Suno Research

Investindo em Fundos
Imobiliários
Módulo 2

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Aula

Tipos de FIIs

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Tipos de Fundos Imobiliários
• Por tipo de Gestão (Passiva ou Ativa).
• Por quantidade de ativos (Monoativo ou Multiativo).
• Por tipo de ativos:
Fundos de Renda (Tijolo).
Fundos de Recebíveis (Papel).
Fundos Híbridos.
Fundos de Fundos (FoF).
Fundos de Desenvolvimento.

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Gestão Ativa x Gestão Passiva
Gestão Ativa:
• Busca geração de alpha (retorno acima da
média).
• Reciclagem do portfólio.
• Mão do Gestor.
• Taxas de administração e gestão maiores .
Gestão Passiva:
• Busca replicar um índice de referência
(IFIX, SUNO30, etc.).
• Taxas menores.

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Monoativo x Multiativos
Fundo Monoativo:
• Possui um único ativo / imóvel.
• Cuidados com manutenção preventiva.
• Localização é fundamental.
Fundo Multiativo:
• Possui vários ativos / imóveis.
• Maior diversificação dentro do fundo.
• Gestão ativa é fundamental.

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Mono inquilino x Multi inquilinos
Mono inquilino:
• Imóvel com apenas um locatário.
• Risco do negócio (específico da empresa).
• Apenas uma fonte de receita.
• Crise: possibilidade de interrupção total dos
rendimentos.
Multi inquilinos:
• Imóveis com vários locatários.
• Diluição do risco interno do fundo (diversificação).

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Fundos de Renda (Tijolo)
• Mais tradicional.
• Ativos reais.
• Ganho por valorização do imóvel e com renda de
aluguéis.
• Setores:
Lajes Corporativas, Galpões Logísticos e Industriais,
Shopping Centers, Varejo, Educacionais, Hospitais,
Hotéis, Residenciais, Agências Bancárias e outros.

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Recebíveis e Híbridos
Fundos de Recebíveis (Papel):
• Investem em recebíveis imobiliários (Exemplo:
CRI, LCI).
• Não possuem imóveis, possuem operações no
mercado imobiliário (lastro).
Fundos Híbridos:
• Investem em mais de um setor ou tipo de ativo.
• Ex: Laje Corp. + Logístico / Papéis + Imóveis /
Papéis + FIIs.

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Fundos de Fundos (FoF)
• Investem em outros FIIs.
• Bastante diversificados.
• Seleção de fundos por um Gestor.
• Receita: rendimentos dos FIIs + vendas com lucro.
• Dependente da eficiência do Gestor.
• Investimento em vários fundos com aporte menor.

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Fundos de Desenvolvimento
• Investem no desenvolvimento de projetos
imobiliários.
• Construção de imóveis para venda e para renda.
• Distribuição dos resultados das vendas e
locações com os cotistas.
• Ativos podem ter rentabilidade muito variáveis.

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Aula

Tipos de
Contratos

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Tipos de Contratos
Os principais tipos de contratos presentes nos FIIs:
• Contratos Típicos.
• Contratos Atípicos.
• Contratos nos Shopping Centers.

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Contratos Típicos
• Mais comum.
• Semelhante a um contrato de locação residencial.
• Negociado a mercado.
• Prazo médio de cinco anos.
• Reajustados por índices de inflação – IGP-M e IPCA.
• Multa rescisória pequena – 3 a 6 meses de aluguel.
• Possibilidade de revisão no valor do aluguel.

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Contratos Atípicos
• Negociados no início da operação.
• Não há a possibilidade de revisão no valor do aluguel.
• Multa rescisória – somatória dos aluguéis vincendos.
Traz mais segurança ao investidor.
• Possuem prazos maiores (10 anos).
• São reajustados por índices de inflação – IGP-M e IPCA.
• Avaliação de risco deve ser feita de forma cautelosa.

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Contratos Atípicos
Built to Suit – BTS:
• Imóveis construídos sob medida para atender as
demandas do locatário.

Sale and Leaseback – SLB:

• Proprietário do imóvel vende o ativo que está
ocupando para o fundo e, imediatamente, se
torna inquilino do imóvel.

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – Vinci Partners – VILG11 (adaptado)

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – Vinci Partners
– VILG11

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Contratos nos Shopping Centers
• Semelhante a um contrato típico.
• O Fundo recebe dos locatários:
Aluguel fixo.
Participação nos resultados.

