Mercado de Imóveis Corporativos

Visão geral do Mercado

• O valor médio de locação no Rio aumentou ligeiramente, 1,46% em relação ao

segundo trimestre, possuindo ainda o espaço mais caro para escritório das
cidades pesquisas. O valor médio por metro quadrado ficou em R$ 88,54 por
mês, apresentando a menor taxa de vacância: 3,9%;

• Em São Paulo, o valor de locação mensal médio fechou o trimestre em R$ 80,29

m2;

• Brasília registrou o maior aumento dos valores de locação atingindo R$76,00

por m2 por mês, resultado de um novo espaço de escritório entregues;

• Salvador teve a maior taxa de vacância, em torno de 24% devido ao novo

espaço de escritório entregues mas não ocupadas durante o período;

• Porto Alegre apresentou a maior queda no valor mensal de locação, onde a

média é de R$ 52,00 m2, representando 10,4% a menos em comparação com o
4 º trimestre de 2008.
 Bairros Preferenciais

• Porto Alegre: Centro, Moinhos de Vento, Carlos Gomes e Praia de Belas;

• São Paulo: Centro, Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia,
Berrini, Marginal, Barra Funda, Paraíso, Vila Mariana, Moema e Alphaville;

• Rio de Janeiro: Centro, Zona Sul, Orla, Cidade Nova e Barra da Tijuca;

• Curitiba: Centro, Centro-Cívico, Batel, Champagnat e Ecoville;

• Brasília: Asa Norte e Asa Sul;

• Salvador: Centro, Tancredo neves e ACM.

 Valorização e Rentabilidade

• Com uma rentabilidade média de 1,2% a 1,5% ao mês, os imóveis

comerciais são opções de investimentos seguros para quem pode
aplicar a partir de R$ 130 mil na aquisição de um espaço. Para
garantir este retorno, no entanto, o investidor precisa ficar atento à
depreciação e a manutenção do imóvel, além de atualizar o valor do
aluguel;

• A rentabilidade varia principalmente de acordo com a localização do

empreendimento.
 Fatores considerados na aquisição
de Imóvel para investimento
Liquidez - Imóveis de menor valor costumam ter mais liquidez do que imóveis mais caros;

Localização – Prioridade para imóveis com fácil acesso a transporte público.

A proximidade com universidades, escolas, hospitais e comércios também facilita; Se o
imóvel é comercial, o ideal é que esteja próximo a fóruns ou grandes centros comerciais;

Conservação - O estado do imóvel e do condomínio como um todo. Pintura, piso,

azulejos, áreas comuns;

Condomínio - Taxas condominiais altas dificultam locações e vendas;

Tamanho - A tendência para locação comercial, é de espaços menores - em vez de um

escritório de 500 m2, existe a preferência de cinco de 100m2, pois o risco de todos ficarem
sem alugar ao mesmo tempo é bem menor;

Valor do imóvel - É mais fácil vender um imóvel de R$ 100 mil do que um de R$ 500 mil.
Se for um investimento a longo prazo, como um imóvel na planta, o ideal é que as parcelas
não ultrapassem 30% da renda;

Vagas de garagem - Quanto mais vagas o imóvel tiver, melhor. Mas isso não significa que
um imóvel sem garagem não seja interessante, depende da localização e proximidade com
transporte público;

Andar do imóvel - Normalmente os andares mais altos são os mais valorizados.

 Perspectivas
 Estima-se que até o final do ano o mercado paulistano seja incrementado
por quase 160 mil m2 de novas áreas de escritórios. O número se somaria
aos 8,4 milhões de metros quadrados que compõem o estoque total da
cidade. Desses, 2,4 milhões equivalem a edifícios de padrão A e AA,
enquanto os outros 6 milhões de metros quadrados espalham-se por
empreendimentos de nível B e C;

 O segundo maior mercado de escritórios do País, o Rio de Janeiro, possui

4,1 milhões de metros quadrados de áreas corporativas menos da metade
de São Paulo. Desses, apenas 900 mil enquadram-se nos parâmetros mais
valorizados de edifícios;

 Em Belo Horizonte, por exemplo, estima-se que o volume total de áreas

corporativas não chegue a 2 milhões de metros quadrados, sendo 71% de
classe C;

 Curitiba possui o quarto maior estoque de escritórios classe A, com

aproximadamente 100 mil metros quadrados disponíveis para locação. O
estoque total de Curitiba é de 1,1 milhão de metros quadrados;

