ANÁLISE DE INVESTIMENTO EM IMÓVEIS

Questões para avaliar vantagens no investimento em imóveis:

- Compare o retorno do aluguel com o da renda fixa
- Nunca se esqueça do imposto de renda
- Chances do imóvel ficar vago (condomínio, IPTU e eventual manutenção do bem)
- Verifique a qualidade do imóvel e sua administração (edifícios deteriorados e taxas
de condomínio altas afugentam locatários)
- Custos: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Escritura pública e Registro
do Imóvel (3% a 5% do valor do imóvel), IPTU, água, gás, energia, condomínio,
corretagem (2% a 8%)

Rentabilidade
Riscos
Custos
Liquidez

Preço é o que se paga, Valor é o que se leva.

Valor = Percepção de Benefícios/(Preço + Expectativas)

Um produto pode ter um preço e possuir valores diferentes.

Pode ter um valor e ser vendido por preços diferentes.
A diferença de valor pode ser a proximidade de uma escola ou hospital.

1) Observe o preço de imóveis semelhantes: use o preço do metro quadrado.

2) Observe os diferenciais da microrregião: o que tem no entorno que valoriza.

 Escolas;
 Shopping Centers;
 Hipermercados;
 Órgãos Públicos;
 Acesso ao transporte público.

3) Padrão Construtivo: porcelanato, granitos etc.

4) Diferenciais do imóvel: imóvel com uma garagem a mais vale até 10% a mais.
Outros fatores: áreas de lazer (condomínio fechado), nível de ruído e posição solar.

Vistoria do imóvel
- trincas ou rachaduras (se maiores, pode ser fundação malfeita, problema grave).
- telhado com infestações de cupim (refazer é caríssimo).
- sistema elétrico (disjuntores e fiação com capacidades baixa para os dias atuais).
- infiltrações (bolores e bolhas na pintura das paredes);
- torneiras com água amarelada é sinal de ferrugem nas tubulações.
- cerâmicas com barulho oco (sinais de infiltração).
- pisos de madeira com pó ou pequenos buracos (presença de cupim).
- área externa do imóvel: rachaduras ou pintura malcuidada (pinturas de condomínios
costumam ser caras devido ao difícil acesso).
- solicite ao vendedor a planta do imóvel, veja constam alterações na planta.

Manutenção
- partes elétrica e hidráulica, portões e telhados.
- pintura de paredes e tetos e reposição de eletrodomésticos e outros.
- refazer um banheiro trocando todos os azulejos, louças e metais sanitários.
Custo de oportunidade
Custo de oportunidade (no Brasil, a base de comparação é Selic ou o CDI).

Financiamentos
Juros, correção monetária, seguros e outras despesas.

Custo total de propriedade de um imóvel

Veja a simulação para um apartamento de 63m2 anunciado por R$ 300 mil.

Você pode usar esses números para fazer uma estimativa grosseira dos seus custos.
Em nosso exemplo, chegamos a um custo total de R$ 33.132 por ano, ou R$ 2.761
por mês, para um apartamento de R$ 300 mil.
A cada R$ 100 mil de valor de mercado, você deve esperar um custo de R$ 11.044
por ano – desde que seu custo de oportunidade seja mesmo de 5,3% acima da
inflação.
Um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, teria um custo total de propriedade de R$
55.220 anuais ou R$ 4.601,67 por mês.
Cada caso é um caso, faça um exercício sobre o seu custo total.

 10 coisas que desvalorizam seu imóvel

Piscinas
- manutenção (não é atraente para aposentados ou quem procura simplificar a vida).
Se um pedaço de piscina quebra ou há a necessidade de substituição de
equipamentos, os custos associados podem ser assustadores.
- segurança (famílias com crianças pequenas podem não quere uma piscina, limitando
seu público alvo).

Garagem individual ou sem vaga de garagem

Casas sem espaço de garagem, ou com uma única garagem vão restringir famílias
com mais de um carro.

Casas de mais de um andar

Famílias com crianças pequenas e os compradores mais velhos tendem a fugir de
casas com escadas. Um quarto e banheiro no andar principal vendem melhor.

