AS NOVIDADES EM MATÉRIA

DE ARRENDAMENTO

1
OBJECTIVOS DAS ALTERAÇÕES À
LEI DO ARRENDAMENTO URBANO
O Programa do XIX consagrou o objectivo de proceder à revisão do regime do
arrendamento urbano no sentido de criar um mercado de arrendamento
eficiente.

Para além da dinamização do sector imobiliário, o aparecimento de um

verdadeiro mercado de arrendamento é um factor crítico para promover a
mobilidade das pessoas, a redução do desemprego e a diminuição do
endividamento das famílias.

A par do regime jurídico da reabilitação urbana, que o Governo simplifica e

estimula, a revisão do regime do arrendamento é condição essencial para criar
melhores condições de vida nas cidades, nomeadamente nos seus centros, e
promover a mobilidade dos cidadãos, animando a economia e gerando maior
equilíbrio e justiça social.
 1. Enquadramento

Quase uma centena de anos de congelamento de rendas gerou custos: centros das cidades
estão degradados, sem população e envelhecidos; as periferias estão sobrelotadas, com
consequente acréscimo de custos de deslocação para os particulares.

Nos últimos 30 anos, o investimento do sector da habitação esteve concentrado na construção
de novos edifícios:

Mercado de arrendamento desceu drasticamente; mensalidades por compra de habitação
são inferiores às correspondentes ao arrendamento de imóveis;

Florescente mercado de compra de habitação própria: 76% dos portugueses são donos da
sua habitação (INE, Censos 2011 – em 1981, essa percentagem era de apenas 57%) 
massificação do acesso ao crédito.

O elevado custo e o difícil acesso ao crédito vão impedir milhares de famílias de terem casa
própria. O arrendamento será a opção natural. A não existência de casas no mercado em
quantidade e com preços acessíveis poderá constituir um grave problema.

A reforma do regime do arrendamento de 2006 não logrou atingir os resultados pretendidos
quanto aos contratos antigos (anteriores a 1990) nem foi capaz de dinamizar a reabilitação
urbana: desde 2006, de um universo de 255 mil imóveis com rendas antigas congeladas
(Censos 2011), apenas 3.052 rendas foram atualizadas pelo senhorio (Dados do Sistema NRAU
entre 23/10/2006 e 18/04/2012).

A revisão dos regimes da reabilitação urbana e do arrendamento urbano é um compromisso
assumido no Programa do Governo e integra os objetivos previstos no Memorando de
Entendimento assinado com a Troica.
4
 REFORMA DO REGIME
DO
ARRENDAMENTO URBANO

Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro

Alteração consagrada na Proposta de Lei n.º 38/XII, de 30 de dezembro de 2011

5
 5. Breve caraterização do mercado de arrendamento 2011 vs. 2001

Arrendamento no total de alojamento – 2001/2011 Evolução dos contratos antigos – 2001/2011

Imóveis 2001 2011 Var. %

772.700
Arrendados 720.878 772.700 7,2% 720.878

Vagos * 543.927 734.846 35,1%

440.410
Total 5.054.922 5.877.991 16,3% -42%
Arrendados/Tota 255.536
14,3% 13,1%
l

Vagos/Total 10,8% 12,5%

2001 2011
* Em 2011, do total de alojamentos vagos foram indicados como estando “para
arrendar” um total de 110.207 alojamentos (±1,9% do total de alojamentos) . Contratos até 1990 Total de contratos
Fonte: INE, Censos 2001 e 2011.

Procura crescente de arrendamento

Aumento de fogos vagos

Gradual diminuição dos contratos antigos

Elevado potencial de crescimento do mercado de arrendamento
6
 5. Breve caraterização do mercado de arrendamento 2011
Contratos por faixa etária do inquilino (anos)
Antes 1990 1991-2005 2006-2011
0-39 0-39 0-39
3% 40-49
20% 40-49 50% 40-49
6%
27% 21%
Contratos por antiguidade *- 2011 (%)

50-64
31%
+65 +65
Antes 1990 50-64 +65 50-64
60% 19%
0% 34% 18%
0% 11% 0%
2006-2011 47% 33%
362.605 255.536 Contratos por renda (€/mês)
Antes 1990 1991-2005 2006-2011
20% 300- 400-
50-100
154.559 200-
400 500 >500 100- 300-
200 200- 400
300 <50 300
7% 11%
1991-2005 6% <50 31%
100- 15% 22%
200 >500 22%
16% 44%
5% 100-
* Ano de celebração do contrato de arrendamento. 6% 23% 200
10% 13%
Fonte: INE, Censos 2011. 26% 400- 18% 2% 19% 400-
500 3% 500
200- 50-100 <50
50-100 300- >500
300
400

Contratos pré-RAU – com regime vinculístico - têm ainda peso significativo (33% do total)

Contratos pré-RAU têm rendas baixas (70% abaixo dos € 100 - 44% abaixo do € 50)

Contratos novos têm rendas elevadas (32% acima dos € 400) 7
6. Diagnóstico

• Procura crescente de
arrendamento
A REFORMA DO
ARRENDAMENTO
URBANO É
PRIORITÁRIA
• Ausência de oferta de
arrendamento a preços acessíveis

8
7. Reforma do regime do arrendamento urbano
Objetivos Impactos Vetores da Reforma

Dinamização do
mercado de A.
Flexibilização do regime Alteração ao regime
arrendamento
do contrato de substantivo
arrendamento
REFORMA DO
Aumento da oferta de
ARRENDAMENTO habitações a preços B.
Promoção de acessíveis Revisão do sistema de
URBANO mecanismos expeditos transição dos contratos
de cessação do contrato antigos para o novo regime
+ e desocupação da
habitação Aumento da segurança
Reabilitação jurídica para senhorios C.
Agilização do procedimento
Urbana de despejo
Conjugação do regime
do arrendamento com a Renovação das cidades D.
reabilitação urbana (em conjunto com Melhoria do enquadramento
reabilitação) fiscal

Mobilidade do mercado Promoção da poupança Dinamização económica

de trabalho interna (revitalização das cidades)
9
7. Reforma do regime do arrendamento urbano (cont.)

Vectores da Reforma Descrição

- Confere-se maior liberdade às partes, promovendo o aparecimento de contratos de duração
variada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados às necessidades do inquilino e do
A.
senhorio
Alteração ao regime - Pretende-se evitar situações prolongadas e/ou reiteradas de incumprimento: o senhorio
substantivo pode pôr fim ao contrato após 2 meses de não pagamento ou atraso no pagamento da renda,
comunicando-o ao inquilino.

- Prevê-se a transição dos contratos antigos para o novo regime num curto período,
através de um mecanismo de negociação da renda. Regras especiais:

Carência económica - período transitório de 5 anos
B.

Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade
Revisão do sistema
superior a 60% - pode existir atualização de renda, mas inquilinos mantêm o
de transição dos
contrato
contratos antigos
- Em caso de necessidade de demolição do imóvel ou obras profundas que obriguem à
para o novo regime
desocupação, o contrato cessa com indemnização, salvo no caso de idade igual ou
superior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que há sempre lugar a
realojamento em condições análogas
C. É criado um mecanismo especial de despejo célere que corre, tanto quanto possível,
Agilização do por via extrajudicial. Há apenas recurso ao tribunal para acautelar o direito do
procedimento de inquilino que se oponha ou quando seja necessária autorização para entrada forçada
despejo na habitação
D.
Melhoria do Enquadramento programático da tributação das rendas de prédios urbanos em sede de
enquadramento IRS - regime fiscal objeto de diploma próprio
fiscal 10
8. Principais alterações
Antes
Duração dos contratos:
- Regra geral: As partes podem acordar
prazo entre 5 e 30 anos; se nada
estipularem, os contratos
consideram-se celebrados por duração
indeterminada
- Excepção: Os contratos a prazo certo
só podem ter duração inferior a 5
anos quando celebrados para
A. habitação não permanente ou para
Alteração fins transitórios especiais
ao regime Nota: Na prática os contratos
substantivo informalmente, celebrados com duração inferior
à exigida na Lei.
Mora (atraso no pagamento):
Contratos para fins
- O senhorio pode pôr fim ao contrato
habitacionais
após 3 meses de não pagamento ou
atraso. Nos 3 meses seguintes, o
inquilino pode pagar, caso em que a
resolução do contrato fica sem efeito.
- Na prática, o despejo só é possível ao
fim de 6 meses (3+3)
Depois
Duração dos contratos :

Não existe um prazo mínimo para
os contratos;

Se as partes nada estipularem,
consideram-se celebrados com
prazo certo pelo período de 2 anos
são,
Mora (atraso no pagamento):
- O senhorio pode pôr fim ao contrato
após 2 meses de não pagamento ou
atraso. No mês seguinte, e apenas por
uma vez em cada contrato, o inquilino
pode pagar, caso em que a resolução
do contrato fica sem efeito.
- Na prática, o despejo é possível ao fim
de 3 meses (2+1) ou, após novo
atraso, de 2 meses.
11
8. Principais alterações (cont.)

Antes Depois

Denúncia para demolição ou obras

Denúncia para demolição ou obras
profundas (contratos de duração
profundas (contratos de duração
indeterminada):
indeterminada):
A. - A denúncia é feita em ação judicial;
- Denúncia por mera comunicação ao
Alteração - A indemnização é fixada de acordo
inquilino;
ao regime com despesas e danos suportadas
- Prazo de 30 dias para acordo; na falta
pelo inquilino, não podendo ser
substantivo de acordo, há lugar a indemnização
inferior a 2 anos de renda;
- Indemnização fixada em 1 ano de
- Na falta de acordo quanto ao
renda;
pagamento de indemnização ou ao
Contratos para fins - A não execução das obras, salvo
realojamento do inquilino, há lugar a
habitacionais motivo não imputável ao senhorio, dá
indemnização, mas não se prevê
lugar ao pagamento por este de uma
qualquer prazo para o acordo.
indemnização correspondente a 10
anos de renda.

12
8. Principais alterações (cont.)

Antes Depois

A. Duração: Duração:
Alteração - As partes podem livremente - Mantém-se a liberdade das partes na
ao regime estabelecer regras quanto à duração determinação da duração do contrato,
substantivo do contrato, mas se as partes nada mas se as partes nada estipularem,
estipularem, considera-se celebrado considera-se celebrado por 5 anos
Contratos por 10 anos
para fins não
habitacionais
Regime de transição e atualização de
rendas:
B. - Contratos anteriores a 1990 celebrados
Revisão do por duração indeterminada não podem Regime de transição e atualização de
sistema de ser cessados por livre vontade do rendas:
transição dos senhorio (“contratos para a vida”) - Estabelecimento de um mecanismo de
contratos antigos negociação da renda, que assenta no
para o novo - O senhorio só pode promover a diálogo entre as partes.
atualização da renda se o imóvel: (i) - Duas exceções:
regime
estiver avaliado fiscalmente há menos
Carência económica
de 3 anos; e (ii) estiver em estado pelo
Idade igual ou superior a 65 anos ou
Contratos para fins menos médio de conservação. deficiência com grau de
habitacionais incapacidade superior a 60%
celebrados antes da - Atualização faseada (2/5/10 anos) até
vigência do RAU 4% do valor da habitação.
13
8. Principais alterações (cont.)
Mecanismo de negociação da renda
Senhorio
Senhorio propõe:
- Atualização de renda;
- Tipo de contrato: prazo
certo / duração
indeterminada
- Duração do contrato.
Inquilino Resultado
Renda é atualizada; contrato com prazo certo de 5
Aceita anos (salvo acordo quanto a outro tipo/duração).
- Senhorio aceita. Renda é atualizada; contrato
com prazo certo de 5 anos (salvo acordo quanto
a outro tipo/duração).
Contrapõe com nova - Senhorio não aceita. Senhorio pode:

Denunciar o contrato, com pagamento de
renda, tipo e duração indemnização equivalente a 5 anos de
renda (valor médio das duas propostas);

Atualizar renda de acordo com o valor da
habitação; contrato com prazo certo de 5
anos.
Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar a
Denuncia o contrato habitação; não há atualização da renda.
Período transitório de 5 anos em que a atualização
da renda está limitada, de acordo com uma taxa
de esforço referente ao rendimento do agregado
Invoca circunstâncias familiar, com tecto de 1/15 do valor da habitação:

10% - rendimento inferior a € 500
de carência
17% - rendimento inferior a € 1500

25% - rendimento igual ou superior a € 1500.
económica
Após 5 anos, a renda pode ser atualizada a valores
de mercado, competindo à Segurança Social
encontrar resposta para a situação de carência, se
se mantiver.
Invoca idade ≥65 anos
ou deficiência com - Aplicação das regras da negociação, salvo se
houver situação de carência económica.
grau de incapacidade
> 60% - Em qualquer caso, não há alteração do tipo ou 14
cessação do contrato sem acordo do inquilino.
8. Principais alterações (cont.)

Antes Depois

B.
Revisão do
sistema de Denúncia para demolição ou obras
Denúncia para demolição ou obras profundas:
transição dos
profundas: - Senhorio pode denunciar o contrato
contratos antigos - Denúncia em ação judicial; por mera comunicação.
para o novo - O senhorio é obrigado a realojar o - O senhorio é obrigado a realojar, no
regime inquilino independentemente da sua mesmo concelho em condições
idade. análogas, o inquilino com idade ≥ 65
Contratos para fins anos ou deficiência com incapacidade
habitacionais > 60%.
celebrados antes da
vigência do RAU
8. Principais alterações (cont.)

