Roteiro Seleção Apartamento/Kit/Loft

Endereço - _____________________________________________________

_______________________________________________________________

Tempo de construção - ___________________________________________

Portaria/Acesso/Segurança - ______________________________________

_______________________________________________________________

Previsão gastos do condomínio (reforma, pintura, etc.) - ________________

_______________________________________________________________

No Dependências - Quartos ______ Banheiros ______ Área serviços _______

Cópia da planta original? (______) Cópia projeto elétrico e hidráulico? (______)

Garagem - Fixa ( ), Rotativa ( ), Sem garagem ( )

Diferenciais – Andar: ___ Elevador: ___Posição sol: ___ Ruído:

____________

Fumaça (lixão/fábrica, etc.): S ( ) Não ( ), Risco de incêndio: Sim ( ) Não ( )

Rua sem saída com rotatória - ______________ Esquina - ________________

Inundação: Sim ( ) Não ( ), Coleta lixo: Sim ( ) Não ( )

Regularidade no fornecimento de água - _______________________________

Proximidade: Delegacia ( ), Bar/Boite/Academia/Igreja

(_________________)

Aeroporto ( ), Rodoviária ( ), Linha férrea/metrô

(______________________)

Infraestrutura local:
Infra Super Hospital Shopping BB ou Órgãos Escolas Transporte
Mercado Bancos públicos público
(X)
Distância

Padrão construtivo e estado:

Estrutural ( ) Concreto armado ( )

Piso – Material: ___________ Estado (som oco? Cupim?): ________________

Portas e janelas – Material: _________________Estado: _________________

Trincas – Internas: ________________________________________________

Externas: _______________________________________________

Infiltrações – Cozinha ___________________ Dependências ______________

Banheiro _____________________________________________

Instalação elétrica – Disjuntor central: _____Ampères, No Circuitos: _________

Preço por m2 = ______________ Preço = _____________________________

Previsão de gastos com o Condomínio ________________________________

Previsão de gastos com reforma _____________________________________

IPTU – 1% a 3% do valor do imóvel, ITBI – 3% a 5% do valor do imóvel

Condomínio – R$7,00 a R$15,00 por m2 por mês

Norma de Desempenho (NBR 15575:2013) e Vida Útil em três níveis: Mínimo

(M); um Intermediário (I); e, Superior (S), sendo o primeiro obrigatório.

Sistema Vida Útil (anos)

Mínima Superior
Estrutura  50  75
Pisos internos  13  20
Vedação vertical externa  40  60
Vedação vertical interna  20  30
Cobertura  20  30
Hidrossanitário  20  30
Obs. – Não considera imprevistos (obras/movimento do solo que abalem a estrutura,
como bate estaca, tratores, explosivos, abalos ou rebaixamento do solo, entre outros).

Obsolescência – não atende normas atuais de segurança, do município, etc.

Fator de correção do imóvel igual à da poupança - _______________________

Existe possibilidade de correção acima da inflação (valorizar)? Sim ( ) Não ( )

Depreciação física/funcional/econômica (ou degrada o bairro/cidade) -

________

Outros riscos para depreciar (avanço do mar, criminalidade, mudança do foco

da economia, entre outros)?
___________________________________________

Manutenção (inquilino só corrige estrago, não “revitaliza”) - ________________

Valor da fração ideal no fim da Vida Útil - ______________________________

Segundo um estudo em Santa Catarina ( CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO DE

APARTAMENTOS USANDO REGRESSÃO LINEAR E MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE: UM
ESTUDO COMPARATIVO), calculando o valor do m 2 do imóvel, interferem pouco
no cálculo do valor: o valor total do imóvel, padrão do CUB, número de
dormitórios, existência de elevador, número de apartamentos no prédio, valor
do condomínio e endereço(?).

Variáveis importantes: área privativa da unidade, idade da edificação, estado

de conservação, número de garagens, existência de salão de festas e porteiro
24hs.

Ln (VU/m2) = 8,6703 – 0,0855 x Ln ([Área Privativa]) – 0,02727 x [Idade] + 0,3992 x [b]

+ 0,2598 x [c] + 0,14077 x [d] – 0,09649/[No Garagens] + 0,05986 x [Salão festas] +

0,05413 x [Porteiro 24hs]

Depreciação física (Ross) sem levar em conta estado de conservação do

imóvel:

K = 0,5 [U/N + (U/N)2]

K = Depreciação física do imóvel (decimal)
U = Idade efetiva do imóvel em anos
N = Vida útil de projeto do imóvel em anos

Minha casa  K = 0,5 [(40/75 + (40/75)2] = 0,4 ou preciso depreciar em 40%

do custo de uma construção nova equivalente.
Lembrar que no valor residual é preciso incluir o valor da fração ideal ou o lote.

