Gestão de Manutenção de Edificios - PASSOS

A GESTÃO DE SERVIÇOS DE
MANUTENÇÃO EM EDIFÍCIOS DE
SERVIÇOS
GABRIEL JOSÉ PASSOS FERREIRA PINTO
Dissertação submetida para satisfação parcial dos requisitos do grau de

MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL — ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÕES CIVIS
Orientador: Professor Doutor Rui Manuel Gonçalves Calejo Rodrigues
SETEMBRO DE 2010
MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CIVIL 2009/2010
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
Tel. +351-22-508 1901
Fax +351-22-508 1446
miec@fe.up.pt
Editado por
FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO
Rua Dr. Roberto Frias
4200-465 PORTO
Portugal
Tel. +351-22-508 1400
Fax +351-22-508 1440
feup@fe.up.pt
http://www.fe.up.pt
Reproduções parciais deste documento serão autorizadas na condição que seja

mencionado o Autor e feita referência a Mestrado Integrado em Engenharia Civil -
2009/2010 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da
Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2009.
As opiniões e informações incluídas neste documento representam unicamente o

ponto de vista do respectivo Autor, não podendo o Editor aceitar qualquer
responsabilidade legal ou outra em relação a erros ou omissões que possam existir.
Este documento foi produzido a partir de versão electrónica fornecida pelo respectivo
Autor.
A Gestão de Serviços de Manutenção em Edifícios de Serviços
À minha mulher, Joana
“A melhor maneira de prever o futuro, é criá-lo”
Peter Druker
AGRADECIMENTOS
Gostaria de agradecer a todas as pessoas e entidades que de uma forma ou de outra contribuíram para a
realização do presente trabalho, nomeadamente:
- Ao Sr. Professor Doutor Rui Calejo Rodrigues, pelos conhecimentos transmitidos e pelo notável
apoio, compreensão e entusiasmo que demonstrou na orientação deste trabalho, pautando-se
pelo rigor, disciplina e metodologia científica;
- À empresa PT PRO, S.A, pela disponibilidade demonstrada na cedência dos dados aqui analisados;
- A toda a minha Família e amigos;
- À Joana.
i
ii
RESUMO
Um dos principais objectivos da Gestão de Serviços de Manutenção (GSM) é gerir propriedades, e
quando se considera que essa propriedade é um recurso finito, como a energia que consome, essa
importância torna-se evidente. Esse objectivo apenas, não é suficientemente motivador para as
organizações investirem na GSM, o verdadeiro motivo é o económico.
O Gestor de Edifícios, sendo responsável por esta área de actividade, tem um papel crucial a
desempenhar no âmbito de estabelecer um planeamento estratégico a longo prazo e do dia-a-dia do
funcionamento do estabelecimento. Em linguagem simples, isso significa que o Gestor de Edifícios
deve ser responsável pela entrega de uma variedade de serviços de apoio ao pessoal da organização de
uma forma que lhes permita optimizar a eficácia. Dessa forma apresenta-se nesta dissertação uma
proposta de cadastro que o gestor de edifícios deverá possuir.
Assim, a Gestão de Serviços de Manutenção é definida como uma área de actividade profissional que
trata diversas disciplinas de forma a assegurar a funcionalidade do ambiente construído, integrando
pessoas, espaços, processos e tecnologias.
Os serviços que o Gestor de Edifícios (GED) terá que efectuar vão depender das necessidades da
organização.
A presente dissertação foca-se sobre a actividade técnica que engloba as acções de manutenção com o
objectivo de garantir o bom estado funcional dos edifícios, destacado-se a manutenção de edifícios.
Procedeu-se neste trabalho à recolha, análise e tratamento de registos de custos de manutenção ao
longo de cinco anos da vida útil de vinte e cinco edifícios de serviços de telecomunicações. Procurou-
se, desta forma, desenvolver o conhecimento dos problemas que afectam um edifício deste tipo em
serviço.
Foram subdivididos os custos em doze Elementos Fonte de Manutenção (EFM), de forma a
caracterizar a origem dos mesmos para perceber quais os elementos que exigem mais custos e como se
manifestam ao longo do tempo. Segue-se uma análise detalhada dos custos em função da área de
implantação de cada um dos edifícios e da área bruta de construção, chegando a valores de custo por
metro quadrado.
A comparação dos custos de manutenção com o custo de construção do edifício novo revela-
se importante, uma vez que permite obter um índice que se entendeu denominar neste trabalho
por “Percentagem de encargos anuais em manutenção relativamente ao custo de construção” -
%MAN, tendo-se obtido o valor de 0,76%, o que corresponde a um custo de 5€/m2, valor bastante
elevado e fortemente influenciado pelas operações de limpeza dos edifícios.
Concluiu-se que os EFM que representam os maiores custos são, além da limpeza já referida, as
instalações eléctricas e os consumos de água, sendo propostas acções de redução destes custos.
Concluiu-se ainda que a compreensão do comportamento dos edifícios ao longo da sua vida útil e a
sua eficaz gestão assumem uma importância vital para a redução dos seus custos de manutenção,
assim como a consciencialização dos utentes e proprietários de um edifício para a necessidade de se
adoptarem estratégias de manutenção competentes de uma forma regular e preventiva.
PALAVRAS-CHAVE: Facility Management, Manutenção, Gestão de Edifícios, Edifícios de Serviços,

Elementos Fonte de Manutenção.
iii
iv
ABSTRACT
One of the Facility Management’s principal objectives is to manage property and once we realise thar
property is a finite resource, as is the energy it consumes, the importance becomes clear. Thart
idealism alone is not enough motivation for commercial organizations to invest in facilities
management, the real driving force is one of economics.
The Facilities Manager, responsible for this area of activity has a crucial role to play in establishing a
long-term strategic planning and day-to-day operation of the establishment. In simple language it
means the Building Manager must be responsible for delivering a variety of support services to staff of
the organization in a way that enables them to optimize their effectiveness. Thus this thesis presents a
proposal to register the building manager should have.
The services that the Building Manager have to make will depend on the needs of the organization.
Thus, the Facility Management is defined as an area of work that treats a variety of disciplines to
ensure functionality of the built environment by integrating people, places, processes and
technologies.
This dissertation focuses on the technical work that encompasses all types of actions aimed at ensuring
the functional state of the buildings, leading to maintenance of buildings.
Proceeded in this work to the collection, analysis and processing of records of maintenance costs over
five years of useful life of twenty-five buildings for telecommunications services. The main goal was
to expand our knowledge of the problems affecting a building of its kind in service.
Costs were subdivided into twelve parts source for maintenance, in order to characterize the origin of
these to see what elements require more cost and how they manifest over time. The following is a
detailed analysis of the costs depending on the area of deployment of each of the buildings and the
construction area, reaching values of cost per square meter.
A comparison of maintenance costs with the cost of constructing the new building proved to be
important, since it gives an index that is considered in this paper called for "Percentage of annual
maintenance charges for the cost of construction" -% MAN, having been obtained value of 0.76%,
which corresponds to a cost of 5 € / m2, a value quite high and strongly influenced by the cleaning of
buildings.
It was concluded that the source for maintenance representing the largest costs are in addition to the
aforementioned cleaning, electrical and water consumption, and proposed measures to reduce these
costs.
It was also concluded that understanding the behavior of buildings throughout their life and their
effective management are of vital importance to reduce their maintenance costs as well as the
awareness of users and owners of a building to the need to adopt strategies to maintain competent on a
regular and preventive.
KEYWORDS: Facility Management, Maintenance, Building Management, Building Services,

Maintenance Source Elements.
v
vi
ÍNDICE GERAL
AGRADECIMENTOS ................................................................................................................................... i
RESUMO ................................................................................................................................. iii
ABSTRACT ............................................................................................................................................... v
1. INTRODUÇÃO ....................................................................................................................1
1.1. ÂMBITO ............................................................................................................................................. 1
1.2. MOTIVAÇÃO ...................................................................................................................................... 1
1.3. OBJECTIVO ................................................................................................................................................... 2
2. MANUTENÇÃO ................................................................................................................ 3
2.1. A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS ........................................................................ 3

2.2. O CONCEITO DA MANUTENÇÃO ...................................................................................................... 5
2.3. CUSTOS DE MANUTENÇÃO.............................................................................................................. 8
2.4. CUSTOS DA FALTA DE MANUTENÇÃO ..........................................................................................10
2.5. POLÍTICAS BÁSICAS DE MANUTENÇÃO ........................................................................................11
2.5.1. MANUTENÇÃO PREVENTIVA ............................................................................................................. 12
2.5.2. MANUTENÇÃO CORRECTIVA ............................................................................................................ 13
2.5.2.1. Intervenções Urgentes .............................................................................................................. 14

2.5.2.2. Pequenas e Grandes Intervenções........................................................................................... 14
2.6. CONCLUSÃO...................................................................................................................................15
3. FACILITY MANAGEMENT ...................................................................................17

3.1. ENQUADRAMENTO TEÓRICO ........................................................................................................17
3.2. PERSPECTIVAS FUTURAS .............................................................................................................19
3.3. DADOS ESTATÍSTICOS ...................................................................................................................21
3.3.1. A DIMENSÃO DO MERCADO FM NA EUROPA .................................................................................... 21
3.3.2. ENSINO NA EUROPA ...................................................................................................................... 27
3.3.3. A APFM......................................................................................................................................... 28
4. O PARQUE EDIFICADO ....................................................................................... 31
vii
4.1. DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO PARQUE EDIFICADO ....................................................... 31

4.2. REDES SATÉLITES DE MANUTENÇÃO .......................................................................................... 39
5. ANÁLISE COMPORTAMENTAL DE EDIFÍCIOS ........................... 51

5.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ............................................................................................................ 51
5.2. ACTUALIZAÇÃO DE CUSTOS......................................................................................................... 53
5.2.1. COEFICIENTE DE ACTUALIZAÇÃO DE CUSTOS- C1 ............................................................................ 55
5.2.2. CUSTO TOTAL COM MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO AO LONGO DOS ANOS, ACTUALIZADOS PARA 2009 .... 58
5.2.3. PERCENTAGEM DE ENCARGOS ANUAIS EM MANUTENÇÃO RELATIVAMENTE AO CUSTO DE CONSTRUÇÃO
- %MAN .................................................................................................................................................. 61
5.3. CUSTO MÉDIO ANUAL COM A MANUTENÇÃO DOS EFM ............................................................ 63
5.4. CUSTO TOTAL MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DOS EDIFÍCIOS AO LONGO DOS ANOS............... 65
5.5. CUSTO MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DOS EFM DOS EDIFÍCIOS ............................................... 66
5.6. CUSTO MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DE ALGUNS EFM DOS EDIFÍCIOS ................................... 67
5.7. CONTRIBUIÇÃO DE ALGUNS EFM PARA A %MAN ..................................................................... 69
5.8. SÍNTESE DA INFORMAÇÃO ............................................................................................................ 72
5.9. PASTA DE EDIFÍCIOS ..................................................................................................................... 72
6. CONCLUSÕES E PERSPECTIVAS FUTURAS ......................................

6.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ...............................................................................................................
6.2. OS CUSTOS COM A MANUTENÇÃO E EXPLORAÇÃO DOS EDIFÍCIOS ..............................................
6.3. DESENVOLVIMENTOS FUTUROS ......................................................................................................
ANEXOS..............................................................................................................................................
viii
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 2.1 – Causas de anomalias em edifícios ..................................................................................................... 4
Figura 2.2 - Percentagens do total de actividade de construção para o sector da manutenção e reabilitação, na
União Europeia no ano de 1997 ............................................................................................................................. 4
Figura 2.3 – Ilustração dos conceitos de manutenção e reabilitação....................................................................... 5
Figura 2.4 - Transformações de um edifício relacionadas com as exigências de manutenção ............................... 7
Figura 2.5 – Custos das reparações consoante o tipo de intervenção ................................................................... 8
Figura 2.6 - Gráfico custos versus nível de manutenção ...................................................................................... 11
Figura 2.7 - Gráfico lucro versus disponibilidade .................................................................................................. 11
Figura 2.8 – Impacto da pequena e grande intervenção no nível de qualidade de um edifício ............................. 15
Fig.3.1 - Distribuição da dimensão do mercado de FM em 2008 nos diferentes agrupamentos de países da

Europa. .................................................................................................................................................................. 26
Figura 3.2 - Número de Instituições que oferecem programas educacionais de Facility Management ................. 27
Figura 3.3 - Número total de estudantes por país .................................................................................................. 27
Figura 3.4 – Distribuição dos estudantes de FM no Mundo ................................................................................... 28
Figura 3.5 – Entidades Oficiais de Acreditação do FM .......................................................................................... 28
Figura 4.1 – Edifício 3 – Fachada Principal ........................................................................................................... 35
Figura 4.2 – Edifício 4 – Fachada Principal ........................................................................................................... 36
Figura 4.3 – Edifício 19 .......................................................................................................................................... 36
Figura 4.4 – Anos dos edifícios com e sem registos de custos ............................................................................. 37
Figura 4.5 – Anos de vida útil dos edifícios com registos de custos ...................................................................... 38
Figura 4.6 – Edifícios que contribuem com registos de custos em cada ano de vida útil ...................................... 39
Figura 4.7 – Modelo do Planeamento de Verificações pelo Prestador de Serviços ............................................... 41
Figura 4.8 – Modelo do Planeamento de Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais pelo Prestador de
Serviço ................................................................................................................................................................... 41
Figura 4.9 – Modelo do Planeamento Geral de Verificações ................................................................................. 42
Figura 4.10 – Modelo do Planeamento Geral das Acções de Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais43
Figura 4.11 – Modelo da Check-List de Verificações ............................................................................................. 46
Figura 4.12 – Modelo do Relatório de Manutenção e Intervenção Correctiva ....................................................... 47
Figura 4.13 – Modelo do Orçamento de Manutenção e Intervenção Correctiva .................................................... 48
Figura 4.15 – Rede Satélite de Manutenção ..................................................................................................................... 50
Figura 5.1 – Exemplo de estrutura de dados obtidos da base de dados, para o ano 2005 do edifício 2 ............... 52
Figura 5.2 – Custos totais gastos com manutenção sem actualização e respectivas actualizações para o
edifício1, em euros (gráfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (gráfico inferior) .......................... 58
ix
Figura 5.3 - Custos totais gastos com manutenção sem actualização e respectivas actualizações para o edifício
2, em euros (gráfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (gráfico inferior) ...................................... 59
14, em euros (gráfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (gráfico inferior) .................................... 60
23, em euros (gráfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (gráfico inferior) .................................... 61
Figura 5.6 – “Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Relativamente ao Custo de Construção”

[%MAN] para os edifícios analisados ..................................................................................................................... 62
Figura 5.7 – Custo médio anual com a manutenção dos vários EFM do edifício 1, em euros por 10 metros
quadrados de ABC ................................................................................................................................................. 63
quadrados de ABC ................................................................................................................................................. 64
Figura 5.9 – Representação esquemática da percentagem de custos com os diversos EFM dos edifícios em
estudo .................................................................................................................................................................... 65
Figura 5.10 - Custo total médio com a manutenção actualizado para 2009, em euros por metro quadrado de ABC
............................................................................................................................................................................... 66
Figura 5.11 – Custo médio com a manutenção dos vários EFM, em euros por dez metros quadrados de ABC ... 67
Figura 5.12 – Custo médio com a manutenção do EFM cobertura, em euros por metro quadrado de ABC ......... 68
Figura 5.13 – Custo médio com a manutenção do EFM envidraçados, em euros por metro quadrado de ABC ... 68
Figura 5.14 – Custo médio com a manutenção do EFM limpeza, em euros por metro quadrado de ABC ............ 69
Figura 5.15 – Contribuição da limpeza para a % MAN .......................................................................................... 70
Figura 5.16 – Contribuição do EFM instalações eléctricas para a %MAN ............................................................. 71
Figura 5.17 – Contribuição do EFM envolvente interior para a %MAN .................................................................. 71
x
ÍNDICE DE QUADROS
Quadro 2.1 - Custos de manutenção anual expressos como % do custo de reposição dos edifícios .................. 10
Quadro 3.1 - Estimativa de especialistas do grau de terceirização e taxas de crescimento em FM ...................... 23
Quadro 3.2 – Resultados do cálculo da dimensão do mercado de FM em cada país ........................................... 25
Quadro 4.2 – Principais características dos edifícios estudados ........................................................................... 34
Quadro 5.1 – Elementos Fonte de Manutenção .................................................................................................... 54
Quadro 5.2 – Fórmulas tipo de revisão de preços ................................................................................................. 55
Quadro 5.3 – Índices de custos e coeficientes de actualização ............................................................................. 57
Quadro 5.4 – Síntese da Informação ..................................................................................................................... 72
xi
xii
SÍMBOLOS E ABREVIATURAS
% MAN – Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Realtivamente ao Custo de Construção
a – Taxa anual média equivalente de actualização
ABC – Área Bruta de Construção

APFM – Associação Portuguesa de Facility Management
BT – Baixa Tensão
CA(n) – Coeficiente de actualização final para o ano n

CC – Custo de construção do edifício
CCTV – Circuito fechado de televisão
CEN – Comité Europeu de Normalização

CM (EFM)n – Encargos com a manutenção do EFM no ano n
CMA(EFM) – Custo Médio Anual com a Manutenção dos vários EFM
CMM – Custo médio gasto em manutenção por ano

Ct – Coeficiente de actualização de custos
CT – Custo total gasto em manutenção
Ct(2009) – Coeficiente de actualização para o ano 2009

Ct(n) – Coeficiente de actualização para o ano n
d – Coeficiente que representa, na estrutura de custos, a parte não revisível da adjudicação
DL – Decreto-Lei
E0 – Índice dos custos dos equipamentos de apoio relativo ao mês de Janeiro de 2005
EFM -. Elemento Fonte de Manutenção
EN – Norma Europeia
ET – Índice dos custos dos equipamentos de apoio relativo ao mês de Janeiro de 2005
EUA – Estados Unidos da América
Euro FM – European Facility Management Network

FEUP – Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto
FM – Facility Management
IFMA – International Facility Management Association

GED – Gestor de Edifícios
InCI, I.P. – Instituto da Construção e do Imobiliário
IPQ – Instituto Portugês da Qualidade

ISO – International Organization so Standardization
IST – Instituto Superior Técnico de Lisboa
xiii
IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado

LCC – Life Cycle Cost
LNEC – Laboratório Nacional de Engenharia Civil
M – Periodicidade dos custos cíclicos

M06 – Ladrilhos e Cantaras de Calcário e Granito
M20 – Cimento em Saco
M23 – Vidro
M29 - Tintas para Construção Civil
M31 – Mambrana Betuminosa
M42 - Tubagem de aço e aparelhos para canalizações

M46 - Produtos para instalações eléctricas
MO0 – Índice dos custos de mão-de-obra relativo ao mês de Janeiro de 2005
MOT - Índice dos custos de mão-de-obra relativo ao mês a que respeita a actualização
n – Número de anos em estudo
N – Vida útil (anos)
Obra F05 – Reabilitação Ligeira de Edifícios

PATORREB – Patologia e Reabilitação de Edifícios
PIB – Produto Interno Bruto
PVC – Policloreto de Vinilo

QGBT – Quadro Geral de Baixa Tensão
2
R – Coeficiente de Determinação
RGEU – Regulamento Geral de Edificações Urbanas

RIA – Rede de Incêndio Armada
RSCI – Rede de Segurança Contra Incêndios
RSM – Redes Satélite de Manutenção

SADI – Sistema Automático de Detecção de Incêndio
SCOOP – Sector da Construção Civil e Obras Públicas
SIM – Sistema Integrado de Manutenção

UBI – Universidade da Beira Interior
UC – Universidade de Coimbra
UPS – Unit Power Supply – Unidade de fornecimento de energia

VA(n) – Valor actualizado para 2009 do ano n
VGM(n) – Valor gasto em manutenção no ano n
xiv
xv
xvi
1
INTRODUÇÃO
1.1. MOTIVAÇÃO
As maiores motivações para se encarar um trabalho desta natureza consiste em fazer algo útil para
enriquecer o conhecimento sobre o comportamento de edifícios, contribuindo para que se tomem
medidas para corrigir o que está mal e evitar que novos erros aconteçam, anexado à vontade de
contribuir para contrariar a tendência desastrosa de degradação dos nossos edifícios.
O conhecimento aprofundado do parque edifícado do qual se faz a gestão de serviços de manutenção,
é a principal motivação inserida neste estudo, aliando a possibilidade de alargar o nível de
conhecimento dos métodos de análise actuais à utilização profissional dos dados obtidos, sendo uma
base de dados preponderante de modo a permitir criar uma metodologia a seguir na análise da
manutenção nos edifícios durante os restantes anos da sua vida útil.
Desta forma é possível aliar a gestão de edifícios de serviços telecomunicações, com uma utilização
bastante particular e específica, com algumas das grandes questões normalmente colocadas quando se
refere à manutenção de edifícios, como por exemplo quais os gastos totais com a manutenção ao longo
da vida útil do edifício, ou quais as tarefas ou equipamentos que requerem mais custos com a
manutenção. Outra das motivações prende-se com a possibilidade de, através desta pormenorização e
caracterização de custos existentes nos edifícios, perceber quais as medidas preventivas que podem ser
adoptadas de modo a reduzir os encargos do edifício, com especial importância para as medidas de
curto prazo e posteriormente com as de longo prazo.
De facto, através de uma análise da gestão deste tipo de edifícios, é possível perceber como estes se
comportam ao longo da sua vida útil e retirar diversas conclusões que podem ajudar a responder a
algumas dessas questões.
1.2. ÂMBITO
Quando se lêm publicações acerca de edifícios ou propriedades, é aceitável que se julgue que o
Facility Management (FM) é uma nova actividade, tal é a escassez na referência a esta matéria. As
muitas e variadas funções que o FM contempla não são novas, mas sim a tendência para a criação de
uma disciplina profissional abrangente que aproveite e englobe essas funções complementares numa
abordagem coerente para a gestão dos edifícios.
1
Esta dissertação pretende lidar especificamente com aspectos particulares das actividades da gestão de
serviços de manutenção, dando especial enfoque à manutenção das instalações e respectiva análise de
custos.
A intenção é de providenciar o melhor compromisso entre o funcionamento dos serviços e os seus
custos.
É importante obter-se a utilização correcta do serviço de manutenção de edifícios, analisando as
operações ineficientes, métodos de registo inapropriados e encontrado as correspondentes correcções
de melhoria.
Acima de tudo pretende-se demonstrar a potenciais gestores que o FM é composto por pesquisa
organizada e pré-planeamento, com a habilidade de reagir decisivamente com lógica a acontecimentos
inesperados.
1.3. OBJECTIVO
A gestão de serviços de manutenção em Portugal encontra-se ainda no estado inicial no que diz
respeito às várias matérias que dele fazem parte. É no sentido de incentivar o desenvolvimento desta
área que esta dissertação é realizada procurando, essencialmente, descrever o estado actual do FM e
evidenciar as vantagens do seu desenvolvimento no resultados das empresas.
Desta forma, o principal objectivo desta dissertação consiste na análise e tratamento de dados reais
relativos a edifícios de serviços de telecomunicações, cuja utilização é bastante particular, de forma a
verificar linhas de comportamento para edifícios com características semelhantes. Pretende-se assim,
elaborar uma teoria de previsão de custos futuros com os diversos componentes dos edifícios em
estudo, ao longo da sua vida útil.
O essencial é perceber quais os elementos dos edifícios que exigem mais custos com a própria
manutenção ou reparação e como estes se comportam com o tempo. Torna-se necessário atingir um
conjunto de objectivos mais primários, tais como a previsão de indicadores de custos de manutenção,
ritmos de degradação dos edifícios através de gráficos, criação de uma estrutura actualizada de custos
ligados à manutenção e a obtenção de uma fórmula de custos.
Pretende-se igualmente elaborar uma verificação a um método existente de controlo e realização da
gestão de serviços de manutenção a este tipo de edifícios – Rede Satélite de Manutenção, verificando
os seus pontos fortes e procurando propostas de melhoria ao mesmo.
Uma vez que o tempo para a realização desta dissertação é escasso, agravado ao facto de, por motivos
profissionais apenas poder ser realizado no horário pós-laboral, e os dados disponíveis são limitados
aos existentes em ferramentas informáticas com a amostra representativa de vinte e cinco edifícios
técnicos de serviços de telecomunicações. É pretendido aferir acerca da influência que a utilização de
um determinado tipo de solução construtiva, por exemplo cobertura ou revestimento de fachada, tem
nos custos de manutenção do edifício.
Para esse efeito foram tratadas cerca de 550 fichas de visita aos edifícios e aproximadamente 400
orçamentos de manutenção correctiva, tendo sido consumido nesta operação cerca de 75% do tempo
disponível para a realização desta dissertação.
2
2
MANUTENÇÃO
2.1. A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS
Nas últimas décadas, a manutenção dos edifícios foi sempre uma actividade negligenciada dentro do
processo construtivo. Esta situação provém de uma legislação generalista (RGEU e DL. 177/2001 -
obrigatoriedade de obras de conservação, a cada 8 anos), nem sempre cumprida, de ineficientes
políticas de arrendamento / manutenção e de uma cultura reactiva dos vários intervenientes.
Estes aspectos, a que acrescem as deficiências durante a concretização dos empreendimentos,
agravaram o estado de conservação dos edifícios e deram origem a inúmeras anomalias, muitas delas
conduzindo à falta de condições de segurança. Na figura 2.1 estão indicadas as incidências das causas
das anomalias em edifícios, com destaque para os erros de projecto, responsáveis por cerca de 40% do
total das mesmas.
Neste contexto, o património construído apresenta estados de degradação preocupantes, quer ao nível
dos edifícios mais antigos, construídos até 1955, onde não existem as condições mínimas de
habitabilidade e de segurança, quer ao nível dos mais recentes, de estrutura de betão, em que é notório
o envelhecimento prematuro e acelerado dos seus elementos. Em ambos os casos as anomalias
construtivas e funcionais existentes afectam as exigências dos utentes e originam a redução da vida
útil dos edifícios.
3
A Gestão de Serviços de Manutenção em Edifícios de Serviço
Serviços
Defeitos de
Defeitos de Execução;
Projecto; 40% 25%
Defeitos de
Defeitos na
Outros Materiais;
Utilização;
Defeitos; 5% 20%
10%
Figura 2.1 – Causas de anomalias em edifícios [EUROFM, 2009]
O sector da manutenção e reabilitação em Portugal apresenta, dentro dos países da União Europeia, a
percentagem mais baixa de investimento, conforme dados da Euroconstruct de 1997 (Figura 2.2).
Figura 2.2 – Percentagens do total de actividade de construção

construção para o sector da manutenção e reabilitação, na
União Europeia no ano de 1997 [EUROFM, 2009]
Este estado de degradação do parque habitacional Português, bem como a ausência de medidas
preventivas em edifícios de construção recente impõem a implementação de estratégias de manutenção
conducentes à inversão desta situação.
Estas estratégias constituem ferramentas indispensáveis para o planeamento das intervenções durante a
vida útil dos edifícios. As melhorias resultantes desta implementação, contribuirão para
para melhorar a
actual imagem urbana, bem como, para a satisfação dos utentes, a redução dos custos e a garantia dos
níveis de qualidade especificados.
Novas políticas de incentivos tendem a inverter esta tendência, nomeadamente os programas para a
revitalização
zação das cidades (Polis e Proqual), os incentivos para obras de conservação, a nova legislação
sobre exigências de conforto térmico e acústico, a reciclagem das soluções construtivas, tudo numa
perspectiva de sustentabilidade e requalificação urbana e ambiental.
amb
Neste contexto, é particularmente importante não só reabilitar o que já está degradado, mas também
criar os mecanismos necessários para evitar e limitar essa degradação, rentabilizando, assim, os
4
investimentos iniciais durante a vida útil dos empreendimentos. A manutenção dos edifícios existentes
surge como uma resposta necessária e urgente, devendo as intervenções, neste domínio, seguir
metodologias correctas, sustentadas em critérios científicos e em métodos adequados de diagnóstico
de anomalias e avaliação das causas.
Nesta dissertação, são descritas as metodologias asociadas à estratégia de manutenção em edifícios
técnicos de serviços de telecomunicações. O objectivo é garantir, não só, as exigências mínimas de
utilização e funcionalidade durante o período de vida útil dos elementos não estruturais, mas, também,
a maximização desse período, segundo um nível de qualidade pré-estabelecido.
A aplicação destes conceitos destina-se fundamentalmente às entidades gestoras destes tipos de
parques, constituindo-se como principal veículo para a sensibilização dos utilizadores relativamente
aos benefícios da manutenção pró-activa.
2.2. O CONCEITO DA MANUTENÇÃO

