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A IMPLEMENTAÇÃO DO DESIGN-BUILD NA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO DE

EDIFÍCIOS BRASILEIRA

Article · September 2003

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2 authors:

Leonardo Grilo Silvio Burrattino Melhado

AGR Université du Québec
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 III Simpósio Brasileiro de Gestão e Economia da Construção
III SIBRAGEC
UFSCar, São Carlos, SP - 16 a 19 de setembro de 2003

A IMPLEMENTAÇÃO DO DESIGN-BUILD NA INDÚSTRIA DA

CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS BRASILEIRA

GRILO, Leonardo (1); MELHADO, SILVIO (2)

(1) Mestre em Engenharia Civil, Escola Politécnica da USP - leonardo.grilo@poli.usp.br
(2) Prof. Dr. em Engenharia Civil, Escola Politécnica da USP – silvio.melhado@poli.usp.br

RESUMO
Sistemas contratuais alternativos têm sido introduzidos em diversos países em substituição às soluções
tradicionais, consideradas onerosas, lentas e potencialmente conflituosas. No design-build, uma única
organização se responsabiliza pelas atividades de projeto e construção, oferecendo ponto único de contato
para o cliente.
Este trabalho discute as limitações dos sistemas contratuais tradicionais e a tendência de flexibilização na
contratação dos fornecedores de arquitetura e engenharia. Em seguida, analisa a demanda de uma base de
conhecimentos sobre o design-build no Brasil e caracteriza as suas variações, potenciais benefícios,
fatores críticos de sucesso e obstáculos para a sua difusão, por meio de revisão bibliográfica e estudos
exploratórios.

ABSTRACT
Alternative delivery systems have been introduced in several countries instead of traditional methods,
potentially expensive, lengthy and adversarial. The design-build is characterized by its single point of
responsibility, since the design-builder is responsible for both design and construction services under one
contract.
This paper discusses the traditional solutions and analyzes some trends on project delivery systems for
the next years. Afterwards, it emphasizes the demand of additional research and criticism on contractual
methods adopted in Brazil. At last, design-build variations are described and critical success factors for
its implementation are analyzed by literature review and exploratory studies.

Palavras-chave: design-build, construção de edifícios, projeto, gestão, contrato.

Keywords: design-build, building construction, design, management, contract.

1. AS LIMITAÇÕES DO SISTEMA CONTRATUAL TRADICIONAL
Em diversos países, a complexidade dos empreendimentos tem estimulado a introdução
de sistemas contratuais alternativos, em substituição ao sistema contratual tradicional
(projeto, concorrência e construção), considerado potencialmente lento, oneroso e
conflituoso, em virtude de:
§ relações conflitantes e não cooperativas: a indústria da construção consome recursos
vultosos com disputas judiciais nos países desenvolvidos;
§ culturas profissionais próprias: o aumento da especialização proporcionou uma
estrutura institucionalizada e funcionalmente separada;
§ níveis de percepção distintos: o projetista enfoca a qualidade do produto. O
construtor, selecionado por preço, focaliza a racionalização e a economia.
Uma pesquisa da Association of General Contractors (AGC) com executivos da área da
construção nas 500 maiores empresas da Fortune evidenciou as seguintes mudanças nos
empreendimentos norte-americanos (MULVEY, 1998):
§ complexidade: os empreendimentos são mais complexos e sofisticados;
§ prazo reduzido: os edifícios devem disponibilizar produtos para o mercado antes da
concorrência. Os clientes não desejam arriscar o capital até o último momento;
§ qualidade e valor: clientes praticam qualidade e esperam o mesmo dos
fornecedores. Além disso, estão conscientes de que valor não significa
necessariamente menor preço;
§ trabalho em equipe: integração antecipada do projeto e da construção. Os clientes
não querem administrar múltiplos contratos e os conflitos entre projetistas e
construtores;
§ resolução de disputas: as equipes estão focando o sucesso do empreendimento, ao
invés de interesses particulares, de modo a prevenir conflitos.
De forma análoga, os empreendimentos brasileiros estão se tornando mais complexos e
sofisticados, expondo as limitações das soluções tradicionais. As organizações têm
dissolvido suas equipes de engenharia e focalizado as competências centrais do negócio,
afastando-se da coordenação e arbitragem dos contratos. Os clientes têm buscado a
redução do prazo de entrega e a certeza do preço final por meio da adoção de contratos
alternativos, com o objetivo de integrar o projeto e a construção e proporcionar uma
relação mais harmoniosa entre os membros da equipe do empreendimento (GRILO,
2002). Neste contexto, postula-se que os sistemas contratuais alternativos respondem à
demanda de cooperação entre os agentes e de melhoria na gestão das interfaces entre o
projeto e a construção.

