Relatório Semanal de FIIs 10 - 07 - 2022

Confidencial Otmar Schneider, CNPI 2572
Relatório Semanal de Fundos Imobiliários

Ano I, n. 22
10/07/2022
Apresentação
E aí pessoal! Tudo tranquilo?

O relatório de hoje traz o acompanhamento mensal do relatório gerencial referentes aos ativos CVBI11,
RBRP11, RBRY11, VRTA11, XPLG11. Os 20 ativos que compõem a carteira são divididos ao longo do mês
para que não se tenha relatórios extensos demais em algumas semanas.
As seções “Ganho de Capital” e “Teses de Investimento” foram para o final do relatório, para entrarmos
diretamente nos assuntos da semana e no acompanhamento dos ativos da carteira recomendada.
A palavra do analista de hoje fala sobre o tema “gestão ativa e passiva em FIIs”. Nessa seção discutimos
um ponto crucial para o pensamento de longo prazo no setor de Fundos Imobiliários: porque a gestão
ativa tende a entregar os melhores resultados e a ser mais resiliente para o longo prazo. Além disso, foi
exemplificado com exemplos reais do mercado situações de problemas com FIIs de gestão passiva.
Nos Fatos Relevantes da semana, notícias sobre emissões do ALZR11, BTSI11, HREC11, IRDM11, PBLV11,
rescisão antecipada de contrato no BRCO11, pauta de assembleia no BTLG11, além da alienação de
ativos com lucro no XPLG11 .
Na seção da nossa carteira recomendada, todos os FIIs estão com recomendação de compra. Aproveite
para balancear a carteira e adquirir os Fundos que estão com menor concentração - que ficaram para
trás na diversificação. É importante que cada ativo tenha os 5% de concentração, podendo variar entre
o mínimo de 2,5% e o máximo de 10% do total de ativos da sua carteira de Fundos Imobiliários. Aviso:
Na carteira recomendada e no radar, há indicação dos melhores Fundos para serem adquiridos durante
esta semana. São eles o que estiverem com melhor DY e mais baixo P/VP. Independentemente destes
critérios, sempre diversifique, não se exponha demais a um Fundo só porque está mais barato do que
outros. Procure respeitar os 5% (com variação máxima de 2,5% a 10%) de diversificação em cada Fundo.
A proteção do patrimônio é mais importante do que o ganho de capital: todo grande investidor
aprende isso com o tempo.
No acompanhamento do mercado de hoje o assunto foi BBFI11B e FAMB11B, fundos de gestão passiva
que tinham apenas um inquilino e que passaram por problemas durante sua história na indústria..
Na nossa seção “ganho de capital”, atualizamos a situação de cada FII indicado para “trade”. Como
estamos em uma época de mercado de baixa, vários FIIs estão com resultado negativo - isso
demonstra que nunca vamos acertar o Fundo, mas apenas ter uma ideia de quando está barato. Nada
muda para quem tem um perfil mais conservador e quer seguir apenas a carteira recomendada!
Para facilitar a nossa comunicação, criei um Grupo do Telegram para assinantes. Segue abaixo o link
para o grupo. Desejo a todos uma ótima leitura!
https://t.me/+Xe5mhnLfO_E1MGY5
Leia atentamente os documentos dos

ativos propostos como sugestão.
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A decisão de investimento é sempre do investidor. Seja prudente.
Palavra do Analista
Palavra do Analista
Gestão ativa e passiva em FIIs
No nosso relatório n. 19 falamos sobre o início da nossa indústria, onde os Fundos de gestão passiva
foram os atores principais. Os Fundos começaram pequenos em um mercado com desconfiança no
produto FIIs, então fazia sentido os gestores dos Fundos serem apenas “síndicos” de belos edifícios, que
resolviam os problemas para os donos do imóvel: sem a autorização para comprar ou vender imóveis,
apenas para reter 5% do resultado e se virar para manter o imóvel funcionando. Grandes reformas, que
consomem os recursos que irão para os cotistas? Nem pensar!!
E foi com essa mentalidade que os FIIs de gestão passiva se desenvolveram e se meteram em diversas
enrascadas. Para citar apenas 2 Fundos que já foram icônicos na indústria e que passaram por
problemas graves, que resultaram em vacância: BBFI11B (alugado para o Banco do Brasil) e o FAMB11B
(alugado para a Caixa Econômica). Dois inquilinos de baixíssimo risco de crédito, que precisavam dos
imóveis para as suas operações e pagavam aluguel para o Fundo. Maravilha não? O que poderia dar
errado então?
Esses bancos solicitaram aos Fundos uma reforma nos prédios, para a renovação dos contratos. A
matéria foi levada para a Assembléia, para que os cotistas aprovassem (pois nada se pode gastar em FII
de gestão passiva, que não seja aprovado em assembleia de cotistas). Adivinhem? Os gastos com
reforma não foram aprovados e os contratos não foram renovados (todo mundo tinha certeza que era
“blefe” dos bancos, pois os imóveis eram feitos para as atividades dos mesmos. Os Fundos amargam,
até hoje, vacância. E esse é um dos grandes problemas dos FIIs de gestão passiva: a burocracia para
resolver as pendências e alguns cotistas antigos e que possuem muitas cotas desses Fundos, mas que
não querem gastar com reformas e modernização das edificações.
Fundos de gestão passiva tinham tudo para serem ótimos investimentos, afinal as taxas cobradas são
extremamente baixas comparados com FIIs de gestão ativa, você pode escolher o imóvel que você
quiser (vai estar em regulamento que ninguém pode vender aquele imóvel específico) e nenhum
gestor pode tomar decisões sem falar com você. Perfeito, não? Mas não foi o que ocorreu com alguns
dos imóveis mais icônicos da indústria. Claro que existem outros Fundos de gestão passiva e que
possuem bons imóveis, bem geridos, tais como o Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11), Shopping
Parque Dom Pedro (PQDP11), entre outros (shoppings). Mas são Fundos pequenos, sem diversificação,
que não vão crescer ao longo do tempo, e que podem ser adquiridos, a qualquer momento, por
alguém que compre as cotas e leve uma proposta para assembleia (como aconteceu com o HGPO11 e
outros FIIs de lajes corporativas AAA). Enfim, quando tudo parecer ruim, vai aparecer alguém com o
bolso fundo a oferecer dinheiro acima do valor de mercado para que os cotistas vendam suas cotas. E
provavelmente a maioria decidirá por vender, pois vai parecer uma boa proposta para aquele
momento. E assim o ganho de capital em sua plenitude dificilmente chega às mãos do cotista do FII de
gestão passiva: sempre terá alguém para ficar com a maior parte, alguém que entende mais do
mercado e que possui bastante dinheiro. Na seção de acompanhamento do mercado, foi tratada a
história desses 2 Fundos de gestão passiva: FAMB11B e BBFI11B. Não deixe de ler!

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Fatos Relevantes da Semana

ALZR11 Foi aprovada a 5ª emissão de cotas do Fundo para a colocação de

até 2.000.000 de Novas Cotas ao preço de R$ 108,50 por nova cota,
totalizando R$ 217 milhões.
BCRI11 O Fundo informou que os cotistas representantes de 6,885% das

cotas do Fundo desistiram de convocar Assembleia Geral
Extraordinária (AGE), conforme havia sido divulgado em 15 de
junho de 2022.
BRCO11* A B2W notificou o Fundo sobre a decisão de rescindir

Link antecipadamente o contrato de locação do imóvel Bresco Resende
- que representa 3,5% da receita do Fundo. Como o contrato possui
aviso prévio de 6 meses e indenização referente a 6 meses de
aluguéis. Comentário: sempre haverá o risco de vacância em todos
os FIIs. O importante é diversificar e deixar a gestão trabalhar.
BTLG11* A Administradora do Fundo divulgou a pauta para a Assembleia