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – HSI – HSML11

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Aula

Galpões
Logísticos e
Industriais

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Galpões Logísticos e Industriais
• Fundos de Renda (Tijolo).
• Contratos típicos e atípicos.
• Com o crescimento das cidades, as operações
logísticas se tornaram mais difíceis e onerosas.
• Os inquilinos estão migrando de galpões isolados
para grandes condomínios logísticos e industriais.
• Infraestrutura, segurança, administração e
sustentabilidade.

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Galpões Logísticos
• Imóveis são utilizados para operações logísticas.
Recebimento.
Separação.
Armazenagem.
Distribuição de mercadorias.
• Last mile = A última milha.
Cada vez mais, os galpões deverão estar próximos
dos centros urbanos, para que as entregas
ocorram no mesmo dia.

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Galpões Industriais
• Imóveis são utilizados para operações de uma
empresa.
Recebimento de insumos e matérias primas.
Produção.
Estocagem.
Distribuição dos produtos acabados da empresa.
• Possuem características específicas para utilização
das empresas.
Recolocação do imóvel no mercado é mais difícil.

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Os maiores FIIs de Galpões Logísticos
e Industriais

Fonte: Status Invest – Acesso:

12/02/2021
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Galpão Extrema - MG Galpão Betim - MG
Fonte: CSHG – HGLG11

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Galpões Logísticos e Industriais
Itens que devem ser analisados:
• Localização.
• Qualidade dos imóveis.
• Quantidade de imóveis (Área Bruta Locável - ABL).
• Vacância física e financeira.
• Tipos de contratos e vencimentos.

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Galpões Logísticos e Industriais
Itens que devem ser analisados:
• Análise do risco de crédito dos locatários.
• Diversificação de inquilinos.
• Diversificação regional.
• Aluguel anual obtido frente ao valor pago no
imóvel (Cap rate).
• Valor dos aluguéis recebidos x preços praticados
na região.

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Aula

Lajes
Corporativas

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Lajes Corporativas e Comerciais
• Fundo de Renda (Tijolo).
• Contratos típicos e atípicos.
Grandes prédios corporativos.
• Imóveis de alto padrão.
• Locação parcial ou total do imóvel.
• Empresas e profissionais já estabelecidos.
• Inquilinos com baixo risco de crédito.

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Lajes Corporativas e Comerciais
Os imóveis recebem classificações (ratings), que
variam do nível “C” até “AAA”:
• Localização.
• Área útil.
• Número de vagas de garagem.
• Gerenciamento predial.
Certificações ambientais (sustentabilidade).

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Os maiores FIIs de Lajes Corporativas

Fonte: Status Invest – Acesso: 12/02/2021

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 - BRCR11

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Eldorado Business Tower - SP BFC – Brazilian Financial Center - SP

Fonte: Funds Data Buildings – Acesso 24/05/21

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Lajes Corporativas e Comerciais
Itens que devem ser analisados:
• Localização:
Acesso.
Infraestrutura.
Entorno.
• Qualidade dos imóveis:
Processo construtivo e tecnologias.
Rating e certificações ambientais.

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Lajes Corporativas e Comerciais
Itens que devem ser analisados:
• Quantidade de imóveis (Área Bruta Locável - ABL).
• Diversificação de inquilinos.
• Análise do risco de crédito dos locatários.
• Diversificação regional.
• Tipos de contratos e vencimentos.
• Valor em caixa para eventuais manutenções.

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Lajes Corporativas e Comerciais
Itens que devem ser analisados:
• Valor dos aluguéis recebidos x preços da região.
• Aluguel anual obtido frente ao valor pago no
imóvel (Cap rate).
• Vacância física e financeira.
• Absorção líquida da região – comparar vacância
do imóvel com a vacância da região.
• Estoque atual e estoque em construção.

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Aula

Shopping
Centers

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Shopping Centers
• Fundo de Renda (Tijolo).
• Fundos possuem participações em shoppings.
Minoritário vs Majoritário (controle).
• Empreendimentos com ABL superior a 5 mil m².
• Polo de entretenimento, serviços e varejo.
Apesar do desenvolvimento do e-commerce, os
clientes ainda buscam os shoppings.

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Shopping Centers
• Ativos com baixo risco de vacância.
• Alto fluxo de pessoas.
• Sensíveis ao consumo do país.
Tipos de lojas:
• Âncoras.
• Megalojas.
• Satélites.
• Quiosques.

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Shopping Centers
Fontes de receitas:
• AMM – Aluguel Mínimo Mensal.
• A% – Aluguel Percentual.
• Fundo de Promoção e Propaganda.
• Estacionamento.

Contratos praticados no setor de shoppings.

