A MORADIA DE ALUGUEL NO BRASIL

Profa. Camila DOttaviano

Seminrio de Lanamento do Livro: "Procura-se Casa para Alugar: Opes de poltica para a Amrica Latina e Caribe"

Braslia, 27 de maio de 2014

Apresentao
Moradia de Aluguel versus Propriedade
Tendncias Demogrficas Dficit Habitacional
Estrutura da propriedade: Brasil, So Paulo, Curitiba e Salvador
Poltica Habitacional no Brasil
Poltica Nacional e Poltica Local
Programa de Locao Social em So Paulo
Avaliao da Situao Atual
Legislao
Financiamento Habitacional e Mercado Hipotecrio
Consideraes Finais

Camila DOttaviano
camila.dottaviano@usp.br

Investigao sobre Moradia de Aluguel

no Brasil Rental Housing in Brazil
Investigao proposta pelo BID em fev/2012
Coordenao Brasil:
Suzana Pasternak e Camila DOttaviano (FAUUSP)
Perodo
De abril a novembro 2012
Produtos
Relatrio Intermedirio, Relatrio Final e Artigo
Camila DOttaviano
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OBJETIVOS:
estudar o mercado de locao, a partir de metodologia
proposta pelo BID
estudo de caso : So Paulo, Curitiba e Salvador
EQUIPE: Suzana Pasternak e Camila DOttaviano (coord)
Emilio Haddad
Fernanda Lisboa
Joo Meyer
Leila Mourad
Nelson Baltrusis
Tomas Moreira
Camila DOttaviano
camila.dottaviano@usp.br

MORADIA DE ALUGUEL VERSUS PROPRIEDADE

Tendncias Demogrficas Dficit Habitacional
Caractersticas da Populao
Dficit Habitacional
Estrutura da Propriedade
Brasil
So Paulo
Curitiba
Salvador
Camila DOttaviano
camila.dottaviano@usp.br

Tendncias Demogrficas Dficit Habitacional

Censo 2010
Taxa Mdia Geomtrica de Crescimento Anual
1940/2010
3.5

Taxa Mdia Geomtrica Anual

190.755.799 habitantes
84,26% Pop. Urbana

3
2.99

2.89

2.5
2.39
2

2.48

Incremento (na dcada)

1.93
1.5
1

1.64
1.17

20.956.629 habitantes

0.5
0

Dficit Habitacional
6.940.691 moradias

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Dficit Habitacional por Faixa de Renda

Brasil, RM Curitiba, RM Salvador e RM So Paulo, 2008

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Dficit habitacional total e dficit habitacional relativo ao total de

domiclios por situao de domiclio, segundo RMS e Capitais
Brasil - 2010

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Dficit Habitacional por Componente em Relao ao Dficit

Total, segundo RMs e Capitais
Brasil - 2010

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Dficit Habitacional por Componente em Relao ao Dficit

Total, segundo RMs e Capitais
Brasil - 2010

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DFICIT HABITACIONAL
89,6% concentrado nas faixas de at 3 S.M.
com exceo de Curitiba (8,6%), dficit em torno de 12-13 % dos
domiclios urbanos e rurais
coabitao involuntria maior causa do dficit ( mdia de 43,5%),
seguida por nus excessivo com aluguel (36,8%)
no Brasil, a carncia de infraestrutura atinge 26,4% dos domiclios, no
entanto nas cidades estudadas essa porcentagem no passa de 14,5%
na RM Salvador e de 8,8 na RM So Paulo
adensamento excessivo representa cerca de 4% em SP e Salvador

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ESTRUTURA DA PROPRIEDADE:
Brasil, So Paulo, Curitiba e Salvador

Brasil e Regies: evoluo da proporo de domiclios alugados

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Curitiba, Salvador e So Paulo:

evoluo da proporo de domiclios alugados

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Hipteses para o aumento da proporo de alugados

