Condomnios Horizontais e Loteamentos Fechados: Proposta de Regulamentao

por Victor Carvalho Pinto

Conceito No h uma definio legal do chamado condomnio horizontal. Tal expresso utilizada, no entanto, para designar o empreendimento imobilirio que, sem promover um parcelamento formal, divide uma gleba em vrios terrenos, que passam a ser alienados como unidades autnomas. O regime jurdico adotado pode ser o do condomnio em edificaes ou o do condomnio ordinrio. Fenmeno semelhante ao dos condomnios horizontais o dos loteamentos fechados, em que h um parcelamento formal do solo, mas uma associao de moradores assume a administrao das vias internas ao loteamento.

Condomnios em Edificaes A maioria dos condomnios horizontais assume o regime jurdico do condomnio em edificaes, regido pela Lei n 4.591, de 1964. A aplicao mais comum da Lei se d no caso do prdio, residencial ou comercial, em que cada apartamento ou sala pertence a um proprietrio diferente. Cada condmino proprietrio de uma unidade autnoma e de uma frao ideal do lote sobre o qual foi construda a edificao. As unidades autnomas so de uso exclusivo, enquanto as reas comuns, como os elevadores, as escadarias e a portaria, so de livre utilizao por todos os condminos. O condomnio administrado, nos termos da Lei, por uma Assemblia Geral, um Conselho Consultivo e um Sndico. As unidades autnomas previstas na Lei n 4.591, de 1964, so basicamente os apartamentos residenciais e as salas comerciais localizadas no interior de uma nica edificao. A Lei admite, excepcionalmente, a figura do

conjunto de edificaes, que o condomnio constitudo por unidades autnomas distribudas por mais de uma edificao, mas sobre um mesmo terreno (art. 8). O regime do conjunto de edificaes no autoriza, no entanto, a constituio de um condomnio que tenha por unidades autnomas terrenos no edificados, como so os condomnios horizontais. Apesar disso, alguns Municpios e Cartrios de Registro de Imveis tm aceito tais empreendimentos, procedimento que tem sido contestado por caracterizar uma burla legislao de parcelamento do solo urbano. A Lei n 6.766, de 1979, que rege o tema, impe ao loteador uma srie de nus urbansticos, como a destinao de reas ao Poder Pblico, para implantao de equipamentos urbanos, reas livres e sistema virio. Essas reas integram-se ao patrimnio municipal, na categoria dos bens de uso comum do povo, ou seja, podem ser utilizadas por qualquer cidado, independente de ser ou no morador do loteamento. Alm disso, a Lei confere ao Poder Pblico ampla discricionariedade para a fixao de diretrizes urbansticas, que devem ser incorporadas ao projeto de loteamento. Os condomnios horizontais so loteamentos de fato, mas no cumprem os mesmos nus urbansticos. No h destinao de reas para o Poder Pblico. As reas de uso comum permanecem particulares e so geridas pelo condomnio, que restringe a circulao de pessoas no autorizadas. Muitos condomnios erguem muros ao redor do terreno e constroem portarias nos pontos de acesso, exigindo a identificao dos visitantes. Um aspecto raramente analisado o da qualificao jurdica do terreno objeto do condomnio horizontal. preciso verificar se ele tem origem em um loteamento urbano anterior ou no. No primeiro caso, trata-se de um lote, para cuja constituio j houve o cumprimento de nus urbansticos. Na segunda hiptese, trata-se de uma gleba, que ainda no foi parcelada. O condomnio constitudo sobre lote no apresenta, em princpio, qualquer inconveniente para o interesse pblico. Suas dimenses obedecem ao Plano Diretor do Municpio, elaborado pela Prefeitura e aprovado pela Cmara Municipal (art. 2, 4, da Lei n 6.766, de 1979). Lamentavelmente,

vc0318j4-200401029

entretanto, a maior parte dos Municpios no dispe de plano diretor, ou dispe de plano diretor que, todavia, no atende aos requisitos legais. O condomnio constitudo sobre gleba, entretanto, flagrantemente ilegal, uma vez que impede o controle pelo Municpio sobre o desenho urbano da cidade, prerrogativa indispensvel ao exerccio de sua competncia constitucional de ordenao territorial do solo urbano (art. 30, VIII, da Constituio). Seria importante alterar a Lei n 4.591, de 1964, para incorporar os condomnios horizontais, constitudos por terrenos ainda no edificados. Far-se-ia necessrio, entretanto, restringir explicitamente sua constituio aos lotes, vedando-se sua utilizao como alternativa ao loteamento.