Os conceitos de manutenção e reabilitação divergem em várias publicações. Neste sentido interessa
precisar esses mesmos conceitos (Figura 2.3):
• Reabilitação - intervenção destinada a proporcionar desempenho compatível com as
exigências ou condicionalismos actuais;
• Manutenção – intervenções técnicas e administrativas planeadas destinadas à prevenção ou à
correcção de ligeiras degradações, para que estas atinjam o seu tempo de vida útil esperado,
sem perda de desempenho;
• Tempo de vida útil - período de vida durante o qual as construções mantêm desempenho
compatível com as exigências estabelecidas, sem necessidade de intervenções para além da
sua manutenção.
QUALIDADE
EVOLUÇÃO DOS
PADRÕES DE
QUALIDADE NO TEMPO
MANUTENÇÃO DOS
P2 PADRÕES DE
QUALIDADE NO TEMPO
P1
M M R
INOPERACIONALIDADE
P0
t (ANOS)
Legenda:
P0 – Padrão de qualidade correspondente à inoperacionalidade (limiar de demolição)
P1 – Padrão de qualidade inicial
P2 – Padrão de qualidade superior ao inicial
M – Manutenção
R – Reabilitação
Figura 2.3 – Ilustração dos conceitos de manutenção e reabilitação [BRAND, 1993]
5
Importa também relacionar a evolução da manutenção industrial e a de edifícios. A primeira -

historicamente mais avançada e necessária que a manutenção de edifícios - engloba conceitos em geral
baseados na noção de custo versus fiabilidade do equipamento, enquanto a manutenção de edifícios é
mais ampla, radicando na satisfação de exigências funcionais do próprio edifício..
A manutenção de edifícios não tem tido a atenção compatível com a sua importância dentro do
processo de produção de edifícios, sendo normalmente relegada para um plano secundário. Desde as
fases iniciais de estudos e elaboração de projectos até à fase de utilização das unidades construídas, a
manutenção é negligenciada e tida como actividade improdutiva e geradora de despesas.
Considerar a manutenção de edifícios como um encargo financeiro improdutivo e de baixa prioridade,
segundo [BONIN, 1987] é um paradoxo, visto que o edifício construído é um bem de alto valor de uso
e de elevado valor de troca, constituindo-se normalmente num dos maiores patrimónios de qualquer
entidade individual ou colectiva, pública ou privada.
Na visão de que o parque edificado é um dos principais patrimónios de uma nação, a não realização de
actividades de manutenção significa uma desvalorização deste património, ou seja, uma diminuição da
riqueza acumulada com uma consequente diminuição da qualidade de vida da população.
Até mesmo na área de estudos tecnológicos o assunto tem sido pouco discutido, seja através de
publicações, discussões técnicas, ementas disciplinares e/ou outras actividades de conhecimento
científico na área da construção civil.
[ARDITI e NAWAKORAWIT, 1999] destacaram esta percepção, afirmando que a manutenção de
edifícios é uma área seriamente negligenciada nas pesquisas e estudos. Complementam informando
que poucas escolas de arquitectura e engenharia incluem o assunto no seu programa curricular e que
somente recentemente, começam a ocorrer pesquisas na área com o consequente desenvolvimento do
assunto.
Nas previsões orçamentais, o item Manutenção raramente se encontra presente, o que também
demonstra a despreocupação para com o assunto.
[SEELEY 1976] reforça esta ideia afirmando que a manutenção de edifícios, não raras vezes, por ser
considerada como actividade improdutiva e pouca merecedora de atenção, acaba por ser o primeiro
item orçamental suprimido quando ocorre necessidade de contenção de despesas.
Os edifícios iniciam o seu processo de envelhecimento e degradação a partir do momento da
conclusão da sua construção e entregues aos seus utilizadores, pelo que simultaneamente a
necessidade da sua manutenção também se inicia.
Isto é explicado pelo facto de que a degradação provocada pela utilização, pelo meio ambiente e pelas
próprias características intrínsecas dos materiais utilizados na edificação, leva obrigatoriamente à
realização de actividades de manutenção com os objectivos de garantir condições ambientais
adequadas, conforto e atendimento as necessidades dos utilizadores durante toda a vida útil do
edifício.
Para que estes objectivos sejam atendidos, a manutenção de edifícios não pode ser vista como uma
operação de emergência, mas sim como a garantia de desempenho satisfatório e de reconstrução dos
níveis de qualidade ambiental perdidos, que conduz ao prolongamento da vida útil do edifício, em
função da estratégia que venha a ser adoptada.
Por outro lado, para que isto ocorra, a manutenção de edifícios não deve somente ser entendida como
uma providência que busca preservar as condições iniciais, existentes quando da entrega da obra.
6
Colocar a edificação como a finalidade última do processo, relegando a satisfação das necessidades
dos utilizadores a um plano inferior, significa estabelecer limites à evolução do edifício impedindo as
condições de atendimento aos utilizadores nos seus interesses e aspirações que se alteram ao longo do
tempo [BONIN, 1987].
Em função disso, transformações nas condições iniciais podem vir a ser necessárias para atender as
mudanças registadas nas necessidades dos usuários ou para adaptar o uso destinado ao edifício.
As transformações às quais um edifício pode ser submetido ao longo de sua vida útil são representadas
no gráfico da figura 2.4, baseado em [LEE 1987].
Dentro deste enfoque e de forma ampla, a Manutenção deve ser entendida como sendo as acções
desenvolvidas para garantir as condições de desempenho de um edifício, bem como as intervenções
realizadas para atender programas de reforma e melhoramentos (reabilitação).
A condução moderna do processo de produção de edifícios obriga que a manutenção seja uma
condição presente em todas as fases do processo de produção de edifícios.
Conforme se pode constatar na figura 2.4, a manutenção repõe o padrão de exigência original do
edifício, enquanto que a reabilitação cria condições de resposta às exigências actuais dos utilizadores.
Quanto maior a duração da ausência de qualquer tipo de intervenção, maior a deterioração causando
uma igualmente maior necessidade de manutenção.
EXIGÊNCIAS DOS
UTILIZADORES
REABILITAÇÃO
PADRÕES PADRÃO
ORIGINAL
MANUTENÇÃO
DETERIORAÇÃO
TEMPO
Figura 2.4 - Transformações de um edifício relacionadas com as exigências de manutenção [LEE, 1987]
Esta imposição faz com que durante todo o ciclo do processo de produção, representado pelas fases de
estudo de viabilidade, projecto, construção e uso, a manutenção seja item de discussão essencial de
forma a assegurar o desempenho esperado para a edificação no atendimento satisfatório das
necessidades dos futuros utilizadores, bem como dos interesses financeiros dos proprietários.
A abordagem da Manutenção no processo torna-se fundamental especialmente na fase inicial, durante
o estabelecimento de condições e definição das necessidades dos utilizadores (brief), na fase de
projecto, nas considerações e especificações técnicas e na fase pós-ocupacional, quando a edificação
passa a ser utilizada, necessitando que a Manutenção seja gerida ou administrada de forma planeada e
sistemática.
Outra importante consideração, é que o processo deve culminar com uma entrega adequada do edifício
por parte do construtor para os novos proprietários (utilizadores), juntamente com as informações
necessárias para garantir que a edificação seja operada e mantida correctamente.
Para a compreensão da questão da manutenção e para a solução dos seus problemas técnicos, torna-se
necessária uma maior atenção com o estudo e divulgação do tema, com o desenvolvimento de métodos
7
para análise de projecto sob a óptica da sua importância nas futuras necessidades de manutenção, além
do estudo dos problemas técnicos e de gestão relativos às actividades de manutenção [JOHN e
CREMONINI,1989].
Exactamente pela desconsideração destes princípios, é que muitos edifícios apresentam hoje,
problemas decorrentes da falta de consciencialização da real influência do projecto e da gestão pós-uso
no tocante à manutenção, impedindo um desempenho satisfatório da edificação e comprometendo a
duração da sua vida útil.
Actualmente, os edifícios modernos são projectados para alcançarem maiores padrões de qualidade e
desempenho do que eram no passado, apresentando sistemas funcionais sofisticados e inovadores.
Estas novas condições fazem com que hoje a influência do projecto na manutenção do edifício seja
bem maior do que era antes, e como resultado as exigências relativas à gestão da manutenção destes
edifícios também aumentaram.
Dentro deste conceito, deve-se passar a gerir as actividades de manutenção não apenas como uma
resposta a problemas observados no edifício construído, mas principalmente como uma acção
programada e preventiva contra futuros problemas.
Justamente por não verem a manutenção planeada como uma providência importante, é que hoje
proprietários não podem dispor dos recursos que impeçam aos seus edifícios, antigos ou relativamente
novos, de decaírem devido à negligência como é encarada a Manutenção.
Na prática, é necessário que seja implantada urgentemente uma política de gestão para as edificações
existentes e regulamentações para novos edifícios, e um plano de inspecção para manutenção e
condições de segurança para edifícios públicos e privados, pois o risco de colapso ou falhas
individuais de elementos que compõem os edifícios vem aumentando.
Caso não sejam tomadas as medidas adequadas, a sociedade poderá pagar um alto custo social devido
aos riscos gerados por edifícios deteriorados, que além da má aparência, causam diversos problemas
urbanos.
Assim sendo, com esta motivação que se decidiu abordar este tema no presente trabalho, de maneira a
contribuir para o processo de consciencialização a respeito de manutenção e a gestão de manutenção
de edifícios.
2.3. CUSTOS DE MANUTENÇÃO

Os custos das intervenções variam exponencialmente com o estado de degradação dos elementos,
conforme figura 2.5.
OCORRÊNCIA DE FALHAS ESTRUTURAIS

ÃO
AÇ
CUSTOS DAS REPARAÇÕES
ESTRUTURA SEM UTILIZAÇÃO

OR
RI
TE
DE
DA
INÍCIO DAS GRANDES FALHAS C GRANDES

O
REPARAÇÕES
NT
ME
AU
PEQUENAS
B
INÍCIO DAS PEQUENAS FALHAS REPARAÇÕES
USO NORMAL A MANUTENÇÃO

PREVENTIVA
t (ANOS)
Figura 2.5 – Custos das reparações consoante o tipo de intervenção [BRAND, 1993]
8
A partir de certo grau de deterioração, sem a ocorrência de grandes reparações, o edifício deixa de ser
habitável e passa a constituir-se como uma fonte de riscos de segurança.
Com os elevados custos relacionados a uma nova construção, a manutenção efectiva do parque
edificado tem vindo a aumentar de importância, e por esta razão aumenta de forma expressiva o
número de proprietários de edifícios a consciencializar-se de que o procedimento adequado não é fazer
manutenção de forma improvisada, mas planeada e gerida, e de forma tão eficientemente como outra
qualquer actividade do processo de produção.
Esta situação inevitavelmente leva os proprietários, gerentes ou administradores a novas obrigações,
porque as mudanças de procedimento acarretam a necessidade de uma participação mais efectiva nas
actividades de manutenção.
A utilização de uma edificação é um processo dinâmico, repleto de variáveis, que muitas vezes levam
à condição de uso e a necessidades não previstas ou anteriormente percebidas, o que obriga a uma
permanente actualização das condições do ambiente, paralelamente ao desenvolvimento tecnológico e
social.
Como foi anteriormente mencionado, a manutenção de edifícios deve ser enfocada de forma ampla, na
qual as diversas acções de manutenção devem ser contempladas, sejam para manter as condições
originais do edifício ou para implementar reformas ou modernização.
Estas acções podem envolver custos expressivos que confirmam a relevância do assunto.
Os custos em utilização, em especial os custos de manutenção, são normalmente expressos em termos
de percentagem do custo de reposição do edifício, representado pelo custo de construção a preços
actuais.
Segundo [JOHN, 1988], expresso em termos percentuais, o custo de manutenção anual encontra-se
entre 0,7 e 3,4% do custo de reposição dos edifícios, ou seja, do custo de construção do edifício a
valores actuais. Esta conclusão baseou-se na análise e interpretação de diversos estudos realizados na
área, para a determinação de valores estimativos para os custos de manutenção anuais, e são
apresentados no quadro 2.1.
[JOHN, 1988] complementa afirmando que as actividades de manutenção dos edifícios envolvem
despesas que podem ser maiores do que as envolvidas na fase de construção devendo por esta razão
merecer análise cuidadosa.
De maneira geral os custos médios de manutenção anual são estimados entre 1 e 2% do custo de
reposição edifícios [JOHN, 1988] e [JOHN e CREMONINI, 1989].
[SEELEY, 1982] e [BONIN, 1988] estimam que na Grã-Bretanha um terço da produção da indústria
da construção é gasta na manutenção de edifícios e sua infra-estrutura.
Avaliando esta referência, será de ponderar que este número não pode ser directamente adoptado
devido às diferenças de condições entre as realidades portuguesa e britânica, onde a estabilidade
demográfica e o avançado estágio de desenvolvimento económico reduzem a demanda por novas
construções, reforçando assim as actividades de manutenção.
9
Quadro 2.1 - Custos de manutenção anual expressos como % do custo de reposição dos edifícios [JOHN, 1988]
FONTE % Custo de reposição País – Tipo de edifício
Stone 1,5 Inglaterra – Geral
Bromillow 0,7 Austrália – Geral
Steel 1,76 Canadá - Edifícios de campus de pesquisa
Steel 1a2 EUA – Universidades
Steel 0,85 EUA - Edifícios de escritórios
Abad 0,45 a 1,4 Espanha – Correios e telecomunicações
2.4. CUSTOS DA FALTA DE MANUTENÇÃO

O que foi exposto até agora mostra alguns pontos em que a falta de uma política de manutenção gera
custos. Segundo [MIRSHAWKA & OLMEDO, 1993], os custos gerados pela função manutenção são
apenas a ponta de um iceberg. Essa ponta visível corresponde aos custos com mão-de-obra,
ferramentas e instrumentos, material aplicado nas reparações, custo com subcontratação e outros
referentes à instalação ocupada pela equipa de manutenção. Abaixo dessa parte visível do iceberg,
estão os maiores custos, invisíveis, que são os decorrentes da indisponibilidade do equipamento.
O custo da indisponibilidade concentra-se naqueles decorrentes da perda de produção, da não-quali-
dade dos produtos, da recomposição da produção e das penalidades comerciais, com possíveis
consequências sobre a imagem da empresa [MIRSHAWKA & OLMEDO, 1993]. Esses aspectos
também foram tratados por [CATTINI, 1992], quando aponta os custos ligados à indisponibilidade e
deterioração dos equipamentos como consequência da falta de manutenção. Essa relação entre custo
de manutenção, custo da indisponibilidade e produtividade foi estudada em modelo matemático
apresentado por [CHIU & HUANG, 1996], cuja conclusão aponta para uma melhor relação custo-
benefício quando a manutenção é tratada de forma preventiva, em vez de situações de descontrole do
processo produtivo pela falta de manutenção.
Tomando a manutenção como premissa para a redução dos custos da produção, deve-se definir a
melhor política a ser adoptada para a optimização dos custos. Essa análise pode ser observada no
gráfico clássico, mostrado na figura 2.6, que ilustra a relação entre o custo com manutenção preventiva
e o custo da falha. Entre os custos decorrentes da falha estão, basicamente, as peças e a mão-de-obra
necessárias à reparação e, principalmente, o custo da indisponibilidade do equipamento.
O gráfico da figura 2.6 mostra que investimentos crescentes em manutenção preventiva reduzem os
custos decorrentes das falhas e, em consequência, diminuem o custo total da manutenção, em que se
somam os custos de manutenção preventiva com os custos de falha. Entretanto, o gráfico mostra
também que, a partir do ponto óptimo em investimento com manutenção preventiva, mais
investimentos trazem poucos benefícios para a redução dos custos da falha e acabam elevando o custo
total. Essa questão foi estudada por [MURTY & NAIKAN, 1995], que trabalham os limites da
disponibilidade e apresentam um modelo matemático para o cálculo do ponto óptimo de
disponibilidade, como mostrado no gráfico da figura 2.7.
10
PONTO
CUSTO CUSTOS COM MANUTENÇÃO
ÓPTIMO
TOTAL PREVENTIVA
CUSTOS
CUSTOS DECORRENTES DE
AVARIAS
NÍVEL DE MANUTENÇÃO
Figura 2.6 - Gráfico custos versus nível de manutenção [MIRSHAWKA & OLMEDO, 1993]
Custo da Manutenção
LUCRO
Máximo Lucro
Lucro
Lucro Zero
100% DISPONIBILIDADE
Ponto óptimo de
disponibilidade
Figura 2.7 - Gráfico lucro versus disponibilidade [MURTY & NAIKAN, 1995]
2.5. POLÍTICAS BÁSICAS DE MANUTENÇÃO

Segundo [CALEJO, 1989], sob o ponto de vista conceptual, classificam-se as acções de manutenção
de acordo com as suas características instrínsecas, assim temos:
MANUTENÇÃO
CORRECTIVA PREVENTIVA
URGENTE NÃO URGENTE
PEQUENA INTERVENÇÃO GRANDE INTERVENÇÃO

11
As acções de manutenção classificam-se em Correctivas ou Preventivas, conforme se verificam antes

ou após a manifestação patológica ter lugar
2.5.1. MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Como verificado atrás, muito foi escrito no passado acerca da manutenção, estando incluída a
manutenção preventiva. Para o sistema ser verdadeiramente efectivo, é necessário recolher e
interpretar os dados do seu comportamento. A preocupação aqui prende-se com a estrutura, incluíndo
serviços externos, infra-estrutura e os equipamentos. Até a mais estrutura mais robusta irá cair em
declínio se for negligênciada pelo tempo suficiente. O objectivo é estabelecer um compromisso entre a
reparação, substituição e manutenção e função útil.
Existirá sempre a pressão para reduzir custos (no mínimo mantê-los baixos), algumas vezes em
detrimento da fiabilidade.
As rotinas de manutenção preventiva requerem um planeanento elaborado desde o início e com base
na combinação da experiência adquirida em instalações semelhantes, imaginação, dados do ciclo de
vida e prioridades do operador. É simples criar um relatório com todos os componentes num plano de
manutenção, pois quase todos os fabricantes de componentes possuem e fornecem dados sobre a sua
expectativa de vida, porém, isso não é suficiente para criar o planeamento, pois depende do tipo de
utilização (horas) que cada equipamento irá possuir, sendo necessário converter as horas de operação
num período de calendário.
Torna-se necessário, então, criar um sistema automático que controle uma vasta variedade de items.
Num sistema de CAFM (Computer Aided Facility Management), o registo dos componentes e das
suas operações é criado numa base de dados que relaciona os mesmos com os desenhos da sua
localização.
Essa base de dados deverá conter informação acerca da localização de cada componente, acção de
manutenção a realizar, código, data da última e da próxima manutenção, frequência, custo e avarias
verificadas na sua vida útil. Dos dados mais importantes destaca-se a data da próxima inspecção. A
seguinte prioridade, e provavelmente a de mais dificil execução é a decisão da frequência de
inspecções ou serviços em que têm que ser considerados os seguintes factores:
• Tempo de vida operacional esperado (horas de funcionamento);
• Avaliação do ciclo de utilização;
• Importância estratégica;
• Restrições de acesso;
• Sistemas de backup;
• Custo.
12
A função principal das rotinas de manutenção preventiva é de evitar ou pelo menos reduzir
eficientemente o risco de avaria do componente. Independentemente do detalhe da pesquisa, não
se pode esperar que nenhum sistema seja à prova de falha, pelo que as avarias vão ocorrer. As
causas são muitas, as mais comuns são:
• Avaria do componente ainda dentro do periodo de funcionamento esperado em projecto;
• Vandalismo;
• Falha de manutenção;
• Erro humano;
• Danificação;
Nos componentes, mesmo com a melhor monitorização de qualidade na produção, irá haver uma
percentagem que obterá uma avaria prematura, que não deixarão de existir, e mesmo que as
probabilidades diminuam, as emergências irão sempre surgir.
2.5.2. MANUTENÇÃO CORRECTIVA
A Manutenção Correctiva compreende todos os tipos de actuação que se verificam após a ocorrência
da patologia.
Nos últimos anos, a manutenção de edifícios tem sido caracterizada pela existência de intervenções
correctivas como resposta às reclamações dos utentes, sem planeamento e previsão dos encargos,
contribuindo para um acréscimo dos custos globais.
Embora as intervenções reactivas pareçam, numa análise simplificada, a melhor solução, originam
custos adicionais e dificuldades na normal utilização dos edifícios, nomeadamente:
• os meios disponibilizados não são suficientes para responder às solicitações, em tempo útil,
havendo a necessidade de recorrer a meios externos, com acréscimos de custos;
• a ausência de reclamação conduz à progressiva deterioração, nãoperceptível, o que pode ser
vital na degradação e encurtamento da vida útil de alguns elementos do edifício;
• a implementação de acções correctivas tardias, em elementos com elevados estados de
degradação, agrava os custos, introduz perturbações no funcionamento normal dos edifícios,
conduzindo a situações de insegurança (perigo de colapso iminente de elementos
construtivos);
• a execução de reparações/substituições inadequadas, com a escolha e aplicação de materiais e
técnicas deficientes, origina a reincidência das mesmas anomalias ou o aparecimento de
outras, obrigando a novas intervenções, sempre com custos não previstos.
Embora possa parecer ausência de uma política de manutenção, a manutenção correctiva é uma
alternativa que, aparentemente, coloca-se no extremo esquerdo inferior do gráfico da figura 2.6. O
problema dessa política não está em fazer intervenções correctivas, mas em que sua aplicação isolada
requer enormes stocks de peças para suportar as sucessivas quebras, tornando o trabalho imprevisível
e, portanto, sem um plano capaz de equacionar os custos. Entretanto, levando-se em consideração a
13
importância do componente no processo, o seu custo e as consequências da avaria, pode-se chegar à

conclusão de que qualquer outra opção que não a correctiva pode significar custos excessivos.
Em outras palavras, a manutenção corretiva é a melhor opção quando os custos da indisponibilidade
são menores do que os custos necessários para evitar a falha, condição tipicamente encontrada em
componentes sem influência no processo produtivo.
A Manutenção Correctiva divide-se por três formas: pequena intervenção, grande intervenção e
situações urgentes.
2.5.2.1. Intervenções Urgentes

As intervenções urgentes são as que, devido às suas características, sobressaiem em importância.
Sob o ponto de vista técnico não é simples actuar eficazmente em situações de emergência,
recorrendo-se em grande número de casos, a soluções expeditas ou de mal menor. Este tipo de
soluções provocam, em grande parte dos casos, futuras patologias com consequências imprevisíveis,
pelo que importa montar um sistema de prevenção de urgências.
A existência de uma gestão de urgências permite dar respostas mais rápidas e melhores, que deverá se
basear nas seguintes técnicas de prevenção:
• Gestão da informação;
• Rotinas de diagnóstico rápido;
• Fichas técnicas de intervenção.
A informação assume um papel preponderante, dividida em duas partes: recepção e registo. É
fundamental haver uma definição estabelecida da forma como as situações urgentes são encaminhadas
para o responsável da manutenção.
O diagnóstico é um dos requisitos fundamentais a quem faz manutenção. Uma forma de simplificar a
sua obtenção em situações urgentes consiste na definição prévia de comportamentos previstos de cada
componente e a respectiva forma de actuação, construíndo um manual de diagnóstico rápido.
Após a identificação da causa, as fichas técnicas auxiliam a aplicação de uma determinada solução.
Nestas fichas de reparação de urgências, deverão estar definidas as metodologias de actuação a cada
caso específico.
Uma preocupação constante de quem tem sob a sua responsabilidade a resposta a emergências, é a
gestão previsional, onde é necessário perceber a quantidade de situações semelhantes que ocorrem.
Desta forma é possível ao fim de algum tempo perceber qual a incidência de cada situação e,
antecipadamente, estar preparado para ela.
2.5.2.2. Pequenas e Grandes Intervenções

As características técnicas que permitem diferenciar as pequenas das grandes intervenções são,
basicamente, o volume dos trabalhos, a frequência de intervenção e o grau de reposição qualitativo.
O volume de trabalho é medido pelo seu custo, sendo que o de pequenas intervenções fica geralmente
enquadrado dentro de valores orçamentais correntes, normalmente previstos no orçamento de
exploração. Compreende as despesas comuns com as reparações correntes.
14
Relativamente às grandes intervenções, caracterizam-se pelos trabalhos que pelo seu volume e custo,
obriga a estudos orçamentais no sentido de dotar a verba necessária para a sua execução. Pode ser
considerado como despesa extraordinária (não prevista) ou despesa já prevista em orçamento de
investimento.
No gráfico da figura 2.8, é possível identificar o impacto ao nível da qualidade destes dois tipos de
intervenção.
QUALIDADE
2 Pequena e grande intervenção
1 Só pequena intervenção
3 Só grande intervenção
Tempo
Figura 2.8 – Impacto da pequena e grande intervenção no nível de qualidade de um edifício [CALEJO, 1989]
Semelhantemente ao proposto para as situações urgentes, um esquema de manutenção correctiva

deverá ponderar como é que a informação chega ao responsável pela manutenção. É necessário
identificar canais, optimizar processos e definir metodologias.
2.6. CONCLUSÃO
A manutenção periódica dos edifícios surge como resposta necessária e urgente para resolver e
controlar o estado de degradação do parque habitacional, apoiando-se nos seguintes aspectos:
• metodologias de manutenção / reabilitação, através de planos de manutenção, desde a fase de
projecto, promovendo intervenções (inspecção e acções de manutenção) mais eficazes e
económicas e recorrendo a técnicas adequadas;
• mecanismos que contribuam para uma melhor divulgação e sensibilização dos vários
intervenientes (gestor e / ou dono-de-obra, arquitecto, engenheiro, empreiteiro, fabricante,
empresa de gestão de condomínios e utente), com a identificação das responsabilidades;
• aposta forte na constituição de suportes técnicos e científicos sobre todos os aspectos
relevantes, tecnológicos e económicos, que permitam o acesso a informação técnica
especializada. Neste contexto, o conhecimento do comportamento dos elementos do edifício e
a estimativa dos valores da vida útil permitem planear as intervenções e avaliar os custos
futuros, logo na fase de projecto.
• Só assim se poderá inverter a actual tendência do sector de manutenção /reabilitação,
apostando em termos políticos e técnicos, nesta área, e contribuindo de uma forma decisiva
para a sustentabilidade dos edifícios.
15
3
FACILITY MANAGEMENT
3.1. ENQUADRAMENTO TEÓRICO

