Servidões

Profª. Tula Wesendonck

 “É direito real sobre coisa
imóvel (sua natureza e
finalidade são
incompatíveis com as
Noção coisas móveis tendo em
vista a possibilidade de
conceitual movimento das coisas),
que lhe impõe um ônus
em proveito de outra,
pertencente a diferente
dono.” (Orlando Gomes)
 Necessidade de utilizar o termo
sevidões prediais – existem outras?
Atualmente – servidões prediais.
Direito Romano – servidões pessoais e predais
“servidões pessoais como as que derivavam do Direito
Romano e tinham como objeto não somente a
necessidade existente entre os prédios, mas também as
necessidades particulares do proprietário do prédio
dominante. Segundo ele essas servidões deixaram de
existir tendo em vista que o encargo é imposto em um
prédio para proveito de outro e não com base na
necessidade pessoal de seu titular”. (MELLO, Marco
Aurélio Viana de – Comentários da Forense, p. 560.)
 Serviente – prédio
que suporta a
servidão.
Partes
Dominante –
prédio em favor do
qual se constitui.
 Características
Inalienabilidade
Indivisibilidade
Perpetuidade
Restrição
Ambulatoriedade
 Inalienabilidade

• servidão não pode ser objeto de transferência

apartada ou de outros direitos reais
• difere do direito real de superfície que pode
ser transferido e objeto de outros direitos
reais
 Indivisibilidade
• Art. 1386. As servidões prediais são indivisíveis, e
subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em
benefício de cada uma das porções do prédio
dominante, e continuam a gravar cada uma das
do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou
destino, só se aplicarem a certa parte de um ou
de outro.
• servidão não se adquire ou se perde por partes.
Não sofre com a divisão dos prédios.
– Exceção: toda a vez que a natureza ou o destino do
bem permitem que haja divisão (servidão de
passagem localizada num quinhão do bem).
 Perpetuidade
• servidão é perpétua como o direito de
propriedade
• posição em contrário: Luciano Camargo
Penteado
• Possibilidade de definir antecipadamente
 Restrição
• proprietário do prédio dominante não pode
estender a servidão ou ampliá-la para outras
propriedades.
 Ambulatoriedade
• servidão acompanha o prédio.
• Onera os prédios independentemente das
pessoas a que pertençam (adere à coisa e a
acompanha em todas as transferências do seu
domínio, opondo-se erga omnes).
• Direito instituído em favor da coisa e não do
seu titular.
 Requisitos
• instituição sobre prédios distintos um em
favor do outro. Não há que se falar em
servidão quando se tratar do mesmo prédio
(não confundir com serventia – no Direito
Alemão há a possibilidade de servidão predial
do proprietário).
• proximidade entre os prédios devem ser
vizinhos, mas não precisam ser contínuos. Ex.:
servidão de passagem e aqueduto.
• não se presume constituída e provada de
modo explícito (pode ser constituída por
usucapião)
• deve ser útil ao prédio dominante vantagem
não precisa ser reduzida a dinheiro, pode ser
servidão de mero aformoseamento e conforto
– importância de considerar o abuso do
direito
• Interpretação restrita a de passagem não
impõe a de água
• Exercício menos oneroso possível para o
prédio serviente
 Classificação
• urbanas e rurais (rústicas) – o critério de
definição?
– Marco Aurélio Bezerra de Melo: destinação
– Tartuce: localização (mesmo utilizado para usucapião)
• Positivas – proprietário ou possuidor do prédio
dominante praticam atos no prédio serviente. Ex.:
servidão de trânsito.
• Negativas – proprietário ou possuidor do prédio
serviente devem abster-se da prática de
determinado ato de utilização. Ex.: não construir.
• Contínuas – dispensam atos humanos para que
subsistam e sejam exercidas. Ex: aqueduto,
passagem de água.
• Descontínuas – dependem para o seu exercício
de atos do senhor ou possuidor do prédio
dominante. Ex: trânsito, retirada de água.
• Aparentes – evidenciada no plano real e concreto
havendo sinal exterior. Ex.: servidão de passagem
ou de trânsito.
• Não aparentes – não se revelam no plano
exterior, não são perceptíveis a olho nu (servidão
de não construir, de não passar por determinada
via, de não abrir janela, de caminho – transitar
pelo prédio alheio sem que haja marca visível)
 Constituição – Arts. . 1378 e 1379
• Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o
prédio dominante, e grava o prédio serviente, que
pertence a diverso dono, e constitui-se mediante
declaração expressa dos proprietários, ou por
testamento, e subsequente registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
• Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma
servidão aparente, por dez anos, nos termos do art.
