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UNIJUI - UNIVERSIDADE REGIONAL DO NOROESTE DO ESTADO DO RIO

GRANDE DO SUL

MAX ARTUR ZINGLER SILVA

A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA

Ijuí (RS)
2016
 MAX ARTUR ZINGLER SILVA

A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA

Monografia final do Curso de Graduação em

Direito objetivando a aprovação no componente
curricular Monografia.
UNIJUÍ – Universidade Regional do Noroeste
do Estado do Rio Grande do Sul.
DECJS – Departamento de Ciências Jurídicas e
Sociais

Orientador (a): Carlo Guilherme Probst

Ijuí (RS)
2016
AGRADECIMENTOS

A Deus por ter me dado saúde e força

para superar as dificuldades.

Agradeço а todos os professores por

proporcionarem о conhecimento não apenas
racional, mas а manifestação do caráter е
afetividade da educação no processo de
formação profissional, não somente pоr terem
mе ensinado, mas por terem mе feito
aprender. А palavra mestre, nunca fará justiça
аоs professores dedicados аоs quais sem
nominar terão os meus eternos
agradecimentos.

À minha família, por sua capacidade de

acreditar em mіm е investir em mim. Mãe
Marli, seu cuidado е dedicação fоі o que
deram, em alguns momentos, а esperança
pаrа seguir. Pai Jair, suа presença significou
segurança е certeza de quе não estou sozinho
nessa caminhada. A minha irmã Paloma pelo
apoio e incentivo constante.

Agradeço também а minha esposa, Itiana,

quе de forma especial е carinhosa mе deu
força е coragem, mе apoiando nos momentos
de dificuldades, quero agradecer também à
minha filha, Betina, quе embora não tivesse
conhecimento disto, iluminou de maneira
especial os meus pensamentos, mе levando а
buscar mais conhecimentos.
 RESUMO

Historicamente, o termo posse era utilizado para definir a relação dos homens com as
coisas que se estendia, inclusive, sobre as pessoas, confundindo-se com o conceito de
soberania. Considerando a existência da posse e propriedade como duas figuras jurídicas
distintas, surgia o instituto do usucapião. Entretanto, foi somente a partir do século XX que a
propriedade passou a ser entendida não mais como um direito individual e egoísta, mas um
direito que deveria ser capaz de promover o bem estar social e coletivo, surgindo, então, a
função social da propriedade. A responsabilidade do exercício da função social da
propriedade é do indivíduo, proprietário do imóvel, possibilitando que a propriedade atenda às
necessidades sociais, políticas e econômicas a que deve se destinar. Em não se observando tal
função, pode-se intentar a ação de usucapião especial urbana, desde que preenchidos
determinados requisitos constantes no ordenamento jurídico, tais como a situação da pessoa
jurídica, o domínio de outro imóvel, os limites da área de terreno ou de construção , as
áreas possíveis de usucapir e a impossibilidade de usucapir mais de uma vez. É desta forma,
portanto, que se organiza o presente estudo: o primeiro capítulo trata dos aspectos históricos
do usucapião, perpassando os conceitos de posse e propriedade, bem como a função social da
mesma; o segundo capítulo, por sua vez, abarca os requisitos para a ação de usucapião
especial urbana, supracitados. Utilizou-se de pesquisa bibliográfica para a coleta de
ensinamentos jurídicos necessários à construção deste estudo.

Palavras-Chave: Direito Civil. Propriedade. Usucapião.

 ABSTRACT

Historically, the term office was used to define the relationship of men with things that
stretched even on people, mingling with the concept of sovereignty. Considering the existence
of possession and ownership as two different legal figures, came the usurpation of the
institute. However, it was not until the twentieth century that the property has to be
understood not as an individual and selfish right, but a right that should be able to promote
social welfare and collective, emerging, then, the social function of property . The
responsibility of the exercise of the social function of property is the individual property
owner, allowing the property meets the social, political and economic needs that must be
intended. In not observing this function, you can bring the action of urban special adverse
possession, since met certain requirements in the law, such as the status of legal person, the
domain of another property, the boundaries of the land area or building, possible areas of
usucapir and the impossibility of usucapir more than once. It is in this way, therefore,
organized this study: the first chapter deals with the historical aspects of adverse possession,
passing the concepts of ownership and property as well as the social function thereof; the
second chapter, in turn, covers the requirements for the action of urban special adverse
possession, above. It used bibliographical research to collect legal lessons needed to build this
study.

Keywords: Civil Law. Property. Adverse possession.

 SUMÁRIO

INTRODUÇÃO.........................................................................................................................6

1 USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA...................................................................................9

1.1 Breve abordagem ao tema “posse”, e precedentes históricos......................... .... ............9
1.2 A função social da posse, conceito de “casa” na usucapião especial urbana .... ..........13
1.3 O conceito de usucapião especial urbana......................... .................................... ..........17

2 CARACTERÍSTICAS E REQUISITOS ................................................................. ..........20

2.1 Situação da pessoa jurídica.................................................................................... ..........21
2.2 O domínio de outro imóvel .................................................................................... ..........23
2.3 Limites da área de terreno ou de construção ....................................................... ..........24
2.4 Áreas possíveis de usucapir ................................................................................... ..........25
2.5 A impossibilidade de usucapir mais de uma vez .................................................. ..........26

CONCLUSÃO............................................................................................................... ..........28

REFERÊNCIAS ........................................................................................................... ..........30

 INTRODUÇÃO

A posse e propriedade de bens imóveis sempre fora tema controverso, estando à mercê
da vontade dos governantes e daqueles que detinham maior poder de capital durante muito
tempo da história. A posse, no Direito Romano, se estendia inclusive às pessoas, onde os
menos abastados eram considerados propriedades daqueles que possuíam melhores condições
financeiras e detinham, além de capital, poder social.

O entendimento de que a propriedade deve exercer uma função social só passou a

fazer parte do ordenamento jurídico a partir do século XX. Desta forma, os bens imóveis
passariam a ser considerados uma extensão do Estado, na medida em que deveriam exercer tal
função social, sendo produtivos (seja através da função de moradia, ou de comércio, indústria
etc.).