O que é o Facility Management?
O Facility Management foi reconhecido como actividade no Reino Unido em 1985, mas já tinha sido
identificado no E.U.A. na década de 1970.
Pode ser definido como:
A disponibilização de um ambiente de trabalho total (incluindo os edifícios), equipamentos de
escritório e serviços dos mais altos padrões aceitáveis pelo valor dos preços de dinheiro, que irá
permitir a uma organização optimizar o seu núcleo base de competências e através disso, a produção
rentável do seu produto principal.
Esta definição é ampla porque muitas e diferentes disciplinas estão envolvidas e é a coordenação e
gestão desses serviços e seus fornecedores que nos dá a necessidade da gestão de instalações. Um bom
“Facilities Manager” irá reunir especialistas, construir relacionamentos com eles e agir como um
ponto focal para o cliente como utilizador final. É essencial que sejam bons gestores de negócios
assim como possuirem uma profunda compreensão do negócio da sua organização.
Facilities Management (FM) é uma prática antiga desvalorizada durante muito tempo, simplesmente
porque a sua importância para as organizações não tem sido compreendida.
É um negócio complexo e confuso, entendido apenas por pessoas que têm uma influência sobre ela e a
forma em que é implantado dentro das organizações. Os fundamentos desta disciplina estão
constantemente a ser repensados com novas ideias e abordagens teóricas, a fim de construir a sua
imagem e para garantir que são planeados, organizados e implementados para corresponder à
necessidade da organização.
O FM é fundamental para todas as organizações. Sem os edifícios, equipamentos, serviços e ambiente
a serem entregues às normas e boas práticas, a organização em si não pode produzir o produto
principal de uma forma eficiente como é pretendido.
16
A disposição dos edifícios, o ambiente no qual as pessoas trabalham e utilizam os equipamentos,

constituem uma grande parte se não a maioria dos activos da organização do capital. Os serviços
prestados para que o núcleo de pessoal possa operar, provavelmente constituem o segundo maior custo
das receitas. É óbvio que a protecção e manutenção dos activos físicos e do controle dos custos de
serviço tornam-se essenciais para a boa gestão da organização.
Um dos principais objectivos do FM é gerir propriedades, e quando é apercebido que essa propriedade
é um recurso finito, como a energia que consome, essa importância torna-se clara. Esse idealismo
apenas, não é suficientemente motivador para as organizações investirem no FM, o verdadeiro motivo
é o económico.
O Facilities Manager, sendo responsável por esta área de actividade, tem um papel crucial a
desempenhar no âmbito de estabelecer um planeamento estratégico a longo prazo e do dia-a-dia do
funcionamento do estabelecimento. Em linguagem simples, isso significa que o Gestor de Edifícios
deve ser responsável pela entrega de uma variedade de serviços de apoio ao pessoal da organização de
uma forma que lhes permita optimizar a sua eficácia.
Os serviços que o Gestor de Edifícios terá que efectuar vai depender das necessidades da organização.
A forma em que são realizados dependerá dos conhecimentos e competências do gestor, do valor
atribuído ao FM pela direcção e da cultura da organização.
Se for estruturado, planeado, organizado e bem gerido, o Facilities Manager agrega valor a todos os
bens e serviços fornecidos através da maximização de utilização de recursos, controlo de custos e
prestações de serviços aos padrões exigidos pelos seus clientes.
Assim, o Facility Management é definido como uma área de actividade profissional que trata diversas
disciplinas de forma a assegurar a funcionalidade do ambiente construído, integrando pessoas,
espaços, processos e tecnologias.
Esta actividade está ligada a diversas àreas de gestão, efectuando trabalhos no domínio da gestão dos
edifícios, espaços, postos de trabalho, catering, correio e estafetas, help-desk, mudanças, frotas,
consumíveis, etc.
Em termos de legislação, o FM é regido por normas europeias, não havendo ainda normas nacionais
nesta área. As principais normas europeias são:
• EN 15221-1 – Facility Management – Terms and Definitions
• EN 15221-2 – Guidance in how to prepare Facility Management agreements;
• EN 15221-3 – Quality in Facility Management;
• EN 15221-4 – Taxonomy of Facility Management;
• EN 15221-5 – Processes in Facility Management;
• EN 15221-6 – Space measurement in Facility Management.
No que diz respeito à vertente do FM relativa à performance e usabilidade dos edifícios – Gestão de
Edifícios – são da sua responsabilidade as funções de assegurar as adequadas condições de
funcionamento e utilização das instalações dos edifícios no âmbito de:
• Prestação de serviços de manutenção preventiva e correctiva de infra-estruturas técnicas de
edifícios, de acordo com a identificação das necessidades e planos de intervenção relativos aos
equipamentos e sistemas instalados;
17
• Definição e execução de planos estratégicos e operacionais de manutenção dos edifícios, e

realização do respectivo controlo de execução;
• Promoção de auditorias técnicas às instalações dos edifícios, garantindo o controlo de
qualidade dos serviços e elaboração de relatórios periódicos com vista à melhoria contínua dos
serviços;
• Gestão operacional dos contratos de prestação de serviços;
• Gestão de sistemas e equipamentos de controlo de acessos, de detecção automática de
incêndio e intrusão, e de extinção automática de incêndios;
• Gestão dos serviços de segurança nas vertentes de controlo da vigilância, portarias e acessos;
• Gestão dos serviços de higiene e limpeza;
• Gestão de serviços de alimentação;
• Manutenção de espaços verdes e plantas interiores.
Pretende-se com a adopção do FM gerir de forma integrada os recursos, optimizando-os, e garantir a
funcionalidade do ambiente dos edifícios, permitindo assim o alcance da qualidade desejada e a
redução dos custos associados.
Segundo [TAVARES, 2008], “os principais objectivos de uma abordagem proactiva para tomada de
decisão do FM são:
• Minimizar custos de ocupação no longo prazo;
• Evitar obsolência das instalações;
• Planear espaço interno de modo a garantir uma ocupação de longa duração, funcional e
estética;
• Preparar futuras expansões de modo económico e funcional;
• Providenciar contratos com o máximo de flexibilidade e custos reduzidos;
• Minimizar a necessidade e os custos de futuras mudanças.”
Segundo [CARVALHO, 2006], o FM possui fortes possibilidades de crescimento no futuro, tendo as
organizações melhor preparadas um lugar de sucesso no mercado, caso sejam contratados bons
profissionais, competentes e qualificados, caso exista uma formação constante nas especializações e
também constantes programas de actualização de processos e métodos, caso a motivação dos
empregados, a nível de prémios e salários, seja estimulada, caso haja publicidade e divulgação dos
serviços da empresa sejam regulares e caso seja implementada uma filosofia de combate aos custos
supérfluos e desperdícios, entre outros.
3.2. PERSPECTIVAS FUTURAS

A profissão de Gestor de Edifícios cresce mais forte a cada dia que passa, com cada vez mais
empresas do sector público e privado a perceber as inúmeras vantagens que este sistema possui. Este
conceito é aplicado para alcançar a máxima produtividade e lucro, sendo importante, para se atingir os
resultados esperados, comunicar e compartilhar os planos corporativos de cada empresa com o Gestor
de Edifícios.
18
O Gestor de Edifícios tem uma responsabilidade recíproca para desenvolver a estratégia de FM

complementar ao plano corporativo operacional da empresa. Da mesma forma que um topógrafo
estuda a criação de uma estratégia para uma propriedade, os Gestores de Edifícios estão numa posição
mais favorável devido ao seu conhecimento das operações de negócios dentro da organização e o
modo como estão relacionadas, de elaborar estratégias operacionais compreensivas que utilizem todos
os recursos - pessoal, alojamento e bens, equipamentos, plantas e os fluxos de produção.
A introdução de maiores contratos através da utilização de projectos financeiros de iniciativa privada
como os que estão a ser criados pelo sector público, e a negociação de contratos globais realizada por
grandes organizações multinacionais têm alterado a abordagem típica do FM. Embora existam
algumas histórias de sucesso também existem algumas lições alarmantes a serem aprendidas dessas
abordagens.
Nem todas as modalidades terceirizadas são bem sucedidas, e para assegurar o seu sucesso no futuro
do FM, devem tornar-se mais profissionais.
Há uma série de passos que devem ser tomados, em primeiro lugar para garantir que há um caminho
de carreira bem-estruturado, que irá desenvolver capazmente profissionais perfeitamente habilitados.
Em segundo lugar ter a certeza absoluta de que todos os fornecedores sejam devidamente qualificados
para prestar serviços de FM empregando profissionais qualificados, que utilizem de preços adequados
que reflictam os verdadeiros custos e economias nos acordos de contratos e fazem cumprir os
contratos sem custos adicionais. O terceiro passo é que todas as organizações adoptem uma
abordagem comprometida com a actividade, executando suas operações com uma estratégia de
construção adequada, com equipa interna de profissionais de FM e através da utilização de
especificações de desempenho para todos os serviços (Service Level Agreements – SLA).
Um outro passo importante que deve ser tomado é o de garantir que é conseguida, de uma forma
eficaz e abrangente, a transferência de conhecimento. Um exemplo que pode ser usado para ilustrar a
importância deste factor é a organização das operações a executar nas instalações.
Estão a ser reforçadas ligações fortes entre as equipas de FM nas organizações, o que fará a
proliferação de Gestores de Edifícios que irão continuar a divulgar a sua presença, o seu sucesso e a
contribuição para a linha de fundo financeiro.
Acreditamos que o aumento das iniciativas de financiamento privado e a criação de contratos de
maiores estruturas são inevitáveis, embora nós não acreditamos que este é necessariamente conducente
a melhores serviços, nem à melhoria da produtividade, a menos que hajam dramáticas melhorias à
especificação, selecção e gestão de processos.
A expansão dos principais provedores de serviços de FM são contínuas e este movimento acabará por
criar um vácuo no mercado, diminuindo a disponibilidade de pequenos a médios prestadores de
serviços. Esta poderia ser uma desvantagem para os pequenos e médios empresários que buscam
terceirizar no futuro. No entanto, acredito que há uma oportunidade significativa para aqueles que
aspiram a tornar-se pequenos fornecedores de FM para iniciar negócios bem sucedidos, desde que
estejam dispostos a ser “os melhores na matéria”.
Com o crescimento das várias instituições de FM, como por exemplo a IFMA Spain em Espanha, a
FM Akademie an Austria, o forte desenvolvimento na formação e educação dos processos em curso e
a melhoria da ênfase do FM nas direcções das empresas, haverá um futuro promissor para a indústria e
para os seus profissionais.
19
3.3. DADOS ESTATÍSTICOS

3.3.1. A DIMENSÃO DO MERCADO FM NA EUROPA
Apesar da enorme procura de serviços de FM no contexto de ajustar as cadeias de valor em muitas

empresas e sectores da indústria, o conhecimento actual da dimensão do mercado europeu de FM, de
difícil quantificação, é relativamente modesto.
Por exemplo, já no ano de 2005, o tamanho do mercado de FM nos cinco países europeus com
economias mais fortes (Reino Unido, Alemanha, França, Itália e Espanha) foi estimado em quase 218
biliões de euros, tendo em conta apenas serviços externos. Para a Alemanha apenas, uma gama de
diferentes informações sobre a dimensão do mercado de “Facility Management” pode ser encontrada
em estudos de pesquisa de mercado realizados por empresas de consultoria de renome. O tamanho
total é estimado entre 40 e 55 biliões de euros. Por conseguinte, a dimensão do mercado europeu de
FM provavelmente será da ordem de várias centenas de biliões de euros.
Apesar de muitos estudos de mercado de “Facilities Management” fornecerem informações sobre a
dimensão do mercado em cada país, há, no entanto, um modelo de mercado europeu não sistemático,
baseado em parâmetros de referência padronizada. O problema subjacente aqui é o facto de que os
diferentes valores de dimensão de mercado não poderem ser comparados de forma objectiva, em parte
como resultado da insuficiente diferenciação entre os serviços internos e externos, da indefinição e
delimitação do âmbito dos produtos e áreas do serviço considerado, e em parte devido à falta de
transparência e diferenças no que diz respeito à metodologia utilizada e da duração dos períodos de
recolha de dados.
Face ao exposto e tendo em conta a base de dados incompleta para o mercado europeu, a questão
sobre o tamanho real do mercado de serviços de FM na Europa, foi explorado no contexto de um
projecto de investigação internacional supervisionado pelo Professor Dr. Karl-Werner Schulte
HonRICS CRE no International Real Estate Business School, da Universidade de Regensburg, tendo-
se concluído que a dimensão do mercado de FM europeu não pode ser determinada exactamente pela
prática de negócios ou por comunidades de pesquisa. No entanto, uma abordagem sistemática para
estes está a ter lugar com base num modelo geral de desenvolvimento de mercado com os tipos de
características do mercado e da utilização de parâmetros diferentes. O objectivo deste estudo foi obter
dados sobre a despesa total com serviços de FM, bem como a relação entre os serviços internos e
externos.
Numa análise do mercado internacional do sector de FM, a partir de um estudo empírico anterior,
inúmeras empresas de renome europeu realizaram uma avaliação do desenvolvimento da
competitividade das forças estruturais em conformidade com o modelo de cinco forças de Michael E.
Porter. A análise abrangeu um total de 41 países: 27 membros da União Europeia e um adicional de 14
países para a comparação. Além disso foi realizada a segmentação do mercado geográfico em seis
grupos de países: Central, Norte, Oeste, Sul, Leste e Sudeste da Europa.
Depois da recolha dos dados, avaliação e subsequente concentração de dados transnacionais, a
comparação entre países leva à conclusão de que, no mercado europeu de FM, está a ocorrer um
desenvolvimento claro com quatro fases principais e tipos de mercado característicos, em que cada
país segue um caminho similar, apesar das diversas peculiaridades nacionais.
De acordo com o modelo geral de desenvolvimento de mercado, os mercados geralmente iniciam-se
como "pré-mercados emergentes" (1ª fase) ainda não desenvolvidos, continuam como "mercados
emergentes" (2ª fase) e "mercados desenvolvidos" (3ª fase), para finalmente fazerem parte da maioria
dos desenvolvidos “mercados pioneiros" (4ª fase).
20
No modelo acima, verifica-se que o desenvolvimento dos mercados regionais de FM de um tipo ou

fase para outro depende apenas da diferença temporal. Com o passar do tempo e tendo em conta a
maturidade do mercado actual, aos diferentes países europeus foram atribuídos tipos de mercado
individuais com base em diversos critérios, como o desenvolvimento de fornecedores e tipos
específicos de produtos. Num modelo de desenvolvimento do mercado, esses tipos de mercado podem
ser caracterizados de forma sistemática por meio de competitividades relevantes.
Apresentam-se abaixo os passos metódicos mais importantes, um pequeno número de parâmetros
seleccionados e os principais resultados de uma determinação simplificada da dimensão do mercado
FM nos países europeus. Para este cálculo, há duas questões essenciais:
Primeiro, quais são os parâmetros relevantes para uma determinação adequada e sistemática da
dimensão do mercado de FM e, segundo, quais as características e as suposições em relação aos
valores de referência que são adequadas?
Esta análise centra-se em quatro parâmetros fundamentais:
• Co-relação com o produto interno bruto (PIB) a preços de mercado (em euros);
• Tipos de mercado (classificação em tipos, de acordo com o modelo de desenvolvimento de
mercado);
• Grau de outsourcing para diferentes tipos de mercado (percentagem);
• As taxas de crescimento para diferentes tipos de mercado (percentagem).
O primeiro passo é levar o PIB em cada país a preços de mercado, uma vez que este valor é um
parâmetro de mercado importante que se correlaciona com o total de despesas de Facilities
Management. A fim de obter uma primeira indicação do total das despesas em Facilities Management,
foram utilizados os dados acima referidos para o “Top 5” da Europa, que quantificam a dimensão do
mercado de FM no que diz respeito a serviços externos para o ano de 2005. Para esses países no “Top
5”, a quota de mercado do PIB em 2005 foi em média de 2,48%, enquanto que, no mesmo ano, a quota
de mercado de FM do PIB em relação aos serviços externos e internos foi, em média, 4,92%. Estas
duas referências tornam possível calcular a dimensão do mercado de FM em países individuais, se
assumirmos a mesma correlação com o PIB.
O passo seguinte foi realizar entrevistas com três representações de empresas de consultadoria e de
pesquisa activa de mercado de renome internacional, na qual eles foram solicitados a fornecer uma
estimativa do grau de terceirização nos países do “Top 5” [INTERCONNECTIONCONSULTING,
2007], bem como o grau de terceirização e taxas de crescimento de serviços externos, entre 2005 e
2008 para os tipos de mercado, definido como um indicador básico de maturidade (ver Quadro 3.1).
A fim de alcançar a maior precisão possível, os seguintes cálculos utilizam o grau médio estimado dos
serviços externos dos países do Top 5 como base. Para todos os restantes países, o grau médio
estimado de terceirização e as taxas de crescimento estão relacionados com os tipos de mercado a que
cada um dos países europeus já tenham sido atribuídos. Desta forma foi possível determinar a relação
entre os serviços internos e externos. Por fim, levamos em conta o desenvolvimento de serviços
externo de 2005 a 2008 por meio de taxas de crescimento estimadas da dimensão do mercado de FM.
21
Quadro 3.1 - Estimativa de especialistas do grau de terceirização e taxas de crescimento em FM
Valores médios
Países / Tipos de Mercado
estimados
Estimativa do grau de terceirização no TOP 5 de países europeus [%] Classificação
Reino Unido (UK) 59,20 1
Alemanha (DE) 47,70 2
França (FR) 45,00 3
Itália (IT) 41,00 4
Espanha (ES) 40,20 5
Estimativa do grau de terceirização nos tipos de mercado [%] Classificação
Pré-Emergentes 17,50 4
Emergentes 32,50 3
Desenvolvidos 43,60 2
Pioneiros 56,30 1
Estimativa das taxas de crescimento de serviços externos desde 2005 a

[%] Classificação
2008 nos diferentes tipos de mercado
Pré-Emergentes 21,50 1
Emergentes 12,30 2
Desenvolvidos 8,00 3
Pioneiros 6,00 4
Este cálculo simplificado resultou numa dimensão total do mercado europeu FM de aprox. 655 biliões
de euros em 2008, em que aprox. 331 biliões de euros correspondem aos serviços internos e aprox.
324 biliões de euros aos serviços externos. Do volume total, approx. 422 biliões de euros são
atribuídos aos países do “Top 5”, com aprox. 190 biliões de euros nos serviços internos e de aprox.
232 biliões de euros nos serviços externos.
No quadro 3.2 são apresentados os resultados dos mercados de gestão de cada um dos países europeus
calculados utilizando este método.
Os resultados do cálculo foram avaliados e sua consistência verificada confrontando com a dimensão
dos mercados de FM dos diferentes países, disponível a partir de diferentes estudos de mercado.
Se, finalmente, analisarmos a distribuição da dimensão do mercado de FM no ano de 2008 em relação
aos serviços internos e externos, por exemplo, entre os agrupamentos previamente definidos de países
europeus, são obtidos os dados da figura 3.1.
Se os diferentes grupos de países europeus forem examinados, após a atribuição de diversos países
para agrupamentos respectivos, a Europa Setentrional tem de longe o maior mercado de FM com o
Reino Unido a contribuir para a maior participação neste mercado. É seguido pela Europa Central,
Ocidental e do Sul, com dimensões muito semelhantes, enquanto que a Europa Oriental e o Sudeste da
22
Europa seguem a uma certa distância. É interessante notar que essa sequência segue aproximadamente
a maturidade do mercado de cada país ou, no conjunto, os diferentes tipos de mercado. Além disso, é
igualmente evidente uma divisão norte-sul em relação à distribuição da dimensão do mercado de FM.
Tendo em conta o défice de informação encontrada em relação ao mercado europeu FM e o banco de

dados de estudos de mercado disponíveis, caracterizada por uma recolha de dados selectivos e, em
certa medida inescrutável e inconsistente, este estudo visa sistematicamente estimar a dimensão do
mercado de FM na Europa.
Os principais parâmetros utilizados para a determinação da dimensão do mercado foram a co-relação
com o PIB, bem como o grau de terceirização e as taxas de crescimento nos respectivos países, que,
vistos como fases de desenvolvimento típico do mercado, estão relacionadas com a prioridade na
definição dos tipos de mercado em cada um dos diferentes países. É possível aumentar o detalhe do
modelo e, consequentemente, a precisão do cálculo para determinar a dimensão do mercado de FM em
cada país, incluindo parâmetros económicos gerais e específicos de FM, como, por exemplo, a
dimensão e distribuição dos sectores económicos ou o volume e a distribuição dos bens e instalações.
Conclui-se confirmando a enorme procura e potencial de serviços de FM. Os resultados podem ser
úteis para a obtenção de uma visão qualitativa da maturidade dos diferentes mercados, aquando da
realização de uma avaliação quantitativa da dimensão do mercado de FM em cada país ou de
segmentos de mercados geográficos da Europa.
23
Quadro 3.2 – Análise do cálculo da dimensão do mercado de FM em cada país
Dimensão do mercado
País Segmento de mercado PIB de FM em 2008
relativamente ao PIB
Dimensão
dos
PIB ao serviços
preço do externos
Tipo de mercado do
País ID Agrupamento País ID Agrupamento
Mercado 2005 mercado
(biliões FM em
EUR) 2008
(biliões
EUR)
Europa Reino U Europa
1859,05 128,26
Reino Unido UK Setentrional Pioneiro Unido K Setentrional
Alemanh D
2360,06 37,80
Alemanha DE Europa Central Desenvolvido a E Europa Central
F Europa
1795,75 28,62
França FR Europa Ocidental Desenvolvido França R Ocidental
Itália IT Europa do Sul Desenvolvido 1488,29 21,60 Itália IT Europa do Sul
E
949,66 16,20
Espanha ES Europa do Sul Desenvolvido Espanha S Europa do Sul
R
645,55 11,59
Russia RU Europa Oriental Emergente Russia U Europa Oriental
Europa
527,08 15,48
Holanda NL Europa Ocidental Pioneiro Holanda NL Ocidental
B Europa
313,13 7,25
Bélgica BE Europa Ocidental Desenvolvido Bélgica E Ocidental
C
309,92 7,18
Suíça CH Europa Central Desenvolvido Suíça H Europa Central
Sudeste da Pré- T Sudeste da
306,83 3,21
Turquia TR Europa emergente Turquia R Europa
Europa S Europa
302,03 5,42
Suécia SE Setentrional Emergente Suécia E Setentrional
Áustria AT Europa Central Desenvolvido 258,45 5,99 Áustria AT Europa Central
Polónia PL Europa Oriental Emergente 255,99 4,60 Polónia PL Europa Oriental
Europa N Europa
249,53 4,48
Noruega NO Setentrional Emergente Noruega O Setentrional
Europa Dinamar D Europa
218,46 5,06
Dinamarca DK Setentrional Desenvolvido ca K Setentrional
Pré- G
190,17 1,99
Grécia GR Europa do Sul emergente Grécia R Europa do Sul
Europa Europa
170,42 3,95
Irlanda IE Setentrional Desenvolvido Irlanda IE Setentrional
Europa Europa
163,11 2,93
Filândia FI Setentrional Emergente Filândia FI Setentrional
Portugal PT Europa do Sul Emergente 154,78 2,78 Portugal PT Europa do Sul
Repúblic C
104,69 1,88
República Checa CZ Europa Oriental Emergente a Checa Z Europa Oriental
H
93,19 1,67
Hungria HU Europa Oriental Emergente Hungria U Europa Oriental
Sudeste da Pré- Roméni R Sudeste da
83,47 0,87
Roménia RO Europa emergente a O Europa
Pré- U
72,73 0,76
Ukrania UA Europa Oriental emergente Ukrania A Europa Oriental
Eslováq S
40,04 0,72
Eslováquia SK Europa Oriental Emergente uia K Europa Oriental
Croácia HR Sudeste da Pré- 32,84 0,34 Croácia H Sudeste da
24
A Gestão de Serviços de Manutenção em Edifícios de Serviço
Serviços
Europa emergente R Europa

Luxemb Europa
30,79 0,71
Luxemburgo LU Europa Ocidental Desenvolvido urgo LU Ocidental
Eslovéni
29,01 0,52
Eslovénia SI Europa Oriental Emergente a SI Europa Oriental
Pré- B
24,97 0,26
Belarus BY Europa Oriental emergente Belarus Y Europa Oriental
Sudeste da B Sudeste da
22,96 0,41
Bulgária BG Europa Emergente Bulgária G Europa
Pré-
21,66 0,23
Lituánia LT Europa Oriental emergente Lituánia LT Europa Oriental
Sudeste da Pré- R Sudeste da
20,40 0,21
Sérvia RS Europa emergente Sérvia S Europa
Pré-
13,55 0,14
Letónia LV Europa Oriental emergente Letónia LV Europa Oriental
Europa Europa
13,35 0,24
Islândia IS Setentrional Emergente Islândia IS Setentrional
Pré- C
13,02 0,14
Chipre CY Europa do Sul emergente Chipre Y Europa do Sul
Pré- E
11,61 0,12
Estónia EE Europa Oriental emergente Estónia E Europa Oriental
Bósnia
&
8,38 0,09
Bósnia & Sudeste da Pré- Herzego B Sudeste da
Herzegovina BA Europa emergente vina A Europa
Sudeste da Pré- Sudeste da
7,08 0,07
Albánia AL Europa emergente Albánia AL Europa
Sudeste da Pré- Macedó M Sudeste da
4,87 0,05
Macedónia MK Europa emergente nia K Europa
Sudeste da Pré- M Sudeste da
4,70 0,05
Malta MT Europa emergente Malta T Europa
Pré- Moldávi M
2,52 0,03
Moldávia MD Europa Oriental emergente a D Europa Oriental
Sudeste da Pré- Montene Un Sudeste da
1,77 0,03
Montenegro Unit Europa emergente gro it Europa
Fig.3.1 - Distribuição da dimensão do mercado de FM em 2008 nos diferentes agrupamentos de países da

Europa. (Valores em biliões EUR) [EUROFM, 2009]
25
3.3.2. ENSINO NA EUROPA
Os dados sobre o ensino do Facility Management na Europa apresentados de seguida [EUROFM,

2009], foram recolhidos no período compreendido entre Dezembro de 2008 e Maio de 2009. Das 157
instituições contactadas, 42 (oferecendo um total de 49 programas educacionais) responderam.
14
12
10
Frequência
6
Instituições
4
Programas Educacionais
2
Figura 3.2 - Número de Instituições que oferecem programas educacionais de Facility Management [EUROFM,
2009]
A figura 3.2 apresenta a quantidade de instituições que oferecem programas educacionais do Facility
Management. Das 42 instituições, a maioria encontra-se situada nos Países Baixos (29%), Alemanha
(17%) e Noruega (10%). Estes países são os que oferecem maior quantidade de programas
educacionais.
6000
5000
Nº de esudantes
4000
3000
2000
1000
Figura 3.3 - Número total de estudantes por país [EUROFM, 2009]
26
Serviço
A maioria dos estudantes de Facility Management encontram-se

se nos Países Baixos (67%), no Reino
Unido (8%), Alemanha (8%) e Lituânia (7%)
Pela análise da figura 3.4 verifica-se
verifica se que quase metade dos estudantes que estudam na área do Facility
Management são da Europa. Seguidos da África e América do Sul. Existem poucos estudantes
provenientes da Ásia, EUA e Austrália/Nova Zelândia.
4%
9%
9%
Europa
47% África
12% América do Sul
Ásia
19% EUA
Austrália
Figura 3.4 – Distribuição dos estudantes de FM no Mundo [EUROFM, 2009]
Entidades Oficiais
Quantidade de programas
8
7
educacionais
6
5
4
3
2
1
0
IFMA NVAO GEFMA BIFM ACQUIN
Figura 3.5 – Entidades Oficiais de Acreditação do FM [EUROFM, 2009]
IFMA e NVAO são as entidades de acreditação mais frequentemente mencionados (46%), seguido
pela GEFMA (16%), e ACQUIN (6%). Outras entidades de acreditação mencionadas incluem a ISO
9001:2000, FIBAA, AQAS, AMBA, NEP, RISCSC, EDUQUA e ASIN.
3.3.3. A APFM
Em Portugal, o Facility Management (FM) ainda não é reconhecido como um sector independente
com grande significância profissional nem com a grande relevância no peso económico que já possui
27
em grande parte da europa. Esta situação reflecte-se na ausência de formação específica na actividade
do FM.
Reconhecendo esta situação, nos finais de 2006, um grupo de empresas e profissionais interessadas no
sector do FM, fundaram a Associação Portuguesa de Facility Management (APFM - www.apfm.pt).
O seu objectivo era aumentar a consciencialização do sector do FM e contribuir para o seu
desenvolvimento.
A APFM assume que uma das suas missões mais importantes é a profissionalização do sector do FM
em Portugal. Um ponto chave para atingir este objectivo é o desenvolvimento do conhecimento
específico do FM e das competências das empresas e colaboradores envolvidos neste sector, tanto
clientes como fornecedores.
Esta associação tem trabalhado no desenvolvimento das ofertas de formação em FM a partir de outras
organizações. As acções têm sido direccionadas tanto para a formação como para a oferta:
Pela vertente da formação, aumentando a consciência da importância de FM e as necessidades de
formação dos profissionais e das empresas envolvidas em actividades de FM, tanto como clientes e
como fornecedores;
Na vertente da oferta, introduzindo o tema FM para a academia, universidades e escolas profissionais,
e sensibilizá-los para a crescente importância e necessidades de formação deste sector.
Na sua curta vida de quatro anos, a APFM já promoveu a formação de FM e diversas acções de
promoção, tais como cursos de introdução ao FM, conferências, seminários e estudos de caso. A
APFM, em paralelo, mantém contactos com as escolas profissionais e universidades, a fim de os
apoiar na criação e desenvolvimento de ofertas de formação específica de FM.
A APFM antecipa que, será lançada a primeira pós-graduação em FM, por uma das universidades
mais importantes de engenharia em Portugal, e também que serão lançados vários cursos regulares de
FM de nível intermédio, através de uma importante organização de formação profissional.
28
29
4
O PARQUE EDIFICADO
4.1. DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO PARQUE EDIFICADO
O parque edificado em estudo é constituído por vinte e cinco edifícios de serviços de

telecomunicações categorizados como “Edifícios de Serviços Técnicos”, sendo esta a totalidade dos
edifícios técnicos com serviços de características semelhantes situados nos concelhos de Porto e Vila
Nova de Gaia.
O tipo de edifícios em estudo apresenta certas considerações que salienta referir, uma vez que a sua
utilização é particularmente despreocupada com a conservação dos imóveis, das quais se destacam as
seguintes:
• Os utilizadores não são os proprietários
• 80% dos utilizadores são prestadores de serviços (externos à empresa)
• 90% das anomalias são detectadas em visitas de verificação. O reporte das anomalias pelos
utilizadores é bastante reduzida
Para a realização da presente dissertação foram estudados os dados relativos a custos a:

• Electricidade;
• Água;
• Conservação, Reparação e Manutenção de Edifícios;
• Limpeza e Higiene;
A agravar esta situação, a prestação de serviços externos de limpeza, por ausência de controlo local é
ineficiente.
Destacam-se agora as principais prioridades de intervenção para a ausência de funcionamento do
serviço presente nestes edifícios:
30
• Segurança Contra Intrusão e Incêndio