2. A FLEXIBILIZAÇÃO NA ORGANIZAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS

Atualmente, observa-se uma redefinição dos papéis dos agentes da cadeia produtiva,
induzida por fatores que modificaram a estrutura competitiva do setor nos últimos anos.
Delineia-se um conjunto de tendências na configuração dos empreendimentos privados,
tais como (GRILO, 2002):
§ multiplicidade de contratos: emprego de diversos tipos de contratos, de acordo com
um conjunto de aspectos, tais como a disponibilidade de prazo para a elaboração do
projeto e a realização da concorrência;
§ antecipação do início da obra: a seleção do construtor ocorre com documentos cada
vez menos completos. Os projetos são detalhados durante a execução da obra, com o
intuito de postergar despesas e antecipar as atividades do cronograma;
§ contratos de preço fixo: a antecipação do início da obra não inviabiliza a contratação
por preço fechado ou preço máximo. Em alguns contratos, as propostas podem ser
reduzidas à medida que os projetos são detalhados e os riscos reduzidos;
§ competências de projeto em construtoras: algumas construtoras têm desenvolvido
competências para a coordenação ou adotado uma fase de pré-construção1 para
simular alternativas técnicas e econômicas, de modo a mitigar os riscos associados
ao projeto;
§ substituição do arquiteto na coordenação: a falta de aderência dos arquitetos com o
gerenciamento de prazos e custos tem induzido a transferência das suas funções
gerenciais para coordenadores, gerenciadores ou mesmo construtores;
§ difusão de sistemas contratuais alternativos: os clientes têm reconhecido as
limitações do sistema tradicional, movendo-se em direção a arranjos organizacionais
alternativos, que priorizam a integração entre o projeto e a construção no início do
empreendimento.
Desta forma, os contratantes têm buscado gestão de custos e prazos, gerenciamento de
valor contínuo, certeza do preço final, velocidade de entrega, resposta rápida a
mudanças no escopo, transferência de riscos, trabalho em equipe, resolução de conflitos
e qualidade ao longo do ciclo de vida. Neste contexto, vislumbra-se uma oportunidade
para a difusão de sistemas contratuais alternativos, tais como o design-build, descrito
nos itens seguintes.

3. DESIGN-BUILD: SERVIÇOS GLOBAIS DE CONSTRUÇÃO

O design-build apresenta dois agentes primários (cliente e design-builder) e duas etapas
concomitantes (projeto e construção). Conforme Building Services (1995), o êxito do
design-build reside no apelo comercial: “ponto único de responsabilidade, concepção e
execução rápidas e um preço global inferior tem se mostrado um incentivo forte para
clientes desiludidos com soluções tradicionais, freqüentemente complexas, conflituosas
e caras”.
Verificou-se um crescimento notável no emprego do design-build durante os anos
oitenta em diversos países. O Departamento de Comércio dos Estados Unidos previa
que, em 2001, 50% dos contratos não-residenciais adotariam o design-build (SONGER;
MOLENAAR, 1997). O design-build constitui um dos tópicos mais discutidos na
indústria da construção norte-americana. A conferência anual do Design-Build Institute
of America (DBIA) atraiu 1200 participantes em 1999, contra apenas 37 em 1993. Os
arquitetos, construtores e clientes acreditam no aumento da popularidade do design-
build no Reino Unido (NDEKUGRI; TURNER, 1994).
O emprego de contratos de preço fixo em empreendimentos privados tem impulsionado
as construtoras brasileiras a desenvolver competências em coordenação, de modo a
controlar os riscos associados ao projeto. Algumas construtoras têm estabelecido
parcerias com projetistas, com o objetivo de fornecer serviços globais de construção. No
entanto, alguns fatores inibem a difusão do design-build no país, tais como: a falta de

