ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA

Alienação Fiduciária em Garantia

• É um contrato pelo qual o mutuário (devedor fiduciante), para garantir
certa dívida, aliena ao mutuante (credor-fiduciário / instituição
financeira, normalmente) a propriedade de um bem (móvel ou imóvel),
sob condição de lhe ser restituído o bem após o pagamento de dívida
de mútuo (empréstimo de dinheiro para compra de bens).
• O credor-fiduciário terá propriedade resolúvel, que será extinta pelo
advento de condição, o pagamento do mútuo.
• (1.361) Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa que o
devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.
• (1.359) com o implemento da condição, resolvem-se os direitos reais
concedidos na sua pendência, podendo o proprietário reivindicar a
coisa do poder de quem a possua ou detenha.
Com a alienação fiduciária (direito obrigacional) SURGE
a propriedade fiduciária (direito real).
No negócio teremos: o vendedor (alienante anterior da coisa),
o comprador, que passa a ser o devedor fiduciante, e o credor
fiduciário, que ao emprestar dinheiro para comprar a coisa
terá a propriedade fiduciária dela.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA PRÓPRIA

• O contrato de alienação fiduciária em

garantia pode ter por objeto bem que já
integrava o patrimônio do devedor
(Súmula 28, STJ).
 CONSTITUIÇÃO
• (1.361) Através de contrato, em instrumento
público ou particular para móveis e para imóveis
segue a regra do 108; que será registrado, se em
móveis, no CTD (veículo, também no DETRAN),
e se em imóveis, no CRI.
– Ocorre o desdobramento da posse da coisa, a
posse direta da coisa fica com o devedor
fiduciante.
– A tradição será ficta por meio do constituto
possessório ao credor fiduciário.
 ESPECIALIZAÇÃO (1.362)

• O total da dívida ou sua estimativa.

• O prazo do pagamento
• A taxa de juros se houver (juros convencionais
compensatórios).
• Cláusula penal, o índice de atualização monetária e as
demais comissões e encargos ( 66-B, L 4.728/65).
• A descrição da coisa objeto da transferência.
 LEGISLAÇÃO
Propriedade resolúvel: CC, Arts. 1.359.

AFM / instituição financeira: Lei 4.728/1965 e o

Decreto-lei 911/69 (aspectos processuais)

AFM / outras pessoas: CC, Arts. 1.361 a 1.368-A.

AFI / IF e outras pessoas: Lei 9.541/97.

LEGISLAÇÃO
• São nulas de pleno direito
as cláusulas que
estabeleçam a perda total
das prestações pagas em
benefício do credor
fiduciário em razão do
inadimplemento do devedor
fiduciante (53).
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA. RESTITUIÇÃO
DAS PARCELAS PAGAS. DESCABIMENTO. HIPÓTESE DO ARTIGO 53 DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NÃO CARACTERIZADA.
A rescisão do mútuo com alienação fiduciária em garantia, por
inadimplemento do devedor, autoriza o credor a proceder à venda extrajudicial
do bem móvel para o ressarcimento de seu crédito, impondo-lhe, contudo, que
entregue àquele o saldo apurado que exceda o limite do débito. Daí não se
poder falar na subsunção da hipótese à norma do artigo 53 do Código de
Defesa do Consumidor, o qual considera nulas, tão-somente, as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas, no caso de retomada do
bem ou resolução do contrato pelo credor, em caso de inadimplemento do
devedor, tampouco no direito deste de reaver a totalidade das prestações
pagas. Recurso especial não conhecido. (REsp 166.753/SP, Rel. Ministro
CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03.05.2005, DJ
23.05.2005 p. 265)
 LEGISLAÇÃO
• (1.367) Regras gerais previstas para os direitos
reais de garantia sobre coisa alheia são
aplicáveis à alienação fiduciária em garantia.
• (1.368-A) as demais espécies de propriedade
fiduciária submetem-se à disciplina específica
de leis especiais.
 NATUREZA JURÍDICA COMPLEXA