Link Extraordinária do Fundo e material de apoio para a tomada de
Link 2 decisão, na qual será votada a incorporação dos Fundos BLCP11,
VVPR11. Outros pontos a serem votados são a autorização para
realização de investimentos em cotas de fundos de investimento
distribuídos, detidos ou geridos pela gestora, aumento do capital
autorizado para R$ 8 bilhões e a exclusão do valor máximo de R$
600 milhões por oferta, entre outros assuntos, tais como a
exploração de novas receitas do Fundo por meio da utilização de
painéis solares. Comentário: vote na assembleia do seu Fundo e
tome parte na decisão. A gestão sugere a aprovação das pautas.
No link 2, tem um material elaborado pela gestão esclarecendo
todos os pontos.
BTRA11 A gestão tomou conhecimento de um débito da ordem de R$ 73

milhões em face do Fundo por parte dos produtores rurais que
arrendam a terra. A administradora do Fundo está tomando as
medidas necessárias para informar ao juízo que tal crédito não está
sujeito ao processo de recuperação judicial.
BTSI11 Será realizada a 4ª chamada de capital do Fundo para a

integralização de 205.706 Novas Cotas, perfazendo o montante de
R$20.570.600,00.
GGRC11 O Fundo requereu penhora das indenizações decorrentes da

apólice de seguro da Covolan (em razão do sinistro ocorrido em
02/2022). Houve decisão judicial favorável até que o valor atinja o
valor do débito com o Fundo, que é de R$ 5,3 milhões.
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LEIA ATENTAMENTE O DISCLOSURE DO PRESENTE RELATÓRIO
HREC11 Foi iniciado período para oferta pública da 5ª emissão de cotas do

Fundo para a captação de R$ 220 milhões. O preço por cota é de
R$ 92,68 que, somado aos custos da oferta de R$ 3,42, perfaz o
valor de R$ 96,10 por Nova Cota.
IRDM11* O Fundo convocou assembleia para deliberação acerca da 12ª

Link emissão de cotas do Fundo para a colocação de 3.000.000 de
novas cotas ao preço de R$ 99,42 que somado ao custo de R$ 2,81
totaliza R$ 102,23 por Nova Cota. O montante a arrecadar é de R$
298,2 milhões e o direito de preferência é de 9,08%. Comentário: se
for aprovada a oferta em assembleia, avaliaremos o custo de
oportunidade para indicar ou não a participação na oferta, a
depender do preço de mercado à época.
MAXR11 O Fundo comunicou que não recebeu, de uma de suas locatárias, o

pagamento da totalidade do aluguel mensal devido, o que trará
impacto negativo de R$ 0,07 por cota. Comentário: normalmente
problemas administrativos ensejam estes atrasos, mas o valor é
recebido com juros no mês posterior.
PBLV11 Foi aprovada a realização da 13ª emissão de cotas do Fundo, com

esforços restritos de colocação, destinada exclusivamente aos
cotistas. Serão colocadas 450 mil novas cotas, com volume mínimo
de 50 mil.
RBVA11 Foi concluída a alienação do imóvel Inconfidência, em Belo

Horizonte. O ganho de capital é de R$ 4,25 milhões - 60% acima do
custo de aquisição. A TIR para o investidor foi de 22,7%a.a para o
imóvel Uberlândia e de 17,74%a.a para o imóvel Inconfidência - o
equivalente a CDI +13%a.a e CDI + 9%a.a respectivamente.
Comentário: imóveis de varejo de rua têm sido objeto de lucro por
diversos FIIs com esse perfil. O Fundo compra diversas lojas a
“preço de atacado” e as vende “no varejo”, para comerciantes da
região.
RZTR11 Foi solicitada pela Administradora do Fundo à CVM a revogação da

oferta pública concedida em março de 2022, em razão de
condições desfavoráveis do mercado.
XPIN11 Foi celebrado aditamento ao contrato de locação com a G Tech

Soluções Ambientais, relativo à expansão para o módulo A2 do
Empreendimento BBP Jundiaí I (SP). A vacância física do Fundo
será reduzida de 17,3% para 16,5%.
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XPLG11* O Fundo informou sobre a alienação dos módulos 1 a 9 do Galpão

Link G02, localizado em Cabo de Santo Agostinho, Pernambuco, com
ABL de 19,88 mil m². Os imóveis possuem área refrigerada, e estão
alugados para empresas do ramo alimentício. O preço da
transação acordado foi de R$ 126,5 milhões, que irá gerar um lucro
de R$ 67,28 milhões, ou aproximadamente R$ 2,48 por cota do
XPLG11. A venda será recebida em parcelas, o que resultará em
aumento de aproximadamente R$ 0,04 por cota até 2025.
Comentário: outro excelente negócio por parte do Fundo, que irá
gerar um bom retorno sobre o investimento. A gestão ativa tem
exatamente essa função: gerar o melhor retorno possível para os
seus cotistas.
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Acompanhamento da Carteira
Acompanhamento da carteira
CVBI11 O Fundo distribuiu R$ 1,50 por cota, um DY de 1,50% no mês e de

link 13,78% no ano.
O Fundo teve uma distribuição maior em maio e junho por conta

da alta da inflação nos últimos meses. Como a alocação do Fundo
está majoritariamente em IPCA, (81% da carteira), o aumento da
inflação beneficia os ativos do Fundo. A alocação da carteira do
Fundo possui uma rentabilidade média ponderada de 14,6%a.a.
Os ativos da carteira estão todos adimplentes com suas

obrigações. O portfólio do Fundo está com uma rentabilidade
média superior ao setor de CRIs do Ifix, como pode ser visto na
Figura comparativa abaixo. Nesta época de crise, com inflação alta
e taxa de juros elevada, os FIIs de CRI indexados à inflação e ao CDI
repassam esses ganhos aos investidores. Para isto que serve uma
carteira bem diversificada: momentos de crise, os FIIs de CRI
financiam a aquisição de FIIs de tijolo, que se encontram com um
elevado desconto a mercado.
Fonte: Relatório Gerencial do Fundo
11
RBRP11 O Fundo distribuiu R$ 0,45 por cota no mês de junho, um DY de

link 0,80% o mês e 9,59% no ano.
Do lado da estratégia de desenvolvimento, o projeto do corporate

boutique foi finalizado e protocolado na prefeitura. A região da
Faria lima possui um aluguel próximo a R$ 200,00/m², o que pode
levar a uma TIR de 15%a.a para este projeto.
O portfólio fechou o mês com 10 ativos imobiliários na estratégia

CORE (investimento em FIIs de tijolo) com vacância de 10% nos
ativos. O principal foco e esforço da gestão está nos ativos River
One (93% de vacância) e Mário Garnero (46% de vacância). River
One é um ativo que o Fundo possui grande exposição (41,6% do
portfólio CORE do Fundo), que por enquanto está com renda
garantida, mas que necessita ser alugado para manter a
distribuição do Fundo nos patamares atuais.
Abaixo Figura com a exposição do Fundo aos ativos de tijolo

(estratégia CORE).
12
RBRY11 O Fundo distribuiu R$ 1,25 por cota no mês de junho, um DY de

link 1,23% no mês e 12,82% no ano. O Fundo possui uma reserva não
distribuída de R$ 0,77 por cota.
A estratégia CORE do Fundo (CRIs para longo prazo, originação e

estruturação próprias) está com 66% de alocação. Já a estratégia
tática (ganho de capital no curto e médio prazos) está com
alocação de 22% e 12% do capital do Fundo está em caixa (liquidez).
42% do Fundo está indexado ao IPCA (taxa média de +9,1%), 25% ao

CDI (taxa média de +4,9%) e 11% em pré-fixados. No último ano a
alocação em CDI diminuiu, dando mais espaço para o IPCA na
carteira. A estratégia se mostrou acertada, com o aumento do nível
de distribuições do Fundo no último ano.
Durante o último mês houveram algumas movimentações

importantes no portfólio de CRI do Fundo: aquisição do CRI Tarjab
CDI + 5%, prolongamento do vencimento do CRI Pinheiros, CDI +
5% e venda do CRI Shopping da Bahia, com um retorno
equivalente a 45%a.a.
Toda a carteira do Fundo está adimplente com as obrigações.

