ASSOCIAO DOS ADVOGADOS DE SO PAULO

AASP.
DIREITO IMOBILIRIO.
CONDOMNIO EDILCIO.
TEORIA E PRTICA.

Flvio Tartuce

Doutor em Direito Civil e Graduado pela Faculdade de Direito da USP.

Especialista e Mestre em Direito Civil pela PUC/SP.
Coordenador dos cursos de Direito Civil, Direito Contratual e Direito de Famlia e
das Sucesses da Escola Paulista de Direito.
Professor dos cursos de mestrado e doutorado da FADISP-ALFA.
Professor da Rede LFG.
Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura.
Advogado, parecerista e rbitro.

CONDOMNIO
CONCEITO: Verifica-se condomnio quando mais de uma pessoa tem o
exerccio da propriedade sobre determinado bem. So vrios os sujeitos
ativos em relao ao direito de propriedade, que nico. A propriedade
total e nica, o que justifica as denominaes co-propriedade e
compropriedade.
CLASSIFICAO QUANTO ORIGEM:
a) Condomnio voluntrio ou convencional - se decorrer do acordo de
vontade dos condminos, ou seja, se nascer de um negcio jurdico
bilateral ou plurilateral. Ex. Trs amigos que compram um terreno para
investimentos em comum. No silncio do instrumento de instituio
(contrato), presume-se que a propriedade estar dividida em partes iguais.
O CONDOMNIO EDILCIO TEM ESTUDO SEPARADO.
b) Condomnio incidente ou eventual - quando surgir por motivos estranhos
vontade dos condminos. Ex. Duas pessoas recebem determinado bem
em razo de falecimento do proprietrio.
c) Condomnio necessrio ou forado - quando vier de determinao de lei,
ou seja, quando for conseqncia inevitvel do estado de indiviso da
coisa. nasce dos direitos de vizinhana tal como na hiptese de paredes,
muros, cercas e valas (art. 1.327 do CC).
2

CONDOMNIO EDILCIO
PROPRIEDADE COMUM + PROPRIEDADE EXCLUSIVA.
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade
exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos.
1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como
apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por
seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero
ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvo
autorizao expressa na conveno de condomnio.
(Redao dada pela Lei n 12.607, de 2012)
2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de
gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so
utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
NATUREZA JURDICA? PESSOA JURDICA?
DOUTRINA CLSSICA X DOUTRINA CONTEMPORNEA.
VER ENUNCIADO 90 CJF/STJ.
ARGUMENTOS TERICOS E PRTICOS.

INSTITUIO E CONVENO.
INSTITUIO. NASCIMENTO DO CONDOMNIO.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo
constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

CONVENO DO CONDOMNIO. ESTATUTO GERAL. CONTRATO

COLETIVO.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser
subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais
e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do
condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
4
4

CONVENO DE CONDOMNIO. REQUISITOS.

Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a conveno
determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos
condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias
do condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e
quorum exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por
instrumento particular.
2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo,
salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os
cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.
5

DIREITOS DOS CONDMINOS.

Art. 1.335. So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e
contanto que no exclua a utilizao dos demais
compossuidores;
O regimento interno prev as normas de uso das reas
comuns.
III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar,
estando quite.
Cabe previso em contrrio na conveno?
6

DEVERES DOS CONDMINOS. Art. 1.336 CC.

I) Dever de contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas

fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno (com a

redao dada pela Lei 10.931/2004).

NO SE PODE ESQUECER QUE A OBRIGAO DE PAGAR AS

DESPESAS CONDOMINIAIS CONSTITUI UMA OBRIGAO PROPTER
REM (ART. 1.345).
II) Dever de no realizar obras que comprometam a segurana da edificao
Ilustrando, permitida a obra de unificao de unidades em que um mesmo
condmino adquire os apartamentos 51 e 52, fundindo-os em um s. A
obra no poder implicar, por exemplo, na derrubada de uma coluna que
os separa, que d sustentao ao prdio.
Civil Condomnio Obras Ausncia de prejuzo Motivo de segurana
Escorreito remanesce o aresto recorrido quando, embasando-se nas
provas dos autos, reconhece que as obras efetivadas em bloco de
residncias em condomnio no causaram prejuzo s unidades
residenciais e tiveram por escopo robustecer a segurana do prdio (STJ
REsp 204.077/SC Rel. Ministro Waldemar Zveiter Terceira Turma j.
7
27.03.2000 DJ 05.06.2000, p. 155).

DEVERES DOS CONDMINOS. Art. 1.336 CC.

