Proposta de Alteração Das Rendas - Assunção Cristas

PRESIDNCIA DO CONSELHO DE MINISTROS
Proposta de Lei n. 38/XII
Exposio de Motivos
A presente proposta de lei inscreve-se num amplo e profundo conjunto de reformas centrado na aposta clara do XIX Governo Constitucional na dinamizao do mercado de arrendamento, na reduo do endividamento das famlias e do desemprego, na promoo da mobilidade das pessoas, na requalificao e revitalizao das cidades e na dinamizao das actividades econmicas associadas ao sector da construo. A presente proposta de lei concretiza as medidas vertidas nas alneas i) a iv) do ponto 6.1. e nas alneas ii) e iii) do ponto 6.2. do Memorando de Entendimento celebrado entre Portugal e a Comisso Europeia, o Banco Central Europeu e o Fundo Monetrio Internacional, bem como na parte III, relativa s Finanas Pblicas e Crescimento, do Programa do XIX Governo Constitucional, que prevem a preparao de legislao em matria de arrendamento urbano. No contexto abrangente dos objectivos da reforma, o mercado de arrendamento, bem como a reabilitao urbana, constituem domnios estratgicos e essenciais, cuja estreita conexo se afigura indiscutvel e que, por isso, reclamam um tratamento integrado. Em decorrncia, a presente iniciativa legislativa articula-se ainda com a aprovao, pelo Governo, no passado ms de Setembro, da Proposta de Lei n. 24/XII, que consagra medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitao urbana. A procura crescente de oferta de arrendamento e a ausncia de resposta suficiente e a preos de mercado acessveis demonstram que a reviso do regime do arrendamento urbano, se j era urgente h vrias dcadas, , hoje, prioritria. 1
Por outro lado, os dados provisrios dos Censos 2011 do conta de que existem cerca de 12,5% de alojamentos vagos em Portugal, o que revela que existe uma margem de crescimento para o mercado de arrendamento. Se a reforma do arrendamento de 2006, aprovada pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, introduziu alteraes considerveis nos contratos novos, no logrou, no que concerne aos arrendamentos antigos, atingir os resultados a que se props, o que se justificar, em parte, pela excessiva complexidade do regime de actualizao de rendas ento criado. A reforma do regime do arrendamento urbano que agora se prope procura encontrar solues simples, assentes em quatro dimenses essenciais: (i) alterao ao regime substantivo, vertido no Cdigo Civil; (ii) reviso do sistema de transio dos contratos antigos para o novo regime; (iii) agilizao do procedimento de despejo; e (iv) melhoria do enquadramento fiscal. O objectivo da presente reforma claro: criar um verdadeiro mercado de arrendamento, que, em conjunto com o impulso reabilitao urbana, possa oferecer aos portugueses solues de habitao mais ajustadas s suas necessidades, menos consumidoras dos seus recursos e, por isso, tambm promotoras da poupana e que fomentem a sua mobilidade, permitindo-lhes mais facilmente encontrar emprego. Assim, no que respeita ao regime substantivo, as principais alteraes respeitam aos contratos de arrendamento para habitao e esto vertidas em trs grandes linhas de interveno.
Por um lado, no que concerne durao dos contratos, confere-se maior liberdade s partes, promovendo o aparecimento de contratos de durao variada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados s necessidades do arrendatrio e do senhorio. As partes passam a poder livremente estipular a durao dos contratos para habitao, no estando sujeitas a 2
um prazo mnimo. Todavia, se as partes nada estipularem, os contratos consideram-se celebrados pelo prazo de dois anos. Por outro lado, no que respeita ao cumprimento da obrigao de pagamento de renda, refora-se o mecanismo de resoluo do contrato de arrendamento quando o arrendatrio se encontre em mora, permitindo uma mais rpida cessao do contrato e consequente desocupao do locado. Neste sentido, prev-se a faculdade de o senhorio resolver o contrato aps dois meses de no pagamento ou atraso de pagamento da renda, comunicando-o ao arrendatrio. No ms seguinte, e por uma nica vez em relao a esse contrato, o arrendatrio pode pagar a renda em atraso, caso em que a resoluo fica sem efeito. Se o arrendatrio no pagar, ter de desocupar o locado sem qualquer outro prazo. O fundamento de resoluo do contrato de arrendamento no caso de mora ainda alargado s situaes de atrasos reiterados no pagamento da renda, superiores a oito dias, quando ocorram por quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num perodo de 12 meses. Com esta alterao, obvia-se manuteno de contratos em que a confiana entre as partes tenha sido quebrada por reiteradas situaes de incumprimentos, ainda que, isoladamente, pouco significativos. Por outro lado, ainda, e tendo por fito promover a reabilitao do edificado portugus, agiliza-se o procedimento de denncia do contrato de arrendamento celebrado por durao indeterminada quando o senhorio pretenda proceder demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos, que impliquem a desocupao do locado, o qual passa a ser efectuado por mera comunicao. Em contrapartida, prev-se a responsabilizao severa do senhorio que, aps a denncia do contrato nestes termos, no execute as correspondentes obras.
O procedimento de denncia por mera comunicao do contrato celebrado por durao indeterminada igualmente aplicado s situaes em que o senhorio necessite do locado para habitao pelo prprio ou pelos seus filhos. Relativamente livre denncia, pelo senhorio, dos contratos de durao indeterminada, procede-se reduo, para dois anos, do prazo mnimo para a respectiva comunicao, em consonncia com o prazo supletivo de durao dos contratos com prazo certo. No que respeita aos contratos celebrados antes da reforma introduzida pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, introduzemse alteraes significativas. Na linha da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, entendeu-se adequado manter a distino entre, por um lado, as normas transitrias aplicveis aos contratos habitacionais celebrados na vigncia do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro, e aos contratos no habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro, e, por outro, as aplicveis aos contratos habitacionais celebrados antes da vigncia do RAU e aos contratos no habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro. Volvidos mais de cinco anos sobre a entrada em vigor da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, afigura-se justificada uma aproximao do regime de tais contratos antigos ao regime aprovado por aquela lei para os novos contratos.
Nesta medida, quanto aos contratos habitacionais celebrados na vigncia do RAU e aos contratos no habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro, passa a prever-se a possibilidade de livre denncia, pelo senhorio, dos contratos celebrados por durao indeterminada nos mesmos termos aplicveis aos novos contratos. 4
Esta regra apenas excepcionada quando o arrendatrio tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60%, em consonncia com idntica proteco j conferida, e que se mantm, relativamente denncia para habitao do senhorio. Relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigncia do RAU e aos contratos no habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro, no obstante os dados provisrios dos Censos 2011 darem nota de que, em dez anos, o nmero de contratos de arrendamento celebrados antes de 1990 decresceu de 430 mil para 255 mil, verifica-se que tais contratos representam ainda 33% do total de arrendamentos em vigor em 2011, sendo que 40% dos mesmos tm rendas inferiores a 50, em muitos casos sem qualquer justificao de ordem social. Nesta medida, entende-se justificado intervir, tratando separadamente as situaes que devem ainda ser salvaguardadas, daquelas que, por no justificarem uma especial proteco do ponto de vista social, devem passar a regular-se integralmente, num curto perodo de tempo, pelo novo regime. Reconhecendo a excessiva complexidade e ineficcia do regime de actualizao de rendas criado pela reforma de 2006, opta-se agora pela promoo do dilogo entre as partes, que devero procurar alcanar um acordo quanto manuteno do contrato, salvaguardando sempre os casos de arrendatrios com carncia econmica e/ou idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60%, nos arrendamentos para habitao, e as microentidades, nos arrendamentos para fins no habitacionais.
Neste sentido, cria-se um mecanismo de negociao da renda, a iniciar pelo senhorio, que deve propor o valor de actualizao da renda e o tipo e a durao do contrato que pretende. Por sua vez, o arrendatrio pode responder aceitando a proposta,
contrapropondo nova renda, tipo e durao do contrato, ou denunciando o contrato de arrendamento. Assim sendo, nos contratos para habitao, se o arrendatrio aceitar a proposta, o valor da renda actualizado, considerando-se o contrato celebrado por prazo certo, por cinco anos, a menos que as partes acordem noutra durao. Caso o arrendatrio apresente uma contraproposta, se o senhorio aceitar o valor da renda mas no houver acordo quanto ao tipo e/ou durao do contrato, o contrato considerase sempre celebrado por prazo certo, por cinco anos. Se o senhorio no aceitar a renda contraproposta pelo arrendatrio pode denunciar o contrato, pagando a este uma indemnizao correspondente a cinco anos do valor mdio das rendas propostas por cada um deles, a qual agravada se o acordo se frustrar por pequenas margens. Prev-se ainda que, havendo lugar a denncia, o arrendatrio deve desocupar o locado num prazo de sete meses, o qual poder ser elevado para 13 meses caso haja crianas ou estudantes no agregado familiar do arrendatrio. O senhorio pode, em alternativa, optar pela actualizao da renda, determinada de acordo com o valor patrimonial tributrio do locado, caso em que o contrato se considera celebrado por prazo certo, por cinco anos. Salvaguarda-se, assim, a hiptese de o senhorio no ter disponibilidade financeira para o pagamento da indemnizao. O arrendatrio que, face ao procedimento desencadeado pelo senhorio, opte pela denncia do contrato de arrendamento, deve desocupar o locado em trs meses, no havendo, nesse caso, lugar a actualizao da renda ou ao recebimento de indemnizao pela cessao do contrato.