Abaixo Figura que demonstra o retorno do Fundo em comparação
ao CDI.
13
VRTA11 O Fundo distribuiu rendimento de R$ 1,25 em junho, um DY de

link 1,30% no mês e de 14,70% no ano.
Ao longo do mês de maio o Fundo realizou a venda de toda sua

posição no CRI Direcional - que tinha remuneração de 109,5% do
CDI e alocou no CRI São Vicente, com taxa de IPCA + 8,61%. Em
junho houve troca de posição do CRI Shopping Vinci (IPCA + 6,25%)
pelo CRI Incorporadora SP (IPCA + 9,5%). As movimentações
seguem a estratégia da gestão de melhorar a rentabilidade do
Fundo, trocando ativos com menor taxa por ativos com taxa mais
atrativa. Isso é possível por conta do cenário de crise, onde as taxas
de juros da economia são maiores por conta de uma maior
inflação.
Do lado da carteira de Fundos Imobiliários, o Fundo adquiriu cotas

do RBRY11 e do HGCR11 durante as emissões desses Fundos. Este é
o momento em que as cotas podem ser adquiridas em grande
quantidade, sem problemas de liquidez ou pressão compradora no
book de ofertas, o que elevaria o preço no mercado secundário.
Com essas operações, o Fundo fechou o mês com uma carteira de

67 CRIs (87%) e 06 FIIs (10%). A carteira de CRI está alocada 85% em
IPCA, e 10% em IGPM. Os outros 5% estão em CDI e IGP-DI.
A Figura abaixo é uma mini DRE do VRTA11. Nela você pode

observar o aumento da distribuição nos últimos meses, por conta
da indexação do Fundo à inflação e o principal: a relação entre
receita e despesas do Fundo. A maior parte dos Fundos possui
uma despesa acima de 10% da receita, já neste Fundo as despesas
são menores (taxas) sobrando mais dinheiro no bolso do cotista.
14
XPLG11 No mês de junho o Fundo distribuiu R$ 0,68 por cota, um DY de

link 0,71% no mês e 8,15% no ano. Os dividendos de julho já foram
anunciados: R$ 0,70 por cota a serem pagos em 14/07.
Na parte operacional do Fundo, houveram algumas

movimentações: devolução do módulo B7 pela Total Alimentos no
Syslog Galeão (RJ) cuja ABL é de 1.943,91 m²; expansão da RG Log
no WTTP II (WT Technology Park em Barueri), módulo 9, com
acréscimo de 1.712,54 m² de ABL; e locação temporária do módulo
11, no WTTP II, cuja ABL é de 1.382,45 m², para a Carbon. Com esses
eventos, a vacância física do Fundo encerrou o mês no patamar de
8,8%.
Outra movimentação importante foi a venda, via NE Logistic FII,

dos módulos 1 a 9 do galpão G02 (galpão refrigerado), integrantes
do Condomínio Cone MM1, localizado em Cabo de Santo Agostinho
(PE), com ABL é de 19.887,51 m², cujo ganho de capital estimado na
operação é de R$ 67,3 milhões (R$ 2,48/cota do Fundo). Foi uma
venda com um lucro considerável para o Fundo, que vai acabar no
bolso do cotista.
A Figura abaixo mostra a diversificação dos locatários do Fundo e

sua área de atuação. Ao todo são 42 locatários que ocupam 146
módulos em 17 diferentes condomínios.
15
Acompanhamento de Mercado
Acompanhamento do mercado
BBFI11B O Fundo nasceu em 2004 - um dos mais antigos FIIs da bolsa.

link Surgiu na época em que o conceito de FIIs era de condomínio,
onde o gestor cuidava do patrimônio do cotista, mas não tinha
autorização para comprar ou vender nada, nem para fazer grandes
reformas sem passar por uma assembleia (gestão passiva).
Assim, o regulamento do Fundo prevê que o objetivo desse Fundo

é a aquisição e a gestão patrimonial de um imóvel localizado no
Setor Bancário Sul em Brasília (SEDE I) e de outro imóvel
constituído por 09 blocos interligados, localizado na Rua Gomes
Braga, no Rio de Janeiro (Centro Administrativo). Os imóveis visam
proporcionar aos cotistas a rentabilidade decorrente do
recebimento de receitas de aluguel desses imóveis. Os imóveis
constam do Regulamento do Fundo, ou seja, não podem ser
vendidos, a não ser que haja uma assembleia autorizando, com
quórum qualificado (25% dos cotistas).
O edifício sede, que abrigou por 55 anos as diretorias do Banco do

Brasil, foi desocupado em 2015, após recusa do Fundo em fazer as
reformas solicitadas pelo locatário (Banco do Brasil). Foi uma
aposta: os cotistas não acreditaram que após 55 anos o Banco do
Brasil iria desocupar o edifício por falta de reformas. Por isso não
autorizaram as reformas (que custariam caro e trariam impacto na
distribuição de rendimentos mensais aos cotistas).
Esse é um dos problemas dos Fundos de gestão passiva: o

condomínio. É a mesma coisa que comprar um imóvel em um
condomínio onde os condôminos não querem gastar para
melhorar o ambiente onde moram. Quem tem esse interesse,
acaba se frustrando com o condomínio. A mesma coisa vale para
Fundos de gestão passiva: os cotistas têm que ter visão, senão as
coisas tendem a descambar. Atualmente o SEDE I está em retrofit.
CARJ e SEDE I
Fonte: Informe Gerencial do Fundo
17
Acompanhamento do mercado
FAMB11B Outro Fundo de gestão passiva bem antigo na Bolsa: o FAMB teve
link início em março de 2003. É o detentor de 100% do imóvel
comercial localizado na Avenida Rio Branco, na Cidade do Rio de
Janeiro e locado para a Caixa Econômica Federal.
A história aqui se repetiu: a necessidade de reformas e a hora da

renovatória após um longo contrato atípico teria um custo muito
elevado para os cotistas do Fundo, que optaram por não fazer as
reformas necessárias e não chegaram a um acordo com o valor do
aluguel que a CEF estava disposta a pagar. Assim o imóvel foi
desocupado.
O empreendimento está 100% vago desde 22 de janeiro de 2021,

com a saída de seu único inquilino, a CEF. Assim como o BBFI, o
FAMB também está em retrofit após a saída do inquilino.
Do
Doseu
seuauge
auge- -valor
valorda
dacota
cotaem
emR$R$
5.600,00
5.600,00aa atualmente,
atualmente,com
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cotaaa
R$
R$788,50
788,50--queda
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86%no
nopreço
preçoda
cota a mercado.
da cota a mercado.
Edifício do FII Almirante Barroso

Fonte: Informe Gerencial do Fundo
18
Carteira Recomendada
Carteira Recomendada
A carteira recomendada é constituída dos ativos que possuem grande qualidade dentre os ativos que
compõem o universo dos Fundos Imobiliários. Estes ativos são, na opinião deste analista, a melhor relação
risco/retorno para o investidor. Os ativos com recomendação de “compra” podem ser adquiridos a qualquer
momento pelo investidor. Os ativos com recomendação ”manutenção” não devem ser adquiridos no
momento, ou por conta da precificação, ou por conta de algum fato que se encontra em observação por
este analista.
Preço teto: é a avaliação deste analista ponderada pela avaliação patrimonial do Fundo, risco ao qual está
exposto e rentabilidade projetada. O preço teto pode mudar ocasionalmente.
Esta é uma carteira genérica, para todos os perfis. É uma sugestão de investimento e diversificação.
Sugere-se sempre reinvestir os rendimentos recebidos.
Para quem passou da fase de acumulação de patrimônio e já está na fase de fruição de renda, este analista
recomenda utilizar entre 50% e 70% da geração de caixa desta carteira para usufruto e reinvestir o restante.
Ativo Setor Preço Teto DY 12m Recomendação Percentual