1
Etapa anterior à construção, na qual a construtora realiza verificações de construtibilidade e análises de
valor, propondo alternativas técnicas e econômicas para ajustar o projeto e o orçamento, ratificando o
preço fixo ou preço máximo garantido (PMG) acordado com o cliente.
confiança dos clientes, o conflito de interesses com as gerenciadoras, as restrições legais
e a carência de competências em gestão e coordenação de projetos nas construtoras
(GRILO, 2002).

3.1. Potenciais benefícios do sistema integrado de projeto e construção

O design-build mostrou-se mais rápido e econômico em dois estudos, nos quais 681
empreendimentos no Reino Unido e nos Estados Unidos foram analisados
(UNIVERSITY OF READING DESIGN-BUILD FORUM REPORT, 1996;
CONSTRUCTION INDUSTRY INSTITUTE, 1998). Contudo, não se pode concluir
que o design-build proporciona uma relação custo-benefício mais vantajosa, visto que
os empreendimentos possuíam requisitos específicos.
Songer; Molenaar (1997) investigaram o desempenho do design-build nos Estados
Unidos. O prazo e o custo foram avaliados em função de desvios no orçamento e no
cronograma. A qualidade foi mensurada com pontuações de 1 a 6. Cerca de 60% dos
empreendimentos foram entregues abaixo ou até 2% acima do orçamento e 77%
finalizados antes ou 2% depois do prazo. O design-build obteve o melhor desempenho
entre os sistemas contratuais analisados.
Um estudo com construtores, clientes e arquitetos no Reino Unido (NDEKUGRI;
TURNER, 1994) indicou que o design-build pode proporcionar menos conflitos do que
o sistema tradicional, em virtude da clareza do programa do cliente e da resposta do
construtor, do emprego de contratos alternativos, da fixação de um preço máximo
garantido e da prevenção das alterações de projeto.

