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METODOLOGIAS DE DIAGNSTICO E INTERVENO NA REABILITAO DE EDIFCIOS

J. C. LANZINHA Mestre em Eng Civil Ass. Convidado UBI - Covilh V. P. FREITAS Doutor Eng Civil Prof. Associado c/agr. FEUP - Porto J. CASTRO GOMES Doutor Eng Civil Prof. Auxiliar UBI - Covilh

SUMRIO A reabilitao de edifcios, no contexto europeu, continuar a crescer nos prximos anos, at se consolidar como um sector de grande importncia no conjunto da construo. Para acompanhar esta realidade, importante desenvolver uma nova metodologia de inspeco exigencial de modo a que todos os intervenientes no processo de reabilitao de edifcios, disponham de um instrumento de trabalho que permita rapidamente obter informaes correctas e adequadas sobre o edifcio objecto de interveno.

1. REABILITAO DE EDIFCIOS - UM MERCADO EM EXPANSO Na generalidade dos pases europeus os investimentos na reabilitao de edifcios superam os montantes utilizados na construo de novas habitaes. De acordo com as estatsticas da EUROCONSTRUC-DAEI [1], na Unio Europeia o investimento mdio na reabilitao, na Unio Europeia e em 1995, representava j 33% do total do sector da construo, valor superior ao efectuado na construo de novas habitaes (26%). Por exemplo, em pases como a Frana, Itlia, Gr-Bretanha e Dinamarca o investimento na reabilitao ultrapassava mesmo os 40%. As mesmas estatsticas revelam que em Portugal a situao era substancialmente diferente nesse mesmo ano. O investimento na construo de novos edifcios (29%), colocava o nosso pas no 6 lugar a nvel europeu e o da reabilitao era praticamente insignificante, representando apenas 6% do investimento total e colocando Portugal no ltimo lugar no conjunto dos pases estudados. Acompanhando a tendncia europeia, prev-se nas prximas dcadas em Portugal uma repartio diferente dos investimentos na construo, com destaque para o sector da recuperao/reabilitao de edifcios. Este sector poder crescer significativamente com fundamento nos seguintes aspectos: - o parque habitacional envelhecido comea a ser relevante; - os prdios de rendimento, de iniciativa privada, construdos nas dcadas de 50 e 60, apresentam-se degradados, como se pode verificar na tabela 1; Tabela 1 - Estrutura etria do parque habitacional portugus em 1991 (Censos) poca de Antes de 1919 1919 - 1945 1946 - 1980 Depois de 1980 construo (Mais de 80 anos (56 a 80 anos) (20 a 55 anos) (Menos de 20

na actualidade) Alojamentos 378 674 % do parque 12,4%

368 183 12,1 %

1 609 990 52,7%

anos) 696 978 22,8%

- o investimento pblico aps 1974 foi feito o necessrio enquadramento tcnico e com algum experimentalismo, o que nem sempre conduziu s melhores solues tcnicas; - a necessidade de canalizar recursos para a reabilitao dos edifcios existentes como consequncia indirecta das limitaes ao crescimento indiscriminado dos aglomerados urbanos previstas nos Planos Directores Municipais; - a necessidade de contrariar o despovoamento dos ncleos urbanos antigos das cidades, como so exemplo a Baixa Pombalina de Lisboa e a Baixa do Porto, em favor do sector tercirio e uma maior ateno na recuperao do patrimnio e dos centros histricos das nossas cidades; - e a existncia de problemas de funcionamento e de anomalias precoces em edifcios recentes; Para acompanhar a realidade dos investimentos futuros na reabilitao de edifcios, considerase ser muito importante desenvolver um conjunto de aces que permita a todos os intervenientes no processo de reabilitao de edifcios, dispor de um instrumento de trabalho que fornea informaes correctas e adequadas.