1 BRCO11 Logístico R$ 122,00 7,60% Compra 5,00%
2 BTLG11 Logístico R$ 106,00 8,81% Compra 5,00%
3 CPTS11 TVM R$ 102,00 13,84% Compra 5,00%
4 CVBI11 TVM R$ 109,00 14,07% Compra 5,00%
5 HGBS11 Shoppings R$ 225,00 7,37% Compra 5,00%
6 HGLG11 Logístico R$ 164,00 9,91% Compra 5,00%
7 HGRE11 Escritórios R$ 170,00 8,39% Compra 5,00%
8 HGRU11 Varejo R$ 126,00 8,07% Compra 5,00%
9 HSML11 Shoppings R$ 98,00 8,62% Compra 5,00%
10 IRDM11 TVM R$ 107,00 13,59% Compra 5,00%
11 JSRE11 Escritórios R$ 118,00 8,01% Compra 5,00%
12 KNRI11 Híbrido R$ 159,00 7,34% Compra 5,00%
13 MALL11 Shoppings R$ 112,00 7,84% Compra 5,00%
14 RBRP11 Híbrido R$ 87,00 9,62% Compra 5,00%
15 RBRY11 TVM R$ 112,00 12,82% Compra 5,00%
16 RECR11 TVM R$ 103,00 15,19% Compra 5,00%
17 VISC11 Shoppings R$ 121,00 7,76% Compra 5,00%
18 VRTA11 TVM R$ 105,00 14,72% Compra 5,00%
19 XPLG11 Logístico R$ 118,00 8,13% Compra 5,00%
20 XPML11 Shoppings R$ 104,00 8,05% Compra 5,00%
20
Distribuição da carteira
21
Radar - análise quantitativa

Radar - análise quantitativa
O radar de Fundos Imobiliários é um vislumbre da situação atual quantitativa do Fundo. São critérios
objetivos e numéricos, que auxiliam o investidor na tomada de decisão.
Como a análise qualitativa é feita na carteira recomendada - os ativos recomendados na carteira possuem
qualidade adequada à composição de uma carteira saudável de investimentos - a análise quantitativa pode
ser utilizada para a tomada de decisão sobre “o melhor fundo para se investir naquele dado momento”.
Outra estratégia bastante eficaz é sempre “comprar o Fundo que está para trás”, ou seja, aquele com menor
percentual dentro da carteira, tentando manter o percentual sugerido em cada um. Os Fundos que ficaram
para trás normalmente são os que caíram mais do que os outros, e o melhor momento para aquisição de
um Fundo é o momento de baixa (queda da cotação).
Em vermelho os Fundos que estão com ágio de 10% ou mais com relação ao Valor Patrimonial.
Teoricamente, os melhores Fundos a serem adquiridos são aqueles com menor P/VPA e maior DY.
Preço Valor
Ativo Setor mercado Patrimonial P/VPA DY mês DY 12m
1 BRCO11 Logístico R$ 98,00 R$ 118,98 0,82 0,79% 7,60%
2 BTLG11 Logístico R$ 98,11 R$ 98,43 1,00 0,73% 8,81%
3 CPTS11 TVM R$ 91,21 R$ 91,64 1,00 1,23% 13,84%
4 CVBI11 TVM R$ 100,18 R$ 100,05 1,00 1,30% 14,07%
5 HGBS11 Shoppings R$ 170,97 R$ 216,52 0,79 0,82% 7,37%
6 HGLG11 Logístico R$ 162,00 R$ 148,79 1,09 2,04% 9,91%
7 HGRE11 Escritórios R$ 126,52 R$ 162,86 0,78 0,62% 8,39%
8 HGRU11 Varejo R$ 118,20 R$ 119,05 0,99 1,02% 8,07%
9 HSML11 Shoppings R$ 77,75 R$ 93,17 0,83 0,84% 8,62%
10 IRDM11 TVM R$ 105,46 R$ 96,61 1,09 1,28% 13,59%
11 JSRE11 Escritórios R$ 77,40 R$ 113,63 0,68 0,63% 8,01%
12 KNRI11 Híbrido R$ 130,30 R$ 157,13 0,83 0,64% 7,34%
13 MALL11 Shoppings R$ 100,02 R$ 107,99 0,93 0,72% 7,84%
14 RBRP11 Híbrido R$ 56,25 R$ 82,15 0,68 0,80% 9,62%
15 RBRY11 TVM R$ 101,70 R$ 102,43 0,99 1,23% 12,82%
16 RECR11 TVM R$ 98,67 R$ 94,98 1,04 1,17% 15,19%
17 VISC11 Shoppings R$ 100,67 R$ 115,15 0,87 0,70% 7,76%
18 VRTA11 TVM R$ 96,00 R$ 96,28 1,00 1,26% 14,72%
19 XPLG11 Logístico R$ 95,74 R$ 113,75 0,84 0,73% 8,13%
20 XPML11 Shoppings R$ 92,15 R$ 99,31 0,93 0,74% 8,05%
23
Histórico de Rendimentos
Histórico de rendimentos
O histórico de rendimentos dos Fundos serve para o acompanhamento de como a distribuição se deu ao
longo do último ano. Dá para perceber a tendência de distribuição do Fundo e perceber aqueles que não
possuem renda previsível, aqueles que distribuem rendimentos crescentes e os que passaram por
problemas no passado. É desejável uma distribuição crescente de rendimentos ao longo do tempo, embora
o ciclo imobiliário e fatores não recorrentes interfiram bastante nesta dinâmica.
A última coluna por vezes pode estar com um traço (-). Significa que ainda não foi divulgado o resultado
para aquele mês. Tão logo o resultado seja divulgado será acrescentado na tabela.
Ativo 08/21 09/21 10/21 11/21 12/21 01/22 02/22 03/22 04/22 05/22 06/22 07/22
1 BRCO11 0,57 0,57 0,57 0,57 0,60 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 0,65 0,77
2 BTLG11 0,74 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 -
3 CPTS11 1,01 0,99 1,00 1,01 1,00 1,10 1,10 1,10 1,10 1,08 1,12 -
4 CVBI11 0,85 1,00 1,23 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,12 1,50 1,50 1,30
5 HGBS11 0,65 0,75 0,85 0,90 1,05 1,10 1,15 1,15 1,15 1,20 1,25 1,40
6 HGLG11 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,75 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 3,30
7 HGRE11 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 2,75 0,69 0,69 0,69 0,78 0,78 0,78
8 HGRU11 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,76 0,76 0,76 0,82 0,82 0,82 1,20
9 HSML11 0,50 0,50 0,52 0,52 0,52 0,52 0,55 0,60 0,60 0,60 0,62 0,65
10 IRDM11 1,15 1,13 1,05 1,36 1,12 1,42 1,08 1,22 1,18 1,26 1,35 -
11 JSRE11 0,53 0,53 0,53 0,53 0,53 0,53 0,53 0,53 0,48 0,49 0,49 0,49
12 KNRI11 0,69 0,73 0,77 0,77 0,77 0,88 0,81 0,81 0,81 0,84 0,84 0,84
13 MALL11 0,53 0,55 0,57 0,60 0,62 0,65 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72 0,72
14 RBRP11 0,42 0,43 0,45 0,46 0,46 0,46 0,46 0,42 0,50 0,45 0,45 0,45
15 RBRY11 0,75 0,75 0,90 1,00 1,12 1,34 1,15 1,15 1,30 1,25 1,25 -
16 RECR11 1,10 1,10 1,08 1,08 1,18 1,45 1,05 1,19 1,36 1,50 1,72 1,15
17 VISC11 0,50 0,55 0,58 0,62 0,61 0,81 0,68 0,68 0,68 0,68 0,70 0,70
18 VRTA11 1,07 1,02 1,10 1,20 1,25 1,19 1,24 1,25 1,15 1,20 1,25 1,21
19 XPLG11 0,62 0,62 0,62 0,64 0,64 0,64 0,64 0,66 0,66 0,66 0,68 0,70
20 XPML11 0,60 0,57 0,57 0,50 0,55 0,85 0,60 0,64 0,66 0,68 0,68 -
25
Ganho de Capital
Ganho de Capital
Nesta seção buscaremos levantar teses que podem gerar ganho de capital com Fundos Imobiliários. Não
faz parte da carteira recomendada e sim da análise de mercado. Desta forma, é uma estratégia não
aconselhada para quem tem um perfil mais conservador, que quer apenas construir patrimônio e usufruir
de uma renda recorrente com Fundos Imobiliários.
Outro aviso importante: não há garantias de que haverá ganho de capital. São sempre operações de risco,
que dependem de situações não controláveis e de um futuro incerto. Como analista vou indicar ativos e
resumir as teses, que podem ou não se materializar. É necessária uma grande maturidade de mercado para
entender isso. O responsável pelo resultado é sempre você, pois o patrimônio é seu e foi construído com o
suor do seu rosto. Como analista vou lhe expor meu ponto de vista, que você pode ou não concordar. Não há
problemas em divergir. Nenhum analista consegue prever o futuro: fatos futuros fogem ao nosso controle.
Se não se sentir preparado para isso, não tente estratégias para ganho de capital. Acumular patrimônio em
bons ativos ao longo dos anos é o que realmente importa. O ganho de capital é somente um pouco de
rentabilidade a mais, que vai ajudar a compor os juros compostos no qual os seus ativos estão submetidos.
Nossa carteira recomendada já prevê o ganho de capital em sua constituição. Os ativos de lajes, shoppings e
logística que estão subprecificados já irão contribuir para ganho de capital sem a necessidade de recorrer a
outros ativos fora da carteira.
Buscar ganho de capital é legítimo, porém é necessário muito mais controle psicológico para se expor a
situações que você não controla e, principalmente, a ativos que não são tão “prime”. Feito o disclaimer,
vamos ao que interessa!
27
Ganho de Capital
Teses de Investimento para ganho de capital
Os setores com maior desconto no presente momento são shoppings, lajes e FoF. Todos eles sofreram
bastante por conta da pandemia e da elevação da taxa de juros. Cada setor destes possui ativos bons e com
descontos frente ao valor intrínseco. Ativos menores (de shoppings e lajes) tendem a ter maior desconto,
principalmente por conta do maior risco percebido.
- Shopping Centers
- PQDP11: Monoativo, um dos maiores Shoppings do Brasil. DY anual na ordem de 7,61% aos
preços atuais e com P/VP de 0,59. O Valor Patrimonial do Fundo é de R$ 3.335,65 e o valor de
mercado R$ 1.954,16. Os rendimentos mensais antes da pandemia eram da ordem de R$
15,00/cota. o que o torna atrativo aos preços atuais. Principal problema: liquidez por conta do
preço elevado de cada cota.
- FVPQ11: Outro ativo mono do setor de shoppings, de boa qualidade e com bom desconto
frente ao valor de mercado. P/VP de 0,59 e um DY anual de 6,29%.
- Lajes Corporativas
- RBCO11: FII de lajes corporativas com 4 ativos na cidade de São Paulo. Seus ativos possuem
uma vacância importante e o Fundo possui dívida a pagar de um de seus ativos adquiridos.
Por conta do risco, está com um P/VP de 0,47 e um DY anual de 11,45%.
- RECT11: FII de lajes com perfil mais arrojado: investimento em lajes fora das principais praças
e com contratos próximos a vencer, com objetivo de entregar maior DY. Como a gestão teve
problemas com a tese, o ativo se encontra com bom desconto e com carrego interessante.
P/VP de 0,61 e DY de 10,72%a.a.
- RNGO11: FII composto por ativos em Alphaville Industrial, na cidade de Barueri (SP). É uma
tese que segue a mesma linha do RECT11: investimento em praças alternativas, fora do
grande centro de SP. O ativo possui maior vacância e depende de uma recuperação do setor
de lajes nas principais regiões de SP, que levariam empresários a buscarem regiões mais
afastadas por conta do custo elevado nas regiões centrais. P/VP de 0,56 e DY de 8,83%a.a.
- Fundo de Fundos
- OUFF11: Fundo com um bom desconto frente aos ativos que compõem o portfólio (P/VP de
0,83) e com carrego excelente (1%a.m, ou 12,13%a.a)
- BPFF11: Mesmo caso do FoF anterior: bom desconto (P/VP de 0,81) e carrego interessante
(11,31%a.a).
- Ambos os FoF possuem baixa taxa de administração, o que contribui para uma melhor
entrega de resultado enquanto aguarda a recuperação do preço do ativo no mercado
secundário.
Preço Valor Recomendação