3.2. Barreiras para a difusão do design-build

O reduzido envolvimento do cliente, a complexidade na definição do escopo e na
seleção do construtor e as oportunidades restritas para avaliações de desempenho
constituem as principais desvantagens do design-build. As desvantagens para o
construtor referem-se à necessidade de aumento da equipe, dificuldade de rastrear
mudanças no escopo e realizar estimativas de custo antes do término do projeto
(MOLENAAR; GRANSBERG, 2001). Adicionalmente, a pressão para que o cliente se
comprometa com o programa de forma antecipada, sob a pena de atrasos na construção,
restringe a sua disseminação.
Alguns clientes experimentaram insatisfação com o design-build, especialmente em
relação à função e estética, na medida em que poucos construtores possuem
competências em projeto. A contratação de projetistas proporciona duas interfaces e
potencializa o surgimento de falhas na comunicação. Apesar do entusiasmo com o
design-build, os construtores admitem a necessidade de erradicar problemas
fundamentais, como a necessidade de determinar preços antes do término dos projetos.
As limitações legais e regulamentares, a complexidade do processo, a falta de educação
e treinamento e a remoção de barreiras culturais, técnicas e econômicas representam
desafios para a difusão do design-build (BEARD et al., 2001). Conforme Friedlander
(1998), o design-build continua mudando, assim como os instrumentos jurídicos e os
preceitos comerciais que o regulam. Se o método continuar oferecendo vantagens para
os clientes, os obstáculos que impedem sua implementação provavelmente serão
superados.
Dentre os fatores inibidores da difusão do design-build no Brasil, destacam-se (GRILO,
2002): a falta de confiança dos clientes; o conflito de interesses com as gerenciadoras,
influentes nas concorrências do setor privado; as restrições da legislação pública, que
limitam o vínculo entre os projetistas e os construtores; e, finalmente, a carência de
competências internas às construtoras para gerenciamento do projeto.
3.3. Programas de necessidades compatíveis com o design-build
Alguns projetistas defendem o emprego do design-build em programas com requisitos
bem definidos pelo cliente e poucas expectativas relativas à estética (FRIEDLANDER,
1998). De acordo com Building Services (1995), o método não apresenta um
desempenho satisfatório em empreendimentos com programas complexos ou em
situações nas quais inovações arquitetônicas e técnicas são requeridas.
Os construtores podem reduzir os requisitos de projeto para acomodar o orçamento.
Desta forma, os projetistas podem buscar o máximo de economia no projeto, ao invés de
eficiência, o que passa a demandar o acompanhamento técnico do cliente. Os contratos
controlados pelo construtor têm sido criticados devido à baixa qualidade dos projetos,
visto que os construtores podem valorizar considerações de custo em prejuízo de
aspectos estéticos e requisitos de projeto (NDEKUGRI; TURNER, 1994).
Segundo Building Services (1995), um cliente ressaltou que não desejava ganhar
prêmios de arquitetura. Outro assinalou que o excesso de liberdade criativa no sistema
tradicional pode conduzir a edifícios complexos e difíceis de manter. Existem
evidências de que maus projetos conduzem a maus edifícios, não o tipo de contrato
adotado. “Se adequadamente executado, o design-build permite que os construtores,
clientes e consultores desenvolvam uma relação não-conflituosa, podendo produzir
soluções de alta qualidade”.
Em contrapartida, Molenaar; Gransberg (2001) não sugerem o emprego do design-build
nas seguintes situações: necessidade de conclusão do projeto antes de orçamentos e
aprovações; proibição do emprego do design-build; demanda de seleção de projetistas
por qualificação; necessidade de envolvimento intenso do cliente no projeto;
empreendimentos inexpressivos para atrair construtores competentes; e
empreendimentos com riscos excessivos, impedindo o início da construção antes do
término do projeto.
Segundo André Kissajikian, diretor da AK Realty (CONSTRUÇÃO MERCADO,
2001), um contrato de turnkey2 está sendo empregado em um empreendimento com
conceito Triple A em São Paulo, uma vez que “oferece maior segurança com relação ao
custo final do projeto, além de permitir que a construtora possa colocar sua experiência
e inteligência no projeto”. Contudo, ressalta que: “quando se opta pelo regime de
turnkey, a preparação do edital exige uma atenção maior com respeito aos dados de
projetos, algo importante para fundamentar o orçamento da construtora”.
Existem diversas experiências da adoção do design-build em programas complexos. O
edital para a sede do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos requereu “um
edifício de escritórios com arquitetura significativa”, que pudesse ser um “exemplo de
conservação de água e energia” (BUILDING DESIGN AND CONSTRUCTION, 1998).
Segundo Beard et al. (2001), existe uma impressão equivocada sobre a inadequação do
design-build em programas complexos: “A chave para uma seleção adequada consiste
na habilidade de clientes e projetistas definirem claramente o programa do
empreendimento e os requisitos de desempenho em termos objetivos” (BEARD et al.,
2001).
Nos últimos anos, o baixo desempenho com programas complexos e a demanda por
inovações técnicas e arquitetônicas têm estimulado o surgimento de variações no
método, conforme discutido no item seguinte.