2. DESTINATRIOS E OBJECTIVOS DAS NOVAS METODOLOGIAS Na metodologia de interveno a desenvolver, devem considerar-se todos os destinatrios da reabilitao, nomeadamente: os profissionais encarregados da gesto de parques habitacionais, em particular de organismos e instituies pblicas; os especialistas na recuperao / reabilitao de edifcios; os especialistas de outras reas, ocasionalmente confrontados com problemas especficos da reabilitao de edifcios; os arquitectos, engenheiros civis, economistas e outros tcnicos envolvidos no sector da construo; as empresas de construo; os estudantes frequentando cursos e disciplinas especializadas relacionados com a reabilitao; e os outros utilizadores em geral, no necessitando de formao especializada, nomeadamente os donos de obra. Os auxiliares de apoio deciso a desenvolver devem permitir que as intervenes se baseiem em indicadores do cumprimento da legislao em vigor, do estado de conservao dos elementos construtivos e do grau de interveno que necessrio efectuar. Sempre com o objectivo final de disponibilizar a informao de forma sistematizada, prtica e facilmente inteligvel. A aplicao de novos mtodos de diagnstico e interveno pode ter objectivos muito diferenciados: estudo de reabilitao de um edifcio ou habitao; apoio na manuteno peridica de imveis; melhoria da qualidade e transparncia do mercado; optimizao da gesto dos imveis; reduo do factor de risco em hipotecas e seguros; e conhecimento actualizado do estado do parque edificado das diversas administraes. 3. INSTRUMENTOS DE DIAGNSTICO EXISTENTES 3.1 Caractersticas gerais Descrevem-se seguidamente as caractersticas gerais de trs instrumentos de inspeco e diagnstico aplicados a edifcios de habitao, designados por EPIQR, MER HABITAT e

TEST HABITATGE. Estes instrumentos de inspeco e diagnstico so de aplicao corrente em alguns pases e esto devidamente institucionalizados. Os mtodos tm caractersticas comuns, nomeadamente no que diz respeito ao diagnstico da envolvente exterior. Neste aspecto, consideram a diviso da envolvente exterior do edifcio em diferentes elementos construtivos, permitindo a atribuio de um grau qualitativo de deteriorao, a cada um desses elementos e calculam a estimativa dos custos de reparao associados. Estes mtodos so baseados no diagnstico tcnico sistemtico e padronizado dos vrios elementos da envolvente, efectuados de forma comparativa e com concluses subjectivas, i.e. mais baseados em opinies do que em ensaios ou medies. Nestes instrumentos estabelece-se o estado de degradao provvel e calculam-se os custos de reposio estimados, sem a realizao de qualquer tipo de ensaio ou verificao tcnica. 3.2 O Mtodo EPIQR (Energy Performance, Indoor environmental Quality and Retrofit) O mtodo EPIQR foi desenvolvido no mbito do programa europeu JOULE, tendo como objectivo desenvolver uma ferramenta multimdia cuja principal vantagem seria apoiar a planificao tcnico-financeira da renovao de edifcios de habitao e permitir tomar decises com base em diferentes cenrios possveis de interveno. Este mtodo fornece ao utilizador as seguintes informaes: dossier completo descrevendo o estado geral do imvel a renovar; diagnstico relativo ao estado fsico e funcional do edifcio; informao detalhada da natureza dos trabalhos a realizar; e a estimativa provvel dos custos de renovao / reabilitao. A sua utilizao permite ainda: optimizar os consumos de energia ps-interveno; tomar as medidas necessrias para a correco de anomalias ligadas qualidade do ar e conforto interior do alojamento; comparar cenrios de interveno tomando em conta a degradao natural dos elementos de construo e a evoluo dos custos em funo da planificao dos investimentos; e estudar as possibilidades de aumentar o valor do imvel com eventual mudana de utilizao. Para o estabelecimento do diagnstico o EPIQR prev uma tripla aproximao ao problema: uma visita completa e sistemtica ao edifcio de acordo com um itinerrio que permite inspeccionar todos os seus elementos (inspeco visual, sem recurso a especialistas); um inqurito complementar feito com base num questionrio (destinado ao proprietrio ou locatrios) e nos elementos recolhidos; uma anlise dos diversos cenrios e possibilidades de renovao, descrevendo os trabalhos previstos e respectivos custos associados, os consumos de energia previstos e eventuais melhorias da qualidade do ar e condies de conforto interior. O mtodo prev a decomposio do edifcio em 50 elementos, resultado do compromisso entre a preocupao de simplicidade com a necessria exigncia. Estes elementos so classificados seguindo uma lgica de visita sistemtica e cada um deles correspondem a reagrupamentos de componentes ou cadeias de componentes, assegurando a mesma unidade de funcionamento. Para analisar o estado de degradao de cada um dos elementos do edifcio, o mtodo prope 4 cdigos de degradao. Estes cdigos representam o estado de degradao fsica ou funcional mais provvel para o elemento em anlise, conforme se apresenta na tabela 2. Tabela 2 - Cdigos de degradao previstos no EPIQR

Cdigo A B C D s,t,u,v

Estado de degradao Bom estado Degradao ligeira Degradao mda Fim do ciclo de vida Potencial de evoluo

Urgncia Conservao Vigilncia Interveno Interveno imediata Facultativo

Tipo de interveno Manuteno Reparao ligeira Reparao mdia Substituio Melhorar

Cdigos s, t, u, v para alguns elementos estes cdigos permitem prever intervenes-tipo ultrapassando a simples reposio em condies de funcionamento e permitindo fazer a anlise dos potenciais de aumento do nvel de exigncia.