• (1.368-B) Há um direito real de

garantia a favor do credor fiduciário; e
um direito real de aquisição sobre a
coisa para o devedor fiduciante ou
seu sucessor.
TRIBUTOS E AS DESPESAS DE CONDOMÍNIO

• (1.368-B) O credor fiduciário que passa a

ser o proprietário pleno do bem em virtude
do inadimplemento do devedor fiduciante,
ou por outro motivo de consolidação do
domínio, deve responder por todos os
encargos relativos à coisa.
• APELAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS A EXECUÇÃO
FISCAL. IPVA. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. IPVA.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E ARRENDAMENTO MERCANTIL.
Comprovação de baixa do gravame anteriormente à incidência do fato
gerador. A anotação no Sistema Nacional de Gravames-SNG é
suficiente para afastar a responsabilidade do antigo proprietário
pelos tributos incidentes sobre a propriedade do veículo com fato
gerador posterior a esta comunicação. Possibilidade de acesso
"on line" às informações do SNG e averiguação da propriedade
do veículo antes do ajuizamento da execução fiscal. Precedentes.
Sentença reformada. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1001967-36.2014.8.26.0014; Relator (a): José Maria Câmara Junior;
Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Público; Foro das Execuções
Fiscais Estaduais - Vara das Execuções Fiscais Estaduais; Data do
Julgamento: 17/10/2019; Data de Registro: 17/10/2019)
• Execução fiscal. Exceção de pré-executividade. IPTU.
Alienação fiduciária. Não ocorrência da consolidação da
propriedade e imissão na posse do credor fiduciário.
Responsabilidade tributária que recai sobre o devedor
fiduciante. Arts. 27 da Lei 9.541/97 e 1.368-B do CC.
Ilegitimidade passiva do credor fiduciário. Inadmissibilidade.
Matéria distinta daquela decidida nos REsp nº 1.111.202/SP e
REsp nº 1.110.551/SP, Tema nº 122 do C. STJ. Acórdão original
mantido, com determinação. (TJSP; Apelação Cível 1502307-
41.2017.8.26.0361; Relator (a): Carlos Violante; Órgão
Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro de Mogi das
Cruzes - Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento:
15/10/2019; Data de Registro: 15/10/2019)
 Regras
• (1.363) o devedor fiduciante pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo
obrigado como depositário da coisa:
a) a guardá-la com diligência;
b) a entregá-la ao credor fiduciário, quando não paga a dívida.
• (1.364) vencida a dívida e não paga, o credor fiduciário tem que vender
(judicial ou extrajudicialmente) a coisa a terceiros para pagar seu crédito e as
despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor fiduciante.
• (1.365) Proíbe o pacto comissório e autoriza a dação em pagamento.
 Lembrando que o pacto marciano só será aplicado em relações paritárias e não nas de
adesão (ENUNCIADO 626, CNJ/CEJF)
• (1.366) vendida a coisa móvel, o valor não der para pagar a dívida e as
despesas de cobrança, continuará o devedor fiduciante obrigado pelo resto
(não se aplica na AFI).
– O credor fiduciário perde a qualidade de preferencial e passa a ser credor quirografário.
 (1.368) O pagamento da
Regra dívida realizado por
terceiros interessados
ou não na dívida opera a
sub-rogação legal nos
direitos do credor
fiduciário.
 Decreto-Lei 911/69

• (8) O procedimento judicial disposto neste

Decreto-Lei aplica-se exclusivamente à
contratos de alienação fiduciária celebrado
no âmbito do mercado financeiro e de
capitais, bem como em garantia de
créditos fiscais e previdenciários.
 Decreto-Lei 911/69

