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Fórum de Santo André - Processo nº: 554.01.2007.

046051-1
parte(s) do processo andamentos súmulas e sentenças
Processo CÍVEL
Comarca/Fórum Fórum de Santo André
Processo Nº 554.01.2007.046051-1

Cartório/Vara 1ª. Vara Cível


Competência Cível
Nº de Ordem/Controle 2233/2007
Grupo Cível
Ação Procedimento Sumário (em geral)
Tipo de Distribuição Livre

Distribuído em 04/12/2007 às 08h 27m 01s


Moeda Real
Valor da Causa 18.826,62
Qtde. Autor(s) 1
Qtde. Réu(s) 2

PARTE(S) DO PROCESSO [Topo]

Requerido ALESSANDRA RODRIGUES DOS SANTOS SIERRA


Advogado: 264097/SP RODRIGO SANTOS
Requerente COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP
Advogado: 120662/SP ALEXANDRE CESTARI RUOZZI
Advogado: 13492/SP GLEZIO ANTONIO ROCHA
Requerido MARCELO BARRETO SIERRA
Advogado: 264097/SP RODRIGO SANTOS

ANDAMENTO(S) DO
[Topo]
PROCESSO

15/08/2008 Remessa ao Setor


Remetido ao Tribunal de Jutiça em

SENTENCA

Proc. n.º 2233/07 Vistos.

A Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP ajuizou ação


de cobrança em face de Marcelo Barreto Sierra e Alissandra Rodrigues dos Santos
Sierra, porque os réus se obrigaram ao pagamento estimado referente à unidade
habitacional referida na inicial, mas não quitaram as parcelas da apuração final
ajustadas na cláusula 16ª do contrato.

Pleiteia a condenação dos réus ao pagamento de R$18.826,62.

Os réus contestaram (fls. 46/80), sustentando a nulidade da cláusula 16ª, argüindo


continência e conexão e inépcia da inicial. No mérito, ressalta que até o momento a
embargada não realizou assembléia para promover a prestação de contas relativas
aos exercícios de 2.005 e 2.006, não atua como cooperativa, mas como verdadeira
incorporadora no mercado imobiliário, e que os imóveis sofrem majoração
unilateral do preço contratado, e o preço de custo ultrapassa o valor de mercado.
Sustenta a nulidade da cláusula 16ª, relativa à apuração final, a existência de ilegal
capitalização de juros, e litigância de má-fé. Réplica a fls. 238/250.
Em síntese, o relatório.

DECISAO 1 INSTANCIA

Decido. O processo comporta julgamento antecipado.

Não há necessidade de produção de prova em audiência (artigo 330, I, do Código


de Processo Civil).

O processo referido pelos réus já foi julgado por sentença. Não há que se falar em
continência ou conexão. A autora alega inadimplência dos réus quanto a dívida
prevista em cláusula contratual, e, em conseqüência, pleiteia a condenação ao
pagamento do valor que entende devido.

Da narração dos fatos decorre logicamente a conclusão, e é possível o exercício da


ampla defesa. Não ocorre inépcia.

O mais é mérito.

Analiso a cláusula relativa à apuração final do custo da obra, que dispõe em sua
redação original (fls. 91):

Cláusula 16ª - APURAÇÃO FINAL Ao final do empreendimento, com a obra


concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a
COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou
encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou
de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída,
considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo.

A redação da cláusula é confusa.

Como já decidido em sentença proferida pelo Magistrado Gustavo Coube de


Carvalho, em lide análoga, a longa interpolação adverbial entre o verbo "deverá" e
seu objeto "ter pago custos", por si, já dificulta a interpretação.

Mas ainda que seja colocada na forma direta, a redação da cláusula não permite a
conclusão, e nem mesmo sugere de forma clara, de que se trata, na verdade, de
parcela futura e indeterminada do preço a ser pago pelo imóvel:

Cláusula 16ª - APURAÇÃO FINAL – [forma direta] Ao final do empreendimento,


com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos
para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá ter pago custos conforme a
unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente
Termo, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste
instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia.
Embora incompreensível, é esta a cláusula utilizada pela autora (BANCOOP) para
cobrar dos adquirentes um adicional de preço chamado de "apuração final", não
previsto na Cláusula 4ª, intitulada "Plano Geral de Pagamentos" (fls. 106).

Ali são previstos quatro tipos de pagamentos, todos com valores pré-determinados:
a) entrada; b) parcelas mensais; c) parcelas anuais; e d) parcela de entrega de
chaves

. Nenhuma menção é feita à tal "apuração final".

Da mesma forma, no Quadro Resumo do contrato (fls. 83), onde estão descritos
os valores de cada um dos pagamentos, nenhuma ressalva é feita à "apuração
final".

É verdade que, tanto na Cláusula 4ª quanto no Quadro Resumo, o preço total do


empreendimento vem acompanhado da palavra "estimado".

Esse adjetivo, entretanto, é explicado pela Cláusula 5ª, que trata do reajuste anual
das parcelas pré-determinadas, com base em índice geral do custo da construção
civil, conforme apurado pelo SINDUSCON (fls. 107).

O reajuste em nada se confunde com a "apuração final", parcela não conhecida


previamente e "revelada" aos adquirentes pela própria autora, com base, segundo
ela diz, no custo específico da obra.

A cláusula 16ª do contrato é nula.

Primeiro, porque é obscura.

Não permite a correta compreensão do seu alcance. Segundo, porque não é clara.
Seja o contrato de consumo, seja ele civil, seja firmado por multinacionais ou por
cooperativas, todos eles se curvam ao princípio da boa-fé.

Nos contratos de compra e venda em geral, e principalmente nos de adesão, como


ocorre no presente caso, tanto a coisa adquirida quanto o preço devem ser
claramente determinados.

Ocultar parcela de preço em cláusula afastada da que define o próprio preço, com
redação confusa a ponto de ser incompreensível, contraria frontalmente os dever
da boa-fé contratual.

Terceiro, ainda que a apuração final tivesse sido claramente informada e explicada
aos adquirentes, haveria nulidade. Isso porque o art. 489 do Código Civil, repetindo
norma do código anterior, determina que é nulo "o contrato de compra e venda,
quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço".
É isso que ocorre com a chamada apuração final, a cargo exclusivo da autora, sem
qualquer critério pré-estabelecido ou previsão de fiscalização ou acompanhamento
por parte dos adquirentes.

De nada adiantaria, quanto a esse aspecto, dizer que se trata de parcela calculada
com base no custo da obra, se tal fator não é comprovadamente controlado ou
acompanhado pelos adquirentes, nem por terceiro independente, sendo apenas
apresentado, ao final, pela autora.

Ante a nulidade da cláusula, o caso é de improcedência.

Diante do exposto, julgo improcedente a ação.

Arcará a autora (BANCOOP) com o pagamento das custas e despesas processuais e


honorários advocatícios que arbitro em 15 % sobre o valor da causa, observado o
disposto no artigo 12 da Lei nº 1.060/50. P.R.I.C.

Santo André, 09 de maio de 2008. JAIRO OLIVEIRA JÚNIOR Juiz de Direito

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