GESTO TRIBUTRIA DO SOLO

PLANTA GENRICA DE VALORES IMOBILIRIOS - PGVI

Eng. Civil Jackson Savio

OBJETIVOS
Contribuir para o processo de clarificao da articulao das polticas fiscais que incidem sobre o imobilirio com INTRODUO as polticas urbanas em geral Disponibilizar referncias fundamentadas para a melhoria das aes fiscais que possuem o valor do solo como base tributria
Apresentar uma abordagem metodolgica para determinao do valor do solo urbano de forma massiva com o emprego de tcnicas robustas e consistentes.

CARACTERSTICAS BSICAS - PGVI

Planta com os valores (por m) fixados por face de quadra ou gleba Valores mdios definidos Comparativo, considerando paradigma mais usual Uso de modelos infernciais pelo a Mtodo situao

Uso de expertise do fisco/contribuintes

PRINCPIOS BSICOS PVGI

Uniformidade: mesma relao entre o o valor de INTRODUO avaliao e o valor de mercado (VA/VM=K)
Atualidade: referente mesma data de referncia Realidade: o valor a ser buscado na avaliao o valor de mercado A no observao do princpio da uniformidade gera situaes de iniqidades

METODOLOGIA

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Delimitao da rea de estudo Base cartogrfica Cadastro imobilirio Pesquisa de Mercado Definio das variveis Dados amostrais Regresso Mltipla RNA Modelagem Distribuio espacial Geoestatstica Elaborao de mapas de valores

Software Geoprocessamento Base de dados Softwares livres

METODOLOGIA
Delimitao da rea de estudo Base cartogrfica Cadastro imobilirio

Base cartogrfica Reunio de informaes cartogrficas existentes nos vrios rgos da Prefeitura Municipal de Fortaleza. Complementariedade Juno de informaes Cadastro imobilirio Determinao das coordenadas dos pontos mdios das faces de quadras. Consistncia de informaes

Base Cartogrfica

Cadastro fiscal:

Nominar as ruas e digitalizar documentos e mapas

Mapas digitalizados Novo sistema de cadastro:

Mapas digitalizados Novo sistema de cadastro:

Rua Edson da Mota Correia

Rua Placido Monteiro Gondim

Rua Coronel Correia

Rua Baro de Ibiapaba

Dados - Calculados

Centrides dos bairros

Informaes por face de quadra

METODOLOGIA
Pesquisa de Mercado Definio das variveis Dados amostrais

Definio de variveis Busca por tentativa e erro dos elementos explicativos da formao do valor do solo urbano na cidade de Fortaleza. Anlise dos arquivos IPTU e ITBI Dados amostrais Uso de dados de ofertas de imveis obtidos junto a: Imobilirias, avaliadores, corretores e anncios de jornais.

Dados IPTU

Dados imobilirias

Variveis analisadas
Caractersticas dos logradouros: Tipo, infra-estrutura Melhoramentos urbanos: Educao, sade, centros servios, transportes,... Caractersticas urbanas Zoneamento (IA, TP) Caractersticas fsicas: frente, profundidade, rea ndice de liquidez

Densidade urbana
Renda Caractersticas da amostra: Data, tipo (oferta, transao)

Caractersticas posicionais: Latitude, longitude.

METODOLOGIA
Regresso Mltipla RNA Modelagem

Definio de variveis Uso do software:

Gretl - Gnu Regression, Econometrics and Time-series

SOMToolbox

Gretl Modelagem matemtica

Gretl: Modelagem matemtica - Resultados

Exemplo Fortaleza: Distrito fiscal 01

Equao de Regresso: unit = 1 / (11708,73896 + 38151060,12 / lat - 2,402469671 * long + 0,004501098693 / ind_const - 3,21798821E-009 * dist - 1456,129805 * ln (num_hab) + 1084,827334 * ln (num_dom) - 232,9304833 * renda)