Para auxiliar o entrevistador a estabelecer o seu diagnstico, o EPIQR prope, para cada um dos cdigos de degradao, fotografias representativas das situaes descritas. O programa EPIQR comporta ainda um mdulo que permite efectuar de forma rpida o balano trmico do edifcio e simular as diversas possibilidades de interveno, substituindo as janelas, por exemplo, ou modificando a taxa de renovao de ar. So tambm indicados os ganhos obtidos por cada uma das intervenes previstas, permitindo determinar a interveno mais adequada para melhorar o balano trmico do edifcio. [3,4,5] 3.3 O Mtodo MER HABITAT O princpio geral dos mtodos MER (Mthodes dvaluation Rapide) fornecer o custo de reposio do edifcio aps efectuar um diagnstico da sua degradao. Com a utilizao do MER HABITAT, pretende-se a determinao de um nvel mnimo de renovao a satisfazer[6]. O Manual de Diagnstico a coluna vertebral do Mtodo e est concebido de acordo com uma ordem estabelecida de visita ao edifcio a analisar, por categorias de actividade, actividades e partes da obra. Neste Manual est descrita a natureza e forma de exame de cada uma das partes da obra. O edifcio decomposto em 290 elementos e o utilizador do Mtodo visita o local e escolhe o cdigo de degradao mais adequado, para o elemento em anlise: Bom estado 4 Degradao ligeira e reparao fcil 3 Degradao importante ou faltas parciais de mais difcil reparao 2 Mau estado, falta total, substituir ou acrescentar 1 O cdigo de degradao de determinado elemento pode ter consequncias numa parte diferente do edifcio. Este efeito est regulado pela rede de cdigos de dependncia ou ligao dos trabalhos a realizar. O diagnstico do estado de degradao, a natureza dos trabalhos necessrios reposio dos elementos do edifcio em boas condies e os custos parciais e totais so referenciados a Edifcios-Modelo. Aplica-se a cada custo unitrio dos trabalhos de reposio de cada parte da obra uma conveno de medida expressa em pontos, que procuram traduzir o investimento/oramento em francos suios para as unidades de referncia dos Edifcios-Modelo, rea bruta, rea habitvel, rea de fachadas, entre outros, permitindo obter uma estimativa fivel dos custos de reposio por grupos de trabalho ou partes de obra. 3.4 O mtodo TEST HABITATGE

Este mtodo foi desenvolvido pelo Col.legi dAparelladores i Arquitects Tcnicas de Barcelona, foi inspirado noutros mtodos similares desenvolvidos em pases europeus e pretende adaptar os mtodos criados para avaliar economicamente intervenes sobre um nmero importante de edifcios, avaliao de elementos mais pequenos, e afin-los mais quando se trata de habitaes unifamiliares [7]. O aspecto fundamental do trabalho consiste no preenchimento de fichas de anlise que se estruturaram a partir da decomposio do edifcio em 55 elementos principais, que se agrupam em 6 captulos. As fichas de anlise dispem de uma primeira parte onde se descrevem os aspectos construtivos e na qual se definem todos os parmetros do elemento correspondente. Na anlise interior d-se especial ateno anlise das condies sanitrias (ventilao, equipamento sanitrio, etc.) e de conforto (trmico, acstico, humidade, etc.). Numa primeira fase recolhem-se as caractersticas gerais do edifcio ou habitao, sua localizao e envolvente, e efectua-se uma previso da possvel complexidade das obras a efectuar. Numa segunda fase, atribui-se a cada elemento um dos 4 cdigos de degradao possveis, enquadrando da melhor forma a patologia observada: Bom estado cdigo 4 Necessita de pequenas reparaes cdigo 3 Necessita de reparao generalizada cdigo 2 Mau estado cdigo 1 Ao mesmo tempo possvel quantificar a degradao numa percentagem da superfcie ou volume em cada um dos cdigos escolhidos. Para completar a informao, h um espao reservado para a descrio, localizao e anlise dos defeitos observados que permite aprofundar e detalhar cada anomalia observada. Este modelo prev na sua fase de Concluses e Recomendaes a possibilidade de aconselhar a realizao de diagnsticos mais aprofundados, nos aspectos em que a inspeco visual tenha detectado indcios que permitem supor a existncia de problemas importantes, que requeiram um estudo feito com os meios adequados e com o recurso a especialistas na matria. So exemplo de testes complementares referidos pelo Mtodo: Anlise estrutural, teste trmico, teste acstico, teste das instalaes tcnicas, entre outros. 4. METODOLOGIA DE DIAGNSTICO E INTERVENO PROPOSTA 4.1 Caractersticas gerais Para alm da anlise comparativa do estado de degradao utilizada nos diversos mtodos estudados, prope-se uma nova metodologia que permita comparar os desempenhos dos diversos elementos do edifcio, com as exigncias tcnicas do seu funcionamento, estabelecidas em documentos regulamentares ou exigenciais, efectuando as anlises tcnicas e ensaios necessrios para a sua correcta avaliao. Deste modo, seria desenvolvida uma nova metodologia de diagnstico e interveno que se designaria por Metodologia Exigencial de Reabilitao - MEXREB. 4.2 Estrutura do trabalho a desenvolver

