Manual Do Sindico 4

MANUAL DO SNDICO
Primeiramente alertamos que fundamental a leitura da Conveno de Condomnio a qual soberana e determina todas as normas a serem cumpridas. A seguir passaremos a enumerar as NORMAS USUAIS com a finalidade de condensar as diretrizes e procedimentos.
NDICE CONDOMNIO Responsabilidades do Sndico I - CONVENO DO CONDOMNIO O QUE ? II - REGULAMENTO (OU REGIMENTO) INTERNO III - ASSEMBLIA ORDINRIA (A.G.O) IV - ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA V - ELEIO DO SNDICO VI - SUB-SNDICO VII - CONSELHO CONSULTIVO VIII - SEGURO INFORMAES TEIS AO SNDICO ECONOMIAS SEGURANA DO PATRIMNIO PREVENO DE ACIDENTES E INCNDIO DIVERSOS RESUMO DAS LEIS TRABALHISTAS 1. JORNADA DE TRABALHO 2. TRABALHO NOTURNO 3. VALE TRANSPORTE 4. CONTRATO DE EXPERINCIA 5. 13 Salrio 6. FGTS Recolhido 7. ADICIONAL POR ACMULO DE FUNO.
MANUAL DE INSTRUES FUNES E ATRIBUIES PRINCIPAIS DAS ATRIBUIES E DAS TAREFAS E DO PESSOAL DO CONDOMNIO
___________________________________________________________________________________ So Jos dos Campos/SP Jacare/SP Av. Cassiano Ricardo, 1378, sl 14 R. Franz de C. Holzwarth, 103, lj04 Jd. Alvorada Fone: (12) 3934-5794 Centro Fone: (12) 3952-9900 www.ortecon.adm.br
Responsabilidades do Sndico 01- Representar ativa e passivamente o Condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar atos necessrios defesa dos interesses comuns, nos limites atribudos pelo novo Cdigo Civil Lei n 10.406, em vigor em 11 de janeiro de 2003 o qual modificou a Lei n 4.591/64 (Lei do Condomnio), ou pela Conveno. 02 - Exercer a Administrao interna ou externa da edificao ou do conjunto de edificaes no que diz respeito a sua vigilncia e segurana, bem como aos servios que interessem a todos os moradores. 03 - Praticar os atos que lhe atribuem as leis, a Conveno e Regimento Interno. 04 - Cumprir e fazer cumprir a Conveno e Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberaes das Assemblias. 05 - Dar conhecimento das Assemblias aos Condminos. I - CONVENO DO CONDOMNIO O QUE ? um ato contratual, derivado da vontade de todos que a subscrevem, bem como um ato normativo, isto , impe-se a toda a comunidade condominial. A obrigatoriedade da Conveno Condominial passou a existir a partir da lei 4591/94. H condomnios instalados antes da Lei que no possuem conveno. necessrio para a aprovao da Conveno, 2/3 das fraes ideais em Assemblia especialmente convocada para esse fim. (32 Artigo 9) devendo ser registrada no Registro Geral de Imveis (R.G.I.). II- REGULAMENTO (OU REGIMENTO) INTERNO Destina-se a disciplinar a conduta e o comportamento de todos quantos residem no edifcio, fazendo-se lei dentro do Condomnio (no podendo ter dispositivos contra a Conveno ou a lei). III ASSEMBLIAS a reunio na qual os moradores tomam decises a respeito do condomnio. Tais decises, desde que no contrariem as leis em vigor tornam-se as regras do condomnio obrigando os moradores e visitantes e s podem ser anuladas judicialmente ou por deliberao em outra assemblia. CONVOCAO Conforme Conveno, o usual em 1 convocao com 2/3 do total e em 2 com qualquer nmero, sendo a 2 convocao 30 minutos aps a 1. Recomendamos que nunca sejam marcadas em vsperas de feriados e s 6as feiras. PRAZO Se no explicitado na Conveno, ser de no mnimo 07 (sete) dias antes da data da
Assemblia. COMUNICAO AOS CONDMINOS At 08 (oito) dias aps a Assemblia. QUEM PODE VOTAR? Quem estiver em dia com o Condomnio. Inadimplente, e acordos no participam de Assemblias. - INQUILINOS (desde que o locador no comparea) para, decises que no envolvam despesas extraordinrias, alterao de fachadas, partes comuns e privativas, eleio de sndico etc. - POR PROCURAO - condomnio ou no, com poderes para discutir e votar. Reconhecimento e firma (vide conveno). QUORUM (USUAL - VIDE SEMPRE A CONVENO) o nmero legal de condminos que devem estar presentes para a realizao das assemblias, para que tenham validade. 2/3 das fraes ideais para: - Destituio do Sndico, Sub-sndico e Conselho. - Benfeitorias meramente voluntrias. - Alterao da Conveno. Maioria: - Para despesas comuns. Unanimidade: - Para alteraes da fachada ou alterao estrutural. - Sobre matria que altere o Direito da Propriedade dos Condminos. IV - ASSEMBLIA ORDINRIA (A.G.O) Anual obrigatria FINALIDADE Tem como principal finalidade a aprovao de verbas para as despesas de condomnio do prximo exerccio, bem como aprovar e apresentar a prestao de contas do exerccio que se encerrou, e outros assuntos explicitados na ordem do Dia de acordo com a Conveno.
V - ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA (A.G.E.)

Necessria quando houver assunto de interesse geral a ser discutido. Convocada por: - Sndico ou condminos que representem no mnimo 1/4 do Condomnio, no caso do sndico no convoc-la. As recomendaes das A.G. sero obrigatrias a todos os condminos, independentemente do seu comparecimento ou de seu voto, cabendo ao sndico execut-las e faz-las cumprir. Na convocao devem constar TODOS OS ITENS A SEREM DISCUTIDOS de maneira bem clara, sendo que o item ASSUNTOS GERAIS NO TEM QUALQUER UTILIDADE PRTICA. VI - ELEIO DO SNDICO Em Assemblia Geral, eleito na forma prevista na Conveno. NO PODER ter mandato superior a 2 anos (reeleio permitida) VII - SUB-SNDICO Tem a funo de substituir o Sndico oficialmente e eleito em Assemblia (nem todas as Convenes prevem este cargo).
VIII - CONSELHO CONSULTIVO Obrigatrio ser formado por condminos Funo: consultiva N.: 03 pessoas Mandato: mximo de 02 anos Reeleio: permitida IX- SEGURO O Seguro da Edificao ou do conjunto de edificaes dos prdios em Condomnio contra o risco de incndio ou destruio, total ou parcial obrigatrio por lei. Cabe ao Sndico a responsabilidade de contratar o seguro do Edifcio e de fazer cumprir a lei. O seguro obrigatrio e de exclusiva responsabilidade do Sndico (Art.22 - fl. 1, letra C, lei 4591), que poder ser responsabilizado civil e criminalmente pelas conseqncias da falta ou insuficincia de Seguro Contra Incndio. Os seguros mais comuns e aconselhveis ao Condomnio so: - Incndio (obrigatrio)
- Responsabilidade Civil - Quebra de Vidro - Responsabilidade Civil Garagista RESUMO DAS LEIS TRABALHISTAS 1. JORNADA DE TRABALHO Mxima diria = 8 horas, no podendo exceder 44 horas semanais. Empregado e empregador podero fazer acordo de prorrogao desde que NO ULTRAPASSE 2 HORAS DIRIAS, cujo valor ser 50% superior ao da hora normal. Este acordo dever ser firmado em 2 vias. No trabalho contnuo de 6 horas, j fica caracterizada uma jornada de trabalho. O intervalo para repouso no deve ser computado na durao do trabalho. Para todos os funcionrios obrigatria uma folga no domingo a cada 7 semanas. Quando esta folga do vigia considere-se de domingo para 2 feira. 2. TRABALHO NOTURNO Considere-se como tal o trabalho realizado entre 22h e 5h do dia seguinte. Normal seria ter 1 hora de descanso. A hora noturna = hora diurna acrescida de 20%. Em no tendo descanso esta hora (art. 71) ser considerada com um adicional de 50%.