Depreciação física (Ross-Heidecke), que leva em conta o estado do imóvel:

K1 = 0,5 [U/N + (U/N)2] + {1 – 0,5 [(U/N) + (U/N)2 } C

O valor de C não está definido no trabalho do autor.

Lembrar que no valor residual é preciso incluir o valor da fração ideal ou o lote.

Projeto - Padrão Residencial (dezembro 2018)

R-1 BAIXO NORMAL ALTO
Material 647,35 679,37 1.016,99
Mão-de-obra 761,90 1.040,67 1.129,09
Desp. Administ. 133,45 125,30 118,46
Equipamento 3,22 0,23 0,28
TOTAL 1.545,92 1.845,57 2.264,82

PP-4 BAIXO NORMAL ALTO

Material 688,91 653,41 -
Mão-de-obra 638,99 920,60 -
Desp. Administ. 35,48 150,25 -
Equipamento 3,11 0,04 -
TOTAL 1.366,19 1.724,30 -

R-8 BAIXO NORMAL ALTO

Material 656,54 582,58 826,81
Mão-de-obra 600,97 826,45 874,86
Desp. Administ. 31,93 69,32 81,73
Equipamento 3,27 4,37 4,13
TOTAL 1.292,71 1.482,72 1.787,53

R-16 BAIXO NORMAL ALTO

Material - 575,72 777,62
Mão-de-obra - 794,46 982,62
Desp. Administ. - 57,36 70,90
Equipamento - 4,17 6,26
TOTAL - 1.431,71 1.837,40

PIS BAIXO NORMAL ALTO

Material 474,26 - -
Mão-de-obra 519,23 - -
Desp. Administ. 33,09 - -
Equipamento 1,63 - -
TOTAL 1.028,21 - -

Projeto - Padrão Comercial

CAL - 8 BAIXO NORMAL ALTO
Material - 663,39 763,37
Mão-de-obra - 920,90 929,73
Desp. Administ. - 92,87 92,88
Equipamento - 7,39 7,39
TOTAL - 1.684,55 1.793,37

CSL - 8 BAIXO NORMAL ALTO

Material - 552,27 660,89
Mão-de-obra - 831,81 855,31
Desp. Administ. - 73,32 73,32
Equipamento - 4,69 4,73
TOTAL - 1.482,09 1.594,25

CSL - 16 BAIXO NORMAL ALTO

Material - 742,17 882,82
Mão-de-obra - 1.107,86 1.139,73
Desp. Administ. - 82,24 82,24
Equipamento - 7,26 7,21
TOTAL - 1.939,53 2.112,00

Projeto - Padrão Galpão Industrial e Residência Popular

RP1Q BAIXO NORMAL ALTO
Material - 558,56 -
Mão-de-obra - 989,90 -
Desp. Administ. - - -
Equipamento - 4,10 -
TOTAL - 1.552,56 -

GI BAIXO NORMAL ALTO

Material - 334,23 -
Mão-de-obra - 462,77 -
Desp. Administ. - - -
Equipamento - 1,73 -
TOTAL - 798,73 -

Descrição dos projetos de acordo com a NBR12.721:2006

Habitacional – Padrão Baixo

R1 PP 4 R8 PIS
Unifamiliar Prédio popular Multifamiliar Multifamiliar
3 pavimentos-tipo 8 pavimentos-tipo
2 quartos 4 pavimentos-tipo
pavimento térreo pavimento térreo
Sala Garagem descoberta Elevador 2 quartos
Banheiro 2 quartos Garagem descoberta Sala
Cozinha Sala 2 quartos Banheiro
Área tanque Banheiro Sala Cozinha
  Cozinha Banheiro Área serviço
  Área de serviço Cozinha  
    Área p tanque  
       
Área real:
Área real:1.415,07 m2 Área real: 2.801,64 m2 Área real: 991,45 m2
58,64 m2
Área equiv.:
Área equiv.: 927,08 m2 Área equiv.: 1.885,51 m2 Área equiv.: 978,09 m2
51,94 m2