Loteamentos Fechados Uma situao semelhante a dos loteamentos fechados, em que h um loteamento formal, com a individualizao de cada lote, mas criada uma associao de moradores, que assume funes anlogas s de um condomnio. A associao cobra uma contribuio de todos os moradores e executa servios como segurana interna, recolhimento de lixo e manuteno de equipamentos. As reas de uso comum incorporam-se ao patrimnio pblico, mas so objeto de um contrato de concesso de uso entre a Prefeitura e a associao. Com base neste, fechado o acesso s vias pblicas localizadas no interior do loteamento. Tambm h muitas dvidas de natureza jurdica sobre os loteamentos fechados. questionvel a legalidade dos contratos de concesso de uso das reas pblicas, uma vez que da prpria natureza dos bens de uso comum do povo o livre acesso por qualquer cidado. Tais bens esto indissociavelmente relacionados ao direito de ir e vir, constitucionalmente assegurado.

vc0318j4-200401029

Outra dificuldade reside no carter compulsrio da filiao associao de moradores do loteamento. Segundo o artigo 5, XX, da Constituio, ningum poder ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. Assim sendo, qualquer morador pode recusar-se a integrar a associao e a pagar suas contribuies. Alm disso, nada impede a constituio de mais de uma associao de moradores em um mesmo loteamento. Nos condomnios, ao contrrio, no h vnculo associativo, mas co-propriedade do terreno. O morador de uma unidade autnoma no pode se desvincular do condomnio sem deixar de ser proprietrio. Alm disso, o condomnio s pode ser dissolvido pelo voto favorvel de condminos que representem, no mnimo, dois teros das fraes ideais do terreno. Alguns tribunais, no entanto, tm admitido a indissolubilidade do vnculo entre os moradores de um loteamento e sua associao representativa, desde que a adeso a ela conste do contrato de compra e venda do lote e seja registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Argumenta-se que a vinculao no obrigatria, mas voluntria, uma vez que decorre da propriedade do lote. Ainda que tal argumento possa ser admitido quanto constitucionalidade dessas associaes, permanece o problema de que no h previso, no direito brasileiro, desse tipo de associao, em que a vinculao dos integrantes no pessoal, mas real, ou seja, tem por fundamento a propriedade de um imvel. Associaes de proprietrios so comuns em outros pases e podem cumprir um importante papel na gesto dos servios urbanos. Sua incorporao ao direito brasileiro seria de grande utilidade. O fechamento das vias internas ao loteamento, por outro lado, no pode ser admitido, uma vez que efetivamente restringe o direito de ir e vir, contribuindo para o processo de fragmentao do territrio urbano. Tal

vc0318j4-200401029

providncia compatvel, por outro lado, com o condomnio, desde que efetivamente constitudo sobre lote. Cabe ao plano diretor de cada Municpio definir os ndices urbansticos a serem cumpridos para que um terreno seja caracterizado como lote. Dentre esses, destaca-se a rea mxima do lote, exigida desde 1999, quando o 1 do art. 4 da Lei n 6.766, de 1979, foi alterado pela Lei n 9.785. Terrenos superiores a esse limite no podem ser qualificados como lote e, portanto, no podem ser objeto de condomnio em edificaes.

Condomnios Ordinrios Cumpre mencionar, ainda, a existncia de condomnios ordinrios, constitudos sob o regime do Cdigo Civil. Trata-se, em geral, de empreendimentos de menor porte e mais informais. estabelecida a copropriedade de um terreno, mas no so constitudas unidades autnomas. Mesmo que haja documentos particulares atribuindo parcelas especficas do terreno a cada condmino, esta diviso no objeto de registro. Assim, o morador pode ter a posse de seu terreno, mas no uma propriedade individualizada. Esses condomnios so institucionalmente frgeis, uma vez que podem ser dissolvidos pela vontade de qualquer condmino.

Concluso Tanto os condomnios horizontais quanto os loteamentos fechados so fenmenos em crescimento na sociedade brasileira, fato que pode ser atribudo principalmente demanda por segurana. Esses empreendimentos no apenas so de acesso restrito, como contam com servios privados de vigilncia que complementam a atuao dos rgos estatais. Ambas as figuras esto imersas, no entanto, em diversas dvidas jurdicas, que no apenas criam insegurana para os proprietrios, mas tambm

vc0318j4-200401029

servem de pretexto para a burla legislao que rege o parcelamento do solo urbano. A institucionalizao de empreendimentos desse tipo deve ser buscada pela introduo na legislao do conceito de associao de direito real, constituda de proprietrios de terrenos contguos, em regime anlogo ao do condomnio em edificaes. Muitas atividades poderiam ser assumidas por elas, desde que essa fosse a vontade dos moradores e, quando necessrio, houvesse autorizao do Poder Pblico. Pode-se citar, por exemplo, os servios de segurana privada, limpeza, coleta de lixo e paisagismo. Seriam beneficiados no apenas os moradores, mas toda a coletividade, na medida em que as vias e praas continuariam pblicas e de livre circulao, mas melhor cuidadas. Alm disso, o oramento pblico seria desonerado, uma vez que tais funes seriam financiadas pelos prprios moradores.

Consultoria Legislativa, 10 de outubro de 2006.

vc0318j4-200401029