• Limpeza
• Energia
• Impermeabilizações
Os edifícios alvo deste estudo foram construídos entre o ano 1958 e o ano 1992, altura em que foi
necessário ampliar as centrais devido à digitalização da rede telefónica, sendo que as zonas
anteriormente ocupadas pelos serviços analógicos são neste momento salões vazios.
Estas edificações possuem entre 1 a 2 pisos, são constituídos por 1 a 2 blocos de edifícios, sendo o
primeiro bloco para todo o equipamento técnico e o segundo para garagens e armazéns de materiais de
manutenção das redes telefónicas, denominado de “Conservação Externa”. O primeiro bloco, além dos
pisos acima do solo, possui também um túnel de cabos (acessível) ao nível do subsolo que serve para
distribuir as cablagens da infra-estrutura de dados com destino à morada do cliente. Vulgarmente
apresentam logradouro com espaços verdes. Totalizam uma área de perto de 20.500m2.
Por motivos de segurança e como não existe pessoal residente neste tipo de edificios, a entrada nas
instalações é realizada por sistema de controlo de acessos (SCA) através de cartão magnético.
Neste tipo de edifícios, e ao nível das suas soluções construtivas, não é dada a mesma importância às
questões térmicas do que a edifícios de habitação, uma vez que não possuem utilizadores permanentes
e a climatização é apenas localizada e assegurada nas salas onde existe equipamento técnico.
As soluções estruturais da maioria dos edifícios apresentados são de fundações, vigas, pilares e
paredes maciças (túnel de cabos) de betão armado.
A cobertura é plana em 64% dos edifícios e inclinada nos restantes em telha cerâmica ou fibrocimento.
O quadro 4.1 contempla a totalidade dos edifícios técnicos estudados, com indicação do respectivo
ano de construção e ampliação. Nos casos em que o ano não é conhecido (não existem registos) é
apresentado entre parêntesis a década da sua construção.
31
Quadro 4.1 – Listagem de edifícios alvos do estudo [PT Comunicações]
Edifício Área Ano de Construção Ano de Ampliação

(m2)
1 1.240 1970 1986
2 1.840 1958 1973
3 1.236 1958 1977
4 1.100 1970 -
5 698 (Década 70) -
6 640 (Década 70) -
7 824 (Década 70) -
8 580 (Década 60) -
9 873 1966 1980
10 625 (Década 60) 1992
11 670 1970 -
12 830 (Década 60) -
13 600 (Década 60) 1990
14 511 1972 1992
15 770 1972 1995
16 615 1964 1982
17 780 (Década 60) -
18 685 (Década 60) -
19 800 1970 1990
20 568 (Década 60) -
21 887 (Década 60) -
22 715 (Década 60) -
23 754 1965 1983
24 992 (Década 60) -
25 699 (Década 60) 1989
As principais características construtivas dos edifícios estudados encontram-se sintetizadas no quadro

4.2, possibilitando assim uma maior compreensão da similaridade da amostra.
32
Quadro 4.2 – Principais características dos edifícios estudados
Edifício Cobertura Orientação Revestimento

da Fachada
Telha Fibrocimento Tela Asfáltica Plana Inclinada Cerâmico TFV Pedra Outro
Cerâmica (m2) Natural
1 - - 520 170 300 X
2 - - 410 410 - X
3 - - 800 800 - X
4 - - 560 560 - X
5 - 210 250 250 210 X
6 - - 600 600 - X
7 - - 750 750 - X
8 - - 580 580 - X
9 110 - 350 350 110 X
10 - - 520 520 - X
11 250 150 263 263 400 X
12 - 250 580 580 250 X
13 - 145 350 350 145 X
14 - 511 - - 511 X
15 290 - 470 470 290 X
16 - 400 120 120 400 X
17 - - 400 400 X
18 - 380 50 50 380 X
19 280 240 120 120 520 X
20 - - 550 550 - X
21 430 210 150 150 640 X
22 380 - 220 220 380 X
23 160 - 520 520 160 X
24 - - 990 990 - X
25 - 240 160 160 240 X
TOTAIS 1.900 3.036 9.933 9.933 4.936 16% 36% 4% 44%
Como se pode constatar, a maioria dos edifícios apresenta coberturas planas (justificável pela
necessidade de instalação e manutenção de unidades de condensação dos equipamentos de
33
climatização dos edifícios) com revestimentos de cobertura em tela asfáltica. Relativamente ao

revestimento da fachada, os mais utilizados são o tijolo face à vista (TFV) e a pintura. Pela análise ao
quadro 4.2, constata-se a existência de 10.000 m2 de cobertura plana revestida a tela asfáltica, e cerca
de metade em cobertura inclinada, sendo neste caso mais utilizado o fibrocimento.
De seguida são apresentados três edifícios tipo, com a intenção de representar as diferentes
características enunciadas no quadro 4.2, de forma a serem compreendidas as soluções construtivas e o
tipo de utilização particular deste tipo de edifícios de serviços que possuem.
Figura 4.1 – Edifício 3 – Fachada Principal
O edifício apresenta dois pisos (R/C e 1º Andar) e um túnel de cabos, a nível do solo por onde são
distribuídas as cablagens de comunicações a casa dos clientes.
Este edifício foi construído em 1958 e ampliado em 1977. Como referido atrás, vários edifícios
sofreram uma ampliação em virtude da digitalização da rede de comunicações, uma vez que não era
possível desligar o equipamento analógico antes de ser instalado e testado o equipamento digital, o que
provocou que esses edifícios tenham agora grandes salões completamente vazios.
A estrutura deste edifício é em betão armado. Envelope com os pilares salientes (à vista), com paredes
em alvenaria de tijolo e revestimento exterior de pintura, caixilharias em argamassa armada e vidro
incolor simples. A rede de drenagem das águas pluviais tem traçado desde o tardoz até à frente do
edifício por baixo do mesmo.
No exterior, possui logradouro a Norte, Este e Sul, com pavimento em bloco de granito 10x10 assente
em camada de pó de pedra. A protecção da cobertura é realizada através do sistema de cobertura
invertida.
A periodicidade de limpeza é diária (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia
(técnicos).
A manutenção preventiva é realizada quinzenalmente com uma duração de 1,5 horas.
34
Figura 4.2 – Edifício 4 – Fachada Principal
Construído em 1972 e ampliado a 1992, este edifício tem 1 piso e túnel de cabos.
A sua estrutura é em betão armado e as paredes exteriores são duplas de alvenaria de tijolo com
revestimento cerâmico. Cobertura em terraço não acessível com impermeabilização a tela asfáltica
mineralizada.
(técnicos).
A manutenção preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.
Figura 4.3 – Edifício 19
Construído em 1970 e ampliado em 1990, possui 2 pisos (R/C e 1º andar) e túnel de cabos.
35
A solução estrutural é em betão armado, com paredes exteriores em tijolo face-à-vista (TFV).
Apresenta cobertura inclinada em telha cerâmica na zona do Repartidor e na Sala Digital 1. No
restante edifício (Hall de entrada, Sala Digital 2 e Conservação Externa) apresenta cobertura em tela
asfáltica. De salientar que a Sala Digital 2 e a Conservação Externa são as zonas que foram criadas na
ampliação do edifício.
(técnicos).
Na figura 4.4 podem ser visualizados, para cada edifício estudado, a informação relativa à quantidade
de anos com registo de dados relativos ao custo com a manutenção do mesmo, representados a preto, e
os anos sem esses registos representados a cinza.A linha vertical apresentada nos anos sem registo
representa o ano da ampliação do edifício. Nas ordenadas apresentam-se os edifícios e nas abcissas os
anos de existência dos mesmos, tendo sido construído em 1958 o edifício mais antigo do universo
tratado neste trabalho.
25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
Edifícios
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010
Anos
Figura 4.4 – Anos dos edifícios com e sem registos de custos
36
De modo a se comparar os custos com a manutenção dos diversos edifícios, deve ser realizada uma
análise em termos de anos de vida útil. Na figura 4.5 apresentam-se os anos de vida útil dos edifícios
com registos de custos, representando as ordenadas os edifícios e as abcissas esses anos.
25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
Edifícios
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
10 20 30 40 50 60
Anos de vida útil
Figura 4.5 – Anos de vida útil dos edifícios com registos de custos
Na figura 4.6 podem ser analisados os edifícios que contribuem com registos de custos de manutenção
para cada ano de vida útil. Nas ordenadas encontra-se o número de edifícios e nas abcissas os anos de
vida útil.
37
14
12
Nº de Edifícios
10
30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
Anos de vida útil
Figura 4.6 – Edifícios que contribuem com registos de custos em cada ano de vida
Através da análise da figura 4.6 pode-se verificar que o período de vida útil com registos de custos de
mais edifícios (entre 12 e 13), encontra-se compreendido entre os 44 e os 49 anos, sendo esta uma
idade já bastante avançada. Verifica-se igualmente que outro período com 8 e 9 edifícios com registos
de custos de manutenção está entre os 34 e 39 anos de vida útil. O período com dados de apenas 2
edifícios é o dos 32, 33, 50 e 51 anos de vida útil dos edifícios. Nos registos entre 40 e 43 anos de vida
útil, apresenta-se os custos de 3 edifícios.
4.2. REDES SATÉLITE DE MANUTENÇÃO

Como referido atrás, no serviço de gestão de edifícios, estão incluídos os serviços de manutenção e
operação de infra-estruturas, instalações e serviços dos mesmos.
Considerando o universo disperso de edifícios abrangidos por este serviço, foi criado um modelo de
serviço abrangente que possibilite a gestão dos edifícios de forma integrada, denominado Redes
Satélite de Manutenção (RSM).
Neste sentido, as Redes Satélite de Manutenção têm como principais objectivos:

• Obter um planeamento e calendarização de actividades de Manutenção Preventiva,
garantindo o adequado funcionamento dos espaços técnicos dos edifícios;
• Assegurar uma eficiente relação custo/benefício dos serviços âmbito;
• Planear e controlar a operacionalidade, funcionalidade, segurança e longevidade dos
edifícios dos Clientes;
• Racionalizar o esforço dos serviços de manutenção;
• Aumentar as condições de conforto e de habitabilidade dos edifícios;
• Reduzir o tempo de resposta às solicitações de manutenção correctiva, incluindo
situações urgentes;
• Minimizar o número de solicitações de manutenção correctiva por parte dos
colaboradores residentes, adoptando, para o efeito, as necessárias medidas de
manutenção preventiva;
• Garantir o cumprimento dos requisitos legais e a manutenção das certificações dos
Clientes.
38
A prestação de serviços tem por objecto a execução de trabalhos na área da conservação e

beneficiação de imóveis e manutenção preventiva de equipamentos que contribuem para o conforto,
segurança e funcionalidade dos locais de trabalho e instalações, no conjunto de edifícios alvo.
Desse modo, foi criada uma carteira de Prestadores de Serviços que compõem as RSM, com
abrangência na realização de trabalhos de Manutenção Preventiva e Manutenção Correctiva nesse
conjunto de edifícios.
As actividades de Manutenção Preventiva serão planeadas pelo elemento responsável pela gestão dos
edifícios - Gestor de Edifícios (GED), e calendarizadas, abrangendo a verificação de equipamentos,
instalações e edifícios, manutenção de 1ª linha, planeamento e execução da manutenção preventiva de
equipamentos e manutenção correctiva, sendo obrigatório o cumprimento das condições técnicas de
execução dos trabalhos, como parte integrante desta contratação.
Âmbito de Actuação:
Manutenção Preventiva:
As actividades a realizar no âmbito da Manutenção Preventiva compreendem:

a) Verificação de equipamentos, instalações e edifícios;
b) Manutenção de 1ª Linha;
c) Manutenção Preventiva de Equipamentos.
Para efeitos da alínea a) o Prestador de Serviços deverá efectuar a verificação contínua da

funcionalidade dos equipamentos, do estado de conservação geral do edifício (estrutura, paredes
interiores e exteriores, pavimentos, tectos, caixilharia, janelas e portas, etc.), da condição das
instalações (locais de trabalho, caminhos de circulação e instalações sanitárias, etc.), da conformidade
da sinalética de segurança e da fiabilidade da sinalização de emergência.
Na calendarização das verificações, realizada no Planeamento de Verificações pelo Prestador de

Serviços (figura 4.7) e no Planeamento de Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais pelo
Prestador de Serviços representado na figura 4.8, o Prestador de Serviços tem que respeitar a
periodicidade e duração destas, predefinidas no Planeamento Geral de Verificações cujo modelo se
encontra representado na figura 4.9 e no Planeamento Geral das Acções de Manutenção Preventiva em
Equipamentos Terminais, representado na figura 4.10 para os edifícios presentes no Plano de Edifícios
Adjudicados ao Prestador de Serviços.
Para efeitos da alínea b), na sequência das verificações anteriormente descritas, por ordem do Gestor
de Edifício ou iniciativa do Prestador de Serviços, desde que abrangidas pela competência nele
delegada, o Prestador de Serviços deve realizar acções de manutenção de 1ª linha de instalações e
edifícios (substituição de lâmpadas, arrancadores ou outros componentes; sinalização dos quadros
eléctricos; reapertos ou afinações diversas; substituição ou lubrificação de dobradiças ou ferragens;
verificação dos níveis de óleo e de valores de temperatura, pressão e humidade, em instalações e
equipamentos) de forma imediata para a eficaz prevenção e retardamento da deterioração de
equipamentos, instalações e edifícios, minimizando a propagação de falhas, evitando a ocorrência de
acidentes e garantindo o conforto e funcionalidade dos locais de trabalho.
Considera-se competência delegada a que respeita a intervenções de aplicação de consumíveis e peças

de reserva ou de substituição (como torneiras, vedantes, autoclismos e fluxómetros, parafusaria
diversa, lâmpadas, entre outros) cujo valor ascenda a €50 por edifício, ou outro valor aprovado pelo
Gestor de Edifício.
39
Figura 4.7 – Modelo do Planeamento de Verificações pelo Prestador de Serviços [PTPRO, 2008]
Figura 4.8 – Modelo do Planeamento de Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais pelo Prestador de
Serviço [PTPRO, 2008]
Para intervenções fora da competência delegada, as acções a executar decorrem sempre da decisão do
Gestor de Edifício, podendo os trabalhos e custos associados ser englobados na Manutenção
Correctiva.
40
Figura 4.9 – Modelo do Planeamento Geral de Verificações [PTPRO, 2008]
Para efeitos da realização dos trabalhos de Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais

(MPET) referida na alínea c), o Prestador de Serviços deverá providenciar a execução de acções
sistemáticas de manutenção ou substituição de consumíveis ou peças antes da ocorrência de uma falha,
mediante uma periodicidade ou um determinado número de horas equivalentes de serviço,
estabelecidas pelo fabricante do equipamento e pela experiência acumulada.
Os trabalhos enunciados no parágrafo anterior estão sujeitos ao Planeamento Geral da Manutenção

Preventiva em Equipamentos Terminais cujo modelo se poderá verificar na figura 4.10, definido e
alterado pelo Gestor de Edifícios por iniciativa deste ou por sugestão do Prestador de Serviços para
melhoria da qualidade do serviço.
Estão abrangidos pelos trabalhos de MPET os equipamentos terminais em áreas administrativas:

i. Postos de seccionamento e UPS (verificação apenas);
ii. Elevadores e monta-cargas (verificação apenas);
iii. Sistemas activos de segurança –CCTV, SADI, RIA’s, centrais de bombagem (verificação
apenas);
41
iv. Quadros Eléctricos de Piso – desde que providos de meios (disjuntores, fusíveis, etc.) que
permitam o seu isolamento do QGBT, colunas e distribuição de energia BT;
v. Iluminação geral e de emergência, interruptores e tomadas;
vi. Redes e cablagem estruturada;
vii. Equipamentos Terminais dos Sistemas de Ar Condicionado e Ventilação, designadamente
splits, ventiloconvectores, válvulas modulantes, dispositivos de comando e controlo, grelhas
de exaustão ou insuflação, entre outros;
viii. Gestão Técnica Centralizada – desde que não interfira com a gestão centralizada da qual
dependam serviços de suporte às telecomunicações;
ix. Sistemas de Bombagem de águas pluviais, fluviais e de consumo;
x. Sistemas de Bombagem de esgotos;
xi. Portões, Barreiras e Estores eléctricos.
Figura 4.10 – Modelo do Planeamento Geral das Acções de Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais
[PTPRO, 2008]
42
Manutenção Correctiva:
Os trabalhos a realizar no domínio da Manutenção Correctiva abrangem acções de reparação ou

substituição de equipamentos ou componentes cuja funcionalidade se tornou defeituosa, prejudicando
ou impossibilitando o correcto desempenho da sua função.
A actividade de Manutenção Correctiva aplica-se a todas as especialidades e aos trabalhos que
verifiquem, pelo menos, uma das seguintes condições:
a) Trabalhos que pela sua natureza obriguem a falhas no normal funcionamento dos edifícios e
que, por isso, sejam realizados em data e hora a definir, com autorização do Gestor do
Edifício;
b) Trabalhos que pelo seu valor (considera-se o valor de referência de €50,00), obriguem a
orçamentação e aprovação por parte do GED;
c) Trabalhos de melhoria, reabilitação ou instalação de novos equipamentos, identificados ou
propostos pelo Prestador de Serviços ou pelo GED;
O Prestador de Serviços deverá responder de imediato às solicitações de intervenção de manutenção

correctiva, inclusive fora do horário normal de trabalho acordado para as suas equipas, destacando os
recursos materiais e humanos que julgue necessários ao tipo de situação e gravidade da falha, a definir
pelo GED, de acordo com o seguinte:
a) Manutenção Correctiva Urgente – exige uma intervenção imediata, com presença no local até
2 horas após o reporte da avaria, durante o horário laboral, e até 3 horas após o reporte da
avaria, fora do horário laboral.
A manutenção correctiva é urgente quando deixe de funcionar, ou funcione de forma
deficiente, pelo menos uma das seguintes Áreas Operacionais do Edifício:
i. Rede interior de águas;
ii. Rede interior de esgotos;
iii. Estações de bombagem;
iv. Rede interior de gás;
v. Rede interior de baixa tensão a jusante dos quadros eléctricos de piso
(inclusivamente);
vi. Outras, indicadas pelo Gestor de Edifício.
O Prestador de Serviços assegura a execução desta tarefa no conjunto de edifícios considerados em

regime de 24 horas/dia, todos os dias do ano. Fora do horário laboral, incluindo feriados, Sábados e
Domingos, o Prestador de Serviços está permanentemente contactável através de sistema de
comunicação fixo e móvel. Sempre que são realizadas actividades de Manutenção Correctiva urgente
nos períodos referidos na cláusula anterior, o Prestador de Serviços deverá elaborar e enviar (via e-
mail ou fax) ao Gestor de Edifício, um relatório de intervenção, nas 24 horas seguintes à ocorrência da
chamada.
A Manutenção Correctiva Prioritária exige uma resolução num período inferior a 5 dias e deve cobrir
todas as restantes áreas de intervenção, nomeadamente:
i. Climatização (ar condicionado de conforto e aquecimento);
ii. Pavimentos, tectos, revestimentos em paredes interiores e/ou exteriores;
iii. Pequenas obras de conservação no interior do Edifício, quando definidas em pedido
do GED;
iv. Outras, definidas pelo GED.
43
5.2.1. PROCEDIMENTOS
Manutenção Preventiva
O Prestador de Serviços deve cumprir, na realização de acções de manutenção preventiva, os

procedimentos definidos pelo GED, consoante o tipo de intervenção a efectuar seja de verificação de
equipamentos, instalações e edifícios e manutenção de 1ª linha ou de manutenção preventiva de
equipamentos.
No âmbito da verificação de equipamentos, instalações e edifícios e intervenções de manutenção de 1ª

linha, o Prestador de Serviços deve cumprir o seguinte procedimento:
a) Cumprir o Planeamento de Verificações pelo Prestador de Serviços (figura 4.7), considerando-
se que:
a.1 O planeamento do mês N deve ser entregue ao Gestor de Edifício até ao dia 15 do mês
N-1;
a.2 Qualquer alteração ao planeamento deve ser devidamente justificada, devendo o
Gestor de Edifícios ser avisado com 5 dias de antecedência;
a.3 Ao preencher o Planeamento de Verificações pelo Prestador de Serviços (figura 4.7),
o Prestador de Serviços deve respeitar as periodicidades definidas no Planeamento
Geral de Verificações (figura 4.9);
a.4 Com a entrega do planeamento do mês seguinte, será entregue o planeamento do mês
anterior, assinado pelo Prestador de Serviços, indicando claramente quais as
verificações realizadas, as não realizadas e a justificação para as não realizadas.
b) Preencher completamente a Check-List das Verificações das Redes de Satélites de

Manutenção (figura 4.7), exigindo-se que:
b.1 Sejam entregues ao Gestor de Edifício, em conjunto com o planeamento mensal de
verificações e de manutenção preventiva de equipamentos;
b.2 Seja entregue ao Gestor de Edifícios, sempre que solicitado ou que se julgue
necessário, o suporte fotográfico (digital) de situações que necessitem intervenção;
b.3 Claramente sejam identificadas as seguintes situações:
i) Itens verificados conforme Check-List;
ii) Acções de manutenção de 1ª linha realizadas;
iii) Consumível/Peça de Substituição utilizados, justificação da necessidade de
substituição e discriminação dos custos das peças ou consumíveis;
iv) Custos de Horas x Homem aplicados na manutenção de 1ª linha quando o
tempo utilizado em determinada verificação ultrapasse o previsto para a mesma;
v) Identificação clara das necessidades de Manutenção Correctiva;
c) Reportar situações fora do âmbito da prestação de serviços das Redes de Satélites de

Manutenção, designadamente: avarias nas máquinas de vending, equipamentos de instalações
sanitárias, equipamentos e sinalização de segurança (existência, validade e fixação), entre
outras.
Manutenção Correctiva
Sempre que sejam detectadas Não Conformidades, o Prestador de Serviços terá propor acções de
Manutenção Correctiva, apresentando, no prazo de 10 dias úteis, um orçamento relativo aos custos da
intervenção, para aprovação pelo GED.
O Prestador de Serviços apresentará o orçamento de acordo com o apresentado na figura 4.13 –

Orçamento de Manutenção e Intervenção Correctiva – devendo conter a seguinte informação:
a) Identificação do Edifício ou Edifícios a que a proposta se destina;
44
b) Identificação da razão da intervenção;

c) Registo do local onde se detectou a necessidade de intervenção ou do solicitante;
d) Proposta Técnica;
e) Proposta Comercial;
f) Duração prevista da intervenção;
g) Identificação do subcontratado (se aplicável);
h) A condução, gestão das empreitadas, subempreitadas e fiscalização destas é da
responsabilidade do Prestador de Serviços, excepto quando o contrário for decidido pelo GED.
Até 5 dias após a realização da acção de Manutenção Correctiva, o Prestador de Serviços deve
entregar ao Gestor de Edifício o Relatório de Manutenção e Intervenção Correctiva (figura 4.12)
devidamente preenchido.
De forma a averiguar a pertinência do planeamento e garantir a satisfação dos Clientes, o Planeamento

Geral de Verificações (figura 4.9) das Redes Satélites de Manutenção é revisto pelo GED com uma
periodicidade de 120 dias.
Figura 4.11 – Modelo da Check-List de Verificações [PTPRO, 2008]
45
Figura 4.12 – Modelo do Relatório de Manutenção e Intervenção Correctiva [PTPRO, 2008]
46
Figura 4.13 – Modelo do Orçamento de Manutenção e Intervenção Correctiva [PTPRO, 2008]
5.2.2. EQUIPAMENTOS E MATERIAIS
As equipas de manutenção devem fazer-se acompanhar dos equipamentos e materiais necessários à

execução das acções de Manutenção Preventiva e de Manutenção de 1ª Linha, os quais serão
adquiridos pelo Prestador de Serviços.
O Prestador de Serviços deve fornecer e adquirir todo o material de consumíveis e peças de
substituição, cujos custos de aquisição e reposição ficam a cargo da GED, de acordo com os valores
unitários apresentados pelo Prestador de Serviços na proposta.
O Prestador de Serviços é responsável por adquirir – e fazer-se deles acompanhar sempre que realize
qualquer tipo de manutenção – os equipamentos e materiais que julgue necessários ao correcto e
seguro desenvolvimento das suas actividades, sendo considerados obrigatórios os seguintes:
a) Ferramentas, materiais e equipamentos de trabalho usuais:
a.1 Escadote;
a.2 Lanterna e respectivas pilhas de substituição;
a.3 Gambiarra;
a.4 Ferramentaria diversa;
a.5 Fita métrica;
47
a.6 Extensão eléctrica;

a.7 Bisnaga de silicone;
a.8 Mangueira de água;
a.9 Berbequim, brocas e buchas;
a.10 Plásticos para protecção, em caso de infiltração, de equipamentos de
telecomunicações.
b) Dispositivos para a Rede de Águas e Esgotos, destacando-se:
b.1 Torneiras;
b.2 Fluxómetros;
b.3 Vedantes, emboques, sifões;
b.4 Bichas de ligação;
b.5 Tampões;
b.6 Peças de substituição/reparação de mecanismo de autoclismos.
c) Parafusaria diversa
d) Peças de reparação de Mobiliário, destacando-se:

d.1 Dobradiças e puxadores;
d.2 Fechaduras de cacifos.
e) Dispositivos para a Rede Eléctrica, destacando-se:

e.1 Lâmpadas de consumo comum e para blocos autónomos de emergência;
e.2 Balastros;
e.3 Arrancadores;
e.4 Tomadas.
e.5 Interruptores
e.6 Disjuntores;
e.7 Fusíveis;
e.8 Calhas técnicas para cablagem.
f) Dispositivos de fixação, destacando-se:

f.1) Fita adesiva;
f.2) Fita dupla-face;
f.3) Abraçadeiras de serrilha.
g) Material e utensílios para pequenas reparações de Construção Civil;
h) Produtos e materiais para limpezas associadas à sua actividade.
O diagrama sistémico representado na figura 4.15 pretende apresentar esquematicamente o processo

de funcionamento do Sistema de Gestão da Manutenção – RSM.
48
PORTAL DO RECLAMAÇÃO PRO-CLIENTE

COLABORADOR
SEGURANÇA GED LIMPEZA
RSM
REDE SATÉLITE MANUTENÇÃO
MANUTENÇÃO MANUTENÇÃO
PREVENTIVA CORRECTIVA
S URGENTE N
PLANEAMENTO DE PGAMPET
VERIFICAÇÕES
INTERVIR COM OMIC

PREVIA
APROVAÇÃO DO
VISITA DE VISITA DE
GED
VERIFICAÇÃO MANUTENÇÃO
MANUTENÇÃO 1ª S
LINHA APROVAÇÃO
RMIC N
FICHAS DE DISCUSSÃO COM

CLV REGISTO PS
NOVA CONSULTA
ANÁLISE PELO GED DISCUSSÃO COM ANÁLISE PELO GED COM OUTROS PS
PS
N N
APROVAÇÃO APROVAÇÃO
S S
CONTABILIDADE
CADASTRO
ECONÓMICO
LEGENDA
CLIENTE
PRESTADOR DE SERVIÇOS DE RSM
GESTÃO DE EDIFÍCIOS
CLV – Check-List de Verificações
GED – Gestor de Edifícios
OMIC – Orçamento de Manutenção e Intervenção Correctiva
PGAMPET – Planeamento Geral das Acções de Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais
RMIC – Relatório de Manutenção e Intervenção Correctiva
Figura 4.15 – Rede Satélite de Manutenção
49
5
ANÁLISE COMPORTAMENTAL DE
EDIFÍCIOS
5.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
A análise comportamental de edifícios trata os dados de intervenções de manutenção realizadas nos

edifícios ao longo da sua vida útil. Desta forma, o meio mais eficaz de análise foca-se no tratamento
dos dados relativos ao custo de todas as operações de manutenção realizadas desde o início da vida útil
do edifício. Porém, a recolha destes dados é de difícil execução uma vez que apenas recentemente,
com a constituição de equipas profissionais com competência dedicada à Gestão de Edifícios, é que
começou a existir a preocupação de registar todas as tarefas praticadas em cada edifício, juntamente
com os seus custos e datas de realização. Assim sendo, a análise comportamental de edifícios assenta
apenas no estudo dos anos de vida útil do edifício em que dispõe de informação registada e tratada.
Com a análise do comportamento de um edifício, através da observação dos dados relativos ao
condomínio, pretende-se obter informações sobre o comportamento dos edifícios em geral, na medida
em que se torna consciência de várias operações, preventivas e correctivas, que todos os anos devem
ser realizadas nos edifícios, e prever o comportamento de edifícios semelhantes ou do mesmo tipo do
analisado. O resultado deste tipo de análise permite ainda economias na gestão do edifício, se se
atentar para a implementação de operações que, sendo praticadas de forma cíclica e com carácter
preventivo, favorecem a diminuição de maiores custos que surgem em anos de vida útil posteriores.
Para a realização da análise comportamental dos edifícios de serviços de telecomunicações presente
nesta dissertação, foi necessário dispor de dados fornecidos pela empresa Portugal Telecom. Os dados
fornecidos dizem respeito a vinte e cinco edifícios de serviços técnicos caracterizados no capítulo 4,
desde o ano de 2005 ao ano de 2009, uma vez que não se detectam registos deste tipo de informação
em anos anteriores aos indicados. Estes dados encontram-se disponíveis em diversas bases de dados
diferentes, não havendo resumos mensais ou anuais com a caracterização que esta dissertação
apresenta. Na figura 5.1 encontram-se representadas as categorias obtidas da base de dados disponível,
50
com a caracterização de custos anuais nos edifícios alvo de estudo, tendo sido necessária a pesquisa e
análise detalhada de todas as notas de encomenda enviadas a fornecedores de forma a efectuar a
separação do item “CONS, REP/MAN-Ed” nos Elementos Fonte de Manutenção (EFM) que permitam
realizar a análise comportamental pretendida para esta dissertação.
Figura 5.1 – Exemplo de estrutura de dados obtidos da base de dados, para o ano 2005 do edifício 2
Os dados foram então reorganizados, eliminando-se os que se afastavam do âmbito da manutenção,

como os relativos a obras de remodelação e melhoria, aquisição e intervenção em equipamentos
técnicos de telecomunicações, e juntas as tarefas que dizem respeito ao mesmo elemento fonte de
manutenção, de modo à análise ser efectuada de acordo com o modelo dos EFM. Desta forma obtém-
se os custos de manutenção separados por edifício e por elemento fonte de manutenção. Dessa forma
foram utilizados os treze EFM presentes no quadro 5.1
De notar que a limpeza, água e as despesas diversas não são considerados, na realidade, elementos
fonte de manutenção porém, no âmbito deste trabalho e para uma maior simplificação de conceitos,
serão tratados como tal. As despesas de electricidade não são consideradas nesta análise, uma vez que
não é possível separar a quantidade de energia dispendida com o equipamento técnico de
telecomunicações da consumida na utilização dos edifícios (iluminação e tomadas de uso normal).
51
Para cada edifício foram realizados quatro tipos de gráficos de modo a possibilitar uma melhor
percepção dos dados e resultados, com os seguintes objectivos:
• Demonstrar, para cada ano, o custo com a manutenção dos vários EFM;
• Evidenciar o custo total de manutenção do edifício, ao longo dos anos em estudo,
actualizados para o ano de 2009, expressos em euros
• Evidenciar o custo total de manutenção do edifício, ao longo dos anos em estudo,
actualizados para o ano de 2009, expressos em euros por metro quadrado de ABC
• Retratar o custo médio anual com a manutenção dos vários EFM, em euros por dez
metros quadrados de ABC, sendo demonstrada a incerteza desses custos.
O primeiro tipo de gráfico, por não assumir especial importância, não se encontra apresentado aqui na
dissertação, podendo no entanto ser visualizados no CD anexo.
Foram também realizados outros cinco tipos de gráficos contemplando os dados referentes à totalidade
dos edifícios em estudo, estando representados:
O custo total médio com a manutenção dos edifícios, por metro quadrado de ABC, ao longo dos anos
em estudo, actualizado para o ano de 2009;
A “Percentagem de Encargos Anuais” em Manutenção Relativamente ao Custo de Construção”
(%MAN) dos vários edifícios;
O custo médio com a manutenção dos vários EFM dos edifícios, em euros por metro quadrado de
ABC, demonstrando ainda a incerteza desses custos;
O custo médio com a manutenção de um determinado EFM dos edifícios por metro quadrado de ABC,
ao longo dos anos em estudo, sendo considerados os EFM cobertura, envidraçados e limpeza;
A contribuição de alguns EFM para a %MAN dos vários edifícios. Este gráfico foi realizado para três
EFM, limpeza, instalações eléctricas e envolvente interior.
Todos estes gráficos podem ser visualizados no CD anexo.
5.2 ACTUALIZAÇÃO DE CUSTOS

