CENTRO UNIVERSITÁRIO CESMAC

ANTONIO GOMES DE BARROS MELRO FILHO

LYDIO CLARK DE CARVALHO BARBOSA

AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL COMERCIAL USANDO O

MÉTODO DE COMPARATIVO DIRETO DE DADOS EM
INFERENCIA ESTATÍSTICA E CUSTO DE REPRODUÇÃO

MACEIÓ-AL
2018.1
 ANTONIO GOMES DE BARROS MELRO FILHO
LYDIO CLARK DE CARVALHO BARBOSA

AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL COMERCIAL USANDO O

MÉTODO DE COMPARATIVO DIRETO DE DADOS EM
INFERENCIA ESTATÍSTICA E CUSTO DE REPRODUÇÃO
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como
requisito final, para conclusão do curso de
Engenharia Civil do Centro Universitário Cesmac, sob
a orientação do Prof. Mayco Sullivan Araujo de
Santana.

MACEIÓ-AL
2018.1
 SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................. 4
1.1 Objetivos ..................................................................................................................... 5
1.1.1 Objetivo geral ............................................................................................................... 5
1.1.2 Objetivo especifico ............................................................................................................. 5
2 REFERENCIAL TEORICO ...................................................................................................... 6
2.1 Conceitos e Características ............................................................................................... 6
2.2 Procedimentos .......................................................................................................... 11
2.2.1 Análise de documentação ................................................................................................ 11
2.2.2 Vistoria do imóvel ....................................................................................................... 11
2.2.3 Pesquisa e diagnóstico de mercado ........................................................................... 13
2.2.4 Coleta de dados ......................................................................................................... 13
2.2.5 Construção de variáveis. ............................................................................................ 14
2.3 Métodos Utilizados ........................................................................................................... 18
2.3.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado .......................................................... 18
2.3.2 Método do custo de reprodução....................................................................................... 19
3 METODOLOGIA.................................................................................................................... 21
4 RESULTADOS ...................................................................................................................... 22
4.1 Característica do imóvel ................................................................................................... 22
4.1.1 Fotos do Imóvel ............................................................................................................... 25
4.2 Metodologia aplicada........................................................................................................ 29
4.3 Pesquisa de mercado e Tratamento de dados................................................................ 29
4.3.1 Terreno ............................................................................................................................ 29
4.3.1.2 Tratamento dos Dados .................................................................................................. 31
4.3.2 Edificações e Benfeitorias ................................................................................................ 34
4.3.2.1 Edificações ................................................................................................................... 34
5 CONCLUSÃO ........................................................................................................................ 38
REFERÊNCIAS ........................................................................................................................ 40
 4

1 INTRODUÇÃO

A Engenharia de Avaliação é a disciplina técnica e científica da área da

Ciência da Engenharia que cuida de “determinar tecnicamente o valor de um bem,
de seus direitos, frutos e custos de reprodução” (DANTAS, 2005), combinado com o
regramento no estatuto da NBR 14.653-2 (2011) - Avaliação de bens da ABNT
(Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Segundo Oliveira (2016) o mercado imobiliário pode ser considerado um dos
setores mais complexos da economia, onde as principais dificuldades de análise
estão vinculadas a algumas características especiais dos imóveis, tais como a
localização e a correlação espacial. Os imóveis são bens heterogêneos, compostos
por um conjunto diversificado de atributos (características intrínsecas e extrínsecas),
o que dificulta e em alguns casos até impossibilita a comparação direta das
unidades (PELLI, 2015).
Segundo Oliveira (2016) até meados da década de 80, os métodos de
avaliação eram rudimentares, principalmente por que os trabalhos se limitavam a
cálculos simplificados, utilizando calculadoras simples. O desenvolvimento dos
computadores pessoais propiciou a aplicação de técnicas mais avançadas
(destacando-se a inferência estatística), levando a um considerável aumento de
qualidade e confiabilidade nas avaliações e estudos de viabilidades realizados. A
partir de 2001, entra em vigor a norma ABNT NBR 14.653 “Avaliação de Bens”,
quando então todas as normas brasileiras existentes foram sintetizadas numa única
norma dotada de partes específicas: imóveis urbanos, imóveis rurais,
empreendimentos, máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
(CARTILHA DE AVALIAÇÃO DO IBAPESP,2007).
A Engenharia de Avaliação só pode ser praticada por Engenheiros Civis,
Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, cada um obedecendo sua habitação
profissional, de acordo com o Confea- Conselho Federal de Engenharia e
Arquitetura, que detenham os conhecimentos necessários para realização do
trabalho avaliatório a ser executado.
Vários tipos de operações podem ser subsidiadas pela Engenharia de
Avaliação tais como, operações de garantia, transações de compra e venda,
transações de locações, decisões judiciais, taxação de impostos, decisões sobre
 5

investimentos, balanços patrimoniais, operações de seguros, separações de

empresas e desapropriação de imóveis.
No entanto, ainda existe uma grande polêmica e dificuldades por parte dos
engenheiros, no que tange a precisão dos resultados das avaliações. Mesmo diante
das recomendações das normas é grande a divergência dos resultados, devido a
variâncias de parâmetros estatísticos para estimativa de valores, apresentadas por
diversos autores. Considerando também, que determinados fatores estão
relacionados às características locais da cidade ou região onde está se executando
a análise, promovendo assim uma considerável discrepância nos resultados finais.
(OLIVEIRA, 2016)
Neste trabalho vai ser utilizado método de comparativo direto para avaliar o
terreno do imóvel, e o método comparativo de custo de reprodução de benfeitorias
para a construção do imóvel.
Este trabalho tem como finalidade mostrar como é feito um Laudo de
Avaliação, e mostrar esta área da engenharia que é pouco mostrada na sala de
aula, e nesse tempo de crise que passa o pais é importante o engenheiro ter
conhecimento em diversas áreas da engenharia para entrar no mercado de trabalho.

1.1 Objetivos
1.1.1 Objetivo geral
O objetivo deste trabalho é mostrar como é feito a Avaliação de um imóvel
comercial usando o método de comparativo direto de dados em inferência estatística
e custo de reprodução.

1.1.2 Objetivo especifico

• Fazer a vistoria do imóvel com relatório fotográfico de todos os ambientes e

definir o padrão de construção do imóvel.
• Coletar a quantidade de dados de mercado de imóveis com características
semelhantes para se atingir o grau de precisão e fundamentação aceitáveis;
• Tratar estatisticamente os dados coletados com a inferência estatística;
• Encontrar o valor de mercado do imóvel;
• Demonstrar o processo de construção do laudo de avaliação.
 6

2 REFERENCIAL TEORICO

2.1 Conceitos e Características

Esta etapa do estudo será iniciada com o objetivo de demostrar o conceito da

avaliação de imóveis da forma mais transparente possível, iniciando-se com “[...]
uma aferição de fatores econômicos definidos em relação a propriedades descritas
com data determinada, tendo como suporte a análise de dados relevantes”
(SCHERER, 2016).

