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 Quando é interessante aceitar
uma proposta de venda de sua
propriedade?

Se o valor da venda de um imóvel

for maior do que a quantia a qual
foi adquirido, já pode-se concluir
que o negócio foi vantajoso?

Quais critérios considerar na hora

da venda de um imóvel?
 Tenho uma fazenda
no valor de 2 milhões, mas um
engenheiro quer comprá-la para construir
uns prédios da moda. Disse que me paga 4
parcelas trimestrais de 400 mil e daqui há 1
ano, quando os prédios tiverem prontos, me
dá dois apartamentos de 500 mil cada um.
Meu filho economista diz que
eu tenho uma tal de taxa mínima de
atratividade de 3% a.m., mas pela lógica
eu vou ganhar com a venda,
2,6 milhões. Será
boa ideia?
 FLUXOS DE CAIXA

São entradas e saídas (movimentações) de dinheiro ao

longo de um investimento.

Úteis para decidir se a compra ou venda de algo

(investimento) será ou não vantajoso.
 FLUXOS DE CAIXA

São entradas e saídas (movimentações) de dinheiro ao

longo de um investimento.

Úteis para decidir se a compra ou venda de algo

(investimento) será ou não vantajoso.

Setas para cima indicam valores positivos, isto é, as entradas

de dinheiro (recebimentos).

Setas para baixo indicam valores negativos, ou seja, saídas de

dinheiro (gastos).

Tempo zero é o tempo hoje/agora/presente/atual.

 Valor Presente Líquido

VPL = –
 Valor Presente Líquido (VPL)

VPL = Entradas – Saídas

VPL < 0 Investimento negativo,

entradas < saídas

VPL = 0 Investimento neutro,

entradas = saídas

VPL > 0 Investimento positivo,

entradas > saídas
 Cálculo do VPL

• Cada quantia de dinheiro que entra e sai em um

fluxo de caixa, pode ser aplicado em fundos de
investimento e gerar rendimentos.

• Invés de comprar um imóvel o dinheiro poderia

ter sido aplicado.

• Invés de esperar receber o valor da venda do

imóvel, o dinheiro pode ser adiantado.
Cálculo do VPL

FV = PV (1 + i)n
PV =
PV = = R$ 366.056,66
Cálculo do VPL

FV = PV (1 + i)n
PV =
PV = = R$ 334.993,7027
Cálculo do VPL

FV = PV (1 + i)n
PV =
PV = = R$ 306.566,6929
Cálculo do VPL

FV = PV (1 + i)n
PV =
PV = = R$ 981.931,8323
 Cálculo do VPL

ENTRADAS = 366.056,66 + 334.993,7027 + 306.566,6929 + 981.931,8323

SAÍDA = - 2.000.000,00

VPL = - R$ 10.451,11
 Cálculo do VPL

VPL =
VPL = - 2.000.000 +
VPL = - R$ 10.451,11
 Cálculo do VPL

VPL =
VPL =

• t é o tempo de desconto de cada entrada e saída de caixa,

começando do zero até o n;
• n é o tempo total de desconto do fluxo de caixa;
• i é a taxa de desconto composto (também chamada de taxa de
atratividade ou taxa interna de retorno);
• FV são todos os valores futuros do Fluxo de Caixa, iniciando no
tempo zero;
• ∑ é o símbolo que representa o somatório de todos os descontos.
Cálculo do VPL no Excel (ver vídeo)

Use uma coluna para

numerar o tempo e a outra
para inserir os valores
negativos (saídas),
positivos (entradas) e nulos
(zero reais) de cada tempo.

Ao terminar digite a fórmula

= VPL( e em sequência
digite a taxa de juros, em
número decimal, e o
intervalo que compreende
todos os fluxos começando
do tempo 1.

Feche o parênteses e some

o valor do tempo zero.

Pressione enter.
 (ver vídeo)

CFj é o tempo j
Net Present Value CF0 é o tempo zero
(VPL) Ativa as funções em azul
Ativa as funções em laranja
 Se não devo aceitar a
proposta agora, em que
momento então, ela será
vantajosa?
 Taxa Interna de Retorno (TIR)
• A taxa de juros compostos a qual se realiza o
desconto no cálculo do VPL é chamada de Taxa
Mínima de Atratividade (TAM).

• A taxa que anula o VPL é chamada de Taxa

Interna de Retorno (TIR). Trata-se de uma taxa
hipotética para saber a partir de que ponto o
investimento será vantajoso.
 Taxa Interna de Retorno (TIR)
Taxa Mínima de Atratividade (TAM)

TIR < TAM Investimento negativo

TIR = TAM Investimento neutro

TIR > TAM Investimento positivo

 Cálculo da TIR

0=
VPL =

• iRR é a taxa interna de retorno;

• t é o tempo de desconto de cada entrada e saída de caixa,
começando do zero até o n;
• n é o tempo total de desconto do fluxo de caixa;
• FV são todos os valores futuros do Fluxo de Caixa, iniciando no
tempo zero;
• ∑ é o símbolo que representa o somatório de todos os descontos.
Cálculo da TIR no Excel (ver vídeo)
Após o fluxo de caixa
ser inserido, em uma
célula qualquer, digite
=TIR( e clique em toda
a coluna referente ao
fluxo.

Pressione enter.

Aumente as casas
decimais, se
necessário, em:
 (ver vídeo)

IRR é a taxa interna de retorno

 Comprei uma casa por R$
60.000,00 e no mês
seguinte, aluguei por R$
300,00 e recebi este aluguel
até o 3º mês, pois no 4º
decidi vendê-la. Sei que a
TMA é de 1% a.m., mas não
sei qual o valor mínimo que
devo cobrar pelo imóvel.
 Se a casa não tivesse sido comprada, o
que se poderia fazer com o dinheiro da
compra?

Se gastou o dinheiro comprando a casa, o

que fazer com o dinheiro do aluguel?

O que considerar quando se quer

descobrir o valor mínimo de venda de um
imóvel?

Quanto vale o VPL quando se vende um

imóvel pelo menor valor mínimo para não
se ter prejuízo?
 Quanto vale o VPL quando se vende um imóvel
pelo menor valor mínimo para não se ter prejuízo?
0=
No Excel, após o fluxo de caixa ser inserido, com o último valor R$ 0,00,
em uma célula qualquer, digite =(VPL( e clique em toda a coluna referente
ao fluxo, começando do tempo 1. Feche os dois parênteses e multiplique
tudo por (1 + i)t onde i é a taxa e t o último tempo o fluxo.

Pressione enter.
 I R A
C E
A N
F IN X A
T IC C A AI
M Á D E
AT E O S
M U X r
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