3. VALE TRANSPORTE Ao empregador caber fornecer o nmero suficiente para o deslocamento do empregado dentro do ms, sendo descontada a parcela de 6% sobre os dias teis. 4. CONTRATO DE EXPERINCIA Prazo: 90 (noventa) dias ou menos Aviso prvio: no existe Frias: proporcionais mesmo que a deciso seja do empregado 5. 13 Salrio Proporcional (1/12 por ms trabalhado) Obs.: Considera-se ms trabalhado a frao igual ou superior a 15 dias. 6. FGTS Recolhido a CEF at o dia 07 de cada ms (em formulrio) INSS: At o dia 02 do ms seguinte ao da competncia. PIS: At o ltimo dia til da 1 quinzena de cada ms, no valor de 1% do valor
total bruto dos salrios. 7. ADICIONAL POR ACMULO DE CARGO Adicional de 20% do salrio contratual, sobre a hora que acumular a funo.
INFORMAES TEIS AO SNDICO ECONOMIAS GUA Campanha voltada utilizao racional da gua, evitando esperdcios e vazamentos. Adotar um sistema de acompanhamento mensal de consumo. Vistoria nos apartamentos para verificao de vazamento. LUZ - H lmpadas que produzem um fluxo luminoso idntico a outras com menor nmero de watts, gerando consequentemente menor consumo; recomendvel a colocao de minuterias e a otimizao de luzes acesas nas garagens. H outros procedimentos que devero ser considerados e que podem gerar um melhor funcionamento do sistema eltrico, para os quais poderemos orient-lo. SEGURANA DO PATRIMNIO O condomnio deve estudar que metodologia vai usar na Administrao da Segurana. Seguem algumas sugestes: - Mantenha sempre na portaria o cadastro dos moradores e empregados domsticos, com as devidas observaes dos patres. - A identificao dos carros do condomnio com selos ou adesivos para fixao no prabrisa. - A utilizao de crachs para identificao dos prestadores de servio. - Deve ser evitada a guarda de chaves por parte dos funcionrios na portaria. - Deve ser solicitado aos moradores que acionem os alarmes de seus carros, tranquem e no deixem objetos de valor expostos nos bancos. J existem sistemas de videoporteiro ou de acionamento instantneo da policia que podero ser indicados para determinados tipos de prdios.
PREVENO DE ACIDENTES E INCNDIO 1. - A Lei 2208 de 15/07/94, em fase de regulamentao tornar obrigatria a colocao de sensor de gs no PI, o que evitar muitos acidentes. 2. - Se o pra-raios do seu prdio for radioativo dever ser trocado de acordo com a NBR 5419.
3. - obrigatria a colocao de luz de emergncia em locais onde a falta de iluminao pode impedir a salvao de vidas. Decreto 897 de 21/9/76. 4. - No deve ser colocado nenhum objeto no PI (Gs) ou no PC (luz). 5. - Verificar se h tampas de caixas d'gua soltas ou quebradas na cobertura o que poder acarretar perigo em caso de ventania ou contaminao da gua. Recomendamos que todas as tampas tenham perfeita vedao. 6. - terminantemente proibido pelo Corpo de Bombeiros a colocao de objetos nas escadas, bem como o fechamento da porta de acesso a cobertura. 7. - Extintores e mangueiras devem ser testados anualmente e a cada 5 anos os extintores precisam de testes de presso, por firma cadastrada no Corpo de Bombeiros. A instalao Preventiva Contra Incndio (hidrantes, juntas storz, registros, mangueiras, casa de mquinas de incndio - CNU), dever ser testada, obrigatoriamente, em prazo no superior a 3 meses (COSCIP - Cdigo de Segurana contra Incndio e Pnico - Decreto 897 de 21/9/76). 8. - Importantssimo o acionamento, uma vez por semana, do boto da bomba de pressurizao na C.M.I. por 5 segundos, e uma vez por ms a abertura do registro do dreno, para checagem do equipamento. 9. - obrigatria a colocao de 2 lances de mangueira de 1 " com 15 m de comprimento cada um, em todas as caixas de incndio do prdio (em casos excepcionais aceito um lance somente). 10. - A exausto dever ficar permanentemente ligada, apenas alternando-se os equipamentos. A ventilao dos banheiros importante por manter uma renovao de ar permanente, eliminando odores, diminuindo a umidade e dissipando gases (aquecedor a gs), evitando acidentes. No caso de garagens, o problema muito mais arriscado porque, em ficando desligado o sistema, o acmulo de gs carbnico (inodoro e incolor) pode gerar intoxicaes com conseqncias imprevisveis. 