Na atualidade, esta função social passou a abarcar também as questões ambientais e, o

entendimento jurídico contemporâneo visa conferir à propriedade uma função socioambiental.
Desta forma, as propriedades não apenas devem ser destinadas à moradia, comércio ou
indústria, por exemplo; elas devem comprovar que estão de acordo com os preceitos mínimos
concernentes ao meio ambiente, zelando pela organização dos espaços (a exemplo do Estatuto
da Cidade) e pela conservação dos bens coletivos (entendidos como o próprio meio
ambiente).

Em não sendo observada a função socioambiental da propriedade e estando esta em

estado de abandono, a mesma pode ser utilizada por terceiros que, estando de posse da
 7

propriedade por determinado período e preenchendo, ainda, outros requisitos dispostos em lei,
podem reivindicar para si a propriedade efetiva daquele imóvel, através da ação de usucapião
especial urbana.

Ocorre, entretanto, que dentre destes dispositivos legais que entrelaçam a posse e a
propriedade dos bens imóveis, a questão da função social ou socioambiental permeia,
também, os aspectos relacionados à dignidade, uma vez que permite que indivíduos que não
possuam uma moradia para si e sua família possam se valer do instituto do usucapião para
garantirem a sua plena cidadania no contexto social.

Este é, portanto, o tema principal deste estudo: a usucapião especial urbana. Através
de uma metodologia pautada exclusivamente na revisão bibliográfica, buscou-se compilar o
conhecimento de diversos juristas brasileiros, tais como Coelho (2012), Gonçalves (2014) e
Venosa (2005), entre outros estudiosos reconhecidos no campo do Direito Civil. Ainda,
buscando enriquecer o presente trabalho, foram utilizadas fontes atuais, acessadas através da
internet, inclusive legislações atualizadas.

O presente trabalho foi organizado em dois capítulos. O primeiro deles versa a respeito
dos precedentes históricos da posse, da propriedade e, consequentemente, da possibilidade de
se usucapir imóvel de outrem. Tendo em vista esta evolução histórica, fala-se em seguida
sobre a função social da propriedade e o conceito de “casa” para a ação de usucapião,
entendendo-se a moradia como um fator fundamental para o pleno desenvolvimento da
cidadania e da observância do princípio da dignidade humana. Por fim, este capítulo aborda o
próprio conceito de usucapião especial urbana, uma constante no ordenamento jurídico
brasileiro.

Em seguida, o segundo capítulo adentra o campo das características e requisitos

necessários à imposição de ação de usucapião especial urbana, destacando-se: a situação da
pessoa jurídica como parte ilegítima para usucapir, uma vez que o imóvel objeto da ação deve
destinar-se apenas para a moradia e pessoas jurídicas possuem apenas sede; a impossibilidade
de haver domínio de outro imóvel, objetivando, essencialmente, coibir o enriquecimento e o
acúmulo de imóveis à custa de outrem; os limites físicos da área a ser objeto da ação,
considerados justos para os fins a que se destina, ou seja, única e exclusivamente para a
moradia do indivíduo e sua família; as áreas possíveis de usucapir, enfatizando que os bens
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públicos não são passíveis de usucapião e, por fim, a impossibilidade de uma mesma pessoa
intentar duas ações de usucapião, justamente pelo fato de que o objetivo deste instituto é a
garantia de um teto, de um lar, uma moradia, para o indivíduo e sua família e, segundo o
consenso dos doutrinadores e da própria sociedade, somente um espaço pode ser,
efetivamente, chamado de “lar”, ou “domicílio”, conforme o entendimento legal.

Com esta abordagem, busca-se compreender o pensamento da doutrina acerca da

legislação que envolve o instituto da usucapião especial urbana.
1 USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA

O direito à propriedade encontra-se disposto dentre os direitos do indivíduo, protegido

pelo ordenamento jurídico em todo o mundo. No Brasil, a Constituição Federal (CF) dispõe
este como um direito fundamental ao lado de outros, como o direito à vida, à liberdade, à
igualdade e à segurança, dispostos no artigo 5º da referida Carta Magna.

Entretanto, tal entendimento é fruto da evolução de pensamento e, consequentemente,

da evolução jurídica no tratamento à questão, conforme será disposto a seguir.

1.1 Breve abordagem aos temas “posse” e “propriedade” e precedentes históricos

Historicamente, o termo posse era utilizado para definir a relação dos homens com as
coisas, desde o Direito Romano (NOBRE, 2013). O poder sobre as coisas se estendia,
inclusive, sobre as pessoas, através do "Pater Familias". Após a promulgação da Lei das Doze
Tábuas, os termos "posse" e "propriedade" passaram a ser utilizadas com significados
diferentes, assim utilizados até hoje.

Gonçalves (2014) coloca que o direito civil moderno edificou-se sobre as bases do
Direito Romano, responsável por estabelecer a estrutura da propriedade. Entretanto, como
bem coloca Coelho (2012), a posse a propriedade são conceitos jurídicos distintos,
exemplificando com o caso de um imóvel alugado. O proprietário não tem a posse, pois a
posse está com o locatário.
 10

A história não registra nenhuma etapa da evolução humana em que houvesse Direito,
mas não o direito de propriedade (COELHO, 2012, p.137). Inicialmente, a propriedade era
vista sob a ótica puramente individualista e foi desta forma mantido até o início do século XX,
quando “restrições foram impostas à onipotência do proprietário, proclamando-se o
predomínio do interesse público sobre o privado” (GONÇALVES, 2014, p.15).

A maioria dos doutrinadores encontra no Direito Romano o surgimento do instituto da

posse, através das “possessiones”, pequenas frações de terra disponibilizadas aos cidadãos
romanos para que estes pudessem produzir, evitando que as terras permanecessem
improdutivas. Isto ocorria principalmente em virtude das constantes vitórias de Roma sobre
seus inimigos, as quais se convertiam em cada vez maiores limites territoriais
(GONÇALVES, 2014).

