Matriz de atividade individual

Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: 1021-1_3

Aluno: Juliana Araujo Rocha Turma: 2021

Tarefa: Atividade Individual – Análise de Construção do Shopping

Análise do projeto de construção do shopping center

Cálculos
O objetivo deste relatório é converter dados em informações e, apresentar uma análise de
viabilidade da construção de um Shopping Center de alto padrão no terreno de uma igreja, para
subsidiar as tomadas de decisão da investidora RX.
Segundo os termos da transação, a igreja cederá o terreno, e a empresa assumirá as despesas da
construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6
anos – pois 2 anos serão de construção, e não haverá lucro nesse período. Essa exploração só
poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o
mesmo valor – ou seja, a RX não poderá vender as lojas (unidades).
Para tal, trabalharemos o cálculo dos seguintes índices:
 TIR (taxa interna de retorno);
 VPL (valor presente líquido);
 período para payback descontado e
 ILL – índice de lucratividade líquida.

O empreendimento terá as seguintes bases para sua construção:

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Considera-se que o Custo Unitário Básico de Construção (CUB) é de R$ 600,00 por metro quadrado.
Neste caso, desconsideraremos o valor do terreno no custo de investimento inicial, tendo em vista
que o terreno foi cedido em parceria com a igreja. A área construída por andar será de 4.000 m2 e
serão construídos 7 andares (sendo dois deles estacionamento. Teremos assim, um custo total
estimado de R$16.800.000,00 em que:

Custo Total Estimado(CTE) = CUB x Área Total Construída

CTE = 600/m2 x 4.000 m2 x7

CTE = R$ 16.800.000,00

Para o fluxo de caixa bruto temos: 5 andares x 35 lojas por andar = 175 lojas.

Aluguel unitário das lojas de R$ 20.000,00.

Faturamento mensal de R$ 3.500.000,00 ( n° lojas x aluguel)

Custo fixo: R$ 200.000,00

Custo Variável: R$ 1.000,00/mês x 175 lojas = R$175.000,00

LAJIR: Faturamento – Custos (Fixo + Variável) = R$3.500.000,00 – (R$200.000,00 + R$ 175.000,00) =

R$ 3.125.000,00

Imposto de Renda: 15% sobre o lucro real = R$ 3.125.000 x 0,15 = R$ 468.750,00

Lucro real = R$3.125.000,00 – R$ 468.750,00 = R$ 2.656.250,00

Demonstrado o lucro mensal previsto temos que a taxa mínima de retorno aos sócios, para
sobrepor-se aos riscos do negócio é de 4,14% a.m., considerando

 Taxa RF: 2% + 64/100 = 2,64%.

Risco beta:1

2
Taxa de Retorno do Mercado: 2,64% acrescido de 1,5% = 4,14 a.m.

Para o Valor Presente dos Fluxos de Caixa temos:

0 FV

2.656.250,00 CSH PMT

48 n

0,0414 i

PV = 126.215.643,90

Valor Presente do Projeto

126.215.643,90 CSH FV

24 n

2i

PV= 78.470.977,37

VPL = VP-lo

VPL = 78.470.977,37 – 16.800.000,00

VPL = 61.670.977,30

Índice de Lucratividade Líquida

ILL = VP/lo = 78.470.977,37/16.800.000,00

ILL = 4,67%

TIR

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16.800.000,00 CSH g Cfo

0 g CFj

24 g Nj

2.656.250,00 g CFj

48 g Nj

F IRR = 4,68%

FV Investimento Inicial
78.470.977,37 CHS PV
0,0414 i
24 n
FV = 79.254.388,39

Payback Descontado Após início Operação

PV = (79.254.388,39)
PMT = 2.656.250
i = 0,0414
n = 29

Payback Descontado de Todo Projeto

Payback Descontado após início operações + t24
29 + 24 = 53

Custo de Capital (Ccap)

FV = 79.254.388,39
i = 0,0414
N = 53
PMT =1.479.329

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Ponto de Equilíbrio
PE no Excel: =(CF+CCap-%IR*CF)/(Pun-CVun-%IR*Pun+%IR*CVun)   
PE = (200.000 + 1.479.329 – 0,15 x 200.000)/ (20.000 – 1.000 – 0,15 * 20.000 + 0,15 *1.000)
PE = 1.649.329 / 15.850,00
PE = 104,05 ( Ou seja 104 lojas)

Taxa de Ocupação
Total Lojas : 175
Alugar no mínimo: 104
Taxa de Ocupação Mínima: 74/175 = 0,60 %
Considerações

Pela análise dos cálculos apresentados podemos concluir que o investidos precisará alugar 104 lojas
antes de começar a ter lucro com seu negócio.
O VPL positivo indica que o projeto é lucrative. A TIR e ILL em torno de 4% demonstram viabilidade
do projeto, na medida em que receberá valores superiors ao que foi investido.
Por fim, a análise do payback indica que os investidores terão retorno em aproximadamento 4,5
anos.

Referências Bibliográficas

ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2019. 84 p. Apostila do Curso Matemática

Financeira – Fundação Getúlio Vargas. Acesso em: 06 de novembro de 2021.

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