O arrendatrio, na sua resposta ao processo de actualizao da renda desencadeado pelo senhorio, pode tambm invocar e comprovar que o seu agregado familiar tem um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), caso em que a actualizao da renda corresponder, durante um perodo transitrio de cinco anos, a um mximo de 25% ou de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatrio, consoante o rendimento do agregado seja igual ou superior ou inferior a 500 mensais, sempre com o limite de 1/15 do valor do locado, determinado de acordo com o valor patrimonial tributrio do imvel. O valor mximo em causa corresponder a uma taxa de esforo que se entendeu adequada para afectao habitao do agregado familiar do arrendatrio. Durante este perodo, salvo acordo entre as partes, no pode ocorrer a cessao do contrato ou a alterao do tipo de contrato. Findo o perodo de cinco anos, ou no decurso do mesmo no caso de o rendimento do agregado familiar do arrendatrio elevar-se para valores iguais ou superiores a cinco RMNA, a renda passa a poder ser actualizada nos termos gerais. Por sua vez, caso o arrendatrio, na sua resposta, invoque e comprove ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60%, poder haver actualizao de renda pelo valor negociado ou pelo valor do locado determinado de acordo com o valor patrimonial tributrio do imvel, excepto se se verificar simultaneamente uma situao de carncia econmica. Atendendo, contudo, a razes de mobilidade associadas idade, e salvo acordo entre as partes, no pode ocorrer a cessao do contrato ou a alterao do tipo de contrato.
As razes de mobilidade associadas idade justificam tambm que, pretendendo proceder demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos que impliquem a desocupao do locado, o senhorio possa denunciar o contrato de arrendamento 7
celebrado por durao indeterminada por mera comunicao, mas, no caso de arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, assegurando o respectivo realojamento no mesmo concelho, em condies anlogas s que aquele detinha. Nos demais casos, mantm-se o regime supletivo do pagamento da indemnizao correspondente. A presente lei procede ainda alterao do regime da transmisso dos contratos de arrendamento para habitao antigos, pondo fim possibilidade de transmisses sucessivas e transmisso para quem tenha casa prpria ou arrendada no mesmo concelho, por um lado, e permitindo, em alguns casos, a transio integral para o novo regime atravs da alterao do tipo de contrato, por outro lado. Assim, sempre que a transmisso ocorra para ascendente que viva com o arrendatrio e tenha idade inferior a 65 anos, o contrato considera-se celebrado por prazo certo de dois anos, salvo outro acordo das partes. O mesmo sucede quando, transmitindo-se o direito ao arrendamento para menor que viva com o primitivo arrendatrio, aquele perfizer 18 anos ou, estando ainda a estudar, 26 anos. No que respeita aos arrendamentos para fins no habitacionais, consagra-se um regime especial apenas para as microentidades, atendendo importncia que as mesmas assumem no tecido econmico portugus, o que justificou a criao de um regime especial pelo legislador portugus. Nesta medida, prev-se um regime transitrio de cinco anos, durante o qual apenas pode ser actualizada a renda, por referncia ao valor do locado. Nesse perodo, salvo acordo entre as partes, no pode ocorrer a cessao do contrato ou a alterao do tipo de contrato.
No que respeita ao regime processual, reconhece-se a necessidade e a premncia de reforar os mecanismos que garantam aos senhorios meios para reagir perante o incumprimento do contrato, assim tornando o mercado de arrendamento e o investimento na reabilitao urbana para colocao no mercado de arrendamento uma verdadeira opo para os proprietrios e, mais relevantemente ainda, uma opo segura. Esta medida, concretizada mediante a agilizao do procedimento de despejo, fundamental para recuperar a confiana dos proprietrios. At presente data, o senhorio tinha de recorrer a um processo de despejo apresentado junto de um tribunal. Mesmo dispondo de um ttulo executivo nos termos previstos na Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, verificou-se que o tempo mdio de durao da correspondente aco executiva ainda de dezasseis meses. Tal longa espera, muitas vezes acompanhada pelo no recebimento das rendas, revelou ser um motivo de desincentivo para a colocao de imveis no mercado do arrendamento pelos proprietrios, ou ainda para a elevao do valor da renda como forma de controlo do risco. Para tornar o arrendamento num contrato mais seguro e com mecanismos que permitam reagir com eficcia ao incumprimento, criado um novo procedimento extrajudicial que permite que a desocupao do imvel seja realizada de forma clere e eficaz, num prazo mdio estimado de trs meses, no caso de incumprimento do contrato por parte do arrendatrio. Promove-se, por esta via, a confiana do senhorio no funcionamento gil do mercado de arrendamento e o investimento neste sector da economia.
O mecanismo especial de despejo aplica-se cessao do contrato por revogao, caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo, cessao do contrato por oposio renovao, cessao do contrato de arrendamento por denncia livre pelo senhorio, cessao do contrato de arrendamento por denncia para habitao do 9
senhorio ou filhos ou para obras profundas, cessao do contrato de arrendamento por denncia pelo arrendatrio, bem como resoluo do contrato de arrendamento por no pagamento de renda por mais de 2 meses ou por oposio pelo arrendatrio realizao de obras coercivas. O procedimento especial de despejo o meio adequado para efectivar a cessao do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatrio no desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por conveno entre as partes. Para assegurar a tramitao do procedimento especial de despejo em todo o territrio nacional criado junto da Direco-Geral da Administrao da Justia (DGAJ) o Balco Nacional do Arrendamento (BNA). Em sntese, o procedimento especial de despejo segue os seguintes trmites: a) o senhorio apresenta junto do BNA, directamente ou atravs de profissional do foro, o requerimento de despejo; b) o BNA promove a notificao ao inquilino; c) se o inquilino no deduzir oposio ao pedido de despejo, o balco emite ttulo de desocupao do locado, podendo o senhorio promover a efectivao do mesmo, apenas havendo lugar interveno de tribunal, com carcter urgente, para a autorizao de entrada no domiclio do arrendatrio caso este se recuse a desocupar o imvel ou incumpra o acordo de desocupao firmado com o senhorio; d) se o arrendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo por no verificao do fundamento invocado pelo senhorio, h lugar interveno do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos em que prestada cauo, paga a taxa de justia e, no decurso do mesmo, efectuado o depsito das rendas vencidas.
Tendo em considerao que o procedimento especial de despejo se aplica aos casos de cessao do contrato de arrendamento de menor litigiosidade, nos casos em que o
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arrendatrio deduz oposio ao requerimento de despejo e o processo distribudo ao juiz, da respectiva deciso judicial no cabe recurso. No mbito do procedimento especial de despejo, o pedido de pagamento de renda, encargos ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de desocupao do locado. Evita-se, desta forma, a instaurao em tribunal de duas aces distintas: uma para efectivar o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso. Nos casos de constituio de ttulo para desocupao do locado em que no houve distribuio do processo ao juiz, prev-se a possibilidade de o arrendatrio impugnar, com efeito meramente devolutivo, o respectivo ttulo, em caso de violao das normas relativas comunicao da cessao do contrato e notificao do requerimento de despejo. Nos casos de oposio ao despejo, o juiz decide todas as questes referentes ao pedido de despejo apresentado no procedimento especial, devendo a deciso final incluir a autorizao para a entrada imediata no domiclio do arrendatrio, caso considere que o despejo deve ser efectivado. Evita-se, desta forma, o reenvio do processo ao tribunal quando o arrendatrio se recuse a sair do locado. Por sua vez, a transferncia para o arrendatrio do nus de impugnao do despejo, de prestao de cauo e de pagamento da taxa de justia no mbito do procedimento especial visa dissuadir o uso deste procedimento apenas como meio dilatrio para a efectivao do despejo. Em contrapartida, so sancionados todos os que, sem fundamento, promovam o procedimento especial de despejo.