Na Idade Média, conforme Pagani (2009), o conceito de propriedade confundia-se

com o de soberania, tendo o proprietário das terras poderes políticos sobre os camponeses que
lhe prestavam serviços, transformando-os em servos. Com o Código Civil Napoleônico,
editado após a Revolução Francesa, conforme o entendimento de Coelho (2012), o direito de
propriedade retornou ao status de natural, ilimitado e individualista.

Considerando a existência da posse e propriedade como duas figuras jurídicas

distintas, surgia o instituto do usucapião. No passado, os prazos para o reconhecimento da
usucapião eram longos. A história registra a Lei das XII Tábuas de 455 a.C. como uma das
primeiras regras relacionadas a este tema. Como bem pontuam Farias e Rosenvald (2007),
este foi o mecanismo usado para se adquirir a propriedade de bens móveis ou imóveis, sendo
a posse continuada por um ou dois anos o único requisito observado.

Cabe ressaltar ainda que durante o período de vigência da Lei das XII Tábuas, a
aquisição da propriedade estava restrita apenas aos cidadãos romanos. Os séculos foram
passando e as fronteiras do Império foram expandidas, e nesse momento se observa o
aumento da possibilidade de usucapir, vez que o possuidor peregrino passa a ter acesso ao
instituto citado, o qual passa a figurar como uma espécie de prescrição (FREYESLEBEN,
1998).
 11

Ainda que o peregrino pudesse valer-se da exceção, o que já se revelava um avanço no

pensamento da época no que tange a concepção de cidadão e peregrino/estrangeiro, esta não
tinha o intuito de retirar o domínio do proprietário negligente. Neste sentido Ferreira (2008,
s.p.) destaca:

Os dois institutos (usucapi e praescriptio) passaram a coexistir. O primeiro só

vigorou para os peregrinos e também quanto aos imóveis provinciais a partir de 212;
o segundo (longi temporis) teve vigência desde o ano de 199, sendo que a diferença
entre ambos era quanto ao prazo – ano e biênio para a usucapi, dez anos (para os
presentes – inter praesentes) e vinte anos (para ausentes – inter absentes) para a
praescriptio. O prazo foi aumentado devido à grande extensão do império romano.
Essa prescrição de longo tempo foi estendida aos imóveis provinciais e coisas
móveis, e constituía um meio de defesa processual – praescriptio, isto é, uma
prescrição extinta da ação reivindicatória.

Realizando um salto na história, há que se ressaltar um novo marco no entendimento

jurídico acerca da propriedade: a sua função social. Originada com o capitalismo, esta nova
forma de perceber a posse e a propriedade passou a fazer parte do cotidiano das sociedades a
partir do século XX. A propriedade não mais era um direito individual e egoísta, mas sim um
direito que deveria ser capaz de promover o bem estar social e coletivo (COELHO, 2012).

No Brasil, a partir do século XX, diversas Constituições foram promulgadas até a atual
Carta Magna, de 1988. Durante este período, o entendimento acerca da propriedade foi
enriquecendo, tornando-se cada vez mais claro para o ordenamento jurídico a relação entre a
função social e a propriedade dos bens imóveis (COELHO, 2012).

Percebe-se, portanto, que foram significativas as transformações ao longo dos anos

para que os conceitos de posse e propriedade, bem como o instituto do usucapião chegassem
ao patamar de entendimento jurídico atual.

A posse é o exercício de fato, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à

propriedade. Distingue-se desta e da detenção não pela conduta do titular em relação
à coisa, que muitas vezes é igual à do proprietário e do detentor, mas pela
qualificação jurídica a partir da lei (COELHO, 2012, p.47).

Conforme doutrina, estudos jurídicos e legislações pertinentes, a posse pode ser

classificada de diversas formas: direta e indireta; de boa-fé e de má-fé; composse; justa e
injusta etc. Apenas algumas destas classificações serão abordadas, no intuito de apenas
 12

exemplificar a diversidade de tal classificação e evitar que este estudo se estenda para além
dos objetivos principais.

No entendimento de Nobre (2013, p.24), posse direta "é aquela onde é exercida por
quem não seja dono, ou seja, é o feito da transmissão para que um terceiro a exerça, tendo os
mesmos direitos e deveres como se dono fosse". Deste mesmo exemplo tem-se a definição de
posse indireta, que é a exercida pelo proprietário do imóvel.

Sobre a posse de boa ou má-fé, tem-se que:

Boa-fé é a crença do possuidor de que legitimamente lhe pertence a coisa de que tem
posse. Essa crença é sempre resultado de erro de fato. O erro que procede da
ignorância do vício ou do obstáculo que impede a transferência do domínio. A boa-
fé deve estar presente em todo o decurso da posse. Se começou de boa-fé, mas se
tornou de má-fé, fica destruída a pretensão aquisitiva por via de usucapião ordinário
(FIUZA, 2008, p.780).

A boa-fé encontra-se disposta também no Código Civil, artigo 1201: “é de boa-fé a

posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa”.
Entretanto, perde a boa-fé o indivíduo que, de posse de determinada coisa, toma
conhecimento de obstáculos para a legítima aquisição da propriedade e ignora (COELHO,
2012).

A composse, por sua vez, resulta do disposto no artigo 1.199 do Código Civil: “Se
duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos
possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores”. Assim, trata-se de
posse de duas ou mais pessoas sobre uma mesma coisa, havendo interesses comuns e
simultâneos (NOBRE, 2013).

A posse justa é aquela não for violenta, clandestina ou precária, conforme preconiza o
artigo 1200 do Código Civil. De outro lado, tem-se a posse injusta, subdividida em violenta,
clandestina ou precária. No entendimento de Coelho (2012), a posse violenta é aquela obtida
através do uso indevido da força física. Já a posse clandestina pode ser definida como aquela
em que se oculta daquela que titula o direito de a ela se opôr. Existe, ainda, a figura da posse
precária, obtida por meio do abuso de confiança.
 13

Atualmente, a posse é direito real (COELHO, 2012), seja sobre coisa própria ou sobre
coisa alheia. O proprietário pode ou não ser possuidor da coisa, assim como o possuidor pode
ou não ser proprietário. Ambos podem defender seu direito de posse e, no caso de possuidor
não proprietário, este pode defendê-la inclusive contra o titular da propriedade, sendo possível
que se torne legítimo proprietário.

