(pt)
• Gera-se um ajustamento S(Pt-1)
que tanto pode conduzir a Obtemos um modelo do tipo teia de aranha.
uma nova situação de
Assumindo que o preço é P’, o que corresponde a
equilíbrio (situação em que a P’ uma situação de excesso de oferta, esperamos que
oferta é menos preço elástica
o preço dos lotes diminua. Obtemos uma sucessão
que a procura)
Pe de ajustamentos, com excessos de oferta e de
procura alternados, que conduzem ao equilíbrio
porque neste exemplo a oferta é relativamente
mais inelástica do que a procura.
D(pt)
Qe Quant
Solo

Assumindo que o preço é P’, o que
corresponde a uma situação de excesso de
oferta, esperamos que o preço dos lotes
Preço €
diminua. Obtemos uma sucessão de
S(Pt-1) ajustamentos, com excessos de oferta e de
procura alternados, que não conduzem a um
equlíbrio estável, porque a procura é
ou o modelo diverge P’ relativamente mais inelástica do que a oferta.
(situação em que a oferta é
mais preço elástica que a
Notem que a estrutura de lags é,
procura)
Pe
em regra, mais complexa do que a
apresentada nos gráficos :
S=S(Pt,Pt-1, Pt-2,…,Pt-n)
D(pt)
Qe Quant
Solo

3.5. Lotes/frações vagas
Modelo com lotes/frações vagos:

Como se pode observar no gráfico
a seguir, o número de lotes S
L Ao preço P’ temos
Preço €
disponíveis é de QL L. excesso de oferta de
No curto prazo este montante é desequilíbrio QS-QD e
definido por zonamento e outras
P’
A B
C excesso de oferta de
restrições de natureza legal. “equilíbrio” QL-QS
Este montante pode ser visto
como o total de lotes potenciais. Pe
A quantidade oferecida de lotes (S)
é de facto inferior para qualquer
nível de preço PL.
Quando o preço é mais elevado
D
(P’) há uma excesso de oferta de
AB e o montante
QD Qe QS Quant
de lotes não oferecidos (de QL
Solo
"equilíbrio") igual a BC.

Preço € Ao preço P’’ temos

L
s excesso de procura de
desequilíbrio QD-QS e
Se o preço é baixo (por
exemplo P’’) haverá uma
excesso de oferta de
procura excedentária igual “equilíbrio” QL-QD
a GE e um
montante de lotes
Pe
desocupados (de
“equilíbrio“) igual a EF.
G E
P’’ F
QS Qe Q Quant
D QL
Solo

Preço €
L
s
Mesmo quando o
mercado está em
equilíbrio, há sempre
lotes vagos:
Pe
QL-QE
P’’
Qe Quant
QL
Solo

3.6. Interação entre diferentes mercados ou segmentos
Preço € s Preço €
S’
P1e
P2e
D D’
Q1e Q2e QL
QL
Segmento I (dominante) Segmento II (subordinado)

Um modelo que pretenda explicar o funcionamento do mercado fundiário deve atender aos aspectos
anteriormente referidos:
• Diferenciar stocks e fluxos;
• Considerar situações de desequilíbrio;
• Admitir a existência de desfasamentos na resposta da oferta relativamente à procura;
• Considerar situações de informação incompleta e assimétrica;
• Considerar a existência de diferentes poderes de intervenção no mercado
Finalmente deve ainda considerar-se a especulação fundiária e a existência de terrenos em carteira (ex:
prédios devolutos e e em ruína, instalações fabris desactivadas no centro das áreas urbanas)
2/17/2023 apaula@fep.up.pt Pós-Graduação em Gestão Imobiliária – Princípios de Economia Urbana 46

4. Determinantes dos preços no
mercado imobiliário: as funções
hedónicas de preços no mercado
imobiliário; outros índices de preços
4.Determinantes dos preços no mercado imobiliário
Preços no mercado imobiliário (*)
Diferentes conceitos de valor:

Valor de mercado: valor pela qual o imóvel seria transacionado num mercado Walrasiano.
Valor de uso: valor presente do fluxo de rendimentos gerados pelo imóvel num determinado uso.
Valor de investimento: valor para um determinado investidor.
Valor de seguro: valor do imóvel coberto pela seguradora.
Valor de liquidação: valor numa situação de liquidação (forçada ou não).
Valor patrimonial tributário: valor para efeito de cálculo de impostos (ex. IMI).
(*) sobre o preço do solo ver o slide 26

4. Determinantes dos preços no mercado imobiliário
Preços no mercado imobiliário
•Três aproximações para determinar o valor:

A aproximação via custo de substituição. (bom para novos imóveis mas de difícil aplicação para imóveis
existentes).
A aproximação via comparação de vendas. (semelhante a funções hedónicas de preços).
A aproximação via rendimento. (mais adaptado para imóveis geradores de rendimento – investimentos)

Preços no mercado imobiliário (estes fatores afetam tanto o preço dos terrenos como o preço das
edificações)
Fatores Gerais de Localização (preço médio na cidade):

dimensão da cidade
crescimento da cidade
conjuntura geral
fatores institucionais

Fatores de Macro-localização (preço médio na zona):

Acessibilidades
Rede de transportes
Densidade populacional
Fatores urbanísticos


Fatores de micro-localização (preço no local):
fatores físicos (frente, inclinação, profundidade, área, …)
acessibilidade a serviços
Amenidades e outras externalidades
vizinhança social
atributos do imóvel
conveniência pessoal

INFORMAÇÃO SOBRE PREÇOS:

• Preços médios.
• Preços médios com indicação de percentis.
• Preços médios estimados recorrendo a funções hedónicas de preços.
• Preços médios em vendas repetidas.
• Índices de preços: Índices de preços médios; Índices de preços médios corrigidos com recurso a funções
hedónicas de preços (ex. Confidencial Imobiliário); índice de preços de vendas repetidas.