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Os maiores FIIs de Shoppings

Fonte: Status Invest – Acesso: 12/02/2021

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 -
HGBS11 FII Hedge Brasil Shopping

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 Mooca Plaza Shopping:
• 8% da carteira do FII.
• Possui 20% de
participação.
• ABL total 42,0 mil m².
• 275 operações.
• Inauguração 2011.
• Operador: brMalls

Fonte: Hedge - HGBS11

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Shopping Centers
Itens que devem ser analisados:
• Localização.
Acesso.
Entorno.
• Maturidade e consolidação.
• Capacidade de atração de pessoas.
• Geração de renda.
• Administração.

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Shopping Centers
Itens que devem ser analisados:
• Qualidade dos imóveis.
• Quantidade de imóveis.
• Principais inquilinos / lojas.
• Vencimentos dos contratos.
• Vacância física e financeira.
• Inadimplência.
• Evolução de indicadores: NOI, fluxo de
veículos, vendas.

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Aula

Outros
Segmentos
Fundos de
Renda Tijolo

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Varejo
• Supermercados.
Grupo Pão de Açúcar, Extra, Assaí, BIG, etc.
Contratos atípicos (maioria).
Defensivos, não sofrem tanto em momentos
de crise.
• Lojas.
C&A, Renner, Riachuelo, Centauro,
Pernambucanas, etc.
Contratos típicos e atípicos.

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Educacionais
• Universidades e centros educacionais.
Ibmec, Insper, Cogna, etc.
• Contratos atípicos (maioria).
Built to Suit.
Prazos maiores e sem revisionais.
• Risco do negócio (inquilino).
• Fundos com pouca diversificação interna.

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Hotéis
• Investem em Hotéis – IBIS, Blue Tree, Estanplaza, etc.
• Receitas:
Renda (locação).
Ganho de capital (venda de unidades hoteleiras).
• Localização de extrema importância.
Turismo e comercial.
• Setor sensível ao ciclo econômico e sazonalidade.

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Agências Bancárias
• Contratos de longo prazo (atípicos).
• Locatários com baixo risco de crédito.
• Fechamento de agências.
Internet banking.
Bancos digitais.
• Risco de reposição do ativo.
• Rendimentos elevados podem mascarar os riscos.

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Agronegócio
• Investem em ativos do agronegócio.
Terras agrícolas (produtores).
Armazenagem.
Processamento.
Distribuição.
• Contratos atípicos.
• Segmento com alto potencial de crescimento.
Representa mais de 21% do PIB do Brasil.

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Residenciais
• Investem em edifícios e condomínios residenciais.
• Receitas:
Renda (locação).
Ganho de capital (venda de unidades).
• Incorporação e desenvolvimento de projetos.
• Flexibilidade para o cliente: opções de contratos de
locação.
• Administração centralizada.

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Hospitais
• Contratos de longo prazo.
• Sempre haverá demanda.
• Não sofre com alterações do ciclo econômico.
• Receitas semelhantes as dos shoppings.
Aluguel mínimo + Participação no faturamento.
• Risco de reposição do ativo.
• Risco de inadimplência.

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Aula

Fundos de
Recebíveis

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Fundos de Recebíveis - Papel
• Fundos de Tijolos investem diretamente em ativos
físicos.
• Fundos de Recebíveis investem títulos de renda fixa
lastreados em crédito imobiliário:
CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários.
LCI – Letra de Crédito Imobiliário.

• Afinal, é renda fixa ou renda variável?

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LCI – Letra de Crédito
Imobiliário
• Ativo financeiro com captação bancária para
financiamento imobiliário.
Hipoteca ou alienação fiduciária.
• Rentabilidade pré-fixada ou pós-fixada (renda fixa).
• Isenção de IR para pessoas físicas e FIIs.
• Garantia pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito)
até R$ 250 mil por CPF.
• Risco de crédito (banco emissor).

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 Fluxo de LCI

Fonte: e-Book “Guia Prático dos FIIs de Papel” - Suno

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CRI - Certificado de
Recebíveis Imobiliários
• CRIs são títulos de renda fixa com a função de
representar a promessa de um pagamento futuro
em dinheiro.
• Instrumento de captação de recursos destinados a
financiar transações do mercado imobiliário (lastro).
• Podem ser emitidos somente por instituições
específicas.
Securitizadoras.
• Rentabilidade pré-fixada ou pós-fixada.

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CRI - Certificado de
Recebíveis Imobiliários
• Isenção de IR para pessoas físicas e FIIs.
• Sem proteção do FGC.
• Risco de crédito (empresa).
• Baixa liquidez.
• FIIs possuem gestão profissional:
Avaliação de risco de crédito.
Avaliação de garantias.