Antes Depois

Transmissão por morte:

Transmissão por morte:
B. - Limita-se a transmissão por morte para
ascendentes em 1º grau (pais);
Revisão do - Há transmissão por morte para - Elimina-se a possibilidade de transmissões
sistema de qualquer ascendente; sucessivas;
transição dos - Impede-se a transmissão para pessoa com
- Há transmissão sucessiva entre pais, outra casa própria ou arrendada no mesmo
contratos antigos concelho
para o novo ascendentes e filhos.
- Transmissão dá lugar à transição do contrato
regime para o novo regime (contrato com prazo de 2
anos) quando ocorra:

para ascendente que viva com o
Contratos para fins inquilino e tenha idade inferior a 65
habitacionais anos; ou
celebrados antes da
para descendente quando este fizer 18
vigência do RAU anos ou, estando ainda a estudar, 26
anos.
Regime de transição e atualização de rendas:
Regime de transição e atualização de
- Contratos anteriores a 1995 celebrados
por duração indeterminada não podem ser rendas:
cessados por livre vontade do senhorio, - Estabelecimento de um mecanismo de
Contratos não
salvo ocorrendo trespasse ou alteração de negociação da renda, que privilegia o
habitacionais antes
mais de 50% da composição societária; diálogo entre as partes;
da vigência do DL
- O senhorio só pode promover a - Exceção: microentidades (entre outros,
n.º 257/95 atualização da renda se o imóvel estiver volume de negócios líquido não
avaliado fiscalmente há menos de 3 anos. superior a 500 mil euros) - período
- Atualização faseada (5/10 anos) até 4% do
transitório de 5 anos 16
valor da habitação.
8. Principais alterações (cont.)

Antes Depois

B. Regime de transição:
Revisão do Regime de transição:
sistema de Não há livre denúncia pelo senhorio. - O senhorio pode denunciar livremente
transição dos o contrato com uma antecedência não
contratos antigos
para o novo inferior a 2 anos;
regime - Exclui-se a possibilidade da livre
denúncia nas situações de inquilinos
Contratos para fins com:
habitacionais
Idade igual ou superior a 65 anos;
celebrados na ou
vigência do RAU
Deficiência com grau de
(pós 1990) incapacidade superior a 60%.

Regime de transição: Regime de transição:

Contratos não Há livre denúncia pelo senhorio quando O senhorio pode denunciar livremente o
habitacionais se verifique: contrato com uma antecedência não
celebrados na
Trespasse ou locação do inferior a 2 anos.
vigência do DL n.º estabelecimento; ou
257/95
Alteração de mais de 50% da
composição societária.

17
9. Conclusões

Maior confiança dos

proprietários
REFORÇO DA LIBERDADE DAS PARTES

Maior investimento dos

ATUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS E particulares –
TRANSIÇÃO DOS CONTRATOS ANTIGOS PARA Promoção da
O NOVO REGIME reabilitação urbana

DESPEJOS MAIS RÁPIDOS E MAIS SEGUROS
Mais oferta de

arrendamento a preços
acessíveis

18
BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO
Memorandum of understanding
on specific economic policy
conditionality (MoU)
 6.1.

Prever um procedimento de despejo extrajudicial por

violação de contrato, com o objectivo de encurtar o

prazo de despejo para três meses.

PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO

O Procedimento Especial de Despejo é um meio processual que se

destina a efectivar a cessação do arrendamento, independentemente
do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o
locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre
as partes.

(Artigo 15.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto)

BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO

1 - É criado, junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, o

Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) destinado a assegurar a
tramitação do procedimento especial de despejo.

2 – O BNA tem competência em todo o território nacional para a

tramitação do procedimento especial de despejo.

(Artigo 15.º-A da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto)

8. Principais alterações (cont.)
Antes Depois

Procedimento de despejo:
Procedimento de despejo:
- É criado um mecanismo especial de
despejo, que corre, tanto quanto
- Constituindo-se o título executivo o
possível, por via extrajudicial, e que
senhorio pode instaurar ação executiva
Procedimento de assegure meios de reação mais céleres
para a entrega da habitação – Há
despejo e eficazes para efetivar a desocupação
sempre processo judicial.
da habitação, v.g., no caso de
incumprimento do contrato por parte
do inquilino.

24
8. Principais alterações (cont.)
Procedimento especial de despejo
Senhorio
Verificado o fundamento do
despejo, o senhorio pode
apresentar um pedido de
despejo no Balcão Nacional
do Arrendamento(BNA);
BNA notifica o inquilino
Inquilino Outras entidades (BNA, Tribunal)
- BNA emite um título de desocupação,
podendo o agente de execução ou notário
Inquilino não deduz
promover a efetivação do mesmo;
oposição ao pedido de
- Apenas há intervenção do tribunal se for
despejo
necessário autorizar a entrada no
domicilio do inquilino - carácter urgente.
- Dá lugar à abertura de um processo
especial e urgente;
Inquilino deduz - Inquilino paga caução e deposita rendas
oposição ao pedido de devidas no decurso do processo;
despejo - Se alguma das partes utilizar
abusivamente este procedimento, incorre
em multa igual a 10 vezes a taxa de justiça
devida.
25
O BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO terá a natureza de
secretaria judicial, nos termos e com a estrutura a definir em decreto-
lei (DGAJ + DGPJ)

Secretaria do Balcão Nacional do Arrendamento

Pessoal:
Secretário de justiça …………….1;
Escrivão de direito ………………..1;
Escrivão-adjunto ……………………1;
Escrivão auxiliar …………………… 8.
REQUISITOS PARA ACEDER AO BNA
1) Em caso de revogação - o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n.º 2 do
artigo 1082.º do Código Civil;
2) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável – o contrato
escrito do qual conste a fixação desse prazo;
3) Em caso de cessação por oposição à renovação - o contrato de arrendamento acompanhado do
comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1097.º ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código
Civil;
4) Em caso de denúncia por comunicação pelo senhorio – o contrato de arrendamento,
acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do artigo 1101.º ou no n.º 1 do
artigo 1103.º do Código Civil;
5) Em caso de resolução por comunicação – o contrato de arrendamento, acompanhado do
comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando
aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra;
6) Em caso de denúncia pelo arrendatário – nos termos dos n.os 3 e 4 do artigo 1098.º do Código
Civil e dos artigos 34.º e 53.º da presente lei, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e
o documento de resposta do arrendatário.
COMUNICAÇÃO PARA CESSAÇÃO DO CONTRATO

Possibilidade de o senhorio proceder à comunicação destinada à cessação do

contrato mediante escrito assinado remetido por carta com aviso de recepção, nos
casos de contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o
domicílio.