Com isso, compreende-se que a avaliação é uma atividade muito maior do

que apenas definir um valor para determinado bem imóvel, ela depende da análise
de fatores diversos que tornam seu valor de marcado flutuante e, caso seja
desconsiderados, poderão levar a um resultado incompatível com a economia e os
interesses do mercado em dado momento. (CASAGRANDE ; NASCIMENTO, 2017)

A avaliação de imóveis é o ato de realizar um estudo financeiro para gerar

um preço de um imóvel. Para isso é necessário fazer um levantamento do
valor de mercado, utilizar como comparação os bens com características
semelhantes e, seguindo as NBR’s atuantes, gerar um grau de confiança
aceitável (SCHERER, 2016).

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) no texto da NBR 14.653 encontra-

se o seguinte conceito:

Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o

valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma
determinada finalidade, situação e data (ABNT NBR 14.653, 2001).

Não se pode proceder de uma avaliação de qualidade, com os aspectos

técnicos e financeiros adequados quando o profissional não tem a sua disposição os
diversos dados que incidem sobre seu valor. É possível definir o preço de um bem
imóvel, porém, trata-se de um resultado intuitivo, não tem base na realidade do
próprio bem, do mercado e dos clientes (CASAGRANDE ; NASCIMENTO, 2017).

Cardozo (2014) cita o seguinte:

A avaliação de imóveis urbanos no Brasil é regida pela Associação

Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) Norma Brasileira (NBR) 14653-2:
Avaliação de bens – Imóveis urbanos (2011), norma brasileira para
avaliação de bens, que atualizou a antiga ABNT NBR 5676: Avaliação de
imóveis urbanos (1989), esta norma transformou a avaliação de imóveis em
 7

uma atividade mais técnica e baseada em cálculos mais precisos do que os

cálculos dos métodos em que os profissionais da área estavam
acostumados a realizar. As melhorias técnicas na avaliação podem ajudar a
controlar os preços do mercado e neutralizar aumentos excessivos, levando
o consumidor a alcançar o preço mais justo possível.

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) a avaliação de bens imóveis é

importante, considerando-se que diferentes bens apresentam valores diversos se,
assim, a falta de avaliação adequada poderia impactar grandemente no
desenvolvimento econômico e financeiro desse mercado, além de prejudicar os
proprietários de imóveis (MATTA, 2007)

Diferentes áreas são englobadas na pratica da avaliação de imóveis, são tao

abrangentes que Koyanagui (2013) cita algumas da seguinte forma:

A Engenharia de avaliações, extremamente útil à solução de diversos

problemas, atua em vários campos da sociedade atual, como em:
transferência de propriedade, financiamento e crédito, justa indenização no
caso de desapropriação, base para taxações (impostos), justo valor
locacional, garantia hipotecária, ações judiciais em divisões e heranças,
privatizações e, em todo tipo de processo em que há necessidade de
definição técnica de valor e de avaliação, portanto, percebe-se que é um
mercado amplo e em constante evolução.

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) Compreende-se, assim, que a

engenharia de avaliações dá apoio e apresenta soluções para diferentes áreas e
ocorrência do mercado imobiliário, levando à correta verificação de valores de bens
imóveis para as mais variadas finalidades, nas quais erros podem levar a prejuízos
graves para uma das partes envolvidas, ou para ambas (KOYANAGUI, 2013).

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) Sobre sua característica central,

esta pode ser definida esclarecendo-se que “[...] não é uma ciência exata, mas sim
uma arte de estimar os valores de propriedades específicas em que o conhecimento
profissional de engenharia e o bom julgamento sejam sine qua non” (KOYANAGUI,
2013).

Rodrigues (2006) afirma que conhecer o mercado é uma necessidade para a

realização de avaliações de bens imóveis, já que as condições do mercado incidem
sobre o valor final a ser obtido. A falta de conhecimentos nessa área pode levar a
uma definição de valores inadequada e, com isso, há prejuízos amplos para o setor
e os proprietários (CASAGRANDE ; NASCIMENTO, 2017).
 8

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) é essencial destacar, porém, que

mesmo que um bem imóvel seja avaliado por determinado valor, o valor final da
venda poderá ser outro, de acordo com as condições do mercado, disponibilidade de
imóveis, entre outros fatores incidentes. Estes fatores incidem sobre o mercado e,
assim, uma boa avaliação á aquela que os leva em consideração para o alcance de
um resultado muito próxima à realidade do mercado (MATTA, 2007).

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) a avaliação adequada deverá ser

realizada por engenheiro especializado em avaliações, por conhecer características
técnicas de bens imóveis que incidem diretamente sobre seu valor, como no caso de
patologias e erros em edificações. Este profissional precisa ser preparado para a
atividade de avaliação, além de seguir os procedimentos considerados necessários
(RODRIGUES, 2006).

Scherer (2016) ressalta que a engenharia de avaliações vem se tornando

uma área cada vez mais forte da engenharia, na qual os profissionais são treinados
para proceder de avaliações claras, objetivas, com foco em todos os detalhes que
envolvem o imóvel (localização, pavimentação, características, etc.), assim como
fatores de mercado (oferta e procura, crises, custos, entre outros) e, assim,
conseguem entregar ao contratante da avaliação justa, adequada e que beneficia o
mercado de forma mais ampla (CASAGRANDE ; NASCIMENTO, 2017).

O mercado imobiliário é afetado de diferentes formas pela pratica da

avaliação de imóveis, com isso podemos citar:

O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia

mundial. Encontram-se inúmeras dificuldades na análise dos bens,
vinculadas principalmente a algumas características especiais dos imóveis,
que são heterogêneos, ou seja, compostos por um conjunto diversificado de
32 atributos, o que dificulta ou impede a comparação direta das unidades. É
nesse setor que atua a Engenharia de Avaliações, com o objetivo básico de
obter valores para os imóveis, ou seja, buscar representações e
interpretações numéricas para os fenômenos do mercado imobiliário
(SCHERER, 2016).

Silva e Sá (2013) ressalta que a avaliação imobiliária, em muitos casos, é

realizada por profissionais de outras áreas e, assim, fatores essenciais não são
considerados. Muitos deles apenas comparar a propriedade com outras
semelhantes e analisam as condições do mercado, não levam em consideração
 9

fatos mais específicos e que, certamente, alteram o valor do bem, como fundações,
estrutura, conservação, laje, entre tantos outros (CASAGRANDE ; NASCIMENTO,
2017).

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) quando um engenheiro de

avaliações procede da atividade, porém, é capaz de oferecer a avaliação técnica do
valor do bem, na qual tais informações são consideradas e, assim, obtém-se seu
valor real, aquele pelo qual poderá ser comercializado sem excessos e sem
prejuízos (SILVA E SÁ, 2013).