Como referido anteriormente, os dados disponibilizados pela empresa gestora exibem custos de
diferentes anos. Torna-se essencial proceder à actualização desses custos, permitindo assim a sua
comparação na mesma base temporal. Para tal recorreu-se ao método da evolução dos índices, através
dos índices de custos de mão-de-obra, materiais e equipamentos fixados pela comissão de índices e
fórmulas de empreitadas, publicados ao longo dos anos no Diário da República, para obras do tipo F05
– Reabilitação Ligeira de Edifícios -, tendo por base a fórmula polinomial tipo de revisão de preços
adoptada por [TAVARES, 2008]. Os índices foram retirados de [www.1]. Desta forma, pretende-se
obter o coeficiente de actualização a aplicar ao montante sujeito à actualização, efectuando-se então a
actualização dos custos disponíveis e a sua comparação com o custo de construção de um edifício em
2009.
52
Quadro 5.1 – Elementos Fonte de Manutenção
EFM Contempla os gastos:
Provenientes de despesas do sistema de iluminação, interruptores e

Instalações Eléctricas
serviços de electricista, quando as tarefas não estão descriminadas
Água Provenientes da utilização de água
Com a limpeza de todos os espaços do edifício, incluindo materiais e

Limpeza
excluindo envidraçados.
Com materiais que não dizem respeito aos restantes EFM, como tapetes,
Despesas Diversas análises do ruído ambiental, aplicação de avisos e anúncios e outros
serviços não descriminados
Com portões de acesso ao terreno, portas principais, portas de carga,

Portas lubrificação de portas, reparação de trincos e com serviços de
serralheiro, quando as tarefas não estão descriminadas
Com a limpeza, vistoria e reparações nas coberturas, clarabóias, rufos,

Cobertura
entre outros
Envolvente Interior Com reparações de paredes, tectos e pavimentos
Com as operações realizadas em todos os elementos exteriores, excepto

Envolvente Exterior a cobertura, como por exemplo, fachada, grades de protecção, caixas de
correio, entre outros
Com a reparação e pintura de tubos de água, aplicação de passadores e

Rede de Água e vedantes, serviços de picheleiro, sistemas de drenagem de águas
Saneamento pluviais, desentupimento de tubos de saneamento ou a sua reparação,
entre outros
Com as desmatações, limpeza e outras operações realizadas nos

Espaços Verdes
espaços verdes exteriores
Com o fornecimento e aplicação de louças sanitárias, torneiras,

Instalações
piaçabas, autoclismos, dispensadores de papel, ponteiras perlizadoras,
Sanitárias
baias separadoras de urinóis, entre outros
Envidraçados Com a substituição de vidros
Com reparações de equipamento de segurança contra intrusão, incêndio

Segurança de
e controlo de acessos, fornecimento e aplicação de sinalética de
Emergência
segurança, entre outros
53
5.2.1. COEFICIENTE DE ACTUALIZAÇÃO DE CUSTOS – Ct

O cálculo do coeficiente de actualização foi baseado na fórmula proposta por [TAVARES. 2008],
efectuando apenas algumas alterações pontuais. Este propõe uma fórmula tipo de revisão de preços
diferente da publicada, observando-se no quadro 5.2, os valores propostos por este autor, os valores
publicados e os valores utilizados no presente trabalho.
Quadro 5.2 – Fórmulas tipo de revisão de preços
Estrutura de Custos Fórmulas tipo de revisão de preços
Utilizados Tavares Publicado
Mão-de-obra 0,6 0,6 0,45
M06 – Ladrilhos e Cantarias de Calcário e Granito 0,01 0,01 -
M20 – Cimento em Saco 0,01 0,01 0,01
M23 – Vidro 0,01 0,01 0,01
M29 – Tintas para Construção Civil 0,12 0,18 0,22
M31 – Membrana Betuminosa 0,01 - 0,01
M42 – Tubagem de aço e aparelhos para 0,02 0,02 0,02

canalizações
M46 - Produtos para instalações eléctricas 0,05 - 0,05
Equipamento 0,05 0,05 0,07
Constante 0,1 0,1 0,1
Segundo [TAVARES, 2008]:

• “A percentagem relativa à mão-de-obra foi a que mais se alterou, pois comparativamente
com os outros é o mais utilizado nas operações de manutenção. Em todas as operações de
manutenção existe a necessidade de mão-de-obra, especialmente nas operações que
englobam maiores custos (limpeza e instalações eléctricas);
• Introduziu-se o M06 – Ladrilhos e cantarias de calcário e granito, por se verificar que
houve necessidade da sua utilização na manutenção de partes dos edifícios em causa
(envolvente exterior e instalações);
• Cimento em saco, tubagens de aço e aparelhos para canalização e vidro devido á
necessidade desses produtos para grande parte das operações de manutenção, optou-se por
mantê-los constantes;
• As tintas para construção civil e os equipamentos sofreram um ligeiro decréscimo, pois a
necessidade de utilização destes produtos era bastante menor quando comparadas com a
necessidade de mão-de-obra.”
54
Devido à ausência de membrana betuminosa e produtos para instalações eléctricas no tipo de obra F05
proposto, adoptou-se uma percentagem de 0,02 para o primeiro e 0,02 para o segundo de maneira a
reflectir o peso da manutenção destes elementos no custo total, sendo utilizados os valores do tipo de
obra F02 – edifícios administrativos, uma vez que a importância destes tipos serem semelhantes.
Para o cálculo da actualização mensal a aplicar ao montante sujeito a revisão (Ct) fez-se a adaptação
da fórmula geral à estrutura de custos, conforme consta na equação 5.1.
06 20 23 29

0,6 0,01 0,01 0,01 0,18

06
20
23
29
(5.1)
31 42 46
0,01 0,02 0,05 0,05 0,1
31
42
46

Na qual:
MOt - É o índice dos custos de mão-de-obra relativo ao mês a que respeita a revisão;
MO0 - É o mesmo índice, mas relativo ao mês de Janeiro de 2002;
M06t, M20t, M23t, M29t, M31t, M37t, M42t , M37t - São os índices de custos dos materiais
incorporados, relativo ao mês a que respeita a revisão;
M060, M200 ,M230 ,M290 ,M310 ,M370 ,M420 , M370 - São os mesmos índices, mas relativos ao mês
de Janeiro de 2005;
Et - É o índice dos custos dos equipamentos de apoio relativo ao mês a que respeita a revisão;
E0 - É o mesmo índice, mas relativo ao mês de Janeiro de 2005;
d - é o coeficiente que representa, na estrutura de custos, a parte não revisível da adjudicação, com
aproximação às centésimas. O seu valor é 0.10 quando a revisão de preços dos trabalhos sejam apenas
feita por fórmula.
Utilizou-se como mês de referência Janeiro de 2005, data dos dados mais antigos disponíveis.
Os dados recolhidos encontram-se estruturados anualmente, como referido, não sendo conhecidos os
valores mensais. Desse modo, torna-se necessário definir um coeficiente de actualização ano a ano
com base nos valores mensais. Segundo [TAVARES, 2008] a curva que retrata a evolução do
coeficiente de actualização ao longo dos meses possui uma “distribuição regular sendo praticamente
igual usar um valor médio ou o valor referente a Junho”.
Assim, utilizou-se, em todos os anos, o respectivo coeficiente de actualização para o mês de Junho,
estando estes representados no quadro 5.3.
55
Quadro 5.3 – Índices de custos e coeficientes de actualização
Jan05 Jun05 Jun06 Jun07 Jun08 Jun09
M0 102,3 104,0 106,8 112,6 117,0 121,4
M06 95,7 95,7 97,8 97,8 97,1 97,1
M20 133,2 126,6 131,8 122,8 133,1 143,9
M23 94,8 92,3 103,0 150,5 119,0 72,6
M29 205,9 213,6 217,5 224,6 233,3 247,5
M31 158,3 164,3 188,4 190,5 228,5 242,1
M37 165,1 165,1 146,6 201,8 205,2 186,7
M42 98,4 98,4 98,7 99,5 99,8 99,6
M46 112,3 113,9 168,1 160,1 161,5 141,2
E 102,7 103,1 105,5 108,5 111,2 110,4
n 1 6 18 30 42 54
Ct 1,060 1,077 1,123 1,173 1,208 1,232
A actualização de custos não é realizada para o ano de 2010, uma vez que os índices relativos ao
respectivo mês de Junho ainda não se encontravam publicados aquando deste trabalho.
O coeficiente de actualização de final para cada ano CA(n), é então obtido através da razão entre o
coeficiente de actualização em 2009, Ct (2009), e o coeficiente de actualização do ano em questão, Ct
(n), como pode ser observado na equação 5.2.
2009
(5.2)

O valor actualizado para 2009 de cada ano, VA (n), apresentado na equação 5.3, resulta do produto do
coeficiente de actualização desse ano pelo valor gasto em manutenção no mesmo ano VGM (n).
(5.3)

Torna-se necessário referir que a actualização de custos proposta é apenas uma aproximação da
realidade uma vez que os custos estão estruturados em períodos de uma ano e não em anos
cronológicos, isto é, os períodos de uma não têm por regra início em Janeiro e fim em Dezembro mas
em quaisquer meses.
56
5.2.2. CUSTO TOTAL COM MANUTENÇÃO DO EDIFÍCIO AO LONGO DOS ANOS, ACTUALIZADOS PARA 2009
Conhecer, ao longo dos anos, quanto um edifício gasta com a manutenção é de extrema importância,
de modo a servir de base para previsões de custos para outros edifícios de características semelhantes,
como a idade, a caracterização funcional e a caracterização construtiva.
Obter este conhecimento é o principal objectivo deste ponto. O custo total com a manutenção do
edifício, nos anos em estudo, é obtido através do somatório dos encargos com todas as operações de
manutenção realizadas para cada EFM, actualizados para o ano de 2009. Estes custos podem ser
expressos em euros ou em euros por metro quadrado de ABC.
Nesta dissertação serão apenas apresentados os gráficos correspondentes a alguns edifícios, pela
grandeza da dimensão atribuída à totalidade dos edifícios alvo de estudo, no entanto, poderão ser
consultados nos anexos, na pasta “Dados dos Edifícios”.
Alguns edifícios apresentam próximas distribuições de custos, tendo sido formados grupos com
características semelhantes, sendo apresentado pelo menos um gráfico caracterizador do grupo.
As figuras seguintes demonstram os custos com a manutenção dos edifícios, em euros e em euros por
metro quadrado de ABC, representando as barras mais escuras o valor gasto em cada ano sem
qualquer actualização e as mais claras o valor correspondente para o ano de 2009.
14000
12000
Custo, €
10000
8000
6000
4000
2000
0
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
1970
Anos de vida útil
0
1
2
3
4
5
Custo, €/m2 ABC
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Figura 5.2 – Custos totais gastos com manutenção sem actualização e respectivas actualizações para o edifício
1, em euros (gráfico superior) e em euros por metro quadrado de ABC (gráfico inferior)
O edifício 1 apresenta uma distribuição de custos irregular, sendo demonstrado na figura 5.2 um
decréscimo dos valores gastos na manutenção do edifício nos últimos cinco anos de vida, com
57
excepção no trigésimo sexto ano de vida útil, em que houve necessidade de alteração de toda a
sinalética de emergência e reparação da central de extinção automática.
No gráfico inferior, a configuração é logicamente semelhante, uma vez que os valores representados
resultam da razão entre os valores do gráfico superior, custos totais com a manutenção actualizados
para 2009 em euros, e a área bruta de construção, sendo esta um valor constante. Os custos totais para
2009 do edifício 1 variam entre 5 e 11 €/m2.
14000
12000
Custo, €
10000
8000
6000
4000
2000
0
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
1958
Anos de vida útil
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
A distribuição de custos de manutenção do edifício 2, representada na figura 5.3, apresenta-se regular,

sendo o acréscimo de custos do ano 2009 referentes a intervenções na cobertura do edifício em tela
asfáltica. Verifica-se que os custos totais variam entre 2,5 e 4 €/m2 para todos os anos de estudo.
Existem outros edifícios com uma configuração regular de custos de manutenção nos anos alvo de
estudo, de que são exemplo os edifícios 5, 10, 15, 17, 18, 21, 22 e 24. Por serem semelhantes, não
constam na presente dissertação.
De seguida será apresentado na figura 5.4 a distribuição de custos do edifício 14, que demonstra um
valor bastante elevado de custos de manutenção no trigésimo sexto ano de vida útil, sendo justificável
pela realização de operações de reparação de pavimento, portas, paredes e tectos de uma forma geral
para todo o edifício, sendo neste momento caso de estudo de verificação do espaço de tempo em que
este tipo de custos diminuirá, de forma a perceber se este tipo de intervenção se justifica para outros
edifícios.
Verifica-se que os custos totais com manutenção variam entre 5 e 10 €/m2 no período compreendido
entre o trigésimo segundo e trigésimo quinto anos de vida útil do edifício, enquanto que no trigésimo
sexto sobem bruscamente para os 27 €/m2. Conforme justificado atrás prevê-se que, com a intervenção
extraordinária realizada, estes custos baixem para os 5 €/m2 nos próximos 10 anos, justificando este
“investimento”, com as vantagens estéticas e funcionais que o edifício apresenta durante esse período,
58
uma vez se espera que a boa apresentação do edifício crie preocupações nos seus utilizadores de o
preservar de modo a evitar que volte a ter o médio nível de conservação que apresentava.
14000
12000
Custo, €
10000
8000
6000
4000
2000
0
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
1972
Anos de vida útil
0
1
2
3
4
5
Custo, €/m2 ABC
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
10000
8000
Custo, €
6000
4000
2000
0
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44
1965
Anos de vida útil
0
1
2
3
Custo, €/m2 ABC
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
59
Nos gráficos da figura 5.5, constata-se uma linearidade nos custos de manutenção referentes ao
trigésimo nono, quadragésimo e quadragésimo segundo anos de vida útil do edifício. De excepção são
os custos dos anos quadragésimo primeiro e quadragésimo terceiro, sendo que o primeiro corresponde
à substituição da protecção da cobertura em tela asfáltica e o segundo à alteração da iluminação no
edifício e criação de rede de abastecimento e saneamento de águas.
No que diz respeito às actualizações, verifica-se nos gráficos que estas representam uma parte
significativa do custo final. No caso do edifício 1, o custo total gasto com a manutenção no trigésimo
quarto ano de vida útil actualizado para 2009 é de 8.771,86 Euros, sendo o valor da actualização igual
a 1.103,60 Euros, o que corresponde a cerca de 13% do custo actualizado.
Conforme referido por [TAVARES, 2008], quando esta análise é realizada em termos de EFM, a
percentagem referente à actualização face ao custo total actualizado é menor, podendo ser
praticamente desprezada. É com base nesta afirmação que todas as análises realizadas em termos de
EFM não contemplam a parcela relativa à actualização, não estando os custos actualizados.
5.2.3. PERCENTAGEM DE ENCARGOS ANUAIS EM MANUTENÇÃO RELATIVAMENTE AO CUSTO DE CONSTRUÇÃO

- %MAN
A “Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Relativamente ao Custo de Construção”
[%MAN] é um indicador desenvolvido por [TAVARES, 2008] e representa a razão entre o custo
médio gasto em manutenção por ano [CMM] e o custo de construção do edifício [CC], em
percentagem, de acordo com a equação 5.4.

% 100 (5.4)

O custo médio gasto em manutenção por ano [CMM] é obtido através da razão entreo somatório do
custo total gasto em manutenção, CT, em todos os anos de estudo, actualizado para 2008, e o número
de anos em estudo, n, tal como se apresenta na equação 5.5.
∑
(5.5)

O custo de construção do edifício [CC] pode ser obtido recorrendo à portaria nº 1545/2008, de 31 de
Dezembro, a vigorar no ano de 2009, onde é fixado o valor médio de construção por metro quadrado
em 487,20 Euros, e ao artigo 39º do Código do Imposto Municipal, CIM, que define o valor base dos
prédios edificados como o somatório do valor médio de construção por metro quadrado com o valor
do metro quadrado do terreno de implantação. O CIM determinda ainda que o valor do metro
quadrado do terreno de implantação corresponde a 25% do valor médio de construção por metro
60
quadrado, fixando assim em 609 Euros por metro quadrado o valor base dos prédios edificados. O
custo de construção do edifício resulta então do produto entre 609 €/m2 e a ABC [m2].
A figura 5.6 apresenta as % MAN de todos os edifícios.
1,80
1,70
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
%MAN
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Edifícios
Figura 5.6 – “Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Relativamente ao Custo de Construção”

[%MAN] para os edifícios analisados
Os edifícios 1, 7, 18, 24 e 25, como se demonstra na figura 5.6, apresentam uma % MAN elevada,
próxima dos 1%. O edifício 14 apresenta uma percentagem bastante elevada comparativamente aos
restantes edifícios estudados, em virtude da operações de manutenção correctiva realizadas em 2009, e
cuja explicação se encontra evidenciada em 5.2.2, aliádo ao facto de ser o edifício com menor ABC
deste estudo (511 m2). A percentagem elevada do edifício 8 justifica-se pela sua baixa ABC (580 m2)
face aos custos de manutenção exigidos. A % MAN média destes edifícios é 0,76%.
5.3. CUSTO MÉDIO ANUAL COM A MANUTENÇÃO DOS EFM

O conhecimento do valor gasto com a manutenção de cada EFM é de grande importância uma vez que
permite compreender quais os EFM que exigem maior custo com a sua manutenção, possibilitando
assim para estes elementos a adopção de soluções mais eficazes com vista à redução de custos. O
indicador “Custo Médio Anual com a Manutenção dos Vários EFM”, em euros por 10 metros
quadrados de ABC, aborda precisamente essa problemática.
Este indicador, CMA (EFM), é obtido para cada EFM através da razão entre o somatório dos
encargos, em euros, com a sua manutenção durante os anos em estudo, CM (EFM) n, e o produto do
número de anos em estudo, n, por 10 metros quadrados de ABC, de acordo com a equação 5.6.
61
∑ !
! (5.6)
10 "
Da mesma forma que acontece no ponto 5.2.2., a apresentação deste tipo de gráfico para todos os
edifícios em análise não se figura possível devido à dimensão desta dissertação, sendo adoptada a
mesma filosofia de constituição de grupos de edifícios com distribuições de custos próximas. Desta
forma são apresentados os gráficos correspondentes a alguns edifícios, pelo menos um gráfico
caracterizador de cada grupo, podendo os restantes ser consultados nos anexos.
As figuras seguintes mostram então o custo médio anual com a manutenção dos vários EFM, em euros
por 100 metros quadrados de ABC, representando as barras o valor médio do custo com a manutenção
de cada EFM e as linhas o intervalo entre os valores mínimo e máximo do custo com a manutenção de
cada EFM. De referir ainda que, tratando-se de uma análise em termos de EFM, os valores de custo
representados não possuem qualquer actualização.
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56
Cobertura
Envidraçados
Instalações Sanitárias
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Segurança em Emergência
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
quadrados de ABC
Por observação da figura 5.7 pode-se constatar que, no edifício 1, os EFM com manutenção mais
dispendiosa são os relativos a limpeza, segurança em emergência e instalações. Estes custos ascendem
os 56,78€/10m2, sendo a maior parte da limpeza (46,42€/10m2). Distribuição semelhante verifica-se
nos edifícios 10 e 16.
Os edifícios 1, 2 e 16 não possuem espaços verdes, não havendo custos com a manutenção deste EFM.
Os edifícios onde os custos de manutenção da cobertura são mais elevados são os edifícios 23 com um
custo por 10 metros quadrados de 13,15€ e o edifício 13 com 12,05€/10m2. Estes custos deveram-se a
uma substituição da tela asfáltica no quadragésimo segundo ano de vida do edifício 23 e no
quadragésimo sexto ano de vida do edifício 13.
Relativamente ao EFM rede de águas, os edifícios com maiores custos de manutenção são o 8 e o 13.
Apresentando o primeiro um custo de 16,81€/10m2 numa intervenção de criação de rede de
abastecimento de água e saneamento para ligação à rede pública e o segundo na criação da rede de
abastecimento de água.
Em termos de envolvente interior, o edifício que apresenta maior despesa de manutenção é o edifício
14 em que, como explicado atrás, deriva da experiência da realização das obras de conservação
62
necessárias em paredes, tectos e pavimentos, para uma análise futura de custos de manutenção destes
elementos. O custo é de 39,54€/10m2, sendo o valor médio dos restantes edifícios de 2,64€/10m2.
Os edifícios 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12 e 16 apresentam uma distribuição de custos dos EFM semelhante,
sendo os valores da limpeza próximos dos 30€/10m2, instalações eléctricas entre os 4 e 7€/10m2 e os
custos de consumo de água entre os 3 e 6 €/10m2.
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
quadrados de ABC
O edifício 23 apresenta como EFM de maior custo de manutenção as instalações eléctricas

(18,81€/10m2), devido à aplicação de sensores de presença e substituição de lâmpadas T5 por
lâmpadas T8, de menor consumo. O custo médio anual com este EFM neste edifício é de 3,80€/10m2.
Neste edifício houve também uma intervenção ao nível da cobertura, conforme referido atrás.
No que respeita ao EFM limpeza, mostra-se através destes gráficos a importância que representa para
a manutenção dos edifícios, em que os edifícios 1 e 24 apresentam os maiores custos de 46,42€/10m2 e
46,36€/10m2, respectivamente.
Este EFM representa cerca de 41% dos custos totais de manutenção dos edifícios em estudo, seguido
do das instalações eléctricas com 16,7% e segurança em emergência e rede de águas com cerca de 8%
dos custos totais.
63
COBERTURA ENVIDRAÇADOS INST ELECTR

IS REDE ÁGUAS PORTAS
ENV INTERIOR ESPAÇOS VERDES DIVERSOS
SEG EMERG ENV, EXTERIOR LIMPEZA
1%
6%
17%
41%
4%
8%
7% 6% 4%
6%
0%
0%
Figura 5.9 – Representação esquemática da percentagem de custos com os diversos EFM dos edifícios em
estudo
5.4. CUSTO TOTAL MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DOS EDIFÍCIOS AO LONGO DOS ANOS
De modo a permitir a realização de uma análise mais eficaz, é necessário aglomerar os dados retirados
de cada edifício, tratando-os como um todo e podendo desta forma obter uma resposta. Desse modo
realizou-se o gráfico da figura 5.9, onde se representa o custo total médio, actualizado para o ano de
2009, com a manutenção de todos os edifícios, por metro quadrado de ABC, ao longo dos anos em
estudo, nas ordenadas positivas, o número de edifícios que contribuem nesse ano para esse custo nas
ordenadas negativas e o ano de vida útil nas abcissas.
Este custo foi obtido, para cada ano de vida útil, através da razão entre o somatório dos custos totais
com a manutenção de todos os edifícios, em euros por metro quadrado de ABC, nese ano de vida útil e
o número de edifícios com custos totais com a manutenção também nesse ano de vida útil. Os custos
referidos são, por tratar-se de uma análise em termos locais, actualizados para o ano de 2009.
64
€/m2
10
Custo
1
Anos de 10 20 30 40 50 60
vida útil
1
2
2 2 2 2
3
3
Edifícios
4
5
6
7
8
8
9
9
10
10 10
11
11
12
12
13
Figura 5.10 – Custo total médio com a manutenção actualizado para 2009, em euros por metro quadrado de ABC
Através da análise da figura 5.10, consegue-se verificar que os edifícios em estudo não apresentam
uma constância nos custos de manutenção ao longo dos anos em estudo, sendo de destacar o trigésimo
sétimo ano de vida útil dos edifícios com maiores custos de manutenção com 8,02€/m2.
A fiabilidade deste tipo de conclusões remetem a uma análise de estudo dos edifícios entre os trinta e
três e cinquenta e um anos de vida útil, criando uma margem de erro considerável. Os custos
correspondentes ao anos trigésimo terceiro, trigésimo quarto, quadragésimo, quadragésimo primeiro,
quadragésimo segundo, quedragésimo terceiro e quadragésimo quarto não possuem grande fiabilidade
já que dizem respeito a dois e três edifícios, sendo no entanto verificada uma harmonização dos custos.
Calculando a média do custo total médio com manutenção, para o dezassete anos de vida útil em
análise, obtém-se o valor de 4,83€/(m2×ano).
5.5. CUSTO MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DOS EFM DOS EDIFÍCIOS

O gráfico da figura 5.11 resulta da mesma filosofia da concepção do gráfico da figura 5.10, com vista
a representar o custo médio com a manutenção dos vários EFM dos edifícios, em euros por dez metros
quadrados de ABC, nas abcissas positivas, o número de edifícios que contribuem nesse EFM para esse
custo nas abcissas negativas e o EFM nas ordenadas. Este gráfico demonstra ainda a incerteza desses
dados.
O custo médio com a manutenção dos vários EFM e conseguido, para cada EFM, através da razão
entre o somatório dos custos com a manutenção desse EFM ao longo dos anos em estudo, em euros
por metro quadrado de ABC, para todos os edifícios, e o número de edifícios com custos de
manutenção desse EFM. Os custos referidos não são, por tratar-se de uma análise em termos de EFM,
actualizados para o ano de 2009.
De referir que para os jardins, o custo médio com a manutenção é expresso em euros por dez metros
quadrados de área de jardim.
65
Nº de Edifícios Custo, €/(10m2)

25
20
15
10
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48
5
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
EFM Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
Figura 5.11 – Custo médio com a manutenção dos vários EFM, em euros por dez metros quadrados de ABC
A figura 5.11 mostra que os EFM que exigem maiores encargos são a limpeza, instalações eléctricas e
água, existindo porém, casos em que os gastos com a cobertura, rede de águas e envolvente interior
excedem alguns desses encargos, devido à inconstância destes EFM, possuindo valores muito elevados
pontualmente.
As despesas com os EFM envolvente interior, diversos, instalações sanitárias e envidraçados são
baixas e possuem pouca incerteza, o que pode ser constatado pelo comprimento reduzido das suas
linhas de erro.
5.6. CUSTO MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DE ALGUNS EFM DOS EDIFÍCIOS