2
Uma das variações do design-build.
3.4. Variações do design-build
O sistema integrado pode empregar estruturas organizacionais lideradas por um
construtor, um projetista ou por uma joint venture. As vantagens da liderança do
construtor consistem em: foco na construtibilidade; emprego do fast-track; controle
físico e financeiro; e análise das implicações do projeto no cronograma e orçamento. As
vantagens do controle do projetista envolvem: desenvolvimento de projetos complexos
com verificações de construtibilidade; concepção protegida; qualidade do projeto
arquitetônico e técnico; dados de entrada do cliente conduzidos ao projetista
(MOLENAAR; GRANSBERG, 2000).
Os contratos de design-build apresentam variações conforme o volume de informações
fornecido para os concorrentes durante a solicitação das propostas (MOLENAAR;
GRANSBERG; 2000): design-build direto (0 a 10% do projeto); design-build com
critérios de projeto (5% a 25% do projeto); design-build com estudo preliminar (20 a
35% do projeto); e novação (35% ou mais do projeto).
O turnkey assemelha-se ao design-build. O cliente incumbe um agente do projeto e da
construção. O agente assume o papel do cliente, estabelece contratos e toma decisões
relativas ao projeto. O cliente, em geral, formula o programa e transfere a
responsabilidade para o construtor, não se envolvendo até a entrega do
empreendimento.
O turnkey originou diversas modalidades contratuais, tais como o BOT, DBFO e PFI3 ,
nos quais os investidores respondem pelo financiamento, projeto, operação e
manutenção da benfeitoria durante um período preestabelecido, após o qual se transfere
o empreendimento para o governo. De acordo com Building Services (1995), contratos
inovadores têm sido largamente empregados no Reino Unido, com o objetivo de
permitir a injeção de recursos privados na construção de penitenciárias, postos de saúde
e hospitais da rede pública.

3.5. Visão geral das principais etapas do design-build

O design-build envolve etapas genéricas de planejamento estratégico, programação,
qualificação, solicitação de propostas, preparação das propostas, submissão das
propostas e avaliação, seleção, desenvolvimento e detalhamento do projeto, e
construção. Durante a qualificação, os requisitos, particularidades e critérios de seleção
das equipes são definidos. Em seguida, a equipe interna ou os consultores do cliente
selecionam de três a cinco concorrentes, que preparam propostas contendo projetos e
orçamentos. O edital geralmente contempla critérios de projeto, requisitos do programa,
especificações de desempenho, informações sobre o terreno, o contrato e os
procedimentos de seleção.
As propostas são avaliadas a partir de critérios como quantidade, qualidade, eficiência
funcional, estética e preço. O cliente contrata o concorrente selecionado e concede a
aprovação para a elaboração do projeto e o início da construção. Ao longo da
construção, o representante do cliente monitora a qualidade e o andamento do serviço,
liberando os pagamentos do construtor. Após a construção, o cliente analisa a
conformidade da edificação com o programa inicial e os requisitos de desempenho. O
construtor assegura a qualidade e o desempenho da edificação por um período
estabelecido em contrato.

3
Build, Operate and Transfer; Design, Build, Finance and Operate; e Private Financing Initiative.
3.6. Requisitos para o sucesso do design-build
Retherford (1998); Molenaar; Gransberg (2000) e Beard et al. (2001) relacionaram
fatores críticos de sucesso (FCS) para o design-build: planejar o empreendimento de
forma detalhada antes da seleção do construtor; qualificar as equipes antes da
concorrência; assegurar suporte gerencial e fornecer autonomia para as equipes; atingir
um consenso sobre a qualidade desejada nas fases iniciais; obter sugestões do construtor
durante o projeto; suplantar procedimentos e relacionamentos tradicionais; desenvolver
programas e critérios de desempenho sucintos; remunerar os concorrentes de forma
justa; balancear os riscos e as responsabilidades entre o cliente e o construtor; apontar
árbitros independentes; empregar contratos de preço global em concorrências de preço;
contratar logo após a seleção; e proibir o emprego de conceitos adotados por
concorrentes mal sucedidos.
O cliente necessita de um representante para desenvolver estudos de viabilidade, obter
aprovações, elaborar o programa, preparar o projeto conceitual e as especificações, e
administrar a construção (BEARD et al., 2001). Embora os custos possam ser
aumentados, em decorrência da duplicação da equipe de projeto, os resultados podem
ser vantajosos.
Os requisitos do cliente devem permitir a conformidade das propostas sem inibir
soluções criativas por parte dos proponentes. O estabelecimento de critérios de
desempenho proporciona flexibilidade ao construtor, assegurando a compreensão dos
requisitos de forma mensurável e objetiva. No Brasil, a carência de normas de
desempenho constitui um empecilho para a definição quantitativa dos requisitos do
cliente, o que pode prejudicar a compreensão equalizada por parte dos concorrentes.
As barreiras culturais representam um fator crítico para a implementação do design-
build. Alguns profissionais resistem a sua adoção, devido a uma pressuposta perda de
autoridade. A contratação de profissionais por construtoras tem sido vista como uma
degradação da profissão no Reino Unido. O Royal Institution of Chartered Surveyors
(RICS) e o Royal Institute of British Architects (RIBA) opunham-se à contratação dos
seus membros por construtoras.