1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome
no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a
sentença que julgar consumado a usucapião.
• Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo
da usucapião será de vinte anos.
a) Ato voluntário de proprietários
• gratuito ou oneroso, bilateral (acordo de
vontades) ou unilateral (testamento,
destinação do proprietário).
• O acordo de vontades por si só não constitui a
servidão, deve ser levado a registro.
 “Somente proprietários podem
estipular servidão”
• Usufruto - nu-proprietário não pode constituir servidão que
comprometa o uso do prédio. O usufrutuário não pode gravar
o bem, pois não tem o poder de disposição. Orientação deve
ser seguida nos casos de superfície, uso e habitação.
• Anticrese - devedor não pode instituir servidões que impeçam
o uso da coisa pelo credor.
• Compromitente vendedor – propriedade resolúvel – extinta a
propriedade extingue os direitos que forem constituídos na
sua pendência sujeito à resolução.
• Devedor hipotecário - não pode gravar o bem se representar
diminuição do valor.
• Condomínio - necessário o consentimento de todos os
condôminos.
 b) Servidão por destinação do proprietário
Objeto: dois prédios (mesmo proprietário)
SERVENTIA entre os prédios. Doutrina costuma chamar de
servidão pelo pai de família. Serventia convertida em
servidão se os imóveis passarem a pertencer a donos
distintos.
Modalidade admitida no Direito brasileiro, mesmo antes
do Código Civil de 1916.
A lei não refere essa forma de constituição. Aceita pela
doutrina e jurisprudência (decisões do Supremo Tribunal
Federal desde 1978).
No momento da separação do bem ou alienação a outro
titular, não pode haver cláusula contrária ao
estabelecimento da servidão.
– PINTO, Paulo Brossard de Souza – Servidão por Destinação
do Proprietário – AJURIS, 15, maço de 1979.
 c) Usucapião
Orlando Gomes – somente contínuas e
aparentes.
Rizzardo “pode se constituir a servidão por
usucapião no caso de servidão descontínua,
desde que a posse seja contínua. Porém, é
necessário considerar que a posse contínua do
dono do prédio dominante, durante o prazo
legal, habilita-o a adquirir a servidão.”
 Art. 1379 Código Civil
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de
uma servidão aparente, por dez anos, nos termos
do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em
seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como
título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o
prazo da usucapião será de vinte anos.
• Marco Aurélio S Viana
• “qualquer tipo de servidão pode ser constituída por
usucapião, respeitando o conteúdo da Súmula 415 do
Supremo Tribunal Federal. Deve ser investigado se aquele
que pretende usucapir tem posse, e isso não depende da
espécie de servidão.”
• Súm. 415 Servidão de trânsito não titulada, mas tornada
permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas,
considera-se aparente, conferindo direito à proteção
possessória.
– Autor refere que não foi repetido o Art. 697 do Código Civil de
1916 (“As servidões não aparentes só podem ser estabelecidas
por meio de transcrição no R.I). A redação do Código Civil de
1916 conduzia a interpretação de que somente as servidões
aparentes poderiam ser constituídas por usucapião, como a
redação não foi repetida, a orientação é de que não há mais
distinção entre as modalidades de servidões, para definir qual
servidão poderá ser adquirida por usucapião.
 Questões relevantes - Servidão de luz
e de Vista
Art. Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a
menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco
centímetros.
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou
ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de
comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da
obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu
prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao
disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das
águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a
quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a
sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
 RECURSO ESPECIAL Nº 935.474 - RJ
(2004/0102491-0)
DIREITO CIVIL. SERVIDÕES LEGAIS E CONVENCIONAIS. DISTINÇÃO.
ABUSO DE DIREITO. CONFIGURAÇÃO.
- Há de se distinguir as servidões prediais legais das convencionais. As primeiras correspondem aos
direitos de vizinhança, tendo como fonte direta a própria lei, incidindo independentemente da vontade
das partes. Nascem em função da localização dos prédios, para possibilitar a exploração integral do
imóvel dominante ou evitar o surgimento de conflitos entre os respectivos proprietários.
As servidões convencionais, por sua vez, não estão previstas em lei, decorrendo do consentimento das
partes.