Ativo Setor mercado Patrimonial P/VPA DY 12m (R$) Preço Alvo Resultado
PQDP11 Shoppings R$ 1.990,00 R$ 3.315,06 0,60 8,52% R$ 1.954,16 R$ 2.500,00 1,83%
FVPQ11 Shoppings R$ 114,33 R$ 198,25 0,58 6,73% R$ 117,25 R$ 150,00 -2,49%
RBCO11 Lajes R$ 39,75 R$ 85,18 0,47 11,45 R$ 39,90 R$ 65,00 -0,38%
RECT11 Lajes R$ 55,91 R$ 96,48 0,58 10,98% R$ 59,05 R$ 90,00 -5,32%
RNGO11 Lajes R$ 46,70 R$ 87,68 0,53 9,38% R$ 48,70 R$ 78,00 -4,11%
OUFF11 FoF R$ 63,50 R$ 79,02 0,80 12,76% R$ 65,95 R$ 79,00 -3,71%
BPFF11 FoF R$ 63,65 R$ 77,78 0,81 11,66% R$ 63,55 R$ 78,00 0,16%
28
Teses de Investimento
Overview dos setores
Logística O setor de logística funcionou como uma espécie de porto seguro

para os investidores de FIIs durante a pandemia. Como grande
parte dos ativos do setor possuem contratos atípicos com os seus
inquilinos, a renda teve a tendência de permanecer constante ao
longo desse difícil período. Outro ponto que foi muito importante
para este setor foi o crescimento das vendas online, que é uma
tendência. Bom para o crescimento deste importante setor.
Varejo O setor de varejo é formado em sua maioria por lojas de rua,

próximas ao consumidor, normalmente em grandes centros de
cidades. A tese para este investimento é que nem todas as pessoas
vão a shoppings: muitas compras são feitas nessas lojas, pois são
mais próximas, não exigem dispêndio com deslocamento e são
bem localizadas. O setor de varejo - supermercados e instituições
de ensino - também fazem parte deste setor.
Shopping O setor de shopping centers é o setor com maior propensão a

Centers crescimento, dentre os setores dos FIIs. Existe várias fontes de
renda dentro de um shopping, desde aluguel das lojas,
participação nos lucros dos lojistas, até estacionamento, aluguel de
corredores para quiosques e espaços para propaganda e eventos. É
um setor que se beneficia com o aumento do poder aquisitivo da
população, diminuição do desemprego e melhora das condições
macroeconômicas. O crescimento é mais forte do que em outros
setores que os FIIs estão inseridos.
Lajes Este setor é composto por ativos majoritariamente localizados em

Corporativas / São Paulo, e também possui uma participação importante no Rio
Escritórios de Janeiro e menor em outras cidades. A cidade de SP é o principal
foco desta estratégia, principalmente as regiões consideradas
“premium”, que sofrem menos com vacância.
Títulos e O setor de Títulos e Valores Mobiliários (TVM), mais conhecido

Valores como FIIs de CRI ou FIIs de papel, é um setor considerado por este
Mobiliários analista como tático e muito importante na carteira de FIIs. São
posições que estão atreladas majoritariamente a inflação ou CDI,
que repõem de alguma forma os efeitos da inflação do seu capital.
Em épocas de grandes oportunidades na Bolsa de Valores pode-se
lançar mão destes ativos para um aumento tático ou estratégico
das posições em ativos perenes.
É um setor com bom carrego, com DY que tende a ser maior que
outros setores - afinal entregam a inflação no rendimento
distribuído.
30
Tese de investimento nos Fundos
BRCO11 O Fundo possui 11 propriedades, sendo 10 delas possuidoras de

classificação A+. 72% das propriedades são consideradas “last mile”,
sendo que 58% do portfólio está em SP. Os inquilinos são
classificados como grau de investimento AAA ou AA pelas agências
de rating, ou seja, o Fundo possui uma excelente qualidade - tanto
em ativos quanto em inquilinos.
BTLG11 O Fundo possui 15 propriedades - 6 delas dentro do “raio 30” da

