Guardian Logística FII

10/12/2020

Structural and strategic logistics GALG11

O GALG11, fundo de logística da Guardian Capital, está realizando a sua primeira oferta
Segmento: Logístico
pública, sendo a segunda oferta de cotas do fundo. A oferta tem como objetivo arrecadar
cerca de R$ 250 milhões com a emissão de até 2,2 milhões de novas cotas ao preço Preço por cota R$ 115,00
Captação mínima R$ 50 mi
unitário de R$115,00, dos quais R$ 4,81 são referentes aos custos da oferta. Atualmente, Captação máxima R$ 250 mi
o fundo possui patrimônio líquido de R$ 396,4 milhões, cujas cotas são detidas por cerca Data limite de
16/12/2020
de 112 cotistas. Esta emissão, se captados 100% dos recursos, resultará em uma maior entrada
Entrar na
pulverização do fundo, podendo aumentar a liquidez no mercado secundário, mantendo Recomendação
emissão
o dividend yield do fundo esperado para os próximos anos em patamares elevados.
Fonte: Eleven Financial Research e
Economatica.
Ambiente macro: a conjuntura atual do mercado foi altamente impactada pela
pandemia do coronavírus, impondo mudanças pontuais no modelo de negócio de boa
parte das empresas e colocando em evidência a necessidade de melhor eficiência na Raul Grego Lemos
Analista, CNPI
malha logística brasileira. Com as medidas preventivas de isolamento social as empresas
de varejo se viram em uma situação em que a estrutura de delivery, no que tange o prazo Aléxia Wiezel
Analista
de entrega e desenvolvimento do canal de vendas on-line, se tornou imprescindível para
manter a atividade no setor. Em nossa visão o mercado brasileiro ainda carece de boa
infraestrutura logística e industrial, considerando a transformação do consumo (e-
Contato
commerce) e a evolução tecnológica. fii@elevenfinancial.com
GALG11: de acordo com o prospecto e histórico recente do fundo, a consultora
imobiliária (futura gestora do FII), tem a estratégia de originação proativa, buscando
gerar soluções imobiliárias para as companhias, baseado na modalidade de contratos
atípicos, com foco no sale and leaseback. Além disso, uma das prioridades do fundo são
ativos de alta qualidade construtiva, com localização estratégica para os locatários e
inquilinos com bom rating de crédito. Como exemplo de negócios realizados desta
maneira, o fundo realizou uma primeira emissão na modalidade CVM 476 e adquiriu
cinco ativos, tendo como locatários Souza Cruz, BRF, Air Liquide e Almanara
Restaurantes, trazendo diversificação geográfica e contratos com vencimento após 2027,
mostrando segurança de rentabilidade de longo prazo.

Destinação dos recursos: o montante a ser captado nesta emissão será destinado para a
aquisição de um ativo localizado em Vitória de Santo Antão, em Pernambuco, que está
locado para a BRF, em um contrato atípico de 18 anos remanescentes e mais 10 anos no
modelo típico. O empreendimento logístico com áreas congeladas e refrigeradas conta
com uma ABL construída de 30,7 mil m² e terreno de 200 mil m², o que possibilitará
possíveis expansões e extensão de contrato, mantendo a expectativa de continuidade do
locatário no ativo.

Recomendação: em nossa visão, o segmento logístico passa por uma fase positiva de
crescimento e expansão por outras regiões, podendo gerar oportunidades de aquisição
com foco em longo prazo. Acreditamos que a Guardian Capital está buscando
alternativas para gerar valor aos investidores, com ativos estratégicos para os inquilinos
e contratos longos na modalidade de sale and leaseback. Assim, com a expectativa de
um dividend yield de 7,4% em 2021, recomendamos a entrada na oferta do fundo,
considerando a possibilidade de crescimento do fundo e manutenção de yield no longo
prazo.
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Informações sobre a oferta

Abaixo seguem as principais características da 2ª emissão de cotas do Guardian Logística FII.