A comunicação considera-se realizada ainda que:

a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a

ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais;

b) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do

destinatário.

(Artigos 9.º e 10.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro)

 EXEMPLO DE COMUNICAÇÃO
Exmo.º Sr.
António Laranjeira

R. Alexandre Herculano, n.º 75

3130-219 SOURE

Coimbra, 13 de Abril de 2011

Ex.mª Senhor,

Venho expor e a final notificar V. Ex.ª para o seguinte:

1. A nossa constituinte, Teresa de Albuquerque Pereira, é dona e legítima possuidora da fracção autónoma
designada pela letra "D", correspondente ao primeiro andar direito do prédio urbano sito na Rua Alexandre
Herculano, n.º 75, freguesia e concelho de Soure, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 5812 - Doc.
n.º 1.

2. Em 01.11.2009 foi celebrado contrato de arrendamento para habitação entre a nossa constituinte e V. Ex.ª,
respeitante à fracção acima identificada - Doc. n.º 2.
3. Com a celebração de tal contrato ficou V. Ex.ª obrigado a pagar a renda mensal
de 230 €, montante este sujeito a renovações nos termos legais - Doc. n.º 2.

4. Sucede que, a partir do mês de Setembro de 2010, V. Ex.ª deixou de pagar as

rendas devidas até ao momento,

5. encontrando-se na presente data em dívida oito rendas no montante total de

1.840,00 € (mil oitocentos e quarenta euros).

6. Pelo que, tendo decorrido mais de três meses sobre a data em que V. Ex.ª
omitiu o primeiro pagamento devido, tornou-se inexigível à nossa constituinte a
manutenção do contrato de arrendamento supra mencionado, assistindo-lhes, por
tal fundamento, o direito à sua resolução (art. 1083.º, n.º 3 do Código Civil).

7. Sendo que a dita resolução carece de ser efectuada por um dos meios referidos
no art. 9.º, n.º 7 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, entre os quais o ora
utilizado, e com observância do disposto no art. 1084.º, n.º 1 do Código Civil.
8. Assim, a nossa constituintes declara resolvido o contrato de arrendamento
em apreço, devendo a fracção ser – lhe entregue livre e devoluta de pessoas e
bens até ao final do terceiro mês seguinte à presente resolução, sob pena de
execução judicial (art. 1087.º do Código Civil).

JUNTAM-SE: 2 documentos, cópias e procuração

O Advogado

Carlos Matias
 REQUERIMENTO DE DESPEJO
O requerimento é apresentado em modelo próprio, no BNA, devendo o requerente:

a) identificar as partes, indicando os seus nomes e domicílios, bem como os respetivos números de identificação civil;
b) Indicar o seu endereço de correio eletrónico se pretender receber comunicações por meios eletrónicos;
c) Indicar o tribunal competente para apreciação dos autos se forem apresentados à distribuição;
d) Indicar o lugar onde deve ser feita a notificação, o qual, na falta de domicílio convencionado por escrito, deve ser o local
arrendado;
e) Indicar o fundamento do despejo e juntar os documentos previstos no n.º 2 do artigo 15.º;
f) Indicar o valor da renda;
g) Formular o pedido e, no caso de pedido para pagamento de rendas, encargos ou despesas, discriminar o valor do capital,
juros vencidos e outras quantias devidas;
h) Juntar comprovativo do pagamento do imposto do selo;
i) Indicar que pretende proceder ao pagamento da taxa devida ou, sendo o caso, indicar a modalidade de apoio
judiciário concedido, bem como juntar documento comprovativo da respetiva concessão;
j) Designar o agente de execução ou o notário competente para proceder à desocupação do locado;
k)Designar agente de execução para proceder à execução para pagamento das rendas, encargos ou despesas em
atraso, nos casos em que seja designado notário para proceder à desocupação do locado ou este venha a ser
competente;
l) Assinar o requerimento.
Entre os documentos que o requerido tem que apresentar, sob pena de
a aplicação não permitir o envio do requerimento para o BNA, está
o comprovativo de pagamento de imposto do selo. Há situações de
isenção do imposto do selo em que o requerente pode indicar que
está isento.
O REQUERIMENTO DE DESPEJO PODE SER APRESENTADO PELAS SEGUINTES VIAS:

1) Pelo Citius, quando entregue por mandatário;

2) Através da aplicação do BNA, quando o cidadão tenha cartão do cidadão, juntando digitalização dos documentos
relevantes;
3) Através de uma secretaria judicial, quando o cidadão não tenha cartão do cidadão:
a) Poderá preencher o requerimento na aplicação do BNA mas não poderá concluir a sua entrega, devendo, após
preencher todos os campos, dirigir-se a uma secretaria judicial, com o n.º de referência do requerimento, entretanto
gerada, e com os documentos que devem acompanhar o requerimento. A secretaria “recuperará” a informação do
requerimento com base no n.º de referência apresentada pelo cidadão, digitalizará (caso ainda não venham digitalizados)
os restantes documentos, e, após confirmar a identificação do requerente, remeterá o processo para o BNA via a
aplicação informática deste;
b) Poderá preencher o modelo do requerimento em papel, e entrega-lo, juntamente com os restantes
documentos, numa das secretarias judiciais competentes para a sua receção. Aí um funcionário preencherá o
requerimento na aplicação do BNA com base nas informações constantes do requerimento em papel, digitalizará os
restantes documentos e, após confirmar a identificação do requerente, remeterá o requerimento para o BNA.
c) Nos casos em que não haja digitalizador deve o secretário preencher via informática o requerimento e enviar
por correio os documentos/cópias dos originais.

Em todas as comarcas deverá haver secretarias competentes para receber os requerimentos de despejo. Os funcionários
terão que se autenticar (nome de utilizador e password).
Quando o requerente pretende cumular com o pedido de despejo o pedido de pagamento
de rendas, encargos ou despesas, terá que preencher um conjunto de campos adicionais,
que correspondem aos campos do requerimento executivo que sejam relevantes para a
execução para pagamento de quantia certa e que não tenham correspondência nos
campos já existentes no requerimento de despejo.

Em termos práticos, sendo o requerimento de despejo apresentado por via informática, e

após o requerente indicar que pretende pedir o pagamento de renda, encargos ou
despesas, o requerimento deverá “expandir-se”, no momento inicial do requerimento, de
modo a surgirem esses campos.