A Lei do Inquilinato foi abrandada em 2001, resultando em risco menor para

o locador e favorecendo, desta forma, o investimento em moradias de
aluguel

A oferta de casas para venda, at 2009, quando foi lanado o programa

Minha Casa Minha Vida, diminuiu

As alternativas de investimento financeiro permitiram maior remunerao,

fazendo que o investimento em moradia prpria fosse postergado

O valor do aluguel reduziu-se em relao ao valor do imvel

Em regies metropolitanas, o custo e o tempo do transporte na dcada de

2000 provocaram mudanas para perto de emprego ou estudo. A frota de
veculos automotivos subiu muito, acompanhando a relativa melhoria da
renda entre as camadas menos favorecidas. Assim nota-se aumento
populacional nos centros urbanos e aumento de imveis para locao; de
outra lado, melhoria da renda fez com que proprietrios na periferia
construssem unidades, o que tambm aumentou oferta de aluguel

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Condio de ocupao do domiclio por classe de renda

Brasil, 2010

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Proporo de Moradias Alugadas no Municpio de Curitiba

2010
Proporo de imveis alugados se reduz
do centro para a periferia.
Maior concentrao na Central
Destacam-se tambm bairros Centro
Cvico, Alto da Glria, Cristo Rei, Jardim
Botnico e Prado Velho
reas classe mdia e mdia alta

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Proporo de Moradias Alugadas no Municpio de Salvador

2010
Maior proporo de domiclios alugados
em relao aos imveis prprios
concentrados na rea central
Representam mais de 30% do total de
domiclios
Somando-se os subdistritos de Santo
Antnio, contiguo ao Pelourinho,
Conceio da Praia, Pilar e Mares na
Cidade Baixa, temos um total de 21% do
estoque para locao.

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Proporo de Moradias Alugadas no Municpio de So Paulo

2010

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PESQUISA REALIZADA
Comparao moradia prpria e alugada no Municpio de Curitiba, 2010

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Comparao moradia prpria e alugada no Municpio de Curitiba, 2010

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Comparao moradia prpria e alugada no Municpio de Curitiba, 2010

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Comparao moradia prpria e alugada no Municpio de Curitiba, 2010

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Comparao moradia prpria e alugada no Municpio de Curitiba, 2010

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Comparao moradia prpria e alugada no Municpio de Curitiba, 2010

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Comparao moradia prpria e alugada no Municpio de Curitiba, 2010

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Proporo de Domiclios Alugados, Renda Mdia e Rendimento Mdio

Curitiba, Salvador e So Paulo, 2010

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Moradia Prpria X Moradia Alugada, 2010

DOMICILIO E INFRAESTRUTURA

23% da renda, em mdia, destinada a gastos com moradia.

So Paulo tem o maior percentual de moradias alugadas (24,8 %), seguido de Curitiba (22,5 %) e Salvador (20,96 %)

Grande concentrao de casas prprias em Salvador domiclios em favelas (32% da populao residem em favela).

So Paulo tem maior concentrao de alvenaria sem revestimento (7,68%) e Curitiba apresenta madeira aparelhada
(13,66%) dos domiclios alugados, tpica do sul do pas

So Paulo tem o pior indicador de densidade domiciliar (2,08 pessoas por dormitrio) e de presena de banheiros
(1,02% de domiclios sem banheiro)

Nos 3 municpios as unidades alugadas so quase que totalmente ligadas rede pblica de gua e de energia
eltrica

Salvador apresenta o pior ndice de unidades de moradia alugadas com destino dos dejetos inadequado: 4,34%,
quando em So Paulo esse indicador atinge 3,95% e em Curitiba 2,05

Salvador tambm apresenta o pior indicador para coleta de lixo : apenas 65% dos domiclios alugados tem coleta
domiciliar e quase 33% tm coleta em caamba.

Energia eltrica presente em praticamente todos os domiclios alugados nas 3 cidades

TVs, geladeiras e telefones celulares so os itens frequentes em todas as casas alugadas dos 3 municpios.