Para tentar compreender a distribuição de custos, ao longo dos anos, com a manutenção dos EFM,
foram concebidos três gráficos correspondentes a três EFM, onde se representa o custo médio com a
manutenção desse EFM, por dez metros quadrados de ABC, para todos os edifícios, ao longo dos anos
em estudo. Optou-se então pela realização destes gráficos para os EFM cobertura, envidraçados e
limpeza, uma vez que se pretende determinar se existe alguma variação cíclica nos EFM. Ao mesmo
tempo, à excepção da limpeza estes EFM são os que apresentam maior irregularidade de custos. O
EFM limpeza encontra-se neste universo de modo a ser reatratada uma família de EFM com custos
regulares, como é o exemplo a limpeza, água e instalações eléctricas.
Nas figuras seguintes representa-se o custo médio com a manutenção de um determinado EFM, por
metro quadrado de ABC, nas abcissas positivas, o número de edifícios que contribuem em cada ano
para esse custo nas abcissas negativas e o ano de vida útil nas ordenadas.
Este custo é obtido, para cada EFM e para cada ano, através da razão entre o somatório dos custos com
a manutenção desse EFM nesse ano, em euros por metro quadrado de ABC, para todos os edifícios, e
o número de edifícios com custos de manutenção desse EFM nesse ano. Os custos referidos não são,
por tratar-se de uma análise em termos de EFM, actualizados para o ano de 2009.
66
€/m2
10
5
Custo
1
Anos de 10 20 30 40 50 60
vida útil
1
2
3
Edifícios
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Figura 5.12 – Custo médio com a manutenção do EFM cobertura, em euros por metro quadrado de ABC.
A figura 5.12 pretende demonstrar os custos com a manutenção da cobertura dos edifícios ao longo da
sua vida útil, apresentando custos mais elevados no quadragésimo segundo e quadragésimo quinto
anos de vida útil, havendo fiabilidade apenas nos dados do quadragésimo quinto ano devido à
quantidade de edifícios atribuídos, podendo então concluir-se que as coberturas dos edifícios exigem
maiores gastos nesse ano de vida útil. A irregularidade destes custos é evidente, existindo diversos
anos com custos muito reduzidos em contraste com outros com custos elevados.
O custo referente ao quadragésimo segundo ano de vida é extremamente elevado tendo em conta que
se refere apenas a um edifício, sendo mínima a sua fiabilidade, derivado da substituição da tela de
impermeabilização.
A média de custos com a cobertura é de 0,19€/(m2ano), sendo este um valor baixo tendo em conta a
criticidade funcional deste EFM neste tipo de edifícios.
€/m2
10
5
Custo
1
Anos de 10 20 30 40 50 60
vida útil
1
2
3
Edifícios
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Figura 5.13 – Custo médio com a manutenção do EFM envidraçados, em euros por metro quadrado de ABC
Através da visualização da figura 5.13, pode-se admitir que os gastos com a manutenção do EFM
envidraçados são baixos e apresentam uma constância se comparados com o nº de edifícios em que
estes existem. Os custos mais elevados ocorrem para os anos quadragésimo oitavo e quinquagésimo
primeiro, referentes a custos de arranjos de trincos e dobradiças.
67
Calculando a média dos custos com a manutenção dos envidraçados, obtém-se um valor de
0,04€/(m2ano), correspondendo à previsão do seu baixo valor.
10
Custo €/m2
1
Anos de 10 20 30 40 50 60
vida útil
1
2
3
Edifícios
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Figura 5.14 – Custo médio com a manutenção do EFM limpeza, em euros por metro quadrado de ABC.
Pode-se constatar através da visualização da figura 5.14, que a limpeza apresenta uma regularidade de
custos em comparação com o nº de edifícios em análise de que existem registos, o que é
compreensível por fazer parte de um serviço contratado com a maioria dos custos pré-definidos.
Como já referido inicialmente, apesar do custo médio do EFM ser elevado, com o valor de
2,35€/(m2ano), revela-se insuficiente tendo em conta a utilização e falta de cuidado na utilização
destes edifícios. Pode-se considerar que o valor apresentado possui grande fiabilidade
5.7 CONTRIBUIÇÃO DE ALGUNS EFM PARA A %MAN

De modo a tentar compreender de que forma alguns EFM contribuem para a %MAN foram
concebidos três gráficos correspondentes a três EFM, onde se representa a percentagem da %MAN a
que estes equivalem. Para tal foi inicialmente calculada a %MAN para cada um destes EFM, obtida da
mesma forma que a %MAN, alterando porém o custo médio gasto na manutenção da totalidade dos
EFM do edifício [CMM] para o custo médio gasto com a manutenção de cada um dos EFM
escolhidos. Foi então encontrada a percentagem a que corresponde a %MAN de cada EFM.
Optou-se pela realização destes gráficos para os EFM limpeza, instalações eléctricas e envolvente
interior, sendo estes os EFM que apresentam maiores custos, tendo assim uma contribuição mais
significativa para a %MAN. Assim sendo, nas figuras seguintes é representada a percentagem de
contribuição da limpeza, instalações eléctricas e envonlvente interior para a %MAN dos vários
edifícios.
68
%MAN Limpeza face a %MAN 100
80
60
40
20
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Edifícios
Figura 5.15 – Contribuição da limpeza para a % MAN
Através da visualização da figura 5.15, constata-se que o EFM limpeza contribui em grande força para
a % MAN dos edifícios 1, 2, 4, 5, 9, 10, 11, 18, 19 e 24, representado entre 60% a 80% da %MAN
desses edifícios. Para os edifício 6, 13 e 20, a contribuição deste EFM faz-se sentir de forma diminuta,
caracterizando cerca de 20% da %MAN. Este EFM representa, em média, perto de 42% da %MAN,
tal como pode ser visualizado pela linha verde horizontal da figura 5.14. Este valor é relativamente
elevado.
%MAN Instalações Eléctricas face a %MAN
100
80
60
40
20
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Edifícios
Figura 5.16 – Contribuição do EFM instalações eléctricas para a %MAN
A contribuição das instalações eléctricas para a %MAN é mais visível, de acordo com a figura 5.16,
para os edifícios 6, 20 e 23, onde este EFM contribui com aproximadamente 20% da %MAN. O
edifício 24 apresenta a menor contribuição do EFM instalações eléctricas com um valor de 5,75%.
69
A média da contribuição deste EFM para a %MAN, representada pela linha verde da figura 5.16,
centra-se nos 12,5%, um valor relativamente alto tendo em conta que apenas se refere aos custos
referentes ao fornecimento e instalação de material de iluminação e tomadas.
%MAN Envolvente Interior face a %MAN
100
80
60
40
20
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Edifícios
Figura 5.17 – Contribuição do EFM envolvente interior para a %MAN
A envolvente interior é, dos três EFM mais representativos da contribuição para a %MAN, o que
apresenta os menores valores, com excepção do edifício 14, que conforme explicado atrás, traduz a
intervenção correctiva profunda realizada no edifício, com o objectivo de reduzir significativamente os
respectivos custos de manutenção, com um contributo de 37,96% para a %MAN. Os edifícios 10 e 21
não apresentam qualquer contribuição para a %MAN, apresentando-se ainda em bom estado de
conservação. A média de contribuição da envolvente interior para a %MAN, representada pela linha
verde da figura 5.17, centra-se nos 4,03%, valor que se considera moderado.
De referir ainda que estes três EFM não representam uma contribuição significativa para a %MAN nos
edifícios 6 e 13. Este facto deve-se a estes três EFM não apresentarem custos elevados nestes edifícios,
estando estes atribuídos ao EFM água e cobertura, respectivamente.
5.8. SINTESE DA INFORMAÇÃO

De modo a se poder assimilar mais eficientemente a informação apresentada neste capítulo, uma vez
que esta encontra-se afecta a domínios distintos, foi realizado o quadro 5.4, sintetizando assim a
informação referente aos indicadores de custos com a manutenção das partes comuns e dos EFM, que
contemplam a anáiise de todos os edifícios.
70
Quadro 5.4 – Síntese da Informação
Indicadores Unidades Valores Médios
Percentagem de encargos anuais em manutenção % 0,76

relativamente ao custo de construção (%MAN)
Custo total médio com a manutenção dos edifícios ao longo €/(m2×ano) 4,83
dos anos
Custo médio com a manutenção do EFM - Cobertura €/(m2ano) 0,19
Custo médio com a manutenção do EFM - Envidraçados €/(m2ano) 0,04
Custo médio com a manutenção do EFM - Limpeza €/(m2ano) 2,35
Contribuição do EFM limpeza para a %MAN % 42
Contribuição do EFM instalações eléctricas para a %MAN % 12,5
Contribuição do EFM envolvente interior para a %MAN % 4
5.9. PASTA DE EDIFÍCIOS

A situação ideal para se fazer a gestão de edifícios é quando se acompanha o edifício desde o
seu projecto, havendo desse modo intervenção desde a sua origem e criando um perfeito
conhecimento das suas partes constituintes sendo o gestor um elemento activo e fundamental na
tomada de decisões. Uma vez que não existe essa cultura enraizada na população portuguesa, é
necessário perceber qual a informação essencial que o gestor de edifícios deverá possuir de
modo a realizar a gestão dos mesmos de forma adequada e eficiente, tendo assim um núcleo de
informação organizada e disponível para todos os edifícios que gere.
Nesse sentido, apresenta-se de seguida uma sugestão de cadastro de informação dos edifícios,
intitulado de “Pasta de Edifícios”, onde se encontra categorizada a informação mais relevante
relativa à existência jurídica dos edifícios e aos projectos de construção, assim como os planos
de relatórios de segurança e ainda os contratos de gestão dos serviços de manutenção e facilities
existentes. Assim, foi criada uma estrutura baseada em temas pré-definidos, a cada um dos quais
corresponde um dossier, que se encontram por sua vez divididos consoante a natureza e
importância dos documentos de que contenham.
Propõem-se então os seguintes temas, com a indicação dos respectivos documentos que deverão
constar em cada tema:
71
Quadro 6.1 – Temas da Pasta de Edifícios e respectivos documentos
Dossier Temas em que se divide a Tipo de documentos que deverá constar

organização
A Documentos Legais e Documentos relacionados com o registo predial,

Contratos de Exploração do licença de utilização e afins, e os contratos de
Edifício exploração do edifício, água e electricidade.
B Telas Finais de Construção Telas finais das especialidades de arquitectura, de

instalações eléctricas e de rede de águas e
esgotos.
C Segurança e Licenciamento Documentos relacionados com a segurança do

edifício e com as licenças de determinados
equipamentos, que sejam obrigatórias.
D Contratos de Facilities e de Cópias de todos contratos de serviços e

Manutenção do Edifício manutenção geridos.
Claro que esta é apenas uma sugestão, podendo haver a aplicação de outros documentos para cada tipo
específico de edifício. A que se apresenta aqui corresponde às necessidades de cadastro dos edifícios
que são alvo de estudo nesta dissertação – edifícios de serviços de telecomunicações.
Conseguindo reunir toda esta informação, já se consegue obter uma “radiografia” dos edifícios, de
modo a diagnosticar as prioridades e métodos de intervenção eficientemente para os próximos anos de
vida útil.
Nos documentos anexos a esta dissertação, encontra-se reunido o modelo do documento de controlo
desta informação para apoio ao gestor, no directório “Pasta de Edifícios”.
72
Quadro 6.2 – Documentos que deverão constar de cada dossier
Dossier Separador Documento
Caderneta Predial
Contrato de Arrendamento
1 Contrato de Compra e Venda
A Escritura
Licença de Utilização
Contrato de Fornecimento de Água

2
Contrato de Fornecimento de Energia
1 Telas Finais de Arquitectura
B 2 Telas Finais de Instalações Eléctricas
3 Telas Finais das Redes de Águas e Esgotos
1 Plano de Emergência
2 Análise de Risco
Licenciamento de Grupo de Socorro
C Licenciamento de Depósito de Combustível

3
Licenciamento de Posto de Transformação
Licenciamento de CCTV
4 Acessos ao edifício
Sistemas de Detecção de Intrusão
Sistemas de Detecção / Extinção de Incêndio

1
Equipamento de Combate a Incêndios
Segurança
Instalações AVAC
Elevadores
D Limpeza
2 Desinfestação
Grupo de Socorro
Posto de Transformação
UPS’s
3 Trabalhos de Manutenção Correctiva
4 Outros
73
74
6
CONCLUSÕES E PERSPECTIVAS
FUTURAS
6.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
A presente dissertação permitiu o estudo mais aprofundado do que é o Facility Management e quais as
suas características mais importantes. De facto, foi possível indentificar as grandes responsabilidades
que estão por detrás da sua principal actividade, a gestão e manutenção de edifícios, como sejam o
conhecimento dos edifícios e seus elementos constituintes e a extrema necessidade de consciencializar
os utentes e proprietários de um edifício e da importância da sua manutenção.
Um dos principais objectivos do Facility Management é gerir propriedades, e quando é apercebido que
essa propriedade é um recurso finito, como a energia que consome, essa importância torna-se clara.
constituem uma grande parte se não a maioria dos activos da organização do capital. Os serviços
prestados para que o núcleo de pessoal possa operar, provavelmente constituem o segundo maior custo
das receitas. É óbvio que a protecção e manutenção dos activos físicos e do controle dos custos de
serviço tornam-se essenciais para a boa gestão da organização.
Uma gestão de edifícios eficaz exige o conhecimento pormenorizado do comportamento dos edifícios
e dos seus elementos. É de fundamental importância compreender como os edifícios se comportam ao
longo da sua vida útil, de modo a ser possível prever com alguma fiabilidade as intervenções que estes
devem sofrer e os respectivos custos. Ao conhecer as instalações de que se faz a gestão, em conjunto
com as operações previsíveis que serão necessárias no futuro, é possível realizar um planeamento
adequado de tarefas e actividades com a prévia preparação das verbas necessárias, minimizando assim
as despesas extraordinárias, o que muitas vezes limita a possibilidade de intervenções correctivas. Esse
plano de manutenção preventiva permite a prevenção de diversas anomalias e a economia de custos
com manutenção correctiva, que assumem na maior parte das vezes, um carácter mais dispendioso.
A consciencialização dos utentes e proprietários deste tipo de edifícios da importância da sua gestão
também se torna preponderante. Actualmente, essa consciencialização encontra-se em estado
75
embrionário, maioritariamente devido à falta de informação dos benefícios que uma gestão eficaz pode
proporcionar.
A ausência de manutenção cria a tendência de degradação prematura, resultando da sua desvalorização
e colocando em risco a vida dos seus utentes. Além dos factores apontados, existe o factor psicológico,
pois quanto em melhor estado um edifício se apresentar, maior vai ser o cuidado dos seus utilizadores
em mantê-lo assim, o que não acontece quando o edifício apresenta fracas condições de conservação,
que origina o desleixo e despreocupação de que o utiliza.
Este idealismo de manter o edifício em bom funcionamento apenas, não é suficientemente motivador
para as organizações investirem no FM, o verdadeiro motivo é o económico.
6.2. OS CUSTOS COM A MANUTENÇÃO E EXPLORAÇÃO DOS EDIFÍCIOS

A manutenção é, cada vez mais, um elemento decisivo na gestão dos edifícios e um factor importante
nas despesas globais, durante o ciclo de vida. Neste sentido torna-se necessário inverter a cultura de
manutenção reactiva que se encontra enraizada na nossa sociedade. É indispensável o planeamento da
manutenção desde a fase de projectos, favorecendo a sua implementação durante a fase de serviço,
pois isto permitirá acompanhar a evolução do estado de desempenho do edifício, reduzir os custos
diferidos e optimizar a vida útil do mesmo.
Essa solução passa pela adopção de um sistema integrado de manutenção, adopção de políticas de
manutenção claras e objectivas e a sensibilização dos vários intervenientes no processo construtivo e
de utilização.
A estruturação dos custos de manutenção de um determinado tipo de edifício, um dos pressupostos de
partida deste trabalho, insere-se no estudo da fase de utilização do edifício ao longo da sua vida útil.
A desintegração dos custos globais em custos parciais referentes a elementos fonte manutenção foi o
primeiro passo no sentido de perceber a origem dos custos. Seguiu-se uma análise em termos de custo
por metro quadrado tendo o cuidado de comparar os custos na mesma base referente a 2009.
Dessa forma, são retiradas as seguintes conclusões:
1) Não foi encontrada regularidade na distribuição do custo total com a manutenção dos edifícios em
estudo, ao longo dos anos, havendo uma distribuição diferente entre os edifícios. Para os edifícios
considerados, este custo ronda, por ano, os 4,83 €/m2, existindo anos em que este aumenta
significativamente devido à realização de obras de carácter imprevisto e inadiável, normalmente
relacionadas com os EFM cobertura e rede de águas, como é o caso dos edifícios 13, 23 e 8;
2) Os encargos com a limpeza, são destacadamente os mais elevados, rondando em média os 2,35€/m2,
porém nos edifícios em que são realizadas obras extraordinárias, os EFM com maiores encargos são
normalmente a cobertura, rede de águas e envolvente interior;”
3) A “Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Relativamente ao Custo de Construção”
[%MAN] atinge o valor médio de 0,76%, o que significa que os gastos com a manutenção deste tipo
de edifícios são, por ano, aproximadamente iguais a 0,76% do seu custo de construção. Se não fosse
considerado o EFM limpeza, o valor baixava para 0,35%, pelo que podemos considerar que a limpeza
encarece de forma bastante considerável a %MAN. Este valor enquadra-se nos custos médios de
manutenção anual do mesmo tipo de edifícios em Espanha, conforme se pode constatar no quadro 2.1
em 2.3 – Custos de Manutenção.
76
4) O custo total médio com a manutenção das partes comuns do edifício, ao longo dos anos, apresenta
alguma regularidade, sendo os valores relativamente proporcionais ao número de edifícios com o
mesmo ano de vida útil, o que se pode considerar que o conjunto de despesas extraordinárias não tem
representatividade considerável para este tipo de edifícios, o que demonstra que a gestão de edifícios
tem tido uma actuação preventiva de acordo com o que se pretende na área. Um edifício de serviços de
telecomunicações gasta com a sua manutenção, em média e por ano, cerca de 4,92€/m2, sendo este
valor bastante acima de valores obtidos para este custo em edifícios de habitação apresentados em
outros trabalhos, como é o caso de [RIBEIRO, 2009] e [CORDEIRO,2009] que rondam os 3,00 €/
m2×ano). Este resultado demonstra o excessivo desgaste na utilização deste tipo de edifícios, havendo
uma grande preocupação com a segurança em emergência que possui um custo médio de 0,3
€/(m2×ano) e com as instalações eléctricas, com um papel fundamental neste tipo de edifícios com um
custo médio de cerca de 0,6 €/(m2×ano). É importante referir que, gastar por ano com a manutenção de
um edifício 4,92 €/m2 representa um encargo significativo se for tido em conta que, ao fim de 50 anos
e para uma área bruta de construção de 100m2, o custo com a manutenção deste tipo de edifícios
aproxima-se dos 24 600 €;
5) A envolvente interior e as instalações eléctricas contribuem em cerca de 16,5% para a
“Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Relativamente ao Custo de Construção”[%MAN],
sendo a limpeza quem mais contribui, com aproximadamente 42% dessa percentagem. Logicamente
que, para edifícios com grandes obras, como é o caso do edifício 14, quem mais contribuirá para essa
percentagem seré o EFM ao qual estiver afectada a obra em causa.
No que concerne a outros objectivos de carácter mais primário, foram previstos dois indicadores de
custos de manutenção, a “Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Relativamente ao Custo
de Construção” [%MAN] e o “Custo Médio Anual com a Manutenção dos Vários EFM” e tendências
de degradação dos edifícios, descritas abaixo. A criação de uma estrutura actualizada de custos ligados
à manutenção e a elaboração de uma fórmula de custos, também foi conseguida através da obtenção da
equação 5.2, que permite obter um coeficiente de actualização para cada ano de estudo.
Relativamente à análise da tendência de degradação dos edifícios, pode-se concluir que:
• As intervenções de carácter cíclico são uma realidade, pois é preciso manter os edifícios em
condições de continuar a desempenhar as suas funções para que foram concebidas. As pessoas
devem portanto ser informadas no sentido de precaverem para a disponibilidade desses custos.
• As operações de limpeza e as coberturas pelo facto de estarem em contacto com todo o tipo de
condições físicas e atmosféricas muitas vezes adversas e pelas suas dimensões, são
responsáveis por grande parte dos gastos em manutenção no edifício ao longo da vida. Para o
caso das coberturas, estas não exigem intervenções permanentes, mas quando existem são
muito dispendiosas.
• Os custos referentes a consumos de água, espaços verdes, instalações eléctricas e segurança
em emergência apresentam também custos bastantes significativos e com maior regularidade
quando comparados com os custos de coberturas, motivo pelo qual não devem ser
marginalizados.
constituem uma grande parte se não a maioria dos custos da organização. Os serviços prestados para
que o núcleo de pessoal possa operar, provavelmente constituem o segundo maior custo das receitas. É
óbvio que a protecção e manutenção dos activos físicos e do controle dos custos de serviço tornam-se
essenciais para a boa gestão da organização.
77
Relativamente aos conhecimentos existentes constatou-se que apesar da gestão de edifícios ser uma
área que engloba várias actividades, os conhecimentos existentes e os registos históricos são bastantes
escassos.
Tal motivou a que se optasse por expor registos históricos de temas próximos da gestão de edifícios
tais como a manutenção e a reparação de edifícios.
O estudo da gestão de edifícios em edifícios de serviços de telecomunicações, pretende adicionar
dados da actividade a edifícios com características construtivas e de utilização particulares e
específicas, reforçando a conclusão de que o “Facility Management” é uma área onde existem
inúmeras oportunidades de negócio e onde se deve apostar para a optimização dos custos na gestão de
diversas áreas. Portugal encontra-se a dar os seus primeiros passos mas é preciso capacitar pessoas
para que num futuro próximo respondam às exigências do mercado.
6.3. DESENVOLVIMENTOS FUTUROS

Durante o desenvolvimento deste trabalho abordaram-se diversos assuntos relacionados com a gestão
de edifícios e que poderão ser objecto de estudo mais aprofundado ou suscitar outros temas de
interesse. O estudo pretendeu valorizar a importância da análise dos dados relativos a gastos com a
manutenção, mas carece de um aumento de quantidade de dados analisados bem como a procura de
dados com qualidade superior aos aqui analisados. Neste sentido, enunciam-se algumas propostas para
desenvolvimentos futuros, contribuindo para o progresso na concepção e manutenção dos edifícios.
Primeiramente deveriam ser analisados edifícios com mais anos de registos, de preferência com todos
os anos de vida do edifício. A análise de dados de edifícios com mais anos de registo permitirá obter
uma variação cronológica dos custos de manutenção durante um intervalo de tempo superior ao
verificado neste trabalho, contribuindo para melhor conhecimento do funcionamento de edifícios em
serviço durante toda a vida útil. A pequena amostra analisada e o facto dos edifícios apresentarem
caracterizações semelhantes não permitem retirar conclusões extensivas a todos os tipos de edifícios.
Efectivamente, os edifícios tratados localizam-se dentro de uma mesma zona, com uma caracterização
construtiva relativamente análoga para os edifícios analisados, possuindo a maioria uma estrutura
reticulada de betão armado com paredes em alvenaria de tijolo, cobertura em tela asfáltica e
revestimento exterior em tijolo face-à-vista e pintura.
De forma a diminuir o grau de incerteza, deveria ser aumentada a amostra através do estudo de um
maior número de edifícios, com idades diferentes e com caracterizações funcionais e construtivas
distintas e, se possível, sob a gestão de diferentes empresas, de forma a analisar a estratégia de cada
uma. Esta análise consideraria a divisão em tipos de edifícios, realizando uma análise comparativa de
custos tendo em conta semelhantes EFM.
Outro dos factores que influencia a fiabilidade dos dados obtidos dos edifícios em estudo, prende-se
com a falta de caracterização do estado actual de conservação e manutenção de cada edifício. É claro
que o grupo de edifícios analisado não apresenta o mesmo estado de conservação, sendo de simples
compreensão que os gastos da sua manutenção serão distintos para cada estado.
Outro aspecto a ter em conta em futuras análises, será a criação de um sistema que permita distinguir
correctamente as operações de manutenção com a clara distinção dos custos de exploração e operações
de reabilitação. Dessa forma obter-se-á uma caracterização clara e objectiva das intervenções ocorridas
os longo dos anos nos edifícios.
78
O tratamento estatístico dos dados deveria ser mais detalhado nestes trabalhos, incluíndo análises de
fiabilidade, a criação de novos indicadores de custos com a manutenção e o cálculo mais rigoroso do
coeficiente de actualização.
Das conclusões mais importantes que se podem retirar deste trabalho, é que a informação obtida
deverá ser analisada e tratada de forma a propor soluções que minimizem os custos com a
manutenção, soluções essas que podem passar pela definição das tarefas de manutenção preventiva
que devem ser realizadas, assim como o seu planeamento no tempo e do tipo de soluções construtivas
que exijam menores custos de manutenção.
Como exemplo, foi verificado neste trabalho que os EFM mais onerosos, são os relativos aos custos de
limpeza, consumos de água e instalações eléctricas.
Relativamente ao primeiro, foi efectuada recentemente a aplicação de contadores de consumos de água
no circuito das torneiras de consumo num dos edifícios estudado, o edifício 23 por ser o que apresenta
maior consumo no ano de 2009, de forma a estudar a viabilidade de aplicação de ponteiras
perlizadoras nas torneiras, uma vez que o custo desta é reduzido, na ordem dos 2,5€ para uma
poupança de 30% do consumo da torneira. Se este consumo corresponder a 20% do consumo total de
água no edifício, obtemos uma poupança de 6% no consumo de água, o que para este edifício
corresponde a uma poupança anual de 25€, o que para além das vantagens ambientais, justifica
perfeitamente o investimento de 10€ para a aquisição de 4 ponteiras perlizadoras para as torneiras.
No caso das instalações eléctricas, já foi elaborado um estudo com a previsão de poupança de
consumos de energia de iluminação também para o edifício 23, através da substituição das lâmpadas
T8 58W por lâmpadas T5 35W de baixo consumo, estando previsto o retorno do investimento de 10
meses.
Outra das dificuldades detectadas na realização desta dissertação consistiu na obtenção de diversos
dados dos edifícios uma vez que a sua gestão é realizada a partir de uma certa idade de vida útil dos
mesmos. De forma a minimizar estas dificuldades, apresenta-se de seguida a proposta para uma
organização de informação a obter dos edifícios quando já se encontram em serviço.
79
80
REFERÊNCIAS
[ARDITI e eNAWAKORAWIT, 1999]
Arditi, D.; Nawakorawit, M. Designing buildings for maintenance: designers’ perspective. Journal of
Architectural Engineering, 1999.
[BONIN, 1987]
BONIN, L.C. Manutenção de Edifícios: Uma revisão conceitual. Seminário sobre Manutenção de
Edifícios, Porto Alegre, 1987.
[BRAND, 1993]
Brand, S., How Buildings Learn - What Happens after They’re Built, Orion Books, London, 1993;
[CALEJO, 1989]
Calejo, R. Manutenção de Edifícios: Análise e Exploração de um Banco de Dados sobre um parque
habitacional. Dissertação de Mestrado em Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da
Universidade do Porto, 1989.
[CALEJO, 2001]
Calejo, R. Gestão de Edifícios: Modelo de Simulação Técnico-económica. Dissertação de
Doutoramento em Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, 2001.
[CATTINI, 1992]
Cattini, O. Derrubando os Mitos da Manutenção. São Paulo, 1992.
[CHIU & HUANG, 1996]
CHIU, H-N. & HUANG, B.S. The economic design of x control charts under a preventive
maintenance policy. International Journal of Quality & Reliability Management, Cambridge 1996.
[EUROFM, 2009]
European Facility Management, A resource for the FM industry, students, and FM educators across
Europe - A Euro FM Publication - Education Guide, 2009
[INTERCONNECTIONCONSULTING, 2007]
InterConnection Consulting Group, Market Tracking Facility Management in Europe TOP 5, Mrd.
Markt
[JOHN e CREMONINI, 1989]
John, V. M. & Cremonini, R. A. Manutenção dos Edifícios, uma visão Sistêmica, X Simpósio
Nacional de Tecnologia da Construção Civil. A Manutenção na Const rução Civil, 1989.
[LEE, 1987]
Lee, R. Building maintenance management, 3rd Ed., William Collins Sons & Co. Ltd., London, 1987.
[LEITE, 2009]
Leite, C. Estrutura de um plano de Manutenção de Edifícios Habitacionais. Dissertação de Mestrado
em Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, 2009.
[MIRSHAWKA & OLMEDO, 1993]
81
Mirshawka, V . & Olmedo, N.C. Manutenção – combate aos custos na não-eficácia – a vez do Brasil.
São Paulo, 1993.
[MURTY & NAIKAN, 1995]
MURTY, A.S.R. & NAIKAN, V .N.A. Availability and maintenance cost optimization of a
production plant. International Journal of Quality & Reliability Management, Cambridge, 1995.
[PTPRO, 2008]
PTPRO/DSGR/GED, Rede Satélite de Manutenção. Caderno de Encargos, Lisboa, 2008.
[RIBEIRO, 2009]
Ribeiro, R. Sistema de Identificação de Custo de Serviço de Edifícios. Dissertação de Mestrado em
Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, 2009.
[SEELEY, 1976]
Seeley, I. H. Building maintenance. The Macmillan Press Ltd., London, 1976.
[TAVARES, 2008]
Tavares, A. Gestão de Edifícios – Informação Comportamental. Dissertação de Mestrado em
Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, 2008.
[www.1]
http://www.inci.pt/Portugues/Construcao/IndicesCIFE/Paginas/IndicesCIFE.aspx, 8 de Junho de 2010.
82
BIBLIOGRAFIA
Alan Park, Facilities Management An Explanation. MACMILLAN PRESS LTD, London, 1994.
Carolina da Mota Cordeiro, A. Análise Comportamental de Edifícios. Observação de Custos de
Serviço. Dissertação de Mestrado Integrado em Engenharia Civil, FEUP, 2009.
Sven A. Teichmann MBE, EuropeanFM Insight, nº 11 – Setembro 2009, EuroFM
European Facility Management, A resource for the FM industry, students, and FM educators across
Europe - A Euro FM Publication - Education Guide, 2009.
Calejo Rodrigues, R., Manutenção de Edifícios – Análise e exploração de um banco de dados sobre
um parque habitacional. Dissertação paa obtenção do grau de Mestre em Construção de Edifícios,
FEUP, 1989
Vasconcelos Paiva, Enquadramento Legal da Actividade de Conservação e Reabilitação de Edifícios -
Curso sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios Recentes, LNEC , Lisboa, 12 a 14 de Setembro
de 2002;
Calego Rodrigues, R; Correia, A. - Sistema Integrado de Edifícios, Conferência sobre Manutenção de
Edifícios e Equipamentos, NPF, Lisboa, 2 e 3 de Outubro de 2002;
Falorca, J., Modelo para plano de inspecção e manutenção em edifícios correntes. Coimbra, 2004.
Perret, J. - Guide de La Maintenance des Bâtiments. Paris, Moniteur Référence Technique, 1995.
ISBN 2-281-11157-1;
Flores, I. Brito, J. de - Estratégias de Manutenção em Fachadas de Edifícios - Revista Engenharia
Civil, Número 13, Universidade do Minho, Janeiro 2002, pp. 47-58
Flores, I., Estratégias de Manutenção: elementos da envolvente de edifícios correntes. Dissertação de
Mestrado em Engenharia Civil, Instituto Superior Técnico, 2002.
Flores Colen, I.; Brito, J. de - Building Façades Maintenance Support System, XXX IAHS World
Congress on Housing - Housing Construction. Coimbra: Oktay Ural, Vítor Abrantes, António Tadeu,
ISBN: 972-9027-31-5, September 2002
Tavares, A. da Cruz – Gestão de Edifícios – Informação Comportamental. Dissertação de Mestrado
Integrado em Engenharia Civil, FEUP, 2009
Lopes, T. Portugal – Fenómenos de Pré-Patologia em Manutenção de Edifícios. Aplicação ao
revestimento ETICS. Dissertação de Mestrado Integrado em Engenharia Civil, FEUP, 2005.
John, V. M.; Bonin, L. C. Princípios de um sistema de manutenção. Seminário sobre
Manutenção de Edifícios, Porto Alegre, 1987.
Regulamento Geral de Edificações Urbanas - Decreto-Lei n.º 38382 de 07-08-1951.
Decreto-Lei n.º 177/2001, de 4 de Junho, Publicado no D.R. n.º 129 (Série Série I-A), de 4 de Junho
de 2001
http://www.facilities-centre.com/history_of_fmi/index.php 01 de Março de 2010.
http://www.facilities-centre.com/future_of_fmi/index.php 01 de Março de 2010.
83
ANEXOS
O CD Anexo contém os ficheiros com os seguintes conteúdos
Pasta Ficheiro Conteúdo
Localização, data de construção,