Quando o requerimento de despejo seja apresentado em papel, os campos específicos para

o pagamento de rendas, encargos ou despesas, deverão constar de um anexo próprio.
RECUSA DO REQUERIMENTO DE DESPEJO – ARTIGO 15.º - C
O requerimento só pode ser recusado se:
a) Não estiver endereçado ao BNA;
b) Não indicar o fundamento do despejo ou não for acompanhado dos documentos previstos no
n.º 2 do
artigo 15.º;
c) Não estiver indicado o valor da renda;
d) Não estiver indicada a modalidade de apoio judiciário requerida ou concedida, bem como se não
estiver junto o documento comprovativo do pedido ou da concessão do benefício do apoio
judiciário;
e) Omitir a identificação das partes, o domicílio do requerente, os números de identificação civil ou
o lugar da notificação do requerido;
f) Não estiver assinado;
g) Não constar do modelo a que se refere o n.º 1 do artigo anterior;
h) Não se mostrarem pagos a taxa e o imposto do selo;
i) O pedido não se ajustar à finalidade do procedimento.
Nos casos de recusa do requerimento em que o requerente apresente novo
requerimento no prazo de 10 dias (n.º 2 do art. 15.º-C), considera-se que este
requerimento dá entrada no mesmo processo, não havendo lugar à criação de
um novo processo.

Torna-se assim necessário que a aplicação do BNA para entrega dos

requerimentos consiga identificar estas situações.
PARTES PROCESSUAIS

Desde logo o n.º3 do artigo 15.º-B prevê a pluralidade de partes Assim,

como partes principais temos o senhorio/senhorios e
arrendatário/arrendatários.

Caso especial do cônjuge do arrendatário

Nos casos em que esteja em causa casa de morada de família, o cônjuge
que não seja arrendatário será notificada para a casa de morada de família
nos mesmo termos dos outros requeridos (seguindo as regras do domicílio
convencionado), sendo tratado a partir daí como um requerido normal –
isto implica que se poderá opor, e que poderá por ex. ter um mandatário
distinto do outro cônjuge.
Fiador – O procedimento do BNA só poderá ser aplicado a fiadores que
tenham domicílio convencionado. Deste modo o fiador será um requerido
normal, efetuando-se a notificação nos mesmos termos que para os
restantes requeridos.

Esta solução implica no entanto que possam surgir casos em que o

requerido/arrendatário não apresenta oposição mas o requerido/fiador
apresenta.

Esta oposição do fiador não poderá no entanto dizer respeito ao despejo

mas apenas ao pagamento de rendas, encargos e despesas (porque só
relativamente a este é que o fiador poderá estar obrigado). De qualquer
modo, mesmo só havendo oposição do fiador, o BNA deve aguardar a
decisão do tribunal, e não emitir o título de despejo.
Se o tribunal concluir que a dívida não existe (por ex. não há rendas em
atraso), o BNA não deve emitir título de despejo no caso de essa dívida ser o
fundamento do despejo.
Se o tribunal decidir a favor do requerente/senhorio, então essa decisão será o
título executivo em que se baseará a ação executiva para pagamento de quantia
certa mas só relativamente ao fiador.
Nesses casos, o BNA deverá emitir título de despejo, que será título executivo
contra o arrendatário relativamente ao despejo e ao pagamento das rendas,
encargos e despesas.
Isto implica que o processo do BNA terá dois títulos executivos, e que quando
o BNA remete o processo para um tribunal para iniciar a ação executiva de
pagamento de quantia certa, o requerimento de execução que criará nesse
momento será acompanhado pelos 2 títulos executivos.
NOTIFICAÇÃO DO REQUERIMENTO DE DESPEJO

A notificação do requerido para desocupar o locado e, sendo o caso, pagar ao

requerente a quantia das rendas em atraso e para deduzir oposição à pretensão é
expedida para o local indicado no requerimento de despejo, mediante carta
registada com aviso de recepção, considerando-se efectuada:

a) Quando o citando recuse a assinatura do aviso de recepção;

b) Na data certificada pelo distribuidor do serviço postal ou, no caso de

ter sido deixado aviso por não ter sido possível efectuar o depósito na
caixa do correio, no 8.º dia posterior a essa data, presumindo-se que o
destinatário teve oportuno conhecimento dos elementos que lhe foram
deixados.
(Art. 15.º-D da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro e n.ºs 3 a 5 do art. 237.º-A do C.P.C.)
 OPOSIÇÃO AO REQUERIMENTO DE DESPEJO

1 – O requerido pode opor-se à pretensão de despejo no prazo de 15 dias a contar da sua notificação.

2 – A oposição não carece de forma articulada, devendo ser apresentada no BNA apenas por via eletrónica, sob
pena de pagamento imediato de uma multa no valor de 2 unidades de conta processuais.

3 – Com a oposição, deve o requerido proceder à junção do documento comprovativo do pagamento da taxa de
justiça devida e, nos casos previstos nos n.os 3 e 4 do artigo 1083.º do Código Civil, ao pagamento de uma
caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis
rendas, salvo nos casos de apoio judiciário.

4 – Não se mostrando paga a taxa ou a caução previstas no número anterior, a oposição tem-se por não deduzida.

5 – A oposição tem-se igualmente por não deduzida quando o requerido não efetue o pagamento da taxa devida
no prazo de cinco dias a contar da data da notificação da decisão definitiva de indeferimento do pedido de
apoio judiciário, na modalidade de dispensa ou de pagamento faseado da taxa e dos demais encargos com o
processo.

A oposição seguirá automaticamente para o tribunal, pelo que a análise à validade da mesma
(nomeadamente se foi paga a taxa de justiça ou a caução – art. 15.º-F n.º 4) será efetuada já no
tribunal.
Uma vez que a constituição de mandatário é sempre obrigatória
para a dedução de oposição, nos termos do n.º 3 do art. 15.º-S, a
multa de 2 unidades de conta prevista no n.º 2 do art. 15.º-F é
aplicável quando a oposição tenha sido entregue em papel (e não
quando não tenha a menção da existência do mandato e do
domicílio profissional do mandatário).
O pagamento da caução no valor das rendas, encargos ou despesas em
atraso previsto no n.º 3 do art. 15.º-F é efetuado através da emissão de
DUC no sistema do IGFIJ, com a designação de “depósito autónomo”.

O documento comprovativo do pagamento deverá ser entregue com a

oposição e registado na aplicação das custas apenas no tribunal, associado
em processo que corra no tribunal.

Não obstante, em virtude do n.º 1 do art. 15.º-H, o BNA terá que notificar
o requerente que foi apresentada oposição, remeter-lhe cópia da mesma e
informar que foi remetida para tribunal.
Sempre que seja necessária intervenção do tribunal – nos casos de oposição,
pedido de diferimento da desocupação do imóvel, pedido de suspensão do
despejo, autorização para entrada no domicílio ou impugnação – a peça
processual que determina essa intervenção dará entrada no BNA (seja através da
sua aplicação informática, seja, eventualmente, em papel) e é este que remete o
processo para tribunal (sendo que quando a peça dê entrada via aplicação
informática, esse envio pode acontecer de modo automático).