cidade de São Paulo, com 94% da ABL localizada no Estado de São
Paulo. São Paulo é o estado mais importante no que diz respeito à
contribuição do PIB do Brasil; é onde as coisas acontecem. Ativos
logísticos nesta localização tendem a possuir uma vacância mais
baixa e mais facilidade para repor o ativo vago no mercado, devido
à maior demanda por espaços por parte das empresas.
CPTS11 O Fundo de TVM da Capitânia possui um patrimônio líquido de

mais de 2,6 bilhões de reais, possui taxa de gestão e administração
de 1,15%a.a e não possui taxa de performance. O Fundo possui uma
liquidez diária média de 8 milhões, o que garante uma boa porta
de saída em caso de necessidade. O foco da estratégia do Fundo é
o CRI - mínimo de 67% da carteira e os FIIs - máximo de 33%. A
rentabilidade histórica do Fundo ficou acima do Ifix - índice que
representa o setor de Fundos Imobiliários, ou seja, é um Fundo que
performou acima da média ao longo dos anos.
CVBI11 Outro Fundo de TVM (papel) da carteira. Este Fundo tem uma
alocação com rentabilidade média ponderada de 13,9%a.a e uma
carteira majoritariamente composta por CRIs. CRIs são ativos de
renda fixa bastante rentáveis e com garantias reais por trás da
operação. Embora seja um FII ainda novo (2019), já fez 7 emissões,
todas com retorno bastante interessante para o cotista, o que
demonstra capacidade da gestão em gerar valor. É um Fundo bem
diversificado, com operações praticamente em todas as regiões do
país e em diversos segmentos diferentes: loteamentos, logística,
residencial, shoppings, varejo, etc. 19% da carteira de CRI está
indexada ao CDI e 81% ao IPCA. O LTV médio ponderado (dívida
sobre valor dos imóveis) é de 56%.
HGBS11 Um dos maiores e mais antigos Fundos de shoppings da Bolsa,

possui um patrimônio líquido de 2,15 bilhões de reais. 90% da
carteira do Fundo está alocada em ativos imobiliários e 10% em
cotas de FIIs e CRIs, perfazendo uma participação em 17 diferentes
shoppings centers. 90% da carteira do Fundo está localizada em
SP, estado com a segunda maior renda per capita do Brasil e que
possui poucos espaços vagos para a instalação de shoppings
concorrentes.
31
HGLG11 Um dos maiores, mais antigos e mais diversificados fundos de

logística da Bolsa. É um fundo muito bem administrado e que tem
entregue uma performance acima da média para os cotistas.
Possui um valor patrimonial de mais de 3,14 bilhões de reais,
distribuído em uma ABL total de 877 mil m2. Possui ativos
performados e em desenvolvimento - que possuem um retorno
maior pela sua característica. 71% dos imóveis são AAA e AA. 65%
dos contratos são típicos e 35% atípicos.
HGRE11 Outro Fundo bastante tradicional da bolsa, com foco em lajes

corporativas. Iniciou as atividades em 2008, gerido pela CSHG.
Foram 9 emissões ao longo destes anos. Possui um patrimônio
líquido de 1,95 bilhões de reais distribuído em 19 ativos imobiliários
- 15 dos quais no Estado de São Paulo.
HGRU11 Outro Fundo gerido pela CSHG, só que do setor de renda urbana -
lojas de varejo de rua e setor educacional. É um Fundo de 2,18
bilhões de reais. 83% dos contratos são atípicos e 100% desses
contratos vencem após 2025, o que proporciona um fluxo de caixa
previsível. Os imóveis de renda urbana são uma diversificação
natural do portfólio de varejo de shoppings, pois o comércio de rua
no Brasil é muito forte, principalmente nas proximidades das
cidades e adjacências das moradias.
HSML11 Fundo gerido pela Hemisfério Sul Investimentos - HSI, maior

gestora de real estate e private equity da américa latina. O Fundo
possui patrimônio líquido de 1,48 bilhões de reais investidos em 7
shoppings em 5 diferentes estados, com ABL de 166.338 m2.
IRDM11 Outro Fundo de TVM, gerido pela Iridium Gestão de Recursos.

Possui um patrimônio líquido de 3,2 bilhões de reais. Possui uma
carteira extremamente diversificada - as concentrações em CRI
não passam de 4% da carteira, enquanto as de FIIs não passam de
5% dos ativos. Apesar de ser um FII relativamente novo - é de 2018 -
já fez 11 emissões de cotas, o que mostra a capacidade da gestão
em alocar ativos com retorno interessante para os investidores. É
um Fundo que tem entregue um excelente retorno para o
investidor na forma de rendimentos. Possui exposição a diversos
ativos High Yield (que possuem um risco mais elevado), mas que
são equilibrados pela excelente diversificação.
32
JSRE11 Fundo de lajes corporativas com patrimônio líquido de 2,36 bilhões

de reais. São 5 ativos localizados em SP (4) e RJ (1). Os ativos de SP
são todos AAA ou AA e bem localizados. A participação no RJ é
pequena em relação ao portfólio.
KNRI11 Esse é um Fundo híbrido, que possui ativos de lajes corporativas e

galpões logísticos. É gerido pela Kinea (braço do Itaú) que é
reconhecida como uma excelente gestora de recursos. O Fundo
possui patrimônio líquido de 3,8 bilhões de reais distribuído em 12
edifícios corporativos e 9 galpões logísticos - situados em SP, MG e
RJ.
MALL11 Fundo de shoppings com patrimônio líquido de 829 milhões de

reais. O Fundo detém participação em 8 shoppings com ABL de 95
mil m2, distribuídos em 5 estados diferentes. É uma estratégia
complementar à participação no HGBS11, que detém maioria da
posição em SP - faz parte de uma diversificação na localização dos
ativos. Ativos em SP embora tendam a ser mais resilientes, acabam
também por possuir menor rentabilidade. A relação risco x retorno
melhora com diversificação.
RBRP11 Outro Fundo híbrido da carteira, o RBRP possui pouco mais de 1

bilhão em patrimônio líquido. Este FII possui uma gestão
competente que implementa diferentes tipos de estratégia para
geração de valor. A estratégia “core” é a aquisição de investimento
em tijolo diretamente ou via FIIs. A estratégia “tática” é a
arbitragem de FIIs listados - compra e venda - para melhorar o
retorno. Por fim o Fundo também possui estratégia de
desenvolvimento, quando há oportunidades de construção abaixo
do preço de mercado dos ativos.
RBRY11 Outro Fundo da gestora RBR que investe em TVM (CRI e FIIs). Boa
parte da carteira de CRIs possui operações originadas e
estruturadas pela gestora, que conta com garantias na maior parte
em SP e com baixo LTV. Operações estruturadas pela própria
gestora são mais fáceis de serem acompanhadas, já que quem
estruturou a operação estudou o devedor, os contratos e entende
bem o produto. Embora seja um FII ainda novo (2018), o retorno
ajustado ao risco tem sido bem interessante.
33
RECR11 Mais um FII de TVM da carteira. Possui um patrimônio líquido de

2,3 bilhões de reais pulverizados em 85 ativos. 67% do portfólio está
em ativos corporativos e 33% em ativos pulverizados. As taxas
médias são de IGPM + 9,15%, IPCA + 7,74%, CDI + 5%. Os créditos
estão pulverizados por todo o Brasil, mas SP conta com cerca de
60% de concentração.
VISC11 Fundo de shoppings com mais de 2 bilhões de reais em

patrimônio líquido. Possui 19 participações em shoppings em 12
diferentes estados. A alocação neste Fundo também é estratégica
com relação à diversificação e complementa a estratégia de
alocação em MALL11 / HGBS11.
VRTA11 O Fundo conta com mais de 1,2 bilhão em patrimônio líquido

alocados em 67 operações de CRI de diversos setores e emissores,
e com concentração máxima de 4,6% no portfólio. 83% da carteira
está indexada ao IPCA com taxa média de IPCA + 6,6%. Os FIIs de
TVM elevam a rentabilidade da carteira e são um hedge natural em
épocas de elevação de taxa de juros, época que os ativos de tijolo
sofrem uma desvalorização forçada pelo ambiente de mercado.
XPLG11 Fundo de logística, gerido pela XP, que possui patrimônio líquido
acima de 3 bilhões de reais. O patrimônio do Fundo está 90%
alocado em imóveis principalmente em contrato típico (55%) e
indexados a índices de inflação (IGP-M 38% e IPCA 59%). O portfólio
é constituído por 14 ativos com participação total (100% do imóvel)
ou majoritária (3 imóveis). Embora a localização seja pulverizada
em vários estados, SP e Pernambuco possuem a maior
concentração.
XPML11 Fundo de shoppings gerido pela XP, possui 1,9 bilhão em