Camila DOttaviano
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Moradia Prpria X Moradia Alugada, 2010

DEMOGRAFIA

Chefe inquilino predominantemente masculino em So Paulo e Salvador (56%) e feminino em

Curitiba (55% so mulheres)
A idade mdia do chefe em torno de 40 anos (40,12 anos em SP e 38,86 em Curitiba

Maior concentrao de idoso como chefes locatrios em SP (21%). Em Salvador e Curitiba, os

idosos so menos que 10%

Com relao cor do chefe, os locatrios seguem a mesma proporo que o total da populao
dos municpios

O estado civil modal para os 3 municpios de chefes que vivem com parceiros.
De outro lado, a proporo de chefes solteiros semelhante em So Paulo e Curitiba (46 e
49%), e bem maior em Salvador (61%).

Para Curitiba (66%, o inquilino tpico migrante

Em So Paulo, pouco mais da metade (51,88%) migrante

J em Salvador, apenas 42,78% dos inquilinos so migrantes

Camila DOttaviano
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Moradia Prpria X Moradia Alugada, 2010

ASPECTOS SOCIOECONMICOS DOS CHEFES DE FAMLIA

31% dos chefes locatrios possuem 12 anos e mais de estudo em Curitiba e 22% em SP e
20% em Salvador

23% dos chefes inquilinos que no trabalhou na semana de 25 a 31 de julho de 2010, e 26%
em SP e Salvador

A estrutura ocupacional dos chefes inquilinos reflete a de escolaridade: em Curitiba, 25% dos
chefes moradores de casa alugada pertencem aos dois estratos superiores (dirigentes e liberais
e intelectuais). Enquanto que em So Paulo esta proporo foi de 21% e em Salvador, de 19%.

Maior concentrao de trabalhadores do comrcio e servio

Alta proporo de no contribuintes previdncia social: Salvador (77%), SP (71,76%) e
Curitiba (68%)
A renda mdia maior em So Paulo (4,98 SM) e menor em Salvador (3,31 SM)

Camila DOttaviano
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POLTICA HABITACIONAL NO BRASIL

1964/1985 BNH Banco Nacional de Habitao
1966 - SFH Sistema Financeiro de Habitao, criado em 1966, com fundos do FGTS
(Fundo de Garantia por Tempo de Servio) e SBPE (Sistema Brasileiro de Poupana e
Emprstimo)
1995 CC Programa Carta de Crdito (individual)
1999 - PAR Programa de Arrendamento Residencial (+ FAR)
2004 - PSH - Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social
2005 - FNIHS Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social
2007 PAC Urbanizao de Favelas
2009 PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida 1 1 milho unidades
2011 PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida 2 2 milhes unidades
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PROGRAMAS DE LOCAO / ALUGUEL

Cultura brasileira alicera na propriedade da moradia
Quase totalidade dos programas habitacionais so
estruturados na proviso de moradia atravs da
venda/compra
Programas pontuais que consideram o aluguel ou a
locao social como forma de acesso moradia

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PROGRAMA DE LOCAO SOCIAL - SP

Programa de Locao Social o principal programa habitacional
alicerado na locao do municpio de So Paulo e a principal experincia
nacional
Famlias com renda entre 1 e 3 salrios mnimos
Objetivo principal do Programa era ampliar as formas de acesso moradia
para a populao de baixa renda, que no tenha possibilidade de participar de
programas de financiamento para aquisio de imveis ou que, por suas
caractersticas, no tenha interesse na aquisio, atravs da oferta em locao
social de unidades habitacionais j construdas.
Atendimento era feito atravs da disponibilizao de unidades de
propriedade municipal, construdas com recursos municipais e federais
Aluguel a ser pago poderia comprometer no mnimo 10% e no mximo
15% da renda familiar
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Residencial Parque do Gato

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Conjunto Residencial Olarias

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Conjunto Residencial Vila dos Idosos

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PAR
Programa de Arrendamento Residencial
Programa Federal institudo em1990
Gerido pela CAIXA
Pblico alvo famlias com renda entre 3 e 6 salrios mnimos
Leasing - onde as unidades construdas so geridas pela
Caixa e o morador paga uma taxa de arrendamento que
representa 0,7% do valor do imvel.
Aps um prazo de 15 anos o morador pode fazer a opo de
compra do imvel