- Na espécie, é incontroverso que, após o surgimento de conflito sobre a construção de muro lindeiro,
as partes celebraram acordo, homologado judicialmente, por meio do qual foram fixadas condições a
serem respeitadas pelos recorridos para preservação da vista da paisagem a partir do terreno dos
recorrentes. Não obstante inexista informação nos autos acerca do registro da transação na matrícula
do imóvel, essa composição equipara-se a uma servidão convencional, representando, no mínimo,
obrigação a ser respeitada pelos signatários do acordo e seus herdeiros.
- Nosso ordenamento coíbe o abuso de direito, ou seja, o desvio no exercício do direito, de modo a
causar dano a outrem, nos termos do art. 187 do CC/02.
Assim, considerando a obrigação assumida, de preservação da vista da paisagem a partir do terreno dos
recorrentes, verifica-se que os recorridos exerceram de forma abusiva o seu direito ao plantio de
árvores, descumprindo, ainda que indiretamente, o acordo firmado, na medida em que, por via
transversa, sujeitaram os recorrentes aos mesmos transtornos causados pelo antigo muro de alvenaria,
o qual foi substituído por verdadeiro “muro verde”, que, como antes, impede a vista panorâmica.
Recurso especial conhecido e provido.
 Código Civil português
• Artigo 1362.º - (Servidão de vistas)
1. A existência de janelas, portas, varandas, terraços,
eirados ou obras semelhantes, em contravenção do
disposto na lei, pode importar, nos termos gerais, a
constituição da servidão de vistas por usucapião.
2. Constituída a servidão de vistas, por usucapião ou
outro título, ao proprietário vizinho só é permitido
levantar edifício ou outra construção no seu prédio
desde que deixe entre o novo edifício ou construção e
as obras mencionadas no n.º 1 o espaço mínimo de
metro e meio, correspondente à extensão destas
obras.
 Prazo para usucapião
• CC alterou os prazos para a aquisição da
propriedade – prazo máximo 15 anos (na prática
será 10 pelo parágrafo único)
– usucapião de servidões – prazo máximo de 20 anos
– Como resolver?
• Enunciado 251.
– “O prazo máximo para o usucapião extraordinário de
servidões deve ser de 15 anos, em conformidade com
o sistema geral de usucapião previsto no Código Civil.”
• Crítica ao enunciado
 Exercício das Servidões…
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras
necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais
de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser
feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser
expressamente o título.
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente,
este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a
propriedade ao dono do dominante.
Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a
receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear
as obras.
Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de
modo algum o exercício legítimo da servidão.
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo
dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as
vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se
houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio
serviente.
 ...Exercício das servidões
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do
prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao
prédio serviente.
§ 1o Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a
outro.
§ 2o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a
menor exclui a mais onerosa.
§ 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio
dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente
é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso
de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do
prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio
serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa
parte de um ou de outro.
 Regras
• não pode ser estendida pelo proprietário do prédio dominante a
outras propriedades.
• não pode ser ampliada para outro fim – servidão de trânsito e o
dominante quer retirar água
– Cuidado: ampliação X alargamento (imposição mediante indenização
– ex.: aumento do número de cabeças de gado que irão passar pela
servidão de trânsito– Art. 1385, § 3º) .
• Servidão é restrita (cuidado com as hipóteses de servidão acessória,
ex.: na servidão de tirar água o proprietário dominante precisa de
passagem até chegar à fonte)
• deve ser exercida sempre no modo menos gravoso possível para o
proprietário serviente - Atenção para a FSP e para o abuso do
direito
• Proprietário serviente pode instituir servidões distintas sobre o
mesmo prédio serviente. (Art. 1380 – “Servidão pode pertencer a
mais de um prédio”)
 Extinção das Servidões
Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma
vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros,
quando cancelada.
Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver
hipotecado, e a servidão se mencionar no título
hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o
consentimento do credor.
• Desapropriação do imóvel serviente – não é preciso
RI. Proprietário do prédio dominante recebe
indenização. Nos demais casos depende do RI.
• Consentimento do credor hipotecário do prédio
dominante – fundamento: diminuição do valor do bem
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem
direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento
do registro, embora o dono do prédio
dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua
servidão;
II - quando tiver cessado, para o prédio
dominante, a utilidade ou a comodidade, que
determinou a constituição da servidão;
III - quando o dono do prédio serviente resgatar
a servidão.
 Renúncia da servidão pelo titular do
imóvel dominante
• Depende de registro.
– Se for expressa e cumprir com as formalidades legais é
título hábil para o cancelamento – dispensa ação para
esse fim.
– Se for tácita, quando decorre da prática de atos
incompatíveis com a existência da servidão, é
necessário meio judicial para ao final requerer o
cancelamento do registro.