Habitacional – Padrão Normal

R1 PP 4 R8 R 16
Unifamiliar Prédio popular Multifamiliar Multifamiliar

2 quartos 4 pavimentos-tipo 8 pavimentos-tipo 16 pavimentos-tipo

1 suite Elevador Elevador Elevador

Banheiro social Garagem coberta Garagem coberta Garagem coberta

Sala Salão de festas Salão de festas Salão de festas

Circulação 2 quartos 2 quartos 2 quartos

Cozinha 1 Suite 1 Suite 1 Suite

Área de serviço
Sala estar/jantar Sala estar/jantar Sala estar/jantar
banheiro

Varanda Banheiro social Banheiro social Banheiro social

  Cozinha Cozinha Cozinha

   Área de serviço banheiro Área de serviço banheiro Área de serviço banheiro

  Varanda Varanda Varanda

       

Área real: 106,44

Área real: 2.590,35 m2 Área real: 5.998,73 m2 Área real: 10.562,07 m2
m2
Área equiv.: 99,47 Área equiv.: 8.224,50
Área equiv.: 1.840,45 m2 Área equiv.: 4.135,22 m2
m2 m2

Habitacional – Padrão Alto

R1 R8 R 16
Unifamiliar Multifamiliar Multifamiliar
2 quartos 8 pavimentos-tipo 16 pavimentos-tipo
1 suite e closet Elevador Elevador
1 suite Garagem coberta Garagem coberta
1 banheiro social Salão de festas Salão de festas
Sala de estar Salão de jogos Salão de jogos
Sala de jantar 2 quartos 2 quartos
Sala íntima 1 Suite 1 Suite
Circulação 1 Suite e closet 1 Suite e closet
Cozinha Banheiro social Banheiro social
Área serviço completa Sala de estar Sala de estar
Varanda Sala de jantar e íntima Sala de jantar e íntima
  Cozinha Cozinha
  Área de serviço completa Área de serviço completa
  Varanda Varanda
     
Área real: 224,82 m2 Área real: 5.917,79 m2 Área real: 10.461,85 m2
Área equiv.: 210,44 m2 Área equiv.: 4.644,79 m2 Área equiv.: 8.371,40 m2

Comercial – Padrão Normal

CAL 8 CSL 8 CSL 16
Andar livre Salas e Lojas Salas e Lojas
8 pavimentos-tipo 8 pavimentos-tipo 16 pavimentos-tipo
Hall de entrada e lojas Hall de entrada e lojas Hall de entrada e lojas
64 vagas garagem 64 vagas garagem 128 vagas garagem
Cômodo de lixo Cômodo de lixo Cômodo de lixo
Depósito Depósito Depósito
Instalação sanitária Instalação sanitária Instalação sanitária
Elevador Elevador Elevador
Oito andares corridos com sanitário Oito salas com sanitário privativo Oito salas com sanitário privativo por
privativo por andar por andar andar
     
Área real: 5.290,62 m2 Área real: 5.942,94 m2 Área real: 9.140,57 m2
Área equiv.: 3.096,09 m2 Área equiv.: 3.921,55 m2 Área equiv.: 5.734,46 m2

Comercial – Padrão Alto

CAL 8 CSL 8 CSL 16
Andar livre Salas e Lojas Salas e Lojas
8 pavimentos-tipo 8 pavimentos-tipo 16 pavimentos-tipo
Hall de entrada e lojas Hall de entrada e lojas Hall de entrada e lojas
64 vagas garagem 64 vagas garagem 128 vagas garagem
Cômodo de lixo Cômodo de lixo Cômodo de lixo
Depósito Depósito Depósito
Instalação sanitária Instalação sanitária Instalação sanitária
Elevador Elevador Elevador
Oito andares corridos com sanitário Oito salas com sanitário privativo Oito salas com sanitário
privativo por andar por andar privativo por andar
     
Área real: 5.290,62 m2 Área real: 5.942,94 m2 Área real: 9.140,57 m2
Área equiv.: 3.096,09 m2 Área equiv.: 3.921,55 m2 Área equiv.: 5.734,46 m2

 
Galpão industrial – GI Residência popular – RP1Q
Área administrativa 1 quarto 
Dois banheiros Sala
Vestiário Banheiro
Depósito Cozinha
Área real: 1.000,00 m2 Área real: 39,56 m2
  Área equiv.: 39,56 m2