Fundo e ticker: Guardian Logística FII, sob o ticker GALG11.

Preço por cota: R$ 115,00, sendo R$ 110,19 + R$ 4,81 referente aos custos de distribuição da
oferta.

Aplicação mínima: cada investidor da oferta deverá adquirir a quantidade mínima de 10 cotas.
Considerando o preço da emissão, a aplicação mínima é de R$ 1.150,00.

Valor total da emissão: mínimo de R$ 50 milhões e máximo de R$ 250 milhões.

Data de Liquidação: prevista para ocorrer em 22/12/20.

Objetivo do fundo: o objetivo do Fundo é a obtenção de renda, por meio de investimento de

ao menos dois terços do patrimônio líquido direta ou indiretamente em exploração comercial
de empreendimentos preponderantemente na área logística ou industrial, mediante a locação
de quaisquer direitos reais sobre imóveis.

Público-alvo: investidores em geral, oferta pública (IN CVM 400).

Taxa de administração, gestão e consultoria imobiliária: a taxa de administração engloba

todos os custos do fundo e conta com uma norma de regressão à medida que o patrimônio
líquido do fundo aumentar, conforme figura 1. A taxa de consultoria imobiliária inicialmente
será de 0,85% e a diferença representa a remuneração das outras partes, administração,
gestão, escrituração e custodiante.

Figura 1: taxa de administração

Valor contábil do patrimônio líquido ou valor de
Taxa de administração
mercado do fundo
Até R$ 500 milhões 1,01% a.a.
Entre R$ 500 milhões e R$ 1,0 bilhão 0,99% a.a.
Acima de R$ 1,0 bilhão 0,95% a.a.
Fonte: prospecto e Eleven Financial Research.

Taxa de performance: será paga ao consultor imobiliário, como forma de remuneração

extraordinária a partir de maio de 2022 em virtude do desempenho do fundo. A taxa considera
20% sobre a diferença positiva entre: (i) os dividendos distribuídos corrigidos pelo benchmark
(IPCA + 6%) e (ii) rentabilidade do benchmark (IPCA + 6%) sobre o valor integralizado pelos
investidores deduzidos de eventuais amortizações.

Distribuição de resultados: os rendimentos serão distribuídos aos cotistas mensalmente até o

10º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos pelo fundo.

Cronograma da oferta:
Evento Data prevista

Divulgação do aviso ao mercado 13/11/2020

Início do período de reserva 20/11/2020
Encerramento do período de reserva 16/12/2020
Data de liquidação financeira das novas cotas 22/12/2020
Divulgação do anúncio de encerramento 23/12/2020

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Gestora e Consultor Imobiliário

A Guardian Capital será a consultora imobiliária do fundo e tem origem familiar com mais de
50 anos de tradição no setor imobiliário em São Paulo. A gestora nos últimos cinco anos
realizou investimentos no segmento de lajes corporativas e logísticos, somando mais de R$ 500
milhões em ativos sob gestão. A estratégia de investimento da Guardian baseia-se em buscar
imóveis bem localizados, com locação de longo prazo na modalidade atípica e com inquilinos
de excelente qualidade em estruturas seguras, principalmente na modalidade de Sale and
Leaseback.

Dentre a equipe de gestão da consultora imobiliária estão: Gustavo Sanchez Asdourian e

Randall Terada. Ambos possuem mais de 20 anos de experiencia no mercado financeiro, com
passagem pelo Itaú BBA. De acordo com a estratégia da Guardian, a proposta será de
originação de ativos de maneira proativa, buscando a proteção de valor e gestão ativa.

Atualmente, a Consultora Imobiliária está em fase de credenciamento junto à CVM e assumirá

a função de gestora do fundo, sem que seja necessária uma nova aprovação em Assembleia
Geral.

