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Atividades relacionadas s operaes dirias dos sistemas prediais, administrao dos servios, planejamento estratgico, gerenciamento de facilidades, entre outros. O objetivo da gesto de edifcios a melhoria da qualidade do projeto e da operao do edifcio. A gesto do edifcio deve possuir sustentabilidade. necessria a adoo de novas tecnologias.
Alunos: Adalberto Hideo Viana Danilo Costa de Frana Dcio Luqueze Paulo Rogrio B. B. Filho Jos Ruivo Neto Ricardo J. M. Rodrigues
* PCC 2540 O Edifcio e o Ambiente
Concluso
Subsistema da gesto de edifcios. Manuteno preventiva: relacionada quela que se utiliza de uma programao de servios, na qual contm as atividades que sero realizadas e a sua periodicidade. A manuteno preventiva divide-se em dois grupos: Intervenes fsicas nos equipamentos, no edifcio ou nos sistemas, com o objetivo de executar reparos ou ajustar algum parmetro; Atividades de inspeo do estado dos componentes, para a tomada de deciso sobre as intervenes que se faro necessrias.
* PCC 2540 O Edifcio e o Ambiente Gesto da Manuteno e Operao
O estabelecimento de dois nveis, segundo Shiming; Burnett, torna capaz a avaliao da sustentabilidade em edifcios, quanto ao consumo de gua e energia eltrica: Nvel Gerencial, onde os seguintes aspectos so observados: gerenciamento de energia e gua deve estar integrado ao gerenciamento do edifcio; existncia de uma poltica clara de gerenciamento de energia e planos de ao; pessoal treinado e motivado para o gerenciamento de energia e gua, por meio da comunicao de consumos e respectivos custos.
O estabelecimento de dois nveis, segundo Shiming; Burnett, torna capaz a avaliao da sustentabilidade em edifcios, quanto ao consumo de gua e energia eltrica: Nvel Tcnico, onde tem-se: reserva parcial ou anual do oramento para melhoria tecnolgica dos sistemas de engenharia; realizao de auditorias peridicas de energia e gua; educao e treinamento do pessoal tcnico para o aspecto de que suas aes provocam conseqncias no uso de energia; estabelecimento de um programa de manuteno e operao do edifcio Adoo de equipamentos tecnicamente avanados.
* PCC 2540 O Edifcio e o Ambiente Gesto da Manuteno e Operao
A manuteno proporciona a melhoria contnua das funes dos subsistemas do edifcio. Abaixo encontra-se uma tabela com a vida til de alguns subsistemas:
Subsistemas Vida til (anos) Estrutura 50-70 Instalaes 15 Interiores 5 Sistemas 3 Mveis e utenslios meses
Fonte: Notas de aula PCC 2466 Sistemas Prediais ll
As melhorias devem ser pensadas j no momento da concepo do edifcio. O edifcio no deve absorver o conceito de obsolescncia funcional, que , segundo Allehaux; Tessier, o momento em que a infra-estrutura e os sistemas no so mais adequados para acompanhar as mudanas tecnolgicas e os mtodos de trabalho. As funes que a infra-estrutura e os sistemas devem exercer so: Conformidades com as necessidades dos usurios; Flexibilidade; Divisibilidade; Manutenabilidade; Conformidade com as regulamentaes.
* PCC 2540 O Edifcio e o Ambiente Gesto da Manuteno e Operao
Conforme Prado, a automao predial um sistema de controle concebido para a operao de sistemas de ar condicionado de mdio e grande portes, embora possa ser aplicado a outros sistemas prediais. CDD (Controle Digital Direto): sistema de ar condicionado atualmente utilizado, capaz de executar programas completos de gerenciamento de energia. Segundo Coffin, o CDD um processo de controle no qual o controlador microprocessado constantemente atualiza um banco de dados de informaes, por meio da monitorao de um ambiente controlado e que continuamente produz comandos de ao corretiva como resposta s condies de controle alterveis.
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As funes dos controladores so listadas abaixo: superviso de temperatura de ambiente; ajustes de set point de temperaturas; sensoriamento de temperatura de duto; seqenciamento de partida; controle de damper VAV; superviso de fluxo de ar; ajustes de mnimo/mximo de fluxo de ar; controle seqencial de ventiladores.
Os controles comandam dispositivos como: Bombas; Vlvulas; Dampers; Ventiladores; Compressores. Os tipos de controle so: Controle de duas posies; Controle de passo; Controle proporcional; Controle proporcional integral (PI); Controle adaptativo;
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Ferramenta til para dar eficincia e proporcionar ganhos de escala. As vantagens que o sistema proporciona so: Superviso e controle; Permitir monitorao e ajuste remoto de plantas; Permitir colaborao entre gerentes especializados de plantas, situados, geograficamente, em locais diversos; Permitir facilmente ao empreendimento realocao fsica do pessoal de gerenciamento, em resposta a eventuais necessidades.
A internet tambm tem algumas desvantagens, como: Atrasos devido ao seu trfego lento; Acesso simultneo de usurios; Interface com base na web e problemas de segurana.
Desenvolvimento da infra-estrutura necessria para instrumentar as pessoas com meios cada vez mais adequados para a realizao do trabalho, de modo a agregar valor aos processos que esto envolvidas. Softwares especficos para o gerenciamento do patrimnio e sua respectiva logstica. Os servios abaixo podem tambm ser executados com o auxlio desses softwares. Operaes cotidianas; Gerenciamento de manuteno; Gerenciamento de contratos; Gerenciamento de resduos; Gerenciamento de servios de zeladoria, entre outros.
Gesto da Manuteno e Operao
A gesto de edifcios fundamental para que haja a sustentabilidade nos edifcios, ou seja, para que o consumo de energia e de gua, principais fatores dos sistemas prediais, tornese cada vez mais racional, combatendo o desperdcio desses fatores, bem como de materiais, o que diminuiria o volume de resduos gerados por cada pessoa; importante, tambm, para garantir as funes dos subsistemas por toda a vida til do edifcio, proporcionando o suprimento das necessidades dos usurios. Por fim, a motivao e a informao tambm so importantssimas, pois contribuem para o desenvolvimento dos programas estabelecidos pelos gestores.
PRADO, RACINE T. A. Contribuio ao estudo do papel da engenharia nas interaes entre o homem, o edifcio e o ambiente. 2003, pp. 132-146; Tese de Livre-Docncia, EPUSP, So Paulo. GRAA, MOACIR E. A. Desempenho de edificaes produtivas. Notas de aula PCC 2466 - Sistemas Prediais, EPUSP, So Paulo. www.cbre.com.br - site da gerenciadora de imveis comerciais CBRichard Ellis, que atua no ramo de facilities management.
O Edifcio e o Ambiente