4. O DESIGN-BUILD E A SUA IMPLEMENTAÇÃO NO BRASIL: ESTUDOS

EXPLORATÓRIOS
Os estudos exploratórios consistiram na aplicação de entrevistas semi-estruturadas e na
realização de um estudo de caso exploratório. A seleção das empresas considerou a
reputação, o acervo técnico e a representatividade no cenário nacional, em termos de
gestão empresarial, organização da produção e inovações em produtos e serviços. Os
questionários, constituídos por perguntas abertas e fechadas, basearam-se na revisão
bibliográfica. As entrevistas foram gravadas, transcritas e compiladas em relatórios
individuais, a partir dos quais buscaram-se convergências sobre o fenômeno estudado.
Ao longo das entrevistas foram consultados 23 profissionais, atuantes em 19 empresas:
14 projetistas de arquitetura (nove titulares, três diretores e dois coordenadores); quatro
construtores (um diretor técnico, um sócio-gerente, um gerente geral e um coordenador
de obras); dois coordenadores de projeto atuantes em construtoras; o diretor técnico de
uma incorporadora; e o sócio de uma firma de gerenciamento. Os dados coletados
permitiram a comprovação das informações levantadas na revisão bibliográfica. Os
itens seguintes apresentam as conclusões preliminares do estudo. Trechos dos
depoimentos foram incorporados ao texto para ilustrar a percepção dos respondentes. As
identidades foram propositalmente suprimidas, a fim de assegurar a incolumibilidade
dos entrevistados.
4.1. Entrevistas semi-estruturadas
O estudo sugere que o design-build tem se tornado popular entre os clientes privados no
Brasil, especialmente em obras comerciais e industriais. Os clientes têm buscado preços
fixos e ponto único de contato, em substituição às responsabilidades pulverizadas e à
natureza adversária das soluções tradicionais. Algumas empreiteiras têm desenvolvido
competências para a coordenação e estabelecido parcerias com projetistas, com o intuito
de controlar riscos, aumentar a construtibilidade e gerar valor para os clientes.
A falta de confiança dos clientes, os conflitos de interesses com as gerenciadoras, as
restrições legais e a carência de competências em projeto nas construtoras foram citados
como os principais inibidores da difusão do design-build. Segundo um gerenciador:
“Aqui as construtoras não conseguem fazer esse papel, conduzir o projeto. Preferem se
manter somente na construção, abrindo um espaço para as gerenciadoras”.
Os profissionais apontaram o ponto único de responsabilidade, a redução do prazo, o
foco na construtibilidade, a redução das alterações de projeto e a relação mais
harmoniosa entre os agentes como as principais vantagens do design-build. Conforme
uma arquiteta:
“Acho que a principal vantagem é que as partes envolvidas saem desde o início da idéia todas
em um mesmo caminho e todas buscando aquilo que o cliente deseja. Então, por exemplo, no
turn-key. No turn-key, a construtora é responsável pelo projeto, por tudo, até a entrega final. Aí