Encontram-se previstas algumas causas de suspenso do procedimento especial de despejo, nomeadamente quando exista ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do senhorio, ou ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, 11
emanado do arrendatrio. Tratando-se de arrendamento para habitao, h lugar suspenso das diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razes de doena aguda. Por fim, o arrendatrio pode requerer o diferimento da desocupao do locado, por razes sociais imperiosas, por um perodo de cinco meses. O diferimento de desocupao do locado para habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, devendo o juiz ter em considerao as exigncias da boa f, a circunstncia de o arrendatrio no dispor imediatamente de outra habitao, o nmero de pessoas que habitam com o arrendatrio, a sua idade, o seu estado de sade e, em geral, a situao econmica e social das pessoas envolvidas. Ao longo de todo o procedimento especial de despejo sempre garantido um grau de jurisdio. Para combater a informalidade e a economia paralela, estabelece-se que os contratos de arrendamento relativamente aos quais o senhorio se pretenda prevalecer deste mecanismo tm de estar registados junto da administrao fiscal, bem como cumpridas todas as obrigaes tributrias relativas aos mesmos. Foi promovida a audio da Comisso Nacional de Proteco de Dados. Assim: Nos termos da alnea d) do n. 1 do artigo 197. da Constituio, o Governo apresenta Assembleia da Repblica a seguinte proposta de lei: Artigo 1. Objecto A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:
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a) Alterando o regime substantivo da locao, designadamente conferindo maior liberdade s partes na estipulao das regras relativas durao dos contratos de arrendamento; b) Alterando o regime transitrio dos contratos de arrendamento celebrados antes da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, reforando a negociao entre as partes e facilitando a transio dos referidos contratos para o novo regime num curto espao de tempo; c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a clere recolocao daquele no mercado de arrendamento. Artigo 2. Alterao ao Cdigo Civil Os artigos 1048., 1055., 1069., 1083., 1084., 1087., 1094. a 1098., 1100. a 1103., 1106. e 1110. do Cdigo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47 344, de 25 de Novembro de 1966, e alterado pelos Decretos-Leis n.s 67/75, de 19 de Fevereiro, 201/75, de 15 de Abril, 261/75, de 27 de Maio, 561/76, de 17 de Julho, 605/76, de 24 de Julho, 293/77, de 20 de Julho, 496/77, de 25 de Novembro, 200-C/80, de 24 de Junho, 236/80, de 18 de Julho, 328/81, de 4 de Dezembro, 262/83, de 16 de Junho, 225/84, de 6 de Julho, e 190/85, de 24 de Junho, pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, pelos Decretos-Leis n.s 381-B/85, de 28 de Setembro, e 379/86, de 11 de Novembro, pela Lei n. 24/89, de 1 de Agosto, pelos Decretos-Leis n.s 321-B/90, de 15 de Outubro, 257/91, de 18 de Julho, 423/91, de 30 de Outubro, 185/93, de 22 de Maio, 227/94, de 8 de Setembro, 267/94, de 25 de Outubro, e 163/95, de 13 de Julho, pela Lei n. 84/95, de 31 de Agosto, pelos Decretos-Leis n.s 329-A/95, de 12 de Dezembro, 14/96, de 6 de Maro, 68/96, de 31 de Maio, 35/97, de 31 de Janeiro, e 120/98, de 8 de Maio, pelas Leis n.s 21/98, de 12 de Maio, e 47/98, de 10 de Agosto, pelo Decreto-Lei n. 343/98, de 6 de Novembro, pelas Leis n.s 59/99, de 30 de Junho, e 16/2001, de 22 de Junho, pelos Decretos-Leis n.s 272/2001, de 13 de Outubro, 273/2001, de 13 de Outubro, 323/2001, de 17 de 13
Dezembro, e 38/2003, de 8 de Maro, pela Lei n. 31/2003, de 22 de Agosto, pelos Decretos-Leis n.s 199/2003, de 10 de Setembro, e 59/2004, de 19 de Maro, pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, pelo Decreto-Lei n. 263-A/2007, de 23 de Julho, pela Lei n. 40/2007, de 24 de Agosto, pelos Decretos-Leis n.os 324/2007, de 28 de Setembro, e 116/2008, de 4 de Julho, pelas Leis n.s 61/2008, de 31 de Outubro, e 14/2009, de 1 de Abril, pelo Decreto-Lei n. 100/2009, de 11 de Maio, e pelas Leis n.os 103/2009, de 11 de Setembro, 9/2010, de 31 de Maio, e 23/2010, de 30 de Agosto, passam a ter a seguinte redaco: Artigo 1048. [] 1 - O direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatrio, at ao termo do prazo para a contestao da aco declarativa, pague, deposite ou consigne em depsito as somas devidas e a indemnizao referida no n. 1 do artigo 1041.. 2 - O locatrio s pode fazer uso da faculdade referida no nmero anterior uma nica vez, com referncia a cada contrato. 3 - []. 4 - Ao direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo 1084.. Artigo 1055. [] 1 - []:
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a) Seis meses, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a seis anos; b) 60 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; c) 30 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a trs meses e inferior a um ano; d) Um tero do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao, tratando-se de prazo inferior a trs meses. 2 - A antecedncia a que se refere o nmero anterior reporta-se ao termo do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao. Artigo 1069. [] O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. Artigo 1083. [] 1 - []. 2 - []: a) []; b) []; c) O uso do prdio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alterao do uso no implique maior desgaste ou desvalorizao para o prdio; d) [];
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e) A cesso, total ou parcial, temporria ou permanente e onerosa ou gratuita do gozo do prdio, quando ilcita, invlida ou ineficaz perante o senhorio. 3 - inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatrio, ou de oposio por este realizao de obra ordenada por autoridade pblica, sem prejuzo do disposto nos n.s 3 a 5 do artigo seguinte. 4 - ainda inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento no caso de o arrendatrio se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num perodo de doze meses, com referncia a cada contrato, no sendo aplicvel o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo seguinte. 5 - fundamento de resoluo pelo arrendatrio, designadamente a no realizao pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omisso comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptido deste para o uso previsto no contrato.
Artigo 1084. [] 1 - [Anterior n. 2]. 2 - A resoluo pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.s 3 e 4 do artigo anterior, bem como a resoluo pelo arrendatrio operam por comunicao contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigao incumprida. 16
3 - A resoluo pelo senhorio, quando opere por comunicao contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatrio, nos termos do n. 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatrio puser fim mora no prazo de um ms. 4 - O arrendatrio s pode fazer uso da faculdade referida no nmero anterior uma nica vez, com referncia a cada contrato. 5 - Fica sem efeito a resoluo fundada na oposio pelo arrendatrio realizao de obra ordenada por autoridade pblica se no prazo de um ms cessar essa oposio. Artigo 1087. [] A desocupao do locado, nos termos do artigo 1081., exigvel aps o decurso de um ms a contar da resoluo, se outro prazo no for judicialmente fixado ou acordado pelas partes. Artigo 1094. [] 1 - []. 2 - []. 3 - No silncio das partes, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de dois anos. Artigo 1095. [] 1 - [].
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2 - O prazo referido no nmero anterior no pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse. 3 - [Revogado]. Artigo 1096. [] 1 - O contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por perodos mnimos sucessivos de igual durao, se outros no estiverem contratualmente previstos. 2 - Qualquer das partes pode opor-se renovao, nos termos dos artigos seguintes. Artigo 1097. [] 1 - O senhorio pode impedir a renovao automtica do contrato mediante comunicao ao arrendatrio com a antecedncia mnima seguinte: a) 240 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a seis anos; b) 120 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; c) 60 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; d) Um tero do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao, tratando-se de prazo inferior a seis meses. 2 - A antecedncia a que se refere o nmero anterior reporta-se ao termo do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao. 18
Artigo 1098. [] 1 - O arrendatrio pode impedir a renovao automtica do contrato mediante comunicao ao senhorio com a antecedncia mnima seguinte: a) 120 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a seis anos; b) 90 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; c) 60 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; d) Um tero do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao, tratando-se de prazo inferior a seis meses. 2 - A antecedncia a que se refere o nmero anterior reporta-se ao termo do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao.
3 - Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, decorrido um tero do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao, o arrendatrio pode denunci-lo a todo o tempo, mediante comunicao ao senhorio com a antecedncia mnima seguinte: a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano; b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano. 4 - Quando o senhorio impedir a renovao automtica do contrato, nos termos do artigo anterior, o arrendatrio pode denunci-lo a todo o tempo, mediante 19
comunicao ao senhorio com uma antecedncia no inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado. 5 - A denncia do contrato, nos termos dos n.os 3 e 4, produz efeitos no final de um ms do calendrio gregoriano, a contar da comunicao. 6 - [Anterior n. 3]. Artigo 1100. [] 1 - Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, aps seis meses de durao efectiva do contrato, o arrendatrio pode denunci-lo, independentemente de qualquer justificao, mediante comunicao ao senhorio com a antecedncia mnima seguinte: a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se, data da comunicao, este tiver um ano ou mais de durao efectiva; b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se, data da comunicao, este tiver at um ano de durao efectiva. 2 - Quando o senhorio denunciar o contrato nos termos da alnea c) do artigo seguinte, o arrendatrio pode denunci-lo, independentemente de qualquer justificao, mediante comunicao ao senhorio com antecedncia no inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado. 3 - A denncia do contrato, nos termos dos nmeros anteriores, produz efeitos no final de um ms do calendrio gregoriano, a contar da comunicao. 4 - denncia pelo arrendatrio aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto no n. 6 do artigo 1098.. Artigo 1101. 20
[] []: a) []; b) Para demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos que obriguem desocupao do locado; c) Mediante comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessao. Artigo 1102. [] 1 - O direito de denncia para habitao do senhorio depende do pagamento do montante equivalente a seis meses de renda e da verificao dos seguintes requisitos: a) Ser o senhorio proprietrio, comproprietrio ou usufruturio do prdio h mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucesso; b) No ter o senhorio, h mais de um ano, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas, casa prpria que satisfaa as necessidades de habitao prpria ou dos seus descendentes em 1. grau. 2 - [Revogado]. 3 - []. Artigo 1103. []
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1 - A denncia pelo senhorio com qualquer dos fundamentos previstos nas alneas a) e b) do artigo 1101. feita mediante comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupao e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficcia, o fundamento da denncia. 2 - Quando a denncia tiver o fundamento previsto na alnea b) do artigo 1101., a comunicao referida no nmero anterior acompanhada de declarao do municpio que ateste que foi iniciado procedimento de controlo prvio da operao urbanstica a efectuar no locado e que esta obriga desocupao do mesmo. 3 - O senhorio que haja invocado o fundamento referido na alnea a) do artigo 1101. deve dar ao local a utilizao invocada no prazo de trs meses e por um perodo mnimo de dois anos. 4 - A invocao do disposto na alnea b) do artigo 1101. obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa: a) Ao pagamento de uma indemnizao correspondente a seis meses de renda; b) [Anterior alnea b) do n. 3]. 5 - Caso as partes no cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da comunicao prevista no n. 1, aplica-se o disposto na alnea a) do nmero anterior. 6 - A indemnizao devida pela denncia deve ser paga no momento da entrega do locado. 7 - Salvo motivo no imputvel ao senhorio, o no cumprimento do disposto no n. 3, bem como o no incio da obra no prazo de seis meses, obriga o
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senhorio ao pagamento de uma indemnizao correspondente a 10 anos de renda. 8 - Da denncia pelo senhorio no pode resultar uma durao total do contrato inferior a dois anos. 9 - [Anterior n. 8]. Artigo 1106. [] 1 - O arrendamento para habitao no caduca por morte do primitivo arrendatrio quando lhe sobreviva: a) Cnjuge com residncia no locado; b) Pessoa que com ele vivesse em unio de facto h mais de dois anos; c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum h mais de dois anos. 2 - Nos casos previstos nas alneas b) e c) do nmero anterior, a transmisso da posio de arrendatrio depende de, data da morte do arrendatrio, o transmissrio residir no locado h mais de um ano. 3 - Havendo vrias pessoas com direito transmisso, a posio do arrendatrio transmite-se, em igualdade de circunstncias, sucessivamente para o cnjuge sobrevivo ou pessoa que, com o falecido, vivesse em unio de facto, para o parente ou afim mais prximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para o mais velho de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum. 4 - O direito transmisso previsto nos nmeros anteriores no se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada, na rea dos
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concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas, data da morte do arrendatrio. 5 - [Anterior n. 3]. Artigo 1110. [] 1 - []. 2 - Na falta de estipulao, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de cinco anos, no podendo o arrendatrio denunci-lo com antecedncia inferior a um ano.