Sendo objectivo criar uma ferramenta informtica de apoio deciso, baseada em na avaliao exigencial dos diversos elementos constituintes e aplicvel a edifcios de habitao multifamiliares, o trabalho a desenvolver ser executado em 4 fases distintas: Fase A - Definio de exigncias Antes de iniciar a formulao do mtodo de diagnstico e a elaborao do respectivo modelo informtico, teremos de ter presentes alguns aspectos importantes e que permitiro especificar melhor as bases em que assentar o mtodo proposto. Dever-se- procurar articular e conciliar interesses divergentes, que, no entanto, se complementam, nomeadamente: as exigncias do proprietrio, pblico ou privado, adequando as intervenes a efectuar sua disponibilidade e capacidade financeira real; as exigncias previstas na Regulamentao em vigor ou nveis de qualidade exigidos, tendo sempre como objectivo ltimo a conformidade do desempenho do edifcio com as exigncias de conforto higrotrmico, acstico, de segurana contra incndios, entre outros; e as expectativas dos utilizadores. A envolvente do edifcio ser decomposta em 3 sistemas/elementos construtivos principais, de acordo com as exigncias de funcionamento: cobertura, vos e partes opacas da envolvente. Ser importante nesta fase recolher informao e opinio dos diversos interessados no processo por forma a obviar incompatibilidades, divergncias e problemas com a utilizao do modelo informtico. Uma interaco eficaz entre as fases A e B complementar a informao e garantir que os diferentes componentes do modelo informtico satisfazem as expectativas dos utilizadores futuros. Fase B - Estruturao da novo mtodo de diagnstico Nesta fase ser delineado e concebido o mtodo de diagnstico. O mtodo ser estabelecido de forma a proporcionar uma aproximao adequada s diferentes possibilidades de caracterizao do existente e da interveno a efectuar, mantendo informao sobre a globalidade da envolvente. As aces a desenvolver tero uma natureza sequencial, interrompendo-se as fases posteriores sempre que seja possvel obter um nvel de informao adequado sobre o estado de degradao e nvel qualidade, estando definidas com rigor a necessidade e profundidade da interveno, conforme se descreve na tabela 3. Em todos os casos sero definidas prioridades e cenrios de interveno, tendo como objectivo garantir a satisfao das necessidades de conforto e das exigncias de qualidade pretendidas.

Tabela 3 - Estruturao do novo mtodo de diagnstico


Aco Tipo de interveno Objectivos Tarefas a desenvolver

Visita completa aos diversos fogos que compem o edifcio Inqurito aos residentes

Detectar problemas sistemticos que mostrem no conformidades de funcionamento dos elementos da construo relativos envolvente Conhecer as expectativas dos residentes e detectar eventuais problemas

Produo de relatrio de nvel 1 No sendo detectado qualquer problema que exija interveno urgente, o processo continua com a execuo da aco B. Podero ser detectadas algumas situaes de degradao que exijam interveno imediata. Produo de relatrio de nvel 2 No sendo detectado qualquer problema que exija interveno imediata, o processo continua com a execuo da aco C. Podero ser detectadas situaes que exijam a interveno imediata, quando o nvel de qualidade esteja abaixo do nvel mnimo exigido. Produo de relatrio de nvel 3 No sendo detectado qualquer problema que exija interveno urgente, o processo fica concludo. Produo de relatrio complementar Esta anlise aprofundada indicar a necessidade de interveno imediata

Inspeco visual do exterior do edifcio

Caracterizar o estado de degradao fsica dos elementos da envolvente

Anlise da documentao relativa ao projecto ou recurso a mtodos de ensaio no destrutivo

