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PROJETO INTERDISCIPLINAR : Condomnio Residencial El Salvador

Projeto de pesquisa apresentado como pr-requisito para a avaliao das disciplinas de Contabilidade Empresarial, Gesto de Pessoas e Direito Empresarial, do curso de Administrao, da Faculdade Frassinetti do Recife FAFIRE. Orientadores: Alexandre Nunes, Cludia Arajo e Silvania Carrilho.

Recife 2011

AGRADECIMENTOS

Agradecemos aos nossos professores pela oportunidade de vivenciarmos, na prtica, como funciona um condomnio de fato. No nos resta dvidas de quo engrandecedor nos foi esse projeto, onde pudemos analisar, de uma nica vez, o envolvimento de trs disciplinas essenciais da administrao. A vocs, nosso muito obrigado!

INTRODUO

Hoje, de extrema importncia que tenhamos conhecimento em algumas reas especficas da administrao para que possamos conduzir nossos negcios da melhor maneira possvel, evitando qualquer desconforto e muito menos prejuzo que possa aparecer.

Em um condomnio no diferente. H quem acredite que no se trata de um negcio de fato, porm trata-se da organizao de um bem comum a todos que o utilizam, que deve ser bastante organizado e transparente. Mas, pudemos observar que essa viso ainda muito deficiente nesse tipo de empreendimento.

Para muitos, a aquisio de um bem visa o lucro que poder ser obtido com seu repasse (venda), portanto uma boa administrao condominal fundamental para valorizao do imvel em questo.

Nesse trabalho abordaremos o condomnio do Conjunto Residencial El Salvador, sua localizao, estrutura e cultura organizacional.

HISTRICO
O conjunto Residencial El Salvador foi construdo pela extinta COHAB (atual PERPART) por volta da dcada de 70. Com o intuito de ser um condomnio fechado. Possui 10 blocos, 320 apartamentos, algumas casas duplex e um campo de futebol. Cada bloco formado por dois prdios com 16 apartamentos cada e possuem um sndico ou administrador prprio. A administrao do bloco trs, o qual abranger nesse trabalho, dividida por prdio. O prdio que abordamos administrado por trs pessoas, cada uma delas com uma funo especfica. O prdio que estudamos composto por 16 apartamentos, sendo nove proprietrios e sete inquilinos. A misso do condomnio Administrar para adquirir um valor ao patrimnio, proporcionando segurana e conforto s pessoas que o usufruem. Promovendo melhoria constante da qualidade de vida e bem estar das pessoas que nele vivem e trabalham. A viso Realizar a administrao com plena satisfao para todos os condminos, desenvolvendo e implementando solues. O bloco trs composto por dois prdios 16 apartamentos.

CONTABILIDADE

Formao do patrimnio

O condomnio no possui patrimnio.

Poderia adquirir algum bem que servisse para usufruto de todos, porm por se tratar de um condomnio no registrado no h recursos para tal.

Controle Contbil

Fluxo de caixa O controle feito atravs de um registro no livro caixa.

6 Balancete/ verificao A verificao das contas feito por um dos administradores e um morador. Depois circulada uma cpia do movimento do caixa do ms.

Gesto de controle A gesto s feita quando necessrio realizar alguma obra no edifcio. Onde feito vrios oramentos e depois o valor dividido por 16 apartamentos.

Contraponto:

O que pudemos analisar que o Condomnio El Salvador no tem uma contabilidade real, voltada para as necessidades de um condomnio. No tem a reestruturao bsica para isso, que seria: ORAMENTO Todo o condomnio deve ter uma previso oramentria, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa. ELABORAO E APROVAO ORAMENTRIA DESPESAS So os gastos que um condomnio tem, dividido em despesas ordinrias e extraordinrias. As despesas ordinrias so as consideradas rotineiras, necessrias manuteno do condomnio, as quais so respondidas por todos os condminos, incluindo os locatrios: PESSOAL salrios frias 13 salrio rescises contratuais de trabalho ENCARGOS SOCIAIS INSS FGTS