Fichas dos Edifícios Fichas Edifícios.pdf caracterizações construtivas e funcionais,
custos totais de manutenção e por EFM.
Actualização de Cálculo do coeficiente de actualização

Custos.pdf
Gráfico %MAN.pdf Gráfico com a percentagem de encargos

anuais em manutenção relativamente ao
custo de construção para os edifícios
analisados
Grafico CUSTO MÉDIO Gráficos com o custo médio dos EFM limpeza,
Dados dos Edifícios
COM A instalações eléctricas e envolvente interior
MANUTENÇÃO DE
ALGUNS EFM.pdf
Grafico CUSTO MÉDIO Gráficos com o custo médio com manutenção

COM MANUTENÇÃO dos vários EFM e com o custo total médio
DOS VÁRIOS EFM.pdf com manutenção actualizado para 2009
Projecto de Pasta.xls Documento para controlo dos elementos

Pasta de Edifícios existentes para cada edifício
Resumo de pastas.doc Resumo da organização proposta
84
ANEXOS
Anexo Pasta Ficheiro Conteúdo CD Papel
Localização, data de
construção, caracterizações
I Fichas dos Edifícios Fichas Edifícios.pdf construtivas e funcionais, X X
custos totais de manutenção
e por EFM.
Actualização de Cálculo do coeficiente de

X
Custos.pdf actualização
Gráfico com a percentagem

de encargos anuais em
Gráfico %MAN.pdf manutenção relativamente ao X X
custo de construção para os
edifícios analisados
Grafico CUSTO Gráficos com o custo médio

II Dados dos Edifícios MÉDIO COM A dos EFM limpeza, instalações
X X
MANUTENÇÃO DE eléctricas e envolvente
ALGUNS EFM.pdf interior
Gráficos com o custo médio

Grafico CUSTO com manutenção dos vários
MÉDIO COM EFM e com o custo total
MANUTENÇÃO médio com manutenção X X
DOS VÁRIOS actualizado para 2009
EFM.pdf
Gráficos com a
Graficos Custo com
demonstração, para cada
a Manutenção dos X
ano, o custo da manutenção
Vários EFM
dos vários EFM
Documento para controlo dos

Projecto de
elementos existentes para X X
Pasta.xls
III Pasta de Edifícios cada edifício
Resumo de Resumo da organização

X X
pastas.doc proposta
Modelos de documentos de
IV RSM Modelos RSM.pdf controlo da Rede Satélite de X X
Manutenção
ANEXO I
FICHAS DOS EDIFÍCIOS
• Localização, data de construção, caracterizações construtivas e funcionais, custos totais de

manutenção e por EFM.
Edifício 1
Edifício 2
Edifício 3
Edifício 4
Edifício 5
Edifício 6
Edifício 7
Edifício 8
Edifício 9
Edifício 10
Edifício 11
Edifício 12
Edifício 13
Edifício 14
Edifício 15
Edifício 16
Edifício 17
Edifício 18
Edifício 19
Edifício 20
Edifício 21
Edifício 22
Edifício 23
Edifício 24
Edifício 25
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 1
Localização - Porto
Área - 1.240 m2
Ano de Construção - 1970
Ano de Ampliação - 1986
Período de Registo de Manutenção - 2005 a 2009
CARACTERIZAÇÃO CONSTRUTIVA
Edifício de quatro pisos e um túnel de cabos, construído na década de 70 e com obras de ampliação a 1986. A
solução construtiva é em estrutura de betão armado. No envelope apresenta revestimentos de pedra e cerâmi-
cos, envidraçados simples e tela asfáltica mineralizada nas coberturas.
A periodicidade de limpeza é diária com a duração de 3 horas, com uma utilização de cerca de 50 pessoas/dia
(técnicos). A manutenção preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.
CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENÇÃO SEM ACTUALIZAÇÃO E ACTUALIZA-

ÇÕES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
14000
12000
Custo, €
10000
8000
6000
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970
0
1
2
3
4
5
Custo, €/m2 ABC
6
7
8
9
10
11
12
CUSTO MÉDIO ANUAL COM A MANUTENÇÃO DOS VÁRIOS EFM, EM EUROS POR 10
METROS QUADRADOS DE ABC
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 2
Área - 1.820 m2
Edifício de cinco pisos (Cave, R/C e 3 andares), em estrutura de pedra e betão armado (ampliação). Construído
em 1958 e ampliado em 1973. Fachada principal em pedra e caixilharias de madeira com vidro simples incolor.
Fachada da ampliação em revestimentos em pedra, com envidraçados de caixilharia metálica e vidro simples in-
color. Cobertura com impermeabilização em tela asfástica mineralizada com cerca de 10 anos.
A periodicidade de limpeza é diária (3 horas), com uma utilização de cerca de 50 pessoas/dia (técnicos). A manuten-
ção preventiva é realizada quinzenalmente com uma duração de 1,5 horas.

8000
6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
1958
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 3
Área - 1.236 m2
O edifício apresenta dois pisos (R/C e 1º Andar) e um túnel de cabos, a nível do solo por onde são distribuídas
as cablagens de comunicações a casa dos clientes.
Este edifício foi construído em 1958 e ampliado em 1977. Como referido atrás, vários edifícios sofreram uma
ampliação em virtude da digitalização da rede de comunicações, uma vez que não era possível desligar o equi-
pamento analógico antes de ser instalado e testado o equipamento digital, o que provocou que esses edifícios
tenham agora grandes salões completamente vazios.
A estrutura deste edifício é em betão armado. Envelope com os pilares salientes (à vista), com paredes em al-
venaria de tijolo e revestimento exterior de pintura, caixilharias em argamassa armada e vidro incolor simples. A
rede de drenagem das águas pluviais tem traçado desde o tardoz até à frente do edifício por baixo do mesmo.
No exterior, possui logradouro a Norte, Este e Sul, com pavimento em bloco de granito 10x10 assente em ca-
mada de pó de pedra. A protecção da cobertura é realizada através do sistema de cobertura invertida.
A periodicidade de limpeza é diária (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos).
A manutenção preventiva é realizada quinzenalmente com uma duração de 1,5 horas.

14000
12000
Custo, €
10000
8000
6000
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
1958
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 4
Área - 1.100 m2
Edifício com dois pisos e túnel de cabos. Construído na década de 70, apresenta estrutura (fundações, vigas e pi-
lares) em betão armado. Paredes em alvenaria de tijolo furado e caixilharia em madeira com vidro incolor simples.
Pequeno logradouro, com cerca de 20m2, com pavimento em pedra de granito 15x10cm2. Cobertura plana inver-
tida. A periodicidade de limpeza é diária (3 horas), com uma utilização de cerca de 50 pessoas/dia (técnicos). A
manutenção preventiva é realizada quinzenalmente com uma duração de 1,5 horas.

8000
6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
METROS QUADRADOS DE ABC Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 5
Localização - Vila Nova de Gaia
Área - 698 m2
Edifício com dois pisos (Cave e R/C). Construído na década de 70, possui estrutura (fundações, vigas e pilares)
em betão armado. O revestimento das fachadas é em tijolo face-à-vista, e a cobertura tem isolamento em tela
asfáltica mineralizada. Logradouro em argamassa de cimento armado. A periodicidade de limpeza é diária (2
horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos). A manutenção preventiva é realizada mensal-
mente com uma duração de 1,5 horas.
6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 6
Área - 640 m2
Edifício com um piso (R/C) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado com os pilares revestidos pelas paredes
exteriores em blocos de betão.Caixilharias metálicas com vidro simples incolor. Logradouro com espaços verdes e
pavimento em blocos de betão para estacionamentos. Impermeabilização da cobertura em tela asfáltica mineral-
izada. A periodicidade de limpeza é mensal (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos).

4000
Custo, €
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 7
Área - 824 m2
Edifício com 2 andares (R/C) e cave. Solução estrutural (vigas e pilares) em betão armado, forrado por paredes
exteriores em tijolo face-à-vista. Caixilharias metálicas com vidro simples incolor. Logradouro com espaços
verdes e pavimento em blocos de betão para estacionamentos. Impermeabilização da cobertura em tela as-
fáltica mineralizada. A periodicidade de limpeza é diária (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/
dia (técnicos). A manutenção preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.

8000
6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 8
Área - 580 m2
Edifício térreo com túnel de cabos. Estrutura em betão armado (fundações, pilares, vigas e paredes exteriores).
Caixilharias metálicas e vidro incolor simples. Logradouro com espaços verdes e pavimento em blocos de betão
para acesso e estacionamentos. A impermeabilização da cobertura é assegurada por tela asfáltica mineralizada.
A periodicidade de limpeza é bisemanal (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos). A
manutenção preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 Horas.

10000
8000
Custo, €
6000
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970
0
1
2
3
Custo, €/m2 ABC
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 9
Área - 873 m2
Ano de Ampliação - 1980’
Edifício de 2 pisos (R/C e 1ª andar) com túnel de cabos. Construído em 1966 com apenas 1 piso, foi ampliado
por volta de 1980, sendo construído o 2º piso em estrutura metálica (à vista na fotografia) e paredes em tijolo
face-à-vista. A cobertura é em terraço e impermeabilizada com tela asfáltica mineralizada. A periodicidade de
limpeza é diária (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos). A manutenção preventiva
é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.

8000
Custo, €
6000
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44
1966
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 10
Localização - Espinho
Área - 625 m2
Edifício com 2 pisos (R/C e 1º andar) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado, com paredes exteriores em
tijolo face-à-vista. Coberturas em terraço não acessível com impermeabilização em tela asfáltica mineralizada.
Devido à sua localização próxima de escolas, as paredes exteriores possuem indícios de maus tratos (vários
tijolos face-à vista partidos) e superfícies com “graffities”. A periodicidade de limpeza é diária (2 horas), com uma
utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos). A manutenção preventiva é realizada mensalmente com uma
duração de 1,5 horas.

6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
9
METROS QUADRADOS DE ABC Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 11
Área - 8670 m2
Construído em 1970, possui com 2 pisos (R/C e 1º andar) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado, com
paredes exteriores em tijolo face-à-vista. Coberturas inclinadas em telha cerâmica, com isolamento térmico. A
periodicidade de limpeza é diária (1 hora), com uma utilização de cerca de 20 pessoas/dia (técnicos). A ma-
nutenção preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.

6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 12
Área - 830 m2
Constituído por 2 pisos (R/C e 1º andar) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado, com paredes exteriores em
tijolo face-à-vista. Coberturas inclinadas em telha cerâmica, com isolamento térmico. A periodicidade de limpeza é
diária (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos). A manutenção preventiva é realizada
mensalmente com uma duração de 1,5 horas.
8000
6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 13
Área - 600 m2
Sem registo do ano de construção, a sua ampliação foi realizada em 1990. Edifício com 2 pisos (R/C e 1º andar)
e túnel de cabos Estrutura em betão armado com paredes exteriores duplas em alvenaria de tijolo. Logradouro
com espaços verdes. A periodicidade de limpeza é semanal (1 horas), com uma utilização de cerca de 5 pes-
soas/dia (técnicos). A manutenção preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.

6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 14
Área - 511 m2
Construído em 1972 e ampliado a 1992. Edifício com 1 piso e túnel de cabos. Estrutura em betão armado e pare-
des exteriores duplas de alvenaria de tijolo. Cobertura em terraço não acessível com impermeabilização a tela
asfáltica mineralizada. A periodicidade de limpeza é diária (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/

14000
12000
Custo, €
10000
8000
6000
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
1972
0
1
2
3
4
5
Custo, €/m2 ABC
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 196 198 200
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 15
Área - 770 m2
Construído a 1972 e ampliado em 1995. Estrutura em betão armado, com paredes exteriores em tijolo face-à-
vista. Coberturas inclinadas em telha cerâmica, com isolamento térmico. A periodicidade de limpeza é trisemanal
(2 horas), com uma utilização de cerca de 5 pessoas/dia (técnicos). A manutenção preventiva é realizada men-
salmente com uma duração de 1,5 horas.
6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
1972
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 16
Área - 615 m2
Construído a 1964 e ampliado em 1982. Estrutura de betão armado com paredes exteriores em alvenaria dupla de
tijolo. Cobertura em terraço não acessível com impermeabilização a tela asfáltica mineralizada. A periodicidade de
limpeza é bisemanal (2 horas), com uma utilização de cerca de 10 pessoas/dia (técnicos). A manutenção preven-
tiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.

4000
Custo, €
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46
1964
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 17
Área - 780 m2
Construído em 1960, tem dois pisos (Cave e R/C) e túnel de cabos, apresenta estrutura de betão armado com
paredes exteriores em alvenaria dupla de tijolo. Cobertura em terraço não acessível com impermeabilização a
tela asfáltica mineralizada. A periodicidade de limpeza é semanal (1 horas), com uma utilização de cerca de 5
pessoas/dia (técnicos). A manutenção preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.

4000
Custo, €
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 18
Área - 685 m2
Construído em 1960, tem 2 pisos (R/C e 1º andar) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado e paredes exteri-
ores em alvenaria dupla de tijolo. Cobertura em terraço não acessível com impermeabilização a tela asfáltica min-
eralizada. A periodicidade de limpeza é diária (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos).

6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 19
Área - 800 m2
Construído em 1970, possui com 2 pisos (R/C e 1º andar) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado, com
paredes exteriores em tijolo face-à-vista. Coberturas inclinadas em telha cerâmica, com isolamento térmico. A
periodicidade de limpeza é diária (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos). A ma-
nutenção preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.

6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40
1970
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 20
Área - 568 m2
Edifício térreo com túnel de cabos. Estrutura em betão armado (fundações, pilares, vigas e paredes exteriores).
Caixilharias metálicas e vidro incolor simples. Logradouro com espaços verdes e pavimento em blocos de betão
para acesso e estacionamentos. A impermeabilização da cobertura é assegurada por tela asfáltica mineralizada. A
periodicidade de limpeza é mensal (1 hora), com uma utilização de cerca de 5 pessoas/dia (técnicos). A manuten-
ção preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.

4000
Custo, €
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 21
Área - 887 m2
Edifício com 1 piso (R/C) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado, com paredes exteriores em tijolo face-à-
vista. Coberturas inclinadas em telha cerâmica, com isolamento térmico. A periodicidade de limpeza é diária (2
horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos). A manutenção preventiva é realizada mensal-
mente com uma duração de 1,5 horas.
CUSTOS TOTAIS GASTOS COM MANUTENÇÃO SEM ACTUALIZAÇÃO E ACTUALIZA- Custo, €/(10m2)
ÇÕES EM EUROS E EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30
Cobertura
Envidraçados
6000 Instalações Sanitárias

Custo, €
4000 Rede de Águas
Portas
2000 Envolvente Interior
Espaços Verdes
0
Diversos
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960
0
Envolvente Exterior
Custo, €/m2 ABC
1
2 Limpeza
3 Água
4
5
6
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 22
Área - 715 m2
Edifício com 2 pisos (R/C e 1º andar) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado, com paredes exteriores em
tijolo face-à-vista. Coberturas inclinadas em telha cerâmica, com isolamento térmico. A periodicidade de limpeza
é bissemanal (2 horas), com uma utilização de cerca de 30 pessoas/dia (técnicos). A manutenção preventiva é
realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 23
Área - 754 m2
Construído em 1965, tem 2 pisos (R/C e 1º andar) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado e paredes ex-
teriores em alvenaria dupla de tijolo. Cobertura em terraço não acessível com impermeabilização a tela asfáltica
mineralizada. A periodicidade de limpeza é bissemanal (2 horas), com uma utilização de cerca de 10 pessoas/

10000
8000
Custo, €
6000
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44
1965
0
1
2
3
Custo, €/m2 ABC
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 24
Área - 992 m2
Tem 2 pisos (R/C e 1º andar) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado e paredes exteriores em alvenaria du-
pla de tijolo. Cobertura em terraço não acessível com impermeabilização a tela asfáltica mineralizada. A periodici-
dade de limpeza é bissemanal (1 hora), com uma utilização de cerca de 10 pessoas/dia (técnicos). A manutenção
preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 1,5 horas.

8000
6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
8
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
FICHA DE EDIFÍCIO
EDIFÍCIO 25
Área - 699 m2
Edifício com 2 pisos (R/C e 1º andar) e túnel de cabos. Estrutura em betão armado e paredes exteriores em
alvenaria dupla de tijolo. Laje de cobertura em terraço não acessível com impermeabilização a tela asfáltica min-
eralizada, com protecção ao sombreamento através de cobertura inclinada em telha de fibrocimento. A periodici-
dade de limpeza é semanal (2 horas), com uma utilização de cerca de 10 pessoas/dia (técnicos). A manutenção
preventiva é realizada mensalmente com uma duração de 2 horas.

6000
Custo, €
4000
2000
0
Anos de vida útil 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50
1960
0
Custo, €/m2 ABC
1
2
3
4
5
6
7
Custo, €/(10m2)
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22
Cobertura
Envidraçados
Rede de Águas
Portas
Envolvente Interior
Espaços Verdes
Diversos
Envolvente Exterior
Limpeza
Água
ANEXO II
DADOS DOS EDIFÍCIOS
• Gráfico com a “Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Relativamente ao Custo de

Construção”[%MAN] para os edifícios analisados;
• Gráficos com o custo médio dos EFM limpeza, instalações eléctricas e envolvente interior;
• Gráficos com o custo médio com manutenção dos vários EFM e com o custo total médio com
manutenção actualizado para 2009.
PERCENTAGEM DE ENCARGOS ANUAIS EM MANUTENÇÃO RELATIVAMENTE
AO CUSTO DE CONSTRUÇÃO [%MAN] PARA OS EDIFÍCIOS ANALISADOS
1,80
1,70
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
%MAN
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Edifícios
CUSTO MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DE EFM LIMPEZA, EM EUROS POR
METRO QUADRADO DE ABC
%MAN Limpeza face a %MAN
80
60
40
20
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Edifícios
CUSTO MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DE EFM INSTALAÇÕES ELÉCTRICAS,

EM EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
%MAN Instalações
Eléctricas face a
40
%MAN
20
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Edifícios
CUSTO MÉDIO COM A MANUTENÇÃO DE EFM ENVOLVENTE INTERIOR, EM

EUROS POR METRO QUADRADO DE ABC
50
Interior face a %MAN
%MAN Envolvente
40
20
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Edifícios
ANEXO III
PASTA DE EDIFÍCIOS
• Projecto de Pasta de Edifícios

• Resumo de organização da Pasta de Edifícios
• Informação Cadastral e de Gestão da Manutenção de Edifícios de Serviços
31
Documento1 Documento2 Documento3 Documento4 Documento5
Caderneta Predial
Contrato de Arrendamento
Contrato de Compra e Venda
Contrato de Fornecimento de Água
Contrato de Fornecimento de Energia
Contratos de Limpeza
Escritura
Sistemas de Detecção de Intrusão
Sistemas de Detecção/Extinção de Incêndio
Contratos de Segurança Vigilância Estática
Documentos Rondas
Legais Segurança Integrada
Ar Condicionado
Elevadores
Equipamento de Combate a Incêndios
Contratos de Manutenção Preventiva
Grupo de Socorro
UPS
Contratos de Manutenção Correctiva
IMI
Taxas Municipais Rampas Fixas
Reclames/Publicidade/Logotipos
Localização
Pisos
AVAC's
Caixas de 1ºs Socorros
CCTV
Contadores de Água
Contadores de Energia
Dectectores de Presença
Detectores de Incêndio
Ecopontos
Layout's
Máscaras
Plantas e Fotos Mobiliário
Pavimentos
Portas de Rede Estruturada
Quadros de Energia
Tectos
Tomadas de Energia
Tomadas de Energia UPS
Alçados e cortes
Ocupação
Afectação de Espaços
Emergência
Fotos exteriores e interiores
Armaduras
Grupo de Socorro
Interruptores
Energia Outros
Posto de Tranformação
Tomadas
UPS
Doméstica
Bombas de Água
Incêndio
Bombas de Esgotos
Água
PASTA DE EDIFICIO Torneiras
Serviço de Incêndio
Outros
Alarme de Incêndio
Equipamentos
Alarme de Intrusão
Ar Condicionado
CCTV
Elevadores
Equipamentos de combate a incêndios
Extinção
Grupo de Socorro
Cadastro Posto de Tranformação
Segurança Integrada
UPS
Layouts
Telecomunicações
Afectação
Outros
Garantias
Abates patrimoniais
Nº
Nome
Departamento
Colaboradores Nº
Posto de Trabalho Nº Porta de Rede
Nº Tomada de Telefone
Nº Telefone
Nº Património
Designação
Marca
Equipamentos Administrativos Modelo
Afectação
Localização
Abates patrimoniais
Alteração
Beneficiação Concursos, Adjudicações, DE's, Consignações,
Capex Ampliação Aceitações, Actas, Garantias
Conservação
Alteração
Beneficiação Concursos, Adjudicações, DE's, Consignações,
Opex Ampliação Aceitações, Actas, Garantias
Conservação
Análise de Risco
Plano de Evacuação/Prevenção
Equipas de Evacuação
Plano de Equipas de 1ª Intervenção
Equipas de 1ºs Socorros
Intervenção em
Formação
Emergêngia/Pla Responsável de Segurança
no de Prevenção Coordenador de Intervenção
Relações Publicas
Simulacros
Relatórios
Evidências TODAS
Resumo de organização da “Pasta de Edifícios”
Dossier A ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Separador 1 Separador 2
Caderneta Predial Contrato de Fornecimento de Água
Contrato de Arrendamento Contrato de Fornecimento de Energia
Contrato de Compra e Venda
Escritura
Dossier B ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Separador 1 Separador 2 Separador 3
Telas Finais de Arquitectura Telas Finais de Instalações Eléctricas Telas Finais de Rede de Águas e Esgotos
Dossier C ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Plano de Emergência Análise de Risco Licenciamento do Grupo de Socorro
Licenciamento do Depósito de Combustível
Licenciamento do Posto de Transformação
Pedido de Instalação de CCTV ao CNPD
Separador 4
Acessos ao Edifício
Dossier D ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Sistemas de Detecção de Intrusão Instalações AVAC Trabalhos de Manutenção Correctiva
Sistemas de Detecção / Extinção de Incêndio Elevadores
Equipamento de Combate a Incêndios Limpeza
Segurança Desinfestação Separador 4
Grupo de Socorro Outros
UPS’s
Informação Cadastral e de Gestão da Manutenção
em Edifícios de Serviços
Dossier Separador Documento Observações
1 Caderneta Predial
1 Contrato de Arrendamento
Contratos de Exploração do Edifício
A. Documentos Legais e
Contrato de Compra e
1
Venda
1 Escritura
1 Licença de Utilização
Contrato de Fornecimento
2
de Água
Contrato de Fornecimento
2
de Energia
1 Telas Finais de Arquitectura

B. Telas Finais de
Construção
Telas Finais de Instalações

2
Eléctricas
Telas Finais de Rede de

3
Águas e Esgotos
1 Plano de Emergência
C. Segurança e Licenciamentos
2 Análise de Risco
Licenciamento do Grupo de
3
Socorro
Licenciamento do Depósito
3
de Combustível
Licenciamento do Posto de
3
Transformação
Informação Cadastral e de Gestão da Manutenção
em Edifícios de Serviços
Dossier Separador Documento Observações

Licenciamentos
C. Segurança e
Pedido de Instalação de
3
CCTV ao CNPD
4 Acessos ao Edifício
Sistemas de Detecção de
1
Intrusão
Sistemas de Detecção /
1
Extinção de Incêndio
Equipamento de Combate a
1
Incêndios
1 Segurança
D. Contratos de Facilities e de Manutenção do Edifício
2 Instalações AVAC
2 Elevadores
2 Limpeza
2 Desinfestação
2 Grupo de Socorro
2 Posto de Transformação
2 UPS
Trabalhos de Manutenção
3
Correcitva
4 Outros
ANEXO IV
RSM
• Modelos de documentos de controlo da Rede Satélite de Manutenção:

a) Check-list das Verificações das Redes de Satélites de Manutenção - 1ª Parte;
b) Check-List das Verificações das Redes de Satélites de Manutenção - 2ª Parte;
c) Competências Técnicas dos Elementos das Equipas do Prestador de Serviços;
d) Folha de Visita das Redes de Satélites de Manutenção;
e) Lista de Custos Unitários de Consumíveis de Referência;
f) Orçamento de Manutenção e Intervenção Correctiva;
g) Planeamento Geral das Acções de Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais;
h) Planeamento Geral de Verificações;
i) Planeamento da Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais pelo Prestador de
Serviço;
j) Planeamento de Verificações pelo Prestador de Serviços;
k) Relatório de Manutenção e Intervenção Correctiva.
35
Check-list das Verificações das Redes
de Satélites de Manutenção - 1ª Parte
Check-List 1ª Parte
Equipamento Item Verificação / Reparação
ESPAÇO CIRCUNDANTE - LOGRADOUROS
Pavimento Estado das juntas e do material selante, afundamentos, fissuras, buracos
ARRUAMENTOS
Passeios Estado dos lancis, das juntas e do material selante, afundamentos, buracos
Elementos em alvenaria Estado de aderência, manchas, salitre, graffitis, fissuras, ligação dos vários elementos
VEDAÇÕES
Elementos metálicos Estado do revestimento, pontos de corrosão,elementos frouxos ou removidos
Estado do revestimento, empenado, a arrojar, estado e funcionamento de fechos, dobradiças, trincos e
Portões
PORTÕES ferrolhos, lubrificação, rigidez, pontos de corrosão,elementos frouxos ou removidos
Portões - sistemas de automação A executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
PAISAGISMO Jardins Estado de limpeza (folhagem,..), limpeza, rega, podas
EXTERIOR DO EDIFÍCIO
Revestimento Estado da pintura, fissuras, graffitis, musgo ou fungos.
FACHADAS Juntas de dilatação Espaçamento e isolamento.
Juntas estruturais Fissuras na união entre materiais diferentes (caixas de estores, tijolo betão).
Estado e funcionamento de fechos, dobradiças, trincos, ferrolhos, molas, rigidez, fissuras, corrosão,
Janelas, portas
pintura e apodrecimento.
ESQUADRIAS Vidros Estado do sistema de fixação ao caixilho e integridade.
Estores exteriores Limpeza, elementos danificados e funcionamento.
Soleiras e parapeitos Limpeza, elementos danificados
Telhado Infiltrações, fixação da cobertura e estado de limpeza (musgos e fungos).
COBERTURAS
Impermeabilização Infiltrações, aderência, fissuras, rasgos, estado de limpeza (musgos e fungos).
Grades de protecção
OUTROS ELEMENTOS Estado da pintura, zonas de corrosão e fixação.
Varandas e escadas
Caleiras, grelhas e ralos Estado de desobstrução, corrosão, fixação e desentupimento.
REDE DE ÁGUAS Algerozes Estado de desobstrução, corrosão, fixação e desentupimento.
PLUVIAIS Tubos de queda Estado de desobstrução, corrosão, fixação e desentupimento.
Caixas de passagem, sarjetas Estado de desobstrução, estabilidade das tampas e desentupimento.
INTERIOR DO EDIFÍCIO
PAVIMENTOS Revestimento Estado de aderência, zonas inutilizadas, pontas soltas, manchas, fissuras e humidades.
PAREDES / Revestimento Estado de pintura, zonas inutilizadas, pontas soltas, manchas, fissuras e humidades.
DIVISÓRIAS Rodapés Estado de pintura, fixação, zonas inutilizadas, pontas soltas, manchas, fissuras e humidades.
TECTOS Revestimento Estado de pintura, zonas inutilizadas, pontas soltas, manchas, fissuras e humidades.
Estado e funcionamento de fechos, dobradiças, trincos, ferrolhos e molas, lubrificação, rigidez, fissuras,
Portas
PORTAS INTERIORES corrosão, estado do revestimento, apodrecimento.
Soleiras, ombreiras Estado do revestimento, zonas inutilizadas.
Louças sanitárias Estado de conservação (riscos, manchas, fracturas), reapertos, desentupimentos e vedantes.
Assentos sanitários Estado de conservação, limpeza e reapertos.
Balcões e espelhos Estado de conservação, limpeza e reapertos.
Verificação do estado de funcionamento, vazamentos, limpeza, substituição de vedantes, reapertos e
Torneiras, fluxômetros, chuveiros
substituição provisória ou definitiva.
INSTALAÇÕES
SANITÁRIAS Acessórios de higiene e limpeza Estado de conservação, limpeza, prazos de substituição, abastecimento e reapertos.
Verificação do estado de funcionamento, vazamentos, limpeza, desentupimentos, afinações, reapertos,

Autoclismos
vedantes e substituição provisória ou definitiva (sistema de boías e válvula de paragem de enchimento).
Canalizações, ligações Estado de conservação, vazamentos, reapertos, desentupimentos e vedantes.