patrimônio líquido, 90% alocado em imóveis. É um Fundo que
possui participação em 15 shoppings centers. A metade dos ativos
está em SP e a outra metade no restante do país, como RJ, MG, RN,
BA, AM. Esse FII utiliza justamente a estratégia desta carteira, ou
seja, mesclar ativos em SP com mais segurança com ativos em
cidades não-óbvias para melhorar o retorno, tudo isso contando
com uma boa diversificação para que não haja grande impacto em
caso de problemas com um dos ativos ou região.
34
Anexos
Principais Termos utilizados
ABL -Área Área Bruta Locável: total da área interna de um edifício disponível
Bruta Locável para locação.
Absorção bruta É uma métrica utilizada para medir o comportamento do mercado

de imóveis, consolidando a quantidade de m2 que foram locados
no período.
Absorção É uma métrica que indica a diferença entre as áreas efetivamente

líquida locadas e devolvidas durante determinado período. Ela pode ser
positiva ou negativa, pois está relacionada ao aumento ou
diminuição de espaços ocupados.
Alavancagem Em finanças é um termo referente a uma técnica utilizada para

multiplicar a rentabilidade através de endividamento. É uma
dívida, ou seja, participação de recursos de terceiros na estrutura
de capital..
Alíquota Uma alíquota é um percentual aplicado para calcular o valor de

algum tipo de imposto, como o Imposto de Renda. Os Fundos
Imobiliários são taxados na alíquota de 20% sobre o ganho de
capital, isto é, na venda das cotas com luro.
Amortização É uma forma de se pagar um valor que se deve ou que se pegou

emprestado. Em FIIs, amortização é a devolução do capital inicial
que o investidor investiu em determinado Fundo.
Benchmark Benchmark é um termo bastante usado no mercado financeiro.

Significa a busca pelo que é considerado o padrão em qualquer
tipo de prática. O benchmark é utilizado em diversos fundos de
investimento, a fim de definir uma meta de performance, que
pode ser um percentual do CDI, por exemplo.
Built to suit Tipo de contrato de locação a longo prazo, no qual o imóvel é

construído para atender os interesses do locatário, já
pré-determinado.
Cap rate Sigla para capitalization rate, ou seja, taxa de capitalização.

Corresponde a uma medida que indica a capacidade de retorno de
um ativo do setor imobiliário.
36
CDI Significa Certificado de Depósito Interbancário. Ele é um dos

principais indexadores dos ativos existentes no mercado financeiro.
Seu valor costuma acompanhar a Taxa Selic e é utilizado como
referência de rendimento de LCIs / LCAs e CDBs, por exemplo,
pelos governos estaduais para cada tipo de produto ou serviço..
Cota do FII São frações ideais de um patrimônio. As cotas devem ser

nominativas e escriturais (não há certificado, apenas um registro
eletrônico em nome do investidor) e, em geral, conferem direitos e
deveres iguais a todos os seus titulares (cotistas).
Cotação A cotação é um valor estipulado pelo qual mercadoria e diversos

serviços e produtos são negociados.
Assim, é comum que você ouça falar de cotações de FIIS, ou seja, o
preço deste ativo no momento.
Custódia Esse termo bastante usado no mercado financeiro caracteriza a

guarda e o exercício de direitos sobre títulos e valores depositados
em nome de um determinado investidor.
Ao se cadastrar na bolsa de valores, você recebe um código que
representa o número de sua conta de custódia na CBLC, a
Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia.
Day Trade Day Trade é um termo do mercado financeiro. Ele é uma operação
de curtíssimo prazo com compra e venda do ativo no mesmo
pregão ou de venda e compra.
Seu objetivo é ganhar dinheiro na variação do preço de forma
rápida baseado nas oscilações de determinado ativo.
Dividend Yield É o rendimento do dividendo. Ele é calculado dividindo-se o

(DY) rendimento distribuído pelo preço da cota de mercado. Pode ser
calculado de forma mensal ou anual.
Duration A Duration de um ativo é a média ponderada do prazo que um

investidor leva para recuperar um investimento
realizado, geralmente medido em meses ou anos.
Dividend Yield Dividendo distribuído dividido pelo valor da cota em uma

determinada data.
37
Ganho de Diferença positiva entre o valor de venda de um bem e seu valor de

capital compra.
Home Broker O Home Broker é uma plataforma digital que possibilita a compra
e a venda de títulos e ações. Ele pode ser acessado facilmente
através do seu tablet, computador ou smartphone.
Ifix É a sigla para Índice de Fundos de Investimento Imobiliário.

Trata-se de uma carteira teórica de ativos que indica o
desempenho da média deste mercado
IGPM O Índice Geral de Preços de Mercado é calculado pela Fundação

Getúlio Vargas (FGV) e registra a inflação do país.
O IGPM é baseado nos preços que são coletados entre os dias 21 do
mês anterior e o dia 20 do mês vigente. Este período é conhecido
como mês de referência.
Nessa conta são levados em consideração itens como,
alimentação, transporte e vestuário. Muito utilizado como índice de
reajuste de aluguéis, está sendo substituído, em muitos novos
contratos, pelo IPCA ,devido à menor volatilidade deste índice.
IPCA O IPCA é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)

e é a partir dele que a inflação do país é medida.
Esse valor é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE), e abrange famílias que possuem rendimentos
mensais entre 1 e 40 salários mínimos, independente da fonte
desses rendimentos, e residentes nas áreas urbanas de 13 regiões
metropolitanas do país.
Liquidez A liquidez é a facilidade que uma aplicação tem de ser convertida

em dinheiro para você sem que haja perda de valor.
Quanto mais rápido esse processo for, mais alta é a liquidez
daquele ativo. Um exemplo de título de alta liquidez é o Tesouro
Selic. Ele permite que você resgate o valor aplicado em um dia útil,
sem que haja rentabilidade negativa. Existem 2 tipos de liquidez: a
diária e a no vencimento.
Liquidez diária: um ativo que possui liquidez diária pode ser

resgatado a qualquer momento.
Liquidez no vencimento: nesse caso, você não pode retirar seu

capital antes do prazo final do investimento.
38
LTV - Loan to É um indicador que leva em conta a análise de crédito e a

Value avaliação do imóvel. Ela mostra o percentual de dívida em relação
a uma garantia imobiliária. Um LTV de 50%, por exemplo, significa
que a dívida corresponde à metade do valor da garantia (imóvel).
Perfil do Você pode ser conservador, moderado ou agressivo (também

Investidor chamado de arrojado).
Isso é definido baseado na sua tolerância a riscos. Então, para saber
qual é o seu perfil, algumas características pessoais são analisadas,
como: sua situação financeira (renda e patrimônio), idade,
conhecimento do mercado, seus objetivos e tolerância a riscos.
Para alcançar suas metas financeiras, é fundamental que você
defina um prazo e o valor que deverá ser alcançado. Cada corretora
submete o investidor a um questionário para que saiba o seu perfil
de investidor e possa orientá-lo com relação aos investimentos
apropriados ao seu perfil.
Renda variável A renda variável possui esse nome justamente porque quando
você investe em algo é mais difícil prever qual será a sua
rentabilidade no futuro. Os ativos da renda variável podem
possibilitar uma rentabilidade muito superior à de outros
investimentos. É importante entender que quanto maior for o risco
da sua operação, maiores são as chances de você ter um ótimo
retorno sobre o investimento.
Rentabilidade A rentabilidade é um dos termos mais importantes usados no

mercado financeiro. Ela nada mais é do que o retorno que você
tem sobre o investimento que foi realizado.
Risco de É um dos mais comuns, pois está atrelado à possibilidade do

crédito credor não receber o montante que lhe é devido por parte do
mutuário, ou até mesmo pelo fato do pagamento não ser realizado
na data prevista.
Risco de Corresponde à possibilidade de uma empresa não ser capaz de

liquidez arcar com os seus passivos. Esse tipo de risco também é bastante
comum, e pode ser causado por uma falta de boa gestão do
capital de giro.
39