Artigo 3. Alterao ao Cdigo de Processo Civil Os artigos 222., 930.-B, 930.-C e 930.-D do Cdigo de Processo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 44 129, de 28 de Dezembro de 1961, e alterado pelo Decreto-Lei n. 47 690, de 11 de Maio de 1967, pela Lei n. 2 140, de 14 de Maro de 1969, pelo Decreto-Lei n. 323/70, de 11 de Julho, pela Portaria n. 439/74, de 10 de Julho, pelos Decretos-Leis n.os 261/75, de 27 de Maio, 165/76, de 1 de Maro, 201/76, de 19 de Maro, 366/76, de 15 de Maio, 605/76, de 24 de Julho, 738/76, de 16 de Outubro, 368/77, de 3 de Setembro, e 533/77, de 30 de Dezembro, pela Lei n. 21/78, de 3 de Maio, pelos Decretos-Leis n.s 513-X/79, de 27 de Dezembro, 207/80, de 1 de Julho, 457/80, de 10 de Outubro, 224/82, de 8 de Junho, e 400/82, de 23 de Setembro, pela Lei n. 3/83, de 26 de Fevereiro, pelos Decretos-Leis n.s 128/83, de 12 de Maro, 242/85, de 9 de Julho, 381-A/85, de 28 de Setembro, e 177/86, de 2 de Julho, pela Lei n. 31/86, de 29 de Agosto, pelos Decretos-Leis n.s 92/88, de 17 de Maro, 321-B/90, de 15 de Outubro, 211/91, de 14 de 24
Junho, 132/93, de 23 de Abril, 227/94, de 8 de Setembro, 39/95, de 15 de Fevereiro, 329-A/95, de 12 de Dezembro, pela Lei n. 6/96, de 29 de Fevereiro, pelos Decretos-Leis n.s 180/96, de 25 de Setembro, 125/98, de 12 de Maio, 269/98, de 1 de Setembro, e 315/98, de 20 de Outubro, pela Lei n. 3/99, de 13 de Janeiro, pelos Decretos-Leis n.s 375-A/99, de 20 de Setembro, e 183/2000, de 10 de Agosto, pela Lei n. 30-D/2000, de 20 de Dezembro, pelos Decretos-Leis n.s 272/2001, de 13 de Outubro, e 323/2001, de 17 de Dezembro, pela Lei n. 13/2002, de 19 de Fevereiro, pelos Decretos-Leis n.s 38/2003, de 8 de Maro, 199/2003, de 10 de Setembro, 324/2003, de 27 de Dezembro, e 53/2004, de 18 de Maro, pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, pelo Decreto-Lei n. 76-A/2006, de 29 de Maro, pelas Leis n.s 14/2006, de 26 de Abril, e 53-A/2006, de 29 de Dezembro, pelos Decretos-Leis n.s 8/2007, de 17 de Janeiro, 303/2007, de 24 de Agosto, 34/2008, de 26 de Fevereiro, e 116/2008, de 4 de Julho, pelas Leis n.s 52/2008, de 28 de Agosto, e 61/2008, de 31 de Outubro, pelo Decreto-Lei n. 226/2008, de 20 de Novembro, pela Lei n. 29/2009, de 29 de Junho, pelo Decreto-Lei n. 52/2011, de 13 de Abril, e pela Lei n. 63/2011, de 14 de Dezembro, passam a ter a seguinte redaco: Artigo 222. [] [] 1. []; 2. []; 3. Aces de processo sumarssimo, aces especiais para cumprimento de obrigaes pecunirias emergentes de contratos e aces no mbito do procedimento especial de despejo; 4. []; 5. []; 25
6. []; 7. []; 8. []; 9. []; 10. []. Artigo 930.-B [] 1 - []: a) [Revogada]; b) []. 2 - []. 3 - []. 4 - []. 5 - []. 6 - []. Artigo 930.-C [] 1 - []. 2 - O diferimento de desocupao do local arrendado para habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, devendo o juiz ter em conta as exigncias da boa f, a circunstncia de o executado no dispor imediatamente de outra habitao, o nmero de pessoas que habitam com o executado, a sua idade, o seu estado de sade e, em geral, a situao 26
econmica e social das pessoas envolvidas, s podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos: a) [Revogada]; b) Que, tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carncia de meios do executado, o que se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de desemprego, de valor igual ou inferior retribuio mnima mensal garantida, ou de rendimento social de insero; c) []. 3 - No caso de diferimento, decidido com base na alnea b) do nmero anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social pagar ao exequente as rendas correspondentes ao perodo de diferimento, ficando aquele sub-rogado nos direitos deste. Artigo 930.-D [] 1 - []. 2 - []. 3 - O juiz deve decidir do pedido de diferimento da desocupao por razes sociais no prazo mximo de 20 dias a contar da sua apresentao, sendo, no caso previsto na alnea b) do n. 2 do artigo anterior, a deciso oficiosamente comunicada, com a sua fundamentao, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social. 4 - O diferimento no pode exceder o prazo de cinco meses a contar da data do trnsito em julgado da deciso que o conceder. 5 - [Revogado]. 27
Artigo 4. Alterao Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Os artigos 9., 10., 14., 15., 26., 28. a 36., 50. a 54., 57. e 58. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, passam a ter a seguinte redaco: Artigo 9. [] 1 - []. 2 - As cartas dirigidas ao arrendatrio, na falta de indicao por escrito deste em contrrio, devem ser remetidas para o local arrendado. 3 - []. 4 - []. 5 - []. 6 - []. 7 - A comunicao pelo senhorio destinada cessao do contrato por resoluo, nos termos do n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil, efectuada mediante: a) Notificao avulsa; b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicao e cpia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original; c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n. 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o
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domiclio, caso em que inoponvel ao senhorio qualquer alterao do local, salvo se este tiver autorizado a modificao. Artigo 10. [] 1 - []. 2 - O disposto no nmero anterior no se aplica s cartas que: a) Constituam iniciativa do senhorio para a transio para o NRAU e actualizao da renda, nos termos dos artigos 30. e 50.; ou b) Integrem ttulo para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.-A e 15., respectivamente, salvo nos casos de domiclio convencionado nos termos da alnea c) do n. 7 do artigo anterior. 3 - []. 4 - []. 5 - Nos casos previstos nas alneas a) e b) do n. 7 do artigo anterior, se: a) O destinatrio da comunicao recusar a assinatura do original ou a recepo do duplicado da comunicao e cpia dos documentos que a acompanhem, o advogado, solicitador ou agente de execuo lavra nota do incidente e a comunicao considera-se efectuada no prprio dia face certificao da ocorrncia; b) No for possvel localizar o destinatrio da comunicao, o senhorio remete carta registada com aviso de recepo para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatrio no foi
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localizado, considerando-se a comunicao recebida no 10. dia posterior ao do seu envio. Artigo 14. [] 1 - [].
2 - Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residncia permanente do arrendatrio e quando este tenha na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas, outra residncia ou a propriedade de imvel para habitao adquirido aps o incio da relao de arrendamento, com excepo dos casos de sucesso mortis causa, pode o senhorio, simultaneamente, pedir uma indemnizao igual ao valor da renda determinada de acordo com os critrios previstos nas alneas a) e b) do n. 2 do artigo 35., desde o termo do prazo para contestar at entrega efectiva da habitao. 3 - []. 4 - Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um perodo igual ou superior a dois meses, no forem pagos ou depositados, o arrendatrio notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depsito e ainda da importncia da indemnizao devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depsito, que so contadas a final.
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5 - Em caso de incumprimento pelo arrendatrio do disposto no nmero anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessrias adaptaes, o disposto no n. 6 do artigo 15. e nos artigos 15.-J, 15.-L e 15.-N a 15.-P. Artigo 15. Procedimento especial de despejo 1 - O procedimento especial de despejo o meio para efectivar a cessao do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatrio no desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por conveno entre as partes. 2 - Apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejo: a) Em caso de revogao, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n. 2 do artigo 1082. do Cdigo Civil; b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, no sendo o contrato renovvel, o contrato escrito donde conste a fixao desse prazo; c) Em caso de cessao por oposio renovao, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicao prevista no artigo 1097. ou no n. 1 do artigo 1098. do Cdigo Civil; d) Em caso de denncia por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicao prevista na alnea c) do artigo 1101. ou no n. 1 do artigo 1103. do Cdigo Civil; e) Em caso de resoluo por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicao prevista no n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil, bem como, quando aplicvel, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposio realizao da obra; 31
f) Em caso de denncia pelo arrendatrio, nos termos dos n.s 3 e 4 do artigo 1098. do Cdigo Civil, do artigo 34. ou do artigo 53., o comprovativo da comunicao da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatrio. 3 - O procedimento especial de despejo previsto na presente subseco apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado.