Exaustores Estado de conservação, funcionamento e limpeza.
REDE HIDRAULICA
REDE DE ÁGUA Canalização Estado de conservação da zona visivel e juntas, existência de humidades nas zonas embutidas.
POTÁVEL Torneiras de segurança Verificação do estado de funcionamento e conservação.
Canalizações Estado de conservação da zona visivel e juntas, existência de humidades nas zonas embutidas.
REDE DE ESGOTOS
Caixas de passagem, ralos Estado de desobstrução e tampas.
REDE ELÉCTRICA
Inspecção visual, verificação de integridade e funcionalidade da fechadura. Verificação da sinalização
Quadros
correcta do quadro eléctrico. Verificar se a legendagem dos circuitos existe. Registar observações.
UPS Verificar estado de funcionamento. Verificar existência de alarmes. Reportar anomalias.

Tomadas Inspecção visual, fixação e excesso de equipamentos ligados.
Interruptores Inspecção visual e fixação.
Armaduras Inspecção visual e fixação.
Lâmpadas Inspecção e reposição.
SISTEMA DE AR CONDICIONADO
SISTEMA CENTRAL Inspecção e manutenção a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
Inspecção e manutenção a executar por pessoal especializado. Verificar funcionamento, existência de
Ventiloconvectores
ruídos, integridade do dispositivo de regulação e controlo.
Check-list das Verificações das Redes
de Satélites de Manutenção - 1ª Parte
Equipamento Item Verificação / Reparação
Inspecção e manutenção a executar por pessoal especializado.
APARELHOS "SPLIT"
Verificar estado de limpeza, vestígios de corrosão, funcionamento. Reportar anomalias graves.
SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE DE INCÊNDIOS

Portas Corta-fogo Funcionamento de fechos, dobradiças e molas, lubrificação e conservação.
Sacos intumescentes. Inspecção visual. Reportar a falta em locais onde é necessário.
PREVENÇÃO
Iluminação de Emergência Inspecção visual.
Caminhos de evacuação. Desobstrução e sinalização.
ALARME E Inspecção e manutenção a executar por pessoal especializado, verificação de funcionamento.
Sistema de detecção e alarmes
DETECÇÃO Leitura do painel de control, estado de limpeza e corrosão.
Extintores Sinalização, acessibilidade, instruções de utilização, selos de segurança e de garantia, presença dos
componentes, leitura de manômetro.
RIA's Sinalização, acessibilidade, selos de segurança e de garantia, presença dos componentes, estado dos
EXTINÇÃO
armários de armazenamento dos equipamentos.
Sprinklers
Selos de segurança e garantia, presença dos componentes.
Centrais de bombagem
Verificação do estado de limpeza, fugas, alarmes.
SISTEMA DE PROTECÇÃO CONTRA INTRUSÃO
DETECÇÃO E Inspecção e manutenção a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
Sistema anti intrusão
ALARME Estado de limpeza, vestígios de corrosão
HIGIENE E LIMPEZA
Geral Todos os locais Estado de Limpeza.
ELEVADORES
Dispositivos de segurança /
Inspecção e manutenção a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
emergência
Motor e mecanismos de controlo Inspecção e manutenção a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
Cabos Inspecção e manutenção a executar por pessoal especializado, verificar funcionamento.
ELEVADORES
Cabina
Limpeza, sinalização, espelhos, iluminação.
Portas
Estado da pintura, zonas de corrosão, riscos, dobradiças, lubrificação, vidros.
Check-List das Verificações das Redes de Satélites
de Manutenção - 2ª Parte
Registo de Entrada
Tipo de Edifício
Edifício (Administrativo/Técnico/Misto)
Prestador de Serviço Técnico/s

Periodicidade: Data: Hora de Entrada: Assinatura Vigilante/PT:
D S Q M B Se A
Acção
Áreas Equipamento Não Auditado Conforme Não Conforme
Correctiva
Arruamentos
Espaço Circundante Vedações

Logradouros Portões
Paisagismo
Fachadas
Esquadrias
Exterior do Edifício Coberturas
Outros Elementos
Rede de Águas Pluviais
Pavimentos
Paredes / Divisórias
Interior do Edifício Tectos
Portas interiores
Rede de Água Potável

Rede Hidráulica
Rede de Esgotos
Quadros
UPS
Circuitos
Electricidade Tomadas
Interruptores
Armaduras
Lâmpadas
Dispositivos de Segurança/Emergência
Motor e Mecanismo de Controlo
Elevadores Cabine
Cabos
Portas
Sistema Central
Ventiloconvectores
Ar Condicionado
Grelhas insuflação / extracção
Aparelhos "Split"
Prevenção
Sistema de Prevenção e
Alarme e Detecção
Combate de Incêndios
Extinção
Sistemas de Intrusão Detecção e Alarmes
Higiene e Limpeza Geral
Registo de Saída
Data: Hora de Saída: Assinatura Vigilante/PT: Assinatura do Técnico:
21/11/05_v1_DSGR 1/2
Check-List das Verificações das Redes de Satélites
de Manutenção - 2ª Parte
Identificação de Manutenção e Intervenções Correctivas decorrentes da Verificação em ____/____/_______
Manutenção de 1ª Linha / Peças Substituição Utilizadas / Local de aplicação / Justificação da Substituição
Material / Peças Aplicadas

Item Quantidade Custo Unitário Sub-Total
Mão de Obra
Total s/Iva:
21/11/05_v1_DSGR 2/2
Competências Técnicas dos Elementos das
Equipas do Prestador de Serviços
Identificação do Prestador de Serviços
Enquadramento do Colaborador
Manutenção Correctiva Especialidade: ______________________________
Manutenção Preventiva
Sub-Empreiteiro (quando não o Prestador de Serviços): ______________________________
Identificação do Colaborador
Nome:
Morada:
Contactos:
Data de Nascimento:
Carta de Condução:
Nacionalidade:
Nº BI / Passaporte:
Experiência Profissional
8 - Competência dos Elementos das Equipas do Prestador de Serviços 1/1

Folha de Visita das Redes de Satélites de Manutenção
Identificação do Edifício
NIC: ______________ Designação: __________________________________________
Registo de Visita
Âmbito da visita
Data Prestador de Serviços Técnico Rúbrica
(Verif. / M P / M C)
Data de Afixação
Gestor de Edifícios: Data:
5 - Folha de Visita das Redes de Satélites de Manutenção 1/1

Lista de Custos Unitários de
Consumíveis de Referência
Identificação do Prestador de Serviços
Custos Unitários de Consumíveis de Referência

Custo Unitário
Consumíveis de Referência
(EUR)
7 - Lista de Custos Unitários de Consumíveis de Referência 1/1

Orçamento de Manutenção e Intervenção Correctiva
NIC: ______________ Designação: __________________________________________
Proposta Nº NIC_XXX
Razão da Intervenção
Descrição da Intervenção (Local / Tipo de Instalação / Especialidade / Duração)
Item Qtd. Custo Unitário Sub-total
TOTAL (valores sem IVA)
6A - Orçamento de Manutenção e Intervenção Correctiva 1/1

Planeamento Geral das Acções de Manutenção Preventiva
de Equipamentos Terminais
Quadros eléctricos de piso - desde que providos de meios (disjuntores, fusíveis, etc…) que
permitam o seu isolamento do QGBT
Equipamento /
Periodicidade Acção de Manutenção
Componente
Circuitos eléctricos Bimestral Verificar a funcionalidade de todos os circuitos agregados.
Quadros Anual Efectuar limpezas no interior e no exterior com produtos e meios adequados.
Dispositivos de
Averiguar o estado de funcionamento e a segurança dos equipamentos e controlos (corte, protecção e
comando, corte e Anual
comando). Registar e reparar eventuais situações anómalas.
protecção
Averiguar a funcionalidade dos fechos dos diversos painéis. Substituir ou repor fixações danificadas ou em
Painéis de protecção Anual
falta.
Assegurar a existência de etiquetas de identificação de circuitos e a conformidade da sinalética de
Anual
Quadros segurança. Verificar a correcta funcionalidade da fechadura. Substituir caso seja necessário.
Anual Efectuar análise de termografia e proceder às medidas correctivas resultantes
Iluminação geral e de emergência, tomadas e interruptores

Equipamento /
Componente
Lâmpadas Bimestral Verificar funcionalidade. Substituir caso estejam defeituosas ou inoperantes.
Armaduras Bimestral Inspeccionar, fixar ou substituir caso estejam estejam mal fixas ou em mau estado.
Blocos autónomos de Bimestral Desligar alimentação da rede e verificar a comutação para alimentação por bateria.
emergência Bimestral Verificar funcionamento da(s) lâmpada(s). Substituir caso estejam defeituosas ou inoperantes.
Bimestral Verificar funcionalidade e substituir em caso de estarem danificadas ou quebradas.
Tomadas
Bimestral Assegurar que não há excesso de equipamentos ligados.
Verificar funcionalidade, proceder às alterações necessárias e reposicionar em função das alterações de
Bimestral
Caixas de pavimento layout
Bimestral Assegurar que não há excesso de equipamentos ligados.
Interruptores Bimestral Verificar funcionalidade e substituir em caso de estarem danificados ou quebrados.
Estações de bombagem: Águas pluviais, fluviais; Água potável; Esgotos
Equipamento /
Componente
Bimestral Averiguar o bom funcionamento, existência de ruídos ou vibrações excessivas.
Motor eléctrico Semestral Verificar se a temperatura do motor é razoável. Limpar e desobstruir orifícios de ventilação e alhetas.
Limpar com ar comprimido os enrolamentos. Aproveitar e medir a resitência de isolamento dos

Anual
enrolamentos.
Testar as bombas que sejam de utilização esporádica e avisar caso se evrifiquem ruídos ou vibrações
Bimestral
excessivas.
Caso existam duas bombas para a mesma função (reserva ou socorro) comutar com a que até então
Bimestral
estava em funcionamento (alternar funcionamento).
Bombas Semestral Verificar se a pressão é a correcta recorrendo a manómetros.
Verificar funcionalidade dos empanques, retentores e juntas de vedação. Se necessário intervir para
Semestral
efectuar substituições.
Anual Medir consumo eléctrico e comparar com os valores nominais. Se necessário intervir para corrigir.
Anual Verificar correcta fixação e suporte, efectuar reapertos.
Acoplamento Semestral Se aplicável, verificar alinhamento e integridade dos tacos de borracha. Intervir para corrigir se necessário.
Sistemas de comando e
Bimestral Verificar o correcto funcionamento. Tomar medidas para assegurar a funcionalidade.
controlo
Semestral Analisar temperatura de funcionamento. Registar em situação anómala.
Desmontar, limpar e inspeccionar. Caso sejam chumaceiras de rolamentos averiguar a necessidade de os
Chumaceiras substituir (sinais de fadiga, riscos ou sulcos no caminho dos rolamentos, fissuras ou escamamento das
Anual
esferas ou rolos). Ao remontar deixar estes componentes devidamente lubrificados (seja qual for o tipo de
lubrificação a empregar).
Manobrar as válvulas associadas a cada bomba (efectuar to o curso). Lubrificar dispositivo de
Válvulas Anual
accionamento e verificar se há uma vedação adequada.
Uniões da tubagem Semestral Verificar integridade que assegure resistência mecânica. Reparar se encessário.
Planeamento Geral das Acções de Manutenção Preventiva
de Equipamentos Terminais
Equipamentos Terminais de Climatização em Áreas Administrativas

Equipamento /
Componente
Bimestral Limpar filtros e grelhas de entrada e saída.
Medir pressão no circuito de fluído frigorigéneo. Caso a leitura indique valores acima do recomendado pelo
fabricante, limpar com ar comprimido e/ou produto adequado as superfícies de permuta de calor do
Splits e multi-splits Semestral
condensador. Caso a leitura indique valores inferiores ao recomendado pelo fabricante, verificar existência
de fugas no circuito e tomar medidas para reparar e repor as condições óptimas de funcionamento.
Medir consumos dos motores do compressor e dos ventiladores do condensador e do(s) evaporador(es).
Semestral Em função dos valores medidos proceder a limpezas e lubrificações e, se necessário, reparar
chumaceiras ou substituir rolamentos.
Bimestral Limpar filtros e grelhas de entrada e saída.
Ventiloconvectores
Sondas e dispositivos
Aferir calibração/funcionalidade com termómetro. Registar a percentagem de dispositivos com
de regulação Semestral
funcionalidade notoriamente defeituosa.
temperatura
Grelhas de insuflação e
Bimestral Verificar se o estado de limpeza e fixação são adequados. Limpar e/ou fixar se necessário.
exaustão
Portões eléctricos, barreiras e estores eléctricos

Equipamento /
Componente
Testar funcionalidade e efectuar eventuais melhoramentos (reparação de botões de pressão, lubrificação
Accionamento Bimestral
de trincos, detectores de movimento)
Testar funcionalidade e inspeccionar motores eléctricos. Aproveitar para limpar e se aplicável lubrificar
Motores eléctricos Semestral
chumaceiras.
Gestão Técnica Centralizada (desde que não interfira com a gestão centralizada da qual
dependam Serviços de Suporte)
Equipamento /
Componente
Dispositivos de Semestral Verificar funcionalidade. Registar anomalias.
aquisição de dados
Anual Verificar correcta medição de grandezas. Calibrar se necessário.
Sistema Anual Verificar adequação dos set-points estabelecidos.
Redes e Cablagem Estruturada
Equipamento /
Componente
Calhas técnicas Semestral Verificar integridade reparar ou substitui se necessário
Arumação. Colocação de abraçadeiras sempre que se julgue necessário (junto a secretárias ou
Cablagem Semestral
bastidores).
Energia socorrida
Equipamento /
Componente
Bimestral Verificar funcionamento e existência de alarmes. Registar e reportar anomalias.
UPS
Semestral Verificar e registar valores dos parâmetros de funcionamento.
Planeamento Geral de Verificações
Duração
Identificação Periodicidade Ocupação
Prevista
Tipo de
Nic Edifício S Q M B Horas Pessoas Areas (m²)
Edifício
1221 FAMALICÃO MISTO 2 78 2696
1237 PÓ V O A DE V ARZIM MISTO 2 6 2086
1246 V ILA DO CO N DE TÉCN ICO 1,5 4 519
1249 BRAGA / AV EN IDA MISTO 2 26 4800
1255 BARCELOS TÉCNICO 2 6 1100
1267 NOGUEIRA MISTO 3 36 1830
1279 GUIMARÃES MISTO 3 23 2670
1289 ROSSAS MISTO 3 6 720
1311 V IAN A / SEDE MISTO 2 78 2732
1312 ARCO S DE V ALDEV EZ TÉCN ICO 1,5 2 675
1318 MELGAÇO MISTO 1,5 1 554
1341 VALENÇA MISTO 2 8 1212
1345 DARQUE TÉCNICO 1,5 0 2608
1572 IMÓVEL DE DEVESAS TEC/ADM 2 24 887
2073 BRAGA / MAXIMIN O S MISTO 2 148 2073
4000 CENTRAL DE BOAVISTA TEC/ADM 1,5 4 1080
4002 CEN TRAL BO N FIM TECN ICO 1,5 1 1673
4004 CENTRAL DE CARVALHIDO TEC/ADM 2 93 2500
4005 CENTRAL DA FOZ TECNICO 1,5 2 980
4006 SA DE R. FERREIRA DIAS ADM 2 67 690
4007 CENTRAL DE GAIA TEC/ADM 6 118 5370
1,5 2 1100
GEO 11
4008 CEN TRAL LAPA TECN ICO
4010 CEN TRAL DA PICARIA TEC/ADM 6 101 4430
4019 CENTRAL DE AFURADA TECNICO 1,5 0 698
4020 CENTRAL DE ALFENA TÉCNICO 1,5 0 640
4021 CENTRAL DE ARCOZELO TECNICO 1,5 0 804
4022 CENTRAL DO CASTELO TECNICO 1,5 0 804
4023 CEN TRAL ERMESIN DE TECN ICO 1,5 1 770
4024 CENTRAL DE ESPINHO TECNICO 1,5 0 625
4025 CEN TRAL GO N DO MAR TECN ICO 1,5 1 580
4026 CENTRAL DE GRIJÓ TECNICO 1,5 0 830
4027 CEN TRAL JO V IM TECN ICO 1,5 0 600
4028 CENTRAL DE LEÇA TECNICO 1,5 0 511
4030 CENTRAL DE MAIA TECNICO 1,5 2 685
4031 CENTRAL DE MATOSINHOS TECNICO 1,5 1 715
4033 CEN TRAL MEDAS TECN ICO 1,5 0 780
4034 CENTRAL DE OLIVEIRA DO DOURO TECNICO 1,5 0 685

Planeamento da Manutenção Preventiva de Equipamentos Terminais pelo Prestador de Serviço
Edifício Tipo de Edifício (Administrativo/Técnico/Misto)

NIC Morada
Área Administrativa Nº Pisos/Área Área Técnica Nº Pisos/Área
Periodicidade Mês de Intervenção *
Equipamento / Instalação M B T S A BA Jan-07 Fev-07 Mar-07 Abr-07 Mai-07 Jun-07 Jul-07 Ago-07 Set-07 Out-07 Nov-07 Dez-07
GTC - Gestão Técnica Centralizada X

Elevadores X
Quadros Piso X X
UPS
Iluminação Geral X
Iluminação Emergência X
Interruptores e Tomadas X
Splits e Multi-Splits X X
Ventiloconvectores (expansão directa ou água) X
Grelhas de exaustão e insuflação X
Redes e cablagem estruturada X
Bombagem - Águas Pluviais X X X
Bombagem - Águas de Consumo X X X
Bombagem - Águas de Esgotos X X X
Portões / Barreiras / Estores - Electricos X X
Legenda
M Mensal
B Bimestral
T Trimestral
S Semestral
A Anual
BA Bianual
* Nos campos abaixo preencher com as datas de Intervenção

Planeamento de Verificações pelo Prestador de Serviços
Identificação Periodicidade Mês de Intervenção *
Nic Edifício Tipo de Edifício S Q M B Jan-07 Fev-07 Mar-07 Abr-07 Mai-07 Jun-07 Jul-07 Ago-07 Set-07 Out-07 Nov-07 Dez-07
1221 FAMALICÃO MISTO

1237 PÓ V O A DE V ARZIM MISTO
1246 V ILA DO CO N DE TÉCN ICO
1249 BRAGA / AV EN IDA MISTO
1255 BARCELOS TÉCNICO
1267 NOGUEIRA MISTO
1279 GUIMARÃES MISTO
1289 ROSSAS MISTO
1311 V IAN A / SEDE MISTO
1312 ARCO S DE V ALDEV EZ TÉCN ICO
1318 MELGAÇO MISTO
1341 VALENÇA MISTO
1345 DARQUE TÉCNICO
1572 IMÓVEL DE DEVESAS TEC/ADM
2073 BRAGA / MAXIMIN O S MISTO
4000 CENTRAL DE BOAVISTA TEC/ADM
4002 CEN TRAL BO N FIM TECN ICO
4004 CENTRAL DE CARVALHIDO TEC/ADM
4005 CENTRAL DA FOZ TECNICO
4006 SA DE R. FERREIRA DIAS ADM
4007 CENTRAL DE GAIA TEC/ADM
4008 CEN TRAL LAPA TECN ICO
4010 CEN TRAL DA PICARIA TEC/ADM
4019 CENTRAL DE AFURADA TECNICO
GEO 11
4020 CENTRAL DE ALFENA TÉCNICO
4021 CENTRAL DE ARCOZELO TECNICO
4022 CENTRAL DO CASTELO TECNICO
4023 CEN TRAL ERMESIN DE TECN ICO
4024 CENTRAL DE ESPINHO TECNICO
4025 CEN TRAL GO N DO MAR TECN ICO
4026 CENTRAL DE GRIJÓ TECNICO
4027 CEN TRAL JO V IM TECN ICO
4028 CENTRAL DE LEÇA TECNICO
4030 CENTRAL DE MAIA TECNICO
4031 CENTRAL DE MATOSINHOS TECNICO
4033 CEN TRAL MEDAS TECN ICO
4034 CENTRAL DE OLIVEIRA DO DOURO TECNICO
4035 CENTRAL DE RECAREI TECNICO
4036 CEN TRAL RIO TIN TO TECN ICO
Relatório de Manutenção e Intervenção Correctiva
NIC: ______________ Designação: ___________________________________________
Identificação do Proponente
Nome: ___________________________________________ Empresa: _________________
Data
Proposta: ____________ Realização: ___________ Duração: ________________________
Caracterização Geral da Intervenção Referente à Proposta Nº NIC_XXX

Razão da Intervenção
Tipo da Intervenção (Prioritária / Urgente / Orçamento Aprovado)
Descrição da Intervenção (Local / Tipo de Instalação / Especialidade / Duração)
Peças / Materiais Utilizados Qtd. Custo Unitário Sub-total
TOTAL (valores sem IVA)
6B - Relatório de Manutenção e Intervenção Correctiva 1/1

Gestão de Manutenção de Edificios - PASSOS

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Gestão de Manutenção de Edificios - PASSOS

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

A GESTÃO DE SERVIÇOS DE

GABRIEL JOSÉ PASSOS FERREIRA PINTO

Dissertação submetida para satisfação parcial dos requisitos do grau de

Orientador: Professor Doutor Rui Manuel Gonçalves Calejo Rodrigues

Reproduções parciais deste documento serão autorizadas na condição que seja

As opiniões e informações incluídas neste documento representam unicamente o

À minha mulher, Joana

“A melhor maneira de prever o futuro, é criá-lo”

PALAVRAS-CHAVE: Facility Management, Manutenção, Gestão de Edifícios, Edifícios de Serviços,

KEYWORDS: Facility Management, Maintenance, Building Management, Building Services,

2.1. A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS ........................................................................ 3

2.5.2. MANUTENÇÃO CORRECTIVA ............................................................................................................ 13

2.5.2.1. Intervenções Urgentes .............................................................................................................. 14

3. FACILITY MANAGEMENT ...................................................................................17

4. O PARQUE EDIFICADO ....................................................................................... 31

4.1. DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO PARQUE EDIFICADO ....................................................... 31

5. ANÁLISE COMPORTAMENTAL DE EDIFÍCIOS ........................... 51

6. CONCLUSÕES E PERSPECTIVAS FUTURAS ......................................

Figura 2.3 – Ilustração dos conceitos de manutenção e reabilitação....................................................................... 5

Figura 2.4 - Transformações de um edifício relacionadas com as exigências de manutenção ............................... 7

Figura 2.5 – Custos das reparações consoante o tipo de intervenção ................................................................... 8

Figura 2.6 - Gráfico custos versus nível de manutenção ...................................................................................... 11

Figura 2.7 - Gráfico lucro versus disponibilidade .................................................................................................. 11

Fig.3.1 - Distribuição da dimensão do mercado de FM em 2008 nos diferentes agrupamentos de países da

Figura 3.3 - Número total de estudantes por país .................................................................................................. 27

Figura 3.4 – Distribuição dos estudantes de FM no Mundo ................................................................................... 28

Figura 3.5 – Entidades Oficiais de Acreditação do FM .......................................................................................... 28

Figura 4.1 – Edifício 3 – Fachada Principal ........................................................................................................... 35

Figura 4.2 – Edifício 4 – Fachada Principal ........................................................................................................... 36

Figura 4.3 – Edifício 19 .......................................................................................................................................... 36

Figura 4.7 – Modelo do Planeamento de Verificações pelo Prestador de Serviços ............................................... 41

Figura 4.9 – Modelo do Planeamento Geral de Verificações ................................................................................. 42

Figura 4.11 – Modelo da Check-List de Verificações ............................................................................................. 46

Figura 4.12 – Modelo do Relatório de Manutenção e Intervenção Correctiva ....................................................... 47

Figura 4.13 – Modelo do Orçamento de Manutenção e Intervenção Correctiva .................................................... 48

Figura 4.15 – Rede Satélite de Manutenção ..................................................................................................................... 50

Figura 5.6 – “Percentagem de Encargos Anuais em Manutenção Relativamente ao Custo de Construção”

Figura 5.15 – Contribuição da limpeza para a % MAN .......................................................................................... 70

Figura 5.16 – Contribuição do EFM instalações eléctricas para a %MAN ............................................................. 71

Figura 5.17 – Contribuição do EFM envolvente interior para a %MAN .................................................................. 71

Quadro 3.1 - Estimativa de especialistas do grau de terceirização e taxas de crescimento em FM ...................... 23

Quadro 3.2 – Resultados do cálculo da dimensão do mercado de FM em cada país ........................................... 25

Quadro 4.2 – Principais características dos edifícios estudados ........................................................................... 34

Quadro 5.1 – Elementos Fonte de Manutenção .................................................................................................... 54

Quadro 5.2 – Fórmulas tipo de revisão de preços ................................................................................................. 55

Quadro 5.3 – Índices de custos e coeficientes de actualização ............................................................................. 57

Quadro 5.4 – Síntese da Informação ..................................................................................................................... 72

a – Taxa anual média equivalente de actualização

ABC – Área Bruta de Construção

CA(n) – Coeficiente de actualização final para o ano n

CCTV – Circuito fechado de televisão

CEN – Comité Europeu de Normalização

CMA(EFM) – Custo Médio Anual com a Manutenção dos vários EFM

CMM – Custo médio gasto em manutenção por ano

CT – Custo total gasto em manutenção

Ct(2009) – Coeficiente de actualização para o ano 2009

d – Coeficiente que representa, na estrutura de custos, a parte não revisível da adjudicação

EFM -. Elemento Fonte de Manutenção

EUA – Estados Unidos da América

Euro FM – European Facility Management Network

IFMA – International Facility Management Association

InCI, I.P. – Instituto da Construção e do Imobiliário

IPQ – Instituto Portugês da Qualidade