1.2 A função social da posse, conceito de “casa” na usucapião especial urbana

Na usucapião especial urbana, a questão da moradia tem se destacado, uma vez que a
própria CF arrolou o direito à moradia como um dos direitos fundamentais para o pleno
exercício da cidadania. Há que se ressaltar o real significado da função social da propriedade
e na implicação sobre o direito à moradia no ordenamento jurídico. No entendimento de
Barruffini (1998), a função social da propriedade exige que a mesma seja utilizada de modo a
proporcionar o bem-estar coletivo, buscando o interesse público acima do interesse particular.

As questões envolvendo a falta de moradia para determinados grupos marginalizados

são consideradas uma das mazelas da sociedade. Neste sentido, o conceito de “casa” vai
muito além da concepção de um direito preconizado na Constituição Federal, envolvendo
diversos aspectos de ordem social, econômica e humana.

Desta forma:

A propriedade compreende, em seu conteúdo e alcance, além do tradicional direito

de uso, gozo e disposição por parte de seu titular (direito-garantia), a obrigatoriedade
do atendimento de sua função social, cuja definição é inseparável do requisito
obrigatório do uso racional da propriedade e dos recursos ambientais que lhe são
integrantes. O proprietário (pessoa física ou jurídica, esta de direito público ou
privado), como membro integrante da comunidade, se sujeita a obrigações
crescentes que, ultrapassando os limites do direito de vizinhança, no âmbito do
direito privado, abrange o campo dos direitos da coletividade, visando ao bem-estar
geral, no âmbito do direito público (JELINEK, 2006, p.21-2).

Candeia (2016) ressalta não ser a propriedade, propriamente dita, que exerce a função
social. Quem atende a esta função são as pessoas e o uso que fazem dos bens imóveis. Assim,
a responsabilidade do exercício da função social da propriedade é do indivíduo, proprietário
 14

do imóvel, possibilitando que a propriedade atenda às necessidades sociais, políticas e

econômicas a que deve se destinar.

Para que o direito à moradia, conforme Lima Jr. e Zetterstrom (2002), revista-se de
eficácia jurídica e social, deve-se pressupor a ação positiva do Estado, através da promoção de
políticas urbanas voltadas à habitação, além de políticas públicas de caráter social nas mais
diversas áreas. Transfere-se o pensamento sobre a propriedade da esfera individual para a
esfera coletiva, social. Neste sentido, bem coloca Barruffini (1998, p.214):

Através do diagnóstico geral da crise do direito dos nossos dias, observa-se uma
inevitável transformação do individualismo jurídico em socialismo jurídico. O social
tem de ser colocado antes do humano. A propriedade protege-se e garante-se,
sobretudo, em razão de sua função social.

Percebe-se, portanto, que as questões sociais se sobrepõem aos aspectos individuais,

ou seja, os aspectos humanos. Considerando-se a função social da propriedade, é racional,
econômico e justo, conforme Coelho (2012), que a posse reiterada sobre determinado bem
imóvel e quando não há nenhuma oposição a este fato, implica na atribuição do direito de
propriedade ao possuidor, fundamentado no fato de que o decurso do tempo consolida
situações de ordem jurídica.

Gonçalves (2014) coloca, ainda, que a propriedade deixa de ser direito subjetivo e
individual, passando a ser vista como um meio de promover a riqueza social, não apenas
individual. Retira-se o status de direito inatingível e sagrado da propriedade, compreendendo-
a como um direito em transformação contínua, que deve ser adequado conforme as demandas
sociais vigentes.

A função social da propriedade confunde-se com a função social do próprio espaço

urbano, podendo ser entendida como

A prevalência do interesse comum sobre o direito individual de propriedade, como o

uso socialmente justo do espaço urbano para que os cidadãos se apropriem do
território, democratizando seus espaços de poder, de produção e de cultura dentro
dos parâmetros de justiça social e da criação de condições ambientalmente
sustentáveis (LIMA JR. E ZETTERSTROM, 2002, p.117).

Há que se ressaltar, neste sentido, que o ordenamento jurídico brasileiro, à luz da CF,
está composto também pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). Em relação à função social
 15

da propriedade, Pagani (2009, p.163) coloca que o referido estatuto “inaugura um verdadeiro
marco histórico”, considerando o fato de que o mesmo rompe com o tradicionalismo jurídico
até então adotado em termos de propriedade, constituindo-se em uma ferramenta democrática
capaz de auxiliar os gestores públicos a transformar o espaço social das cidades, garantindo a
possibilidade de intervenção em casos onde a propriedade não esteja cumprindo com a sua
função social.

Este estatuto define as ferramentas que poder público municipal pode utilizar no
enfrentamento aos problemas sociais, a exemplo da desigualdade social e territorial nas
cidades, através da observância de determinadas diretrizes e instrumentos de política urbana,
relacionadas na referida lei (LIMA JR. E ZETTERSTROM, 2002).

O Estatuto da Cidade prevê, ainda, a elaboração de um Plano Diretor, no âmbito

municipal, para a consolidação e organização dos espaços físicos do território de cada
município. O artigo 39 do Estatuto da Cidade determina que a função social da propriedade,
no contexto urbano, será reconhecida quando as propriedades sejam capazes de assegurar “o
atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao
desenvolvimento das atividades econômicas”.

A existência destas legislações, portanto, serve de embasamento para o

reconhecimento da função social da propriedade como um balisador entre o seu uso adequado
e inadequado, permitindo intervenções caso esta função não esteja sendo plenamente
exercida. O Plano Diretor, essencialmente,

Tenderá a suprir a carência social em busca do desenvolvimento sustentável que se

traduz em atendimento da função social da propriedade urbana e da cidade, acesso à
moradia, saneamento básico, transporte [...], proporcionando ao cidadão exercitar
plenamente a cidadania com o resgate de sua identidade como referencial do
princípio da dignidade da pessoa humana (PAGANI, 2009, p.70).