• Se o bem estiver em condomínio a servidão não
se extingue com a renúncia manifestada por um
dos co-proprietários - princípio da indivisibilidade
consagrado no Art. 1386 do Código Civil.
Cessação da utilidade ou comodidade
• Razões que determinaram a constituição da
servidão deixam de existir.
– Ex.: construção de estrada pelo poder público que
torna inútil a servidão de passagem. Construção
rede de esgotos pelo poder público, que torna
inútil a servidão de suportar as águas que correm
do prédio superior.
 Importante
• Observar o conteúdo do título constitutivo da servidão e
avaliar se cessou a utilidade ou a comodidade que originou
a servidão. Novo estado de fato fulmina a função da
servidão.
• Negligência do proprietário do prédio dominante -
preclusão do direito de servidão que impõe a extinção da
servidão (falta de diligência do proprietário dominante
consolida a falta de utilidade da servidão e justifica a sua
extinção).
• O art. 1228, §1º e 2º do Código Civil extinção da servidão
pelo não uso, terminada a utilidade seria abusivo o
comportamento do proprietário dominante que tenta
manter o direito real de servidão quando não tem mais
razão de existir.
 Resgate
• Ação de resgate proposta pelo proprietário do prédio
serviente mediante o oferecimento de determinada soma
pela desoneração do imóvel.
• Não é compulsório, depende de acordo dos interessados.
• Só é possível se houver autorização nesse sentido, ou se no
ato de constituição tenha sido inserida cláusula admitindo
tal caráter.
• Como depende de anuência do proprietário dominante que
não está obrigado a aceitar o resgate, em verdade não há
interesse processual em se ajuizar ação para esse fim,
bastaria que as partes firmassem uma escritura pública que
deveria ser levada a registro.
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando
ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la
cancelar, mediante a prova da extinção:
I - pela reunião dos dois prédios no domínio da
mesma pessoa;
II - pela supressão das respectivas obras por efeito
de contrato, ou de outro título expresso;
III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.
• Art. 1389 não depende de ação, a prova das
causas de extinção suficiente para a extinção
(cancelamento depende de um ato do titular do
prédio serviente)
• Confusão
• A confusão deve operar sobre todo o prédio,
ou pelo menos na parte onerada.
• Supressão das obras
• Supressão das obras gera presunção de perda
da finalidade – deve constar no documento
constitutivo que a supressão das obras gera a
extinção da servidão – “efeito do contrato”
• Não uso por 10 anos
• O não uso da servidão, (só das descontínuas??? Rizzardo
diz que poderia se decretar a extinção pelo não uso de
qualquer tipo de servidão) pelo prazo de 10 anos acarreta a
sua extinção.
• O não uso se caracteriza pela omissão por parte do dono do
prédio dominante, e pela iniciativa do prédio serviente que
pratica ato contrário à servidão.
• Pode ocorrer que a servidão seja exercida de maneira
diferente daquela estabelecida no título constitutivo,
ocorrendo uma modificação no seu exercício. Nesse caso,
se opera a extinção da servidão primitiva e dependendo do
caso o reconhecimento de outra servidão. Pode ocorrer
também a limitação da servidão. Ex.: servidão de passagem
irrestrita e o indivíduo usa a pé durante 10 anos, aí será
possível se limitar o exercício da servidão.
• Casos de servidões intermitentes?
 Ações cabíveis
• Ação confessória - obter o reconhecimento, a cessão
da lesão que lhe suprime totalmente ou pelo menos
perturba o respectivo exercício. Afirmar a existência da
servidão quando negada ou contestada. Pode ser
ajuizada pelo titular do prédio dominante incluídos o
enfiteuta e o usufrutuário. É ajuizada contra aquele
que lesa o direito, mesmo que não seja proprietário do
prédio serviente.
• Ação negatória
• Ações possessórias (incluindo interditos possessórios,
ação de nunciação de obra nova, ação de dano infecto
e demolitória)
• Joana levantou a construção de sua moradia em
seu imóvel abrindo as janelas a menos de metro
e meio da divisa. Depois de passados mais de 2
anos da conclusão de sua construção, Joana
procura um escritório de Advocacia e busca
informações sobre a viabilidade de pleitear o
reconhecimento de servidão de luz em
detrimento do terreno do vizinho (este jamais se
insurgiu contra as janelas). Analise o caso descrito
e considerando a lei, a posição doutrinária e
jurisprudencial a respeito do caso, emita seu
parecer.