4 - Quando haja lugar a procedimento especial de despejo, o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatrio pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de despejo no mbito do referido procedimento, desde que tenha sido comunicado ao arrendatrio o montante em dvida, salvo se previamente tiver sido intentada aco executiva para os efeitos previstos no artigo anterior. 5 - No caso de desistncia do pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, o procedimento especial de despejo segue os demais trmites legalmente previstos quanto ao pedido de desocupao do locado. 6 - Sempre que os autos sejam distribudos, o juiz deve pronunciar-se sobre todas as questes suscitadas e, independentemente de ter sido requerida, sobre a autorizao de entrada no domiclio. 7 - Na pendncia do procedimento especial de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais. Artigo 26. [] 1 - [].
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2 - []. 3 - Quando no sejam denunciados por qualquer das partes, os contratos de durao limitada renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo perodo de dois anos, se outro superior no tiver sido previsto. 4 - []: a) Continua a aplicar-se o disposto na alnea a) do n. 1 do artigo 107. do RAU; b) O montante previsto no n. 1 do artigo 1102. do Cdigo Civil no pode ser inferior a seis meses de renda calculada de acordo com os critrios previstos nas alneas a) e b) do n. 2 do artigo 35.; c) O disposto na alnea c) do artigo 1101. do Cdigo Civil no se aplica se o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %. 5 - []. 6 - [Revogado]. Artigo 28. [] 1 - Aos contratos a que se refere o presente captulo aplica-se, com as necessrias adaptaes, o disposto no artigo 26., com as especificidades dos nmeros seguintes. 2 - Aos contratos referidos no nmero anterior no se aplica o disposto na alnea c) do artigo 1101. do Cdigo Civil.
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3 - Em relao aos arrendamentos para fins no habitacionais, a antecedncia a que se refere a alnea c) do artigo 1101. do Cdigo Civil elevada para cinco anos, quando: a) Ocorra trespasse, locao do estabelecimento ou cesso do arrendamento para o exerccio de profisso liberal aps a entrada em vigor da presente lei; b) Sendo o arrendatrio uma sociedade, ocorra transmisso inter vivos de posio ou posies sociais que determine a alterao da titularidade em mais de 50% face situao existente aquando da entrada em vigor da presente lei. 4 - Se o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, a invocao do disposto na alnea b) do artigo 1101. do Cdigo Civil obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a garantir o realojamento do arrendatrio no mesmo concelho, em condies anlogas s que este j detinha. Artigo 29. [] 1 - []. 2 - A denncia do contrato de arrendamento nos termos da alnea d) do n. 3 do artigo 31. e da alnea d) do n. 3 do artigo 51. confere ao arrendatrio o direito a compensao pelas obras licitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento. 3 - O disposto no nmero anterior aplica-se aos arrendamentos para fins no habitacionais, quando o contrato cesse em consequncia da aplicao do disposto no n. 3 do artigo 28.. Artigo 30. 34
Iniciativa do senhorio A transio para o NRAU e a actualizao da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua inteno ao arrendatrio, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a durao do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38. e seguintes do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (CIMI), acompanhado de cpia da caderneta predial urbana.
Artigo 31. Resposta do arrendatrio 1 - O prazo para a resposta do arrendatrio de 30 dias, a contar da recepo da comunicao prevista no artigo anterior. 2 - [Anterior n. 2 do artigo 37.]. 3 - O arrendatrio, na sua resposta, pode: a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.; c) Em qualquer dos casos previstos nas alneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e ou durao do contrato propostos pelo senhorio; d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.. 4 - Se for caso disso, o arrendatrio deve ainda, na sua resposta, invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstncias:
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a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuies mnimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35. e 36.; b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36..
5 - As circunstncias previstas nas alneas do nmero anterior s podem ser invocadas quando o arrendatrio tenha no locado a sua residncia permanente ou quando a falta de residncia permanente for devida a caso de fora maior ou doena. 6 - A falta de resposta do arrendatrio vale como aceitao da renda, bem como do tipo e da durao do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1. dia do segundo ms seguinte ao do termo do prazo previsto nos n.os 1 e 2. 7 - Caso o arrendatrio aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo da resposta: a) De acordo com o tipo e a durao acordados; b) No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da durao do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de cinco anos. 8 - [Anterior n. 9 do artigo 37.]. Artigo 32. 36
Comprovao da alegao 1 - O arrendatrio que invoque a circunstncia prevista na alnea a) do n. 4 do artigo anterior faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo emitido pelo servio de finanas competente, do qual conste o valor do RABC do seu agregado familiar. 2 - [Anterior n. 2 do artigo 44.]. 3 - [Anterior n. 4 do artigo 44.]. 4 - O arrendatrio que invoque as circunstncias previstas na alnea b) do n. 4 do artigo anterior faz acompanhar a sua resposta, conforme os casos, de documento comprovativo de ter completado 65 anos, ou de documento comprovativo da deficincia alegada, sob pena de no poder prevalecer-se das referidas circunstncias. Artigo 33. Oposio pelo arrendatrio e denncia pelo senhorio 1 - Sem prejuzo do disposto nos artigos 35. e 36., caso o arrendatrio se oponha ao valor da renda, ao tipo e ou durao do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepo da resposta daquele, deve comunicar ao arrendatrio se aceita ou no a proposta. 2 - A oposio do arrendatrio ao valor da renda proposto pelo senhorio no acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manuteno do valor da renda em vigor data da comunicao do senhorio. 3 - A falta de resposta do senhorio vale como aceitao da renda, bem como do tipo e da durao do contrato propostos pelo arrendatrio.
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4 - Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatrio, ou verificando-se o disposto no nmero anterior, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo, pelo arrendatrio, da comunicao prevista no n. 1 ou do termo do prazo a previsto: a) De acordo com o tipo e a durao acordados; b) No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da durao do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de cinco anos. 5 - Se o senhorio no aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatrio, pode, na comunicao a que se refere o n. 1: a) Denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatrio uma indemnizao equivalente a cinco anos de renda resultante do valor mdio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatrio; ou b) Actualizar a renda de acordo com os critrios previstos nas alneas a) e b) do n. 2 do artigo 35., considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo perodo de cinco anos a contar da referida comunicao. 6 - A indemnizao a que se refere a alnea a) do nmero anterior agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatrio no for inferior proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente. 7 - Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, a denncia prevista na alnea a) do n. 5 produz efeitos no prazo de seis meses a contar da recepo da correspondente comunicao, devendo ento o arrendatrio desocupar o locado e entreg-lo ao senhorio no prazo de 30 dias. 38
8 - No caso de arrendatrio que tenha a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11. ou o 12. ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior, a denncia prevista na alnea a) do n. 5 produz efeitos no prazo de um ano, devendo ento o arrendatrio desocupar o locado e entreg-lo ao senhorio no prazo de 30 dias. 9 - A indemnizao prevista na alnea a) do n. 5 e no n. 6 paga no momento da entrega do locado ao senhorio. 10 - No perodo compreendido entre a recepo da comunicao pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produo de efeitos da denncia, nos termos dos n.s 7 e 8, vigora a renda antiga ou a renda proposta pelo arrendatrio, consoante a que for mais elevada. Artigo 34. Denncia pelo arrendatrio 1 - Caso o arrendatrio denuncie o contrato, a denncia produz efeitos no prazo de dois meses a contar da recepo pelo senhorio da resposta prevista na alnea d) do n. 3 do artigo 31., devendo ento o arrendatrio desocupar o locado e entreg-lo ao senhorio no prazo de 30 dias. 2 - No caso previsto no presente artigo no h lugar a actualizao da renda. Artigo 35. Arrendatrio com RABC inferior a cinco RMNA 1 - Caso o arrendatrio invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar inferior a cinco RMNA, o contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepo, pelo senhorio, da resposta do arrendatrio nos termos da alnea a) do n. 4 do artigo 31.. 39
2 - No perodo de cinco anos referido no nmero anterior, a renda pode ser actualizada nos seguintes termos: a) O valor actualizado da renda tem como limite mximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado; b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliao realizada nos termos dos artigos 38. e seguintes do CIMI; c) O valor actualizado da renda corresponde, at aprovao dos mecanismos de proteco e compensao social: i) A um mximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatrio, com o limite previsto na alnea a); ii) A um mximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatrio, com o limite previsto na alnea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a 500 mensais. 3 - Se o valor da renda apurado nos termos do nmero anterior for inferior ao valor que resultaria da actualizao anual prevista no n. 1 do artigo 24., este o aplicvel. 4 - Quando for actualizada, a renda devida no 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo, pelo arrendatrio, da comunicao com o respectivo valor. 5 - Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, o valor actualizado da renda, no perodo de 5 anos referido no n. 1, corresponde ao valor da primeira renda devida. 6 - No ms correspondente quele em que foi feita a invocao da circunstncia regulada no presente artigo e pela mesma forma, o arrendatrio faz prova anual do rendimento perante o senhorio, sob pena de no poder prevalecer-se da mesma. 40