O direito à propriedade é fundamental para a estrutura da democracia brasileira e,

conforme Candeia (2016), a função social da propriedade é colocada como uma maneira de
garantir os direitos humanos dos seus titulares e o desenvolvimento pleno da nação.

Neste mesmo sentido se posiciona Jelinek (2006), afirmando que esta função social
corresponde a um poder-dever, impondo comportamentos positivos e negativos ao
 16

proprietário, buscando garantir que a propriedade esteja sendo utilizada de maneira

compatível com sua utilidade social, vedado o uso nocivo ou prejudicial à coletividade.

O direito à moradia confunde-se, de certa forma, com a função social da propriedade.

Entretanto, este direito “deve ser visto como um valor desvinculado de um imóvel, pois assim
ele pode ser incidente em outras relações, que não somente a de propriedade, podendo ser
abarcado pelas relações de locação, comodato, usucapião [...]” (PAGANI, 2009, p.131). De
fato, a questão da moradia, enquanto direito fundamental do ser humano, deve ser
cuidadosamente analisada no tocante a ações de usucapião, por exemplo.

Como bem coloca Pacheco (2008, p.41):

A posse para o usucapião constitucional ou especial urbano tem que ser exercida
diretamente pelo pretenso adquirente da propriedade, devendo ele utilizar o imóvel
para sua moradia ou de sua família, não podendo, portanto, ser exercida por terceiros
ou prepostos.

Considerando o princípio da função social da propriedade, não há que se falar em

usucapião por outro motivo que não a moradia do interessado e de sua família. O usucapião é
um instituto que tem por embasamento não somente a função social do imóvel como também
o aspecto social relacionado à dignidade da pessoa humana, personificada no direito à
moradia, entre tantos outros preconizados no ordenamento jurídico brasileiro.

A função social é considerada parte integrante do conteúdo do direito da propriedade,

sendo que só há direito de propriedade se este for exercido de acordo com a sua função social.
Percebe se na história um paradoxo sobre o direito da propriedade privada. Comparato (2000)
afirma que o instituto do usucapião se sobrepõe à garantia inviolável da propriedade,
justamente porque, neste caso, fala-se de um bem estar social, partindo da esfera privada
(interesse do particular – proprietário) para a esfera pública, no interesse do ocupante do
imóvel de sua família e da sociedade em gral, em garantir a moradia aos seus cidadãos.

Da mesma forma se posiciona Coelho (2012), quando afirma que os interesses

públicos e coletivos não podem ser sacrificados em prol do interesse individual, do mesmo
modo que o individualismo não pode ser desrespeitado em função do interesse público. Há
 17

que se encontrar um ponto de equilíbrio entre ambos os interesses para que a propriedade
possa, de fato, exercer o seu papel fundamental frente à democracia brasileira.

1.3 O conceito de usucapião especial urbana

Em virtude da posse, surge o instituto do usucapião, como um instrumento capaz de

transferir a propriedade de um bem em função de seu uso reiterado e desde que não haja
impedimentos ou resistências por parte do proprietário original.

O termo "usucapião" origina-se do latim usucapio, em que usa significa "pelo uso" e
capio significa "aquisição". Assim, trata-se de uma aquisição pelo uso, um tipo extraordinário
de aquisição da propriedade (FIUZA, 2008). Neste sentido, pode-se auferir que o usucapião é
uma aquisição pelo uso de alguém que está ocupando determinado imóvel no lugar de quem
deveria utilizá-lo ou ocupá-lo. Assim, se o proprietário não está dando a devida utilidade ao
bem, o mesmo torna-se passível de usucapião por terceiros, desde que preenchidos os
requisitos.

O usucapião [...] tem como objetivo garantir estabilidade e segurança à propriedade.

Pelo usucapião consolida-se a propriedade, transforma-se uma situação de fato em
situação de direito, criando um direito. O fundamento é a posse unida ao tempo. A
posse é o fato objetivo, o tempo é a força que opera a transformação do fato em
direito (BARRUFFINI, 1998, p. 189)

Segundo Freyesleben (1998, p.20), “o usucapião é a forma originária de aquisição de

propriedade”. Trata-se de uma das formas de aquisição da propriedade imóvel que, de acordo
com Pacheco (2008) realiza-se essencialmente através da posse de caráter continuado, desde
que previstos os demais requisitos e respeitando as limitações dispostas no ordenamento
jurídico brasileiro.

A ação de usucapião especial urbana é desta forma denominada por estar prevista na
Constituição Federal, no artigo 183, integrante do Capítulo reservado para a política urbana.
Fundamenta-se principalmente no princípio da função social da propriedade (FIUZA, 2008),
conforme preconiza o artigo 183 da Carta Magna:
 18

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Além de áreas urbanas, a CF preconiza o usucapião também nas áreas rurais (artigo
191). Porém, em virtude deste estudo abordar apenas o usucapião especial urbano, torna-se
desnecessária a abordagem específica do instituto em áreas rurais.

A posse no instituto do usucapião deve estar revestida de três elementos essenciais:

continuidade, inexistência de oposição e intenção de dono do possuidor (COELHO, 2012). A
posse deve ser ininterrupta ao longo do tempo necessário para a aquisição da propriedade, não
pode haver qualquer tipo de contestação quanto à ocupação do imóvel e, por fim, há que se ter
o animus domini; do contrário, não se configura, sob hipótese alguma, a possibilidade de
posse ad usucapionem.

O prazo para posse ininterrupta encontra-se disposto no artigo 1.240 do Código Civil,
sendo de 5 anos. Novamente, ressalta-se que, durante este tempo, a posse não pode haver
sofrido descontinuidade, salvo em caso de posses sucessivas, previamente acordadas
(COELHO, 2012).

O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) elenca, em seu artigo 12, as partes legítimas
para propôr a ação de usucapião especial urbana:

I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;

II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade,
regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente
autorizada pelos representados.

Considerando a ação de usucapião proposta por um indivíduo que deseja tornar-se

proprietário do imóvel para fins de moradia, há que se falar também em assistência judiciária
gratuita. Neste sentido, o Estatuto da Cidade prevê a AJG inclusive perante o Cartório de
Registro de Imóveis.