Exemplo: Distrito fiscal 01

Dados: Nmero de variveis: 8 Nmero de variveis consideradas: 8 Nmero de dados: 229 Nmero de dados considerados: 229

Resultados Estatsticos: Coeficiente de Correlao: Coeficiente Determinao: Fisher-Snedecor: 110,27 Significncia modelo: 0,01
Durbin-Watson: 1,06 - renda Auto-regresso positiva 98%

0,8817113 / 0,7697524 0,7774148

Exemplo: Distrito fiscal 01

Normalidade dos resduos: 75% dos residuos situados entre -1 e + 1 s 92% dos resduos situados entre -1,64 e + 1,64 s 94% dos resduos situados entre -1,96 e + 1,96 s Outliers do Modelo: 13

Variveis lat long ind_const dist num_hab num_dom renda

Equao 1/x x 1/x x ln(x) ln(x) x

T-Observado 5,15 -10,00 4,45 -0,16 -9,87 9,87 -9,87

Sig. 0,01 0,01 0,01 87,09 0,01 0,01 0,01

METODOLOGIA
Distribuio espacial Geoestatstica Elaborao de mapas de valores

Para visualizao da variao espacial dos valores de solo gerados pelos modelos para cada face de quadra, optou-se por gerar um mapa de isolinhas, resultante do processo de interpolao espacial pela tcnica de krigagem.

METODOLOGIA
Distribuio espacial Geoestatstica Elaborao de mapas de valores

Para deteco e possvel explorao de padres espaciais, ou tendncias nos valores dos atributos, efetuou-se uma anlise que consistiu na busca por padres em dados amostrais a partir do emprego de tcnicas de redes neurais Mapas Auto-Organizveis SOM na anlise exploratria de dados (Kaski e Kohonen, 1996; Kohonen, 2001).

Distribuio espacial do valor do solo em Fortaleza

Anlise do modelo

Escolha do conjunto de dados

Escolha das redes mais adequadas Prprocessamento Interpretao dos resultados

Parametrizao da rede

Apresentao e Anlise dos Dados

........................................................... Mapas Auto-Organizveis

Particionadas automaticamente pelo algoritmo Costa-Neto SOMCode - www.somcode.cpatc.embrapa.br

CROQUI DE UMA PGV

80,00 90,00

INTRODUO
80,00

Rua X

80,00 80,00 100,00 80,00

100,00

120,00 90,00

80,00

Rua Y Av. I

80,00

UECE e o Cadastro

Digitalizao das Plantas Quadras existentes e identificao das reas de maior densidade populacional para cadastrar. Nova Planta de Valores Imobilirios.

Projeto de Regularizao Fundiria

Parceria com o judicirio e os cartrios para viabilizar os registros dos imveis do municpio. Iseno do ITBI para Imveis de baixa renda e de projetos habitacionais do governo federal. Novo programa de Recuperao de Crditos IPTU com vantagem para os contribuintes adimplentes Levantamento dos ndices por bairros

O que pode ser feito ?

Atingir um valor referencial e traar faixas na qual seja possvel com o auxilio da tecnologia, determinar um valor real do solo do municpio.

As parcerias com rgos que representam a sociedade d o suporte para obter esses valores, e faz com que a municpio d o primeiro passo para a implantao do cadastro multifinalitrio.

O que pode ser feito ?

Geoprocessamento

Aquisio de novas tecnologias com o PMAT Melhorar as condies de trabalho Modificar a plataforma atualmente utilizada Explorar potencialmente o SIG

PMAT Programa de Modernizao da Administrao Tributria e Gesto dos Setores Sociais Bsicos

Governo do Estado do Cear Secretaria da Cincia Tecnologia e Educao Superior Universidade Estadual do Cear UECE Centro de Cincias e Tecnologia - CCT

Prof. Jackson Savio de Vasconcelos Silva

Jackson@larces.uece.br 31019770 99815388