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) os documentos necessários para

a condução da avaliação dentro de padrões de qualidade e excelência pode ser
encontrada pelo profissional em diferentes fontes, porém, é muito recomendável que
ele peça ao solicitante da avaliação os documentos necessários, evitando que este
venha a ter dúvidas sobre a procedência dos dados tomados como base (ABNT,
NBR 14.653, 2001; SILVA E SÁ, 2013; SCHERER, 2016).

Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a

documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o
engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a
avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as
ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como
os pressupostos assumidos em função dessas condições (ABNT, NBR
14.653, 2001).

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) para resultados satisfatórios,

deve-se analisar e respeitar os três componentes do mercado imobiliário,
destacados como os bens ofertados, os vendedores e os possíveis compradores.
Após a consideração desses componentes, é essencial que o profissional tenha
acesso aos informes do imóvel, verificando todas as suas particularidades como
condições físicas, desempenho, vida útil, segurança, estado de conservação,
manutenção, utilização e seus arredores (SILVA E SÁ, 2013).

Moreira, Silva e Fernandes (2010) esclarecem que como o mercado

imobiliário é extremamente para a economia de todos os países, a avaliação de 33
imóveis não pode ser vista como atividade de pouco ou nenhum valor. De fato, é
preciso ter em mente que influencia diretamente sobre os resultados desse setor da
 10

economia e, assim, deve ser valorizada como prática indispensável a ser conduzida
por profissional capacitado (CASAGRANDE ; NASCIMENTO, 2017).

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) este profissional tem inúmeros

papeis dentro de sua função, destacando-se a manutenção de conhecimentos
atualizados sobre o Estado da Arte, sempre atuar em serviços para os quais seja
habilitado e capacitado, não divulgar quaisquer informações e resultados adquiridos
no estudo, jamais reproduzir um trabalho sem identificação e citação adequada,
caso verifique conflito de interesses relatar imediatamente ao contratante, oferecer
auxílio independente ao contratante, evitar competições que aviltem honorários
profissionais e esforçar-se ao máximo para a melhoria dos conhecimentos e da
compreensão sobre aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional,
demonstrando uma atuação profissional leal e justa (SCHERER, 2016).

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) o engenheiro de avaliações tem

importante papel no sentido de evitar que imóveis seja subvalorizados ou
supervalorizados e, com isso, o mercado sofre impactos importantes, decorrente da
falta de imóveis ou excesso deles no mercado. Cabe a ele, primeiramente,
compreender o objetivo da avaliação que deverá realizar e, a partir dessa
informação, verificar quais são as ferramentas à sua disposição e dentre elas qual a
de melhores resultados em cada caso (ROCHA, 2010).

Segundo Casagrande e Nascimento (2017) este profissional, além de ter

conhecimento e habilidades técnicas desenvolvidas por meio de estudos e
especializações, deverá saber ouvir o mercado, identificar onde se encontram as
informações das quais necessita e, assim, não se apoiar sobre dados incompletos
ou duvidosos, mas sempre tentar encontrar aqueles que, de fato, permitem a
realização de um processo de avaliação de bens imóveis de qualidade e confiável
(ROCHA, 2010).

O Laudo de Avaliação é feito de alguns processos determinados pela ABNT,

no qual vamos explicar em nosso trabalho, na metodologia vamos resumir um pouco
cada um dos processos que vamos executar para a elaboração do Laudo de
Avaliação.
 11

2.2 Procedimentos
2.2.1 Análise de documentação

Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo das

avaliações de imóveis, porém cabe ao perito avaliador solicitar ao contratante o
fornecimento da documentação relativa ao objeto do laudo de avaliação de imóvel
(PERFECTUM, 2016).

Verificar a documentação relativa ao imóvel, no mínimo, com certidão recente de

ônus reais ou de inteiro teor emitida pelo Cartório do Registro Geral da
circunscrição local. Atenção especial deve ser dada à existência de cláusulas
restritivas ao uso ou, ainda, de problemas jurídicos (PERFECTUM, 2016).

Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao

contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos
assumidos em função dessas condições (PERFECTUM, 2016).

Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, assim

como examinar outras restrições e regulamentos aplicáveis aos terrenos e
edificações da região, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos e
outros que possam influenciar no resultado da avaliação do imóvel (PERFECTUM,
2016).

2.2.2 Vistoria do imóvel

É imprescindível a vistoria do imóvel avaliando a fim registrar e fazer constar no

laudo as suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do
seu valor comercial (PERFECTUM, 2016).

Visitar o imóvel avaliando, fazendo fotografias externas e internas; também, se

possível e necessário, planta baixa e croquis indicando a localização do imóvel
(PERFECTUM, 2016).

Descrever a caracterização do terreno e benfeitorias, assim como os detalhes

das construções e região (PERFECTUM, 2016).
 12

Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc), infraestrutura,

utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial, agrícola), restrições ao
uso e outras situações relevantes (PERFECTUM, 2016).

Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos

ou partes, qualidade de construção, idade da edificação e seu estado de
conservação (PERFECTUM, 2016).

Região: Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana

(PERFECTUM, 2016).

A vistoria será complementada com a investigação da vizinhança ao imóvel e da

sua adequação ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias
atípicas, desvalorizantes ou valorizantes das unidades imobiliárias semelhantes da
região (PERFECTUM, 2016).

Verificar todos os elementos essenciais à formação de preços dos imóveis

naquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes
centros consumidores (PERFECTUM, 2016).

Procurar informações no local sobre o movimento de compra e venda ou de

aluguel de imóveis, a fim de saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas,
que as pessoas ali residentes têm (PERFECTUM, 2016).

Vistoria por Amostragem - Tratando-se da avaliação de imóveis urbanos

constituídos por conjuntos de unidades imobiliárias autônomas padronizadas,
residenciais ou comerciais, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de
uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no
contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou
conjunto de mesma tipologia (PERFECTUM, 2016).

Avaliação de imóveis urbanos em massa - Nas avaliações de imóveis em massa

é imprescindível que o perito avaliador conheça a região. Sob sua responsabilidade,
é permitida a designação de profissionais habilitados a fim de realizar a vistoria das
unidades imobiliárias objeto do laudo de avaliação de imóveis em massa
(PERFECTUM, 2016).
 13

Diagnóstico do Mercado - Deve-se proceder à análise sucinta do

comportamento do segmento de mercado em que se insere o imóvel avaliando,
resumindo a situação constatada quanto à liquidez do bem imóvel (PERFECTUM,
2016).

Fotografias e outros recursos complementares à vistoria - Além de máquina

fotográfica, de preferência digital, o engenheiro de avaliações, nos dias atuais, deve
recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e
Instrumentos de Topografia, tendo em vista melhor descrever e caracterizar os bens
que avalia (PERFECTUM, 2016).