Gonçalves (2014) coloca outra característica essencial da usucapião especial urbana:

não se aplica à terreno sem construção, pois um dos requisitos é a utilização do imóvel para
moradia, o que não é possível em um terreno não edificado. E coloca, ainda:
 19

O fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da utilidade social,

na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se
consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. Tal instituto, segundo
consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece a firmeza da propriedade,
libertando-a de reivindicações inesperadas, corta pela raiz um grande número de
pleitos, planta a paz e a tranquilidade na vida social (GONÇALVES, 2014, p.219).

A ação de usucapião especial urbana está, portando, fundamentada principalmente em

fatores sociais, relacionados diretamente ao princípio da dignidade da pessoa humana e no
direito à moradia, ambos preconizados pela Carta Magna. Entretanto, uma série de requisitos
devem ser cuidadosamente observados, com o intuito de garantir que a propriedade seja
repassada, de fato, com fins a se destinar como moradia a quem não é proprietário de qualquer
outro tipo de imóvel.

Sobre estes requisitos, bem como características essenciais da ação de usucapião

especial urbana, o capítulo seguinte realiza as devidas abordagens.
2 CARACTERÍSTICAS E REQUISITOS DO USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO

A coisa possível de ser adquirida através do usucapião deve estar nos negócios ou
comércio (res in commercio) e ser hábil (res habilis). Isto posto, somente se adquirem por
usucapião os direitos reais que recaiam sobre coisas prescritíveis, como a propriedade, o
usufruto, a habitação, a servidão etc. (RIBEIRO, 1998a). As coisas fora do comércio, como o
ar, o mar e os bens públicos, por exemplo, não são passíveis de usucapir (GONÇALVES,
2003).

A Lei nº 10.257/2001, conhecida no âmbito jurídico como Estatuto da Cidade prevê,

em seus dispositivos legais, aspectos jurídicos concernentes à Usucapião Especial Urbana. As
principais características da ação de usucapião enquanto prescrição aquisitiva são, conforme
Ribeiro (1998a): posse, lapso de tempo, justo título e boa fé. Gonçalves (2003) ainda coloca
questões relacionadas à capacidade do possuidor e às qualidades da coisa a ser usucapida, por
exemplo.

A posse prolongada da coisa pode conduzir à aquisição da propriedade, se presentes

determinados requisitos estabelecidos em lei. Em termos mais concretos denomina-
se usucapião o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficientemente
prolongada sob determinadas condições (VENOSA, 2005, p.216).

Já o lapso de tempo refere-se à presença e à ausência, com contagem realizada em

dias. As questões do justo título (título sem vícios ou irregularidades) e da boa-fé (ignorância
dos obstáculos que impedem a regular transmissão da propriedade) são complementares da
posse e do lapso de tempo, devendo ser consideradas para a proposição da ação de usucapião
especial urbana (RIBEIRO, 1998a).
 21

Barrufini (1998, p.27) elenca o papel fundamental da usucapião, pois, sem este
instituto, “a propriedade seria provisória e reinaria uma incerteza permanente e universal, que
teria como conseqüência uma perturbação geral. O fundamento básico realmente é o bem
comum”.

Buscando elucidar ainda mais sobre este instituto, neste capítulo serão analisados os
fatores relacionados à situação da pessoa jurídica (e sua incapacidade de usucapir), a
impossibilidade de haver domínio de outro imóvel por parte do requerente, os limites físicos
das áreas passíveis de usucapião, as áreas usucapíveis (excluindo-se imóveis públicos) e a
impossibilidade de se requerer o usucapião por mais de uma vez.

2.1 Situação da pessoa jurídica

A ação de usucapião no contexto urbano está intimamente vinculada à questão social

da propriedade. Neste sentido, esta função social (ou socioambiental, conforme entendimentos
mais recentes) encontra-se atrelada apenas a indivíduos (pessoas físicas) e não pessoas
jurídicas.

A CF, em seu artigo 183 coloca que:

Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário
de outro imóvel urbano ou rural.

Os aspectos envolvendo os limites físicos da área urbana passível de usucapião serão

abordados em item específico deste estudo. Por ora, o que se torna relevante é o fato de que o
imóvel deve ser utilizado para moradia, o que, de fato, só se torna possível em se tratando de
pessoa física (e seus familiares), não se estendendo às pessoas jurídicas.

Este fato também é colocado por Ribeiro (1998a), embasando a questão no Direito
Civil, onde as pessoas capazes são as pessoas naturais, ou seja, os homens titulares ou sujeitos
de direitos, englobando brasileiros e estrangeiros. Ausente, portanto, a legitimidade da pessoa
 22

jurídica para a proposição deste tipo de ação. Da mesma forma, diz-se que “a pessoa jurídica,
tendo sede, não residência, não tem família e, portanto, não detém legitimidade para valer-se
da prescrição aquisitiva” (RIBEIRO, 1998b, p.875).

Assim:

Cediço que as pessoas jurídicas são mera ficção que tem o direito por genetriz.
Inconcebível atribuir-se à pessoa jurídica tanto uma família quanto uma moradia ou
residência. Não se argumente que admissível a usucapião especial urbana por pessoa
jurídica, alegando que esta exerceria a posse do imóvel por intermédio de pessoas
físicas, pois, no caso, não haveria a posse (FREYESLEBEN, 1998, p.30).

A origem da pessoa jurídica não é natural, portanto. O seu início se dá a partir de uma
provocação jurídica, onde uma ou mais pessoas físicas (naturais) passam a se tornar uma
única pessoa que, do ponto de vista legal, transforma-se numa pessoa jurídica. Cada uma
destas pessoas físicas pode possuir um espaço para chamar de seu, denominado residência,
enquanto a pessoa jurídica possui um espaço para o exercício de suas atividades
organizacionais, denominado sede.

É com relação à residência que se pode falar em moradia, em garantir um espaço

adequado para que o indivíduo e sua família possam se estabelecer e constituir seu núcleo
familiar de maneira adequada. Neste sentido, é o direito à moradia que é tutelado pelo
instituto da usucapião, estando a pessoa jurídica força da alçada protetiva deste instituto.