7 - Findo o perodo de cinco anos referido no n. 1, o senhorio pode promover a transio do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, o disposto nos artigos 30. e seguintes, com as seguintes especificidades: a) O arrendatrio no pode invocar as circunstncias previstas nas alneas do n. 4 do artigo 31.; b) No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da durao do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de dois anos. Artigo 36. Arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos, ou com deficincia com grau de incapacidade superior a 60 % 1 - Caso o arrendatrio invoque e comprove que tem idade igual ou superior a 65 anos, ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, o contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, aplicando-se no que respeita ao valor da renda o disposto nos nmeros seguintes. 2 - Se o arrendatrio aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, a nova renda devida no 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo, pelo senhorio, da resposta. 3 - Se o arrendatrio se opuser ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepo da resposta do arrendatrio, deve comunicar-lhe se aceita ou no a renda proposta. 41
4 - A falta de resposta do senhorio vale como aceitao da renda proposta pelo arrendatrio. 5 - Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatrio, ou verificando-se o disposto no nmero anterior, a nova renda devida no 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo, pelo senhorio, da resposta ou do termo do prazo para esta, consoante os casos. 6 - Se o senhorio no aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatrio, o contrato mantm-se em vigor sem alterao do regime que lhe aplicvel, sendo o valor da renda apurado nos termos das alneas a) e b) do n. 2 do artigo anterior, sem prejuzo do disposto no nmero seguinte. 7 - Se o arrendatrio invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar inferior a cinco RMNA: a) O valor da renda apurado nos termos dos n.s 2 e 3 do artigo anterior; b) O valor da renda vigora por um perodo de cinco anos, correspondendo ao valor da primeira renda devida; c) aplicvel o disposto no n. 6 do artigo anterior. 8 - Quando for actualizada, a renda devida no 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo, pelo arrendatrio, da comunicao com o respectivo valor. 9 - Findo o perodo de cinco anos a que se refere a alnea b) do n. 7: a) O valor da renda pode ser actualizado por iniciativa do senhorio, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, o disposto nos artigos 30. e seguintes, no podendo o arrendatrio invocar a circunstncia prevista na alnea a) do n. 4 do artigo 31.;
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b) O contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes. 10 - No caso previsto no nmero anterior, o arrendatrio pode ter direito a um subsdio de renda, nos termos e condies a definir em diploma prprio. Artigo 50. Iniciativa do senhorio A transio para o NRAU e a actualizao da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua inteno ao arrendatrio, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a durao do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38. e seguintes do CIMI, acompanhado de cpia da caderneta predial urbana. Artigo 51. Resposta do arrendatrio 1 - O prazo para a resposta do arrendatrio de 30 dias, a contar da recepo da comunicao prevista no artigo anterior. 2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de vrios sujeitos, a resposta pode ser oferecida at ao termo do prazo que comeou a correr em ltimo lugar. 3 - O arrendatrio, na sua resposta, pode: a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.; c) Em qualquer dos casos previstos nas alneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e ou durao do contrato propostos pelo senhorio; 43
d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53.. 4 - Se for caso disso, o arrendatrio deve ainda, na sua resposta, invocar que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao pblico e que uma microentidade, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.. 5 - Microentidade a empresa que, independentemente da sua forma jurdica, no ultrapasse, data do balano, dois dos trs limites seguintes: a) Total do balano: 500 000; b) Volume de negcios lquido: 500 000; c) Nmero mdio de empregados durante o exerccio: cinco. 6 - O arrendatrio que invoque a circunstncia prevista no n. 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de no poder prevalecer-se da referida circunstncia. 7 - aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto nos n.s 6 e 7 do artigo 31.. Artigo 52. Oposio pelo arrendatrio e denncia pelo senhorio Sem prejuzo do disposto no artigo 54., aplicvel, com as necessrias adaptaes, o artigo 33., com excepo do seu n. 8. Artigo 53. Denncia pelo arrendatrio aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto no artigo 34..
Artigo 54. 44
Microentidade 1 - Caso o arrendatrio invoque e comprove que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao pblico e que uma microentidade, o contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepo, pelo senhorio, da resposta do arrendatrio nos termos do n. 4 do artigo 51.. 2 - No perodo de cinco anos referido no nmero anterior, o valor actualizado da renda determinado de acordo com os critrios previstos nas alneas a) e b) do n. 2 do artigo 35.. 3 - Se o valor da renda apurado nos termos do nmero anterior for inferior ao valor que resultaria da actualizao anual prevista no n. 1 do artigo 24., este o aplicvel. 4 - Quando for actualizada, a renda devida no 1. dia do segundo ms seguinte ao da recepo, pelo arrendatrio, da comunicao com o respectivo valor. 5 - No ms correspondente quele em que foi feita a invocao da qualidade de microentidade e pela mesma forma, o arrendatrio faz prova anual da manuteno daquela qualidade perante o senhorio, sob pena de no poder prevalecer-se da mesma. 6 - Findo o perodo de cinco anos referido no n. 1, o senhorio pode promover a transio do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, o disposto nos artigos 50. e seguintes, com as seguintes especificidades: a) O arrendatrio no pode invocar novamente a circunstncia prevista no n. 4 do artigo 51.;
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b) No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da durao do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de dois anos. Artigo 57. [] 1 - []: a) []; b) Pessoa que com ele vivesse em unio de facto h mais de dois anos, com residncia no locado h mais de um ano; c) Ascendente em 1. grau que com ele convivesse h mais de um ano; d) []; e) Filho ou enteado, que com ele convivesse h mais de um ano, portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. 2 - []. 3 - O direito transmisso previsto nos nmeros anteriores no se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas, data da morte do arrendatrio. 4 - Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, quando ao arrendatrio sobreviva mais de um ascendente, h transmisso por morte entre eles. 5 - Quando a posio do arrendatrio se transmita para ascendente com idade inferior a 65 anos data da morte do arrendatrio, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo perodo de dois anos. 46
6 - Salvo no caso previsto na alnea e) do n. 1, quando a posio do arrendatrio se transmita para filho ou enteado nos termos da alnea d) do mesmo nmero, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11. ou 12. ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior, na data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo perodo de dois anos. Artigo 58. [] 1 - O arrendamento para fins no habitacionais termina com a morte do primitivo arrendatrio, salvo existindo sucessor que, h mais de trs anos, explore, em comum com aquele, estabelecimento a funcionar no local, nele trabalhando efectivamente. 2 - []. Artigo 5. Aditamento Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro So aditados Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, os artigos 14.-A e 15.-A a 15.-T, com a seguinte redaco:
Artigo 14.-A Ttulo para pagamento de rendas, encargos ou despesas O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicao ao arrendatrio do montante em dvida, ttulo executivo para a
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execuo para pagamento de quantia certa correspondente s rendas, aos encargos ou s despesas que corram por conta do arrendatrio. Artigo 15.-A Balco Nacional do Arrendamento 1 - criado, junto da Direco-Geral da Administrao da Justia, o Balco Nacional do Arrendamento (BNA) destinado a assegurar a tramitao do procedimento especial de despejo. 2 - O BNA tem competncia em todo o territrio nacional para a tramitao do procedimento especial de despejo. Artigo 15.-B Apresentao, forma e contedo do requerimento de despejo 1 - O requerimento de despejo apresentado, em modelo prprio, no BNA. 2 - No requerimento deve o requerente: a) Identificar as partes, indicando os seus nomes e domiclios; b) Indicar o seu endereo de correio electrnico, se pretender receber comunicaes ou ser notificado por este meio; c) Indicar o lugar onde deve ser feita a notificao, o qual, na falta de domiclio convencionado por escrito, deve ser o local arrendado; d) Indicar o fundamento do despejo e juntar os documentos previstos no n. 2 do artigo 15.; e) Formular o pedido e, no caso de pedido para pagamento de rendas, encargos ou despesas, discriminar o valor do capital, juros vencidos e outras quantias devidas; f) Indicar a taxa de justia paga; 48
g) Identificar o agente de execuo ou o notrio competente para proceder desocupao do locado; h) Assinar o requerimento. 3 - Havendo pluralidade de arrendatrios ou constituindo o local arrendado casa de morada de famlia, o requerente deve ainda identificar os nomes e domiclios de todos os arrendatrios e de cada um dos cnjuges, consoante os casos. 4 - Durante o procedimento especial de despejo no permitida a alterao dos elementos constantes do requerimento, designadamente do pedido formulado. 5 - Se o requerente indicar endereo de correio electrnico, nos termos e para os efeitos do disposto na alnea b) do n. 2, as comunicaes e notificaes pelo BNA ao requerente so efectuadas por meios electrnicos, em termos a definir por portaria do membro do Governo responsvel pela rea da justia. 6 - A entrega do requerimento de despejo por advogado ou solicitador efectuada apenas por via electrnica, com meno da existncia do mandato e do domiclio profissional do mandatrio.