2.2.3 Pesquisa e diagnóstico de mercado

De acordo com o item 8.2 da NBR14653-2 (2004), o que se pretende com a

pesquisa de dados de mercado é a composição de uma amostra representativa de
dados de imóveis com características tanto quanto possível, semelhantes às do
avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa que envolve estrutura
e estratégia da pesquisa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do
mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses
advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor
(OLIVEIRA, 2016).

A análise e diagnóstico do mercado devem considerar as características

relacionadas para o bem e sua circunvizinhança, assim como estudo dos
indicadores de mercado, quais sejam: vacância (imóveis vagos ou 27 Avaliação - O
que é e como contratar 28 Avaliação - O que é e como contratar número de bens
disponíveis, em oferta, naquele mercado), absorção líquida (velocidade de
absorção do novo estoque ou dos bens em oferta), estoque (número total de bens
disponíveis), estoque novo (número de bens que serão lançados no mercado
estudado), etc. (FERRARI; et al., 2007).

2.2.4 Coleta de dados

Segundo Oliveira (2016) o levantamento de dados de mercado deve ser

planejado com antecedência. Os dados de mercado disponíveis para o
desenvolvimento do trabalho são oriundos de ofertas ou transação (vendas
 14

efetivadas). De acordo com LION (2009), ao coletar dados no mercado, é

recomendado levantar uma quantidade representativa de dados, desde que sejam
de bens com atributos comparáveis aos do avaliando. Nesta fase do trabalho, é
recomendável:

Buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do

bem avaliando. Incluir dados heterogêneos entre si, principalmente de
macrolocalizações diferentes, poderá levar a problemas durante a modelagem de
dados (OLIVEIRA, 2016).

Identificar e diversificar as fontes de informação. O preenchimento da ficha

de pesquisa, identificando e descrevendo as características relevantes dos dados
de mercado coletados, bem como a vistoria a cada elemento pesquisado, ira
facilitar o trabalho de modelagem. Esta identificação, além de obrigatória, permitirá
uma melhor pontuação da fundamentação na conclusão do laudo de avaliação. As
informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar
a confiabilidade dos dados de mercado (OLIVEIRA, 2016).

Selecionar os dados de mercado contemporâneos com a data de referência da

avaliação, evitando problemas de correlação temporal e de heterogeneidade
espacial (OLIVEIRA, 2016).

2.2.5 Construção de variáveis.

Após o levantamento dos dados de mercado é possível identificar as

variáveis que poderão utilizadas no processo de modelagem. As variáveis são
representações numéricas de características intrínsecas ou extrínsecas dos
imóveis. É importante observar a relação existente entre as variáveis selecionadas,
no intuito de verificar a dependência ou não entre as mesmas (OLIVEIRA, 2016).

Segundo Pelli (2015), na engenharia de avaliações considera-se como

variável dependente ou explicada o preço praticado no mercado, que pode ser uma
oferta ou transação. As variáveis independentes ou explicativas são as respectivas
características físicas (área, frente. padrão, etc.) de localização (índice fiscal, setor
urbano, distância aos pólos de influência, etc.), e temporais (normalmente a data de
ocorrência do evento) do bem avaliando.
 15

A escolha das variáveis independentes está ligada diretamente à diversidade

de características, tanto intrínsecas quanto extrínsecas, dos dados pesquisados e
ao comportamento do mercado imobiliário de cada região. Portanto é imprescindível
que ao se definir a priori quais as variáveis independentes a serem utilizadas,
devese observar quais delas efetivamente influenciam e explicam a variação dos
preços coletados. As variáveis independentes podem ser divididas basicamente em
quatro grupos: quantitativas, qualitativas, proxy e dicotômicas (OLIVEIRA, 2016).

a) Variáveis quantitativas: São valores que representam os atributos

quantitativos que podem ser contados ou medidos diretamente em cada
elemento da amostra, tais como área (normalmente expressa em metros
quadrados), frente 19 (normalmente expressa em metros lineares), número
de dormitórios (normalmente expresso em números inteiros) (OLIVEIRA,
2016).
b) Variáveis qualitativas: Representam a qualidade dos imóveis e por este
motivo são carregadas normalmente de alguma subjetividade. Estas
variáveis possibilitam relacionar a diferença, por exemplo, de um padrão
construtivo e estado de conservação do imóvel (alto:3; médio:2 e baixo:1).
Neste caso, faz se uso da tabela de ROSS-HEIDECKE, que estima
porcentagem de depreciação do imóvel relacionado com o estado de
conservação aparente do mesmo (OLIVEIRA, 2016).
c) Segundo Oliveira (2016) Trata-se de um método misto, considerando idade
real (Ross) e estado de conservação (Heidecke), descrito a seguir:
 16

d) Quadro 1: Tabela de depreciação física de Ross/Heideck

 17

Quadro 2: Tabela de depreciação física Ross/Heideck

 18

Fonte: Dantas (1998)

c) Variáveis proxy: São utilizadas para substituir outras de difícil mensuração e que
se presume guardar com elas relação de pertinência. Neste caso pode-se tratar por
fatores esta relação (OLIVEIRA, 2016).

d) Variáveis dicotômicas: São aquelas que assumem somente dois valores. São
comumente usadas para indicar a presença ou ausência de determinado atributo na
amostra. Estas variáveis têm uma aplicação bastante difundida nas avaliações de
imóveis, muito em função da clareza na sua definição. A exemplo a posição do
imóvel (poente: 0; nascente: 1) (OLIVEIRA, 2016).

2.3 Métodos Utilizados

2.3.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

De acordo com a NBR 14653 (2001) “Identifica o valor de mercado do bem

por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra”.

Segundo Corrêa (2015) trata-se do método mais utilizado no ramo de

avaliações onde o valor mercado de um imóvel é obtido através de comparações
com outros que possuem propriedades análogas e também se baseando em uma
fonte de dados específicos que atuam como uma amostra do mercado imobiliário
(MAIA NETO, 1996).

De acordo com IBAPE/SP (2011) “Os valores de mercado são mensurados

em ambientes onde é possível se fazer uma comparação direta, ou ter suporte de
mercado para tal assertiva”,
 19

Segundo Corrêa (2015) antecedendo a pesquisa dos valores de mercado,

uma vistoria ao imóvel avaliando deve ser realizada para assim obter todas as suas
características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor
(COUTINHO, 2013), observando-se distância das vias públicas, esquina,
dimensões de testada, área e profundidade do terrenos, dentre outros itens do
imóvel e da infraestrutura urbana que o cerca.

Segundo Corrêa (2015) deve-se utilizar no mínimo duas fontes de pesquisa

de informações para realização de avaliação pelo método comparativo. Todos os
dados coletados devem ser registrados, como data de publicação e número da
página, no caso de anúncio de jornais, e número de registro, identificação de
tabelionatos e cartórios, no caso de transações ou compromissos comerciais
(CINELLI, 2006).