não tem nem como falar que ‘o projeto está mal feito’, ‘o preço não foi o que eu tinha
imaginado’, ‘porque não vai dar para executar assim’. Aí é mais uma questão de
responsabilidade já ser passada de imediato, quando pensou em orçar a obra”.
O design-build tem sido empregado usualmente por clientes experientes e com
demandas contínuas de construção, especialmente em obras comerciais e industriais,
com programas simples e amplamente conhecidos, cujo prazo inviabiliza a elaboração
de projetos e a realização de concorrências. Embora sua utilização em programas
complexos seja menos freqüente, o design-build tem sido difundido entre os clientes
privados, na construção de escolas, hotéis e edifícios comerciais.
As parcerias entre projetistas e construtores podem proporcionar agilidade na resposta e
geração de valor para o cliente. Durante uma concorrência, a coordenadora de projetos
de uma construtora questionou o coeficiente de aproveitamento adotado, solicitando um
estudo de potencial construtivo a um arquiteto. A proposta foi encaminhada e aprovada
pelo cliente, que contratou a construtora e o projetista. Segundo uma coordenadora:
“Com certeza o cliente vai ter um ganho muito maior do que estava prevendo. Então, é
isso que eu estou falando. Está vendo como é importante o projetista estar junto?”
Um coordenador de obras reforçou a importância do comprometimento entre os
projetistas e os construtores, visto que a conciliação entre as agendas estéticas,
construtivas e econômicas apresenta um papel crucial na obtenção do contrato: “É
diferente de o cliente fazer. O projeto é seu, você faz, você desenvolve, depois eu vou
chamar alguém para construir. Não, a construtora fala: ‘eu preciso ganhar essa obra,
então preciso de um projeto bom, barato e bonito’. A atribuição do projetista é de mais
responsabilidade ainda”.
Alguns arquitetos argumentaram que as restrições econômicas e as imposições
executivas podem comprometer a qualidade e empobrecer as especificações de projeto
no design-build. Segundo um arquiteto, a parceria com o construtor possibilitou que
uma escola de 10 mil m² fosse projetada e construída em apenas 12 meses. No entanto,
foram reportados conflitos intermináveis com o construtor sobre os detalhes técnicos do
projeto, devido a uma ênfase excessiva no prazo e no custo. No entanto, outros
arquitetos mostraram-se mais otimistas com relação à aproximação com as construtoras.
Segundo um experiente projetista de arquitetura:
 “Quando há exatamente o que a gente chama de chave na mão, o cliente quer uma obra pronta,
fechada e mobiliada. Eu acho que aí são as grandes vantagens dessas parcerias, você faz o
projeto e a coordenação com a construtora, já definindo o sistema construtivo, qual vai ser o
material melhor empregado na obra, e a arquitetura pode definir esta parte em contato com o
construtor. Aí eu acho que é uma parceria que vale a pena ter, porque não é desvinculada a
construção do projeto, os dois caminham integrados”.

