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Comparativo entre
Fundos Imobiliários
e Imóveis
Como vimos na publicação anterior, os Fundos Imobiliários (FII’s) são veículos que permitem ao
Apesar de terem raízes em comum, existem diferenças relevantes entre investir em Fundos
pois, além da isenção scal (a renda dos fundos imobiliários é isenta de imposto de renda), os
FII’s hoje negociam com desconto em relação às propriedades físicas.
Dessa forma, investir em fundo imobiliário costuma ser uma forma também de comprar
participação em um empreendimento com um bom desconto.
Possibilidade de retornos
maiores
Com a possibilidade de o investidor reinvestir os dividendos que recebe mensalmente em novas
cotas de fundos imobiliários, aumentando a sua participação, o investidor de FIIs costuma atingir
retornos espetaculares no longo prazo.
Há inúmeros fundos antigos ou mesmo recentes que performaram muito acima dos benchmarks
de mercado, e entregaram retornos bastante superiores à imóveis físicos por exemplo. Fundos
como SHPH11, FAMB11, ALMI11B, FCFL11B, dentre inúmeros outros, entregaram ao investidor
retornos fantásticos.
Diversi cação:
Imóveis tem um ticket alto e, portanto, exige-se um grande volume investido para que o investidor
possa se diversi car em várias propriedades. Os fundos imobiliários permitem que o investidor
diversi que com um valor muito menor e diversas propriedades em geogra as diferentes.
Através dos fundos imobiliários um investidor pode se tornar sócio de um Shopping por apenas
R$ 70,00. Há fundos que possuem em seu portfólio inúmeras lajes corporativas de alto padrão
que são negociados em bolsa por menos de R$ 2,00.
Dessa forma, com pouco dinheiro o investidor poderá adquirir participações em vários projetos
diferentes. O que seria totalmente inviável no investimento direto em imóveis.
Liquidez:
A liquidez dos Fundos Imobiliários é menor do que a liquidez das ações, é verdade. Mas mesmo
assim, os FII’s são mais líquidos do que imóveis, que podem demorar meses para serem
vendidos. Além disso, se você tem R$500 mil aplicado em imóveis e necessita de R$100 mil, não
é possível vender só uma parte do imóvel. No caso de FII’s você pode vender somente uma parte
da posição que detém caso necessite.
Custos de transação:
Os custos de transação de imóveis podem chegar em até 6% do valor do imóvel, se somarmos a
corretagem e o ITBI (Imposto sobre transmissão de bens). Os custos de corretagem de FII’s são
bem menores, e só é pago imposto de renda em caso de lucros.
Existem corretoras que sequer cobram taxas de corretagem para negociação de fundos
com que a propriedade, na média, irá ser administrada melhor do que o indivíduo conseguiria
sozinho. Além disso, livra o indivíduo das “dores de cabeça” de administrar um imóvel.
Nos fundos imobiliários a gestão é entregue à terceiros (administrador) e o investidor pode car
descansado. De qualquer forma, sempre é importante o investidor se informar sobre seus fundos,
e sobre a e ciência da gestão do mesmo. Nem todos os gestores fazem um bom trabalho, é
Vantagem tributária:
Os FII’s são isentos na distribuição de dividendos para as pessoas físicas. Isso signi ca que toda
a renda imobiliária, excluindo as despesas, poderá ser distribuída sem pagar imposto de renda, ao
contrário de imóveis tradicionais que o governo por car com até 27,5% da renda, dependendo da
que o investidor conseguiria em imóveis tradicionais. Os imóveis dos FII’s tendem a atrair grandes
empresas, instituições com risco de crédito baixo. O BC Fund, um dos maiores FII’s do Brasil, tem
Volatilidade:
O fato dos is serem cotados em bolsa de valores e sofrerem oscilações de preços diariamente,
levam aos FII’s um componente de volatilidade, que não existe nos imóveis tradicionais, mesmo
porque não existem ofertas todos os dias por um imóvel.
Além do mais, pelo fato de imóveis tradicionais no investimento direto não serem cotados em
bolsa, o investidor não percebe suas possíveis oscilações, e assim, tem a impressão de estar
investindo em um ativo que sempre se valoriza e que não sofre oscilações negativas.
O Caráter mais volátil dos FII’s pode ser um empecilho para a venda no preço desejado em caso
de necessidade.
Risco Regulatório:
Em dezembro de 2015, foi feita a tentativa no congresso e senado de criar uma tributação sobre
os rendimentos dos FII’s. Felizmente, esta medida não foi para frente no Congresso, mas mostra
Caso venha um dia a perder sua isenção scal, os Fundos Imobiliários iriam perder,
decadente dentro de um FII sem um consenso e acordo entre os cotistas. Isso não acontece
Como podemos ver, os fundos imobiliários são uma alternativa altamente rentável e acessível de
se investir em imóveis, e que deveria ser considerada por todos os investidores individuais
Vemos os Fundos Imobiliários como essenciais dentro de uma carteira previdenciária, e que junto
dos investimentos em ações, poderão trazer um grande retorno aos investidores, levando-os à
independência nanceira.