7 PIS INSS de terceiros (autnomos) CONSUMO gua luz e fora gs telefone MANUTENO/CONSERVAO elevadores bombas portes automticos interfones piscina jardim antena coletiva recarga de extintores ADMINISTRATIVAS honorrios da administradora impressos, Xerox, correio iseno do sndico MATERIAIS de limpeza peas de reposio uniformes SEGURO Despesas extraordinrias so os gastos imprevistos e os gastos com benfeitorias, ambos nas reas de uso comum: EMERGNCIA vazamentos entupimentos quebra de bombas d'gua elevadores demais equipamentos BENFEITORIAS reformas aquisio de equipamentos FUNDO DE RESERVA possvel prever no oramento um saldo credor destinado a DESPESAS IMPREVISTAS, pois a Conveno determina que 5% ou 10% do total arrecadado mensalmente sejam contabilizados na conta FUNDO DE RESERVA, estabelecido na Lei do Condomnio.

GESTO DE PESSOAS

O Edifcio El Salvador, no tem condies financeiras de ter nenhum colaborador registrado, at mesmo porque o prprio Edifcio no tem registro. O que o mesmo tem um prestador de servio que faz uma limpeza na rea externa aos apartamentos de 15 em 15 dias, e recebe o valor de R$ 15,00 por limpeza, ou seja, R$ 30,00 por ms. Isso j fixo no valor contbil, mas no cria nenhuma relao de patro/funcionrio, apenas a confiana dos condminos por essa pessoa que transita pelo prdio com livre acesso. Alm de uma senhora que varre a parte frontal/lateral (externa) do prdio duas vezes na semana, que recebe R$ 8,00 por dia, fechando R$ 64,00, no fim do ms (mesmo processo do prestador acima). O que foi observado que todos esto satisfeitos ou porque no tem outra opo com esse tipo de prestadores, sem vnculo permanente para exigncia do servio.

Contraponto:
O que foi observado que todos esto satisfeitos ou porque no tem outra opo alm desse tipo de prestao de servio, sem vnculo permanente. O que preocupa pela vulnerabilidade que ocorre com esse tipo de situao, mas para o momento, os condminos no se mostram interessados para mudanas. Segue abaixo alguns pontos que deveriam ter em condomnio, na rea de Gesto de Pessoas: PLANEJAMENTO E RECRUTAMENTO: A quantidade de empregados que um condomnio deve ter proporcional ao tamanho e a complexidade do edifcio. Uma boa administradora far o trabalho de recrutamento e uma pr-seleo dos candidatos. Contudo, o sndico deve entrevist-los, principalmente no caso de zelador.

No caso do zelador, indagar se ele tem conhecimentos gerais sobre elevadores, extintores de incndio, filtros de piscinas, eletricidade e hidrulica elementar. Contrate sempre por um perodo de experincia e observe o desempenho antes de efetiv-lo.

9 No caso do zelador convm informar aos condminos, por escrito, sobre a troca e o nome do novo funcionrio.

TREINAMENTO: Faa uma lista das tarefas mnimas de cada cargo, percorra o prdio juntamente com o zelador recm-admitido, apresente o pessoal do conselho, e outras providncias. O zelador quem deve treinar, no local, os demais empregados, sob orientao da administradora ou sndico.

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DIREITO EMPRESARIAL

Como foi explicado no histrico, o Edifcio El Salvador, foi um edifcio construdo pela extinta COHAB, e que seria um edifcio fechado, situao que no ocorreu e que hoje o edifcio totalmente diferente da idia inicial. Segue abaixo a realidade jurdica do condomnio: Personalidade Jurdica O condomnio no inscrito no Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica CNPJ. Responsabilidade do Condomnio Por tratar-se de um condomnio no registrado a responsabilidade se resume a pagar as contas que so de usufruto de todos, e manter a manuteno o melhor possvel. Responsabilidade dos Condminos Pagar o condomnio em dia para no prejudicar quem o faz e ajudar os administradores na manuteno. Estatuto do condomnio O condomnio no possui estatuto. Regime Interno: Resume-se a duas regras que dizem respeito ao lixo e ao silncio do ambiente. Onde fica determinado que no permitido jogar lixo nas reas comuns do condomnio e ligar as motos nas partes internas. Registro de Funcionrios: O condomnio no possui registro de funcionrios. A contratao dos mesmos se d de forma emprica e irregular. Tributos: Por no haver registro de funcionrios no a declarao de tributos trabalhistas como: FGTS, INSS, Hora Extra e 13 salrio.

