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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DE SAO PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRTICA REGISTRADO(A) SOB N

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ACRDO

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*03029152*

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 994.07.109119-0, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes sendo apelado IRINEU DINIZ COOPERATIVA e ANNA ALMEIDA DOS

DINIZ

HABITACIONAL

BANCRIOS DE SAO PAULO BANCOOP. ACORDAM, em 4 a Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: NOS "REJEITADA A PRELIMINAR, DERAM PROVIMENTO, QUE CONSTARO DO ACRDO. V. U. ", de

TERMOS

conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

julgamento

teve

participao

dos

Desembargadores TEIXEIRA LEITE (Presidente sem voto), NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA E FRANCISCO LOUREIRO.

So Paulo,10 de junho de 2010.

FBIO QUADROS RELATOR

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Voto n 10.229 Apelao Cvel n. 994.07.109119-0 Comarca: So Paulo Apelantes: Irineu Diniz e Ana Almeida Diniz Apelada: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop.

DECLARATORIA visando

e OBRIGAO DE FAZER de condomnio de

Ao ajuizada em face de cooperativa habitacional, a instituio de edilcio, resduo, e a reconhecimento inexigibilidade

desconsiderao da personalidade jurdica Pagamentos de todas as parcelas

aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor

contratuais,

previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao empreendimento - Impossibilidade da cooperativa, muito tempo aps a entrega das obras, pleitear elevado saldo residual sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes - Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento - Relao de contraditrio e inrcia por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana consumo caracterizada a ensejar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor - Preliminar de cerceamento de defesa afastada - Recurso provido.

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PTS

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Trata-se

de

recurso

de

apelao,

interposto por IRINEU DINIZ e ANNA ALMEIDA DINIZ, contra r. sentena de fls. 404/415 que, nos autos da ao declaratria, cumulada com obrigao de fazer e de no fazer com antecipao de tutela, movida em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, julgou improcedente, rejeitando o pedido de desconsiderao da

personalidade da cooperativa r; alegando que no se aplica ao caso o Cdigo de Defesa do Consumidor, tendo em vista que no h relao de consumo; considerando que no h obrigatoriedade do registro perante o Cartrio de Registro de Imveis, posto que o ato que constitui o condomnio o registro da instituio e no o registro da incorporao; considerando, ainda, que o rateio tem origem definida,o "termo de adeso e compromisso de participao" celebrado entre as partes, prev a possibilidade de apurao final de haveres antes da elaborao da escritura definitiva de cada unidade condominial, at porque se trata de obra realizada pelo regime de preo de custo, tendo sido a apurao dos valores submetida aprovao dos cooperados em assemblia extraordinria. Os autores interpuseram embargos de declarao (fls. 417/420), que, embora recebidos pelo MM. Juiz a quo, lhes negou provimento (fl. 421). Recorrem, preliminarmente, cerceamento de dessa forma, argindo,

defesa,

pois

o julgamento

antecipado do feito impediu a produo de prova pericial. No mrito, os apelantes argumentam que a cooperativa se constitui, na realidade, em uma incorporadora, no estando eximida de efetuar o registro da
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incorporao, de acordo com a Lei dos Registros Pblicos. Sustentam, ainda, que a r fez oferta pblica de suas unidades, agindo como incorporadora, o que evidenciado pelo fato de diretores da cooperativa serem scios de empresas que lhes prestam servios onerosos, havendo doaes a campanhas poltico-partidrias, dentre outras irregularidades, sendo mister a desconsiderao da

personalidade jurdica. Ademais, no haveria prestao de contas a demonstrar o saldo negativo com o apontamento dos crditos e dbitos. Por fim, manifestam seu

inconformismo em relao cobrana do valor residual, sob o argumento de que a r jamais apresentou qualquer prestao relacionando o quanto recebeu de todos os condminos e o quanto despendeu para erigir o empreendimento Praias de Ubatuba, nus este imputvel cooperativa r. Pleiteiam, ao final, a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor ao caso em exame. O recurso foi preparado (fls. 460/461) e contrariado (fls. 463/492). Os autores juntaram laudo de perito por eles contratado (fls. 505/568). E o relatrio.

Desde

logo, afasta-se

suscitada

nulidade por conta do julgamento antecipado determinado.

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r

E que referida circunstncia era mesmo de rigor, sendo certo que o combatido julgamento antecipado no trouxe nenhum prejuzo instrumental aos autores por j albergarem os autos suficientes dados de convico, consistentes em provas documentais; observou-se o contraditrio e a ampla defesa, uma vez que preservada a manifestao bilateral, at que veio a deciso. Da por que, afastada nulidade. Quanto ao mrito o recurso comporta provimento. As partes firmaram Termo de Adeso e Compromisso de Participao em 30/07/2000 (fls. 61/70), com a r que se intitula como cooperativa. No que tange ao registro da a pretensa

incorporao, a r est obrigada a regularizar a situao dominial do conjunto de edificaes, averbando as construes e instituindo o condomnio edilcio, nica maneira de regularizar a situao dos adquirentes. Em relao aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e desconsiderao da personalidade jurdica, tambm assiste razo aos autores. So inmeras as aes judiciais que envolvem cooperativas habitacionais e seus relacionamentos com pessoas que a elas aderem com a esperana de adquirirem seus imveis residenciais para entrega futura e pagamento do preo atravs de parcelas mensais.
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Referidas