• (2) com o inadimplemento ou mora nas obrigações contratuais

garantidas mediante alienação fiduciária, o credor fiduciário
poderá vender a coisa a terceiros, independentemente de
hasta pública, avaliação prévia ou qualquer outra medida
judicial ou extrajudicial.
– a mora decorre do simples vencimento do prazo sem o pagamento e
pode ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento,
podendo se aplicar a teoria da aparência.
– a mora autoriza o vencimento antecipado das prestações contratuais.
 Decreto-Lei 911/69
• (3) com a mora comprovada, o credor fiduciário poderá
requerer a busca e apreensão do bem, com liminar.
– Concedida a liminar, o bem será imediatamente entregue ao credor,
com ou sem a manifestação do devedor.
– O juiz, pelo RENAJUD, pode restringir o veículo com busca e
apreensão.
– A purgação da mora será com o devedor pagando toda a dívida (lei
10.931/2004) no prazo de 5 dias da execução da liminar.
– Purgando a mora o veículo será restituído ao devedor.
– Não purgando ou purgando a mora, poderá o devedor apresentar
defesa em 15 dias da execução da liminar.
– Da sentença cabe apelação apenas no efeito devolutivo.
REVISIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MANUTENÇÃO NA
POSSE. INSCRIÇÃO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO
CRÉDITO. REQUISITOS. DEPÓSITO DAS PARCELAS
INCONTROVERSAS.
- O bem dado em garantia fiduciária pode ser mantido na posse do
devedor, desde que ele deposite em juízo a parte incontroversa da
dívida.
- Para evitar sua inscrição nos cadastros restritivos de crédito o
devedor deve consignar em juízo o montante incontroverso do
débito.
(AgRg no REsp 915.831/RS, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES
DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 04.12.2007, DJ
19.12.2007 p. 1225)
• AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO – Financiamento
imobiliário com cláusula de alienação fiduciária e outras avenças
[...] O depósito judicial dos valores incontroversos depende da
comprovação pelo autor de que a instituição financeira
inviabilizou seu pagamento no tempo e modo originariamente
contratados [...] Nesse contexto, não há justificativa legal para, em
sede de antecipação de tutela, obrigar o credor a abster-se da
prática de atos executórios pela mera pretensão de depósito dos
valores que o devedor entende devidos [...] - RECURSO NÃO
PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2189560-
63.2019.8.26.0000; Relator (a): Renato Rangel Desinano; Órgão
Julgador: 11ª Câmara de Direito Privado; Foro de Olímpia - 2ª Vara
Cível; Data do Julgamento: 17/10/2019; Data de Registro:
17/10/2019)
 Decreto-Lei 911/69
• (4) Não encontrado o bem na posse do devedor, fica facultado
ao credor requerer, nos mesmos autos, a conversão do pedido
de busca e apreensão em ação executiva.
• (5) Na ação executiva serão penhorados bens do devedor
quantos bastem para assegurar a execução.
• (6) O pedido de recuperação judicial ou extrajudicial pelo
devedor não impede a distribuição e a busca e apreensão do
bem.
• (7) Na falência do devedor alienante, o credor fiduciário tem o