11. - Os extintores usados so de 3 tipos: AP (gua), gs carbnico e P Qumico (PQS), sendo que cada um para uma determinada finalidade e com locais definidos pelas Normas, devendo vir bem explicitado a que se destina (ver as Normas do C.O.S.C.I.P. - Cdigo de Segurana Contra Incndio e Pnico - Corpo de Bombeiros) DIVERSOS 1. - A limpeza e a higienizao dos reservatrios, bem como a Anlise Bacteriolgica da gua, logo aps a limpeza (por empresa registrada na FEEMA) dever ser feita semestralmente. 2. - obrigatrio a colocao do Quadro de Avisos em local visvel, contendo (Lei 2546 de 12/05197): - Relao de Empregados Guia do INSS - Relatrio de Inspeo Anual dos Elevadores (RIA)
- Laudo da Anlise Bacteriolgica da gua, (validade semestral) vide item 3, com o nome do responsvel, bem como o telefone da FEEMA, para consultas e denncias sobre a gua consumida. 3. - To logo seja detectado o aparecimento de vergalho ou o aparecimento de manchas brancas no concreto ou formao de estalactites, entrar em contato imediato conosco para indicarmos os procedimentos corretos. Em no tomando providncias imediatas, o processo de corroso que acarreta um aumento de volume de at 8 vezes, implicar no desagregamento do concreto, o que acarretar gastos infinitamente maiores, podendo inclusive, com o tempo, colocar a estrutura em risco e consequentemente todo o patrimnio. 4. - A colocao de depsitos plsticos de lixo, apesar de no ser obrigatrio, desejvel, em funo das melhores condies de higiene e limpeza que oferece. 5. Todo condomnio obrigado a possuir "kit" de primeiros socorros (norma n. 07 do Ministrio do Trabalho).
FUNES E ATRIBUIES PRINCIPAIS ZELADOR o empregado a quem compete, salvo disposio em contrrio no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas: a) Ter contato direto com a administrao do edifcio e agir como preposto do sndico ou da administradora credenciada; b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierrquicos e fiscalizar o seu cumprimento; c) Fiscalizar as reas de uso comum dos condminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalaes eltricas e hidrulicas do edifcio, assim como os aparelhos de uso comum; d) Zelar pelo sossego e pela observncia da disciplina no edifcio, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores. PORTEIRO OU VIGIA (diurno e noturno) o empregado que executa os servios de portaria, tais como: a) Receber e distribuir a correspondncia destinada aos condminos ou inquilinos; b) Transmitir e cumprir as ordens do zelador; c) Fiscalizar a entrada e sada de pessoas;
d) Zelar pela ordem e respeito entre os usurios e ocupantes de unidades autnomas; e) Dar conhecimento ao zelador de todas as reclamaes que ocorrerem durante a sua jornada. FAXINEIRO o empregado que executa todos os servios de limpeza e conservao das reas de uso comum dos condminos ou inquilinos. SERVENTES OU AUXILIARES So os empregados que ajudam os demais empregados do edifcio, substituindo-os por ordem de seus superiores hierrquicos nos casos de ausncias eventuais, frias, refeies e outros impedimentos. PESSOAL DE JARDINAGEM o que cuida da conservao e reforma dos jardins e plantas existentes nas reas de uso comum dos condminos ou inquilinos. FOLGUISTA o empregado que cumpre substituies nas folgas dos demais, mediante ordens superiores. Sua jornada normal no ser superior a 8 (oito) horas dirias e 44 (quarenta e quatro) semanais. DAS ATRIBUIES E DAS TAREFAS E DO PESSOAL DO CONDOMNIO 01 - ASSIDUIDADE Esta a caracterstica e a obrigao mais relevante do empregado. Deve estar sempre atento. Comparecer antes do horrio de trabalho. Obedecer rigorosamente o perodo destinado ao almoo, nunca atrasando seu retomo , a fim de no prejudicar aos demais. 02 - PONTUALIDADE O empregado no pode faltar ao trabalho, salvo motivo de fora maior. Mesmo nesse caso, ter que avisar ao chefe da Portaria ou ao Sndico. 03 - DISCIPLINA O empregado deve estar atento s suas tarefas dirias atendendo-as com pontualidade e ciente de que qualquer que sejam essas obrigaes, elas so orientadas e fiscalizadas pelo Chefe de Portaria, conforme a organizao de trabalho do prdio. 04 COMPORTAMENTO O empregado deve evitar a todo custo palestras e conversas com os moradores e especialmente com domsticas a no ser para prestar informaes ou dar ajuda eventual se necessrio. 05 - VIGILNCIA O empregado deve observar discretamente qualquer irregularidade cometida pelo