 Em Porto Alegre, o mercado de escritórios classe A, ainda é pequeno –

161.000 m².
Porto Alegre
 Participação dos imóveis corporativos
no Mercado Imobiliário
• O volume em ofertas, em 01/10/2009 era de 3.171 unidades novas, distribuídos
em 151 empreendimentos. Das unidades em oferta 53,42% eram apartamentos
com 3 dormitórios, 22,67% eram apartamentos com 2 dormitórios e
apartamentos com 1 dormitório representavam 4,60%;
• Os imóveis comerciais correspondiam a 11,79% do estoque em 01/10/2009.

comercial; 11,79%

outros apartamentos; 7,52%

apartamentos com 1D; 4,60%

apartamentos com 3D;

53,42%
apartamentos com 2D;
22,67%
 Oferta e Vendas por Tipo

Ofertas e Vendas por Tipo

Unidades
Tipo % Vendas
Oferta Vendidas
Salas/conjuntos 342 1 0,21
Lojas 25 0
Outros 18 0

Setembro/2009
Fonte: Sinduscon/RS
 Oferta por Tipo e Estágio do Imóvel

Estágio da Obra
Tipo Total
Na Planta Em Obra Concluído
Salas/conjuntos 215 121 5 341
Lojas 4 11 0 15
Outros 0 18 0 18

Setembro/2009

Fonte: Sinduscon/RS
 Histórico de Vendas - últimos 12 meses
543
250
Salas/conjuntos
Lojas 216
Outros
200

150
123

104
100

50
50 42
27
22
11 1110 12
4 1 6 4
1 1 2 1 2 1
0
out/08 nov/08 dez/08 jan/09 fev/09 mar/09 abr/09 mai/09 jun/09 jul/09 ago/09 set/09 Total
 Evolução da Participação das
Unidades por Finalidade de Uso

Finalidade de Uso Total

Ano Residenciais Comerciais
Unidades
Unidades % Unidades %
2006 5.067 93,92 328 6,08 5.395
2007 5.067 92,41 416 7,59 5.483
2008 6.303 95,43 302 4,57 6.605
2009 5.935 94,6 339 5,4 6.274
Classificação dos imóveis por padrão

• O critério de classificação de edifícios e a nomenclatura utilizada

não são regidas por norma oficial. As empresas do segmento
adotam o que lhes convém, no entanto existe consenso do que é
alto padrão ou não;

• Segundo os critérios da Jones Lang LaSalle, os edifícios são

segmentados em 4 classes: AA, A, B, C;

• São analisados cerca de 160 itens técnicos dos edifícios,

atribuindo pontos a cada um deles. O edifício recebe a
classificação de acordo com a somatória dos pontos;

• Algumas empresas utilizam as terminologias Triple A, A+ ou

simplesmente A. No entanto, são apenas terminologias diferentes,
pois o objeto em análise é o mesmo;

• Os itens a seguir relacionados são resumo das características

técnicas de cada padrão de edifício e não possuem
necessariamente caráter de obrigatoriedade.
Classificação dos imóveis por padrão

Os edifícios Classe AA são considerados top de mercado. Possuem

excelentes características e especificações técnicas, como:

– Área útil do andar maior que 800 m²;

– Pé direito (do piso ao forro) superior à 2,70 metros;
– Sistema de ar condicionado central moderno com controladores;
– Sistema redundante de telecomunicações;
– Excelente sistema de prevenção e combate a incêndio com pelo menos
duas escadas de emergência, sprinklers e detectores de fumaça;
– Heliponto;
– Piso elevado instalado;
– Forro e vidros termo-acústicos;
– Relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1:30 m²;
– Sistema de supervisão e gerenciamento predial (BMS) completo;
– Acabamentos externos e internos de primeira qualidade;
– Ótimo aproveitamento entre área útil/carpete/privativa;
– Alta eficiência no transporte vertical (elevadores).
Classificação dos imóveis por padrão
Os edifícios Classe A são caracterizados por:

– Bom aproveitamento entre área útil/carpete/privativa;

– Área útil do andar superior a 500 m²;
– Sistema de ar condicionado central;
– Pé direito (do piso ao forro) superior ou igual a 2,70 metros;
– Andar preparado para receber piso elevado;
– Forro e vidros termo-acústicos;
– Bom sistema de supervisão e gerenciamento predial (BMS);
– Boas instalações de telecomunicações;
– Relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1: 35 m²;
– Acabamentos externos e internos de boa qualidade;
– Boa eficiência no transporte vertical (elevadores).
Classificação dos imóveis por padrão

Os edifícios Classe Edifícios classe B são aqueles que não atendem as

exigências primordiais para serem considerados prédios AA ou A, entretanto,
devem possuir bom estado de conservação e ar condicionado central, sendo
aceitáveis os sistemas self-contained e split-system.

A condição básica para ser inserido na categoria C é a ausência de ar

condicionado central.
Fontes de Pesquisa:

• Sinduscon/RS

• Cushman & Wakefield

• Jones Lang LaSalle

• Colliers