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Contraponto:
Na realidade sabemos que todo condomnio deveria seguir as normas jurdicas. Personalidade Jurdica: 1 Este condomnio apresentado (El salvador), no referisse a cadastro de CNPJ. Logo, o mesmo no uma pessoa jurdica. O cd. Civil brasileiro referisse a Lei n 10.406, 10 janeiro de 2002 e pela lei dos condminos Lei federal n4591, 16 de dezembro de 1964. Com ests referidas Leis tornasse obrigatria responsabilidade de se ter o CNPJ para que assim o condomnio no se misture com o condmino Personalidade Jurdica: 2 Com isso a responsabilidade do condomnio tornasse limitada at porque sem o prprio CNPJ o condomnio no pode ter funcionrios registrados corretamente. O condomnio uma espcie de entidade bem tpica. Considerando sua natureza jurdica. No possuem personalidade jurdica, no exeram atividade econmica, com ou sem fins lucrativos, os condomnios. equiparada a empresa no que tange a obrigatoriedade de inscrio no Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica- CNPJ Responsabilidade do condomnio: Utilizar um sistema de vigilncia prprio (inciso III do artigo 932 do Cdigo Civil); LIVROS - O condomnio tambm deve ter LIVROS, quais sejam: Livro de Atas das Assemblias Livro de Presena dos condminos nas Assemblias Livro do Conselho Consultivo Manter e zelar a parte estrutural do condomnio e de equipamentos comuns do condomnio; DECLARAO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMNIO CADASTRO GERAL DOS CONTRIBUINTES CGC PREVIDNCIA SOCIAL - INSS Responsabilidade do condomnio perante terceiros. A situao especfica dos objetos lanados de apartamentos. (art. 938 do Cdigo Civil) Responsabilidade dos condminos: Todos os condminos devem contribuir para suas despesas; Respeitar as regras e manter-se atualizados com relao as regras; Comparecer as convocaes do sndico; Manter organizada as reas de utilizao coletiva; No fazer barulho nas reas do condomnio; Repara os defeitos e problemas que venham ocorrer nas instalaes exclusivas das suas respectivas unidades autnomas;

12 Estatuto do Condomnio: Condomnio significa domnio de vrios, ou seja, um bem cujo domnio pertena a vrias pessoas. Cada condomnio singular em sua administrao, assim, fica claro que o estatuto s poder ser aplicado com a atualizao da conveno do condomnio e a assinatura dos condminos (registrado em cartrio). No estatuto de um condomnio que se preze deve conter itens para uma administrao eficiente, porm deve ser explcito tudo que nele contenha para que fiquem claras as regras para que no ocasione prejuzos aos condminos. Regimento Interno: So normas para o uso das reas comuns, normas para as reas de recreao, normas disposies especiais (regras que podem ser visadas pelo condomnio e os condminos) Registro de funcionrios: O condomnio ao admitir empregados dever, entre outras obrigaes, registr-los em livros, fichas ou sistema informatizado e anotao na sua Carteira de Trabalho e Previdncia Social (CTPS) apresentada, contra-recibo, especificamente, a data de admisso, a remunerao, a funo e as condies especiais, se houverem. Tributos: Os condomnios residenciais esto obrigados a descontar as contribuies devidas pelos empregados, aplicando-se as alquotas 7,65%, 8,65%, 9% ou 11%, aplicadas de forma no- cumulativa sobre sua remunerao mensal, observando-se o limite mximo do salrio de contribuio.

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Concluso

O condomnio El Salvador um condomnio irregular e por essa questo fica comprometido todo o direcionamento administrativo que deveria ser realmente efetivo, tanto em sua contabilidade, como na Gesto de Pessoas e no Direito Empresarial. O que se tem na realidade o andamento de um condomnio que tem as regras bsicas por viverem em conjunto e de certa maneira dependerem desse direcionamento, para que satisfaam a necessidade, mesmo que bsica de todos que moram no mesmo. Observamos que o que talvez os condminos no se dem conta, que com esse direcionamento, nunca ocorrer uma valorizao do seu imvel, como poderia acontecer com uma boa administrao, mas isso s ser possvel atravs da mudana de perfil dos prprios condminos.