Tendo em consideração o disposto nos artigos 15.º - H, n.º4, 15.º S, n.º 6, e

209.º e ss. do C.P.C., há que garantir a realização da distribuição em todas
as situações ali previstas.
DA SENTENÇA

A audiência de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias a contar da distribuição.

A sentença, sucintamente fundamentada, é logo ditada para a ata.

Tendo sido requerida a intervenção do tribunal, a respectiva decisão judicial é

enviada do tribunal para o BNA e, em função do conteúdo da decisão, extingue-
se o procedimento especial de despejo ou dá-se início ou prossegue-se com o
despejo - neste caso informa-se o agente de execução/notário/oficial de justiça
do conteúdo da decisão.

Tendo em consideração que o recurso da decisão tem efeito meramente

devolutivo (artigo 15.º Q) o tribunal comunica a decisão ao BNA no momento
em que dá conhecimento da mesma às partes. O tribunal deve igualmente dar
conhecimento de todos os recursos entretanto instaurados.
Nos casos de oposição ao despejo em que o tribunal dê razão ao
senhorio, a decisão do tribunal é o título executivo necessário para a
efetivação do despejo.

O despejo, no entanto, é “tramitado” no BNA, sendo este quem

remete a decisão judicial ao agente de execução/notário/oficial
de justiça.
PEDIDO DE PAGAMENTO DE RENDAS

Artigo 15.º, n.º 5 e artigo 15.º- J, n.º 5

Tendo sido deduzido o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, no

momento em que é emitido o título de despejo (ou que o BNA é notificado da
decisão judicial relativa à oposição), o BNA terá que remeter o título (ou a decisão
judicial) para o agente de execução/notário/oficial de justiça, apenas para efeitos do
despejo.

Em simultâneo, notificará o senhorio, não só da emissão do título, mas também de

que deverá proceder, no prazo de 10 dias, ao envio do comprovativo da taxa de
justiça referente à ação executiva para o pagamento das rendas, encargos ou
despesas.
Caso o senhorio não remeta tal comprovativo, considera-se que desistiu
de intentar a ação executiva e o procedimento, no que respeita ao
pagamento das rendas, termina aí.

Caso o senhorio remeta o comprovativo, então o BNA recuperará a

informação que consta do requerimento de despejo e criará um
requerimento executivo, ao qual juntará o título de despejo (ou a decisão
judicial) e o comprovativo do pagamento da taxa de justiça, e remeterá
para tribunal, dando início por essa via a uma ação executiva para
pagamento de rendas, encargos ou despesas.
Nos casos em que foi deduzido o pedido de pagamento de rendas, encargos ou
despesas e quando senhorio não tenha ainda constituído advogado no
procedimento especial de despejo, a notificação que se realiza após a emissão do
título de despejo servirá também para que o senhorio indique qual o seu
advogado (cuja constituição pode até ser obrigatória na ação executiva para
pagamento de rendas), juntando a respetiva procuração (ou permitindo que o
advogado se associe ao processo através do Citius).

Nos casos em que seja o senhorio a indicar o seu advogado é necessário que essa
indicação, quando seja realizada na aplicação do BNA, seja efetuada através de
formulário próprio que permita que os dados do advogado sejam apresentados de
forma estruturada e, nomeadamente, introduzidos de forma automática no
requerimento executivo que o BNA criará para enviar para tribunal, juntando a
procuração.
Quando o BNA, nos casos de execução para pagamento de rendas,
encargos ou despesas, remete para o tribunal o requerimento
executivo, o que seguirá em PDF é o requerimento de despejo que
deu início ao processo no BNA, assinado eletronicamente pelo
requerente ou pelo seu advogado.

Nos casos em que o requerimento foi entregue em papel, o original

assinado pelo requerente ficará arquivado na secretaria em que foi
entregue.
Caso o senhorio deduza cumulativamente com o pedido de despejo, o
pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, pode nomear
um notário para o despejo e um agente de execução para o pagamento
de rendas, encargos ou despesas.

Nos casos em que há cumulação de pedido de despejo e de execução

de rendas, encargos ou despesas, e o senhorio pretenda nomear um
agente de execução para o despejo (e não um notário) deve ser esse
mesmo agente de execução a realizar a execução para pagamento de
renda.
A análise da validade do requerimento executivo no caso de execução
para pagamento de rendas, encargos ou despesas, incluindo a validade
da nomeação do agente de execução, é efetuada pelo tribunal, no
momento em que o requerimento der entrada no tribunal.
A taxa de justiça é paga por referência multibanco.

Quando, no requerimento de despejo, o senhorio indica que apresentou um

pedido de apoio judiciário mas que este ainda não foi decidido, é necessário
estabelecer um link com a Segurança Social por forma a que BNA tenha
conhecimento da decisão.

Para cumprimento do disposto no n.º 7 do art. 15.º-B deverá existir um campo

específico no requerimento para o requerente justificar a urgência.

Caso o pedido seja indeferido deve o requerente proceder ao pagamento da

taxa, no prazo de 5 dias após do respectivo conheicmento, também por
referência multibanco.
 DOS NOTÁRIOS
Conforme tivemos oportunidade de verificar, o notário é designado ao abrigo do
disposto na alínea j) do n.º2 do artigo 15.º, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.

No entanto, para ser designado o notário tem previamente que se inscrever na lista do
BNA, por forma a que o sistema informático o possa reconhecer automaticamente.

Nos casos em que o notário se inscreva na lista poderá recusar a realização de despejos
com base no disposto nos artigos 7.º (territorialidade) e 14.º (extensão de
impedimentos).

Uma vez indicado o notário este receberá o título ou a decisão judicial, devendo aquele
dar início à desocupação do locado – artigo 15.º - J.
 Artigo 15.º - J
Desocupação do locado e pagamento de rendas em atraso

Havendo título ou decisão judicial para desocupação do locado, o agente de execução, notário ou oficial
de justiça, desloca-se imediatamente ao locado para tomada de posse do imóvel, lavrando auto da
diligência.

O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça podem solicitar diretamente o auxílio das
autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da
fechadura para efetivar a posse do imóvel, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto no
n.º 5 do artigo 840.º do Código de Processo Civil.

Quando a desocupação do locado deva efetuar–se em domicílio, a mesma só pode realizar -se entre as 7
e as
21 horas, devendo o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça entregar cópia do título ou
decisão judicial a quem tiver a disponibilidade do lugar em que a diligência se realiza, o qual pode assistir
à diligência e fazer–se acompanhar ou substituir por pessoa da sua confiança que, sem delonga, se
apresente no local.
O senhorio indica o agente de execução ou notário que pretende que realize o
despejo no requerimento mas a validade dessa nomeação só é confirmada no
momento de emissão do título de despejo (ou quando o BNA é notificado da
decisão judicial referente à oposição).