Caracterizao dos elementos da envolvente e avaliar a sua conformidade com as exigncias regulamentares ou de qualidade definidas

D Execuo de ensaios destrutivos Verificar a existncia de problemas graves que no foi possvel diagnosticar nas fases anteriores

Fase C - Desenvolvimento do modelo informtico O modelo informtico ser desenvolvido com base na estrutura geral definida na fase B e poder incluir ligaes a outras ferramentas j existentes, nomeadamente de oramentao. O modelo informtico ter caractersticas de multimdia, com utilizao de bases de dados de fotos digitais, textos e imagens, para permitir que o utilizador caracterize facilmente o estado de degradao, atribua nveis de qualidade e identifique facilmente problemas nos elementos construtivos. A experimentao deste modelo na fase D permitir aferir da sua aplicabilidade e da necessidade de efectuar correces. Fase D - Validao do modelo informtico O modelo informtico de apoio ao diagnstico e interveno desenvolvido na fase anterior, ser testado num pequeno conjunto de edifcios, para verificar a sua adequao aos casos reais e servir de exemplo de aplicao para os futuros utilizadores. Nesta fase sero analisados, de forma crtica, os resultados e efectuando-se as necessrias correces.

5. CONCLUSES

Com a nova metodologia de diagnstico e interveno aqui apresentada, no se pretende criar mais um programa de simulao ou mais um sistema pericial. Pretende-se, antes, uma ferramenta de trabalho que permita estruturar o processo de deciso, de forma a torn-lo mais fcil, mais racional e consistente. O utilizador deva ter alguns conhecimentos de construo, mas no necessitar de ser um especialista em informtica para fundamentar as suas decises. Esta nova metodologia exigencial, para avaliar em cada momento o desempenho dos elementos construtivos, dever ser complementada com aces de divulgao e informao tcnica especializada, nomeadamente das anomalias mais correntes dos edifcios em Portugal e das tecnologias mais adequadas para a sua reabilitao. Para alm dos aspectos referidos ser necessrio promover um conjunto de aces que permita dotar os profissionais com os conhecimentos tcnicos necessrios que o auxiliaro a enfrentar com segurana e garantia o repto que o diagnstico constitui em toda a sua complexidade. Este conjunto de aces, pode resumir-se num conjunto de objectivos, que ser ampliado em funo dos desenvolvimentos futuros: formao contnua sobre os temas da patologia e conservao de edifcios a nvel nacional e internacional; estabelecimento de um conjunto mnimo de aparelhos especficos, que atravs de ensaios no destrutivos, permita diagnosticar e investigar com o rigor pretendido; estes equipamentos devero estar disponveis para os tcnicos habilitados a realizar os estudos; publicao de Manuais de Diagnstico Aprofundado, redigidos por especialistas em cada tema e de Notas de Informao Tcnica que permitam efectuar a divulgao das anomalias correntes; e existncia de um conjunto de laboratrios especializados para apoio a trabalhos de diagnstico que requeiram pessoal altamente qualificado.

6. REFERNCIAS [1] Abrantes, V.; Freitas, V. P. e Sousa, M., Reabilitao de edifcios - Estudo do comportamento e anlise tcnico-econmica das solues utilizadas nas obras de conservao e reabilitao de 32 empreendimentos, FEUP/LFC, Porto, 1998 [2] Freitas, V. P., Sousa, M., Abrantes, V. - Survey of the durability of facades of 4000 dwellings in northern Portugal - Retrofitting of facades 8th International Conference on Durability of building materials and components, vol. 2, Durability of building assemblies and methods of service life prediction, pg 1040-1050, Otawwa, Canad [3] EPIQR Un outil daide la decision pour la rhabilitation des btiments dhabitation Les principes de la methode, C.S.T.B. 1999 [4] Caccavelli D.,et al, EPIQR, un outil daide la decision pour la rhabilitation des btiments dhabitation, Conferncia IBPSA Frana 1998 [5] Brandt E. et al, EPIQR - A new surveying tool, for maintenance and refurbishment, 8th International Conference on Durability of building materials and components (vol.3), pg. 1576-1585,Ottawa, Canad [6] Marco D. et al, MER HABITAT - Mthode de diagnostic des dgradations, des dsordes et des manques et dvaluation des cots de remise en tat des btiments dhabitation, Bulletin du logement, vol. 64, Office fderal du logement OFL, Granges, Suia, 1996 [7] Casademont, P. et al, Manual del TEST HABITATGE, Barcelona, 1989

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