Risco de Está ligado às oscilações de preços e cotações em bolsa de valores.
Mercado Ele abrange desde as ações de uma empresa, até a cotação de
commodities e moedas nos mercados internacionais.
Risco legal Está associado à legalização de contratos e cláusulas e esse risco

costuma ser maior em cidades do interior e em comunidades
fechadas do grande centro. Nesse caso, o investidor é atraído por
alguém que oferece serviço de gestão com rendimentos
superiores a produtos similares existentes no mercado
Risco O risco de haver uma falha ou até mesmo uma fraude no processo
Operacional de operação, o que prejudica o investidor.
Taxa SELIC A Taxa Selic é a abreviação de Sistema Especial de Liquidação e

Custódia. Ela é a taxa básica de juros do Brasil e a sua meta é
definida pelo Copom (Comitê de Política Monetária do Banco
Central) a cada 45 dias. Corresponde à taxa média ajustada dos
financiamentos diários apurados neste sistema.
Tesouro Direto O Tesouro Direto foi criado em 2002, fazendo parte de uma
parceria entre o Tesouro Nacional e a antiga BM&F Bovespa - hoje
B3..
Os títulos que o compõem são de renda fixa, sendo emitidos pelo
Tesouro Nacional, junto com a Secretaria do Tesouro Nacional
(STN).
Trade É a compra e venda de ativos no curto prazo. Quando as operações

são feitas no mesmo dia, chama-se day trade. Operações com
duração de mais de um dia é o trade - que pode ter nomes como
swing trade ou position trade a depender do prazo.
40
TVM Sigla para Títulos e Valores Mobiliários. São os FIIs que investem em
“papel”: CRI, LCI, LCA, etc. Esses FIIs possuem um maior
rendimento mensal, pois distribuem inflação junto com os juros
semestralmente. Além disso não sofrem com vacância - quando
possuem “default” isso pode ser recuperado, já vacância não. São
usados como diversificação de um portfólio de tijolo para melhorar
o retorno ao longo do tempo e diversificar o portfólio de ativos.
Vacância Física Vacância física é a área vaga de uma edificação. Vacância

e financeira financeira diz respeito à renda potencial que o Fundo deixa de
arrecadar por conta da vacância física.
Valor Valor do patrimônio líquido do Fundo (contábil)

patrimonial
Volatilidade A volatilidade é a força do movimento ou da variação da cotação

de um determinado ativo em um período específico. É uma
medida de dispersão dos retornos de um ativo de mercado.
Quanto maior a variação do preço de um ativo, maior o risco de se
ganhar ou perder dinheiro negociando este ativo.
Ela é calculada todos os dias, mas o período de análise pode
acabar variando de acordo com o mercado que está sendo
estudado.
41
Disclosure
As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas decisões de

investimento. Porém, o investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação da conveniência
e oportunidade da movimentação de sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à
efetivação de operações de compra e/ou venda de títulos e/ou valores mobiliários.
Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o investidor deverá verificar
e atentar para as informações próprias e adequadas ao seu perfil de investimento, uma vez que as
informações constantes deste material não são adequadas para todos os investidores.
Quaisquer projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e não são e não devem
ser interpretadas pelo investidor como previsão de eventos futuros e/ou garantia de resultados.
Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e recomendamos ao investidor
que não utilize este relatório como única fonte para embasar suas decisões de investimento.
Os investimentos realizados pelo investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes
aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de mercado, risco de
crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração, risco de perda do capital investido e de
disponibilização de recursos adicionais, entre outros.
O analista responsável pela elaboração deste relatório declara, nos termos da Resolução CVM nº
20/2021, que as recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente as suas
opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente.
Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes. Sua cópia ou distribuição integral ou
parcial, sem a expressa autorização do analista responsável pela confecção, acarretará multa de até
2000 vezes o valor desse relatório, apreensão das cópias ilegais além de responsabilização em processo
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Relatório Semanal de FIIs 10 - 07 - 2022

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Conﬁdencial Otmar Schneider, CNPI 2572

Relatório Semanal de Fundos Imobiliários

E aí pessoal! Tudo tranquilo?

Leia atentamente os documentos dos

Gestão ativa e passiva em FIIs

Leia atentamente os documentos dos

Fatos Relevantes da Semana

Fatos Relevantes da Semana

ALZR11 Foi aprovada a 5ª emissão de cotas do Fundo para a colocação de

BCRI11 O Fundo informou que os cotistas representantes de 6,885% das

BRCO11* A B2W notiﬁcou o Fundo sobre a decisão de rescindir

BTLG11* A Administradora do Fundo divulgou a pauta para a Assembleia

BTRA11 A gestão tomou conhecimento de um débito da ordem de R$ 73

BTSI11 Será realizada a 4ª chamada de capital do Fundo para a

GGRC11 O Fundo requereu penhora das indenizações decorrentes da

Fatos Relevantes da Semana

HREC11 Foi iniciado período para oferta pública da 5ª emissão de cotas do

IRDM11* O Fundo convocou assembleia para deliberação acerca da 12ª

MAXR11 O Fundo comunicou que não recebeu, de uma de suas locatárias, o

PBLV11 Foi aprovada a realização da 13ª emissão de cotas do Fundo, com

RBVA11 Foi concluída a alienação do imóvel Inconﬁdência, em Belo

RZTR11 Foi solicitada pela Administradora do Fundo à CVM a revogação da

XPIN11 Foi celebrado aditamento ao contrato de locação com a G Tech

Fatos Relevantes da Semana

XPLG11* O Fundo informou sobre a alienação dos módulos 1 a 9 do Galpão

CVBI11 O Fundo distribuiu R$ 1,50 por cota, um DY de 1,50% no mês e de

O Fundo teve uma distribuição maior em maio e junho por conta

Os ativos da carteira estão todos adimplentes com suas

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo

RBRP11 O Fundo distribuiu R$ 0,45 por cota no mês de junho, um DY de

Do lado da estratégia de desenvolvimento, o projeto do corporate

O portfólio fechou o mês com 10 ativos imobiliários na estratégia

Abaixo Figura com a exposição do Fundo aos ativos de tijolo

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo

RBRY11 O Fundo distribuiu R$ 1,25 por cota no mês de junho, um DY de

A estratégia CORE do Fundo (CRIs para longo prazo, originação e

42% do Fundo está indexado ao IPCA (taxa média de +9,1%), 25% ao

Durante o último mês houveram algumas movimentações

Toda a carteira do Fundo está adimplente com as obrigações.

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo

VRTA11 O Fundo distribuiu rendimento de R$ 1,25 em junho, um DY de

Ao longo do mês de maio o Fundo realizou a venda de toda sua

Do lado da carteira de Fundos Imobiliários, o Fundo adquiriu cotas

Com essas operações, o Fundo fechou o mês com uma carteira de

A Figura abaixo é uma mini DRE do VRTA11. Nela você pode

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo

XPLG11 No mês de junho o Fundo distribuiu R$ 0,68 por cota, um DY de

Na parte operacional do Fundo, houveram algumas

Outra movimentação importante foi a venda, via NE Logistic FII,

A Figura abaixo mostra a diversiﬁcação dos locatários do Fundo e

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo

BBFI11B O Fundo nasceu em 2004 - um dos mais antigos FIIs da bolsa.

Assim, o regulamento do Fundo prevê que o objetivo desse Fundo

O edifício sede, que abrigou por 55 anos as diretorias do Banco do

Esse é um dos problemas dos Fundos de gestão passiva: o

A história aqui se repetiu: a necessidade de reformas e a hora da

O empreendimento está 100% vago desde 22 de janeiro de 2021,

Edifício do FII Almirante Barroso

Ativo Setor Preço Teto DY 12m Recomendação Percentual

Radar - análise quantitativa

Radar - análise quantitativa

Teses de Investimento para ganho de capital