Escolas ruins perto

Limitam o mercado para os compradores sem filhos em idade escolar ou aqueles que
podem arcar com a despesa adicional de um ensino privado.
Principalmente as escolas públicas, são vítimas de depredação e podem viver na
violência presente nas escolas brasileiras.

Posição do terreno da casa: rotatória de final de rua ou cruzamento em T

Vai ter constantemente carros virando na frente de sua casa e faróis varrendo através
de suas janelas em todas as horas da noite.
Casas posicionadas no final de cruzamentos em T vai ter uma vida não tão tranquila.

Proximidade a aeroporto, rodovia, ou linha férrea/metrô de superfície

Apesar do fácil acesso às autoestradas, trens, e outras formas de transporte de
massa, compradores gostam paz e sossego e qualidade do ar.
Casas que estão muito perto de aeroportos, estradas e trens/metrôs de superfície
sofrem com gases de escapamentos, pó de asfalto e zumbido de tráfego.

Lotes de esquina
Lotes de esquina têm mais calçadas, maior manutenção e mais trabalho.

Lotes inclinados
Manter gramado é um problema em declives acentuados.
Drenagem e escoamento das partes mais elevadas.
Inclinação dramática limita opções de recreação ao ar livre.

Árvores altas muito próximas

Raízes podem constituir uma ameaça para a fundação da casa.
Exigem poda constante para evitar queda de galhos durante as tempestades.
Plante árvores menores a mais de 5 metros da fundação de uma casa. Variedades
maiores devem ser plantadas pelo menos 7 metros de distância da fundação.

Propriedades com servidões

Uma servidão dá a alguém o direito de utilizar terras que não possui (propriedades
vizinhas precisam compartilhar um único caminho para garagem, ou vizinhos tem
direitos concedidos para atravessar a terra que não é deles, afim de acessar parques
públicos, riachos, trilhas, etc.).

Você sabe o que é depreciação?

Depreciar significa “perder valor”, seja por desgaste, uso, tempo, obsolescência.
O regulamento do Imposto de Renda considera qualquer bem tangível como bens
depreciáveis, exceto aqueles que tem vida útil menor do que 1 ano.
Os tipos de bens depreciáveis segundo a Receita Federal
1. os bens móveis e imóveis utilizados no desempenho das atividades de
contabilidade;
2. os bens imóveis utilizados como estabelecimento da administração;
3. os bens móveis utilizados nas atividades operacionais instalados em
estabelecimento da empresa;
4. os veículos do tipo caminhão, caminhoneta de cabine simples ou utilitário,
utilizados no transporte de mercadorias e produtos adquiridos para revenda, de
matéria-prima, produtos intermediários e de embalagem aplicados na
produção;
5. os veículos do tipo caminhão, caminhoneta de cabine simples ou utilitário, as
bicicletas e motocicletas utilizados por cobradores, compradores e vendedores
nas atividades de cobrança, compra e venda;
6. s veículos do tipo caminhão, caminhoneta de cabine simples ou utilitário, as
bicicletas e motocicletas utilizados nas entregas de mercadorias e produtos
vendidos;
7. os veículos utilizados no transporte coletivo de empregados;
8. os bens móveis utilizados em pesquisa e desenvolvimento de produtos ou
processos;
9. os bens móveis e imóveis próprios, locados pela pessoa jurídica que tenha a
locação como objeto de sua atividade;
10. os veículos utilizados na prestação de serviços de vigilância móvel, pela
pessoa jurídica que tenha por objeto essa espécie de atividade.

Os tipos de bens não depreciáveis segundo a Receita Federal

 Bens que não perdem valor (obra de arte, antiguidade);
 Terrenos (a construção pode ser depreciada);
 Imóveis não alugados ou destinados à revenda (imóveis em estoque de
construtoras, por exemplo);
 Bens para os quais sejam registrados quotas de exaustão (produtos de
exploração como minas e florestas, a exaustão é uma “espécie
de depreciação” para este tipo de produto);
 Bens cujo tempo de vida útil seja menor que 1 ano;
 Bens com valor inferior a R$326,61, de acordo com o art. 301, RIR/99, são
lançados direto como despesas. => Atualização: A Lei 12.973/2014 atualizou
o valor mínimo de depreciação, que antes era de R$ 326,61 para R$ 1.200,00.
Lembrando que esta mudança é só para fins fiscais, apuração do IRPJ e da
CSLL. Para fins de contabilidade, devemos observar a duração do bem e se o
mesmo trará benefícios futuros para a empresa.