De acordo com o IBAPE/SP (2011) o método comparativo direto de dados de

mercado é geralmente utilizado nas avaliações de terrenos, casas padronizadas,
lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados
semelhantes ao avaliando (CORRÊA, 2015).

2.3.2 Método do custo de reprodução

Segundo Maia Neto (1996), o método do custo de reprodução avalia as

benfeitorias de um imóvel considerando o custo de reprodução de seus itens por
meio de um orçamento detalhado. Neste orçamento devem-se apresentar todos os
quantitativos e tomar nota dos efeitos de desgaste físico, o que resulta na
depreciação do bem avaliando (CORRÊA, 2015).

O autor supracitado ressalta que este método é complementar ao método

comparativo quando aplicado em terrenos com benfeitorias. Para tanto, calcula-se o
valor do terreno pelo método comparativo, considerando todas as suas
características e seu valor no mercado, e após todos os itens referentes às obras
de benfeitorias são levantadas e calculadas no orçamento, fazendo-se então o uso
do método do custo de reprodução (CORRÊA, 2015).

Segundo Corrêa pós a conclusão da avaliação, os valores estipulados nas

duas etapas de avaliação são somados aplicando-se o Fator de Comercialização.
 20

Entende-se por Fator de Comercialização a terceira componente na avaliação de

terrenos com benfeitorias que é obtida pela razão entre o valor de mercado e o
custo de reprodução de um imóvel semelhante (MAIA NETO, 1996)

O IBAPE/SP (2011) afirma que o método, também chamado de quantificação

dos custos, é utilizado quando o objetivo é determinar o custo de imóvel e não só o
seu valor de mercado (CORRÊA, 2015).

De acordo com Fiker (2008) este método necessita de avaliadores com certo
grau de experiência na identificação de padrões de construção, pois, para sua
utilização, devem ser determinados os custos unitários por metro quadrado dos
diversos tipos de padrões de construções. Tal valor, segundo o autor, é encontrado
dividindo-se o custo total da obra, inclusive estrutura e acabamento similares e
recentes pela sua área construída (CORRÊA, 2015).

Os preços unitários de imóveis, em geral, podem ser encontrados pelo

próprio avaliador, por meio de pesquisa em campo, ou através de estudos e
trabalhos publicados (FIKER, 2008).
 21

3 METODOLOGIA

Esta etapa dedica-se ao esclarecimento da metodologia aplicada para o

desenvolvimento do presente estudo em todas as suas etapas. A metodologia
utilizada na pesquisa pode ser compreendida como o processo de coleta e
organização de dados confiáveis sobre o tema de estudos. Segundo Gil (2007, p.
17), o processo de pesquisa pode ser destacado como um procedimento
sistemático, racional, bem organizado e claro, que visa responder os
questionamentos e esclarecer os problemas propostos, sobre sua importância,
ressalta-se que “a pesquisa é requerida quando não se dispõe de informação
suficiente para responder ao problema [...].” (CASAGRANDE; NASCIMENTO, 2017)

Santos (2001) afirma que um estudo de qualidade e reconhecido na

comunidade acadêmica deve ter, como um dos seus primeiros passos, a definição
da metodologia científica a ser aplicada para seu desenvolvimento. A metodologia
indica ao pesquisador o caminho a seguir e, assim, permite a obtenção de
resultados melhores, mais confiáveis e de forma mais rápida (CASAGRANDE;
NASCIMENTO, 2017).

Este estudo apresenta duas metodologias distintas para sua construção.

Inicialmente procede-se de uma revisão de literatura, também chamada de revisão
bibliográfica, complementada por um estudo de campo (CASAGRANDE;
NASCIMENTO, 2017).

Para melhor alcançar os objetivos propostos nesta avaliação, foi adotada a

seguinte sequência de atividades.

• Analise da documentação do Imóvel;

• Vistoria do Imóvel com relatório fotográfico;
• Coleta de dados amostrais, procurando unidades residenciais com
características semelhantes na mesma região do imóvel em questão;
• Construção de variáveis;
• Elaboração das equações diferenciais;
• Análise dos resultados da inferência;
• Elaboração do método de custo de reprodução.
 22

4 RESULTADOS

4.1 Característica do imóvel

Trata-se de um prédio Comercial, composto de um único bloco com 05 (cinco)

pavimentos, com área total construída de 24.653,37m², correspondente a uma área
construída equivalente de 22.818,37m². Atualmente o imóvel comercial funciona
como uma Empresa com função de Supermercado, com padrão de acabamento
considerado alto (considerando a área construída equivalente) e estado de
conservação classificado como bom (Depreciação Física/Heidecke = Entre novo e
regular).

Edificado em terreno próprio que mede de frente 66,19m, limitando-se com a

Av. Fernandes Lima, fundos mede 34,10m, limitando-se com a Rua Manoel Maia
Nobre, pelo lado direito mede 129,80m, limitando-se com o terreno de Dr. José
Afonso de Melo e pelo lado esquerdo mede 135,00m, composto de 03 segmentos, o
1º segmento mede 80,00m, limitando-se com a casa nº 492 da Av. Fernandes Lima,
o 2º segmento mede 31,00m, partindo da linha lateral esquerda formando um ângulo
de 90° até atingir o 3º segmento, limitando-se com a casa nº 281 da Rua Manoel
Maia Nobre e o 3º segmento mede 55,00m, partindo da linha do 2º segmento
formando um ângulo de 90° até atingir o limite dos fundos, limitando-se com a lateral
esquerda da casa de nº 281 da Rua Manoel Maia Nobre, correspondendo uma área
total de 7.026,70m². O terreno é de forma irregular, a topografia é plana, superfície
seca e ruas pavimentadas e com vocação exclusivamente comercial.

O prédio possui 05(cinco) pavimentos com a seguinte divisão interna:

TÉRREO (5.063,51m²) - Hall de entrada e elevadores sociais; circulação,

esteiras rolantes para os pav. inferior e superior e estacionamento coberto (114
vagas para veículos e 21 vagas para motos); sala de descanso e Hall do elevador
administrativo; Depósito/Triagem; Sala de controle de mercadorias; Plataforma de
descarga de mercadoria (06 Docas); 03 câmaras de refrigeração do setor de
descarga; Elevador de carga 01; Pátio de manobra de veículos de descargas;
Estação de gás natural e Setor de deposito de lixo.

SUBSOLO (4.911,72m²) - Hall de entrada e elevadores sociais;

Estacionamento coberto (131 vagas para veículos); hall de circulação interna e
 23

elevador de carga 03; Sala de manutenção; Casa de maquinas da refrigeração;

Subestação; Casa de máquinas dos 04 grupos geradores; Depósito de fardos;
Depósito refrigerado de vinhos e o Setor de Câmaras (02 câmaras de refrigeração).