De acordo com Gonçalves (2003), um dos principais embasamentos para o fato de

apenas pessoas físicas serem capazes de usucapir, na modalidade de usucapião especial
urbano, consiste na questão da função social da propriedade. Os aspectos envolvendo a
precariedade de moradias ainda no século XXI é, portanto, o principal viés desta ação e, por
este motivo, não pode ser estendido a pessoas jurídicas.

Outro aspecto deveras importante refere-se ao fato do proponente da ação de

usucapião especial urbana não possuir o domínio de outro imóvel, conforme abordado a
seguir.
 23

2.2 O domínio de outro imóvel

Corroborando com o assunto do item anterior, relacionado ao fato de que só é possível

usucapir imóvel que esteja sendo utilizado exclusivamente para moradia, a questão do
domínio de outro imóvel, por parte do requerente da ação de usucapião, torna-se totalmente
inválida.

Conforme Ribeiro (1998b, p.875) “avulta considerar que o pretendente da usucapião

urbana não poderá viabilizar o seu direito, desde que seja proprietário de imóvel urbano ou
rural”. Da mesma forma corrobora Venosa (2005, p.205), afirmando que “o usucapiente não
poderá ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural, em qualquer local do território
nacional”.

Isto ocorre uma vez que, por se tratar de um direito voltado para o aspecto social da
propriedade, que deve atender a algumas funções pré-determinadas pela legislação e pela
própria sociedade, este direito só pode existir em condições em que o requerente não seja
possuidor de qualquer outro imóvel, pois do contrário, deveria residir no imóvel que lhe
pertence.

Desta forma, considerando a natureza protetiva da usucapião, não há que se falar neste
instituto com relação a indivíduos que tenham domínio de outros imóveis, “pois o que se visa
não é o enriquecimento do que já tem abrigo, mas a proteção de quem não o tem”
(FREYESLEBEN, 1998, p.32). E, neste sentido, tem-se por abrigo a residência, o local onde
o indivíduo possa se sentir seguro e abrigar também a sua família, seus entes queridos,
devendo, neste caso, ser único.

Trata-se, portanto, de um requisito que visa a proteção do direito legítimo de usucapir,

conferido a quem, não sendo proprietário legítimo de um imóvel, toma para si o imóvel
abandonado de outrem, sem o emprego de qualquer tipo de violência e ali passa a residir. O
caráter inconfundível da moradia é o balisador do fato de que o usucapiente não pode ser
possuidor de outro imóvel, tanto na área urbana quanto rural.
 24

Além deste requisito, a área passível de ser usucapida possui certo limites de extensão,
dispostos na legislação brasileira. Este requisito do instituto de usucapião encontra-se tratado
em seguida.

2.3 Limites da área de terreno ou de construção

O ordenamento jurídico é uníssono em colocar limitações de tamanho físico

relacionados às áreas possíveis de ação de usucapião. O Estatuto da Cidade, em seu artigo 9º,
coloca:

Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Contendo essencialmente a mesma redação, tem-se também o já disposto artigo 183 da

Constituição Federal. Assim, a área máxima passível de usucapião especial urbana consiste
em duzentos e cinqüenta metros quadrados. Entende-se como justa esta limitação, uma vez
que o bem imóvel objeto de usucapião deverá ter sua utilização apenas para fins de moradia,
não sendo necessária uma área maior do que a avultada pelo legislador para este fim.
Novamente, nota-se implícita a questão do enriquecimento como não sendo possível, uma vez
que áreas maiores poderiam ensejar a descaracterização do intuito principal deste instituto,
que é o de garantir uma moradia digna e justa para o indivíduo e sua família.

Conforme a Apelação Cível nº 70043903145 do Tribunal de Justiça do Estado do Rio

Grande do Sul, esta imposição de limites físicos para áreas urbanas passíveis de ação de
usucapião especial visa tutelar exclusivamente o direito à moradia e, neste viés, contempla
apenas terrenos ou imóveis de pequena dimensão.

Par Ribeiro (1998b), as propriedades com área superior a duzentos e cinqüenta metros
quadrados não são passíveis de usucapião urbana, salvo nos casos em que seja possível a
redução possessória aos limites fixados pela Constituição Federal. Entretanto, não pode haver
intenção de posse sobre área maior do que o determinado pela legislação.
 25

Não há que se falar, portanto, em ações de usucapião especial urbana que tenham por
objeto imóveis maiores do que duzentos e cinqüenta metros quadrados, sob pena de
descaracterização do referido instituto.

Além da limitação física, existem ainda limitações concernentes aos tipos de áreas
urbanas que podem ser objeto do tipo de usucapião aqui abordado. O item a seguir abordará
esta questão.

2.4 Áreas possíveis de usucapir

De acordo com Ribeiro (1998a), o Código Civil elenca como bens públicos aqueles
pertencentes ao domínio da União, Estados e Municípios. Desta forma, excluídos estes bens,
os que restarem são classificados como particulares.

Neste sentido, só são passíveis de usucapião os imóveis privados/particulares,

conforme o disposto no artigo 183, §3º da Constituição Federal que dispõe: “Os imóveis
públicos não serão adquiridos por usucapião”.

Isto ocorre devido à imprescritibilidade dos bens imóveis públicos. Por mais tempo
que um indivíduo esteja de posse de um bem imóvel pertencente a uma pessoa jurídica de
direito público, este primeiro nunca terá o domínio do imóvel, pois a regra que aqui se aplica
é o interesse coletivo sobre o interesse individual (COELHO, 2012). Trata-se do resultado da
inalienabilidade do bem público: por não poder ser alienado, também não pode ser objeto de
usucapião (RIBEIRO, 1998a).

No passado, “os bens dominiais do Estado podiam ser adquiridos por usucapião
extraordinário; mas o prazo requerido era de quarenta anos” (ESPÍNOLA, 2002 apud
COSTA, 1999, p.331). Porém, atualmente esta modalidade de prescrição e aquisição de
propriedade não é mais possível.