4.2. Estudo de caso exploratório

O empreendimento envolvia o projeto e a construção de um edifício de 22 andares e
custo de construção de 20 milhões de reais em um dos bairros mais conceituados de São
Paulo. O edifício apresentava requisitos complexos de qualidade, segurança e meio
ambiente, além de projetos sofisticados e especificações atípicas, principalmente na
fachada, exigindo soluções particulares por parte da construtora e dos projetistas
técnicos.
A construtora foi selecionada por meio de uma qualificação, devido a uma relação
comercial anterior com o cliente. Adotou-se um contrato de preço máximo garantido,
segundo o qual reduções no custo seriam repartidas entre o cliente e o construtor. A
construtora não receberia taxa de administração se o custo superasse o orçamento em
5% e se responsabilizaria por eventuais despesas acima deste patamar. O acordo previu
uma multa por atraso, equivalente a 0,01% do custo de construção por dia. O encaixe do
preço era efetuado em uma base mensal, a partir de medições realizadas pela construtora
e aprovadas pelo gerenciador.
A construtora contratou os projetistas e atuou intensamente na elaboração e aprovação
dos projetos, com exceção da arquitetura, coordenados por meio de reuniões semanais
entre o gerente de contrato, o gerente de construção e os projetistas. A participação da
construtora proporcionou racionalização construtiva, economia de custos e ajustes
oportunos nos projetos, tais como a utilização de perfis metálicos na execução do anexo
do prédio, ao invés de concreto, permitindo a montagem das instalações provisórias do
canteiro.
Segundo o gerente de contrato, embora sensível aos requisitos de prazo e custo, o
arquiteto adotou uma atitude passiva perante o cliente, comprometendo a obtenção das
metas da produção. O cliente modificava excessivamente o projeto em etapas adiantadas
da obra. A flexibilidade requerida contrapunha-se aos requisitos de prazo e custo, bem
como ao tipo de contrato, resultando na negociação posterior de aditivos e dilatações do
prazo com o cliente. Apenas onze meses antes da entrega planejada da obra, os projetos
apresentavam uma série de pendências, dificultando o fechamento do orçamento e das
contratações.
Diversos fatores comprometiam o desempenho do empreendimento, tais como:
alterações de projeto em etapas avançadas da obra, ocasionando sobrecarga para o corpo
técnico, interrupção nas frentes de serviço e atrasos; riscos excessivos para o construtor,
visto que o preço máximo foi confirmado oito meses antes da conclusão do projeto; e
dificuldade na gestão do projeto de arquitetura por parte da construtora, devido à
contratação direta do arquiteto pelo cliente. A flexibilidade exigida ia de encontro aos
requisitos contratuais, impondo riscos adicionais para o construtor.
O estudo de caso evidenciou distorções no emprego do design-build, cuja eficiência
requer uma definição acurada do escopo, uma tomada de decisão sucinta e completa no
início do empreendimento, assim como oportunidades reduzidas para alterações de
projeto e avaliações de desempenho em etapas intermediárias da construção.
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O design-build representa uma alternativa para as soluções tradicionais, consideradas
lentas, onerosas e potencialmente adversárias. A popularização do método tem induzido
a flexibilização da legislação pública em diversos países, com o intuito de acomodar
sistemas contratuais vantajosos para a administração. Inúmeros livros, manuais e
trabalhos científicos têm sido publicados sobre o tema, recorrente nos trabalhos das
comissões W-65 e W-92 do International Conseil for Research and Innovation in
Building and Construction (CIB). Nos Estados Unidos, as conferências do Design Build
Institute of America (DBIA) atraem mais participantes a cada ano.
No Brasil, o design-build passou a ser empregado em programas complexos, tais como
edifícios comerciais, escolas e hotéis. No entanto, estudos de caso e entrevistas
conduzidos na cidade de São Paulo evidenciaram problemas no emprego do método,
devido ao excesso de interferência do cliente, inconsistências na programação,
inexperiência dos agentes com o tipo de contrato, prazo exíguo para projeto e
construção e expectativa irrealista dos clientes. Conforme discutido, o design-build
exige cuidados especiais com o planejamento, a definição do escopo e dos critérios de
projeto, a seleção e a contratação do construtor. O sucesso na utilização do método
demanda, acima de tudo, a suplantação de procedimentos e relacionamentos tradicionais
entre os agentes da cadeia produtiva.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BEARD, J.; LOULAKIS, M.; WUNDRAM, E. Design-build: planning through
development. New York: McGraw-Hill, 2001.
BUILDING DESIGN & CONSTRUCTION. Low Bidders needn’t apply. September, 1998.
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Acesso em: 02/02/01.
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AGRADECIMENTOS
Verticon Engenharia; Método Engenharia; Serplan Desenvolvimento Imobiliário e
Comercial; Racional Engenharia; Bross Consultoria; U. S. Equities Realty; Hochtief do
Brasil; Construtora Toda do Brasil; Ícaro de Castro Mello Arquitetura; Zarvos
Engenharia; Meta Gerencial Projetos e Obras; Planservice; Grafite Arquitetura; BKO
Engenharia; Edison Musa Arquitetura; José Arduin Arquitetura; BlochSó Arquitetura e
Urbanismo; Barbosa e Corbucci Arquitetos Associados; Luongo & Associados;
Carvalho e Silveira Arquitetura; Evolução Empreendimentos Imobiliários e
Construções; Piratininga Arquitetos; Escritório Técnico Julio Neves; Batagliesi &
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