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 Fluxo de CRI

Fonte: e-Book “Guia Prático dos FIIs de Papel” - Suno

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Fundos de Recebíveis - Papel
Itens que devem ser analisados:
• CRI corporativo: capacidade de pagamento da
empresa.
• CRI pulverizado: acompanhamento de pagamentos.
• Classe do CRI: sênior ou subordinado.
• Valor do empréstimo em relação ao valor da garantia
(LTV).
• Rating – classificação de risco.
• Garantias e vencimentos.

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Fundos de Recebíveis - Papel
Itens que devem ser analisados:
• Composição da carteira (diversificação).
• Taxas médias ponderadas (indexadores).
• Rentabilidade esperada.
• Gestor (fundamental).
• Valor disponível em caixa (novas alocações).
• Inadimplência.

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Os maiores FIIs de Papéis

Fonte: Status Invest – Acesso: 12/02/2021

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Fonte: Relatório Gerencial Abr-21 – KNIP11
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Aula

Fundo de Fundos
e Fundos de
Desenvolvimento

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Fundo de Fundos - FoFs
Fundos que investem em outros FIIs.
• Diversificação interna.
• Gestão profissional.
• Receitas:
Rendimentos dos FIIs da carteira.
Ganho de capital (venda).

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Fundo de Fundos - FoFs
• Custos mais altos.
Taxas sobre taxas (Taxa do FoF + Taxa do FII).
• Para compensar os custos, os FoFs buscam gerar
alpha.
Gerar alpha: buscar retornos acima do convencional.
• Giro de posições.
• Gestão ativa (maioria) ou passiva (replicar algum
benchmark).
• Problemas de liquidez.

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Fundo de Fundos - FoFs
Itens que devem ser analisados:
• Histórico de resultados do FoF (track record).
Renda base (rendimentos de outros FIIs).
Renda com ganho de capital (não recorrentes).
• Competência do Gestor.
• Quais FIIs compõem a carteira do FoF.
• Taxas de Administração e Gestão.
• Prefira FoFs com desconto no valor patrimonial (P/VP < 1).

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Exemplo

Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11

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Fundos de Desenvolvimento
• Investem na construção de imóveis:
Loteamentos.
Edifícios.
• Desenvolvimento para Renda.
• Desenvolvimento para Venda.
• Não paga dividendos regulares e mensais.
Possibilidade de mesclar estratégias.

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Fundos de Desenvolvimento
• Público mais experiente.
Tolerância a prazos maiores.
Eventuais interrupções de distribuições mensais.
• Maior potencial de retorno = maior risco envolvido.
Risco de obra.
Dificuldade nas vendas.
Condições de mercado (ciclo econômico).
Fluxo de recebimentos (inadimplência e distratos).

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Fundos de Desenvolvimento
Itens que devem ser analisados:
• Entenda o que o fundo pode fazer (regulamento).
• Veja a saúde financeira das empresas investidas.
• Histórico de resultados (track record).
• Como está a economia do país? (ciclo econômico).
• Diversificação – ativos e região.
• Inadimplência.
• Existe Renda Mínima Garantida (RMG)?

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Exemplo

Fonte: TG Ativo Real – TGAR11

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Aula

QUIZ

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1) Quais os principais riscos de
um Fundo de Desenvolvimento?
a) Risco de obra, dificuldade nas vendas, ciclo
econômico e controle do fluxo de recebimentos.
b) Risco de obra, vacância física e ciclo econômico.
c) Vacância física, risco monetário e regulatório.
d) Risco monetário, tributário e regulatório.

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1) Quais os principais riscos de
um Fundo de Desenvolvimento?
a) Risco de obra, dificuldade nas vendas, ciclo
econômico e controle do fluxo de recebimentos.
b) Risco de obra, vacância física e ciclo econômico.
c) Vacância física, risco monetário e regulatório.
d) Risco monetário, tributário e regulatório.

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2) Qual a principal diferença
entre os Galpões Logísticos
e os Industriais?
a) Localização.
b) Tipo de Contrato.
c) Tipo de Operação.
d) Dividendos.

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2) Qual a principal diferença
entre os Galpões Logísticos
e os Industriais?
a) Localização.
b) Tipo de Contrato.
c) Tipo de Operação.
d) Dividendos.

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3) FII de Papel é:
a) Renda fixa.
b) Renda variável que investe em renda fixa.
c) Renda fixa que investe em renda variável.
d) Fundos que compram celulose para fabricação
do papel.

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3) FII de Papel é:
a) Renda fixa.
b) Renda variável que investe em renda fixa.
c) Renda fixa que investe em renda variável.
d) Fundos que compram celulose para fabricação
do papel.

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