A Apelação Cível nº 70045880069, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande

do Sul, ao citar alguns precedentes da referida Corte, afirmou que a simples comprovação de
 26

que o imóvel é de propriedade do Poder Público já esgota por si só a possibilidade de

promover ação de usucapião. Afirma ainda que a ausência de destinação pública para o
referido bem não enseja a possibilidade do usucapião, pois trata-se de juízo de conveniência e
de oportunidade da Administração Pública.

No entendimento de Coelho (2012), os bens públicos não são passíveis de usucapião

devido ao fato de que o interesse particular do possuidor não pode, sob hipótese alguma, se
sobrepôr ao interesse da coletividade.

Considerando que a Administração Pública, por intermédio de seus agentes, serviços e

bens, tem como função primordial o atendimento das demandas da coletividade, não há que se
falar em usucapião de imóvel público. Gonçalves (2014, p.50) corrobora, colocando que “se
há tolerância do Poder Público, o uso do bem pelo particular não passa de mera detenção
consentida”.

Por fim, e não menos importante, outro requisito fundamental para a legitimidade da
ação de usucapião especial urbana é a impossibilidade de usucapir mais de uma vez, assunto
abordado a seguir.

2.5 A impossibilidade de usucapir mais de uma vez

Da mesma forma que o requerente da ação de usucapião especial urbana não pode ser
possuidor ou ter o domínio de outro imóvel, também não poderá usucapir mais de uma vez.
No Estatuto da Cidade, o §2º do artigo 9º é categórico ao afirmar que “o direito de que trata
este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”. O artigo 183 da
Constituição Federal, §2º, ressalta a mesma informação.

Isto ocorre devido ao fato de que “não se poderá exercer o mesmo direito duas vezes.
Imaginando-se que certa pessoa, após adquirir imóvel por usucapião especial, venha a vendê-
lo, apossando-se de outro, não poderá requerer o usucapião deste último” (FIUZA, 2008,
p.782).
 27

Esta limitação visa evitar mau uso da propriedade e, consequentemente, a má fá do

usucapiente que, insatisfeito com o imóvel cuja posse lhe foi atribuída o abandona e vai a
busca de outro imóvel para residir por mais cinco anos e intentar nova ação de usucapião.
Conforme anteriormente exposto:

Para usucapião urbano exige-se a posse ad usucapionem, por prazo de cinco anos. O
possuidor deverá estar imbuído de vontade de dono, como no usucapião
extraordinário. Não é necessária a convicção de ser dono. Além disso, o imóvel deve
ser utilizado para moradia do requerente ou de sua família, não podendo eles ser
proprietários de outro imóvel, seja urbano ou rural (FIUZA, 2007, p. 793).

Não há que se falar, portanto, em novo usucapião, visto que o direito a possuir uma
moradia para si e sua família já foi concedido, uma vez, ao requerente. De acordo com
Barruffini (1998, p.212), é “a primeira e única prescrição aquisitiva é que recebe eficácia e
validade do texto constitucional”.

Corroborando com este pensamento, Coelho (2012, p. 201) entende que, “como se
destina o instituto a amparar interesses da população de baixa renda, tanto a norma
constitucional como as ordinárias limitaram o reconhecimento do direito à usucapião especial
de imóvel urbano a certo possuidor por uma só vez”.

O afastamento da possibilidade de um segundo pedido de usucapião encontra-se

alicerçado na ausência de debilidade econômica, a qual deixou de existir quando da ocasião
da primeira ação de usucapião especial urbana (BARRUFFINI, 1998).

Estes são, portanto, os requisitos contidos no artigo 183 da Constituição Federal, que
visa balizar o entendimento acerca do instituto do usucapião especial urbano. Por se tratar de
uma ação que visa reconhecer a necessidade do requerente em possuir um imóvel para sua
moradia e de sua família, dada à inviabilidade econômica de adquiri-lo por meios financeiros
próprios, há que se atentar para determinados requisitos, sob pena de extinguir a real função
desta ação, que é a de garantir a função social da propriedade, onde o interesse coletivo
sempre se sobrepõe ao interesse do particular.
 CONCLUSÃO

Tendo sido possível a realização do presente estudo, conclui-se a respeito da

relevância do instituto da usucapião especial urbana. Trata-se de um instituto que tem por
objetivo principal a garantia do direito à moradia, personificado através da transferência de
propriedade entre um indivíduo que não faz bom uso de seu imóvel para um indivíduo que ali
se constituiu enquanto família, fixando residência e tornando a propriedade produtiva,
atendendo à função social que lhe é preconizada.

Entretanto, para que a ação possa ser intentada e produza o efeito desejado pelo
proponente, é necessária a presença de alguns requisitos, dispostos na Constituição Federal.
Estes requisitos buscam garantir que a propriedade seja repassada, de fato, a um indivíduo que
não tenha condições de adquirir um bem imóvel por conta própria, personificando a própria
função social da propriedade.

De outro lado, alguns requisitos como não possuir outro imóvel e não usucapir mais de
uma vez, buscam garantir a boa fé do próprio instituto pois, se o mesmo fosse destinado a ser
proposto mais de uma vez pela mesma pessoa ou, ainda, que esta pessoa já seja possuidora de
outro imóvel, estaria o referido instituto atentando contra princípios constitucionais,
promovendo, inclusive, o enriquecimento, de modo ilícito, do requerente, que poderia ter para
si mais de um imóvel, através do usucapião, sem que para isso tenha que haver trabalhado ou
se esforçado para adquiri-lo, bastando a comprovação da posse pelo tempo determinado.

O que se percebe, portanto, é que a ação de usucapião especial urbana visa garantir
que a propriedade exerça sua função social (contemporaneamente chamada de função
 28

socioambiental) e que esteja de acordo com as legislações de cada espaço territorial,

atendendo também à organização dos espaços e buscando promover o acesso à moradia
àqueles que não possuem casa própria.

O referido instituto permite que sejam aplicados os princípios constitucionais inerentes

à dignidade humana, possibilitando que, preenchidos os requisitos legais, as propriedades em
desuso e que não sejam cuidadas por seus legítimos proprietários sejam utilizadas de maneira
mais condizente com a realidade econômica e social do país.
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