1º PAVIMENTO (4.962,20m²) - Hall de entrada e elevadores sociais; Esteiras

rolantes para os pav. inferior e superior; Setor dos caixas(20 terminais); Salão de
atendimento/exposição; Setor de açougue; Setor horti-fruti; Setor de Padaria;
Restaurante Food; 02(dois) banheiros para clientes (masculino e feminino);
Copa/Cozinha; Fraldário; Circulação interna; hall do elevador de carga 03; Sala da
gerência supervisão; Setor de controle alimentar; DML/Serviço; Setor de produção
da padaria: 02(duas) câmaras do setor de padaria; Setor de câmaras
frios/carnes/peixes (13 câmaras); Circulação interna; Câmara refrigerada para horti-
fruti; Setor Anticâmara e 15 (quinze) câmaras destinados a aves/processamento de
frios/produtos industriais/salgados/preparo de horti/estoque de massas/bacalhau;
02(dois) Depósito loja e elevador de carga 01.

2º PAVIMENTO (4.872,88m²) - Hall de entrada e elevadores sociais; Setor de

restaurantes (Sushi e Restaurante/Café); Adega; 03(três) salas para eventos;
02(dois) banheiros sociais (masculino/feminino); Sushi Bar; Cozinha do Sushi bar;
Circulação interna; Copa/cozinha do Restaurante Café e salas de eventos; Salão de
atendimento/exposição-Loja; Setor cozinha experimental; Sala de treinamento; Setor
de controle; Banheiros com vestiários femininos e masculino para funcionários;
Setor de escaninhos; Refeitório para funcionários; Copa/cozinha do refeitório;
Escada interna; Hall de circulação e elevador privativo da administração; Recepção
da administração e diretoria; Circulação interna; 02(dois) banheiros masculino e
feminino do setor administrativo; 04(quatro) salas de atendimento; sala de reunião
administrativa, Setor comercial; Setor administrativo; Sala do servidor e manutenção;
Recepção da diretoria; Sala de reunião; 03(três) escritórios da diretoria, banheiro
privativo da diretoria.

3º PAVIMENTO (4.843,06m²) - Hall de entrada e elevadores sociais; Área

destinada a academia de ginastica (Locado); Área de expansão destinado a grandes
eventos; Área de produção; Setor de doces; Setor de salgados; Cozinha pré-
preparo; Setor de pesagem; Setor de controle de qualidade; Sala de reunião; Setor
Coccão; Setor de expedição; Câmara de fermentação(aquecida); 06(seis) câmaras
 24

de refrigeração; Área de expansão; 05(cinco) depósito; 02(dois) banheiros para

funcionários (masculino e feminino); Câmara refrigerada para lixo e escada interna.

COBERTURA – Escada de acesso; Elevador; Área aberta destinada a casa

de máquina do sistema de ar-condicionado; Área aberta do setor de refrigeração das
câmaras frigorificas; Arquivo inativo e escada de acesso.

O Prédio comercial, possui o seguinte padrão de acabamento: Nas áreas

sociais e administração piso porcelanato de boa qualidade, nas demais áreas
cerâmica de boa qualidade, exceto os depósitos e estacionamento com piso em
concreto polido; Revestimento interno em reboco comum e pintura látex; Iluminação
em calhas refletivas; Banheiros com revestimento em porcelanato ou cerâmica de
piso a teto, balcões em granito e louças brancas; Revestimento externo parte em
cerâmica e parte em textura/pintura com esquadrias de alumínio anonizado e vidro,
sistema de ar condicionado central, com dutos que atende a 80% da área
construída, abastecimento de água com reservatórios elevados, rede elétrica com
subestação rebaixadora e transformador, o imóvel também possui 04(quatro) grupos
geradores, 999,01m² de câmaras frigoríficas, 04 (dois) elevadores sociais, sendo
dois sociais com capacidade para 31(trinta e um) passageiros e dois com
capacidade para 08(oito) passageiros, 03(três) elevadores de carga com capacidade
de 1.500kg, 04(quatro) esteiras rolantes, 02(duas) escadas rolantes, conforme
especificado em anexo.

A cobertura em estrutura metálica e telha isotérmica. O prédio dispõe de

estacionamento próprio coberto (Térreo e subsolo) com capacidade total para 245
(duzentos e quarenta e cinco) veículos e 21(vinte e uma) motos.

Foi adotado o padrão de acabamento alto, em virtude dos equipamentos nele

contido e suas instalações especiais (cabimentos, rede lógica, dutos de ar-
condicionado, rede de esgotamento sanitário especial, sistema de exaustão, etc.) e
estado de conservação bom e em perfeito funcionamento.

O prédio possui estrutura em concreto, com vigas protendidas e laje tipo

colmeia, fundações especiais sob estacas, vigamento e blocos em concreto armado.
 25

Serviços públicos existentes: água potável, energia elétrica, telefone,

transporte coletivo, esgoto pluvial, esgoto sanitário, iluminação pública, comércio,
rede bancária, coleta de lixo, correios e telégrafos, etc.

4.1.1 Fotos do Imóvel

Figura 1: Fachada do imóvel.

Fonte: Arquivo fornecido pela empresa (2017).
 26

Figura 2: Interior do imóvel.

Fonte: Arquivo fornecido pela empresa (2017).

Figura 3: Interior do imóvel

Fonte: Arquivo fornecido pela empresa (2017).

 27

Figura 4: Banheiro

Fonte: Arquivo fornecido pela empresa (2017)

Figura 5: Câmara frigorifica

Fonte: Arquivo fornecido pela empresa (2017)

 28

Figura 6: Administração

Fonte: Arquivo fornecido pela empresa (2017).

Figura 7: Sala de reunião

Fonte: Arquivo fornecido pela empresa (2017).

 29

4.2 Metodologia aplicada

Para este trabalho utilizamos o método evolutivo. Para a determinação do

valor do terreno foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
conforme disposto no Item 8.2 da NBR 14.653-2 (2003) da ABNT. O modelo
utilizado foi o de Regressão Linear, utilizando como ferramenta nessa análise o
Software TS-Sisreg (sistema que faz a análise do tratamento estatístico em
amostras). Faz parte desse tratamento um universo de 26 (vinte e seis) amostras
pesquisadas nos principais bairros de Maceió, inclusive o bairro onde está localizado
o imóvel avaliando, objeto deste trabalho.

Os dados amostrais situam-se num intervalo de tempo instantâneo e com

concretização de transações em vigor. Das amostras pesquisadas, 26 (vinte e seis)
foram consideradas na Regressão e 04 (quatro) variáveis foram adotadas.

Para a avaliação da construção, feitas as pesquisas, não encontramos

elementos que pudessem servir de paradigmas para a adoção do método
comparativo direto. Assim sendo, recorremos ao Método da Quantificação do
Custo, Item 8.3.1 da NBR-14.653-2 (2003). Para esta quantificação, utilizamos o
modelo do Item 8.3.1.1.3 da NBR-14.653-2 (2003), e adotamos o valor do Custo
Unitário Básico - SINDUSCON (Ago/2017) – Projetos – Padrão Comercial – CAL-16
- Valor R$ 1.748,18.