O FII Guardian Logística

O fundo GALG11 atualmente está em sua segunda emissão de cotas, sendo a primeira emissão
pública. Com o capital da primeira emissão de cotas, o fundo investiu em cinco imóveis, que
contam com contrato no modelo atípico e prazo de vencimento longo, após 2028, gerando
uma boa previsibilidade dos rendimentos futuros do fundo com segurança.

Em 2016, o fundo adquiriu dois imóveis logísticos da Air Liquide, localizado em Canoas e em
São José dos Campos, com ABL de 1,8 mil m² e 560 m² respectivamente, em um modelo de
contrato atípico com vencimento em abril de 2031. No ano seguinte, o fundo realizou a
aquisição do imóvel Souza Cruz, em Cachoeirinha, com um ABL de 80 mil m², também no
modelo atípico em um modelo sale and leaseback, reforçando a tese e estratégia do fundo,
com vencimento em maio de 2028.

Recentemente, o ativo em Jandira, locado para a empresa Almanara Restaurantes, foi

adquirido em um modelo de locação atípica, com prazo de 17 anos e vencimento em setembro
de 2037.O empreendimento atua como a cozinha central e centro de distribuição da rede de
restaurantes, sendo um imóvel estratégico e em boa localização.

O ativo da BRF em Salvador foi adquirido também em 2020, sendo um centro de distribuição
refrigerado, com um ABL de 35,7 mil m² de ABL e conta com um prazo remanescente de
contrato de sete anos, sendo o último pagamento de aluguel ocorrendo em dezembro de 2027.
Contudo, por se tratar de um empreendimento estratégico e específico para frigorífico,
acreditamos que a BRF deve renovar o contrato após o vencimento.

Atualmente, os ativos do fundo estão dispostos da seguinte maneira:

Figura 2: empreendimentos atuais do fundo

Modelo do Vencimento do
Ativo Localização ABL Participação Locatário
contrato contrato
Air Liquide
Canoas (RS) 1.824 100% Atípico Abril/31 Air Liquide
Canoas
São José dos
Air Liquide SJC 560 100% Atípico Abril/31 Air Liquide
Campos (SP)
Logístico Souza
Cachoeirinha (RS) 79.984 100% Atípico Maio/28 Souza Cruz
Cruz
CD Almanara Jandira (SP) 5.602 100% Atípico Setembro/37 Almanara
Logístico BRF BA Salvador (BA) 35.690 100% Atípico Junho/28 BRF
Fonte: prospecto e Eleven Financial Research.

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Destinação dos recursos

No prospeto da oferta, a gestão pretende adquirir um ativo logístico locado para a BRF no
modelo de sale and leaseback localizado em Vitória de Santo Antão, em Pernambuco. O
empreendimento conta com uma ABL construída de 30,7 mil m² com 200 mil m² de terreno, o
que pode representar um potencial de expansão futura do empreendimento.

A BRF ocupa o imóvel desde 2009 e está aparentemente bem conservado, englobando
operações de congelados e refrigerados, além de áreas discriminadas para escritório,
refeitório, área de descanso e vestiários. A companhia concordou em realizar a venda do ativo
para a Guardian Capital, com um contrato atípico de 18 anos e mais 10 anos de contrato típico,
o que reforça a expectativa de manutenção da ocupação no longo prazo e mitiga o risco de
vacância.

O galpão é caracterizado como logístico com áreas congeladas e refrigeradas, com operação
automatizada e capacidade de armazenamento de 22,4 mil posições pallets, o que representa
ter boas especificações técnicas. Além disso, é parte de um complexo da BRF que ainda é
composto por uma fábrica de margarinas, fábrica de cárneos (mortadela, linguiça e salsicha) e
uma área de potencial expansão futura.
Figura 3: foto da entrada Figura 4: localização do empreendimento

Fonte: Google. Fonte: Google.

O empreendimento será adquirido pelo valor de R$ 198 milhões, o que representa um cap rate
de 8,25% no primeiro ano, que será reajustado pelo IPCA anualmente em dezembro. O ativo
será um dos mais relevantes do portfólio após a aquisição, representando 22% da receita total
do fundo. Além disso, a BRF representará 39,7% do total de área ocupada do fundo, diluindo a
representatividade da Souza Cruz, mas mantendo a concentração em duas grandes empresas
em contratos 100% atípicos.