direito de pedir a restituição do bem.
 JURISPRUDÊNCIA DO STJ
1) O devedor deve ser intimado da venda do bem para que persista seja
responsabilizado por eventual saldo devedor. (REsp 844778/SP, REsp 749199/SP)
2) Nos contratos depois da Lei n. 10.931/2004, o devedor deve pagar toda a dívida nos
valores comprovados na inicial de busca e apreensão, sob pena de consolidação da
propriedade do bem móvel para o credo fiduciário. (REsp 1418593/MS)
3) É possível a conversão da ação de busca e apreensão em ação de depósito quando
o bem se encontra na posse do devedor e em péssimo estado de conservação. (REsp
916107/SC)
4) É possível a conversão da ação de busca e apreensão em ação de depósito e o
prosseguimento da cobrança nos próprios autos, pelo equivalente em dinheiro, no
caso de desaparecimento do bem dado em garantia. (AgRg no Ag 1309620/DF)
5) É cabível reconvenção na ação de busca e apreensão. (AgRg no Ag 1330819/RO)
6) Na ação de busca e apreensão é possível a discussão sobre a legalidade de
cláusulas contratuais como matéria de defesa. (AgRg no AgRg no Ag 1209799/GO)
 JURISPRUDÊNCIA DO STJ
7) A comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do
bem alienado fiduciariamente. (Súmula n. 72/STJ)
8) Para caracterizar a mora é válido o protesto do título efetivado por
edital, desde que comprovado nos autos que foram esgotadas todas
as tentativas para a localização do devedor. (AgRg no AREsp
357407/RS).
9) Para caracterizar a mora é válida notificação extrajudicial do
Cartório de Títulos e Documentos e entregue no domicilio do devedor,
dispensada sua notificação pessoal. (AgRg no AREsp 350109/MS)
10) A mora do devedor constitui-se ex re, decorrendo do simples
vencimento do prazo para pagamento. (AgRg no AREsp 385511/RS).
 JURISPRUDÊNCIA DO STJ
11) A notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas
garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do
débito. (Súmula 245)
12) O reconhecimento da abusividade de qualquer encargo cobrado
no período de normalidade do contrato descaracteriza a mora,
inviabilizando a ação de busca e apreensão.(AgRg no REsp
1402404/RS)
13) Na ação de busca e apreensão a comprovação da mora pode ser
analisada de ofício.(EDcl no REsp 1203163/RS)
14) A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a
caracterização da mora do autor. (Súmula 380)
 JURISPRUDÊNCIA DO STJ
15) A notificação extrajudicial com AR entregue no endereço do
devedor é válida mesmo feita por CTD de Comarca que não seja do
domicílio do devedor. (AgRg no AREsp 452019/MS)
16) Extinta a ação de busca e apreensão pelo posterior pagamento
das prestações em atraso, o réu responde pela sucumbência
(princípio da causalidade) (EDcl nos EDcl no Ag 1283257/MG).
17) As despesas de guarda e conservação em pátio privado de
veículo em virtude de cumprimento de liminar de busca e apreensão
é do credor fiduciário (AgRg no REsp 1016906/SP).
18) Mantem-se na posse, o devedor que demonstrar a
indispensabilidade dos bens para o exercício da empresa. (AgRg no
CC 127629/MT)
 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS

REINTEGRAÇÃO DE POSSE
 LEI 9.514/1997
• (22) poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica
que não opere no SFI, podendo ter como objeto: a
propriedade plena; os bens enfitêuticos; o direito de uso
especial para fins de moradia; o direito real de uso,
desde que suscetível de alienação; a propriedade
superficiária.
• (23) será constituída mediante registro no RGI do
contrato, onde o devedor fiduciante terá a posse direta e
o credor fiduciário, a indireta do imóvel.
 Enunciado 506 (CEJF/CNJ)

• Na alienação fiduciária é possível a constituição

concomitante de nova garantia fiduciária sobre o
mesmo bem imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a
respectiva propriedade superveniente que o fiduciante
vier a readquirir, quando do implemento da condição a
que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a
nova garantia poderá ser registrada na data em que
convencionada e será eficaz desde a data do registro,
produzindo efeito ex tunc.
 LEI 9.514/1997
• (24) Especialização da dívida e do bem no contrato:
1. o valor do principal da dívida;
2. o prazo de seu pagamento;
3. a taxa de juros, atualização monetária e os encargos;
4. a cláusula de constituição da propriedade fiduciária,
5. a descrição do imóvel com a indicação do título e modo de
aquisição;
6. a cláusula de livre utilização do imóvel ao fiduciante adimplente;
7. a indicação do valor do imóvel e dos critérios de revisão;
8. os procedimentos do leilão judicial.
 LEI 9.514/1997
• (25) pagando a dívida resolve-se a
propriedade fiduciária do imóvel e:
– Em 30 dias o fiduciário fornecerá o termo de
quitação ao fiduciante, sob pena de multa de
0,5% ao mês sobre o valor do contrato.
– Com o termo de quitação, o registrador de
Imóveis cancelará a propriedade fiduciária.
 LEI 9.514/1997
(26 e 26-A) vencida e não paga a dívida e constituído em mora o fiduciante,
consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
1. O fiduciante será intimado pelo registrador para em 15 dias pagar a
prestação vencida e as vincendas (só as vencidas para o PMCMV) até
a data do pagamento (+ encargos).
2. Essa intimação será depois do prazo de carência previsto no contrato.
3. A intimação será pessoal (ou representante legal/contratual), através do
CRI, do CTD ou do correio com AR.
4. Se houver suspeita de ocultação, a intimação por hora certa do outro
dia imediato, intimando qualquer pessoa da família ou vizinho.
5. Feita a citação com hora certa, o CRI enviará ao fiduciante em 10 dias,
correspondência, dando-lhe de tudo ciência (254, CPC).
 LEI 9.514/1997
5. Em moradias coletivas com controle de acesso, a intimação poderá ser feita ao
porteiro.
6. Se o intimado não estiver presente, será certificada a razão da ausência, e o CRI
intimará por edital em jornal de maior circulação, publicando por 3 dias, pelo
menos.
7. Se purgada a mora no CRI, volta a ter eficácia a alienação fiduciária.
8. Mesmo consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, até a assinatura
do auto de arrematação, pode o fiduciante purgar a mora (REsp 1.462.210/RS).
9. Purgada a mora, o registrador entregará ao fiduciário os valores recebidos,
deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
10. Com anuência do fiduciário, o fiduciante pode dar em pagamento pela dívida seu
direito real de aquisição ao imóvel.
11. Depois de 15 dias (30 dias para o PMCMV), sem a purgação da mora, com o ITBI
pago, o registrador averba na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade
em nome do fiduciário.
 LEI 9.514/1997
• (27) Em até 30 dias do registro da consolidação, o fiduciário
promoverá leilão público para a alienação do imóvel.
1. a ação de reintegração de posse pode ser proposta a partir da
consolidação da propriedade do imóvel e não apenas após os
leilões judiciais (Enunciado 591 CJF).
2. Se, no 1º leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do
imóvel, será realizado o 2º leilão, nos 15 dias seguintes.
3. No 2º leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual
ou superior ao valor da dívida (+ despesas + prêmios de seguro +
encargos + tributos + taxa de condomínio).
4. As datas dos leilões serão informados ao fiduciante.
 LEI 9.514/1997
3. O fiduciante tem o direito de preferência para adquirir o
imóvel até o 2º leilão, pagando tudo, inclusive as despesas
do leilão.
4. Em 5 dias depois da venda do imóvel, o fiduciário
entregará ao fiduciante o que sobrar.
5. Se no 2º leilão o maior lance não for >= a dívida, extinta
ela estará e o fiduciário não precisará devolver saldo, se
houver.
6. O fiduciário dará quitação em até 5 dias do 2º leilão.
7. O leilão extrajudicial é constitucional (RE 223.075/DF).
 LEI 9.514/1997
(28) O fiduciário pode ceder seus direitos e obrigações.
(29) O fiduciante, com anuência do fiduciário, pode ceder seus
direitos e obrigações.
(30) Na reintegração de posse, ao fiduciário (e sucessores) e
ao adquirente do imóvel em leilão, é assegurada liminar de
desocupação em 60 dias, se comprovada a consolidação da
propriedade em seu nome.
(31) Terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado
no crédito e na propriedade fiduciária.
 LEI 9.514/1997
• (37-A) o fiduciante pagará ao fiduciário (ou
sucessor), taxa de ocupação do imóvel mensal,
em 1% do seu valor, desde data da alienação em
leilão até a data da imissão da posse do imóvel.
• Os direitos do fiduciante sobre imóvel alienado
fiduciariamente possuem a proteção da
impenhorabilidade do bem de família legal (REsp
1.677.079-SP).
Alienação fiduciária x hipoteca
1. Menos burocracia no procedimento (a
execução não depende do judiciário)
2. Garantia em que a propriedade
resolúvel já é do credor
3. O bem será executado sem a
concorrência de outros credores.
4. Maior segurança para a satisfação do
crédito.
 PERFIS DE FIDUCIANTES

• Os que necessitam de empréstimo para pagar

dívidas.
• Os que desejam adquirir bens que custam caro.
• Empreendedores que precisam de quantias altas para
investir ou expandir seus negócios.
• O incorporador e loteador para alavancar um
empreendimento imobiliário.