Responsabilidade Civil e

Criminal do Incorporador
Antes de aprofundar a respeito da responsabilização do incorporador, é
importante dizer quem tem legitimidade para tal função. Pode ser incorporador pessoa
física ou juridica, podendo ser o proprietário do imóvel, o construtor ou o corretor de
imóveis.

A legislação Brasileira visa garantir ao comprador de unidades autônomas, o

apartamento construido em sistema de incorporação, maior segurança juridica
imputando ao incorporador a responsabilidade de adimplemento da obrigação
contratada. A relação do incorpoarador com o adquirente de imóvel de incorporação é de
efetiva relação de consumo ficando, portanto, o incorporador submetido as obrigações trazidas
pelo Código de Defesa do Consumidor, o que coloca o adquirente de unidade autônoma de
incorporação em situação de hipossuficiência, efetivando a este maior proteção. Na grande
maioria dos negócios firmados, os contratos são de adesão, assumindo portanto o
incorporador e o adquirente papeis de prestador e contratante de serviço
respectivamente.

Toda via, a lei de Incorporações, lei nº4591/64, regulamenta todo o

procedimento de Incorporação bem como as responsabilidades, civis e criminais, dos
incorporadores.

Civilmente, o incorporador reponderá de forma objetiva pela entrega efetiva do

imóvel, independente de culpa por qualquer evento danoso. Em outras palavras, o
incorporador respontde pela entrega do imóvel na forma e prazo contratados,
independentemente de culpa por eventual situação que impeça o adimplemento da
obrigação. Caso seja mais de um incorporador, todos responderão solidariamente e, não
sendo este o causador do evento danoso que impediu ou retardou a entrega do imóvel, é
assegurado a este direito de regresso contra quem o tenha efetivamente causado.

O inadimplemento do incorporador, quando este for pessoa jurídica, poderá

insejar a desconsideração da personalidade juridica da sociedade, respondendo os
sócios, diretores e gerentes administrativos com seus patrimônios particulares, sendo
possível até que os bens de outras sociedades pertencentes ao mesmo grupo econômico
sejam penalisados. A penalisação do patrimônio total da empresa incorporadora não
existirá em se tratando de regime de patrimônio de afetação, quando somente o patrimônio
daquele empreendimento poderá ser afetado por qualquer dano causado aos adiquirentes.

Interessante consequência jurídica ocorrerá em caso de decretação de falência da

Incorporadora. O patrimônio de afetação não incorporará a massa falida, devendo os
adquirentes ou seus representantes deliberarem sobre o destino a obra.
 Na área criminal, responde pessoalmente o incorporador, o sócio, o diretor, o
administrador, o construtor ou o corretor, respectivamente, pelo crime ou pelas
contravenções penais relativas à economia popular, visto que tal empreendimento
imobiliário utiliza-se de recursos publicos.

Segundo o art. 66 da Lei de Incorporações, incorrerá em contravenção contra a

economia popular aquele incorporador que negociar as frações ideais do terreno, sem
previamente satisfazer às exigências constantes na referida lei, podendo este ser
penalizado em multa pecuniaria de cinco a vinte vezes o valor do salário mínimo
vigente.

Todavia, se o incorporador negociar, firmar contratos de compra e venda,

anúnciar ao público, entre outras práticas, referentes à incorporação inexistente, estará
cometendo crime contra a economia popular, cuja pena é mais rígida do que em caso de
contravenção, sendo passível o incorporador de reclusão de um a quatro anos e multa
cinco a quarenta vezes o maior salário mínimo legal vigente no país (art.65).

Resta, portanto demonstrado que ao adquirente de imóvel em regime de

incorporação a legislação trás inúmeros dispositivos para evitar que este sofra qualquer
dano em decorrência de tal aquisição.

FONTE BIBLIOGRAFICA

http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L4591.htm

http://www.fiscolex.com.br/dest_10261374_PASSO_PASSO_INCORPORACAO_
IMOBILIARIA.aspx

http://www.bmalaw.com.br/nova_internet/arquivos/Artigos/CSH-Maina.pdf

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. v. 4: direito das coisas. 3. ed.
rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 1985.