Caso nesse momento a nomeação não seja válida, por ex. porque o agente de
execução/notário está suspenso, o sistema automaticamente designará um novo
responsável pelo despejo, não sendo solicitado ao senhorio que indique novo
agente de execução/notário.

O sorteio respeita o princípio da territorialidade previsto nos Estatuto do

Notariado
 Artigo 15.º -K
Destino dos bens

1 — O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça procede

ao arrolamento dos bens encontrados no locado.

2 — O arrendatário deve, no prazo de 30 dias após a tomada da

posse do imóvel, remover todos os seus bens móveis, sob pena de
estes serem considerados abandonados.
OCORRÊNCIAS POSSÍVEIS NO ÂMBITO DA DESOCUPAÇÃO DO
LOCADO:

A) Acordo entre senhorio e arrendatário

B) Autorização judicial para entrada imediata no domicílio

C) Suspensão da desocupação do locado

D) Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação

 A – ACORDO PARA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO

A)
Artigo 15.º -J
O senhorio e o arrendatário podem acordar num prazo para a
desocupação do locado com remoção de todos os bens móveis, sendo
lavrado auto pelo agente de execução, notário ou oficial de justiça.
B – AUTORIZAÇÃO JUDICIAL PARA ENTRADA NO DOMICÍLIO

Artigo 15.º -L
Autorização judicial para entrada imediata no domicílio

1 – Caso o arrendatário não desocupe o domicílio de livre vontade ou incumpra o acordo previsto no
n.º 2 do artigo 15.º -J e o procedimento especial de despejo não tenha sido distribuído a juiz, o agente
de execução, o notário ou o oficial de justiça apresenta requerimento no tribunal judicial da situação do
locado para, no prazo de cinco dias, ser autorizada a entrada imediata no domicílio.

2 — O requerimento previsto no número anterior assume caráter de urgência e deve ser instruído com:
a) O título para desocupação do locado;
b) O documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida.

Só há lugar a este requerimento nos casos em que não houve oposição, já que, nos termos do n.º7 do
artigo 15.º, sempre que os autos sejam distribuídos, o juiz deve pronunciar-se sobre todas as questões
suscitadas e, independentemente de ter sido requerida, sobre a autorização de entrada no domicílio.
O agente de execução/notário/oficial de justiça apenas deverá apresentar o
requerimento para ser autorizada a entrada no domicílio, após pagamento
efetuado pelo senhorio no valor da taxa de justiça.

Nos casos em que o senhorio beneficia de apoio judiciário, e o despejo é realizado

por oficial de justiça, logo não é necessário pagamento da taxa de justiça.

Nos restantes casos aplicar-se-á a taxa de justiça que deverá constar da

regulamentação, nos termos do disposto no artigo 15.º - S, n.º 9, alínea i).
O n.º 4 do art. 15.º-L prevê que é motivo de recusa do requerimento de autorização para
entrada no domicílio a violação do disposto no arts. 9.º, 10.º e 15.º-D, ou seja as normas
relativas às comunicações entre senhorio e arrendatário antes do procedimento especial
de despejo e as normas de notificação ao arrendatário do requerimento de despejo.

Sendo que:
- O requerimento de autorização é apresentado pelo agente de execução/notário/oficial
de justiça;
- Este não terá em sua posse esses documentos;
- Os documentos constam do processo no BNA,
será possível, na plataforma informática, ao agente de execução/notário/oficial de justiça
“anexar” ao seu requerimento documentos do processo de modo expedito.

Tal situação constará da regulamentação.

 C)
Artigo 15.º -M
Suspensão da desocupação do locado
1 — O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça suspende as diligências
para desocupação do locado sempre que o detentor da coisa, ao qual não tenha sido
dada a oportunidade de intervir no procedimento especial de despejo, exibir algum
dos seguintes títulos, com data anterior ao início daquele procedimento:

a) Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do

senhorio;

b) Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado

do arrendatário, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15
dias a respetiva notificação ao senhorio ou de este ter especialmente autorizado
subarrendamento ou a cessão ou, ainda, de ter reconhecido o subarrendatário ou
cessionário como tal.
2 — Tratando -se de arrendamento para habitação, o agente de execução, o notário ou
o oficial de justiça suspende as diligências executórias quando se mostre, por atestado
médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a
execução.
3 — Nos casos referidos nos números anteriores, o agente de execução, o notário ou o
oficial de justiça lavra certidão das ocorrências, junta os documentos exibidos e adverte
o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que as diligências para a
desocupação do locado prosseguem, salvo se, no prazo de 10 dias, requerer ao juiz do
tribunal judicial da situação do locado a confirmação da suspensão, juntando ao
requerimento os documentos disponíveis, dando do facto imediato conhecimento ao
senhorio ou ao seu representante.
4 — Ouvido o senhorio, o juiz do tribunal judicial da situação do locado, no prazo de
cinco dias, decide manter suspensas as diligências para a desocupação ou ordena o
levantamento da suspensão e a imediata prossecução daquelas.
 D)
Artigo 15.º - N
Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação
1 — No caso de imóvel arrendado para habitação, dentro do prazo para a oposição ao procedimento especial
de despejo, o arrendatário pode requerer ao juiz do tribunal judicial da situação do locado o diferimento
da desocupação por razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as
testemunhas a apresentar, até ao limite de três.

2 — O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio
do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da boa fé, a circunstância de o arrendatário
não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a
sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas, só
podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos:

a) Que, tratando -se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de
meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego, de
valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção;

b) Que o arrendatário é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.

3 — No caso de diferimento decidido com base na alínea a) do número anterior, cabe ao Fundo de Socorro
Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao
período de diferimento, ficando aquele sub -rogado nos direitos deste.

Artigo 15.º -O
Termos do diferimento da desocupação
1 — O requerimento de diferimento da desocupação assume carácter de urgência e é indeferido liminarmente
quando:
a) Tiver sido apresentado fora do prazo;
b) O fundamento não se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior;
c) For manifestamente improcedente.
2 — Se o requerimento for recebido, o senhorio é notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias,
devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três.
3 — O juiz deve decidir o pedido de diferimento da desocupação por razões sociais no prazo máximo de 20
dias a contar da sua apresentação, sendo, no caso previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo anterior, a decisão
oficiosamente comunicada, com a sua fundamentação, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão
Financeira da Segurança Social.
4 — O diferimento não pode exceder o prazo de cinco meses a contar da data do trânsito em julgado da
decisão que o conceder.
Nos casos de diferimento do despejo o tribunal envia a decisão para o
BNA que, por sua vez, remete para o agente de execução/notário/oficial
de justiça.