morador, principalmente em seu horrio de trabalho, de modo a comunicar ao chefe da Portaria, para tomar conhecimento e providncias a respeito, inclusive dar cincia ao Sndico. 06 - LIMPEZA E ASSEIO Aos faxineiros e zeladores cabe a responsabilidade de asseio e limpeza do prdio, das reas comuns., piscinas, "play-ground", elevadores, etc., cuja escala de servio deve ser rigorosamente cumprida. 07 - LUZ E ELEVADORES Cumprirem rigorosamente os horrios de acenderem e apagarem as luzes das partes comuns do prdio, garagens, etc., bem como ligar e desligar elevadores nos horrios previstos pelo regulamento de funcionamento do prdio. 08 - LIXO Desencumbirem-se nos dias e horas pr determinadas da colocao do lixo, com a antecedncia necessria passagem dos caminhes da limpeza pblica, no esquecendo se for o caso, de lates ou tambores, lav-los e higieniz-los logo aps seu recolhimento ao depsito do prdio. 09- LIMPEZA EVENTUAL DE LIXO Recolher o lixo ou qualquer objeto que por descuido ou abuso do morador o tenha deixado nas partes comuns do prdio, se possvel procurando identificar o responsvel, para dar conhecimento ao Chefe da Portaria. 10 - LIMPEZA GERAL Limpar vidros, paredes, janelas, casa de mquinas e demais locais reservados e dependncias privativas do prdio, trilhos dos elevadores, instalaes eltricas, isto , pontos de luz, etc., alm da limpeza diria obrigatria. 11 - DO USO GERAL Os empregados devem ser orientados pelo Zelador e observarem cuidadosamente quando em seus horrios de trabalho o comportamento dos moradores no uso dos elevadores, das lixeiras e demais locais destinados aos mesmos, cujas irregularidades devem ser comunicadas ao Chefe da Portaria. Faz parte dessas observaes, daqueles que ficam conversando com as portas dos elevadores abertas e outros motivos que constituem transgresses ao bom funcionamento do prdio. 12 - DA PORTARIA Lavar, limpar o p de mveis, tapetes capachos, varrer, etc., de tudo mais que constitua e guarnea a portaria do prdio. 13 - DA LAVAGEM GERAL Obedecer estritamente os dias e horrios determinados lavagem dos corredores, escadas, garagens e demais partes comuns do prdio. 14 - PLANTAS E JARDINS Regar e tratar com moderao, plantas e jardins e tudo mais que constitua ornamentao do prdio e que exija esse cuidado. 15- DAS LIXEIRAS Recolher nos horrios determinados os objetos, latas, garrafas, caixas, vidros, etc., colocados ao lado do coletor pelos moradores, fazendo a limpeza e a higiene
necessria a fim de evitar mau cheiro e sujeira nesses locais. 16 - ELEVADORES Limpar e higienizar os pisos dos elevadores, suas paredes laterais a fim de mant-los permanentemente cuidados de modo a evitar reclamaes. 17- DEPENDNCIAS DESTINADAS AOS EMPREGADOS Cuidarem da limpeza geral necessria e manter a higiene obrigatria, seja da moradia do porteiro, quartos, sanitrios, do local destinado as refeies. No deixar faltar nos sanitrios papel higinico, no sendo permitido o uso de qualquer outro papel por constituir falta de higiene. 18- DAS HORAS DE ALMOO E DE FOLGA Constitui falta grave a qualquer empregado em horas de almoo e de folga, permanecerem nas partes comuns do prdio, portaria e entradas do edifcio, principalmente usando bermudas ou em trajes de banho e sem que estejam uniformemente vestidos e asseados. 19 - DO TRABALHO Enfim, como ocorre com as responsabilidades do Chefe de Portaria, cada empregado deve ter uma rotina de trabalho dirio, de preferncia por escrito, a fim de o Chefe da Portaria, poder melhor fiscalizar e exigir o seu cumprimento.