III) Dever de no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas
POLMICA. FECHAMENTO DA SACADA.
O fechamento da sacada da unidade condominial, por interferir na harmonia
do conjunto arquitetnico, caracteriza alterao da fachada do edifcio, de
sorte que somente pode ser realizada mediante aprovao unnime dos
condminos (Tribunal de Justia de So Paulo Ap. s/ Rev. 553.153 9.
Cm. Rel. Juiz Marcial Hollanda j. 18.11.1998 JTA (LEX) 177/499).
O fechamento de varanda com vidro translcido no altera a esttica da
fachada externa do condomnio. So vlidas as deliberaes da
Assemblia Geral Extraordinria que autoriza a realizao de obra til,
quando a deciso atende o quorum exigido pela vontade dos condminos
manifestada na Conveno Condominial e no vigente Cdigo Civil
(Tribunal de Justia de Minas Gerais 15. Cmara Cvel Processo
1.0024.04.391299-7/001(1) Relator Vioso Rodrigues Data da
publicao 08.08.2006).
COLOCAO DE TELA DE SEGURANA PERMITIDO...

DEVERES DOS CONDMINOS. Art. 1.336 CC.

IV) Dever de dar s suas partes a mesma destinao que tem a
edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
Vrios problemas.
- Excesso de barulho. A questo da lei do silncio. Poluio sonora e
multa.
Multa condominial por barulho excessivo. Prova robusta de perturbao
sonora causada pelo filho do apelante, pelo aparelho de som em altura
indevida, mantida, pois a penalidade pelo uso nocivo da propriedade.
Condomnio que exige limitaes na liberdade de conduta individual, a
fim de se preservar a tranqilidade e a harmonia gerais. Direito
propriedade que no pode dar lugar ao abuso (artigo 1.228, 2.,
Cdigo Civil) (Tribunal de Justia de So Paulo Ap. s/ Rev. 867.22400/9 10. Cm. Rel. Juiz Soares Levada j. 10.11.2004).
- Reunies de trabalho. Trabalhar no imvel possvel quando o
condomnio residencial?
- Desenvolver atividades que contrariam os bons costumes. Ex.
Prostituio.

SANES AOS CONDMINOS.

ART. 1.336. 1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar
sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os
de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.
A NOVA MULTA TEM APLICAO IMEDIATA, MESMO AOS CONDOMNIOS
ANTERIORES?
A multa por atraso prevista na conveno de condomnio, que tinha por
limite legal mximo o percentual de 20% previsto no art. 12, pargrafo 3.,
da Lei 4.591/1964, vale para as prestaes vencidas na vigncia do
diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automtica modificao, no
entanto, a partir da revogao daquele teto pelo art. 1.336, pargrafo 1.,
em relao s cotas vencidas sob a gide do Cdigo Civil atual.
Precedentes (STJ, REsp 746.589/RS Rel. Ministro Aldir Passarinho
Junior Quarta Turma j. 15.08.2006 DJ 18.09.2006, p. 327).
Ver, ainda: STJ REsp 689.150/SP Rel. Ministro Jorge Scartezzini
Quarta Turma j. 16.02.2006 DJ 13.03.2006, p. 328).
10

SANES AOS CONDMINOS.

Abono de pontualidade disfarando a multa.
Enunciado da V Jornada de Direito Civil do STJ (2011):
Enunciado n. 505. nula a estipulao que, dissimulando
ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto
desconto de pontualidade no pagamento da taxa
condominial, pois configura fraude lei (Cdigo Civil, art.
1336, 1), e no reduo por merecimento.

11

SANES AOS CONDMINOS.

ART. 1.336. (...).

2o O condmino, que no cumprir qualquer dos
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a
multa prevista no ato constitutivo ou na
conveno, no podendo ela ser superior a cinco
vezes o valor de suas contribuies mensais,
independentemente das perdas e danos que se
apurarem; no havendo disposio expressa,
caber assemblia geral, por dois teros no
mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre
a cobrana da multa.
CUIDADO: A APLICAO BEM RESTRITA... NO
CONFUNDIR COM A PREVISO A SEGUIR...
12

SANES AOS CONDMINOS.

Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o
condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos
condminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente at ao quntuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiterao, independentemente
das perdas e danos que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivncia com os demais
condminos ou possuidores, poder ser constrangido a
pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, at ulterior
deliberao da assemblia.
13

POLMICAS.
O ART. 1.337 DO CC TEM APLICAO AO CONDMINO
INADIMPLENTE?
JOS FERNANDO SIMO ENTENDE QUE NO.
ENTENDO QUE SIM. Nesse sentido:
Despesas condominiais. Cumulao das multas previstas nos arts.
1.336, 1., e 1.337, caput, do CC de 2002. Possibilidade. No
configurao de bis in idem. Inadimplemento reiterado conforme
critrio definido pelos prprios condminos e que no esvazia a
previso do art. 1.336, 1.. Apelo no provido (Tribunal de Justia
de So Paulo Ap. c/ Rev. el. ao sem reviso 916995008 30.
Cm. Rel. Juiz Luiz Felipe Nogueira j. 29.11.2007).
Enunciado n. 92 do STJ: As sanes do art. 1.337 do novo Cdigo
Civil no podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa
ao condmino nocivo.
14

POLMICAS.
CABE A EXPULSO DO CONDMINIO ANTISSOCIAL?
CARLOS ALBERTO DABUS MALUF NO.
CRISTIANO CHAVES E NELSON ROSENVALD SIM.

Enunciado da V Jornada de Direito Civil do STJ (2011):

Enunciado n. 508. Verificando-se que a sano pecuniria mostrouse ineficaz, a garantia fundamental da funo social da propriedade
(arts. 5, XXIII, da CRFB e 1.228, 1, do CC) e a vedao ao
abuso do direito (arts. 187 e 1.228, 2, do CC) justificam a
excluso do condmino antissocial, desde que a ulterior
assembleia prevista na parte final do pargrafo nico do art. 1.337
do Cdigo Civil delibere a propositura de ao judicial com esse
fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo
legal.
15

ANIMAIS EM CONDOMNIO EDILCIO.

Trs situaes:
-

Conveno probe.

Conveno permite.

Conveno nada prev.

Julgados anlise caso a caso.

Ao cominatria Condomnio Criao de animal em apartamento
Ausncia de prova da perturbao ao sossego, sade e segurana dos
demais condminos Proibio contida em norma interna
Inaplicabilidade. O condomnio pode estabelecer regras limitativas do
direito de vizinhana, conforme autoriza a Lei 4.591/1964. A regra interna
do Condomnio que probe a criao de animais deve ser interpretada
teleologicamente, apenas se aplicando quando restar demonstrado que
est ocorrendo perturbao ao sossego, sade e segurana dos demais
moradores. Inexistindo provas de que tais danos esto ocorrendo,
permite-se a criao dos animais, no se justificando a aplicao de
qualquer penalidade por esse motivo (Tribunal de Justia de Minas
Gerais Processo TJ/MG 2.0000.00.488929-4/000(1) Rel. Des. Helosa
Combat j. 09.03.2006).
16

ANIMAIS EM CONDOMNIO EDILCIO.

APELAO. Declaratria de nulidade de clusula
Conveno de condomnio Proibio de animais em
unidade autnoma Clusula restritiva que deve ser
relativizada em relao aos animais de pequeno porte
que no tragam risco segurana, sade e sossego
Precedentes Sentena reformada Recurso provido em
parte. (TJSP; APL 9145528-68.2007.8.26.0000; Ac.
5807460; Caraguatatuba; Terceira Cmara de Direito
Privado; Rel. Des. Egidio Giacia; Julg. 03/04/2012;
DJESP 20/04/2012).

17

ANIMAIS EM CONDOMNIO EDILCIO.

RELAO CVEL. Ao indenizatria por danos
morais c/c obrigao de fazer com fulcro no
art. 5 inciso X da CF/88. Direito de vizinhana.
Criao de cachorro de pequeno porte em
apartamento. Latidos constantes. Perturbao dos
vizinhos. Regimento interno que prev a criao de
animais no condomnio nos termos do seu art. 9.
Discusso entre os vizinhos. Responsabilidade civil
subjetiva. Meros aborrecimentos. Danos morais no
configurados. Recurso conhecido e improvido.
Sentena mantida pelos seus prprios fundamentos.
(TJBA; Rec. 0084496-66.2008.805.0001-1; Primeira
Turma Recursal; Rel Juza Sandra Ins Moraes
Rusciolelli Azevedo; DJBA 29/11/2010).
18

DIREITO DE PREFERNCIA.
Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos,
preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos,
e, entre todos, os possuidores.

Enunciado n. 91 do STJ: A conveno de condomnio, ou a assemblia

geral, podem vedar a locao de rea de garagem ou abrigo para veculos
a estranhos ao condomnio.

Enunciado n. 320 do STJ: O direito de preferncia de que trata o art.

1.338 deve ser assegurado no apenas nos casos de locao, mas
tambm na hiptese de venda da garagem.

Qual a consequncia se a preferncia for preterida? Luiz Edson Fachin

entende pela aplicao do art. 504 do CC, o que parece ser o melhor
caminho, inclusive nas hipteses de locao.
19