4.3 Pesquisa de mercado e Tratamento de dados

4.3.1 Terreno

Apresentamos a pesquisa de valores. As amostras correspondem a

ofertas/transações na cidade.

Tabela 1: Pesquisa de dados

No Endereço Fonte Set Área Total Frente Valor Total
or Principal
Urb
ano
1 Av. Dr. Sebastião C. da Jardim Petrópolis 2,20 14653,00 80,00 5500000,00
Rocha (proximo ao Makro)

2 Rua em projeto (100m do Antares 2,50 9750,00 60,00 6000000,00

 30

Shopping Patio)

3 Av. Brig. Eduardo Gomes Cruz das Almas 12,0 1080,00 27,00 3000000,00
(Beira mar), terreno do 0
antigo Restaurante Bem

4 Rua Goiás Farol 4,50 7200,00 120,00 5000000,00

5 Rua Alba Mendes,Esquina Barro Duro 3,00 13000,00 130,00 6000000,00

com a Av. Marcio Canuto

6 Av. Durval de Goes Jardim Petrópolis 3,20 10000,00 50,00 3000000,00

Monteiro

7 Av.Assis Chateaubriand Prado 3,50 5460,00 30,00 2700000,00

8 Av. Maceio - ant. fábrica Jaragua 3,50 6300,00 100,00 3780000,00

Coco Indiano

9 Rua Osvaldo Sarmento Farol 7,00 978,00 25,00 1500000,00

(em frente ao CREA)

10 Av. Menino Marcelo (em Serraria 4,00 2000,00 50,00 2500000,00

frente ao condomínio
Reserva do Vale)

11 Av. Antonio Gerbase, Farol 6,00 840,00 24,00 800000,00

proximo a Av. Fernandes
Lima

12 Av. Moreira e Silva (em Farol 9,00 1450,00 15,00 3200000,00

frente a praça Centenário)

13 Av. Fernandes LIma, ( Farol 8,00 1856,00 32,00 3500000,00

vizinho ao Banco
Bradesco)

14 Av. Comendador Calaça Poço 6,00 5664,00 93,15 5500000,00

15 Av. Comendador Calaça Poço 6,00 2400,00 46,80 3000000,00

16 Av. Menino Marcelo (Via Serraria 4,00 1650,00 30,00 1800000,00

Expressa)

17 Av. Moreira e Silva Farol 9,00 600,00 20,00 1200000,00

18 Rua Sá e Albuquerque Jaraguá 8,00 11000,00 150,00 16500000,0

0

19 Rua Teófilo de Barros Pinheiro 4,00 975,00 15,00 900000,00

20 Av Cachoeira do Mirim, Bendito Bentes 2,00 28317,00 165,00 6000000,00

Benedito Bentes

21 BR 104, 7 km de Maceió Rio Largo 1,50 56000,00 200,00 10500000,0

0

22 Av Governador Lamenha Feitosa 2,50 6900,00 69,00 3500000,00

Filho

23 Av. Josefa de Melo, 50 x Barro 7,00 10000,00 50,00 9500000,00

200 de terreno Duro/Jacarecica

24 Av Josepha Holanda de Jacarecica 7,00 10000,00 100,00 15000000,0

Melo, proximo ao Parque 0
 31

Shopping

25 Av. Fernandes Lima, ao Farol 10,0 1660,85 29,50 4200000,00

lado do Palato 0

26 Av. Fernandes Lima, Farol 10,0 4300,00 166,00 10750000,0

esquina com a rua 0 0
Guedes de Miranda

Fonte: Arquivo fornecido pela empresa (2017).

4.3.1.2 Tratamento dos Dados

Foram analisadas as seguintes variáveis:

Setor Urbano:

Variável atribuída à valorização da localização, tendo como parâmetro a

Planta Genérica da Prefeitura Municipal de Maceió. São considerados como fatores
de valorização a vocação comercial, infraestrutura, ocupação circunvizinha, etc.

Área Total:

Área do terreno, coletada através de informações realizadas junto a

Imobiliárias, pessoas físicas e profissionais idôneos atuantes e conhecedores do
mercado imobiliário local.

Frente Principal:

Variável atribuída à testada da via pública, em metros.

Valor Total:

Refere-se ao valor total do imóvel, e, é a variável dependente da nossa

equação.

Desta forma identificou-se um modelo matemático de homogeneização entre

os dados observados seguindo a equação abaixo:

Valor Total =2430814,4 *e ^ (0,16105006 * Setor Urbano ) *e ^ (-73,893005 *

1/ÁreaTotal½ ) *Frente Principal ^0,23062077

Observa-se através dessa equação o seguinte:

 32

- Quando melhoramos o Setor Urbano do imóvel, seu valor aumenta;

- Quando aumentamos a área do terreno, seu valor/m² diminui;

- Quando aumentamos a frente principal, seu valor aumenta.

Análise Estatística:

O modelo apresentou confiabilidade de 99%, quando realizado o teste de

análise de variância pela distribuição de Snedecor, poder de explicação de 92,07%,
não auto regressão ao nível de 90% e a seguinte normalidade dos resíduos:

-1,00 à + 1,00 = 76%

-1,64 à + 1,64 = 92%

-1,96 à + 1,96 = 96%

Figura 8: Gráfico de Aderência – Regressão Linear.

Fonte: Arquivo fornecido pela empresa (2017).

Como observamos na figura 26, não tivemos OUTLIER. Os parâmetros estimados

apresentaram-se significativos ao nível de 10% e intervalo de confiança de 80%
(Norma 14.653-2/2003 da ABNT) . Pela análise do gráfico dos resíduos não se
detectou indícios a favor da heterocedasticidade.
 33

Com base no modelo de regressão inferido estatisticamente, pode-se afirmar

com 80% (oitenta por cento) de certeza, que o valor de mercado da área comercial
avaliando, está no intervalo de confiança a seguir:

Valor Total Do Terreno:

(Intervalo de confiança)

Valor mínimo: R$ 12.591.491,13

Valor médio: R$ 14.584.099,60
Valor máximo: R$ 16.892.039,15
Valor Total Do Terreno:

(Campo de Arbítrio)

Valor mínimo: R$ 12.396.484,66

Valor médio: R$ 14.584.099,60
Valor máximo: R$16.771.714,54

Figura 9: Projeção da equação

 34

Fonte: Arquivo fornecido pela empresa (2017).

De posse das informações acima expostas, avaliamos terreno urbano no

valor médio da equação de inferência, com acréscimo de 5%, em virtude da sua
localização ser valorizada, exclusivamente comercial e possuir 02(duas) frentes.

