MINISTÉRIO DA EDUCAÇÃO

SECRETARIA DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL E TECNOLÓGICA

INSTITUTO FEDERAL DE EDUCAÇÃO, CIÊNCIA E TECNOLOGIA DO
TOCANTINS CAMPUS DIANÓPOLIS
CURSO BACHAREL EM ENGENHARIA AGRONÔMICA

Jackeline Ramos
Luanda Oliveira
Marina Prates
Samara Valadares

LAUDO – FAZENDA BOA SORTE

Dianópolis
2020
 MINISTÉRIO DA EDUCAÇÃO
SECRETARIA DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL E TECNOLÓGICA
INSTITUTO FEDERAL DE EDUCAÇÃO, CIÊNCIA E TECNOLOGIA DO
TOCANTINS CAMPUS DIANÓPOLIS
CURSO BACHAREL EM ENGENHARIA AGRONÔMICA

Jackeline Ramos
Luanda Oliveira
Marina Prates
Samara Valadares

LAUDO – FAZENDA BOA SORTE

Trabalho elaborado como requisito parcial para

aprovação na disciplina de Legislação e Perícia
na Agropecuária, do curso de Engenharia
Agronômica do Instituto Federal de Educação,
Ciência e Tecnologia do Tocantins – campus
Dianópolis (IFTO).
Orientador: Prof. Luiz Norberto Lacerda
Magalhães Filho

Dianópolis
2020
 1 INTRODUÇÃO

O laudo se trata de uma avaliação para apurar o Valor Real de Mercado Atual,
considerando-se como data base da avaliação o mês de novembro de 2016 para as terras
agrícolas que compõem a Fazenda Boa Sorte, de propriedade da empresa Arakaki
Agropecuária S.A. O trabalho irá determinar o valor patrimonial das propriedades
considerando o ativo: terras.

As propriedades localizam-se nos municípios de Fernandópolis e Guarani

D’Oeste, situados no Noroeste paulista, microrregião de Fernandópolis e mesorregião de
São José do Rio Preto, ambas no estado de São Paulo. A propriedade como um todo está
localizada próxima à divisa do estado de SP com os estados de Minas Gerais e Mato
Grosso do Sul. A partir da cidade o acesso é feito pelas rodovias SP–543 e SP–320
(Rodovia Euclides da Cunha, km 562), principalmente. Todo o acesso à fazenda,
praticamente, dar-se-á por rodovias pavimentadas, trecho final não pavimentado de 4,5
km.

A Fazenda Boa Sorte é explorada com agricultura. A área agrícola é utilizada para
produzir cana de açúcar com um total de 309,8052 hectares, ou seja, 83,1 % do total de
suas áreas. As lavouras de cana implantadas nos imóveis em questão apresentam
diferentes idades, sendo que atingem uma boa longevidade em razão do uso de vinhaça.
Lavouras bem conduzidas, apresentando bom stand e boas produtividades.

A propriedade se localiza na Bacia Hidrográfica do Rio Paraná, e na sub Bacia

Hidrográfica do Rio Grande, portanto totalmente fora da Amazônia Legal, desse modo,
de acordo com a Lei Florestal Nacional nº 12.651, de 25/05/2012, há a necessidade de se
preservar 20% de sua área a título de Reserva Legal. A princípio, o imóvel como um todo
possui vegetação nativa suficiente para atender a Legislação específica (Reserva Legal).

As áreas denominadas Fazenda Boa Sorte foram vistoriadas pela Engenheira

Gilberta Aparecida de Aquino Lemes, acompanhado pelo Engenheiro Ambiental Douglas
Antônio de Morais, funcionário do Grupo Arakaki. Durante a visita foi possível conhecer
o acesso, as terras e os recursos naturais da fazenda.