O valor a se considerar de um bem

O valor na contabilidade, e posteriormente depreciação, não será apenas o valor
intrínseco da compra. Deve-se retirar deste valor os impostos e contribuições
recuperáveis (exemplo: IPI e ICMS) e adicionar outros custos relacionados ao
bem até que esteja pronto para a empresa utilizá-lo.

Exemplos de custos diretamente atribuíveis

(a) custos de benefícios aos empregados (CPC33) decorrentes diretamente da
construção ou aquisição de item do ativo imobilizado;
(b) custos de preparação do local;
(c) custos de frete e manuseio (recebimento e instalação);
(d) custos de instalação e montagem;
(e) custos com testes para verificar se o ativo está funcionando corretamente, após
dedução das receitas líquidas provenientes da venda de qualquer item produzido
nesta condição, ex: amostras produzidas ao longo do teste;
 (f) honorários profissionais

Início e fim da depreciação

O início da depreciação só pode se dar quando da instalação, posto em serviço ou
produção. Ou seja, quando o produto estiver disponível para o uso.
A depreciação pode ser calculada em, no mínimo, quotas mensais. O primeiro e
último mês são facultativos pois são os meses em que a empresa estará “instalando” e
posteriormente “baixando” o produto ao longo do mês.

Método das quotas constantes, depreciação linear ou linha reta

Em função da vida útil

O tempo de vida útil é definido pela Receita Federal.
 Edifícios, construções e benfeitorias: 25 anos, a taxa anual de depreciação é de 4%;
 Equipamentos, ferramentas, móveis, utensílios e instalações: 10 anos, taxa anual de 10%;
 Computadores e periféricos: 5 anos, taxa anual de 20%;
 Semoventes (animais de tração): 5 anos, taxa anual de 20%;
 Veículos para até 10 pessoas e reboques: 5 anos, taxa anual de 20%;
 Motocicletas: 4 anos, taxa anual de 25%;
 Veículos de transporte de mercadorias e tratores: 4 anos, taxa anual de 25%;
 Veículos especiais (socorros, betoneiras, guindastes, incêndio, etc): 4 anos, taxa anual de 25%;
 Veículos para mais de 10 pessoas: 4 anos, taxa anual de 25%;

Valor residual
Valor de venda após a depreciação total. 
Exemplo: Moto é comprada por R$15.000,00 mas estipula-se que ao fim de 4 anos, o
valor da moto será de R$4.000,00. Portanto o valor de depreciação será de R$15.000
– R$4.000 = R$11.000. Então este valor de R$11.000,00 será depreciado em 4 anos,
ou seja, R$2.750 por ano.
O valor residual é estipulado pelo contador pelo próprio bom senso e realidade de
mercado. Ou seja, não existe uma tabela oficial com valores residuais.
Após ler o exemplo acima, provavelmente você tem uma perguntas na cabeça:
– E se a empresa vender a moto após os 4 anos e ganhar dinheiro com isso?
Bem, a empresa só poderá dar baixa na moto quando efetuar a venda. Assim ela deve
comprovar a baixa física (venda) com uma nota-fiscal de venda e só após isso o bem
e a sua respectiva depreciação deixará de existir no balanço contábil. O valor que a
empresa ganhar (acima do residual) pelo bem será tributado como ganho de capital.

Em função das unidades produzidas ou horas trabalhadas

Outros métodos de depreciação linear é por hora trabalhada ou unidade produzida,
utilizado para máquinas.

Métodos de depreciação não-linear

Em função das unidades produzidas ou horas trabalhadas

O método de depreciação não-linear pode acontecer quando o processo de produção
de uma máquina aumenta ou diminui ao longo dos anos, por uma questão de
necessidade da empresa, por exemplo. Desta forma a empresa calculará a
depreciação por unidade produzida e assim aplicará a depreciação apropriada de
acordo com esta quantidade.

Em função de quotas decrescentes

Busca equilibrar os custos ao longo do tempo. Uma máquina gera baixos custos de
manutenção no primeiro ano de vida e tende a aumentar ao longo do tempo. A cada
ano que passa, a depreciação diminui.