Figura 5: composição da receita por ativo após a captação

22%
Souza Cruz
38%
Air Liquide
Almanara
BRF Salvador
BRF Santo Antão
33% 3%
4%

Fonte: prospecto e Eleven Financial Research.

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Estimativas

Com contratos longos, inquilinos de boa qualidade de crédito e ativos que consideramos
estratégicos para as operações de cada um dos inquilinos, realizamos um modelo de
expectativa de dividendos para o fundo, considerando o preço de emissão e a disposição de
ativos após a oferta.

Figura 6: estimativas de dividendos

2021E 2022E 2023E 2024E 2025E
Receita Líquida (em milhares) R$76.185 R$79.233 R$82.402 R$85.698 R$89.126
Despesas (em milhares) R$14.986 R$17.705 R$17.504 R$17.997 R$18.271
Resultado líquido (em milhares) R$61.199 R$61.528 R$64.899 R$67.702 R$70.855
Distribuição de resultados (95%, em milhares) R$58.140 R$58.452 R$61.654 R$64.317 R$67.313
Dividendos distribuídos R$8,50 R$8,55 R$9,02 R$9,41 R$9,85
Média de dividendos mensal R$0,71 R$0,71 R$0,75 R$0,78 R$0,82
Dividend yield média mensal 0,62% 0,62% 0,65% 0,68% 0,71%
Dividend yield 7,39% 7,43% 7,84% 8,18% 8,56%
Fonte: prospecto e Eleven Financial Research.

De acordo com o estudo de viabilidade do fundo, os gestores esperam distribuir 100% dos
resultados, mas de maneira conservadora e conforme a obrigatoriedade dos fundos
imobiliários em distribuir no mínimo 95% dos resultados, considerando a distribuição mínima
obrigatória e refletindo os descontos na taxa de consultoria pelos primeiros 18 meses do fundo.
Além disso, a partir de 2022 passará a ser cobrada taxa de performance, o que também reflete
no aumento das despesas do fundo, tendo em conta a manutenção do patrimônio neste
patamar.

Com isso, acreditamos que o fundo tem uma boa base de inquilinos e ativos geograficamente
bem diversificados e estratégicos para cada um dos locatários. Assim, esperamos que haja
renovação dos contratos no longo prazo, além de resultar em uma boa oportunidade de
entrada para os investidores. Portanto, considerando a média de dividend yield do mercado,
em torno de 6,3% para 2021, acreditamos que este fundo possui uma relação favorável de
risco x retorno, o que corrobora a nossa recomendação de entrar na oferta.

Figura 7: dividend yield esperado para cada um dos FIIs de logística

9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
2021E 2022E 2023E

GALG11 BTLG11 LGCP11 HGLG11 VILG11 LVBI11 BRCO11

Fonte: Eleven Financial Research.

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Glossário
Área Bruta Locável (ABL): área de um empreendimento imobiliário que está disponível para
locação medida em m².

Administrador: instituição financeira responsável pelo funcionamento e manutenção do fundo,

podendo executar as atividades de forma direta ou através da contratação de prestadores de
serviço. Cabe ao administrador selecionar os bens e direitos que irão compor o patrimônio do
FII, providenciar e manter em ordem toda a documentação relacionada aos imóveis, controlar
e supervisionar as atividades inerentes à gestão dos ativos do fundo, distribuir ou repassar os
rendimentos devidos aos cotistas, receber valores em nome do FII e custear as despesas de
publicidade, exceto as despesas de propaganda em período de distribuição de cotas.

Built to Suit (BTS): operação imobiliária na qual a construção de um determinado imóvel é feita
sob medida para um futuro locatário que, por sua vez, se compromete a alugar o imóvel depois
de pronto.