2 de fevereiro de 2023
ESTATÍSTICAS DE PREÇOS DA HABITAÇÃO AO NÍVEL LOCAL
3º trimestre de 2022
Os quadros apresentados nos slides seguintes (55 a 58) têm a sua fonte na publicação
acima referida

Índices de Preços na Habitação - utilidade:

Conhecer o nível de preços implícitos dos atributos da habitação,
Procura de uma lógica de dependência entre os preços implícitos e o preço global da habitação (estrutura de
preços implícitos)
Construção de índices de preços para acompanhar a evolução pura de preços;
Medida da procura de habitação;
Análises comparativas de tendências locais, regionais e nacionais;
Avaliação do risco de investimento em ativos imobiliários;
Conceção de políticas habitacionais, programas e produtos;
Utilização para fins macroeconómicos: a medida da Formação Bruta de Capital Fixo (FBCF) associada ao sector
da construção e o seu peso no Produto Interno Bruto (PIB) implica a utilização de um deflator no âmbito das
Contas Nacionais (para obtenção de valores reais)

A habitação como bem heterogéneo:

• Bem homogéneo: aquele cujo consumo proporciona utilidade diretamente ao consumidor; com mercado
próprio, preço e quantidade de equilíbrio
• Bem heterogéneo: aquele que é decomponível em vários bens homogéneos (implícitos); desafio
principal: não há um preço e uma quantidade de equilíbrio (dependência dos mercados implícitos)
Habitação:
• Combinação de atributos hedónicos, valorados isoladamente pelos indivíduos porque proporcionam
utilidade, são fontes de satisfação, prazer
• Atributo visto como um bem (localização – vizinhança e amenidades, área, piso,...)

As funções hedónicas de preço
O bem habitação é visto como um bem compósito, caracterizado por um conjunto de atributos. O
procedimento é usual: a família escolhe a habitação que maximiza a sua utilidade considerando o
preço da habitação e dos outros bens e o seu rendimento. O preço da habitação reflete a combinação
específica de atributos (cujo preço é implícito). Para estimar os preços implícitos recorre-se a funções
hedónicas de preço:
Phi = F(Hi, ri),
sendo Phi, o preço de habitação em i; ri a distância ao centro de i; Hi vector de atributos da
habitação: Área; Nº divisões; Nº casas de banho; Estado (novo, usado); Garagem (1=sim, 0=não);
Aquecimento (1=sim, 0=não); …
No texto de apoio podem ignorar a parte constante das páginas 620 (desde “Rosen
em 1974”) e 621.

•
Limitações do Modelo de Preços Hedónicos:
Requisitos de informação elevados: preços das transações ocorridas e data, mas também dados relativamente a
todos os atributos hedónicos (habitação, localização, vizinhança) relevantes para o preço;
Não faz uso exaustivo da informação relativa a habitações vendidas mais que uma vez durante o período em
estudo (modelos de vendas repetidas);
Baseado apenas em valores para transações ocorridas – “pré-enviesamento da amostra”;
Inadequabilidade da análise da oferta de cada atributo num espaço contínuo (não se perspetiva adquirir um
alojamento com 2.5 quartos ou 1.7 salas...), sobretudo no caso de variáveis dicotómicas (por exemplo, ter ou
não garagem);
Ausência de modelos teóricos de suporte à modelação (ex. variáveis sociodemográficas, dependência forte da
amostra)

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Heterogeneidade: Bem não é homogéneo.

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Imobilidade: o bem é imóvel, localizado

Pós-Graduação em Gestão Imobiliária – Princípios de Economia Urbana |7

Considera-se, em regra, que a oferta é fixa, no curto prazo.

Pós-Graduação em Gestão Imobiliária – Princípios de Economia Urbana |8

Quantas casas existem, como apartamentos ou moradias?

Em fases de contração os consumidores tendem a adiar as decisões de consumo; em fases de

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Terra/Propriedade Imobiliária é um bem de consumo e de investimento:

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O bem transacionado (terra / Instalações) é um bem caro:

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A sua posse confere Status:

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A intervenção pública pode justificar-se quer por fins de

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Esse nível de informação é diferente conforme o tipo de intervenientes.

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Lotes / frações desocupados:

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Efeito de um benefício fiscal aos A curva da procura é mais

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A curva da procura é mais

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Mercado fundiário é um mercado subordinado:

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Que variáveis afetam a oferta de

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Preço habitações determina a quantidade de novas habitações a

Aumenta a procura de lotes ⃗ aumenta o preço da terra loteada ⃗ aumenta a procura

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Benefício atribuído aos

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Subsídio aos vendedores: S1

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P= 20000+2000 u.m. Admita que os custos de

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P= 20000+2000 u.m. Admita que os custos de

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A oferta responde à procura com desfasamento temporal:

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Modelo com lotes/frações vagos:

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Preço € Ao preço P’’ temos

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Preços no mercado imobiliário (*)