Nos casos de diferimento em que não tenha havido oposição, o BNA emite
o título assim que se esgotar o prazo para a oposição, sendo que o título
de desocupação e a decisão de diferimento devem ser enviados para o
agente de execução/notário/oficial de justiça em conjunto e em
simultâneo.
 DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E AUTORIZAÇÃO JUDICIAL

Nos casos em que o imóvel arrendado não constitua domicílio, a entrada imediata no mesmo para
tomar posse, ainda que haja resistência em desocupar o imóvel, não carece de prévia autorização
judicial.

Constituindo o imóvel arrendado domicílio:

- Havendo resistência em desocupar o imóvel, é sempre necessário autorização judicial para a
entrada;
- Não havendo pessoas no local:
a)Existindo indícios de que o imóvel se encontra abandonado, o agente de execução afixa no
local aviso com dia e hora para entrada no domicílio, não carecendo de autorização judicial para
entrada;

b)Não existindo indícios de abandono, a tomada de posse do locado carece de autorização

judicial.
 ENTREGA DO IMÓVEL

O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça designado, investe o senhorio na

posse, entregando-lhe os documentos e as chaves, se os houver, e notifica os arrendatários
e quaisquer detentores para que respeitem e reconheçam o direito do senhorio.

Pertencendo a coisa em compropriedade a outros interessados, o senhorio é investido na

posse da sua quota-parte.

Tratando-se da casa de habitação principal do executado, sempre que se suscitem sérias

dificuldades no realojamento do despejado, o agente de execução, notário ou oficial de
justiça comunica antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais
competentes.
Intervenientes - Senhorio
Intervenientes - Senhorio
Intervenientes - Senhorio
Intervenientes - Arrendatário
Intervenientes - Arrendatário
Intervenientes - Arrendatário
Intervenientes - Arrendatário
Documentos
Documentos
Documentos
Documentos
Requerimento - Resumo
 CITIUS - Mandatários

Entrega de Peças Processuais para o

Balcão Nacional do Arrendamento
CITIUS – Entregas Eletrónicas
BNA – Envio de peças processuais
BNA - Formulário – Caracterização do
pedido
BNA - Formulação do pedido
BNA - Situação do Locado
BNA - Registo de Requerente
BNA - Registo de Requerido
BNA - Intervenientes
BNA – Desocupação do locado
BNA – Pedido de pagamento de rendas – Agente de Execução
BNA – Pedido de pagamento de rendas – Liquidação da obrigação
BNA – Documentos
 EXEMPLO CONCRETO
• Após 2 meses de renda em atraso (ou em caso de qualquer situação que importe a cessação do contrato previstas
no n.º2 do artigo 15.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro) o senhorio comunica a resolução do contrato, devendo o
arrendatário abandonar o locado no prazo de 30 dias (artigos 1081.º e 1087.º do Código Civil)

• Não tendo o arrendatário abandonado o locado o senhorio dá início ao PROCEDIMENTO DE DESPEJO mediante
requerimento a apresentar no BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO.

• O arrendatário é notificado para em 15 dias desocupar o locado e pagar as rendas em atraso ou deduzir oposição,
prestando caução no valor máximo correspondente a 6 rendas.

• Não tendo sido deduzida oposição, não tendo sido prestada caução ou não tendo sido efectuado o pagamentoo
das rendas entretanto vencidas é constituído automaticamente TÍTULO PARA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO.

• Em caso de dedução de oposição com prestação da caução e pagamento da taxa de justiça há lugar a ACÇÃO
ESPECIAL DECLARATIVA, devendo a audiência realizar-se no prazo de 20 a contar da distribuição.

• O Balcão do Arrendamento envia automaticamente ao Agente de Execução/Notário o título de desocupação do

locado e este deve deslocar-se ao locado imediatamente para o desocupar, podendo solicitar o auxílio das
autoridades judiciais para o arrombamento e a substituição da fechadura.

• Havendo resistência física do arrendatário, o senhorio deve efectuar o pedido de AUTORIZAÇÃO JUDICIAL para
entrada forçada e pedido de auxilio de forças policias, que deve der proferida em 10 dias.

2 meses em falta de
pagamento de rendas há
lugar à comunicação para
resolução do contrato e
para a desocupação do
locado em 30 dias
Requerimento e
Não tendo havido
notificação via Balcão do
oposição do arrendatário
Arrendamento para, em
considera-se o contrato
15 dias, desocupar o
resolvido TÍTULO PARA
locado e pagar as rendas
DESOCUPAÇÃO DO
ou deduzir oposição.
LOCADO
(Dentro deste prazo o
Em caso de oposição, com
arrendatário pode provar
prestação de caução,
que as rendas já tinham
haverá lugar a ACÇÃO
sido pagas ou
ESPECIAL DECLARATIVA
depositadas)

Havendo resistência física do

arrendatário, o senhorio deve
Envio do título para o Agente de efectuar o pedido de
execução / Notário via BNA para AUTORIZAÇÃO JUDICIAL para
que este tome posse entrada imediata no locado.
imediatamente do imóvel.
A autorização judicial terá de ser
proferida em 5 dias.

Obtida autorização judicial, o Agente de

execução / notário deverá executar o despejo
imediatamente

FIM DO PROCEDIMENTO
 3 meses 3 meses 10 meses (tempo médio actual)

R Desocupação do imóvel
E ACÇÃO EXECUTIVA DE DESPEJO
Rendas em atraso Artigo 1087.ºº do C.C.
G • Competência do Agente de Execução (art.
Artigo 1083.º C.C., n.º3 808.º do C.P.C.)
A
Pagamento da renda
C Artigo 1084.º do C.C., • Oposição à execução no prazo de 20 dias
T n.º 3 (artigo 813.º e 816.º do C.P.C.)
U Comunicação obrigação incumprida Título Executivo
A
Artigo 1084.º, n.º1 do C.C. Artigo 15.º, n.º1, al. e) do NRAU
L

2 meses 1 mês 15 d Desocupação imediata

P Rendas em Desocu O P ROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE DESPEJO

r p
atraso pação o • Competência dos Agentes de Execução e Notários
o
Artigo 1083.º do s
p
o
C.C., n.º3 locado i
ç TÍTULO
s
Comunicação obrigação ã DESOCUPAÇÃO DO
t LOCADO
incumprida o
a
BNA
VANTAGENS INFORMÁTICAS DO BNA

A criação do BNA permiti criar um melhor sistema de fluxo de informação

previsto legalmente. No âmbito do Plano de Acção para a Justiça na Sociedade
de Informação, o Balcão Nacional de Arrendamento pode, por via informática,
optimizar o tempo despendido na troca de comunicações, notificações,
requerimentos e demais documentação.

Por esta via pretende-se colocr a informática ao serviço da justiça com ganhos
substanciais de simplicidade, celeridade e eficácia no procedimento do despejo.