Cap rate: percentual correspondente ao lucro líquido anual do portfólio de imóveis sobre o
valor de mercado do fundo imobiliário.

Cotas: o patrimônio do fundo de investimento imobiliário é dividido em cotas correspondentes

a frações ideais de seu patrimônio que conferem direitos e deveres iguais a todos os seus
titulares. Os cotistas não podem exercer nenhum direito real sobre os imóveis e
empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo e não respondem pessoalmente
por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa ao portfólio.

Dividend yield: percentual que representa a rentabilidade relativa dos dividendos pagos aos
cotistas. É calculado com base nos dividendos pagos por cota dividido pelo preço.

Gestor: instituição qualificada responsável pela tarefa de decisão de compra e venda dos ativos
do fundo com o objetivo de conseguir mais rentabilidade, alinhada com os objetivos e política
de investimentos estabelecida no regulamento.

Letra de Crédito Imobiliário (LCI): título de renda fixa emitido por uma instituição financeira e
lastreado por empréstimos imobiliários. Podem ter rentabilidade pré ou pós-fixada, não pode
ser resgatada antes de seu vencimento, porém pode ser negociada no mercado secundário.

Rendimentos (dividendos): distribuições periódicas dos lucros auferidos pelo fundo, que
devem somar obrigatoriamente pelo menos 95% do lucro semestral. Podem ter como origem
o pagamento de aluguéis, negociações com os ativos do fundo, juros pagos pelos títulos em
sua propriedade ou rendimentos de cotas de outros FII.

Sale and Leaseback: operação na qual o proprietário realiza a venda do imóvel e

simultaneamente assina contrato de locação, geralmente de longo prazo, se tornando inquilino
e permanecendo no mesmo local. O principal motivador para tal operação é a necessidade ou
percepção de que a partir do aumento de disponibilidades, o inquilino do imóvel poderá
ampliar a linha de investimentos em sua operação principal, potencializando retorno sobre o
capital próprio.

Taxa de administração: taxa paga pelo serviço prestado pela administradora do fundo dada por
um valor percentual anual do valor patrimonial do fundo, passando a ser incidente sobre o
valor de mercado caso o fundo faça parte do IFIX. Geralmente apresenta valor mínimo que
pode ser encontrado no regulamento do fundo.

Taxa Interna de Retorno (TIR): taxa interna de retorno é uma medida relativa que demonstra
o quanto rende o investimento, considerando a periodicidade do fluxo de caixa ou
rendimentos do investimento.

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Taxa de gestão: taxa paga ao gestor pela prestação de seus serviços, pode já estar embutida à
taxa de administração a depender do fundo.

Taxa de performance: taxa cobrada por alguns fundos, geralmente fundos de papéis e fundos
de fundos, em caso de a performance superar determinado benchmark pré-definido (na
maioria das vezes o IFIX).

Vacância física: espaço vago, ou seja, que se encontra desocupado, em um empreendimento

imobiliário.

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DISCLAIMER
Este documento foi elaborado e distribuído pela Eleven Financial Research unicamente para uso do destinatário original, e tem como objetivo somente informar
os investidores, não constituindo oferta de compra ou de venda de nenhum título ou valor mobiliário contido neste relatório. As decisões de investimentos e
estratégias financeiras devem ser realizadas pelo próprio leitor.
Nossos analistas elaboraram o presente relatório de forma independente, e o conteúdo do mesmo não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído, no todo
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mobiliários, responsável principal por este relatório, declara:
(i) que as recomendações contidas neste relatório refletem única e exclusivamente sua opinião pessoal sobre a companhia analisada e seus valores
mobiliários e foram elaborados de forma independente e autônoma;
(ii) que as informações, opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e estão sujeitas a mudanças, não
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Para mais informações consulte a Instrução CVM 598, de 2018, e também o Código de Conduta da Apimec para o Analista de Valores Mobiliários. Este relatório é
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outras aplicáveis.

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