Valor Total do Terreno

R$ 15.313.304,58
(Quinze milhões, trezentos e treze mil, trezentos e quatro reais e cinquenta e oito centavos)

4.3.2 Edificações e Benfeitorias

4.3.2.1 Edificações
Foi considerado o valor do de custo do m² - Custo Unitário Básico –
SINDUSCON/AL: Projetos-Padrão Comerciais - CAL-16- Padrão Alto –
Ref.(Ago/2017) - Valor R$1.748,18 /m²

Conforme Item 8.3.1.1.3 da NBR – 14.653-2, para a estimação do custo

utilizamos:

C = [ IP + (OE + OI+ Ofd) ] (1+A)(1+F)(1+L)

C = Custo unitário

IP = CUB

OE(Orçamento Elevadores)=R$1.136.000,00(referente aos 07 elevadores);

OI( Orçamento de instalações especiais)= R$7.122.068,74 ( referente aos 04 grupo
geradores, 04 esteiras rolantes, 02 escadas rolantes, sistema de refrigeração do ar-
condicionado, sistema de refrigeração e câmaras frigorificas) – Orçamentos em
anexo.

OFd = Zero

S = Área Equivalente = 22.818,37m²

A = Administração – BDI = 25,00%

 35

F,L = Custo Financeiro e Remuneração – considerado no BDI = “zero”

C = [ R$1.748,18/m² + (R$1.136.000,00+R$7.122.068,74+R$0,00)]
(1+0,25)(1+0)(1+0)

22.818,37m²

C = [ R$1.748,18/m² + R$361,90/m² ] x 1,25

C = R$2.637,60/m²

Cálculo da Depreciação

MÉTODO DE ROSS/HEIDECKE

Área construída total = 22.818,37m²

Custo – Custo Unitário Sinduscon/AL(com BDI, Elevadores e Equipamentos)
– R$2.637,60/m²
Custo da edificação nova – 22.818,37m² x R$2.637,60/m² = R$ 60.185.732,71
Idade aparente: 2 anos
Vida útil estimada: 70 anos
Condições físicas: “entre Novo/Regular”
Valor residual: 20% do valor novo.
Vn = R$ 60.185.732,71
Vd = 0,80 x Vn = R$ 48.148.586,17
X=2
N = 70
Estado de conservação = 1,50
X/N = 2/70 = 0,028 e com estado de conservação 1,50 encontra-se δ = 1,05%
ou δ =0,0105
Depreciação = 0,0105 x 48.148.586,17
Depreciação = R$ 505.560,15
Custo depreciado da edificação (Edifício)
R$ 60.185.732,71 – R$ 505.560,15 = R$ 59.680.172,56
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Método Comparativo de dados de Mercado

Grau de Fundamentação
 36

O modelo utilizado atingiu o Grau II de fundamentação, segundo a NBR

14.653-2, sub-item 9.4.1, Tabelas 1 e 2.

Utilização Grau
de
modelo
de
regressã
o linear
conforme Pontuaçã
Descrição III II I
item 9.4.1 o
da NBR (3 pontos) (2 pontos) (1 ponto)
14653-2
da ABNT
temos:TA
BELA
1Item

1 Caracterização 2 x

Quantidade mínima
2 3 x
dados

3 Identificação. Dados 2 x

4 Extrapolação 3 x

5 Nível significância 3 x

Nível significância
6 3 x
máxima.

Total 16 12 04

Pontuação: 10 < 15 < 16, e

Os itens 1,2 e 5 tem Grau II.

Grau de Precisão:

O modelo utilizado atingiu o Grau III de Precisão, de acordo com a tabela 3,

sub-item 9.4.2 da NBR 14.653-2.Amplitude do intervalo de Confiança de 80 % em
torno do valor central da estimativa:

Grau III <= 30% - Grau II –30 – 50 % Grau I > 50 %

Conforme Tratamento Estatístico Inferencial – Anexo A -

Amplitude do Modelo = 29,49%

Método de Quantificação de Custo de Benfeitorias

 37

Grau de Fundamentação:

O modelo utilizado atingiu o Grau II de fundamentação, segundo a NBR

14.653-2, Sub Itens 9.3.1 a 9.3.3 - Tabelas 6 e 7.

Resultados:
Com base na pesquisa realizada e o devido tratamento Estatístico Inferencial
aplicado às amostras pesquisadas e o custo de reprodução da construção,
chagamos aos seguintes resultados.

Valor total do terreno: R$ 15.313.304,58

Valor total da edificação: R$ 59.680.172,56

Valor Total R$ 74.993.477,14

FC(Fator de comercio)= 1,00

Valor Total com FC R$ 74.993.477,14

Valor Total da Avaliação do imóvel

(Números redondos)

R$74.993.470,00
(Setenta e quatro milhões, novecentos e noventa e três mil, quatrocentos e
setenta reais)
 38

5 CONCLUSÃO

As atividades do mercado imobiliárias são inúmeras, porém, neste estudo o

foco foi direcionado às atividades de avaliação de bens imóveis. A avaliação se faz
necessária em diferentes situações, como a partilha de bens após falecimento
Inventário) ou divórcio, para a compra ou venda de imóveis, para a oferta desses
bens em instituições financeiras, como garantias para empréstimos ou
financiamentos, entre diversas outras situações (CASAGRANDE; NASCIMENTO,
2017).

Em todas elas, porém, a avaliação somente terá valor quando for realizada
por profissional preparado, seguir as normas necessárias para sua confiabilidade,
tomar como base documentos e dados específicos do imóvel, quando houver
vistoria no local e todas essas atividades forem devidamente demonstradas por
laudos claros e completos, que possam servir como documentos formais nos
processos que envolvem essas atividades (CASAGRANDE; NASCIMENTO, 2017).

Este estudo foi feito com objetivo de demonstrar os diferentes passos que o
laudo de avalição necessita, como esta avaliação aconteceu na Cidade de Maceió –
AL, foi arrecadado os dados, que citamos no decorrer do trabalho, e também
seguindo as normas que regem esse serviço.

A revisão bibliográfica permitiu um aprofundamento do conhecimento

estatístico no que tange à construção e tratamento de variáveis com ênfase na
regressão linear múltipla, além de seguir melhor as orientações da norma quanto a
criação de um modelo e desenvolvimento de um laudo completo de avaliação
(OLIVEIRA, 2016).

Procedeu-se de uma visita ao terreno a ser avaliado, registro fotográfico de

suas características, obtenção de documentos importantes para a avaliação e, por
fim, os cálculos de acordo com fórmulas baseada nos valores de amostras
comparativas e do bem em questão (CASAGRANDE; NASCIMENTO, 2017).

Depois de toda análise e cálculos necessários foi encontrado um valor total de

R$ 74.993.470,00.

Este estudo serviu para demostrar as peculiaridades e dificuldades na

realização de um laudo de avaliação, mostrando assim que não uma mera
 39

especulação de preço no mercado, evitando assim que ocorra ações de má fé e

deixando a economia salva de preços supervalorizados ou desvalorizados.
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