DICAS DE SEGURANA Para administradora & sndico Para funcionrios Para condminos Dispositivos teis
Para administradora & sndico Desenvolver reunies peridicas com os condminos, a fim de despertar a conscincia para a segurana de todos; Cadastrar todos os condminos com dados pessoais, dos veculos e at de parentes prximos, para uso em caso de emergncia; Estabelecer o sistema de identificao com crach para todos os visitantes, com assinatura do condmino visitado; Acompanhar o andamento de todos os trabalhos realizados no edifcio; Na contratao dos funcionrios, aps exigir documentos e referncias e certificar-se quanto a autenticidade e veracidade das informaes, dar preferncia para os que possuam cursos de formao e treinamento. Realizar a reciclagem e treinamento peridico de seus funcionrios, visando segurana do condomnio. Fonte: Polcia Militar-SP
Para Funcionrios Ao atender estranhos, manter os portes fechados e as pessoas do lado de fora; O porto somente pode ser aberto aps: o Identificar o visitante; o Avisar o morador sobre a convenincia da entrada; o Na dvida, solicitar ao morador para vir identificar tal visitante. No caso de entrega de encomendas: o Avisar o condmino e solicite sua presena na portaria; o Na ausncia do condmino, receber e guardar para, posteriormente, ser retirado por um morador ou entregue por um funcionrio; o Jamais permita que o entregador leve pessoalmente a encomenda. Nos horrios de limpeza e recolhimento de lixo, manter as entradas do edifcio fechadas. Para abrir o porto da garagem, identificar o motorista e observar se no h risco de penetrar algum junto. Ao receber prestadores de servios, identific-los, anotar os dados de seus documentos, avisar o condmino e s permitir acesso s dependncias mediante autorizao do morador e devidamente acompanhado por um funcionrio. Na entrada ou sada de pessoas do condomnio, somente abrir o porto aps verificar se no h suspeitos prximos. Fonte: Polcia Militar-SP Para condminos A sua compreenso e colaborao so fundamentais para a segurana do Condomnio; Elogiar as aes dos funcionrios que visam a garantir a segurana de todos os condminos, mesmo quando representam algum transtorno para si ou para suas visitas; Ao chegar ou sair da garagem, observar se no h pessoas estranhas ou suspeitas, aguardando ou dando voltas at sentir-se em segurana; Ao estacionar seu veculo na garagem, mant-lo trancado, sem pacotes e objetos vista e com o alarme ligado; Alertar a portaria para que receba as encomendas feitas, ou o avise para que v atender ao entregador na recepo; Quando solicitado portaria, verificar se o assunto lhe diz respeito, e s ento descer recepo para atender;
Ao contratar empregado (domsticas, babs, motoristas, etc.) somente os receber na portaria. Exigir documentao e referncias, averiguando a autenticidade e veracidade das informaes; As chaves de todas as dependncias no devem ser deixadas com os empregados, mantendo algumas dependncias isoladas. Assim como no deixar cpias das chaves na portaria. Fonte: Polcia Militar-SP Dispositivos teis No caso de pequenas entregas, sugere-se uma caixa na recepo com portinhola, para facilitar a entrega e evitar a entrada do entregador; As entradas do edifcio (social, de servio e garagem) devem ser suficientemente iluminadas; Os equipamentos de segurana devem estar em perfeitas condies: o Portas de entrada; o Portes de garagem; o Extintores, etc. Os condminos precisam cooperar com as instalaes de equipamentos indispensveis segurana: o Olho mgico de 180 graus; o Intercomunicador; o Interfones; o Alarmes,etc. Aos moradores dos 1o. e 2o. andares, recomenda-se um cuidado especial, protegendo as reas de acesso; A guarita deve ser recuada do porto, com grades altas ao redor do prdio, e o porto da garagem controlado pela portaria. Fonte: Polcia Militar-SP

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V - ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA (A.G.E.)

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