7 - O requerente que, sendo representado por advogado ou solicitador, no cumprir o disposto no nmero anterior fica sujeito ao pagamento imediato de uma multa no valor de 2 UC, salvo alegao e prova de justo impedimento. 8 - O disposto na alnea h) do n. 2 no aplicvel quando o requerimento de despejo for apresentado por meios electrnicos, assegurando o sistema 49
informtico a identificao do requerente ou mandatrio que procede apresentao do requerimento. 9 - O modelo e as formas de apresentao do requerimento de despejo so aprovados por portaria do membro do Governo responsvel pela rea da justia. Artigo 15.-C Recusa do requerimento 1 - O requerimento s pode ser recusado se: a) No estiver endereado ao BNA; b) No indicar o fundamento do despejo ou no for acompanhado dos documentos previstos no n. 2 do artigo 15.; c) Omitir a identificao das partes, o domiclio do requerente ou o lugar da notificao do requerido; d) No estiver assinado, excepto nos casos previstos no n. 8 do artigo anterior; e) No estiver redigido em lngua portuguesa; f) No constar do modelo a que se refere o n. 9 do artigo anterior; g) No se mostrar paga a taxa de justia devida; h) O pedido no se ajustar finalidade do procedimento. 2 - Nos casos em que haja recusa, o requerente pode apresentar outro requerimento no prazo de 10 dias subsequentes notificao daquela, considerando-se o procedimento iniciado na data em que o primeiro requerimento foi apresentado. Artigo 15.-D 50
Finalidade, contedo e efeito da notificao 1 - O secretrio do BNA expede imediatamente notificao para o requerido, por carta registada com aviso de recepo, para, em 10 dias, este: a) Desocupar o locado e, sendo caso disso, pagar ao requerente a quantia pedida, acrescida da taxa de justia por ele liquidada; ou b) Deduzir oposio pretenso e ou requerer o diferimento da desocupao do locado, nos termos do disposto nos artigos 15.O e 15.-P. 2 - Havendo vrios requeridos, a notificao expedida para todos eles, nos termos e para os efeitos previstos no nmero anterior. 3 - A notificao expedida para o local indicado no requerimento de despejo, aplicando-se o disposto nos n.s 3 a 5 do artigo 237.-A e no n. 2 do artigo 238. do Cdigo de Processo Civil. 4 - O acto de notificao deve conter: a) Os elementos referidos nas alneas a) a f) do n. 2 e, se for caso disso, no n. 3 do artigo 15.-B; b) A indicao do prazo para a oposio e a respectiva forma de contagem; c) A indicao de que, na falta de pagamento ou de oposio dentro do prazo legal, ser constitudo ttulo para desocupao do locado com a faculdade de o requerente a efectivar imediatamente; d) Nos casos de pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, a indicao de que, na falta de pagamento da quantia pedida e da taxa de justia liquidada pelo requerente, so ainda devidos juros de mora desde a data da apresentao do requerimento; 51
e) A indicao de que a deduo de oposio cuja falta de fundamento o requerido no deva ignorar o responsabiliza pelos danos que causar ao requerente e determina a condenao em multa de valor no inferior a dez vezes a taxa de justia devida. 5 - A notificao efectuada nos termos do presente artigo interrompe a prescrio, nos termos do disposto no artigo 323. do Cdigo Civil. Artigo 15.-E Constituio de ttulo para desocupao do locado 1 - O secretrio do BNA converte o requerimento de despejo em ttulo para desocupao do locado se: a) Depois de notificado, o requerido no deduzir oposio no respectivo prazo; b) A oposio se tiver por no deduzida nos termos do disposto no n. 4 do artigo seguinte; c) Na pendncia do procedimento especial de despejo, o requerido no proceder ao pagamento ou depsito das rendas vencidas, nos termos previstos no n. 7 do artigo 15.. 2 - O ttulo de desocupao do locado autenticado com recurso a assinatura electrnica. 3 - Constitudo o ttulo de desocupao do locado, o secretrio disponibiliza o requerimento de despejo no qual tenha sido colocada a frmula de ttulo para desocupao do locado: a) Ao requerente, por meios electrnicos se este tiver indicado endereo de correio electrnico, nos termos da alnea b) do n. 2 do artigo 15.-B; 52
b) Ao agente de execuo ou notrio por aquele designado, preferencialmente por meios electrnicos. 4 - No tendo o requerente designado o agente de execuo ou o notrio, ou tendo a designao ficado sem efeito, o secretrio do BNA procede designao segundo a escala constante da lista oficial e atravs de meios electrnicos que garantam a aleatoriedade no resultado e a igualdade na distribuio, disponibilizando de imediato ao designado, por meios electrnicos, o ttulo de desocupao do locado. 5 - Considera-se que a designao do agente de execuo ou do notrio fica sem efeito se algum destes declarar, por meios electrnicos, que a no aceita. 6 - O recurso aos meios electrnicos previstos nos n.s 3 a 5 definido por portaria do membro do Governo responsvel pela rea da justia. Artigo 15.-F Oposio 1 - O requerido pode opor-se pretenso de despejo no prazo de 10 dias, a contar da sua notificao. 2 - A oposio no carece de forma articulada, devendo ser apresentada no BNA, nos termos a definir por portaria do membro do Governo responsvel pela rea da justia. 3 - Com a oposio, deve o requerido proceder juno do documento comprovativo da taxa de justia e, nos casos previstos nos n.s 3 e 4 do artigo 1083. do Cdigo Civil, ao pagamento de uma cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, nos termos a definir por portaria do membro do Governo responsvel pela rea da justia.
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4 - Na falta de juno do documento comprovativo do pagamento da taxa de justia ou do pagamento da cauo prevista no nmero anterior, a oposio tem-se por no deduzida. Artigo 15.-G Desistncia do procedimento 1 - At deduo da oposio ou, na sua falta, at ao termo do prazo de oposio, o requerente pode desistir do procedimento especial de despejo. 2 - No caso previsto no nmero anterior, o BNA devolve ao requerente o expediente respeitante ao procedimento especial de despejo e notifica o requerido daquele facto, se este j tiver sido notificado do requerimento de despejo. Artigo 15.-H Distribuio e termos posteriores 1 - Deduzida oposio, o secretrio do BNA apresenta os autos distribuio e remete ao requerente cpia da oposio. 2 - Recebidos os autos, o juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeioarem as peas processuais. 3 - No julgando logo procedente alguma excepo dilatria ou nulidade que lhe cumpra conhecer, ou no decidindo logo do mrito da causa, o juiz ordena a notificao das partes da data da audincia de julgamento. Artigo 15.-I Audincia de julgamento e sentena 1 - A audincia de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias, a contar da distribuio.
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2 - No motivo de adiamento da audincia a falta de qualquer das partes ou dos seus mandatrios, salvo nos casos de justo impedimento. 3 - Se as partes estiverem presentes ou representadas na audincia, o juiz procura concili-las. 4 - Frustrando-se a conciliao, produzem-se as provas que ao caso couber. 5 - Qualquer das partes pode requerer a gravao da audincia. 6 - As provas so oferecidas na audincia, podendo cada parte apresentar at trs testemunhas. 7 - A prova pericial sempre realizada por um nico perito. 8 - Se considerar indispensvel para a boa deciso da causa que se proceda a alguma diligncia de prova, o juiz pode suspender a audincia no momento que reputar mais conveniente e marcar logo dia para a sua continuao, devendo o julgamento concluir-se dentro de 10 dias. 9 - Finda a produo de prova, pode cada um dos mandatrios fazer uma breve alegao oral. 10 - A sentena, sucintamente fundamentada, logo ditada para a acta.
Artigo 15.-J Desocupao do locado e pagamento das rendas em atraso 1 - Havendo ttulo ou deciso judicial para desocupao do locado, o agente de execuo ou notrio desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse do imvel. 2 - O senhorio e o arrendatrio podem acordar num prazo para a desocupao do locado com remoo de todos os bens mveis, sendo lavrado auto pelo agente de execuo ou notrio. 55
3 - O agente de execuo ou o notrio podem solicitar directamente o auxlio das autoridades policiais sempre que seja necessrio o arrombamento da porta e a substituio da fechadura para efectivar a posse do imvel, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, o disposto nos n.s 5 e 6 do artigo 840. do Cdigo de Processo Civil. 4 - Quando a desocupao do locado deva efectuar-se em domiclio, a mesma s pode realizar-se entre as 7h e as 21h, devendo o agente de execuo ou notrio entregar cpia do ttulo ou deciso judicial a quem tiver a disponibilidade do lugar em que a diligncia se realiza, o qual pode assistir diligncia e fazer-se acompanhar ou substituir por pessoa da sua confiana que, sem delonga, se apresente no local. 5 - O ttulo para desocupao do locado, quando tenha sido efectuado o pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, e a deciso judicial que condene o requerido no pagamento daqueles constituem ttulo executivo para pagamento de quantia certa, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, os termos previstos no Cdigo de Processo Civil para a execuo para pagamento de quantia certa baseada em injuno. 6 - Nos casos previstos no nmero anterior no h lugar a oposio execuo. Artigo 15.-L Destino dos bens 1 - O agente de execuo ou o notrio procede ao arrolamento dos bens encontrados no locado. 2 - O arrendatrio deve, no prazo de 30 dias aps a tomada da posse do imvel, remover todos os seus bens mveis, sob pena de estes serem considerados abandonados. 56
Artigo 15.-M Autorizao judicial para entrada imediata no domiclio 1 - Caso o arrendatrio no desocupe o domiclio de livre vontade ou incumpra o acordo previsto no n. 2 do artigo 15.-J, e o procedimento especial de despejo no tenha sido distribudo a juiz, o agente de execuo ou o notrio apresenta requerimento no tribunal judicial da situao do locado para, no prazo de 10 dias, ser autorizada a entrada imediata no domiclio. 2 - O requerimento previsto no nmero anterior assume carcter de urgncia e deve ser instrudo com: a) O ttulo para desocupao do locado; b) O documento comprovativo do pagamento da taxa de justia devida. 3 - Se a considerar necessria, o juiz procede audio do arrendatrio.