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Outras Modalidades
Bolsa Aluguel
Subsdio utilizvel na complementao do aluguel
mensal no mercado privado, por um perodo de at
30 meses, podendo ser prorrogado por igual perodo

Moradia Transitria
Apoio financeiro da Verba de Atendimento
Habitacional para na locao de imveis ou hotis pelas
famlias provenientes de reas de risco ou insalubres
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AVALIAO DA SITUAO ATUAL

Legislao
* Lei do Inquilinato
* Mudanas Recentes

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Histrico Lei do Inquilinato

Ano
1921
1928
1934
1942
1944
1950
1955
1964

Lei
Decreto n 4.403
Decreto n 5.617
Decreto n24.150
Decreto-Lei n 4.598
Decreto-Lei n 6.739
Lei n 1.300
Lei n 2.699
Lei n 4.494

Comentrio
A primeira lei de locao imobiliria
Aglomeraes urbanas aumentam
Ao Renovatria de Locao
A Defesa dos Inquilinos
Aperfeioamento da Lei Anterior
Livre conveno dos aluguis dos imveis vagos
Locao por tempo indeterminado
Fim do Regime de Exceo nas relaes de inquilinato

1965
1966
1967
1977
1979
1991
2001
2002
2009

Lei n 4.864
Decreto-Lei n 4
Lei n 5.334
Decreto-Lei n 1.534
Lei n 6.649
Lei n 8.245
Lei n 10.267
Lei n 10.406
Lei n 12.112

Admisso da Correo Monetria dos Aluguis

Inovaes na Locao No Residencial
--Tentativa de Sistematizar a Legislao de Locao
Estatuto da Locao
Estatuto da Cidade
Cdigo Civil
Altera a Lei no 8.245/91 para aperfeioar as regras e
procedimentos sobre locao de imvel urbano.
Fonte: Mello 2007

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Regras da Lei de Locao

o antes e o depois
Antes Lei 12.112/09

Novas Regras Lei 12.112/09

Ao de despejo poderia levar mais

de um ano

Desocupao do imvel deve levar no

mximo 45 dias

Fiador ligado automaticamente ao

contrato

Fiador no ser obrigado a continuar

responsvel

Multa integral preestabelecida no

contrato em caso de desistncia da
locao por parte do inquilino

Multa passa a ser proporcional ao

tempo que resta de contrato

Fonte: Mello 2007

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Quadro Geral da Locao do Imvel

Lei n 8.245/91
COMUM - Prazo de 30 meses ou mais (denuncia vazia)

Residencial

MENOS DE 30 MESES (s denncia motivada, salvo se o

contrato tiver mais de 5 anos)
LIVRE NEGOCIAO
POR TEMPORADA - Prazo de 90 dias (denuncia vazia)

Locao de
Imvel
Urbano

COMERCIAL locatrios comerciantes, industriais ou

empresrios (denncia vazia, direito renovatria)

No-Residencial

CIVIL locatrios civis (denncia vazia, renovatria s para

sociedade civis com fins lucrativos)
ESPECIAL escolas, hospitais, asilos, etc. (denncia motivada)
DE BENEFCIO OU VANTAGEM PROFISSIONAL INDIRETA
(denncia vazia)
Fonte: Mello 2007

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Algumas Consideraes . . .

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Poltica Habitacional de Locao

Social dever enfrentar:
enraizamento cultural onde apenas a partir da
propriedade da casa o direito moradia estaria
garantido
Programas locais e nacionais baseados na
proviso de moradia (como o MCMV)
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Poltica Habitacional de Locao Social

dever enfrentar:
Ideia de que Locao Social alternativa provisria
Ideia de que Locao Social destinado a uma demanda
especfica (como idosos ou moradores de ruas)
Restrio dos movimentos de moradia ao acesso
moradia atravs de locao

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Poltica Habitacional de Locao

Social dever enfrentar:
Custo de manuteno de um parque
habitacional pblico
Gesto dos empreendimentos pelo poder
pblico

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 Possibilidades:
Incentivos fiscais para o [pequeno]
empreendedor privado
Ampliao dos programas de bolsa
aluguel

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