cooperativas

seu

relacionamento jurdico com pessoas ditas cooperadas tm estatuto prprio. No entanto, passaram elas a exercer verdadeiras atividades comerciais lucrativas, desnaturando suas finalidades e causando crescentes divergncias com os aderentes. Como o caso da BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Posicionaram os tribunais em tais casos pela aplicao da tica consumerista para solucionar tais conflitos de interesses, entendendo, corretamente, que passaram elas a exercer atividades que se adequam perfeitamente denominao jurdica que o Cdigo de Defesa do Consumidor emprestou aos fornecedores e, via de conseqncia de consumidores aos seus aderentes.

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Em substancioso voto lanado pelo Exmo. Sr. Juiz Francisco Loureiro, na Apelao Cvel n. 316.483-4/7-00-So Paulo (voto n. 4.058) fez constar o ilustre relator que: "Somente em casos especficos - o que no ocorre nos autos - em que fique evidenciado o verdadeiro regime de

cooperativismo, sem mascarar de atividade de incorporao com objetivo ou vantagem

patrimonial, direta ou indireta, da pessoa jurdica ou de seus associados com poder de administrao, que se admite a aplicao de regime jurdico diverso do Cdigo de Defesa do Consumidor. No custa lembrar que esta Quarta Cmara de Direito Privado, em inmeras oportunidades, afirmou que os

empreendimentos feitos por cooperativas e associaes muitas vezes visam escapar do regime de normas cogentes protetivas do Cdigo de Defesa do Consumidor. Em tal caso, equipara-se o regime jurdico quele das das

associaes/cooperativas

construtoras/incorporadoras, com o propsito de evitar a fraude lei^ Referido voto veio respaldado em decises deste Tribunal de Justia (Apelaes Cveis 138.598-4/4;

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95.066-4 e 106.944-4) e do Superior Tribunal de Justia (Resp 752864/DF, da relatoria do Min. Jorge Scartezzini). Alis, este tema no novo neste Tribunal de Justia como se v pelas elucidaes trazidas pelo ilustre Desembargador Olavo Silveira ao afirmar que: "A cooperativa, assim constituda, em verdade, no apresenta as mesmas caractersticas natureza prpria de uma cooperativa, e a at

porque, e nos termos da lei, o associado, que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio de casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo. Cuida-se, portanto, de um tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito

cooperativo que predomina nessas entidades. E, talvez, melhor tivesse definido teria andado este o legislador se de de

tipo de programa como plano

integrao

scio-comunitrio

consrcio de bens imveis e menores e menos traumticos os resultados colhidos " (Apelao n 166.154.4/9-00). Neste sentido, cumpre ressaltar, pela fora do argumento, parte do seguinte julgado em que se esclarece: "A adeso cooperativa compromisso um disfarce de

de venda e compra que melhor

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define a relao entre as partes. Os rus no queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa prpria" (Apelao n

106.944.4/5-00, Rei. Des. Narciso Orlandi). No se perca de vista que a

BANCOOP, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No se pode, dessa forma, deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pela BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. No que tange cobrana de valor residual, alegam os autores que foram surpreendidos com uma correspondncia, muito tempo aps a entrega da unidade, informando que havia um saldo devedor no valor de mais de R$ 1.000.000,00 (um milho de reais), correspondente a aproximadamente 33% do valor pago pelo apartamento, e que tal seria rateado entre todos os condminos. Ocorre que sequer foi realizada

assemblia na qual demonstraria que eventualmente os custos superaram os pagamentos feitos pelos adquirentes das unidades,
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apresentaria a devida documentao probatria do saldo devedor e calcularia o resduo devido por cada unidade. Embora no seja dado cooperativa prever, no momento da celebrao do contrato, o valor certo da unidade futura no Quadro Resumo do termo de adeso, motivo pelo qual o preo estimado e no fechado pela empreendedora, o fato que no se pode conceber que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhe foram exigidos e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, tempos depois, tendo sido avisados por correspondncia. A conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter a to desejada quitao da unidade adquirida. Alm disso, no se olvide que o comportamento da cooperativa, no caso em exame, fere o princpio da boa-f objetiva, na medida em que cria uma situao de insegurana para os cooperados, surpreendendo-os a cada vez com uma nova cobrana, de tempos em tempos, sem apresentar justificativa plausvel. Parece bvio que, decorridos prazo razovel aps o pagamento da ltima parcela e entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa expectativa de que inexistem outros saldos remanescentes. Ademais, no h nos autos prova cabal e circunstanciada sobre a origem e a especificao do novo saldo devedor.

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Mesmo porque a r nada esclarece sobre a sua composio, a forma de clculo, e os documentos que a amparam. Com efeito, no h prova do

descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo. Ante o exposto, rejeito a preliminar e dou provimento ao recurso, invertendo-se os nus sucumbenciais.

IO QUADROS Relator

Apelao Cvel n.. 994.07.109119-0- So Paulo - Voto n 10.229

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