Através da utilização de imagens de satélite atuais e de anos anteriores da região

foram desenvolvidos os mapas para verificação da evolução do uso e ocupação do solo.
Os mapas foram gerados pela equipe técnica da empresa IEG FNP para auxílio na
valoração do imóvel.
 2 DESENVOLVIMENTO

O laudo tem por objetivo apurar o Valor Real de Mercado Atual, considerando-
se como data base da avaliação o mês de novembro de 2016 para as terras agrícolas que
compõem a Fazenda Boa Sorte. O trabalho irá determinar o valor patrimonial das
propriedades considerando o ativo: terras.

Segundo a pesquisa de valores de mercado das terras da região em questão, o

preço médio por hectare varia conforme a sua capacidade de utilização e de sua
porcentagem de área útil, área aberta, área já explorada com lavoura, corrigida, qualidade
da terra, localização, acesso, se é titulada ou posse, regularidade da documentação e
estrutura ligada à exploração.

Não foi efetuada medição das áreas em campo, portanto, a distribuição das áreas
internas da propriedade, de acordo com o uso do solo, foi baseada em informações
contidas nos documentos fornecidos para execução deste trabalho, como mapas, o Recibo
de Inscrição do imóvel no CAR e informações obtidas durante a vistoria. Estas
informações foram checadas nas imagens geradas e apresentaram pequenas diferenças,
sendo, portanto, consideradas como corretas, verdadeiras e válidas para a execução deste
trabalho.

É importante ressaltar que o processo de regularização da área ambiental é um

pouco complexo, havendo necessidade de se analisar a questão abordando todas as
propriedades da empresa e não somente as glebas avaliadas, pois algumas poderão ter
área ambiental sobrando e outras faltando. Outro aspecto que interfere muito no valor
final do possível passivo ambiental é se o órgão ambiental vai aceitar ou não a inclusão
da APP na área de reserva legal.

O preço da terra, por hectare, foi obtido pelo Método Comparativo Direto de
Dados do Mercado, ou seja, após levantamento efetuado em imobiliárias, corretores e
pessoas ligadas ao meio rural, comparando-se a fazenda com outras semelhantes que estão
à venda ou que foram vendidas, situadas na mesma região, utilizando-se o método
comparativo direto, bem como a avaliação “in loco” deste avaliador.

Esta avaliação foi elaborada segundo as normas do IBAPE - Instituto Brasileiro

de Avaliações e Perícias de Engenharia e da NBR 14653-3/04 da ABNT - Associação
Brasileira de Normas Técnicas.

Os elementos, que contribuíram para formar a convicção de valor foram baseados

em 8 amostras regionais com preços de mercado homogeneizados, totalizando 62 pontos
na tabela de classificação das avaliações, portanto o grau de fundamentação deste laudo
é Grau II de Fundamentação. O grau de Precisão é Grau III, pois apresentou uma
amplitude de 6,58%, considerando o intervalo de confiança de 80% em torno do valor
central obtido.
 3 CONCLUSÃO

Os elementos, que contribuíram para formar a convicção de valor foram baseados

em 8 amostras regionais com preços de mercado homogeneizados. Através da utilização
de imagens de satélite atuais e de anos anteriores da região, foram desenvolvidos mapas
para verificação da evolução do uso e ocupação do solo, somadas às documentações
fornecidas pela empresa e à vistoria realizada no imóvel, foi possível analisar as
características físicas e climáticas da região.

Por conseguinte, após as considerações supracitadas serem feitas, com subsídio

do Método Comparativo Direto de Dados do Mercado para definição do preço da terra
por hectare, foi possível determinar o valor patrimonial das propriedades. Deste modo, a
recomendação para a empresa Alcoeste Destilaria Fernandópolis S.A. é que o Valor Real
de Mercado Atual da propriedade rural denominada Fazenda Boa Sorte localizada nos
municípios de Fernandópolis e Guarani do Oeste, ambos no estado de São Paulo, com
área total de 374,9206 hectares, deve ser de: R$ 9.373.015,00 (nove milhões, setecentos
e vinte três mil, quinze Reais).

Quanto as ponderações do grupo, foi considerado que o laudo em questão não

carece de nenhuma alteração.