4 - So motivos de recusa do requerimento de autorizao para entrada no domiclio, designadamente: a) No ter sido utilizado o modelo de requerimento ou este no estar devidamente preenchido; b) O requerimento no estar instrudo com os documentos referidos no n. 2; c) A violao do disposto nos artigos 9., 10. e 15.-D. 5 - Conferida autorizao judicial para entrada no domiclio, o agente de execuo ou notrio desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse 57
do imvel, aplicando-se o disposto nos n.s 2 a 4 do artigo 15.-J e no artigo anterior. 6 - O disposto nos nmeros anteriores aplicvel, com as necessrias adaptaes, aos casos em que a entrada no locado dependa de autorizao judicial nos termos da lei. Artigo 15.-N Suspenso da desocupao do locado 1 - O agente de execuo ou o notrio suspende as diligncias para desocupao do locado sempre que o detentor da coisa, ao qual no tenha sido dada a oportunidade de intervir no procedimento especial de despejo, exibir algum dos seguintes ttulos, com data anterior ao incio daquele procedimento: a) Ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do senhorio;
b) Ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, emanado do arrendatrio, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respectiva notificao ao senhorio, ou de este ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cesso ou, ainda, de ter reconhecido o subarrendatrio ou cessionrio como tal. 2 - Tratando-se de arrendamento para habitao, o agente de execuo ou o notrio suspende as diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razes de doena aguda. 58
3 - Nos casos referidos nos nmeros anteriores, o agente de execuo ou o notrio lavra certido das ocorrncias, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que as diligncias para a desocupao do locado prosseguem, salvo se, no prazo de 10 dias, requerer ao juiz a confirmao da suspenso, juntando ao requerimento os documentos disponveis, dando do facto imediato conhecimento ao senhorio ou ao seu representante. 4 - Ouvido o senhorio, o juiz do tribunal judicial da situao do locado, no prazo de 5 dias, decide manter as diligncias para a desocupao ou ordena o levantamento da suspenso e a imediata prossecuo daquelas.
Artigo 15.-O Diferimento da desocupao de imvel arrendado para habitao 1 - No caso de imvel arrendado para habitao, dentro do prazo para a oposio ao procedimento especial de despejo, o arrendatrio pode requerer ao tribunal judicial da situao do locado o diferimento da desocupao, por razes sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a apresentar, at ao limite de trs. 2 - O diferimento de desocupao do locado para habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, devendo o juiz ter em considerao as exigncias da boa f, a circunstncia de o arrendatrio no dispor imediatamente de outra habitao, o nmero de pessoas que habitam com o arrendatrio, a sua idade, o seu estado de sade e, em geral, a 59
situao econmica e social das pessoas envolvidas, s podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos: a) Que, tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carncia de meios do arrendatrio, o que se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de desemprego, de valor igual ou inferior retribuio mnima mensal garantida, ou de rendimento social de insero; b) Que o arrendatrio portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. 3 - No caso de diferimento, decidido com base na alnea a) do nmero anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao perodo de diferimento, ficando aquele sub-rogado nos direitos deste.
Artigo 15.-P Termos do diferimento da desocupao 1 - O requerimento de diferimento da desocupao assume carcter de urgncia e indeferido liminarmente quando: a) Tiver sido apresentado fora do prazo; b) O fundamento no se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior; c) For manifestamente improcedente. 2 - Se o requerimento for recebido, o senhorio notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a apresentar, at ao limite de trs.
60
3 - O juiz deve decidir o pedido de diferimento da desocupao por razes sociais no prazo mximo de 20 dias a contar da sua apresentao, sendo, no caso previsto na alnea a) do n. 2 do artigo anterior, a deciso oficiosamente comunicada, com a sua fundamentao, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social. 4 - O diferimento no pode exceder o prazo de cinco meses a contar da data do trnsito em julgado da deciso que o conceder. Artigo 15.-Q Impugnao do ttulo para desocupao do locado 1 - O arrendatrio s pode impugnar o ttulo para desocupao do locado com fundamento na violao do disposto nos artigos 9., 10. e 15.-D.
2 - A impugnao prevista no nmero anterior apresentada, por meios electrnicos, acompanhada de cpia do ttulo para desocupao do locado, no tribunal judicial da situao do locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocao do agente de execuo ou do notrio ao imvel para a sua desocupao. 3 - A impugnao observa as seguintes regras: a) A prova oferecida com o requerimento; b) A parte requerida notificada para, em 10 dias, se opor impugnao e oferecer prova; c) A impugnao tem sempre efeito meramente devolutivo, seguindo, com as necessrias adaptaes, a tramitao do recurso de apelao, nos termos do Cdigo de Processo Civil. 61
Artigo 15.-R Recurso da deciso judicial para desocupao do locado Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, da deciso judicial para desocupao do locado cabe sempre recurso de apelao, nos termos do Cdigo de Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo. Artigo 15.-S Uso indevido ou abusivo do procedimento 1 - Aquele que fizer uso indevido do procedimento especial de despejo do locado incorre em responsabilidade nos termos da lei.
2 - Se o senhorio ou o arrendatrio usarem meios cuja falta de fundamento no devessem ignorar ou fizerem uso manifestamente reprovvel do procedimento especial de despejo, respondem pelos danos que culposamente causarem outra parte e incorrem em multa de valor no inferior a 10 vezes a taxa de justia devida. 3 - O disposto no nmero anterior ainda aplicvel ao detentor do locado ou a qualquer outro interveniente no procedimento especial de despejo que, injustificadamente, obste efectivao da desocupao do locado. 4 - Incorre na prtica do crime de desobedincia qualificada quem infrinja a deciso judicial de desocupao do locado. Artigo 15.-T Disposies finais 1 - Ao procedimento especial de despejo aplica-se o regime de acesso ao direito e aos tribunais. 62
2 - No procedimento especial de despejo, obrigatria a constituio de advogado para a deduo de oposio ao requerimento de despejo. 3 - As partes tm de se fazer representar por advogado nos actos processuais subsequentes distribuio no procedimento especial de despejo. 4 - Aos prazos do procedimento especial de despejo aplicam-se as regras previstas no Cdigo de Processo Civil. 5 - No dependem de distribuio a autorizao judicial para entrada imediata no domiclio, a suspenso da desocupao do locado e o diferimento da desocupao de imvel arrendado para habitao, previstos nos artigos 15.M a 15.-P.
6 - O valor do procedimento especial de despejo o previsto no n. 1 do artigo 307. do Cdigo de Processo Civil. Artigo 6. Alterao organizao sistemtica da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro 1 - A seco III do captulo II do ttulo I da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, subdividida em duas subseces, nos seguintes termos: a) A subseco I tem a epgrafe Aces judiciais e composta pelos artigos 14. e 14-A.; b) A subseco II tem a epgrafe Procedimento especial de despejo e composta pelos artigos 15. a 15.-T. 2 - So ainda introduzidas as seguintes alteraes organizao sistemtica do captulo II do ttulo II da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro: a) A seco II passa a denominar-se Arrendamento para habitao, deixando de estar dividida em subseces e sendo composta pelos artigos 30. a 49.; 63
b) A anterior subseco II da seco II passa a constituir a seco III, mantendo a epgrafe Arrendamento para fim no habitacional e sendo composta pelos artigos 50. a 56.; c) A anterior seco III passa a constituir a seco IV, mantendo a epgrafe Transmisso e continuando a ser composta pelos artigos 57. e 58.. Artigo 7. Contagem dos prazos Aos prazos que j estiverem a decorrer aplica-se a reduo de prazos resultante da presente lei, mas os novos prazos s se contam a partir da entrada em vigor desta, a no ser que falte menos tempo para se completarem os prazos em curso. Artigo 8. Tributao de rendas de prdios urbanos auferidas por pessoas singulares As rendas de prdios urbanos auferidas por pessoas singulares sero objecto de regime fiscal a fixar em diploma prprio. Artigo 9. Disposio transitria O disposto nos artigos 30. a 56. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, na sua redaco originria, continua a aplicar-se at 31 de Dezembro de 2012. Artigo 10. Legislao complementar O Governo deve, no prazo de 90 dias, adequar presente lei os seguintes diplomas: a) Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime de determinao e verificao do coeficiente de conservao; b) Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de Agosto, alterado pelo Decreto-Lei n. 64
306/2009, de 23 de Outubro, que aprova o regime jurdico das obras em prdios arrendados; c) Decreto-Lei n. 158/2006, de 8 de Agosto, que aprova os regimes de determinao do rendimento anual bruto corrigido e a atribuio do subsdio de renda; d) Decreto-Lei n. 160/2006, de 8 de Agosto, que aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebrao; e) Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto, que aprova e regula as comisses arbitrais municipais.
Artigo 11. Norma revogatria So revogados: a) O n. 3 do artigo 1095., o n. 2 do artigo 1102. e o artigo 1104. do Cdigo Civil; b) A alnea a) do n. 1 do artigo 930.-B, a alnea a) do n. 2 do artigo 930.-C e o n. 5 do artigo 930.-D do Cdigo de Processo Civil; c) O n. 6 do artigo 26. e os artigos 37. a 49., 55. e 56. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, sem prejuzo do disposto no artigo 9.. Artigo 12. Republicao So republicados, na sua redaco actual e nos anexos I e II presente lei, respectivamente, 65
e da qual fazem parte integrante: a) O captulo IV do ttulo II do livro II do Cdigo Civil; b) O captulo II do ttulo I e o ttulo II da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro. Artigo 13. Entrada em vigor 1 - Sem prejuzo do disposto no nmero seguinte, a presente lei entra em vigor 90 dias aps a sua publicao.
2 - Os artigos 30. a 36. e 50. a 54. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redaco conferida pela presente lei, entram em vigor em 1 de Janeiro de 2013.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 29 de Dezembro de 2011
O Primeiro-Ministro
O Ministro Adjunto e dos Assuntos Parlamentares
66

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